北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司
2023年度财务报表审计报告
目录
一、审计报告1—5页
二、审计报告附件
1、合并资产负债表6—7页
2、母公司资产负债表8—9页
3、合并利润表10页
4、母公司利润表11页
5、合并现金流量表12页
6、母公司现金流量表13页
7、合并所有者权益变动表14—15页
8、母公司所有者权益变动表16—17页
9、财务报表附注18—90页审计报告
[2024]京会兴审字第00040011号
北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司（以下简称“大龙地产”）
合并及母公司财务报表（以下简称财务报表），包括2023年12月31日的合并及母公司资产负债表，2023年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了大龙地产2023年12月31日的合并及母公司财务状况以及2023年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。
按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于大龙地产，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
第1页我们在本期财务报表审计中识别出的关键审计事项如下：
1、收入的确认
请参阅财务报表“附注三、（三十四）”及“附注五、（二十四）”所述。
关键审计事项审计中的应对
大龙地产2023年度营业收入70927.20我们针对房地产开发销售的收入确认相关的万元，其中房地产开发销售收入10602.86审计程序包括：（1）了解公司与房地产开发万元，占营业收入比重14.95%；工程承包合销售的收入确认相关的内部控制并进行测试，评价相关内控的有效性；（2）检查公司同收入58055.88万元，占营业收入比重标准销售合同条款，以评价公司有关房地产
81.85%。大龙地产在以下所有条件均已满足
开发销售的收入确认政策是否符合行业惯例
时确认房地产开发销售收入：房地产销售在
和相关会计准则的要求；（3）选取已实现销
房产完工并验收合格，达到销售合同约定的售的房产样本，检查销售合同、收款记录、交付条件，在客户取得相关商品或服务控制交房记录及可以证明房产已达到交付条件的权时点，确认销售收入的实现。大龙地产的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否已按照大龙地产的收入政策确认。（4）对房建筑施工合同收入确认根据履约进度在一段
地产开发销售收入进行截止性测试，将资产时间内确认收入，履约进度按照投入法即累负债表日前后确认的销售收入与交付手续等
计实际发生的成本占预计总成本的比例确支持性文件进行核对，以评估收入是否在正定。确的期间确认。
我们针对工程承包合同的收入确认相关的审
由于房地产开发销售收入、工程承包合
计程序包括：（1）了解、评估并测试了与工
同收入对大龙地产财务报表的重要性，且收程承包合同收入与成本确认相关的内部控
入确认取决于适用具体政策的判断，导致收
制；（2）选取工程承包合同样本，检查管理入是否在恰当的财务报表期间入账可能存在层预计总收入和预计总成本所依据的工程承
潜在错报，因此我们将房地产开发销售收入、包合同和成本预算资料，评价管理层所作估工程承包合同收入确认认定为关键审计事计是否合理、依据是否充分；（3）重新计算
履约进度及应确认收入，评估2023年度工程项。
承包合同收入及成本的确认；（4）选取部分
重大的工程项目，进行现场走访，观察工程形象进度并与测算的履约进度进行对比分
析；（5）选取部分重大工程项目，对结算产值和履约进度进行函证。
第2页2、存货跌价准备
请参阅财务报表“附注三、（十六）”及“附注五、（五）”所述。
关键审计事项审计中的应对
截止2023年12月31日，如大龙地产合我们对存货跌价准备实施的审计程序包括：
并资产负债表中列示的存货账面余额为（1）了解、评价管理层与“存货减值测试”
234066.86万元，存货跌价准备为相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
（2）在抽样的基础上对存货项目进行实地观
44720.80万元。由于存货对财务报表整体察，并询问这些存货项目的进度，了解存货的重要性，且存货可变现净值的确定，涉及项目开发进度、取得项目成本预算，结合项管理层的重大判断和估计，因此我们将存货目合同台账对相应的成本项目预算结果进行
跌价准备作为关键审计事项。检查；（3）取得公司存货跌价准备计算表及依据的相关资料，执行存货减值测试，分析存货可变现净值的合理性，以及存货跌价准备计提是否充分；（4）在无法取得可变现净
值的计算依据时，利用专家的工作，对存货项目的价值进行评估。
四、其他信息
大龙地产管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括管理层
2023年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，
第3页并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估大龙地产的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算大龙地产、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督管理层的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获
取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
1、识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险；设计和实施审
计程序以应对这些风险；并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
2、了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
3、评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
4、对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对大龙地产持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求第4页我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致大龙地产公司不能持续经营。
5、评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
6、就大龙地产中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以
对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
北京兴华会计师事务所中国注册会计师：1（特殊普通合伙）（盖章）（项目合伙人）
中国·北京中国注册会计师：2
二○二四年四月十九日
第5页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司
2023年度财务报表附注（金额单位：元币种：人民币）
一、公司基本情况
（一）公司概况
1.公司概况
北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司（以下简称“本公司”）原名为内蒙古宁城老窖生
物科技股份有限公司，本公司系经内蒙古自治区人民政府股份制企业审批委员会以内政股批字[1997]49号文批准，由内蒙古宁城集团公司采用独家发起、募集设立的股份有限公司。1998年4月28日，本公司经中国证券监督管理委员会以证监发[1998]63号和证监发[1998]64号文批准，
以上网定价发行方式向社会公众发行人民币普通股3600万股，向公司职工配售股份400万股，发行后总股本为16000万股。本公司于1998年5月8日重新在内蒙古自治区工商局登记注册，注册名称为“内蒙古宁城老窖股份有限公司”。1998年5月26日本公司股票在上海证券交易所挂牌交易。2000年本公司第一次临时股东大会批准将本公司名称由“内蒙古宁城老窖股份有限公司”更名为“内蒙古宁城老窖生物科技股份有限公司”。经内蒙古工商行政管理局变更登记，
2001年4月25日正式启用新名称。
1999年7月20日，本公司以1998年12月31日的未分配利润向全体股东每10股送3股，
增加股本4800万股，送股后的总股本为20800万股。
2001年3月13日，本公司经中国证监会以证监公司字[2000]211号文件批准，以1998年5月26日上市时的总股本16000万股为基数，以每10股配售3股的比例向全体股东配售股份，实际共配售1380万股，其中：国有股东可配3600万股，承诺认购5%，实际配售180万股；
个人股东配售1200万股。配股后的总股本为22180万股。
2001年5月28日，本公司实施2000年度利润分配方案和公积金转增股本方案，以本公司
配股后的总股本22180万股为基数，每10股送转1.8756股，共计增加股本8320万股，送转后的总股本为30500万股。
2005年11月11日，根据中国证券监督管理委员会《关于内蒙古宁城老窖生物科技股份有限公司重大资产重组方案的意见》（证监公字[2005]101号）和本公司2005年度第二次临时股
东大会决议，本公司的全部资产与北京市顺义大龙城乡建设开发总公司所持有的大龙房地产、顺发建筑、京洋房地产3家全部股权进行等价置换。重组后本公司的主营业务转为房地产开发和建筑施工。
经2005年度第三次临时股东大会决议通过，本公司名称变更为北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司；注册地址变更为：北京市顺义区仓上大街11号；经营范围变更为：房地产开发；
物业管理；房地产信息咨询；销售建筑材料。本企业领取营业执照后自主选择经营项目，开展经营活动。
2007年10月16日经中国证券监督管理委员会证监发行字[2007]358号《关于核准北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司非公开发行股票的通知》批准，进行非公开发行股票。截至2007年11月1日公司收到参与非公开定向发行的股东缴纳的出资款人民币880000000.00元，扣除发行费用人民币8810000.00元后，实际募集资金净额为人民币871190000.00元。公司非公
第18页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注
开发行股票前的股本为人民币305001616.00元，非公开发行后的累计股本为人民币
415001616.00元。
经2009年股东大会决议通过，由资本公积转增股本415001616元，转增基准日期为2009年12月31日，转增后的注册资本为人民币830003232元，已经北京兴华会计师事务所验证并
出具（2010）京会兴验字第2-076号验资报告。
本公司现注册资本 83000.32 万元，企业统一社会信用代码 91110000783954328P，法定代表人：李文江，注册地址：北京市顺义区府前东街甲2号。
2.经营范围
公司主要业务范围为房地产开发和销售以及建筑施工承包。
3.本财务报表业经公司全体董事于2024年4月19日批准报出。
（二）合并财务报表范围本期纳入合并范围的子公司包括2家，与上年相同，没有变化，具体见本附注“六、在其他主体中的权益。
二、财务报表编制基础
（一）编制基础
公司根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布的《企业会计准则—基本准则》以及其后颁布及修订的具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（统称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第
15号——财务报告的一般规定》(2023年修订)的披露规定编制财务报表。
（二）持续经营
公司对报告期末起12个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产生重大怀疑的事项或情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。
三、重要会计政策及会计估计
（一）遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公司的财务状况、经营成果、现金流量等有关信息。
（二）会计期间本公司自公历1月1日起至12月31日止为一个会计年度。
（三）营业周期
本公司以12个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
（四）记账本位币
本公司的记账本位币为人民币，编制财务报表采用的货币为人民币。本公司及子公司选定记账本位币的依据是主要业务收支的计价和结算币种。
（五）重要性标准确定方法和选择依据
第19页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注项目重要性标准重要的单项计提坏账准备的应收款项1000万元重要的1年以上的其应付款项1000万元非全资子公司收入金额占集团总收
重要的非全资子公司入≥10%或资产总额占集团资产总
额≥10%
（六）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1.分步实现企业合并过程中的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理
（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
（2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
（4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
2.同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。合并日为合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
本公司在企业合并中取得的资产和负债，除因会计政策不同而进行的调整以外，按照合并日被合并方资产、负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积（股本溢价），资本公积（股本溢价）不足冲减的，调整留存收益。
通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并
对于通过多次交易最终实现企业合并的，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，在取得控制权日，按照下列步骤进行会计处理：
在个别财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为该项投资的初始投资成本；初始投资成本与合并前持有投资
的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进行的调整以外，按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。合并方在取得被合并方控制权之前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与合并方与被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
3.非同一控制下的企业合并
参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。
购买日是指本公司实际取得对被购买方控制权的日期，即被购买方的净资产或生产经营决策
第20页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注
的控制权转移给本公司的日期。同时满足下列条件时，本公司一般认为实现了控制权的转移：
*企业合并合同或协议已获本公司内部权力机构通过。
*企业合并事项需要经过国家有关主管部门审批的，已获得批准。
*已办理了必要的财产权转移手续。
*本公司已支付了合并价款的大部分，并且有能力、有计划支付剩余款项。
*本公司实际上已经控制了被购买方的财务和经营政策，并享有相应的利益、承担相应的风险。
合并成本为购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的
权益性证券的公允价值。在购买日，取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债及或有负债按公允价值计量。
合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后，计入当期损益。
通过多次交换交易分步实现非同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，购买日对这部分其他综合收益不作处理，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分
配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在处置该项投资时转入处置期间的当期损益。
购买日之前持有的股权投资采用公允价值计量的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入留存收益。
在合并财务报表中，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在购买日的公允价值之和。对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当期收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益。
4.为合并发生的相关费用
为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
（七）控制的判断标准和合并财务报表的编制方法
1．控制的判断标准控制，是指本公司拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。当相关事实和情况的变化导致对控制定义所涉及的相关要素发生变化时，本公司将进行重新评估。
2．合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。合并范围包括本公司和子公司。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中可分割的部分、结构化主体等）。在判断是否将结构化主体纳入合并范围时，本公司综合所有事实和情况，包括评估结构化主体设立目的和设计、识别可变回报的类型、通过参与其相关活动是否承担了部分或全部的回报可变性等的基础上
第21页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注评估是否控制该结构化主体。
3．合并程序
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。在编制合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间的重大交易和往来余额予以抵销。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及业务自同受最终控制方控制之日起纳入本公司的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日起的经营成果、现金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。
在报告期内因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，将该子公司以及业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表。
子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分，作为少数股东权益在合并资产负债表中股东权益项下单独列示；子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。
(1)增加子公司或业务
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表的期初数；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司或
业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并资产负债表期初数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
(2)处置子公司或业务
*一般处理方法
在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益。
*分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
1)这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
2)这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
第22页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注
3)一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
4)一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关政策进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。
(3)购买子公司少数股权本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
(4)不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款，与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
（八）合营安排的分类及共同经营的会计处理方法
合营安排指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，应该首先判断所有参与方或参与方组合是否集体控制该安排，其次判断该安排相关活动的决策是否必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。
本公司根据在合营安排中享有的权利和承担的义务确定合营安排的分类。合营安排分为共同经营和合营企业。
共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。本公司确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：
1.确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
2.确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
