以务实的态度正视地产核心问题

4 月30 日中央政治局召开会议，对房地产行业的重点指示包括：1. 统筹研究去库存和优化增量供给；2. 坚持因城施策；3. 压实地方政府、房企、金融机构各方责任保交付；4. 抓紧构建房地产发展新模式。纵观过去4 年政治局会议的表态，中央对地产的政策导向因地制宜，而市场由于自身循环的原因，供需结构仍需改善。自2016H2 以来，本次会议第一次将视角放到“库存”上，我们认为是体现了中央以务实的态度来正视地产问题，直击痛点以期实现行业修复，对后续针对需求的政策研究和落地都形成有力的指引。我们期待政策能够推动行业信心修复，为板块提供估值修复空间。

如何消化库存？优化政策、以旧换新、合理控制供给、提升品质“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”是本次会议的一大焦点。从举措上，主要有如下几点：1）优化政策。本次会议提及“继续坚持因城施策”，强调地方政府调控自主权，4 月以来多地也开始跟进加大放松力度；2）以旧换新。郑州出台的“以旧换新”可被视作本轮去库存的一大尝试；3）合理控制土地供给。4 月29 日，自然资源部发文，要求“合理控制商品住宅去化周期较长城市的商品住宅用地供应”，存量项目的去化速度因此有望提升；4）提升品质，以契合“人民群众对优质住房的新期待”。会中的表述是“统筹研究”，这也意味着未来或有更具创造性的举措。

防范风险：地方协同压实责任，“白名单”有望加码推进保交付会中提及“压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任”，推进保交付。

春节后，地方房地产融资协调机制在地方政府牵头，协同开发商以及金融机构合力推进下有了实质性进展：根据住建部的数据，截至3 月底，全国超过300 个城市均已建立该机制，上报项目超过6000 个，其中1979 个获得银行授信4690 亿元，1247 个获得贷款发放1554 亿元。本轮房地产融资协调机制推进速度快、执行力度坚决，我们认为主要在于政策定位高，且高度重视落地效果的“闭环监测”。我们期待在政治局会议的进一步指引下，可以提升总体落地率。

放松政策有望进一步扩围，为板块提供估值修复空间整体而言，今年以来新房市场依然在筑底，而本次政治局会议的表态有的放矢，激发需求稳市场的态度坚决，有望推动市场信心和基本面修复，为板块提供估值修复空间。重点推荐：1）A 股开发：招商蛇口、城建发展、建发股份、滨江集团；2）港股开发：建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、越秀地产；3）物管公司：保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云。

风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。