本报告导读：

降准对表内贷款总额度、特别是长期贷款带来流动性改善，对于房地产行业来说，将主要影响居民房贷端。

摘要：

事件：央行宣布降准1个百分点，用于替换中期借贷便利（MLF），对比去年年底的定向降准，本次针对大型商业银行等大部分金融机构，同时下调幅度超过了历史上普遍操作的50 个基点，而是达到100 个基点，因此对表内贷款总额度、特别是长期贷款带来流动性改善，对于房地产行业来说，将主要影响居民房贷端。

本次降准相比于MLF，在长期贷款上增加了总信贷规模。按照央行估计，以2018 年一季度末数据，除了可以偿还9000 亿元的MLF 以外，还可以释放4000 亿元的流动性，考虑这部分为基础货币投放，因此以派生货币计算将可增加约2 万亿元的信贷总额。准备金和MLF 的最显著差距在于期限上，因此考虑向其他行业分流之后的信贷总额，也会反过来增加房贷的绝对量。

由于目前的首付比例已经超过7 成，因此额外的信贷总额对行业需求的释放十分重要。按照3 月份数据测算，目前的首付比例已经超过7 成（用贷款额/新房销售额，在不考虑二手房的情况下，已经达到了69%），也就意味着目前剩余购买群体大多为信贷不敏感客户，也可以反证信贷敏感性需求已经受到了抑制，而对信贷不敏感的高首付客户大多为一二线城市的刚需和改善、以及三四线的棚改（没有刚需、改善、投资需求），若继续减少房贷总额，将开始影响到正常购房需求，因此，当前的信贷额度释放能够起到实质有利的作用。

开发商降杠杆将获得需求端支持，刚需修复性区域获得重生。和市场理解的不同，我们认为开发商降杠杆是今年的主要任务、而非继续提高投资强度，从我们监控的数据来看，龙头企业投资强度确实有所下降，因此在降杠杆背景之下，通过周转的方式就必定依赖于需求的正常释放，我们认为后续市场将在一二线城市有所好转，推荐成长性和资源类个股，其中，成长性包括万科A、保利地产、华夏幸福、新城控股、蓝光发展，受益阳光城；资源类个股包括首开股份、北京城建、招商蛇口，受益华侨城A。