报告摘要:

成交量保持高位,全年增速或回落至个位数,价格涨幅收窄,政策压力缓解上半年地产成交量价均保持高位。根据新开工推算三季度推盘量较大,成交量预计依然维持高位,但基数原因,全年增速或回落至个位数。同时价格同比增速也将收窄,预计全年价格涨幅回落至6%,与去年相当。一线城市行政限价效果逐渐显现,二三线城市库存高位,若没有一线城市带动则价格无上涨动力。

新开工同比增速预测下调至4%,房地产开发投资增速20%,较当前稍有下降库存替代指标已跌至负值,虽然去库存时间明显下降,但库存总量依然在中偏高水平。限购政策下投资性需求被抑制,强劲刚需是否能持续也仍需检验,因此企业对于新开工稍显犹豫。预计新开工增速回升的趋势不变,但速度可能较慢,全年新开工面积增速下调至4%。房地产开发投资增速20%。较当前稍有下行,但高于去年。

基本面缓慢复苏,政策风险降低

下半年销售及投资增速虽有放缓,但较去年仍有提升,行业基本面复苏的趋势不变,但复苏所需时间或延长。下半年经济预期转差,地产作为支柱产业,短期政策风险减小。短期行政措施将向长效调控机制转型,具体措施包括城镇化配套的土改和改变地方财政收入结构的房产税。土改对于地产调控的意义在于改变未来土地供给的预期,而针对存量房的房产税若有合理的税率,将对房价调控有积极作用。

资本流出可控,对于资产价格下降的担忧无需太大,房企融资或放松

美元升值预期增强,下半年货币政策的重点是控制资本流出风险,人民币有效汇率或提高,不利于出口,导致经济预期转差。下半年信贷或偏紧,针对房企的货币政策或将放松。

维持房地产板块“推荐”评级

在2013年业绩基本锁定的情况下,地产行业目前预测PE仅13倍,处于历史低位。而地产基本面缓慢复苏,政策风险下降。在经济预期转差的背景下,地产行业相对收益可期,而一旦单月销量或投资数据超预期,将拥有绝对收益。

重点推荐招保万金、南国置业、荣盛发展、金科股份、苏宁环球。

风险提示:

商品房销量低于预期;货币政策偏紧超预期。