事件：2024 年4 月15 日公司发布2023 年度报告。

投资要点

美凯龙重组带动业绩高增，高股息特质凸显

2023 年公司营业收入 7637 亿元，同比- 8.3%；归母净利润131 亿元，同比+108.8%。其中，美凯龙重组归母重组收益为 95.22 亿元，剔除美凯龙重组收益及 9-12 月的经营损益之后，归母净利润为 41.5 亿元，同比- 33.95%。公司每10 股派拟发现金红利7 元，共计21 亿元，占剔除重组收益后的归母净利润的比例为58.71%，同比+20.44pct，2023 年股息率为7.1%。

房地产开发：销售拿地表现亮眼，减值拖累利润表现1）从业绩端来看，2023 年公司房地产业务营业收入为1665 亿元，同比+21.95%；归母净利润1.91 亿元，同比-91.6%；毛利率11.5%，同比-3.13pct。其中，建发房产贡献归母净利润20.5 亿元，同比减少 0.25 亿元；联发集团贡献归母净利润 -18.58 亿元，同比减少 20.50 亿元。建发房产及联发集团分别计提减值 14.51 亿元、14.8 亿元。

2）从销售端来看，2023 年公司房地产业务销售金额 2295 亿元（全口径），同比+9.42%；其中，建发房产销售金额 1891 亿元，同比+ 6.14%；联发集团销售金额 403 亿元，同比+ 27.97%。此外，建发房产与之江城投合作开发的“杭州·之江未来社区”项目的销售金额（177 亿元）和销售面积（45 万平方米）均位列克尔瑞项目销售榜单全国第1 位，单项目表现亮眼，能够彰显公司较强的经营韧性及品牌形象，为长周期的区域深耕打下坚实基础。

3）从土储端来看，2023 年公司获取土地 91 宗，全口径拿地金额1320 亿元，拿地强度为57.5%，其中一、二线城市占比超 90%，新增地块的全口径货值约2553 亿元，覆盖2023 年销售金额1.1 倍，拿地力度处于行业高位。截至 2023年末，公司在一、二线城市的土地储备货值占比约 73.57%，同比+ 5.48pct。

供应链运营：毛利率逆势上涨，基本盘表现稳健2023 年供应链运营业务实现营业收入 5934 亿元，同比-14.79%；归母净利润39.53 亿元，同比-1.38%；毛利率2.04%，同比+0.36pct；在大宗商品价格剧烈波动的环境下，毛利率逆势上涨，供应链业务作为公司基本盘表现平稳。

家居商场运营：美凯龙三季度并表，经营阶段性承压从重组角度来看，2023 年公司及联发集团以62.86 亿元收购美凯龙 29.95%股权，于三季度纳入并表范围，获得归母重组收益为 95.22 亿元，带动公司归母净利润同比高增。从经营角度来看，2023 年美凯龙营业收入21.8 亿元，营业利润14 亿元，计提资产和信用减值、下调投资性房地产公允价值、调整部分项目营业外支出合计 31.61 亿元，归母净利润为-22.16 亿元。2023 年 9-12 月美凯龙归属于建发集团净利润-5.63 亿元。

盈利预测与估值

我们认为公司双主业基本盘稳健，其中房地产开发业务销售及拿地均表现亮眼，供应链运营业务毛利率逆势上涨。此外，公司有望维持较大的分红力度，高股息特性凸显。我们预计公司2024 年公司归母净利润为54.8 亿元，对应EPS 为1.82 元，考虑到公司较强的经营韧性，看好业绩持续改善，上调至“买入”评级。

风险提示：房地产行业下行影响毛利率；家居商场销售修复不及预期。