投资要点

首先想说明的是统计局口径出现重大调整。

统计局公布了09 年房地产相关统计数据，原本历年的地产年度数据是总结全年市场运行情况，以及预测下一年度数据的重要参考，但看了今年的数据反而增加了我们的困惑。

因为公布的商品房销售额、投资额等八项指标的同比增幅都与其同时公布的绝对值计算出结果不符。上述情况出现的原因我们认为是统计局对地产统计口径做了重大调整，但又没有公布历史追溯调整的数据，导致了目前各项指标绝对值和同比增长之间出现了混乱。

对未来销售的判断。根据统计局数据，09 年销售面积和销售额同比增速分别为42%和76%，销售额增速明显高于销售面积的原因有两点：一是全国普遍出现的房价上涨。二是一线城市销售占比提升。我们认为2010 年销售结构将发生调整，因为目前国家主要抑制的是一线城市房价和主要分布在一线城市的投资性购房，将导致大城市销售占比的下滑，特别是部份过热城市销售面积会出现同比负增长。本年度销售的增长将主要来自中小城市的贡献，因为国家希望减小区域经济之间差距，会通过户籍政策的放开而鼓励中小城镇加速城市化进程。由于09 年较高的基数，预计全年销售面积增幅为5－10%，而未来房价得到控制和一线城市销售占比的下降，将导致全年销售额微增或负增长。

对未来投资和新开工的判断。

目前的新开工水平无疑已经达到峰值，将逐步回落。因为地产企业真正开始追加新开工始于09 年4 月份，由于销售的持续回升和库存去化的加速，企业在此期间一直未曾停止追加新开工，但目前政府对投资购房的抑制和舆论的压力将会逐步改变开发商的预期，企业未来新开工意愿也会降低。并且09 年土地购置面积也出现了较大幅度的下滑，都会影响未来新开工面积，我们预计与本年度新开工面积同比增幅为5－10%，考虑基数的影响，新开工同比增长未来表现会前高后低。

对于房地产投资额我们认为仍将保持在15%－18%的增幅，一是因为地产的施工面积同比增长了13%，而目前企业资金仍非常充裕，仍将惯性投资，二是考虑土地成本和原材料的涨价，以价格表现出来投资额增速会高于实物表现投资量的增速。此外，考虑政府对保障性住房的提出的刚性要求，未来这部分住房建设也将一定程度弥补商品房投资增速的下降。