大名城:天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）关于上海大名城企业股份有限公司向特定对象发行A股股票最近一年的财务报告及审计报告以及最近一期的财务报告

上海大名城企业股份有限公司

审计报告

目录审计报告1

2021年度财务报表6

2021年度财务报表附注18

6-1-1北京注册会计师协会

业务报告统一编码报备系统

业务报备统一编码：110101502022951014557

报告名称：审计报告

报告文号：被审（验）单位名称：上海大名城企业股份有限公司天职国际会计师事务所（特殊普通会计师事务所名称：

合伙）

业务类型：财务报表审计

报告意见类型：无保留意见

报告日期：2022年04月28日

报备日期：2022年04月28日

张坚(321000210002)

签字人员：

冯飞军(110001693662)

(可通过扫描二维码或登录北京注协官网输入编码的方式查询信息)

说明：本备案信息仅证明该报告已在北京注册会计师协会报备，不代表北京注册会计师协会在任何意义上对报告内容做出任何形式的保证。

6-1-2审计报告

上海大名城企业股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了上海大名城企业股份有限公司（以下简称“大名城”）财务报表，包括2021年

12月31日的合并及母公司资产负债表，2021年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金

流量表、合并及母公司股东权益变动表，以及财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了大名城2021年12月31日的合并及母公司财务状况以及2021年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于大名城，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

6-1-3审计报告（续）

关键审计事项该事项在审计中是如何应对的

1、房地产开发项目的收入确认

2021年度，地产项目收入占大名城2021我们针对上述地产项目的收入确认事项，实施的审计程序

年度营业收入的97.29%。包括但不限于：

由于地产项目的收入对大名城的重要（1）评价与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控性，以及单个地产项目收入确认中的细制的设计和运行有效性；

小错误汇总后可能会对大名城的利润产

（2）检查大名城的房产标准买卖合同条款，以评价大名城

生重大影响，因此我们将地产项目的收有关房地产开发项目的收入确认政策是否符合相关会计准入确认作为关键审计事项。

则的要求；

大名城对收入制定了相关会计政策，详

（3）就2021年确认房产销售收入的项目，选取样本，检见财务报表附注“三、重要会计政策及查买卖合同及可以证明房产已达到交付条件的支持性文会计估计”中的“(三十五)收入”，本件，以评价相关房产销售收入是否已按照大名城的收入确期收入情况详见财务报表附注“六、合认政策确认；

并财务报表主要项目注释”中“(三十九）营业收入、营业成本”。（4）就资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取样本，检查可以证明房产已达到交付条件的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否在恰当的期间确认；

（5）对于房地产开发项目中本年确认的房产销售收入，选取样本，将其单方平均售价与从公开信息获取的单方售价相比较。

2、存货可变现净值

截至2021年12月31日，大名城开发成我们针对存货可变现净值执行的主要审计程序如下：

本、开发产品等(以下统称“存货”)总

（1）评价管理层与编制和监督管理预算及预测各存货项目

金额为人民币2567814.04万元，占的建造和其他成本相关的关键内部控制的设计和运行有效

大名城总资产的64.27%。

性；

由于存货对大名城资产的重要性，且估

（2）在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，并询问管计存货项目达到完工状态时将要发生的理层这些存货项目的进度和各项目最新预测所反映的总开

建造成本和未来净售价存在固有风险，发成本预算；

特别是考虑到当前的经济环境在各个城

市推出的各种应对房地产市场的措施，（3）评价管理层所采用的估值方法，并将估值中采用的关我们将对大名城存货的可变现净值的评键估计和假设，包括与平均净售价有关的关键估计和假设，估识别为关键审计事项。与市场可获取数据和大名城的销售预算计划进行比较；

详见财务报表附注“三、公司重要会计（4）将各存货项目的估计建造成本与大名城的最新预算进政策、会计估计”（十五）存货所述的会行比较，并将截止2021年12月31日发生的成本与预算进计政策及“六、合并财务报表项目附注”行比较，以评价管理层预测的准确性和预算过程。

（七）存货。

6-1-4审计报告（续）

关键审计事项该事项在审计中是如何应对的

3、土地增值税的计提

大名城应缴纳的主要税项之一为土地增我们针对土地增值税的计提执行的主要审计程序如下：

值税。大名城销售开发的房地产需要就

（1）评价管理层与计量预计的土地增值税相关的关键内部

土地增值额按照超率累进税率30%-60%控制的设计和运行有效性；

缴纳土地增值税。在每个财务报告期末，管理层需要对土地增值税的计提金额进（2）评价大名城2021年12月31日土地增值税的计提以行估算，在作出估算判断时，主要考虑及管理层对预计销售房产取得的收入及可扣除的成本费用的要素包括相关税务法律法规的规定和的估计，评估管理层的假设和判断；

解释，预计销售房地产取得的收入减去

（3）利用税务专家的工作，评价大名城于2021年12月

预计可扣除的土地成本、房地产开发成

31日重要房地产项目的土地增值税的计提，包括基于我们

本、利息费用、开发费用等。

的专业知识、经验和对各地方税务机关就相关税法应用的

由于土地增值税的计提对合并财务报表实务操作的理解，评估管理层的假设和判断；

的重要性，且管理层作出估计时的判断

（4）在抽样的基础上，重新计算大名城应计提的土地增值包括对相关税务法律法规和实务做法的税，并将重新计算结果与大名城所记录的金额进行核对。

理解，因此，我们将大名城土地增值税的计提识别为关键审计事项。

详见财务报表附注“六、合并财务报表项目附注”（二十五）应交税费及（四十）税金及附加。

四、其他信息大名城管理层（以下简称“管理层”）对其他信息负责。其他信息包括《上海大名城企业股份有限公司2021年年度报告》中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

6-1-5审计报告（续）

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估大名城的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。

治理层负责监督大名城的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对大名城持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致大名城不能持续经营。

（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

6-1-6审计报告（续）

（6）就大名城中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

[以下无正文]

中国注册会计师：

中国·北京

二○二二年四月二十八日

中国注册会计师：

6-1-76-1-86-1-96-1-106-1-116-1-126-1-136-1-146-1-156-1-166-1-176-1-186-1-19上海大名城企业股份有限公司

2021年度财务报表附注（除特别说明外，金额单位为人民币元）一、公司的基本情况

（一）公司历史沿革

上海大名城企业股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）原名上海华源股份有限公司，由常州华源化学纤维有限公司、中国华源公司有限公司、上海中国纺织国际科技产业城发展公司、

锡山市长苑丝织厂、江苏秋艳（集团）公司作为发起人共同组建，于1996年6月26日经国务院证券委员会以证委发〔1996〕21 号文批准，向社会公众公开发行境内上市外资股（B 股）股票。1996年7月18日经上海市人民政府以外经沪股份制字〔1996〕002号文批准设立股份公司。公司发行的B股于 1996 年 7月 26 日在上海证券交易所挂牌上市交易。1997年 6月 18日经中国证券监督委员会以证监发字〔1997〕354号文批准，公司向社会公众公开发行境内上市内资股（A股）股票，公司发行的 A 股于 1997 年 7 月 3 日在上海证券交易所挂牌上市交易。本公司统一社会信用代码：

913100006073563962。

公司设立时注册资本为人民币183530000.00元，经历年增资扩股、缩股后注册资本变更为

472084983.00元，折合472084983股（每股面值人民币1元）。2011年6月9日，中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）向本公司下发《关于核准上海华源股份有限公司向福州东福实业发展有限公司等发行股份购买资产的批复》（证监许可[2011]927号），核准本公司向名城控股集团有限公司（曾用名为名城企业管理集团有限公司、福州东福实业发展有限公司，以下简称“名城控股集团”），及其一致行动人福州锦昌贸易有限公司（以下简称“锦昌贸易”）、福州三嘉制冷设备有限公司（以下简称“三嘉制冷”）、福州创元贸易有限公司（以下简称“创元贸易”）发行股份

1039471959股，上述股权变更登记手续已于2011年6月20日经中国证券登记结算有限责任公司

上海分公司办理完毕。

2014年4月，中国证监会向本公司下发《关于核准上海大名城企业股份有限公司2013年度非公开发行股票的批复》（证监许可[2014]428号），核准本公司非公开发行不超过6亿股。截至2014年

9月24日，本公司已收到上述募集资金净额人民币2959970000.00元，其中增加股本

500000000.00元，增加资本公积人民币2459970000.00元。截至2015年12月31日，公司注

册资本为2011556942.00元，折合2011556942股（每股面值人民币1元）。

2016年6月17日，中国证券会出具了《关于核准上海大名城企业股份有限公司非公开发行股票的批复》（证监许可[2016]1327号），核准本公司非公开发行不超过46511.63万股股票。截止到2016年9月14日，本公司已收到上述募集资金净额人民币4760703763.83元，其中增加股本

463768115.00元，增加资本公积4296935648.83元。截至2021年12月31日，公司注册资本

6-1-20为2475325057.00元，折合2475325057股（每股面值人民币1元）。

（二）公司类型：股份有限公司（中外合资、上市）

（三）公司经营期限：1996年7月18日至不约定期限

（四）本公司注册地为上海市闵行区红松东路 1116号 1幢 5楼 A区，总部办公地址为上海市红

宝石路 500号东银中心 B栋 29楼；现法定代表人为俞锦。

（五）公司所属行业性质、业务范围及主要产品公司所属行业为房地产开发与经营业。

公司经营范围：房地产综合开发，建造、销售商品房；物业管理，物业租赁；公共基础设施开发与建设；建筑装饰安装工程；从事新能源科技领域的技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让，新能源汽车的销售；生产、加工、销售生物制品、农药及中间体（限分支机构经营）、药品原料及制剂（限分支机构经营）、保健品（限分支机构经营）、新型建材、包装材料、现代通讯信息新材料及相关器件；上述产品的研究开发、技术咨询和售后服务；经营进出口业务。（涉及配额、许可证或国家专项管理的，应凭证经营或按国家有关规定另行报批）。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】

（六）公司的控股股东及实际控制人

本公司的控股股东为名城控股集团有限公司，名城控股集团有限公司的唯一股东为利伟集团有限公司。

本公司的实际控制人为俞培俤先生。

（七）财务报表报出日

本财务报告于二○二二年四月二十八日经本公司董事会批准报出。

（八）合并报表范围

本期合并财务报表范围变化及其变化情况详见本附注“七、合并范围的变更”和附注“八、在其他主体中的权益”。

二、财务报表的编制基础

（一）编制基础

本财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易事项，按照企业会计准则的有关规定，并基于以下所述重要会计政策、会计估计进行编制。

（二）持续经营

公司自报告期末起12个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。

6-1-21三、重要会计政策及会计估计

(一)遵循企业会计准则的声明本公司基于上述编制基础编制的财务报表符合财政部已颁布的最新企业会计准则及其应用指

南、解释以及其他相关规定（统称“企业会计准则”）的要求，真实完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

此外，本财务报告编制参照了证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》（2014年修订）以及《关于上市公司执行新企业会计准则有关事项的通知》（会计部函〔2018〕453号）的列报和披露要求。

(二)会计期间和经营周期本公司的会计年度从公历1月1日至12月31日止。

(三)记账本位币本公司采用人民币作为记账本位币。

(四)计量属性在本期发生变化的报表项目及其本期采用的计量属性

本公司采用的计量属性包括历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值。

本期无计量属性发生变化的报表项目。

(五)企业合并

1.同一控制下企业合并的会计处理方法

本公司在一次交易取得或通过多次交易分步实现同一控制下企业合并，企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的的账面价值计量。本公司取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

2.非同一控制下企业合并的会计处理方法

本公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并，应按以下顺序处理：

（1）调整长期股权投资初始投资成本。购买日之前持有股权采用权益法核算的，按照该股权在

购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益、其他所有者权益变动的，转为购买日所属当期收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动以及持有的其他权益工具投资

6-1-22公允价值变动而产生的其他综合收益除外。

（2）确认商誉（或计入当期损益的金额）。将第一步调整后长期股权投资初始投资成本与购买

日应享有子公司可辨认净资产公允价值份额比较，前者大于后者，差额确认为商誉；前者小于后者，差额计入当期损益。

通过多次交易分步处置股权至丧失对子公司控制权的情形

（1）判断分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易是否属于“一揽子交易”的原则

处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：

1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

（2）分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易属于“一揽子交易”的会计处理方法

处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中应当确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原子公司股权投资相关的其他综合收益，应当在丧失控制权时转为当期投资收益或留存收益。

（3）分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易不属于“一揽子交易”的会计处理方法

处置对子公司的投资未丧失控制权的，合并财务报表中处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额计入资本公积（股本溢价），资本溢价不足冲减的，应当调整留存收益。

处置对子公司的投资丧失控制权的，在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，应当在丧失控制权时转为当期投资收益或留存收益。

6-1-23(六)合并财务报表的编制方法合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司按照《企业会计准则第33号——合并财务报表》编制。

