报告摘要:

2014年销量增速稍有回落,房价平稳,城市间差异更明显

因今年基数原因,预计2014年成交量增速呈前低后高走势。明年货币政策偏紧,利率市场化对按揭贷款的规模和利率优惠将有一定影响,因此全年成交量将低于今年,或在10-13%之间。随着销量增速的回落,明年房价将趋于稳定,类似今年的暴涨将不会再现。但城市之间行业运行差异将更加明显,一二线城市因优势资源集中,人口吸引力一直较强,未来住房需求仍将稳定增长,如何保证充足供给是这类城市首要解决的任务。而三四线城市需求稳定,明年仍处于去库存阶段。

新开工同比增速回升至13%,房地产开发投资增速与今年相当

库存替代指标自2012年2月开始下跌,至2013年2月跌至谷底,跌幅为历史最高,且截至10月库存替代指标仍然为负值。若剔除今年2月份需求集中释放造成的数据异常,本轮库存替代指标的下跌较为缓慢,新开工增速回升过程中也有反复。微观调研企业对未来预期较稳定,投资开工意愿较强。预计2014年新开工面积回升趋势不变,全年或恢复至13%。开发投资增速与今年相当,或在19%左右。

调控更加趋于市场化、区域化,长效机制积极探索,但步子不会太大

行政限购限贷的后遗症正在逐渐显现,当前政府的调控思路正在向市场化手段转变。调控目标由抑房价转变为住有所居,对政府与市场的分工更加明确。针对一二线城市供不应求造成的房价快速上涨,短期仍将以中央约谈并由地方收紧调控的形式为主,长效机制还需逐步探索,步子不会迈得太大。

维持房地产板块“推荐”评级

行业估值仍处于历史低位,这与2014年行业平稳运行的基本面不符,维持“推荐”评级。重点推荐龙头企业和传统快周转企业(金招保万、荣盛发展、金科股份),在一二线城市拥有资源且周转提速的企业(地方国资委旗下公司及华夏幸福),以及国企改革、再融资放开等主题性投资机会(深振业、南国置业等)。

风险提示:

商品房销量低于预期;货币政策偏紧超预期。