投资要点

细化政策导向，政府仍不会和地产分手。本次会议细化了11.27 日政治局召开经济会议内容，市场担心的资产品价格或者房价调控并没有成为未来政策关注重点。印证了我们在11.28 日《不表态即是一种态度》报告中的观点，也即政府对地产的态度并没有发生转折性变化。本次会议中特别提到了“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求”，清楚表明了对于地产比较关键的首次购房实行利率七折和改善型自住房的提法短期都不会取消。

加速中小城市城镇化进程有利部分二三线公司。会议提出“放宽中小城市和城镇户籍限制”以加速其城镇化进程， 其目的在于解决区域发展不平衡，呼应国家反复提出的缩减区际经济差距的目标。中小城市城市化进程的加速当然有利改善项目位于上述城市的公司经营，投资逻辑很简单，关键是落实到投资标的。既要保证符合大的投资逻辑，而公司目前的经营现状和估值水平也能提供一定安全边际才是理想选择，我们认为信达地产、安徽水利、荣盛发展、昆百大、南通科技等公司符合上述条件。

如何理解政府对地产或者说高房价的容忍？《蜗居》中对购房者心态的描绘足够细腻，民生现状即是如此，目前说房价高也肯定没什么异议，但政府为何能够容忍现状？我们认为一项政策或者说某一时点的调控方向都很难达到皆大欢喜的效果，关键是看其实施的利大弊大。我们想说的是政府目前的选择只能是“两害相权取其轻”。不调控房价无疑是削减了普通居民的购房能力，这是一害；而目前调控房价会导致地产新开工和地产产业链上相关产业产值的减少，影响经济的巩固回升，这又是一害。从政府目前的态度可以明显看出其在巩固经济和控制风险构成的天平之间的倾向，而在这种态度之下，投资地产股当然也是安全的选择。

投资策略。在前期政策方向不明确的情况下，市场曾经陷入两难选择。一方面是地产企业的明确增长和有吸引力的估值水平；一方面是担心政策的转向导致基本面的变化。11.27 日的政治局经济会议和12.7 日的中央经济工作会议将明确消除这种担心。投资者目前不必像哈姆雷特当年那样犹豫，那句话目前对地产股的投资而言改编成“to be or not to be ,this is nota question”可能最为恰当，地产股将迎来政策支持超预期的行情，不仅仅是城镇化加速的带来二三线地产股的机会，而是行业整体机会，是对地产股整体配置比例的问题。重点推荐万科、招商地产、保利地产、金地集团、大连友谊、信达地产、冠城大通、北京城建、安徽水利、昆百大、南通科技。