香江控股:香江控股2025年半年度报告全文

深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

公司代码：600162公司简称：香江控股

深圳香江控股股份有限公司

2025年半年度报告

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重要提示

一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、公司全体董事出席董事会会议。

三、本半年度报告未经审计。

四、公司负责人翟美卿、主管会计工作负责人吴光辉及会计机构负责人（会计主管人员）刘静声明：

保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

公司本半年度不进行利润分配，也不进行资本公积金转增股本。

六、前瞻性陈述的风险声明

√适用□不适用

本半年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。

七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否

八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否

九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、重大风险提示

公司已在本报告中详细描述可能存在的风险，敬请查阅“第三节管理层讨论与分析”中“可能面对的风险”的内容。

十一、其他

□适用√不适用

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第一节释义.................................................4

第二节公司简介和主要财务指标........................................5

第三节管理层讨论与分析...........................................8

第四节公司治理、环境和社会........................................14

第五节重要事项..............................................15

第六节股份变动及股东情况.........................................28

第七节债券相关情况............................................31

第八节财务报告..............................................32

载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签字并盖章的会计报表。

备查文件目录

报告期内在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》上公开披露过的所有公司文件的正本和公告的原稿。

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第一节释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义

公司、本公司、香江控股、上市公司指深圳香江控股股份有限公司南方香江指南方香江集团有限公司深圳金海马指深圳市金海马实业股份有限公司香江集团指香江集团有限公司证监会指中国证券监督管理委员会上交所指上海证券交易所证监局指深圳证券监管局报告期指2025年1月1日至2025年6月30日

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第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息公司的中文名称深圳香江控股股份有限公司公司的中文简称香江控股

公司的外文名称 Shenzhen HeungKong Holding Co.Ltd

公司的外文名称缩写 HKHC公司的法定代表人翟美卿

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表

姓名吴光辉何肖霞、谢亨阳联系地址广州市番禺区番禺大道锦绣香江花园会所广州市番禺区番禺大道锦绣香江花园会所香江控股办公楼香江控股办公楼

电话020-34821006020-34821006

传真020-34821008020-34821008

电子信箱 hexiaoxia@hkhc.com.cn；

wuguanghui@hkhc.com.cn

xiehengyang@hkhc.com.cn

三、基本情况变更简介公司注册地址深圳市前海深港合作区南山街道兴海大厦3046号香江金融大厦32

楼-A1公司注册地址的历史变更情况公司注册地址变更的详细情况详见公司于2020年1月7日在上海

证券交易所网站（www.sse.com.cn）披露的相关公告公司办公地址广州市番禺区番禺大道锦绣香江花园会所香江控股办公楼公司办公地址的邮政编码511442

公司网址 http://www.hkhc.com.cn

电子信箱 hkhc@hkhc.com.cn报告期内变更情况查询索引无

四、信息披露及备置地点变更情况简介

公司选定的信息披露报纸名称《上海证券报》、《中国证券报》、《证券时报》、《证券日报》

登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn公司半年度报告备置地点香江控股办公楼董事会办公室报告期内变更情况查询索引无

五、公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称

A股上海证券交易所香江控股 600162 山东临工

六、其他有关资料

□适用√不适用

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七、公司主要会计数据和财务指标

(一)主要会计数据

单位：元币种：人民币本报告期本报告期比上年

主要会计数据16上年同期（－月）同期增减(%)

营业收入736128933.701913248948.44-61.52

利润总额-17391940.37-253391.27不适用

归属于上市公司股东的净利润-19846201.7142059156.33-147.19归属于上市公司股东的扣除非经

-47065945.998875439.11-630.29常性损益的净利润

经营活动产生的现金流量净额-11089827.4391539521.07-112.11本报告期末比上本报告期末上年度末

年度末增减(%)

归属于上市公司股东的净资产5850580622.345899236267.05-0.82

总资产16550033621.9716812039819.97-1.56

(二)主要财务指标本报告期本报告期比上年同期主要财务指标上年同期

（1－6月）增减(%)

基本每股收益（元／股）-0.00610.0129-147.29

稀释每股收益（元／股）-0.00610.0129-147.29扣除非经常性损益后的基本每股收益

-0.01440.0027-633.33（元／股）

加权平均净资产收益率（%）-0.340.69减少1.03个百分点扣除非经常性损益后的加权平均净资

%-0.800.15减少0.95个百分点产收益率（）公司主要会计数据和财务指标的说明

√适用□不适用

注1：营业收入比上年同期减少61.52%，主要是由于商品房交付结转收入较上年同期减少10.5亿元，受市场行情影响，报告期内公司存货去化周期较长，同时交付项目规模较上年同期大幅减少，导致商品房销售业务收入大幅下滑。

注2：归属于上市公司股东的净利润本期亏损，比上年同期减少147.19%，主要是由于报告期内交付项目规模同比减少，营业收入大幅下滑。

注3：经营活动产生的现金流量净额比上年同期减少112.11%，主要是报告期内商品房销售规模同比减少，导致销售商品收到的现金减少。同时由于报告期内公司处于新项目组团的开发阶段，新开发楼盘的前期投入较大，其中新开发的“香江1号”组团处于施工期，根据施工进度及项目节点支付相应工程款，导致本报告期经营活动的现金流出大于现金流入，未来随着公司新组团的销售回款，预计经营活动产生的现金流量将逐步改善。

八、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

九、非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

单位:元币种:人民币非经常性损益项目金额

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分41744794.84计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规3984618.45

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定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产-109133.80和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益

除上述各项之外的其他营业外收入和支出2207424.20

减：所得税影响额258928.50

少数股东权益影响额（税后）20349030.91

合计27219744.28

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

十、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润

□适用√不适用

十一、其他

□适用√不适用

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第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

（一）报告期内公司所从事的主要业务

公司以城市发展配套运营商为定位，致力于满足人们对美好居家生活的向往。在产业上，公司一方面通过综合家居体验中心经营、商业项目的开发与运营，不断延伸发展，现已成为国内领先的商业及家居连锁卖场运营商，与知名企业及行业头部企业携手打造高端商住中心项目；另一方面，公司立足于城市发展配套运营商，从开发城市精品住宅项目，到聚焦粤港澳大湾区开发高端精品住宅，不断创新优化，积极推进战略转型升级。

（二）报告期内公司的主要经营模式

报告期内，公司的主营业务主要以商贸流通运营为主同时发展城市发展配套建设业务。

1、商贸流通运营

商贸物流及商业运营板块主要包括经营商贸物业及综合家居运营管理。公司在全国多个省市经营的商贸及家居综合体项目面积近两百万平方米，构建了商业运营一站式协作平台；首创“专业化家居卖场连锁”模式，连锁卖场遍布华南、华中、华东、华北、西南、东北等区域，与国内外逾6000家知名品牌战略合作。

在新的挑战与机遇下，公司积极调整业务布局，对家居卖场进行品类优化和丰富，由原来纯家居建材模式，引入智能定制、新能源汽车、智能电器、装饰设计、生活服务等多元化业态。致力打造商业生态链条外延，构建场域营销新闭环。具体举措包括：

（1）打造品牌家居工厂展厅工厂直销模式，提升C端价格竞争力；

（2）打造展会+贸易双向联动模式，提升B端竞争力；通过展会模式帮助工厂拓展链接更多精

准经销商，为入驻综合家居体验店的生产厂家实现业务快速增长；

（3）打造新媒体获客矩阵+线上销售流量倍增模式；通过搭建抖音、小红书、朋友圈、快手等

新媒体矩阵+线上销售多渠道精准引流，与公司线下实体店体验完美结合，促进流量转化成交，实现销量倍增。

2、城市发展配套建设业务

公司聚焦精品住宅开发，不断突破、大胆创新，先后打造了广州锦绣香江、广州香江*翡翠绿洲、苏州香江翡翠天辰等超大型高端精品住宅项目，并逐步深耕产城运营发展领域，先后打造珠海横琴*金融传媒中心、南沙香江国际金融中心自贸区综合体等项目运营，打造高端商务主体，推动城市发展。

（三）行业情况说明

1、商业服务行业

2025年上半年，商贸家居运营行业总体呈现出总量微增、结构分化的态势，传统的家居连锁卖

场模式承压与新兴业态崛起并存，在“以旧换新”政策的刺激下，2025年上半年全国规模以上建材家居卖场累计销售额约6945.13亿元，同比上涨0.92%。在传统家居连锁卖场承压的背景下，企业通过数字化、场景化、高端化策略实现增长，通过线上线下融合加速、社区化和场景化转型、引入智能家居体验馆及定制、整装家居等方式，实现业绩的逆势上涨。

2、房地产行业

2025年上半年，在国家“稳市场、防风险”、“优化存量商品房收购政策”的政策背景下，房

地产行业呈现出“整体调整、局部回暖”的发展态势，投资与销售仍处于下行通道，但核心城市市场的韧性逐步显现，政策支持力度持续加大。2025年上半年，全国房地产新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%；销售额44241亿元，下降5.5%；开发投资46658亿元，同比下降11.2%；

房屋施工面积633321万平方米，同比下降9.1%；新开工面积30364万平方米，下降20.0%；竣工面积22567万平方米，下降14.8%。

在去化回款周期增加，房企在资金压力下再投资拓展更为谨慎，资金需优先保持现金流和债务兑付避免违约，投资拿地节奏减速；销售持续下行，在面对未来销售不确定性的情况下房企更加谨慎投资，主要聚焦于核心城市的核心资产，降低经营风险。

报告期内公司新增重要非主营业务的说明

□适用√不适用

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二、经营情况的讨论与分析

1、土地储备情况：

截至2025年6月30日，公司持有土地储备计容建筑面积约494万平方米，其中已竣工未销售建筑面积约105万平方米，在建工程建筑面积约132万平方米，未来可供发展用地建筑面积约为257万平方米。公司土地储备主要为住宅及商业用途，以出售为主，公司根据市场情况决定是否出租及出租比例。

2、2025年半年度房地产出租情况如下：

单位：万元币种：人民币经营业出租房地产的建筑出租房地产序号地区项目

态面积(平方米)的租金收入

1华北沈阳、天津、长春、廊坊、保定商铺1526872432

南昌、武汉、新乡、洛阳、郑州、

2华中商铺5145267285

长沙、株洲、常德

广州、珠海、深圳、汕头、惠州、

3华南商铺35367310476

增城

4华东聊城、南通商铺36239115

5西南成都商铺272051994

合计132917521301

3、销售情况：

受宏观经济形势下行、市场观望情绪上升等因素的影响，公司报告期内的房地产销售签约速度有所放缓。

报告期内，即2025年1月1日至2025年6月30日，公司实现房地产签约销售面积约2.6万平方米，签约销售金额约2.72亿元。

报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

□适用√不适用

三、报告期内核心竞争力分析

√适用□不适用

公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势，经过多年的用心打造，逐步确立了具有香江特色的竞争优势。

1、公司拥有强大的产业组合能力，业务组合具有良好的互补性，抗风险能力较强

公司作为综合性集团，业务板块之间的互补与盈利模式灵活度将一定程度上规避宏观调控对公司的影响。

2、较强成本管控能力

公司具有很强的成本管控能力，从全面预算管理到 IT系统的全面实施，公司对综合成本的管控，具有很强的能力与丰富的经验，保证了公司产品具有较强有力的市场竞争优势。

3、完善的内部管理体系

公司具备完善的内部管理体系，覆盖了项目前期的可行性研究、项目获取、项目规划、项目施工、产品销售、客户服务等多个环节，包括人力资源模块、计划运营模块、财务模块、工程模块、成本模块、设计模块、采购模块、营销模块、客服物业模块等多个项目管理模块。公司注重对行业趋势、区域市场、竞争对手、客户价值等方面的系统调研，形成了以市场为基础、以客户诉求为导向的市场研究体系，为项目开发提供决策支持。各个管理模块及管理体系相辅相成，发挥协同效应，把控市场动态及全过程关键性节点，正确预估未来风险并作出准确及时的判断，确保各项目的顺利实施。

4、公司拥有良好的市场把握能力

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经过多年经营，香江控股已拥有了良好的市场把握能力。在过去的经营过程中，公司以了解市场、开发市场、带动市场为项目经营策划的指导思想，结合对宏观经济形势的把握、对市场发展趋势与客户需求的掌控，积累了大量的经验，避免价格比拼的不利局面，依靠品质和差异化赢取了市场，塑造了公司在业务上把握市场的核心竞争力。

5、公司拥有良好的创新能力

创新是企业生命的源泉，近年来香江控股一直注重公司的创新能力，更好的让公司摆脱现有的市场和产品观念的约束，重视多样化的整合，立足客户的切身需求，通过多种激励手段的综合运用，确立公司自己的竞争优势。

公司的创新能力主要包括产品创新和经营管理手段的创新。现阶段，产品创新已经得到公司管理层广泛和深入的认识，如开发绿色环境建筑、注重休闲、坚持人与自然协调发展、智慧家居物联网等产品。

6、丰富的商户资源及有效的整合能力

公司进军商贸流通运营领域多年，已积累了丰富的商户资源，与多家国内外知名品牌建立了稳定的合作关系，赢得了大量有价值的业主的信任。公司通过整合累积的商户资源实现商贸流通项目有效的品类品种互动和商户品牌组合，形成聚集效应，提升日均人流量和交易额；通过整合城市居民的不同需求，以商贸流通运营为引导，有效发挥各项目之间的协同效应，相互提升各种类型物业的价值。通过有效整合实现业主、商户等各方共赢，培养客户忠诚度，实现各种资源的重复利用，提高商业运营模式的可复制性。

7、经验丰富的运营管理团队

公司管理层团队在商贸流通运营行业拥有着丰富的经验，经验丰富的管理团队为公司整体的可持续发展奠定了基础。公司子公司香江商业经过20多年的发展，在华南区域建立了绝对的竞争优势，包括品牌影响力、消费者口碑、市场占有率、招商资源储备等，在华南区域均处于行业前列。

四、报告期内主要经营情况

(一)主营业务分析

1、财务报表相关科目变动分析表

单位：元币种：人民币

科目本期数上年同期数变动比例（%）

营业收入736128933.701913248948.44-61.52

营业成本498452810.821540354126.42-67.64

销售费用58785616.1783367241.30-29.49

管理费用79575408.04108371776.94-26.57

财务费用121080734.04111787388.198.31

经营活动产生的现金流量净额-11089827.4391539521.07-112.11

投资活动产生的现金流量净额-2434593.8387869752.15-102.77

筹资活动产生的现金流量净额-304201384.79-194399948.38不适用

营业收入变动原因说明：主要是本期交楼结转收入较上期减少

营业成本变动原因说明：主要是本期交楼结转成本较上期减少

销售费用变动原因说明：本期受市场下行影响整体费用支出减少

管理费用变动原因说明：本期受市场下行影响整体费用支出减少

经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是本期销售商品收到的现金较上期减少，接受劳务支付的现金较上期增加

投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是上期有收到南方香江业绩补偿款及利息

筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是本期取得的借款减少

2、本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

□适用√不适用

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(二)非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用√不适用

(三)资产、负债情况分析

√适用□不适用

1、资产及负债状况

单位：元本期期上年期末本期期末金末数占数占总资额较上年期项目名称本期期末数总资产上年期末数产的比例末变动比例的比例

（%）（%）

（%）

货币资金792892093.054.791121960003.346.67-29.33

应收款项454463632.592.75400206888.782.3813.56

存货9414674752.7156.899301302579.7455.331.22合同资产

投资性房地产3737009143.2722.583812826705.8922.68-1.99

长期股权投资68095036.640.4168946649.070.41-1.24

固定资产546049370.743.30537042710.173.191.68

在建工程77302316.360.47104546140.770.62-26.06

使用权资产233685843.411.41258312708.891.54-9.53

短期借款791262916.674.78710166666.674.2211.42

合同负债799596449.044.83674183188.994.0118.60

长期借款1709932771.2510.331843635000.0010.97-7.25

租赁负债288698257.401.74307226602.531.83-6.03其他说明无

2、境外资产情况

□适用√不适用

3、截至报告期末主要资产受限情况

√适用□不适用

单位：元受限资产类别期末余额受限原因

诉讼冻结存款、未结清按揭贷款保证金、农民工

货币资金161005552.98

工资保证金、履约保证金及电费保证金等

存货1631280623.15借款抵押

投资性房地产1298239963.82借款抵押

固定资产200377480.57借款抵押

无形资产10476923.09借款抵押

应收账款8218397.19借款质押

合计3309598940.80

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4、其他说明

□适用√不适用

(四)投资状况分析

1、对外股权投资总体分析

□适用√不适用

(1).重大的股权投资

□适用√不适用

(2).重大的非股权投资

□适用√不适用

(3).以公允价值计量的金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本本期本期期其计出售资产本期公允价计入权益的累计购他

期初数提/赎期末数类别值变动损益公允价值变动买变的回金金动减额额值

其他2731091.10-109133.802621957.30

其他10342900.00-18072100.0010342900.00

合计13073991.10-109133.80-18072100.0012964857.30证券投资情况

□适用√不适用证券投资情况的说明

□适用√不适用私募基金投资情况

□适用√不适用衍生品投资情况

□适用√不适用

(五)重大资产和股权出售

□适用√不适用

(六)主要控股参股公司分析

□适用√不适用

(七)公司控制的结构化主体情况

□适用√不适用

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五、其他披露事项

(一)可能面对的风险

√适用□不适用

1、政策风险：房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。近年来，我国房地产行业发展较快，

支撑了 GDP 的快速增长，但同时也带来投资过热、住房供应结构失衡、住房价格上涨较快、抑制其他消费等负面影响，属于国家重点调控对象。为引导和促进房地产行业持续稳定健康发展，国家陆续出台了新“国十条”、“国五条”等法律法规，对土地、住宅供应结构、税收、信贷等领域进行政策调整，对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。未来国家仍将持续对房地产市场进行宏观调控，对房地产企业的风险控制、把握市场的能力以及经营管理水平提出了更高要求。公司将加强政策研究，因势利导，顺势而为，适应宏观调控政策的变化，最大程度降低政策变化对经营管理、未来发展造成的不利影响。

2、市场风险：房地产行业已经历了近二十年的高速发展。目前，主要城市的商品住宅仍然供不应求，但受宏观经济增速放缓、房地产宏观政策调控、住房自有率提升等因素影响，近年来我国的商品房的需求增速放缓，部分地区甚至需求下降，少数三四线城市陆续开始出现“空城”现象。长期来看，随着自有住房比率的提高，人口红利拐点的出现，年轻人购房理念的改变，未来房地产市场的整体需求可能会增速放缓甚至下降，从而对公司业务的发展造成不利影响。公司将加强市场监测，及时调整产品结构、营销策略及区域布局。

3、行业风险：房地产属于资金密集型行业，在行业整体供应量超前与需求萎缩的现状下，行业竞争日益激烈。公司将在保证增长质量的前提下努力提高市场份额；继续加强产品研发、成本管控和工程管理，不断提高产品竞争力。

4、财务风险：房地产项目具有开发周期较长、资金需求量大等特点，公司目前负债水平相对较高，从长远看，对公司经营会产生一定影响。公司将切实提高资金使用效率，严格控制费用支出，增强资金使用的合理性与计划性，并积极拓宽融资渠道，充分发挥上市公司的资本市场融资平台功能，满足公司资金需求，保障资金链安全，降低财务风险。

(二)其他披露事项

□适用√不适用

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第四节公司治理、环境和社会

一、公司董事、监事、高级管理人员变动情况

□适用√不适用

公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明

□适用√不适用

二、利润分配或资本公积金转增预案

半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案是否分配或转增否

每10股送红股数（股）0

每10股派息数(元)（含税）0

每10股转增数（股）0利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明不适用

三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一)相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用√不适用

(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用员工持股计划情况

□适用√不适用其他激励措施

□适用√不适用

四、纳入环境信息依法披露企业名单的上市公司及其主要子公司的环境信息情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

五、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

√适用□不适用

2025年上半年，公司积极履行社会责任，为进一步发挥公司在服务国家脱贫攻坚战略中的作用，

公司秉承“办好实业，回报社会”的企业宗旨，继续做好社会扶贫工作，报告期内，公司积极组织公司员工参与志愿捐款活动。

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第五节重要事项

一、承诺事项履行情况

(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用□不适用如未能如未及是能及是时否时履否履承承及行应有行诺诺承诺承诺承诺承诺时说明履应背类方内容时间期限严未完行说景型格成履期明履行的限下行具体一原因步计划

