土地估价报告

项目名称：城关区人民政府盐场路街道办事处征收中牧实业股份有限公司位于兰州市城关区盐场路2号3宗出让工业用途的的建设用地使用权及地上建筑物、附着物价格评估 (兰州市城关区)

受托估价单位：甘肃方家房地产资产评估有限公司

土地估价报告编号：甘方房土（2025）估字第028号

电子备案编号:

提交估价报告日期：二〇二五年九月十五日

邮编：730000 电话：0931-8512788 传真：0931-8512788

土地估 价报 告

第一部分 摘 要

一、估价项目名称

城关区人民政府盐场路街道办事处征收中牧实业股份有限公司位于兰州市城关区盐场路2号3宗出让工业用途的的建设用地使用权及地上建筑物、附着物价格评估(兰州市城关区)

二、委托估价方

委托估价单位：城关区人民政府盐场路街道办事处

单位地址：兰州市城关区通渭路127号

联系人：张淑苗

联系方式：18394676018

三、估价目的

本次估价对象为中牧实业股份有限公司位于兰州市城关区盐场路2号的3宗国有出让土地使用权，登记用途均为工业用地，土地使用权登记面积为84912平方米。因城关区人民政府盐场路街道办事处征收国有建设用地需要评估估价对象的市场价格，根据国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）、《中华人民共和国土地管理法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第 590号）的要求及《关于印发（关于进一步加强主城四区土地储备有关工作的实施意见)的通知》(兰政发(2024)27号），本次的估价目的是为城关区人民政府盐场路街道办事处征收中牧实业股份有限公司出让国有建设用地及地上建筑物、附着物价格提供价值参考依据而评估土地及地上建筑物、附着物市场价格。

四、估价期日

二〇二五年八月二十七日，此估价期日为城征决字［2025]5号《兰州市城关区人民政府国有土地上房屋征收决定》规定日期

五、估价日期

邮编：730000 电话：0931-8512788 传真：0931-8512788

二〇二五年八月二十七日至二〇二五年九月十五日

六、地价定义

根据委托方提供的资料及估价师现场查勘状况，本次估价对象为拟征收的国有建设用地，根据兰国用（2007）第C07374号、兰国用（2011）第CO7883号、兰国用（2011）第CO7884号《国有土地使用证》，估价对象登记用途均为工业用地，至估价期日二〇二五年八月二十七日，估价对象宗地内有待拆迁房屋，实际土地开发程度达到宗地外“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、供暖、供气），宗地内“场地平整”条件。

根据城征决字［2025］5号《兰州市城关区人民政府国有土地上房屋征收决定》，估价目的为城关区人民政府盐场路街道办事处征收土地使用权及地上建筑物、附着物时的征收市场价格提供参考依据，根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014)，对本次地价评估有关事项作以下设定:

1、关于估价期日的设定：根据城征决字［2025］5号《兰州市城关区人民政府国有土地上房屋征收决定》，本次估价期日确定为二〇二五年八月二十七日，估价期日为城征决字［2025]5号《兰州市城关区人民政府国有土地上房屋征收决定》规定日期。

2、关于土地用途的设定：根据兰国用（2007）第C07374号、兰国用（2011）第C07883号、兰国用（2011）第C07884号《国有土地使用证》,估价对象登记用途均为工业用地，依据自然资发［2023]234号《自然资源部关于印发(国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南〉的通知》,结合《关于印发(关于进一步加强主城四区土地储备有关工作的实施意见)的通知》（兰政发（2024】27号），本次评估设定估价对象土地用途均为工业用地。

3、关于土地使用权性质的设定：根据兰国用（2007）第C07374号、兰国用（2011）第CO7883号、兰国用（2011）第CO7884号《国有土地使用证》，估价对象在估价期日的使用权类型均为出让，土地使用权属于中牧实业股份有限公司，所有权属于国家。故本次评估设定估价对象的使用权类型均为出让，权利类型为国有建设用地使用权。

