事件

2024 年4 月29 日，在政策预期及增量资金的带动下，地产板块迎来大涨，申万房地产指数（801180.SI）收报1946.7 点，较上周五+6.5%；万德香港房地产指数（887129.WI）收报2895.4 点，较上周五+3.0%。其中A 股代表性地产股万科A、金地集团、新城控股均实现涨停，港股代表性地产股世茂集团、融创中国、远洋集团、旭辉控股集团涨幅均超过15%。

点评

政策预期叠加资金放量带动地产股大涨。第一，政策预期持续发酵，4 月28 日基本面较好的核心二线城市成都全域取消限购，据中指研究院统计，除海南省外，目前全国楼市仅剩北上广深四大一线城市及杭州（仅新房）、天津、西安等核心区域仍维持限购政策，预计后续其他核心城市对商品房的各类限制性政策措施或将逐步放开。第二，当前地产板块①估值低，截至4 月29 日我们重点跟踪的A 股地产股的PE-TTM 仅为11.1x，港股地产股的PE-TTM 仅为5.1x，均处于历史低位水平；②持仓少，2023 年公募基金年报显示房地产占股票投资市值比例为1.26%，而房地产股票市场标准行业配置比例为1.68%，房地产股相对低配-0.41%。在此背景下，今日大量资金的入场带动地产股的股价大幅向上波动。

当前全国楼市已处于筑底阶段，持续下行空间已不大。2024 年1-3 月，全国商品房销售额21355 亿元，回落至2016-2017 年同期的水平，较2021 年同期的历史最高位下降44.4%；全国商品房销售面积22668 万方，回落至2016年同期的水平，较2021 年同期的历史最高位下降37.0%；全国房屋新开工面积17283 万方，回落至2006 年同期的水平，较2012 年同期的历史最高位下降56.7%；全国房地产开发投资完成额22082 亿元，回落至2018-2019 年同期的水平，较2022 年同期的历史最高位下降20.5%。我们认为过去几年房地产在经历持续的深度调整后，整体量级已经下降一个台阶并正在新的供需水平上寻求均衡，叠加“三大工程”的逐渐落地、需求端支持政策持续优化、融资端城市房地产融资协调机制的资金支持，预计后续房地产各项指标下行的空间已经不大。

房地产市场的企稳，仍需多方面的政策支持。当前供给端城市房地产融资协调机制落地后，各地要推动合规项目“应推尽推”“应进尽进”“应贷尽贷”，尽快形成实物工作量，不仅能够保障购房人合法权益，而且有助于缓解房企在项目端的投入压力。需求端除了各城市因城施策取消限制性措施，还需关注目前市场一二手房置换链条运转不畅的问题，房地产“以旧换新”政策的出台有助于能够加快市面上的房屋流通，提升交易便利度缩短换房周期，进而促进置换需求的释放，对加速二手房去化及稳定新房销售有一定的积极作用。上周深圳出台商品住房“换馨家”活动，今日广州摸底房地产开发商实施“换新”意愿，根据中房报统计目前已有近50 城表态支持“以旧换新”，我们预计后续鼓励二手房以旧换新的城市范围或继续扩大，同时更多城市有望阶段性取消首套房贷利率下限，切实降低购房者的按揭成本。

投资建议

当前地产基本面虽持续筑底但下降空间已经有限，且未来各类支持性政策陆续出台可期，或表明房地产离筑底完成已经不远。首推重点布局持续深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，且具备城中村改造经验及实力的央国企，如建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、越秀地产等。其次推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。

风险提示

宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约