一、针对本公司/本人及本公司/本人所控制的其他企业未来

拟从事或实质性获得与上市公司同类业务或商业机会，且该等业务或商业机会所形成的资产和业务与上市公司可能构成

实质性或潜在同业竞争的情况：1、本公司或本公司下属直接

2015

或间接控股企业未来将不从事与本次交易完成后香江控股或年

其下属全资或控股子公司主营业务相同或相近的业务，以避11免对香江控股的生产经营构成可能的直接或间接的业务竞月3争。本公司亦将促使下属直接或间接控股企业不直接或间接日至与深圳从事任何在商业上对香江控股或其下属全资或控股子公司主上市

重金海营业务构成竞争或可能构成竞争的业务或活动；但是，满足公司

大马、下列条件的除外：地方政府特定地块或项目招标或出让、转合法

资解刘志让条件中对投标人或受让人有特定要求时，若上市公司不具

2015有效

产决强、备而其控制方具备该等条件，可由该控制方作为投标人或受年2存续不重同翟美让人取得特定地块或参与项目招标。该控制方应当在达到交不适月是且本是适

组业卿、易目的后的适当时间内将该业务转让给上市公司。2、如本公13公司用用相竞南方司或本公司下属直接或间接控股企业存在任何与香江控股或日作为关争香其下属全资或控股子公司主营业务构成或可能构成直接或间上市

的江、接竞争的业务或业务机会，本公司将放弃或将促使下属直接公司承香江或间接控股的企业放弃可能发生同业竞争的业务或业务机上层

诺集团会，或将促使该业务或业务机会按公平合理的条件优先提供股东给香江控股或其全资及控股子公司，或转让给其他无关联关期间

系的第三方；3、本公司将严格遵守中国证监会、上海证券交持续

易所有关规定及香江控股《公司章程》等有关规定，与其他有股东平等地行使股东权利、履行股东义务，不利用大股东（实效。

际控制人）的地位谋取不当利益，不损害香江控股和其他股东的合法权益。二、自本承诺函出具日起，上市公司如因本

公司违反本承诺任何条款而遭受或产生的损失或开支，本公司将予以全额赔偿。三、本承诺函在上市公司合法有效存续

15/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

且本公司作为上市公司控股股东期间持续有效。

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用√不适用

三、违规担保情况

□适用√不适用

四、半年报审计情况

□适用√不适用

五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况

□适用√不适用

六、破产重整相关事项

□适用√不适用

七、重大诉讼、仲裁事项

√本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项□本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项

(一)诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的

□适用√不适用

(二)临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

报告期内：

诉讼

诉(仲诉讼

)诉讼承担讼裁是(仲

起诉应诉(仲(连带仲()诉讼(仲裁)涉否形)诉讼(仲裁)审裁)判申（被申诉讼仲裁基本情况裁进)责任裁及金额成预理结果及影响决执请方请）方展情方类计负行情况型债及况金额

香河经管委、国兴环二审判决国兴球与香江控股共同进环球向我司返国兴环行土地一级开发整二审还一级土地开

球土地理，因国家政策变更判决发费用深圳整理开致使土地开发整理协已生92194480元

香江发有限再议的合同目的无法实效，国及利息，并驳控股公司、/审现，香江控股于202092194480兴环回国兴环球全执行否股份河北香程年提起诉讼，诉请解球再部反诉请求。中有限河经济序除相关合作协议、判审申本诉案件受理

公司开发区令被告退还相关费用请被费502772元、管理委及利息等。国兴环球裁定反诉案件受理员会应诉过程中提起反驳回费198976元、诉。我司已聘请专业二审案件受理律师事务所积极诉费701748元

16/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告讼。均由国兴环球负担。我司已申请强制执行。

二审天津项目总包单位南已判

通五建因认为我司欠决，南付工程款，于2021通五南通年6月诉至法院。我建再一审判决森岛天津森五建再司认为南通五建无权

岛宝地是，审申宝地公司支付

控股/审单方面否认2867万132508556.228809请被原告工程款执行置业投

集团诉元工程款抵房，并于.84裁定88098436.43中资有限

有限讼2022年3月针对南通万元驳回、元及利息。二公司公司五建在履约中的违约监督审维持。

行为提起反诉。我司申请已聘请专业律师事务被检所积极诉讼。察院驳回南通香江公司南通项目总包单位南向南通五建支南通通五建因认为我司欠付工程款一审

五建南通香一付工程款，于2021是，58386996.8

6072判决

控股江置业/审年12月7日诉至法81706051.280318元并负担工程履行后双

集团有限公诉院。鉴定后变更诉请.26造价鉴定费、中方和有限司讼为81706051.28元。元疫情防控费等解公司我司已聘请专业律师合计

事务所积极诉讼。2333321.46元。

广东陈祥清自称其挂靠于海富增城项目消防工程承二审

建设包商广东海富，认为判决

有限我方欠付工程款，于已生公2022年2月诉至法

增城香再效，陈二审驳回陈祥司、院，将广东海富列为陈祥江房地审20225祥清情全部诉讼请广东第三人。年月24528926.56否/清产有限诉

省电24向广求。再审已听日，广东海富向法公司讼东省证开庭。

白建院申请追加广东电白高院筑集参加诉讼。我司已聘申请团有请专业律师事务所以再审。

限公及专家辅助人积极应司诉。

一审判决森岛鸿盈支付原告江苏天津森天津项目二期总包单工程款

江都二是，二审26754596.68岛鸿盈位江苏江都公司，认建设审2967判决

置业投/为我司欠付工程款，39944045.702882元，利息执行集团诉

资有限于2022年4月诉至法.77已生

1107062.29中有限讼效元（自2022年公司院。元公司4月15日起算），停工工期补偿款

17/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

879363.8元，

鉴定费75万元等合计

29672882.77元，二审维持。

天津

华北2019年，华北建设承建设建天津项目荷风竹苑二审

天津集团工程，后将案涉工程发回市沭有限分包给谭吉军，因谭重审，阳建公二吉军未足额向劳务分重审

筑劳司、审包单位支付工程款，一审谭吉军15417744否未有裁判结果/务服天津诉沭阳劳务公司于已判

务有森岛讼2022年7月起诉谭吉决，重限公鸿盈军，并要求华北建设审二司置业承担连带给付责任、审已投资我司在欠付工程款范开庭有限围内承担给付责任。

公司来安香江一审判决来安置业锦绣香江公司安徽有限来安项目三期总包单向原告支付工

金鹏来安锦公位安徽金鹏，认为我一是，一审程款建设绣香江司、司欠付工程款，于1310审判决13106256.51执行

集团房地产广州2022年10月诉至法13433032.576256

诉.51已生元及利息，来中股份开发有番禺院。番禺锦江公司已讼安香江置业对有限限公司锦江聘请专业律师事务所元效上述付款义务公司房地积极应诉。

承担连带责产有任。

限公司一审判决被告深圳花样年向深圳市我司支付股权花样年回购价款

地产集2.775亿元，并团有限因深圳花样年未依约支付违约金

公司、天津回购我司所持天津花（以我司已付花样年

市森千里公司股权，天津的股权对价3集团二二审

岛置花千里公司亦未向我亿为基数，按（中/审业投司支付分红款，我司417276619.98判决13%执行否年利率计国）有诉202211已生中资有于年月诉至算，自2022年限公讼效限公法院。我司已聘请专9月23日起计司、天司业律师事务所积极诉至实际清偿之津市花讼。日）。深圳花千里房

样年、花千里地产开公司向我司支发有限付律师费25公司万。花样年集团承担连带责

18/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告任。天津花千里上诉，二审维持一审判决。我司已申请强制执行。

天津花样年房地产开发有限

公司、花样年集团因天津花样年未依约

（中天津回购我司所持碧云天

国）有

森岛公司股权，碧云天公限公一宝地司亦未足额向我司支一审

司、天

置业/审付分红款，我司于230361146.34否已开未有裁判结果/津花样诉投资2022年11月诉至法庭年碧云讼有限院。我司已聘请专业天房地公司律师事务所积极诉产开发讼。

有限公

司、深圳市花样年地产集团有限公司南通鑫盛南通香二南通项目施工单位鑫二审

节能江置业审盛节能，认为我司欠/202311106435.81否已开未有裁判结果/门窗有限公诉付工程款，于庭有限司讼年8月诉至法院。

公司森岛鸿盈支付工程款

天津项目总包单位华62558629.13

北建设集团，认为我元，预留420司欠付工程款，于天津深圳万元工程质保天津森2023年9月诉至法

华北香江一是，金自2年6个岛鸿盈院。我司于2024年26255一审建设控股审月质保期满后

置业投月反诉华北建设集184362323.438629履行已调

集团股份诉.13支付，双方各中资有限团。华北建设集团于解有限有限讼项索赔损失予公司2024年4月变更诉讼元公司公司以抵消互不追请求。我司已聘请专究，本案案件业律师事务所积极诉

受理费、保全讼。

费、鉴定费各自承担。

中建天津森天津二天津项目总包单位中是，一审一审判决森岛二局岛鸿盈森岛审建二局认为我司欠付49770603.276785判决鸿盈向原告支执行

第三置业投宝地诉工程款，于2024年4079.后，中付工程款中

建筑资有限置业讼月诉至法院。11元建二6586484.57元

19/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

工程公司投资局上及逾期付款违有限有限诉后约金（按照日公司公撤诉，万分之一标准司、现一计算自2022天津审判年7月15日起市森决已至实际付清之岛置生效。日止，违约金业投数额以

资有197594.54元限公为限）、保全

司费1000元，驳回原告其他诉讼请求。中建二局不服提起上诉后撤诉。

恩平项目总包单位嘉深圳深圳盛建筑认为我司欠付市嘉恩平市

香江一工程款，于2024年6盛建锦江新一审

控股审月诉至法院，并于筑工城置业

股份诉2024944248597.65否已开未有裁判结果/年月变更诉讼程有有限公庭有限讼请求。我司已聘请专限公司公司业律师事务所积极诉司讼。

森岛宝地给付南通五建工程

款1100万元，于2025年6月23日前付清，

南通五建放弃南通此部分工程款天津森

五建一天津项目总包单位南的逾期利息，岛宝地一审

控股/审通五建认为我司欠付置业投202411398750

1100南通五建在工履行

已调

集团诉工程质保金，于0000程款1100万中资有限解有限讼年9月诉至法院。元范围内就案公司公司涉工程享有优

先受偿权，本案中未予处理的余款398750元及相应利息，双方另行解决。

深圳香江

长沙项目 A4-2 地块武汉控股

长沙香总包单位武汉常博，常博股份一江商贸认为我司欠付工程一审建设有限审

物流城款，于2024年10月22003253.14否已开未有裁判结果/集团公诉开发有诉至法院。我司已聘庭有限司、讼限公司请专业律师事务所积公司广州极诉讼。

市通悦投

20/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

资有限公

司、广州香江物业管理有限公司中建二

局第三建筑工一审程有限已判

公司、阮玉兰自称其挂靠于决，阮深圳市深圳华星与中建二局玉兰、二

华星安签订工程分包合同，中建阮玉审

装工程/认为中建二局欠付其11478909.88否二局未有裁判结果/兰诉

有限公工程款，于2024年9不服讼

司、长月诉至法院，并将我已上沙香江司列为共同被告。诉，二商贸物审未流城开开庭发有限公司来安香江置业安徽有限金鹏来安锦公来安项目三期总包单一

建设绣香江司、位安徽金鹏，认为我一审审

集团房地产广州司欠付工程款，于21456778.06否已开未有裁判结果/诉股份开发有番禺2025年1月诉至法庭讼有限限公司锦江院。

公司房地产有限公司深圳香江控股股份有限新八新八建设认为我司欠武汉锦公一

建设付鄂州项目一、二、一审

绣香江司、审

集团三、四期共八项工程13534130.28否已开未有裁判结果/置业有广州诉

有限的工程款，于2025庭限公司市通讼公司年3月诉至法院。

悦投资有限公

司、广州

21/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

香江物业管理有限公

司、长沙香江商贸物流城开发有限公司龙元建上海设集团上海溧泰为龙元建设

溧泰有限公一专业分包单位，认为一审

建设司、天/审龙元建设欠付其工程24345236.76否未开未有裁判结果/

发展津市森诉款，于2025年6月诉庭

有限岛置业讼至法院，并将我司列公司投资有为共同被告。

限公司

(三)其他说明

□适用√不适用

八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况

□适用√不适用

九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

√适用□不适用

报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况良好。

十、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用□不适用关于2025年度日常关联交易计划的实施情况公司于2025年4月17日公司召开第十届董事会第十六次会议，审议通过了《关于2025年度日常关联交易计划的议案》，其中关联董事翟美卿女士、修山城先生、翟栋梁先生、刘根森先生、范菲女士回避表决，非关联董事陈锦棋先生、庞磊先生、甘小月女士同意该议案，表决结果：3票赞成，0票反对，0票弃权。该议案已事先取得独立董事专门会议审议通过，审核意见如下：公司2025年度日常关联交易计划属于正常的商业交易行为，是基于生产经营的必要性，交易定价程序合法、公允，符合公司和全体股东的利益，未出现损害中小股东利益的情形。相关内容请见公司于2025年

4月 19日在《上海证券报》、《中国证券报》、《证券时报》及上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）

22/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

披露的临2025-012号《香江控股关于2025年度日常关联交易计划的公告》，2025年5月19日公司召开2024年年度股东大会也审议通过了该议案，2025年度日常关联交易预计以及截至报告期末实际执行情况具体如下：

单位：万元

2025年半年度实

关联交易类别关联人2025年预计金额际发生金额

香江集团及其下属公司500.0025.53向关联人提供劳

深圳金海马及其下属公司500.0014.97务

小计1000.0040.50

香江集团及其下属公司1000.0010.96接受关联人提供

深圳金海马及其下属公司1000.004.13的劳务

小计2000.0015.09

香江集团及其下属公司500.00向关联人提供租

深圳金海马及其下属公司1500.00341.04赁

小计2000.00341.04

香江集团及其下属公司600.0016.64接受关联人提供

深圳金海马及其下属公司1800.00314.55的租赁

小计2400.00331.18

香江集团及其下属公司500.007.31向关联人购买商

深圳金海马及其下属公司500.0093.51品

小计1000.00100.82

香江集团及其下属公司600.00向关联人出售商

深圳金海马及其下属公司1000.00品

小计1600.00

深圳金海马及其下属公司3500.001407.05接受关联人的财务资助

小计3500.001407.05

合计13500.002235.67

备注：以上发生额不包含单独履行决策程序的交易金额。

23/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(二)资产收购或股权收购、出售发生的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用√不适用

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(四)关联债权债务往来

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

□适用√不适用

(六)其他重大关联交易

□适用√不适用

(七)其他

□适用√不适用

24/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

十一、重大合同及其履行情况

(一)托管、承包、租赁事项

√适用□不适用

1、托管情况

□适用√不适用

2、承包情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币出包方名承包方承包资承包资产承包起承包终承包收是否关关联关称名称产情况涉及金额始日止日益联交易系范屋社增城区派广州聚中间见2019年2089年潭镇背阴兴企业全资子山地约73500001月311月300否村范屋经管理有公司

358亩林日日

济合作社限公司地增城区派广州誉温屋社

2019年2089年

潭镇背阴高投资亚婆记全资子

36750001月311月300否

村温屋经发展有顶约170公司日日济合作社限公司亩林地增城区派广州誉新村社

2019年2089年

潭镇背阴高投资三角山全资子

11760001月311月300否

新村经济发展有约67.2公司日日合作社限公司亩林地承包情况说明

报告期内，公司承包上述林业用地，主要是为了公司南昆山项目的经营及配套需要，上表承包资产涉及金额为承包款，不含补偿款，上述承包事项还涉及青苗和土地补偿款合计78197231元。

3、租赁情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币租赁是出收否租租赁方租赁资产情租赁资产涉及益关方租赁起始日租赁终止日租赁收益名称况金额确联名定交称依易据广州农南村商业方银行股金合份有限融商铺首层同

公司横12213927.812022.12.162030.12.150否

传187、189号金琴粤澳媒额深度合大作区分厦

行（网

25/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

点）广州农村商业南银行股方份有限金27楼整层合公司横

融2701-2708同

琴粤澳19846492.062022.12.162030.12.150否传房商铺3楼金深度合

媒303号-01额作区分大

行（写字厦

楼、饭

堂）广州市香江国际金卓

广州市融中心-香江合升娱筷餐国际金融中同

家16670916.602019.7.12027.6.301924456.60否

饮有限心商铺-金隆租具公司路39号金有

-2—201~220限公司租赁情况说明无

(二)报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）

报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）0

报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 0公司对子公司的担保情况报告期内对子公司担保发生额合计163002100

报告期末对子公司担保余额合计（B） 1759567760

公司担保总额情况（包括对子公司的担保）

担保总额（A+B） 1759567760

担保总额占公司净资产的比例(%)30.08

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 0

直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保

210777500

金额（D）

担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 0

上述三项担保金额合计（C+D+E） 210777500未到期担保可能承担连带清偿责任说明不适用担保情况说明公司不存在逾期担保的情形

26/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

(三)其他重大合同

□适用√不适用

十二、募集资金使用进展说明

□适用√不适用

十三、其他重大事项的说明

□适用√不适用

27/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

第六节股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一)股份变动情况表

1、股份变动情况表

报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。

2、股份变动情况说明

□适用√不适用

3、报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用√不适用

4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用√不适用

(二)限售股份变动情况

□适用√不适用

二、股东情况

(一)股东总数：

截至报告期末普通股股东总数(户)53898

截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）0

(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位：股

前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

持有有质押、标记股东名称报告期内增比例限售条或冻结情况期末持股数量股东性质（全称）减(%)件股份股份数数量状态量南方香江集团有限境内非国

0132061936140.410无0

公司有法人深圳市金海马实业境内非国

071326147621.820无0

股份有限公司有法人境内非国

香江集团有限公司01377966054.220无0有法人香港中央结算有限

-28455090566868441.730未知0未知公司深圳市香江股权投

资管理有限公司－境内非国

0466484381.430无0

香江汇通一期证券有法人投资基金

贺洁-10000221168080.680未知0未知

李云华1001002197580710.600未知0未知

28/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

深圳香江控股股份境内非国

有限公司回购专用16990600188339000.580无0有法人证券账户中国工商银行股份

有限公司－南方中

证全指房地产交易16692528166925280.510未知0未知型开放式指数证券投资基金

李竹-150094402190.290未知0未知

前十名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份）持有无限售条件流通股股份种类及数量股东名称的数量种类数量南方香江集团有限公司1320619361人民币普通股1320619361深圳市金海马实业股份有限公司713261476人民币普通股713261476香江集团有限公司137796605人民币普通股137796605香港中央结算有限公司56686844人民币普通股56686844深圳市香江股权投资管理有限公

46648438人民币普通股46648438

司－香江汇通一期证券投资基金贺洁22116808人民币普通股22116808李云华19758071人民币普通股19758071深圳香江控股股份有限公司回购

18833900人民币普通股18833900

专用证券账户

中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产交易型开放式16692528人民币普通股16692528指数证券投资基金李竹9440219人民币普通股9440219

截至报告期末，公司回购专用证券账户累计回购股份前十名股东中回购专户情况说明

18833900股，占公司目前总股本的比例为0.58%。

上述股东委托表决权、受托表决不适用

权、放弃表决权的说明

上述股东中，南方香江集团有限公司、深圳市金海马股份有限公司、香江集团有限公司及深圳市香江股权投资管理有限上述股东关联关系或一致行动的

公司－香江汇通一期证券投资基金为一致行动人。公司未知说明其他股东的关联关系，也未知是否属于《公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。

表决权恢复的优先股股东及持股不涉及数量的说明

持股5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用√不适用

前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用√不适用前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

□适用√不适用

(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东

□适用√不适用

29/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

三、董事、监事和高级管理人员情况

(一)现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况

□适用√不适用其它情况说明

□适用√不适用

(二)董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

(三)其他说明

□适用√不适用

四、控股股东或实际控制人变更情况

□适用√不适用

五、优先股相关情况

□适用√不适用

30/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

第七节债券相关情况

一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具

□适用√不适用

二、可转换公司债券情况

□适用√不适用

31/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

第八节财务报告

一、审计报告

□适用√不适用

二、财务报表合并资产负债表

2025年6月30日

编制单位：深圳香江控股股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年6月30日2024年12月31日

流动资产：

货币资金七.1792892093.051121960003.34结算备付金拆出资金

交易性金融资产七.22621957.302731091.10衍生金融资产应收票据

应收账款七.349332089.9050340660.66应收款项融资

预付款项七.461852358.9929750512.07应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款七.5405131542.69349866228.12