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4、关于土地使用年期的设定：根据兰国用（2007）第C07374号、兰国用（2011）第C07883号、兰国用（2011）第C07884号《国有土地使用证》，土地使用权类型登记为出让，至本次估价期日，土地设定使用年期按剩余使用年期设定，详见下表1；

表1土地设定使用年期一览表

序号 宗地名称 证号 位置 终止日期 设定使用年期(年)

1 中牧实业股份有限公司用地1 兰国用（2007）第C07374号 兰州市城关区盐场路2号 2052年9月12日 27.04年

2 中牧实业股份有限公司用地2 兰国用（2011）第C07883号 兰州市城关区盐场路2号 2057年4月14日 31.63年

3 中牧实业股份有限公司用地3 兰国用（2011）第C07884号 兰州市城关区盐场路2号 2055年8月20日 29.98年

5、关于土地面积的设定：根据委托方提供的兰国用（2007）第C07374号、兰国用（2011）第C07883号、兰国用（2011）第C07884号《国有土地使用证》,合计证载面积为84912平方米。本次涉及征收土地面积按84912平方米设定。具体每宗地面积详见下表2。

表2 土地面积一览表

序号 宗地名称 证号 位置 证载面积（m） 设定面积（m）

1 中牧实业股份有限公司用地1 兰国用（2007）第C07374号 兰州市城关区盐场路2号 43034.2 43034.2

2 中牧实业股份有限公司用地2 兰国用（2011）第C07883号 兰州市城关区盐场路2号 11414.4 11414.4

3 中牧实业股份有限公司用地3 兰国用（2011）第C07884号 兰州市城关区盐场路2号 30463.4 30463.4

合计 84912 84912

6、关于容积率的设定:根据估价师调查得知,待估宗地拿地时间久远,委托方无法提供规划条件等资料，根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发［2004］28号)文件第四款第十六条规定：“对工业用地在符合规划、不改变原用途的条件下，提高土地利用率和增加容积率的，原则上不再收取或调整土地有偿使用费”,由此可知土地容积率的变动对工业用地的无影响，故本次评估不设定容积率。

7、关于土地开发程度的设定：估价对象宗地内有待拆迁房屋，实际土地开发程度达到宗地外“七通”（即通路、通电、通讯、供水、排水、供暖、供气），宗地内“场地平整”条件。根据委托方提供的相关资料及估价师现场勘察，估价对象开发程度设定为宗地外“七通”（即通路、通电、

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通讯、供水、排水、供暖、供气），宗地内“场地平整”。

权8、关于权利限制的设定：至估价期日，估价对象票地内无抵押权、地役权、担保权等他项权利，无其他特殊权利限制。

综上所述，本次估价对象的地价定义为:在公开市场及现状利用条件下于估价期日二〇二五年八月二十七日，土地开发程度达到宗地外“七通”(即通路、通电、通讯、供水、排水、供暖、供气)，宗地内“场地平整”，土地剩余使用年期分别为27.04年、31.63年、29.98年时无使用权异议、无他项权利限制的国有出让工业用地使用权及地上建筑物、附着物市场价格 七、估价结果(币种：人民币)

经估价人员现场查勘和对当地市场的分析，根据《中华人民共和国土地管理法》、国家标准（GB/T1858-2014）《城镇土地估价规程》及其他相关法规文件，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估案地在估价设定用产房设定开发程度条件下、于评估期日二〇二五年八月二十七日，按满定地价年8条件下设定剩余使用年期的土地使用权及地上建筑物、附置物市场价值

表 3-1估价对象估价结果表

宗地名称 座落 用途 年期（年 面积( 单位面积地价（元/m） 总地价（万元） 总地价大写

中牧实业股份有限公司用地1 兰州市城关区盐场路2号 工业用地 27.04年 43034.2 1005.33 4326.36 人民币大写:肆仟叁佰贰拾陆万叁仟陆佰元整

