本报告导读：

共有产权房通过增加供给的方式调控房价。在没有其他商品房用地供给，将面临可上市交易商品房减少的压力，北京的存量资源更加稀缺。

摘要：

事件：北京住建委发布《加强限价房项目销售管理的通知（征求意见稿）》，主要内容包括：1）设定限价/市场评估价这一比例，若超过85%（即销售价和市场价没有明显差距），则由开发商自行销售，若低于85%，则由保障房中心进行回购转变为共有产权房；2）若转为共有产权房，则购房资格参考共有产权房购房资格要求；3）评估价由北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心认定。

2017 年升级的共有产权房，和定价限制的限价商品房都有出台的历史必要性。1）在2017 年开始的租赁市场建设以来，一方面要加大土地供给，另一方面要加大租赁房供给。北京在这方面的实际工作相对充足，并将2013 年推出的自住型商品房升级为共有产权房，主要是增加了共有的30%产权不得转变为个人持有的强制规定，减少了自住型商品房在5 年限售解除后可以通过回购转变为商品房的“漏洞”；2）限价商品房和限价房并非同一概念，曾经在全国都有推广的限价房是针对经济相对困难且名下无房的居民，提供的较低价格购买住房的一种，而当前的限价商品房则仅仅是在土地出让环节就限制了销售价格的正规商品房。这两者出现的时期相同，而目的都是稳定房地产市场价格，共有产权房通过增加供给端的方式、而限价商品房是通过压制价格的方式。

限价商品房没有限制购买条件，因此有了摇号这种通过概率解决的方式，进而引发寻租。限价商品房对于购房者的资质没有要求，按照北京去年出让的地块，大量的地块限制的售价都低于周边房价，因此，最终变成了抽签来完成住房的供给。

如果没有其他商品房用地供给，可能面临可上市交易商品房减少的压力，新拿地的开发商经营压力会加大。1）按照北京规定，2017~2021 年供给当中，22%是租赁用地，78%是产权用地，而这78%当中，有17%是共有产权房，41%是普通住宅，如果将限价商品房转做共有产权房，势必会减少商品房的供给。我们此前测算，2018 年预计新增10.5 万套供给，而此前大多在8~9 万套，若转共有产权房，商品房供给预计和此前各年持平；2）由于是否转化需要计算限价/评估价这一比例，对开发商的挑战在于对评估价的预判，最高盈利空间依然是限价扣除成本。

利好存量项目，北京存量资源变得更加稀缺。由于北京市场具备特殊性，因此难以判断是否会有其他城市跟进，也就不会改变其他市场的基本面的趋势，继续推荐以华夏幸福、保利地产、新城控股、万科A 为首的成长性公司，同时，北京市场资源将变得更加稀缺，其他一线城市同时也在当前明确回暖的背景下，推荐招商蛇口、首开股份等公司。

风险提示：调控政策持续加码，信贷持续收紧。