其中：应收利息应收股利买入返售金融资产

存货七.69414674752.719301302579.74

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产七.7633766770.68633652191.59

流动资产合计11360271565.3211489603266.62

非流动资产：

发放贷款和垫款债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资七.868095036.6468946649.07

其他权益工具投资七.910342900.0010342900.00其他非流动金融资产

投资性房地产七.103737009143.273812826705.89

固定资产七.11546049370.74537042710.17

在建工程七.1277302316.36104546140.77生产性生物资产油气资产

32/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

使用权资产七.13233685843.41258312708.89

无形资产七.1469788188.1672010960.11

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉

长期待摊费用七.15139759594.78150310640.01

递延所得税资产七.16307729663.29308097138.44其他非流动资产

非流动资产合计5189762056.655322436553.35

资产总计16550033621.9716812039819.97

流动负债：

短期借款七.18791262916.67710166666.67向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债

应付票据七.1920296777.0033864049.04

应付账款七.202583582797.072634409425.05

预收款项七.21276315428.95296314241.72

合同负债七.22799596449.04674183188.99卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬七.2316900253.6460230735.94

应交税费七.24326115732.78356599305.32

其他应付款七.251635054013.991558094874.89

其中：应付利息应付股利应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债七.26402371855.81517867637.57

其他流动负债七.271997687504.732038043537.99

流动负债合计8849183729.688879773663.18

非流动负债：

保险合同准备金

长期借款七.281709932771.251843635000.00应付债券

其中：优先股永续债

租赁负债七.29288698257.40307226602.53长期应付款长期应付职工薪酬预计负债

递延收益七.3049278652.3950127210.47

递延所得税负债七.166871239.466871239.46

33/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

其他非流动负债

非流动负债合计2054780920.502207860052.46

负债合计10903964650.1811087633715.64

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）七.313268438122.003268438122.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积七.321585120534.241585120534.24

减：库存股七.3331185743.002376300.00

其他综合收益七.34-18072100.00-18072100.00专项储备

盈余公积七.35325359435.98325359435.98一般风险准备

未分配利润七.36720920373.12740766574.83归属于母公司所有者权益（或股东权

5850580622.345899236267.05

益）合计

少数股东权益-204511650.55-174830162.72

所有者权益（或股东权益）合计5646068971.795724406104.33

负债和所有者权益（或股东权益）

16550033621.9716812039819.97

总计

公司负责人：翟美卿主管会计工作负责人：吴光辉会计机构负责人：刘静母公司资产负债表

2025年6月30日

编制单位：深圳香江控股股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年6月30日2024年12月31日

流动资产：

货币资金13202052.4519057722.26交易性金融资产衍生金融资产应收票据

应收账款103481267.79106890759.74应收款项融资预付款项

其他应收款十六.17419823337.107202954002.34

其中：应收利息

应收股利578687790.00578687790.00存货

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产其他流动资产

流动资产合计7536506657.347328902484.34

非流动资产：

34/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资十六.22621729101.862621729101.86其他权益工具投资其他非流动金融资产

投资性房地产236406657.76241718238.34

固定资产1391700.701469199.50在建工程生产性生物资产油气资产使用权资产

无形资产192527.87144220.10

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉

长期待摊费用2778036.753564112.93递延所得税资产其他非流动资产

非流动资产合计2862498024.942868624872.73

资产总计10399004682.2810197527357.07

流动负债：

短期借款315262916.67200166666.67交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款1887735.85预收款项合同负债

应付职工薪酬1019745.437260834.03

应交税费2425988.222814974.28

其他应付款3247516431.413315537371.45

其中：应付利息应付股利持有待售负债

一年内到期的非流动负债132536804.6992618278.34

其他流动负债460969661.46460969661.46

流动负债合计4159731547.884081255522.08

非流动负债：

长期借款221490000.00307460000.00应付债券

其中：优先股永续债租赁负债长期应付款长期应付职工薪酬预计负债

35/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

递延收益递延所得税负债其他非流动负债

非流动负债合计221490000.00307460000.00

负债合计4381221547.884388715522.08

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）3268438122.003268438122.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积1561097476.131561097476.13

减：库存股31185743.002376300.00其他综合收益专项储备

盈余公积384585479.41384585479.41

未分配利润834847799.86597067057.45

所有者权益（或股东权益）合计6017783134.405808811834.99负债和所有者权益（或股东权

10399004682.2810197527357.07

益）总计

公司负责人：翟美卿主管会计工作负责人：吴光辉会计机构负责人：刘静合并利润表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2025年半年度2024年半年度

一、营业总收入736128933.701913248948.44

其中：营业收入七.37736128933.701913248948.44利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本798866967.521966326818.24

其中：营业成本七.37498452810.821540354126.42利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加七.3840972398.45122446285.39

销售费用七.3958785616.1783367241.30

管理费用七.4079575408.04108371776.94研发费用

财务费用七.41121080734.04111787388.19

其中：利息费用120836487.56132022116.25

利息收入2558741.9522317352.61

36/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

加：其他收益七.424581097.476021780.39

投资收益（损失以“－”号填列）七.43-851612.43-443005.96

其中：对联营企业和合营企业的投资收益-851612.43-443005.96以摊余成本计量的金融资产终止确

认收益（损失以“-”号填列）

汇兑收益（损失以“－”号填列）

净敞口套期收益（损失以“-”号填列）

公允价值变动收益（损失以“－”号填列）七.44-109133.80-221372.05

信用减值损失（损失以“-”号填列）七.45-2226476.834153919.69

资产减值损失（损失以“-”号填列）

资产处置收益（损失以“－”号填列）七.4641776334.8239401021.30

三、营业利润（亏损以“－”号填列）-19567824.59-4165526.43

加：营业外收入七.475087499.325050268.87

减：营业外支出七.482911615.101138133.71

四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）-17391940.37-253391.27

减：所得税费用七.4932135749.1726979627.82

五、净利润（净亏损以“－”号填列）-49527689.54-27233019.09

（一）按经营持续性分类

1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）-49527689.54-27233019.09

2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

（二）按所有权归属分类1.归属于母公司股东的净利润（净亏损以“-”-19846201.7142059156.33号填列）

2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列）-29681487.83-69292175.42

六、其他综合收益的税后净额

（一）归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额

1.不能重分类进损益的其他综合收益

（1）重新计量设定受益计划变动额

（2）权益法下不能转损益的其他综合收益

（3）其他权益工具投资公允价值变动

（4）企业自身信用风险公允价值变动

2.将重分类进损益的其他综合收益

（1）权益法下可转损益的其他综合收益

（2）其他债权投资公允价值变动

（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额

（4）其他债权投资信用减值准备

（5）现金流量套期储备

（6）外币财务报表折算差额

（7）其他

（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额-49527689.54-27233019.09

（一）归属于母公司所有者的综合收益总额-19846201.7142059156.33

（二）归属于少数股东的综合收益总额-29681487.83-69292175.42

八、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)-0.00610.0129

（二）稀释每股收益(元/股)-0.00610.0129

37/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0元上期被合并方实现的净利润为：0元。

公司负责人：翟美卿主管会计工作负责人：吴光辉会计机构负责人：刘静母公司利润表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2025年半年度2024年半年度

一、营业收入十六.312141027.8615766135.69

减：营业成本十六.35657996.849212463.22

税金及附加1657509.551751448.43销售费用

管理费用16493893.4015278479.92研发费用

财务费用-20388206.57-9078349.49

其中：利息费用28547418.6330127605.17

利息收入57166261.1849898071.11

加：其他收益210407.71234417.76

投资收益（损失以“－”号填列）十六.4233900000.00

其中：对联营企业和合营企业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填列）

净敞口套期收益（损失以“-”号填列）

公允价值变动收益（损失以“－”号填列）

信用减值损失（损失以“-”号填列）-48836.75-429985.98

资产减值损失（损失以“-”号填列）

资产处置收益（损失以“－”号填列）-3685.152650.45

二、营业利润（亏损以“－”号填列）242777720.45-1590824.16

加：营业外收入56958.13279013.12

减：营业外支出5053936.17

三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）237780742.41-1311811.04

减：所得税费用

四、净利润（净亏损以“－”号填列）237780742.41-1311811.04

（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）237780742.41-1311811.04

（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

五、其他综合收益的税后净额

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

1.重新计量设定受益计划变动额

2.权益法下不能转损益的其他综合收益

3.其他权益工具投资公允价值变动

4.企业自身信用风险公允价值变动

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

38/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

7.其他

六、综合收益总额237780742.41-1311811.04

七、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)不适用不适用

（二）稀释每股收益(元/股)不适用不适用

公司负责人：翟美卿主管会计工作负责人：吴光辉会计机构负责人：刘静合并现金流量表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2025年半年度2024年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金867989124.691045327183.80客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金七.51.(1)159944663.65182186531.08

经营活动现金流入小计1027933788.341227513714.88

购买商品、接受劳务支付的现金574627497.65465406506.43客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金

支付给职工及为职工支付的现金170512317.89160811365.15

支付的各项税费190972819.59284885185.12

支付其他与经营活动有关的现金七.51.(1)102910980.64224871137.11

经营活动现金流出小计1039023615.771135974193.81

经营活动产生的现金流量净额-11089827.4391539521.07

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金取得投资收益收到的现金

处置固定资产、无形资产和其他长期资产

25652145.0010390187.05

收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额

收到其他与投资活动有关的现金七.51.(2)2000000.00134915755.78

投资活动现金流入小计27652145.00145305942.83

39/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

购建固定资产、无形资产和其他长期资产

30086738.8357436190.68

支付的现金投资支付的现金质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的现金七.51.(2)

投资活动现金流出小计30086738.8357436190.68

投资活动产生的现金流量净额-2434593.8387869752.15

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金

取得借款收到的现金391992371.25626500000.00

收到其他与筹资活动有关的现金七.51.(3)19600000.00240000000.00

筹资活动现金流入小计411592371.25866500000.00

偿还债务支付的现金557849700.00582080000.00

分配股利、利润或偿付利息支付的现金73290124.77393755975.66

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润

支付其他与筹资活动有关的现金七.51.(3)84653931.2785063972.72

筹资活动现金流出小计715793756.041060899948.38

筹资活动产生的现金流量净额-304201384.79-194399948.38

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额-317725806.05-14990675.16

加：期初现金及现金等价物余额949612346.121193189268.33

六、期末现金及现金等价物余额631886540.071178198593.17

公司负责人：翟美卿主管会计工作负责人：吴光辉会计机构负责人：刘静母公司现金流量表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2025年半年度2024年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金7804551.807823445.19收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金3705670.403863512.85

经营活动现金流入小计11510222.2011686958.04

购买商品、接受劳务支付的现金432845.66872121.63

支付给职工及为职工支付的现金12520595.7512616296.08

支付的各项税费6189899.889301014.96

支付其他与经营活动有关的现金14810129.4631926754.15

经营活动现金流出小计33953470.7554716186.82

经营活动产生的现金流量净额-22443248.55-43029228.78

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金

取得投资收益收到的现金180000000.00

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回4050.00

40/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额

收到其他与投资活动有关的现金20611193.15239160202.94

投资活动现金流入小计200611193.15239164252.94

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付

238206.92708829.69

的现金投资支付的现金取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的现金120201985.65

投资活动现金流出小计120440192.57708829.69

投资活动产生的现金流量净额80171000.58238455423.25

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金115500000.00120000000.00

收到其他与筹资活动有关的现金117420554.23

筹资活动现金流入小计115500000.00237420554.23

偿还债务支付的现金46470000.0094000000.00

分配股利、利润或偿付利息支付的现金14967997.83329693048.55

支付其他与筹资活动有关的现金112581734.6511865245.13

筹资活动现金流出小计174019732.48435558293.68

筹资活动产生的现金流量净额-58519732.48-198137739.45

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额-791980.45-2711544.98

加：期初现金及现金等价物余额1490884.4011379572.08

六、期末现金及现金等价物余额698903.958668027.10

公司负责人：翟美卿主管会计工作负责人：吴光辉会计机构负责人：刘静

41/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

合并所有者权益变动表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币

2025年半年度

归属于母公司所有者权益其他权一益工具般项目专风少数股东权益所有者权益合计

实收资本(或股本)资本公积减：库存股其他综合收益项盈余公积未分配利润其小计优永险其储他先续准他备股债备

一、上

年期末3268438122.001585120534.242376300.00-18072100.00325359435.98740766574.835899236267.05-174830162.725724406104.33余额

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本

年期初3268438122.001585120534.242376300.00-18072100.00325359435.98740766574.835899236267.05-174830162.725724406104.33余额

三、本期增减变动金

额（减

28809443.00-19846201.71-48655644.71-29681487.83-78337132.54

少以

“－”号填

列）

（一）

综合收-19846201.71-19846201.71-29681487.83-49527689.54益总额

（二）所有者

投入和28809443.00-28809443.00-28809443.00减少资本

1．所有

42/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

者投入的普通股

2．其他

权益工具持有者投入资本

3．股份

支付计入所有者权益的金额

4．其他28809443.00-28809443.00-28809443.00

（三）利润分配

1．提取

盈余公积

2．提取

一般风险准备

3．对所

有者

（或股东）的分配

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本

公积转增资本

（或股本）

2．盈余

公积转增资本

（或股本）

3．盈余

公积弥补亏损

43/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

4．设定

受益计划变动额结转留存收益

5．其他

综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期

提取

2．本期

使用

（六）其他

四、本

期期末3268438122.001585120534.2431185743.00-18072100.00325359435.98720920373.125850580622.34-204511650.555646068971.79余额

2024年半年度

归属于母公司所有者权益其他权益工具一专般

项目减：

项风其少数股东权益所有者权益合计

实收资本(或股本)优永资本公积库存其他综合收益盈余公积未分配利润小计其储险他先续他股股债备准备

一、上年期末余额3268438122.001538905680.70-16369600.00323890917.841203388266.646318253387.181459861.836319713249.01

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额3268438122.001538905680.70-16369600.00323890917.841203388266.646318253387.181459861.836319713249.01

三、本期增减变动

金额（减少以46214853.54-480890943.19-434676089.65-69292175.42-503968265.07“－”号填列）

（一）综合收益总42059156.3342059156.33-69292175.42-27233019.09

44/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

额

（二）所有者投入

46214853.5446214853.5446214853.54

和减少资本

1．所有者投入的

普通股

2．其他权益工具

持有者投入资本

3．股份支付计入

所有者权益的金额

4．其他46214853.5446214853.5446214853.54

（三）利润分配-522950099.52-522950099.52-522950099.52

1．提取盈余公积

2．提取一般风险

准备3．对所有者（或-522950099.52-522950099.52-522950099.52

股东）的分配

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补

亏损

4．设定受益计划

变动额结转留存收益

5．其他综合收益

结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额3268438122.001585120534.24-16369600.00323890917.84722497323.455883577297.53-67832313.595815744983.94

公司负责人：翟美卿主管会计工作负责人：吴光辉会计机构负责人：刘静母公司所有者权益变动表

2025年1—6月

45/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

单位：元币种：人民币

2025年半年度

其他权益工具其他专

项目实收资本(或股

资本公积减：库存股综项盈余公积未分配利润所有者权益合计

本)优永其合储先续他收备股债益

一、上年期末余额3268438122.001561097476.132376300.00384585479.41597067057.455808811834.99

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额3268438122.001561097476.132376300.00384585479.41597067057.455808811834.99三、本期增减变动金额（减少以

28809443.00237780742.41208971299.41“－”号填列）

（一）综合收益总额237780742.41237780742.41

（二）所有者投入和减少资本28809443.00-28809443.00

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他28809443.00-28809443.00

（三）利润分配

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收

益

5．其他综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

46/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

（六）其他

四、本期期末余额3268438122.001561097476.1331185743.00384585479.41834847799.866017783134.40

2024年半年度

其他权益工其具减他专

项目实收资本(或股：综项优永资本公积盈余公积未分配利润所有者权益合计

本)其库合储先续他存收备股债股益

一、上年期末余额3268438122.001514882622.59383116961.271106800493.736273238199.59

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额3268438122.001514882622.59383116961.271106800493.736273238199.59三、本期增减变动金额（减少以

46214853.54-524261910.56-478047057.02“－”号填列）

（一）综合收益总额-1311811.04-1311811.04

（二）所有者投入和减少资本46214853.5446214853.54

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他46214853.5446214853.54

（三）利润分配-522950099.52-522950099.52

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的分配-522950099.52-522950099.52

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收

益

5．其他综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

47/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额3268438122.001561097476.13383116961.27582538583.175795191142.57

公司负责人：翟美卿主管会计工作负责人：吴光辉会计机构负责人：刘静

48/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

三、公司基本情况

1、公司概况

√适用□不适用

深圳香江控股股份有限公司(以下简称“本公司”)是经山东临沂地区体制改革委员会临体改

[1993]第28号文批准，于1994年1月30日注册成立的股份有限公司。本公司的注册地在广东省深圳市，总部位于广东省广州市。

本公司及其子公司(以下简称“本集团”)主要的经营业务有商品房、商铺及写字楼销售、商贸流通运营及其他业务。

本公司的合并及母公司财务报表于2025年8月27日已经本公司董事会批准。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本集团财务报表以持续经营为编制基础。

本集团执行财政部颁布的企业会计准则及相关规定。此外，本集团还按照《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号—财务报告的一般规定(2023年修订)》披露有关财务信息。

2、持续经营

√适用□不适用

本集团对自2025年6月30日起12个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产生重大怀疑的事项和情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。

记账基础和计价原则

本集团会计核算以权责发生制为记账基础。除某些金融工具以公允价值计量外，本财务报表以历史成本作为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。

在历史成本计量下，资产按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额或者所付出的对价的公允价值计量。负债按照因承担现时义务而实际收到的款项或者资产的金额，或者承担现时义务的合同金额，或者按照日常活动中为偿还负债预期需要支付的现金或者现金等价物的金额计量。

公允价值是市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。无论公允价值是可观察到的还是采用估值技术估计的，在本财务报表中计量或披露的公允价值均在此基础上予以确定。

以公允价值计量非金融资产时，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。

对于以交易价格作为初始确认时的公允价值，且在公允价值后续计量中使用了涉及不可观察输入值的估值技术的金融资产，在估值过程中校正该估值技术，以使估值技术确定的初始确认结果与交易价格相等。

公允价值计量基于公允价值的输入值的可观察程度以及该等输入值对公允价值计量整体的重要性，被划分为三个层次：

第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。

第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。

第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

□适用√不适用

1、遵循企业会计准则的声明

本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。

49/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

2、会计期间

本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

√适用□不适用营业周期是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司从事房地产开发经营的子公司，其营业周期超过12个月，该等子公司以营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。

4、记账本位币

本公司的记账本位币为人民币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

√适用□不适用项目重要性标准

重要的合营企业或联营企业单项长期股权投资金额超过总资产金额的2%且金额

超过人民币50000.00万元

重要的非全资子公司单项少数股东权益金额超过净资产金额的2%且金额

超过人民币20000.00万元

重要的在建工程单项在建工程账面价值超过总资产金额的1%或者超

过在建工程合计金额的50%

账龄超过1年或逾期的重要应付账款单项金额超过应付账款总额的1%且金额超过人民币

3000.00万元

账龄超过1年的重要合同负债单项金额超过合同负债总额的1%且金额超过人民币

5000.00万元

重要的预收售楼款单项金额超过合同负债总额的1%且金额超过人民币

3000.00万元

账龄超过1年或逾期的重要其他应付款单项金额超过其他应付款总额的1%且金额超过人民

币3000.00万元

重要的投资活动有关的现金单项金额超过总资产金额的1%且金额超过人民币

20000.00万元

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用□不适用企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。

1、同一控制下的企业合并

参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。

在企业合并中取得的资产和负债，按合并日其在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价的账面价值的差额，调整资本公积中的股本溢价，股本溢价不足冲减的则调整留存收益。

为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。

2、非同一控制下的企业合并及商誉

参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制，为非同一控制下的企业合并。

合并成本指购买方为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债和发行的权益性

工具的公允价值。购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。

购买方在合并中所取得的被购买方符合确认条件的可辨认资产、负债及或有负债在购买日以公允价值计量。

50/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，作为一项资产确认为商誉并按成本进行初始计量。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，计入当期损益。因企业合并形成的商誉在合并财务报表中单独列报，并按照成本扣除累计减值准备后的金额计量。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

√适用□不适用

合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本集团将进行重新评估。

子公司的合并起始于本集团获得对该子公司的控制权时，终止于本集团丧失对该子公司的控制权时。

对于本集团处置的子公司，处置日(丧失控制权的日期)前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。

对于通过非同一控制下的企业合并取得的子公司，其自购买日(取得控制权的日期)起的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。