所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。合并财务报表以本公司及子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，按照权益法调整对子公司的长期股权投资后，由本公司编制。

合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产负债表、

合并利润表、合并现金流量表、合并所有者权益变动表的影响。

子公司少数股东应占的权益和损益分别在合并资产负债表中所有者权益项目下和合并利润表中净利润项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。

在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司的，则调整合并资产负债表的期初数；将子公司合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司合并当期期初至报告

期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体在以前期间一直存在。

在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司的，则不调整合并资产负债表期初数；将子公司自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司自购买日至报告期末的

现金流量纳入合并现金流量表。通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并时，对于购买日之前持有的被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及收益的，与其相关的其他综合收益转为购买日所属当期投资收益。

在报告期内，本公司处置子公司，则该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权时，对于处置后的剩余股权投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时转为当期投资收益。

本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司的可辨认

净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产份额的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

6-1-24(七)合营安排分类及共同经营会计处理方法

1.合营安排的认定和分类

合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。合营安排具有下列特征：（1）各参与方均受到该安排的约束；（2）两个或两个以上的参与方对该安排实施共同控制。任何一个参与方都不能够单独控制该安排，对该安排具有共同控制的任何一个参与方均能够阻止其他参与方或参与方组合单独控制该安排。

共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。

合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

2.合营安排的会计处理

共同经营参与方应当确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：（1）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；（2）确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；（3）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；（4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；（5）确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。

合营企业参与方应当按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》的规定对合营企业的投资进行会计处理。

(八)现金及现金等价物的确定标准现金流量表的现金指企业库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物指持有的期限短（一般是指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

(九)外币业务和外币报表折算

1.外币业务折算

外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建符合资本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外，计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，差额计入当期损益或其他综合收益。

2.外币财务报表折算资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，确认为其他综合收益。

6-1-25(十)金融工具

1.金融工具的确认和终止确认

本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，是指按照合同条款的约定，在法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易日，是指本公司承诺买入或卖出金融资产的日期。

满足下列条件的，终止确认金融资产(或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分)，即从其账户和资产负债表内予以转销：

（1）收取金融资产现金流量的权利届满；

（2）转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金流量

全额支付给第三方的义务；并且（a）实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或（b）虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。

2.金融资产分类和计量

本公司的金融资产于初始确认时根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流

量特征分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产以及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。金融资产的后续计量取决于其分类。

本公司对金融资产的分类，依据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的现金流量特征进行分类。

（1）以摊余成本计量的金融资产

金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。

（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资

金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：

本公司管理该金融资产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金融资产为目标；该金

融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。其折价或溢价采用实际利率法进行摊销并确认为利息收入或费用。除减值损失及外币货币性金融资产的汇兑差额确认为当期损益外，此类金融资产的公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转入当期损益。与此类金融资产相关利息收入，计入当期损益。

6-1-26（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

本公司不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他

综合收益的金融资产，仅将相关股利收入计入当期损益，公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转入留存收益。

（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之外

的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，为了能够消除或显著减少会计错配，可以将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有公允价值变动计入当期损益。

当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重分类。

对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。

3.金融负债分类和计量

本公司的金融负债于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融负债与以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的

金融负债：（1）该项指定能够消除或显著减少会计错配；（2）根据正式书面文件载明的公司风险管

理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在公司内部以此为基础向关键管理人员报告；（3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。

本公司在初始确认时确定金融负债的分类。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。

金融负债的后续计量取决于其分类：

（1）以摊余成本计量的金融负债

对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。

（2）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融负债的衍生工具)和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

4.金融工具抵销

同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

6-1-275.金融资产减值

本公司对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工

具投资和财务担保合同等，以预期信用损失为基础确认损失准备。信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。

本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，以单项或组合的方式对以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的预期信用损失进行估计。

（1）预期信用损失一般模型

如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本公司按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。本公司对信用风险的具体评估，详见附注九、与金融工具相关的风险。

通常逾期超过30日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

具体来说，本公司将购买或源生时未发生信用减值的金融工具发生信用减值的过程分为三个阶段，对于不同阶段的金融工具的减值有不同的会计处理方法：

第一阶段：信用风险自初始确认后未显著增加

对于处于该阶段的金融工具，公司应当按照未来12个月的预期信用损失计量损失准备，并按其账面余额（即未扣除减值准备）和实际利率计算利息收入（若该工具为金融资产，下同）。

第二阶段：信用风险自初始确认后己显著增加但尚未发生信用减值

对于处于该阶段的金融工具，公司应当按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备，并按其账面余额和实际利率计算利息收入。

第三阶段：初始确认后发生信用减值

对于处于该阶段的金融工具，公司应当按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备，但对利息收入的计算不同于处于前两阶段的金融资产。对于已发生信用减值的金融资产，公司应当按其摊余成本（账面余额减已计提减值准备，也即账面价值）和实际利率计算利息收入。

对于购买或源生时已发生信用减值的金融资产，公司应当仅将初始确认后整个存续期内预期信用损失的变动确认为损失准备，并按其摊余成本和经信用调整的实际利率计算利息收入。

（2）本公司对在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，选择不与其初始确认时的信用风

险进行比较，而直接做出该工具的信用风险自初始确认后未显著增加的假定。

6-1-28如果公司确定金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其支付合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化，也不一定会降低借款人履行其支付合同现金流量义务的能力，那么该金融工具可被视为具有较低的信用风险。

（3）应收款项及租赁应收款本公司对于《企业会计准则第14号——收入》所规定的、不含重大融资成分（包括根据该准则不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况）的应收款项，采用预期信用损失的简化模型，始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

本公司对包含重大融资成分的应收款项和《企业会计准则第21号——租赁》规范的租赁应收款，本公司作出会计政策选择，选择采用预期信用损失的简化模型，即按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。

6.金融资产转移

本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；

保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。

本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：

放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担保金额两者之中的较低者，确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价中，将被要求偿还的最高金额。

(十一)应收票据本公司对于《企业会计准则第14号——收入》所规定的、不含重大融资成分（包括根据该准则不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况）的应收款项，采用预期信用损失的简化模型，即始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。

对于包含重大融资成分的应收款项，本公司选择采用预期信用损失的简化模型，即始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

预期信用损失的简化模型：始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备

本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，以单项或组合的方式对应收票据预期信用损失进行估计。

1.对于低风险业务形成的应收票据根据业务性质单独计提减值。

2.以组合为基础计量预期信用损失，本公司按照相应的信用风险特征组合预计信用损失计提比例。

6-1-29本公司以应收票据预计存续期的历史违约损失率为基础，并根据前瞻性估计予以调整。在每个

资产负债表日，本公司都将分析前瞻性估计的变动，并据此对历史违约损失率进行调整。

(十二)应收账款本公司对于《企业会计准则第14号——收入》所规定的、不含重大融资成分（包括根据该准则不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况）的应收款项，采用预期信用损失的简化模型，即始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。

对于包含重大融资成分的应收款项，本公司选择采用预期信用损失的简化模型，即始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

预期信用损失的简化模型：始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备

本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，以单项或组合的方式对应收账款预期信用损失进行估计。并采用预期信用损失的简化模型，始终按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。计提方法如下：

1.期末对有客观证据表明其已发生减值的应收款项单独进行减值测试，根据其预计未来现金流

量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。

2.当单独金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，而在组合的基础上评估信用风

险是否显著增加是可行的。本公司在以前年度应收账款实际损失率、对未来回收风险的判断及信用风险特征分析的基础上，确定预期信用损失率并据此计提坏账准备。

组合名称计提方法信用风险特征组合预期信用损失

对于划分信用风险特征组合的应收款项，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，计算预期信用损失。

(十三)应收款项融资

金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：

本公司管理该金融资产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金融资产为目标；该金

融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

本公司将持有的应收款项，以贴现或背书等形式转让，且该类业务较为频繁、涉及金额也较大的，其管理业务模式实质为既收取合同现金流量又出售，按照金融工具准则的相关规定，将其分类至以公允价值计量变动且其变动计入其他综合收益的金融资产。

(十四)其他应收款

本公司对其他应收款采用预期信用损失的一般模型详见附注“三、（十）金融工具进行处理”。

6-1-30(十五)存货

1.存货的分类

本公司存货分为开发成本、开发产品、周转材料、库存商品等。

2.发出存货的计价方法

本公司存货取得时按实际成本计价。存货发出时采用个别计价法计价。

开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工

之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。开发产品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。

开发用土地的核算方法：纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象，一般按实际面积分摊计入商品房成本。

公共配套设施费用的核算办法：不能有偿转让的公共配套设施，按受益比例定标准分配计入商品房成本；能有偿转让的公共配套设施，以各配套设施项目独立作为成本核算对象，归集所发生的成本。

维修基金的核算方法：按房地产开发项目所在地相关文件规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，计提计入有关开发产品的开发成本，向购房人收取计入其他应付款，并统一上缴维修基金管理部门。

质量保证金的核算方法：质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。

3.存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法

存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。

本公司期末存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本公司通常按照单个存货项目计提存货跌价准备；期末，以前减记存货价值的影响因素已经消失的，存货跌价准备在原已计提的金额内转回。

4.存货的盘存制度

存货的盘存制度为永续盘存制。

5.低值易耗品和包装物的摊销方法

（1）低值易耗品按照一次转销法进行摊销。

6-1-31（2）包装物

按照使用次数分次进行摊销。

(十六)合同资产

1.合同资产的确认方法及标准

本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取的对价（除应收款项）列示为合同资产。

2.合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法

对于不包含重大融资成分的合同资产，本公司采用预期信用损失的简化模型，即始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。

对于包含重大融资成分的合同资产，本公司选择采用预期信用损失的简化模型，即始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。

(十七)持有待售资产

本公司将同时满足下列条件的公司组成部分（或非流动资产）划分为持有待售：（1）根据类似

交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生，已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺（确定的购买承诺，是指公司与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，该协议包含交易价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销的可能性极小。预计出售将在一年内完成。已经获得按照有关规定需得到相关权力机构或者监管部门的批准。

本公司将持有待售的预计净残值调整为反映其公允价值减去出售费用后的净额（但不得超过该项持有待售的原账面价值），原账面价值高于调整后预计净残值的差额，作为资产减值损失计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，应当先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中适用本准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。

后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用本准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。

已抵减的商誉账面价值，以及适用本准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，应当根据处置组中除商誉外适用本准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。

公司因出售对子公司的投资等原因导致其丧失对子公司控制权的，无论出售后公司是否保留部

6-1-32分权益性投资，应当在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报

表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。

(十八)债权投资

本公司对债权投资采用预期信用损失的一般模型详见附注“三、（十）金融工具”进行处理。

(十九)其他债权投资

本公司对其他债权投资采用预期信用损失的一般模型详见附注“三、（十）金融工具”进行处理。

(二十)长期应收款

本公司《企业会计准则第14号——收入》所定义的重大融资成分形成的长期应收款，其确认和计量详见附注“三、（三十五）收入”。

对于《企业会计准则第14号——收入》所定义的重大融资成分形成的长期应收款，本公司选择采用预期信用损失的简化模型，即始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。

本公司租赁相关长期应收款的确认和计量详见附注“三、（三十九）租赁”。

对于租赁应收款的减值，本公司选择采用预期信用损失的简化模型，即始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。

(二十一)长期股权投资

1.投资成本的确定

（1）同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权

益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积(股本溢价)；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

分步实现同一控制下企业合并的，应当以持股比例计算的合并日应享有被合并方账面所有者权益份额作为该项投资的初始投资成本。初始投资成本与其原长期股权投资账面价值加上合并日取得进一步股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，冲减留存收益。

（2）非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。

（3）除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；投资者投入的，按照投资合同或协议约定的价值作为其初始投资成本（合同或协议约定价值不公允的除外）。

6-1-332.后续计量及损益确认方法

本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资在本公司个别财务报表中采用成本法核算；

对具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。

采用成本法时长期股权投资按初始投资成本计价除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外按享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润确认为当期投资收益并同时根据有关资产减值政策考虑长期投资是否减值。

采用权益法时长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的归入长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的其差额计入当期损益同时调整长期股权投资的成本。

采用权益法时取得长期股权投资后按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。在确认应享有被投资单位净损益的份额时以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础按照本公司的会计政策及会计期间并抵销与

联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业的部分(但内部交

易损失属于资产减值损失的应全额确认)，对被投资单位的净利润进行调整后确认。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分相应减少长期股权投资的账面价值。本公司确认被投资单位发生的净亏损以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限本公司负有承担额外损失义务的除外。对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。

3.确定对被投资单位具有控制、重大影响的依据控制，是指拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响回报金额；重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。

4.长期股权投资的处置

（1）部分处置对子公司的长期股权投资，但不丧失控制权的情形

部分处置对子公司的长期股权投资，但不丧失控制权时，应当将处置价款与处置投资对应的账面价值的差额确认为当期投资收益。

（2）部分处置股权投资或其他原因丧失了对子公司控制权的情形

部分处置股权投资或其他原因丧失了对子公司控制权的，对于处置的股权，应结转与所售股权相对应的长期股权投资的账面价值，出售所得价款与处置长期股权投资账面价值之间差额，确认为投资收益（损失）；同时，对于剩余股权，应当按其账面价值确认为长期股权投资或其它相关金融资产。处置后的剩余股权能够对子公司实施共同控制或重大影响的，应按有关成本法转为权益法的相关规定进行会计处理。

