衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

公司代码：600208公司简称：衢州发展

衢州信安发展股份有限公司

2024年年度报告

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重要提示

一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、公司全体董事出席董事会会议。

三、天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

四、公司负责人林俊波、主管会计工作负责人潘孝娜及会计机构负责人（会计主管人员）胡倩倩

声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

经综合考虑当前宏观经济形势、行业整体环境、融资环境，并结合公司盈利规模、现金流状况、资金需求等因素，为了保障公司的经营能力和偿债能力，公司拟保有更加充裕的用于发展的资金，经董事会决议，公司2024年度利润分配方案为：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

六、前瞻性陈述的风险声明

√适用□不适用

本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述，该计划不构成对公司投资者的实质性承诺，请投资者注意风险。

七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否

八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否

九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、重大风险提示无

十一、其他

□适用√不适用

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目录

第一节释义.................................................4

第二节公司简介和主要财务指标........................................4

第三节管理层讨论与分析...........................................8

第四节公司治理..............................................40

第五节环境与社会责任...........................................57

第六节重要事项..............................................60

第七节股份变动及股东情况.........................................69

第八节优先股相关情况...........................................75

第九节债券相关情况............................................75

第十节财务报告..............................................81

载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表

备查文件目录载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正文及公告原件

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第一节释义

一、释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义中国证监会指中国证券监督管理委员会上交所指上海证券交易所

衢州发展、公司、本公司、新湖指衢州信安发展股份有限公司

中宝股份有限公司、新湖中宝

衢州工业集团、（新）实际控制人指衢州工业控股集团有限公司

衢州智宝、（新）控股股东指衢州智宝企业管理合伙企业（有限合伙）

新安广进指衢州市新安广进智造股权投资合伙企业（有限合伙）新湖集团指浙江新湖集团股份有限公司宁波嘉源指宁波嘉源实业发展有限公司新湖控股指新湖控股有限公司

报告期、本报告期指2024年1月1日至2024年12月31日

第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息公司的中文名称衢州信安发展股份有限公司公司的中文简称衢州发展

公司的外文名称 Quzhou Xin'an Development Co.Ltd.公司的外文名称缩写 Quzhou Development公司的法定代表人林俊波

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名虞迪锋高莉浙江省杭州市创景路500号衢州发展浙江省杭州市创景路500号衢州联系地址大厦18层发展大厦18层

电话0571-873950030571-85171837

传真0571-873950520571-87395052

电子信箱 yudf@600208.net gaoli@600208.net

三、基本情况简介公司注册地址浙江省衢州市世纪大道677号601室

2024年8月21日，公司注册地址由“浙江省衢州市芹江东路288公司注册地址的历史变更情况 号衢时代创新大厦 3 号楼 6楼 A619 室”变更为“浙江省衢州市世纪大道677号601室”公司办公地址浙江省杭州市创景路500号衢州发展大厦18层公司办公地址的邮政编码310052

公司网址 www.600208.net

电子信箱 qzfz@600208.net

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四、信息披露及备置地点

公司披露年度报告的媒体名称及网址《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》《证券日报》

公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn公司年度报告备置地点浙江省杭州市创景路500号衢州发展大厦18层

五、公司股票简况公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称

A股 上交所 衢州发展 600208 新湖中宝

六、其他相关资料

名称天健会计师事务所（特殊普通合伙）

公司聘请的会计师事务所（境内） 办公地址 杭州市钱江世纪城润奥商务中心（T2）

签字会计师姓名许松飞、程度

七、近三年主要会计数据和财务指标

(一)主要会计数据

单位：元币种：人民币本期比上年同主要会计数据2024年2023年2022年期增减

(%)

营业收入16485113141.7117210365072.07-4.2112899010378.76归属于上市公司股东的净利

1015740930.011631422193.48-37.741857895059.91

润归属于上市公司股东的扣除

1751896894.97775482406.34125.91860285726.90

非经常性损益的净利润经营活动产生的现金流量净

362465390.01-3975309793.39/3394907699.37

额本期末比上年

2024年末2023年末同期末2022年末

增减（%）归属于上市公司股东的净资

41896593262.4042734479752.36-1.9641159427633.63

产

总资产97027958577.18110870646463.35-12.49124501271711.38

(二)主要财务指标本期比上年同期增减主要财务指标2024年2023年2022年(%)

基本每股收益（元／股）0.120.19-36.840.22

稀释每股收益（元／股）0.120.19-36.840.22扣除非经常性损益后的基本每股

0.210.09133.330.10收益（元／股）

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加权平均净资产收益率（%）2.393.88减少1.49个百分点4.58扣除非经常性损益后的加权平均

4.131.84增加2.29个百分点2.12

净资产收益率（%）报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明

□适用√不适用

八、境内外会计准则下会计数据差异

(一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况

□适用√不适用

(二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况

□适用√不适用

(三)境内外会计准则差异的说明：

□适用√不适用

九、2024年分季度主要财务数据

单位：元币种：人民币

第一季度第二季度第三季度第四季度

（1-3月份）（4-6月份）（7-9月份）（10-12月份）营业收入2243238332.1210375908565.071502166458.452363799786.07归属于上市公司股东

371883655.451162799260.61448265114.34-967207100.39

的净利润归属于上市公司股东

的扣除非经常性损益858679849.521547708858.81329988590.59-984480403.95后的净利润经营活动产生的现金

-502096908.83458602162.27237065990.70168894145.87流量净额季度数据与已披露定期报告数据差异说明

□适用√不适用

十、非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

附注（如适非经常性损益项目2024年金额2023年金额2022年金额

用）

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值

246001296.48878958718.99409845071.24

准备的冲销部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定

8035170.0516295239.192431967.34

的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业

-569952588.23-18210113.16370451491.02务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产

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生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用

2581160.0515109156.5018099068.83

费委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失

单独进行减值测试的应收款项减值准备转回178000.001093380.00

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资

成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认113835263.96净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损

-126455627.02益受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-243110850.49964360.59-6211038.79

其他符合非经常性损益定义的损益项目-65923095.13339423.42211823949.77

减：所得税影响额-21868706.8635440824.52114090835.18

少数股东权益影响额（税后）9378137.532076173.879668985.18

合计-736155964.96855939787.14997609333.01

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

十一、采用公允价值计量的项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币对当期利润的影响项目名称期初余额期末余额当期变动金额以公允价值计量且其变动

7890192732.245812517002.10-2077675730.14-331495835.91

计入当期损益的金融资产以公允价值计量且其变动

计入其他综合收益的金融2122455341.041359141575.15-763313765.89资产以公允价值计量且其变动

17538968.84-17538968.84-24733531.16

计入当期损益的金融负债

合计10030187042.127171658577.25-2858528464.87-356229367.07

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十二、其他

□适用√不适用

第三节管理层讨论与分析

一、经营情况讨论与分析

2024年，对公司来说，是经受压力、承受考验、砥砺前行的一年，也是混合所有制公司治理

取得积极成效的一年。面对复杂多变的外部形势和地产行业的深度调整，公司继续保持战略定力，在保障公司健康有序发展的情况下，积极推动战略转型，较好地实现了有质量的发展。

（一）财务状况稳健健康期内，公司经营业绩扎实稳健。期内，实现营业收入164.85亿元，同比下降4.21%；实现净利润20.07亿元，同比下降9.59%；归属于上市公司股东的净利润10.16亿元，同比下降37.74%，主要系公司遵循谨慎性原则，对部分开发项目和部分投资项目计提了减值准备7.86亿元；值得一提的是，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润17.52亿元，同比增长125.91%。期末，总资产970.28亿元，比年初减少12.49%，主要系上海项目交付，存货和合同负债减少所致；

归属于上市公司股东的净资产418.97亿元，比年初下降1.96%。

期内，公司资本结构得到了较好改善。期末，账面资产负债率56.26%，同比下降4.34个百分点；预收类款项51.45亿元，扣除预收类款项后的资产负债率为53.81%，负债率继续在行业中保持中等偏低水平。净负债率57.60%，较期初下降约2.46个百分点，处于行业低位。总体来看，公司采取稳杠杆和优结构的融资策略，在较为严峻的行业环境下确保了资金安全和良好的信用记录，充分体现了公司的担当与作为。

期内，公司负债结构持续优化。期末，有息负债合计308.99亿元，占总资产的31.85%，同比减少12.73亿元。有息负债中，一年内到期的有息负债合计202.41亿元，占比65.50%，一年以上有息负债106.58亿元，占比34.50%，主要系2025年一季度到期的长期有息负债较多，至2025年一季度末，一年以上有息负债占比56.10%，保持了债务结构的稳定；按融资机构分：银行借款占比75.48%，公司债占比12.89%，其他类型借款占比11.63%。

期内，公司融资渠道通畅稳定。衢州国资变更成公司实际控制人后较好地提升了公司的信用和融资渠道。期内加权平均融资成本6.25%（其中银行借款加权平均融资成本5.24%）；期末加权平均融资成本6.02%（其中银行借款期末加权平均融资成本5.20%），较上年末下降0.64%（0.34%）。

期内利息资本化金额约4.54亿元，利息资本化率21.73%。同时，公司在2024年9月成功发行3.3亿美元债，这在地产上市公司中极其难得可贵。美元债成功发行体现了市场对公司持续经营能力和信用水平的认可，有利于提升公司在资本市场融资能力，拓宽融资渠道，优化资本结构。

期内，基于谨慎性原则，公司对部分存货计提了减值准备。截至年末，公司存货319.95亿元，较2023年末下降21.05%，其中地产开发成本279.79亿元，占比87.45%，开发产品40.15亿元，

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占比12.55%。此外，还对存在风险的项目计提了存货跌价准备，新增计提存货跌价准备6.79亿元。

期内，尽管公司经营正常有序，但宏观环境的变局及行业深度调整也给公司经营带来了一定的压力，公司筹资活动产生的现金净流出38.50亿元，公司股票价格也曾一度大幅下跌。公司仍需不断突破原有边界，加快战略转型步伐，更好地打开新的成长空间，支撑长期持续高质量发展。

（二）公司治理不断完善期内，公司在稳健发展的同时，结合公司实际情况，围绕内控治理、数字化建设、人才培育等方面不断推进管理提升，有效提升公司治理水平，将高质量发展的理念融入到经营管理的方方面面。

一是扎实推进各项制度管理。期内，共计召开年度股东大会1次、临时股东大会9次、董事会会议16次、监事会会议5次。重视投资者关系管理，持续优化信息披露质量，不断提升信息披露的有效性、针对性，坚持通过各种方式保持与投资者的沟通与互动，保护投资者的知情权。针对定期财务情况、利润分配、股权转让、名称变更、股东增持、股份回购、对外担保等重要事项

进行审议，进一步完善了公司治理结构和公司治理制度，决策机构、监督机构及经营管理层之间权责明确，运作规范。

二是进一步规范决策体系。充分发挥董事会专门委员会、独立董事的作用，提高公司规范运作水平。完善了投资的全流程管理，保障了投资决策的高效性与准确性。提升公司精准投资的能力，加强投前决策管理和投后赋能管理；建立有效的投资管理流程，通过专业的投资团队和内控流程控制投资风险；通过赋能于被投资企业，帮助其完善公司治理、加强内控管理、拓展市场空间、提升经营业绩。

（三）积极探索混合所有制下科学的经营管理体系

2021年，为响应践行《中共中央国务院关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》，

公司将注册地址变更至衢州市，助力衢州打造成为四省边际共同富裕先行示范区。2024年，为进一步优化公司股东架构、全面推进公司混合所有制改革，新湖集团与衢州方通过分批次股权转让，实现公司控制权的平稳过渡，衢州智宝企业管理合伙企业（有限合伙）成为公司控股股东，衢州工业控股集团有限公司成为公司实际控制人。

期内，公司积极探索混合所有制下科学高效的决策机制，保持公司的市场活力。衢州工业集团的国有制度优势和公司既有的机制优势相结合的混合所有制股权架构，不仅有利于双方结合各自优势，进一步增强公司竞争实力，而且有利于争取地方政策支持，全面深化合作，推动公司长远发展以及转型目标的实现。

期内，衢州工业集团积极响应“提质增效重回报”行动方案，两次推出增持股份计划，累计增持金额超9500万元，有力地向市场传递了对公司未来发展的信心，提高和推动了公司价值的提升。同时，公司也积极推进“提质增效重回报”行动方案，期内回购股份6350.07万股，回购总额15052.60万元。

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（四）社会责任积极践行期内，公司积极投身慈善事业，丰富公益慈善创新实践，以系统化、可持续的履责实践为增进民生福祉注入企业力量，将公益行动深度融入高质量发展主线。

期内，公司积极参与“高质量发展建设共同富裕示范区”实践，有效履行企业社会责任，发挥企业基金会作用，积极参与光彩事业、万企兴万村行动，参与助力浙江山区26县跨越式高质量发展乡村振兴事业。全年投入公益慈善捐赠资金587.2万元，取得了积极的社会效能。（各项具体工作详见本报告第五节“环境与社会责任”及公司《2024 年度环境、社会及治理（ESG）报告暨社会责任报告》）

二、报告期内公司所处行业情况

根据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011）及中国证监会发布的《上市公司行业分类指引》（证监会公告 2012[31]号），公司所处行业为房地产业（代码 K70）。

（一）所处行业基本情况

2024年，中国房地产市场延续深度调整态势，行业步入“量价寻底、模式重构”的新阶段。

在宏观经济弱复苏背景下，居民资产负债表修复缓慢，房价预期与购房信心仍处低位，改善型需求释放动能不足，市场呈现“政策热、成交温、投资冷”的分化特征。房企普遍面临流动性承压、存量资产去化受阻、土地投资审慎收缩等挑战，行业洗牌加速下，央国企及优质民企凭借融资优势与信用背书持续扩大市场份额，中小型房企生存空间进一步收窄。随着中央经济工作会议定调“先立后破”，政策重心从短期纾困转向长效机制建设，聚焦“三大工程”推进与住房双轨制深化，行业加速向“存量提质、增量优化”的新发展模式过渡。

2024年全国商品房销售仍持续负增长趋势。全年商品房销售面积9.74亿平方米，同比下降

12.9%，商品房销售金额9.68万亿元，同比下降17.1%；百强房企销售金额同比下降30.6%。开发

投资端仍显疲软，全年房地产开发投资总额同比下降10.6%。随着行业进入调整期，越来越多企业不再增加销售目标、追求规模化发展，转而通过主动管控销售规模，追求更加平稳的发展。

（二）新公布法律、行政法规、部门规章、行业政策对所处行业的重大影响

2024年是“行业供需关系发生重大转变”的重要一年，监管部门在多次重要会议上都对房地产行业做出了相应部署和指导性意见，并为行业指明了发展方向。全年政策调控呈现“广泛、高频”的特征。

1月，住建部、金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，指导

各地级及以上城市有关机构，按照公平公正原则向本地区金融机构推送可以给予融资支持的房地产项目名单。

3月，两会定调房地产政策继续优化方向不变，月末国常会中，首次提出“有效激发潜在（住房）需求”。4月政治局会议上，强调要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策。

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5月，国务院政策吹风会正式开启了去库存重磅举措，也为接下来房地产政策风向的转变做了铺垫。5月17日，央行、金融监管总局联合出台多项通知，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，同时下调住房公积金贷款利率和首付比。

9月，中央政治局会议召开，首次提出要“促进房地产市场止跌回稳”，对商品房建设要严

控增量、优化存量、提高质量；要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，加大“白名单”项目贷款投放力度，盘活存量闲置土地。“926新政”为低迷的购房预期打上“强心针”，也成为了行业转折点。

12月，中央政治局会议强调“稳住楼市股市”表态之后，政治局会议强调2025年重点任务

之一就是持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。

三、报告期内公司从事的业务情况

（一）地产业务情况期内，面对复杂多变的宏观环境，公司以现金流安全为生命线，通过精准把握政策导向与市场节奏，实现经营韧性与发展质量的动态平衡。全年实现合同销售面积36.33万平方米；合同销售收入82.37亿元，同比增加181.61%。公司始终坚持谨慎的收入确认政策，期末合同负债约51.45亿元，收入保障度高。

期内，公司未新增土地储备；新竣工面积63.85万平方米；实现结算面积59.21万平方米，同比下降13.47%，结算收入189.25亿元，同比增加2.93%；结算均价31963元/平方米，结算毛利率37.51%，同比下降2.50个百分点。

期内，公司围绕上海核心都市圈的优质项目销售提速。上海·青蓝国际项目顺利交付；上海天潼里项目正式开售，已开售小高层去化七成；上海亚龙项目一、二批次已开盘并售罄，第三批次预计将于2025年3月开售。瑞安新湖秋月项目连续多个月牢牢占据瑞安楼市销冠的宝座。乐清金色海湾项目在短短不到9个月的时间里，完成年度签约金额11.8亿元，位列全温州市第6名，成为乐清楼市当之无愧的焦点红盘。

期内，公司的品牌、品质和服务进一步提升。通过高端营造、精准定位，优化产品设计。坚持高质量交付，强调项目开发周期的品质管控。项目品质在所在区域均名列前茅。多个项目在设计、工程质量等方面屡获殊荣：上海天潼里项目与其建筑设计机构 GOA 大象设计，共同荣获“2024

年度第六届 REARD 城市更新设计奖”，成为全球瞩目的“城市更新前沿实践案例”；瑞安新湖秋月项目赢得了“2024温州市建设工程优质结构工程”奖，乐清金色海湾项目被评为“乐清市2024年最佳品质楼盘”，充分彰显了项目工程的超高标准。

11/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告期内，公司轻资产运行模式取得成效。公司品牌认可度的提高，为公司品牌输出、轻资产的运营模式打下了良好基础。依靠公司品牌的溢价能力，公司在瑞安、上饶、乐清等多个项目上与

第三方企业等合资设立公司共同开发，形成了多方合作出资并由公司操盘的轻资产运营合作模式。

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（1）2024年主要房地产项目概况一览表

面积单位：平方米金额单位：千元币种：人民币截至2024年12月31日权益规划序权益占地面规划计容权益总建筑公司名称项目名称项目名称权益占地面积计容建筑面总建筑面积号积建筑面积面积积累计开工累计竣工累计合同累计合同销累计结算面累计结算收面积面积销售面积售收入积入

沈阳·北国之春沈阳·北国之春100.00%5253395253391099968109996811651851165185116518511651851095404653318110954046533181

1沈阳新湖房地产开发有限公司

沈阳·新湖花园沈阳·新湖花园100.00%549335493313733313733317584017584017584017584013640912733901364091273390

2沈阳沈北金谷置业有限公司沈阳·仙林金谷沈阳·仙林金谷65.00%26983717539446177230015258901538286048336748336736220427039153586052673009

3沈阳新湖明珠置业有限公司沈阳·新湖湾沈阳·新湖湾65.00%28303818397538330224914647994831196626313416473712600211037441217561082500

4天津新湖凯华投资有限公司天津·香格里拉天津·香格里拉100.00%145059145059130286130286134628134628134628134628122660922238118370902665

5天津新湖中宝投资有限公司天津·新湖美丽洲天津·新湖美丽洲100.00%695446954490838908381202051202051202051202058137987996581144868369

义乌北方（天津）国际商贸城

6天津·义乌商贸城天津·义乌商贸城100.00%45732345732369789269789272160272160260849448342317636114320121576751188159

有限公司

7滨州新湖房地产开发有限公司滨州·新湖玫瑰园滨州·新湖玫瑰园100.00%123801123801142678142678145884145884145884145884132480835306132480835306

8江苏新湖宝华置业有限公司南京·仙林翠谷南京·仙林翠谷35.00%63704822296747533816636855281219348455281255281242660043749424251644357047

苏州·明珠城100.00%10410891041089156133015613302089893208989320898932089893147452614654387147452614654387

9苏州新湖置业有限公司苏州·明珠城

其中：拟发展出租100.00%44443444438307483074176352176352176352176352----

南通新湖·海上明南通新湖·海上明珠

10南通新湖置业有限公司50.00%31475715737956092628046366391433195755553640105626720424159772463192232622

珠城城

南通启阳·海上明南通启阳·海上明珠

11南通启阳建设开发有限公司50.00%1388106940534702517351343507321753763246-----

珠城城

南通启新·海上明南通启新·海上明珠

12南通启新置业有限公司50.00%55537427768710785045392521127928563964235090-----

珠城城

13上海新湖房地产开发有限公司上海·新湖明珠城上海·新湖明珠城98.00%1675701642196364226236947551307400277551307551306605632174648165818321669967

14上海中瀚置业有限公司上海·青蓝国际上海·青蓝国际100.00%61729617292060702060703379423379423379423379422315021868166322855918470155

上海亚龙古城房地产开发有限

15上海·昼锦华苑上海·昼锦华苑50.00%9566347832234590117295430000215000231189-104451754179--

公司

13/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

上海新湖天虹城市开发有限公

16上海·天潼里上海·天潼里60.00%1895111371564703388211249567497112495-124311997880--

司

17杭州新湖美丽洲置业有限公司杭州·香格里拉杭州·香格里拉100.00%83697183697146442346442359435259435259435259435235602593214343547799288419

18浙江新兰得置业有限公司杭州·新湖果岭杭州·新湖果岭100.00%36092936092943252743252755747555747555747555747534092963423323401786318353

杭州·金色童年100.00%138982138982142107142107222805222805222805222805720561372052700911335847

19杭州新湖鸬鸟置业有限公司杭州·金色童年

其中：拟发展出租100.00%4153441534671916719184863848638486384863----

20杭州新湖明珠置业有限公司杭州·武林国际杭州·武林国际100.00%26256262568401984019128741128741128741128741833574117815815744008548

杭州·未来新湖中心100.00%226052260587077870771302541302541302541302542202664049319081539746

浙江新湖海创地产发展有限公杭州·未来新湖中

21

司心

其中：拟发展出租100.00%88228822435344353443534435344353443534----

22嘉兴新湖中房置业有限公司嘉兴·新中花园嘉兴·新中花园100.00%19162619162634063934063950383550383550383550383534143846158363414384615836

23衢州新湖房地产开发有限公司衢州·新湖景城衢州·新湖景城100.00%480507480507720407720407109567110956711095671109567199364479084129936447908412

24丽水新湖置业有限公司丽水·新湖国际丽水·新湖国际100.00%19105019105042783842783847007447007447007447007442300076074784230007607478

25乐清新湖置业有限公司乐清·海德花园乐清·海德花园65.00%18696712152925928116853337215024189837215037215025615658064462561565806446

26乐清新湖联合置业有限公司乐清·金溪花园乐清·金溪花园65.00%708644606215842510297621777014155121777021777015001837919221497293787230

27乐清新联投置业有限公司乐清·金色海湾乐清·金色海湾50.40%1006475072615220876713243585122767243585-471131329607--

瑞安·新湖广场95.00%15984515185340653438620764423461202264423464423431297161444903120606133880

28瑞安市中宝置业有限公司瑞安·新湖广场

其中：拟发展出租95.00%30606290769004585543169070160617169070169070----

29瑞安市新投置业有限公司瑞安·新湖秋月园瑞安·新湖秋月园79.60%530944226312494599456173376138007173376-783821633876--

30浙江澳辰地产发展有限公司兰溪·香格里拉兰溪·香格里拉100.00%31981731981736647336647353125653125653125653125636065637123343597183703350

31舟山新湖置业有限公司舟山·御景国际舟山·御景国际100.00%10562310562316899716899724256324256324256324256316337025552131633702555213

32温岭新湖地产发展有限公司温岭·双溪春晓温岭·双溪春晓100.00%822208222012333612333619902419902419902419902414779842842091477984284209

33温岭锦辉置业有限公司温岭·玖珑春晓温岭·玖珑春晓51.00%394372011390567461891381797047113817913817912358730762981235873076298

14/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

34平阳伟成置业有限公司平阳·曦湾春晓城平阳·曦湾春晓城80.23%41071432952674213959543710349608303752492801807279052197689285737934517

35九江新湖中宝置业有限公司九江·庐山国际九江·庐山国际100.00%40693540693573341673341698772098772098772098772070975156453977097515645397

36上饶伟恒置业发展有限公司上饶·云上上饶上饶·云上上饶25.00%1890654726639522698807548940137235229415229415113684925898108406882784

37恩施裕丰房地产开发有限公司恩施·巴山春晓恩施·巴山春晓48.00%987024737734629216622045482321831545482345482337409121548793735542152474

38海南满天星旅业开发有限公司三亚·海棠春晓三亚·海棠春晓72.75%121022880446355846238959196978134140-1954111042--

39其他项目839971839971172446217244621764956176495616610516610511006116129521100611612952

合计1039371487372971685564014152657213901561792661916616897150772751098875816699656710758306158938146

注：本表数据未考虑权益比例；所指收入均为含税收入；合同销售面积不包含无预售证的车库、储藏室

（2）海涂开发情况表

面积单位：平方米公司名称项目名称权益占地面积权益占地面积已完成海涂开发面积

启东新湖投资开发有限公司启东圆陀角项目100%400000040000002644628

平阳县利得海涂围垦开发有限公司温州西湾项目80%806000064480004022850合计12060000104480006667478

（3）2024年房地产项目总建筑面积按地区分布图

15/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

（4）2024年主要房地产项目开发情况一览表

面积单位：平方米金额单位：千元币种：人民币期末可供新开工面新竣工面期末在建合同销售合同销售收序号公司名称项目名称类别出售楼面结算面积结算收入积积楼面面积面积入面积

1沈阳沈北金谷置业有限公司沈阳·仙林金谷住宅000195461484012023317412139595

2沈阳新湖明珠置业有限公司沈阳·新湖湾住宅0296009839773530133496118621602106964

住宅00125071320872011288103634

3义乌北方（天津）国际商贸城有限公司天津·义乌商贸城

商铺及购物中心0002702741005446203117943

4南通新湖置业有限公司南通新湖·海上明珠城住宅00154480599233242424289631594235846

5上海新湖房地产开发有限公司上海·新湖明珠城住宅0004615143999590603542521620980

16/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

6上海中瀚置业有限公司上海·青蓝国际住宅01840210601208604-2311411200211726501

7上海亚龙古城房地产开发有限公司上海·昼锦华苑住宅23118902311893949810445175417900

8上海新湖天虹城市开发有限公司上海·天潼里住宅001124951792412431199788000

9杭州新湖美丽洲置业有限公司杭州·香格里拉住宅000133652276013875185394

10浙江新湖海创地产发展有限公司杭州·未来新湖中心公寓000211572350213396413170752

11乐清新湖联合置业有限公司乐清·金溪花园住宅09760101821179347088967632518285

12乐清新联投置业有限公司乐清·金色海湾住宅12783702435856379547113132960700

13瑞安市新投置业有限公司瑞安·新湖秋月园住宅001733763980049678106212000

14平阳伟成置业有限公司平阳·曦湾春晓城住宅09787368553186171368012016640312423521

15上饶伟恒置业发展有限公司上饶·云上上饶住宅022941505514729451237653108406882784

16海南满天星旅业开发有限公司三亚·海棠春晓住宅0034140159833356435904231610248000

17其他002983361297834867528173065701647574

合计3590266385101539622965289363349823694359207618924773

注1：本表数据未考虑权益比例；所指收入均为含税收入；合同销售面积不包含无预售证的车库、储藏室

注2：住宅区附带的商铺、车位储藏室公共配套设施等均含在“住宅”类别内，不单独列示

17/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

（二）高科技投资情况期内，公司部分高科技投资项目进入收获期，通过择机退出部分被投资企业，适时实现投资变现。同时，公司致力于进一步扶持和培育被投资企业发展，在深化合作中衍生出新业态、新模式，进一步助力公司转型升级。

1、加快成熟项目退出和现金回流

在被投资企业实现增值后适时退出，有利于提高公司资产使用效率和流动性。

期内，公司减持了部分所持的杭州宏华数码科技股份有限公司、湘财股份有限公司、深圳云天励飞技术股份有限公司股份，实现投资增值和投资的有序退出。

期内，公司投资的宁波鼎晖祁赫投资合伙企业（有限合伙）继续减持部分已上市公司股份，期内获得分配资金4800万元，累计分配资金3.54亿元，剩余的基金份额净值约5.57亿元，该项投资已增值4倍多，后续将继续为公司带来一定的投资回流。

期内，公司通过分红及投资变现回笼资金合计约19.09亿元，已成为公司利润和现金流的重要来源。

2、加快国产自主可控高科技投资项目的培育

（1）公司投资的杭州富加镓业科技有限公司（以下简称“富加镓业”）成功获得两次增资。

富加镓业专注于宽禁带半导体材料研发，是国内目前唯一一家同时具备6英寸单晶生长及外延的公司。期内，继突破导模法（EFG）6 英寸导电型、绝缘型衬底生长技术及 EFG“一键长晶”装备后，富加镓业基于模拟仿真技术成功研制了氧化镓坩埚下降法（VB）长晶装备，并实现了 3 英寸氧化镓单晶生长。这是国内首次实现坩埚下降法生长3英寸氧化镓晶体。截至目前，富加镓业已经获得国际专利授权12项（美国6项，日本6项），国内专利授权37项，晶体生长控制软件著作权2项。并获得浙江省科技型中小企业（2022年）、国家级高新技术企业（2023）、杭州市企业高新技术研发中心（2024年）、浙江省专精特新中小企业（2024年）等认定。

（2）公司投资的杭州恒影科技有限公司（以下简称“恒影科技”）主要面向中波红外（3-5um）

的应用场景，提供高质量的红外光学材料以及雷达隐身技术解决方案。恒影科技目前与中国电子科技集团、中国兵器集团、国防科技大学、中国航空工业集团等多个单位建立了长期合作关系。

高端红外光学材料是红外光电产品的关键材料之一，属于欧美发达国家对我国长期严格禁运范围。

随着相关尖端光电系统的陆续大量装备和高端民用领域的普及，高端红外材料必然会形成更为广阔的市场。

（3）公司投资的杭州趣链科技有限公司（以下简称“趣链科技”）深耕专业技术研发，牵头

和参与制定区块链领域相关标准200余项，是全球主导并参与区块链制定标准最多的企业。拥有全球首个区块链3.0全栈全生态能力体系，涵盖国产自主可控的底层技术能力、开箱即用的运维及研发能力、开放互联的跨链能力、高效的数据共享和隐私计算能力及全方位的数据安全防护能力，助力实现高效率、低成本地布局应用区块链。目前已在智慧城市、数据要素、数字金融、数字法治等领域落地200多个典型应用，服务超过300家国家机构及头部企业。凭借着前沿的技术

18/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

和行业主导地位，趣链科技2024年度入围世界范围内知识产权领域的最高奖项——世界知识产权组织（WIPO）全球奖 25 强，获评“2024 福布斯中国数字科技领军企业”，并成功入围浙江省新

一轮第一批国家重点“小巨人”企业支持名单。

（4）公司投资的浙江邦盛科技股份有限公司（以下简称“邦盛科技”）专注于大数据基础软

件研发及应用，在复杂指标实时计算、高实时低迟延智能决策、多源异构实时关联分析、批流一体智能决策等技术领域，拥有尖端科研团队，形成了多项独家专利技术。邦盛科技自主研发了时序大数据实时智能处理平台“流立方”，数据集群吞吐少量节点即可达300万笔每秒，平均延时低于1毫秒，核心性能指标超国外同类产品近百倍，技术水平国际领先。基于核心技术“流立方”平台，邦盛科技构建了批流融合的数据实时智能决策与分析技术体系，涵盖数据治理、计算分析、业务决策等，并形成了面向数字金融、智慧交通、信息通信、电子政务、网络安全等领域的多场景应用解决方案及服务。依托实时智能核心技术，邦盛科技先后荣获2016年教育部科技进步一等奖、2019年中国电子学会科技进步特等奖、2022年广东省科技进步一等奖、2024年浙江省科技

进步一等奖，并成功入选2024年度工信部“信创解决方案单项创新案例名单”。

（5）公司投资的杭州谐云科技有限公司（以下简称“谐云科技”）是国内为数不多掌握核心

技术的全栈云原生底层软件产品和解决方案提供商，公司拥有自主知识产权的核心技术、全球领先的云原生团队和行业落地经验。谐云科技以企业级容器云平台--“观云台”为核心，结合DevOps、微服务、中间件、云监控、云边协同、乾坤鼎 AI 开发平台等全栈云原生技术产品，覆盖云原生应用的开发、运维、交付和运营全生命周期。以国产自主可控的云原生底层操作系统实现业务敏捷性和连续性，助力实现 IT 架构革新。作为国内第一批云原生技术产业化的实践者，获评国家级专精特新“小巨人”企业、国家高新技术企业、准独角兽企业、省级科技进步奖一等奖等荣誉，是中国云原生软件领军企业。

