我们对于1~10月房地产数据的解读：

1、房地产开发投资38,070亿元，同比增长36.5%，好于预期：10月单月投资额呈放大势头，达4558亿元，同比增长37%，较9月增速加快2个百分点，带动累计增幅比1~9月扩大0.1个百分点，但较1-5月38.2%的年内高位已有明显回落；新开工面积13.18亿平方米，同比增长61.9%，延续了自5月以来的回落态势，但绝对数量仍然较大。在建面积36.98亿平方米，同比增长28.3%；竣工面积4.20亿平米，同比增长11.4%，其中，住宅竣工面积同比增长9.0%。土地购置面积3.28亿平方米，同比增长36.2 %；购置费8,006亿元，同比增长79.2 %，隐含土地单价2441元，同比上涨34%，但环比年内首次微幅下调。总体来看，房地产开发投资额受新开工面积和土地购置费用的推动维持较快增势，预计年末增速将放缓。

2、新屋销售面积7.24亿平方米，同比增长9.1%，略好于预期，销售增长主要在三四线：增幅比1-9月提高0.9个百分点，10月单月9,278万平方米，同比增长16.0%，延续了自9月开始的良好的销售表现，但绝对量较9月下降了1167万平方米。我们跟踪交易量显示，销售增加主要在三四线城市，而一二线城市同比下滑较大。1~9月销售额3.70万亿，同比增长17.3%；商品房均价5,110元/平米，同比上涨7.6%，涨幅比1~9月加快0.4个百分点，但目前价格和新政前水平（5,307元）仍有一定差距。

3、开发资金来源56,932亿元，同比增长32%，符合预期：其中国内贷款10,443亿元，同比增长26.3%，年初以来增幅持续收窄；利用外资539亿元，增长43.3%，达年内新高；自筹资金21,553亿元，增长50.7%。其他资金24,387亿，增长21.0%，增速持续放缓，其中定金及预收款13,950亿元、个人按揭贷款7,102亿元，分别增长18.7%和15.2%，增速持续下降，特别是个贷。利用外资和自筹资金增速较快，信贷持续收紧，显示开发商资金压力进一步加大。

4、70个大中城市房价同比上涨8.6%，涨幅持续回落：其中新建住宅价格同比涨幅10.6%，比前月缩小0.7个百分点，二手住宅房价同比上涨5.9%，与上月缩小0.3个百分点。显示了9月底新一波调控政策对房价的平抑作用。

5、公司层面，我们重点覆盖公司中年初至今销售同比增幅在20%以上的公司有：万科（869亿元，65%）、保利地产（561亿元，37%）、金地（198亿元，20%）、中国海外（533亿，26%）、恒盛地产（78亿，98%）、龙湖（237亿，56%）、碧桂园（截至9月218亿，40%）、远洋地产（截至9月135亿，25%）、雅居乐（截至9月202亿，42%）。全年目标销售额总体平均实现82%。（具体数据参见图9）

总的来说，今年"金九银十"的特征比较典型，调控对东部一二线城市成交量和价格打压效果明显，但对三四线城市影响不大。我们认为整体来看投资、新开工、土地购置将逐步下滑，价格有望下调，供给释放和需求抑制有助于市场明年上半年回到均衡状态。

投资建议：开发商此前普遍较为良好的销售使得2011年业绩增长比较确定，近期地产股因加息预期、预售资金监管政策以及"限价令"等传闻向下调整，我们认为是买入的好时机，我们维持地产股将振荡上行的判断，建议投资者关注A股全国及地方龙头地产公司，H股关注具有较大折让的二三线地产公司。