要点：

浙江东日是温州市国资委旗下唯一的上市公司，业务主要为地产开发与店铺租赁，此外还拥有进出口、气体、乳品等控参股子公司。公司大股东为浙江东方集团。10年年底温州市进行国资改造，将浙江东方股权划为温州国资委全资控股的现代服务业投资集团，但实际控制人关系未发生变化。

浙江东日利润主要来源为地产开发、灯具城租赁以及温州银行参股收益。近年来地产业务贡献业绩巨大。公司开发的温州东来锦园、温岭时代花园等项目陆续进入结算期，因此2011年业绩将有保证。此外公司还在金华、温州有一定的土地储备。东日近年来陆续收购东日气体、熊猫乳品等公司短期内还不具备释放业绩的可能，但厂房的土地价值较高。借助温州国资平台，公司有望继续整合浙江省内的土地资源。公司旗下的东方灯具城原是全国最大的灯具市场，规模较为稳定，可以保证保持每年5%-10%的收入增长（租金提高所致）。此外，浙江东日持有温州银行5.13%共7800万股的股权，是温州银行第二大股东。作为国内特点突出、资产质量优良的城商行，温州银行一直在寻求IPO上市机会。我们预计A股市场中上海银行、江苏银行等第一梯队城商行上市之际，东日手中的温州银行股份价值将得到挖掘。

我们认为公司中短期内的看点有两个，一个为股东层面的资产注入，一个为公司新盈利增长点的拓展。温州市领导层去年年底开始大力倡导城市现代服务业体系，建立了现代服务业投资集团，因此未来资产注入的预期非常明确。地产项目为公司累计了充足的现金。根据2010年年报，公司手头现金资产有2.6亿元。当前负债项下的预收账款/总负债比例为0.967，反映出公司财务真实负债率极低。而大量的预收账款待地产项目交付后将结转体现为利润，公司有足够的业绩释放空间，而充足的现金未来可能支撑公司收购优秀资产提升股权价值。

公司当前业绩主要来源为地产业务，短期内40倍的静态PE缺少足够吸引力。今后公司最主要的看点在于温州现代服务投资集团的资产注入以及公司新项目的开展。鉴于股价促发因素的时点与规模均不确定，我们暂时给予"中性"评级，建议等待公司基本面的突破。