（6）公司投资的杭州相芯科技有限公司（以下简称“相芯科技”）成立于2016年，由全球

图形学顶级专家领衔，团队成员来自微软、苹果、华为等国际知名企业，是行业内少有的具备全栈数字人技术并形成全品类数字人产品的公司。早在2018年，相芯科技与浙江大学共建“智能图形计算联合实验室”，汇聚高精尖人才，引领 XR 技术创新。自研“数字人平台 AvatarX”和“数字物平台 ObjectX”可刻画人的音容笑貌，描绘物的流光溢彩，并推出了业内领先的在互动中用大模型驱动的电商直播产品，首创双数字人直播模式，在直播中内置大模型，辐射数千家海内外企业，SDK 访问量 500 亿+。凭借卓越的产品力和行业影响力，相芯科技接连斩获“最佳行业标杆应用”和“最受欢迎人工智能产品”两项大奖，成功入选“2024AI 数字人技术商 TOP10”，连续三年获评“杭州专精特新准独角兽企业”，同时也荣膺“浙江省科学技术进步奖一等奖”等。

四、报告期内核心竞争力分析

√适用□不适用

19/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告期内，公司积极构建“科技投资赋能+地产资产管理”双轮驱动模式推动转型，实现了有质量的增长。

1、战略转型稳健推进。近年加大了对高科技领域的布局，已经渐成规模和体系，为公司未来

的发展打开广阔空间。公司战略投资了大量具有国产自主可控技术的高科技企业，区块链、人工智能、高端制造、芯片设计等板块已基本成型，已经或拟将陆续上市，具有很大的升值空间。

2、资产质量优质健康。具备质地优良、规模合理的土地资源，土地储备主要分布在以上海为

中心的长三角经济发达地区。尽管近年来拿地谨慎，但土储质量较高，货值储备仍十分充足。目前在开发和待开发面积约1000万平方米，可满足公司未来3年左右的开发需求；土地取得成本较低，为公司持续盈利提供了充分保障。同时，公司还持有中信银行、湘财股份、新湖期货等一批金融股权和宏华数科、邦盛科技、趣链科技、谐云科技、富加镓业、恒影科技等高科技投资项目。

3、财务状况稳健合理。公司始终坚持稳健的财务策略，资产负债结构始终坚持均衡稳健，债

务期限及类型合理。兼顾风险防范与风险扩张能力，在金融机构和资本市场具有良好的信用和声誉，能够从资本市场、金融机构等多元渠道获取资金。财务质量持续改善，杠杆水平合理，资产负债率、净负债率、综合资金成本在同行业中均保持较低水平，具备较强的风险抵御能力。

4、公司治理规范有序。建立了完整规范的业务管理制度、流程，有效实施风控机制，强化对

风险的识别、管理和控制能力。管理团队人员稳定，项目运作经验丰富，管理能力突出，与公司共同成长，具备在复杂市场环境下实现企业规范、健康、持续发展的能力。公司激励方式完善，通过股权激励等使公司和员工利益高度统一，形成了强大凝聚力。

五、报告期内主要经营情况

详见本节“报告期内公司从事的业务情况”

(一)主营业务分析

1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位：千元币种：人民币

科目本期数上年同期数变动比例（%）

营业收入16485113.1417210365.07-4.21

营业成本10403523.1010614014.80-1.98

销售费用296211.88292376.581.31

管理费用350795.35398907.26-12.06

财务费用1679380.651886614.32-10.98

经营活动产生的现金流量净额362465.39-3975309.79/

投资活动产生的现金流量净额3618495.234488448.10-19.38

筹资活动产生的现金流量净额-3849821.60-4708945.17/

经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：根据项目开发周期，本期开盘项目多于上年同期，故房地产销售回款大于上年同期。

本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

20/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

□适用√不适用

2、收入和成本分析

√适用□不适用

(1).主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况

单位：千元币种：人民币主营业务分行业情况营业收入营业成本毛利率比上

分行业营业收入营业成本毛利率（%）比上年增比上年增

年增减（%）减（%）减（%）

减少2.50个

房地产16291662.8510180966.9837.51-2.601.45百分点

增加59.91

海涂开发9356.746528.3830.23-96.94-98.35个百分点

减少19.02

其他134348.87155943.19-16.070.7920.55个百分点主营业务分地区情况营业收入营业成本毛利率比上

分地区营业收入营业成本毛利率（%）比上年增比上年增

年增减（%）减（%）减（%）

增加1.19个

浙江3508666.292788168.0920.53-24.85-25.96百分点

其中：浙江减少1.94个

3470581.842724744.9321.49-20.02-18.00（房地产）百分点

减少8.37个

上海12305511.806935058.8543.6413.1632.88百分点

减少2.71个百

其他621190.37620211.610.16-61.72-60.65分点

主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明

2024年主要房地产业务分地区情况一览表

面积单位：平方米金额单位：千元合同销售销售收入结算收地区合同销售收入结算面积结算收入面积占比入占比

浙江154831288147534.98%196715386231320.41%

上海75479431954852.44%1662541334748170.53%

江苏315602256342.74%335592555801.35%

辽宁290451870562.27%400332537841.34%

天津580142980.17%3350274860.14%

山东000.00%126569570.04%

江西317282400582.92%1110728991254.75%

其他401263688744.48%398282720471.44%

合计3633498236943100%59207618924773100%

注：本表数据未考虑权益比例；所指收入均为含税收入；合同销售面积不包含无预售证的车库、储藏室

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2024年度房地产项目结算收入按地区分布图

2024年度房地产项目合同销售收入按地区分布图

(2).产销量情况分析表

□适用√不适用

(3).重大采购合同、重大销售合同的履行情况

□适用√不适用

(4).成本分析表

单位：千元分行业情况成本构成项本期占总上年同本期金情况分行业本期金额上年同期金额目成本比例期占总额较上说明

22/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

(%)成本比年同期

例(%)变动比

例(%)房地产开发

房地产10180966.9898.4310034966.7395.031.45成本本期海涂开发根据

海涂开发成完工进度确认收入，海涂开发6528.380.06396476.233.75-98.35

本收入减少，故相应的成本也减少

其他其他成本155943.191.51129358.151.2220.55

(5).报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化

□适用√不适用

(6).公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况

□适用√不适用

(7).主要销售客户及主要供应商情况

A.公司主要销售客户情况

√适用□不适用

前五名客户销售额230291.07千元，占年度销售总额1.40%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0千元，占年度销售总额0%。

报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形

□适用√不适用

B.公司主要供应商情况

√适用□不适用

前五名供应商采购额846607.76千元，占年度采购总额46.27%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0千元，占年度采购总额0%。

报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形

□适用√不适用

3、费用

√适用□不适用

单位:千元币种:人民币变动比例科目本期数上年同期数变动原因

（%）

销售费用296211.88292376.581.31

管理费用350795.35398907.26-12.06

财务费用1679380.651886614.32-10.98

所得税费用1097929.111161550.29-5.48

4、研发投入

(1).研发投入情况表

23/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

□适用√不适用

(2).研发人员情况表

□适用√不适用

(3).情况说明

□适用√不适用

(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响

□适用√不适用

5、现金流

√适用□不适用

单位:千元币种:人民币变动比例科目本期数上年同期数（%变动原因）

根据项目开发周期，本期开盘项目经营活动产生的

362465.39-3975309.79/多于上年同期，故房地产销售回款

现金流量净额大于上年同期投资活动产生的

3618495.234488448.10-19.38

现金流量净额筹资活动产生的

-3849821.60-4708945.17/现金流量净额

(二)非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用√不适用

(三)资产、负债情况分析

√适用□不适用

1、资产及负债状况

单位：千元本期期末金本期期末数占上期期末数额较上期期项目名称本期期末数总资产的比例上期期末数占总资产的情况说明末变动比例

（%）比例（%）

（%）

货币资金6451569.156.655933716.975.358.73

交易性金融资产1035077.291.071474824.781.33-29.82主要系应收联营企业往

其他应收款1973894.012.034232812.803.82-53.37来款减少所致

存货31995127.9032.9840523415.4536.55-21.05本期房地产结算收入较

其他流动资产737603.130.761424354.121.28-48.21大，相应结转预缴税金长期股权投资42560437.7043.8642369752.3638.220.45主要系按公允价值计量其他权益工具投

1359141.581.402122455.341.91-35.96的其他权益工具公允价

资值变动所致

其他非流动金融4777439.714.926415367.955.79-25.53

24/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

资产

投资性房地产2326230.442.402482247.842.24-6.29

固定资产631792.820.65647133.290.58-2.37

无形资产1183552.181.221186075.261.07-0.21

递延所得税资产1958371.562.022001210.811.80-2.14

短期借款7719840.587.966075592.085.4827.06

应付账款3143360.283.243503474.523.16-10.28主要系本期房产项目交

合同负债5144886.995.3016629733.1015.00-69.06付，合同负债转入营业收入所致本期房地产结算收入增

应交税费3551567.193.662622099.192.3735.45加，计提相关税费所致其他应付款5559958.735.734963223.764.4812.02一年内到期非流

11821698.1212.185084502.204.59132.50长期负债转入

动负债

其他流动负债6578830.606.786586057.895.94-0.11期末转入一年内到期非

长期借款8329800.058.5814719490.7913.28-43.41流动负债核算期末转入一年内到期非

应付债券1683129.691.733762655.023.39-55.27流动负债核算对外提供担保确认的预

预计负债126455.630.13计负债期末转入一年内到期非

其他非流动负债467141.700.482472000.002.23-81.10流动负债核算

2、境外资产情况

√适用□不适用

(1)资产规模

其中：境外资产34000658.09（单位：千元币种：人民币），占总资产的比例为35.04%。

(2)境外资产占比较高的相关说明

√适用□不适用

单位：千元币种：人民币本报告期本报告期境外资产名称形成原因运营模式营业收入净利润

交易性金融资产投资//25323.41

其他非流动金融资产投资//-47434.21

长期股权投资投资//2937816.13

3、截至报告期末主要资产受限情况

√适用□不适用

单位：千元币种：人民币项目期末账面价值受限原因

质押的定期存款、银行贷款保证金、开工保证金、

货币资金3557536.22按揭担保保证金等

存货19487074.12借款抵押

其他流动资产85194.53质押物之孳息

投资性房地产1220454.68借款抵押

固定资产568112.51借款抵押

25/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

无形资产1122209.75借款抵押

其他应收款51076.33保证金受限

交易性金融资产125321.24借款其他受限

其他权益工具投资76000.00借款质押

长期股权投资23461098.67借款质押或者借款其他受限

其他非流动金融资产3142980.48借款质押

合计52897058.53

4、其他说明

□适用√不适用

(四)行业经营性信息分析

√适用□不适用房地产行业经营性信息分析

1、报告期内房地产储备情况

√适用□不适用持有待开合作开发

一级土地规划计容是/否涉合作开发持有待开发发土地的项目涉及序号整理面积建筑面积及合作开项目的权

土地的区域面积(平的面积(平

(平方米)(平方米)发项目益占比(%)

方米)方米)

1浙江7908111598851否

2浙江4037150是403715080.00

3江苏1355372否

26/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

2、报告期内房地产开发投资情况

√适用□不适用

单位：千元币种：人民币

在建项目/新项目规划计序项目用地面总建筑面积在建建筑面已竣工面积报告期实际

地区项目经营业态开工项目/竣容建筑面积总投资额

号积(平方米)(平方米)积(平方米)(平方米)投资额

工项目(平方米)

1辽宁沈阳·仙林金谷住宅在建项目2698374617725890150483367294000018304

2辽宁沈阳·新湖湾住宅在建项目283038383302479948983971647372300000118816

3天津天津·义乌商贸城住宅、商业在建项目457323697892721602125071483423400000055814

4江苏南通新湖·海上明珠城住宅在建项目3147575609266639141544804010564821838122949

5江苏南通启阳·海上明珠城住宅、酒店在建项目138810347025435073632460286000023049

6上海上海·新湖明珠城住宅竣工项目16757063642275513007551301008873228405

7上海上海·青蓝国际住宅竣工项目61729206070337942033794210278423536367

8上海上海·昼锦华苑住宅在建项目956632345904300002311890413000004970853

9上海上海·天潼里住宅在建项目189515647011249511249509700000495293

10浙江杭州·金色童年住宅、酒店竣工项目1389821421072228050222805188000077871

公寓、商业

11浙江杭州·未来新湖中心竣工项目22605870771302540130254127000022461

商务

12浙江乐清·金溪花园住宅竣工项目7086415842521777002177702839268141351

13浙江乐清·金色海湾住宅在建项目10064715220824358524358502672350621552

14浙江瑞安·新湖秋月园住宅在建项目5309412494517337617337602159700267142

15浙江平阳·曦湾春晓城住宅在建项目4107147421391034960685531807277800000228905

16江西上饶·云上上饶住宅在建项目18906539522654894002294152800000634703

商业、商务、

17海南三亚·海棠春晓在建项目12102263558959193414002250000124289

酒店

在建项目/竣

18其他其他项目住宅6688232980663512598577235090114706497863788110727

工项目合计960290315256789197913051539622150772751905981928498851

27/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

3、报告期内房地产销售和结转情况

√适用□不适用

单位：千元币种：人民币

可供出售面积已售（含已预售）面积报告期末待结转面积

序号地区项目经营业态结转面积(平方米)结转收入金额

(平方米)(平方米)(平方米)

1辽宁沈阳·仙林金谷住宅3438614840174121395953599

2辽宁沈阳·新湖湾住宅8687913349216021069644246

住宅32288201103634613

3天津天津·义乌商贸城

商铺及购物中心27037410020311794318073

4江苏南通新湖·海上明珠城住宅92347324243159423584620885

5上海上海·新湖明珠城住宅90150439995425216209802380

6上海上海·青蓝国际住宅687248604112002117265012943

7上海上海·昼锦华苑住宅49943104450010445

8上海上海·天潼里住宅30355124310012431

9浙江杭州·香格里拉住宅78565238751853941246

10浙江杭州·未来新湖中心公寓、商业23507235064131707522945

11浙江乐清·金溪花园住宅36141793967632518285289

12浙江乐清·金色海湾住宅110908471130047113

13浙江瑞安·新湖秋月园住宅89478496780078382

14浙江平阳·曦湾春晓城住宅3229713680403124235214784

15江西上饶·云上上饶住宅84598294511084068827845278

16海南三亚·海棠春晓商业、商务、酒店4954733564316102480001954

17其他其他项目住宅178458486756570164757412846

合计132863836334959207618924773230452

注：本表数据未考虑权益比例；所指收入均为含税收入；总投资额为公司预计数；合同销售面积不包含无预售证的车库、储藏室

报告期内，公司共计实现销售金额8236943千元，销售面积363349平方米，实现结转收入金额18924773千元，结转面积592076平方米，报告期末待结转面积230452平方米。

4、报告期内房地产出租情况

√适用□不适用

单位：千元币种：人民币

出租房地产的建筑出租房地产的租权益比例是否采用公允租金收入/房地序号地区项目经营业态

面积(平方米)金收入（%）价值计量模式产公允价值(%)

28/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

1浙江杭州·香格里拉办公写字楼378951100否/

2江苏苏州·明珠城商铺及购物中心4487747830100否/

3浙江瑞安·新湖广场商铺及购物中心167218871995否/

4上海上海·新湖明珠城商铺及购物中心1630182198否/

5上海上海·青蓝国际商铺及购物中心18674006100否/

6浙江丽水·新湖国际商铺及购物中心499267100否/

办公写字楼1765169100否/

7浙江绍兴·红太阳中心

商铺及购物中心163203732100否/

8浙江兰溪·香格里拉商铺及购物中心7607278100否/

9浙江衢州·新湖景城商铺及购物中心27991234100否/

10浙江杭州·新湖果岭商铺及购物中心121854506100否/

11江西九江·庐山国际商铺及购物中心724209100否/

12浙江杭州·金色童年商铺及购物中心57455100否/

13江苏南通·海上明珠城综合楼53481835100否/

14江苏南通新湖·海上明珠城综合楼433120850否/

15浙江杭州·未来新湖中心公寓1449110699100否/

合计28261386519

5、报告期内公司财务融资情况

□适用□不适用

单位：千元币种：人民币

期末融资总额整体平均融资成本(%)利息资本化金额

30899341.116.25454317.85

6、其他说明

□适用√不适用

29/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

(五)投资状况分析对外股权投资总体分析

√适用□不适用

单位：千元币种：人民币

报告期内投资额91835.87

投资额增减变动数-3968369.60

上年同期投资额4060205.47

投资额增减幅度(%)-97.74

1、重大的股权投资

□适用√不适用

2、重大的非股权投资

□适用√不适用

3、以公允价值计量的金融资产

√适用□不适用

单位：千元币种：人民币

本期公允价值变计入权益的累计本期计提的减本期出售/赎回资产类别期初数本期购买金额其他变动期末数动损益公允价值变动值金额

交易性金融资产1474824.7822978.03-45.7253913.001551308.121015136.501035077.29其他非流动金融资

6415367.95-583988.28-274010.7312707.04198708.62-919008.014777439.71

产

其他权益工具投资2122455.34--2572267.3379128.8334.12-842408.481359141.58

合计10012648.07-561010.25-2846323.78145748.871750050.86-746279.997171658.58证券投资情况

√适用□不适用

单位：千元币种：人民币

30/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

证券证券代最初投资成期初账面价本期公允价计入权益的累计本期购买金本期出售金本期投资损期末账面价会计核算科证券简称资金来源品种码本值值变动损益公允价值变动额额益值目其他非流动

股票688343云天砺飞自有资金86940.04-36964.9650716.06740.98金融资产其他非流动

股票832950益盟股份85172.16自有资金34346.28-7059.08-57884.961779.6027287.20金融资产其他非流动

股票 HK06963 阳光保险 270000.00 自有资金 - -84600.00 -118200.00 10800.00 151800.00金融资产其他非流动

股票 HK02016 浙商银行 349652.62 自有资金 154909.68 16601.80 -175681.85 13915.70 173970.77金融资产交易性金融

股票 HK02858 易鑫集团 1354.54 自有资金 110.56 52.16 -1189.70 5.46 164.84资产交易性金融

股票 HK07855 Techstaracq-Z 1966.67 自有资金 1659.74 273.95 -7.25 1960.89资产交易性金融

股票 HK03900 绿城中国 123504.27 自有资金 125321.24资产

Yandal 其他非流动

股票 YRL 自有资金 14064.68 10077.68 901.40 9112.30 -15154.12

Resources Ltd 金融资产

Warriedar 其他非流动

股票 WA8 自有资金 17097.35 7147.79 11331.83 22808.30 -11758.24

Resources Ltd 金融资产

Emerald 其他非流动

股票 EMR 自有资金 85602.52 -739.81 84773.35 6166.03

Resources NL 金融资产

Metalsgrove 其他非流动

股票 MGA 自有资金 717.11 473.81 578.18 -608.17

Mining Ltd 金融资产

合计//831650.26/394730.86-94493.36-352963.7712707.04167988.185887.25480504.94/

注 1：公司期初持有阳光保险内资股（未上市）4.2 亿股，其中 0.6 亿股已于 2024 年 1 月 12 日转换为 H股，并于 2024 年 1 月 15 日在香港联交所上市。

注2：期末公司对绿城中国已无重大影响，根据企业会计准则的相关规定，会计核算方式由长期股权投资转换为交易性金融资产核算。

证券投资情况的说明

□适用√不适用私募基金投资情况

√适用□不适用

单位：千元币种：人民币私募基金类型期初账面价值本期购买本期出售金额本期公允价值变动本期投资损益期末账面价值会计核算科目

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金额损益

证券投资基金877219.11904445.6322428.4211636.376838.27交易性金融资产

创业投资基金84470.42-4888.7079581.72其他非流动金融资产

其他非流动金融资产、其他权益

股权投资基金1362715.065476.3489529.30116624.771446768.02

工具投资、交易性金融资产

小计2324404.59909921.97107069.02128261.141533188.01衍生品投资情况

√适用□不适用

(1).报告期内以套期保值为目的的衍生品投资

√适用□不适用

单位：千元币种：人民币计入权益报告期报告期期末账面价值占初始投期初账面价本期公允价的累计公期末账面衍生品投资类型内购入内售出公司报告期末净资金额值值变动损益允价值变价值

金额金额资产比例（%）动

远期结售汇-17538.97-25657.5800

合计-17538.97-25657.5800

报告期内套期保值业务的会计政策、会计核算具根据《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》、《企业会计准则第24号——套期会计》、《企体原则，以及与上一报告期相比是否发生重大变业会计准则第37号——金融工具列报》、《企业会计准则第39号—公允价值计量》等相关规定进行核化的说明算。

与上一报告期相比无重大变化。

报告期实际损益情况的说明报告期内，公司确认远期结售汇公允价值变动损益-25657.58千元，确认投资收益924.05千元。

公司开展远期结售汇等外汇套期保值业务是以正常生产经营为基础、以稳健为原则、以降低汇率波动带来套期保值效果的说明

的经营风险为目的，不做投机性交易，有利于公司资金的流动性及安全性。

衍生品投资资金来源自有资金

报告期衍生品持仓的风险分析及控制措施说明风险分析：

（包括但不限于市场风险、流动性风险、信用风1、市场风险：汇率市场价格波动可能造成外汇产品价格变动而造成损失的风险；险、操作风险、法律风险等）2、操作风险：外汇套期保值业务专业性较强，复杂程度较高，可能存在判断偏差，内部操作机制不完善而

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造成损失的风险；

3、履约风险：开展外汇套期保值业务存在合约到期无法履约而造成损失的风险；

4、法律风险：因相关法律法规发生变化或交易对手违反相关法律制度导致合约无法正常执行而造成损失的风险。

风险控制：

1、为控制风险，公司制订了《外汇套期保值业务管理制度》，对公司外汇套期保值业务的审批权限、操作流程、风险控制等进行明确规定。公司配备了投资决策、业务操作、风险控制等专业人员，将严格按照《外汇套期保值业务管理制度》的规定进行操作，保证制度有效执行，严格控制业务风险。

2、公司基于规避风险的目的开展外汇套期保值业务，不做投机性、套利性的交易操作。

3、为控制履约风险，公司仅与经有关政府部门批准、具有衍生品业务经营资质的银行等金融机构开展外汇套期保值业务。

4、为避免汇率大幅波动风险，公司会加强对汇率的研究分析，实时关注国际市场环境变化，适时调整策略，

最大限度地降低汇兑损失。

5、公司将加强对银行账户和资金的管控，严格遵守资金划拨和使用的审批程序。

已投资衍生品报告期内市场价格或产品公允价值

报告期内，公司确认远期结售汇公允价值变动损益-25657.58千元，确认投资收益924.05千元。远期外变动的情况，对衍生品公允价值的分析应披露具汇按照银行等定价机构提供或获得的价格厘定，以公允价值计量与确认。

体使用的方法及相关假设与参数的设定

涉诉情况（如适用）不适用

衍生品投资审批董事会公告披露日期（如有）2024-4-30

衍生品投资审批股东会公告披露日期（如有）2024-5-24

[注]公司远期结售汇业务采用差额结算方式，待交割日时，根据约定汇率进行差额结算。期初公司尚未平仓的远期结售汇1亿美元，期内，公司未申请远期结售汇业务，平仓1亿美元。截至报告期末，公司远期结售汇均已平仓。

(2).报告期内以投机为目的的衍生品投资

□适用√不适用

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4、报告期内重大资产重组整合的具体进展情况

□适用√不适用

(六)重大资产和股权出售

√适用□不适用公司第十二届董事会第七次会议审议通过了《关于减持杭州宏华数码科技股份有限公司股份的议案》（详见公司公告临2024-095号）。2024年1月1日至12月31日，公司累计减持宏华数科478.45万股，成交金额合计3.91亿元，实现处置收益2.35亿元，占本期利润总额的比例为

7.57%。

(七)主要控股参股公司分析

√适用□不适用

1）主要子公司经营情况

单位：千元币种：人民币所处行主要产品公司名称注册资本总资产净资产净利润业或服务

上海中瀚置业有限房地产上海·青蓝

61064.973729868.91642227.392501325.71

公司业国际

上海新湖房地产开房地产上海·新湖

200000.003545775.34473349.91391225.90

发有限公司业明珠城

乐清新湖联合置业房地产乐清·金溪

50000.00280831.48136174.87363654.00

有限公司业花园浙江新湖智脑投资管理合伙企业（有限投资/100000.00811223.45808535.15273075.19合伙）

2）子公司或参股公司经营情况（适用净利润或投资收益对公司净利润影响达到10%以上的情况）

单位：千元币种：人民币公司名称营业收入营业利润净利润

上海中瀚置业有限公司10766148.733329573.172501325.71

上海新湖房地产开发有限公司1546731.54558029.86391225.90

乐清新湖联合置业有限公司2310353.24487802.62363654.00浙江新湖智脑投资管理合伙企业

273090.98273075.19（有限合伙）

中信银行股份有限公司213646000.0080929000.0069468000.00

温州银行股份有限公司9266097.652591554.921919626.49

3）投资收益中占比10%以上的股权投资项目

单位：千元币种：人民币

公司名称账面投资收益占投资收益总额的比例（%）

中信银行股份有限公司2991345.5295.48

(八)公司控制的结构化主体情况

□适用√不适用

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六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

√适用□不适用

1、地产

2024年，中国地产行业延续深度调整态势。在中央“稳预期、防风险、促转型”主基调下，

政策工具箱持续扩容：政治局会议提出的加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施

建设、城中村改造等“三大工程”等一系列制度安排，虽然在一定程度上保证了行业的止跌回升，但市场仍受供需关系重构制约，需求端复苏弱于预期，全年百城新房月均成交面积同比下降约19%，百城二手住宅价格累计跌幅扩大至7.26%，部分三、四线城市项目去化不足60%。

2025年有望将成为行业新旧模式转换的拐点之年。房企端加速风险出清，政策传导呈现“量变积累”与“结构梗阻”并存特征，居民购房偏好向现房、改善型产品迁徙，供需错配仍在不断倒逼供给侧改革提速。政策层面延续“促进房地产市场止跌回稳”的基调，多措并举逐步改善市场供求关系失衡导致的房价下行预期。企业层面呈现“两极分化”格局：央国企主导保障性住房供给，混合所有制企业聚焦存量更新赛道。随着居民财富结构再平衡与“房住不炒”长效机制深化，行业将进入“低杠杆、低增长、高品质”的新稳态周期。

2、科技投资

2024年以来全球经济正经历前所未有的巨大变革。人工智能浪潮带来全球产业重构，中国新

旧动能加速转换；全球产业分工和贸易格局重组加速，社会经济增长的驱动方式正经历深刻变化，代表新一轮科技革命的 AI、机器人等投资规模快速增长，生成式 AI、人形机器人、算力基础设施成为资本追逐焦点。

2025年是新一轮的科技浪潮的推进之年。尽管地缘政治摩擦与高利率环境持续压制传统行业估值，整体投资规模有所下滑，但以人工智能为代表的前沿技术领域逆势爆发，展现出强劲动能。

我国以“新质生产力”为核心导向，通过“技术自主化+场景创新”双重驱动在关键领域构建技术护城河，重塑全球科技投资版图。随着技术自主化和场景创新的进程加速，资本市场不断向硬科技倾斜，其中，AI、量子计算、生物制造被列为三大战略性领域，配套资金规模超万亿元。

中央经济工作会议明确提出健全多层次金融服务体系，壮大耐心资本，更大力度吸引社会资本参与创业投资，梯度培育创新型企业。杭州和浙江大学成为这场科技浪潮中的中流砥柱。杭州“六小龙”的出现代表杭州已从“互联网经济”向“硬科技驱动”转型，推动杭州成为全球科创网络的关键节点。杭州通过平衡市场化活力与长期主义科研投入，构建更具全球竞争力的科创生态系统，推动杭州乃至浙江创新生态不断优化，科技实力不断提升。截至2025年2月底，杭州的高科技企业已达1.9万家。公司要充分利用杭州区域优势以及多年来培育创新型企业的经验和资源，继续专注于国产自主可控的前沿科技，积极把握科技发展的前沿趋势，推动公司加快战略转型。

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(二)公司发展战略

√适用□不适用

立足国家战略导向，充分利用杭州、浙江大学等的科创优势和衢州国资的产业优势，以及公司历年来积累的项目投资经验和整合资源优势，行稳致远，顺势而为，实现可持续发展。

统筹好重大科技投资项目与中小科技企业项目的投资节奏。在转型方向上，公司将通过布局高科技产业加快战略转型。在转型策略上，公司将聚焦重大战略领域、战略创新型产业和未来产业，重点选择一批有潜力、有基础的初创型企业。依托杭州的科创生态，结合衢州国资的产投优势，从两方面入手，一是通过资本+资源投资赋能早期项目、硬核科技项目，积极抓住新一轮科技革命的机遇，持续提升资源整合能力；二是积极寻找投入具有自主可控高科技的重大项目，加快推动转型步伐，努力构筑符合公司实际情况的高质量发展模式。

统筹好存量地产资源变现与地产模式转型。国内房地产行业进入深度调整，原有开发模式面临瓶颈，结合公司存量地产现状，公司将顺应地产行业模式的变革，始终坚持优秀的市场应变能力，努力在地产存量加快变现与地产轻资产运营之间找到平衡点。一是要加快存量项目开发和销售节奏，稳步退出传统存量地产业务；二是依托品牌、成本、资金及管理优势，输出代建、运营等轻资产服务，探索股权合作、品牌授权等多元化路径，实现地产模式转变。

(三)经营计划

√适用□不适用

1、做好转型：加快科技新领域、新赛道布局，着力培育新质生产力

（1）积极寻找成熟的高科技重大项目。在瞄准高科技转型方向的基础上，按照积极突破、分

步实施、有序推进的原则，主动拥抱以 AI、机器人为引领的科技革命。积极寻找和选择人工智能、区块链、量子计算、数字化转型、云计算、大数据等高科技领域的成长型企业，充分考虑企业的核心竞争力、市场需求、技术成熟度、政策支持等因素，选择与公司和衢州工业禀赋和资源匹配的高科技企业作为重点投入的方向，通过重组、吸收合并等方式逐步培育成为公司主业。

（2）积极布局一批中小科创型企业。依托杭州的区域优势、衢州国资的产投优势，以及浙江

大学的科研优势积极布局中小型高科技企业。杭州拥有阿里巴巴、海康威视等高科技巨头，以及活跃的科创投资生态，近期又有一批以“六小龙”为代表的高科技企业，为公司向中小高科技企业创投转型提供了良好的环境。为此，在项目选择上要利用好两方面的优势：

区域选择方面的优势。首先要积极利用杭州的科创氛围，在已投资的高科技企业中，耐心培育具有成长潜力的创新型高科技企业的发展。公司将继续坚持“耐心资本”的角色，尽全力帮助被投资企业，依托公司的资源赋能企业，帮助拓展业务场景、开拓上下游产业链，助力中小高科技企业在竞争中脱颖而出。其次，要利用衢州国资产业投资优势。衢州是国家氟硅新材料产业基地，产品覆盖各类中高端氟化工材料，占全省氟硅产业链价值量30%以上。要充分利用衢州的地域和产业优势，积极参与到具有国产替代及竞争优势的产业中。

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科创平台方面的优势。一是要充分利用浙江大学在教育、科技、人才、科研等方面的优势，以及公司多年积累下来的多种资源和触角，在国家重点支持的具有自主可控的高科技赛道中寻找成长型的标的企业。二是要依托公司与杭州光机所多年合作优势。中国科学院上海光学精密机械研究所杭州分所，即杭州光学精密机械研究所是中国科学院体系在杭州的科研机构，其依托上海光机所的技术积累，综合杭州的产业优势，专注于光电硬科技领域。要在原有已投资的恒影科技、富加镓业等项目的基础上，继续关注其处于孵化期的项目，利用其在光学技术、高端制造等方面的优势，选择优质项目投入。三是要主动参与到杭州城西大走廊建设的相关项目中，积极关注未来科技城、之江实验室、西湖大学等科研资源联动项目。

2、做活存量：加速存量资源的盘活，降低重资产比例

（1）坚持以流转和变现为导向，加快存量地产资产的盘活

一是加速优质项目开发节奏。强化产品设计创新与智慧服务，打造健康、绿色、智能型住宅标杆，提升客户溢价感知与市场竞争力，提升周转效率。主动收缩非核心区域低效项目，通过股权合作、资产证券化等方式盘活存量，集中资源深耕上海为核心的高能级城市，为穿越市场周期培育可持续增长极。

二是加速平阳、启东两大海涂围垦项目的盘活流转。公司在启东、平阳通过海涂围垦储备了大量的项目资源：平阳西湾海涂围垦总用地12090亩，其中政府已收储6020亩，公司已受让

2787.5亩用于地产开发，其中已开发和转让1217.14亩，待开发1570.39亩；启东项目海涂围垦

总用地6000亩，其中政府已收储3050.5亩；公司已受让1983亩用于地产开发，其中已开发和转让972亩，待开发1011亩。尽管这两个项目土地成本较低，但由于土地面积较大，开发周期较长，在当前宏观政策发生大的变化情况下，要创新开发模式，通过资产腾挪、业态重构与科技反哺，加快存量资产变现。要积极与当地政府、大型地产央企沟通创造合作模式，通过与保险公司的养老社区、地方政府的产业园区、国有地产公司合作开发等多种模式，加快开发，促进资产流转和变现。

2025年主要房地产项目开发计划表

面积：平方米币种：千元

2025年2025年2025年计2025年计

2025年计2025年计

序号公司名称计划开计划合同划合同销售划结算收划竣工面积划结算面积工面积销售面积收入入

1沈阳沈北金谷置业有限公司001335012000011150100004

2沈阳新湖明珠置业有限公司0394112586212000021538100298

3义乌北方（天津）国际商贸城有限公司00112496030000

4南通新湖置业有限公司0844723400125000035044246295

5上海新湖房地产开发有限公司0064071225327407145532

6上海中瀚置业有限公司001306535649213065356492

7上海亚龙古城房地产开发有限公司19881101265272321675200

8上海新湖天虹城市开发有限公司0020135460801900

9浙江新湖海创地产发展有限公司00774618000011650308094

10衢州新湖房地产开发有限公司003796916318937969163189

11乐清新联投置业有限公司003890283647800

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12瑞安市新投置业有限公司0173376360028001041143842433980

13浙江澳辰地产发展有限公司002011612846421054137448

14平阳伟成置业有限公司0013628119214864979120

15上饶伟恒置业发展有限公司003528231423234767314155

16海南满天星旅业开发有限公司0205081753678988019490900922

17其他并表项目006777936774474391515524

合计198811317767525556325534004105585801053

注：本表数据未考虑权益比例；所指收入均为含税收入；合同销售面积不包含无预售证的车库、储藏室

（2）坚持以并购重组为核心，加快金融及高科技存量资产的价值提升

公司已投资了中信银行、湘财股份、新湖期货、阳光保险等较多的优质金融股权资产，针对不同金融股权的不同特点，分门别类，有序整合提升。对湘财证券等相对持股比例较大的金融股权，可通过并购重组等多种方式提升股权价值。近期，公司投资的湘财股份已启动与大智慧的吸收合并，这是以并购重组推动盘活金融存量资产的典型案例，也是适应证券业务向金融科技服务领域扩展升级的重要举措。大智慧是国内领先的互联网金融信息服务商，拥有广泛的用户基础具有巨大挖掘潜力。双方合并后，湘财股份通过将自身网点渠道、综合金融业务板块等资源与大智慧的数据资源与技术等全面结合，充分发挥互联网业务与证券业务的高度协同性，把握 AI 赋能业务发展的机遇，构建数字化运营平台，提升金融信息化科技水平和综合金融服务能力。公司合计持有湘财股份27.82%的股份，交易完成后，公司所持湘财股份的市场价值预计将得到大幅提高。

公司持续投入的高科技投资项目已取得了较为丰硕的成果，多家被投企业已经成功上市，未上市的投资企业也步入了稳健快速有序的轨道。针对其中已初具上市条件的，比如邦盛科技、趣链科技、谐云科技、聚创科技等，公司将与其积极联动，形成合力，以进一步提升这些企业的综合实力，加速上市节奏，实现公司投资价值的大幅提高。

3、做优融资：加快构建多元融资渠道，确保转型投入可持续性

（1）加快融资工具创新。面对复杂多变的市场环境与行业周期挑战，公司将以“多层次、跨周期、强韧性”的融资体系为目标，构建多元化融资渠道。在传统融资端，与国有大行及头部金融机构深化合作，优化授信额度与利率定价，灵活运用中期票据、公司债等标准化工具，以优质信用获取低成本长期资金；通过合作开发、代建模式，减少资本投入，降低杠杆率。在创新融资领域，抢抓公募 REITs扩容政策机遇，盘活存量资产，形成“投融管退”良性循环，在行业信用修复中稳步筑牢安全经营边际。

（2）强化现金流管理。依托国有控股的融资优势，多方拓宽融资渠道，扩大现金流规模。依

托公司与衢州国资的深度战略合作，强化与衢州政府、银行等的协同，拓宽与各商业银行等金融机构的合作领域，增加各金融机构对公司的授信支持，实现资产负债规模与期限、利率匹配的高质量融资的格局，为公司战略转型奠定坚实的基础。

4、做大市值：加强市值管理与市场认同，努力提升资本市场认同

（1）明确市值管理导向。在资本市场价值重估与产业变革交织的新周期，作为一家有责任感

的上市公司，公司将认真践行“提质增效重回报”行动方案，将估值提升计划与长期战略转型深度融合，以高质量发展提升市场认同，基于“地产+科技”双轮驱动的商业模式，着力打通科技投

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资成果向财务指标与估值逻辑的转化通道，将前沿技术布局转化为可量化的增长预期。建立市值管理预警机制，股价异常波动时适时启动回购或增持。在资本运作层面，根据公司实际情况灵活运用市场化回购、增持等工具传递信心，不断强化市值管理，提升公司投资价值和股东回报能力。

（2）增强投资者市场认同。充分利用现代信息技术的手段，搭建多样化的投资者交流互动平台。积极了解和响应投资者诉求，维护投资者利益，增强投资者信心；充分利用移动媒体的方便性与快捷性，建立与投资者之间的快速沟通渠道。突出绿色转型与社会责任表现，利用媒体将公司价值触达散户，普及公司战略。积极建立与政府部门、行业分析师、媒体及市场投资咨询机构等的良好关系，为公司创造良好的舆论环境，维护公司形象。要利用混合所有制优势和战略转型的契机，重塑资本市场认知，认同公司长期价值。

（3）努力提升投资者回报。公司已在2024年4月制定并披露了《2024-2026年度股东回报规划》。公司将加快推动经营转型，全面提升经营质量，努力促进高质量发展。同时，以价值创造为本，继续秉承积极回报投资者的发展理念，结合业务发展规划和实际经营情况，统筹公司长期可持续发展与股东稳定回报的动态平衡，在符合相关法律法规及《公司章程》规定的利润分配政策的前提下，实行积极、持续、稳定的利润分配政策，与广大投资者共享公司发展成果。

(四)可能面对的风险

√适用□不适用

公司整体情况良好，但业务经营中的风险因素仍然存在，未来发展面临的主要风险如下：

1、行业风险。地产行业是一个政策高度敏感行业，且与宏观经济、城镇化进程及人口结构等紧密相关。短期来看信贷、土地供应、开发商经营、客户信心仍承压，如何灵活调整经营策略、前瞻应对市场波动，将是公司下阶段面临的重要挑战。

2、管理风险。公司地产业务主要由公司控股的项目子公司负责具体运作，如果人力资源储备、风险控制、项目管理等方面不能及时跟进，公司将面临一定的管理风险。

3、经营风险。地产项目开发时期长、投资大，在开发、设计、工程、销售等环节都存在经营风险，公司将进一步提升经营团队对项目运营的管理能力，降低经营风险。

4、市场风险。地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段，加之政策调

控的不确定风险，加剧了行业竞争和市场大幅波动的风险，未来房地产市场的竞争更加激烈，从而加剧了市场风险。

5、投资风险。公司持有较多的金融及其它股权投资，存在投资收益未达预期或因被投资企业

经营不善所带来的投资风险。

(五)其他

□适用√不适用

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七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明

□适用√不适用

第四节公司治理

一、公司治理相关情况说明

√适用□不适用

报告期内，公司按照《公司法》《证券法》《上海证券交易所股票上市规则》等法律法规的要求，扎实推进各项制度管理，期内共计召开年度股东大会1次、临时股东大会9次、董事会会议16次、监事会会议5次，针对定期财务报告、利润分配、股权转让、名称变更、对外担保、关联交易和章程修订等重要事项进行审议，进一步完善了公司治理结构和公司治理制度，公司决策机构、监督机构及经营管理层之间权责明确，运作规范。

1、关于控股股东和股东大会

公司具有独立的业务及自主经营能力，与控股股东不存在同业竞争关系，公司控股股东严格规范自己的行为，通过股东大会行使出资人的权利，没有超越股东大会直接或间接干预公司的决策和经营活动，公司与控股股东进行的关联交易公平合理，公司与控股股东在人员、资产、财务、机构、业务做到了五独立；股东大会是公司的最高权力机构，公司严格按照《公司法》《公司章程》等相关规则和要求召开股东大会，保障所有股东对重大事项的平等知情权和决策权，积极维护股东的合法权益。

2、关于董事会期内，公司完成新一届董事会换届选举。公司董事会由7名董事组成，其中独立董事3名，董事会人数和人员构成符合法律、法规的要求。公司董事忠实勤勉地履行职责，出席董事会和股东大会，严格按照相关制度履行职权，积极学习最新监管政策，为公司重大事项提供决策。

期内，公司召开董事会会议16次，其中通讯会议14次，现场会议2次。公司各位董事能够依据《董事会议事规则》等制度，出席董事会会议。

期内，根据《上市公司独立董事管理办法》，公司将独立董事专门会议纳入常态化会议机制，期内共召开独立董事专门会议6次，为独立董事的履职提供了便捷条件和有力支持。

公司董事会下设审计、提名、薪酬与考核和战略与决策四个专门委员会，专门委员会成员全部由董事组成。专门委员会设立以来，公司各相关部门做好与各专门委员会的工作衔接，各位董事勤勉尽职，认真审阅董事会和股东大会的各项议案，并提出有益的建议，为公司科学决策提供强有力的支持。

3、关于监事会

公司严格按照《公司法》《公司章程》等法律法规及规范性文件的选聘程序完成换届选举，监事会由3名监事组成，其中职工代表监事1名，公司监事会人数和人员构成符合法律、法规的

40/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告要求。根据《上海证券交易所股票上市规则》《公司章程》《监事会议事规则》等赋予的职权和义务，公司监事会认真履行职责，维护了股东合法权益。

期内，公司召开监事会议5次。公司各位监事能够依据《监事会议事规则》等制度，认真履行自己的职责，对公司财务以及董事和高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督，并独立发表意见。

4、关于投资者关系管理

一直以来公司高度重视投资者关系管理，通过多种渠道与投资者沟通交流，提供多渠道、全方位的投资者服务，包括但不限于电话、传真、电子信箱、上证 e 互动、业绩说明会等。同时公司积极接待各类投资者到公司现场参观、考察，及时向投资者宣传、推介公司的具体情况，使公司以更加透明、公开、热情的态度通过各种渠道更进一步加强了投资者关系管理工作，实现股东、员工、社会等各方利益的协调平衡，共同推动公司稳健、持续、健康地发展。

5、关于信息披露

依法履行信息披露义务、接待来访、回答咨询等，持续优化信息披露的流程，切实提升披露质量。公司能够按照法律法规、《公司章程》和《信息披露管理制度》的规定，真实、准确、完整、及时地披露有关信息，并做好信息披露前的保密工作，确保所有股东均能公平、公正地获得信息。期内，公司共计披露公司临时公告102项，定期报告4项，保证了股东对公司重大事项和经营情况的知情权。在不涉及经营机密的基础上，在公司网站上主动披露决策、经营及管理信息，使所有投资者有平等的机会获得信息。

6、关于利益相关者

公司不仅维护股东的利益，同时能够充分尊重和维护银行及其他债权人、职工、客户等其他相关利益者的合法权益，在经济交往中，做到诚实守信，公平交易，使公司稳健成长。公司尊重投资者、债权人、员工、消费者等利益相关者的合法权利，并积极合作推动公司持续健康发展。

同时，公司有较强的社会责任意识，在慈善事业、乡村振兴、环境保护等方面积极响应国家号召。

公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因□适用√不适用

二、公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划√适用□不适用是否独立情况说明完整

业务方面独立公司拥有完整的决策机制、业务运营体系，自主经营，自负盈亏，是完整情况与控股股东不存在同业竞争。

人员方面独立公司总裁、副总裁、董事会秘书、财务总监等高级管理人员和业是完整情况务骨干均专职在本公司工作并领取薪酬。

41/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

资产方面独立公司与控股股东资产关系明晰，对资产有完全的控制权与支配权，是完整情况不存在控股股东占用上市公司资产的情况。

机构方面独立公司机构设置独立，公司各职能机构与控股股东机构完全分离，是完整情况不存在隶属关系。

财务方面独立公司设有独立的财务部门，具有独立的财务核算体系和财务管理是

完整情况体系，能够独立做出财务决策。

控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划

□适用√不适用

三、股东大会情况简介决议刊登的指决议刊登的会议届次召开日期定网站的查询会议决议披露日期索引审议通过

1、《关于为控股股东提供担保的议案》

2024年第一次临

2024-1-3 www.sse.com 2024-1-4 2、《关于修改<公司章程>的议案》

时股东大会

3、《关于修改<独立董事工作制度>的议案》

4、《关于修订<关联交易管理制度>的议案》

2024年第二次临

2024-3-8 www.sse.com 2024-3-9 审议通过《关于发行境外债券的议案》

时股东大会

2024年第三次临

2024-4-8 www.sse.com 2024-4-9 审议通过《关于为控股股东提供担保的议案》

时股东大会审议通过

1、关于《2023年度董事会工作报告》的议案

2、关于《2023年度监事会工作报告》的议案

3、关于《2023年度财务决算报告》的议案

4、关于《2024年度财务预算报告》的议案

5、关于2023年度利润分配预案的议案

2023年年度股东6、关于《2023年年度报告》及摘要的议案

2024-5-24 www.sse.com 2024-5-25

大会7、关于制定《2024-2026年度股东回报规划》的议案

8、关于对子公司提供担保的议案

9、关于对外提供财务资助的议案

10、关于开展外汇套期保值业务的议案

11、关于聘请2024年度公司财务审计机构的议案

12、关于董事薪酬和津贴的议案

13、关于监事薪酬和津贴的议案

审议通过

1、关于选举董事的议案

1.01选举付亚民先生为公司第十二届董事会董事

1.02选举林俊波女士为公司第十二届董事会董事

1.03选举陈英骅先生为公司第十二届董事会董事

1.04选举何锋先生为公司第十二届董事会董事

2024年第四次临

2024-7-17 www.sse.com 2024-7-18 2、关于选举独立董事的议案

时股东大会

2.01选举汪冬华先生为公司第十二届董事会独立董事

2.02选举马莉艳女士为公司第十二届董事会独立董事

2.03选举梁春雨先生为公司第十二届董事会独立董事

3、关于选举监事的议案

3.01选举陈夏林先生为公司第十二届监事会监事

3.02选举蔡家楣先生为公司第十二届监事会监事

审议通过

2024年第五次临

2024-8-19 www.sse.com 2024-8-20 1.《关于变更公司名称的议案》

时股东大会

2.《关于变更公司注册地址的议案》

42/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

3.《关于修改<公司章程>的议案》

2024年第六次临

2024-8-21 www.sse.com 2024-8-22 审议通过《关于为关联方提供担保的议案》

时股东大会审议通过

1关于公司符合公开发行公司债券条件的议案

2.00关于公开发行公司债券的议案

2.01发行规模及发行方式

2.02债券利率及其确定方式、还本付息方式

2.03债券期限

2.04发行对象及向公司股东配售的安排

2024年第七次临2.05增信措施

2024-9-18 www.sse.com 2024-9-19

时股东大会2.06赎回条款或回售条款

2.07公司的资信情况、偿债保障措施

2.08承销方式

2.09上市安排

2.10决议有效期

2.11授权事宜

2.12募集资金用途

3关于为关联方提供担保的议案

2024年第八次临

2024-10-15 www.sse.com 2024-10-16 审议通过《关于为关联方提供担保的议案》

时股东大会

2024年第九次临

2024-12-12 www.sse.com 2024-12-13 审议通过《关于为关联方提供担保的议案》

时股东大会表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会

□适用√不适用股东大会情况说明

□适用√不适用

43/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

四、董事、监事和高级管理人员的情况

(一)现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

√适用□不适用

单位：股报告期内从是否在公司性任期起始日任期终止年度内股份增减变动公司获得的姓名职务年龄年初持股数年末持股数关联方获取别期日期增减变动量原因税前报酬总报酬额（万元）

付亚民董事长男462024/7/172027/7/17000/0是

林俊波副董事长、总裁女532024/7/172027/7/1715648000156480000/120

何锋董事男492023/10/92027/7/17000/0否

陈英骅董事、副总裁男422024/7/172027/7/17000/60

汪冬华独立董事男522024/7/172027/7/17000/10否

马莉艳独立董事女512024/7/172027/7/17000/10否

梁春雨独立董事男482024/7/172027/7/17000/10否

陈夏林监事会主席男542024/7/172027/7/17000/40

蔡家楣监事男792024/7/172027/7/17000/20否

王佳职工代表监事男442024/7/172027/7/17000/37否

副总裁、财务总

潘孝娜女492009/10/212027/7/17432000043200000/120否监

副总裁、董事会

虞迪锋男532009/10/212027/7/17288000028800000/120否秘书

林俊波（离任）董事长女532009/10/212024/7/1715648000156480000/120是

赵伟卿（离任）副董事长、总裁男652009/10/212024/7/1712000000120000000/200否

虞迪锋（离任）董事男532009/10/212024/7/17288000028800000/120否

薛安克（离任）独立董事男672018/6/272024/7/17000/11.67否

蔡家楣（离任）独立董事男782018/6/272024/7/17000/20否

徐晓东（离任）独立董事男562018/6/272024/7/17000/11.67否

金雪军（离任）监事男662018/6/272024/7/17000/11.67否

44/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

黄立程（离任）监事男342015/11/162024/7/17000/90否何玮（离任）监事女582021/7/192024/7/17000/0否

合计/////34848000348480000/872.01/

注：1.表内多行列示的同一人员薪酬、持股数不重复计算进最后的合计金额；

2.赵伟卿先生卸任公司副董事长、总裁职务后，仍担任公司子公司沈阳新湖房地产开发有限公司经理等职务；王佳先生、黄立程先生在公司担任其他职务，

上述人员的薪酬和津贴金额为全年合计金额。

姓名主要工作经历

2022年7月起任衢州工业发展集团有限公司投资融资部部长、浙江信安国际贸易集团有限公司法人、执行董事、总经理；2023年1月起任衢州

付亚民工业发展集团有限公司总经理助理；2023年11月起任衢州工业发展集团有限公司董事、副总经理；2024年5月起任衢州工业控股集团有限公司

董事、副总经理，现任本公司董事长。

1999年起历任浙江新湖创业投资股份有限公司董事会秘书、杭州新湖美丽洲置业有限公司总经理、新湖控股有限公司副总裁兼浙江新湖房地产

林俊波

集团有限公司董事长，本公司副董事长、总裁、本公司董事长。现任本公司副董事长兼总裁。

曾任中兴通讯东南亚区法务总监、中信银行杭州分行法务经理、浙江金融资产交易中心股份有限公司党委委员、副总裁兼董事会秘书。现任本公陈英骅司董事兼副总裁。

何锋工商管理学硕士，曾就职于衢州绿色发展集团有限公司，2022年9月至今任衢州智造产业投资集团有限公司执行董事、经理，现任公司董事。

汪冬华2004年7月加入华东理工大学商学院，2012年9月至今为华东理工大学商学院教授、博导，现任本公司独立董事。

马莉艳曾任雅莹集团股份有限公司财务经理、财务总监兼董事会秘书、管理副总裁，2023年10月起任雅莹书院执行院长，现任本公司独立董事。

梁春雨 曾任软银中国董事、海创汇投资 CEO，2022 年 12 月起任众合方元（北京）投资管理有限公司管理合伙人，现任本公司独立董事。

陈夏林曾任杭州市余杭区委常委、常务副区长，新湖控股有限公司董事长，现任本公司监事会主席。

1985年起历任浙江工业大学实验室主任、副系主任、教务处副处长、信息学院副院长、院长、软件学院院长、浙江省软件行业协会理事长、杭

蔡家楣

州计算机学会理事长。2018-2024年任本公司独立董事，现任本公司监事。

2003年起，历任浙江新湖集团股份有限公司办公室主管、上海新湖明珠置业有限公司副总经理、上海新湖房地产开发有限公司总经理助理，现

王佳

任本公司行政管理部总经理，职工代表监事。

1998年起历任浙江新湖集团股份有限公司财务部经理助理、财务部副经理，宁波嘉源实业有限公司总经理，浙江新湖集团股份有限公司财务总

潘孝娜

监兼财务部经理，本公司董事、副总裁兼财务总监。现任本公司副总裁兼财务总监。

2001年起历任中国农业银行浙江省分行营业部办公室副主任、中国农业银行杭州解放路支行副行长，本公司董事、副总裁兼董事会秘书。现任

虞迪锋本公司副总裁兼董事会秘书。

1998年起历任浙江新湖房地产集团有限公司副总经理、常务副总经理、沈阳新湖房地产开发有限公司总经理，曾任本公司副总裁，副董事长，

赵伟卿（离任）

董事、总裁，于2024年7月17日离任。

薛安克（离任）2001年起历任杭州电子科技大学副校长、校长、教授，2018-2024年曾任本公司独立董事。

45/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

2007年起历任上海交通大学安泰经济与管理学院会计系副教授、美国哥伦比亚大学商学院访问学者。现任上海交通大学安泰经济与管理学院会

徐晓东（离任）

计系教授、博士生导师，2018-2024年曾任本公司独立董事。

1991年起历任浙江大学经济系副系主任、对外经贸学院副院长、经济与金融系系主任、经济学院副院长、本公司独立董事。现任浙江大学应用

金雪军（离任）

经济研究中心主任、浙江省公共政策研究院执行院长，2018-2024年曾任本公司监事会主席。

黄立程（离任）曾任职于新湖控股有限公司投资部，现任上海新湖房地产开发有限公司执行董事，2015-2024年曾任本公司监事。

何玮（离任）曾任职于温州市邮政局人力资源部；2012年起任杭州新湖明珠置业有限公司总经理助理，2021-2024年曾任本公司监事。

其他情况说明

□适用√不适用

46/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

(二)现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况

1、在股东单位任职情况

√适用□不适用在股东单位担任任职人员姓名股东单位名称任期起始日期任期终止日期的职务衢州工业控股集团有限

付亚民董事、副总经理2024年5月/公司浙江新湖集团股份有限

林俊波副董事长2024年6月/公司在股东单位任

/职情况的说明

2、在其他单位任职情况

√适用□不适用任职人员在其他单位任期起始日任期终止日其他单位名称姓名担任的职务期期

董事长、总经

付亚民衢州工业投资集团有限公司2024年6月/理陈英骅杭州晶华微电子股份有限公司独立董事2023年12月2026年12月衢州市两山产业投资有限公司董事2019年12月2024年3月执行董事兼

衢州智造产业投资集团有限公司2022年9月/经理衢州兴衢产业发展有限公司董事2019年7月2024年12月衢州市衢发瑞新能源材料有限公司董事2022年12月/何锋执行董事兼衢州市产业研究院有限公司2023年12月2024年4月经理

衢州智科私募基金管理有限公司执行董事2023年4月/衢州中浙控股有限公司董事长2024年12月衢州启初智造科技有限公司经理2022年9月/汪冬华华东理工大学教授2013年9月雅莹书院院

马莉艳雅莹集团股份有限公司2023年10月/长

梁春雨众合方元（北京）投资管理有限公司管理合伙人2022年12月/

上海趣美信息技术有限公司董事2018年3月/虞迪锋杭州趣链科技有限公司董事2018年4月2025年1月浙江升华兰德科技股份有限公司（境独立董事2017年5月/外上市公司）

蔡家楣创业慧康科技股份有限公司独立董事2020年10月/

浙大网新科技股份有限公司独立董事2021年5月/

浙江捷众科技股份有限公司独立董事2024年12月/新湖控股有限公司董事长2023年12月2024年7月陈夏林

衢州市衢发瑞新能源材料有限公司董事2022年12月/薛安克（离杭州电子科技大学教授1986年/任）浙江中控技术股份有限公司独立董事2023年12月/

浙矿重工股份有限公司独立董事2015年8月/徐晓东（离山东太阳纸业股份有限公司独立董事2021年12月/

任）

上海尤安建筑设计股份有限公司独立董事2022年8月/

47/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

浙江物产环保能源股份有限公司独立董事2020年8月/

浙商证券股份有限公司独立董事2021年6月/金雪军

浙商基金管理有限公司独立董事2011年4月/

(离任)

浙江圆音海收藏艺术品交易中心董事2015年8月/

华融金融租赁股份有限公司董事2015年12月/

大地期货有限公司董事2011年5月/在其他单

位任职情/况的说明

(三)董事、监事、高级管理人员报酬情况

√适用□不适用

董事、监事、高级管理人员报董事、高级管理人员由董事会薪酬与考核委员会考核后提出建议，酬的决策程序并提交董事会审议，董事的薪酬与津贴还需提交股东大会确定；

监事的薪酬、津贴安排由监事会提出，提交股东大会确定董事在董事会讨论本人薪酬事是项时是否回避

薪酬与考核委员会或独立董事根据公司相关薪酬与考评管理办法，综合公司年度经营业绩、高专门会议关于董事、监事、高级管理人员任期目标和年度绩效考核等指标，确定公司高级管理级管理人员报酬事项发表建议人员的报酬及相应福利待遇。董事、监事则是根据其履行职责情的具体情况况确定。

董事、监事、高级管理人员报按照董事、监事、高级管理人员履行工作职责情况、工作业绩及酬确定依据行业薪酬水平确定

董事、监事和高级管理人员报

公司董事、监事及高级管理人员应付报酬合计为872.01万元酬的实际支付情况

报告期末全体董事、监事和高

公司董事、监事及高级管理人员实际获得的报酬合计为872.01万级管理人员实际获得的报酬元合计

(四)公司董事、监事、高级管理人员变动情况

√适用□不适用姓名担任的职务变动情形变动原因林俊波董事长离任董事会换届

赵伟卿副董事长、总裁离任董事会换届虞迪锋董事离任董事会换届薛安克独立董事离任董事会换届蔡家楣独立董事离任董事会换届徐晓东独立董事离任董事会换届金雪军监事会主席离任监事会换届黄立程监事离任监事会换届何玮职工代表监事离任监事会换届付亚民董事长选举董事会换届林俊波副董事长选举董事会换届林俊波总裁聘任换届陈英骅董事选举董事会换届陈英骅副总裁聘任换届汪冬华独立董事选举董事会换届

48/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

马莉艳独立董事选举董事会换届梁春雨独立董事选举董事会换届陈夏林监事会主席选举监事会换届蔡家楣监事选举监事会换届王佳职工代表监事选举监事会换届

(五)近三年受证券监管机构处罚的情况说明

√适用□不适用公司及相关人员于2022年11月14日收到中国证券监督管理委员会浙江监管局《关于对新湖中宝股份有限公司及相关人员采取出具警示函措施的决定》（【2022】112号），详见公司公告临2022-052号，公司及相关人员已根据监管要求进行整改并提交整改报告。

公司及相关人员于2023年3月16日收到上海证券交易所《关于对新湖中宝股份有限公司及有关责任人予以通报批评的决定》（【2023】24号）公司及相关人员已根据监管要求进行整改并提交整改报告。

(六)其他

□适用√不适用

五、报告期内召开的董事会有关情况会议届次召开日期会议决议审议通过

第十一届董事会第二

2024-2-211、《关于发行境外债券的议案》

十四次

2、《关于召开2024年度第二次临时股东大会的议案》

审议通过

第十一届董事会第二

2024-3-191、《关于为控股股东提供担保的议案》

十五次

2、《关于召开2024年度第三次临时股东大会的议案》

审议通过

1、《关于〈2023年度董事会工作报告〉的议案》

2、《关于〈2023年度总裁工作报告〉的议案》

3、《关于计提资产减值准备的议案》

4、《关于〈2023年财务决算报告〉的议案》

5、《关于〈2024年财务预算报告〉的议案》

6、《关于2023年度利润分配预案的议案》

7、《关于〈2023年年度报告〉及摘要的议案》

8、《关于〈2023年度内部控制评价报告〉的议案》

第十一届董事会第二2024-4-29 9、《关于〈2023 年度环境、社会及治理（ESG）报告暨社会责任报十六次告〉的议案》

10、《关于<独立董事独立性自查情况的专项报告>的议案》

11、《关于〈2023年度会计师事务所履职情况的评估报告>的议案》

12、《关于制定<2024-2026年度股东回报规划>的议案》

13、《关于对子公司提供担保的议案》

14、《关于2024年度日常关联交易的议案》

15、《关于对外提供财务资助的议案》

16、《关于开展外汇套期保值业务的议案》

17、《关于制定<会计师事务所选聘制度>的议案》

49/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告18、《关于支付审计机构2023年度报酬及聘请2024年度公司财务审计机构的议案》

19、《关于董事薪酬和津贴的议案》

第十一届董事会第二审议通过《关于“提质增效重回报”行动方案的议案》

2024-6-21

十七次审议通过

第十一届董事会第二

2024-7-11、《关于董事会换届选举的议案》

十八次

2、《关于召开2024年度第四次临时股东大会的议案》

第十一届董事会第二审议通过《关于以集中竞价交易方式回购股份方案的议案》

2024-7-8

十九次审议通过

1、《关于董事会专门委员会成员名单的议案》

2、《关于选举公司董事长的议案》

3、《关于选举公司副董事长的议案》

第十二届董事会第一

2024-7-174、《关于聘任公司总裁的议案》

次会议

5、《关于聘任公司副总裁的议案》

6、《关于聘任公司董事会秘书的议案》

7、《关于聘任公司证券事务代表的议案》

8、《关于授权签署融资协议并提供担保增信措施的议案》

审议通过

1、《关于变更公司名称的议案》

第十二届董事会第二

2024-8-12、《关于变更公司注册地址的议案》

次会议

3、《关于修改<公司章程>的议案》

4、《关于召开2024年第五次临时股东大会的议案》

审议通过

第十二届董事会第三

2024-8-51、《关于为关联方提供担保的议案》

次会议

2、《关于召开2024年第六次临时股东大会的议案》

第十二届董事会第四

2024-8-26审议通过《关于拟变更证券简称的议案》

次会议审议通过

1、《关于〈2024年半年度报告〉及摘要的议案》

第十二届董事会第五2、《关于公司符合公开发行公司债券条件的议案》

2024-8-30

次会议3、《关于公开发行公司债券的议案》

4、《关于为关联方提供担保的议案》

5、《关于召开2024年第七次临时股东大会的议案》

审议通过

第十二届董事会第六1、《关于调整回购股份价格上限的议案》

2024-9-29

次会议2、《关于为关联方提供担保的议案》

3、《关于召开2024年第八次临时股东大会的议案》

第十二届董事会第七

2024-10-20审议通过《关于减持杭州宏华数码科技股份有限公司股份的议案》

次会议

第十二届董事会第八审议通过《关于<2024年第三季度报告>的议案》

2024-10-25

次会议审议通过

第十二届董事会第九

2024-11-261、《关于为关联方提供担保的议案》

次会议

2、《关于召开2024年第九次临时股东大会的议案》

第十二届董事会第十审议通过《关于“提质增效重回报”行动方案的半年度评估报告》

2024-12-31

次会议

50/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

六、董事履行职责情况

(一)董事参加董事会和股东大会的情况参加股东大参加董事会情况会情况董事是否独本年应参以通讯是否连续两姓名立董事亲自出委托出缺席出席股东大加董事会方式参次未亲自参席次数席次数次数会的次数次数加次数加会议付亚民否1010900否4林俊波否16161400否10陈英骅否1010900否5何锋否16161400否8汪冬华是1010900否5马莉艳是1010900否5梁春雨是1010900否5

赵伟卿（离任）否66500否5

虞迪锋（离任）否66500否5

薛安克（离任）是66500否5

蔡家楣（离任）是66500否5

徐晓东（离任）是66500否5连续两次未亲自出席董事会会议的说明

□适用√不适用年内召开董事会会议次数16

其中：现场会议次数1通讯方式召开会议次数14现场结合通讯方式召开会议次数1

(二)董事对公司有关事项提出异议的情况

□适用√不适用

(三)其他

□适用√不适用

七、董事会下设专门委员会情况

√适用□不适用

(一)董事会下设专门委员会成员情况专门委员会类别成员姓名

审计委员会（第十一届）徐晓东、薛安克、何锋

提名委员会（第十一届）薛安克、徐晓东、赵伟卿

薪酬与考核委员会（第十一届）蔡家楣、徐晓东、虞迪锋

战略决策委员会（第十一届）林俊波、薛安克、蔡家楣

审计委员会（第十二届）马莉艳、何锋、梁春雨

提名委员会（第十二届）梁春雨、林俊波、马莉艳

薪酬与考核委员会（第十二届）汪冬华、林俊波、马莉艳

战略决策委员会（第十二届）付亚民、陈英骅、汪冬华

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(二)报告期内审计委员会召开4次会议其他履行召开日期会议内容重要意见和建议职责情况公司联营单位和

子公司较多，要做

2024-1-15汇报2023年年度报告审计工作安排/好统筹，确保按时披露年报。

1、《关于计提资产减值准备的议案》

2、《关于公司2023年度财务报告的议案》

受行业周期影响，

3、《关于公司2023年度内部控制评价报告的议案》

公司现金流仍面4、《审计委员会对2023年度会计师事务所履行监临较大压力，审计督职责的情况报告》

2024-4-18师和管理层要高/5、《关于2023年度审计费用和2024年度聘请会度关注流动性问计师事务所的议案》题，防范流动性风

6、《审计委员会2023年度履职情况报告》险。

7、《关于公司2024年第一季度报告的议案》

8、《关于开展外汇套期保值业务的议案》

进一步完善内部

1、汇报2024年半年度内审审计计划控制制度，强化内

2024-8-28/

2、关于2024年半年度报告的议案控管理水平，保持稳健发展。

加强内部审计和

1、《关于公司2024年第三季度报告的议案》外部审计的沟通，

2024-10-28/

2、汇报2024年年报预审工作计划做好年报审计工作。

(三)报告期内薪酬委员会召开1次会议其他履行召开日期会议内容重要意见和建议职责情况1、《薪酬与考核委员会20232023年度，董事、高级管理人员勤勉尽职，年度履职情况报告》

取得了良好的经营业绩，根据董事、监事2、《关于董事薪酬和津贴的

2024-4-26和高级管理人员的津贴方案，拟订了2023/议案》

年度董事、监事和高级管理人员的薪酬标3、《关于高级管理人员薪酬准，并提交公司董事会审议。

的议案》

(四)报告期内提名委员会召开3次会议其他履行召开日期会议内容重要意见和建议职责情况《提名委员会2023年度履

2024-4-26委员会需认真履行职责，继续发挥作用。/职情况报告》

本次董事候选人提名程序合法合规，独立董事提名人已经根据《上海证券交易所上市公《关于提名第十二届董事司自律监管指引第1号——规范运作》对独

2024-6-29/会董事候选人的议案》立董事候选人任职资格进行核实并确认符合要求，董事候选人符合《公司法》《上市规则》等的董事资格要求，同意提交候选人名

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单至董事会审议。

本次提名的总裁、副总裁、董事会秘书不存

在《上市规则》规定的不得担任公司高级管《关于聘任公司总裁、副理人员/董事会秘书的情形，具备担任上市公

2024-7-17/总裁、董事会秘书的议案》司高级管理人员/董事会秘书的资格，同意提名并提交公司第十二届董事会第一次会议审议。

(五)存在异议事项的具体情况

□适用√不适用

八、监事会发现公司存在风险的说明

□适用√不适用监事会对报告期内的监督事项无异议。

九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况

(一)员工情况母公司在职员工的数量86主要子公司在职员工的数量675在职员工的数量合计761母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数32专业构成专业构成类别专业构成人数销售人员133技术人员312财务人员98行政人员129管理人员89合计761教育程度

教育程度类别数量（人）博士4硕士32本科281大专及以下444合计761

(二)薪酬政策

√适用□不适用

公司建立了市场化的、有竞争力的、绩效导向的薪酬体系：通过调整优化薪酬结构，实施股票期权激励计划，形成以基薪、绩效、奖金、福利和长期激励相结合的薪酬给付体系。认可并尊重人才价值，基于人员的岗位价值贡献和绩效差异，建立反映绩效与能力差异的奖酬文化，落实公司长短期战略，提升公司业绩、增强核心竞争力。

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(三)培训计划

√适用□不适用

为了配合公司业务的不断拓展，为公司储备和培养优秀的后备管理人才，引导新员工尽快适应工作岗位，加强人才梯队建设，公司建立了一套多维度、针对不同层级受众的培训体系。

1、针对公司新员工，公司制定了《新员工入职培训方案》和《新员工带教培养方案》。公司

每年组织新员工入职培训，在公司文化、公司价值观、公司业务、公司基本人事行政和财务制度等方面的培训。同时，为每位新员工配备1-2名的带教老师，以帮助新员工更好地理解公司文化，更快地融入公司。

2、针对后备人才梯队，公司制定了《后备人才梯队培养方案》，面向证券、投资、营销、工

程、行政、人事等各条线后备储备人才，在开展专业化的课程培训的基础上，丰富后备人才成长形式，适时组织内部后备人才座谈会，加强不同条线后备人才沟通，分享各条线专业知识，促进后备人才的共同成长。

3、针对管理者队伍的培养，公司不仅注重管理者队伍的年轻化，更注重管理者队伍的专业化。

一方面引进外部专业培训机构，开展与专业培训机构的合作，为管理者定制专业培训课程；另一方面，公司也支持管理者的对外交流，加强与同行业的对标学习。

(四)劳务外包情况

□适用√不适用

十、利润分配或资本公积金转增预案

(一)现金分红政策的制定、执行或调整情况

√适用□不适用

综合考虑当前宏观经济形势、行业整体环境、融资环境，并结合公司盈利规模、现金流状况、资金需求等因素，为了保障公司的经营能力和偿债能力，公司拟保有更加充裕的用于发展的资金，经董事会决议，公司2024年度利润分配方案为：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

(二)现金分红政策的专项说明

√适用□不适用

是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求√是□否

分红标准和比例是否明确和清晰√是□否

相关的决策程序和机制是否完备√是□否

独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用√是□否

中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保护√是□否

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(三)报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划

√适用□不适用

报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未分配利润的用途和使用计划未提出现金利润分配方案预案的原因

综合考虑当前宏观经济形势、行业整体环境、融资公司留存未分配利润将根据公司发展战略环境，并结合公司盈利规模、现金流状况、资金需和年度工作计划，积极响应“保交楼”政策，求等因素，为了保障公司的经营能力和偿债能力，用于公司日常经营、偿还债务、补充流动资公司拟保有更加充裕的用于发展的资金，经董事会金等用途。公司将在严格把控资金用途的前决议，公司2024年度利润分配方案为：不派发现金提下，提高资金使用效率，努力实现更好的红利，不送红股，不以公积金转增股本。经营业绩回报投资者。

(四)本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案

□适用√不适用

(五)最近三个会计年度现金分红情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

最近三个会计年度累计现金分红金额（含税）(1)153160934.40

最近三个会计年度累计回购并注销金额(2)327887586.31

最近三个会计年度现金分红和回购并注销累计金额(3)=(1)+(2)481048520.71

最近三个会计年度年均净利润金额(4)1501686061.13

最近三个会计年度现金分红比例（%）(5)=(3)/(4)32.03

最近一个会计年度合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润1015740930.01

最近一个会计年度母公司报表年度末未分配利润4626030098.74

十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一)相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

√适用□不适用事项概述查询索引

公告临2015-078、临2015-079、临2015-080、临2015-091、临2015-099、

2015年员工持股计划临2015-104、临2017-079、临2017-080、临2017-083、临2019-059、临 2021-030、临 2023-049（www.sse.com.cn）

公告临2021-004、临2021-005、临2021-006、临2021-018、临2021-021、员工期权激励计划

临 2021-024、临 2021-025 号、临 2025-027 号（www.sse.com.cn）

(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用员工持股计划情况

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□适用√不适用其他激励措施

□适用√不适用

(三)董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

(四)报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况

√适用□不适用

公司通过对考评体系的不断优化，建立目标、责任、业绩相结合的考评体系，使其更具科学性、有效性、激励性；考评结果决定高级管理人员的薪金、奖励、股权激励及聘用。

十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况

√适用□不适用

公司为进一步完善公司治理，同时根据新《中华人民共和国公司法》《上市公司章程指引》《上海证券交易所股票上市规则》《上市公司独立董事管理办法》《上海证券交易所上市公司自律监管指引第1号——规范运作》等法律、法规、规范性文件的最新规定，结合公司实际情况，对《公司章程》《独立董事工作制度》《关联交易管理制度》《会计师事务所选聘制度》等相关制度进行系统性的梳理与修订。

报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明

□适用√不适用

十三、报告期内对子公司的管理控制情况

√适用□不适用

公司根据《公司章程》等管理规定，推动子公司完善各治理主体工作制度，加强对各子公司重要岗位人员的选用、任免和考核，对下属子公司的规范运作、信息披露、财务资金、运营等事项进行管理或监督，充分调动子公司活力和人员积极性。

十四、内部控制审计报告的相关情况说明

√适用□不适用

是否披露内部控制审计报告：是

内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见

十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况

根据中国证监会《关于开展上市公司治理专项行动的公告》的部署要求，2021年4月，公司从企业基本情况、组织机构的运行和决策、控股股东、实际控制人及关联方、内部控制规范体系

建设、信息披露与透明度、机构/境外投资者等方面，对照自查清单进行了全面自查。经自查，公

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司在“制定《投资者关系管理制度》”、“董监高履职尽责”两个方面存在需要整改的地方，公司在2021年度已完成上述问题的整改，于2021年4月修订了《新湖中宝股份有限公司信息披露事务管理制度（修订稿）》，2021年8月制定了《新湖中宝股份有限公司投资者关系管理工作制度》，并在整个年度加强了与董事特别是独立董事的沟通，为独立董事了解公司情况提供更便利的工作方式。

十六、其他

□适用√不适用

第五节环境与社会责任

一、环境信息情况是否建立环境保护相关机制否

报告期内投入环保资金（单位：万元）不适用

(一)属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明

□适用√不适用

(二)重点排污单位之外的公司环保情况说明

□适用√不适用

(三)有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息

□适用√不适用

(四)在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果是否采取减碳措施是

减少排放二氧化碳当量（单位：吨）不适用

通过采用建筑幕墙采用低反射 Low-e 玻璃及保温岩棉；

地下室设置雨水回用池收集屋面雨水用于园区绿化灌减碳措施类型（如使用清洁能源发电、溉；车道灯分路时控、车位灯人体感应、套内采用太阳

在生产过程中使用减碳技术、研发生产

能系统作为热源辅助，地下室及套内采用采光天窗做为助于减碳的新产品等）

辅助照明，公共楼梯间采用声音控制照明等技术达到节能减排的作用。

具体说明

□适用√不适用

二、社会责任工作情况

(一)是否单独披露社会责任报告、可持续发展报告或 ESG 报告

√适用□不适用详见公司于上交所网站（www.sse.com.cn）披露的《2024 年度环境、社会及治理（ESG）报告暨社会责任报告》。

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(二)社会责任工作具体情况

√适用□不适用

对外捐赠、公益项目数量/内容情况说明

公司积极参与“高质量发展建设共同富裕示范区”实践，有效履行企业社会责任，围绕企业发展战略，积总投入（万元）587.20

极参与光彩事业、万企兴万村行动，参与助力浙江山区26县跨越式高质量发展的乡村振兴。

其中：资金（万元）568.50/

物资折款（万元）18.70/具体说明

√适用□不适用详见公司于上交所网站（www.sse.com.cn）披露的《2024 年度环境、社会及治理（ESG）报告暨社会责任报告》。

三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

√适用□不适用

扶贫及乡村振兴项目数量/内容情况说明

联手公益慈善组织以及科研机构、茶企等合作伙伴，组建“帮共体”联合赋能，助力乡村振兴，推动实施总投入（万元）45

文成县双新民族村“双新村野茶飘香”产业帮扶公益项目等。

其中：资金（万元）45/

物资折款（万元）//

惠及人数（人）187/帮扶形式（如产业扶贫、就/产业扶贫业扶贫、教育扶贫等）具体说明

√适用□不适用期内，公司深入贯彻落实国家共同富裕战略部署，积极投身“高质量发展建设共同富裕示范区”实践，围绕企业发展战略，通过系统参与光彩事业、万企兴万村等专项行动，聚焦浙江山区

26县跨越式高质量发展需求，构建起产业赋能、人才培育、生态保护三位一体的帮扶体系，取得

了积极的社会效能。

在乡村振兴实践中，公司充分发挥市场主体优势，通过资源整合、模式创新、长效帮扶等机制，在促进农业现代化、改善乡村基础设施、培育特色产业等方面取得显著成效，实现了社会价值与企业发展的良性互动，形成了可复制、可持续的企地共赢模式，为新时代乡村振兴贡献了企业智慧和实践样本。

（一）产业帮扶助共富，联乡结村促振兴期内，公司贯彻落实浙江省围绕以高质量发展推动共同富裕不断出成果的理念，积极投身乡村全面振兴战略。以参与推动浙江山区26县跨越式高质量发展为支点，通过资金注入、资源整合与市场联动激活乡村内生动力，不断拓宽农民增收和致富的渠道。在湖田村打造金丝皇菊全产业

58/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告链，以村集体合作社为纽带，联动专业机构与龙头企业推进标准化种植和精深加工；在西坑村建立中蜂养殖产业联盟，形成"技术培训+品牌培育+订单收购"发展模式；在双新民族村启动"野茶飘香"生态振兴计划，通过注入公益资金，联手公益慈善组织以及科研机构、茶企等合作伙伴，组建“帮共体”联合赋能，设立高山老茶树保护基金，通过古茶树资源普查、生态修复与经营权流转，构建"保护性开发+品牌化运营"体系，开发特色茶品帮助农户增收。持续深化淳安县临岐镇右源村"联乡结村"长效帮扶项目，通过基础设施提升与产业帮扶结合，持续壮大集体经济。公司通过一系列举措，形成"资金撬动、产业带动、多方联动"的可持续帮扶机制，切实增强村集体"造血功能"与农户增收能力。

（二）扶智助学强基业，东西协作促均衡多年来，公司聚焦"高等教育筑基+基础教育固本"双轨并进的教育帮扶体系。在高等教育领域，以温州大学、浙江大学等高等学府的教学、奖学基金为基石，持续多年培育选拔136名青年学科带头人，推动学术梯队建设与科研创新能力提升，培养造就具有国际或国内影响力的青年学科带头人。助力浙江大学强化高端人才引育，汇聚全球顶尖学者攻关国家重大战略课题，为现代化治理注入智库动能。

与此同时，公司也将教育帮扶向欠发达地区纵深延展，连续多年针对玉树地震孤儿实施"成长护航计划"，建立从义务教育到高等教育的全周期帮扶机制；聚焦东西部协作靶向发力，在怒江州推进"怒江乡村幼儿园质量提升计划"，通过四年"青蓝工程"师徒结对、跟岗研修等举措，系统性提升幼儿园师资水平与环境创设能力，巩固提升乡村学前教育发展成果，以学前教育高质量发展筑牢乡村振兴根基，形成教育帮扶与区域协调发展的良性循环。

59/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

第六节重要事项

一、承诺事项履行情况

(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用□不适用如未能及如未能是否有是否及时履行应及时履承诺承诺承诺时承诺期承诺背景承诺方履行期时严格说明未完行应说类型内容间限限履行成履行的明下一具体原因步计划在其实际控股其他对公司中新湖集衢州发解决同避免同2010年小股东所作承团、黄是展及湘是//业竞争业竞争5月5日诺伟财股份有限公司期间

(二)公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明

□已达到□未达到√不适用

(三)业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响

□适用√不适用

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用√不适用

三、违规担保情况

□适用√不适用

四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明

□适用√不适用

五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明

（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明

□适用√不适用

（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明

□适用√不适用

60/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况

□适用√不适用

（四）审批程序及其他说明

□适用√不适用

六、聘任、解聘会计师事务所情况

单位：元币种：人民币现聘任

境内会计师事务所名称天健会计师事务所（特殊普通合伙）境内会计师事务所报酬2750000境内会计师事务所审计年限17

境内会计师事务所注册会计师姓名许松飞、程度境内会计师事务所注册会计师审计服务的累计年限2名称报酬

内部控制审计会计师事务所天健会计师事务所（特殊普通合伙）360000

聘任、解聘会计师事务所的情况说明

□适用√不适用审计期间改聘会计师事务所的情况说明

□适用√不适用

审计费用较上一年度下降20%以上（含20%）的情况说明

□适用√不适用

七、面临退市风险的情况

(一)导致退市风险警示的原因

□适用√不适用

(二)公司拟采取的应对措施

□适用√不适用

(三)面临终止上市的情况和原因

□适用√不适用

八、破产重整相关事项

□适用√不适用

九、重大诉讼、仲裁事项

□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项√本年度公司无重大诉讼、仲裁事项

61/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况

□适用√不适用

十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

□适用√不适用

十二、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用√不适用

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

62/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(四)关联债权债务往来

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

□适用√不适用

(六)其他

□适用√不适用

十三、重大合同及其履行情况

(一)托管、承包、租赁事项

1、托管情况

□适用√不适用

2、承包情况

□适用√不适用

3、租赁情况

□适用√不适用

63/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

(二)担保情况

√适用□不适用

单位：千元币种：人民币

公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）担保方与上担保发生日担保担保担保物（如担保是否已担保是否逾是否为关联关联担保方市公司的关被担保方担保金额期(协议签担保类型担保逾期金额反担保情况起始日到期日有）经履行完毕期方担保关系

系署日)

衢州发展公司本部新湖集团1490002023-1-102023-1-112024-1-4连带责任担保是否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团510002023-3-92023-3-102024-1-5连带责任担保是否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团800002021-7-62023-1-92024-1-8连带责任担保股权是否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团1300002021-7-62023-6-122024-5-24连带责任担保股权是否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团700002021-7-62023-6-162024-5-24连带责任担保股权是否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团500002021-7-62023-6-192024-5-24连带责任担保股权是否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团20002023-7-42023-7-52024-1-4连带责任担保是否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团20002023-7-42023-7-52024-1-4连带责任担保是否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团32002023-7-102023-7-102024-1-4连带责任担保是否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团20002023-7-42023-7-52024-7-2连带责任担保是否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团20002023-7-42023-7-52024-7-2连带责任担保是否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团32002023-7-102023-7-102024-7-2连带责任担保是否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团1000002021-9-132023-4-72024-3-22连带责任担保是否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团1000002023-3-22023-3-22024-1-4连带责任担保是否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团550002023-3-22023-3-22024-1-5连带责任担保是否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团730002023-6-152023-6-152024-6-5连带责任担保是否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团1000002023-10-82023-11-242024-5-24连带责任担保是否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团700002023-6-212023-6-262024-6-7连带责任担保是否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团700002023-6-212023-6-262024-6-12连带责任担保是否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团1400002023-6-212023-6-262024-6-13连带责任担保是否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团1200002023-8-222023-9-72024-8-19连带责任担保股权是否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团502023-8-222023-9-42024-12-26连带责任担保股权是否0是是5%以上股东

64/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

衢州发展公司本部新湖集团2002023-8-222023-8-282024-12-26连带责任担保股权是否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团502023-8-222023-8-292024-12-26连带责任担保股权是否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团2002023-8-222023-8-302024-12-26连带责任担保股权是否0是是5%以上股东

浙江新湖能5%以上股东

衢州发展公司本部1000002022-10-262023-10-172024-7-9连带责任担保是否0是是源有限公司的子公司南通启新置

衢州发展公司本部200002020-8-112020-8-112024-2-10连带责任担保土地是否0是否合营公司业有限公司南通启新置

衢州发展公司本部200002020-8-112020-8-112024-8-10连带责任担保土地是否0是否合营公司业有限公司新湖地产集南通启新置

全资子公司3095.312023-5-302023-7-202024-10-12连带责任担保是否0是否合营公司团有限公司业有限公司上饶伟恒置

衢州发展公司本部业发展有限55305.02022-6-192022-6-302024-6-24连带责任担保土地是否0是否联营公司公司上海亚龙古

衢州发展公司本部城房地产开7.822018-3-292018-3-292024-3-9连带责任担保股权、土地是否0否否合营公司发有限公司上海亚龙古

衢州发展公司本部城房地产开7.602018-3-292018-3-292024-9-29连带责任担保股权、土地是否0否否合营公司发有限公司

衢州发展公司本部新湖集团1000002024-1-32024-1-42026-1-2连带责任担保否否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团490002024-1-32024-1-42026-1-2连带责任担保否否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团510002024-1-32024-1-52026-1-3连带责任担保否否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团5000002023-10-252023-10-262026-4-20连带责任担保股权否否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团960002023-7-42023-7-52026-7-3连带责任担保否否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团960002023-7-42023-7-52026-7-3连带责任担保否否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团1536002023-7-102023-7-102026-7-3连带责任担保否否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团2000002022-8-302022-8-302027-8-27连带责任担保股权否否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团1000002024-3-222024-3-252026-3-18连带责任担保否否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团1000002024-1-42024-1-42026-1-3连带责任担保否否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团730002024-6-52024-6-52025-6-4连带责任担保否否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团520002023-7-32023-7-32025-7-2连带责任担保否否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团550002024-1-52024-1-52026-1-4连带责任担保否否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团999502023-8-222023-9-42025-8-18连带责任担保股权否否0是是5%以上股东

65/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

衢州发展公司本部新湖集团1998002023-8-222023-8-282025-8-20连带责任担保股权否否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团439502023-8-222023-8-292025-8-20连带责任担保股权否否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团2398002023-8-222023-8-302025-8-20连带责任担保股权否否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团700002024-6-62024-6-122025-6-6连带责任担保否否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团700002024-6-62024-6-122025-6-6连带责任担保否否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团700002024-6-62024-6-132025-6-6连带责任担保否否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团700002024-6-62024-6-142025-6-6连带责任担保否否0是是5%以上股东

浙江新湖能5%以上股东

衢州发展公司本部1000002022-10-262024-7-92027-7-8连带责任担保否否0是是源有限公司的子公司浙江恒兴力

5%以上股东

衢州发展公司本部控股集团有182002024-4-152024-4-162025-8-12连带责任担保否否0是是的子公司限公司浙江恒兴力

5%以上股东

衢州发展公司本部控股集团有638002024-4-152024-4-162026-4-13连带责任担保否否0是是的子公司限公司浙江恒兴力

5%以上股东

衢州发展公司本部控股集团有1000002024-4-152024-4-152026-1-9连带责任担保保证金否否0是是的子公司限公司南通启新置

衢州发展公司本部2300002020-8-112020-8-112025-2-10连带责任担保土地否否0是否合营公司业有限公司上海亚龙古

衢州发展公司本部城房地产开1580055.662018-3-292018-3-292027-8-10连带责任担保股权、土地否否0否否合营公司发有限公司上海亚龙古

衢州发展公司本部城房地产开17400002023-11-12023-12-62025-12-6连带责任担保土地否否0否否合营公司发有限公司浙江宏华百锦千印家纺

衢州发展公司本部607202024-4-102024-4-162028-12-25连带责任担保土地否否0否否联营公司科技有限公司

报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）1680720.00

报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 6381875.66公司及其子公司对子公司的担保情况

报告期内对子公司担保发生额合计3851311.30

报告期末对子公司担保余额合计（B） 16897444.13

公司担保总额情况（包括对子公司的担保）

66/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

担保总额（A+B） 23279319.79

担保总额占公司净资产的比例(%)54.85

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 2771100.00

直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D） 18088099.78

担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 2056974.50

上述三项担保金额合计（C+D+E） 22916174.28未到期担保可能承担连带清偿责任说明无担保情况说明无

67/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

(三)委托他人进行现金资产管理的情况

1、委托理财情况

(1)委托理财总体情况

□适用√不适用

(2)单项委托理财情况

□适用√不适用

(3)委托理财减值准备

□适用√不适用

2、委托贷款情况

(1)委托贷款总体情况

□适用√不适用

(2)单项委托贷款情况

□适用√不适用

(3)委托贷款减值准备

□适用√不适用

3、其他情况

□适用√不适用

(四)其他重大合同

□适用√不适用

十四、募集资金使用进展说明

□适用√不适用

十五、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明

□适用√不适用

68/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

第七节股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一)股份变动情况表

1、股份变动情况表

报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。

2、股份变动情况说明

□适用√不适用

3、股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用√不适用

4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用√不适用

(二)限售股份变动情况

□适用√不适用

二、证券发行与上市情况

(一)截至报告期内证券发行情况

√适用□不适用

单位：股币种：人民币股票及其发行价格衍生获准上市交交易终止发行日期（或利发行数量上市日期证券的种易数量日期

率）类债券（包括企业债券、公司债券以及非金融企业债务融资工具）

2021年2月2025年2月

21新湖012021年2月9日7.60%10000000001000000000

23日10日

2021年2月2025年8月

21新湖022021年8月10日7.75%10000000001000000000

23日10日

2023年7月12日

23新湖中宝2023年7月2026年7月

至2023年7月134.25%700000000700000000

MTN001 14 日 14 日日

截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：

√适用□不适用

21新湖01于2023年8月9日实施回售，回售金额301399000元；2023年8月9日至9月5日完成转售债券金额68000000元，注销未转售债券金额233399000元；剩余在上海证券

69/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

交易所上市并交易的金额为766601000元；同时公司上调票面利率10个基点，即2023年8月

9日至2025年2月8日期间本期债券票面利率为7.70%。

21新湖02于2023年8月10日实施回售，回售金额604700000元；2023年8月10日至9月6日完成转售债券金额204700000元，注销未转售债券金额400000000元；剩余在上海证券交易所上市并交易的金额为600000000元；同时公司上调票面利率10个基点，即2023年8月10日至2025年8月9日期间本期债券票面利率为7.85%。

(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况

□适用√不适用

(三)现存的内部职工股情况

□适用√不适用

三、股东和实际控制人情况

(一)股东总数

截至报告期末普通股股东总数(户)116223年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户)110493

截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）/

年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户）/

(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位：股

前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

持有有限售质押、标记或冻结情况股东名称比例报告期内增减期末持股数量条件股份数股份状股东性质（全称）(%)数量量态衢州智宝企业管理合伙企

1595357090159535709018.750质押1568197790其他业（有限合伙）

1447112798

质押

黄伟0144996723317.040[注1]境内自然人冻结2854435衢州市新安广进智造股权

085993430010.110无0其他

投资合伙企业（有限合伙）

566513200

浙江新湖集团股份有限公质押

-13242062505687696206.680[注2]境内非国有法人司冻结2256420宁波嘉源实业发展有限公

04076049134.790质押407600000境内非国有法人

司

香港中央结算有限公司1561037031900879432.230无0其他中国农业银行股份有限公

司－中证500交易型开放35319809592669090.700无0其他式指数证券投资基金中国工商银行股份有限公

司－南方中证全指房地产

565376334934940.390无0其他

交易型开放式指数证券投资基金

蔡稚奇10771200284000000.330无0境内自然人

70/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

嘉兴市产业发展集团有限

22700000227000000.270无0国有法人

公司

前十名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份）股份种类及数量股东名称持有无限售条件流通股的数量种类数量

衢州智宝企业管理合伙企业（有限合伙）1595357090人民币普通股1595357090黄伟1449967233人民币普通股1449967233衢州市新安广进智造股权投资合伙企业（有限

859934300人民币普通股859934300

合伙）浙江新湖集团股份有限公司568769620人民币普通股568769620宁波嘉源实业发展有限公司407604913人民币普通股407604913香港中央结算有限公司190087943人民币普通股190087943

中国农业银行股份有限公司－中证500交易型

59266909人民币普通股59266909

开放式指数证券投资基金

中国工商银行股份有限公司－南方中证全指

33493494人民币普通股33493494

房地产交易型开放式指数证券投资基金蔡稚奇28400000人民币普通股28400000嘉兴市产业发展集团有限公司22700000人民币普通股22700000

报告期末，衢州信安发展股份有限公司回购专用证券账户持有公司股份前十名股东中回购专户情况说明

63500700股，持股比例为0.75%。

上述股东委托表决权、受托表决权、放弃表决

/权的说明

衢州智宝与新安广进为关联方；黄伟先生为新湖集团的控股股东，宁波嘉源为新上述股东关联关系或一致行动的说明湖集团的控股子公司。黄伟先生、新湖集团、宁波嘉源为一致行动人。公司未知其他股东之间是否存在关联关系。

表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明/

注1：其中348052680股被标记

注2：其中30000000股被冻结

持股5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

√适用□不适用

单位：股

持股5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

期初普通账户、信用账户期初转融通出借股份期末普通账户、信用账户期末转融通出借股持股且尚未归还持股份且尚未归还

股东名称（全称）比例比例比例比例数量合计数量合计数量合计数量合计

（%）（%）（%）（%）浙江新湖集团股

189297587022.25340000000.405687696206.6800

份有限公司中国农业银行股

份有限公司－中

证500交易型开239471000.2868912000.08510245490.6000放式指数证券投资基金

前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用√不适用前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

√适用□不适用

单位：股有限售条件股份可上市交易情况持有的有限售限售条序号有限售条件股东名称新增可上市交条件股份数量可上市交易时间件易股份数量

1中国工商银行绍兴市分行4144552010年3月22日0/

71/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

中国银行杭州信托咨询公司2010年3月22日

23428570/

绍兴办事处

绍兴电器厂(绍兴市农机修2010年3月22日

32071520/

理制造厂)中国工商银行浙江信托投资2010年3月22日

41035760/

公司绍兴市办事处

5绍兴显建锋塑料厂1035752010年3月22日0/

上述股东关联关系或一致行动/的说明

(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名股东

□适用√不适用

四、控股股东及实际控制人情况

(一)控股股东情况

1、法人或其他组织

√适用□不适用

名称衢州智宝企业管理合伙企业（有限合伙）

单位负责人或法定代表人执行事务合伙人：衢州智纳企业管理有限公司

成立日期2024-01-05主要经营业务一般项目：企业管理；企业管理咨询；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）报告期内控股和参股的其他境内外无上市公司的股权情况

其他情况说明衢州智宝系有限合伙企业，是“非法人组织”

2、自然人

□适用√不适用

3、公司不存在控股股东情况的特别说明

□适用√不适用

4、报告期内控股股东变更情况的说明

√适用□不适用

2024年7月17日，公司2024年第四次临时股东大会审议通过了第十二届董事会董事成员名单，衢州智宝企业管理合伙企业（有限合伙）（以下简称“衢州智宝”）及其关联方已实际控制本公司董事会，衢州智宝成为本公司控股股东（详见公司公告临2024-053、2024-060、2024-063）。

5、公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

√适用□不适用

72/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

(二)实际控制人情况

1、法人

√适用□不适用名称衢州工业控股集团有限公司单位负责人或法定代表人徐发珍成立日期2018年5月25日

主要经营业务一般项目：控股公司服务；园区管理服务；土地整治服务；市政设施管理；停车场服务；住房租赁；物业管理；房屋拆迁服务；工程管理服务；房地产经纪；企业管理咨询；供应链管理服务；创业空间服务；

互联网销售（除销售需要许可的商品）（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。许可项目：建设工程施工（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）。

报告期内控股和参股的其 间接参股汇洲智能技术集团股份有限公司（002122.SZ）、ZEEKR

他境内外上市公司的股权 Intelligent Technology Holding Limited（境外上市）公司股份。

情况其他情况说明无

2、自然人

□适用√不适用

3、公司不存在实际控制人情况的特别说明

□适用√不适用

4、报告期内公司控制权发生变更的情况说明

√适用□不适用

2024年7月17日，公司2024年第四次临时股东大会审议通过了第十二届董事会董事成员名单，衢州智宝企业管理合伙企业（有限合伙）（以下简称“衢州智宝”）及其关联方已实际控制本公司董事会，衢州智宝成为本公司控股股东、衢州智宝的执行事务合伙人的穿透股东衢州工业控股集团有限公司成为本公司实际控制人（详见公司公告临2024-053、2024-060、2024-063）。

5、公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

√适用□不适用

73/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

6、实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用√不适用

(三)控股股东及实际控制人其他情况介绍

□适用√不适用

五、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例

达到80%以上

□适用√不适用

六、其他持股在百分之十以上的法人股东

□适用√不适用

七、股份限制减持情况说明

□适用√不适用

八、股份回购在报告期的具体实施情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币回购股份方案名称以集中竞价交易方式回购股份

74/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

回购股份方案披露时间2024/7/9

拟回购股份数量及占总股本的比例(%)0.71%-1.41%

拟回购金额15000万元-30000万元拟回购期间待董事会审议通过后3个月回购用途为维护公司价值及股东权益

已回购数量(股)6350.07万股

已回购数量占股权激励计划所涉及的标的股票的比例(%)（如有）无公司采用集中竞价交易方式减持回购股份的进展情况

第八节优先股相关情况

□适用√不适用

第九节债券相关情况

一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

(一)公司债券（含企业债券）

√适用□不适用

1、公司债券基本情况

单位：千元币种：人民币

2025

是否年4还投资存在月本交者适受托终止

30债券余付易主承当性交易

债券名称简称代码发行日起息日到期日利率（%）管理上市日后额息场销商安排机制人交易的最方所（如的风近回式有）险售日国泰国泰新湖中宝股海通海通面向份有限公司上竞

21新湖7.75[注[注证券证券合格

2021年公开1885372021-8-102021-8-10/2025-8-10600000交价、否

022]1]股份股份投资

发行公司债所询价有限有限者

券（第二期）公司公司

[注1]采用单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

[注2]2023年8月10日至2025年8月9日期间本期债券票面利率为7.85%。

公司对债券终止上市交易风险的应对措施

□适用√不适用报告期内债券付息兑付情况

√适用□不适用债券名称付息兑付情况的说明

21新湖02公司已于2024年8月12日完成本期利息支付工作

75/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用√不适用

3、为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构

签字会计中介机构名称办公地址联系人联系电话师姓名国泰海通证券股份有上海市静安区新闸路689号博华

/俞翔021-38031786限公司广场33层大公国际资信评估有北京市海淀区西三环路89号外

/吕柏乐010-67413300

限公司 文大厦 A 座 3层天健会计师事务所杭州市钱江世纪城润奥商务中心

许松飞0571-89722517（特殊普通合伙） （T2）上述中介机构发生变更的情况

□适用√不适用

4、信用评级结果调整情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的变更、变化和执行情况及其影响

√适用□不适用变更变更是否已是否发变更现状执行情况前情取得有权机变更对债券投资者权益的影响生变更原因况构批准正常按募集说债券偿债保障措施变化事宜不会对公是注注是履约明书执行司偿债能力产生重大不利影响

注：报告期内，公司债券担保、偿债计划及其他偿债保障措施均正常履行。

2024年5月15日，公司发布《新湖中宝股份有限公司2021年公开发行公司债券（第二期）偿债保障措施发生变化的公告》：衢州发展追加质押湘财股份股票3220万股。本次追加质押后，衢州发展为本债券质押股份数为19170万股，本次债券偿债保障措施变化事宜不会对公司偿债能力产生重大不利影响。

2024年11月15日，公司发布《新湖中宝股份有限公司2021年公开发行公司债券（第二期）偿债保障措施发生变化的公告》：衢州发展解除质押湘财股份1800万股。本次解质押后，衢州发展为本债券质押股份数为17370万股，本次债券偿债保障措施变化事宜不会对公司偿债能力产生重大不利影响。

□公司债券在报告期内涉及募集资金使用或者整改

√本公司所有公司债券在报告期内均不涉及募集资金使用或者整改

76/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

(二)专项品种债券应当披露的其他事项

□适用√不适用

(三)报告期内公司债券相关重要事项

√适用□不适用

1、非经营性往来占款和资金拆借

(1).非经营性往来占款和资金拆借余额报告期初，公司合并口径应收的非因生产经营直接产生的对其他方的往来占款和资金拆借（以下简称非经营性往来占款和资金拆借）余额：61640.00千元；

报告期内，非经营性往来占款或资金拆借情形是否存在违反募集说明书相关约定或承诺的情况□是√否

报告期末，未收回的非经营性往来占款和资金拆借合计：47333.67千元

(2).非经营性往来占款和资金拆借明细

报告期末，公司合并口径未收回的非经营性往来占款和资金拆借占合并口径净资产的比例：0.11%是否超过合并口径净资产的10%：□是√否

(3).以前报告期内披露的回款安排的执行情况

√完全执行□未完全执行

2、负债情况

(1).有息债务及其变动情况

1.1公司债务结构情况

报告期初和报告期末，公司（非公司合并范围口径）有息债务余额分别为9460701.43千元和9038951.00千元，报告期内有息债务余额同比变动-4.46%。

单位：千元币种：人民币到期时间金额占有息债务有息债务类别1年以内（超过1年（金额合计已逾期的占比（%）含）不含）

公司信用类债券1366601700000206660122.86

银行贷款4992350600000559235061.87

非银行金融机构贷款1380000138000015.27其他有息债务

合计773895113000009038951—

报告期末公司存续的公司信用类债券中，公司债券余额1366601千元，企业债券余额0千元，非金融企业债务融资工具余额700000千元，且共有600000千元公司信用类债券在2025年5至

12月内到期或回售偿付。

77/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

1.2公司合并口径有息债务结构情况

报告期初和报告期末，公司合并报表范围内公司有息债务余额分别为32172147.71千元和

30899341.11千元，报告期内有息债务余额同比变动-3.96%。

单位：千元币种：人民币到期时间金额占有息债有息债务类别超过1年（不含金额合计已逾期1年以内（含）务的占比（%）

）

公司信用类债券2286716.201697451.803984168.0012.89

银行贷款15331861.737990860.0023322721.7375.48非银行金融机构

2622000.00970451.383592451.3811.63

贷款其他有息债务

合计20240577.9310658763.1830899341.11—

报告期末，公司合并口径存续的公司信用类债券中，公司债券余额3984168千元，企业债券余额0千元，非金融企业债务融资工具余额700000千元，且共有1520115.20千元公司信用类债券在2025年5至12月内到期或回售偿付。

1.3境外债券情况

截至报告期末，公司合并报表范围内发行的境外债券注册余额5.79亿元美元，且在2025年5至12月内到期的境外债券注册余额为2.49亿元美元。

(2).报告期末公司及其子公司存在逾期金额超过1000万元的有息债务或者公司信用类债券逾期情况

□适用√不适用

(3).主要负债情况及其变动原因

单位：千元币种：人民币变动比例

负债项目本期末余额2023年余额变动比例超过30%的，说明原因（%）

短期借款7719840.586075592.0827.06

应付账款3143360.283503474.52-10.28

主要系本期房产项目交付，合同负债转合同负债5144886.9916629733.10-69.06入营业收入所致

本期房地产结算收入增加，计提相关税应交税费3551567.192622099.1935.45费所致

其他应付款5559958.734963223.7612.02一年内到期非流动

11821698.125084502.20132.50长期负债转入

负债

其他流动负债6578830.606586057.89-0.11

长期借款8329800.0514719490.79-43.41期末转入一年内到期非流动负债核算

应付债券1683129.693762655.02-55.27期末转入一年内到期非流动负债核算

78/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

变动比例

负债项目本期末余额2023年余额%变动比例超过30%的，说明原因（）其他非流动负债467141.702472000.00-81.10期末转入一年内到期非流动负债核算

(4).可对抗第三人的优先偿付负债情况

截至报告期末，公司合并报表范围内存在可对抗第三人的优先偿付负债：

□适用√不适用

(四)银行间债券市场非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

1、非金融企业债务融资工具基本情况

单位：千元币种：人民币是否存投资者适在终止发行债券余利率还本付息交易交易债券名称简称代码起息日到期日当性安排上市交日额（%）方式场所机制（如有）易的风险

2023

每年付息年7一次，到期新湖中宝股份月12银行

23新一次还本，境内合格竞

有限公司2023日至间债

湖中宝1023816632023-7-142026-7-147000004.25最后一期机构投资价、否

年度第一期中2023券市

MTN001 利息随本 者 询价

期票据[注]年7场金的兑付月13一起支付日

[注]中债信用增进投资股份有限公司为本期中期票据提供全额无条件不可撤销的连带责任保证，并由上海新湖房地产开发有限公司、浙江新湖海创地产发展有限公司和浙江新兰得置业有限公司以房地产抵押作为中债信用增进投资股份有限公司为公司提供信用增进服务的反担保。

公司对债券终止上市交易风险的应对措施

□适用√不适用逾期未偿还债券

□适用√不适用报告期内债券付息兑付情况

√适用□不适用债券名称付息兑付情况的说明

23 新湖中宝 MTN001 公司已于 2024 年 7 月 12 日完成本期利息支付工作

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用√不适用

3、为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构

中介机构名称办公地址签字会计师姓名联系人联系电话国泰海通证券股份有上海市静安区新闸路689号

/俞翔021-38032633限公司博华广场33层联合资信评估股份有北京市朝阳区建国门外大街2

/杨哲010-85679696

限公司 号 PICC 大厦 17 层

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恒丰银行股份有限公

济南市历下区泺源大街8号/劳叶飞0571-88470969司北京市金杜律师事务北京市朝阳区东三环中路1

/黄任重010-58785324所号环球金融中心东塔18层天健会计师事务所杭州市钱江世纪城润奥商务

许松飞0571-89722517（特殊普通合伙） 中心（T2）上述中介机构发生变更的情况

□适用√不适用

4、报告期末募集资金使用情况

√适用□不适用

单位：千元币种：人民币是否与募集募集资金违募集资金专说明书承诺募集资金总规使用的整

债券名称已使用金额未使用金额项账户运作的用途、使金额改情况（如情况（如有）用计划及其

有）他约定一致

23新湖中

7000007000000正常无是

宝 MTN001募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益

□适用√不适用报告期内变更上述债券募集资金用途的说明

□适用√不适用

5、信用评级结果调整情况

□适用√不适用

6、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响

□适用√不适用

7、非金融企业债务融资工具其他情况的说明

□适用√不适用

(五)公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

□适用√不适用

(六)报告期末除债券外的有息债务逾期情况

□适用√不适用

(七)报告期内违反法律法规、公司章程、信息披露事务管理制度规定的情况以及债券募集说明书约定或承诺的情况对债券投资者权益的影响

□适用√不适用

80/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

(八)截至报告期末公司近2年的会计数据和财务指标

√适用□不适用

单位：千元币种：人民币本期比上年同主要指标2024年2023年变动原因

期增减（%）归属于上市公司股东的扣除非经上年同期确认的

常性损益的净利润1751896.89775482.41125.91非经常性损益大于本期

流动比率0.971.17-17.09

速动比率0.230.29-20.69

资产负债率（%）56.2660.6-7.16

EBITDA 全部债务比 0.16 0.17 -5.88

利息保障倍数2.272.193.65

现金利息保障倍数1.56-0.44/

EBITDA 利息保障倍数 2.34 2.26 3.54

贷款偿还率（%）100100-

利息偿付率（%）99.02103.37-4.21

二、可转换公司债券情况

□适用√不适用

第十节财务报告

一、审计报告

√适用□不适用

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审计报告

天健审〔2025〕9385号

衢州信安发展股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了衢州信安发展股份有限公司（以下简称衢州发展公司）财务报表，包括2024年

12月31日的合并及母公司资产负债表，2024年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流

量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了衢州发展公司2024年12月31日的合并及母公司财务状况，以及2024年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于衢州发展公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

(一)房地产销售收入确认

1.事项描述

相关信息披露详见财务报表附注五、28收入及七、43营业收入和营业成本。

2024年度衢州发展公司房地产销售收入162.92亿元，占营业收入总额的98.83%。由于房地

产的销售收入系公司关键业绩指标之一，且对当期财务报表影响重大，故我们将房地产销售收入确认确定为关键审计事项。

2.审计应对

针对收入确认，我们实施的审计程序主要包括：

(1)了解与房地产项目收入确认相关的内部控制的设计和运行情况，测试相关内部控制执行的有效性；

(2)检查公司房屋买卖合同条款，以评价公司房地产销售收入确认政策是否符合相关会计准则的要求；

82/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

(3)从账面主营业务收入记录中选取样本，检查收入确认的支持性文件，包括购房合同、发

票、银行回单、交房通知书和入住会签单等资料；

(4)对已达到交付条件尚未交付的房地产进行抽查盘点；

(5)针对资产负债表日前后确认房地产销售收入的项目，从账面主营业务收入记录中选取样本，检查相关房地产销售收入是否在恰当的期间确认；

(6)获取各房地产项目本年开盘预售进度，检查房屋预售证取得情况、销售合同、收款凭证等；并了解同时期项目所在地区周边类似楼盘的销售价格，并与公司的销售价格进行比较；

(7)检查与房地产销售收入相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

(二)存货可变现净值确认

1.事项描述

相关信息披露详见财务报表附注五、13存货及七、6存货。

截至2024年12月31日，衢州发展公司房地产业务的存货账面余额为340.37亿元，存货跌价准备为20.43亿元，账面价值为319.95亿元，占期末资产总额的32.97%。存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照存货成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备，该过程涉及衢州发展公司管理层（以下简称管理层）的重大估计和判断，且房地产业务的存货在期末资产中所占比重较高，故我们将存货可变现净值确认确定为关键审计事项。

2.审计应对

针对存货可变现净值，我们实施的审计程序主要包括：

(1)以抽样方式复核管理层对存货估计售价的预测，将估计售价与历史数据、相同或类似产

品的市场售价、期后预售价格等进行比较，评价管理层预测的准确性；

(2)评价管理层对存货至完工时将要发生的成本、销售费用和相关税费估计的合理性；

(3)结合存货监盘，检查期末存货中是否存在建设停滞、长期滞销等情形，评价管理层是否已合理估计可变现净值；

(4)复核管理层对可变现净值的测算过程；

(5)检查与存货可变现净值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

(三)股权投资的确认与计量

1.事项描述

相关信息披露详见财务报表附注五、11金融工具、五、15长期股权投资、七、8长期股权投

资、七、9其他权益工具投资、七、10其他非流动金融资产及九、3在合营企业或联营企业中的权益。

截至2024年12月31日，衢州发展公司长期股权投资、其他权益工具投资和其他非流动金融资产账面价值合计为486.97亿元，占期末资产总额的50.19%。衢州发展公司判断其对中信银行股份有限公司、温州银行股份有限公司等被投资单位具有重大影响，采用权益法核算并在长期股

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权投资列报，衢州发展公司本期确认权益法核算的投资收益27.04亿元。由于股权投资的分类和核算涉及管理层的重大判断，对公司财务报表影响重大，故我们将股权投资确定为关键审计事项。

2.审计应对

针对股权投资的分类和核算，我们实施的审计程序主要包括：

(1)了解与股权投资相关的内部控制的设计和运行情况，测试相关内部控制执行的有效性；

(2)检查投资合同、被投资方公司章程、合伙协议、组织架构及关键管理人员的委派情况等文件，了解投资目的，核对账面记录，检查股权投资分类和核算方法；

(3)取得被投资单位资产负债表日的审计报告或财务报表，涉及权益法核算调整的，根据取

得被投资单位的财务报表及其他信息，复核账面的权益法核算金额；

(4)对于以公允价值计量的股权投资，评价公司公允价值计量方法的适当性，复核公允价值

的计算过程，并与公司的账面记录进行比较；

(5)复核股权投资减值准备的计算过程；

(6)检查与股权投资相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

四、其他信息

管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估衢州发展公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。

衢州发展公司治理层（以下简称治理层）负责监督衢州发展公司的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审

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计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

(一)识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对

这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

(二)了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

(三)评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

(四)对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对衢州发展公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致衢州发展公司不能持续经营。

(五)评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

(六)就衢州发展公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报

表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

天健会计师事务所（特殊普通合伙）中国注册会计师：许松飞（项目合伙人）

中国·杭州中国注册会计师：程度

二〇二五年四月二十八日

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二、财务报表合并资产负债表

2024年12月31日

编制单位：衢州信安发展股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2024年12月31日2023年12月31日

流动资产：

货币资金七、16451569146.695933716970.70结算备付金拆出资金

交易性金融资产七、21035077289.321474824782.83衍生金融资产应收票据

应收账款七、317163835.7913681699.68应收款项融资

预付款项七、415831125.2426433411.00应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款七、51973894005.724232812798.72

其中：应收利息

应收股利446443362.50买入返售金融资产

存货七、631995127902.5040523415450.37

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产七、7737603131.041424354122.55

流动资产合计42226266436.3053629239235.85

非流动资产：

发放贷款和垫款债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资七、842560437700.1742369752364.59

其他权益工具投资七、91359141575.152122455341.04

其他非流动金融资产七、104777439712.786415367949.41

投资性房地产七、112326230436.682482247842.81

固定资产七、12631792823.39647133286.15

在建工程七、13394318.23394318.23生产性生物资产油气资产

使用权资产七、141308657.4512334519.58

无形资产七、151183552176.151186075262.95

其中：数据资源开发支出

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其中：数据资源商誉

长期待摊费用七、163023178.914435532.15

递延所得税资产七、171958371561.972001210810.59其他非流动资产

非流动资产合计54801692140.8857241407227.50

资产总计97027958577.18110870646463.35

流动负债：

短期借款七、197719840584.356075592077.70向中央银行借款拆入资金

交易性金融负债七、2017538968.84衍生金融负债

应付票据七、21164925471.91362272551.73

应付账款七、223143360283.663503474517.39

预收款项七、239785018.0812973683.88

合同负债七、245144886990.2916629733095.73卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬七、2520189049.9226443881.68

应交税费七、263551567194.162622099189.61

其他应付款七、275559958733.814963223756.07

其中：应付利息

应付股利1787227.1051787227.10应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债七、2811821698121.915084502203.51

其他流动负债七、296578830600.146586057890.33

流动负债合计43715042048.2345883911816.47

非流动负债：

保险合同准备金

长期借款七、308329800049.7614719490785.51

应付债券七、311683129691.423762655023.79

其中：优先股永续债

租赁负债七、32178680.295074451.03

长期应付款七、3394273138.92107587754.21长期应付职工薪酬

预计负债七、34126455627.02

递延收益七、35116881200.00124524800.00

递延所得税负债七、1750365861.97107346964.07

其他非流动负债七、36467141700.002472000000.00

非流动负债合计10868225949.3821298679778.61

负债合计54583267997.6167182591595.08

所有者权益（或股东权益）：

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实收资本（或股本）七、378508940800.008508940800.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积七、388857869108.0010256150005.40

减：库存股七、39150525962.61

其他综合收益七、40-2175799401.68-1876382238.03专项储备

盈余公积七、411545237868.011488477938.08一般风险准备

未分配利润七、4225310870850.6824357293246.91归属于母公司所有者权益

41896593262.4042734479752.36（或股东权益）合计

少数股东权益548097317.17953575115.91

所有者权益（或股东权益）

42444690579.5743688054868.27

合计负债和所有者权益（或

97027958577.18110870646463.35股东权益）总计

公司负责人：林俊波主管会计工作负责人：潘孝娜会计机构负责人：胡倩倩母公司资产负债表

2024年12月31日

编制单位：衢州信安发展股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2024年12月31日2023年12月31日

流动资产：

货币资金3304303475.772647159668.14交易性金融资产衍生金融资产应收票据

应收账款十七、13476634.632192534.93应收款项融资

预付款项935165.413222575.69

其他应收款十七、210574835530.0210236868002.54

其中：应收利息

应收股利455233000.00440092000.00

存货317160.48317160.48

其中：数据资源合同资产持有待售资产

一年内到期的非流动资产11112595.48

其他流动资产121205128.0961071431.34

流动资产合计14016185689.8812950831373.12

非流动资产：

债权投资其他债权投资长期应收款

88/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

长期股权投资十七、313524587121.1714013445399.58

其他权益工具投资6369679797.843967137888.94

其他非流动金融资产3997658865.324614393953.91

投资性房地产38567096.2840537881.80

固定资产15605111.6316292592.31在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产773685.041273307.20

无形资产133701.0992920.28

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉

长期待摊费用842501.66

递延所得税资产193421.26318326.80

其他非流动资产25535442.29

非流动资产合计23948041301.2922679027713.11

资产总计37964226991.1735629859086.23

流动负债：

短期借款4681114970.243967954868.02

交易性金融负债17538968.84衍生金融负债

应付票据267000000.00

应付账款931347.07992314.19预收款项

合同负债4032.121723318.11

应付职工薪酬5053927.764483728.73

应交税费403802.711054217.46

其他应付款3963007586.274926347395.54

其中：应付利息

应付股利1787227.101787227.10持有待售负债

一年内到期的非流动负债3123080682.14979952154.87

其他流动负债65990.1065990.10

流动负债合计11773662338.4110167112955.86

非流动负债：

长期借款600000000.00918000000.00

应付债券694059518.762048065324.18

其中：优先股永续债

租赁负债33826.96长期应付款长期应付职工薪酬

预计负债126455627.02递延收益

递延所得税负债193421.26318326.80

其他非流动负债1380000000.00

89/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

非流动负债合计1420708567.044346417477.94

负债合计13194370905.4514513530433.80

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）8508940800.008508940800.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积9422869472.288989855520.16

减：库存股150525962.61

其他综合收益895241674.95-1820255308.46专项储备

盈余公积1467300002.361410540072.43

未分配利润4626030098.744027247568.30

所有者权益（或股东权益）

24769856085.7221116328652.43

合计负债和所有者权益（或

37964226991.1735629859086.23股东权益）总计

公司负责人：林俊波主管会计工作负责人：潘孝娜会计机构负责人：胡倩倩合并利润表

2024年1—12月

单位：元币种：人民币项目附注2024年度2023年度

一、营业总收入16485113141.7117210365072.07

其中：营业收入七、4316485113141.7117210365072.07利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本14372232895.0515416082293.74

其中：营业成本七、4310403523096.5110614014800.96利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加七、441642321919.222224169325.33

销售费用七、45296211880.50292376580.96

管理费用七、46350795347.31398907264.64研发费用

财务费用七、471679380651.511886614321.85

其中：利息费用1668066497.841916483060.78

利息收入99418876.5093282542.39

加：其他收益七、488350462.5717096480.78

投资收益（损失以“－”号填列）七、493133105726.713091588528.48

90/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

其中：对联营企业和合营企业的投

2703515830.041663379103.51

资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益

汇兑收益（损失以“－”号填列）净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以“－”七、50-586667829.77-40400976.97号填列）信用减值损失（损失以“-”号填七、51-534583554.98-415442204.59

列）资产减值损失（损失以“-”号填七、52-785553835.56-1070117518.19

列）资产处置收益（损失以“－”号填七、53554919.773398052.90

列）

三、营业利润（亏损以“－”号填列）3348086135.403380405140.74

加：营业外收入七、5411338405.8220349832.80

减：营业外支出七、55254457415.9319385961.26

四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）3104967125.293381369012.28

减：所得税费用七、561097929111.651161550289.99

五、净利润（净亏损以“－”号填列）2007038013.642219818722.29

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以“－”

2007038013.642219818722.29号填列）2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

（二）按所有权归属分类1.归属于母公司股东的净利润（净亏

1015740930.011631422193.48损以“-”号填列）2.少数股东损益（净亏损以“-”号

991297083.63588396528.81

填列）

六、其他综合收益的税后净额-304820559.96-1069607402.10

（一）归属母公司所有者的其他综合收

-304820559.96-1069607402.10益的税后净额

1．不能重分类进损益的其他综合收

-868205761.16-1138989646.76益

（1）重新计量设定受益计划变动额

（2）权益法下不能转损益的其他综合

-10846381.29-7035025.62收益

（3）其他权益工具投资公允价值变动-857359379.87-1131954621.14

（4）企业自身信用风险公允价值变动

2．将重分类进损益的其他综合收益563385201.2069382244.66

（1）权益法下可转损益的其他综合收

629828736.12321293115.33

益

（2）其他债权投资公允价值变动

（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额

（4）其他债权投资信用减值准备

（5）现金流量套期储备

91/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

（6）外币财务报表折算差额-66443534.92-251910870.67

（7）其他

（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额1702217453.681150211320.19

（一）归属于母公司所有者的综合收益

710920370.05561814791.38

总额

（二）归属于少数股东的综合收益总额991297083.63588396528.81

八、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)0.120.19

（二）稀释每股收益(元/股)0.120.19

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0元上期被合并方实现的净利润为：0元。

公司负责人：林俊波主管会计工作负责人：潘孝娜会计机构负责人：胡倩倩母公司利润表

2024年1—12月

单位：元币种：人民币项目附注2024年度2023年度

一、营业收入十七、418514657.9324687986.73

减：营业成本十七、46255674.809327084.74

税金及附加2290525.622943043.49销售费用

管理费用42384594.4064504101.10研发费用

财务费用679077911.67740670048.48

其中：利息费用670039552.25733896105.79

利息收入68509465.3456665133.35

加：其他收益62313.15317193.48

投资收益（损失以“－”号填列）十七、53244000100.581900593709.50

其中：对联营企业和合营企业的投

-100985928.66-1290793247.37资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以“－”-550492667.16-4519807.18号填列）信用减值损失（损失以“-”号填-813690067.41-329582535.71

列）资产减值损失（损失以“-”号填-601240000.00-169662825.39

列）资产处置收益（损失以“－”号填

3250089.00

列）

二、营业利润（亏损以“－”号填列）567145630.60607639532.62

加：营业外收入485617.276000.60

减：营业外支出31948.573.05

三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）567599299.30607645530.17

92/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

减：所得税费用

四、净利润（净亏损以“－”号填列）567599299.30607645530.17

（一）持续经营净利润（净亏损以

567599299.30607645530.17“－”号填列）

（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

五、其他综合收益的税后净额2803440144.48-251756899.50

（一）不能重分类进损益的其他综合收

2777429937.61-292953931.54

益

1.重新计量设定受益计划变动额

2.权益法下不能转损益的其他综合

-1353209.76-1150.50收益

3.其他权益工具投资公允价值变动2778783147.37-292952781.04

4.企业自身信用风险公允价值变动

（二）将重分类进损益的其他综合收益26010206.8741197032.04

1.权益法下可转损益的其他综合收

26010206.8741197032.04

益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综合收

益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额3371039443.78355888630.67

七、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)

（二）稀释每股收益(元/股)

公司负责人：林俊波主管会计工作负责人：潘孝娜会计机构负责人：胡倩倩合并现金流量表

2024年1—12月

单位：元币种：人民币项目附注2024年度2023年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金9056417020.365582090179.18客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额

收到的税费返还123351337.83119814426.74

93/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

收到其他与经营活动有关的现金七、57252809395.11381985842.82

经营活动现金流入小计9432577753.306083890448.74

购买商品、接受劳务支付的现金6385495106.957993228966.23客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金

支付给职工及为职工支付的现金275216210.45348276409.86

支付的各项税费1825405992.71985401892.23

支付其他与经营活动有关的现金七、57583995053.18732292973.81

经营活动现金流出小计9070112363.2910059200242.13

经营活动产生的现金流量净额362465390.01-3975309793.39

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金1833892558.863364924835.09

取得投资收益收到的现金959636216.531244625271.75

处置固定资产、无形资产和其他长

2127161.0943355334.38

期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的

162038666.6511519.24

现金净额

收到其他与投资活动有关的现金七、57923545992.78267064072.22

投资活动现金流入小计3881240595.914919981032.68

购建固定资产、无形资产和其他长

25206644.8823947225.42

期资产支付的现金

投资支付的现金132279606.23193616691.69质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的现金七、57105259115.76213969020.43

投资活动现金流出小计262745366.87431532937.54

投资活动产生的现金流量净额3618495229.044488448095.14

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金14880000.009920000.00

其中：子公司吸收少数股东投资收

14880000.009920000.00

到的现金

取得借款收到的现金10220198989.8913424060489.92

收到其他与筹资活动有关的现金七、576811314901.564214378069.57

筹资活动现金流入小计17046393891.4517648358559.49

偿还债务支付的现金11106540129.5615460534842.91

分配股利、利润或偿付利息支付的

2139246674.582607083636.17

现金

其中：子公司支付给少数股东的股

68716699.21

利、利润

支付其他与筹资活动有关的现金七、577650428687.464289685246.81

筹资活动现金流出小计20896215491.6022357303725.89

筹资活动产生的现金流量净额-3849821600.15-4708945166.40

四、汇率变动对现金及现金等价物的

7662007.4014493178.15

影响

94/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

五、现金及现金等价物净增加额138801026.30-4181313686.50

加：期初现金及现金等价物余额2755231900.646936545587.14

六、期末现金及现金等价物余额2894032926.942755231900.64

公司负责人：林俊波主管会计工作负责人：潘孝娜会计机构负责人：胡倩倩母公司现金流量表

2024年1—12月

单位：元币种：人民币项目附注2024年度2023年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金3007459826.872689675834.45

收到的税费返还13073072.57

收到其他与经营活动有关的现金23152075.0254368041.35

经营活动现金流入小计3043684974.462744043875.80

购买商品、接受劳务支付的现金3684491063.343077804327.80

支付给职工及为职工支付的现金20967084.6620922195.99

支付的各项税费3167305.793426277.30

支付其他与经营活动有关的现金75376142.96163509732.57

经营活动现金流出小计3784001596.753265662533.66

经营活动产生的现金流量净额-740316622.29-521618657.86

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金4787407882.654853601848.42

取得投资收益收到的现金580647796.411056992236.92

处置固定资产、无形资产和其他长期资

1286355.003250089.00

产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额

收到其他与投资活动有关的现金2917061172.563483951062.58

投资活动现金流入小计8286403206.629397795236.92

购建固定资产、无形资产和其他长期资

1147614.80

产支付的现金

投资支付的现金3593920801.314907367926.74取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的现金3212408846.735778600497.13

投资活动现金流出小计6807477262.8410685968423.87

投资活动产生的现金流量净额1478925943.78-1288173186.95

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金4504600000.007611091518.43

收到其他与筹资活动有关的现金11992198176.7710180510052.71

筹资活动现金流入小计16496798176.7717791601571.14

偿还债务支付的现金5414750430.436078214680.00

分配股利、利润或偿付利息支付的现金576932559.64732055456.15

支付其他与筹资活动有关的现金11302261431.999891565085.44

筹资活动现金流出小计17293944422.0616701835221.59

筹资活动产生的现金流量净额-797146245.291089766349.55

95/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额-58536923.80-720025495.26

加：期初现金及现金等价物余额255460008.29975485503.55

六、期末现金及现金等价物余额196923084.49255460008.29

公司负责人：林俊波主管会计工作负责人：潘孝娜会计机构负责人：胡倩倩

96/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

合并所有者权益变动表

2024年1—12月

单位：元币种：人民币

2024年度

归属于母公司所有者权益项目其他权益工具少数股东权益所有者权益合计一般专项

实收资本(或股本)优永其资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积风险未分配利润先续储备他准备股债

一、上年年末余额8508940800.0010256150005.40-1876382238.031488477938.0824357293246.91953575115.9143688054868.27

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额8508940800.0010256150005.40-1876382238.031488477938.0824357293246.91953575115.9143688054868.27

三、本期增减变动金

额（减少以“－”号-1398280897.40150525962.61-299417163.6556759929.93953577603.77-405477798.74-1243364288.70填列）

（一）综合收益总额-304820559.961015740930.01991297083.631702217453.68

（二）所有者投入和

-1398280897.40150525962.6114037093.08-1534769766.93减少资本

1．所有者投入的普通

150525962.6114880000.00-135645962.61

股

2．其他权益工具持有

者投入资本

3．股份支付计入所有

者权益的金额

4．其他-1398280897.40-842906.92-1399123804.32

（三）利润分配56759929.93-56759929.93-1410811975.45-1410811975.45

1．提取盈余公积56759929.93-56759929.93

2．提取一般风险准备

3．对所有者（或股东）

-1410811975.45-1410811975.45的分配

4．其他

（四）所有者权益内

5403396.31-5403396.31

部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动

额结转留存收益

97/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

5．其他综合收益结转

5403396.31-5403396.31

留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额8508940800.008857869108.00150525962.61-2175799401.681545237868.0125310870850.68548097317.1742444690579.57

2023年度

归属于母公司所有者权益项目专其他权益工具一般少数股东权益所有者权益合计

实收资本(或股项

优永资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积风险未分配利润

本)其先续储他准备股债备

一、上年年末余额8599343536.009599445780.01600096772.36-816072992.471427713385.0622949094697.39810242139.8941969669773.52

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额8599343536.009599445780.01600096772.36-816072992.471427713385.0622949094697.39810242139.8941969669773.52三、本期增减变动金额（减-90402736.00656704225.39-600096772.36-1060309245.5660764553.021408198549.52143332976.021718385094.75少以“－”号填列）

（一）综合收益总额-1069607402.101631422193.48588396528.811150211320.19

（二）所有者投入和减少资

-90402736.00656704225.39-600096772.36489518146.421655916408.17本

1．所有者投入的普通股-90402736.00-309229597.86-600096772.36559920000.00760384438.50

2．其他权益工具持有者投

入资本

3．股份支付计入所有者权

益的金额

4．其他965933823.25-70401853.58895531969.67

（三）利润分配60764553.02-213925487.42-934581699.21-1087742633.61

1．提取盈余公积60764553.02-60764553.02

2．提取一般风险准备

3．对所有者（或股东）的

-153160934.40-934581699.21-1087742633.61分配

4．其他

（四）所有者权益内部结转9298156.54-9298156.541．资本公积转增资本（或股本）2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结

98/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

转留存收益

5．其他综合收益结转留存

9298156.54-9298156.54

收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额8508940800.0010256150005.40-1876382238.031488477938.0824357293246.91953575115.9143688054868.27

公司负责人：林俊波主管会计工作负责人：潘孝娜会计机构负责人：胡倩倩母公司所有者权益变动表

2024年1—12月

单位：元币种：人民币

2024年度

其他权益工具

项目实收资本(或股专项储

资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润所有者权益合计

本)优先永续其备股债他

一、上年年末余额8508940800.008989855520.16-1820255308.461410540072.434027247568.3021116328652.43

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额8508940800.008989855520.16-1820255308.461410540072.434027247568.3021116328652.43

三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）433013952.12150525962.612715496983.4156759929.93598782530.443653527433.29

（一）综合收益总额2803440144.48567599299.303371039443.78

（二）所有者投入和减少资本433013952.12150525962.61282487989.51

1．所有者投入的普通股150525962.61-150525962.61

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他433013952.12433013952.12

（三）利润分配56759929.93-56759929.93

1．提取盈余公积56759929.93-56759929.93

2．对所有者（或股东）的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转-87943161.0787943161.07

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收益

5．其他综合收益结转留存收益-87943161.0787943161.07

6．其他

（五）专项储备

99/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额8508940800.009422869472.28150525962.61895241674.951467300002.364626030098.7424769856085.72

2023年度

其他权益工具项目专项储

实收资本(或股本)资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润所有者权益合计优先永续其备股债他

一、上年年末余额8599343536.008545149064.77600096772.36-1568498408.961349775519.413633527525.5519959200464.41

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额8599343536.008545149064.77600096772.36-1568498408.961349775519.413633527525.5519959200464.41三、本期增减变动金额（减少以“－”号填-90402736.00444706455.39-600096772.36-251756899.5060764553.02393720042.751157128188.02

列）

（一）综合收益总额-251756899.50607645530.17355888630.67

（二）所有者投入和减少资本-90402736.00444706455.39-600096772.36954400491.75

1．所有者投入的普通股-90402736.00-309229597.86-600096772.36200464438.50

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他753936053.25753936053.25

（三）利润分配60764553.02-213925487.42-153160934.40

1．提取盈余公积60764553.02-60764553.02

2．对所有者（或股东）的分配-153160934.40-153160934.40

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收益

5．其他综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额8508940800.008989855520.16-1820255308.461410540072.434027247568.3021116328652.43

公司负责人：林俊波主管会计工作负责人：潘孝娜会计机构负责人：胡倩倩

100/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

三、公司基本情况

1、公司概况

√适用□不适用

衢州信安发展股份有限公司（以下简称公司或本公司）系1992年8月经浙江省人民政府股份

制试点工作协调小组批准、采取定向募集方式设立的股份制企业。设立时，公司注册资本人民币

5000万元，发行股份500万股，每股面值人民币10元。公司现持有统一社会信用代码为

91330000142941287T 的营业执照。公司股票于 1999 年 6 月 23 日在上海证券交易所挂牌交易，股

票代码：600208。经过拆细及历年的分红送股、转增、增资配股、定向发行、回购以及吸收合并浙江新湖创业投资股份有限公司，截至2024年12月31日，公司注册资本为人民币

8508940800.00元，每股面值1元，折股份总数8508940800股。其中，有限售条件的流通

股份 A 股 1171615 股；无限售条件的流通股份 A 股 8507769185 股。

本公司属房地产行业。主要经营活动为房地产开发和投资等。主要产品：商品房。

本财务报表业经公司2025年4月28日第十二届第十三次董事会批准对外报出。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本公司财务报表以持续经营为编制基础。

2、持续经营

√适用□不适用本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

√适用□不适用

重要提示：本公司根据实际生产经营特点针对金融工具减值、存货、固定资产折旧、在建工

程、无形资产、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。

1、遵循企业会计准则的声明

本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。

2、会计期间

本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

√适用□不适用

101/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

除房地产行业以外，公司经营业务的营业周期较短，以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。房地产行业的营业周期从房产开发至销售变现，一般在12个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。

4、记账本位币

本公司及境内子公司采用人民币为记账本位币，香港新湖投资有限公司、香港新澳投资有限公司等境外子公司从事境外经营，选择其经营所处的主要经济环境中的货币为记账本位币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

√适用□不适用

公司编制和披露财务报表遵循重要性原则，本财务报表附注中披露事项涉及重要性标准判断的事项及其重要性标准确定方法和选择依据如下：

项目重要性标准

重要的账龄超过1年的预付款项公司将单项预付款项金额超过资产总额0.5%的预付款项认定为重要预付款项重要的单项计提坏账准备的其他应收款公司将单项其他应收款金额超过资产总额

重要的核销其他应收款0.5%的其他应收款认定为重要其他应收款

重要的在建工程项目公司将单项在建工程金额超过资产总额0.5%的在建工程认定为重要在建工程

重要的账龄超过1年的应付账款公司将单项应付账款金额超过资产总额0.5%的应付账款认定为重要应付账款

重要的账龄超过1年的合同负债公司将单项合同负债金额超过资产总额0.5%的合同负债认定为重要合同负债重要的账龄超过1年的其他应付款公司将单项其他应付款金额超过资产总额

0.5%的其他应付款认定为重要其他应付款

重要的投资活动现金流量公司将单项现金流量金额超过资产总额1%的认定为重要

重要的子公司、非全资子公司公司将收入总额超过集团总收入的15%的子公

司确定为重要子公司、重要非全资子公司

重要的合营企业、联营企业公司将资产总额超过公司总资产15%的合营企

业、联营企业确定为重要合营企业、联营企业重要的承诺事项公司将对资产负债表项目影响超过资产总额

1%或对利润表项目影响超过利润总额10%的承

诺事项认定为重要的承诺事项重要的或有事项公司将对资产负债表项目影响超过资产总额

1%或对利润表项目影响超过利润总额10%的或

有事项认定为重要的或有事项重要的资产负债表日后事项公司将对资产负债表项目影响超过资产总额

1%或对利润表项目影响超过利润总额10%的资

产负债表日后事项认定为重要的资产负债表日后事项

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用□不适用

102/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

(1)同一控制下企业合并的会计处理方法

公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额与支付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

(2)非同一控制下企业合并的会计处理方法

公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

√适用□不适用

(1)控制的判断

拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其可变回报金额的，认定为控制。

(2)合并财务报表的编制方法母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第33号——合并财务报表》编制。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

√适用□不适用

(1)合营安排分为共同经营和合营企业。

(2)当公司为共同经营的合营方时，确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：

1)确认单独所持有的资产，以及按持有份额确认共同持有的资产；

2)确认单独所承担的负债，以及按持有份额确认共同承担的负债；

3)确认出售公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；

4)按公司持有份额确认共同经营因出售资产所产生的收入；

5)确认单独所发生的费用，以及按公司持有份额确认共同经营发生的费用。

9、现金及现金等价物的确定标准

列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

103/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

10、外币业务和外币报表折算

√适用□不适用

(1)外币业务折算

外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建符合资本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外，计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，差额计入当期损益或其他综合收益。

(2)外币财务报表折算资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日即期汇率的近似汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，计入其他综合收益。

11、金融工具

√适用□不适用

(1)金融资产和金融负债的分类

金融资产在初始确认时划分为以下三类：1)以摊余成本计量的金融资产；2)以公允价值计

量且其变动计入其他综合收益的金融资产；3)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融负债在初始确认时划分为以下四类：1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债；2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债；3)不

属于上述1)或2)的财务担保合同，以及不属于上述1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺；4)以摊余成本计量的金融负债。

(2)金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件

1)金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法

公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。但是，公司初始确认的应收账款未包含重大融资成分或公司不考虑未超过一年的合同中的融资成分的，按照《企业会计准则第14号——收入》所定义的交易价格进行初始计量。

2)金融资产的后续计量方法

*以摊余成本计量的金融资产

采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。

104/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资

采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。

3)金融负债的后续计量方法

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。因公司自身信用风险变动引起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的公允价值变动金额

计入其他综合收益，除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。此类金融负债产生的其他利得或损失（包括利息费用、除因公司自身信用风险变动引起的公允价值变动）计入当期损益，除非该金融负债属于套期关系的一部分。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

*金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债

按照《企业会计准则第23号——金融资产转移》相关规定进行计量。

*不属于上述1)或2)的财务担保合同，以及不属于上述1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺

在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：*按照金融工具的减值规定确

定的损失准备金额；*初始确认金额扣除按照《企业会计准则第14号——收入》相关规定所确定的累计摊销额后的余额。

*以摊余成本计量的金融负债采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。

4)金融资产和金融负债的终止确认

*当满足下列条件之一时，终止确认金融资产：

ａ.收取金融资产现金流量的合同权利已终止；

105/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

ｂ.金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第23号——金融资产转移》关于金融资产终止确认的规定。

*当金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除时，相应终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。

(3)金融资产转移的确认依据和计量方法

公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：1)未保留对该金融资产控制的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；2)保留了对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：1)所转移金融资产在终止确认日的账面价值；2)因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。转移了金融资产的一部分，且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：1)终止确认部分的账面价值；2)终止确认部分的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。

(4)金融资产和金融负债的公允价值确定方法公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相关金融

资产和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：

1)第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；

2)第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包括：

活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以外的

其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入值等；

3)第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由可观察

市场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据作出的财务预测等。

(5)金融工具减值

公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、合同资产、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变动计入当

期损益的金融负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或

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不属于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。

预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量

之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。

对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。

对于租赁应收款、由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成的应收款项及合同资产，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。

公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。

公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。

(6)金融资产和金融负债的抵销

金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，公司以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：1)公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；2)公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵销。

12、应收账款和合同资产预期信用损失的确认标准和计提方法

√适用□不适用按信用风险特征组合计提预期信用损失的应收款项和合同资产

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√适用□不适用组合类别确定组合的依据计量预期信用损失的方法

应收银行承兑汇票参考历史信用损失经验，结合票据类型当前状况以及对未来经济状

应收商业承兑汇票况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失

应收账款——合并范围内关联

纳入合并范围内关联方款项率，计算预期信用损失方组合

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状

况的预测，编制应收账款逾期应收账款——逾期账龄组合逾期账龄账龄与整个存续期预期信用

损失率对照表，计算预期信用损失

其他应收款——合并范围内关纳入合并范围内关联方款项

联方组合参考历史信用损失经验，结合主要包括其他关联方、合作方当前状况以及对未来经济状

及政府部门款项和股权债权转况的预测，通过违约风险敞口其他应收款——低风险组合让款及一般不存在回收风险的和未来12个月内或整个存续

应收款项期预期信用损失率，计算预期信用损失

其他应收款——其他款项组合款项性质账龄组合的账龄与预期信用损失率对照表

√适用□不适用

(1)应收账款预期信用损失率应收账款逾期账龄

预期信用损失率（%）

未逾期0.00

逾期1年以内（含，下同）4.00逾期1-2年8.00

逾期2-3年20.00

逾期3-5年50.00

逾期5年以上100.00

(2)其他应收款预期信用损失率其他应收款账龄

预期信用损失率（%）

1年以内（含，下同）4.00

1-2年8.00

2-3年20.00

3-5年50.00

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5年以上100.00

按单项计提预期信用损失的应收款项和合同资产的认定标准

√适用□不适用

对信用风险与组合信用风险显著不同的应收款项和合同资产，公司按单项计提预期信用损失．

13、存货

√适用□不适用

(1)存货的分类

存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、意图出售而暂时

出租的开发产品、周转房、库存材料、库存设备和低值易耗品等，以及在开发过程中的开发成本。

(2)发出存货的计价方法

1)发出材料、设备采用月末一次加权平均法。

2)项目开发时，开发用土地分摊计入项目的开发成本的方法如下：开发用土地按开发产品占

地面积计算分摊计入项目的开发成本，如果各种开发产品类型的容积率差异较大导致按占地面积计算分摊不合理的，则按开发产品建筑面积计算分摊。

3)发出开发产品按建筑面积平均法核算。

4)意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。

5)如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发项

目的建筑面积分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。

(3)存货的盘存制度存货的盘存制度为永续盘存制。

(4)低值易耗品和包装物的摊销方法

1)低值易耗品

按照一次转销法进行摊销。

2)包装物

按照一次转销法进行摊销。

(5)存货跌价准备

资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的

金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在

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合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。

14、划分为持有待售的非流动资产或处置组、终止经营

√适用□不适用

(1)持有待售的非流动资产或处置组的分类

公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：1)根据类似交易中出

售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；2)出售极可能发生，即公司已经就出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。

公司专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将在一年内完成”的条件，且短期（通常为3个月）内很可能满足持有待售类别的其他划分条件的，在取得日将其划分为持有待售类别。

因公司无法控制的下列原因之一，导致非关联方之间的交易未能在一年内完成，且公司仍然承诺出售非流动资产或处置组的，继续将非流动资产或处置组划分为持有待售类别：1)买方或其他方意外设定导致出售延期的条件，公司针对这些条件已经及时采取行动，且预计能够自设定导致出售延期的条件起一年内顺利化解延期因素；2)因发生罕见情况，导致持有待售的非流动资产或处置组未能在一年内完成出售，公司在最初一年内已经针对这些新情况采取必要措施且重新满足了持有待售类别的划分条件。

(2)持有待售的非流动资产或处置组的会计处理

1)初始计量和后续计量

初始计量和在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。

对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，在初始计量时比较假定其不划分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计量。除企业合并中取得的非流动资产或处置组外，由非流动资产或处置组以公允价值减去出售费用后的净额作为初始计量金额而产生的差额，计入当期损益。

对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。

持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。

2)资产减值损失转回的会计处理

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后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不转回。

后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不转回。

持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，根据处置组中除商誉外各项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。

3)不再继续划分为持有待售类别以及终止确认的会计处理

非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件而不再继续划分为持有待售类别或

非流动资产从持有待售的处置组中移除时，按照以下两者孰低计量：*划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；*可收回金额。

终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，将尚未确认的利得或损失计入当期损益。

(3)终止经营的确认标准

满足下列条件之一的、已经被处置或划分为持有待售类别且能够单独区分的组成部分确认为

终止经营：

1)该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；

2)该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关

联计划的一部分；

3)该组成部分是专为转售而取得的子公司。

(4)终止经营的列报方法公司在利润表中分别列示持续经营损益和终止经营损益。终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。对于当期列报的终止经营，在当期财务报表中将原来作为持续经营损益列报的信息重新作为可比期间的终止经营损益列报。终止经营不再满足持有待售类别划分条件的，在当期财务报表中将原来作为终止经营损益列报的信息重新作为可比期间的持续经营损益列报。

15、长期股权投资

√适用□不适用

(1)共同控制、重大影响的判断

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按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。

(2)投资成本的确定

1)同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权

益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

2)非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。

公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：

*在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。

*在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

3)除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第12号——债务重组》确定其初始投资成本；以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定其初始投资成本。

(3)后续计量及损益确认方法对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。

(4)通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法

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1)是否属于“一揽子交易”的判断原则

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，公司结合分步交易的各个步骤的交易协议条款、分别取得的处置对价、出售股权的对象、处置方式、处置时点等信息来判断分

步交易是否属于“一揽子交易”。各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明多次交易事项属于“一揽子交易”：

*这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

*这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

*一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

*一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

2)不属于“一揽子交易”的会计处理

*个别财务报表

对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，对被投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的，按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的相关规定进行核算。

*合并财务报表

在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，冲减留存收益。

丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。

处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。

3)属于“一揽子交易”的会计处理

*个别财务报表

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

*合并财务报表

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

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16、投资性房地产

投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。

17、固定资产

(1).确认条件

√适用□不适用

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。

(2).折旧方法

√适用□不适用

类别折旧方法折旧年限（年）残值率年折旧率

房屋及建筑物年限平均法20-453-52.11-4.85

通用设备年限平均法3-203-54.75-32.33

专用设备年限平均法6-153-56.33-16.17

运输工具年限平均法5-123-57.92-19.40

其他设备年限平均法5-153-56.33-19.40

18、在建工程

√适用□不适用

(1)在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。

(2)在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状

态但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。

19、借款费用

√适用□不适用

(1)借款费用资本化的确认原则

公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。

(2)借款费用资本化期间

1)当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：*资产支出已经发生；*借款费用已经发生；*为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

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2)若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过

3个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或

者生产活动重新开始。

3)当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。

(3)借款费用资本化率以及资本化金额

为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。

20、无形资产

√适用□不适用

(1)无形资产包括土地使用权、特许权等，按成本进行初始计量。

(2)使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实

现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体如下：

项目使用寿命及其确定依据摊销方法土地使用权按土地使用权许可使用年限摊销直线法

软件5年，按预计可使用年限摊销直线法车位使用权30年，按车位使用权可使用年限摊销直线法采矿权依据探明及可能的储量按产量法计提摊销，探矿权在没有开采之前不进行摊销，转入采矿权开采后按照产量法进行摊销。

(3)内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶

段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：1)完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；2)具有完成该无形资产并使用或出售的意图；3)无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有用性；4)有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；5)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

21、部分长期资产减值

√适用□不适用

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对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、

使用寿命有限的无形资产等长期资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。

若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当期损益。

22、长期待摊费用

√适用□不适用

长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在1年以上（不含1年）的各项费用。长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

23、职工薪酬

职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。

(1).短期薪酬的会计处理方法

√适用□不适用

在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(2).离职后福利的会计处理方法

√适用□不适用离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。

1)在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并

计入当期损益或相关资产成本。

2)对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：

*根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；

*设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；

*期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债或净资产的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计

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划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。

(3).辞退福利的会计处理方法

√适用□不适用

向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：1)公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；2)公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

(4).其他长期职工福利的会计处理方法

√适用□不适用

向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。

24、预计负债

√适用□不适用

因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为公司承担

的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出公司，且该义务的金额能够可靠的计量时，公司将该项义务确认为预计负债。

公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。

25、股份支付

√适用□不适用

(1)股份支付的种类包括以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。

(2)实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理

1)以权益结算的股份支付

授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应调整资本公积。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，相应调整资本公积。

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换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量的，按照其他方服务在取得日的公允价值计量；如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权益工具的公允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关成本或费用，相应增加所有者权益。

2)以现金结算的股份支付

授予后立即可行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在授予日按公司承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按公司承担负债的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和相应的负债。

3)修改、终止股份支付计划

如果修改增加了所授予的权益工具的公允价值，公司按照权益工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加；如果修改增加了所授予的权益工具的数量，公司将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加；如果公司按照有利于职工的方式修改可行权条件，公司在处理可行权条件时，考虑修改后的可行权条件。

如果修改减少了授予的权益工具的公允价值，公司继续以权益工具在授予日的公允价值为基础，确认取得服务的金额，而不考虑权益工具公允价值的减少；如果修改减少了授予的权益工具的数量，公司将减少部分作为已授予的权益工具的取消来进行处理；如果以不利于职工的方式修改了可行权条件，在处理可行权条件时，不考虑修改后的可行权条件。

如果公司在等待期内取消了所授予的权益工具或结算了所授予的权益工具（因未满足可行权条件而被取消的除外），则将取消或结算作为加速可行权处理，立即确认原本在剩余等待期内确认的金额。

26、维修基金核算方法

根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取或由公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。

27、质量保证金核算方法

质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。

28、收入

√适用□不适用

(1)收入确认原则

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于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。

满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：1)客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；2)客户能够控制公司

履约过程中在建商品；3)公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：1)公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；2)公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；3)公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；4)公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；5)客户已接受该商品；6)其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

(2)收入计量原则

1)公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司因向客户转让商品

或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。

2)合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，

但包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。

3)合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付

的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，公司预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。

4)合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品

的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。

(3)收入确认的具体方法

公司主要从事房地产开发销售。公司房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了按销售合同约定交付房产的交付证明时确认销售收入的实现。

1)房地产销售收入

在开发产品已经完工并验收合格，履行合同约定的交付义务、已收取价款或取得收款权利且相关的经济利益很可能流入时确认收入。

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代建房屋和工程签订有不可撤销的建造合同：根据已发生成本占预计总成本的比例确定提供

服务的履约进度，并按履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

2)出租物业收入

物业出租按租赁合同、协议约定的承租日期与租金额，在相关的经济利益很可能流入时确认出租物业收入的实现。

3)酒店客房、餐饮及娱乐服务收入

公司对外提供酒店客房、餐饮及娱乐服务的，在酒店客房、餐饮及娱乐服务已提供且已收取价款或取得收取服务费的权利时确认收入。

29、合同取得成本、合同履约成本

√适用□不适用

公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。如果合同取得成本的摊销期限不超过一年，在发生时直接计入当期损益公司为履行合同发生的成本，不适用存货、固定资产或无形资产等相关准则的规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：

(1)该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

(2)该成本增加了公司未来用于履行履约义务的资源；

(3)该成本预期能够收回。

公司对于与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

如果与合同成本有关的资产的账面价值高于因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得

的剩余对价减去估计将要发生的成本，公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失。

以前期间减值的因素之后发生变化，使得转让该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

30、合同资产、合同负债

公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。公司将同一合同下的合同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。

公司将拥有的、无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列示，将已向客户转让商品而有权收取对价的权利（该权利取决于时间流逝之外的其他因素）作为合同资产列示。

公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。

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31、政府补助

√适用□不适用

(1)政府补助在同时满足下列条件时予以确认：1)公司能够满足政府补助所附的条件；2)公

司能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

(2)与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。

政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

(3)与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。

(4)与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

(5)政策性优惠贷款贴息的会计处理方法

1)财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向公司提供贷款的，以实

际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。

2)财政将贴息资金直接拨付给公司的，将对应的贴息冲减相关借款费用。

32、递延所得税资产/递延所得税负债

√适用□不适用(1)根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。

(2)确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资

产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。

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(3)资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得

足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。

(4)公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况

产生的所得税：1)企业合并；2)直接在所有者权益中确认的交易或者事项。

(5)同时满足下列条件时，公司将递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列示：1)

拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；2)递延所得税资产和递延所得税

负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。

33、租赁

√适用□不适用

(1)公司作为承租人

在租赁期开始日，公司将租赁期不超过12个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租赁；将单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。

对于所有短期租赁和低价值资产租赁，公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。

除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司对租赁确认使用权资产和租赁负债。

1)使用权资产

使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：*租赁负债的初始计量金额；*在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；*承租人发生的初始直接费用；*承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。

公司按照直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

2)租赁负债

在租赁期开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付款额现值时采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量借款利率作为折现率。租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期间内按照确认租赁付

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款额现值的折现率确认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。

租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际

行权情况发生变化时，公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。

(2)公司作为出租人

在租赁开始日，公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁划分为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。

1)经营租赁

公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的初始直接费用予以资本化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

2)融资租赁在租赁期开始日，公司按照租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和）确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。在租赁期的各个期间，公司按照租赁内含利率计算并确认利息收入。

公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

(3)售后租回

1)公司作为承租人

公司按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融负债进行会计处理。

2)公司作为出租人

公司按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司根据其他适用的企业会计准则对资产购买进行会计处理，并根据《企业会计准则第21号——租赁》对资产出租进行会计处理。

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售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融资产进行会计处理。

34、分部报告

公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定经营分部。公司的经营分部是指同时满足下列条件的组成部分：

(1)该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；

(2)管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；

(3)能够通过分析取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。

35、其他重要的会计政策和会计估计

√适用□不适用与回购公司股份相关的会计处理方法

因减少注册资本或奖励职工等原因收购本公司股份的，按实际支付的金额作为库存股处理，同时进行备查登记。如果将回购的股份注销，则将按注销股票面值和注销股数计算的股票面值总额与实际回购所支付的金额之间的差额冲减资本公积，资本公积不足冲减的，冲减留存收益；如果将回购的股份奖励给本公司职工属于以权益结算的股份支付，于职工行权购买本公司股份收到价款时，转销交付职工的库存股成本和等待期内资本公积（其他资本公积）累计金额，同时，按照其差额调整资本公积（股本溢价）。

36、重要会计政策和会计估计的变更

(1).重要会计政策变更

√适用□不适用企业会计准则变化引起的会计政策变更

1)公司自2024年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第17号》“关于流动负债与非流动负债的划分”规定，该项会计政策变更对公司财务报表无影响。

2)公司自2024年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第17号》“关于供应商融资安排的披露”规定。

3)公司自2024年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第17号》“关于售后租回交易的会计处理”规定，该项会计政策变更对公司财务报表无影响。

4)公司自2024年12月6日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第18号》“关于不属于单项履约义务的保证类质量保证的会计处理”规定该项会计政策变更对公司财务报表无影响。

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(2).重要会计估计变更

□适用√不适用

(3).2024年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表

□适用√不适用

六、税项

1、主要税种及税率

主要税种及税率情况

√适用□不适用税种计税依据税率增值税以按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础

计算销项税额，扣除当期允许抵扣的进项税额后，差[注1]额部分为应交增值税土地增值税有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物

[注2]产权产生的增值额

房产税从价计征的，按房产原值一次减除30%后余值的1.2%

1.2%、12%计缴；从租计征的，按租金收入的12%计缴城市维护建设税实际缴纳的流转税税额7%、5%

教育费附加实际缴纳的流转税税额3%

地方教育附加实际缴纳的流转税税额2%

企业所得税应纳税所得额25%、16.5%、30%

[注1]房地产产品销售按9%缴纳增值税，出租不动产业务按9%或5%缴纳增值税，酒店业务按6%缴纳增值税，小规模纳税人按3%缴纳增值税，其他产品销售及劳务按13%缴纳增值税[注2]《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税按增值额与扣除项目金额的比率，实行四级超率累进税率（30%～60%）计缴；建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免缴土地增值税。根据国家税务总局国税发〔2004〕100号文、国税发〔2010〕53号文以及房地产项目开发所在地税务局的有关规定，从事房地产开发的子公司按照预收房款的一定比例（2%-4%，个别商铺按5%）预缴土地增值税，待项目符合清算条件后向税务机关申请清算。

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明√适用□不适用

纳税主体名称所得税税率（%）

本公司25%

香港新湖投资有限公司16.5%

泰昌投资有限公司[注1]

香港新澳投资有限公司16.5%

香港冠盛投资有限公司16.5%

澳洲兴澳投资有限公司30%

Xinhu (BVI)2018 Holding Company Limited [注 1]

Xinhu (Oversea) 2017 Investment Company Limited [注 1]

Total Partner Global Limited [注 1]

Summit Idea Limited [注 1]

泰信控股有限公司[注2]

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泰融控股有限公司[注2]

冠宏投资有限公司[注2]

冠瑞投资有限公司[注1]

冠利投资有限公司[注1]

冠盈投资有限公司[注1]

有限合伙企业[注3]

除上述以外的其他纳税主体25%

[注1]系在英属维尔京群岛注册的公司，不对海外公司征收所得税[注2]系在开曼群岛注册的公司，不对海外公司征收所得税[注3]共36家有限合伙企业，不对其征收企业所得税

2、税收优惠

□适用√不适用

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

库存现金431988.08569379.95

银行存款5469931671.064360784149.31

其他货币资金981205487.551572363441.44

合计6451569146.695933716970.70

其中：存放在境外

123044085.06668933667.47

的款项总额

其他说明：

其他货币资金明细主要为银行贷款保证金959640157.03元、按揭担保保证金4511541.59

元、其他17053788.93元。

2、交易性金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额以公允价值计量且其变动计入当期

1035077289.321474824782.83

损益的金融资产

其中：

权益工具投资127446968.191770300.76

基金及资产管理计划17630321.131473054482.07

债务工具投资890000000.00

合计1035077289.321474824782.83

其他说明：

□适用√不适用

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3、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内

其中：1年以内分项

1年以内15890532.0112290071.37

1年以内小计15890532.0112290071.37

1至2年1407629.001658839.17

3至5年221695.75

5年以上10550062.6419901716.89

合计27848223.6534072323.18

减：坏账准备10684387.8620390623.50

账面价值合计17163835.7913681699.68

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(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面账面计提比例计提比例

金额比例(%)金额价值金额比例(%)金额价值

(%)(%)按单项计提坏账准备

按组合计提坏账准备27848223.65100.0010684387.8638.3717163835.7934072323.18100.0020390623.5059.85

其中：

逾期账龄组合27848223.65100.0010684387.8638.3717163835.7934072323.18100.0020390623.5059.85

合计27848223.65/10684387.86/17163835.7934072323.18/20390623.50/13681699.68

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按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：逾期账龄组合

单位：元币种：人民币期末余额名称

应收账款坏账准备计提比例（%）

未逾期15347659.54

逾期1年以内542872.4721714.904.00

逾期1-2年1407629.00112610.328.00

逾期5年以上10550062.6410550062.64100.00

合计27848223.6510684387.8638.37

按组合计提坏账准备的说明：

√适用□不适用

详见本财务报表附注五、12之说明按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例

详见本财务报表附注五、12之说明

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额收回类别期初余额转销或其他期末余额计提或转核销变动回按组合计提

20390623.50-9706235.6410684387.86

坏账准备

合计20390623.50-9706235.6410684387.86

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(4).本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

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应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

其他说明：

期末余额前5名的应收账款合计数为18180306.98元，占应收账款期末余额合计数的比例为65.28%，相应计提的应收账款坏账准备合计数为8960327.00元。

4、预付款项

(1).预付款项按账龄列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内9454777.2259.7215811929.3959.82

1至2年1521554.629.618622560.0432.62

2至3年2628046.8616.601142355.254.32

3至5年1570180.089.92221082.860.84

5年以上656566.464.15635483.462.40

合计15831125.24100.0026433411.00100.00

(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

√适用□不适用

其他说明：

期末余额前5名的预付款项合计数为7677802.55元，占预付款项期末余额合计数的比例为

48.50%。

5、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应收利息

应收股利446443362.50

其他应收款1527450643.224232812798.72

合计1973894005.724232812798.72

其他说明：

□适用√不适用

130/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

应收利息

(1).应收利息分类

□适用√不适用

(2).重要逾期利息

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6).本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

131/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

应收股利

(7).应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目(或被投资单位)期末余额期初余额

中信银行股份有限公司446443362.50

合计446443362.50

(8).重要的账龄超过1年的应收股利

□适用√不适用

(9).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(10).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(11).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(12).本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

132/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

其他应收款

(13).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内

其中：1年以内分项

1年以内204102033.85364268299.23

1年以内小计204102033.85364268299.23

1至2年159537346.661966343111.11

2至3年451419234.871048132728.24

3至5年751876224.251413788274.58

5年以上1150634079.88212658475.06

合计2717568919.515005190888.22

减：坏账准备1190118276.29772378089.50

账面价值小计1527450643.224232812798.72

(14).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

押金保证金250839480.31189090157.21

往来款1220255850.923550222889.32

股权债权转让款1044825708.001009125708.00

应收暂付款100219366.90133535777.90

其他101428513.38123216355.79

合计2717568919.515005190888.22

减：坏账准备1190118276.29772378089.50

账面价值小计1527450643.224232812798.72

(15).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期信坏账准备未来12个月预期合计

信用损失(未发用损失(已发生信信用损失

生信用减值)用减值)

2024年1月1日余

6404844.1679897078.73686076166.61772378089.50

额

2024年1月1日余

额在本期

--转入第二阶段-3170335.213170335.21

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

133/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

本期计提1467030.5327902724.66388642408.41418012163.60

本期转回178000.00178000.00本期转销本期核销

其他变动-4442.41-89534.40-93976.81

2024年12月31日

4697097.07110880604.201074540575.021190118276.29

余额期末坏账准备

5.237.6790.9143.79

计提比例（%）各阶段划分依据和坏账准备计提比例

详见本财务报表附注五、12之说明

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(16).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额转销类别期初余额期末余额计提收回或转回或其他变动核销单项计提

686076166.61388642408.41178000.001074540575.02

坏账准备按组合计

提坏账准86301922.8929369755.19-93976.81115577701.27备

合计772378089.50418012163.60178000.00-93976.811190118276.29

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用

(17).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

134/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

(18).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款款项的性坏账准备单位名称期末余额期末余额合计账龄质期末余额