3.确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
4.按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
5.确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
合营企业是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。本公司按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。
（九）现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。现金等价物是指持有的期限短（一般是指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金及价值变动风险很小的投资。
第23页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注
（十）外币业务和外币报表折算
1.外币业务折算
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。
外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，由此产生的汇兑差额计入当期损益或其他综合收益。
2.外币报表折算资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，在其他综合收益项目下单独列示“外币报表折算差额”项目。
处置境外经营时，将资产负债表中其他综合收益项目下列示的、与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自其他综合收益项目转入处置当期损益；部分处置境外经营的，按处置的比例计算处置部分的外币财务报表折算差额，转入处置当期损益。
（十一）金融工具
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。
1.金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
满足下列条件的，终止确认金融资产(或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分)，即从其账户和资产负债表内予以转销：
（1）收取金融资产现金流量的权利届满；
（2）转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金
流量全额支付给第三方的义务；并且(a)实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或(b)虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。
如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。如果现有金融负债被同一债权人以实质上几乎完全不同条款的另一金融负债所取代，或现有负债的条款几乎全部被实质性修改，则此类替换或修改作为终止确认原负债和确认新负债处理，差额计入当期损益。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，是指按照合同条款的约定，在法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易日，是指本公司承诺买入或卖出金融资产的日期。
2.金融资产分类和计量
本公司的金融资产于初始确认时根据本公司企业管理金融资产的业务模式和金融资产的合
同现金流量特征分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收账款或应收票据未包含重大融资成分或不
第24页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注
考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格进行初始计量。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
金融资产的后续计量取决于其分类：
（1）以摊余成本计量的金融资产
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产采用实际利率法确认利息收入，其终止确认、修改或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。此类金融资产主要包含货币资金、应收账款、应收票据、其他应收款、债权投资和长期应收款等。本公司将自资产负债表日起一年内到期的债权投资和长期应收款列报为一年内到期的非流动资产，原到期日在一年以内的债权投资列报为其他流动资产。
（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：本公司管理该金融资产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金融资产为目标；
该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产采用实际利率法确认利息收入。除利息收入、减值损失及汇兑差额确认为当期损益外，其余公允价值变动计入其他综合收益。当金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益转出，计入当期损益。此类金融资产包括应收款项融资和其他债权投资。自资产负债表日起一年内到期的其他债权投资列报为一年内到期的非流动资产，原到期日在一年以内的其他债权投资列报为其他流动资产。
*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资本公司不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入
其他综合收益的金融资产，仅将相关股利收入(明确作为投资成本部分收回的股利收入除外)计入当期损益，公允价值的后续变动计入其他综合收益，不需计提减值准备。当金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益转出，计入留存收益。此类金融资产列报为其他权益工具投资。
（3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有公允价值变动计入当期损益。此类金融资产列报为交易性金融资产，自资产负债表日起超过一年到期且预期持有超过一年的列报为其他非流动金融资产。在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本公司可将金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，该指定一经作出不得撤销。
3.金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、
其他金融负债、被指定为有效套期工具的衍生工具。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金
第25页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融负债的衍生工具)和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
满足下列条件之一的，属于交易性金融负债：承担相关金融负债的目的主要是为了在近期内出售或回购；属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明企业近期采用短期获利方式模式；属于衍生工具，但是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、符合财务担保合同的衍生工具除外。交易性金融负债(含属于金融负债的衍生工具)，按照公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，所有公允价值变动均计入当期损益。
（2）其他金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
4.金融工具的公允价值金融资产和金融负债的公允价值确定方法见“本附注错误!未找到引用源。（十二）公允价值计量”。
5.金融资产减值
本公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收款项和债权投资、《企业会计准则第14号——收入》定义的合同资产、租赁应收款、以公允价值计量且其变动计入当期损益以外的贷款承诺、以及财务担保合同（以公允价值计量且其变动计入当期损益、金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的除外）等进行减值处理并确认损失准备。
(1)预期信用损失的计量
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。
信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于本公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，应按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。
本公司对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本公司按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确认后并未显著增加。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导致的预期信用损失。未来12个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后12个月内（若金融工
第26页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注具的预计存续期少于12个月，则为预计存续期）可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。
在计量预期信用损失时，本公司需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期限（包括考虑续约选择权）。
本公司对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
对于应收票据、应收账款、应收款项融资、合同资产，无论是否存在重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。对于应收租赁款，本公司亦选择按照相当于整个存续期的预期信用损失的金额计量其损失准备。
(2)信用风险显著增加的评估
本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本公司考虑无须付出不必要的额外成本或努力即可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。本公司考虑的信息包括：
*债务人未能按合同到期日支付本金和利息的情况；
*已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级（如有）的严重恶化；
*已发生的或预期的债务人经营成果的严重恶化；
*现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化，并将对债务人对本公司的还款能力产生重大不利影响。
根据金融工具的性质，本公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用风险是否显著增加。以金融工具组合为基础进行评估时，本公司可基于共同信用风险特征对金融工具进行分类，例如逾期信息和信用风险评级。
如果逾期超过90日，本公司确定金融工具的信用风险已经显著增加。
本公司认为金融资产在下列情况发生违约：
借款人不大可能全额支付其对本公司的欠款，该评估不考虑本公司采取例如变现抵押品（如果持有）等追索行动。
(3)已发生信用减值的金融资产本公司在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资是否已发生信用减值。当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
*发行方或债务人发生重大财务困难；
*债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
*本公司出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步；
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*债务人很可能破产或进行其他财务重组；
*发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
*以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。
(4)预期信用损失准备的列报
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，本公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。
(5)核销
如果本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。
6.金融工具抵销
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
7.财务担保合同
财务担保合同，是指特定债务人到期不能按照债务工具条款偿付债务时，发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。财务担保合同在初始确认时按照公允价值计量，除指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同外，其余财务担保合同在初始确认后按照资产负债表日确定的预期信用损失准备金额和初始确认金额扣除按照收入确认原则确定的累计摊销额后的余额两者孰高者进行后续计量。
8.金融资产转移
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；
保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担保金额两者之中的较低者，确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价中，将被要求偿还的最高金额。
（十二）公允价值计量
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。
本公司以主要市场的价格计量相关资产或负债的公允价值，不存在主要市场的，本公司以最有利市场的价格计量相关资产或负债的公允价值。本公司采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。
主要市场，是指相关资产或负债交易量最大和交易活跃程度最高的市场；最有利市场，是指
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在考虑交易费用和运输费用后，能够以最高金额出售相关资产或者以最低金额转移相关负债的市场。
存在活跃市场的金融资产或金融负债，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。
以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
*估值技术
本公司采用在当期情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，使用的估值技术主要包括市场法、收益法和成本法。本公司使用与其中一种或多种估值技术相一致的方法计量公允价值，使用多种估值技术计量公允价值的，考虑各估值结果的合理性，选取在当期情况下最能代表公允价值的金额作为公允价值。
本公司在估值技术的应用中，优先使用相关可观察输入值，只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。可观察输入值，是指能够从市场数据中取得的输入值。该输入值反映了市场参与者在对相关资产或负债定价时所使用的假设。不可观察输入值，是指不能从市场数据中取得的输入值。该输入值根据可获得的市场参与者在对相关资产或负债定价时所使用假设的最佳信息取得。
*公允价值层次
本公司将公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次，并首先使用第一层次输入值，其次
使用第二层次输入值，最后使用第三层次输入值。第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
（十三）应收票据
1.应收票据预期信用损失的确定方法及会计处理方法
若某一客户信用风险特征与组合中其他客户显著不同，或该客户信用风险特征发生显著变化，本公司对该应收票据单项计提坏账准备。
除单项计提坏账准备的应收票据之外，或当单项应收票据无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将应收票据划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。对于划分为组合的应收票据，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
2.按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
按照客户信用风险特征划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定的组合依据如下：
应收票据组合1：银行承兑汇票
应收票据组合2：商业承兑汇票
（十四）应收账款
1.应收账款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
若某一客户信用风险特征与组合中其他客户显著不同，或该客户信用风险特征发生显著变化，
第29页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注本公司对该应收账款单项计提坏账准备。
除单项计提坏账准备的应收账款之外，或当单项应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征对应收账款划分组合，在组合基础上计算坏账准备。对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。
2.按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
按照客户信用风险特征划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定的组合依据如下：
应收账款组合1：单项计提组合
应收账款组合2：关联方组合
应收账款组合3：账龄组合
3.基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法
应收账款的账龄自确认之日起计算。
信用风险组合的账龄与整个存续期预期信用损失率对照
项目预期信用损失率(%)
1年以内（含1年）5
1－2年10
2－3年20
3－4年30
4－5年50
5年以上80
4.按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准
项目单项计提的判断标准
应收账款-单项计提组合客户的信用状况和偿还能力
（十五）其他应收款
1.其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
若某一客户信用风险特征与组合中其他客户显著不同，或该客户信用风险特征发生显著变化，本公司对该其他应收款单项计提坏账准备。
除单项计提坏账准备的其他应收款之外，或当单项其他应收款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。对划分为组合的其他应收款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
2.按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
本公司依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：
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其他应收款组合1：单项计提组合
其他应收款组合2：账龄组合
其他应收款组合3：应收投标保证金、押金、无回收风险的应收款项以及与关联方的往来
3.基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法
其他应收款的账龄自确认之日起计算。
信用风险组合的账龄与整个存续期预期信用损失率对照表
项目预期信用损失率(%)
1年以内（含1年）5
1－2年10
2－3年20
3－4年30
4－5年50
5年以上80
4.按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准
项目单项计提的判断标准
其他应收款-单项计提组合客户的信用状况和偿还能力
（十六）存货
1、存货的初始确认存货，是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。
存货同时满足下列条件的，才能予以确认：
（1）与该存货有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该存货的成本能够可靠地计量。
2、存货分类
存货分类为开发用地、开发成本、开发产品、出租开发产品、周转房、库存材料、低值易耗品和库存商品等。
3、存货的初始计量
存货按照成本进行初始计量。存货成本包括采购成本、开发成本、加工成本和其他成本。
（1）开发用土地按取得时实际成本入账。在项目开发时，按开发项目可售面积分摊计入开发项
目的开发成本，不单独计算建筑面积的部分不分摊土地成本。公共配套设施按实际发生额核算，能够认定到所属开发项目的公共配套设施，直接计入所属开发项目的开发成本；不能直接认定的公共配套设施先在开发成本中单独归集，在公共配套设施项目竣工决算时，该单独归集的开发成本按开发产品可售面积分摊并计入各受益开发项目中去。
（2）开发产品按实际开发成本入账，结转开发产品时采用加权平均法核算。出租的开发产品、周转房按开发完成后的实际成本入账，在预计可使用年限内分期摊销。
第31页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注
（3）应计入存货成本的借款费用，按照《企业会计准则第17号—借款费用》处理。
（4）投资者投入存货的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。
（5）非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，换入的存货以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入存货的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入存货的成本，不确认损益。
