策略:本周上证综指和深证成指分别下跌0.75%、2.06%,申万地产指数下跌4.10%,在28 个申万一级行业中排最后一位。我们统计46 个城市商品住宅周成交面积继续回落,一线城市成交大幅下降。本周合计成交393 万平方米,较上周下降12.1%,同比下降16.8%,同比降幅较上周扩大9.5 个百分点。今年以来房地产信托发行量较去年明显增加,利率仍维持较低位。根据用益信托统计前4 月房地产信托发行434 个,高于去年同期的300 个。发行规模合计1090 亿,同比增24.4%。而平均发行期限和发行利率均较去年同期有所下降,今年房地产信托的平均发行期限为1.83 年,同比下降0.12 年,发行利率9.69%,同比下降9bp。

维持行业“同步大市-A”,基本面上,我们仍认为目前房地产市场仍处在大调整期,行业的关键在于信贷政策的放松。但地产股的投资策略上,我们认为此前地产股的趋势投资将逐步让位于价值投资,市场将对白马地产公司进行一场持续的价值重估。机会集中在两类公司,一是传统的一二线龙头企业,这些企业依靠稳健的管理和财务,不断扩大市场份额,长期保持良好的业绩,推荐万科、保利、招地、阳光城。二是公司盈利虽然不突出,但资产质量较好,股价严重低于重估净资产甚至账面净资产的,推荐中国国贸、首开股份,建议关注金融街、北辰实业。此外,继续推荐华夏幸福。

要闻点评:

1.1.金融街获大股东大比例增持点评:产业资本与险资掀起地产白马重估潮。我们重申A 股投资者对地产股的投资理念将逐步转为价值投资的观点,对地产白马的价值重估将持续上演,继续推荐上述策略里的公司。

1.2. 龙头销售放缓,万科远好于同业;万保招金拿地策略分化,招地、保利近2 月放缓拿地进度,但前4 月仍积极扩张。(1)前4 月万保招金合计销售面积967 万平、销售金额1252 亿,同比分别降5.5%和4.9%,销售均价1.29 万元/平,同比增11.1%。(2)前4 月万保招金扩张策略明显分行,万保招金拿地金额同比分别变动-49.6%、+17.2%、+215%、-57%。

成交:周新房继续回落,一线城市成交大幅下降

(1)一手房:我们统计46 个城市商品住宅周成交面积继续回落,一线城市成交大幅下降。本周合计成交393 万平方米,较上周下降12.1%,同比下降16.8%,同比降幅较上周扩大9.5 个百分点。分城市来看,一、二、三线城市环比均有所下降,其中一线城市成交降幅明显。一、二、三线城市同比分别变动-32.8%、-18.4%、-0.2%,同比增速较上周下降29.1、5.6 和8.7 个百分点,环比分别变动-30.3%、-9.9%、-6.1%。

(2)库存:库存环比小幅增加,二、三线城市去化周期处在高位:一手房可售套数154.5 万套,同比/环比变动+23.7%/+0.3%,根据月销售数量统计去化周期为15.4 个月,较上周下降0.3 个月,较去年同期增加4.7 个月。一、二、三线城市库存合计同比增13%、22%和34%,需去化9.3、15.7、21.5 个月,同比分别变动2.6、4.9、6.0 个月

(3)二手房:16 个城市二手房周成交面积80.9 万平,同比下降31.7%,环比下降13.1%。

流动性:货币市场利率小幅小幅回落,仍维持低位

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