定调加码, “激发需求”政策蓄势待发

3 月22 日，国务院总理李强召开国常会，会上听取关于优化房地产政策、促进行业平稳健康发展的汇报，并对行业的定调、已采取的相关政策以及未来的政策方向作出指示。1 月以来，随着监管层对房地产支持力度的强化，加大需求端政策支持力度，并推进监管层扶持政策落地，叠加降息的落地，我们期待政策能够推动行业信心修复，为板块提供估值修复空间。我们看好核心城市储备充沛的房企以及运营稳健的优质房企。

国务院直接发声突出行业重要性，肯定近期稳市场举措本地会议对行业的定调是“房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局”。上一次官方对行业的类似定调发生在2022 年12 月，中央财办解读中央经济工作会议精神的论述中（原文：“充分认识到房地产行业的重要性。房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业”）。本次定调直接由国务院发声，并且进一步突出行业对民生以及经济的重要性，说明中央对稳定房地产市场的坚定决心。与此同时，也对去年以来所采取的因城施策、落实保交楼以及降低房贷利率的举措予以肯定。

全面支持力度将进一步加码

对于行业工作部署，基本延续政府工作报告的指示，措辞上进一步强化。制度框架上，政府报告中的“完善商品房相关基础性制度”中的“完善”变成“改革”；对于房地产发展新模式，也从“加快构建”递进到“着力构建”；供给端，则要求“进一步推动房地产融资协调机制落地见效”，截至2 月底，白名单涉及项目约6000 个，审核通过贷款超2000 亿，3 月，广州、兰州等城市已报第二批项目，预计后续融资支持还将加大力度；需求端，“进一步优化房地产政策”的表述也意味着此前所执行的放松限购、下调首付比例、降低交易税费等因城施策、房贷利率调整等政策或将进一步演绎。

新增“激发潜在需求”新指引，中高端市场供需优化政策有望扩散本次国常会新增了如下几个要求：“系统谋划相关支持政策”、“有效激发潜在需求”、“加大高品质住房供给”。自2023 年7 月政治局会议提出行业“供求关系发生重大变化”后，政策发力点主要在于过去调控政策的放松，以释放合理购房需求。本次首提“激发潜在需求”，说明对房地产需求的支持或进入新阶段，中高端改善性需求正式成为发力点之一。一方面，加大高品质住房的供给，土地供应向大户型、高品质的调整将会成为趋势，如3 月15日上海土地市场官网挂出的6 宗地块均突破了“7090”的限制；另一方面，中高端需求政策也有望持续优化，如广州对于120 平以上的限购放开动作。

行业支持指引再度升级，为板块提供估值修复空间本次国常会无论是行业定调还是工作部署上，都体现了高层对行业的全面支持再度升级。3 月1-22 日，54 城新房销售面积同比-47%，贝壳领先指标节后连续三周反弹后第四周也有所回落，仍待政策发力。1 月以来，监管层明确的“稳地产”诉求在实操层面持续落地，有望推动市场信心修复，基本面尽快筑底，为板块提供估值修复空间。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、招商蛇口、万科A；2）港股开发：建发国际集团、华润置地、龙湖集团；3）物管公司：招商积余、万物云。

风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。