（6）债务重组取得债务人用以清偿债务的存货，按其公允价值入账，重组债权的账面余额与受
让存货的公允价值之间的差额，计入当期损益。
（7）企业提供劳务的，所发生的从事劳务提供人员的直接人工和其他直接费用以及可归属的间接费用，计入存货成本。
4、发出存货的计价方法
存货发出时按加权平均法或个别计价法计价。
5、存货的盘存制度
存货的盘存采用永续盘存制。
6、周转材料（低值易耗品和包装物）的摊销方法
周转材料（低值易耗品和包装物）领用时一次计入成本费用。
7、存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
(1)一般原则
资产负债表日按成本与可变现净值孰低计量，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。
在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素。
产成品、商品和用于出售的材料等直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值。为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，以合同价格作为其可变现净值的计量基础；如果持有存货的数量多于销售合同订购数量，超出部分的存货可变现净值以一般销售价格为计量基础。用于出售的材料等，以市场价格作为其可变现净值的计量基础。
需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值。如果用其生产的产成品的可变现净值高于成本，则该材料按成本计量；如果材料价格的下降表明产成品的可变现净值低于成本，则该材料按可变现净值计量，按其差额计提存货跌价准备。
存货跌价准备一般按单个存货项目计提；对于数量繁多、单价较低的存货，按存货类别计提；
与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，则合并计提存货跌价准备。
资产负债表日如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，则减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备的金额内转回，转回的金额计入当期损益。
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（2）具体政策：
公司采用成本与可变现净值孰低法确认存货跌价准备，可变现净值根据存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。存货跌价准备按单项存货成本高于其可变现净值的差额计提。
估计售价充分考虑市场环境、周边售价、地理位置等相关因素。
8、开发成本的核算方法
本公司开发项目的成本包括：
(1)土地征用及拆迁补偿费：归集开发房地产所购买或参与拍卖土地所发生的各项费用，包括
土地价款、安置费、原有建筑物的拆迁补偿费、契税、拍卖服务费等。
(2)前期工程费：归集开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘查、测绘、场地平整等费用。
(3)基础设施费：归集开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施、光彩工程以及道路等基础设施费用。
(4)建筑安装工程费：归集开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
(5)开发间接费用：归集在开发项目现场组织管理开发工程所发生的不能直接确定由某项目负
担的费用，月末需按一定标准在各个开发项目间进行分配。包括：开发项目完工之前所发生的借款费用、营销设施建造费、工程管理部门的办公费、电话费、交通差旅费、修理费、劳动保护费、
折旧费、低值易耗品摊销，周转房摊销、管理机构人员的薪酬、以及其他支出等。
（十七）合同资产
1.合同资产的确认方法及标准
本公司已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素的，确认为合同资产。本公司拥有的无条件（即，仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。
2.合同资产预期信用损失
(1)合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
若某一客户信用风险特征与组合中其他客户显著不同，或该客户信用风险特征发生显著变化，本公司对该合同资产单项计提坏账准备。
除单项计提坏账准备的合同资产之外，或当单项合同资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将合同资产划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。对于划分为组合的合同资产，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
(2)按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
按照合同应收取的质保金划分组合1，按照施工项目中已完工未结算工程款划分组合2，在
组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：
合同资产组合1：质保金组合
第33页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注
合同资产组合2：已完工未结算工程款组合
(3)基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法合同资产的账龄自确认之日起计算。
项目计提比例(%)
1年以内（含1年）5
1－2年10
2－3年20
3－4年30
4－5年50
5年以上80
（十八）合同成本合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
1.取得合同发生的增量成本
为取得合同发生的增量成本，是指企业不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。该成本预期能够收回的，将其作为合同取得成本确认为一项资产。企业为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出，在发生时计入当期损益，除非这些支出明确由客户承担。
2.履行合同发生的成本
为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围，且同时满足下列条件的，将其作为合同履约成本确认为一项资产：
(1)该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用(或
类似费用)、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
(2)该成本增加了企业未来用于履行（包括持续履行）履约义务的资源；
(3)该成本预期能够收回。
3.合同成本摊销和减值
合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产(以下简称“与合同成本有关的资产”)
采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。合同取得成本确认的资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。
当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列第一项减去第二项的差额时，企业对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：
(1)企业因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
(2)为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
以前期间减值的因素之后发生变化，使得前款（1）减（2）的差额高于合同成本账面价值的，应当转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的合同成本账面价值不应超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
（十九）长期股权投资
1.长期股权投资的分类及其判断依据
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（1）长期股权投资的分类
长期股权投资分为三类，即是指投资方对被投资单位实施控制、重大影响的权益性投资，以及对其合营企业的权益性投资。
（2）长期股权投资类别的判断依据*确定对被投资单位控制的依据详见“本附注三、（七）控制的判断标准和合并财务报表的编制方法”；
*确定对被投资单位具有重大影响的依据：
重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
公司通常通过以下一种或几种情形判断是否对被投资单位具有重大影响：
A.在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表。在这种情况下，由于在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表，并相应享有实质性的参与决策权，投资方可以通过该代表参与被投资单位财务和经营政策的制定，达到对被投资单位施加重大影响。
B.参与被投资单位财务和经营政策制定过程。这种情况下，在制定政策过程中可以为其自身利益提出建议和意见，从而可以对被投资单位施加重大影响。
C.与被投资单位之间发生重要交易。有关的交易因对被投资单位的日常经营具有重要性，进而一定程度上可以影响到被投资单位的生产经营决策。
D.向被投资单位派出管理人员。在这种情况下，管理人员有权力主导被投资单位的相关活动，从而能够对被投资单位施加重大影响。
E.向被投资单位提供关键技术资料。因被投资单位的生产经营需要依赖投资方的技术或技术资料，表明投资方对被投资单位具有重大影响。
公司在判断是否对被投资方具有重大影响时，不限于是否存在上述一种或多种情形，还需要综合考虑所有事实和情况来做出综合的判断。
投资方对被投资单位具有重大影响的权益性投资，即对联营企业投资。
*确定被投资单位是否为合营企业的依据：
本公司的合营企业是指本公司仅对合营安排的净资产享有权利。
合营安排的定义、分类以及共同控制的判断标准详见“本附注三、（八）合营安排的分类及共同经营的会计处理方法”。
2.长期股权投资初始成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资
同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行权益
性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付合并对价之间的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价）；资本公积（资本溢价或股本溢价）不足冲减的，调整留存收益。合并方以发行权益性证券作为合并对价的，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公（资本溢价或股本溢价）；资本公积（资本溢价或股本溢价）不足冲减的，调整留存收益。
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非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。合并成本为购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本。本公司将合并协议约定的或有对价作为企业合并转移对价的一部分，按照其在购买日的公允价值计入企业合并成本。
合并方或购买方为企业合并而发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用于发生时计入当期损益。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本包括放弃债权的公允价值和可直接归属于该资产的税金等其他成本。
3.长期股权投资的后续计量及损益确认方法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算。
采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。
对合营企业和联营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
本公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；本公司按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；
本公司对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
本公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益等。
本公司确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本公司负有承担额外损失义务的除外。
第36页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注
被投资单位以后实现净利润的，本公司在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
本公司计算确认应享有或应分担被投资单位的净损益时，与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于本公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益。
本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，按照《企业会计准则第8号——资产减值》等的有关规定属于资产减值损失的，全额确认交易损失。
本公司因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》确定的原持有的股权投资的公允价值加
上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原持有的股权投资分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的，与其相关的原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按权益法核算时转入留存收益。
本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共
同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理。
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。
4.长期股权投资的减值测试方法及减值准备计提方法对子公司、联营企业及合营企业的投资，计提资产减值的方法见“本附注三、（二十六）长期资产减值”。
（二十）投资性房地产
1.投资性房地产的初始计量
本公司投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
本公司的投资性房地产按其成本进行初始计量，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
2.投资性房地产的后续计量
本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用权一致的政策进行折旧或摊销。
第37页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提资产减值方法见“本附注三、（二十六）长期资产减值”。
（二十一）固定资产
1.固定资产的确认和计量
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产分类为：房屋及建筑物、机器设备、运输设备、其他设备。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本公司且其成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；不符合固定资产资本化后续支出条件的固定资产日常修理费用，在发生时按照受益对象计入当期损益或计入相关资产的成本。对于被替换的部分，终止确认其账面价值。
2.折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率确定折旧率。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为企业提供经济利益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。
类别折旧方法折旧年限（年）残值率（%）年折旧率（%）
房屋及建筑物年限平均法8-404-52.38-11.9
机器设备年限平均法5-202-44.8-19.2
运输设备年限平均法7-102-49.6-13.7
其他设备年限平均法5-102-49.6-19.23.固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法见“本附注错误!未找到引用源。（二十六）长期资产减值”
4.固定资产处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。
固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
（二十二）在建工程在建工程以立项项目分类核算。
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定资产的入账价值。所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。
在建工程计提资产减值方法见“本附注错误!未找到引用源。（二十六）长期资产减值”。
（二十三）借款费用
1.借款费用资本化的确认原则
第38页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现
金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2.借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
本公司房地产开发项目的借款费用在满足资本化条件时予以资本化，计入“开发成本-开发间接费用”项目；开发项目竣工达到预定可使用或可销售状态时，发生的借款费用停止资本化直接计入当期损益。
3.借款费用暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4.借款费用资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借款费用及其辅助费，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整每期利息金额。
第39页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注
（二十四）使用权资产
本公司使用权资产类别主要包括房屋及建筑物、机器设备、土地使用权。
本公司在租赁期开始日对租赁确认使用权资产，采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除外。租赁期开始日，是指出租人提供租赁资产使其可供本公司使用的起始日期。
1.初始计量
使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：
(1)租赁负债的初始计量金额；
(2)在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；
(3)本公司发生的初始直接费用；
(4)本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约
定状态预计将发生的成本，不包括属于为生产存货而发生的成本。
2.后续计量
本公司能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，使用权资产在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
本公司按照“本附注三、（二十六）长期资产减值”所述，确定使用权资产是否已发生减值并进行会计处理。
在租赁期开始日后，发生下列情形的，本公司重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将差额计入当期损益：
（1）当购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生变化，本公司按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债；
（2）当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变动或用于确定租赁付款
额的指数或比率发生变动，本公司按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。但是，租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。
（二十五）无形资产
1.无形资产的计价方法
（1）取得无形资产时按成本进行初始计量
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，其入账价值包括放弃债权的公允价值和可直接归属于使该资产达到预定用途所发生的税金等其他成本；
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
第40页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价值；
以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。
内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注册费、在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用，以及为使该无形资产达到预定用途前所发生的其他直接费用。
（2）后续计量在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。
无形资产减值测试见“本附注三、（二十六）长期资产减值”。
2.使用寿命有限的无形资产的使用寿命确定依据、估计情况及摊销方法
项目预计使用寿命确定依据摊销方法土地使用权土地使用年限土地使用证登记的年限直线法
软件3-10年估计的使用寿命直线法版权合同年限合同规定年限直线法专利及非专利技术合同年限合同规定年限直线法每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
3.使用寿命不确定的无形资产的判断依据
截至资产负债表日，本公司无使用寿命不确定的无形资产。
4.研发支出的归集范围
截至资产负债表日，本公司无研发支出。