5.减值测试方法及减值准备计提方法

6-1-34对子公司、联营企业及合营企业的投资，在资产负债表日有客观证据表明其发生减值的，按照

账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。

(二十二)投资性房地产

1.投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

2.投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产和无

形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。资产负债表日，有迹象表明投资性房地产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。

投资性房地产残值率、预计使用寿命和年折旧率如下：

投资性房地产类别预计使用寿命（年）预计净残值率（%）年折旧率（%）

房屋及建筑物20-404.002.40－4.80

土地使用权40-701.43－2.50

公司对存在减值迹象的，估计其可收回金额，可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。

投资性房地产减值损失一经确认，不再转回。

(二十三)固定资产

1.固定资产确认条件、计价和折旧方法

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。

固定资产以取得时的实际成本入账，并从其达到预定可使用状态的次月起采用年限平均法计提折旧。

2.各类固定资产的折旧方法

类别折旧方法折旧年限（年）净残值率（%）年折旧率（%）

房屋及建筑物年限平均法20-404.002.40－4.80

机械设备年限平均法5-104.009.60－19.20

运输设备年限平均法5-104.009.60－19.20

办公设备及其他年限平均法3-54.0019.20－32.00

3.固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法

资产负债表日，有迹象表明固定资产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。

4.融资租入固定资产的认定依据、计价方法和折旧方法

6-1-35符合下列一项或数项标准的，认定为融资租赁：（1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移

给承租人；（2）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权；（3）即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分[通常占租赁资产使用寿命的75%以上（含75%）]；（4）承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价

值[90%以上（含90%）]；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值[90%以上（含90%）]；（5）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。

融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值中较低者入账，按自有固定资产的折旧政策计提折旧。

(二十四)在建工程

1.在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状态但

尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。

2.资产负债表日，有迹象表明在建工程发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。

(二十五)借款费用

1.借款费用资本化的确认原则

本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。

2.借款费用资本化期间

（1）当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1）资产支出已经发生；2）借款费用已经发生；3）为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

（2）若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过

3个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生

产活动重新开始。

（3）当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。

3．借款费用资本化金额

为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均

6-1-36数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。

(二十六)使用权资产

在租赁期开始日，本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用准则进行简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除外。

本公司对使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：

1.租赁负债的初始计量金额；

2.在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；

3.发生的初始直接费用；

4.为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。前述成本属于为生产存货而发生的，适用《企业会计准则第1号——存货》。

本公司按照《企业会计准则第13号——或有事项》对上述第4项所述成本进行确认和计量。

初始直接费用，是指为达成租赁所发生的增量成本。增量成本是指若公司不取得该租赁，则不会发生的成本。

本公司参照《企业会计准则第4号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。对于能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

本公司按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。

(二十七)无形资产

1.无形资产包括电脑软件，按成本进行初始计量。

2.使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方

式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体年限如下：

项目摊销年限（年）

电脑软件2-5每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。

经复核，本期期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。

3.使用寿命确定的无形资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，按照账面价值与可收回

金额的差额计提相应的减值准备；使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。

6-1-374.内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有用性；（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

(二十八)长期资产减值公司应当在资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象。

因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都应当进行减值测试。

存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：

（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；

（2）公司经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对公司产生不利影响；（3）市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响公司计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低；（4）有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；（5）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处

置；（6）公司内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现

金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等；（7）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。

资产存在减值迹象的，应当估计其可收回金额。

可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。

处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用等。

资产预计未来现金流量的现值，应当按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。预计资产未来现金流量的现值，应当综合考虑资产的预计未来现金流量、使用寿命和折现率等因素。

可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，应当将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。

(二十九)长期待摊费用

长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

(三十)合同负债

6-1-38本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本

公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。

(三十一)职工薪酬职工薪酬是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的除股份支付以外各种形

式的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。本公司提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。

1.短期薪酬

本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中，非货币性福利按照公允价值计量。

对于利润分享计划的，在同时满足下列条件时确认相关的应付职工薪酬：（1）本公司因过去事项导致现在具有支付职工薪酬的法定义务或推定义务；（2）因利润分享计划所产生的应付职工薪酬义务金额能够可靠估计。

如果本公司在职工为其提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内，不需要全部支付利润分享计划产生的应付职工薪酬，该利润分享计划适用其他长期职工福利的有关规定。本公司根据经营业绩或职工贡献等情况提取的奖金，属于奖金计划，比照短期利润分享计划进行处理。

2.离职后福利

（1）设定提存计划

本公司在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。预期不会在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二个月内支付全部应缴存金额的，按确定的折现率将全部应缴存金额以折现后的金额计量应付职工薪酬。

（2）设定受益计划本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服

务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。当职工后续年度的服务将导致其享有的设定受益计划福利水平显著高于以前年度时，本公司按照直线法将累计设定受益计划义务分摊确认于职工提供服务而导致本公司第一次产生设定受益计划福利义务至职工提供服务不再导致该福利义务显著增加的期间。在确定该归属期间时，不考虑仅因未来工资水平提高而导致设定受益计划义务显著增加的情况。

报告期末，本公司将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为下列组成部分：

*服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。

*设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义务的利息费用以及资产上限影响的利息。

*重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。

6-1-39除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，上述第*项和第*项计入当期损益；

第*项计入其他综合收益。

3.辞退福利

辞退福利主要包括：

（1）在职工劳动合同尚未到期前，不论职工本人是否愿意，本公司决定解除与职工的劳动关系而给予的补偿。

（2）在职工劳动合同尚未到期前，为鼓励职工自愿接受裁减而给予的补偿，职工有权利选择继续在职或接受补偿离职。

公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：

*公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；

*公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

辞退福利预期在其确认的年度报告期结束后十二个月内完全支付的，适用短期薪酬的相关规定；

辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月内不能完全支付的，适用其他长期职工福利的有关规定。

4.其他长期职工福利

向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的按设定提存计划的有关规定进行处理，除此之外的其他长期职工福利，按设定受益计划的有关规定确认和计量其他长期职工福利净负债或净资产。

(三十二)租赁负债

在租赁期开始日，本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用准则进行简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除外。

租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。

租赁付款额，是指本公司向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：

1.固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；

2.取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；

3.购买选择权的行权价格，前提是本公司合理确定将行使该选择权；

4.行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权；

5.根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。

在计算租赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，

6-1-40本公司采用增量借款利率作为折现率。

(三十三)预计负债

1.因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为本公司承

担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出本公司，且该义务的金额能够可靠的计量时，本公司将该项义务确认为预计负债。

2.本公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在资产负

债表日对预计负债的账面价值进行复核。

(三十四)股份支付

1.股份支付的种类

包括以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。

2.权益工具公允价值的确定方法

（1）存在活跃市场的，按照活跃市场中的报价确定。

（2）不存在活跃市场的，采用估值技术确定，包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的

市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。

3.确认可行权权益工具最佳估计的依据

根据最新取得的可行权职工数变动等后续信息进行估计。

4.实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理

（1）以权益结算的股份支付

授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应调整资本公积。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，相应调整资本公积。

换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量的，按照其他方服务在取得日的公允价值计量；如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权益工具的公允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关成本或费用，相应增加所有者权益。

（2）以现金结算的股份支付

授予后立即可行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在授予日按本公司承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的

6-1-41换取职工服务的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳

估计为基础，按本公司承担负债的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和相应的负债。

（3）修改、终止股份支付计划

如果修改增加了所授予的权益工具的公允价值，本公司按照权益工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加；如果修改增加了所授予的权益工具的数量，本公司将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加；如果本公司按照有利于职工的方式修改可行权条件，公司在处理可行权条件时，考虑修改后的可行权条件。

如果修改减少了授予的权益工具的公允价值，本公司继续以权益工具在授予日的公允价值为基础，确认取得服务的金额，而不考虑权益工具公允价值的减少；如果修改减少了授予的权益工具的数量，本公司将减少部分作为已授予的权益工具的取消来进行处理；如果以不利于职工的方式修改了可行权条件，在处理可行权条件时，不考虑修改后的可行权条件。

如果本公司在等待期内取消了所授予的权益工具或结算了所授予的权益工具（因未满足可行权条件而被取消的除外），则将取消或结算作为加速可行权处理，立即确认原本在剩余等待期内确认的金额。

(三十五)收入

1.收入的确认

本公司的收入主要包括房地产销售、物业服务等。

本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制权是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。

2.本公司依据收入准则相关规定判断相关履约义务性质属于“在某一时段内履行的履约义务”

或“某一时点履行的履约义务”，分别按以下原则进行收入确认。

（1）本公司满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务：

*客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。

*客户能够控制本公司履约过程中在建的资产。

*本公司履约过程中所产出的资产具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度不能合理确定的除外。本公司考虑商品的性质，采用产出法或投入法确定恰当的履约进度。

（2）对于不属于在某一时段内履行的履约义务，属于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品控制权时点确认收入。

在判断客户是否已取得商品控制权时，本公司考虑下列迹象：

6-1-42*本公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。

*本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。

*本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。

*本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。

*客户已接受该商品。

*其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

本公司收入确认的具体政策：

（1）房地产销售合同

对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件的房地产销售，本集团在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。

（2）物业服务合同本公司在提供物业服务过程中确认收入。

3.收入的计量

本公司应当按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。在确定交易价格时，本公司考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。

（1）可变对价

本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，应当不超过在相关不确定性消除时累计己确认收入极可能不会发生重大转回的金额。公司在评估累计已确认收入是否极可能不会发生重大转回时，应当同时考虑收入转回的可能性及其比重。

（2）重大融资成分

合同中存在重大融资成分的，本公司应当按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，应当在合同期间内采用实际利率法摊销。

（3）非现金对价

客户支付非现金对价的，本公司按照非现金对价的公允价值确定交易价格。非现金对价的公允价值不能合理估计的，本公司参照其承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交易价格。

（4）应付客户对价针对应付客户对价的，应当将该应付对价冲减交易价格，并在确认相关收入与支付（或承诺支付）客户对价二者孰晚的时点冲减当期收入，但应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商

6-1-43品的除外。

公司应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的，应当采用与本公司其他采购相一致的方式确认所购买的商品。公司应付客户对价超过向客户取得可明确区分商品公允价值的，超过金额冲减交易价格。向客户取得的可明确区分商品公允价值不能合理估计的，公司应当将应付客户对价全额冲减交易价格。

(三十六)合同成本合同成本分为合同履约成本与合同取得成本。

本公司为履行合同发生的成本同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：

1.该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

2.该成本增加了公司未来用于履行履约义务的资源；

3.该成本预期能够收回。

本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；但是，该资产摊销不超过一年的可以在发生时计入当期损益。

与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销。

与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司将对于超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：

1.因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；

2.为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

上述资产减值准备后续发生转回的，转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

(三十七)政府补助

1.政府补助包括与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

2.政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照

公允价值计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

3.政府补助采用总额法：

（1）与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

（2）与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在确

认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。

6-1-444.对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。

5.本公司将与本公司日常活动相关的政府补助按照经济业务实质计入其他收益或冲减相关成本费用；将与本公司日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。

6.本公司将取得的政策性优惠贷款贴息按照财政将贴息资金拨付给贷款银行和财政将贴息资金

直接拨付给本公司两种情况处理：

（1）财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本公司提供贷款的，本

公司选择按照下列方法进行会计处理：

以借款的公允价值作为借款的入账价值并按照实际利率法计算借款费用，实际收到的金额与借款公允价值之间的差额确认为递延收益。递延收益在借款存续期内采用实际利率法摊销，冲减相关借款费用。

（2）财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。

(三十八)递延所得税资产和递延所得税负债1.根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。

2.确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。

3.资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够

的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。

4.本公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产

生的所得税：（1）企业合并；（2）直接在所有者权益中确认的交易或者事项。

(三十九)租赁

1.承租人

本公司为承租人时，在租赁期开始日，除选择采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，对租赁确认使用权资产和租赁负债。

在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量。参照《企业会计准则第4号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。本公司按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，并对已识别的

6-1-45减值损失进行会计处理。

本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。

按照《企业会计准则第17号——借款费用》等其他准则规定应当计入相关资产成本的，从其规定。

本公司对于短期租赁和低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债，将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相关资产成本或当期损益。

2.出租人

（1）融资租赁

本公司作为出租人的，在租赁期开始日，对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产，并按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。

（2）经营租赁

本公司作为出租人的，在租赁期内各个期间，采用直线法的方法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。将发生的与经营租赁有关的初始直接费用进行资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。

对于经营租赁资产中的固定资产，本公司应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当根据该资产适用的企业会计准则，采用系统合理的方法进行摊销。本公司按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，确定经营租赁资产是否发生减值，并进行相应会计处理。

