央行召开住房金融服务专题座谈会,要求:(1)合理配置信贷资源,优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。(2)科学合理定价,综合考虑财务可持续、风险管理等因素,合理确定首套房贷款利率水平。(3)提高服务效率,及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。(4)有效防范信贷风险,严格执行个人住房贷款各项管理规定,加强对住房贷款风险的监测分析。(5)建立信息沟通机制,对社会关注的热点问题,及时给予回应。

房贷政策纠偏,地产有阶段性机会:

央行官方版本比市场之前所传版本要略超预期,尤其是要求优先满足首套房贷款。我们对地产股的观点短期转向偏乐观,认为地产股会有阶段性反弹。

(1)纠偏性政策,短期房贷会有好转。央行的要求简单说是扩大首套房贷款规模、适当降低首套房贷款利率。我们认为,政策会有一些短期效果。一是商业银行之前在房贷上的行为(包括提高首套房利率、拖延房贷)确实有一些不符合政策方向,影响了正常需求的释放,有内在纠偏需要。根据央行发布的货币政策执行报告,一季度个人住房贷款加权平均利率为6.70%,较去年四季度继续上升17bp,连续6个季度上升,并为2012年1季度以来首次高于5年期贷款基准利率;

二是政策要求加上近期长端利率确实有一些下降,房贷这种长期资产吸引力会有所上升,商业银行也有条件去对房贷做一些改善,但远远达不到2013年6月之前的水平。当前十年期国债收益率约4.15%,较年初的峰值4.6%有所回落,国债收益率曲线基本回到了2013年10月初的水平。

(2)房贷能否长期好转取决于资金成本是否会长期下行以及房地产市场风险是否充分释放。目前还看不到商业银行大力、长期支持房贷的理由,仅是短期的改善。

(3)地产股会有阶段性反弹。进入5月份推盘量将有所回升,房贷的阶段性改善会促进成交,加上去年5月份开始成交量的基数下降得比较快,同比看成交量会有所回升。

维持行业“同步大市-A”的投资评级,我们认为此次仍是反弹而非反转。反弹配置上宜兼顾风险,推荐龙头万科、保利及华夏幸福。房地产市场的风险仍然存在,高杠杆的企业仍有风险,A股中小地产公司估值过高,建议以白马为主。

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