3 月领先指标显示以价换量特征明显，期待核心城市量能的持续修复3 月新房和二手房成交面积出现季节性反弹，但高基数下同比降幅扩大。从贝壳领先指标来看，3 月“小阳春”成色偏弱，二手房优于新房，以价换量特征明显。后续可重点跟踪以深圳为代表的核心城市二手房成交量释放的程度和持续性，以及是否能够推动房价进一步企稳。1 月以来，监管层明确的“稳地产”诉求在实操层面持续落地，有望推动房地产市场信心修复并尽快筑底，为板块提供估值修复空间。我们看好核心城市储备充沛的房企以及运营稳健的优质房企。

高频数据：春节后季节性反弹，高基数下同比降幅扩大新房方面，24 年3 月54 城新房成交面积同比-44%（1-2 月同比-38%），环比+77%，年初至今累计同比-41%；二手房方面，3 月26 城二手房成交面积同比-29%（1-2 月同比-5%），环比+106%，年初至今累计同比-16%。从日度高频成交面积来看，3 月上旬新房成交面积先是走低、中下旬逐步走高，二手房则全月持续走高，两者在月末冲高后均于4 月初出现回落，总体表现符合季节性规律。

领先指标：“小阳春”成色偏弱，以价换量特征明显量相关指标方面：3 月二手房带看和新房案场指数环比显著反弹，如果和往年春节后的水平相比，二手房带看指数不及21、23 年但优于22 年，新房案场指数则较21-23 年都低，总体来看“小阳春”成色偏弱，二手房优于新房；经纪人预期冲高回落，连续3 周下滑后，3 月末二手房/新房经纪人预期指数回落至48.5/45.4，再度跌落荣枯平衡线。价相关指标方面：反映业主端挂牌价动向的二手房市场景气指数继续下滑至9.0；成交价相较挂牌价的折价幅度收窄至13.9%，连续两个月下降，说明买卖方价格分歧有所收窄；同时，3 月二手房价格环比跌幅较2 月扩大，以价换量特征明显。

区域观察：领先指标靠前的城市包括西安、深圳等根据贝壳研究院的数据，受春节后的季节性影响，50 城中50/49 城二手房带看指数/新房案场指数环比上升；27 城二手房市场景气指数环比上升。领先指标靠前的城市包括西安、深圳、成都、杭州、上海、太原、呼和浩特、合肥，靠后的城市包括绍兴、芜湖、常州、昆明、温州、中山。

投资建议

重点推荐：1）A 股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、招商蛇口；2）港股开发：建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产、龙湖集团；3）物管公司：华润万象生活、保利物业、招商积余、万物云、绿城服务、滨江服务。

风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。