(四十)分部报告

本公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础确定报告分部并披露分部信息。

经营分部是指本公司内同时满足下列条件的组成部分：（1）该组成部分能够在日常活动中产生

收入、发生费用；（2）本公司管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；（3）本公司能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。

两个或多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。

6-1-46四、税项

（一）主要税种及税率

税种计税依据适用税率（%）

增值税销售货物或提供应税劳务3、5、6、9、13

企业所得税应纳税所得额20、25

城市维护建设税应缴流转税税额1、5、7

教育费附加应缴流转税税额1、2、3

建造普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额之和20%免征土地增值税房地产销售收入-扣除项目金额超率累计税率30-60

按预售收入预征1.5、2、3、4、5、6

江海堤防工程维护管理费上年销售收入或营业收入0.09

从价计征的，按房产原值一次减除10%-30%后余值的1.2%房产税1.2、12计缴；从租计征的，按租金收入的12%计缴土地使用税土地面积0.8-16元/㎡

印花税根据合同性质确定适用税率，权利证照0.005-0.1车船使用税应税车辆船舶定额税率

1.企业所得税税率纳税主体的情况说明

纳税主体名称所得税税率（%）

上海佰升诗企业管理有限公司20.00

上海歌韬实业有限公司20.00

上海大名城商业管理有限公司20.00

上海锦弢贸易有限公司20.00

上海福悛实业有限公司20.00

上海瑛翀置业有限公司20.00

2.土地增值税预缴政策

根据国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号规定，自2018年6月15日起，除保障住房实行零预征外，公司福建地区项目普通住房按2%预缴土地增值税；公司非普通住房福州市按4%、其他设区市按3%预缴土地增值税；公司非住房福州市按6%、其他设区市按5%预缴土地增值税。

根据江苏省地方税务局公告2016年第2号规定，自2016年8月1日起，公司常州地区项目普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为2%。

根据国家税务总局甘肃省税务局公告2018年第10号规定，自2018年7月1日起，公司兰州地区项目普通住宅按1%预缴土地增值税；非普通住宅按1.5%预缴土地增值税；非住宅按4%预缴土地增值税。

6-1-47根据上海市地方税务局公告2010年第1号规定，自2010年10月1日起，公司上海地区住宅开

发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。

3.江海堤防工程维护管理费及价格调节基金税收政策根据《福州市江海堤防工程维护管理费征收、使用和管理暂行办法》的通知（榕政办〔2012〕

275号），按照上年销售收入或营业收入的0.9‰征收江海堤防工程维护管理费。

（二）重要税收优惠政策及其依据

1.企业所得税税收优惠政策

（1）根据《财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13

号)以及《财政部税务总局关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》(2021年第12号)，自2021年1月1日至2022年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按12.5%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

（2）根据国家税务总局福建省税务局公告2019年第4号规定，自所属期2019年1月1日起，公司福建地区企业销售未完工开发产品的计税毛利率位于福州市城区为15%，位于除福州市城区以外的其他地方的，计税毛利率为10%。

2.增值税税收优惠政策

根据财政部税务总局海关总署公告2019年第39号规定，自2019年4月1日起，试行增值税期末留抵税额退税制度，同时符合以下条件的纳税人，可以向主管税务机关申请退还增量留抵税额：（1）自2019年4月税款所属期起，连续六个月（按季纳税的，连续两个季度）增量留抵税额均大于零，

且第六个月增量留抵税额不低于 50 万元；（2）纳税信用等级为 A 级或者 B 级；（3）申请退税前 36

个月未发生骗取留抵退税、出口退税或虚开增值税专用发票情形的；（4）申请退税前36个月未因偷

税被税务机关处罚两次及以上的；（5）自2019年4月1日起未享受即征即退、先征后返（退）政策的。

五、会计政策和会计估计变更以及前期差错更正的说明

（一）会计政策的变更

1.本公司自2021年1月1日采用《企业会计准则第21号——租赁》（财会〔2018〕35号）相关规定，

根据累积影响数，调整使用权资产、租赁负债、期初留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整。会计政策变更导致影响如下：

（1）合并财务报表的影响合并资产负债表项目

2020年12月31日2021年1月1日

预付款项32076032.0131973275.86

6-1-48合并资产负债表

项目

2020年12月31日2021年1月1日

使用权资产25983638.22

一年内到期的非流动负债3343039335.143355577470.46

租赁负债13342746.75

（2）母公司财务报表的影响母公司资产负债表项目

2020年12月31日2021年1月1日

使用权资产3844506.87

一年内到期的非流动负债9294267.1711065011.13

租赁负债2073762.91

2.本公司自2021年1月1日采用《企业会计准则解释第14号》（财会〔2021〕1号）相关规定，

根据累积影响数，调整期初留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整。执行该准则对本报告期内财务报表无重大影响。

3.本公司自2021年1月1日采用《企业会计准则解释第15号》（财会〔2021〕35号）“二、关于资金集中管理相关列报”的相关规定，对可比期间的财务报表数据进行相应调整。执行该准则对本报告期内财务报表无重大影响。

（二）会计估计的变更无。

（三）前期会计差错更正无。

（四）首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况

1.本公司自2021年1月1日首次执行新租赁准则，该政策变更对2021年1月1日财务报表相

关项目调整及列报的相关影响如下：

合并资产负债表

金额单位：元项目2020年12月31日2021年1月1日调整数流动资产

货币资金2352161040.492352161040.49

△结算备付金

△拆出资金

交易性金融资产34247300.0034247300.00

6-1-49项目2020年12月31日2021年1月1日调整数

衍生金融资产应收票据

应收账款253443296.97253443296.97应收款项融资

预付款项32076032.0131973275.86-102756.15

△应收保费

△应收分保账款

△应收分保合同准备金

其他应收款809371324.99809371324.99

其中：应收利息应收股利

△买入返售金融资产

存货28599458816.2828599458816.28合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产128034771.84128034771.84

流动资产合计32208792582.5832208689826.43-102756.15非流动资产

△发放贷款和垫款债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资1195534108.141195534108.14

其他权益工具投资67702834.9967702834.99

其他非流动金融资产3846000.003846000.00

投资性房地产2688025076.692688025076.69

固定资产683816507.86683816507.86在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产25983638.2225983638.22

无形资产2155042.482155042.48

6-1-50项目2020年12月31日2021年1月1日调整数

开发支出商誉

长期待摊费用46962811.8346962811.83

递延所得税资产934864700.86934864700.86

其他非流动资产1258457.761258457.76

非流动资产合计5624165540.615650149178.8325983638.22

资产总计37832958123.1937858839005.2625880882.07流动负债

短期借款1026353641.051026353641.05

△向中央银行借款

△拆入资金交易性金融负债衍生金融负债

应付票据354627890.61354627890.61

应付账款3393031805.003393031805.00

预收款项7861815.517861815.51

合同负债5006399978.705006399978.70

△卖出回购金融资产款

△吸收存款及同业存放

△代理买卖证券款

△代理承销证券款

应付职工薪酬26721617.6226721617.62

应交税费1826942212.631826942212.63

其他应付款1623900252.471623900252.47

其中：应付利息应付股利

△应付手续费及佣金

△应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债3343039335.143355577470.4612538135.32

其他流动负债228082542.55228082542.55

流动负债合计16836961091.2816849499226.6012538135.32非流动负债

6-1-51项目2020年12月31日2021年1月1日调整数

△保险合同准备金

长期借款5159102001.025159102001.02

应付债券1457893700.191457893700.19

其中:优先股永续债

租赁负债13342746.7513342746.75

长期应付款244764082.10244764082.10长期应付职工薪酬预计负债递延收益

递延所得税负债14297941.5414297941.54其他非流动负债

非流动负债合计6876057724.856889400471.6013342746.75

负债合计23713018816.1323738899698.2025880882.07股东权益

股本2475325057.002475325057.00其他权益工具

其中:优先股永续债

资本公积5836485917.345836485917.34

减:库存股

其他综合收益-197754495.12-197754495.12专项储备

盈余公积483123685.80483123685.80

△一般风险准备

未分配利润4533858259.464533858259.46

归属于母公司股东权益合计13131038424.4813131038424.48

少数股东权益988900882.58988900882.58

股东权益合计14119939307.0614119939307.06

负债及股东权益合计37832958123.1937858839005.2625880882.07

6-1-52母公司资产负债表

金额单位：元项目2020年12月31日2021年1月1日调整数流动资产

货币资金222877511.50222877511.50

△结算备付金

△拆出资金交易性金融资产衍生金融资产应收票据

应收账款22838958.6222838958.62应收款项融资

预付款项874.90874.90

△应收保费

△应收分保账款

△应收分保合同准备金

其他应收款11627796047.0211627796047.02

其中：应收利息应收股利

△买入返售金融资产存货合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产其他流动资产

流动资产合计11873513392.0411873513392.04非流动资产

△发放贷款和垫款债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资10222165770.7710222165770.77其他权益工具投资其他非流动金融资产

6-1-53项目2020年12月31日2021年1月1日调整数

投资性房地产7844611.487844611.48

固定资产61273180.2661273180.26在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产3844506.873844506.87无形资产开发支出商誉长期待摊费用

递延所得税资产142322290.70142322290.70其他非流动资产

非流动资产合计10433605853.2110437450360.083844506.87

资产总计22307119245.2522310963752.123844506.87流动负债短期借款

△向中央银行借款

△拆入资金交易性金融负债衍生金融负债

应付票据20901240.3420901240.34

应付账款42776368.7842776368.78预收款项合同负债

△卖出回购金融资产款

△吸收存款及同业存放

△代理买卖证券款

△代理承销证券款应付职工薪酬

应交税费5629744.805629744.80

其他应付款7942121199.887942121199.88

其中：应付利息应付股利

6-1-54项目2020年12月31日2021年1月1日调整数

△应付手续费及佣金

△应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债9294267.1711065011.131770743.96其他流动负债

流动负债合计8020722820.978022493564.931770743.96非流动负债

△保险合同准备金长期借款

应付债券1457893700.191457893700.19

其中:优先股永续债

租赁负债2073762.912073762.91长期应付款长期应付职工薪酬预计负债递延收益递延所得税负债其他非流动负债

非流动负债合计1457893700.191459967463.102073762.91

负债合计9478616521.169482461028.033844506.87股东权益

股本2475325057.002475325057.00其他权益工具

其中:优先股永续债

资本公积8452319667.368452319667.36

减:库存股其他综合收益专项储备

盈余公积388149768.96388149768.96

△一般风险准备

未分配利润1512708230.771512708230.77

6-1-55项目2020年12月31日2021年1月1日调整数

12828502724.0912828502724.09股东权益合计

负债及股东权益合计22307119245.2522310963752.123844506.87

六、合并财务报表主要项目注释

说明：期初指2021年01月01日，期末指2021年12月31日，上期指2020年度，本期指2021年度。

（一）货币资金

1.分类列示

_110002项目_110002期末余额期初余额

库存现金257043.34441392.44

银行存款6109426722.842258894757.61

其他货币资金151344042.4592824890.44

合计6261027808.632352161040.49

其中：存放在境外的款项总额

2.期末存在抵押、质押、冻结等对使用有限制款项842215360.37元。其中：银行存款中含有

受限使用资金730040014.96元。

3.期末无存放在境外且资金汇回受到限制的款项。

（二）交易性金融资产

_110010项目_110010期末余额期初余额

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产45148000.0034247300.00

其中：权益工具投资45148000.0034247300.00

合计45148000.0034247300.00

（三）应收票据

1.应收票据分类列示

_110014项目_110014期末余额期初余额

银行承兑汇票5218881.00

合计5218881.00

2.按坏账计提方法分类披露

6-1-56期末余额

_310022类别_310022账面余额坏账准备账面价值

金额比例(%)金额计提比例(%)

按组合计提坏账准备5218881.00100.005218881.00

其中：信用风险特征组合5218881.00100.005218881.00

合计5218881.00100.005218881.00

（1）按组合计提坏账准备期末余额

_210027名称_210027

应收票据坏账准备计提比例(%)

信用风险特征组合5218881.00

合计5218881.00

3.期末无已背书或贴现且在资产负债表日但尚未到期的应收票据。

4.期末无因出票人未履约而将其转应收账款的票据。

5.本期无实际核销的应收票据。

（四）应收账款

1.应收账款按账龄披露

_110037账龄_110037期末账面余额

1年以内（含1年）126745624.39

1-2年（含2年）11013654.55

2-3年（含3年）928304.99

3年以上225644273.64

合计364331857.57

2.按坏账计提方法分类披露

期末余额

_310039类别_310039账面余额坏账准备账面价值

金额比例(%)金额计提比例(%)

单项计提坏账准备223342785.0061.3044668557.00178674228.00

其中：政府补助购房款223342785.0061.3044668557.0020.00178674228.00

按组合计提坏账准备140989072.5738.70540992.14140448080.43

其中：信用风险特征组合140989072.5738.70540992.140.38140448080.43

合计364331857.57100.0045209549.14319122308.43

接上表:

