一场万科的情况说明会，带动了整个房地产板块的上涨。

周一下午，国资委联合万科与金融机构召开了线上会议，就万科目前的经营情况和二级市场债券价格波动做出了说明。

受此影响，连日来疲软的房地产板块周一集体暴涨，A股大龙地产涨停、卧龙地产涨近7%、金地集团涨近5%、新城控股涨4%等；港股旭辉控股涨超20%、中国恒大涨15%、融创中国11%、碧桂园涨7%。而万科自己在A股大涨6.21%，港股盘中一度涨超10%。

万科A日K线走势图

一场万科自己的线上会议，市场反应为何如此强烈？不仅万科出现了历史性的单日大涨，还带动了整个地产板块起飞？

这就要看看万科最近的经历了：

10月17日，三大评级机构之一的惠誉突然发难，下调了万科评级，将万科长期外币发行人违约评级自“BBB+”下调至“BBB”。

10月28日，万科公布了三季报。前三季度，万科营业收入2903.1亿元，同比下降14.0%；归母净利润136.2亿元，同比下降20.3%。

与此同时，自10月以来，万科境外美元债出现大幅波动，多只债券到期收益率较票面利率大幅偏离。如2024年到期的“VNKRLE 5.35 03/11/24”、“VNKRLE 4.2 06/07/24”，到期收益率一度分别高达43.95%、60.65%，反映了市场对其违约风险的高度担忧。

评级、业绩、债券再加上今年以来跌跌不休的股价，万科现在称得上是“股债评绩”四杀，这也难怪市场质疑万科“暴雷”的声音越来越多。

所以周一的这场线上说明会，对巩固投资者信心、澄清市场疑虑有着至关重要的作用。万科方面也是高度重视，出席会议的包括深圳市国资委的领导、大股东深圳地铁的董事长辛杰、董事会主席郁亮、总裁祝九胜以及财务负责人韩慧华。

事实也的确如市场预期。周一收盘后，国资委以及大股东深圳铁路，先后重磅发声。

深圳国资委表态，万科具备足够的安全性，没有财务风险、管理风险。如有遭遇极端情况，将通过一切可能的市场化、法制化手段帮助万科积极应对。

针对万科的债券波动，大股东深圳铁路表态，没有任何减持万科股份想法将择机购买万科公开债。

郁亮则表示，万科对市场一直有信心，但不能指望政策一招解决所有问题。市场的恢复需要三组力量的合力：能买、想买、需要买。

毫无疑问，这场线上会，无论是国资委，还是大股东深圳铁路，都向外界传递了一个重要信号——万科不能倒，也不会倒。关键时刻，国家会出手保万科，确保其在本轮地产周期里稳如磐石，不出大问题。

之所以一定要保万科，道理非常简单。尽管万科和恒大、碧桂园以及融创一样，都是资产过万亿的地产巨头，但由于其强大的国资背景和多年来营造的标杆形象，万科对中国房地产的象征意义远胜于恒大、碧桂园。

换句话说，恒大、碧桂园暴雷，只要控制得当，最多留下几个债务窟窿，而万科如果出问题，就有可能触发整个房地产系统性的骨牌。

所以保万科，就是救中国房地产。周一整个地产板块集体起飞，也就不难理解了。

而眼下关键的问题在于，万科到底遇到了哪些问题？该怎么保万科？

根据万科的说法，万科连续14年保持经营性现金流为正，截至3季度末，万科手头现金有1037亿，对短债的覆盖倍数2.2倍。眼下债券市场，主要是市场情绪和行业大环境所致，万科自身经营没有问题。

所以，如果真要说问题，那就只能从万科的业绩着手了。今年前三季度，万科实现营业收入2903.08亿元，同比下降14.03%。归母净利润136.21亿元，同比下降20.31%。其中，三季度，公司的营业收入、净利润分别为894.16亿元、37.51亿元，同比下降31.62%、22.53%。

业绩增长乏力，资金回笼周期长，是万科目前最大的问题，也是国内开发商普遍面临的困境。

对此，国资委和深圳地铁给出了具体支持万科的措施：包括但不限于通过受让、合作开发等方式加快推进万科项目的开发建设。

眼下之意，就是万科做不了的，国资来做；万科卖不出去的项目，国资来买。比如深圳地铁，在会议现场宣布接盘了万科在深圳项目，交易金额合计超百亿元。

此外，国资给出的帮扶动作，还包括组织其他国企认购万科的债券，积极协调金融机构加大对万科融资的支持力度。

言下之意，是要在现金流的两端，帮万科“活血化瘀”。融资端，通过认购万科债券、协调金融机构等方式，引来“活水”。销售端，在需求不足的情况下接盘，帮万科提高资金回笼的效率。

毫无疑问，周一地产板块的集体暴涨，与国资委对万科的“高规格站台”有直接关系。尽管很多房企不可能都能跟万科一样获得政府的背书，但当万科这样的企业都出现了“求救”信号，这势必会刺激高层重新审视当前的房地产格局。

房地产是中国的支柱产业，牵一发而动全身。有关部门不可能坐视楼市急转弯、硬着陆。既然深圳国资委表明了对万科的态度，接下来新一轮救市政策可能已经在酝酿之中了。

目前市场主流的预期是在四季度进一步降准降息，加强市场的流动性，为房企融资创造更有利的环境。

这一点聪明投资家在此前发行国债时也做过判断。10月以来，市场流动性便开始趋紧，央行开始加大公开市场操作，以释放短期流动性。而在增发万亿国债后，降准就成了应对特别国债这种长线资金的必要选项。

与此同时，美联储连续两次暂停加息，大大增加了结束本轮加息周期的可能。中美利差继续扩大的概率降低，也为咱们降息创造了有利条件。

当然，除了降准降息外，聪明投资家觉得，羊毛始终出在羊身上。降低了融资门槛，盘活了房企资金，更多是在续命。地产要想重新走上正轨，还是需要恢复市场信心，激发居民购房欲望，让楼市交易再次活跃起来。就像郁亮说的，要让人“能买、想买、需要买”。

这背后不光需要货币政策加持，还需要土地政策、财政政策、房价政策等联合发力。而从这个角度看，接下来地产板块或许会因为降准降息等政策利好而迎来一波反弹，但面对依旧萎靡的交易氛围，要说地产现在已经触达了历史性底部，恐怕还为时尚早。

（来源：聪明投资家）