5.划分内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活动的阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
6.开发阶段支出符合资本化的具体标准
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或
无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用
第41页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注或出售该无形资产；
（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
开发阶段的支出，若不满足上列条件的，于发生时计入当期损益。研究阶段的支出，在发生时计入当期损益。
（二十六）长期资产减值
在每个资产负债表日判断长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在
建工程、采用成本模式计量的生物性资产、油气资产、使用权资产、无形资产、商誉等是否存在
减值迹象，对存在减值迹象的，估计其可收回金额，可收回金额低于其账面价值的，将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认相应的减值损失，计入当期损益，同时计提相应的减值准备。
资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。企业以单项资产为基础估计其可收回金额，在难以对单项资产可回收金额进行估计的情况下，以资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间做相应调整，使资产在剩余寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值。
对于使用寿命不确定的无形资产、尚未达到使用状态的无形资产以及合并所形成的商誉每年年度终了进行减值测试。
关于商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。在将商誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照各资产组或者资产组组合的公允价值占相关资产组或者资产组组合公允价值总额的比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的，按照各资产组或者资产组组合的账面价值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
（二十七）长期待摊费用长期待摊费用为已经发生但应由本年和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。长期待摊费用在预计受益期间中分期平均摊销。如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益的，则将其尚未摊销的摊余价值全部转入当期损益。
（二十八）合同负债本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债。
同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。
（二十九）职工薪酬职工薪酬是指为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。包括
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短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
1.短期薪酬的会计处理方法
在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
2.离职后福利的会计处理方法
离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。
在职工为公司提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。根据设定提存计划，预期不会在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二个月内支付全部应缴存金额的，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率，将全部应缴存金额以折现后的金额计量应付职工薪酬。
公司根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质
量公司债券的市场收益率对所有设定受益计划义务予以折现，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十二个月内支付的义务。
设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，企业以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。其中，资产上限，是指企业可从设定受益计划退款或减少未来对设定受益计划缴存资金而获得的经济利益的现值。
报告期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本中的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额部分计入当期损益或资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，可以在权益范围内转移。
在设定受益计划下，在修改设定受益计划与确认相关重组费用或辞退福利孰早日将过去服务成本确认为当期费用。
企业在设定受益计划结算时，确认结算利得或损失。该利得或损失是在结算日确定的设定受益计划义务现值与结算价格的差。
3.辞退福利的会计处理方法
在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：
（1）企业不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
（2）企业确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
辞退福利预期在其确认的年度报告期结束后十二个月内完全支付的，适用短期薪酬的相关规定；辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月内不能完全支付的，适用其他长期职工福利的有关规定。
4.其他长期职工福利的会计处理方法
其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，根据上述2处理。不符合设定提存计划的，适用关于设定受益计划的有关规定，确认和计量其他长期职工福利净负债或净资产。在报告期末，将其他长期职工福利中的服务成本、净负债或净资产的利息净额、重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动的总净额计入当期损益或相关资产成本。
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（三十）租赁负债
1.初始计量
本公司按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量，采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除外。在计算租赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。
租赁付款额是指本公司向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：
(1)固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
(2)取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；
(3)本公司合理确定将行使的购买选择权的行权价格；
(4)租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权的，行使终止租赁选择权需支付的款项；
(5)根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。
2.后续计量
租赁期开始日后，本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本，未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
在租赁期开始日后，发生下列情形的，本公司重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将差额计入当期损益：
（1）当购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生变化，本公司按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债；
（2）当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变动或用于确定租赁付款
额的指数或比率发生变动，本公司按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。但是，租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。
（三十一）预计负债
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。本公司于资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额只有在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认预计负债的账面价值。
（三十二）股份支付
1.股份支付的种类及会计处理
第44页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注股份支付是公司为了获取职工提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的负债的交易。股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
（1）以权益结算的股份支付
股票期权计划为用以换取职工提供服务的权益结算的股份支付，以授予职工的权益工具在授予日的公允价值计量。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权，在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
（2）以现金结算的股份支付
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债的公允价值计量。授予后立即可行权的股份支付交易，本公司在授予日按照承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债。对于授予后完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的股份支付交易，在等待期内的每个资产负债表日，本公司以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本公司承担负债的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，并相应计入负债。在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。
公司修改以现金结算的股份支付协议中的条款和条件，使其成为以权益结算的股份支付的，在修改日（无论发生在等待期内还是等待期结束后），公司按照所授予权益工具当日的公允价值计量以权益结算的股份支付，将已取得的服务计入资本公积，同时终止确认以现金结算的股份支付在修改日已确认的负债，两者之间的差额计入当期损益。如果由于修改延长或缩短了等待期，本公司按照修改后的等待期进行前述会计处理。
2.权益工具公允价值的确定方法
对于授予职工的股份，其公允价值按公司股份的市场价格计量，同时考虑授予股份所依据的条款和条件（不包括市场条件之外的可行权条件）进行调整。
对于授予职工的股票期权，通过期权定价模型估计所授予的期权的公允价值。
3.确认可行权权益工具最佳估计的依据
在等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。
4.修改和终止股份支付计划的处理
如果股份支付计划的修改增加了所授予的权益工具的公允价值，应按照权益工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加。
如果股份支付计划的修改增加了所授予的权益工具的数量，应将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加。
如果按照有利于职工的方式修改可行权条件，如缩短等待期、变更或取消业绩条件（而非市场条件），公司在处理可行权条件时，考虑修改后的可行权条件。
如果以减少股份支付公允价值总额的方式或其他不利于职工的方式修改条款和条件，仍应继续对取得的服务进行会计处理，如同该变更从未发生，除非取消了部分或全部已授予的权益工具。
在等待期内如果取消了授予的权益工具，对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满足非
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可行权条件但在等待期内未满足的，将其作为授予权益工具的取消处理。
（三十三）优先股与永续债等其他金融工具
1.金融负债与权益工具的区分
本公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权益工具。
2.优先股、永续债等其他金融工具的会计处理
本公司发行的金融工具按照金融工具准则进行初始确认和计量；其后，于每个资产负债表日计提利息或分派股利，按照相关具体企业会计准则进行处理。即以所发行金融工具的分类为基础，确定该工具利息支出或股利分配等的会计处理。对于归类为权益工具的金融工具，其利息支出或股利分配都作为本公司的利润分配，其回购、注销等作为权益的变动处理；对于归类为金融负债的金融工具，其利息支出或股利分配原则上按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失等计入当期损益。
本公司发行金融工具，其发生的手续费、佣金等交易费用，如分类为债务工具且以摊余成本计量的，计入所发行工具的初始计量金额；如分类为权益工具的，从权益中扣除。
（三十四）收入
1.一般原则
本公司与客户之间的合同同时满足下列条件时，在客户取得相关商品控制权时确认收入：合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关
的权利和义务；合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；合同具有商业实质，即履行该合同将改变公司未来现金流量的风险、时间分布或金额；公司因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。
在合同开始日，本公司识别合同中存在的各单项履约义务，并将交易价格按照各单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例分摊至各单项履约义务。履约义务，是指合同中本公司向客户转让可明确区分商品或服务的承诺。交易价格，是指本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，但不包含代第三方收取的款项以及本公司预期将退还给客户的款项。在确定交易价格时考虑了可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。
对于合同中的每个单项履约义务，如果满足下列条件之一的，公司在相关履约时段内按照履约进度将分摊至该单项履约义务的交易价格确认为收入：客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；客户能够控制公司履约过程中在建的商品；公司履约过程中所产出的
商品具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
履约进度根据所转让商品的性质采用投入法或产出法确定，当履约进度不能合理确定时，公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
如果不满足上述条件之一，则公司在客户取得相关商品控制权的时点将分摊至该单项履约义务的交易价格确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：企业就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；企业已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；企业已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；企业已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；客户已接受该商品；其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
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2.具体方法：
本公司收入主要来源于以下业务类型：销售商品房和提供工程项目建造服务销售商品房
房地产销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品控制权时点后确认收入。
提供工程项目建造服务
本公司对外提供工程项目建造劳务，因客户能够控制在建的工程项目，本公司按照履约进度确认收入。履约进度按本公司为完成履约义务而发生的支出或投入来衡量，该进度基于每份合同于资产负债表日已发生的成本在预算成本中的占比计算。
根据合同约定，客户会根据最终验收结果对合同约定的金额进行调整，本公司根据历史经验对合同金额进行调整后确定交易价格。
（三十五）政府补助
政府补助，是公司从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产。分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
1.与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助作为与资产相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
2.与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
公司取得的与资产相关之外的其他政府补助作为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，分别下列情况处理：
（1）用于补偿公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成
本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本。
（2）用于补偿公司已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；
难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。
与公司日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。
与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
3.政策性优惠贷款贴息的会计处理
(1)财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向公司提供贷款的，以
实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用或以借款的公允价值作为借款的入账价值并按照实际利率法计算借款费用，实际收到的金额与借款公允价值之间的差额确认为递延收益。递延收益在借款存续期内采用实际利率法摊销，冲减相关借款费用。
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(2)财政将贴息资金直接拨付给公司，公司将对应的贴息冲减相关借款费用。
政府补助在实际收到款项时按照到账的实际金额确认和计量。只有存在确凿证据表明该项补助是按照固定的定额标准拨付的以及有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且
预计能够收到财政扶持资金时，可以按应收金额予以确认和计量。
已确认的政府补助需要退回的，公司在需要退回的当期进行会计处理，即对初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值或存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益或属于其他情况的，直接计入当期损益。
（三十六）递延所得税资产和递延所得税负债
本公司根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目于资产负债表日的账面
价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税。
各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：
（1）商誉的初始确认；
（2）同时具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并，交
易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损，并且初始确认的资产和负债未导致产生等额的应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异；
（3）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：
（1）同时具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并，交
易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损，并且初始确认的资产和负债未导致产生等额的应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
于资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，依据税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
同时满足下列条件时，递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：
（1）拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
