土地估价报 告

项目名称:城关区人民政府盐场路街道办事处征收兰州中牧药械科技有限公司位于兰州市城关区盐场路2宗出让工业用途的的建设用地使用权价格评估（兰州市城关区)

受托估价单位：甘肃方家房地产资产评估有限公司

土地估价报告编号：甘方房土（2025）估字第029号

电子备案编号:

提交估价报告日期：二〇二五年九月十五日

邮编：730000 电话：0931-8512788 传真：0931-8512788

土地估价报 告

第一部分 摘 要

一、估价项目名称

城关区人民政府盐场路街道办事处征收兰州中牧药械科技有限公司位于兰州市城关区盐场路2宗出让工业用途的的建设用地使用权价格评估(兰州市城关区)

二、委托估价方

委托估价单位：城关区人民政府盐场路街道办事处

单位地址：兰州市城关区通渭路127号

联系人：张淑苗

联系方式：18394676018

三、估价目的

本次估价对象为兰州中牧药械科技有限公司位于兰州市城关区盐场路的2 宗国有出让土地使用权，登记用途均为工业用地，土地使用权登记面积为55434.63平方米。因城关区人民政府盐场路街道办事处征收国有建设用地需要评估估价对象的市场价格，根据国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）、《中华人民共和国土地管理法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第 590号）的要求及《关于印发（关于进一步加强主城四区土地储备有关工作的实施意见〉的通知》(兰政发(2024)27号），本次的估价目的是为城关区人民政府盐场路街道办事处征收兰州中牧药械科技有限公司出让国有建设用地价格提供价值参考依据而评估土地市场价格。

四、估价期日

二〇二五年八月二十七日，此估价期日为城征决字［2025］5号《兰州市城关区人民政府国有土地上房屋征收决定》规定日期

五、估价日期

邮编：730000 电话：0931-8512788 传真：0931-8512788

二〇二五年八月二十七日至二〇二五年九月十五日

六、地价定义

根据委托方提供的资料及估价师现场查勘状况，本次估价对象为拟征收的国有建设用地,根据甘(2020)兰州市不动产权第0017468号、甘(2020)兰州市不动产权第 0017476号《中华人民共和国不动产权证书》，估价对象登记用途均为工业用地，至估价期日二〇二五年八月二十七日，估价对象宗地内有待拆迁房屋，实际土地开发程度达到宗地外“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、供暖、供气），宗地内“场地平整”条件。

根据城征决字［2025]5号《兰州市城关区人民政府国有土地上房屋征收决定》，估价目的为城关区人民政府盐场路街道办事处征收土地使用权时的征收市场价格提供参考依据，根据《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)，对本次地价评估有关事项作以下设定:

1、关于估价期日的设定：根据城征决字［2025]5号《兰州市城关区人民政府国有土地上房屋征收决定》，本次估价期日确定为二〇二五年八月二十七日，估价期日为城征决字［2025]5号《兰州市城关区人民政府国有土地上房屋征收决定》规定日期。

2、关于土地用途的设定：根据甘（2020）兰州市不动产权第0017468号、甘（2020）兰州市不动产权第0017476号《中华人民共和国不动产权证书》，估价对象登记用途均为工业用地，依据自然资发［2023]234号《自然资源部关于印发(国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南)的通知》，结合《关于印发（关于进一步加强主城四区土地储备有关工作的实施意见）的通知》（兰政发(2024】27号），本次评估设定估价对象土地用途均为工业用地。

3、关于土地使用权性质的设定：根据甘（2020）兰州市不动产权第0017468号、甘（2020）兰州市不动产权第 0017476号《中华人民共和国不动产权证书》，估价对象在估价期日的使用权类型均为出让，土地使用权属于兰州中牧药械科技有限公司，所有权属于国家。故本次评估设定估价对象的使用权类型均为出让，权利类型为国有建设用地使用权。

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4、关于土地使用年期的设定:根据甘(2020)兰州市不动产权第0017468号、甘（2020）兰州市不动产权第 0017476号《中华人民共和国不动产权证书》，土地使用权类型登记为出让，至本次估价期日，土地设定使用年期按剩余使用年期设定，详见下表1;

