事件：公司2024 年4 月15 日发布2023 年年报，2023 年公司实现营业收入7637 亿元（YoY-8.3%），归母净利润131 亿元（YoY+108.8%），剔除美凯龙并表产生的重组收益（95.2 亿元）以及美凯龙9-12 月的经营损益（-5.6 亿元）后的归母净利润为41.5 亿元（YoY-34%），扣非归母净利润24.1 亿元（YoY-34.9%）。

减值计提和毛利率下滑致房地产业绩承压，拿地销售积极。2023 年房地产业务营收1665 亿元（YoY+21.9%），归母净利润1.9 亿元（YoY-91.6%），其中建发房产贡献20.5 亿元，同比减少0.25 亿元，联发集团贡献-18.6亿元，同比减少20.5 亿元。公司业绩大幅下滑主要因为：（1）2023 年房地产业务毛利率同比下滑3.1pct 至11.5%；（2）建发房产和联发集团分别计提存货跌价准备14.5 和14.8 亿元。2023 年公司实现合同销售金额2295 亿元（YoY+9.4%），全口径拿地金额1320 亿元（YoY+28.2%），全口径货值2553 亿元，拿地金额/销售金额达58%，拿地力度行业靠前，一二线拿地占比超过90%，土储结构优质。

供应链运营业务全年业绩表现较为平稳。2023 年公司供应链业务营收5934 亿元（YoY-14.8%），归母净利润39.5 亿元（YoY-1.4%），在大宗商品价格剧烈波动的环境下，供应链运营业务业绩较为平稳。其中，Q1、Q2、Q3、Q4 供应链业务归母净利润分别为8.5、8.3、8.3、14.5 亿元，同比分别为-8.2%、-30.4%、-8.2%、45.6%，Q4 业绩超预期增长。

各类减值计提使得家居商场运营业务拖累业绩。2023 年美凯龙商场租赁及运营业务营业利润超14 亿元，但计提资产减值和信用减值准备、下调投资性房地产公允价值、停止部分回报率不及预期的项目产生营业外支出31.6 亿元，实现归母净利润-22.2 亿元，9-12 月为公司贡献-5.6 亿元。

股息率具备吸引力。2023 年公司拟每10 股分红7 元，共计现金分红21亿元，分红比例58.7%（占剔除重组收益后的归母净利润比例），以2024年4 月15 日收盘价9.91 元/股计算，股息率7.1%，股息率具备性价比。

投资建议：维持“买入”评级。考虑到公司地产业务土储布局优质，销售拿地表现积极，联发集团减值等拖累有望减轻；供应链板块保持现有业务优势的同时加快国际化布局，开发海内外业务机会。预计2024/2025/2026年公司营收8134/8527/8890 亿元；归母净利润54/60/65 亿元；对应EPS为1.81/1.98/2.15 元；对应PE 为5.7/5.2/4.8 倍。

风险提示：地产政策放松不及预期，开发业务毛利率改善不及预期，大宗商品价格波动风险。