（2）递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一应纳税主体征收的所
得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税
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负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。
（三十七）租赁
1.租赁的识别租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁，如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。除非合同条款和条件发生变化，本公司不重新评估合同是否为租赁或者包含租赁。为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，本公司评估合同中的客户是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。
2.单独租赁的识别
合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。同时符合下列条件的，使用已识别资产的权利构成合同中的一项单独租赁：（1）承租人可从单独使用该资产或将其与易于获得的其他资源一起使用中获利；（2）该资产与合同中的其他资产不存在高度依赖或高度关联关系。
3.本公司作为承租人
(1)租赁和非租赁部分的分拆
合同中同时包含一项或多项租赁和非租赁部分的，本公司将各项单独租赁和非租赁部分进行分拆，按照各租赁部分单独价格及非租赁部分的单独价格之和的相对比例分摊合同对价。
(2)租赁期的评估
租赁期是本公司有权使用租赁资产且不可撤销的期间。本公司有续租选择权，即有权选择续租该资产，且合理确定将行使该选择权的，租赁期还包含续租选择权涵盖的期间。本公司有终止租赁选择权，即有权选择终止租赁该资产，但合理确定将不会行使该选择权的，租赁期包含终止租赁选择权涵盖的期间。发生本公司可控范围内的重大事件或变化，且影响本公司是否合理确定将行使相应选择权的，本公司对其是否合理确定将行使续租选择权、购买选择权或不行使终止租赁选择权进行重新评估。
(3)使用权资产和租赁负债
见“附注三、（二十四）”和“附注三、（三十）”。
(4)租赁变更
租赁变更是原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加或终止一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：
*该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本公司重新分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。
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就上述租赁负债调整的影响，本公司区分以下情形进行会计处理：（1）租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益；（2）其他租赁变更，本公司相应调整使用权资产的账面价值。
(5)短期租赁和低价值资产租赁
短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。本公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。本公司对短期租赁以及低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益。
4.本公司作为出租人
(1)租赁和非租赁部分的分拆
合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本公司根据《企业会计准则第14号——收入》关于交易价格分摊的规定分摊合同对价，分摊的基础为租赁部分和非租赁部分各自的单独价格。
(2)租赁的分类实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁。融资租赁以外的其他租赁为经营租赁。
(3)作为经营租赁出租人
在租赁期内各个期间，本公司采用直线法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入，未计入租赁收款额的可变租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。本公司发生的与经营租赁有关的初始直接费用于发生时予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。本公司按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，确定经营租赁资产是否发生减值，并进行相应会计处理。
经营租赁发生变更的，本公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
(4)作为融资租赁出租人
在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本公司对应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。
本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收融资租赁款的终止确认和减值按照本附注“三、（十一）金融工具”及进行会计处理。
未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：
*该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更后的租赁进行处理：
*假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本公司自租赁变更生效日
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开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值；
*假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本公司按照本附注“三、
（十一）金融工具”关于修改或重新议定合同的规定进行会计处理。
5.售后租回交易
本公司按照“附注三、（三十四）”评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。
(1)本公司作为卖方及承租人
*售后租回交易中的资产转让属于销售
初始计量：本公司作为承租人按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失；
后续计量：在租赁期开始日后，本公司按照“本附注三（二十四）使用权资产”和“本附注
三（三十）租赁负债”中的后续计量，以及“本附注三（三十七）租赁4、租赁变更”的相关规定对售后租回所形成的使用权资产和租赁负债进行后续计量。本公司在对售后租回所形成的租赁负债进行后续计量时，确定租赁付款额的方式或变更后租赁付款额的方式不会导致其确认与租回所获得的使用权有关的利得或损失（因租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短而部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失除外）。
*售后租回交易中的资产转让不属于销售
本公司作为承租人继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债，按照本附注“三、（十一）金融工具”对该金融负债进行会计处理。
(2)本公司作为买方及出租人
售后租回交易中的资产转让属于销售的，本公司作为出租人对资产购买进行会计处理，并根据前述“5.本公司作为出租人”的规定对资产出租进行会计处理；售后租回交易中的资产转让不
属于销售的，本公司作为出租人不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产，并按照本附注“三、（十一）金融工具”对该金融资产进行会计处理。
（三十八）股份回购
为减少注册资本或奖励本公司职工等原因而收购本公司股份时，按实际支付的金额记入库存股。
根据以权益结算的股份支付协议将收购的股份奖励给本公司职工时，按奖励库存股账面余额与职工所支付现金及授予权益工具时确认的资本公积之间的差额，计入资本公积（股本溢价）。
注销库存股时，按所注销库存股面值总额注销股本，按所注销库存股的账面余额，冲减库存股，按其差额冲减资本公积（股本溢价），股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
（三十九）持有待售的非流动资产及处置组
1、持有待售的非流动资产或处置组的确认标准
公司主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值的，应当将其划分为持有待售类别。
公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：
（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
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（2）出售极可能发生，即公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售
将在一年内完成。有关规定要求公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，已经获得批准。
确定的购买承诺，是指公司与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，该协议包含交易价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销的可能性极小。
2、持有待售的非流动资产及处置组的会计处理方法
公司初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。
（1）对于持有待售的固定资产，应当调整该项固定资产的预计净残值，使该项固定资产的预计
净残值能够反映其公允价值减去处置费用后的金额，但不得超过符合持有待售条件时该项固定资产的原账面价值，原账面价值高于调整后预计净残值的差额，应作为资产减值损失计入当期损益。
持有待售的固定资产不计提折旧，按照账面价值与公允价值减去处置费用后的净额孰低进行计量。
（2）对于持有待售的联营企业或合营企业的权益性投资，自划分至持有待售之日起，停止按权益法核算。
（3）对于出售的对子公司的投资将导致本公司丧失对子公司的控制权的，无论出售后本公司是
否保留少数股东权益，本公司在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。
3、不再满足持有待售确认条件时的会计处理
（1）某项资产或处置组被划归为持有待售，但后来不再满足持有待售固定资产确认条件的，本
公司停止将其划归为持有待售，并按照下列两项金额中较低者计量：
*该资产或处置组被划归为持有待售之前的账面价值，按照其假定在没有被划归为持有待售的情况下原应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额；
*决定不再出售之日的再收回金额。
（2）划分为持有待售的对联营企业或合营企业的权益性投资，不再符合持有待售资产分类条件的，本公司从其被分类为持有待售资产之日起采用权益法进行追溯调整。
4、其他持有待售非流动资产的会计处理
符合持有待售条件的无形资产等其他非流动资产，比照上述原则处理，此处所指其他非流动资产不包括递延所得税资产、职工薪酬形成的资产、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》规范的金融资产、以公允价值计量的投资性房地产和生物资产、保险合同中产生的合同权利。
（四十）分部报告
以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础确定报告分部。经营分部，是指公司内同时满足下列条件的组成部分：
1、该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；
2、公司管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；
第52页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注
3、公司能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。
如果两个或多个经营分部存在相似经济特征且同时在以下方面具有相同或相似性的，可以合并为一个经营分部：
（1）各单项产品或劳务的性质；
（2）生产过程的性质；
（3）产品或劳务的客户类型；
（4）销售产品或提供劳务的方式；
（5）生产产品及提供劳务受法律、行政法规的影响。
（四十一）终止经营
终止经营，是指满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已经处置或划分为持有待售类别：
1、该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；
2、该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计
划的一部分；
3、该组成部分是专为转售而取得的子公司。
符合持有待售的资产的会计处理见本附注三、（三十九）。
（四十二）重要会计政策和会计估计的变更
1.重要会计政策变更
（1）执行《企业会计准则解释第16号》（财会[2022]31号）中“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”相关规定财政部于2022年11月30日公布了《企业会计准则解释第16号》（财会〔2022〕31号，以下简称“解释第16号”）。
解释第16号规定，对于不是企业合并、交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）、且初始确认的资产和负债导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的单项交易（包括承租人在租赁期开始日初始确认租赁负债并计入使用权资产的租赁交易，以及因固定资产等存在弃置义务而确认预计负债并计入相关资产成本的交易等单项交易），不适用豁免初始确认递延所得税负债和递延所得税资产的规定，企业在交易发生时应当根据《企业会计准则第18号——所得税》等有关规定，分别确认相应的递延所得税负债和递延所得税资产。
对于在首次施行本解释的财务报表列报最早期间的期初至施行日之间发生的适用本解释的
单项交易，企业应当按照本解释进行调整。对于在首次施行本解释的财务报表列报最早期间的期初因适用本解释的单项交易而确认的租赁负债和使用权资产，以及确认的弃置义务相关预计负债和对应的相关资产，产生应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的，企业应当按照本解释和《企业会计准则第18号——所得税》的规定，将累积影响数调整财务报表列报最早期间的期初留存收益及其他相关财务报表项目。
执行该规定未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。
2.重要会计估计变更
第53页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注本报告期公司主要会计估计未发生变更。
四、税项
（一）主要税种及税率
本公司本期适用的主要税种及其税率列示如下：
税种计税依据税率或征收率（%）
按应税销售收入计算销项税，并扣除当期允许抵扣13%、9%，征收率3%、增值税
的进项税额后的差额计缴增值税5%
城市维护建设税实缴增值税5%、7%
教育费附加实缴增值税5%土地增值税土地增值额超率累进税率
企业所得税应纳税所得额25%
五、合并财务报表主要项目注释
以下注释项目（包括母公司财务报表主要项目注释）金额单位若未特别注明者均为人民币元；
除非特别指出，“期末”指2023年12月31日，“期初”指2023年1月1日，“本期”指2023年度，“上期”指2022年度。
（一）货币资金
1.明细情况：
项目期末余额期初余额
库存现金21300.1528243.74
银行存款452685546.00940240230.00
其他货币资金95367345.8583325169.37
合计548074192.001023593643.11
截至2023年12月31日，本公司不存在或有潜在收回风险的款项。
截至2023年12月31日，本公司存在质押、冻结等使用权受限制的货币资金详见本“附注
五、（十二）所有权或使用权受到限制的资产”。
银行存款中包含期末计提应收定期存款利息527333.33元；其他货币资金中受限资金为保函
保证金29572840.14元，农民工工资保证金65794505.71元，共计95367345.85元。
（二）应收账款
1.按账龄披露
账龄期末余额期初余额
1年以内142653054.06230921329.06
1年以内小计142653054.06230921329.06
1至2年164803287.5031012926.85
2至3年32028024.399066538.81
3至4年7524367.2438280679.58
4至5年39226879.59
第54页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注账龄期末余额期初余额
5年以上52279328.2247343156.12
小计438514941.00356624630.42
减：坏账准备93855798.8765962395.66
合计344659142.13290662234.76
说明：账龄不勾稽原因为已到期质保金重分类至应收账款影响
2.按坏账计提方法分类披露
期末余额类别
账面余额比例（%）坏账准备计提比例（%）账面价值按单项计提坏账准备的应
715000.000.16715000.00100.00
收账款按信用风险特征组合计提
437799941.0099.8493140798.8721.27344659142.13
坏账准备的应收账款
组合1:按账龄计提坏账
437799941.0099.8493140798.8721.27344659142.13
准备的应收账款
组合2：应收合并范围内关联方的应收账款
合计438514941.00100.0093855798.8721.40344659142.13续表期初余额类别
账面余额比例（%）坏账准备计提比例（%）账面价值按单项计提坏账准备的
715000.000.20715000.00100.00
应收账款按信用风险特征组合计
355909630.4299.8065247395.6618.33290662234.76
提坏账准备的应收账款
组合1:按账龄计提坏账
355909630.4299.8065247395.6618.33290662234.76
准备的应收账款
组合2：应收合并范围内关联方的应收账款
合计356624630.42100.0065962395.6618.50290662234.76
（1）按单项计提坏账准备：
期末余额名称
账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由北京非达基业商
715000.00715000.00100.00工程款估计无法收回
贸有限公司
合计715000.00715000.00续表期初余额名称
账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由
北京非达基业商715000.00715000.00100.00工程款估计无法收回
第55页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注期初余额名称
账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由贸有限公司
合计715000.00715000.00
（2）按组合计提坏账准备：
组合计提项目：
期末余额名称
账面余额坏账准备计提比例（%）
信用风险特征组合437799941.0093140798.8721.27
合计437799941.0093140798.87
续表：
期初余额名称
账面余额坏账准备计提比例（%）
信用风险特征组合355909630.4265247395.6618.33
合计355909630.4265247395.66
按组合计提坏账的确认标准及说明：应收账款以款项实际发生的月份为基准进行账龄分析，先发生的款项，在资金周转的时候优先结清用于确定本期坏账准备计提金额所采用的输入值、假设等信息的说明：参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失率。
（3）信用风险组合中，采用账龄损失率对照表计提坏账准备的应收账款期末余额名称
账面余额坏账准备计提比例（%）
1年以内142653054.067132652.705
1至2年164803287.5016480328.7510
2至3年32028024.396405604.8820
3至4年7524367.242257310.1730
4至5年39226879.5919613439.8050
5年以上51564328.2241251462.5780
合计437799941.0093140798.87
3.本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期变动金额类别期初余额收回或转销或期末余额计提其他变动转回核销单项计提组
715000.00715000.00
合
第56页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注本期变动金额类别期初余额收回或转销或期末余额计提其他变动转回核销信用风险特
65247395.6627893403.2193140798.87
征组合
合计65962395.6627893403.2193855798.87
4.本期实际核销的应收账款情况：无
5.按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
占应收账款和应收账款坏账应收账款和合应收账款期末合同资产期合同资产期末准备和合同资单位名称同资产期末余余额末余额余额合计数的产坏账准备期额小计比例（%）末余额小计北京市天竺房地
192905269.4622932048.07215837317.5344.1423652765.93
产开发公司北京中铁诺德晨
兴房地产开发有133594073.99133594073.9927.326679703.70限公司北京市顺义区人
27217817.333146457.2730364274.606.2114224525.59
民法院北京翔达运输有
24228092.9424228092.944.9516240907.34
限责任公司北京市顺义区市
23966956.2723966956.274.9019173565.02
场经营管理中心
合计401912209.9926078505.34427990715.3387.5279971467.57
6.因金融资产转移而终止确认的应收账款：无
7.转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额：无
（三）预付款项
1.预付款项按账龄列示
期末余额期初余额账龄
金额比例（%）金额比例（%）