对于通过同一控制下的企业合并取得的子公司，无论该项企业合并发生在报告期的任一时点，视同该子公司同受最终控制方控制之日起纳入本集团的合并范围，其自报告期最早期间期初或同受最终控制方控制之日起的经营成果和现金流量已适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。

子公司采用的主要会计政策和会计期间按照本公司统一规定的会计政策和会计期间厘定。本公司与子公司及子公司相互之间发生的内部交易对合并财务报表的影响于合并时抵销。

子公司所有者权益中不属于母公司的份额作为少数股东权益，在合并资产负债表中股东权益项目下以“少数股东权益”项目列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。

少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。

对于购买子公司少数股权或因处置部分股权投资但没有丧失对该子公司控制权的交易，作为权益性交易核算，调整归属于母公司所有者权益和少数股东权益的账面价值以反映其在子公司中相关权益的变化。少数股东权益的调整额与支付/收到对价的公允价值之间的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

√适用□不适用

合营安排分为共同经营和合营企业，该分类通过考虑该安排的结构、法律形式以及合同条款等因素根据合营方在合营安排中享有的权利和承担的义务确定。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

本集团对合营企业的投资采用权益法核算，具体参见附注“五、13.3.2.按权益法核算的长期股权投资”。

本集团根据共同经营的安排确认本集团单独所持有的资产以及按本集团份额确认共同持有的资产；确认本集团单独所承担的负债以及按本集团份额确认共同承担的负债；确认出售本集团享有的共同经营产出份额所产生的收入；按本集团份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认本集

团单独所发生的费用，以及按本集团份额确认共同经营发生的费用。本集团按照适用于特定资产、负债、收入和费用的规定核算确认的与共同经营相关的资产、负债、收入和费用。

9、现金及现金等价物的确定标准现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指本集团持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

51/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

10、金融工具

√适用□不适用本集团在成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

对于以常规方式购买或出售金融资产的，在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负债，或者在交易日终止确认已出售的资产。

金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。当本集团按照《企业会计准则第14号——收入》（以下简称“收入准则”）初始确认未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收账款时，按照收入准则定义的交易价格进行初始计量。

实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入各会计期间的方法。

实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金融资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产或金融负债所有合同条款（如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等）的基础上估计预期现金流量，但不考虑预期信用损失。

金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额，再扣除累计计提的损失准备（仅适用于金融资产）。

1、金融资产的分类、确认与计量

初始确认后，本集团对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。

金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的

利息的支付，且本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则本集团将该金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产。此类金融资产主要包括货币资金、应收账款和其他应收款等。

金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的

利息的支付，且本集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标的，则该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。此类金融资产自取得起期限在一年以上的，列示为其他债权投资，自资产负债表日起一年内（含一年）到期的，列示于一年内到期的非流动资产；取得时分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收账款与应收票据，列示于应收款项融资，其余取得时期限在一年内（含一年）项目列示于其他流动资产。

初始确认时，本集团可以单项金融资产为基础，不可撤销地将非同一控制下的企业合并中确认的或有对价以外的非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。此类金融资产作为其他权益工具投资列示。

金融资产满足下列条件之一的，表明本集团持有该金融资产的目的是交易性的：

*取得相关金融资产的目的，主要是为了近期出售。

*相关金融资产在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获利模式。

*相关金融资产属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外。

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括分类为以公允价值计量且其变动计入当

期损益的金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：

*不符合分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产条件的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

*在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本集团可以将金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产列示于交易性金融资产。自资产负债表日起超过一年到期（或无固定期限）且预期持有超过一年的，列示于其他非流动金融资产。

1.1以摊余成本计量的金融资产

52/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

以摊余成本计量的金融资产采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，发生减值或终止确认产生的利得或损失，计入当期损益。

本集团对以摊余成本计量的金融资产按照实际利率法确认利息收入。除下列情况外，本集团根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入：

*对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本集团自初始确认起，按照该金融资产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。

*对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，本集团在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金融工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，并且这一改善可与应用上述规定之后发生的某一事件相联系，本集团转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利息收入。

1.2以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产

分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产相关的减值损失或利得、采用实

际利率法计算的利息收入计入当期损益，除此以外该金融资产的公允价值变动均计入其他综合收益。

该金融资产计入各期损益的金额与视同其一直按摊余成本计量而计入各期损益的金额相等。该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的公允价值变动在

其他综合收益中进行确认，该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。本集团持有该等非交易性权益工具投资期间，在本集团收取股利的权利已经确立，与股利相关的经济利益很可能流入本集团，且股利的金额能够可靠计量时，确认股利收入并计入当期损益。

1.3以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。

2、金融工具减值

本集团对以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金

融资产、租赁应收款以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失准备。

本集团对由收入准则规范的交易形成的全部应收账款，以及由《企业会计准则第21号——租赁》规范的交易形成的租赁应收款，按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。

对于其他金融工具，除购买或源生的已发生信用减值的金融资产外，本集团在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。若该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本集团按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；若该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本集团按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。信用损失准备的增加或转回金额，除分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，作为减值损失或利得计入当期损益。对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，本集团在其他综合收益中确认其信用损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。

本集团在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，本集团在当期资产负债表日按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。

2.1信用风险显著增加

本集团利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

对于财务担保合同，本集团在应用金融工具减值规定时，将本集团成为做出不可撤销承诺的一方之日作为初始确认日。

本集团在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：

(1)信用风险变化所导致的内部价格指标是否发生显著变化。

(2)若现有金融工具在资产负债表日作为新金融工具源生或发行，该金融工具的利率或其他条

款是否发生显著变化（如更严格的合同条款、增加抵押品或担保物或者更高的收益率等）。

(3)同一金融工具或具有相同预计存续期的类似金融工具的信用风险的外部市场指标是否发生显著变化。这些指标包括：信用利差、针对借款人的信用违约互换价格、金融资产的公允价值小于

53/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告其摊余成本的时间长短和程度、与借款人相关的其他市场信息（如借款人的债务工具或权益工具的价格变动）。

(4)金融工具外部信用评级实际或预期是否发生显著变化。

(5)对债务人实际或预期的内部信用评级是否下调。

(6)预期将导致债务人履行其偿债义务的能力发生显著变化的业务、财务或经济状况是否发生不利变化。

(7)债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化。

(8)同一债务人发行的其他金融工具的信用风险是否显著增加。

(9)债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化。

(10)作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化。这些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率。

(11)预期将降低借款人按合同约定期限还款的经济动机是否发生显著变化。

(12)借款合同的预期是否发生变更，包括预计违反合同的行为可能导致的合同义务的免除或修订、给予免息期、利率跳升、要求追加抵押品或担保或者对金融工具的合同框架做出其他变更。

(13)债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化。

(14)本集团对金融工具信用管理方法是否发生变化。

无论经上述评估后信用风险是否显著增加，当金融工具合同付款已逾期超过（含）30日，则表明该金融工具的信用风险已经显著增加。

于资产负债表日，若本集团判断金融工具只具有较低的信用风险，则本集团假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一定降低借款人履行其合同现金义务，则该金融工具被视为具有较低的信用风险。

2.2已发生信用减值的金融资产

当本集团预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：

(1)发行方或债务人发生重大财务困难；

(2)债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；

(3)债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步；

(4)债务人很可能破产或进行其他财务重组；

(5)发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；

(6)以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。

基于本集团内部信用风险管理，当内部建议的或外部获取的信息中表明金融工具债务人不能全额偿付包括本集团在内的债权人（不考虑本集团取得的任何担保），则本集团认为发生违约事件。

无论上述评估结果如何，若金融工具合同付款已发生逾期超过（含）90日，则本集团推定该金融工具已发生违约。

2.3预期信用损失的确定

本集团按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：

*对于金融资产和租赁应收款，信用损失为本集团应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之差额的现值。

*对于财务担保合同（具体会计政策参见附注五、10.4.1.2），信用损失为本集团就该合同持有

人发生的信用损失向其做出赔付的预计付款额，减去本集团预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差额的现值。

*对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信用损失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差额。

本集团计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而确定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成本或努力即可

获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。

2.4减记金融资产

当本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。

54/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

3、金融资产的转移

满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量的合同权利终止；

(2)该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；(3)该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。

若本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬，且保留了对该金融资产控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认该被转移金融资产，并相应确认相关负债。本集团按照下列方式对相关负债进行计量：

*被转移金融资产以摊余成本计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资产的账面价值减去本集团保留的权利（如果本集团因金融资产转移保留了相关权利）的摊余成本并加上本集

团承担的义务（如果本集团因金融资产转移承担了相关义务）的摊余成本，相关负债不指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

*被转移金融资产以公允价值计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资产的账面价值减去本集团保留的权利（如果本集团因金融资产转移保留了相关权利）的公允价值并加上本集

团承担的义务（如果本集团因金融资产转移承担了相关义务）的公允价值，该权利和义务的公允价值为按独立基础计量时的公允价值。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产在终止确认日的账面价值及因转移金融资产而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和的差额计入当期损益。若本集团转移的金融资产是指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值在终止确认部分和继续确认部分之间按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将终止确认部分收到的对价和原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和与终止确认部分在终止确认日的账面价值之差额计入当期损益。若本集团转移的金融资产是指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

金融资产整体转移未满足终止确认条件的，本集团继续确认所转移的金融资产整体，并将收到的对价确认为金融负债。

4、金融负债和权益工具的分类

本集团根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权益工具。

4.1金融负债的分类、确认及计量

金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。本集团的金融负债全部为其他金融负债。

4.1.1其他金融负债

除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务担保

合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。

本集团与交易对手方修改或重新议定合同，未导致按摊余成本进行后续计量的金融负债终止确认，但导致合同现金流量发生变化的，本集团重新计算该金融负债的账面价值，并将相关利得或损失计入当期损益。重新计算的该金融负债的账面价值，本集团根据将重新议定或修改的合同现金流量按金融负债的原实际利率折现的现值确定。对于修改或重新议定合同所产生的所有成本或费用，本集团调整修改后的金融负债的账面价值，并在修改后金融负债的剩余期限内进行摊销。

4.1.2财务担保合同

财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，要求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。对于不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或者因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形

成的金融负债的财务担保合同，在初始确认后按照损失准备金额以及初始确认金额扣除依据收入准则相关规定所确定的累计摊销额后的余额孰高进行计量

4.2金融负债的终止确认

55/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本集团(借入方)与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，本集团终止确认原金融负债，并同时确认新金融负债。金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价(包括转出的非现金资产或承担的新金融负债)之间的差额，计入当期损益。

4.3权益工具

权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本集团发行(含再融资)、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本集团不确认权益工具的公允价值变动。

与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。

本集团对权益工具持有方的分配作为利润分配处理，发放的股票股利不影响股东权益总额。

5、金融资产和金融负债的抵销

当本集团具有抵销已确认金融资产和金融负债金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的，同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。

11、应收账款

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用本集团以共同信用风险特征为依据将应收款项分为3个组别。本集团采用的共同信用风险特征包括：金融工具类型、债务人与本集团的关系、款项的性质、初始确认日期、账龄等。

按信用风险特征组合计提信用损失准备的计提方法（账龄分析法、余额百分比法、其他方法）

组合一本组合主要包括应收关联方的款项、应收政府部门及合作方的款项，此类款项发生信用损失的可能性极小，按该等组合余额的0至0.1%计提信用损失准备。

组合二本组合主要包括应收押金和保证金，为日常经营产生的租赁押金和履约保证金，此类款项发生信用损失的可能性较小。对于本组合，按该等组合余额的1%计提信用损失准备。

组合三本组合为除组合一和组合二之外的应收款项。

对于本组合，本集团结合历史经验、债务人到期还款能力以及未来现金流量情况等，采用账龄分析法计提信用损失准备。

组合一、二中，采用余额百分比法计提信用损失准备的

组合名称应收账款计提比例(%)其他应收款计提比例(%)

组合一0-0.10-0.1组合二11

组合三中，采用账龄分析法计提信用损失准备的：

账龄应收账款计提比例(%)其他应收款计提比例(%)

5年以内66

5年以上100100

基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用

本集团以应收款项的账龄作为信用风险特征，采用减值矩阵确定其信用损失。账龄自其初始确认日起算。修改应收款项的条款和条件但不导致应收款项终止确认的，账龄连续计算。

按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

√适用□不适用

本集团对于已发生减值的应收款项，单项评估确定其信用损失。

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12、存货

√适用□不适用

存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法

√适用□不适用

1、存货的分类

本集团的存货主要包括原材料、低值易耗品、开发成本、开发产品(包括意图出售而暂时出租的

开发产品)、拟开发土地及土地一级开发成本等。存货按成本进行初始计量，存货成本包括采购成本、加工成本和其他使存货达到目前场所和状态所发生的支出。开发产品的成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。拟开发土地为本集团购入计划用于房地产开发的土地使用权，开始对土地使用权进行开发时，转入“开发成本”项目。土地一级开发成本为本集团与其他方合作进行一级土地开发项目而形成的开发成本，列报于“开发成本”项目。

2、发出存货的计价方法

原材料发出时，采用加权平均法确定其实际成本；其余存货发出时，采用个别计价法计价。

3、存货的盘存制度

存货盘存制度为永续盘存制。

4、低值易耗品的摊销方法

低值易耗品按照一次转销法进行摊销。

存货跌价准备的确认标准和计提方法

√适用□不适用

资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。

存货按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取存货跌价准备。

计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。

13、长期股权投资

√适用□不适用

1、共同控制、重大影响的判断标准

控制是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响是指对被投资方的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位实施控制或施加重大影响时，已考虑投资方和其他方持有的被投资单位当期可转换公司债券、当期可执行认股权证等潜在表决权因素。

2、初始投资成本的确定

对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。

合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。

57/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

除企业合并形成的长期股权投资外其他方式取得的长期股权投资，按成本进行初始计量。对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成本为按照《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》(以下简称“第22号金融工具准则”)确定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。

3、后续计量及损益确认方法

3.1按成本法核算的长期股权投资

母公司财务报表采用成本法核算对子公司的长期股权投资。子公司是指本集团能够对其实施控制的被投资主体。

采用成本法核算的长期股权投资按初始投资成本计量。追加或收回投资调整长期股权投资的成本。当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。

3.2按权益法核算的长期股权投资

本集团对联营企业和合营企业的投资采用权益法核算。联营企业是指本集团能够对其施加重大影响的被投资单位，合营企业是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本集团与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本集团的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。

在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本集团对被投资单位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本集团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

4、长期股权投资处置

处置长期股权投资时，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。

14、投资性房地产

(1).如果采用成本计量模式的折旧或摊销方法

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。

投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。

本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用权一致的政策进行折旧或摊销。投资性房地产的折旧方法、折旧年限、估计残值率和年折旧率如下：

类别折旧方法折旧年限(年)残值率(%)年折旧率(%)

房屋及建筑物年限平均法20-600-51.58-5.00

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。

投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

58/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

15、固定资产

(1).确认条件

√适用□不适用

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。

与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。

固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。

预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本集团目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。

当固定资产处置时或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

本集团至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计估计变更处理。

(2).折旧方法

√适用□不适用

类别折旧方法折旧年限（年）残值率年折旧率

房屋及建筑物年限平均法20～600～5%1.58%～5.00%

通用设备年限平均法3～55%19.00%～31.67%

运输工具年限平均法3～105%9.50%～31.67%

电子设备及其他设备年限平均法3～55%19.00%～31.67%

16、在建工程

√适用□不适用

在建工程按实际成本计量，实际成本包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程不计提折旧。

在建工程在达到预定可使用状态后结转为固定资产。在建工程结转为固定资产的标准和时点如下：

类别结转为固定资产的标准结转为固定资产的时点房屋及建筑物达到预定可使用状态竣工验收完成日

17、借款费用

√适用□不适用

可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。其余借款费用在发生当期确认为费用。

专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的

资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。

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18、无形资产

(1).使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

√适用□不适用

无形资产包括本集团固定资产或拟开发自用固定资产占用的土地使用权、软件等。

无形资产按成本进行初始计量。使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的无形资产不予摊销。

各类无形资产的摊销方法、使用寿命和残值率如下：

类别摊销方法使用寿命(年)及确定依据残值率(%)

土地使用权直线法40-50，法定使用权证年限0

软件直线法3-10，合同约定使用年限0年末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，必要时进行调整。

(2).研发支出的归集范围及相关会计处理方法

□适用√不适用

19、长期资产减值

√适用□不适用

本集团在每一个资产负债表日检查长期股权投资、采用成本法计量的投资性房地产、固定资产、

在建工程、使用权资产及使用寿命确定的无形资产是否存在可能发生减值的迹象。如果该等资产存在减值迹象，则估计其可收回金额。使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。

估计资产的可收回金额以单项资产为基础，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，则以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。可收回金额为资产或者资产组的公允价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现值两者之中的较高者。

如果资产的可收回金额低于其账面价值，按其差额计提资产减值准备，并计入当期损益。

上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

20、长期待摊费用

√适用□不适用长期待摊费用主要为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的租入固定资

产改良支出和林地承包费，其中租入固定资产改良支出在预计受益期3-20年分期平均摊销，林地承包费在预计受益期70年分期平均摊销。

21、合同负债

√适用□不适用合同负债是指已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。

22、职工薪酬

(1).短期薪酬的会计处理方法

√适用□不适用

本集团在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。本集团发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本。职工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。

本集团为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，以及本集团按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本集团提供服务的会计期间，根据规定的

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计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，确认相应负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(2).离职后福利的会计处理方法

√适用□不适用离职后福利全部为设定提存计划。

本集团在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(3).辞退福利的会计处理方法

√适用□不适用

本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

(4).其他长期职工福利的会计处理方法

□适用√不适用

23、预计负债

√适用□不适用

当与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务，且履行该义务很可能导致经济利益流出，以及该义务的金额能够可靠地计量，则确认为预计负债。

在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。如果货币时间价值影响重大，则以预计未来现金流出折现后的金额确定最佳估计数。

如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

24、股份支付

√适用□不适用本集团的股份支付是为了获取职工提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的负债的交易。本集团的股份支付为以权益结算的股份支付。

1、以权益结算的股份支付

授予职工的以权益结算的股份支付

对于用以换取职工提供的服务的以权益结算的股份支付，本集团以授予职工权益工具在授予日的公允价值计量。该公允价值的金额在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按直线法计算计入相关成本或费用，相应增加资本公积。

在等待期内每个资产负债表日，本集团根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。上述估计的影响计入当期相关成本或费用，并相应调整资本公积。

2、限制性股票回购义务的会计处理

本集团在收到股份支付计划所授予的激励对象缴纳的限制性股票认购款时，按照收到的认购款确认股本和资本公积，同时就回购义务全额确认一项负债并确认库存股。

3、修改、终止股份支付计划的相关会计处理

本集团对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权益工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加；若修改增加了所授予权益工具的数量，则将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加。权益工具公允价值的增加是指修改前后的权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价值总额或采用了其他不利于职工的方式修改股份支付计划的条款和条件，则仍继续对取得的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本集团取消了部分或全部已授予的权益工具。

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在等待期内，如果取消了授予的权益工具，本集团对取消所授予的权益工具作为加速行权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本集团将其作为授予权益工具的取消处理。

25、收入

(1).按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

√适用□不适用本集团的收入主要来源于商品销售收入和提供劳务收入。

本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时，按照分摊至该项履约义务的交易价格确认收入。履约义务，是指合同中本集团向客户转让可明确区分商品或服务的承诺。交易价格，是指本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，但不包含代第三方收取的款项以及本集团预期将退还给客户的款项。

满足下列条件之一的，属于在某一时间段内履行的履约义务，本集团按照履约进度，在一段时间内确认收入：(1)客户在本集团履约的同时即取得并消耗所带来的经济利益；(2)客户能够控制本集

团履约过程中在建的商品；(3)本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。否则，本集团在客户取得相关商品或服务控制权的时点确认收入。

交易价格，是指本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，但不包含代第三方收取的款项以及本集团预期将退还给客户的款项。在确定交易价格时，本集团考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。

合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。

合同开始日，本集团预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。

本集团向客户预收销售商品或服务款项的，首先将该款项确认为负债，待履行了相关履约义务时再转为收入。当本集团预收款项无需退回，且客户可能会放弃其全部或部分合同权利时，本集团预期将有权获得与客户所放弃的合同权利相关的金额的，按照客户行使合同权利的模式按比例将上述金额确认为收入；否则，本集团只有在客户要求履行剩余履约义务的可能性极低时，才将上述负债的相关余额转为收入。