中牧实业股份有限公司用地2 兰州市城关区盐场路2号 工业用地 31.63年 11414.4 1048.56 1196.87 人民币大写:壹仟壹佰玖拾陆万捌仟柒佰元整

中牧实业股份有限公司用地3 兰州市城关区盐场路2号 工业用地 29.98年 30463.4 1000.51 3047.89 人民币大写:叁仟零肆拾柒万捌仟玖佰元整

合计 - 84912 8571.12 人民币大写:捌仟伍佰柒拾壹万壹任贰佰元整

表3-2 地上建筑物结果表

序号 名称 结构 建筑面积（m2） 修正后单价(元/m) 评估总价(元)

1 成品及原材料库 钢构 3892.75 784.7 3054641

2 水处理间.洗浴.厕所 框架 465.52 2017.6 939233

3 冷库 钢构 149.2 840.75 125440

4 家畜灭活疫苗车间 钢构 3064.86 784.7 2404996

5 动力厂房 框架 626.41 1891.5 1184855

6 变电修理间库房 砖本 61.70 462.3 28552

7 新建10KV配电室 砖限 245.76 1274.7 313270

8 污泥脱水间 砖混 02128.26 1274.7 36023

9 加氯间 砖混 26.56 1274.7 33856

10 污水场风机室 砖混 53 1274.7 67559

11 污水场值班室、化验室 砖混 53 1274.7 67559

12 水泵房 砖木 57.04 616.4 35159

13 锅炉房 砖混 1746.16 910.5 1589879

14 干煤棚及值班室 钢混 59.69 1513.2 90323

15 配汽站 砖混 125.75 910.5 114495

16 猪舍 砖混 1251.33 1274.7 1595070

17 兔舍 砖混 511.27 1274.7 651716

18 鼠舍 砖混 511.27 1274.7 651716

19 细胞制造间 砖本 437.81 616.4 269866

20 活动冷库 砖木 54.4 924.6 50298

21 毒区淋浴、更衣 砖木 130.86 616.4 80662

22 配汽间 砖混 38.78 910.5 35309

23 周转区 钢构 236.52 784.7 185597

24 毒区冷库 钢构 76.8 448.4 34437

25 分装、灌装、乳化灭能间 钢构 334.34 448.4 149918

26 机房 砖木 178.48 1232.8 220030

27 锅炉房 砖混 226.66 1456.8 330198

28 灭菌、细胞制造间 砖木 522.42 462.3 241515

29 车间办公室 砖混 150.75 1092.6 164709

30 洗涤间 钢构 358.15 728.65 260966

31 猪舍、屠宰间 砖木 527.7 462.3 243956

32 化粪池间 砖混 86.06 1183.65 101865

33 温室、毒区 钢构 256.96 728.65 187234

34 密封过道 钢构 248.78 728.65 181274

邮编：730000

35 配液 专润 23.96 1183.65 28360

36 细胞区 钢构 674:26 728.65 491300

37 厕所 砖润 48.511 1183.65 57419

38 扩建锅炉房 砖混 142.75 1183.65 168611

39 更衣间 砖本 73.92 0 0

40 毒区、及过道 砖混 1131.8 728.4 824403

41 分装、反应缸 砖混 170.25 1274.7 217018

42 疫苗车间（二价灭活苗) 钢构. 3341.1 784.7 2621761

43 动力站 框架 1283 2017.6 2588581

44 温室、细胞区(肌醇) 混合 935.35 1092.6 1021963

45 毒区猪舍(1) 混合 238.03 1092.6 260072

46 毒区牛舍(1) 混合 238.03 1183.65 281744

47 P3实验楼 混合 851.06 1092.6 929868

48 免疫猪舍 砖混 263.85 1092.6 288283

49 毒区猪舍(2) 砖混 187.92 1183.65 222432

50 安检猪牛舍 砖混 426.85 1274.7 544106

51 扩建毒区猪舍(3) 砖混 399.69 1274.7 509485

52 免疫猪舍 砖混 347.9 1274.7 443468

53 附加楼 砖混 200.75 1274.7 255896

54 毒区牛舍扩建(2) 砖混 71.03 1274.7 90542