1年以内18811457.8299.679439846.6099.86
1-2年49900.000.2613136.400.14
2-3年13136.400.07
3年以上
合计18874494.22100.009452983.00100.00
2.账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：无
3.按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
占预付款项期与本公司预付款时单位名称期末余额末余额合计数未结算原因关系间
的比例（%）
远大住宅工业（天津）非关联方11238144.6659.541年以内业务未完成
第57页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注占预付款项期与本公司预付款时单位名称期末余额末余额合计数未结算原因关系间
的比例（%）有限公司天津金大鹏电梯有限
非关联方5143000.0027.251年以内业务未完成公司河北共敬建筑科技有
非关联方2032252.5010.771年以内业务未完成限公司北京哓声文化传媒有
非关联方49900.000.261-2年以内业务未完成限公司中国联合网络通信有
非关联方26256.660.141年以内业务未完成限公司北京市分公司
合计18489553.8297.96
（四）其他应收款
1.项目列示
项目期末余额期初余额应收利息应收股利
其他应收款3673236.693687024.19
合计3673236.693687024.19
2.其他应收款
(1)按账龄披露账龄期末余额期初余额
1年以内1303981.07525506.50
1年以内小计1303981.07525506.50
1至2年84489.44840457.88
2至3年827934.202921.12
3至4年2483545.95
4至5年2466156.85864202.25
5年以上7591967.956734708.70
小计12274529.5111451342.40
减：坏账准备8601292.827764318.21
合计3673236.693687024.19
(2)按款项性质分类情况款项性质期末账面余额期初账面余额
往来款5780260.004962530.00
押金、备用金、保证金4350874.003382433.25
代垫公共维修基金等2143395.513106379.15
合计12274529.5111451342.40
第58页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注
(3)坏账准备计提情况
*按坏账准备计提方法分类披露期末余额类别账面余额坏账准备账面价值
金额比例（%）金额计提比例（%）单项计提预期信用损失
4962530.0040.434962530.00100.00
的其他应收款按组合计提预期信用损
7311999.5159.573638762.8249.763673236.69
失的其他应收款
其中：组合1：其他单位7311999.5159.573638762.8249.763673236.69
组合2：合并范围内关联方及无回收风险款项
合计12274529.51100.008601292.8270.073673236.69续表期初余额类别账面余额坏账准备账面价值
金额比例（%）金额计提比例（%）单项计提预期信用损失
4962530.0043.344962530.00100.00
的其他应收款按组合计提预期信用损
6488812.4056.662801788.2143.183687024.19
失的其他应收款
其中：组合1：其他单位6488812.4056.662801788.2143.183687024.19
组合2：合并范围内关联方及无回收风险款项
合计11451342.40100.007764318.2167.803687024.19
*期末坏账准备计提情况计提比例项目账面余额坏账准备账面价值计提依据
（%）
第一阶段-未来12个月内预期信用损失按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备7311999.513638762.823673236.6949.76按信用风险组
组合1：其他单位7311999.513638762.823673236.6949.76合计提
组合2：合并范围内关联方及无回收风险款项
小计7311999.513638762.823673236.6949.76
第二阶段-整个存续期预期信用损失按单项计提坏账准备按组合计提坏账准备
组合1：其他单位
组合2：合并范围内关
第59页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注计提比例项目账面余额坏账准备账面价值计提依据
（%）联方及无回收风险款项小计
第三阶段-整个存续期预期信用损失
按单项计提坏账准备4962530.004962530.00100.00北京隆兴畅泰新材料科
4962530.004962530.00100.00预计无法收回
技有限公司按组合计提坏账准备
组合1：其他单位
组合2：合并范围内关联方及无回收风险款项
小计4962530.004962530.00100.00
合计12274529.518601292.823673236.6970.07
*期初坏账准备计提情况计提比项目账面余额坏账准备账面价值计提依据例（%）
第一阶段-未来12个月内预期信用损失按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备6488812.402801788.213687024.1943.18按信用风险组
组合1：其他单位6488812.402801788.213687024.1943.18合计提
组合2：合并范围内关联方及无回收风险款项
小计6488812.402801788.213687024.1943.18
第二阶段-整个存续期预期信用损失按单项计提坏账准备按组合计提坏账准备
组合1：其他单位
组合2：合并范围内关联方及无回收风险款项小计
第三阶段-整个存续期预期信用损失
按单项计提坏账准备4962530.004962530.00100.00北京隆兴畅泰新材料科
4962530.004962530.00100.00预计无法收回
技有限公司按组合计提坏账准备
组合1：其他单位
组合2：合并范围内关联方及无回收风险款项
小计4962530.004962530.00100.00
合计11451342.407764318.213687024.1967.80
(4)本期计提、收回或转回的坏账准备情况
第60页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注
第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期坏账准备未来12个月预整个存续期预期信用损合计
信用损失(未发生
期信用损失失(已发生信用减值)
信用减值)
2023年1月1日
2801788.214962530.007764318.21
余额
2023年1月1日
余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提836974.61836974.61本期转回本期转销本期核销其他变动
2023年12月31
3638762.824962530.008601292.82日余额
其中：坏账准备收回或转回金额重要的：无
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：无
(5)本期实际核销的其他应收款情况：无
(6)按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况款项的占期末余额坏账准备期单位名称期末余额账龄
性质的比例（%）末余额北京隆兴畅泰新材料科技
货款4962530.004-5年、5年以上40.434962530.00有限公司北京市燕顺保障性住房投
质保金1839730.602-3年、4-5年14.99911485.04资有限公司
纳博华远（北京）科技有
保证金800000.002-3年6.52160000.00限公司北京龙腾世纪投资管理中
保证金500000.001年以内4.0725000.00心中国人民解放军海军后勤
保证金400000.001年以内3.2620000.00部采购服务站
合计8502260.6069.276079015.04
(7)涉及政府补助的其他应收款：无
(8)因金融资产转移而终止确认的其他应收款：无
(9)转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额：无
(10)与资金集中管理相关的其他应收款：无
（五）存货
1.存货分类
第61页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注期末余额项目存货跌价准备或合同履账面余额账面价值约成本减值准备
开发成本421689094.09190072289.64231616804.45
开发产品1914844402.00257135725.301657708676.70
库存材料4135139.244135139.24
合计2340668635.33447208014.941893460620.39续表期初余额项目存货跌价准备或合同履账面余额账面价值约成本减值准备
开发成本530642829.6749479963.56481162866.11
开发产品1984035950.85133135033.101850900917.75
库存材料10195826.7810195826.78
合计2524874607.30182614996.662342259610.64
2.开发成本
本期其利息资其中：本预计竣工时本期转入开发资金项目名称开工时间期初余额本期增加他减少期末余额期末跌价准备间本化累期利息资产品来源金额计金额本化金额满洲里裕龙
2006年7月253307287.33544450.34178294956.4875556781.1929717584.32
园区一期中山裕龙臻
2022年7月2025年7月277335542.3468796770.56346132312.90160354705.32
曦苑
合计530642829.6769341220.90178294956.48421689094.09190072289.64
3.开发产品
利息资本化累其中：本期利息项目名称竣工时间期初余额本期增加本期减少期末余额期末跌价准备计金额资本化金额
满洲里裕龙园区南区2011年12月147259373.99712337.32146547036.6718384576.76
胡各庄保障房项目2019年7月551658783.41551658783.415400432.926864678.90
中山裕龙君悦2019年6月235090537.2843771105.55191319431.736729546.986862225.08
裕龙花园三区续建2015年9月1014916.971014916.9756981.85
中山裕龙君汇2014年12月38757338.5438757338.54531596.42
东楼广场项目2021年8月64403789.1221972468.0942431321.031851031.66
中山裕龙东区花园一期2022年12月705269123.042747803.05702521319.99160184784.986952982.77
满洲里裕龙酒店2023年7月178294956.48178294956.48
中山裕龙东区花园二期2022年12月235912992.98235912992.9866436383.663155950.04
其他小区4669095.5212165.164681260.68153677.33
合计1984035950.85178307121.64247498670.491914844402.00257135725.3026429124.04
说明：本年经管理层审批将满洲里裕龙酒店从开发产品扣除减值准备金额后转入投资性房地产。
4.存货跌价准备和合同履约成本减值准备
第62页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注
(1)按性质分类本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额计提其他转回或转销其他
开发产品133135033.10124337000.30336308.10257135725.30
开发成本49479963.56161073671.7820481345.70190072289.64
合计182614996.66285410672.08336308.1020481345.70447208014.94续表本期转回或转销
项目确定可变现净值的具体依据存货跌价准备/合同履约成本减值准备的原因估计售价减去估计的销售费用以及相关税费后开发产品本年形成销售的金额确定
估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估开发成本本年结转开发产品计的销售费用以及相关税费后的金额确定
(2)按主要项目分类本期增加金额本期减少金额项目名称期初余额期末余额计提其他转回或转销其他中山裕龙东区花园一
65860674.0094571055.18246944.20160184784.98
期中山裕龙东区花园二
37526916.2428909467.4266436383.66
期
中山裕龙臻曦苑160354705.32160354705.32
满洲里裕龙园区南区18473940.6689363.9018384576.76
满洲里裕龙园区一期49479963.56718966.4620481345.7029717584.32
胡各庄保障房项目5400432.925400432.92
中山裕龙君汇5873069.28856477.706729546.98
合计182614996.66285410672.08336308.1020481345.70447208014.94续表本期转回或转销
项目名称确定可变现净值的具体依据存货跌价准备/合同履约成本减值准备的原因
中山裕龙东区花园估计售价减去估计的销售费用、相关税费后的本年形成销售一期金额确定
中山裕龙东区花园估计售价减去估计的销售费用、相关税费后的二期金额确定
估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、中山裕龙臻曦苑估计的销售费用以及相关税费后的金额确定
满洲里裕龙园区南估计售价减去估计的销售费用、相关税费后的本年形成销售区金额确定
满洲里裕龙园区一估计售价减去估计的销售费用、相关税费后的本年结转开发产品期金额确定
估计售价减去估计的销售费用、相关税费后的胡各庄保障房项目金额确定
中山裕龙君汇估计售价减去估计的销售费用、相关税费后的
第63页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注金额确定
5.存货受限情况
截至2023年12月31日，本公司不存在使用权受限制的存货
6.合同履约成本本期摊销金额的说明：无
（六）合同资产
1.合同资产情况
期末余额期初余额项目账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值未到期质量
23118698.891404628.5321714070.368231815.865317534.962914280.90
保证金已完工未结
27403041.462144069.0625258972.4075559974.893247886.7572312088.14
算工程款
合计50521740.353548697.5946973042.7683791790.758565421.7175226369.04
2.报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因：
项目变动金额变动原因
未到期质量保证金14886883.03未到期质保金增加
已完工未结算工程款-48156933.43合同结算大于合同履约进度
合计-33270050.40
3.合同资产按坏账计提方法分类披露
期末余额项目账面余额坏账准备账面价值
金额比例（%）金额计提比例（%）按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备50521740.35100.003548697.597.0246973042.76
其中：未到期质量保证金23118698.8945.761404628.536.0821714070.36
已完工未结算工程款27403041.4654.242144069.067.8225258972.40
合计50521740.35100.003548697.597.0246973042.76续表期初余额项目账面余额坏账准备账面价值
金额比例（%）金额计提比例（%）按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备83791790.75100.008565421.7110.2275226369.04
其中：未到期质量保证金8231815.869.825317534.9664.602914280.90
已完工未结算工程款75559974.8990.183247886.754.3072312088.14
合计83791790.75100.008565421.7110.2275226369.04
(1)按组合计提坏账准备：
第64页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注
组合计提项目：
期末余额名称
账面余额坏账准备计提比例（%）
1年以内37883031.961894151.615.00
1至2年8731956.98873195.7010.00
2至3年3906751.41781350.2820.00
3至4年
4至5年
5年以上
合计50521740.353548697.597.02
按组合计提坏账的确认标准及说明：以款项实际发生的月份为基准进行账龄分析，先发生的款项，在资金周转的时候优先结清。
4.本期计提、收回或转回的合同资产坏账准备情况
本期本期转销项目期初余额本期转回期末余额原因计提或核销主要是已完工未结按组合
8565421.715016724.123548697.59算减少和账龄时间
计提较长质保金已到期
合计8565421.715016724.123548697.59
其中：坏账准备收回或转回金额重要的：无
5.本期实际核销的合同资产情况：无
6.按欠款方归集的期末余额前五名的合同资产情况
合同资产期末占合同资产期末余坏账准备期单位名称
余额额合计数的比例（%）末余额
北京市天竺房地产开发公司22932048.0745.391394729.17
北京市顺义区高丽营镇人民政府10143938.1320.08507196.91
北京市规划和自然资源委员会顺义分局5115129.9910.12321652.01
北京市顺义区人民法院3146457.276.23629291.45
北京市通州区漷县镇人民政府2231111.264.42111555.56
合计43568684.7286.242964425.10
（七）其他流动资产
1.分类列示
项目期末余额期初余额
待抵扣增值税进项税额48975284.7343354166.46
预缴营业税586627.86588765.42
预缴城建税57911.6758134.12
预缴教育费附加199184.24199279.50
预缴地方教育费附加26462.6926526.25
第65页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注项目期末余额期初余额
预缴土地增值税7926487.977780209.02
预缴企业所得税309895.203218700.61
预缴堤围防护费103256.99103256.99
合同取得成本23373.54590298.85
其他1955.462011.70
合计58210440.3555921348.92
2.与合同取得成本有关的资产相关的信息
减值准备项目期初余额本期增加本期摊销本期本期期末余额摊销方法计提转回为取得合按相关收入
同发生的590298.854794514.095361439.4023373.54确认时摊销佣金支出
合计590298.854794514.095361439.4023373.54
（八）投资性房地产
1.采用成本计量模式的投资性房地产
(1)采用成本计量模式的投资性房地产分类列示
项目房屋、建筑物合计
一、账面原值
1.期初余额264533997.07264533997.07
2.本期增加金额157813610.78157813610.78
（1）外购
（2）存货\固定资产\在建工程转入157813610.78157813610.78
（3）企业合并增加
3.本期减少金额789584.78789584.78
（1）处置789584.78789584.78
（2）其他转出
4.期末余额421558023.07421558023.07
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额71329809.9771329809.97
2.本期增加金额6850731.256850731.25
（1）计提或摊销6850731.256850731.25
（2）其他转入
3.本期减少金额236875.50236875.50
（1）处置236875.50236875.50
（2）其他转出
4.期末余额77943665.7277943665.72
三、减值准备
第66页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注
项目房屋、建筑物合计
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值343614357.35343614357.35
2.期初账面价值193204187.10193204187.10
其他说明：经管理层审批将存货中满洲里裕龙酒店结转至投资性房地产用于对外出租。
(2)采用成本计量模式的投资性房地产的减值测试情况
*可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定减值公允价值和处置项目账面价值可收回金额关键参数关键参数的确定依据金额费用的确定方式
售价确定依据：评估人员对满洲里市
区在售商业用房进行了市场调查，并根据房地产用途、位置、性质等情况
评估销售单价3015元/平
选择适合的三个案例，进行修正计算商贸 AB 座 82531039.89 92359619.46 市场法 米，销售费用为销售收入的销售单价、销售费用通常为销售收入
3.5%
的2%-3%，该项目销售进度较慢，本次评估按销售收入的3.5%计算销售费用。
售价确定依据：根据已销售车位销售
南区地下车车位销售单价为71303.95
16051288.3325892433.60市场法单价，考虑销售进度缓慢，本次评估
位元/个
单价按折扣率15%计算
酒店销售收入为售价确定依据：酒店由于其资产的特
169094552.00元，由酒店殊性，很难找到同地区相似资产的市
酒店157813610.78161992580.82市场法
土地评估值+酒店房屋评估场成交案例，因此销售收入采用成本值+酒店设备评估值组成法测算。
合计256395939.00280244633.88
前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因：无
公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因：无
（九）固定资产
1.项目列示
项目期末余额期初余额
固定资产59495242.5965036396.95固定资产清理
合计59495242.5965036396.95
2.固定资产
（1）固定资产情况项目房屋及建筑物机器设备运输工具其他合计
一、账面原值：