6-1-57期初余额

_310040类别_310040账面余额坏账准备账面价值

金额比例(%)金额计提比例(%)

单项计提坏账准备225719595.0075.5945143919.00180575676.00

其中：政府补助购房款225719595.0075.5945143919.0020.00180575676.00

按组合计提坏账准备72874739.8324.417118.8672867620.97

其中：信用风险特征组合72874739.8324.417118.860.0172867620.97

合计298594334.83100.0045151037.86253443296.97

（1）按单项计提坏账准备期末余额

_210042名称_210042

账面余额坏账准备计提比例(%)计提理由

政府补助购房款223342785.0044668557.0020.00预计未来存在回收风险

合计223342785.0044668557.00

（2）按组合计提坏账准备期末余额

_210044项目_210044

应收账款坏账准备计提比例(%)

信用风险特征组合140989072.57540992.140.38

合计140989072.57540992.14

3.坏账准备的情况

本期变动金额

_210046类别_210046期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动按信用风险特征组合计提坏账

7118.86533873.28540992.14

准备的应收账款

单项计提坏账准备的应收账款45143919.00-475362.0044668557.00

合计45151037.8658511.2845209549.14本期无收回或转回金额重要的坏账准备。

4.本期无实际核销的应收账款。

5.按欠款方归集的期末应收账款金额前五名情况

单位名称与本公司关系金额占应收账款总额的比例（%）坏账准备余额

福清市侨乡建设投资有限公司非关联方105854736.0029.05

阿兰贝尔幼儿园非关联方3867333.331.06230166.67

兰州市地铁置业有限公司非关联方3077106.000.84

福建大名城物业管理有限公司非关联方625094.320.17

6-1-58单位名称与本公司关系金额占应收账款总额的比例（%）坏账准备余额

福建百宏房地产开发有限公司非关联方540000.000.15108000.00

合计113964269.6531.27338166.67

6.本期无因金融资产转移而终止确认的应收账款情况。

7.本期无转移应收账款且继续涉入的形成的资产、负债。

（五）预付款项

1.预付款项按账龄列示

期末余额期初余额

_210070账龄_210070

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内（含1年）101156009.7894.9724713546.6377.30

1-2年（含2年）4248575.393.995046031.1615.78

2-3年（含3年）1059600.000.991058608.863.31

3年以上49097.840.051155089.213.61

合计106513283.01100.0031973275.86100.00

2.按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

与本公司占预付款项总单位名称金额账龄未结算原因

关系额的比例（%）中国（上海）自由贸易试验区临港

非关联方65316020.0061.321年以内（含1年）土地合同预付款新片区管理委员会

广州广日电梯工业有限公司非关联方13685585.3312.851年以内（含1年）未达到结算条件

上海兆越建筑工程有限公司非关联方6320342.005.931年以内（含1年）未达到结算条件

瑞鑫集团有限公司非关联方6121363.255.751年以内（含1年）未达到结算条件

上海嵊衡机电设备工程有限公司非关联方2091553.651.961年以内（含1年）未达到结算条件

合计93534864.2387.81

（六）其他应收款

1.总表情况

（1）分类列示

_110074项目_110074期末余额期初余额应收利息应收股利

其他应收款361656581.19809371324.99

合计361656581.19809371324.99

2.其他应收款

6-1-59（1）其他应收账款按账龄披露

_110088账龄_110088期末账面余额

1年以内（含1年）194864389.96

1-2年（含2年）82303550.42

2-3年（含3年）13083643.06

3年以上83948499.24

合计374200082.68

（2）按款项性质分类情况

_110090款项性质_110090期末账面余额期初账面余额

押金、保证金132850248.1984835594.20

往来款3991577.8111923259.99

垫付款项118206256.68127419282.44

合作项目款119152000.00595853237.82

合计374200082.68820031374.45

（3）坏账准备计提情况

第一阶段第二阶段第三阶段

_210092坏账准备_210092未来12个月预整个存续期预期信用损整个存续期预期信用损合计

期信用损失失（未发生信用减值）失（已发生信用减值）

2021年1月1日余额10660049.4610660049.46

2021年1月1日余额在本期：

——转入第二阶段

——转入第三阶段

——转回第二阶段

——转回第一阶段

本期计提1972232.341972232.34本期转回本期转销本期核销

其他变动-88780.31-88780.31

2021年12月31日余额12543501.4912543501.49

（4）其他应收款减值准备表

6-1-60本期变动金额

_210094类别_210094期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

信用风险特征组合10660049.461972232.34-88780.3112543501.49

合计10660049.461972232.34-88780.3112543501.49

（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况占其他应收款坏账准备期末

_110102单位名称_110102款项性质期末余额账龄

总额的比例(%)余额

福建永鸿投资发展有限公司合作项目款61152000.001年以内（含1年）16.34中国华融资产管理股份有限

押金、保证金48923999.991年以内（含1年）13.071125252.00公司湖南省分公司海通恒信国际租赁股份有限

押金、保证金35000000.001-2年（含2年）9.351505000.00公司深圳市坪山田心股份合作公

合作项目款13000000.003年以上3.47司新屋地分公司深圳市坪山田心股份合作公

合作项目款13000000.003年以上3.47司对面喊分公司

合计171075999.9945.702630252.00

（七）存货

1.存货的分类

期末余额

_210112项目_210112

账面余额存货跌价准备/合同履约成本减值准备账面价值

开发产品11540574082.92771006048.0010769568034.92

开发成本14906905785.8214906905785.82

库存商品1666582.181666582.18

合计26449146450.92771006048.0025678140402.92

接上表:期初余额

_210113项目_210113

账面余额存货跌价准备/合同履约成本减值准备账面价值

开发产品9803415611.459803415611.45

开发成本18794776618.5118794776618.51

库存商品1266586.321266586.32

合计28599458816.2828599458816.28

6-1-612.开发产品分类项目

_110115项目_110115竣工时间期初余额本期增加本期减少期末余额跌价准备

名城港湾2018年2584955010.301034315107.911044440303.792574829814.42468598961.29

名城城市广场2016年1159680814.18-193302825.8510122218.51956255769.8274629211.99

长乐大名城2020年161534840.3222264425.8795275954.4588523311.74

兰州东部科技新城一期2015年340726635.69-15805176.34118525744.56206395714.7932555068.58

常州大名城2016年34653017.3033637.111089452.5433597201.87

紫金九号2019年256362435.33-4049948.23136975875.60115336611.50

上海大名城尚苑2016年123322000.355294400.0022952939.51105663460.8450460328.05

永泰东部旅游新城2020年1454662218.84497863975.1218253866.281934272327.6880871764.18

兰州东部科技新城二期2020年1182818051.632594933064.471309507349.462468243766.6411683904.41

兰州城市综合体2018年1998782865.88-12322888.99347358822.871639101154.02

中联名城（一、二区）2018年199278108.70199278108.70

泰禾名城2019年8671175.428671175.42

福清紫金轩2020年276132536.34-77459730.96144356789.4754316015.91

南京大名城2020年21835901.17-2563695.78-1974304.1321246509.52

南昌大名城2021年2090205629.55890084290.831200121338.7252206809.50

杭州大名城2021年1934156716.051857963827.5276192888.53

永鸿名城花园一期、二期2021年885998176.06819519979.1466478196.92

合计9803415611.458759560865.997022402394.5211540574082.92771006048.00

注（1）：名城城市广场本期增加负数主要系根据市场定位取消部分业态装修成本支出及竣工结算差异导致；

注（2）：其他项目本期增加变动除新增完工项目外，均系竣工决算金额与原暂估金额差异导致调整项目整体成本。

3.本期减少明细情况

6-1-62_110117项目_110117本期转入投资性房地产本期转入固定资产减少其他本期销售本期减少合计

名城港湾616460.091043823843.701044440303.79

名城城市广场38463363.17-28341144.6610122218.51

长乐大名城95275954.4595275954.45

兰州东部科技新城一期-139467.71118665212.27118525744.56

常州大名城-110242.891199695.431089452.54

紫金九号136975875.60136975875.60

上海大名城尚苑22952939.5122952939.51

永泰东部旅游新城7191.8218246674.4618253866.28

兰州东部科技新城二期72885284.101236622065.361309507349.46

兰州城市综合体215397880.18131960942.69347358822.87

中联名城（一、二区）199278108.70199278108.70

泰禾名城8116711.65554463.778671175.42

福清紫金轩144356789.47144356789.47

南京大名城-1974304.13-1974304.13

南昌大名城890084290.83890084290.83

杭州大名城127613522.561730350304.961857963827.52

永鸿名城花园一期、二期819519979.14819519979.14

合计454733991.32207394820.356360273582.857022402394.52

注：减少其他主要系当期项目公司股权转让，合并范围变动所致。

4.开发成本分类项目

6-1-63_110119项目_110119最近一期开工时间预计下期竣工时间预计总投资(万元)期末余额期初余额

名城港湾2021年2022年171303.681019135402.141504324675.69

永泰东部旅游新城2018年2025年37064.0033712928.64484702520.85

中联名城三区2019年1046100106.35

兰州东部科技新城一期2013年2022年28583.00161933985.17161494060.17

兰州东部科技新城二期2018年2022年569793.371642104302.082486872346.62

南昌大名城2018年1975088186.42

杭州大名城2018年1826470448.75

永鸿名城花园一期、二期2018年973809748.28

南联邱屋城市更新项目2018年20046495.5916002446.08

凯邦公馆2020年2022年316700.602857915416.882570012183.92

松江-映云间2020年2023年237366.781993244685.881698238233.66

青浦-映湖2020年2023年184483.041473175140.161225369646.32

临港科技城-映晖2020年2023年118976.73879118919.77732681999.48

临港科技城-映玥2020年2023年80110.20593321249.43462991368.39

临港蓝湾-映园二期2020年2023年167482.941149606891.22840193049.76

临港蓝湾-映园2020年2022年152284.391110147188.73790425597.77

庄行-映雨江南2021年2024年208336.771297888180.13

青浦重固项目2022年2025年217578.82675555000.00

合计14906905785.8218794776618.51

6-1-645.计入期末存货余额的借款费用资本化金额：

期末存货余额中包含资本化利息费用金额为1750468171.06元。(2020年：1769585137.45元)。本期用于确定借款利息费用的资本化率为6.84%（2020年7.04%）。

本期资本化金额及资本化率详见附注“十六、（六）借款费用”。

6.存货跌价准备及合同履约成本减值准备

本期增加金额本期减少金额

_210124类别_210124期初余额期末余额计提其他转回或转销其他

开发产品771006048.00771006048.00

合计771006048.00771006048.00

7.期末存货受限情况详见附注“六、（五十六）所有权或使用权受到限制的资产”。

（八）其他流动资产

_110140项目_110140期末余额期初余额

预缴税费及待抵扣进项税877927795.7249917144.92

合同取得成本88625027.4178117626.92

合计966552823.13128034771.84

（九）长期股权投资

1.长期股权投资分类

期末余额期初余额

_210175项目_210175减值账面余额账面价值账面余额减值准备账面价值准备

对联营、合营企业投资1211592925.331211592925.331195534108.141195534108.14

合计1211592925.331211592925.331195534108.141195534108.14

6-1-652.对联营企业、合营企业投资

本期增减变动减值准宣告发放本期计

_210179被投资单位名称期初余额权益法下确认的投其他综合收益其他权期末余额备期末追加投资减少投资现金红利提减值其他资损益调整益变动余额或利润准备

一、联营企业福州名城物业管

3323925.19-400499.492923425.70

理有限公司福州英家皇道物

166657.89-166657.89

业管理有限公司黄河财产保险股

316107285.215110584.35-1787743.39319430126.17

份有限公司福州市万曦房地

228779783.59-10813629.17217966154.42

产有限公司嘉兴瀚昶股权投资合伙企业（有1000000.001000000.00限合伙）杭州普润星融股

权投资合伙企业464144925.61-2830448.74461314476.87（有限合伙）上海名城商业管理合伙企业（有29926.7429902.14-24.60限合伙）

6-1-66本期增减变动

减值准宣告发放本期计

_210179被投资单位名称期初余额权益法下确认的投其他综合收益其他权期末余额备期末追加投资减少投资现金红利提减值其他资损益调整益变动余额或利润准备杭州弘招城房地

