地产白马企业估值逐渐发生变化

自去年年中以来,我们判断行业基本面持续向下,并不断得到验证。在地产股投资上,我们遵循了长期以来市场对周期股的投资理念,即趋势为王。趋势或者预期趋势没有见底前,地产股往往难以获得投资者的青睐,即使股价已经远低于其本身价值;而趋势见顶前股价也不会轻易言顶。这就是我们经常听到的“xx公司估值这么低,怎么还在跌”。

我们这一投资策略在过去几年的地产股投资中胜算很高,在去年至今的地产股投资策略上大致也是正确的(去年6月至今年2月底申万地产指数跑输上证综指11.7个百分点)。也就是说,价值投资长期让位于趋势投资,这一投资策略在过去的市场中是很有效的。

但我们近期一直在反思这一投资策略,我们的结论是地产股的投资理念将在未来发生变化。客观地看,过去A股对地产公司的投资逻辑虽然奏效,但是对地产企业的长期价值极度漠视。正常有效的市场,价值10元的商品价格是不可能长期停留在10元以下的。

长期看,会有所改变,但这需要天时地利和人和的契机。

近几年市场逐步发生的变化和近期市场的突发事件使我们相信,此时此刻,契机来了。市场对地产股的投资理念将逐渐发生变化,地产股的趋势投资将逐步让位于价值投资,市场将对白马地产公司进行一场持续的价值重估,价值投资者将在地产白马股中真真正正感受到价值投资的魅力。

为什么是现在?

1、 价值投资地产股的理念已有一些市场基础。

关心地产股的投资者肯定已经观察到,市场对地产股的投资虽然还是博弈,但近几年博弈的范围在逐步缩小,缩小至少数质地较好的公司,质地不好的地产公司里面基本看不到机构的身影。万科、保利等价值地产开始有独立走势,无论涨跌,这反应出近几年市场已经在逐步自动甄别地产股中的价值股,对地产股进行价值投资的理念已经有一些市场基础。

2、沪港通带来成熟资本市场对地产股的估值理念。

前不久的沪港通虽然规模不大,但市场纷纷对A股及港股的估值水平进行了比对和研究。不一定是谁往谁身上靠,单从地产股估值体系的合理性来说,香港市场对地产股的估值远比目前国内要合理。如相比PE,香港更看重重估净资产、规模,地产企业低估值、低负债率的龙头获得显著的估值溢价等。在当前地产行业发展到只能以扩大市场份额来获得增长的背景下,这一估值体系的合理性显然比A股合理得多。

3、价值地产标的少,保险等长线资金容易获得估值话语权。

相比前几年,目前股价大幅低于公司价值的地产股并不多,大量中小地产企业估值太高,白马股估值偏低,且这些公司的市值规模这几年大幅缩水,如市值最大的地产股万科市值仅880亿元,市值第二(暂不考虑绿地)的保利地产仅555亿元。不太关注短期波动,追求长期收益的保险资金很容易获得资本市场话语权甚至公司控制权,如近期金地和金融街被举牌事件。由于地产企业价值白马标的较少(不超过10家),保险资金可以 获得白马公司估值相当的话语权,这将促进资本市场的趋势投资者反思自己过去对于地产股投资理念,逐步加强市场对投资有价值地产股的信心。我们预计未来险资大规模进入白马地产股是大概率事件。

如何投资地产股,有哪些标的

综上,我们认为市场对地产白马股将会有一场价值重估,可能不会一蹴而就,但长期趋势已经显现。机会集中在两类公司,一是传统的一二线龙头企业,这些企业依靠稳健的管理和财务,不断扩大市场份额,长期保持良好的业绩,推荐万科、保利、招地、阳光城。二是公司盈利虽然不突出,但资产质量较好,股价严重低于重估净资产甚至账面净资产的企业,推荐中国国贸、首开股份。建议关注金融街、北辰实业。此外,随着传统白马的估值提升,模式独特的华夏幸福估值会得到更大提升,继续推荐。统一上调万科A、保利地产、招商地产、中国国贸投资评级至“买入-A”。

此外,进入5月份,2013年销量的基数下降很快,同比销售我们认为会有所上升,近期调研北京市场已经比预期要好 。

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻。