衢州发展:2025年度审计报告

一、审计报告………………………………………………………第1—6页

二、财务报表………………………………………………………第7—14页

（一）合并资产负债表……………………………………………第7页

（二）母公司资产负债表…………………………………………第8页

（三）合并利润表…………………………………………………第9页

（四）母公司利润表………………………………………………第10页

（五）合并现金流量表……………………………………………第11页

（六）母公司现金流量表…………………………………………第12页

（七）合并所有者权益变动表……………………………………第13页

（八）母公司所有者权益变动表…………………………………第14页

三、财务报表附注………………………………………………第15—126页审计报告

天健审〔2026〕11108号

衢州信安发展股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了衢州信安发展股份有限公司（以下简称衢州发展公司）财务报表，包括2025年12月31日的合并及母公司资产负债表，2025年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了衢州发展公司2025年12月31日的合并及母公司财务状况，以及2025年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。

按照《中国注册会计师独立性准则第1号——财务报表审计和审阅业务对独立性的要求》和中国注册会计师职业道德守则，我们独立于衢州发展公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们在审计中遵循了对公众利益实体审计的独立性要求。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

第1页共126页关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

(一)房地产销售收入确认

1.事项描述

相关信息披露详见财务报表附注三(二十八)、十三(一)。

2025年度衢州发展公司房地产销售收入33.78亿元，占营业收入总额的

94.11%。由于房地产的销售收入系衢州发展公司关键业绩指标之一，且对当期财

务报表影响重大，故我们将房地产销售收入确认确定为关键审计事项。

2.审计应对

针对房地产销售收入确认，我们实施的审计程序主要包括：

(1)了解与房地产销售收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；

(2)检查房屋买卖合同条款，评价房地产销售收入确认政策是否符合企业会计准则的要求；

(3)从账面主营业务收入记录中选取项目，检查收入确认的支持性文件，包

括购房合同、发票、银行回单、交房通知书和入住会签单等资料；

(4)对已达到交付条件尚未交付的房地产进行抽查；

(5)实施截止测试，检查房地产销售收入是否在恰当期间确认；

(6)获取各房地产项目本年开盘预售进度，检查房屋预售证取得情况、销售

合同、收款凭证等；

(7)了解同时期项目所在地区周边类似楼盘的销售价格，并与衢州发展公司的销售价格进行比较；

(8)检查与房地产销售收入相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

(二)存货可变现净值

1.事项描述

相关信息披露详见财务报表附注三(十三)及五(一)6。

截至2025年12月31日，衢州发展公司房地产业务的存货账面余额为318.26

第2页共126页亿元，跌价准备为21.67亿元，账面价值为296.59亿元，占期末资产总额的31.83%。

存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照存货成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备，该过程涉及衢州发展公司管理层（以下简称管理层）的重大估计和判断，故我们将存货可变现净值确定为关键审计事项。

2.审计应对

针对存货可变现净值，我们实施的审计程序主要包括：

(1)选取项目复核管理层对存货估计售价的预测，将估计售价与历史数据、相同或类似产品的市场售价、期后预售价格等进行比较；

(2)评价管理层对存货至完工时将要发生的成本、销售费用和相关税费所作估计的合理性；

(3)结合存货监盘，检查期末存货中是否存在建设停滞、长期滞销等情形，评价管理层是否已合理估计可变现净值；

(4)复核管理层对可变现净值的测算过程；

(5)检查与存货可变现净值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

(三)股权投资的确认与计量

1.事项描述

相关信息披露详见财务报表附注三(十一)、三(十五)、五(一)8、五(一)9、

五(一)10及六(四)。

截至2025年12月31日，衢州发展公司长期股权投资、其他权益工具投资和其他非流动金融资产账面价值合计为491.53亿元，占期末资产总额的52.76%。

衢州发展公司对中信银行股份有限公司、温州银行股份有限公司等被投资单位具

有重大影响，采用权益法核算并在长期股权投资列报，本期确认权益法核算的投资收益25.51亿元。由于股权投资的确认与计量涉及管理层的重大判断，故我们将股权投资的确认与计量确定为关键审计事项。

2.审计应对

针对股权投资的确认与计量，我们实施的审计程序主要包括：

(1)了解与股权投资相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是

否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；

第3页共126页(2)检查投资合同、被投资方公司章程、合伙协议、组织架构及关键管理人

员的委派情况等文件，了解投资目的，评价股权投资的分类和核算是否恰当；

(3)对于权益法核算的长期股权投资，获取被投资单位的财务报表，复核权益法核算金额；

(4)对于权益法核算的长期股权投资，识别是否存在减值迹象，并复核减值

测试所使用的方法、重大假设和数据；

(5)对于以公允价值计量的股权投资，评价公允价值计量方法的适当性，复核公允价值的计算过程；

(6)检查与股权投资相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

四、其他信息

管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估衢州发展公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。

第4页共126页衢州发展公司治理层（以下简称治理层）负责监督衢州发展公司的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报

获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

(一)识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实

施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

(二)了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

(三)评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

(四)对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对衢州发展公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披

露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致衢州发展公司不能持续经营。

(五)评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

(六)就衢州发展公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计

第5页共126页证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

天健会计师事务所（特殊普通合伙）中国注册会计师：

（项目合伙人）

中国·杭州中国注册会计师：

二〇二六年四月二十八日

第6页共126页衢州信安发展股份有限公司财务报表附注

2025年度

金额单位：人民币元

一、公司基本情况

衢州信安发展股份有限公司（以下简称公司或本公司）系1992年8月经浙江省人民政

府股份制试点工作协调小组批准、采取定向募集方式设立的股份制企业。设立时，公司注册资本人民币5000万元，发行股份500万股，每股面值人民币10元。公司现持有统一社会信用代码为 91330000142941287T 的营业执照。公司股票于 1999 年 6 月 23 日在上海证券交易所挂牌交易，股票代码：600208。经过拆细及历年的分红送股、转增、增资配股、定向发行、回购以及吸收合并浙江新湖创业投资股份有限公司，截至2025年12月31日，公司注册资本为人民币8508940800.00元，每股面值1元，折股份总数8508940800股。其中，有限售条件的流通股份 A 股 964463 股；无限售条件的流通股份 A 股 8507976337股。

本公司属房地产行业。主要经营活动为房地产开发和投资等。

本财务报表业经公司2026年4月28日第十二届第二十四次董事会批准对外报出。

二、财务报表的编制基础

(一)编制基础本公司财务报表以持续经营为编制基础。

(二)持续经营能力评价本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。

三、重要会计政策及会计估计

重要提示：本公司根据实际生产经营特点针对金融工具减值、存货、固定资产折旧、在

建工程、无形资产、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。

(一)遵循企业会计准则的声明

第15页共126页本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状

况、经营成果和现金流量等有关信息。

(二)会计期间会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

(三)营业周期

除房地产行业以外，公司经营业务的营业周期较短，以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。房地产行业的营业周期从房产开发至销售变现，一般在12个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。

(四)记账本位币

本公司及境内子公司采用人民币为记账本位币，香港新湖投资有限公司、香港新澳投资有限公司等境外子公司从事境外经营，选择其经营所处的主要经济环境中的货币为记账本位币。

(五)重要性标准确定方法和选择依据

公司编制和披露财务报表遵循重要性原则，本财务报表附注中披露事项涉及重要性标准判断的事项及其重要性标准确定方法和选择依据如下：

涉及重要性标准判断重要性标准确定方法和选择依据的披露事项

公司将单项预付款项金额超过资产总额0.5%的预付重要的账龄超过1年的预付款项款项认定为重要预付款项重要的单项计提坏账准备的其他应

收款公司将单项其他应收款金额超过资产总额0.5%的其他应收款认定为重要其他应收款重要的核销其他应收款

公司将单项在建工程金额超过资产总额0.5%的在建重要的在建工程项目工程认定为重要在建工程

公司将单项应付账款金额超过资产总额0.5%的应付重要的账龄超过1年的应付账款账款认定为重要应付账款

公司将单项合同负债金额超过资产总额0.5%的合同重要的账龄超过1年的合同负债负债认定为重要合同负债

公司将单项其他应付款金额超过资产总额0.5%的其重要的账龄超过1年的其他应付款他应付款认定为重要其他应付款

公司将单项现金流量金额超过资产总额1%的认定为重要的投资活动现金流量重要投资活动现金流量

公司将收入总额超过集团总收入的15%的子公司确

重要的子公司、非全资子公司

定为重要子公司、重要非全资子公司

公司将资产总额超过公司总资产15%的合营企业、

重要的合营企业、联营企业

联营企业确定为重要合营企业、联营企业

第16页共126页(六)同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

1.同一控制下企业合并的会计处理方法

公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额与支付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

2.非同一控制下企业合并的会计处理方法

公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

(七)控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

1.控制的判断

拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其可变回报金额的，认定为控制。

2.合并财务报表的编制方法

母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第33号——合并财务报表》编制。

(八)合营安排分类及共同经营会计处理方法

1.合营安排分为共同经营和合营企业。

2.当公司为共同经营的合营方时，确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：

(1)确认单独所持有的资产，以及按持有份额确认共同持有的资产；

(2)确认单独所承担的负债，以及按持有份额确认共同承担的负债；

(3)确认出售公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；

(4)按公司持有份额确认共同经营因出售资产所产生的收入；

(5)确认单独所发生的费用，以及按公司持有份额确认共同经营发生的费用。

(九)现金及现金等价物的确定标准列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是

第17页共126页指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

(十)外币业务和外币报表折算

1.外币业务折算

外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建符合资本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外，计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，差额计入当期损益或其他综合收益。

2.外币财务报表折算

资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日即期汇率的近似汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，计入其他综合收益。

(十一)金融工具

1.金融资产和金融负债的分类

金融资产在初始确认时划分为以下三类：(1)以摊余成本计量的金融资产；(2)以公允

价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；(3)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融负债在初始确认时划分为以下四类：(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的

金融负债；(2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债；(3)不属于上述(1)或(2)的财务担保合同，以及不属于上述(1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺；(4)以摊余成本计量的金融负债。

2.金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件

(1)金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法

公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。但是，公司初始确认的应收账款未包含重大融资成分或公司不考虑未超过一年的合同中的融资成分的，按照《企业会计准则第14号——收入》所定义的交

第18页共126页易价格进行初始计量。

(2)金融资产的后续计量方法

1)以摊余成本计量的金融资产

采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。

2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资

采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

3)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

4)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。

(3)金融负债的后续计量方法

1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。因公司自身信用风险变动引起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的公

允价值变动金额计入其他综合收益，除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。此类金融负债产生的其他利得或损失（包括利息费用、除因公司自身信用风险变动引起的公允价值变动）计入当期损益，除非该金融负债属于套期关系的一部分。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债

按照《企业会计准则第23号——金融资产转移》相关规定进行计量。

3)不属于上述1)或2)的财务担保合同，以及不属于上述1)并以低于市场利率贷款的

贷款承诺

第19页共126页在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：*按照金融工具的减值

规定确定的损失准备金额；*初始确认金额扣除按照《企业会计准则第14号——收入》相关规定所确定的累计摊销额后的余额。

4)以摊余成本计量的金融负债

采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。

(4)金融资产和金融负债的终止确认

1)当满足下列条件之一时，终止确认金融资产：

*收取金融资产现金流量的合同权利已终止；

*金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第23号——金融资产转移》关于金融资产终止确认的规定。

2)当金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除时，相应终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。

3.金融资产转移的确认依据和计量方法

公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所有的

风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：(1)未保留对该金融资产控制的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；(2)保留了对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)所转移金融资产在终止确认日的账面价值；(2)因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。转移了金融资产的一部分，且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)终止确认部分的账面价值；(2)终止确认部分的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。

第20页共126页4.金融资产和金融负债的公允价值确定方法公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相

关金融资产和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：

(1)第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；

(2)第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包括：活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；

除报价以外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入值等；

(3)第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由

可观察市场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据作出的财务预测等。

5.金融工具减值

公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、合同资产、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变

动计入当期损益的金融负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或不属于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。

预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。

对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。

对于租赁应收款、由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成的应收款项及合同资产，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工

第21页共126页具未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。

公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。

公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益

的债权投资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。

6.金融资产和金融负债的抵销

金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，公司以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：(1)公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；(2)公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵销。

(十二)应收款项和合同资产预期信用损失的确认标准和计提方法

1.按信用风险特征组合计提预期信用损失的应收款项和合同资产

组合类别确定组合的依据计量预期信用损失的方法

应收银行承兑汇票参考历史信用损失经验，结票据类型合当前状况以及对未来经济

应收商业承兑汇票状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用

应收账款——合并范围内关

纳入合并范围内关联方款项损失率，计算预期信用损失联方组合

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济

状况的预测，编制应收账款应收账款——逾期账龄组合逾期账龄逾期账龄与整个存续期预期

信用损失率对照表，计算预期信用损失

第22页共126页组合类别确定组合的依据计量预期信用损失的方法

其他应收款——合并范围内纳入合并范围内关联方款项

关联方组合参考历史信用损失经验，结主要包括其他关联方、合作合当前状况以及对未来经济

方及政府部门款项和股权债状况的预测，通过违约风险其他应收款——低风险组合权转让款及一般不存在回收敞口和未来12个月内或整

风险的应收款项个存续期预期信用损失率，其他应收款——其他款项组计算预期信用损失款项性质合

2.账龄组合的账龄与预期信用损失率对照表

应收账款预期信用损失率应收账款逾期账龄

预期信用损失率（%）

未逾期0.00

逾期1年以内（含，下同）4.00逾期1-2年8.00

逾期2-3年20.00

逾期3-5年50.00

逾期5年以上100.00

3.按单项计提预期信用损失的应收款项和合同资产的认定标准

对信用风险与组合信用风险显著不同的应收款项和合同资产，公司按单项计提预期信用损失。

(十三)存货

1.存货的分类

存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、意图出售而

暂时出租的开发产品、周转房、库存材料、库存设备和低值易耗品等，以及在开发过程中的开发成本。

2.发出存货的计价方法

(1)发出材料、设备采用月末一次加权平均法。

(2)项目开发时，开发用土地分摊计入项目的开发成本的方法如下：开发用土地按开发

产品占地面积计算分摊计入项目的开发成本，如果各种开发产品类型的容积率差异较大导致按占地面积计算分摊不合理的，则按开发产品建筑面积计算分摊。

(3)发出开发产品按建筑面积平均法核算。

第23页共126页(4)意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。

(5)如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发项目的建筑面积分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产

品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。

3.存货的盘存制度

存货的盘存制度为永续盘存制。

4.低值易耗品和包装物的摊销方法

(1)低值易耗品按照一次转销法进行摊销。

(2)包装物按照一次转销法进行摊销。

5.存货跌价准备

资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费

用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。

(十四)划分为持有待售的非流动资产或处置组、终止经营

1.持有待售的非流动资产或处置组的分类

公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：(1)根据类似交

易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；(2)出售极可能发生，即公司已经就出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。

公司专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将在一年内完成”的条件，且短期（通常为3个月）内很可能满足持有待售类别的其他划分条件的，在取得日将其划分为持有待售类别。

因公司无法控制的下列原因之一，导致非关联方之间的交易未能在一年内完成，且公司

第24页共126页仍然承诺出售非流动资产或处置组的，继续将非流动资产或处置组划分为持有待售类别：(1)

买方或其他方意外设定导致出售延期的条件，公司针对这些条件已经及时采取行动，且预计能够自设定导致出售延期的条件起一年内顺利化解延期因素；(2)因发生罕见情况，导致持有待售的非流动资产或处置组未能在一年内完成出售，公司在最初一年内已经针对这些新情况采取必要措施且重新满足了持有待售类别的划分条件。

2.持有待售的非流动资产或处置组的会计处理

(1)初始计量和后续计量

初始计量和在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。

对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，在初始计量时比较假定其不划分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计量。除企业合并中取得的非流动资产或处置组外，由非流动资产或处置组以公允价值减去出售费用后的净额作为初始计量金额而产生的差额，计入当期损益。

对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。

持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。

(2)资产减值损失转回的会计处理

后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不转回。

后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不转回。

持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，根据处置组中除商誉外各项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。

(3)不再继续划分为持有待售类别以及终止确认的会计处理非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件而不再继续划分为持有待售

第25页共126页类别或非流动资产从持有待售的处置组中移除时，按照以下两者孰低计量：1)划分为持有

待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；2)可收回金额。

终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，将尚未确认的利得或损失计入当期损益。

3.终止经营的确认标准

满足下列条件之一的、已经被处置或划分为持有待售类别且能够单独区分的组成部分确

认为终止经营：

(1)该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；

(2)该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分；

(3)该组成部分是专为转售而取得的子公司。

4.终止经营的列报方法

公司在利润表中分别列示持续经营损益和终止经营损益。终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。对于当期列报的终止经营，在当期财务报表中将原来作为持续经营损益列报的信息重新作为可比期间的终止经营损益列报。终止经营不再满足持有待售类别划分条件的，在当期财务报表中将原来作为终止经营损益列报的信息重新作为可比期间的持续经营损益列报。

(十五)长期股权投资

1.共同控制、重大影响的判断

按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。

2.投资成本的确定

(1)同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或

发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计

第26页共126页处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

(2)非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。

公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：

1)在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作

为改按成本法核算的初始投资成本。

2)在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各

项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其

他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

(3)除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始

投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；

以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第12号——债务重组》确定其初始投资成本；

以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定其初始投资成本。

3.后续计量及损益确认方法

对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期

股权投资，采用权益法核算。

4.通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法

(1)是否属于“一揽子交易”的判断原则

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，公司结合分步交易的各个步骤的交易协议条款、分别取得的处置对价、出售股权的对象、处置方式、处置时点等信息

来判断分步交易是否属于“一揽子交易”。各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明多次交易事项属于“一揽子交易”：

第27页共126页1)这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

2)这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

3)一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

4)一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

(2)不属于“一揽子交易”的会计处理

1)个别财务报表

对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，对被投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的，按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的相关规定进行核算。

2)合并财务报表

在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，冲减留存收益。

丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。

(3)属于“一揽子交易”的会计处理

1)个别财务报表

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

2)合并财务报表

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

(十六)投资性房地产

1.投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已

第28页共126页出租的建筑物。

2.投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定

资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。

(十七)固定资产

1.固定资产确认条件

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。

2.各类固定资产的折旧方法

类别折旧方法折旧年限(年)残值率(%)年折旧率(%)

房屋及建筑物年限平均法20-453-52.11-4.85

通用设备年限平均法3-203-54.75-32.33

专用设备年限平均法6-153-56.33-16.17

运输工具年限平均法5-123-57.92-19.40

其他设备年限平均法5-153-56.33-19.40

(十八)在建工程

1.在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程

按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。

2.在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使

用状态但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。

(十九)借款费用

1.借款费用资本化的确认原则

公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。

2.借款费用资本化期间

(1)当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1)资产支出已经发生；2)借款费

用已经发生；3)为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

第29页共126页(2)若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连

续超过3个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。

(3)当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。

3.借款费用资本化率以及资本化金额

为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。

(二十)无形资产

1.无形资产包括土地使用权、特许权等，按成本进行初始计量。

2.使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预

期实现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体如下：

项目使用寿命及其确定依据摊销方法土地使用权土地使用权许可使用年限直线法

软件5年，预计可使用年限直线法车位使用权30年，车位使用权可使用年限直线法采矿权依据探明及可能的储量按产量法计提摊销，探矿权在没有开采之前不进行摊销，转入采矿权开采后按照产量法进行摊销。

3.内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开

发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：(1)完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；(2)具有完成该无形资产并使用或出售的意图；(3)无形资

产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有用性；(4)有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；(5)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

第30页共126页(二十一)部分长期资产减值

对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资

产、使用寿命有限的无形资产等长期资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。

若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当期损益。

(二十二)长期待摊费用

长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在1年以上（不含1年）的各项费用。长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

(二十三)职工薪酬

1.职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。

2.短期薪酬的会计处理方法

在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

3.离职后福利的会计处理方法

离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。

(1)在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(2)对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：

1)根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和

财务变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；

2)设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价

值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；

3)期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债

或净资产的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新

第31页共126页计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不

允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。

4.辞退福利的会计处理方法

向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：(1)公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；

(2)公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

5.其他长期职工福利的会计处理方法

向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。

(二十四)预计负债

1.因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为

公司承担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出公司，且该义务的金额能够可靠的计量时，公司将该项义务确认为预计负债。

2.公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在

资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。

(二十五)股份支付

1.股份支付的种类

包括以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。

2.实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理

(1)以权益结算的股份支付

授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应调整资本公积。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，相应调整资本公积。

换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量的，按照其他方服务在取得日的公允价值计量；如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权

第32页共126页益工具的公允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关

成本或费用，相应增加所有者权益。

(2)以现金结算的股份支付

授予后立即可行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在授予日按公司承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按公司承担负债的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和相应的负债。

(3)修改、终止股份支付计划

如果修改增加了所授予的权益工具的公允价值，公司按照权益工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加；如果修改增加了所授予的权益工具的数量，公司将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加；如果公司按照有利于职工的方式修改可行权条件，公司在处理可行权条件时，考虑修改后的可行权条件。

如果修改减少了授予的权益工具的公允价值，公司继续以权益工具在授予日的公允价值为基础，确认取得服务的金额，而不考虑权益工具公允价值的减少；如果修改减少了授予的权益工具的数量，公司将减少部分作为已授予的权益工具的取消来进行处理；如果以不利于职工的方式修改了可行权条件，在处理可行权条件时，不考虑修改后的可行权条件。

如果公司在等待期内取消了所授予的权益工具或结算了所授予的权益工具（因未满足可行权条件而被取消的除外），则将取消或结算作为加速可行权处理，立即确认原本在剩余等待期内确认的金额。

(二十六)维修基金核算方法

根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取或由公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。

(二十七)质量保证金核算方法质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。

(二十八)收入

1.收入确认原则

于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。

第33页共126页满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履

约义务：(1)客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；(2)客户能

够控制公司履约过程中在建商品；(3)公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：

(1)公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；(2)公司已将该

商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；(3)公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；(4)公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；(5)客户已接受该商品；(6)其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

2.收入计量原则

(1)公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司因向客户转

让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。

(2)合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。

(3)合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现

金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，公司预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。

(4)合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项履约义务所承

诺商品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。

3.收入确认的具体方法

公司主要从事房地产开发销售。公司房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了按销售合同约定交付房产的交付证明时确认销售收入的实现。

(1)房地产销售收入

第34页共126页在开发产品已经完工并验收合格，履行合同约定的交付义务、已收取价款或取得收款权利且相关的经济利益很可能流入时确认收入。

代建房屋和工程签订有不可撤销的建造合同：根据已发生成本占预计总成本的比例确定

提供服务的履约进度，并按履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

(2)出租物业收入

物业出租按租赁合同、协议约定的承租日期与租金额，在相关的经济利益很可能流入时确认出租物业收入的实现。

(3)酒店客房、餐饮及娱乐服务收入

公司对外提供酒店客房、餐饮及娱乐服务的，在酒店客房、餐饮及娱乐服务已提供且已收取价款或取得收取服务费的权利时确认收入。

(二十九)合同取得成本、合同履约成本

公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。

如果合同取得成本的摊销期限不超过一年，在发生时直接计入当期损益。

公司为履行合同发生的成本，不适用存货、固定资产或无形资产等相关准则的规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：

1.该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

2.该成本增加了公司未来用于履行履约义务的资源；

3.该成本预期能够收回。

公司对于与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础

进行摊销，计入当期损益。

如果与合同成本有关的资产的账面价值高于因转让与该资产相关的商品或服务预期能

够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本，公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失。以前期间减值的因素之后发生变化，使得转让该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

(三十)合同资产、合同负债

第35页共126页公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。公司将同一合同下的合同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。

公司将拥有的、无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列示，将已向客户转让商品而有权收取对价的权利（该权利取决于时间流逝之外的其他因素）作为合同资产列示。

公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。

(三十一)政府补助

1.政府补助在同时满足下列条件时予以确认：(1)公司能够满足政府补助所附的条件；

(2)公司能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府

补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

2.与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

3.与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。

4.与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

5.政策性优惠贷款贴息的会计处理方法

(1)财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向公司提供贷款的，以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。

第36页共126页(2)财政将贴息资金直接拨付给公司的，将对应的贴息冲减相关借款费用。

(三十二)递延所得税资产、递延所得税负债1.根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。

2.确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。

资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。

3.资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法

获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。

4.公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列

情况产生的所得税：(1)企业合并；(2)直接在所有者权益中确认的交易或者事项。

5.同时满足下列条件时，公司将递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列

示：(1)拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；(2)递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者对不同

的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。

(三十三)租赁

1.公司作为承租人

在租赁期开始日，公司将租赁期不超过12个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租赁；将单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。

对于所有短期租赁和低价值资产租赁，公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。

除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司对租赁确认使用权资产和租赁负债。

(1)使用权资产

使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：1)租赁负债的初始计量金额；2)在

第37页共126页租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；

3)承租人发生的初始直接费用；4)承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地

或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。

公司按照直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

(2)租赁负债

在租赁期开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付款额现值时采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量借款利率作为折现率。租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期间内按照确认租赁付款额现值的折现率确认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。

租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结

果或实际行权情况发生变化时，公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。

2.公司作为出租人

在租赁开始日，公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁划分为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。

(1)经营租赁

公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的初始直接费用予以资本化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

(2)融资租赁在租赁期开始日，公司按照租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和）确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。

在租赁期的各个期间，公司按照租赁内含利率计算并确认利息收入。

公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

3.售后租回

第38页共126页(1)公司作为承租人

公司按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融负债进行会计处理。

(2)公司作为出租人

公司按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司根据其他适用的企业会计准则对资产购买进行会计处理，并根据《企业会计准则第21号——租赁》对资产出租进行会计处理。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融资产进行会计处理。

(三十四)分部报告

公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定经营分部。公司的经营分部是指同时满足下列条件的组成部分：

1.该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；

2.管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；

3.能够通过分析取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。

(三十五)其他重要的会计政策和会计估计与回购公司股份相关的会计处理方法

因减少注册资本或奖励职工等原因收购本公司股份的，按实际支付的金额作为库存股处理，同时进行备查登记。如果将回购的股份注销，则将按注销股票面值和注销股数计算的股票面值总额与实际回购所支付的金额之间的差额冲减资本公积，资本公积不足冲减的，冲减留存收益；如果将回购的股份奖励给本公司职工属于以权益结算的股份支付，于职工行权购买本公司股份收到价款时，转销交付职工的库存股成本和等待期内资本公积（其他资本公积）

第39页共126页累计金额，同时，按照其差额调整资本公积（股本溢价）。

四、税项主要税种及税率税种计税依据税率以按税法规定计算的销售货物和应税劳务收

增值税入为基础计算销项税额，扣除当期允许抵扣[注1]的进项税额后，差额部分为应交增值税有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他

土地增值税[注2]附着物产权产生的增值额

从价计征的，按房产原值一次减除30%后余值的房产税1.2%、12%

1.2%计缴；从租计征的，按租金收入的12%计缴

城市维护建设税实际缴纳的流转税税额7%、5%

教育费附加实际缴纳的流转税税额3%

地方教育附加实际缴纳的流转税税额2%

企业所得税应纳税所得额25%、16.5%、30%

[注1]房地产产品销售按9%缴纳增值税，出租不动产业务按9%或5%缴纳增值税，酒店业务按6%缴纳增值税，小规模纳税人按3%缴纳增值税，其他产品销售及劳务按13%缴纳增值税

[注2]《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税按增值额与扣除项目金额的比率，实行四级超率累进税率（30%～60%）计缴；建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免缴土地增值税。根据国家税务总局国税发〔2004〕100号文、国税发〔2010〕53号文以及房地产项目开发所在地税务局的有关规定，从事房地产开发的子公司按照预收房款的一定比例（2%-4%，个别商铺按5%）预缴土地增值税，待项目符合清算条件后向税务机关申请清算

不同税率的纳税主体企业所得税税率说明：

纳税主体名称所得税税率

本公司25%

香港新湖投资有限公司16.5%

泰昌投资有限公司[注1]

香港新澳投资有限公司16.5%

第40页共126页香港冠盛投资有限公司16.5%

澳洲兴澳投资有限公司30%

Xinhu (BVI)2018 Holding Company Limited [注 1]

Xinhu (Oversea) 2017 Investment Company Limited [注 1]

Total Partner Global Limited [注 1]

Summit Idea Limited [注 1]

泰信控股有限公司[注2]

泰融控股有限公司[注2]

冠宏投资有限公司[注2]

51 Xinhu L.P. [注 2]

冠瑞投资有限公司[注1]

冠利投资有限公司[注1]

冠盈投资有限公司[注1]

有限合伙企业[注3]

除上述以外的其他纳税主体25%

[注1]系在英属维尔京群岛注册的公司，不对海外公司征收所得税[注2]系在开曼群岛注册的公司，不对海外公司征收所得税[注3]共31家有限合伙企业，不对其征收企业所得税五、合并财务报表项目注释

(一)合并资产负债表项目注释

1.货币资金

(1)明细情况项目期末数期初数

库存现金318100.27431988.08

银行存款4969981018.475469931671.06

其他货币资金580473051.20981205487.55

合计5550772169.946451569146.69

其中：存放在境外的款项总额536635870.81123044085.06

第41页共126页(2)其他说明

其他货币资金明细主要为银行贷款保证金566686622.01元、按揭担保保证金

2953501.78元、其他10832927.41元。

2.交易性金融资产

项目期末数期初数分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的

18990122.831035077289.32

金融资产

其中：权益工具投资1607803.77127446968.19

基金及资产管理计划17382319.0617630321.13

债务工具投资890000000.00

合计18990122.831035077289.32

3.应收账款

(1)账龄情况账龄期末数期初数

1年以内19587188.7815890532.01

1-2年744144.961407629.00

2-3年1201030.00

5年以上8300062.6410550062.64

账面余额合计29832426.3827848223.65

减：坏账准备8649414.8510684387.86

账面价值合计21183011.5317163835.79

(2)坏账准备计提情况

1)类别明细情况

期末数账面余额坏账准备种类比例计提账面价值金额金额

（%）比例（%）单项计提坏账准备

按组合计提坏账准备29832426.38100.008649414.8528.9921183011.53

第42页共126页期末数账面余额坏账准备种类比例计提账面价值金额金额

（%）比例（%）

合计29832426.38100.008649414.8528.9921183011.53（续上表）期初数账面余额坏账准备种类计提账面价值

金额比例（%）金额比例（%）单项计提坏账准备

按组合计提坏账准备27848223.65100.0010684387.8638.3717163835.79

合计27848223.65100.0010684387.8638.3717163835.79

2)采用逾期账龄组合计提坏账准备的应收账款

期末数项目

账面余额坏账准备计提比例（%）

未逾期18342023.57

逾期1年以内1249965.2149998.614.00

逾期1-2年739344.9659147.608.00

逾期2-3年1201030.00240206.0020.00

逾期5年以上8300062.648300062.64100.00

小计29832426.388649414.8528.99

(3)坏账准备变动情况本期变动金额项目期初数期末数计提收回或转回核销其他单项计提坏账准备

按组合计提坏账准备10684387.86-2034973.018649414.85

合计10684387.86-2034973.018649414.85

(4)应收账款金额前5名情况

期末余额前5名的应收账款合计数为23200707.83元，占应收账款期末余额合计数的比例为77.77%，相应计提的应收账款坏账准备合计数为6960327.00元。

4.预付款项

第43页共126页(1)账龄分析期末数账龄

账面余额比例(%)坏账准备账面价值

1年以内5302206.5145.785302206.51

1-2年3992707.2834.473992707.28

2-3年1464559.7512.651464559.75

3-5年117590.471.02117590.47

5年以上703548.686.08703548.68

合计11580612.69100.0011580612.69（续上表）期初数账龄

账面余额比例(%)坏账准备账面价值

1年以内9454777.2259.729454777.22

1-2年1521554.629.611521554.62

2-3年2628046.8616.602628046.86

3-5年1570180.089.921570180.08

5年以上656566.464.15656566.46

合计15831125.24100.0015831125.24

(2)预付款项金额前5名情况

期末余额前5名的预付款项合计数为7433924.07元，占预付款项期末余额合计数的比例为64.19%。

5.其他应收款

(1)明细情况项目期末数期初数

应收股利13636912.70446443362.50

其他应收款1468566335.021527450643.22

合计1482203247.721973894005.72

(2)应收股利

第44页共126页项目期末数期初数

中信银行股份有限公司446443362.50

宁波鼎晖祁赫投资合伙企业（有限合伙）13636912.70

小计13636912.70446443362.50

(3)其他应收款

1)款项性质分类情况

款项性质期末账面余额期初账面余额

押金保证金186360345.28250839480.31

往来款1267183555.651220255850.92

股权债权转让款1044825708.001044825708.00

应收暂付款92855353.42100219366.90

其他45957516.40101428513.38

账面余额小计2637182478.752717568919.51

减：坏账准备1168616143.731190118276.29

账面价值小计1468566335.021527450643.22

2)账龄情况

账龄期末数期初数

1年以内151481121.91204102033.85

1-2年133886688.18159537346.66

2-3年153317493.05451419234.87

3-5年642826489.84751876224.25

5年以上1555670685.771150634079.88

账面余额小计2637182478.752717568919.51

减：坏账准备1168616143.731190118276.29

账面价值小计1468566335.021527450643.22

3)坏账准备计提情况

*类别明细情况期末数种类账面余额坏账准备账面价值

第45页共126页计提比例金额金额比例

（%）

单项计提坏账准备1157806309.6843.901053728166.2191.01104078143.47

按组合计提坏账准备1479376169.0756.10114887977.527.771364488191.55

小计2637182478.75100.001168616143.7344.311468566335.02（续上表）期初数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例

（%）

单项计提坏账准备1181950814.4243.491074540575.0290.91107410239.40

按组合计提坏账准备1535618105.0956.51115577701.277.531420040403.82

小计2717568919.51100.001190118276.2943.791527450643.22

*重要的单项计提坏账准备的其他应收款期初数期末数单位名称计提比例计提依账面余额坏账准备账面余额坏账准备

（%）据融创房地产回收存

集团有限公670492708.00603443437.20670492708.00603443437.2090.00在不确司定性

小计670492708.00603443437.20670492708.00603443437.2090.00

*采用组合计提坏账准备的其他应收款期末数组合名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

低风险组合1296428663.9219677186.331.52

其他款项组合182947505.1595210791.1952.04

其中：1年以内15134768.38605390.724.00

1-2年17287784.931383022.808.00

2-3年24135133.834827026.7520.00

3-5年75988934.2337994467.1450.00

5年以上50400883.7850400883.78100.00

小计1479376169.07114887977.527.77

第46页共126页4)坏账准备变动情况

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期信项目未来12个月小计信用损失（未发用损失（已发生信预期信用损失生信用减值）用减值）

期初数4697097.07110880604.201074540575.021190118276.29

期初数在本期——————

--转入第二阶段-1930810.711930810.71

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提-777872.84173015.108622034.048017176.30本期收回或转回

本期核销84273.9029434442.8529518716.75

其他变动-592.11-592.11

期末数1988413.52112899564.001053728166.211168616143.73期末坏账准备计

6.137.8091.0144.31

提比例（%）

5)本期实际核销的其他应收款情况

项目核销金额

实际核销的其他应收款29518716.75

6)其他应收款金额前5名情况

占其他应单位名称款项性质期末账面余额账龄收款余额期末坏账准备

的比例（%）应收股权融创房地产集

债权转让839925708.005-7年31.85603443437.20团有限公司款南通启新置业

往来款578427683.210-5年21.93有限公司上海逸合投资

往来款363703978.166-8年13.79363703978.16管理有限公司绿城房地产集

往来款136851429.930-6年5.19团有限公司杭州西奥电梯应收股权

105750000.005-6年4.01

有限公司转让款

第47页共126页占其他应单位名称款项性质期末账面余额账龄收款余额期末坏账准备

的比例（%）

小计2024658799.3076.77967147415.36

6.存货

(1)明细情况期末数期初数项目账面余额跌价准备账面价值账面余额跌价准备账面价值

开发成本27333746358.151423413105.5925910333252.5629234898070.251255585561.3127979312508.94

库存商品745492.16403286.48342205.68739513.38408109.34331404.04

开发产品4491836477.15743397038.193748439438.964802529062.98787045073.464015483989.52

影视剧本1170000.001170000.001170000.001170000.00

合计31827498327.462168383430.2629659114897.2034039336646.612044208744.1131995127902.50

(2)存货跌价准备

1)明细情况

本期增加本期减少项目期初数期末数

计提其他[注1]转回或转销其他[注2]

库存商品408109.344822.86403286.48

开发产品787045073.46109143291.29100663118.94253454445.50743397038.19

开发成本1255585561.31280472125.32112644581.041423413105.59

影视剧本1170000.001170000.00

合计2044208744.11389615416.61100663118.94253459268.36112644581.042168383430.26

[注1]开发产品本期存货跌价准备其他增加100663118.94元，其中：*项目竣工从开发成本转入开发产品81479743.64元；*投资性房地产转入19183375.30元

[注2]开发成本本期存货跌价准备其他减少112644581.04元，其中：*系项目竣工转入开发产品81479743.64元；*系项目竣工转入固定资产31164837.40元

2)确定可变现净值的具体依据、本期转回或转销存货跌价准备的原因

公司按照目前市场价格状况和项目实际销售情况，对项目可变现净值进行估计后计提了存货跌价准备。

计算存货可变现净值时所采用的售价区分已预售及未售，已预售部分按照实际签约金额

第48页共126页确定售价，未售部分结合近期平均签约价格和类似产品的市场销售价格确定估计售价。

本期转回系商品房的市场价格上升。本期转销系因本期销售转出。

(3)借款费用资本化情况

期末存货余额中含借款费用资本化金额880169.18万元。

(4)其他说明

1)存货——开发成本

预计竣工公司预计总投项目名称开工时间期初数期末数

时间资（万元）

沈阳·仙林金谷2009年2028年29400051368551.3751368551.37

沈阳·新湖湾2014年2028年230000621973437.56583440217.42

南通启阳·海上明珠城2020年2028年286000774524765.75790361904.60

南通新湖·海上明珠城2014年2028年4821841074479849.591079523918.25

杭州·金色童年2014年2028年188000272681996.09190792019.69

启东·圆陀角岸线综合整治工

[注1][注1]212000714925064.94714918709.30程

平阳·海涂开发[注1][注1]10200002816680375.622814731053.79

天津·义乌商贸城2011年2028年4000001181651066.711180143710.09

平阳·曦湾春晓城2020年2028年7800002651482991.022731762991.44

平阳·安瑞置业[注2][注2]4000001965317459.911965581530.18

平阳·宝瑞置业[注2][注2]3800001634594671.801634912748.75

平阳·隆瑞置业[注2][注2]3800001912069621.211912069621.21

上海·天潼里2022年2027年9700008091184868.428535543455.58

杭州·未来新湖中心2018年已竣工283601834.05

三亚·海棠春晓2019年2028年2250001469055964.93842025735.90

瑞安·新湖秋月园2022年已竣工1833388006.43

乐清·金色海湾2023年2027年2753001885917544.852306570190.58

小计29234898070.2527333746358.15

[注1]该2个项目为海涂开发项目

[注2]该3个房地产开发项目尚在开发前期阶段，期末余额主要系前期开发成本

2)存货——开发产品

项目名称竣工时间期初数本期增加本期减少期末数

第49页共126页项目名称竣工时间期初数本期增加本期减少期末数

沈阳·北国之春2007年-2019年1740925.961740925.96

沈阳·仙林金谷［注1］2013年-2023年185903042.43937909.8148530766.30138310185.94

沈阳·新湖湾2020年-2025年107870421.6273451739.4978868219.23102453941.88

天津·香格里拉2010年-2019年26270350.6626270350.66

天津·新湖美丽洲［注1］2020年14516370.7620432396.9724571382.1610377385.57

新湖地产·车库2008年494695.00244695.00250000.00

湖州·龙溪苑2004年31967072.9231774275.92192797.00

杭州·香格里拉［注1］2008年-2022年61936326.36-3610159.2724744817.6533581349.44

衢州·新湖景城［注2］2007年-2019年113020804.835212022.6230385801.3087847026.15

杭州·新湖果岭2010年-2020年30326987.872135812.0828191175.79

杭州·金色童年［注1］2018年-2023年101938552.046179249.8437801178.2470316623.64

苏州·明珠城［注1］2008年-2022年52514943.00-1432343.6928841459.4622241139.85

上海·新湖明珠城［注1］2005年-2023年406500641.40-62978181.208957668.74334564791.46

兰溪·香格里拉［注2］2013年-2023年116992885.6027903864.37107604898.7437291851.23

九江·庐山国际［注2］2013年-2020年71392052.133556206.64-1444276.2576392535.02

杭州·武林国际2014年-2017年82035607.7929984608.8752050998.92

丽水·新湖国际2014年-2018年7964383.027964383.02

天津·义乌商贸城2014年-2019年1482950282.851482950282.85

乐清·海德花园［注1］2016年-2018年124860.1266842.17191702.29

嘉兴·新中花园［注1］2016年-2020年81823961.46-9645728.8711665429.8860512802.71

上海·青蓝国际［注1］2017年-2024年560328571.81-57923499.9228240201.23474164870.66

瑞安·新湖广场2018年-2021年27572860.7812666462.3714906398.41

南通新湖·海上明珠城

2021年-2023年731793116.0620592077.59220082079.30532303114.35

［注1］

平阳·四季果岭［注1］2020年-2023年3652465.92-1174524.922477941.00

杭州·未来新湖中心［注

2023年136724485.403626104.7184301638.0156048952.10

2］

平阳·曦湾春晓城［注1］2023年-2024年311509879.828385733.03108618326.91211277285.94

乐清·金溪花园［注1］2023年-2024年52662515.37-14216269.1222720297.9215725948.33

三亚·海棠春晓2025年744718216.17219955425.29524762790.88

第50页共126页项目名称竣工时间期初数本期增加本期减少期末数

瑞安·新湖秋月园2025年2054864056.671957753104.2697110952.41

小计4802529062.982818945713.093129638298.924491836477.15

[注1]沈阳·仙林金谷等项目本期增加数系暂估成本差异调整

[注2]衢州·新湖景城等项目本期增加数中从投资性房地产转入金额56162620.05元

7.其他流动资产

(1)明细情况期末数期初数项目减值减值账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备

合同取得成本14073714.4214073714.4222209279.1222209279.12

待摊费用31185990.7431185990.7439092240.4239092240.42预缴的房产预售

439416763.79439416763.79374499829.75374499829.75

相关收入

2)根据与承租人签订的租赁合同，不可撤销租赁未来将收到的未折现租赁收款额

剩余期限期末数上年年末数

1年以内99716391.2797197338.26

1-2年63410653.6983147532.33

2-3年49851162.1151685675.93

3-4年48539837.2236681547.24

4-5年41678555.4139880372.26

5年以后392270289.20418666201.51

合计695466888.90727258667.53

六、在其他主体中的权益

(一)企业集团的构成

1.公司将沈阳沈北金谷置业有限公司等132家子公司纳入合并财务报表范围。

2.子公司基本情况

持股比例(%)子公司名称主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接

沈阳沈北金谷置业有限公司沈阳沈阳房地产业65.00设立

沈阳新湖明珠置业有限公司沈阳沈阳房地产业65.00设立

天津新湖凯华投资有限公司天津天津房地产业100.00设立

天津新湖中宝投资有限公司天津天津房地产业100.00设立

第86页共126页持股比例(%)子公司名称主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接

义乌北方（天津）国际商贸城市场建设、房地产

天津天津90.579.43设立有限公司开发

天津新湖物业发展有限公司天津天津市场管理及服务100.00设立

天津海建市政工程有限公司天津天津市政、装修、景观100.00设立

天津恒驰置业发展有限公司天津天津房地产业100.00设立

南通新湖置业有限公司南通南通房地产业50.00设立

南通启阳建设开发有限公司南通南通房地产业50.00设立

苏州充橙商业管理有限公司吴江吴江商业管理100.00设立上海新湖天虹城市开发有限公

上海上海房地产业60.00设立司

杭州新湖明珠置业有限公司杭州杭州房地产业100.00设立

杭州新湖鸬鸟置业有限公司杭州杭州房地产业100.00设立浙江新湖海创地产发展有限公

杭州杭州房地产业100.00设立司

浙江新湖城市发展有限公司衢州衢州房地产开发100.00设立

嘉兴新湖中房置业有限公司嘉兴嘉兴房地产业51.0049.00设立

丽水新湖置业有限公司丽水丽水房地产业100.00设立

温岭新湖地产发展有限公司温岭温岭房地产业100.00设立

乐清新湖置业有限公司乐清乐清房地产业65.00设立

乐清新湖联合置业有限公司乐清乐清房地产业65.00设立

乐清新联投置业有限公司乐清乐清房地产业50.40设立

瑞安市中宝置业有限公司瑞安瑞安房地产业95.00设立

第87页共126页持股比例(%)子公司名称主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接

瑞安市新投置业有限公司瑞安瑞安房地产业79.60设立

平阳伟成置业有限公司平阳平阳房地产业98.841.16设立

平阳安瑞置业有限公司平阳平阳房地产业0.5979.64设立

平阳宝瑞置业有限公司平阳平阳房地产业0.5979.64设立

平阳隆瑞置业有限公司平阳平阳房地产业80.23设立

九江新湖中宝置业有限公司九江九江房地产业100.00设立

启东新湖投资开发有限公司南通南通江海滩涂围垦99.001.00设立

健身、垂钓、会议启东三水汇生态环境科技有限

南通南通服务；农作物种植、100.00设立公司

销售、租赁

启东新湖碧海旅游管理有限公旅游服务、餐饮服

南通南通100.00设立司务

住宿服务、餐饮服启东海上明月文化旅游发展有

南通南通务、旅游服务、房50.00设立限公司地产经纪

上海禾垣企业管理有限公司上海上海企业管理100.00设立

上海菲珀企业管理有限公司上海上海企业管理100.00设立

上海栩复企业管理有限公司上海上海企业管理51.00设立

上海拓驿投资管理有限公司上海上海投资100.00设立

新湖中宝投资管理有限公司杭州杭州投资100.00设立

浙江新湖信息科技有限公司衢州衢州信息技术咨询服务100.00设立浙江新湖智脑投资管理合伙企

衢州衢州投资100.00设立业（有限合伙）家用纺织制成品制

浙江新湖智造实业有限公司衢州衢州100.00设立造

浙江智新科技有限公司杭州杭州投资100.00设立

第88页共126页持股比例(%)子公司名称主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接

浙江启辉实业有限公司杭州杭州企业管理100.00设立

浙江福信实业有限公司杭州杭州企业管理100.00设立

浙江启远实业有限公司杭州杭州企业管理93.756.25设立

浙江慧诺企业管理有限公司杭州杭州企业管理60.00设立

衢州慧景企业管理有限公司衢州衢州企业管理100.00设立

衢州慧运企业管理有限公司衢州衢州企业管理60.00设立衢州新允科技合伙企业（有限衢州衢州企业管理92.008.00设立

合伙）杭州智蕴科技合伙企业（有限杭州杭州企业管理100.00设立

合伙）杭州智坦科技合伙企业（有限杭州杭州企业管理100.00设立

合伙）杭州智年科技合伙企业（有限杭州杭州企业管理100.00设立

合伙）杭州嘉秀科技合伙企业（有限杭州杭州企业管理100.00设立

合伙）杭州琅乐科技合伙企业（有限杭州杭州企业管理100.00设立

合伙）杭州琅链科技合伙企业（有限杭州杭州企业管理100.00设立

合伙）杭州嘉繁科技合伙企业（有限杭州杭州企业管理100.00设立

合伙）杭州嘉垣科技合伙企业（有限杭州杭州企业管理100.00设立

合伙）杭州琅慧科技合伙企业（有限杭州杭州企业管理100.00设立

合伙）杭州琅璜科技合伙企业（有限杭州杭州企业管理100.00设立

合伙）杭州砺创科技合伙企业（有限杭州杭州企业管理100.00设立

合伙）杭州砺融科技合伙企业（有限杭州杭州企业管理100.00设立

合伙）

第89页共126页持股比例(%)子公司名称主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接衢州砺易科技合伙企业（有限衢州衢州企业管理100.00设立

合伙）衢州砺乐科技合伙企业（有限衢州衢州企业管理100.00设立

合伙）衢州砺通科技合伙企业（有限衢州衢州企业管理100.00设立

合伙）杭州澜谐科技合伙企业（有限杭州杭州企业管理100.00设立

合伙）杭州澜进科技合伙企业（有限杭州杭州企业管理100.00设立

合伙）杭州澜现科技合伙企业（有限杭州杭州企业管理100.00设立

合伙）杭州澜毅科技合伙企业（有限杭州杭州企业管理100.00设立

合伙）杭州砺芯科技合伙企业（有限杭州杭州企业管理100.00设立

合伙）杭州嘉淳科技合伙企业（有限杭州杭州企业管理100.00设立

合伙）杭州嘉蕾科技合伙企业（有限杭州杭州企业管理100.00设立

合伙）杭州嘉蔚科技合伙企业（有限杭州杭州企业管理100.00设立

合伙）杭州嘉樾科技合伙企业（有限杭州杭州企业管理100.00设立

合伙）杭州嘉澎科技合伙企业（有限杭州杭州企业管理100.00设立

合伙）杭州砺晖科技合伙企业（有限杭州杭州企业管理100.00设立

合伙）杭州智茵科技合伙企业（有限杭州杭州企业管理100.00设立

合伙）杭州智衢科技合伙企业（有限杭州杭州企业管理100.00设立

合伙）

杭州莱裕企业管理有限公司杭州杭州企业管理100.00设立商业综合体管理服

浙江万物链商业管理有限公司杭州杭州100.00设立务商业综合体管理服

杭州万物链酒店管理有限公司杭州杭州100.00设立务

第90页共126页持股比例(%)子公司名称主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接

杭州合链酒店有限公司杭州杭州酒店服务100.00设立

嘉兴嘉升实业有限公司嘉兴嘉兴项目管理100.00设立

瑞安市慧发企业管理有限公司瑞安瑞安企业管理79.60设立商业综合体管理服

瑞安市中宝商业管理有限公司瑞安瑞安100.00设立务

海南慧石企业管理有限公司三亚三亚企业管理100.00设立

海南灵泉企业管理有限公司三亚三亚企业管理100.00设立海南新湖智珍科技合伙企业

三亚三亚企业管理100.00设立（有限合伙）

海南新湖投资有限公司三亚三亚企业管理100.00设立

海南金颂投资有限公司三亚三亚企业管理100.00设立

海南琼琚机电设备有限公司三亚三亚商业贸易100.00设立

贵州新湖能源有限公司毕节毕节煤炭开采100.00设立

新湖影视传播有限公司杭州杭州影视投资、广告等100.00设立

杭州鸬鸟中大朗园康养服务有医疗服务、养老服

杭州杭州100.00设立限公司务杭州鸬鸟中大朗园护理院有限

杭州杭州医疗服务100.00设立公司

上海众孚实业有限公司上海上海实业投资100.00设立

浙江允众贸易股份有限公司衢州衢州贸易100.00设立

上海融喆投资发展有限公司上海上海投资95.00设立

香港新湖投资有限公司香港香港投资100.00设立英属维尔英属维尔京

泰昌投资有限公司投资100.00设立京群岛群岛

第91页共126页持股比例(%)子公司名称主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接

香港新澳投资有限公司香港香港投资100.00设立

香港冠盛投资有限公司香港香港投资100.00设立

澳洲兴澳投资有限公司澳大利亚澳大利亚投资100.00设立

Xinhu (Oversea) 2017 英属维尔英属维尔京

投资100.00设立

Investment Company Limited 京群岛群岛

Xinhu (BVI)2018 Holding 英属维尔英属维尔京

投资100.00设立

Company Limited 京群岛群岛英属维尔英属维尔京

冠瑞投资有限公司投资100.00设立京群岛群岛

泰信控股有限公司开曼群岛开曼群岛投资100.00设立

泰融控股有限公司开曼群岛开曼群岛投资100.00设立

冠宏投资有限公司开曼群岛开曼群岛投资100.00设立英属维尔英属维尔京

冠利投资有限公司投资100.00设立京群岛群岛英属维尔英属维尔京

冠盈投资有限公司投资100.00设立京群岛群岛同一控制下

沈阳新湖房地产开发有限公司沈阳沈阳房地产业100.00企业合并同一控制下

苏州新湖置业有限公司吴江吴江房地产业95.005.00企业合并同一控制下

上海中瀚置业有限公司上海上海房地产业100.00企业合并同一控制下

上海新湖房地产开发有限公司上海上海房地产业98.00企业合并同一控制下

新湖地产集团有限公司杭州杭州房地产业99.001.00企业合并同一控制下

杭州新湖美丽洲置业有限公司杭州杭州房地产业100.00企业合并同一控制下

衢州新湖房地产开发有限公司衢州衢州房地产业100.00企业合并同一控制下

绍兴百大房地产有限责任公司绍兴绍兴房地产业90.0010.00企业合并

第92页共126页持股比例(%)子公司名称主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接绍兴市红太阳物业管理有限公同一控制下

绍兴绍兴物业管理10.0090.00司企业合并同一控制下

温州新湖房地产开发有限公司温州温州房地产业100.00企业合并非同一控制

浙江新兰得置业有限公司杭州杭州房地产业100.00下企业合并非同一控制

浙江澳辰地产发展有限公司兰溪兰溪房地产业100.00下企业合并非同一控制

海南满天星旅业开发有限公司三亚三亚旅游业、房地产业72.75下企业合并平阳县利得海涂围垦开发有限非同一控制

平阳平阳海涂开发51.0029.00公司下企业合并非同一控制

丰宁承龙矿业有限公司丰宁丰宁矿产品勘查、购销100.00下企业合并非同一控制

浙江允升投资集团有限公司嘉兴嘉兴实业投资100.00下企业合并非同一控制

杭州余杭财经投资有限公司杭州杭州投资100.00下企业合并非同一控制

杭州鸬鸟旅游开发有限公司杭州杭州旅游资源开发100.00下企业合并非同一控制

杭州湖新投资有限公司杭州杭州投资、策划、咨询100.00下企业合并

Total Partner 英属维尔英属维尔京

投资100.00其他

Global Limited 京群岛群岛

Summit Idea 英属维尔英属维尔京

投资100.00其他

Limited 京群岛群岛

51 Xinhu L.P. 开曼群岛开曼群岛投资 100.00 其他

3.其他说明

(1)在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明

本公司持股95%的上海融喆投资发展有限公司持有瑞安市中宝置业有限公司100%股权，故本公司对瑞安市中宝置业有限公司的表决权比例为100%。

本公司持股60%的衢州慧运企业管理有限公司持有瑞安市慧发企业管理有限公司100%股权，故本公司对瑞安市慧发企业管理有限公司及其子公司瑞安市新投置业有限公司的表决权比例为100%。

本公司持股51%的上海栩复企业管理有限公司持有乐清新联投置业有限公司70%股权，

第93页共126页故本公司对乐清新联投置业有限公司的表决权比例为70%。

本公司持股50%的南通新湖置业有限公司持有启东海上明月文化旅游发展有限公司

100%股权，故本公司对启东海上明月文化旅游发展有限公司的表决权比例为100%。

(2)持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位，以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据

公司持有南通新湖置业有限公司、南通启阳建设开发有限公司、启东海上明月文化旅游

发展有限公司股权比例均为50%，占董事会多数席位，能够对上述公司实施控制。

公司持有浙江协正高新材料有限公司股权比例为55%，占董事会少数席位，主要管理人员由合作方委派，公司不控制上述公司。

(二)其他原因的合并范围变动

1.合并范围增加

公司名称股权取得方式股权取得时点出资额出资比例杭州万物链酒店

新设子公司2025-3-7尚未出资100.00%管理有限公司杭州合链酒店有

新设子公司2025-6-26尚未出资100.00%限公司

2.合并范围减少

期初至处置日公司名称股权处置方式股权处置时点处置日净资产净利润嘉兴嘉允企业管

注销2025-3-26-91.43202.39理有限责任公司浙江慧意企业管

注销2025-3-28-163.98-203.24理有限公司杭州莱意企业管

注销2025-3-289685.2216.06理有限公司杭州琅锦科技合伙企业（有限合注销2025-3-28-91.45-258.95伙）杭州砺云科技合伙企业（有限合注销2025-3-28-832.070.04伙）嘉兴嘉栩企业管

注销2025-3-31-4119.70-11.15理有限责任公司杭州琅逸科技合伙企业（有限合注销2025-4-7261.002.85伙）

第94页共126页期初至处置日公司名称股权处置方式股权处置时点处置日净资产净利润杭州瑞进企业管理合伙企业（有注销2025-4-7//限合伙）浙江典安实业有

注销2025-4-822676.451025.74限公司浙江厚珩实业有

注销2025-4-89337.620.00限公司杭州智氟科技合伙企业（有限合注销2025-5-814487.953.62伙）上海曼蓝企业管

注销2025-8-4//理有限公司滨州新湖房地产

注销2025-8-123035039.40-156859.01开发有限公司浙江新湖国际教

注销2025-10-2247604187.45-52307.49育投资有限公司温岭锦辉置业有

注销2025-11-1350000000.00-406064.29限公司舟山新湖置业有

注销2025-12-18-627125.287531082.59限公司

(三)在子公司的所有者权益份额发生变化但仍控制子公司的交易

1.在子公司的所有者权益份额发生变化的情况说明

子公司名称变动时间变动前持股比例变动后持股比例

平阳安瑞置业有限公司2025-12-15100.00%80.23%

平阳宝瑞置业有限公司2025-12-15100.00%80.23%

平阳隆瑞置业有限公司2025-12-15100.00%80.23%

2.交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响

平阳安瑞置业有限平阳宝瑞置业有限平阳隆瑞置业有限项目公司公司公司

购买成本/处置对价现金

购买成本/处置对价合计

减：按取得/处置的股权比例

-16340970.60-14801166.42-22830916.53计算的子公司净资产份额

差额16340970.6014801166.4222830916.53

第95页共126页平阳安瑞置业有限平阳宝瑞置业有限平阳隆瑞置业有限项目公司公司公司

其中：调整资本公积16340970.6014801166.4222830916.53

(四)在合营企业或联营企业中的权益

1.重要的合营企业或联营企业

(1)基本情况

合营企业或联主要持股比例（%）对合营企业或联营企业注册地业务性质营企业名称经营地直接间接投资的会计处理方法中信银行股份

北京北京金融服务4.40权益法核算有限公司

(2)持有20%以下表决权但具有重大影响，或者持有20%或以上表决权但不具有重大影响的依据

公司持有中信银行股份有限公司（以下简称中信银行）4.40%股权，为该公司第三大股东，公司在中信银行董事会派有董事，对其具有重大影响。

2.重要联营企业的主要财务信息

单位：万元

期末数/本期数期初数/上年同期数项目中信银行股份有限公司中信银行股份有限公司

资产合计1013102800.00953272200.00

负债合计928339800.00872535700.00

少数股东权益1881700.001810100.00

归属于母公司所有者权益82881300.0078926400.00

按持股比例计算的净资产份额3643626.983549366.51

调整事项-461372.31-474435.19商誉内部交易未实现利润

其他[注1]-461372.31-474435.19

对联营企业权益投资的账面价值3182254.683074931.32存在公开报价的联营企业权益投资

1533403.741216487.17

的公允价值

第96页共126页营业收入21247500.0021364600.00

净利润7061800.006857600.00终止经营的净利润

其他综合收益-1416900.001280500.00

综合收益总额5644900.008138100.00

本期收到的来自联营企业的股利132758.8079772.70

注：中信银行属于金融业，其财务报表按行业编报规则不按流动性区分资产和负债，故直接填列资产合计、负债合计

[注1]系不归属于公司的中信银行优先股、可转债、永续债权利及中信银行可辨认净资产公允价值与账面净资产的份额差异

3.不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

单位：万元

项目期末数/本期数期初数/上年同期数合营企业

投资账面价值合计131226.49156449.29下列各项按持股比例计算的合计数

净利润-24199.94-14275.86其他综合收益

综合收益总额-24199.94-14275.86联营企业

投资账面价值合计962215.701024663.16下列各项按持股比例计算的合计数

净利润-12917.64-14507.11

其他综合收益-5522.771860.08

综合收益总额-18440.41-12647.03

七、政府补助

(一)本期新增的政府补助情况

第97页共126页项目本期新增补助金额

与收益相关的政府补助3306411.48

其中：计入其他收益3306411.48

合计3306411.48

(二)涉及政府补助的负债项目财务报表列报项本期新增本期计入本期计入期初数目补助金额其他收益金额营业外收入金额

递延收益116881200.00

小计116881200.00（续上表）

本期冲减成本期冲减其他与资产/收益财务报表列报项目期末数本费用金额资产金额变动相关

递延收益116881200.00与资产相关

小计116881200.00

(三)计入当期损益的政府补助金额项目本期数上年同期数

计入其他收益的政府补助金额3306411.488035170.05

合计3306411.488035170.05

八、与金融工具相关的风险

本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降至最低水平，使股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。

本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市场风险。管理层已审议并批准管理这些风险的政策，概括如下。

(一)信用风险

信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。

1.信用风险管理实务

(1)信用风险的评价方法公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

第98页共126页在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努

力即可获得合理且有依据的信息，包括基于历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。

当触发以下一个或多个定量、定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：

1)定量标准主要为资产负债表日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例；

2)定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化并将对债务人对公司的还款能力产生重大不利影响等。

(2)违约和已发生信用减值资产的定义

当金融工具符合以下一项或多项条件时，公司将该金融资产界定为已发生违约，其标准与已发生信用减值的定义一致：

1)债务人发生重大财务困难；

2)债务人违反合同中对债务人的约束条款；

3)债务人很可能破产或进行其他财务重组；

4)债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况

下都不会做出的让步。

2.预期信用损失的计量

预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑历史统计数据（如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等）的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。

3.金融工具损失准备期初余额与期末余额调节表详见本财务报表附注五(一)3、五

(一)5之说明。

4.信用风险敞口及信用风险集中度

本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别采取了以下措施。

(1)货币资金

本公司将银行存款和其他货币资金存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。

(2)应收款项

第99页共126页截至2025年12月31日，本公司应收账款的77.77%(2024年12月31日：65.28%)源于

余额前五名客户，本公司虽然信用风险较集中，但由于应收账款期末余额较小故总体信用风险不重大。

(3)财务担保合同

本公司期末对外提供的担保债务金额为6725820041.50元(不包括为本公司债务提

供的反担保，其中对浙江新湖集团股份有限公司及其关联方担保金额为2770100000.00元)，担保信息详见本财务报表附注十(二)3之说明。公司定期对被担保方信用记录进行监控，根据被担保方生产经营情况，累计计提财务担保损失准备126455627.02元。

本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值及对外担保债务余额。

(二)流动性风险

流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。流动性风险可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法偿还其合同债务；或者源于提前到期的债务；或者源于无法产生预期的现金流量。

为控制该项风险，本公司综合运用票据结算、银行借款等多种融资手段，并采取长、短期融资方式适当结合，优化融资结构的方法，保持融资持续性与灵活性之间的平衡。本公司已从多家商业银行取得银行授信额度以满足营运资金需求和资本开支。本公司期末流动比例为1.09，面临一定的流动性压力。

金融负债按剩余到期日分类期末数项目

账面价值未折现合同金额1年以内1-3年3年以上

金融机构借款28904172196.5331759164299.1414597668466.9515804518267.081356977565.11

应付票据77333233.7377333233.7377333233.73

应付账款2457328813.462457328813.462457328813.46

其他应付款4992257579.624992257579.624992257579.62

应付债券1684550827.192488098119.12888014020.39115542085.281484542013.45

租赁负债541758.00544833.53544833.53

长期应付款94273138.92107400000.0017900000.0035800000.0053700000.00

小计38210457547.4541882126878.6023031046947.6815955860352.362895219578.56

第100页共126页(续上表)期初数项目

账面价值未折现合同金额1年以内1-3年3年以上

金融机构借款26788249111.7828570491113.4818946712444.349119435228.06504343441.08

应付票据164925471.91164925471.91164925471.91

应付账款3143360283.663143360283.663143360283.66

其他应付款5559958733.815559958733.815559958733.81

应付债券4052600601.935066656133.612540185520.30940003995.381586466617.93

租赁负债589271.35605433.53423677.71181755.82

长期应付款107587754.21125300000.0017900000.0035800000.0071600000.00

小计39817271228.6542631297170.0030373466131.7310095420979.262162410059.01

(三)市场风险

市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。

市场风险主要包括利率风险和外汇风险。

1.利率风险

利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。

固定利率的带息金融工具使本公司面临公允价值利率风险，浮动利率的带息金融工具使本公司面临现金流量利率风险。本公司根据市场环境来决定固定利率与浮动利率金融工具的比例，并通过定期审阅与监控维持适当的金融工具组合。本公司面临的现金流量利率风险主要与本公司以浮动利率计息的银行借款有关。

截至2025年12月31日，本公司以浮动利率计息的银行借款人民币13964571580.89元

（2024年12月31日：人民币10477518815.67元），在其他变量不变的假设下，假定利率每上升/下降10个基准点，将会导致本公司股东权益减少/增加人民币13964571.58元（2024年12月31日：减少/增加人民币10477518.82元），净利润减少/增加人民币13964571.58

元（2024年度：减少/增加人民币10477518.82元）。

2.外汇风险

外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。

本公司面临的汇率变动的风险主要与本公司外币货币性资产和负债有关。对于外币资产和负债，如果出现短期的失衡情况，本公司会在必要时按市场汇率买卖外币，以确保将净风险敞

第101页共126页口维持在可接受的水平。

本公司期末外币货币性资产和负债情况详见本财务报表附注五(四)1之说明。

九、公允价值的披露

(一)以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值明细情况期末公允价值

项目第一层次公允第二层次公允第三层次公允合计价值计量价值计量价值计量持续的公允价值计量

1.交易性金融资产

和其他非流动金融资374664871.911836610859.433206798429.255418074160.59产

(1)分类为以公允价

值计量且其变动计入374664871.911836610859.433206798429.255418074160.59当期损益的金融资产

债务工具投资17133607.07891927213.72909060820.79

权益工具投资374664871.911802094933.302314871215.534491631020.74基金及资产管理

17382319.0617382319.06

计划

2.其他权益工具投

994298156.672269411.00996567567.67

资持续以公允价值计量的

374664871.912830909016.103209067840.256414641728.26

资产总额

(二)持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据本公司持有的第一层次公允价值计量的资产和负债在活跃市场中均有报价。

(三)持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息根据基金管理公司提供的资产管理计划资产结构估值表中列示的单位净值确定。

(四)持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

列入第三层级的金融工具主要是本公司及子公司持有的未上市股权投资。本公司及其子公司对重大投资采用估值技术确定其公允价值。

(五)不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

本公司不以公允价值计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收账款、其他

应收款、短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期借款、应付债券、租赁负债、

长期应付款等，其账面价值与公允价值差异较小。

第102页共126页十、关联方及关联交易

(一)关联方情况

1.本公司的母公司情况

(1)本公司的母公司母公司对母公司对本公司的本公司的母公司名称注册地业务性质注册资本持股比例表决权比

（%）例（%）衢州智宝企业管理合伙企业

衢州企业管理350010万元18.9518.95（有限合伙）本公司的母公司情况的说明

衢州智宝企业管理合伙企业（有限合伙）（以下简称衢州智宝）及其关联人衢州市新安

广进智造股权投资合伙企业（有限合伙）合计持有本公司股份2472737900股，占公司总股本的比例为29.06%；其中，衢州智宝直接持有本公司股份1612803600股，占公司总股本的比例为18.95%，衢州市新安广进智造股权投资合伙企业（有限合伙）直接持有本公司股份859934300股，占公司总股本的比例为10.11%。

(2)本公司最终控制方是衢州工业控股集团有限公司。

2.本公司的子公司情况详见本财务报表附注六之说明。

3.本公司的合营和联营企业情况

本公司重要的合营或联营企业详见本财务报表附注六之说明。本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：

合营或联营企业名称与本公司关系江苏新湖宝华置业有限公司本公司之联营公司甘肃西北矿业集团有限公司本公司之联营公司恩施裕丰房地产开发有限公司本公司之联营公司新湖控股有限公司本公司之联营公司杭州易百德微电子有限公司本公司之联营公司湘财股份有限公司本公司之联营公司浙江协正高新材料有限公司本公司之联营公司温州银行股份有限公司本公司之联营公司

第103页共126页合营或联营企业名称与本公司关系南通启新置业有限公司本公司之合营公司

4.本公司的其他关联方情况

其他关联方名称其他关联方与本公司关系衢州工业投资集团有限公司母公司之母公司衢州工业发展集团有限公司实际控制人之子公司浙江新湖集团股份有限公司参股股东黄伟参股股东之实际控制人李萍黄伟之配偶浙江新湖慈善基金会参股股东与本公司共同出资设立浙江新湖能源有限公司参股股东之子公司上海新湖绿城物业服务有限公司参股股东之子公司哈尔滨高科物业管理有限公司参股股东之子公司浙江新湖绿城物业服务有限公司参股股东之子公司南通新湖绿城生活服务有限公司参股股东之子公司衢州新湖绿城物业服务有限公司参股股东之子公司沈阳新湖绿城物业服务有限公司参股股东之子公司南通新绿文化旅游有限公司参股股东之子公司苏州新湖绿城房产经纪有限公司参股股东之子公司湘财证券股份有限公司参股股东之子公司哈高科绥棱二塑防水工程有限公司参股股东之子公司黑龙江省哈高科营养食品有限公司参股股东之子公司杭州新湖绿城生活服务有限公司参股股东之子公司浙江哈高科投资管理有限公司参股股东之子公司浙江恒兴力控股集团有限公司参股股东之子公司信银（香港）资本有限公司本公司联营公司之子公司

中信银行（国际）有限公司本公司联营公司之子公司上海新湖城市开发有限公司本公司合营公司之子公司上海亚龙古城房地产开发有限公司本公司合营公司之子公司

第104页共126页其他关联方名称其他关联方与本公司关系杭州启链园区管理有限公司本公司联营公司之子公司

(二)关联交易情况

1.购销商品、提供和接受劳务的关联交易

(1)采购商品和接受劳务的关联交易关联方关联交易内容本期数上年同期数

浙江新湖绿城物业服务有限公司物业服务4200270.433336860.76

上海新湖绿城物业服务有限公司物业服务22099405.1331717613.03

衢州新湖绿城物业服务有限公司物业服务792.4614976.41

沈阳新湖绿城物业服务有限公司物业服务3043202.01956856.12

中信银行股份有限公司保函费8033255.202363447.37黑龙江省哈高科营养食品有限公

商品283252.90司

杭州新湖绿城生活服务有限公司服务/食品4169.1081748.53

财务顾问费、代理

湘财证券股份有限公司566037.74570471.70费

衢州工业投资集团有限公司财务顾问费47280201.763531187.01

衢州工业发展集团有限公司担保费15534935.674237832.01

南通新绿文化旅游有限公司住宿服务271991.88798892.62

苏州新湖绿城房产经纪有限公司服务费1603960.404950.50信银（香港）资本有限公司债券承销3923494.2610924136.40

南通新湖绿城生活服务有限公司物业服务5176290.12

衢州工业控股集团有限公司担保费1221540.87

(2)出售商品和提供劳务的关联交易关联方关联交易内容本期数上年同期数

湘财证券股份有限公司餐饮服务1980.20

浙江新湖集团股份有限公司商品销售12440.59

南通启新置业有限公司商品/服务18712.8956326.78

上海新湖绿城物业服务有限公司商品/服务2277668.36452489.00

沈阳新湖绿城物业服务有限公司商品销售/服务1719.81123809.52

第105页共126页关联方关联交易内容本期数上年同期数

浙江新湖绿城物业服务有限公司商品销售/服务922637.14

哈尔滨高科物业管理有限公司服务573.27

杭州新湖绿城生活服务有限公司商品销售/服务163574.93

南通新绿文化旅游有限公司商品销售/食品66005.20120056.41

浙江哈高科投资管理有限公司商品销售4206.61

浙江协正高新材料有限公司商品销售10838.37上海亚龙古城房地产开发有限公

金融服务6577471.70司

2.关联租赁情况

公司出租情况本期确认的上年同期确认的承租方名称租赁资产种类租赁收入租赁收入

上海新湖绿城物业服务有限公司车位、房产2672655.77933509.27

南通启新置业有限公司房产275229.361834862.39

中信银行股份有限公司房产541233.91

浙江新湖集团股份有限公司房产254476.19

3.关联担保情况

(1)明细情况

1)本公司及子公司作为担保方

担保是担保担保否已经被担保方担保金额起始日到期日履行完毕

衢州工业控股集团有限公司2319995545.00[注][注]否

浙江新湖集团股份有限公司100000000.002024-1-42027-1-1否

浙江新湖集团股份有限公司49000000.002024-1-42027-1-1否

浙江新湖集团股份有限公司51000000.002024-1-52027-1-2否

浙江新湖集团股份有限公司500000000.002023-10-262027-2-12否

浙江新湖集团股份有限公司96000000.002023-7-52026-7-3否

第106页共126页担保是担保担保否已经被担保方担保金额起始日到期日履行完毕

浙江新湖集团股份有限公司96000000.002023-7-52026-7-3否

浙江新湖集团股份有限公司153600000.002023-7-102026-7-3否

浙江新湖集团股份有限公司200000000.002022-8-302027-8-27否

浙江新湖集团股份有限公司100000000.002024-3-252027-3-17否

浙江新湖集团股份有限公司100000000.002024-1-42027-1-3否

浙江新湖集团股份有限公司73000000.002024-6-52026-6-4否

浙江新湖集团股份有限公司52000000.002023-7-32026-7-2否

浙江新湖集团股份有限公司55000000.002024-1-52027-1-4否

浙江新湖集团股份有限公司99850000.002023-9-42026-8-17否

浙江新湖集团股份有限公司199400000.002023-8-282026-8-19否

浙江新湖集团股份有限公司43850000.002023-8-292026-8-19否

浙江新湖集团股份有限公司239400000.002023-8-302026-8-19否

浙江新湖集团股份有限公司70000000.002024-6-122026-5-15否

浙江新湖集团股份有限公司70000000.002024-6-132026-5-15否

浙江新湖集团股份有限公司70000000.002024-6-142026-5-15否

浙江新湖能源有限公司100000000.002024-7-92027-7-8否

浙江恒兴力控股集团有限公司18200000.002024-4-162026-12-12否

浙江恒兴力控股集团有限公司63800000.002024-4-162027-4-13否

浙江恒兴力控股集团有限公司100000000.002024-4-152027-1-9否上海亚龙古城房地产开发有限公

1139337212.672023-12-62026-12-7否

司上海亚龙古城房地产开发有限公

1682828.832025-6-192027-8-10否

司

上海新湖城市开发有限公司2814700000.002025-12-292027-6-30否

[注]衢州工业控股集团有限公司及其控股子公司为本公司提供担保，公司在不超过30亿元的担保范围内对实际发生的担保提供反担保

2)本公司及子公司作为被担保方

第107页共126页担保是担保担保否已经担保方担保金额起始日到期日履行完毕

衢州工业控股集团有限公司49000000.002025-8-282026-8-11否

衢州工业控股集团有限公司100000000.002025-11-142026-11-13否

衢州工业发展集团有限公司117040000.002025-8-192026-8-14否

衢州工业发展集团有限公司9960000.002025-8-192026-8-14否

衢州工业发展集团有限公司67000000.002025-8-192026-8-14否

衢州工业发展集团有限公司22000000.002025-8-192026-8-14否

衢州工业发展集团有限公司350000000.002025-8-202026-8-20否

衢州工业发展集团有限公司160000000.002025-8-212026-8-17否

衢州工业发展集团有限公司32000000.002025-8-212026-8-17否

衢州工业发展集团有限公司8220000.002025-8-212026-8-17否

衢州工业发展集团有限公司60780000.002025-8-212026-8-17否

衢州工业发展集团有限公司692995545.002025-9-112026-9-10否

衢州工业发展集团有限公司230000000.002025-9-302026-9-23否

衢州工业发展集团有限公司106000000.002025-9-302026-9-29否

衢州工业发展集团有限公司100000000.002025-10-82026-9-29否

衢州工业发展集团有限公司9000000.002025-10-132026-10-9否

衢州工业发展集团有限公司190000000.002025-10-132026-10-9否

衢州工业发展集团有限公司8000000.002025-10-172026-10-14否

衢州工业发展集团有限公司8000000.002025-11-112026-11-9否

浙江新湖集团股份有限公司、黄

30000000.002025-4-92026-4-6否

伟

浙江新湖集团股份有限公司、黄

15000000.002025-4-142026-4-6否

伟

浙江新湖集团股份有限公司、新

166707600.002025-3-112026-3-6否

湖控股有限公司、黄伟、李萍

浙江新湖集团股份有限公司、新

104282100.002025-3-132026-3-9否

湖控股有限公司、黄伟、李萍

浙江新湖集团股份有限公司、新

100000000.002025-4-252026-4-23否

湖控股有限公司、黄伟、李萍

浙江新湖集团股份有限公司、新

130000000.002025-9-102026-9-10否

湖控股有限公司、黄伟、李萍

第108页共126页担保是担保担保否已经担保方担保金额起始日到期日履行完毕

浙江新湖集团股份有限公司、新

300000000.002025-11-212026-11-20否

湖控股有限公司、黄伟、李萍

浙江新湖集团股份有限公司、新

300000000.002025-11-262026-11-26否

湖控股有限公司、黄伟、李萍

浙江新湖集团股份有限公司、新

43000000.002025-12-162026-12-16否

湖控股有限公司、黄伟、李萍

浙江新湖集团股份有限公司、黄

249900000.002025-3-212026-3-19否

伟、李萍

浙江新湖集团股份有限公司、黄

25000000.002025-6-112026-6-3否

伟、李萍

浙江新湖集团股份有限公司、黄

37000000.002025-6-112026-6-5否

伟、李萍

新湖控股有限公司145000000.002025-12-182028-12-16否

新湖控股有限公司1500000000.00[注][注]否

新湖控股有限公司、黄伟、李萍44000000.002025-9-292026-9-21否

新湖控股有限公司、黄伟、李萍60000000.002025-9-292026-9-21否

新湖控股有限公司、黄伟、李萍75000000.002025-10-132026-10-13否

黄伟、李萍436000000.002020-1-22027-6-5否

黄伟、李萍225000000.002020-7-302027-11-15否

黄伟、李萍396000000.002022-1-302026-7-27否

黄伟、李萍450000000.002022-3-282027-3-27否

黄伟、李萍600000000.002023-8-32026-8-2否

黄伟、李萍197200000.002023-8-162026-7-27否

黄伟、李萍256000000.002023-11-62026-10-8否

黄伟、李萍237000000.002023-11-132026-11-3否

黄伟、李萍68000000.002024-4-222027-4-22否

黄伟、李萍407141700.002024-12-302028-12-30否

黄伟、李萍366707320.002025-2-112028-1-24否

黄伟、李萍366698287.802025-2-132028-1-24否

黄伟、李萍227295313.002025-2-182028-1-24否

黄伟、李萍85100000.002025-8-282026-8-27否

第109页共126页担保是担保担保否已经担保方担保金额起始日到期日履行完毕

黄伟、李萍87600000.002025-9-292026-9-17否

黄伟、李萍450000000.002025-10-202027-10-19否

黄伟170000000.002024-4-112027-4-11否

黄伟60000000.002024-5-72027-5-7否

黄伟520000000.002025-10-162026-10-16否

黄伟210000000.002025-10-232026-10-23否

[注]衢州工业控股集团有限公司及其控股子公司为本公司提供担保，新湖控股有限公司在不超过15亿元的担保范围内对实际发生的担保提供反担保

4.关联方资金拆借

(1)拆入资金关联方拆入归还计提利息支出

南通启新置业有限公司36288000.0036288000.00

杭州启链园区管理有限公司1659738.891659738.88上海亚龙古城房地产开发有

7500000.0080807600.00561286.42

限公司

江苏新湖宝华置业有限公司2620000.00610000.00

浙江协正高新材料有限公司2750000.00衢州智宝企业管理合伙企业

2294200000.002568410069.4422730208.33（有限合伙）

小计2343358000.002687775408.3324951233.63

(2)拆出资金关联方拆出收回计提利息收入

南通启新置业有限公司131302908.4942802908.49

小计131302908.4942802908.49

5.向关联方借款

关联交易上年期末数/上期同期

关联方借款利率期末数/本期数内容数

第110页共126页温州银行股份有限公司银行借款［注1］889000000.00911000000.00

温州银行股份有限公司借款利息［注1］69226946.9071177474.68

中信银行股份有限公司银行借款［注2］5462695545.005430750000.00

中信银行股份有限公司借款利息［注2］228062104.06147795166.54

[注1]温州银行股份有限公司（以下简称温州银行）为本公司提供贷款的利率在中国人民银行公布的贷款利率区间内

[注2]中信银行为本公司提供贷款的利率在中国人民银行公布的贷款利率区间内

6.本公司与关键管理人员之间的交易及余额

上年同期数/上年

项目本期数/期末数期末数

关键管理人员报酬［注］7790000.008720100.00

商品房及车位买卖19816028.9215590491.25

购房意向金1000000.001000000.00

合同负债13523809.5212125906.51

［注］根据公司《董事和高级管理人员薪酬管理制度》，高级管理人员的部分绩效薪酬在年度报告披露后发放。

7.其他关联交易

(1)本公司期末在温州银行的存款余额为792984.09元，本期收到存款利息10152.59元，存款利率为中国人民银行公布的存款利率。

(2)本公司期末在中信银行的存款余额为3061971680.90元，本期收到存款利息

72597355.31元，存款利率为中国人民银行公布的存款利率。

(3)本期对浙江新湖慈善基金会捐赠合计2100000.00元。

(三)关联方应收应付款项

1.应收关联方款项

期末数期初数项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

第111页共126页期末数期初数项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备应收账款南通启新置业有限公

1000000.0068000.002000000.00

司上海新湖绿城物业服

547997.14146400.00

务有限公司

小计1547997.1468000.002146400.00其他应收款甘肃西北矿业集团有

57210191.0657210191.0657210191.0657210191.06

限公司恩施裕丰房地产开发

43672259.756643387.0843672259.75

有限公司南通启新置业有限公

578427683.21489927683.21

司杭州易百德微电子有

9822000.009822000.009822000.009822000.00

限公司上海新湖绿城物业服

10716.30102767.25

务有限公司

小计689142850.3273675578.14600734901.2767032191.06

2.应付关联方款项

项目名称关联方期末数期初数应付账款

浙江新湖绿城物业服务有限公司795982.781217781.26

哈高科绥棱二塑防水工程有限公司1155506.681257539.68

上海新湖绿城物业服务有限公司9398812.3411265225.45

沈阳新湖绿城物业服务有限公司1760141.19

南通新湖绿城生活服务有限公司577045.49

小计11927347.2915500687.58应付票据

上海新湖绿城物业服务有限公司237131.59

南通新湖绿城生活服务有限公司1467082.36

第112页共126页小计1704213.95合同负债

沈阳新湖绿城物业服务有限公司472122.02

小计472122.02其他应付款

哈高科绥棱二塑防水工程有限公司255391.68255391.68

江苏新湖宝华置业有限公司181047194.44179037194.44

上海新湖绿城物业服务有限公司305247.00398846.76

上海亚龙古城房地产开发有限公司233278308.47306024622.05

黑龙江省哈高科营养食品有限公司156000.00

浙江协正高新材料有限公司2750000.00

衢州工业控股集团有限公司287578.61

衢州智宝企业管理合伙企业(有限合伙)251479861.11

衢州工业投资集团有限公司2964583.34

衢州工业发展集团有限公司5883791.954237832.01

杭州启链园区管理有限公司49565405.5549565405.56

小计473372917.70794119736.95

十一、承诺及或有事项

(一)重要承诺事项

截至资产负债表日，本公司已签订正在履行的大额发包合同105.88亿元，已支付84.59亿元，尚未支付21.29亿元，本公司将根据合同约定与实际的履行情况进行支付。

(二)或有事项为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响

1.为关联方提供的担保事项详见本财务报表附注十（二）3之说明。

2.截至2025年12月31日，本公司下属房地产子公司为商品房承购人提供阶段性购房

按揭贷款担保，担保余额总计为人民币22.88亿元。

第113页共126页十二、资产负债表日后事项

经公司第十二届董事会第二十三次会议审议通过，公司拟以集中竞价交易方式回购公司股份，拟回购股份的金额不低于人民币10000万元，不超过人民币20000万元，拟回购价格不高于5.68元/股。截至2026年4月28日，公司已累计回购公司股份1795.73万股，占公司总股本的0.21%，累计回购金额5682.72万元。

十三、其他重要事项

(一)分部信息

1.确定报告分部考虑的因素

公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定报告分部，以业务分部为基础确定报告分部。因各分部共同使用公司的资产和负债，无法按合理的方法在各分部间分配资产和负债，故不能披露各分部的资产总额和负债总额。

2.报告分部的财务信息

业务分部项目房地产海涂开发其他合计

主营业务收入3377711073.5733553854.56127519792.993538784721.12

主营业务成本2707034153.9633510613.18117465636.322858010403.46

(二)其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

截至资产负债表日，本公司控股股东衢州智宝持有的本公司股份1568197790股、本

公司第二大股东黄伟持有的本公司股份1449967233股、本公司第四大股东浙江新湖集团

股份有限公司持有的本公司股份526444920股、本公司第五大股东宁波嘉源实业发展有限公司持有的本公司股份407600000股受到质押等权利限制。

十四、母公司财务报表主要项目注释

(一)母公司资产负债表项目注释

1.应收账款

(1)账龄情况账龄期末数期初数

1年以内795685.682678927.60

第114页共126页账龄期末数期初数

1-2年2229728.58797707.03

2-3年124969.60

账面余额合计3150383.863476634.63

减：坏账准备24879.84

账面价值合计3125504.023476634.63

(2)坏账准备计提情况

1)类别明细情况

期末数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例

（%）

（%）单项计提坏账准备

按组合计提坏账准备3150383.86100.0024879.840.793125504.02

合计3150383.86100.0024879.840.793125504.02（续上表）期初数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例

（%）

（%）单项计提坏账准备

按组合计提坏账准备3476634.63100.003476634.63

合计3476634.63100.003476634.63

2)采用组合计提坏账准备的应收账款

期末数项目

账面余额坏账准备计提比例（%）合并范围内关联方

2528387.80

组合

其他款项组合621996.0624879.844.00

其中：1年以内621996.0624879.844.00

小计3150383.8624879.840.79

(3)坏账准备变动情况

第115页共126页本期变动金额项目期初数期末数计提收回或转回核销其他单项计提坏账准备按组合计提坏

24879.8424879.84

账准备

合计24879.8424879.84

(4)应收账款金额前5名情况

期末余额前5名的应收账款为3025414.26元，占应收账款期末余额合计数的比例为

96.03%。

2.其他应收款

(1)明细情况项目期末数期初数

应收股利349267833.00455233000.00

其他应收款12847227198.8610119602530.02

合计13196495031.8610574835530.02

(2)应收股利

1)明细情况

项目期末数期初数

新湖地产集团有限公司299983000.00455233000.00

衢州新允科技合伙企业（有限合伙）49284833.00

小计349267833.00455233000.00

2)账龄1年以上重要的应收股利

是否发生减值项目期末数账龄未收回的原因及其判断依据未发生减值；期资金用于项目开

新湖地产集团有限公司299983000.001-2年后已大部分收发回

小计299983000.00

(3)其他应收款

1)款项性质分类情况

款项性质期末数期初数

第116页共126页款项性质期末数期初数

押金保证金30024591.9530030291.95

往来款12772214129.5010099931796.16

股权债权转让款1008892708.001008892708.00

应收暂付款877909.52875244.30

其他5455416.105430000.00

账面余额小计13817464755.0711145160040.41

减：坏账准备970237556.211025557510.39

账面价值小计12847227198.8610119602530.02

2)账龄情况

账龄期末数期初数

1年以内4566461068.923491518699.58

1-2年2007392728.952150209887.63

2-3年2130987309.002466775311.11

3-5年3978105955.802359723438.31

5年以上1134517692.40676932703.78

账面余额小计13817464755.0711145160040.41

减：坏账准备970237556.211025557510.39

账面价值小计12847227198.8610119602530.02

3)坏账准备计提情况

*类别明细情况期末数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例

（%）

单项计提坏账准备1465805903.6910.61948913804.2264.74516892099.47

按组合计提坏账准备12351658851.3889.3921323751.990.1712330335099.39

小计13817464755.07100.00970237556.217.0212847227198.86（续上表）种类期初数

第117页共126页账面余额坏账准备计提比例账面价值金额金额比例

（%）

单项计提坏账准备1452990840.2713.041004236274.5069.12448754565.77

按组合计提坏账准备9692169200.1486.9621321235.890.229670847964.25

小计11145160040.41100.001025557510.399.2010119602530.02

*重要的单项计提坏账准备的其他应收款期初数期末数单位名称计提比例计提依账面余额坏账准备账面余额坏账准备

（%）据融创房地产回收存

集团有限公670492708.00603443437.20670492708.00603443437.2090.00在不确司定性

小计670492708.00603443437.20670492708.00603443437.2090.00

*采用组合计提坏账准备的其他应收款期末数组合名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

合并范围内关联方组合11398473250.60

低风险组合916827683.21

其他款项组合36357917.5721323751.9958.65

其中：1年以内28081.321123.254.00

1-2年2664.41213.158.00

2-3年2649.06529.8120.00

3-5年30005274.0015002637.0050.00

5年以上6319248.786319248.78100.00

小计12351658851.3821323751.990.17

4)坏账准备变动情况

第一阶段第二阶段第三阶段未来12整个存续期预期整个存续期预期信项目个月小计信用损失（未发用损失（已发生信预期信用生信用减值）用减值）损失

期初数318.5021320917.391004236274.501025557510.39

期初数在本期——————

第118页共126页第一阶段第二阶段第三阶段未来12整个存续期预期整个存续期预期信项目个月小计信用损失（未发用损失（已发生信预期信用生信用减值）用减值）损失

--转入第二阶段-211.92211.92

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提1229.821286.28213681840.93213684357.03本期收回或转回

本期核销269004311.21269004311.21其他变动

期末数1336.4021322415.59948913804.22970237556.21期末坏账准备计提

4.350.1764.747.02比例（%）

5)其他应收款金额前5名情况

占其他应收单位名称款项性质期末账面余额账龄款余额的比期末坏账准备例（%）浙江智新科技

往来款2597659295.930-4年18.80有限公司上海新湖天虹

城市开发有限往来款2066257054.180-5年14.95公司香港新湖投资

往来款1047228982.610-6年7.58有限公司浙江新湖信息

往来款970997829.981年以内7.03科技有限公司平阳伟成置业

往来款877383618.931年以内6.35有限公司

小计7559526781.6354.71

3.长期股权投资

(1)明细情况项目期末数期初数

第119页共126页账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值对子公司投

7770690455.751795910747.285974779708.477402641380.85770902825.396631738555.46

资

对联营、合

5824509347.825824509347.826892848565.716892848565.71

营企业投资

合计13595199803.571795910747.2811799289056.2914295489946.56770902825.3913524587121.17

(2)对子公司投资期初数本期增减变动期末数被投资单位账面减值追加减少账面减值计提减值准备减值准备转销价值准备投资投资价值准备新湖地产

集团有限2020792733.8320207927.342000584806.49公司浙江允升

投资集团401473476.79401473476.79有限公司丰宁承龙

矿业有限130000000.00130000000.00公司绍兴百大房地产有

4500000.004500000.00

限责任公司绍兴市红太阳物业

50000.0050000.00

管理有限公司温州新湖房地产开

52612313.1349000000.003612313.13

发有限公司启东新湖

投资开发74250000.0074250000.00有限公司嘉兴新湖

中房置业10200001.004998000.495202000.51有限公司苏州新湖

置业有限193200000.00316000000.00193200000.00509200000.00公司

第120页共126页平阳县利得海涂围

1110000000.001110000000.00

垦开发有限公司平阳伟成

置业有限250820545.09250820545.09公司香港新湖

投资有限73519454.1073519454.10公司新湖影视

传播有限11137176.6137862825.3949000002.0037862825.39公司衢州新允科技合伙

1840000000.001840000000.00

企业（有限合伙）浙江新湖

城市发展29100000.0029100000.00有限公司义乌北方（天津）国

333074459.64333074459.64333074459.64

际商贸城有限公司平阳宝瑞

置业有限5100000.005100000.00公司平阳安瑞

置业有限5100000.005100000.00公司舟山新湖

置业有限285240000.00285240000.00285240000.00公司上海拓驿

投资管理10000000.0010000000.00有限公司浙江新湖

信息科技10000000.0010000000.00有限公司浙江智新

科技有限10000000.0010000000.00公司

第121页共126页杭州湖新

投资有限1800000.001800000.00公司海南金颂

投资有限10000.0010000.00公司浙江新湖

智造实业25783400.0025783400.00有限公司浙江启远

实业有限750000000.00187500000.00821836287.64115663712.36821836287.64公司海南新湖

投资有限10000.0010000.00公司

小计6631738555.46770902825.39776495004.73408445929.831348110747.28323102825.395974779708.471795910747.28

(3)对联营、合营企业投资期初数本期增减变动被投资单位减值追加权益法下确认的其他综合账面价值减少投资准备投资投资损益收益调整

新湖控股有限公司1260706580.291289600839.0233893651.59-1084230.77

温州银行股份有限公司2129958095.96155026887.08-28713008.36江苏新湖宝华置业有限

83337477.79-8510887.19

公司

新湖期货股份有限公司100863147.705642979.29-52475.00

湘财股份有限公司3317983263.9775389485.26984596.91

合计6892848565.711289600839.02261442116.03-28865117.22（续上表）本期增减变动期末数被投资单位宣告发放现金计提减其他权益变动其他账面价值减值准备股利或利润值准备

新湖控股有限公司-3915162.09

温州银行股份有限公司2256271974.68江苏新湖宝华置业有限

74826590.60

公司

新湖期货股份有限公司1918200.00104535451.99

湘财股份有限公司-5482015.593388875330.55

第122页共126页本期增减变动期末数被投资单位宣告发放现金计提减其他权益变动其他账面价值减值准备股利或利润值准备

合计-9397177.681918200.005824509347.82

(二)母公司利润表项目注释

1.营业收入/营业成本

本期数上年同期数项目收入成本收入成本

主营业务收入2534610.48298022.277155116.943849651.32

其他业务收入12349654.862820178.4611359540.992406023.48

合计14884265.343118200.7318514657.936255674.80

其中：与客户之间

的合同产生的收10424935.95298022.2715018943.643849651.32入

2.投资收益

项目本期数上年同期数

权益法核算的长期股权投资收益261442116.03-100985928.66

成本法核算的长期股权投资收益804040000.002383000000.00

处置长期股权投资产生的投资收益1157779351.17506514660.43

交易性金融资产在持有期间的投资收益71563874.0580300562.20

处置交易性金融资产取得的投资收益-4449546.89924047.41

投资性利息收入365947656.46374246759.20

合计2656323450.823244000100.58

十五、其他补充资料

(一)非经常性损益项目金额说明

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销

205429328.28

部分

第123页共126页计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相

关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损3306411.48益产生持续影响的政府补助除外

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损-160297234.23益以及处置金融资产和金融负债产生的损益计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益

企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等

因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-303358205.32

其他符合非经常性损益定义的损益项目-63655575.82

小计-318575275.61

减：企业所得税影响数（所得税减少以“－”表示）-3630915.03

少数股东权益影响额（税后）-482081.10

归属于母公司所有者的非经常性损益净额-314462279.48

第124页共126页(二)净资产收益率及每股收益

1.明细情况

加权平均净资产每股收益（元/股）报告期利润

收益率（%）基本每股收益稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净利润0.630.030.03扣除非经常性损益后归属于公司

1.390.070.07

普通股股东的净利润

2.加权平均净资产收益率的计算过程

项目序号本期数

归属于公司普通股股东的净利润 A 261125936.37

非经常性损益 B -314462279.48

扣除非经常性损益后的归属于公司普通股股东的净利润 C=A-B 575588215.85

归属于公司普通股股东的期初净资产 D 41896593262.40

发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净

E资产

新增净资产次月起至报告期期末的累计月数 F

回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资

G产

减少净资产次月起至报告期期末的累计月数 H

因其他交易或事项引起的、归属于公司普通

I1 -843840617.90股股东的净资产增减变动其他增减净资产次月起至报告期期末的累计月

J1数

报告期月份数 K 12

L= D+A/2+

加权平均净资产41452775602.79

E×F/K-G×H/K±I×J/K

加权平均净资产收益率 M=A/L 0.63%

扣除非经常性损益加权平均净资产收益率 N=C/L 1.39%

3.基本每股收益和稀释每股收益的计算过程

(1)基本每股收益的计算过程项目序号本期数

归属于公司普通股股东的净利润 A 261125936.37

非经常性损益 B -314462279.48