77232099.13-96812.8077135286.33

产开发有限公司杭州北隆房地产

104749504.78-1208112.84103541391.94

开发有限公司六妙白茶股份有

19766550.008515513.9028282063.90

限公司

小计1195534108.1419766550.0029902.14-1890087.28-1787743.391211592925.33

合计1195534108.1419766550.0029902.14-1890087.28-1787743.391211592925.33

6-1-67（十）其他权益工具投资

1.其他权益工具投资情况

_110181项目_110181期末余额期初余额

权益工具的成本271045654.95271045654.95

累计计入其他综合收益的公允价值变动金额-205265820.83-203342819.96

合计65779834.1267702834.99

2.非交易性权益工具投资情况

本年确其他综合收指定为以公允价值计其他综合收

_110183项目_110183认的股累计利得累计损失益转入留存量且其变动计入其他益转入留存利收入收益的金额综合收益的原因收益的原因浙江东阳中广影视

-19992000.00公司战略性投资文化股份有限公司江苏博信投资控股

-185273820.83公司战略性投资股份有限公司

合计-205265820.83

（十一）其他非流动金融资产

_110185项目_110185期末余额期初余额

信托保障基金11200000.003846000.00

合计11200000.003846000.00

（十二）投资性房地产

1.投资性房地产计量模式

（1）采用成本计量模式的投资性房地产

_110187项目_110187房屋及建筑物土地使用权合计

一、账面原值

1.期初余额2643060491.66265771149.982908831641.64

2.本期增加金额481447942.89481447942.89

（1）外购26713951.5726713951.57

（2）转入454733991.32454733991.32

（3）其他

3.本期减少金额57987179.5857987179.58

（1）处置16419454.4416419454.44

（2）转出

（3）其他41567725.1441567725.14

4.期末余额3066521254.97265771149.983332292404.95

6-1-68_110187项目_110187房屋及建筑物土地使用权合计

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额176802126.6544004438.30220806564.95

2.本期增加金额73502145.6911818450.8785320596.56

（1）计提或摊销73502145.6911818450.8785320596.56

（2）转入

（3）其他

3.本期减少金额6053625.786053625.78

（1）处置4432399.704432399.70

（2）转出

（3）其他1621226.081621226.08

4.期末余额244250646.5655822889.17300073535.73

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

（2）合并增加

（3）其他

3.本期减少金额

（1）处置

（2）合并减少

（3）其他

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值2822270608.41209948260.813032218869.22

2.期初账面价值2466258365.01221766711.682688025076.69

注：本期减少其他主要系当期项目公司股权转让，合并范围变动所致。

（2）期末无公允价值计量的投资性房地产。

（3）期末无未办妥产权证书的投资性房地产。

（4）期末投资性房地产受限情况详见附注“六、（五十六）所有权或使用权受到限制的资产”。

（十三）固定资产

6-1-691.总表情况

（1）分类列示

_110194项目_110194期末余额期初余额

固定资产671697398.18683816507.86固定资产清理

合计671697398.18683816507.86

（2）固定资产情况

_110196项目_110196房屋及建筑物机械设备运输设备办公设备及其他合计

一、账面原值

1.期初余额784473739.903161623.6971694130.4037378070.44896707564.43

2.本期增加金额940511.2311272363.665643908.6617856783.55

（1）购置940511.2311272363.665643908.6617856783.55

（2）转入

（3）其他

3.本期减少金额104250.003387189.774683694.638175134.40

（1）处置或报废104250.002038546.352518879.164661675.51

（2）转出2102.942102.94

（3）其他1346540.482164815.473511355.95

4.期末余额784473739.903997884.9279579304.2938338284.47906389213.58

二、累计折旧

1.期初余额132674837.01610962.7850996405.9628608850.82212891056.57

2.本期增加金额18792666.89776810.425444234.973946363.2328960075.51

（1）计提18792666.89776810.425444234.973946363.2328960075.51

（2）转入

（3）其他

3.本期减少金额30465.542860506.904268344.247159316.68

（1）处置或报废30465.541625651.482301631.023957748.04

（2）转出

（3）其他1234855.421966713.223201568.64

4.期末余额151467503.901357307.6653580134.0328286869.81234691815.40

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

（2）合并增加

6-1-70_110196项目_110196房屋及建筑物机械设备运输设备办公设备及其他合计

（3）其他

3.本期减少金额

（1）处置

（2）合并减少

（3）其他

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值633006236.002640577.2625999170.2610051414.66671697398.18

2.期初账面价值651798902.892550660.9120697724.448769219.62683816507.86

注：本期减少其他主要系当期项目公司股权转让，合并范围变动所致。

（3）期末无暂时闲置固定资产情况。

（4）期末无融资租赁租入的固定资产情况。

（5）期末无经营租赁租出的固定资产情况。

（6）期末无未办妥产权证书的固定资产情况。

（7）期末固定资产受限情况详见附注“六、（五十六）所有权或使用权受到限制的资产”。

（十四）使用权资产

_110225项目_110225房屋及建筑物合计

一、账面原值

1.期初余额25983638.2225983638.22

2.本期增加金额7595979.057595979.05

（1）外购5573423.835573423.83

（2）转入2022555.222022555.22

（3）其他

3.本期减少金额1030220.421030220.42

（1）处置或报废1030220.421030220.42

（2）转出

（3）其他

4.期末余额32549396.8532549396.85

二、累计折旧

1.期初余额

2.本期增加金额14368961.8214368961.82

（1）计提14368961.8214368961.82

6-1-71_110225项目_110225房屋及建筑物合计

（2）转入

（3）其他

3.本期减少金额505105.53505105.53

（1）处置或报废505105.53505105.53

（2）转出

（3）其他

4.期末余额13863856.2913863856.29

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

（2）合并增加

（3）其他

3.本期减少金额

（1）处置

（2）合并减少

（3）其他

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值18685540.5618685540.56

2.期初账面价值25983638.2225983638.22

（十五）无形资产

_110227项目_110227电脑软件合计

一、账面原值

1.期初余额4068318.514068318.51

2.本期增加金额1381172.201381172.20

（1）购置1381172.201381172.20

（2）内部研发

（3）其他

3.本期减少金额

（1）处置或报废

（2）转出

（3）其他

4.期末余额5449490.715449490.71

6-1-72_110227项目_110227电脑软件合计

二、累计摊销

1.期初余额1913276.031913276.03

2.本期增加金额948246.44948246.44

（1）计提948246.44948246.44

（2）转入

（3）其他

3.本期减少金额

（1）处置或报废

（2）转出

（3）其他

4.期末余额2861522.472861522.47

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

（2）合并增加

（3）其他

3.本期减少金额

（1）处置

（2）合并减少

（3）其他

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值2587968.242587968.24

2.期初账面价值2155042.482155042.48

（十六）长期待摊费用

_110245项目_110245期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

办公室装修费46961172.614160617.6518670537.9232451252.34

酒店装修1639.221639.22

合计46962811.834160617.6518672177.1432451252.34

6-1-73（十七）递延所得税资产和递延所得税负债

1.未经抵销的递延所得税资产

期末余额期初余额

_210247项目_210247可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产

资产减值准备723309958.80180827489.7255445902.5813861478.33

预售房款的相关税金2699789896.96674947474.222331441933.53582860483.39

可抵扣亏损1010307408.97252576852.231352584954.91338142739.14

合计4433407264.731108351816.173739472791.02934864700.86

2.未抵销的递延所得税负债

期末余额期初余额

_210249项目_210249应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债

资产评估增值41222154.3210305538.5843323416.6410830854.16

销售佣金产生的递延所得税负债2901048.06725262.0113868349.503467087.38

交易性金融资产公允价值变动3798000.00949500.00

合计47921202.3811980300.5957191766.1414297941.54

3.未确认递延所得税资产明细

_110253项目_110253期末余额期初余额

可抵扣亏损1123662897.57712987712.61

可抵扣暂时性差异105936525.6979899447.35

合计1229599423.26792887159.96

4.未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

_110255年份_110255期末余额期初余额备注

2021年87838434.46

2022年72879935.5395857618.09

2023年367780197.09191369764.46

2024年47075335.79156052157.05

2025年122644001.34181869738.55

2026年513283427.82

合计1123662897.57712987712.61

6-1-74（十八）其他非流动资产

期末余额期初余额

_210257项目_210257账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

预付股权投资款52233450.0052233450.00

其他853413.34853413.341258457.761258457.76

合计53086863.3453086863.341258457.761258457.76

注：其他主要为海洋馆生物海洋鱼类。

（十九）短期借款

1.短期借款分类

_110259项目_110259期末余额期初余额

质押借款199000000.00

抵押借款298600000.001021994608.34

加：借款应付利息523429.164359032.71

合计498123429.161026353641.05

2.期末无已逾期未偿还的短期借款。

（二十）应付票据

1.应付票据明细情况

_110277种类_110277期末余额期初余额

商业承兑汇票832924319.24354627890.61

合计832924319.24354627890.61

注：期末无已到期未支付的应付票据。

（二十一）应付账款

1.应付账款列示

_110279项目_110279期末余额期初余额

工程款2392968525.473255702820.80

营销广告款及销售代理费134205282.8969130161.60

货款17653110.9427334095.92

物业管理费30170991.9530381723.59

其他11686553.4810483003.09

合计2586684464.733393031805.00

2.期末无账龄超过1年的重要应付账款。

6-1-75（二十二）预收款项

1.预收款项列示

_110283项目_110283期末余额期初余额

预收租金9831858.977071280.41

预收货款171654.42790535.10

合计10003513.397861815.51

2.期末无账龄超过1年的重要预收款项。

（二十三）合同负债

_110287项目_110287期末余额期初余额

房款10208535515.645006399978.70

货款715456.94

合计10209250972.585006399978.70

（二十四）应付职工薪酬

1.应付职工薪酬列示

_110295项目_110295期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬26684859.40295417308.20301809764.5920292403.01

二、离职后福利中-设定提存计划负债32558.2218837574.3318782436.9087695.65

三、辞退福利4200.0012483242.4211885467.42601975.00

合计26721617.62326738124.95332477668.9120982073.66

2.短期薪酬列示

_110297项目_110297期初余额本期增加本期减少期末余额

一、工资、奖金、津贴和补贴26302055.36252281122.85258520843.9120062334.30

二、职工福利费143831.5714158239.7414288571.3113500.00

三、社会保险费14953.1812062639.3312037127.7940464.72

其中：医疗保险费13263.9810729409.8910706762.7635911.11

工伤保险费399739.26399014.71724.55

生育保险费1689.20933490.18931350.323829.06

四、住房公积金80904.0012343301.1512270265.15153940.00

五、工会经费和职工教育经费143115.292163909.852284861.1522163.99

六、其他短期薪酬2408095.282408095.28

合计26684859.40295417308.20301809764.5920292403.01

3.设定提存计划列示

6-1-76_110299项目_110299期初余额本期增加本期减少期末余额

1.基本养老保险费30636.3618125159.5818071555.1484240.80

2.失业保险费1921.86712414.75710881.763454.85

合计32558.2218837574.3318782436.9087695.65

4.辞退福利

_110301项目_110301本期缴费金额期末应付未付金额

辞退福利11885467.42601975.00

合计11885467.42601975.00

5.本期无其他长期职工福利中的符合设定提存计划条件的负债。

（二十五）应交税费

_110304税费项目_110304期末余额期初余额

企业所得税265963768.14206612198.01

个人所得税1887978.691905682.34

增值税16419914.95130661042.50

房产税1912161.343389618.99

土地增值税1595888070.151477644118.75

土地使用税475069.84810756.24

印花税350.8044606.40

教育费附加1510940.55561175.32

城市维护建设税1457290.622504029.15

地方教育费附加2056849.70

其他1582235.97752135.23

合计1887097781.051826942212.63

（二十六）其他应付款

1.总表情况

（1）分类列示

_110306项目_110306期末余额期初余额应付利息应付股利

其他应付款2058896077.291623900252.47

合计2058896077.291623900252.47

2.其他应付款

6-1-77（1）按款项性质列示其他应付款

_110314项目_110314期末余额期初余额

往来借款651139691.701168880555.56

暂收款123247695.97130622295.77

押金、保证金38181263.4641609535.85

项目合作款783691912.47183771568.47

应付股东借款442349099.6882997839.94

其他20286414.0116018456.88

合计2058896077.291623900252.47

（2）期末账龄超过1年的重要其他应付款项目期末余额未偿还或结转的原因

福州市万曦房地产有限公司15857087.92未达到结算条件

合计15857087.92

（二十七）一年内到期的非流动负债

1.一年内到期的非流动负债分类

_110334项目_110334期末余额期初余额

1年内到期的长期借款810500000.003234700000.00

1年内到期的长期应付款129135321.1779743749.41

1年内到期的租赁负债14334990.2112538135.32

1年内到期的应付利息22947295.1828595585.73

合计976917606.563355577470.46

（二十八）其他流动负债

_110336项目_110336期末余额期初余额

待转销项税868852607.22228082542.55

合计868852607.22228082542.55

（二十九）长期借款

1.长期借款分类

_110340借款条件类别_110340期末余额期初余额利率区间（%）

抵押借款5315233430.605159102001.024.54-11.30

合计5315233430.605159102001.02

6-1-78（三十）应付债券

1.应付债券明细情况

_110342项目_110342期末余额期初余额

上海大名城企业股份有限公司2020年非公开发行公司债券（第一期）1458279504.801457893700.19

合计1458279504.801457893700.19

2.应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

_110344债券名称_110344面值发行日期债券期限发行金额期初余额本期发行按面值计提利息溢折价摊销本期偿还金额期末余额上海大名城企业股份有限公司2020

1459100000.002020-12-12+1年1457861141.511457893700.19109432500.00385804.61109432500.001458279504.80年非公开发行公司债券