1.商品销售收入

本集团房地产开发产品在客户取得房地产开发产品控制权时确认收入，具体满足以下条件：

1）房地产开发产品竣工验收合格（取得竣工验收备案表）；

2）签订了不可逆转的销售合同或其他结算通知书；

3）取得了买方付款证明（其中选择银行按揭的，收到首期款并办好按揭手续；不选择银行按揭自行付款的，收到50%以上房款）；

4）办理了交房手续或者根据购房合同约定的条件视同客户接收时。

2.提供劳务收入

本集团提供劳务的收入包括商贸运营收入、物业管理收入等，本集团在提供服务过程中确认收入。

26、合同成本

√适用□不适用

1、取得合同的成本

本集团为取得合同发生的增量成本(即不取得合同就不会发生的成本)预期能够收回的，确认为一项资产，并采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。若该项资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。本集团为取得合同发生的其他支出，在发生时计入当期损益，明确由客户承担的除外。

2、履行合同的成本

本集团为履行合同发生的成本，不属于除收入准则外的其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，确认为一项资产：(1)该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关；(2)该成本增加了

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本集团未来用于履行履约义务的资源；(3)该成本预期能够收回。上述资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

3、与合同成本有关的资产的减值损失

在确定与合同成本有关的资产的减值损失时，首先对按照其他相关企业会计准则确认的、与合同有关的其他资产确定减值损失；对于与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：(1)本集团因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；(2)为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

与合同成本相关的资产计提减值准备后，如果以前期间减值的因素发生变化，使得上述两项差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

27、政府补助

√适用□不适用政府补助是指本集团从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产。政府补助在能够满足政府补助所附条件且能够收到时予以确认。

政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

1、与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

本集团的政府补助中的人防工程补助和产业投资扶持款，由于该等政府补助会形成长期资产，该等政府补助为与资产相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产的使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益。

2、与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

本集团的政府补助中的项目补贴和奖励等，由于该等补贴和奖励不会形成长期资产，该等政府补助为与收益相关的政府补助。

与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益；用于补偿已经发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益。

与本集团日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与本集团日常活动无关的政府补助，计入营业外收入。

28、递延所得税资产/递延所得税负债

√适用□不适用所得税费用包括当期所得税和递延所得税。

1、当期所得税

资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债(或资产)，以按照税法规定计算的预期应交纳(或返还)的所得税金额计量。

2、递延所得税资产及递延所得税负债

对于某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。

一般情况下所有暂时性差异均确认相关的递延所得税。但对于可抵扣暂时性差异，本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认相关的递延所得税资产。此外，与商誉的初始确认相关的，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产或负债。

对于能够结转以后年度的可抵扣亏损及税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。

本集团确认与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债，除非本集团能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转

63/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告回。对于与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，只有当暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，本集团才确认递延所得税资产。

资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。

除与直接计入其他综合收益或股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入其他

综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。

资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。

3、所得税的抵销

当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本集团当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。

当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本集团递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。

29、租赁

√适用□不适用作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法

√适用□不适用租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。

在合同开始日，本集团评估该合同是否为租赁或者包含租赁。除非合同条款和条件发生变化，本集团不重新评估合同是否为租赁或者包含租赁。

1、租赁的分拆

合同中同时包含一项或多项租赁和非租赁部分的，本集团将各项单独租赁和非租赁部分进行分拆，按照各租赁部分单独价格及非租赁部分的单独价格之和的相对比例分摊合同对价。

2、使用权资产

除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团在租赁期开始日对租赁确认使用权资产。租赁期开始日，是指出租人提供租赁资产使其可供本集团使用的起始日期。使用权资产按照成本进行初始计量。

该成本包括：

*租赁负债的初始计量金额；

*在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；

*本集团发生的初始直接费用；

*本集团为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。

本集团参照《企业会计准则第4号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。本集团能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，使用权资产在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

本集团按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定来确定使用权资产是否已发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。

3、租赁负债

除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团在租赁期开始日按照该日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量。在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。

租赁付款额是指本集团向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：*固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；

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*取决于指数或比率的可变租赁付款额；

*本集团合理确定将行使的购买选择权的行权价格；

*租赁期反映出本集团将行使终止租赁选择权的，行使终止租赁选择权需支付的款项；

*根据本集团提供的担保余值预计应支付的款项。

租赁期开始日后，本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本。

在租赁期开始日后，发生下列情形的，本集团重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将差额计入当期损益：

*因租赁期变化或购买选择权的评估结果发生变化的，本集团按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债；

*根据担保余值预计的应付金额或者用于确定租赁付款额的指数或者比率发生变动，本集团按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。

4、短期租赁和低价值资产租赁

本集团对短期租赁及低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债。短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时不超过人民币4万元的租赁。本集团将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。

5、租赁变更

租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：

*该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团重新分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。

租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本集团相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本集团相应调整使用权资产的账面价值。

作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法

√适用□不适用

1、租赁的分拆

合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本集团根据收入准则关于交易价格分摊的规定分摊合同对价，分摊的基础为租赁部分和非租赁部分各自的单独价格。

2、租赁的分类

实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁。融资租赁以外的其他租赁为经营租赁。

本集团作为出租人记录经营租赁业务

在租赁期内各个期间，本集团采用直线法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。本集团发生的与经营租赁有关的初始直接费用于发生时予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。

本集团取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁收款额，在实际发生时计入当期损益。

3、转租赁

本集团作为转租出租人，将原租赁及转租赁合同作为两个合同单独核算。本集团基于原租赁产生的使用权资产，而不是原租赁的标的资产，对转租赁进行分类。

4、租赁变更

经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

30、其他重要的会计政策和会计估计

√适用□不适用

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本集团在运用本附注(五)所描述的会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本集团需要对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本集团管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上作出的。实际的结果可能与本集团的估计存在差异。

本集团对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。

资产负债表日，会计估计中很可能导致未来期间资产、负债账面价值做出重大调整的关键假设和不确定性主要有：

1、存货可变现净值

本集团的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货的可变现净值是指日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。

如果管理层对存货的估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费

进行重新修订，修订后的估计售价低于目前采用的估计售价，或修订后的至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费高于目前采用的估计，本集团需对存货增加计提跌价准备。如果管理层对存货的估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费进行重新修订，修订后的估计售价高于目前采用的估计售价，或修订后的至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费低于目前采用的估计，本集团需对存货转回原已计提跌价准备。

如实际售价、至完工时将要发生的成本、销售费用以及相关税费高于或低于管理层的估计，则本集团于相应的会计期间将相关影响在利润表中予以确认。

2、递延所得税资产

对于以前年度未弥补的可抵扣税务亏损和可抵扣暂时性差异，基于将来很可能有足够的应纳税所得额用于抵扣部分可抵扣税务亏损和可抵扣暂时性差异，本集团对此部分可利用的可抵扣税务亏损和可抵扣暂时性差异确认了递延所得税资产。递延所得税资产的确认需要运用判断和估计，如重新估计结果与现有估计存在差异，该差异将会影响估计改变期间的递延所得税资产的账面价值和当期损益。

3、土地增值税

按照中国相关税法规定，本集团需缴纳土地增值税。于资产负债表日，地方税务机关尚未对部分开发项目土地增值税应纳税额出具清算审核意见书。本集团依据土地增值税暂行条例及其实施细则的规定，按照销售房地产的计税收入以及可扣除的土地成本、房地产开发成本、利息费用、开发费用等计算应纳土地增值税额并入账。如果地方税务机关审核确认的土地增值税额与原入账金额不一致，该差异将计入完成土地增值税清算的会计期间。

31、重要会计政策和会计估计的变更

(1).重要会计政策变更

□适用√不适用

(2).重要会计估计变更

□适用√不适用

(3).2025年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表

□适用√不适用

32、其他

□适用√不适用

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六、税项

1、主要税种及税率

主要税种及税率情况

√适用□不适用税种计税依据税率增值税按照销项税额抵扣准予抵扣的进项

税额后的差额确定，销项税额按照销税率：6%、9%、13%征收率：1%、3%、售货物或提供应税劳务的销售额和5%(注1)规定税率计算

城市维护建设税实际缴纳的增值税税额1%、5%、7%

企业所得税应纳税所得额15%、20%或25%

教育费附加及地方实际缴纳的增值税税额3%及2%教育费附加

土地增值税转让房地产所取得的增值额超率累进税率30%-60%(注2)

房产税房产原值一次减除10%至30%后的依照房产余值计算缴纳的，税率为余值或房产租金收入1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%城镇土地使用税实际占用的土地面积本公司及其子公司按照当地人民政府制定的适用税额标准缴纳城镇土地使用税。

注1：根据财政部和国家税务总局2016年3月23日联合发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)，本公司及下属子公司从事的房地产开发经营等业务自2016年5月1日起由缴纳营业税改为缴纳增值税。对于房地产老项目和建筑工程老项目，本公司下属子公司依据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》选择适用简易计税方法按照5%计缴增值税。根据财政部和国家税务总局2023年8月1日联合发布的《关于增值税小规模纳税人减免增值税政策的公告》

(2023年第19号)规定，本集团为增值税小规模纳税人的子公司适用3%征收率的应税销售收入，减

按1%征收率计缴增值税。

注2：本公司及房地产子公司按照各地税务机关规定的预缴比例预缴土地增值税，并按照有关规定按项目实际增值额和规定税率进行清算，对预缴的土地增值税款多退少补。

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明□适用√不适用

2、税收优惠

√适用□不适用

本公司之子公司珠海横琴新区灵动文化传播有限公司位于广东横琴新区，根据中共中央和国务院《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》的规定，珠海横琴新区灵动文化传播有限公司减按15%的税率缴纳企业所得税。

本公司之子公司天津宝坻区香江供热有限公司(兼营供热服务，根据财政部和国家税务总局《关于延续供热企业增值税房产税城镇土地使用税优惠政策的通知》(财税[2019]38号)、《关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》(财税[2021]6号)和《关于延续实施供热企业有关税收政策的公告》(财政部税务总局公告2023年第56号)，自2019年1月1日至2027年供暖期结束，向居民供热取得的采暖费收入免缴增值税，为居民供热所使用的厂房及土地免缴房产税、城镇土地使用税。

本公司之子公司广州香江疗养院有限公司于2024年4月22日取得有效期为5年的《医疗机构执业许可证》，根据财政部和国家税务总局于2023年9月26日颁布的《关于延续实施医疗服务免征增值税等政策的公告》(财政部税务总局公告2023年第68号)规定，广州香江疗养院有限公司提供的医疗服务免缴增值税。

根据财政部和国家税务总局于2023年3月26日颁布的《关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》(财政部税务总局公告2023年第6号)以及2023年8月2日颁布的《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》(财政部税务总局公告2023年第12号)规

67/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告定，本公司之子公司属于小型微利企业的，年应纳税所得额不超过人民币100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；年应纳税所得额超过人民币100万元但不超过人民币300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

根据财政部和国家税务总局于2023年8月1日颁布的《关于增值税小规模纳税人减免增值税政策的公告》(财政部税务总局公告2023年第19号)规定，自2023年8月1日至2027年12月31日，本公司之子公司属于月销售额人民币10万元以下(含本数)的增值税小规模纳税人的，免缴增值税。

3、其他

□适用√不适用

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

库存现金282770.54781897.63

银行存款727351062.351049590260.68

其他货币资金65258260.1671587845.03

合计792892093.051121960003.34

其中：存放在境外的款项总额其他说明

注1：本期期末银行存款中包括诉讼冻结款项人民币95747292.82元(期初数：人民币

100759812.19元)。

注2：本期期末其他货币资金中包括未结清按揭贷款保证金人民币53849401.62元(期初数：人民

币58140948.12元)、农民工工资保证金人民币26078.78元(期初数：人民币25965.15元)、履

约保证金人民币9931179.76元(期初数：人民币11969331.76元)以及电费担保金人民币

1451600.00元(期初数：人民币1451600.00元)。

2、交易性金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产2621957.302731091.10

其中：

其他2621957.302731091.10

合计2621957.302731091.10

其他说明：

□适用√不适用

3、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）34317443.0235335190.90

1年以内34317443.0235335190.90

1至2年13032507.9512992007.94

68/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

2至3年1231014.151180447.56

3至4年1890820.511859582.45

4至5年2009161.072186665.47

5年以上3290779.122986507.17

合计55771725.8256540401.49

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类计提账面计提账面别比例比例金额金额比例价值金额金额比例价值

(%)(%)

(%)(%)按单项计提坏账准备按组合计

提55771725.82100.006439635.9211.5549332089.9056540401.49100.006199740.8310.9750340660.66坏账准备

其中：

组合一组合二组

合55771725.82100.006439635.9211.5549332089.9056540401.49100.006199740.8310.9750340660.66三合

55771725.82/6439635.92/49332089.9056540401.49/6199740.83/50340660.66

计

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：组合三

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

组合三55771725.826439635.9211.55

69/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

合计55771725.826439635.9211.55

按组合计提坏账准备的说明：

√适用□不适用

作为本集团信用风险管理的一部分，本集团基于应收账款账龄采用减值矩阵确定具有相同风险特征组合的应收账款的预期信用损失，账龄信息能反映这类客户于应收账款到期时的偿付能力。

于2025年6月30日，本集团应收账款的信用风险与其整个存续期的预期信用损失情况如下：

单位：人民币元预期平均损失率账龄账面余额信用损失准备账面价值

（%）

1年以内6.0034317442.942059046.5832258396.36

1至2年6.0013032507.95781950.4712250557.48

2至3年6.001231014.1573860.851157153.30

3至4年6.001890820.59113449.241777371.35

4至5年6.002009161.07120549.661888611.41

5年以上100.003290779.123290779.12

合计55771725.826439635.9249332089.90按预期信用损失一般模型计提坏账准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期坏账准备未来12个月预期合计

信用损失(未发生信用损失(已发信用损失

信用减值)生信用减值)

2025年1月1日余额6199740.836199740.83

本期计提413276.09413276.09

本期转回173381.00173381.00

2025年6月30日余额6439635.926439635.92

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

组合三6199740.83413276.09173381.006439635.92

合计6199740.83413276.09173381.006439635.92

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(4).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

70/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

单位：元币种：人民币合同资应收账款和合占应收账款和合同应收账款期末坏账准备期末单位名称产期末同资产期末余资产期末余额合计余额余额

余额额数的比例（%）

客户一13654200.6013654200.6024.48819252.04

客户二11975816.8011975816.8021.47718549.01

客户三838079.46838079.461.5050284.77

客户四792368.10792368.101.4247542.09

客户五639966.00639966.001.1538397.96

合计27900430.9627900430.9650.021674025.86

4、预付款项

(1).预付款项按账龄列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内40906739.5366.1413104029.0644.05

1至2年14370944.8123.2314095819.4947.38

2至3年4024011.136.51275125.320.92

3年以上2550663.524.122275538.207.65

合计61852358.99100.0029750512.07100.00

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

主要为各子公司的预付工程款和材料款，由于工程尚未完工故尚未结算。

(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

单位名称期末余额占预付款项期末余额合计数的比例(%)

供应商一5927630.999.58

供应商二5922645.469.58

供应商三3268800.005.28

供应商四2572773.514.16

供应商五1576200.002.55

合计19268049.9631.15

5、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

其他应收款405131542.69349866228.12

合计405131542.69349866228.12

其他说明：

□适用√不适用

71/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）178231929.95139774373.24

1年以内178231929.95139774373.24

1至2年80320666.5978211980.63

2至3年89046944.8284913806.22

3至4年36811618.8134801248.43

4至5年34834023.6732208577.71

5年以上38404057.2130487358.51

合计457649241.05400397344.74

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

单位往来276203058.04158924847.40

个人往来23563401.9976265672.06

其他157882781.02165206825.28

合计457649241.05400397344.74

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期坏账准备未来12个月预期合计

信用损失(未发信用损失(已发信用损失

生信用减值)生信用减值)

2025年1月1日余额42678237.747852878.8850531116.62

本期计提3395918.463395918.46

本期转回1409336.721409336.72

2025年6月30日余额44664819.487852878.8852517698.36

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额转销或其他期末余额计提收回或转回核销变动

按单项计7852878.887852878.88

72/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

提信用损失准备按信用风险特征组合合计计提信用损

失准备：

组合一113964.6514624.90128589.55

组合二474299.6215006.47489306.09

组合三42089973.473366287.091409336.7244046923.84

合计50531116.623395918.461409336.7252517698.36

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款坏账准备单位名称期末余额期末余额合计款项的性质账龄期末余额

数的比例(%)

深圳市首可投资有限公司19050000.004.16往来款3年以上19050.00

广州市番禺区新造镇东西15000000.003.28保证金4年以上15000.00庄村股份合作经济社

长沙江北投资有限公司13501300.002.95保证金3年以上13501.30

如东县财政局11785041.652.58地块履约保4年以上11785.04证金

鄂州市自然资源和规划局11279775.342.46土地使用权1年以内

11279.78

葛店分局补偿款

合计70616116.9915.43//70616.12

6、存货

(1).存货分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额

存货跌价准备/合存货跌价准备/合项目账面余额同履约成本减值账面价值账面余额同履约成本减值账面价值准备准备房地产开发

项目：

开发成本4790881484.82846287342.473944594142.354596373097.27853551455.703742821641.57

拟开发土地671169052.44671169052.44671169052.44671169052.44

开发产品4948150407.01151048629.374797101777.645037590875.77152294909.044885295966.73非房地产开

发项目：

原材料1754618.441754618.441961996.431961996.43

低值易耗品18049.0618049.0617322.5717322.57

其他37112.7837112.7836600.0036600.00

合计10412010724.55997335971.849414674752.7110307148944.481005846364.749301302579.74

房地产开发成本列示如下：

预计最近开工时预计总投资额

项目名称(实际)竣期末余额期初余额

间(人民币万元)工时间

增城翡翠绿洲项目2018.092026.04141042.47304230281.40269159613.03

73/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

番禺锦绣香江花园2024.122027.02344779.23612825012.45363552797.74

新乡香江城市广场2010.10待确定20828.00157749642.35157749642.35成都置业香江全球家居

2010.01待确定27056.3840244453.9340244453.93

CBD 建材城株洲锦绣香江湖湘文化

2011.072025.0190783.56274568753.45315365622.51

城

成都繁城新都锦绣香江2011.012025.0522138.1039839155.43105424776.79来安香江南京湾全球家

2012.01待确定40743.00253716970.84253716970.84

居城 CBD

长沙高岭国际商贸城2014.05待确定600000.00368258080.14369031268.41

天津香江健康小镇2008.06待确定227386.72657645707.19657133670.22

苏州香江翡翠天辰项目2021.062024.06161034.00349041662.10326639543.47

增城朱村南岗项目2021.03待确定168805.001230555258.431230553173.55

来安悦湖春天2021.06待确定88014.00407707318.94407707318.94

其他18947.8894499188.17100094245.49

合计1951558.344790881484.824596373097.27

拟开发土地列示如下：

土地面积本期变预计开所属子公司期初余额期末余额

(㎡)动额工时间

增城香江房地产有限公司20633.515415998.515415998.51待确定

广州番禺锦江房地产有限公司61280.0064960131.4664960131.46待确定

成都香江家园房地产开发有限公司5700.0012697284.0612697284.06待确定

江苏晶喆置业有限公司32306.00143085385.19143085385.19待确定

天津市森岛置业投资有限公司156197.5259626740.7559626740.75待确定

天津森岛鸿盈置业投资有限公司101139.9332013809.0832013809.08待确定

天津森岛宝地置业投资有限公司194885.1161679233.6261679233.62待确定

广东裕泰地产开发有限公司63455.04291690469.77291690469.77待确定

合计635597.11671169052.44671169052.44

房地产开发产品列示如下：

最近竣项目名称期初金额本期增加本期减少期末金额工时间番禺锦绣香江花园

2023.12430396664.422293824.41428102840.01

合计(注2)增城翡翠绿洲项目

2024.09892453742.781775484.82890678257.96

(注2)

聊城光彩大市场/聊

城香江电商科创中2022.0775506583.2613841420.7461665162.52

心(注2)南昌香江家居建材

2003.124062190.8685258.013976932.85

中心(注2)株洲锦绣香江湖湘

2025.01139782756.8682863636.5131250590.88191395802.49

文化城(注1、2)保定香江好天地商

2009.122221607.3633112.442188494.92

业广场(注2)长春东北亚国际采

2009.0923625921.3423625921.34

购中心 A区、B区恩平锦绣香江花园

2023.1233457109.168021472.0425435637.12

(注2)

连云港锦绣香江2022.1219198048.7419198048.74

成都置业香江全球2011.06113417770.102334974.64111082795.46

74/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

家居CBD建材城一期

(注2)香河香江全球家居

2014.083882606.423882606.42

CBD 项目成都家园香江全球

2014.1058646197.8258646197.82

家居CBD建材城二期成都繁城新都锦绣

2025.0569539504.4966856037.1662254634.4274140907.23

香江(注1、2)

来安香江南京湾2019.1218919598.4818919598.48武汉华中建材家居

2008.0510849845.01251347.8010598497.21

采购中心(注2)来安香江南京湾全

2016.127604576.117604576.11

球家居城 CBD

来安香江南京湾B区

2014.1034048790.2034048790.20

品牌街武汉锦绣香江花园

2021.0892699394.762481027.4990218367.27

(注2)长沙高岭国际商贸

2004.12156886661.05156886661.05

城南方国际金融传媒

2017.12660792793.4110147505.74650645287.67

大厦(注3)香江商业集团华南

2017.0627411165.887878128.7119533037.17

总部(注2)天津锦绣香江健康

2021.121691072469.1468449421.601622623047.54

小镇(注2)

常德香江悦府2020.1232934078.4532934078.45南通香江翡翠观澜

2023.05390692690.49390692690.49

苑

洛阳百年商铺2004.121376541.441376541.44苏州香江翡翠天辰

2024.0646111567.7428061938.6918049629.05

项目(注2)

合计5037590875.77149719673.67239160142.434948150407.01

注1：本年增加系本年新增完工开发产品。

注2：本年减少有部分系结转营业成本。

注3：本年减少有部分系结转至投资性房地产。

(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加金额本期减少金额项目期初余额计期末余额其他转回或转销其他提

开发成本853551455.707264113.23846287342.47

开发产品152294909.047264113.238510392.90151048629.37

合计1005846364.747264113.238510392.907264113.23997335971.84本期转回或转销存货跌价准备的原因

√适用□不适用

开发产品完工销售，存货跌价准备转入销售成本。

(3).存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据

√适用□不适用

75/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

本期资本化的借款费用金额为人民币11944975.33元(上期：人民币8247071.52元)

7、其他流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

合同取得成本32648222.3833262760.55

预缴税费(注)601118548.30600389431.04

合计633766770.68633652191.59

注：系部分子公司预缴的土地增值税及其他税费。

8、长期股权投资

(1).长期股权投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动宣减告其减值发他其计值准放追减综他提准期初备现期末被投资单位加少权益法下确认合权减备余额（账面价值）期金其余额（账面价值）投投的投资损益收益值期初股他资资益变准末余利调动备余额或整额利润

一、合营企业湖南香江红星美凯龙商

22726287.02-831358.1821894928.84

业地产开发有限公司广州锦荣投

资发展有限35946936.55-20254.2535926682.30公司

小计58673223.57-851612.4357821611.14

二、联营企业天津市花千

里房地产开10273425.5010273425.50发有限公司

小计10273425.5010273425.50

合计68946649.07-851612.4368095036.64

(2).长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用

9、其他权益工具投资

(1).其他权益工具投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期初本期增减变动期末本累计计入累计计入其他指定为项目余额追减本期本期其余额期其他综合综合收益的损以公允

76/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

加少计入计入他确收益的利失价值计投投其他其他认得量且其资资综合综合的变动计收益收益股入其他的利的损利综合收得失收益的原入因广州大丰门旅非交易

游景区2933200.002933200.001466800.00性权益开发有工具限公司潼南民生村镇非交易

银行股2540200.002540200.0090200.00性权益份有限工具公司蓬莱民生村镇非交易

银行股4829500.004829500.00170500.00性权益份有限工具公司其他非交易

40000.0040000.0016525000.00性权益

工具

合计10342900.0010342900.0090200.0018162300.00/

10、投资性房地产

投资性房地产计量模式

(1).采用成本计量模式的投资性房地产

单位：元币种：人民币

项目房屋、建筑物

一、账面原值

1.期初余额5317808124.65

2.本期增加金额10147505.74

（1）外购

（2）存货\固定资产\在建工程转入10147505.74

3.本期减少金额22681990.13

（1）处置22681990.13

4.期末余额5305273640.26

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额1495303208.82

2.本期增加金额73905268.72

（1）计提或摊销73905268.72

3.本期减少金额10622190.49

（1）处置10622190.49

4.期末余额1558586287.05

三、减值准备

1.期初余额9678209.94

2.本期增加金额

3、本期减少金额

4.期末余额9678209.94

四、账面价值

77/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

1.期末账面价值3737009143.27

2.期初账面价值3812826705.89

(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目账面价值未办妥产权证书原因

长沙高岭国际商贸城一期66380977.72自持的情况下，未办理产权，不影响出租的效益，A2永久性仓库因此暂未办理

森岛置业康乃馨园区商铺7420611.60持有的情况下未办理产权，不影响出租的效益，因此尚未办理

合计73801589.32

(3).采用成本计量模式的投资性房地产的减值测试情况

□适用√不适用

11、固定资产

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

固定资产546049370.74537042710.17

合计546049370.74537042710.17固定资产

(1).固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币电子设备及其项目房屋及建筑物通用设备运输工具合计他设备

一、账面原值：

1.期初余额812797614.6173393273.6957479583.7255965797.96999636269.98

2.本期增加金额43093383.95262868.85315478.3943671731.19

（1）购置262868.85315478.39578347.24

（2）在建工程转入43093383.9543093383.95

3.本期减少金额32871824.8122592169.824713000.191201548.0761378542.89

（1）处置或报废32871824.8122592169.824713000.191201548.0761378542.89

4.期末余额823019173.7550801103.8753029452.3855079728.28981929458.28

二、累计折旧

1.期初余额290140729.5873065799.9852418480.6346968549.62462593559.81

2.本期增加金额12860241.9249555.86537789.74699040.5814146628.10

（1）计提12860241.9249555.86537789.74699040.5814146628.10

3.本期减少金额12926360.1822418590.104403260.961111889.1340860100.37

（1）处置或报废12926360.1822418590.104403260.961111889.1340860100.37

4.期末余额290074611.3250696765.7448553009.4146555701.07435880087.54

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

78/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

3.本期减少金额

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值532944562.43104338.134476442.978524027.21546049370.74

2.期初账面价值522656885.03327473.715061103.098997248.34537042710.17

(2).未办妥产权证书的固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目账面价值未办妥产权证书的原因

恩平置业办公室569329.64尚待办理

天津森岛置业白玉兰办公楼2443320.11尚待办理

合计3012649.75

(3).固定资产的减值测试情况

□适用√不适用

12、在建工程

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

在建工程77302316.36104546140.77

合计77302316.36104546140.77在建工程

(1).在建工程情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

南昆山项目66592376.8366592376.8393836201.2493836201.24

成都投资服368995.53368995.53368995.53368995.53务中心

大丰门旅游10340944.0010340944.0010340944.0010340944.00中心项目

合计77302316.3677302316.36104546140.77104546140.77

(2).重要在建工程项目本期变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本本其期期工程

中：利项其累计本期息目本期转入固定他投入工程利息资本化累资金预算数期初余额本期增加金额期末余额利息资名资产金额减占预进度计金额来源资本本称少算比化金化

金例(%)额率额

(%)

南500000000.0093836201.2415849559.5443093383.9566592376.8355.4155.416318115.47自有

79/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

昆资金山及银项行借目款

合//

500000000.0093836201.2415849559.5443093383.9566592376.83//6318115.47

计

(3).在建工程的减值测试情况

□适用√不适用

13、使用权资产

(1).使用权资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋建筑物

一、账面原值

1.期初余额481715927.00

2.本期增加金额6990573.51

(1)购置6990573.51

3.本期减少金额25373214.78

(1)处置25373214.78

4.期末余额463333285.73

二、累计折旧

1.期初余额223403218.11

2.本期增加金额27874344.33

(1)计提27874344.33

3.本期减少金额21630120.12

(1)处置21630120.12

4.期末余额229647442.32

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

(1)计提

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值233685843.41

2.期初账面价值258312708.89

(2).使用权资产的减值测试情况

□适用√不适用

14、无形资产

(1).无形资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目土地使用权软件合计

80/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

一、账面原值

1.期初余额100185480.3445058433.87145243914.21

2.本期增加金额180037.88180037.88

(1)购置180037.88180037.88

3.本期减少金额862967.10862967.10

(1)处置862967.10862967.10

4.期末余额99322513.2445238471.75144560984.99

二、累计摊销

1.期初余额31812130.0741420824.0373232954.10

2.本期增加金额1247194.35516143.891763338.24

（1）计提1247194.35516143.891763338.24

3.本期减少金额223495.51223495.51

(1)处置223495.51223495.51

4.期末余额32835828.9141936967.9274772796.83

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值66486684.333301503.8369788188.16

2.期初账面价值68373350.273637609.8472010960.11

本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例0%

(2).无形资产的减值测试情况

□适用√不适用

15、长期待摊费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币其他减少金项目期初余额本期增加金额本期摊销金额期末余额额

装修费54108345.382438229.828985668.8247560906.38

林地承包费84281827.16713909.8283567917.34

其他11920467.47887174.774176871.188630771.06

合计150310640.013325404.5913876449.82139759594.78

16、递延所得税资产/递延所得税负债

(1).未经抵销的递延所得税资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目递延所得税递延所得税可抵扣暂时性差异可抵扣暂时性差异资产资产

资产减值准备63885056.8015971264.2068185170.4417046292.61

81/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

内部交易未实现利润152014368.1638003592.04119324283.9929831071.00

可抵扣亏损176619321.7244154830.43209167519.1252291879.78留待以后年度抵扣的

6955564.001738891.006955564.001738891.00

广告费

应付职工薪酬1119820.08279955.022110168.44527542.11按清算口径计提的土

795834580.56198958645.14789916438.96197479109.74

地增值税租赁产生之可抵扣暂

220152045.2555038011.31238305733.1359576433.28

时性差异

其他16210159.644052539.9116210159.644052539.91

合计1432790916.21358197729.051450175037.72362543759.43

(2).未经抵销的递延所得税负债

□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目应纳税暂时性差递延所得税应纳税暂时性差递延所得税异负债异负债交易性金融资产公允价

1421957.29355489.321531091.12382772.78

值变动

合同取得成本32648222.388162055.6033980880.888495220.22存货账面价值与计税价

46648792.5211662198.1346174981.7611543745.44

值差异租赁产生之应纳税暂时

145827308.6836456827.17160773548.0440193387.01

性差异

其他2810940.01702735.002810940.00702735.00

合计229357220.8857339305.22245271441.8061317860.45

(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额抵销后递延所得抵销后递延所得项目递延所得税资产递延所得税资产税资产或负债余税资产或负债余和负债互抵金额和负债互抵金额额额

递延所得税资产50468065.76307729663.2954446620.99308097138.44

递延所得税负债50468065.766871239.4654446620.996871239.46

(4).未确认递延所得税资产明细

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

可抵扣暂时性差异1708051469.721723117215.74

可抵扣亏损1451606658.351691783533.04

合计3159658128.073414900748.78

(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

√适用□不适用

82/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

单位：元币种：人民币年份期末金额期初金额备注

2025年360971839.36

2026年282944319.51281158585.69

2027年307056809.70319865102.67

2028年389726091.76393439733.36

2029年336572459.03336348271.96

2030年135306978.35

合计1451606658.351691783533.04/

17、所有权或使用权受限资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末期初项目账面账面价值受限受限账面账面价值受限受限余额类型情况余额类型情况货币其他诉讼其他诉讼资金冻结冻结

存款、存款、未结未结清按清按揭贷揭贷款保款保

证金、证金、农民农民

161005552.98172347657.22

工工工工资保资保

证金、证金、履约履约保证保证金及金及电费电费保证保证金等金等存货抵押借款抵押借款

1631280623.151589929584.70

抵押抵押固定抵押借款抵押借款

200377480.57250928595.57

资产抵押抵押无形抵押借款抵押借款

10476923.0911578176.40

资产抵押抵押投资抵押抵押借款借款

性房1298239963.821330310935.60抵押抵押地产应收质押借款质押借款

8218397.1911947867.88

账款质押质押

合计3309598940.80//3367042817.37//

83/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

18、短期借款

(1).短期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

抵押和保证借款791262916.67710166666.67

合计791262916.67710166666.67

短期借款分类的说明：

本期期末保证和抵押借款系以本集团之投资性房地产、无形资产及存货作抵押，并由本公司、本公司之子公司提供担保。

19、应付票据

√适用□不适用

单位：元币种：人民币种类期末余额期初余额

商业承兑汇票20296777.0033864049.04

合计20296777.0033864049.04本期末已到期未支付的应付票据总额为0元。到期未付的原因是无

20、应付账款

(1).应付账款列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应付建筑工程款2445799425.862490881172.11

应付材料款33507252.2236161882.65

应付其他款104276118.99107366370.29

合计2583582797.072634409425.05

(2).账龄超过1年或逾期的重要应付账款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

供应商六48972435.21尚待结算支付的工程款

供应商七37916524.86尚待结算支付的工程款

供应商八37887403.59尚待结算支付的工程款

合计124776363.66/

21、预收款项

(1).预收账款项列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

预收租金26897891.6429273889.82

预收固定资产处置款及其他249417537.31267040351.90

合计276315428.95296314241.72

84/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

22、合同负债

(1).合同负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

售楼款654469147.26548616181.79

其他145127301.78125567007.20

合计799596449.04674183188.99

(2).账龄超过1年的重要合同负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

番禺锦绣香江花园98610054.36未交付，尚未结转天津锦绣香江健康小镇76414000.86未交付，尚未结转合计175024055.22/

(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目变动金额变动原因

增城翡翠绿洲项目170060777.16本期预售

合计170060777.16/

23、应付职工薪酬

(1).应付职工薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬60230735.94113914969.22157245451.5216900253.64

二、离职后福利-设定提

11851868.7611851868.76

存计划

三、辞退福利1414997.611414997.61

合计60230735.94127181835.59170512317.8916900253.64

(2).短期薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、工资、奖金、津贴和

60230735.94101978577.22145497023.0316712290.13

补贴

二、职工福利费2429013.522429013.52

三、社会保险费4975368.274975368.27

其中：医疗保险费4651688.094651688.09

工伤保险费227825.64227825.64

生育保险费95854.5495854.54

四、住房公积金2210131.842194388.8415743.00

五、工会经费和职工教育2285035.752112815.24172220.51

85/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

经费

六、短期带薪缺勤

七、短期利润分享计划

八、其他36842.6236842.62

合计60230735.94113914969.22157245451.5216900253.64

(3).设定提存计划列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险11497087.2311497087.23

2、失业保险费354781.53354781.53

3、企业年金缴费

合计11851868.7611851868.76

24、应交税费

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

增值税32358418.3154017706.67

企业所得税183015417.50198708249.05

城市维护建设税971284.38996624.78

土地增值税97146543.5592065842.70

房产税9075535.017560243.32

城镇土地使用税1647001.651640728.29

其他1901532.381609910.51

合计326115732.78356599305.32

25、其他应付款

(1).项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

其他应付款1635054013.991558094874.89

合计1635054013.991558094874.89

(2).其他应付款按款项性质列示其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

往来款1245986193.101173981865.29

保证金、押金等272165864.22267300507.83

其他116901956.67116812501.77

合计1635054013.991558094874.89账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

86/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

项目期末余额未偿还或结转的原因

南方香江集团有限公司748735226.94支持项目建设暂未要求偿还

广州市盈泰房地产有限公司236769900.00支持项目建设暂未要求偿还

借款人130286468.23借款人未要求偿还

合计1015791595.17/

26、1年内到期的非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年内到期的长期借款365771033.85478254031.81

1年内到期的租赁负债36600821.9639613605.76

合计402371855.81517867637.57

其他说明：

一年内到期的长期借款情况如下：

项目期末余额期初余额

抵押借款13123693.5849165654.73

抵押和保证借款200270079.86260254916.67

抵押和质押借款22000000.0022000000.00

保证、抵押和质押借款130377260.41146833460.41

合计365771033.85478254031.81

注1：本期期末抵押借款系以本集团之投资性房地产、固定资产及无形资产作抵押。

注2：本期期末保证和抵押借款系以本集团之投资性房地产、固定资产、无形资产和存货作抵押，并由本公司、本公司子公司、关联方南方香江集团有限公司及深圳市金海马实业股份有限公司提供担保。

注3：本期期末抵押和质押借款系以本集团之投资性房地产做抵押，本公司之子公司广州市卓升家具有限公司的应收租金权利做质押。

注4：本期期末保证、抵押和质押借款系以本集团之投资性房地产、固定资产和存货作抵押，本公司之子公司深圳市家福特置业有限公司、南昌坤鑫信息科技有限公司及广州锦绣香江房地产有限公

司股权、本公司之子公司的应收租金权利作质押，并由本公司、本公司之子公司提供担保。

27、其他流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

按清算口径计提的土地增值税(注)1432830336.291472448460.51

待转销项税93030849.89104625416.02

其他471826318.55460969661.46

合计1997687504.732038043537.99注：本集团根据国家税务总局国税发[2006]187号《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及其他有关规定按清算口径计提土地增值税。

28、长期借款

(1).长期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

87/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

抵押借款110490000.00107460000.00

抵押和保证借款753942771.25503575000.00

抵押和质押借款71500000.0082500000.00

保证、抵押和质押借款774000000.001150100000.00

合计1709932771.251843635000.00

长期借款分类的说明：

注1：本期期末抵押借款系以本集团之投资性房地产作抵押。

注2：本期期末保证和抵押借款系以本集团之投资性房地产、固定资产、无形资产和存货作抵押，并由本公司、本公司之子公司、关联方南方香江集团有限公司及深圳市金海马实业股份有限公司提供担保。

注3：本期期末抵押和质押借款系以本集团之投资性房地产做抵押，本公司之子公司广州市卓升家具有限公司的应收租金权利做质押。

司股权、本公司之子公司的应收租金权利作质押，并由本公司、本公司之子公司提供担保。

29、租赁负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

租赁付款额463085919.92497663007.29

未确认融资费用-137786840.56-150822799.00

减：一年内到期的租赁负债36600821.9639613605.75

合计288698257.40307226602.54

30、递延收益

递延收益情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项本期增期初余额本期减少期末余额形成原因目加系本公司之子公司长春东北亚置业有限公司以前年度收到的长春市二

道区科学技术局拨款，用于补助长春东北亚的人防工程建设支出的长政

春市二道区科学技术局拨款，以及府

50127210.47848558.0849278652.39本公司之子公司长沙香江商贸物流

补城开发有限公司以前年度收到的长助沙金霞经济开发区管理委员会拨款，用于补助长沙高岭国际商贸城一期的开发建设资金的长沙金霞经济开发区管理委员会拨款。

合/

50127210.47848558.0849278652.39

计

31、股本

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

88/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

本次变动增减（+、一）期初余额发行公积金期末余额送股其他小计新股转股

股份总数3268438122.003268438122.00

32、资本公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

资本溢价（股本溢价）1547211841.381547211841.38

其他资本公积37908692.8637908692.86

合计1585120534.241585120534.24

33、库存股

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

回购库存股2376300.0028809443.0031185743.00

合计2376300.0028809443.0031185743.00

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

本公司于2024年7月2日召开的第十届董事会第十三次会议审议通过了《关于以集中竞价交易方式回购公司股份的议案》，截至2025年6月30日，本公司已实际回购公司股份18833900.00股，交易总金额为人民币31185743.00元。

34、其他综合收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生金额

减：减：前税税前期期计入后后本期计入其他综归

减：归期初所得其他合收益属期末项目所得属余额税前综合当期转于余额税费于发生收益入留存少用母额当期收益数公转入股司损益东

一、不能重分

类进损益的其-18072100.00-18072100.00他综合收益

其中：重新计量设定受益计划变动额其他权益工

具投资公允价-18072100.00-18072100.00值变动其他综合收益

-18072100.00-18072100.00合计

89/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

35、盈余公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积325359435.98325359435.98

合计325359435.98325359435.98

36、未分配利润

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期上年度

调整前上期末未分配利润740766574.831203388266.64

调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）调整后期初未分配利润740766574.831203388266.64

加：本期归属于母公司所有者的净利润-19846201.7161796925.85

减：提取法定盈余公积1468518.14提取任意盈余公积提取一般风险准备

应付普通股股利-522950099.52转作股本的普通股股利

期末未分配利润720920373.12740766574.83

调整期初未分配利润明细：

1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润0元。

2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润0元。

3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润0元。

4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润0元。

5、其他调整合计影响期初未分配利润0元。

37、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务736128933.70498452810.821913248948.441540354126.42

合计736128933.70498452810.821913248948.441540354126.42

(2).营业收入、营业成本的分解信息

□适用√不适用其他说明

√适用□不适用本期发生额上期发生额行业名称收入成本收入成本

商品房、商铺

232318085.18220755252.891277641291.561189494692.85

及写字楼销售

90/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

商贸流通运营388743585.62179754404.61476465728.30218218303.54

其他115067262.9097943153.32159141928.58132641130.03

合计736128933.70498452810.821913248948.441540354126.42

38、税金及附加

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

城市维护建设税2918991.694956243.53

教育费附加2106853.553538799.05

房产税22628880.7324808893.31

土地增值税4995980.0479639687.24

城镇土地使用税7582011.898194486.17

其他739680.551308176.09

合计40972398.45122446285.39

39、销售费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

职工薪酬24546588.5828405152.44

广告宣传费用17148615.3925911938.71

其他17090412.2029050150.15

合计58785616.1783367241.30

40、管理费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

职工薪酬39378320.4850365938.28

办公事务费用6983056.799342628.77

业务招待费用4782772.946030106.18

财产保险费用及折旧15801011.7016098481.53

其他12630246.1326534622.18

合计79575408.04108371776.94

41、财务费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

利息支出132781462.89140269187.77

减﹕已资本化的利息费用-11944975.33-8247071.52

减﹕利息收入-2558741.95-22317352.61

其他2802988.432082624.55

合计121080734.04111787388.19

91/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

42、其他收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币按性质分类本期发生额上期发生额

政府补助3984618.455612086.03

其他596479.02409694.36

合计4581097.476021780.39

43、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益-851612.43-443005.96

合计-851612.43-443005.96

44、公允价值变动收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

交易性金融资产-109133.80-221372.05

合计-109133.80-221372.05

45、信用减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

应收款项坏账损失-2226476.834153919.69

合计-2226476.834153919.69

46、资产处置收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

长期资产处置利得41776334.8239401021.30

合计41776334.8239401021.30

其他说明：

□适用√不适用

47、营业外收入

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性项目本期发生额上期发生额损益的金额

非流动资产处置利得合计2465.20180197.982465.20

其中：固定资产处置利得2465.20180197.982465.20无形资产处置利得

违约金收入792501.781406092.78792501.78

92/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

罚款收入22505.1222100.6122505.12

其他4270027.223441877.504270027.22

合计5087499.325050268.875087499.32

48、营业外支出

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性项目本期发生额上期发生额损益的金额

非流动资产处置损失合计34005.18120257.7734005.18

其中：固定资产处置损失34005.18120257.7734005.18无形资产处置损失

罚没支出81390.0010624.3981390.00

滞纳金、违约赔偿金446492.59247535.41446492.59

其他2349727.33759716.142349727.33

合计2911615.101138133.712911615.10

49、所得税费用

(1).所得税费用表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用29077696.1950316830.00

递延所得税费用367475.15-9705415.21

以前年度所得税调整2690577.83-13631786.97

合计32135749.1726979627.82

(2).会计利润与所得税费用调整过程

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额

利润总额-17391940.37

按法定/适用税率计算的所得税费用-4347985.09

子公司适用不同税率的影响814357.45

调整以前期间所得税的影响2690577.83非应税收入的影响

不可抵扣的成本、费用和损失的影响15012807.18

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-15860752.64

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响33826744.59

所得税费用32135749.17

其他说明：

□适用√不适用

50、其他综合收益

√适用□不适用

详见附注七、34

93/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

51、现金流量表项目

(1).与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

利息收入及其他手续费收入2558741.9522317352.61

政府补助及其他补贴3136060.375164709.15

罚款、违约金收入770000.001428193.39

履约保证金减少2038152.005025579.27

未结清按揭贷款保证金减少4291546.502711153.53

诉讼冻结款项减少5012519.37

收回暂付经营性款项129051388.94132140097.21

其他13086254.5213399445.92

合计159944663.65182186531.08支付的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

管理费用支付的现金25079810.9734402687.94

销售费用支付的现金35797921.5047428914.01

暂付经营性往来款31513593.6779431553.34

手续费等2661624.502082624.55

诉讼冻结款项增加49710031.42

其他7858030.0011815325.85

合计102910980.64224871137.11

(2).与投资活动有关的现金收到的其他与投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

业绩补偿款及利息134915755.78

其他2000000.00

合计2000000.00134915755.78支付的其他与投资活动有关的现金

□适用√不适用

(3).与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

收回质押保证金240000000.00

其他19600000.00

合计19600000.00240000000.00

94/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

支付的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

回购库存股28824421.17

财务顾问及贷款手续费等17860000.0018803800.00

支付租赁款37969510.1047085418.16

其他19174754.56

合计84653931.2785063972.72筹资活动产生的各项负债变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加本期减少项目期初余额期末余额现金变动非现金变动现金变动非现金变动短期

710166666.67289000000.004617208.34212520958.34791262916.67

借款长期借款

（包含一

年内2321889031.81102992371.2569441268.47418618866.432075703805.10到期的长期借

款）租赁负债

（包含一

年内346840208.2922457180.9437969510.106028799.77325299079.36到期的租赁负

债）其他

应付68786660.7219600000.0023318886.499248400.00102457147.21款

合计3447682567.49411592371.25119834544.24678357734.876028799.773294722948.34

(4).以净额列报现金流量的说明

√适用□不适用项目相关事实采用净额列报的依据财务影响情况

收到其他与经营活动有代收代付周转快，期限短，净额列报净额列报后收到其他与经营活动有关的现金/支付其他与经商铺经营更能反映对本集团的现金关的现金及支付其他与经营活动有营活动有关的现金款流量情况及对偿债能力的关的现金金额同时减少人民币

影响176792550.30元。

52、现金流量表补充资料

(1).现金流量表补充资料

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

95/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润-49527689.54-27233019.09

加：资产减值准备

信用减值损失2226476.83-4153919.69

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产

89070469.1387249991.59

折旧

使用权资产摊销27874344.3338397407.67

无形资产摊销1763338.242418551.43

长期待摊费用摊销13876449.8216844311.68

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失

“”-41776334.82-39401021.30（收益以－号填列）

固定资产报废损失（收益以“－”号填列）31539.98-59940.21

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）109133.80221372.05

财务费用（收益以“－”号填列）120836487.56132022116.25

投资损失（收益以“－”号填列）851612.43443005.96

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）367475.15-9693303.36

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）-12111.85

存货的减少（增加以“－”号填列）-113372172.971126019226.20

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）-86358590.73-98726932.60

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）23786191.44-1132348836.78

其他-848558.08-447376.88

经营活动产生的现金流量净额-11089827.4391539521.07

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额631886540.071178198593.17

减：现金的期初余额949612346.121193189268.33

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额-317725806.05-14990675.16

(2).现金和现金等价物的构成

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一、现金631886540.07949612346.12

其中：库存现金282770.54781897.63

可随时用于支付的银行存款631603769.53948830448.49可随时用于支付的其他货币资金

二、现金等价物

三、期末现金及现金等价物余额631886540.07949612346.12

其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现

161005552.98172347657.22

金和现金等价物

(3).使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况

√适用□不适用

96/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

单位：元币种：人民币项目期末余额理由

银行存款95747292.82诉讼冻结款项

65258260.16未结清按揭贷款保证金、农民工工资保证金、履约保证

其他货币资金

金、电费担保金

合计161005552.98/

53、租赁

(1).作为承租人

√适用□不适用

本集团租赁了多项资产，包括经营过程中使用的房屋及建筑物，其中使用权资产的房屋及建筑物的租赁期通常为3至20年，短期租赁的房屋及建筑物通常为1年。本集团在续租期结束时并无可按低于市价的价格可行使购买选择权。上述使用权资产无法用于借款抵押、担保等目的。

未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额

□适用√不适用简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用

√适用□不适用

本期计入当期损益的简化处理的短期租赁费用为人民币13550194.77元(上期：人民币

15292371.81元)。本期及上期未发生计入当期损益的简化处理的低价值资产的租赁费用。

售后租回交易及判断依据

□适用√不适用

与租赁相关的现金流出总额66027575.84(单位：元币种：人民币)

(2).作为出租人作为出租人的经营租赁

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

其中:未计入租赁收款额的可变项目租赁收入租赁付款额相关的收入

家居卖场门店租赁收入140477292.20

办公商铺租赁收入72530053.78

合计213007345.98作为出租人的融资租赁

□适用√不适用未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表

□适用√不适用未来五年未折现租赁收款额

√适用□不适用

单位：元币种：人民币每年未折现租赁收款额项目期末金额期初金额

第一年473233362.28705483993.04

第二年367184904.83375049268.61

97/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

第三年345878194.43364157561.58

第四年340780528.40359071678.63

第五年331726469.45362278250.64

五年后未折现租赁收款额总额382773717.95436377763.26

八、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

□适用√不适用

2、同一控制下企业合并

□适用√不适用

3、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

√适用□不适用

本集团本年新设子公司：

子公司全称投资主体是否已缴纳认缴资本沈阳市香江家居有限公司本集团否

本集团本期注销子公司新余市瀚森房地产销售代理有限公司、广州市香江国际会展有限公司、

天津市香江教育咨询有限公司、天津宝坻锦绣香江医院及沈阳香江名品家居商贸有限公司，其注销日前的经营成果和现金流量已包括在合并利润表和合并现金流量表中。

4、其他

□适用√不适用

九、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

(1).企业集团的构成

√适用□不适用

单位:万元币种:人民币

主要持股比例(%)注册取得子公司名称经营注册资本业务性质地直接间接方式地

广州番禺锦江房地产广州25505.71广州房地产51同一控制下企业合有限公司并

聊城香江光彩置业有聊城5050.51聊城房地产991同一控制下企业合限公司并郑州郑东置业有限公郑州8000郑州房地产100同一控制下企业合司并洛阳百年置业有限公洛阳1000洛阳房地产100同一控制下企业合司并长春东北亚置业有限长春6000长春房地产100同一控制下企业合公司并新乡市光彩大市场置新乡2000新乡房地产100同一控制下企业合业有限公司并南昌香江商贸有限公南昌5000南昌房地产100同一控制下企业合司并武汉金海马置业有限武汉10000武汉房地产100同一控制下企业合公司并

98/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

武汉广发物业管理有武汉50武汉物业管理100同一控制下企业合限公司并广州大瀑布旅游开发广州5000广州旅游开发90同一控制下企业合有限公司并

增城香江房地产有限广州11224.49广州房地产982同一控制下企业合公司并增城小楼香江农贸发广州100广州批发零售57同一控制下企业合展有限公司并保定香江好天地房地保定1000保定房地产100同一控制下企业合产开发有限公司并成都香江家具产业投成都5000成都房地产100同一控制下企业合资发展有限公司并郑州民生物业管理有郑州50郑州物业管理100同一控制下企业合限公司并洛阳民生物业管理有洛阳50洛阳物业管理100同一控制下企业合限公司并长春市广发物业管理长春50长春物业管理100同一控制下企业合有限公司并新乡市民生物业管理新乡50新乡物业管理100同一控制下企业合有限公司并南昌民生物业管理有南昌50南昌物业管理100同一控制下企业合限公司并

广州香江物业管理有广州505.05广州物业管理991同一控制下企业合限公司并广州锦绣香江物业管广州500广州物业管理51同一控制下企业合理有限公司并广州金爵建筑装饰工广州500广州装修51同一控制下企业合程有限公司并

深圳市千本建筑工程深圳3061.22深圳建筑业982同一控制下企业合有限公司并广州市卓升家具有限广州10000广州房地产90同一控制下企业合公司并深圳市香江商业管理深圳16500深圳租赁业务100同一控制下企业合有限公司并广州市香江投资发展广州5000广州租赁业务100同一控制下企业合有限公司并深圳市金海马世博国深圳50深圳租赁业务100同一控制下企业合际家居城管理有限公并司广州市金海马家居博广州110广州租赁业务100同一控制下企业合览中心有限公司并深圳市金海马企业管深圳1000深圳租赁业务100同一控制下企业合理有限公司并汕头市香江家居商城汕头500汕头租赁业务100同一控制下企业合经营管理有限公司并韶关市金海马企业管韶关100韶关租赁业务100同一控制下企业合理有限公司并南昌市香江实业有限南昌600南昌租赁业务100同一控制下企业合公司并无锡市金海马家具市无锡250无锡租赁业务100同一控制下企业合场有限公司并无锡新区金海马家居无锡100无锡租赁业务100同一控制下企业合有限公司并

99/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

上海浦东香江家居有上海1200上海租赁业务70同一控制下企业合限公司并上海香江家具有限公上海200上海租赁业务100同一控制下企业合司并上海闸北金海马家居上海100上海租赁业务100同一控制下企业合有限公司并天津市金海马家具市天津300天津租赁业务100同一控制下企业合场管理有限公司并天津市金海马企业管天津300天津租赁业务100同一控制下企业合理有限公司并深圳市大本营投资管深圳3000深圳租赁业务100设立或投资理有限公司深圳市大本营健康产深圳460深圳医疗服务100设立或投资业发展有限公司广州香江商业管理有广州1000广州租赁业务100设立或投资限责任公司沈阳香江好天地商贸沈阳21210沈阳租赁业务100设立或投资有限公司深圳市家福特置业有深圳1000深圳租赁业务100设立或投资限公司天津市森岛置业投资天津5000天津房地产67设立或投资有限公司天津森岛鸿盈置业投天津5000天津房地产67设立或投资资有限公司天津森岛宝地置业投天津5000天津房地产67设立或投资资有限公司天津市锦绣年华养老天津100天津养老服务100设立或投资服务有限公司广州香江健康体检管广州3000广州医疗100设立或投资理有限公司广州香江疗养院有限广州3000广州医疗100设立或投资公司恩平市锦江新城置业恩平3000恩平房地产991设立或投资有限公司广州市通悦投资有限广州3000广州投资100设立或投资公司

连云港锦绣香江置业连云7070.71连云房地产69.3030.70设立或投资有限公司港港

株洲锦绣香江房地产株洲5102.04株洲房地产982设立或投资开发有限公司恩平市锦绣香江物业恩平50恩平物业管理100设立或投资管理有限公司

成都香江置业有限公成都3030.30成都房地产100设立或投资司成都龙城香江房地产成都5000成都房地产5050设立或投资开发有限公司

武汉锦绣香江置业有武汉5102.04武汉房地产982设立或投资限公司保定广发物业管理有保定50保定物业管理100设立或投资限公司成都香江全球家居城成都50成都物业管理100设立或投资有限公司

成都繁城香江房地产成都5050.51成都房地产100设立或投资

100/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

开发有限公司

成都香江家园房地产成都5050.51成都房地产100设立或投资开发有限公司香河锦绣香江房地产香河5000香河房地产4060设立或投资开发有限公司

来安香江置业有限公来安3030.30来安房地产100设立或投资司

来安锦城房地产开发来安3030.30来安房地产100设立或投资有限公司

来安宏博房地产开发来安3030.30来安房地产100设立或投资有限公司

香河名家居资产管理香河50香河批发、零100设立或投资有限公司售来安香江商贸城有限来安50来安物业管理100设立或投资公司珠海横琴新区南方锦珠海12000珠海房地产70设立或投资江置业有限公司广州香江企业管理有广州1000广州咨询策划100设立或投资限公司服务广州香江教育科技有广州50广州教育100设立或投资限公司

长沙香江商贸物流城长沙10204.08长沙房地产982设立或投资开发有限公司广州锦翠信息科技有广州100广州信息技术100设立或投资限公司咨询

长沙高岭商贸城有限长沙50长沙批发、零100设立或投资公司售深圳市香江永旺投资深圳1000深圳投资100设立或投资发展有限公司江苏晶喆置业有限公南京2000南京房地产开100设立或投资司发广州香江云科技有限广州1000广州信息技术100设立或投资公司服务

珠海横琴新区灵动文珠海101.01珠海文化创意991设立或投资化传播有限公司服务

常德锦绣香江房地产常德5050.51常德房地产开100设立或投资开发有限公司发深圳市恒升德建筑工深圳10000深圳建筑工程100设立或投资

程有限公司(注)香港嘉利发展有限公香港300万美香港投资100设立或投资

司(注)元香港港兴发展有限公香港300万美香港投资100设立或投资

司(注)元江苏香江晶喆企业管南京1000南京企业管理100设立或投资理有限公司咨询深圳荣千贸易有限公深圳1000深圳贸易51设立或投资

司(注)

南通香江置业有限公南通5050.51南通房地产100设立或投资司广州番禺区金优教育广州623广州教育51设立或投资咨询有限公司深圳市香江创新国际深圳100深圳展览100设立或投资会展有限公司

101/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

深圳市香江国际会展深圳100深圳展览51设立或投资

有限公司(注)广州誉高投资发展有广州1000广州投资100设立或投资

限公司(注)广州聚兴企业管理有广州1000广州咨询策划100设立或投资

限公司(注)服务肇庆益昌科技有限公肇庆1000肇庆科技服务100设立或投资司新余市浩昆贸易有限新余200新余贸易100设立或投资公司

新余市旭泰建筑工程新余1010.10新余建筑工程991设立或投资有限公司

天津宝坻区香江供热天津100天津电力、热67设立或投资

有限公司(注)力生产和供应广东裕泰地产开发有广州1001广州房地产100设立或投资限公司

新余市莱林建筑工程新余1010.10新余建筑工程100设立或投资

有限公司(注)新余市勤泽贸易有限新余500新余建筑工程100设立或投资

公司(注)

新余市凯晨建筑工程新余1020.41新余建筑工程100设立或投资

有限公司(注)

新余市荣信建筑工程新余1010.10新余建筑工程100设立或投资

有限公司(注)

新余市禹茂建筑工程新余1010.10新余建筑工程100设立或投资

有限公司(注)广州锦绣投资发展有广州10000广州商务服务100设立或投资限公司广州锦绣企业管理服广州1000广州商务服务7030设立或投资务有限公司南京晶喆企业管理有南京1000南京商务服务100设立或投资限公司聊城鑫驰物业管理有聊城50聊城物业管理100设立或投资限公司

苏州香江万鼎置业有苏州5050.51苏州房地产100设立或投资限公司广州锦绣香江酒店管广州50广州商务服务90设立或投资理有限公司深圳市香江产业发展深圳100深圳专业技术100设立或投资有限公司服务广州香江城市更新有广州1000广州房地产100设立或投资限公司深圳市家福特建筑科深圳1000深圳研究和试100设立或投资

技有限公司(注)验发展广州锦悦地产投资有广州4800广州房地产65设立或投资限公司

香江云科技（苏州）有苏州1000苏州科技服务100设立或投资

限公司(注)广州锦绣香江房地产广州5000广州房地产100设立或投资有限公司深圳市东恒昇置业有深圳10000深圳房地产67设立或投资限公司

102/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

来安锦绣香江房地产来安5050.51来安房地产100设立或投资

开发有限公司(注)广东省家福特建筑科广州500广州建筑工程100设立或投资

技有限公司(注)

香江云科技（沈阳）有沈阳1000沈阳商业服务100设立或投资

限公司(注)广州锦城地产投资有广州1000广州房地产100设立或投资

限公司(注)佛山市香江城市更新佛山5000佛山房地产100设立或投资

置业有限公司(注)

南昌坤鑫信息科技有南昌31466.47南昌商务服务90设立或投资限公司成都香江裕柠会展有成都100成都商务服务100设立或投资

限公司(注)广州桓雅建筑工程有广州1000广州建筑工程100设立或投资限公司沈阳市香江家居有限沈阳100沈阳商务服务101设立或投资公司深圳市真善美会展有深圳200深圳商务服务51非同一控制下收购限公司广东森飞建设有限公东莞4500东莞建筑工程100资产收购司

注：为本集团设立但尚未缴纳注册资本的子公司。

在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：

无

持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：

无

对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：

无

确定公司是代理人还是委托人的依据：

无

其他说明：

无

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

□适用√不适用

3、在合营企业或联营企业中的权益

□适用√不适用

4、重要的共同经营

□适用√不适用

5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益

未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

103/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

十、政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用√不适用未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因

□适用√不适用

2、涉及政府补助的负债项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本期新本期计入本期与资产/财务报本期转入其期初余额增补助营业外收其他期末余额收益相表项目他收益金额入金额变动关递延收与资产

50127210.47848558.0849278652.39

益相关

合计50127210.47848558.0849278652.39/

3、计入当期损益的政府补助

√适用□不适用

单位：元币种：人民币类型本期发生额上期发生额

与资产相关848558.08458929.84

与收益相关3136060.377202013.98

合计3984618.457660943.82

十一、与金融工具相关的风险

1、金融工具的风险

√适用□不适用

本集团的主要金融工具包括货币资金、交易性金融资产、应收账款、其他应收款、其他权益工

具投资、短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、一年内到期的非流动负债和长期借款等，本年末，本集团持有的金融工具的详细情况说明见附注(五).10。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。

本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益和股东权益可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在独立的情况下进行的。

1.风险管理目标、政策和程序以及本期发生的变化

本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。

1.1.市场风险

1.1.1.外汇风险

外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。于2025年6月30日，本集团资产及负债均为人民币余额，故无外汇风险。

1.1.2.利率风险－现金流量变动风险

104/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

本集团因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率的银行借款有关。本集团持续密切关注利率变动对于本集团利率风险的影响，本集团的政策是保持这些借款的浮动利率，目前并无利率互换等安排。

利率风险敏感性分析

在其他变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对当年损益和股东权益的税前影响如下：

单位：人民币元本期上期项目利率变动对股东权益的影对股东权益的影对利润的影响对利润的影响响响

对外借款增加1%-28641723.71-28641723.71-37518549.87-37518549.87

对外借款减少1%28641723.7128641723.7137518549.8737518549.87

1.2.信用风险

2025年6月30日，可能引起本集团财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能

履行义务而导致本集团金融资产产生的损失以及本集团为商品房承购人提供的抵押贷款担保及为关

联方提供的保证担保。具体包括合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额以及附注(十二)、

2“或有事项”中披露的担保金额。于资产负债表日，本集团金融资产的账面价值已代表其最大信用风险敞口。

为降低信用风险，本集团成立专门部门确定信用额度、进行信用审批，并执行其他监控程序以确保采取必要的措施回收逾期债务。此外，本集团于每个资产负债表日审核金融资产的回收情况，以确保相关金融资产计提了充分的信用损失准备。因此，本集团管理层认为本集团所承担的信用风险已经大为降低。

本集团的货币资金存放在信用评级较高的银行，故货币资金只具有较低的信用风险。

本集团的风险敞口分布在多个合同方和多个客户，因此本集团没有重大的信用集中风险。于2025年6月30日，本集团对前五大客户的应收账款账面余额为人民币27900430.96元(2024年12月

31日：人民币30742833.31元)，占本集团应收账款账面余额的50.02%(2024年12月31日：54.38%)。

除此之外，本集团无其他重大信用风险敞口集中于单一金融资产或有类似特征的金融资产组合。

1.3.流动性风险

管理流动性风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本集团经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款和公司债券的使用情况进行监控并确保遵守相关协议。

本集团将银行借款作为主要资金来源。2025年6月30日，本集团尚未使用的银行借款额度为人民币70210.76万元(2024年12月31日：人民币7060.00万元)。

本集团持有的金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：

单位：人民币元项目1年以内1至5年5年以上

短期借款803766699.32

应付票据20296777.00

应付账款2583582797.07

其他应付款1635054013.99

长期借款(含一年内到期的

426843955.101579471997.11263530425.21

银行借款)

财务担保合同3754711875.66

十二、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末公允价值项目

第一层次公允第二层次公允第三层次公允价合计

105/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

价值计量价值计量值计量

一、持续的公允价值计量

（一）交易性金融资产2621957.302621957.30

1.以公允价值计量且变动计入当期

2621957.302621957.30

损益的金融资产

2.指定以公允价值计量且其变动

计入当期损益的金融资产

（二）其他债权投资

（三）其他权益工具投资10342900.0010342900.00

持续以公允价值计量的资产总额2621957.3010342900.0012964857.30

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

√适用□不适用

本集团的交易性金融资产为基金投资，本集团依据相关基金管理公司对外发布的基金净值确定相关基金的市价。

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

□适用√不适用

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用

2025-6-30的公允

项目估值技术重大不可观察输入值价值

其他权益工具投资-对非上市场法/资产基同行业可比公司的市净率/缺

10342900.00

市公司权益工具投资础法乏市场流通性之折让比率

5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性

分析

□适用√不适用

6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策

□适用√不适用

7、本期内发生的估值技术变更及变更原因

□适用√不适用

8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

√适用□不适用

本集团管理层认为，本财务报表中按摊余成本计量的金融资产及金融负债的账面价值接近该等资产及负债的公允价值。

9、其他

□适用√不适用

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十三、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币母公司母公司对母公对本企本企业的司名注册地业务性质注册资本业的持表决权比称股比例

(%)例(%)

南方深圳项目投资、策划及企业管理咨询(以上各项60000.0040.4140.41

香江不含限制项目)；国内商业、物资供销业(不

含专营、专控、专卖商品)；计算机软硬件

的技术开发；家具的生产(生产场地另行申报)；有形动产租赁服务本企业的母公司情况的说明

深圳市金海马实业股份有限公司(以下简称“深圳金海马”)直接持有本公司21.82%股份通过南方香江

间接持有本公司40.41%股份，为本公司的中间控股股东。

本企业最终控制方是刘志强先生和翟美卿女士夫妇

其他说明：

无

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注九、1

□适用√不适用

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注

□适用√不适用

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下

□适用√不适用

4、其他关联方情况

√适用□不适用其他关联方名称其他关联方与本企业关系东进国际有限公司同一最终实际控制人广东万有文化旅游有限公司同一最终实际控制人广东香江建筑工程有限公司同一最终实际控制人广州市蒂蔓秀健康管理有限公司同一最终实际控制人广州市锦绣香江健身有限公司同一最终实际控制人广州市锦绣香江综合门诊有限公司同一最终实际控制人广州市香江唯家居有限公司同一最终实际控制人深圳市慧创办公家具有限公司同一最终实际控制人深圳市金海马电子商务有限公司同一最终实际控制人深圳市金海马贸易有限公司同一最终实际控制人深圳市香江供应链管理有限公司同一最终实际控制人深圳市香江家居工程有限公司同一最终实际控制人

107/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

深圳市香江酒业有限公司同一最终实际控制人深圳市香江全屋智能家居设计有限公司同一最终实际控制人深圳市香江智能家居有限公司同一最终实际控制人深圳市雅美整体家居有限公司同一最终实际控制人深圳选礼易电子商务有限公司同一最终实际控制人香江集团有限公司同一最终实际控制人广州番禺区香江营养餐饮有限公司同一最终实际控制人广州锦绣年华健身有限公司同一最终实际控制人广州市香江健身有限公司同一最终实际控制人深圳市金海马网络科技有限公司同一最终实际控制人广州大丰门旅游景区开发有限公司同一最终实际控制人深圳市香江智慧屋家居有限公司同一最终实际控制人广州海珠区万星健身有限公司同一最终实际控制人广州南沙区香江科创健身有限公司同一最终实际控制人

小宇宙(广州)教育科技有限责任公司实际控制人之家庭成员控制的公司

宇宙(广州)婴幼儿托育服务有限责任公司实际控制人之家庭成员控制的公司广州翡翠绿洲房地产代理有限公司实际控制人之家庭成员控制的公司广州乐向居房地产代理有限公司实际控制人之家庭成员控制的公司广州链居房地产代理有限公司实际控制人之家庭成员控制的公司广州锦荣投资发展有限公司合营企业湖南香江红星美凯龙商业地产开发有限公司合营企业

公司董事、总经理及其他高级管理人员关键管理人员

5、关联交易情况

(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币获批是否的交超过易额关联交易交易关联方本期发生额度上期发生额内容额度

（如（如适

适用）

用）

广州市蒂蔓秀健康管理有限公司购买商品73100.00否262371.40

深圳市金海马网络科技有限公司购买商品25000.00否

广州市香江唯家居有限公司购买商品600.00否

深圳市香江家居工程有限公司购买商品909479.73否2994.00

深圳市香江家居工程有限公司接受劳务5000.00否

广东香江建筑工程有限公司接受劳务41259.00否1171293.00深圳市香江全屋智能家居设计有限接受劳务否

434241.50

公司

广州市锦绣香江综合门诊有限公司接受劳务104615.32否73516.49

广州海珠区万星健身有限公司购买商品否50000.00

广州翡翠绿洲房地产代理有限公司销售佣金否174905.66

南方香江集团有限公司利息支出14070486.49否14148223.99

合计15229540.5416317546.04

108/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

出售商品/提供劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

深圳市香江家居工程有限公司提供物业管理服务121387.52161139.00

广州南沙区香江科创健身有限公司提供物业管理服务81758.2894322.95

广州海珠区万星健身有限公司提供物业管理服务88941.00

广州锦绣年华健身有限公司提供物业管理服务102005.35

广州市锦绣香江健身有限公司提供物业管理服务3301.8932511.88

广州市香江健身有限公司提供物业管理服务44777.6038800.00

香江集团有限公司提供物业管理服务178829.15

广州市锦绣香江综合门诊有限公司提供物业管理服务19080.5229828.40

广州番禺区香江营养餐饮有限公司提供物业管理服务4367.344478.63

深圳市金海马网络科技有限公司提供物业管理服务20618.40

深圳市香江智慧屋家居有限公司提供物业管理服务7292.85

广东万有文化旅游有限公司提供物业管理服务7823.81

深圳市金海马电子商务有限公司提供物业管理服务366.10142.62

合计404955.85636817.44

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

□适用√不适用

(2).关联租赁情况

本公司作为出租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入

深圳市香江家居工程有限公司商铺3165800.913664080.82

深圳市香江智慧屋家居有限公司商铺106447.02

深圳市金海马贸易有限公司商铺2502661.62

深圳市香江智能家居有限公司商铺981390.00

广州翡翠绿洲房地产代理有限公司商铺190432.89

深圳市慧创办公家具有限公司商铺89624.70

深圳市金海马网络科技有限公司办公室89669.70

深圳市雅美整体家居有限公司商铺48464.24

合计3410381.877428190.03

本公司作为承租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额未纳承未纳入租担增入租增租赁负的加赁负加赁简化处理的短简化处理的短出租债计租的债计的资期租赁和低价期租赁和低价承担的租赁方名量的赁使量的使产值资产租赁的支付的租金值资产租赁的支付的租金负债利息支称可变负用可变用种租金费用（如租金费用（如适出租赁债权租赁权类适用）用）付款利资付款资额息产额产（如支（如

109/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

适出适用）用）深圳市金海马商

11218824.0011218824.00

贸易铺有限公司深圳市香江供办

应链公3145481.083145481.08535840.003817872.38608226.99管理室有限公司香江集团商

166364.98166364.9850876.1650876.16

有限铺公司东进办国际

公180000.00180000.00有限室公司

合计3311846.063311846.0611985540.1615267572.54608226.99关联租赁情况说明

□适用√不适用

(3).关联担保情况本公司作为担保方

□适用√不适用本公司作为被担保方

√适用□不适用

单位：元币种：人民币担保是否已经担保方担保金额担保起始日担保到期日履行完毕

南方香江集团有限公司80000000.002024-3-12026-3-13否

南方香江集团有限公司16500000.002021-1-42030-12-13否

南方香江集团有限公司750000.002020-8-212025-8-20否

深圳市金海马实业股份有限公司7650000.002021-9-282036-8-15否关联担保情况说明

□适用√不适用

(4).关键管理人员报酬

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

关键管理人员报酬610.06619.00

(5).其他关联交易

□适用√不适用

110/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

6、应收、应付关联方等未结算项目情况

(1).应收项目

□适用√不适用

(2).应付项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

应付账款广州翡翠绿洲房地产代理有限公司2388693.412288175.16

应付账款深圳市香江全屋智能家居设计有限公司1092193.051592193.05

应付账款广东香江建筑工程有限公司856224.02860834.02

应付账款深圳市香江家居工程有限公司732583.00126295.27

应付账款深圳市金海马网络科技有限公司91967.0091967.00

应付账款广州市蒂蔓秀健康管理有限公司4600.003400.00

应付账款深圳选礼易电子商务有限公司656.00656.00

其他应付款南方香江集团有限公司762805713.43748735226.94

其他应付款湖南香江红星美凯龙商业地产开发有限公司8748667.118748667.11

其他应付款广州锦荣投资发展有限公司7339050.007339050.00

其他应付款广州大丰门旅游景区开发有限公司680269.85

其他应付款广州翡翠绿洲房地产代理有限公司106615.48113641.93

其他应付款深圳市金海马网络科技有限公司16290.00

合计784166962.50770596666.33

7、其他

□适用√不适用

十四、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

√适用□不适用

资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额

单位：人民币元项目期末余额期初余额已签约但尚未于财务报表中确认的

-大额发包合同3522542430.923054701886.41

-其他承诺500000.00500000.00

其中：与对合营企业投资相关的未确认承诺500000.00500000.00

合计3523042430.923055201886.41

2、或有事项

(1).资产负债表日存在的重要或有事项

√适用□不适用

本公司之子公司为商品房承购人提供抵押贷款担保，担保期限从《楼宇按揭合同》生效之日起，至购房人办妥正式产权证，并移交贷款银行保管之日止。于2025年6月30日，本公司之子公司为商品房承购人提供抵押贷款担保的未还贷款余额为人民币3754711875.66元(2024年12月31日：

人民币4253184335.70元)。由于借款人将以房产抵押给贷款银行，因此本集团认为该担保事项将不会对本集团财务状况造成重大影响。

111/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

3、其他

□适用√不适用

十五、资产负债表日后事项

1、重要的非调整事项

□适用√不适用

2、利润分配情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

拟分配的利润或股利35875178.04

经审议批准宣告发放的利润或股利35875178.04

3、其他资产负债表日后事项说明

□适用√不适用

十六、母公司财务报表主要项目注释

1、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应收股利578687790.00578687790.00

其他应收款6841135547.106624266212.34

合计7419823337.107202954002.34

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(1).应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目(或被投资单位)期末余额期初余额

增城香江房地产有限公司294000000.00294000000.00

珠海横琴新区灵动文化传播有限公司29187790.0029187790.00

广州香江物业管理有限公司49500000.0049500000.00

株洲锦绣香江房地产开发有限公司200000000.00200000000.00

长沙香江商贸物流城开发有限公司6000000.006000000.00

合计578687790.00578687790.00

(2).重要的账龄超过1年的应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

(是否发生减值项目或被投资单位)期末余额账龄未收回的原因及其判断依据

112/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

增城香江房地产有限公司294000000.002~3年合并范围内应收子公否司股利

珠海横琴新区灵动文化传播有29187790.005年以上合并范围内应收子公否限公司司股利

广州香江物业管理有限公司49500000.002~3年合并范围内应收子公否司股利

株洲锦绣香江房地产开发有限200000000.002~3年合并范围内应收子公否公司司股利

长沙香江商贸物流城开发有限6000000.002~3年合并范围内应收子公否公司司股利

合计578687790.00///其他应收款

(3).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）3601434836.203389418380.32

1年以内3601434836.203389418380.32

1至2年1322260506.741322260506.74

2至3年663395154.48663517840.99

3至4年662114918.14661998231.63

4至5年257002962.21256996962.21

5年以上340270884.46335418005.58

合计6846479262.236629609927.47

(4).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

关联方及内部往来6833348540.456616479205.69

单位往来5333340.095333340.09

其他7797381.697797381.69

合计6846479262.236629609927.47

(5).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期

坏账准备未来12个月预期合计信用损失(未发信用损失(已发生信用损失

生信用减值)信用减值)

2025年1月1日余额490836.254852878.885343715.13

本期计提本期转回

2025年6月30日余额490836.254852878.885343715.13

113/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(6).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转销或其他期末余额计提转回核销变动

按单项计提信用损失准备4852878.884852878.88按信用风险特征组合合计计提信用损失准备组合一

组合二1286.871286.87

组合三489549.38489549.38

合计5343715.135343715.13

(7).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款坏账准备单位名称期末余额期末余额合计款项的性质账龄

(%)期末余额数的比例

珠海横琴新区南方锦江置1054919003.5915.41内部往来4年以内业有限公司

天津市森岛置业投资有限1040138157.1815.19内部往来5年以内公司

长沙香江商贸物流城开发719501365.9710.51内部往来3年以内有限公司

增城香江房地产有限公司597430298.208.73内部往来3年以内

天津森岛宝地置业投资有430663295.636.29内部往来5年以内限公司

合计3842652120.5756.13//

2、长期股权投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目减值减值账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备

对子公司投资2621729101.862621729101.862621729101.862621729101.86

合计2621729101.862621729101.862621729101.862621729101.86

(1).对子公司投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

114/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

减本期增减变动减值值计准准追减提期初余额（账面价备期末余额（账面价备被投资单位加少减其值）期值）期投投值他初末资资准余余备额额

增城香江房地产有限公司232938261.99232938261.99

广州番禺锦江房地产有限公司266840931.03266840931.03

广州锦绣香江物业管理有限公司2907992.172907992.17

广州香江物业管理有限公司8847639.558847639.55

天津市森岛置业投资有限公司28813662.5628813662.56

天津森岛鸿盈置业投资有限公司41469015.3541469015.35

天津森岛宝地置业投资有限公司26004138.0026004138.00

深圳市千本建筑工程有限公司29442749.8629442749.86

恩平市锦江新城置业有限公司30424381.6330424381.63

连云港锦绣香江置业有限公司49000000.0049000000.00

成都龙城香江房地产开发有限公司25472080.0025472080.00

武汉锦绣香江置业有限公司50752400.0050752400.00

株洲锦绣香江房地产开发有限公司10000000.0010000000.00

聊城香江光彩置业有限公司97291428.8397291428.83

南昌香江商贸有限公司79707462.5379707462.53

郑州郑东置业有限公司173802537.61173802537.61

洛阳百年置业有限公司13454658.7813454658.78

新乡市光彩大市场置业有限公司30044618.2030044618.20

保定香江好天地房地产开发有限公司3956883.143956883.14

长春东北亚置业有限公司50832630.9150832630.91

武汉金海马置业有限公司181953900.12181953900.12

来安香江商贸城有限公司500000.00500000.00

香河名家居资产管理有限公司500000.00500000.00

香河锦绣香江房地产开发有限公司20000000.0020000000.00

珠海横琴新区南方锦江置业有限公司84000000.0084000000.00

珠海横琴新区灵动文化传播有限公司1000000.001000000.00

成都香江家具产业投资发展有限公司45496062.7045496062.70

广州市通悦投资有限公司30000000.0030000000.00

深圳市香江永旺投资发展有限公司5000000.005000000.00

广州香江企业管理有限公司10000000.0010000000.00

江苏晶喆置业有限公司124079450.00124079450.00

江苏香江晶喆企业管理有限公司10000000.0010000000.00

长沙香江商贸物流城开发有限公司104990560.00104990560.00

广州锦翠信息科技有限公司1000000.001000000.00

广东裕泰地产开发有限公司10010000.0010010000.00

广州香江云科技有限公司10000000.0010000000.00

广州香江教育科技有限公司500000.00500000.00

肇庆益昌科技有限公司10000000.0010000000.00

新余市旭泰建筑工程有限公司10000000.0010000000.00

新余市浩昆贸易有限公司2000000.002000000.00

深圳市香江商业管理有限公司299661433.55299661433.55

深圳市大本营投资管理有限公司54224935.7154224935.71

深圳市家福特置业有限公司40023071.3940023071.39

深圳市香江创新国际会展有限公司1000000.001000000.00

沈阳香江好天地商贸有限公司255786216.25255786216.25

广州锦绣企业管理服务有限公司7000000.007000000.00

广州锦绣投资发展有限公司50000000.0050000000.00

深圳市香江产业发展有限公司1000000.001000000.00

合计2621729101.862621729101.86

115/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

(2).对联营、合营企业投资

□适用√不适用

(3).长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

3、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务12141027.865657996.8415766135.699212463.22

合计12141027.865657996.8415766135.699212463.22

4、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

成本法核算的长期股权投资收益233900000.00

合计233900000.00

十七、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目金额

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分41744794.84计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、

3984618.45

按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和-109133.80金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益

除上述各项之外的其他营业外收入和支出2207424.20

减：所得税影响额258928.50

少数股东权益影响额（税后）20349030.91

合计27219744.28

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

116/117深圳香江控股股份有限公司2025年半年度报告

2、净资产收益率及每股收益

√适用□不适用加权平均净资产收每股收益报告期利润益率（%）基本每股收益稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净利润-0.34-0.0061-0.0061扣除非经常性损益后归属于公司

-0.80-0.0144-0.0144普通股股东的净利润

3、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

4、其他

□适用√不适用

董事长：翟美卿

董事会批准报送日期：2025年8月27日修订信息

□适用√不适用