投资要点：

3 月核心城市一、二手房成交再度火爆，周边三四线外溢强劲。48 城一手房成交面积2550万平，环比+46%（一线+83%、二线+79%、三四线-3%），同比-30%（一线-23%、二线-33%、三四线-27%）。17 个城市二手房成交面积982 万平，环比+106%（一线+107%、二线+104%、三四线+115%），同比-20%（一线-40%、二线-16%、三四线+75%）。本月核心城市一、二手房成交大幅反弹，主要由于去年930 集中调控后市场观望情绪渐消，居民刚需置换需求逐渐释放、积极入市。在我们重点关注的核心城市中，一、二线城市环比大幅增长；三四线城市因2 月基数较高，本月环比出现分化，仅城市群周边城市维持一定增幅。1 季度，典型房企销售再创新高，3 月以及1 季度数据均表明40 家典型房企销售普遍好于去年同期。

一、二线加速住宅土地供应，缺口仍存。3 月100 城整体供应规划建面8113 万方（一线931 万方、二线4254 万方、三线2929 万方），同比+13%（一线城市同比+457%，二线城市同比+24%，三线城市-18%）；成交规划建面4480 万方（一线316 万方、二线2177万方、三线1986 万方），同比-29%（一线+97%、二线-30%、三线-35%）。梳理08 年至今典型城市住宅供需端流入、流出量，绝大部分城市近年住宅市场供需关系为供不应求且需求缺口较大，即使考虑住建部、国土部最新监管要求，短期这些城市供需关系仍难以逆转，核心城市住宅仍然稀缺，亟待供给端调控持续长期落实。

两会统一思想各地跟进调控，供需端长效机制呼之欲出。针对春节后部分城市楼市趋热现象，3 月两会上在闭幕式中政府工作报告做出更新，统一调控思路：短期遏制房价过快增长、长期新增通过租房、保障房等方式建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制（1、强调住房的居住属性；2、明确要求加强房地产市场分类调控。）会后住建部会同国土部联合发布住宅用地监管要求，要求地方政府以去化周期为分类指标调整住宅用地供应规模和节奏（>36 个月停供、18-36 个月少供、6-12 个月加供、<6 个月显著加速加供），明确收回住宅用地供应决策权，。地方上各地政府纷纷落实两会精神集中在需求端加深调控，同时北京率先响应监管公布最新17 年住宅用地供给计划及17-21 年5 年计划，回顼历史数据我们认为北京公布的最新计划实质性影响有限，仍难改善、逆转供不应求的供需关系，但随更多城市加入供给端调控阵营，热点城市供需关系有望缓解。

风险提示：热点城市加强调控，楼市短期回调，美国加息带来国内流动性收紧。