策略:4 月房地产主要数据仍延续今年以来持续下行的趋势,房地产投资增速由一季末的16.8%下降至16.4%,我们认为房地产投资仍处在下行趋势中,但已不用过度悲观,未来下行的空间有限。我们认为随着2 季度末推盘量的上升及去年基数的下降的因素,销售的同比增速在2 季度可能会出现触底回升,可能带动新开工和房地产投资在3 季度小幅反弹。

维持地产行业"同步大市-A"的投资评级,央行要求扩大首套房贷款规模、适当降低首套房贷款利率。我们对地产股的观点短期转向偏乐观,认为地产股会有阶段性反弹。一方面商业银行在房贷上存在纠偏需要,另一方面随着长端利率的下行,房贷这种长期资产吸引力会有所上升。房贷短期将有所改善,但目前还看不到商业银行大力、长期支持房贷的理由。此外,加上5 月推盘量的回升和去年成交基数逐渐下行,同比看成交量会有所回升。反弹配置上宜兼顾风险,推荐龙头万科、保利及华夏幸福。房地产市场的风险仍然存在,高杠杆的企业仍有风险,建议以白马为主。

土地市场:二线城市带动单月土地成交环比小幅回升,但同比增速继续回落;月土地成交均价继续上行。4 月单月土地购置面积2140 万平方米,同比降20.5%,环比回升11.0%,成交价款657.9 亿,同比增5.5%,环比增18.4%。成交均价3074 元/平米,同比增32.7%,环比增6.6%。我们预计今年土地市场整体较去年将呈逐渐回落趋势,但分化将延续。一线和主流二线城市土地土地成交均价难以回落,成交面积主要受政府土地出让节奏的影响;而三、四线城市土地市场成交仍将维持低位。

新开工小幅回升,地产投资增速继续下滑。前4 月房地产投资2.23 万亿,同比增16.4%,增速较上月下降0.4 个百分点。房地产投资增速下降一方面受4 月土地市场同比继续回落影响,另一方面单月房屋新开工虽然小幅反弹,但仍维持低位。近2 月的小幅回升主要是受去年3、4 月低基数的影响所致,房地产企业新开工的意愿仍然较低。4 月单月房屋新开工1.41 亿平米,同比下降15.0%,环比增14.1%。前4 月房屋新开工4.32 亿平米,同比将22.1%,降幅较一季度小幅收窄3.1 个百分点。房地产开发资金来源环比小幅回升,企业自筹资金增长较快,销售回款增速继续回落。4 月单月资金来源合计8469 亿,同比降2.0%,环比增13.4%,其中贷款1483 亿、自筹3283 亿,回款3258 亿,同比分别变动+2.5%、+15.9%和-16.6%,环比分别变动+12.9%、+15.7%和+11.0%。前4 月贷款占资金来源的20.7%,较去年同期上升2.1 个百分点;自筹资金占38.6%,较去年同期上升2.3 个百分点;销售回款占35.6%,较去年同期下降4.1 个百分点。

销售:住宅销售面积及金额同比增速继续回落。前4 月商品住宅销售面积和金额均同比降幅继续扩大。销售面积和金额分别为2.45 亿平方米和1.53亿元,分别同比下降8.6%和9.9%,降幅较一季度下降2.9 和2.2 个百分点。销售均价为6224 元/平方米,同比/环比变动-1.4%和+0.2%,成交均价连续3 个月同比回落。

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