（第一期）

合计1457861141.511457893700.19109432500.00385804.61109432500.001458279504.80

3.应付债券利息的增减变动

债券名称期初余额本期应计利息本期已付利息期末余额

上海大名城企业股份有限公司2020年非公开发行公司债券（第一期）20名城债9294267.17109432500.00109432500.009294267.17

合计9294267.17109432500.00109432500.009294267.17

6-1-79（三十一）租赁负债

_110354项目_110354期末余额期初余额

房屋及建筑物4223284.8213342746.75

合计4223284.8213342746.75

（三十二）长期应付款

1.总表情况

_110356项目_110356期末余额期初余额

长期应付款88028909.03244764082.10

合计88028909.03244764082.10

2.长期应付款

_110358项目_110358期末余额期初余额

固定资产售后回租融资租赁余额88028909.03244764082.10

合计88028909.03244764082.10

（三十三）股本

本年增减变动（+、-）

_210390项目_210390期初余额期末余额发行新股送股公积金转股其他合计

一、有限售条件股份

1.国家持股

2.国有法人持股

3.其他内资持股

其中：境内法人持股境内自然人持股

4.境外持股

其中：境外法人持股境外自然人持股

二、无限售条件流通股份2475325057.002475325057.00

1.人民币普通股2276604962.002276604962.00

2.境内上市外资股198720095.00198720095.00

3.境外上市外资股

4.其他

股份合计2475325057.002475325057.00

6-1-80（三十四）资本公积

_110400项目_110400期初余额本期增加本期减少期末余额

股本溢价5442214542.255442214542.25

其他资本公积394271375.09394271375.09

合计5836485917.345836485917.34

（三十五）库存股

_110402项目_110402期初余额本期增加本期减少期末余额

股份回购57685267.0057685267.00

合计57685267.0057685267.00

说明：截至2021年12月31日，本公司通过集中竞价交易方式回购本公司A股股份总计

16000000.00股，占公司期末总股本的比例为0.65%。公司本期回购库存股拟用于后续实施员工持

股计划或股权激励计划。

6-1-81（三十六）其他综合收益

本期发生金额

_210404项目_210404期初余额本期所得税前减：前期计入其他综合减：前期计入其他综合收减：所得税后归属于母税后归属于期末余额发生额收益当期转入损益益当期转入留存收益税费用公司少数股东

一、不能重分类进损益的其他综合收益-203342819.96-1923000.87-1923000.87-205265820.83

1.重新计量设定受益计划变动额

2.权益法下不能转损益的其他综合收益

3.其他权益工具投资公允价值变动-203342819.96-1923000.87-1923000.87-205265820.83

4.企业自身信用风险公允价值变动

二、将重分类进损益的其他综合收益5588324.84-1787743.39-1787743.393800581.45

1.权益法下可转损益的其他综合收益5588324.84-1787743.39-1787743.393800581.45

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综合收益的

金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期的有效部分

6.外币财务报表折算差额

7.其他

合计-197754495.12-3710744.26-3710744.26-201465239.38

6-1-82（三十七）盈余公积

_110408项目_110408期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积456936316.9334762855.95491699172.88

任意盈余公积26187368.8726187368.87

合计483123685.8034762855.95517886541.75

说明：本期增加系按母公司净利润10%计提法定盈余公积。

（三十八）未分配利润

1.未分配利润明细情况

_110410项目_110410本期金额上期金额

调整前上期期末未分配利润4533858259.464313722720.47

调整期初未分配利润调整合计数（调增+，调减-）50192274.13调整后期初未分配利润4533858259.464363914994.60

加：本期归属于母公司股东的净利润-412344720.60448171839.20

减：提取法定盈余公积34762855.95163913240.58

应付普通股股利62818508.7974259751.71

其他综合收益结转留存收益40055582.05

期末未分配利润4023932174.124533858259.46

（三十九）营业收入、营业成本

1.营业收入和营业成本情况

本期发生额上期发生额

_210421项目_210421收入成本收入成本

主营业务7620885901.346268691615.2814739871757.0712131873192.21

其他业务40338695.4337899093.7297071015.2766457329.81

合计7661224596.776306590709.0014836942772.3412198330522.02

2.业务类别情况

本期发生额

_110423项目_110423收入成本

房地产销售收入7453350600.476102207556.53

开发物业租赁及运营167145043.68166484058.75

金控收入390257.19

其他40338695.4337899093.72

合计7661224596.776306590709.00

3.履约义务的说明

6-1-83本公司的收入确认属于在某一时点履行的履约义务，而不属于在某一时段内履行的履约义务，因此，本公司在客户取得相关商品控制权时点确认收入，不存在其他需要分摊的单项履约义务。

4.本公司分摊至剩余履约义务的说明本年末，本公司分摊至尚未履行（或部分未履行）履约义务的交易价格预计为人民币

13616972697.82（含税）元，主要为尚未达到房地产销售合同约定的交付条件的销售合同。本公

司预计未来在房地产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品控制权时点，确认销售收入的实现。

（四十）税金及附加

_110461项目_110461本期发生额上期发生额

房产税10755330.778230384.90

土地增值税51190849.07431845694.10

土地使用税5072388.305558796.41

印花税10096070.5012429830.16

车船使用税103160.0889034.78

教育费附加11245258.2622774610.82

城市维护建设税13027265.6120214682.56

营业税243778.70997617.28

其他1714563.463075221.54

合计103448664.75505215872.55

（四十一）销售费用

_110463项目_110463本期发生额上期发生额

广告宣传及销售代理费241809541.46318261156.26

职工薪酬75409021.3973155325.69

物业管理费60666083.9653495053.16

财产折旧摊销13719944.126687921.09

办公费用6948992.096365004.78

租赁费4743333.855610771.85

差旅费用4558842.923172954.77

业务招待费2734010.272610785.16

其他8569070.246593654.76

合计419158840.30475952627.52

（四十二）管理费用

6-1-84_110465项目_110465本期发生额上期发生额

职工薪酬204061563.46170649459.09

财产折旧摊销35334448.9515959652.18

业务招待费31807756.4033625367.81

维修保养费27107888.8319359250.75

租赁费25244016.6232721110.17

顾问咨询费20654221.2321096826.15

差旅费用17984513.8234666957.11

办公费用9971465.367672607.12

商业保险费581593.704146735.50

其他17195802.4125386819.40

合计389943270.78365284785.28

（四十三）财务费用

_110469项目_110469本期发生额上期发生额

利息支出276227308.57595482995.38

减：利息收入40775488.3041447716.05

汇兑损失（收益以“-”号填列）-524763.42-892795.25

金融机构服务费3819554.541640263.98

合计238746611.39554782748.06

（四十四）其他收益

_110471项目_110471本期发生额上期发生额

个税手续费返还584210.961235902.27

企业发展金293000.00

稳岗补贴709921.57110841.90

养老保险补助资金548395.87

进项税加计扣除657297.97267302.24

合计2244430.502162442.28

（四十五）投资收益

_110473产生投资收益的来源_110473本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益-1890087.285882399.15

处置长期股权投资产生的投资收益259219523.09交易性金融资产及其他非流动金融资产产生

579936.16187942.17

的投资收益

合计257909371.976070341.32

（四十六）公允价值变动收益

6-1-85_110477产生公允价值变动收益的来源_110477本期发生额上期发生额

交易性金融资产3798000.00

合计3798000.00

（四十七）信用减值损失

1.信用减值损失明细情况

_110479项目_110479本期发生额上期发生额

应收账款坏账损失-58511.28-22419169.86

其他应收款坏账损失-1972232.3429086274.35

合计-2030743.626667104.49

（四十八）资产减值损失

1.资产减值损失明细情况

_110481项目_110481本期发生额上期发生额

存货跌价损失（不包含合同履约成本减值）-771006048.00

合计-771006048.00

（四十九）资产处置收益

_110483项目_110483本期发生额上期发生额

固定资产处置-141359.02-119857.29

合计-141359.02-119857.29

（五十）营业外收入

_110485项目_110485本期发生额上期发生额计入当期非经常性损益的金额

非流动资产处置利得合计：1156.351156.35

其中：固定资产处置利得1156.351156.35

违约金收入16577629.939701496.2716577629.93

其他954479.11220337.13954479.11

合计17533265.399921833.4017533265.39

（五十一）营业外支出

_110489项目_110489本期发生额上期发生额计入当期非经常性损益的金额

非流动资产处置损失合计96894.8326436.8396894.83

其中：固定资产处置损失96894.8326436.8396894.83

对外捐赠10305000.007962000.0010305000.00

赔偿金及违约金支出1119113.51273883.161119113.51

罚没及滞纳金支出1288354.34839519.881288354.34

其他329644.79167394.81329644.79

6-1-86_110489项目_110489本期发生额上期发生额计入当期非经常性损益的金额

合计13139007.479269234.6813139007.47

（五十二）所得税费用

1.所得税费用表

_110491项目_110491本期发生额上期发生额

当期所得税费用252705291.24132999519.04

递延所得税费用-225196775.8396857845.06

合计27508515.41229857364.10

2.会计利润与所得税费用的调整过程

_110493项目_110493本期发生额上期发生额

利润总额-301495589.70752808846.43

按法定/适用税率计算的所得税费用-75373897.43188202211.61

子公司适用不同税率的影响-71169.28296368.11

调整以前期间所得税的影响1748260.67-6513559.43

非应税收入的影响-2629135.69

不可抵扣的成本、费用和损失的影响3803016.085113351.93

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损和可抵扣暂时性差异的影响-17493561.83-11359918.01

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响85261291.9257470928.77

以前年度已确认递延所得税的可抵扣暂时性差异和可抵扣亏损的影响38914835.57-1401734.62

归属于合营企业和联营企业的损益472521.84-1470599.80

本期未确认递延所得税的内部未实现销售利润9097240.13-479684.46

其他-16220886.57

所得税费用合计27508515.41229857364.10

（五十三）其他综合收益各项目及其所得税影响和转入损益情况

详见附注“六、（三十六）其他综合收益”。

（五十四）现金流量表项目注释

1.收到的其他与经营活动有关的现金

_110496项目_110496本期发生额上期发生额

资金往来615171164.20409596649.08

利息收入40775488.3041447716.05

其他19119241.5711816973.44

合计675065894.07462861338.57

2.支付的其他与经营活动有关的现金

6-1-87_110498项目_110498本期发生额上期发生额

期间费用497639097.89588989099.59

资金往来643669294.65161065930.95

捐赠10305000.007962000.00

合计1151613392.54758017030.54

3.支付的其他与投资活动有关的现金

_110506项目_110506本期发生额上期发生额

预付股权投资款52233450.00

合计52233450.00

4.收到的其他与筹资活动有关的现金

_110506项目_110506本期发生额上期发生额

贷款保证金342013628.81

股东资金支持1561548986.58781699378.83

非银行金融机构融资269608600.001240100000.00

合计1831157586.582363813007.64

5.支付的其他与筹资活动有关的现金

_110506项目_110506本期发生额上期发生额

股东资金支持1226300000.00730446500.00

非银行金融机构融资619593922.001526747463.85

贷款保证金675228400.28

回购库存股57685267.00

合计2578807589.282257193963.85

（五十五）现金流量表补充资料

1.现金流量表补充资料

_110508补充资料_110508本期发生额上期发生额

一、将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润-329004105.11522951482.33

加：资产减值准备771006048.00

信用减值损失2030743.62-6667104.49

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧114280672.0796086055.40

使用权资产摊销14368961.82

无形资产摊销948246.441081078.59

长期待摊费用摊销18672177.148283003.55处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”141359.02119857.29

6-1-88_110508补充资料_110508本期发生额上期发生额号填列）

固定资产报废损失（收益以“－”号填列）95738.4826436.83

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）-3798000.00

财务费用（收益以“－”号填列）275702545.15594590200.13

投资损失（收益以“－”号填列）-257909371.97-6070341.32

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）-234113068.22110626956.48

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）8916292.39-13769111.42

存货的减少（增加以“－”号填列）1018031161.631546389576.93

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）-1807906995.07445245389.31

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）6942254072.48-5715689009.87

经营活动产生的现金流量净额6533716477.87-2416795530.26

二、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

三、现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额5418812448.262176678715.71

减：现金的期初余额2176678715.713322254580.63

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额3242133732.55-1145575864.92