数的比例(%)融创房地应收股权

产集团有839925708.0030.91债权转让4-6年603443437.20限公司款南通启新

置业有限489927683.2118.03往来款0-4年公司上海逸合

投资管理363703978.1613.38往来款5-7年363703978.16有限公司绿城房地

产集团有131645363.964.84往来款0-5年限公司杭州西奥应收股权

电梯有限105750000.003.894-5年转让款公司

合计1930952733.3371.05//967147415.36

(19).因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

135/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

6、存货

(1).存货分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额

存货跌价准备/合存货跌价准备/合项目账面余额同履约成本减值准账面价值账面余额同履约成本减值准账面价值备备

开发成本29234898070.251255585561.3127979312508.9435810099932.831126810831.0534683289101.78

库存商品739513.38408109.34331404.04748677.24408109.34340567.90

开发产品4802529062.98787045073.464015483989.526409102825.08569317044.395839785780.69

影视剧本1170000.001170000.001170000.001170000.00

合计34039336646.612044208744.1131995127902.5042221121435.151697705984.7840523415450.37

(2).确认为存货的数据资源

□适用√不适用

(3).存货跌价准备及合同履约成本减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额

计提其他[注1]转回或转销其他[注2]

1126810831.01255585561.3

开发成本439795214.38311020484.12

51

库存商品408109.34408109.34

开发产品569317044.39239129330.17248633946.60270035247.70787045073.46

影视剧本1170000.001170000.00

合计1697705984.7678924544.55248633946.60270035247.70311020484.122044208744.1

136/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

81

[注1]开发产品本期存货跌价准备其他增加248633946.60元，其中：*项目竣工从开发成本转入开发产品239414537.32元；*投资性房地产转入

9219409.28元

[注2]开发成本本期存货跌价准备其他减少311020484.12元，其中：*系项目竣工转入开发产品239414537.32元；*因处置子公司转出跌价准备

71605946.80元。

本期转回或转销存货跌价准备的原因

√适用□不适用

公司按照目前市场价格状况和项目实际销售情况，对项目可变现净值进行测试后计提了存货跌价准备。

计算存货可变现净值时所采用的售价区分已预售及未售，已预售部分按照实际签约金额确认售价，未售部分结合近期平均签约价格和类似产品的市场销售价格确定估计售价。

本期转回系商品房的市场价格上升，导致存货价值的可变现净值高于存货成本。本期转销系因本期销售转出。

按组合计提存货跌价准备

□适用√不适用按组合计提存货跌价准备的计提标准

□适用√不适用

(4).存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据

√适用□不适用

期末存货余额中含借款费用资本化金额888361.71万元。

(5).合同履约成本本期摊销金额的说明

□适用√不适用

其他说明：

137/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

√适用□不适用

存货——开发成本预计竣工公司预计总投资项目名称开工时间期初数期末数时间（万元）

沈阳·仙林金谷2009年2028年29400052246491.3751368551.37

沈阳·新湖湾2014年2028年230000681941841.78621973437.56

上海·青蓝国际2012年已竣工6094297349.36

南通启阳·海上明珠城2020年2028年286000751475555.77774524765.75

南通新湖·海上明珠城2014年2028年4821841018251475.441074479849.59

杭州·金色童年2014年2028年188000289607997.56272681996.09

启东·圆陀角岸线综合整治工程[注1][注1]212000711521761.97714925064.94

平阳·海涂开发[注1][注1]10200002768504737.162816680375.62

天津·义乌商贸城2011年2028年4000001125837299.181181651066.71

平阳·曦湾春晓城2020年2028年7800003288732392.692651482991.02

平阳·安瑞置业[注2][注2]4000001965085057.841965317459.91

平阳·宝瑞置业[注2][注2]3800001634178716.031634594671.80

平阳·隆瑞置业[注2][注2]3800001912069621.211912069621.21

上海·天潼里2022年2027年9700007595891566.218091184868.42

杭州·未来新湖中心2018年2025年127000275852460.06283601834.05

三亚·海棠春晓2019年2028年2250001619022751.371469055964.93

乐清·金溪花园2020年已竣工1186242671.24

瑞安·新湖秋月园2022年2025年2159701566246102.911833388006.43

乐清·金色海湾2023年2027年2672351273094083.681885917544.85

合计35810099932.8329234898070.25

[注1]该2个项目为海涂开发项目

[注2]该3个房地产开发项目尚在开发前期阶段，期末余额主要系前期开发成本

2)存货——开发产品

项目名称竣工时间期初数本期增加本期减少期末数

沈阳·北国之春2007年-2019年15426532.6513685606.691740925.96

138/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

沈阳·新湖花园2016年-2019年1836093.621836093.62

沈阳·仙林金谷［注1］2013年-2023年303198047.8019181709.91136476715.28185903042.43

沈阳·新湖湾2020年-2024年66584884.16178784528.52137498991.06107870421.62

天津·香格里拉2010年-2019年33173768.596903417.9326270350.66

天津·新湖美丽洲2020年17702500.533186129.7714516370.76

新湖地产·车库2008年494695.00494695.00

湖州·龙溪苑2004年31967072.9231967072.92

杭州·香格里拉［注1］2008年-2022年133658410.631440264.9473162349.2161936326.36

衢州·新湖景城［注2］2007年-2019年192255059.817733742.6586967997.63113020804.83

杭州·新湖果岭［注1］2010年-2020年34872321.73305900.004851233.8630326987.87

杭州·金色童年［注1］2018年-2023年253989067.9425997164.44178047680.34101938552.04

滨州·新湖玫瑰园［注1］2012年-2021年4756430.72312558.265068988.98

苏州·明珠城［注1］2008年-2022年60674272.67-144270.918015058.7652514943.00

上海·新湖明珠城[注2]2005年-2023年1067931450.5385783601.83747214410.96406500641.40

兰溪·香格里拉［注2］2013年-2023年137314710.581973973.9922295798.97116992885.60

九江·庐山国际［注2］2013年-2020年78785213.9617960737.0825353898.9171392052.13

杭州·武林国际2014年-2017年131586196.6549550588.8682035607.79

丽水·新湖国际2014年-2018年7964383.027964383.02

天津·义乌商贸城[注2]2014年-2019年1493318806.175148488.6515517011.971482950282.85

舟山·御景国际［注1］2016年32683449.95200000.0032883449.95

乐清·海德花园2016年-2018年124860.12124860.12

嘉兴·新中花园［注2］2016年-2020年85307631.9312489892.0015973562.4781823961.46

上海·青蓝国际2017年-2024年358595062.576629426016.086427692506.84560328571.81

瑞安·新湖广场2018年-2021年30350128.002777267.2227572860.78

温岭·双溪春晓［注1］2020年-2021年-263070.74-263070.74

温岭·玖珑春晓［注1］2021年84330.6387233.75171564.38

南通新湖·海上明珠城［注1］2021年-2023年991227661.9366720744.22326155290.09731793116.06

平阳·四季果岭［注1］2020年-2023年19527075.04-19804331.88-3929722.763652465.92

杭州·未来新湖中心［注2］2023年237054437.5940495665.97140825618.16136724485.40

平阳·曦湾春晓城2023年-2024年38303191.00866154674.32592947985.50311509879.82

乐清·金溪花园2023年-2024年548355076.641327593996.701823286557.9752662515.37

139/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

合计6409102825.089267579219.7810874152981.884802529062.98

[注1]沈阳·仙林金谷等项目本期增加数系暂估成本差异调整

[注2]衢州·新湖景城、上海·新湖明珠城、兰溪·香格里拉、九江·庐山国际、天津·义乌商贸城、嘉兴·新中花园、杭州·未来新湖中心项目本期

增加数中从固定资产、投资性房地产分别转入金额30693158.01元和88169498.95元

7、其他流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

合同取得成本22209279.1266863624.36

待摊费用39092240.424511745.07

预缴的房产预售相关税金374499829.751124021022.21

待抵扣增值税进项税额216607252.99194596574.26

其他85194528.7634361156.65

合计737603131.041424354122.55

其他说明：

合同取得成本项目期初数本期增加本期摊销本期计提减值期末数

销售佣金66863624.3619036439.4763690784.7122209279.12

小计66863624.3619036439.4763690784.7122209279.12

8、长期股权投资

(1).长期股权投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动期初期末减值准备期末余被投资单位权益法下确认的其他综合收益宣告发放现金股余额追加投资减少投资其他权益变动计提减值准备其他余额额投资损益调整利或利润

一、合营企业

140/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

浙江启隆实业有限

860706988.42-38233913.65822473074.77

公司浙江新湖伟恒企业

42405953.315045484.2547451437.56

管理有限公司南通启新置业有限

793984681.54-109789716.04684194965.50

公司衢州湖盛国际贸易

10153938.20219527.3610373465.56

有限公司

1707251561.1564492943.3

小计-142758618.08

479

二、联营企业

1058114837.442950110.11260706580.2

新湖控股有限公司-235450481.76-4907885.53

4269

温州银行股份有限1956870816.2129958095.9

140118678.7732968600.36

公司836江苏新湖宝华置业

114190833.77-30853355.9883337477.79

有限公司

中信银行股份有限299325878632991345524.3600169416.9-1530619271244170379.030749313155.公司.86640.56060通卡联城网络科技

28106015.86211915.0628317930.92

有限公司新湖期货股份有限

510501080.9820203135.12-18519.21530685696.89

公司恩施裕丰房地产开

57517629.74-50728058.486789571.26

发有限公司杭州谐云科技有限

39710102.91549883.30-1.9591824.5940351808.85

公司浙江邦盛科技股份

375894663.66-3947748.636804127.37378751042.40

有限公司

杭州趣链科技有限1037016295.-57699265.34-6365557.35-1002584.97971948887.90公司56上海趣美信息技术

25746914.97-306367.4525440547.52

有限公司

ASIA PACIFIC

424601045.77-4903500.706293057.05425990602.12

EXCHANGE PTE LTD.青岛精确芯元投资合伙企业（有限合53205420.41-2090.7853203329.63伙）杭州易现先进科技

31957901.72-787364.1431170537.58

有限公司

杭州宏华数码科技148797182.

520882994.2845827883.72-303394.94-2186122.719746700.20405677478.15

股份有限公司00

绿城中国控股有限205056199.

204101768.229214447.0126175.68-2001956.596284235.00

公司32杭州易百德微电子

135292614.14

有限公司上海蕙新医疗科技

133703631.26-3534256.0079411560.4050757814.8679411560.40

有限公司浙江聚创智能科技

164689246.141775941.561130893.58167596081.28

股份有限公司

141/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

3642215740.315169404.3317983263.9

湘财股份有限公司19976512.20-3652481.27-7589868.6417797234.21

10217

浙江新动锂科技有

1043908.971026878.61-17030.36

限公司杭州富加镓业科技

56619182.48-4458903.794643128.8156803407.50

有限公司浙江宏华百锦千印

35793256.3219663.4235812919.74

家纺科技有限公司杭州恒影科技有限

53823741.572483575.4256307316.99

公司

-22654268.8

51信用卡有限公司174892364.718115131.04853856.48161207083.42

衢州市衢发瑞新能

23852887.66-1735971.9022116915.76

源材料有限公司浙江浙商昀华企业

4860657.95856552.455717210.40

发展有限公司

40662500803670049664.2846274448.1618770209.2-1110433981277998548.440995944756.

小计79411560.406293057.05214704174.54.1214217.77178

42369752364670049664.2703515830.0618770209.2-1110433981277998548.442560437700.

合计79411560.406293057.05214704174.54.5914417.77117

(2).长期股权投资的减值测试情况

√适用□不适用可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

√适用□不适用

单位：元币种：人民币公允价值和处置费用的确定方项目账面价值可收回金额减值金额关键参数的确定依据式产品销量及销售增长率根据公司对客户潜在市场

上海蕙新医疗收益法评估：根据未来现金流

130169375.2650757814.8679411560.40需求、行业市场发展空间以及市场发展趋势等因素

科技有限公司量评估公司股东全部权益价值确定

合计130169375.2650757814.8679411560.40//可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用√不适用

142/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

□适用√不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用

9、其他权益工具投资

(1).其他权益工具投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动本期确期初期末累计计入其他综合收益项目本期计入其他综合收其认的股余额追加投资减少投资余额的利得和损失益的利得和损失他利收入浙江浙商产融

投资合伙企业1874141145.21-881408475.75992732669.46-1007267330.54（有限合伙）盛京银行股份

246000000.0039000000.00285000000.00-1215000000.00

有限公司

其他2314195.8379128829.7334119.8781408905.69-350000000.00

合计2122455341.0479128829.7334119.87-842408475.751359141575.15-2572267330.54

(2).本期存在终止确认的情况说明

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

公司基于非交易目的持有其他权益工具投资，公司将其不可撤销的指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融工具。

143/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

144/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

10、其他非流动金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额分类为以公允价值计量且其变动计入

4777439712.786415367949.41

当期损益的金融资产

其中：债务工具投资16238475.75935810569.49

权益工具投资4761201237.035479557379.92

合计4777439712.786415367949.41

其他说明：

□适用√不适用

11、投资性房地产

投资性房地产计量模式

(1).采用成本计量模式的投资性房地产

单位：元币种：人民币

项目房屋、建筑物土地使用权合计

一、账面原值

1.期初余额2568340582.79406316085.682974656668.47

2.本期增加金额63236042.052495707.1365731749.18

（1）存货转入38419869.7838419869.78

（2）固定资产转入24816172.2724816172.27

（3）无形资产转入2495707.132495707.13

3.本期减少金额133688585.94133688585.94

（1）处置189794.47189794.47

（2）转入存货127946996.74127946996.74

（3）转入固定资产5551794.735551794.73

4.期末余额2497888038.90408811792.812906699831.71

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额429971112.2540404215.99470375328.24

2.本期增加金额106504271.8512961906.25119466178.10

（1）计提或摊销101199815.1212514792.56113714607.68

（2）固定资产转入5304456.735304456.73

（3）无形资产转入447113.69447113.69

3.本期减少金额31269948.1231269948.12

（1）处置160271.75160271.75

（2）转入存货30558088.5130558088.51

（3）转入固定资产551587.86551587.86

4.期末余额505205435.9853366122.24558571558.22

三、减值准备

1.期初余额22033497.4222033497.42

2.本期增加金额9083748.679083748.67

（1）计提9083748.679083748.67

3、本期减少金额9219409.289219409.28

（1）处置

（2）转入存货9219409.289219409.28

145/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

4.期末余额21897836.8121897836.81

四、账面价值

1.期末账面价值1970784766.11355445670.572326230436.68

2.期初账面价值2116335973.12365911869.692482247842.81

(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况

□适用√不适用

(3).采用成本计量模式的投资性房地产的减值测试情况

√适用□不适用可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

√适用□不适用

单位：元币种：人民币公允价值关键参数和处置费项目账面价值可收回金额减值金额的确定依用的确定据方式公允价值采用市场可比交易

兰溪·香法、处置费

18483792.4512114505.296369287.16案例市场

格里拉用为与处价格置相关的费用公允价值采用市场可比交易

天津·义法、处置费

42823976.9440109515.432714461.51案例市场

乌商贸城用为与处价格置相关的费用

合计61307769.3952224020.729083748.67//可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用√不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

□适用√不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

146/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

12、固定资产

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

固定资产631792823.39647133286.15固定资产清理

合计631792823.39647133286.15

其他说明：

□适用√不适用

147/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

固定资产

(1).固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物通用设备专用设备运输工具其他合计

一、账面原值：

1.期初余额756130394.9515004042.079993542.31108229691.3810092658.21899450328.92

2.本期增加金额87568205.441016850.013036081.474699.0091625835.92

（1）购置1016850.013036081.474699.004057630.48

（2）存货转入82016410.7182016410.71

（3）投资性房地产转入5551794.735551794.73

3.本期减少金额100542685.351179231.298711450.521599266.93112032634.09

（1）处置或报废14000.001179231.298711450.521599266.9311503948.74

（2）转入存货75712513.0875712513.08

（3）转入投资性房地产24816172.2724816172.27

4.期末余额743155915.0414841660.799993542.31102554322.338498090.28879043530.75

二、累计折旧

1.期初余额132985068.3612645695.669627564.0388035301.199023413.53252317042.77

2.本期增加金额30066479.661147925.5677884.955647825.17277938.9237218054.26

（1）计提29514891.801147925.5677884.955647825.17277938.9236666466.40

（2）投资性房地产转入551587.86551587.86

3.本期减少金额50337111.801117247.937556085.391407926.4960418371.61

（1）处置或报废13300.001117247.937556085.391407926.4910094559.81

（2）转入存货45019355.0745019355.07

（3）转入投资性房地产5304456.735304456.73

4.期末余额112714436.2212676373.299705448.9886127040.977893425.96229116725.42

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额18133981.9418133981.94

148/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

（1）计提18133981.9418133981.94

3.本期减少金额

4.期末余额18133981.9418133981.94

四、账面价值

1.期末账面价值612307496.882165287.50288093.3316427281.36604664.32631792823.39

2.期初账面价值623145326.592358346.41365978.2820194390.191069244.68647133286.15

(2).暂时闲置的固定资产情况

□适用√不适用

(3).通过经营租赁租出的固定资产

□适用√不适用

(4).未办妥产权证书的固定资产情况

□适用√不适用

(5).固定资产的减值测试情况

√适用□不适用可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用√不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

√适用□不适用

单位：元币种：人民币稳定期稳定期的预测期项目账面价值可收回金额减值金额预测期的关键参数的关键关键参数的年限参数的确定依

149/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

据

(1)租金：结合自身的租赁情况和市场租金情况确定年

杭州·金27.75租金，并考虑一定的年增长及空置损失；(2)预测期:

66853981.9448720000.0018133981.94不适用不适用

色童年年土地剩余使用年限；(3)房地产报酬率:无风险报酬率加风险报酬率

合计66853981.9448720000.0018133981.94////前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

□适用√不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

150/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

固定资产清理

□适用√不适用

13、在建工程

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

在建工程394318.23394318.23工程物资

合计394318.23394318.23

其他说明：

□适用√不适用在建工程

(1).在建工程情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值丰宁承龙采矿工

1159707.15765388.92394318.231159707.15765388.92394318.23

程

合计1159707.15765388.92394318.231159707.15765388.92394318.23

(2).重要在建工程项目本期变动情况

□适用√不适用

(3).本期计提在建工程减值准备情况

□适用√不适用

(4).在建工程的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用工程物资

(5).工程物资情况

□适用√不适用

151/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

14、使用权资产

(1)使用权资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋建筑物合计

一、账面原值

1.期初余额27714508.0227714508.02

2.本期增加金额353050.36353050.36

（1）租入353050.36353050.36

3.本期减少金额25274914.4025274914.40

（2）处置25274914.4025274914.40

4.期末余额2792643.982792643.98

二、累计折旧

1.期初余额15379988.4415379988.44

2.本期增加金额4555839.954555839.95

(1)计提4555839.954555839.95

3.本期减少金额18451841.8618451841.86

(1)处置18451841.8618451841.86

4.期末余额1483986.531483986.53

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

3.本期减少金额

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值1308657.451308657.45

2.期初账面价值12334519.5812334519.58

(2)使用权资产的减值测试情况

□适用√不适用

152/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

15、无形资产

(1).无形资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目软件探矿、采矿权[注]土地使用权车位使用权其他合计

一、账面原值

1.期初余额7126619.101295980100.372495707.131310000.001306912426.60

2.本期增加金额248803.07122467.98371271.05

(1)购置248803.07122467.98371271.05

3.本期减少金额2495707.132495707.13

(1)转入投资性房地产2495707.132495707.13

4.期末余额7375422.171295980100.371310000.00122467.981304787990.52

二、累计摊销

1.期初余额5380811.15447113.69567666.786395591.62

2.本期增加金额800056.6043666.682041.13845764.41

（1）计提800056.6043666.682041.13845764.41

3.本期减少金额447113.69447113.69

(1)转入投资性房地产447113.69447113.69

4.期末余额6180867.75611333.462041.136794242.34

三、减值准备

1.期初余额114441572.03114441572.03

2.本期增加金额

3.本期减少金额

4.期末余额114441572.03114441572.03

153/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

四、账面价值

1.期末账面价值1194554.421181538528.34698666.54120426.851183552176.15

2.期初账面价值1745807.951181538528.342048593.44742333.221186075262.95

[注]探矿、采矿权系子公司丰宁承龙矿业有限公司取得的好村沟金银钼矿采矿权、贵州新湖能源有限公司取得的纳雍县旧院煤矿和纳雍县沙子岭煤矿的采矿权本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例是0

(2).确认为无形资产的数据资源

□适用√不适用

(3).未办妥产权证书的土地使用权情况

□适用√不适用

(3)无形资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

154/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

16、长期待摊费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

装修、房屋改

3395256.481738835.282483689.322650402.44

良支出

其他1040275.67667499.20372776.47

合计4435532.151738835.283151188.523023178.91

17、递延所得税资产/递延所得税负债

(1).未经抵销的递延所得税资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目递延所得税递延所得税可抵扣暂时性差异可抵扣暂时性差异资产资产资产减值准

78793813.1519692955.8260625130.3615153791.71

备

可抵扣亏损237650838.5259412709.63166771394.0041692848.50预提费用

534542.76133635.694119178.601029794.65（成本）未来可抵扣

308630806.7277157701.68149332777.7637333194.44

的费用出租开发产

11567157.322891789.3338034172.449508543.11

品累计摊销预售款预计

293012885.3673253221.341513120982.91378280245.73

利润影响预提土地增

值税清算准6891850911.561722962727.895947940639.091486985159.77备

其他11467282.362866820.59124908930.7231227232.68

合计7833508237.751958371561.978004853205.882001210810.59

(2).未经抵销的递延所得税负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目应纳税暂时性差递延所得税应纳税暂时性差递延所得税异负债异负债

合同取得成本16081861.524020465.3831164570.517791142.63

土地增值税的影响75471460.5218867865.13

其他185381586.3646345396.59322751825.2480687956.31

合计201463447.8850365861.97429387856.27107346964.07

155/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

□适用√不适用

(4).未确认递延所得税资产明细

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

可抵扣暂时性差异957585491.76667518402.88

可抵扣亏损789466250.82829444126.06

合计1747051742.581496962528.94

(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

√适用□不适用

单位：元币种：人民币年份期末金额期初金额备注

2024年211862410.78

2025年265069548.39299049575.95

2026年344149347.12610197942.09

2027年809095380.451217533831.86

2028年697802593.17979132743.18

2029年1041748133.85

合计3157865002.983317776503.86/

其他说明：

□适用√不适用

156/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

18、所有权或使用权受限资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末期初项目账面余额账面价值受限类受限情账面余额账面价值受限类型受限情型况况货币资质押的质押的金定期存定期存

款、银行款、银行质押或贷款保贷款保质押或者

3557536219.753557536219.75者其他证金、开3178485070.063178485070.06证金、开

其他受限受限工保证工保证

金、按揭金、按揭担保保担保保证金等证金等其他流质押物

85194528.7685194528.76质押

动资产之孳息交易性其他受借款其

金融资125321243.23125321243.23限他受限产其他权借款质借款质

益工具76000000.0076000000.00质押65600000.0065600000.00质押押押投资长期股借款质借款质质押或权投资押或者质押或者押或者

23461098666.1423461098666.14者其他22765835229.3222765835229.32

借款其其他受限借款其受限他受限他受限其他非借款质借款质

流动金3142980481.213142980481.21质押3403940781.383403940781.38质押押押融资产

157/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

其他应保证金保证金

67562000.0051076332.00质押31239600.0025239600.00质押

收款受限受限存货借款抵借款抵

19883515594.0419487074122.72抵押17564017068.3217320017662.41抵押

押押固定资借款抵借款抵

682666189.86568112514.02抵押651663285.89541077221.47抵押

产押押投资性借款抵借款抵

1626702701.241220454678.26抵押1405873770.731115810036.47抵押

房地产押押无形资借款抵借款抵

1122209746.571122209746.57抵押572043686.63571596572.94抵押

产押押

合计53830787370.8052897058532.66//49638698492.3348987602174.05//

158/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

19、短期借款

(1).短期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

质押借款4204167531.202808500000.00

抵押借款66000000.00149131320.00

保证借款1113800000.00880300000.00

抵押及保证借款643400000.00848826700.00

质押及保证借款1683700000.001271869110.43

抵押、质押及保证借款110180000.00

短期借款应付利息8773053.156784947.27

合计7719840584.356075592077.70

(2).已逾期未偿还的短期借款情况

□适用√不适用

其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

20、交易性金融负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

交易性金融负债17538968.8425657578.5743196547.41

其中：

衍生金融负债17538968.8425657578.5743196547.41

合计17538968.8425657578.5743196547.41

其他说明：

□适用√不适用

21、应付票据

(1).应付票据列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币种类期末余额期初余额

商业承兑汇票164925471.91332272551.73

银行承兑汇票30000000.00

合计164925471.91362272551.73本期末已到期未支付的应付票据总额为0元。

159/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

22、应付账款

(1).应付账款列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

货款24768106.2248981838.96

工程款3047748908.443392228610.41

其他70843269.0062264068.02

合计3143360283.663503474517.39

(2).账龄超过1年或逾期的重要应付账款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

23、预收款项

(1).预收账款项列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

其他9785018.0812973683.88

合计9785018.0812973683.88

(2).账龄超过1年的重要预收款项

□适用√不适用

(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

24、合同负债

(1).合同负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

预售房款3992582549.5715469698899.34

启东圆陀角岸线海涂开发预收款9730943.3519087684.53

温州西湾项目基础设施建设预收款1135897185.711135897185.71

其他6676311.665049326.15

合计5144886990.2916629733095.73

160/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

(2).账龄超过1年的重要合同负债

□适用√不适用

(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用预售房产收款情况预计竣工

项目名称期末数期初数预售比例(%)时间

沈阳·北国之春五、六期83644.82已竣工99.91

沈阳·新湖花园841284.41已竣工100.00

沈阳·新湖湾11046375.2356598493.582026年63.16

沈阳·仙林金谷14062457.8021293768.80已竣工94.88

天津·香格里拉二期18766657.6724497884.11已竣工92.57

杭州·香格里拉23557050.59158099487.70已竣工99.74

苏州·明珠城2981904.76已竣工99.68

杭州·新湖果岭5197783.97已竣工99.78

上海·新湖明珠城45189545.71993062693.85已竣工93.47

滨州·新湖玫瑰园4352583.96已竣工100.00

兰溪·香格里拉4435369.153291813.02已竣工94.64

杭州·武林国际15714285.7123594669.53已竣工99.84

天津·义乌商贸城140029499.41155442259.382026年36.84

嘉兴·新中花园21652553.84已竣工100.00

舟山·御景国际7268160.01已竣工100.00

2226434685.1

乐清·金溪花园478851.39已竣工98.80

5

10726215345.

上海·青蓝国际95271233.32已竣工78.95

18

瑞安·新湖广场3669724.77已竣工100.00

平阳·四季果岭2079385.71已竣工99.91

平阳·曦湾春晓城1258232.11292591532.12已竣工79.12

天津·新湖美丽洲10460568.3510359651.38已竣工100.00

南通新湖·海上明珠城102048765.08104800853.50已竣工85.63

杭州·金色童年12136133.0372832536.70已竣工94.83

1298055167.0

瑞安·新湖秋月园474550533.952025年59.00

0

杭州·未来新湖中心9960707.3381575389.91已竣工50.03

1376402875.2

上海·天潼里2027年35.15

7

乐清·金色海湾791131424.042027年37.99

三亚·海棠春晓18907626.612025年1.12

3992582549.515469698899.

合计

734

161/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

25、应付职工薪酬

(1).应付职工薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬25397614.28250284620.39256425555.0019256679.67

二、离职后福利-设定提

669690.4015639090.2715780036.42528744.25

存计划

三、辞退福利376577.0010136952.2310109903.23403626.00

合计26443881.68276060662.89282315494.6520189049.92

(2).短期薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种:人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、工资、奖金、津贴和

18983673.11215958558.64222442873.3112499358.44

补贴

二、职工福利费300.009972685.129934985.1238000.00

三、社会保险费409980.819246649.919338586.04318044.68

其中：医疗保险费398287.978851121.048941328.98308080.03

工伤保险费11692.84311024.72312752.919964.65

生育保险费84504.1584504.15

四、住房公积金877544.0013612710.3613500069.36990185.00

五、工会经费和职工教育

4796326.161489016.36900641.175384701.35

经费

六、其他329790.205000.00308400.0026390.20

合计25397614.28250284620.39256425555.0019256679.67

(3).设定提存计划列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险646166.1815102542.1015237839.76510868.52

2、失业保险费23524.22536548.17542196.6617875.73

合计669690.4015639090.2715780036.42528744.25

其他说明：

□适用√不适用

26、应交税费

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

增值税235698299.76204714440.07

企业所得税1869945678.971533315008.66

个人所得税826568.01967070.00

162/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

城市维护建设税15930235.4014243767.10

土地增值税1408938719.42767508781.76

房产税3486264.034729743.63

契税79545433.91

土地使用税4239121.924749200.42

印花税1112866.052251634.63

教育费附加6834994.366029400.26

地方教育附加4554387.444044650.37

其他58.8058.80

合计3551567194.162622099189.61

[注]应交税费中苏州新湖等公司已申报未缴的金额为1374580796.17元。

27、其他应付款

(1).项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应付利息

应付股利1787227.1051787227.10

其他应付款5558171506.714911436528.97

合计5559958733.814963223756.07

其他说明：

□适用√不适用

(2).应付利息分类列示

□适用√不适用

逾期的重要应付利息：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

(3).应付股利分类列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

普通股股利1787227.101787227.10

应付股利-子公司少数股东股利50000000.00

合计1787227.1051787227.10

(4).其他应付款按款项性质列示其他应付款

163/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

购房意向金296792890.06236712853.50

押金保证金185973142.96251396246.73

拆借款4454000742.234003196176.71

应付股权转让款30000000.0030000000.00

预收股权转让款270000000.00305000000.00

应付暂收款31824816.5620773399.61

其他289579914.9064357852.42

合计5558171506.714911436528.97账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

绿城房地产集团有限公司803346407.01联营股东投入款

合计803346407.01/

其他说明：

□适用√不适用

28、1年内到期的非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年内到期的长期借款7609681604.521447688449.45

1年内到期的应付债券1571824880.132755464935.10

1年内到期的长期应付款13314615.2912710802.04

1年内到期的租赁负债410591.066017943.04

1年内到期的其他非流动负债2522000000.00682000000.00

1年内到期的应付利息104466430.91180620073.88

合计11821698121.915084502203.51

29、其他流动负债

其他流动负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

短期债权融资计划产品100000000.00

短期应付债券711651600.00

其他流动负债应计利息21313172.62

预提土地增值税清算准备5408474191.235262968206.53

待转销项税337391636.291323089683.80

合计6578830600.146586057890.33

164/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

短期应付债券的增减变动：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币溢债期本是票面折债券发行券发行初本期按面值计提利期期末否面值利率价名称日期期金额余发行息偿余额违

（%）摊限额还约销

XINHU

364

BVI $1000.00 10.00 2024/9/13 711651600.00 711651600.00 21252061.51 711651600.00 否天

N2509

合计////711651600.00711651600.0021252061.51711651600.00/

其他说明：

□适用√不适用

165/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

30、长期借款

(1).长期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

质押借款1368080049.765078401285.89

抵押借款10000000.00

保证借款110000000.00

抵押及保证借款5743720000.005792375000.00

质押及保证借款856000000.001800914499.62

抵押、质押及保证借款352000000.001937800000.00

合计8329800049.7614719490785.51

其他说明：

□适用√不适用

31、应付债券

(1).应付债券

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

21新湖01764970516.57

21新湖02594100354.43

新湖广场资产支持专项计划897451800.00904433500.00

XINHU BVI N2506 810156199.61

23 新湖中宝 MTN001 694059518.76 688994453.18

浙江允众2024年私募可转债

91618372.66

（一号）至（九号）合计1683129691.423762655023.79

166/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

(2).应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

√适用□不适用

单位：元币种：人民币债券面值发行债券发行期初本期按面值计提利本期其他期末

票面利率（%）溢折价摊销名称（元）日期期限金额余额发行息偿还减少[注]余额

21新1000000000.59028277.01465940.6

1007.702021/2/94年764970516.57766436457.19

湖010002

21新1000000000.47100000.03594039.7

1007.852021/8/104年594100354.43597694394.14

湖020001新湖广场

资产17.91000000000.59206659.3

1006.50/6.802021/8/30904433500.006981700.00897451800.00

支持2年007专项计划

XINHU

$10038667838.68159756.1610621927.BVI 11.00 2022/6/6 3 年 833662620.00 810156199.61 207694028.80

00900

N2506

23新

湖中

2023/7/12-2023/7/29750000.05065065.5

宝1004.253年700000000.00688994453.18694059518.76

1308

MTN00

1

浙江允众

2024741年私天

募可3.80/4.30/4.2024/12/2-2024/12/751100000000.-8381627.

