投资要点

预期之内。国务院总理温家宝9 日主持召开国务院常务会议：其中与房地产有关的是第七条：个人住房转让营业税征免时限由2 年恢复到5 年，其他住房消费政策继续实施。这一结果我们在11.2 日《优惠政策何时了 态度见分晓》和11.9 日《上半年看政策 下半年看出口》报告中已经作出明确预测。

对该项内容的解读可以概括为“可以有”和“真没有”。

“可以有”。这一点指的是二手房营业税政策的取消，该项政策在出台的原文中提出“暂定执行至2009.12.31”，在目前市场交易活跃环境下，取消是意料之内。无论从其取消的可预期度，还是对行业的影响程度都属于“可以有”的政策。

该项政策退出不会对开发商产生过多负面影响。因为理论上分析营业税优惠的取消会将部份需求由二手房市场分流至新房市场，这对销售新房的开发商而言不是坏事。

当然如果营业税能长期减免会降低投资购房的交易成本，提升投资购房需求，但本项政策出台时说明了有效期暂定为一年，投资购房应该也有比较明确的预期，真正决定投资购房行为还是对房价的预期和国家对地产的金融支持力度，这两个关键因素如果不发生转折改变，投资购房行为也不会受到过大影响。

“真没有”。本次会议明确提出了“其他住房消费政策继续实施”，也即市场曾经担心会取消的首次购房实行七折利率和改善型自住房政策都明确得到了延续，真正对地产有深刻影响的政策“真没有”取消。

明确表明政府态度未变。本次会议内容表明政府对地产的态度并没有发生转折性变化，我们认为这种态度将延续至明年中期，地产在此期间的基本面仍将表现出色。因为明年上半年地产的金融环境不会比今年年末差，而购房的大多数相关优惠政策又得到继续实施。

既然不能消灭狼不如与狼共舞。高房价现象是事实，但这也是我们国家的高基尼系数和经济增长对地产的依赖所决定的，从政府目前的态度可以明显看出其在巩固经济和控制风险构成的天平之间的倾向。试想一下，中央经济工作会议对地产的相关定调在短期内可能会发生改变吗？“存在即是合理的”，不去考虑这句话哲学基础的唯心性，放在高房价这种现象却再恰当不过。打个比方，高房价是狼，但这一现象会长期存在，既然不能改变这种现象，不如选择与狼共舞，也即投资业绩明确且估值具有吸引力的地产股。重点推荐万科、招商地产、保利地产、金地集团、大连友谊、信达地产、冠城大通、北京城建、安徽水利、昆百大、南通科技。