表1 土地设定使用年期一览表

序号 宗地名称 证号 位置 终止日期 设定使用年期(年)

1 兰州中牧药械科技有限公司用地1 甘（2020）兰州市不动产权第0017468号 兰州市城关区盐场路 2057年04月15日止 31.63年

2 兰州中牧药械科技有限公司用地2 甘（2020）兰州市不动产权第0017476号 兰州市城关区盐场路2号 2056年03月01日止 30.51年

5、关于土地面积的设定：根据委托方提供的甘（2020）兰州市不动产权第0017468号、甘（2020）兰州市不动产权第 0017476号《中华人民共和国不动产权证书》，合计证载面积为55434.63平方米。本次涉及征收土地面积按55434.63平方米设定。具体每宗地面积详见下表2。

表2 土地面积一览表

序号 宗地名称 证号 位置 证载面积（m） 设定面积（m2）

1 兰州中牧药械科技有限公司用地1 甘（2020）兰州市不动产权第0017468号 兰州市城关区盐场路 46831.93 46831.93

2 兰州中牧药械科技有限公司用地2 甘（2020）兰州市不动产权第0017476号 兰州市城关区盐场路2号 8602.7 8602.7

合计 55434.63 55434.63

6、关于容积率的设定：根据估价师调查得知，待估宗地拿地时间久远,委托方无法提供规划条件等资料，根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发［2004〕28号)文件第四款第十六条规定：“对工业用地在符合规划、不改变原用途的条件下，提高土地利用率和增加容积率的，原则上不再收取或调整土地有偿使用费”,由此可知土地容积率的变动对工业用地的无影响，故本次评估不设定容积率。

7、关于土地开发程度的设定：估价对象宗地内有待拆迁房屋，实际土地开发程度达到宗地外“七通”（即通路、通电、通讯、供水、排水、供暖、供气），宗地内“场地平整”条件。根据委托方提供的相关资料及估价师现场勘察，估价对象开发程度设定为宗地外“七通”（即通路、通电、通讯、供水、排水、供暖、供气），宗地内“场地平整”。

8、关于权利限制的设定：至估价期日，估价对象宗地内无抵押权、地

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役权、担保权等他项权利，无其他特殊权利限制。

综上所述，本次估价对象的地价定义为:在公开市场及现状利用条件下于估价期日二〇二五年八月二十七日，土地开发程度达到宗地外“七通”(即通路、通电、通讯、供水、排水、供暖、供气)，宗地内“场地平整”，土地剩余使用年期分别为31.63年、30.51年时无使用权异议、无他项权利限制的国有出让工业用地使用权市场价格

七、估价结果(币种：人民币)

经估价人员现场查勘和对当地市场的分析，根据《中华人民共和国土地管理法》、国家标准（GB/T18508-2014）《城镇土地估价规程》及其他相关法规文件，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、设定开发程度条件下、于评估期日二〇二五年八月二十七日、程满是地价定义条件下设定剩余使用年期的土地使用权市场价值:

表3-1估价对象估价结果表

宗地名称 座落 用途 设定使用2年期（年） 面积m) 单位面积地价（元/m） 总地价（万元） 总地价大写

兰州中牧药械科技有限公司用地1 兰州市城关区盐场路 工业用地 31.63年 46831.93 1017.3 4764.21 人民币大写:肆仟柒佰陆拾肆万贰仟壹佰元整

兰州中牧药械科技有限公司用地2 兰州市城关区盐场路2号 工业用地 30.51年 8602.7 1047.39 901.04 人民币大写:玖佰零壹万零肆佰元整

合计 - 55434.63 5665.25 人民币大写:伍任陆佰陆拾伍万贰仟伍佰元整

具体详见4《土地估价结果一览表》。

八、土地估价师签字

姓名 估价师资格证书号 签字

李金兰晏晓芸 200062001530520241162000000025

邮编：730000 电话：0931-8512788 传真：0931-8512788

戴明芳

助理估价师

九、土地估价机构

估价机构法定代表人签字:

甘肃方家房地产资产评估有限公司

二〇五五年九月十五日

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