1.期初余额87981722.252806752.619811164.715602770.78106202410.35
2.本期增加金额80917.1680917.16
第67页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注项目房屋及建筑物机器设备运输工具其他合计
（1）购置80917.1680917.16
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额3433291.00473648.003906939.00
（1）处置或报废3433291.00473648.003906939.00
4.期末余额84548431.252806752.619337516.715683687.94102376388.51
二、累计折旧
1.期初余额30358702.812301414.834161116.374344779.3941166013.40
2.本期增加金额3165215.02114816.48593277.53216613.634089922.66
（1）计提3165215.02114816.48593277.53216613.634089922.66
3.本期减少金额1920330.54454459.602374790.14
（1）处置或报废1920330.54454459.602374790.14
4.期末余额31603587.292416231.314299934.304561393.0242881145.92
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值52944843.96390521.305037582.411122294.9259495242.59
2.期初账面价值57623019.44505337.785650048.341257991.3965036396.95
（2）暂时闲置的固定资产情况：无
（3）通过经营租赁租出的固定资产情况：无
（4）未办妥产权证书的固定资产情况：无
（5）固定资产减值测试情况：无
（十）递延所得税资产/递延所得税负债
1.未经抵销的递延所得税资产
期末余额期初余额项目可抵扣暂时性递延所得税可抵扣暂时性递延所得税差异资产差异资产
坏账准备83276320.3820819080.1054553148.8113638287.21
资产减值准备35429009.648857252.4133504414.468376103.61
可弥补亏损119172199.0329793049.76234689041.0058672260.25
未票应付款19077353.364769338.3419077353.364769338.34
抵消未实现内部交易利润44560402.6011140100.6545380503.8411345125.96
第68页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注期末余额期初余额项目可抵扣暂时性递延所得税可抵扣暂时性递延所得税差异资产差异资产
其他500000.00125000.00500000.00125000.00
合计302015285.0175503821.26387704461.4796926115.37
2.未确认递延所得税资产明细
期末余额期初余额项目可抵扣时间性差异递延所得税资产可抵扣时间性差异递延所得税资产
可弥补亏损120017863.7930004465.9594478586.9323619646.73
可抵扣暂时性差异484813763.16121203440.80207725810.5351931452.64
其中：未票应付款36453871.529113467.8844782595.6211195648.91
坏账准备19179570.264794892.5719173565.014793391.25
存货减值准备429180321.38107295080.35143769649.9035942412.48
合计604831626.95151207906.75302204397.4675551099.37
3.未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份期末金额期初金额
2023年2488601.76
2024年2490228.272490228.27
2025年3455245.893455245.89
2026年40367867.4540367867.45
2027年45676643.5645676643.56
2028年28027878.62
合计120017863.7994478586.93
（十一）其他非流动资产期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值合同
85887577.047622666.0378264911.016958707.52554887.526403820.00
资产
合计85887577.047622666.0378264911.016958707.52554887.526403820.00
（十二）所有权或使用权受到限制的资产期末金额项目账面余额账面价值受限类型受限情况工程履约保证金及农
货币资金95367345.8595367345.85保证金民工工资保证金
合计95367345.8595367345.85项目期初金额
第69页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注项目期初金额账面余额账面价值受限类型受限情况工程履约保证金及农
货币资金83325169.3783325169.37保证金民工工资保证金
合计83325169.3783325169.37
（十三）应付账款
1.应付账款列示
项目期末余额期初余额
应付账款538030351.17573046230.13
合计538030351.17573046230.13
2.账龄超过1年或逾期的重要应付账款：无
（十四）预收款项
1.预收款项列示
项目期末余额期初余额
中山裕龙君汇购房定金10000.00
中山裕龙君悦购房定金190000.00150000.00
预收房租4622974.296935187.05
合计4812974.297095187.05
2.本期账面价值发生重大变动的金额和原因：无
3.账龄超过1年的重要预收款项：无
（十五）合同负债
1.合同负债分类
项目期末余额期初余额
裕龙花园五区项目房款1076692.001076692.00
滨河加建项目房款8363248.008363248.00
满洲里裕龙花园项目房款139800.00139800.00
中山裕龙君悦项目房款128779.056375262.86
东楼广场项目房款5951978.947693423.87
裕龙花园三区项目房款5021620.96
合同结算120641329.44248023198.45
合计136301827.43276693246.14
2.报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因：
项目变动金额变动原因
预售项目房款-13009549.70本期结转收入金额大于预收房款
合同结算-127381869.01预收工程款项目已按合同履约
合计-140391418.71
第70页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注
3.账龄超过1年的重要合同负债：无
（十六）应付职工薪酬
1.应付职工薪酬列示
项目期初余额本期增加本期减少期末余额
一、短期薪酬4064612.2961584856.2759902530.215746938.35
二、离职后福利-设定提存计划128486.827874170.357877441.02125216.15
三、辞退福利
四、一年内到期的其他福利
合计4193099.1169459026.6267779971.235872154.50
2.短期薪酬列示
项目期初余额本期增加本期减少期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴3884793.0047475653.6845787637.685572809.00
二、职工福利费2152385.552152385.55
三、社会保险费30535.404598308.874599093.6129750.66
其中：医疗保险费30535.404209165.304209950.0429750.66
工伤保险费389143.57389143.57生育保险费
四、住房公积金6355123.006355123.00
五、工会经费和职工教育经费149283.891003385.171008290.37144378.69
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
合计4064612.2961584856.2759902530.215746938.35
3.设定提存计划列示
项目期初余额本期增加本期减少期末余额
1、基本养老保险120929.207601925.727605003.96117850.96
2、失业保险费7557.62272244.63272437.067365.19
合计128486.827874170.357877441.02125216.15
（十七）应交税费项目期末余额期初余额
增值税104743.2532416021.19
企业所得税1338847.142747445.12
城建税97427.10150435.95
教育费附加44900.3466270.43
个人所得税69327.5883258.06
第71页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注项目期末余额期初余额
地方教育附加29982.1244228.85
其他税费44968.7544955.05
合计1730196.2835552614.65
（十八）其他应付款
1.项目列示
项目期末余额期初余额应付利息应付股利
其他应付款720953285.54896231368.92
合计720953285.54896231368.92
2.其他应付款
（1）按款项性质列示其他应付款项目期末余额期初余额
关联方往来53821603.563397637.53
质量保证金38579410.4135852867.18
备用金、押金498117930.00499154930.00
其他往来80600866.1676562830.16
计提土地增值税49833475.41281263104.05
合计720953285.54896231368.92
（2）账龄超过1年或逾期的重要其他应付款项目期末余额未偿还或结转的原因
北京德源兴业投资管理有限公司230010544.00未结算
北京市西城区房屋土地经营管理中心87774804.00未结算
北京市西城区房屋征收事务中心58779500.00未结算
北京大栅栏投资有限责任公司43887402.00未结算
北京顺政大龙供热有限公司41989763.01未结算
北京宣房投资管理集团有限公司36278424.00未结算
北京华融基础设施投资有限公司29812120.00未结算
北京天桥衡融投资有限公司10419136.00未结算
合计538951693.01
（3）与资金集中管理相关的其他应付款：无
（十九）其他流动负债
1.其他流动负债情况
项目期末余额期初余额
第72页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注项目期末余额期初余额
待转销项税额59642164.8037494677.03
合计59642164.8037494677.03
（二十）股本
本次增减变动（+、-）项目期初余额发行新期末余额送股公积金转股其他小计股
股份总数830003232.00830003232.00
（二十一）资本公积项目期初余额本期增加本期减少期末余额
股本溢价343387345.38343387345.38
合计343387345.38343387345.38
（二十二）盈余公积项目期初余额本期增加本期减少期末余额
法定盈余公积40470702.2140470702.21
合计40470702.2140470702.21
（二十三）未分配利润项目本期上期
调整前上期末未分配利润1043571717.031261950061.54
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-）调整后期初未分配利润1043571717.031261950061.54
加：本期归属于母公司所有者的净利润-330792557.87-172397696.03
减：提取法定盈余公积4480486.88提取任意盈余公积提取一般风险准备
应付普通股股利41500161.60转作股本的普通股股利
期末未分配利润712779159.161043571717.03
（二十四）营业收入和营业成本
1.营业收入和营业成本
本期发生额上期发生额项目营业收入营业成本营业收入营业成本
主营业务686587336.10615911315.10854174128.90725073238.83
其他业务22684644.607419962.8013575086.487498310.78
合计709271980.70623331277.90867749215.38732571549.61
2.营业收入、营业成本的分解信息
第73页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注
(1)本期营业收入、营业成本分解信息分部1合同分类营业收入营业成本商品类型
其中：房地产开发106028555.2255418519.09
建筑工程施工580558780.88560492796.01
租金收入16803944.326850731.25
其他收入5880700.28569231.55按经营地区分类
其中：北京市顺义区616781833.34572895496.42
广东省中山市91597843.5546163386.30
内蒙古满洲里892303.814272395.18按商品转让的时间分类
其中：在某一时点确认111050176.1855987750.64
在某一时段内确认598221804.52567343527.26
合计709271980.70623331277.90
(2)上期营业收入、营业成本分解信息分部1合同分类营业收入营业成本商品类型
其中：房地产开发223566863.32118537480.34
建筑工程施工630607265.58606535758.49
租金收入9573869.567498310.78
其他收入4001216.92按经营地区分类
其中：北京市顺义区758136486.08680542338.85
广东省中山市108718346.1447792520.71
内蒙古满洲里894383.164236690.05按商品转让的时间分类
其中：在某一时点确认223566863.32118537480.34
在某一时段内确认644182352.06614034069.27
合计867749215.38732571549.61
3.与履约义务相关的信息：
本公司向客户销售房地产，销售合同在房地产预售时订立，本公司在房地产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，并在客户取得相关商品控制权时确认销售收入的实现。
建筑施工收入，本公司按照投入法，根据合同履约成本的投入确定履约进度，按履约进度确认收入。
4.与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：无
第74页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注
5.重大合同变更或重大交易价格调整的说明：无
6.主营业务收入前五名
客户本期发生额占主营业务收入比例（%）
客户1333125305.1848.52
客户2102251160.0614.89
客户331807952.924.63
客户426297861.203.83
客户520392720.952.97
合计513875000.3174.84
（二十五）税金及附加项目本期发生额上期发生额
营业税46586.5824041.12
城建税518496.93744211.17
教育费附加419555.02604473.32
土地增值税11659699.07113853800.81
其他5635348.305223249.41
合计18279685.90120449775.83
（二十六）销售费用项目本期发生额上期发生额
广告及宣传费979113.94651408.30
销售佣金4701439.4010990745.90
销售人员薪酬1415705.001424988.00
其他销售费用3510080.483054734.96
办公费2100.002810.00
合计10608438.8216124687.16
（二十七）管理费用项目本期发生额上期发生额
办公费1423628.591678445.71
机动车开支644822.16667588.77
差旅费327924.11226009.23
福利费2183237.852181996.55
工会经费884916.17958578.51
职工教育经费118833.09145511.37
折旧费4042760.714293461.54
工资22006983.4828740963.91
业务招待费11402.6710989.00
职工社会保险5215520.126344755.33
第75页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注项目本期发生额上期发生额
职工住房费用2439176.002797338.00
其他费用11384016.319310412.68
中介机构服务费963308.301147757.02
合计51646529.5658503807.62
（二十八）财务费用项目本期发生额上期发生额
利息支出6666525.50
减：利息收入8345208.6810963576.69
利息净支出-1678683.18-10963576.69
手续费46792.83139594.95
合计-1631890.35-10823981.74
（二十九）其他收益项目本期发生额上期发生额
个税手续费返还51955.1432707.67
稳岗补贴128768.34146026.46
培训补贴458000.00
社保补助66419.20
合计247142.68636734.13
其他说明：涉及政府补助的具体信息，详见“附注七、政府补助”
（三十）信用减值损失项目本期发生额上期发生额
应收账款坏账损失-27893403.21-4294519.35
其他应收款坏账损失-836974.61-371512.73
合计-28730377.82-4666032.08
（三十一）资产减值损失项目本期发生额上期发生额
存货跌价损失-285410672.08-121908079.00
合同资产减值损失-2051054.39-1986737.04
合计-287461726.47-123894816.04
（三十二）资产处置收益资产处置收益的来源本期发生额上期发生额
处置未划分为持有待售的固定资产、在建工
程、生产性生物资产及无形资产而产生的处5431139.14-524948.30置利得或损失小计
其中：固定资产处置5431139.14-524948.30
第76页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注资产处置收益的来源本期发生额上期发生额
合计5431139.14-524948.30
（三十三）营业外收入计入当期非经常性损项目本期发生额上期发生额益的金额
收违约金341178.031328400.08341178.03
不需要支付的款项21343792.67
其他12573.5847783.4512573.58
合计353751.6122719976.20353751.61
（三十四）营业外支出计入当期非经常性损项目本期发生额上期发生额益的金额
滞纳金1794.45
违约金及赔偿5000.00
其他19653.0886050.0019653.08
合计19653.0892844.4519653.08
（三十五）所得税费用
1.所得税费用表
项目本期发生额上期发生额
当期所得税费用4042684.1310950252.13
递延所得税费用21422294.1126968529.01
合计25464978.2437918781.14
2.会计利润与所得税费用调整过程
项目本期发生额
利润总额-303141785.07
按法定/适用税率计算的所得税费用-75785446.27子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响23720652.87非应税收入的影响
不可抵扣的成本、费用和损失的影响1290960.17
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-2028958.26本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损
78267769.73
的影响其他
所得税费用25464978.24
（三十六）现金流量表项目
1.与经营活动有关的现金
第77页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注
(1)收到其他与经营活动有关的现金项目本期发生额上期发生额
利息收入8345208.685619310.02
保证金及押金2096727.0911393515.70
代收款项4127201.2610884254.30
其他收入600894.292012917.66
诚意金300100.0011494153.00
合计15470131.3241404150.68
(2)支付其他与经营活动有关的现金项目本期发生额上期发生额
业务宣传费979113.94651408.30
业务招待费11402.6710989.00
办公费1425728.591678445.71
差旅费327924.11226009.23
车辆开支644822.16667588.77
销售佣金4701439.4010990745.90
其他费用15857405.0914474293.17
支付代付款项4670755.9622795879.42
保证金及押金16339065.0760114876.30
合计44957656.99111610235.80
2.与筹资活动有关的现金
(1)收到其他与筹资活动有关的现金项目本期发生额上期发生额
北京顺义大龙城乡建设开发有限公司50000000.00
合计50000000.00
(2)筹资活动产生的各项负债的变动情况本期增加本期减少期初余项目非现金期末余额额现金变动非现金变动现金变动变动北京顺义大龙
城乡建设开发50000000.002586111.1001745625.0050840486.10有限公司
合计50000000.002586111.1001745625.0050840486.10
3.采用净额列报现金流量的说明：无
4.不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财
务影响：无
（三十七）现金流量表补充资料
第78页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注
1.现金流量表补充资料表
补充资料本期金额上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润-328606763.31-192817334.78
加：信用减值损失28730377.824666032.08
资产减值损失287461726.47123894816.04
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性
10940653.9111513158.38
生物资产折旧使用权资产折旧无形资产摊销长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资
