投资要点:

地产平台,受益国改。

公司2009 年借壳上市,成为珠海国资委旗下重要地产上市平台;2015 年初划转出格力集团,注入新成立的海投公司,正式独立。目前珠海国资委旗下共有7 家企业涉足房地产开发、城市基建相关业务,我们认为格力地产将是主要整合平台。主要原因有:(1)成立海投公司,专门划转格力地产进行独立运营,重要地位彰显;(2)出台股权激励计划,落实中央“全面深化改革决定”中提出的“允许混合所有制经济实行企业员工持股”,成为珠海国改急先锋。(3)珠海国资委绝对控股的地产上市平台,持股比例高达51.94%(定增后为41.13%),高于另外两家涉足地产业务的上市公司——珠海控股(41.1%)和华发股份(21.9%)。(4)珠海控股实施多元化经营战略,地产开发占总营收不足15%。未来,随着广东和珠海国改提速,格力地产有望受益。

地产稳步拓展,异地布局顺利。

公司地产业绩稳步增长,2011-2015 年营收复合增长率达17.5%,扣除投资收益的净利润复合增长率近10%。公司地产业务采取“立足珠海,重点布局”的战略,目前已在珠海完成新区老城、东中西部联动布局,同时也顺利进入重庆和上海市场。目前公司主要在手项目7 个,总规划可售面积252.8 万平,可结算面积135.8 万平,可结算权益货值达214.6 亿元。2015 年公司销售面积总计13.7 万平(其中格力广场2.97 万平,格力海岸10.7 万平),地产业务营收24.8 亿元;假设公司营收和销售面积保持17.5%的复合增长率,当前储备保障未来超5 年销售。此外,公司通过海洋经济、口岸经济全面参与珠海城市建设,通过工程项目前期切入,获取潜在优质土地储备。随着港珠澳大桥开通、粤港澳一体化推进、珠三角西岸发展提速,珠海房地产市场价值洼地正被逐步发掘,有望带动公司地产业绩持续增长。

“3+2”格局初显,海洋与口岸经济小跑前进。

2014 年以来,公司除了稳步发展地产主业,也抢先布局海洋、健康、金融、旅游、生态农业等极具发展潜力的相关产业,奠定“3+2”(“房地产、海洋经济、口岸经济”+“现代服务业、现代金融业”)产业格局。海洋经济方面,香洲渔港、洪湾渔港、高栏港、海岛开发、沙滩修复等多项业务进展顺利,在工程收入逐步结算的同时,有望通过后期深度开发,逐渐形成集冷库冷链、物流配送、海洋科技、休闲旅游等于一体的海洋经济产业格局。口岸经济方面,港珠澳大桥2017年开通在即,公司作为人口岛项目和珠海口岸综合项目承建方,有望切入后期交通、配套商业等开发运营,变现流量获取回报。同时,公司依托房地产和海洋经济铺展现代服务业,延伸产业链,提升附加值;顺应互联网金融大潮开展现代金融业,串联各大板块,向珠海综合城市运营商转型。

亮点将现,打造游艇服务经济。

珠海平沙是全国最大最强的中高档游艇生产基地,但珠海乃至广东游艇消费远不及同等经济水平的地区。珠海地理和区位十分适宜游艇消费,目前价格和消费能力已基本不形成制约,主要问题在于泊位稀缺、相关综合服务量少价贵和进口关税高。珠海正大力发展游艇旅游经济,粤港澳游艇自由行也将刺激相关消费需求。公司2013年成立格力船务,提供综合游艇服务,同时依托房地产和海洋经济建设专业游艇码头。目前公司拥有格力海岸游艇码头、香洲港游艇码头、庙湾岛游艇码头等项目,仅在建泊位达900个。同时珠海目前规划和在建游艇泊位不足1500个,对标香港超7000艘游艇,发展空间巨大。公司有望通过会籍销售和转让、提供综合服务获取新的业绩增长亮点。

盈利预测与估值。

盈利预测方面:预计2016-2018年公司EPS分别为0.53元、0.66元、0.75元。公司当前股价对应2016-2017年预测PE分别为13X、10X、9X。 公司估值方面:第一,地产项目权益净增加值30亿,2015年末账面净值39亿,因此RNAV为69亿。第二,海洋经济、口岸经济变现,预计其他业务保持较高增速,未来三年净利润分别为0.13亿、0.2亿、0.29亿,按照目前休闲服务业51.9倍PE,支撑市值分别为6.8亿、10.2亿、15.4亿。第三,游艇服务业将成为业绩新增长点,预计未来三年净利润分别为0.84亿、1.01亿、1.22亿,同样按照51.9倍PE,支撑市值分别为43.6亿、52.3亿、63.5亿。

我们认为,随着地产业务稳步拓张,海洋经济、口岸经济、游艇服务经济逐步兑现业绩,公司增长可期。同时,随着“3+2”产业格局逐步完善,公司将全面切入珠海城市开发和运营,向综合城市运营商转型。此外,公司作为珠海国资委旗下主要地产上市平台,或将受益广东和珠海国改提速。首次覆盖,给予公司“推荐”评级。

风险提示:

珠海房地产市场回落,影响公司地产销售业绩;上海项目拿地成本较高,对开发销售形成压力;重庆两江新区发展不及预期;海洋经济、口岸经济和游艇服务业务回报不及预期 ;珠海国改推进不及预期。