策略:本周上证综指和深证成指分别上涨0.76%、1.11%,申万地产指数上涨2.13%,在23 个一级行业中仅次于国防军工排第二位。我们统计46 个城市商品住宅周成交面积较上周明显回升,同比降幅缩小至-2.4%,其中二三线城市同比正增长,一线城市仍降幅较大。

维持行业“同步大市-A”,我们对地产股的观点短期转向偏乐观,认为地产股会有阶段性反弹。短期房贷政策纠偏,房贷将有所好转。一是此前商业银行房贷政策存在不符合政策的行为,有内在纠偏需要。二是近期长端利率下降,房贷吸引力上升。此外5 月推盘量回升以及去年的低基数,同比看成交量将会有所回升。但我们认为此次仍是反弹而非反转,目前还看不到商业银行大力、长期支持房贷的理由,仅是短期的改善。反弹配置上宜兼顾风险,推荐龙头万科、保利及华夏幸福。房地产市场的风险仍然存在,建议以白马为主。

要闻点评:

1.1.同业业务监管对地产行业影响有限。周末央行和银监会分别发布127 号文和140 号文,规范金融机构同业业务。我们认为该文对地产企业融资的影响较小,

(1)目前银行压缩地产行业融资主要是对于地产基本面下滑所产生的风险的担忧而不是监管限制。

(2)本次文件主要从规范化、控风险角度出发,并未彻底否定非标。短期内对银行非标业务有一定的负面冲击,但实质的影响有限。

(3)近1 年来地产信托利率维持在10%左右,预计未来随着楼市的进一步调整,地产信托的融资成本将逐步提高。

1.2.央行金融座谈会点评:房贷政策纠偏,地产有阶段性机会。央行官方版本比市场之前所传版本要略超预期,尤其是要求优先满足首套房贷款。我们对地产股的观点短期转向偏乐观,认为地产股会有阶段性反弹。

1.3. 4 月房地产各主要数据继续回落。4 月房地产主要数据仍延续今年以来持续下行的趋势,房地产投资、销售增速和土地成交面积同比均继续下降,新开工同比降幅小幅回升,但仍处在历史低位。我们认为当前房地产投资仍处在下行趋势中,但已不用过度悲观,未来下行的空间有限。销售同比在2 季度可能会出现触底回升,带动新开工和房地产投资在3 季度小幅反弹。

成交:周新房成交明显回升,同比仅-2.4%

(1)一手房:我们统计的46 个城市商品住宅周成交面积较上周明显回升,同比方面,降幅已缩小至-2.4%,其中二、三线城市同比正增长,一线城市仍降幅较大。本周合计成交460 万平方米,较上周上升14.8%,同比仅下降2.4%,同比降幅收窄12.7 个百分点。分城市来看,一、二、三线城市环比均有所回升,一二线城市环比增速较高。一、二、三线城市同比分别变动-25.8%、+1.8%、+2.1%,环比分别变动+14.1%、+17.7%、+7.6%。

(2)库存:库存量稳定,三线城市去化周期有所下降。一手房可售套数155.2万套,同比/环比变动+23.7%/+0.4%,根据月销售数量统计去化周期为15.3 个月,较上周下降0.1 个月,较去年同期增加4.6 个月。一、二、三线城市库存合计同比增15.4%、21.3%和23.7%,去化9.4、15.8、20.4 个月。

(3)二手房:16 个城市二手房周成交面积96.4 万平,环比回升15.8%,同比下降14.0%,同比降幅收窄16.7 个百分点,其中北京环比增51%,同比增60%。

流动性:央行本周净投放资金440 亿,货币市场利率维持低位

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