2.本期收到的处置子公司的现金净额

项目金额

本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物850750000.00

其中：名城地产（福清）有限公司824420000.00

福州市长乐区泰城房地产开发有限公司26330000.00

减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物150693445.34

其中：名城地产（福清）有限公司150658659.73

福州市长乐区泰城房地产开发有限公司34785.61

加：以前期间处置子公司并于本期收到的现金或现金等价物

处置子公司收到的现金净额700056554.66

3.现金和现金等价物的构成

_110514项目_110514期末余额期初余额

6-1-89一、现金5418812448.262176678715.71

其中：库存现金257043.34441392.44

可随时用于支付的银行存款5379386707.882106326323.72

可随时用于支付的其他货币资金39168697.0469910999.55

二、期末现金及现金等价物余额5418812448.262176678715.71

其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物

（五十六）所有权或使用权受到限制的资产

1.所有权或使用权受到限制的资产情况

_110517项目_110517期末账面价值受限原因

货币资金842215360.37本公司以货币资金质押向银行借款、作为各类保证金

存货6689411524.40本公司以存货作为抵押物向银行或其他金融机构借款

固定资产575254746.56本公司以固定资产作为抵押物向银行借款

投资性房地产1032604631.80本公司以投资性房地产作为抵押物向银行借款

合计9139486263.13

（五十七）外币货币性项目项目期末外币余额折算汇率期末折算人民币余额

货币资金2697339.89

其中：美元88250.356.3757562657.76

港币2610912.580.81762134682.13

长期借款38173430.60

其中：港币46689616.680.817638173430.60

（五十八）政府补助

1.政府补助基本情况

_110521种类_110521金额列报项目计入当期损益的金额

企业发展金293000.00其他收益293000.00

稳岗补贴709921.57其他收益709921.57

个税手续费返还584210.96其他收益584210.96

合计1587132.531587132.53

6-1-90七、合并范围的变更

（一）非同一控制下企业合并无。

（二）同一控制下企业合并无。

（三）反向购买无。

（四）处置子公司

1.单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形

处置价款与处置投资对应的股权处股权处置股权处丧失控制丧失控制权时子公司名称合并财务报表层面享有该子

置价款比例（%）置方式权的时点点的确定依据公司净资产份额的差额

名城地产（福清）

824420000.0055.00出售2021年1月控制权转移255431866.59

有限公司福州市长乐区泰

城房地产开发有26330000.0050.00出售2021年11月控制权转移3797344.69限公司

（五）其他原因的合并范围变动

1.本期新设子公司情况

序号公司名称注册地业务性质注册资本(万元)是否合并报表子公司级次

1上海馥睿贸易有限公司上海市批发业30000是三级

2上海嘉丹贸易有限公司上海市批发业30000是三级

3上海翀玮置业有限公司上海市房地产业1000是三级

4上海翀溢置业有限公司上海市房地产业5000是三级

5上海艾贝思营销管理有限公司上海市商务服务业1000是二级

6上海苏峻置业有限公司上海市房地产业25000是三级

7上海季历营销管理有限公司上海市商务服务业1000是二级

（六）其他无。

6-1-91八、在其他主体中的权益

（一）在子公司中的权益

1.本公司的构成

持股比例（%）表决权子公司全称主要经营地注册地业务性质取得方式

直接间接比例(%)

名城汇（上海）投资有限公司上海市上海市投资100100投资设立赢今（上海）贸易有限公司上海市上海市贸易100100投资设立上海名城实业有限公司上海市上海市贸易5149100投资设立上海大名城贸易有限公司上海市上海市贸易100100投资设立上海名城钰企业发展有限公司上海市上海市商务服务业5149100投资设立上海歌韬实业有限公司上海市上海市投资100100投资设立上海佰升诗企业管理有限公司上海市上海市商业管理100100投资设立上海福悛实业有限公司上海市上海市投资管理100100投资设立上海凯悛实业有限公司上海市上海市投资管理100100投资设立上海锦弢贸易有限公司上海市上海市建材贸易100100投资设立

名城地产（兰州）有限公司甘肃省兰州市甘肃省兰州市房地产开发100100投资设立兰州大名城商厦有限公司甘肃省兰州市甘肃省兰州市物业经营及管理100100投资设立兰州大名城贸易有限公司甘肃省兰州市甘肃省兰州市贸易100100投资设立兰州大名城酒店管理有限公司甘肃省兰州市甘肃省兰州市酒店管理100100投资设立兰州新顺房地产开发有限公司甘肃省兰州市甘肃省兰州市房地产开发5151投资设立兰州恒尚房地产开发有限公司甘肃省兰州市甘肃省兰州市房地产开发100100投资设立兰州悦华房地产开发有限公司甘肃省兰州市甘肃省兰州市房地产开发100100投资设立兰州江丰房地产开发有限公司甘肃省兰州市甘肃省兰州市房地产开发100100投资设立

名城地产（福建）有限公司福建省福州市福建省福州市房地产开发100100投资成立福州凯远商业管理有限公司福建省福州市福建省福州市商业管理100100投资设立

名城汇（北京）投资管理有限公司北京市北京市管理咨询100100投资设立

东福名城（常州）置业发展有限公司江苏省常州市江苏省房地产开发100100投资设立

深圳名城金控（集团）有限公司上海市广东省深圳市证券投资100100投资设立上海锦墅贸易有限公司上海市上海市贸易100100投资成立上海大名城商业管理有限公司上海市上海市租赁和商务100100投资成立名城国际控股有限公司香港香港投资100100投资成立深圳金顺隆实业有限公司广东省深圳市广东省深圳市批发零售100100投资成立

名城地产（永泰）有限公司福建省福州市福建省福州市房地产开发2575100投资成立福州市长乐区名城房地产开发有限公司福建省福州市福建省福州市房地产开发4951100投资成立

6-1-92持股比例（%）表决权

子公司全称主要经营地注册地业务性质取得方式

直接间接比例(%)上海大名城企业管理有限公司上海市上海市批发业100100投资成立兰州新和房地产开发有限公司甘肃省兰州市甘肃省兰州市房地产开发4951100投资成立兰州顺泰房地产开发有限公司甘肃省兰州市甘肃省兰州市房地产开发100100投资成立南昌名城房地产开发有限公司江西省南昌市江西省南昌市房地产开发100100投资成立上海艾贝思营销管理有限公司上海市上海市商务服务业100100投资成立上海季历营销管理有限公司上海市上海市商务服务业100100投资成立

2.重要非全资子公司无。

3.使用公司资产和清偿公司债务存在重大限制无。

4.向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持无。

5.子公司股权质押情况

于2021年12月31日，本公司下列子公司股权已用于借款质押（附注六（十九）短期借款、（二十七）一年内到期的非流动负债、（二十九）长期借款）子公司的名称2021年度

上海泰伯置业有限公司股权100%

上海苏翀置业有限公司股权100%

上海航都置业有限公司股权100%

上海源翀置业有限公司股权100%

（二）在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制的子公司的交易

1.在子公司所有者权益份额的变化情况的说明无。

2.交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响无。

（三）投资性主体无。

6-1-93（四）在合营企业或联营企业中的权益

1.重要合营企业或联营企业

主要业务持股比例（%）对合营企业或联营企业合营企业或联营企业的名称注册地经营地性质直接间接投资的会计处理方法

一、联营企业

1.杭州普润星融股权投资合伙企业（有限合伙）浙江省浙江省金融投资36.84权益法

2.重要联营企业的主要财务信息

期末余额或本期发生额期初余额或上期发生额项目杭州普润星融股权投资杭州普润星融股权投资

合伙企业（有限合伙）合伙企业（有限合伙）

流动资产323451.808471521.78

其中：现金和现金等价物13451.8011521.78

非流动资产1245000000.001245000000.00

资产合计1245323451.801253471521.78

流动负债-6830558.22-6365231.84非流动负债

负债合计-6830558.22-6365231.84

净资产1252154010.021259836753.62

按持股比例计算的净资产份额461314476.87464144925.61调整事项

对合营企业权益投资的账面价值461314476.87464144925.61存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值

营业收入77992.491082134.83

净利润-7682743.60-24283977.13终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额-7682743.60-24283977.13本年度收到的来自合营企业的股利

3.不重要合营企业和联营企业的汇总财务信息

项目期末余额期初余额

联营企业：

调整前投资账面价值合计750278448.46731389182.53

调整期初投资账面价值合计数（调增+，调减-）调整后投资账面价值合计750278448.46731389182.53

6-1-94项目期末余额期初余额

下列各项按持股比例计算的合计数

——净利润940361.4614829014.56

——其他综合收益-1787743.393386925.96

——综合收益总额-847381.9318215940.52

4.合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明无。

5.合营企业或联营企业发生的超额亏损累计未确认前期累计的本期未确认的损失（或本联营企业名称本期末累计未确认的损失损失期分享的净利润）

联营企业：

长安财通资产管理有限公司-7703764.62-8199590.34-15903354.96

浙江钱江新能源科技有限公司-15655369.83-1434019.44-17089389.27

福州英家皇道物业管理有限公司-294409.18-294409.18

合计-23359134.45-9928018.96-33287153.41

6.与合营企业投资相关的未确认承诺无。

7.与合营企业或联营企业投资相关的或有负债无。

（五）重要的共同经营无。

（六）在未纳入合并财务报表范围的结构化主体的权益无。

九、与金融工具相关的风险

本公司的主要金融工具，包括货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款等。这些金融工具的主要目的在于为本公司的运营融资。本公司具有多种因经营而直接产生的其他金融资产和负债，如应收账款和应付账款等。

本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险及市场风险。

6-1-95（一）金融工具分类

1.资产负债表日的各类金融资产的账面价值

（1）2021年12月31日以摊余成本计量的以公允价值计量且其变动以公允价值计量且其变动计金融资产项目合计金融资产计入当期损益的金融资产入其他综合收益的金融资产

货币资金6261027808.636261027808.63

交易性金融资产45148000.0045148000.00

应收票据5218881.005218881.00

应收账款319122308.43319122308.43

其他应收款361656581.19361656581.19

其他权益工具投资65779834.1265779834.12

其他非流动金融资产11200000.0011200000.00

（2）2021年1月1日以摊余成本计量的以公允价值计量且其变动以公允价值计量且其变动计金融资产项目合计金融资产计入当期损益的金融资产入其他综合收益的金融资产

货币资金2352161040.492352161040.49

交易性金融资产34247300.0034247300.00

应收账款253443296.97253443296.97

其他应收款809371324.99809371324.99

其他权益工具投资67702834.9967702834.99

其他非流动金融资产3846000.003846000.00

2.资产负债表日的各类金融负债的账面价值

（1）2021年12月31日以公允价值计量且其变动计金融负债项目其他金融负债合计入当期损益的金融负债

短期借款498123429.16498123429.16

应付票据832924319.24832924319.24

应付账款2586684464.732586684464.73

其他应付款2058896077.292058896077.29

一年内到期的非流动负债976917606.56976917606.56

长期借款5315233430.605315233430.60

应付债券1458279504.801458279504.80

租赁负债4223284.824223284.82

长期应付款88028909.0388028909.03

6-1-96（2）2021年1月1日

以公允价值计量且其变动计金融负债项目其他金融负债合计入当期损益的金融负债

短期借款1026353641.051026353641.05

应付票据354627890.61354627890.61

应付账款3393031805.003393031805.00

其他应付款1623900252.471623900252.47

一年内到期的非流动负债3355577470.463355577470.46

长期借款5159102001.025159102001.02

应付债券1457893700.191457893700.19

租赁负债13342746.7513342746.75

长期应付款244764082.10244764082.10

（二）信用风险

本公司仅与经认可的、信誉良好的第三方进行交易。按照本公司的政策，需对所有要求采用信用方式进行交易的客户进行信用审核。另外，本公司对应收账款余额进行持续监控，以确保本公司不致面临重大坏账风险。对于未采用相关经营单位的记账本位币结算的交易，除非本公司信用控制部门特别批准，否则本公司不提供信用交易条件。

本公司其他金融资产包括货币资金、其他应收款等，这些金融资产的信用风险源自交易对手违约，最大风险敞口等于这些工具的账面金额。

由于本公司仅与经认可的且信誉良好的第三方进行交易，所以无需担保物。信用风险集中按照客户、地理区域和行业进行管理。由于本公司的应收账款客户群广泛地分散于不同的地区，因此在本公司内部不存在重大信用风险集中。本公司对应收账款余额未持有任何担保物或其他信用增级。

信用风险显著增加判断标准本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于本公司历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。本公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。

当触发以下一个或多个定量、定性标准时，本公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：

*定量标准主要为报告日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例

*定性标准主要债务人经营或财务情况出现重大不利变化、预警客户清单等已发生信用减值资产的定义

6-1-97为确定是否发生信用减值，本公司所采用的界定标准，与内部针对相关金融工具的信用风险管

理目标保持一致，同时考虑定量、定性指标。本公司评估债务人是否发生信用减值时，主要考虑以下因素：

*发行方或债务人发生重大财务困难；

*债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；

*债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步；

*债务人很可能破产或进行其他财务重组；

*发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；

*以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实；

金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的事件所致。

预期信用损失计量的参数

根据信用风险是否发生显著增加以及是否已发生信用减值，本公司对不同的资产分别以12个月或整个存续期的预期信用损失计量减值准备。预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。本公司考虑历史统计数据(如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等)的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。

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