-5431139.14524948.30
产的损失（收益以“－”号填列）固定资产报废损失（收益以“－”号填
66000.00
列）公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列）6666525.50
投资损失（收益以“－”号填列）递延所得税资产减少（增加以“－”号
21422294.1126968529.01
填列）递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列）5574707.3973409412.94经营性应收项目的减少（增加以“－”-66170774.05-65111838.34号填列）经营性应付项目的增加（减少以“－”-505894965.9585293808.44号填列）其他
经营活动产生的现金流量净额-545307357.2568407532.07
2．不涉及现金收支的重大活动：
销售商品、提供劳务收到的银行承兑汇票背书转让的金额债务转为资本一年内到期的可转换公司债券当期新增的使用权资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额452179512.82934924207.07
减：现金的期初余额934924207.07943468069.30
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额-482744694.25-8543862.23
2.现金和现金等价物的构成
第79页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注项目期末余额期初余额
一、现金452179512.82934924207.07
其中：库存现金21300.1528243.74可随时用于支付的数字货币
可随时用于支付的银行存款452158212.67934895963.33可随时用于支付的其他货币资金
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额452179512.82934924207.07
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物
3.使用范围受限但仍属于现金及现金等价物列示的情况：无
4.不属于现金及现金等价物的货币资金
项目本期金额上期金额理由
货币资金95894679.1888669436.04保证金及未到期应收利息
合计95894679.1888669436.04
（三十八）租赁
1.作为出租人
（1）经营租赁项目本期金额上期金额
经营租赁收入16803944.329573869.56
其中：与未纳入租赁收款额的可变租赁付款额相关的收入
于资产负债表日后将收到的未折现的租赁收款额如下：
剩余租赁期本期金额上期金额
1年以内13357162.1714869916.44
1至2年4455561.929225075.00
2至3年3331322.674170901.25
3至4年3141756.003339211.33
4至5年1762691.003339211.33
5年以上1965685.88
合计26048493.7636910001.23
2.执行财会【2020】10号、财会【2021】9号和财会【2022】13号的租金减让:无
六、在其他主体中的权益
（一）在子公司中的权益
1.企业集团的构成
第80页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注
子公司名主要经持股比例(%)注册资本注册地业务性质取得方式称营地直接间接北京市大龙房地产开同一控制下企
房地产开发80000.00万元北京市北京市93.306.58
发、经营业合并有限公司北京大龙顺同一控制下企
发建筑工程15000.00万元北京市北京市施工总承包98.26业合并有限公司
在子公司的持股比例不同于表决权比例的原因说明：本公司无此事项
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据：本公司无此事项
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：无纳入合并范围的结构化主体。
确定公司是代理人还是委托人的依据：本公司无此事项
2.重要的非全资子公司
少数股东本期归属于少数本期向少数股东期末少数股东子公司名称的持股比股东的损益宣告分派的股利权益余额例（%）北京市大龙房地产开发
0.122515280.6271866201.63
有限公司北京大龙顺发建筑工程
1.74-329486.064953906.36
有限公司
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：无
3.重要非全资子公司的主要财务信息
（1）重要非全资子公司的财务状况期末余额子公司名称非流动流动资产非流动资产资产合计流动负债负债合计负债北京市大龙
房地产开发2248486700.53424819490.242673306190.771209162852.161209162852.16有限公司北京大龙顺
发建筑工程821255689.86187633547.351008889237.21723940691.65723940691.65有限公司续表期初余额子公司名称非流动流动资产非流动资产资产合计流动负债负债合计负债北京市大龙
房地产开发2907479235.49306960858.253214440093.741441740192.341441740192.34有限公司北京大龙顺
发建筑工程1037249791.50104386704.811141636496.31837735921.93837735921.93有限公司
第81页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注
（2）重要非全资子公司的经营成果及现金流量本期发生额子公司名称营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量北京市大龙房地
127854120.50-308556562.79-308556562.79-271697519.02
产开发有限公司北京大龙顺发建
619770920.56-18952028.83-18952028.83-271954743.72
筑工程有限公司续表上期发生额子公司名称营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量北京市大龙房地
235685115.37-195101939.26-195101939.26-110404322.05
产开发有限公司北京大龙顺发建
636662439.654776458.074776458.07180657020.58
筑工程有限公司
4.使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制，以及涉及的资产和负债的金额：无
5.向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：无
（二）其他原因的合并范围变动：无
（三）在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益：无
七、政府补助
（一）期末按应收金额确认的政府补助：无
（二）涉及政府补助的负债项目：无
（三）计入当期损益的政府补助：
会计科目上期金额本期金额与资产相关/与收益相关
其他收益247142.68636734.13与收益相关
合计247142.68636734.13
（四）采用净额法冲减相关成本的政府补助情况：无
（五）本年返还政府补助情况：无
八、与金融工具相关的风险本公司在经营过程中面临各种金融风险：信用风险、流动性风险和市场风险（包括汇率风险、利率风险和其他价格风险）。
本公司的整体的风险管理计划针对金融市场的不可预见性，以风险和收益之间取得适当平衡为金融风险管理目标力求减少对本公司财务业绩的潜在不利影响
（一）信用风险信用风险是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司发生财务损失的风险。
本公司信用风险主要产生于货币资金、应收账款、其他应收款。
本公司货币资金主要为存放于声誉良好并拥有较高信用评级的国有银行和其他大中型上市
第82页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注
银行的银行存款，本公司认为其不存在重大的信用风险，几乎不会产生因银行违约而导致的重大损失。
本公司的应收账款主要为公司下属建筑施工企业应收经客户确认的工程款，其他应收款主要为保证金、押金和代垫款。公司已形成完善的应收账款风险管理和内控体系，通过严格审查客户信用，严格执行应收账款催收程序，降低应收账款的信用风险
（二）流动性风险流动性风险是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。
本公司通过执行资金预算管理，监控当期和未来一段时间的资金流动性需求，根据经营需要和借款合同期限分析，维持充足的货币资金储备，降低短期现金流量波动的影响。公司严格监控借款的使用情况，并确保遵守借款协议，取得足够的金融机构的授信额度，满足长短期的流动资金需求，降低资金流动性风险。
（三）市场风险金融工具的市场风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。
1.利率风险
利率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。公司面临的利率风险主要来源于金融机构借款。
本公司期末不存在金融机构借款，本年度无利率风险
2.汇率风险
汇率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。
本公司经营活动均在中国境内，主要交易均以人民币结算，本年度无重大汇率风险。
九、关联方及关联交易
（一）本企业的母公司情况母公司对本企母公司对本企母公司名称注册地业务性质注册资本业的持股比例业的表决权比
(%)例(%)北京顺义大龙房地产开
城乡建设开发北京市顺义区100000000.0047.7047.70
发、经营有限公司
（二）本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注六、（一）。
（三）本企业合营和联营企业情况：无
（四）其他关联方情况其他关联方名称其他关联方与本企业关系北京大龙控股有限公司母公司控股股东北京天竺房地产开发有限公司同受控制
第83页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注其他关联方名称其他关联方与本企业关系北京市大龙物资有限公司同受控制北京绿茵园林工程有限公司同受控制北京大龙东升门窗幕墙工程有限公司同受控制北京市大龙机械工程有限公司同受控制北京大龙顺通顺畅保洁有限责任公司同受控制北京恒信诚业房地产经纪有限公司同受控制北京双峰建材集团同受控制北京天房银地房地产开发有限公司同受控制北京天房绿茵园林绿化工程有限公司同受控制北京和合华府置业有限公司其他北京万科房地产经纪有限公司其他北京万科物业服务有限公司其他北京大龙得天力广告传媒有限公司同受控制北京天房建筑工程有限公司同受控制北京万科企业有限公司其他唯家企业管理有限公司其他深圳市万睿智能科技有限公司其他上海唯源房地产咨询有限公司其他武汉万科祥盈管理服务有限公司其他万翼科技有限公司其他深圳万科祥盈管理服务有限公司北京分公司其他北京天房恒发市政工程有限公司同受控制北京市大龙资产管理有限公司同受控制北京天房物业管理有限责任公司同受控制北京大龙科技有限公司同受控制北京京顺联合轧辊有限公司同受控制
（五）关联交易情况
1.购销商品、提供和接受劳务的关联交易
（1）采购商品/接受劳务情况表关联交易本期发生额上期发生额关联交易定价方式关联方占同类交占同类交内容及决策程金额易金额的金额易金额的
序比例（%）比例（%）北京市大龙物资有材料采购
市场定价9202193.333.6112048383.716.91限公司款北京大龙东升门窗
工程施工市场定价12300650.052.847781073.761.73幕墙工程有限公司
北京市大龙机械工22881009.17
土方工程市场定价5.291511847.080.34程有限公司北京大龙顺通顺畅
保洁服务市场定价942260.000.221011108.000.22保洁有限责任公司北京天房绿茵园林
园林绿化市场定价5873548.980.33绿化工程有限公司北京万科物业服务
物业服务市场定价0.09438165.790.10
有限公司385239.78
第84页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注关联交易本期发生额上期发生额关联交易定价方式关联方占同类交占同类交内容及决策程金额易金额的金额易金额的
序比例（%）比例（%）北京大龙得天力广
广告服务市场定价293858.850.07174398.130.04告传媒有限公司北京天房恒发市政
工程施工市场定价5094125.051.13工程有限公司唯家企业管理有限
销售代理市场定价35098.110.014675932.091.04公司
13207.55
万翼科技有限公司咨询管理市场定价9952.83北京天房物业管理
物业服务市场定价3027688.960.70有限责任公司深圳万科祥盈管理
服务有限公司北京咨询服务市场定价2726.06分公司北京天房建筑工程
渣土消纳市场定价4820024.911.11有限公司
（2）出售商品/提供劳务情况表本期发生额上期发生额关联交易定关联交易关联方价方式及决占同类交占同类交内容策程序金额易金额的金额易金额的比例（%）比例（%）北京顺义大龙城乡
工程劳务市场定价488205.000.08128988.070.02建设开发有限公司北京天房银地房地
工程劳务市场定价333125305.1853.82产开发有限公司北京市大龙资产管
工程劳务市场定价678170.190.11理有限公司北京市天竺房地产
工程施工市场定价31807952.925.14150712324.8923.73开发公司北京大龙科技有限
工程施工市场定价109810.400.0210963.43公司北京天房绿茵园林
工程施工市场定价184678.900.03绿化工程有限公司
2.关联租赁情况
（1）本公司作为出租方承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入北京顺义大龙城乡建设开
办公楼2057142.842057142.84发有限公司
北京大龙控股有限公司办公楼685714.32685714.32
3.关联担保情况：无
4.关联方资金拆借
第85页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注关联方拆借金额起始日到期日说明拆入北京顺义大龙城乡建
50000000.002023.3.162026.3.15借款
设开发有限公司
本期计提应付利息2586111.10元，实际支付利息1745625.00元，未支付利息840486.10元
5.关键管理人员报酬
项目本期发生额上期发生额
关键管理人员报酬324.64万元573.25万元
（六）应收、应付关联方等未结算项目情况
1.应收项目
期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备北京天竺房地产开
应收账款192905269.4622258036.76198067804.7511247730.30发有限公司北京大龙科技有限
合同资产4900.00490.00公司北京天竺房地产开
合同资产22932048.071394729.17303025.5715151.28发有限公司其他非流北京天竺房地产开
781259.35
动资产发有限公司15625186.96其他非流北京顺义大龙城乡
4890.06244.50
动资产建设开发有限公司其他非流北京天房银地房地
8358863.73560250.60
动资产产开发有限公司
2.应付项目
项目名称关联方期末账面余额期初账面余额
应付账款北京市大龙物资供销有限公司11700358.1912630199.12
应付账款北京市大龙机械工程有限公司35982170.9517941870.95
应付账款北京大龙东升门窗幕墙工程有限公司7459405.346918903.69
应付账款北京天房绿茵园林绿化工程有限公司2314268.396809755.65
应付账款北京万科房地产经纪有限公司660000.00
应付账款北京大龙得天力广告传媒有限公司361699.2294242.52
应付账款北京天竺房地产开发有限公司2400000.004000000.00
应付账款北京天房恒发市政工程有限公司3376335.414046659.51
应付账款北京和合华府置业有限公司574007.3519444021.70
合同负债北京天房银地房地产开发有限公司8132702.5622144404.30
其他应付款北京顺义大龙城乡建设开发有限公司52355723.581515237.48
其他应付款北京大龙东升门窗幕墙工程有限公司219897.62202318.98
其他应付款北京万科企业有限公司20000.0020000.00
第86页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注项目名称关联方期末账面余额期初账面余额
其他应付款万翼科技有限公司15988.1612538.16
其他应付款北京大龙顺通顺畅保洁有限责任公司473778.00505554.00
其他应付款北京天房绿茵园林绿化工程有限公司36750.97813466.09
其他应付款北京大龙得天力广告传媒有限公司24452.2316620.92
其他应付款北京万科物业服务有限公司408354.17深圳万科祥盈管理服务有限公司北京
其他应付款1399.57分公司
其他应付款北京天房恒发市政工程有限公司265259.26311901.90
（七）关联方承诺：无
十、承诺及或有事项
（一）重要承诺事项
截至2023年12月31日，本公司不存在应披露的重要承诺事项。
（二）或有事项
本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，担保类型为阶段性担保，阶段性担保期限为自保证合同生效之日起至商品房抵押登记办妥并交银行执管之日止。截至2023年
12月31日，本公司承担阶段性担保余额为人民币41656790.25元。
十一、资产负债表日后事项
（一）重要的非调整事项本公司无应披露的重要的非调整事项。
（二）利润分配情况：
无
十二、其他重要事项
（一）分部信息
1.报告分部的确定依据与会计政策
本集团根据内部组织结构、管理要求及内部报告制度确定了房地产和工程施工及其他共三大
报告分部，其中房地产分部又分为北京地区、满洲里地区、中山地区三个部分。每个报告分部为单独的业务分部，提供不同的产品和劳务。
2.报告分部的财务信息
本期/本期期末金额
项目(房地产)（工程施工）其他分部间抵销合计
一.营业收入127854120.50619770920.56-38353060.36709271980.70
二.营业成本64295196.31597979231.75-38943150.16623331277.90
三.期间费用45079318.6214015210.201681070.24-152521.0360623078.03
四.净利润-308556562.79-18952028.83-1655129.80556958.11-328606763.31
五.资产总额2673306190.761008889237.211239386953.68-1450778880.903470803500.75
第87页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注
项目(房地产)（工程施工）其他分部间抵销合计
六.负债总额1209162852.16723940691.65589705.87-466350295.671467342954.01
上期/上期期末金额项目房地产工程施工其他分部间抵销合计
一、营业收入235685115.37636662439.65-4598339.64867749215.38
二、营业成本129066050.70611675763.14-8170264.23732571549.61
三、期间费用47885742.9914084094.161859569.24-164488.3063664918.09
四、净利润-195101939.264776458.0744804868.83-47296722.42-192817334.78
五、资产总额3214440093.741141636496.311241042048.19-1434744905.164162373733.08
六、负债总额1441740192.34837735921.93589670.58-449759361.821830306423.03
十三、母公司财务报表主要项目注释
（一）其他应收款
1.项目列示
项目期末余额期初余额应收利息应收股利
其他应收款331183824.82331183824.82
合计331183824.82331183824.82
2.其他应收款
（1）按账龄披露账龄期末余额期初余额
1年以内
1至2年
2至3年
3至4年
4至5年
5年以上331183824.82331183824.82
小计331183824.82331183824.82
减：坏账准备
合计331183824.82331183824.82
（2）按款项性质分类情况款项性质期末账面余额期初账面余额
关联方资金往来331183824.82331183824.82
合计331183824.82331183824.82
（3）坏账准备计提情况：
第88页北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司2023年度财务报表附注
依据本公司会计政策，合并关联方预期损失率为0%，故不计提坏账准备
（4）本期计提、收回或转回的坏账准备情况：无
（5）本期实际核销的其他应收款情况：无
（6）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况占其他应收款期坏账准备单位名称款项的性质期末余额账龄
末余额比例（%）期末余额北京市大龙房地产
借款331183824.825年以上100.00开发有限公司
合计331183824.82
（7）涉及政府补助的其他应收款：无
（8）因金融资产转移而终止确认的其他应收款：无
（9）转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额：无
（10）与资金集中管理相关的其他应收款：无
（二）长期股权投资期末余额期初余额项目减值准减值准账面余额账面价值账面余额账面价值备备
对子公司投资899119666.26899119666.26899119666.26899119666.26
对联营、合营企业投资
合计899119666.26899119666.26899119666.26899119666.26
1.对子公司投资
本期增减变动期初余额减值准减值准期末余额（账被投资单位（账面价备期初计提追加减少备期末面价值）
值）余额减值其他投资投资余额准备北京市大龙房地
751173320.78751173320.78
产开发有限公司北京大龙顺发建
147946345.48147946345.48
筑工程有限公司
合计899119666.26899119666.26
十四、补充资料
（一）当期非经常性损益明细表项目本期金额说明
非流动资产处置损益，包括已计提资产
7684773.09
减值准备的冲销部分计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规
195187.54
定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外）
除上述各项之外的其他营业外收入和334098.53