5 小动物舍(兔舍) 砖混 263.85 910.5 240235

56 毒区牛舍机房 砖混 18.15 1365.75 24788

57 毒区扩建牛舍(3) 砖混 275.84 1365.75 376728

58 新建毒区牛舍（亚I型） 砖混 532.1 364.2 193791

59 口蹄疫效检动物舍(1#建筑) 框架 5159.77 2143.7 11060999

60 口蹄疫免疫动物舍(2#建筑) 框架 3556.91 2143.7 7624948

61 非口蹄疫动物舍(3#建筑) 框架 2126.37 2143.7 4558299

62 种毒制备(4#建筑) 框架 670.71 2143.7 1437801

63 质检楼(5#建筑) 框架 1497.65 2143.7 3210512

64 合成肽车间改造 钢构 518.08 840.75 435576

65 废料仓库 钢构 84 329.4 27670

66 东五金库 砖木 327.85 616.4 202087

67 库管办公室 砖木 54.12 616.4 33360

68 旧库房 砖本 53.06 616.4 32706

69 设备库 砖木 636.8 616.4 392524

70 五金库(西) 砖木 360.84 616.4 222422

71 五金库(中) 砖本 389.94 616.4 240359

72 包装材料库 砖木 57.9 462.3 119232

73 化工库、营业室 砖湿 242675 728.4 1767484

74 地磅房(汽车衡) 砖混 126.7 1365.75 173041

75 危险化学品贮存仓库 框架A 303 2143.7 649541

76 固化库（原油库还建） 砖混 104.510 1547.85 161750

77 车库 砖混 674 1547.85 1043251

78 收发室 砖混 31.75 1547.85 49144

79 门卫 砖混 31.75 910.5 28908

80 生产区值班室、水泵房 砖混 38.37 1365.75 52404

81 办公楼 框架 2483.7 2241.6 5567462

82 家畜疫苗灭活苗车间 钢构 4137.75 840.75 3478813

83 动力站 框架 861.43 2143.7 1846647

84 佐剂库 钢构 239.4 896.8 214694

85 锅炉房维修间 砖混 174.3 1365.75 238050

86 简易平房（锅炉房后) 砖混 254.8 1365.75 347993

合计 73620707

表3-3地上附着物结果表

管道类别 材质 管径 长度(米) 修正后单价（元/单位） 总价（元）

上水管 碳钢 DN200 230 153 35190

DN150 475 121 57475

DN100 350 76 26600

DN80 125 102 12750

DN50 150 85 12750

铸铁 DN100 743 76 56468

不锈钢 DN50 200 128 25600

PPR DN100 300 135 40500

暖气管 碳钢 DN150 650 121 78650

蒸汽管 碳钢 DN125 260 76 19760

DN150 280 121 33880

排水管 水泥 DN100 2144 73 156512

DN150 1232 73 89936

DN200 1335 73 97455

DN300 2172 76 165072

排水管 铸铁 DN100 1879 76 142804

带压排水管 不锈钢 DN100 1072 308 330176

带压排水管 不锈钢 DN150 1276 308 393008

合计 1774586

类 别 材质 容积（立方） 修正后单价（元/单位） 总价（元）

水 库 水泥 1500 143 214500

沉 定池 水泥 80 349 27920

邮编：730000

调节池 水泥 390 195 76050

化粪池 玻璃钢 25 260 6500

水泥 61 349 21289

合计 346259

总计 2120845

八、土地估价师签字

姓名 估价师资格证书号 签字

李金兰 2000620015 中国注册土地估价师)V2000620015

晏晓芸 30520241162000000025 地估价业成其

戴明芳 助理估价师 朝明芳

九、土地估价机构

估价机构法定代表人签字:

甘肃方家房地产资产评估有限公司

〇二五年九月十五日

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