100100000000.00304113.9791618372.66

转债50/19天0034

（一/758号）至天

（九号）

合计////4633662620.3762655023.100000000.234056888.9903174.7617603627.1571824880.1683129691.

007900946001342

[注]21 新湖 01、21 新湖 02、XINHU BVI N2506 本期转入一年内到期的非流动负债

167/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

(3).可转换公司债券的说明

□适用√不适用转股权会计处理及判断依据

□适用√不适用

(4).划分为金融负债的其他金融工具说明

期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用√不适用

期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用√不适用其他金融工具划分为金融负债的依据说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

168/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

32、租赁负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

租赁付款额181755.825335030.93

未确认融资费用-3075.53-260579.90

合计178680.295074451.03

33、长期应付款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

长期应付款94273138.92107587754.21

合计94273138.92107587754.21

其他说明：

□适用√不适用长期应付款

(1).按款项性质列示长期应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应付采矿权价款94273138.92107587754.21

合计94273138.92107587754.21专项应付款

(2).按款项性质列示专项应付款

□适用√不适用

34、预计负债

□适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额形成原因为浙江新湖集团股份有限公司及其关联

预计担保损失126455627.02方提供担保

合计126455627.02/

35、递延收益

递延收益情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

169/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因与资产相关

政府补助124524800.007643600.00116881200.00的政府补助

合计124524800.007643600.00116881200.00/

其他说明：

□适用√不适用

36、其他非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

债权融资计划产品467141700.002472000000.00股权融资计划产品

合计467141700.002472000000.00

37、股本

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本次变动增减（+、-）期初余额发行公积金期末余额送股其他小计新股转股股份总数85089408008508940800

38、资本公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额资本溢价

（股本溢8979603498.4028772347.23289302182.098719073663.54价）其他资本公

1276546507.00455620084.511593371147.05138795444.46

积

合计10256150005.40484392431.741882673329.148857869108.00

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

1)股本溢价本期增加28772347.23元，系本公司收购子公司部分股权，收购对价与按新增股权

比例计算的享有子公司净资产份额之间的差额，调增资本公积28772347.23元。

2)股本溢价本期减少289302182.09元，系本公司*收购子公司部分股权，收购对价与按新增

股权比例计算的享有子公司净资产份额之间的差额，调减资本公积119302182.09元；*处置子公司少数股权溢价调整，调减资本公积170000000.00元。

3)其他资本公积本期增加455620084.51元，系本公司之联营公司其他所有者权益增加，本公

司权益法核算相应增加资本公积（其他资本公积）455620084.51元。

170/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

4)其他资本公积本期减少1593371147.05元，其中：*本公司之联营公司其他所有者权益减少，本公司权益法核算相应减少资本公积35434801.72元；*公司之联营公司的其他股东对其增资导致公司对其的持股比例变动，减少资本公积1530619270.56元；*处置部分联营公司股权，减少资本公积13537595.15元。*权益法核算长期股权投资转换为公允价值计量的金融资产，减少资本公积13779479.62元。

39、库存股

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

库存股150525962.61150525962.61

合计150525962.61150525962.61

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

经公司第十一届董事会第二十九次会议及第十二届董事会第六次会议审议通过，公司拟以集中竞价交易方式回购公司股份，拟回购股份的金额不低于人民币15000万元，不超过人民币

30000万元，拟回购价格不高于2.92元/股。当期共回购6350.07万股，成交金额15052.60万元。

171/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

40、其他综合收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生金额

减：前期计入其

期初减：前期计入期末项目本期所得税前发他综合收益当税后归属于母公税后归属于少

余额其他综合收益减：所得税费用余额生额期转入留存收司数股东当期转入损益益

一、不能重分

类进损益的其-1743852471.35-853254857.04-5403396.3114950904.12-862802364.85-2606654836.20他综合收益

其中：权益法下不能转损益

-28944520.68-10846381.29-5403396.31-5442984.98-34387505.66的其他综合收益其他权益工

具投资公允价-1714907950.67-842408475.7514950904.12-857359379.87-2572267330.54值变动

二、将重分类

进损益的其他-132529766.68563173055.58-212145.62563385201.20430855434.52综合收益

其中：权益法

下可转损益的210007814.56629616590.50-212145.62629828736.12839836550.68其他综合收益外币财务报

-342537581.24-66443534.92-66443534.92-408981116.16表折算差额其他综合收益

-1876382238.03-290081801.46-212145.62-5403396.3114950904.12-299417163.65-2175799401.68合计

172/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

41、盈余公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积1485639390.7456759929.931542399320.67

任意盈余公积2838547.342838547.34

合计1488477938.0856759929.931545237868.01

盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

本期按照母公司净利润的10%提取法定盈余公积。

42、未分配利润

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期上期

调整前上期末未分配利润24357293246.9122949094697.39调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）

调整后期初未分配利润24357293246.9122949094697.39

加：本期归属于母公司所有者的净利

1015740930.011631422193.48

润

减：提取法定盈余公积56759929.9360764553.02

应付普通股股利153160934.40

其他综合收益结转留存收益5403396.319298156.54

期末未分配利润25310870850.6824357293246.91

43、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本主营业

16435368461.9710343438550.9417165801591.0910560801106.90

务其他业

49744679.7460084545.5744563480.9853213694.06

务

合计16485113141.7110403523096.5117210365072.0710614014800.96

其中：与客户之间的

16388105705.0410247304552.6917122990424.4110480608675.19

合同产生的收入

173/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

(2).营业收入、营业成本的分解信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币营业收入和营业成本合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本商品类型

房地产16291662854.5210180966979.7816291662854.5210180966979.78海涂开

9356741.186528380.119356741.186528380.11

发

其他87086109.3459809192.8087086109.3459809192.80按经营地区分类

浙江3507399602.132751725011.923507399602.132751725011.92

上海12307551612.726936558848.5612307551612.726936558848.56

江苏287729476.10304134935.55287729476.10304134935.55

辽宁234093380.85214333432.87234093380.85214333432.87

其他51331633.2440552323.7951331633.2440552323.79

合计16388105705.0410247304552.6916388105705.0410247304552.69

其他说明：

□适用√不适用

(3).履约义务的说明

□适用√不适用

(4).分摊至剩余履约义务的说明

□适用√不适用

(5).重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

44、税金及附加

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

城市维护建设税55215430.0354404699.81

教育费附加23967374.9623869623.30

房产税13811903.2314801804.19

土地使用税12711133.5311814259.64

印花税6255181.5512447303.80

地方教育附加15953458.9815905805.28

土地增值税1514278649.842090573060.31

其他128787.10352769.00

合计1642321919.222224169325.33

45、销售费用

√适用□不适用

174/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

销售代理费154525143.16126414930.89

职工薪酬51962158.2567873768.65

广告宣传费41790340.4846825047.27

劳务费28422097.6530918691.94

折旧费3988917.185519639.72

办公费6162987.106091965.16

差旅费1861819.751753559.30

业务招待费2192372.561057938.52

其他5306044.375921039.51

合计296211880.50292376580.96

46、管理费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

职工薪酬190711125.72195222084.11

业务招待费27907934.1244203226.23

咨询服务费21777485.5036614084.44

办公费22364381.3932238199.70

折旧费16631193.0820139450.09

中介机构费12258567.6113738683.30

差旅费7782857.739377347.37

交通费6700913.047544379.45

租赁费3496812.063255793.01

其他41164077.0636574016.94

合计350795347.31398907264.64

47、财务费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

利息支出1668066497.841916483060.78

减：利息收入99418876.5093282542.39

汇兑损益-84368443.33-31551139.33

其他195101473.5094964942.79

合计1679380651.511886614321.85

48、其他收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入本期非经常按性质分类本期发生额上期发生额性损益的金额

与资产相关的政府补助7643600.0014242486.837643600.00

与收益相关的政府补助391570.052052752.36391570.05

代扣个人所得税手续费282911.18461818.17

175/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

返还

其他32381.34339423.4232381.34

合计8350462.5717096480.788067551.39

49、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益2703515830.041663379103.51

处置长期股权投资产生的投资收益244189544.43875560666.09

交易性金融资产在持有期间的投资收益213723221.16453497076.57

其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入3900000.00权益法核算长期股权投资转换为公允价值计量的金融资

-65955476.47产产生的损失

处置交易性金融资产取得的投资收益16715241.5422190863.81

投资性利息收入20917366.0173060818.50

合计3133105726.713091588528.48

50、公允价值变动收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

交易性金融资产-561010251.20-22862008.13

交易性金融负债-25657578.57-17538968.84

合计-586667829.77-40400976.97

51、信用减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

应收账款坏账损失9706235.643597743.59

其他应收款坏账损失-417834163.60-419039948.18

预计担保损失-126455627.02

合计-534583554.98-415442204.59

52、资产减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

一、合同资产减值损失

二、存货跌价损失及合同履约成本减值损失-678924544.55-922049288.13

三、长期股权投资减值损失-79411560.40-135292614.14

四、投资性房地产减值损失-9083748.67-12775615.92

五、固定资产减值损失-18133981.94

合计-785553835.56-1070117518.19

176/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

53、资产处置收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额计入本期非经常性损益的金额

固定资产处置收益-356997.923392113.90-356997.92

其他资产处置收益911917.695939.00911917.69

合计554919.773398052.90554919.77

54、营业外收入

营业外收入情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损益项目本期发生额上期发生额的金额

罚没收入11200.00407111.3111200.00

违约金4298816.7917375084.844298816.79

无法支付的款项3626433.521709569.453626433.52

其他3401955.51858067.203401955.51

合计11338405.8220349832.8011338405.82

其他说明：

□适用√不适用

55、营业外支出

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额计入当期非经常性损益的金额

非流动资产处置损失合计259271.97159348.38259271.97

其中：固定资产处置损失259271.97159348.38259271.97

对外捐赠1851000.0014755000.001851000.00

罚款、滞纳金216401952.72460006.66216401952.72

其他35945191.244011606.2235937031.62

合计254457415.9319385961.26254449256.31

56、所得税费用

(1).所得税费用表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用1127021869.25922711022.31

递延所得税费用-29092757.60238839267.68

合计1097929111.651161550289.99

177/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

(2).会计利润与所得税费用调整过程

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额

利润总额3104967125.29

按法定/适用税率计算的所得税费用776241781.29

子公司适用不同税率的影响-257363.90

调整以前期间所得税的影响-9499058.51

非应税收入的影响-670440723.38

不可抵扣的成本、费用和损失的影响87228564.53

其他永久性差异对当期所得税影响379952683.47

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-165427683.59

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响711451921.56对前期未确认递延所得税资产而在本期确认的可抵扣暂时性差异或可抵扣

-21881290.64亏损的影响对前期暂时性差异前期已确认而在本期不再确认的递延所得税资产的可抵

10560280.82

扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响

所得税费用1097929111.65

其他说明：

□适用√不适用

57、现金流量表项目

(1).与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

往来款1504260.777945783.08

除税费返还外的其他政府补助391570.052052752.36

押金、保证金、代收款等115401812.25189820119.78

用于按揭担保的保证金9277944.7628888161.82

银行存款利息收入55148189.3586988153.73

其他71085617.9366290872.05

合计252809395.11381985842.82支付的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

往来款111550.00485262.95

押金、保证金、代收款等163385922.25233510033.58

管理费用130456303.07199573437.54

销售费用196746736.77203692296.74

捐赠支出1851000.0014755000.00

其他91443541.0980276943.00

178/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

合计583995053.18732292973.81

(2).与投资活动有关的现金收到的重要的投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

万得信息技术股份有限公司2269558402.47

合计2269558402.47支付的重要的投资活动有关的现金

□适用√不适用收到的其他与投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种:人民币项目本期发生额上期发生额

收回拆出款项923545992.78267064072.22

合计923545992.78267064072.22支付的其他与投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

拆出款项105259115.76213969020.43

合计105259115.76213969020.43

(3).与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

拆入款项2960722550.001354766100.00

票据贴现130000000.00750000000.00

银行承兑汇票保证金40000000.00

质押的贷款相关保证金3680592351.561909147531.07

出售库存股200464438.50

合计6811314901.564214378069.57支付的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

归还拆入款项2827335619.501263119661.42

质押的贷款相关保证金4160240871.822685149219.64

银行承兑汇票保证金40000000.00

银行咨询费等其他融资费用84200863.0076332750.51

债券发行费用22926924.628751541.31

179/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

支付的租赁费用3647262.696332073.93

支付票据承兑400910000.00210000000.00

收购子公司少数股东股权641183.22

回购股份支付的现金150525962.61

合计7650428687.464289685246.81

180/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

筹资活动产生的各项负债变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加本期减少项目期初余额期末余额现金变动非现金变动现金变动非现金变动

短期借款6075592077.707096479519.58301722509.225689389175.6464564346.517719840584.35长期借款（含一年内到期的

16196689444.492326989703.051261354845.603787371753.4427625106.1515970037133.55长期借款）应付债券（含一年内到期的

6658652265.08796729767.26519172914.563320388033.32601566311.654052600601.93应付债券，短期应付债券）租赁负债（含一年内到期的

11092394.07716871.423480612.117739382.03589271.35租赁负债）其他非流动负债（含一年内到期的其他非流动负债、其3164577558.16304608759.23370814923.513098371393.88他流动负债）

合计32106603739.5010220198989.892387575900.0313171444498.02701495146.3430841438985.06

(4).以净额列报现金流量的说明

□适用√不适用

(5).不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财务影响

□适用√不适用

181/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

58、现金流量表补充资料

(1).现金流量表补充资料

√适用□不适用

单位：元币种：人民币补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润2007038013.642219818722.29

加：资产减值准备785553835.561070117518.19

信用减值损失534583554.98415442204.59

固定资产折旧、使用权资产摊销142422121.47144295534.73

无形资产摊销13360556.9713389478.45

长期待摊费用摊销3151188.525848227.02处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收-554919.77-3398052.90益以“－”号填列）

固定资产报废损失（收益以“－”号填列）259271.97159348.38

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）586667829.7740400976.97

财务费用（收益以“－”号填列）1636077028.451946341438.47

投资损失（收益以“－”号填列）-3133105726.71-3091588528.48

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）27888344.50198703778.57

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）-56981102.1040135489.11

存货的减少（增加以“－”号填列）8349185792.425349279930.40

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）859613440.16691226265.56

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）-11392693839.82-13015482124.74其他

经营活动产生的现金流量净额362465390.01-3975309793.39

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额2894032926.942755231900.64

减：现金的期初余额2755231900.646936545587.14

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额138801026.30-4181313686.50

(2).本期支付的取得子公司的现金净额

□适用√不适用

(3).本期收到的处置子公司的现金净额

□适用√不适用

(4).现金和现金等价物的构成

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

182/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

项目期末余额期初余额

一、现金2894032926.942755231900.64

其中：库存现金431988.08569379.95

可随时用于支付的银行存款2889506266.832748433587.84

可随时用于支付的其他货币资金4094672.036228932.85可用于支付的存放中央银行款项存放同业款项拆放同业款项

二、现金等价物

其中：三个月内到期的债券投资

三、期末现金及现金等价物余额2894032926.942755231900.64

其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物

(5).使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况

□适用√不适用

(6).不属于现金及现金等价物的货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期金额上期金额理由

用于质押的定期存款2501047290.001581000000.00使用受限

银行承兑汇票保证金40000000.00使用受限

银行贷款保证金959640157.031503442168.84使用受限

按揭担保保证金4511541.599642444.49使用受限

其他92337231.1344400456.73使用受限

合计3557536219.753178485070.06/

其他说明：

□适用√不适用

59、所有者权益变动表项目注释

说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：

□适用√不适用

60、外币货币性项目

(1).外币货币性项目

√适用□不适用

单位：元期末折算人民币项目期末外币余额折算汇率余额

货币资金--108958252.55

其中：美元2986224.407.1884021466175.48

港币94209691.370.9260487241943.12

澳元55498.994.50700250133.95

183/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

短期借款--52443048.26

其中：港币56631515.120.9260452443048.26

其他流动负债--732903661.51

其中：美元101956438.367.18840732903661.51

一年内到期的非流动负债--4821179145.89

其中：美元29120628.237.18840209330723.97

港币4980182737.170.926044611848421.92

长期借款--503309679.95

其中：港币543507494.220.92604503309679.95

(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币

及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因√适用□不适用境外子公司名称注册地记账本位币选择依据香港新湖投资有限公司香港美元泰昌投资有限公司英属维尔京群岛美元香港冠盛投资有限公司香港港元冠宏投资有限公司开曼群岛美元泰信控股有限公司开曼群岛美元泰融控股有限公司开曼群岛美元香港新澳投资有限公司香港美元以企业日常经营澳洲兴澳投资有限公司澳大利亚澳元活动中所使用的

Xinhu (Oversea)2017 Investment 货币综合选择英属维尔京群岛人民币

Co.Ltd

Xinhu (BVI) 2018 Holding Company英属维尔京群岛美元

Limited

Total Partner Global Limited 英属维尔京群岛 港元

Summit Idea Limited 英属维尔京群岛 港元冠瑞投资有限公司英属维尔京群岛美元冠利投资有限公司英属维尔京群岛美元冠盈投资有限公司英属维尔京群岛美元

61、租赁

(1)作为承租人

√适用□不适用

184/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

1)使用权资产相关信息详见本财务报表附注七、14之说明。

2)公司对短期租赁和低价值资产租赁的会计政策详见本财务报表附注五、33之说明。计入当期

损益的短期租赁费用和低价值资产租赁费用金额如下：

项目本期数上年同期数

短期租赁费用5105086.355882431.20

合计5105086.355882431.20

3)与租赁相关的当期损益及现金流

项目本期数上年同期数

租赁负债的利息费用363821.06723456.14计入当期损益的未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额转租使用权资产取得的收入

与租赁相关的总现金流出9783873.3912105819.33售后租回交易产生的相关损益

4)租赁负债的到期期限分析和相应流动性风险管理详见本财务报表附注十一之说明

(2)作为出租人作为出租人的经营租赁

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期数上年同期数

租赁收入87374647.66

97007436.67

其中：未纳入租赁收款额计量的可变租赁付款额相关收入5520262.894207242.53作为出租人的融资租赁

□适用√不适用未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表

□适用√不适用未来五年未折现租赁收款额

√适用□不适用

单位：元币种：人民币每年未折现租赁收款额项目期末金额期初金额

第一年97197338.26111587470.04

第二年83147532.3391572280.59

第三年51685675.9362684653.55

第四年36681547.2446082711.76

185/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

第五年39880372.2641295943.49

五年后未折现租赁收款额总额418666201.51436383245.56

合计727258667.53789606304.99

(3)供应商融资安排

1)供应商融资安排的条款和条件

供应商融资安排类型条款和条件

到期日为供应商转让予保理商后一年以内，绿城房地产集团有限公类型1司承担连带付款责任

2)供应商融资安排相关负债情况

相关负债账面价值项目期末数期初数

应付账款86292916.63

其中：供应商已收到款项86292916.63

小计86292916.63

八、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

□适用√不适用

2、同一控制下企业合并

□适用√不适用

3、反向购买

□适用√不适用

186/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

4、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币与原子丧失控制公司股处置价款与权之日合权投资丧失控制丧失控制按照公允丧失控处置投资对并财务报相关的丧失控丧失控制权之日合权之日合价值重新子公丧失控制制权时丧失控制应的合并财表层面剩其他综丧失控制制权时权之日剩并财务报并财务报计量剩余司名权时点的点的处权时点的务报表层面余股权公合收益权的时点点的处余股权的表层面剩表层面剩股权产生称处置价款置比例判断依据享有该子公允价值的转入投

置方式比例（%）余股权的余股权的的利得或

（%）司净资产份确定方法资损益账面价值公允价值损失额的差额及主要假或留存设收益的金额海南养和健康股权转完成工商

2024-5-824800.00100.001738.58

管理让变更有限公司

其他说明：

□适用√不适用是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

187/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

5、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

√适用□不适用

1.合并范围增加

公司名称股权取得方式股权取得时点出资额出资比例杭州鸬鸟中大朗

园护理院有限公新设子公司2024-11-18尚未出资100%司浙江允众贸易股

新设子公司2024-10-17100000000.00100%份有限公司

2.合并范围减少

期初至处置日公司名称股权处置方式股权处置时点处置日净资产净利润杭州乐同实业有

注销2024-3-2011884.06-1301.10限公司杭州兰熙景观工

注销2024-2-228696.217.34程有限公司杭州蔻斯造价咨

注销2024-12-311291.84636.17询有限公司启东新湖建设发

注销2024-6-43785.84-10101.10展有限公司杭州泰氟科技合伙企业（有限合注销2024-4-241055514.12-17716.11伙）启东江之旅建设

注销2024-9-129997243.746.94有限公司瑞安市立启工程

注销2024-2-1//监理有限公司海南舜轩实业有

注销2024-2-268114.55-181.70限公司

Xinhu (BVI)

Holding Company 注销 2024-5-31 -504683.77 -26149.44

Limited衢州嘉弢科技合伙企业（有限合注销2024-12-11284089383.82-45405.41伙）嘉吉投资有限公

注销2024-5-1/18561.5司浙江新湖乐居科

注销2024-6-1930119.15-873.1技有限公司

6、其他

□适用√不适用

188/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

九、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

(1).企业集团的构成

√适用□不适用公司将沈阳沈北金谷置业有限公司等145家子公司纳入合并财务报表范围。

子公司主要经营持股比例(%)取得注册地业务性质名称地直接间接方式

沈阳沈北金谷置业有限沈阳沈阳房地产业65.00设立公司

沈阳新湖明珠置业有限沈阳沈阳房地产业65.00设立公司

天津新湖凯华投资有限天津天津房地产业100.00设立公司

天津新湖中宝投资有限天津天津房地产业100.00设立公司

义乌北方（天津）国际天津天津市场建100.00设立

商贸城有限公司设、房地产开发

天津新湖物业发展有限天津天津市场管理100.00设立公司及服务

天津海建市政工程有限天津天津市政、装100.00设立

公司修、景观

天津恒驰置业发展有限天津天津房地产业100.00设立公司

滨州新湖房地产开发有滨州滨州房地产业100.00设立限公司

南通新湖置业有限公司南通南通房地产业50.00设立

南通启阳建设开发有限南通南通房地产业50.00设立公司

苏州充橙商业管理有限吴江吴江商业管理100.00设立公司

上海新湖天虹城市开发上海上海房地产业60.00设立有限公司

杭州新湖明珠置业有限杭州杭州房地产业100.00设立公司

杭州新湖鸬鸟置业有限杭州杭州房地产业100.00设立公司

浙江新湖海创地产发展杭州杭州房地产业100.00设立有限公司

浙江新湖城市发展有限衢州衢州房地产开100.00设立公司发

嘉兴新湖中房置业有限嘉兴嘉兴房地产业100.00设立公司

舟山新湖置业有限公司舟山舟山房地产业84.3415.66设立

丽水新湖置业有限公司丽水丽水房地产业100.00设立

温岭新湖地产发展有限温岭温岭房地产业100.00设立公司

189/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

温岭锦辉置业有限公司温岭温岭房地产业51.00设立

乐清新湖置业有限公司乐清乐清房地产业65.00设立

乐清新湖联合置业有限乐清乐清房地产业65.00设立公司

乐清新联投置业有限公乐清乐清房地产业50.40设立司

瑞安市中宝置业有限公瑞安瑞安房地产业95.00设立司

瑞安市新投置业有限公瑞安瑞安房地产业79.60设立司

平阳伟成置业有限公司平阳平阳房地产业80.23设立

平阳安瑞置业有限公司平阳平阳房地产业51.0049.00设立

平阳宝瑞置业有限公司平阳平阳房地产业51.0049.00设立

平阳隆瑞置业有限公司平阳平阳房地产业100.00设立

九江新湖中宝置业有限九江九江房地产业100.00设立公司

启东新湖投资开发有限南通南通江海滩涂99.001.00设立公司围垦

启东三水汇生态环境科南通南通健身、垂100.00设立

技有限公司钓、会议服务；农作物种

植、销售、租赁

启东新湖碧海旅游管理南通南通旅游服100.00设立

有限公司务、餐饮服务

启东海上明月文化旅游南通南通住宿服50.00设立

发展有限公司务、餐饮

服务、旅游服务

上海禾垣企业管理有限上海上海企业管理100.00设立公司

上海菲珀企业管理有限上海上海企业管理100.00设立公司

上海栩复企业管理有限上海上海企业管理51.00设立公司

上海曼蓝企业管理有限上海上海企业管理100.00设立公司

上海拓驿投资管理有限上海上海投资100.00设立公司

新湖中宝投资管理有限杭州杭州投资100.00设立公司

浙江新湖信息科技有限衢州衢州信息技术100.00设立公司咨询服务

浙江新湖智脑投资管理衢州衢州投资100.00设立

合伙企业（有限合伙）

浙江新湖智造实业有限衢州衢州家用纺织100.00设立公司制成品制造

190/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

浙江智新科技有限公司杭州杭州投资100.00设立

浙江典安实业有限公司杭州杭州企业管理100.00设立

浙江厚珩实业有限公司杭州杭州企业管理100.00设立

浙江启辉实业有限公司杭州杭州企业管理100.00设立

浙江福信实业有限公司杭州杭州企业管理100.00设立

浙江启远实业有限公司杭州杭州企业管理93.756.25设立

浙江慧诺企业管理有限杭州杭州企业管理60.00设立公司

衢州慧景企业管理有限衢州衢州企业管理100.00设立公司

衢州慧运企业管理有限衢州衢州企业管理60.00设立公司

衢州新允科技合伙企业衢州衢州企业管理92.008.00设立（有限合伙）

杭州智蕴科技合伙企业杭州杭州企业管理100.00设立（有限合伙）

杭州智坦科技合伙企业杭州杭州企业管理100.00设立（有限合伙）

杭州智年科技合伙企业杭州杭州企业管理100.00设立（有限合伙）

杭州嘉秀科技合伙企业杭州杭州企业管理100.00设立（有限合伙）

杭州琅乐科技合伙企业杭州杭州企业管理100.00设立（有限合伙）

杭州琅链科技合伙企业杭州杭州企业管理100.00设立（有限合伙）

杭州琅逸科技合伙企业杭州杭州企业管理100.00设立（有限合伙）

杭州嘉繁科技合伙企业杭州杭州企业管理100.00设立（有限合伙）

杭州嘉垣科技合伙企业杭州杭州企业管理100.00设立（有限合伙）

杭州琅慧科技合伙企业杭州杭州企业管理100.00设立（有限合伙）

杭州琅璜科技合伙企业杭州杭州企业管理100.00设立（有限合伙）

杭州琅锦科技合伙企业杭州杭州企业管理100.00设立（有限合伙）

杭州砺创科技合伙企业杭州杭州企业管理100.00设立（有限合伙）

杭州砺融科技合伙企业杭州杭州企业管理100.00设立（有限合伙）

衢州砺易科技合伙企业衢州衢州企业管理100.00设立（有限合伙）

衢州砺乐科技合伙企业衢州衢州企业管理100.00设立（有限合伙）

衢州砺通科技合伙企业衢州衢州企业管理100.00设立（有限合伙）

杭州澜谐科技合伙企业杭州杭州企业管理100.00设立

191/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告（有限合伙）

杭州澜进科技合伙企业杭州杭州企业管理100.00设立（有限合伙）

杭州澜现科技合伙企业杭州杭州企业管理100.00设立（有限合伙）

杭州澜毅科技合伙企业杭州杭州企业管理100.00设立（有限合伙）

杭州智氟科技合伙企业杭州杭州企业管理100.00设立（有限合伙）

杭州瑞进企业管理合伙杭州杭州企业管理100.00设立企业（有限合伙）

杭州砺芯科技合伙企业杭州杭州企业管理100.00设立（有限合伙）

杭州砺云科技合伙企业杭州杭州企业管理100.00设立（有限合伙）

杭州嘉淳科技合伙企业杭州杭州企业管理100.00设立（有限合伙）

杭州嘉蕾科技合伙企业杭州杭州企业管理100.00设立（有限合伙）

杭州嘉蔚科技合伙企业杭州杭州企业管理100.00设立（有限合伙）

杭州嘉樾科技合伙企业杭州杭州企业管理100.00设立（有限合伙）

杭州嘉澎科技合伙企业杭州杭州企业管理100.00设立（有限合伙）

杭州砺晖科技合伙企业杭州杭州企业管理100.00设立（有限合伙）

杭州智茵科技合伙企业杭州杭州企业管理100.00设立（有限合伙）

杭州智衢科技合伙企业杭州杭州企业管理100.00设立（有限合伙）

杭州莱裕企业管理有限杭州杭州企业管理100.00设立公司

浙江慧意企业管理有限杭州杭州企业管理100.00设立公司

杭州莱意企业管理有限杭州杭州企业管理100.00设立公司

浙江万物链商业管理有杭州杭州商业综合100.00设立限公司体管理服务

嘉兴嘉栩企业管理有限嘉兴嘉兴企业管理100.00设立责任公司

嘉兴嘉允企业管理有限嘉兴嘉兴企业管理100.00设立责任公司

嘉兴嘉升实业有限公司嘉兴嘉兴项目管理100.00设立

瑞安市慧发企业管理有瑞安瑞安企业管理79.60设立限公司

瑞安市中宝商业管理有瑞安瑞安商业综合100.00设立限公司体管理服

192/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

务

海南慧石企业管理有限三亚三亚企业管理100.00设立公司

海南灵泉企业管理有限三亚三亚企业管理100.00设立公司

海南新湖智珍科技合伙三亚三亚企业管理100.00设立企业（有限合伙）

海南新湖投资有限公司三亚三亚企业管理100.00设立

海南金颂投资有限公司三亚三亚企业管理100.00设立

海南琼琚机电设备有限三亚三亚商业贸易100.00设立公司

贵州新湖能源有限公司毕节毕节矿产品销100.00设立

售、能源项目投资

浙江新湖国际教育投资嘉兴嘉兴教育产业100.00设立

有限公司的投资、开发

新湖影视传播有限公司杭州杭州影视投100.00设立

资、广告等

杭州鸬鸟中大朗园康养杭州杭州医疗服100.00设立

服务有限公司务、养老服务

杭州鸬鸟中大朗园护理杭州杭州医疗服务100.00设立院有限公司

上海众孚实业有限公司上海上海实业投资100.00设立

浙江允众贸易股份有限衢州衢州贸易100.00设立公司

上海融喆投资发展有限上海上海投资95.00设立公司

香港新湖投资有限公司香港香港投资100.00设立

泰昌投资有限公司英属维尔英属维尔投资100.00设立京群岛京群岛

香港新澳投资有限公司香港香港投资100.00设立

香港冠盛投资有限公司香港香港投资100.00设立

澳洲兴澳投资有限公司澳大利亚澳大利亚投资100.00设立

Xinhu (Oversea) 2017 英属维尔 英属维尔 投资 100.00 设立

Investment Company 京群岛 京群岛

Limited

Xinhu (BVI)2018 英属维尔 英属维尔 投资 100.00 设立

Holding Company 京群岛 京群岛

Limited

冠瑞投资有限公司英属维尔英属维尔投资100.00设立京群岛京群岛

泰信控股有限公司开曼群岛开曼群岛投资100.00设立

泰融控股有限公司开曼群岛开曼群岛投资100.00设立

冠宏投资有限公司开曼群岛开曼群岛投资100.00设立

冠利投资有限公司英属维尔英属维尔投资100.00设立京群岛京群岛

193/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

冠盈投资有限公司英属维尔英属维尔投资100.00设立京群岛京群岛

沈阳新湖房地产开发有沈阳沈阳房地产业100.00同一控制限公司下企业合并

苏州新湖置业有限公司吴江吴江房地产业95.005.00同一控制下企业合并

上海中瀚置业有限公司上海上海房地产业100.00同一控制下企业合并

上海新湖房地产开发有上海上海房地产业98.00同一控制限公司下企业合并

新湖地产集团有限公司杭州杭州房地产业100.00同一控制下企业合并

杭州新湖美丽洲置业有杭州杭州房地产业100.00同一控制限公司下企业合并

衢州新湖房地产开发有衢州衢州房地产业100.00同一控制限公司下企业合并

绍兴百大房地产有限责绍兴绍兴房地产业90.0010.00同一控制任公司下企业合并

绍兴市红太阳物业管理绍兴绍兴物业管理10.0090.00同一控制有限公司下企业合并

温州新湖房地产开发有温州温州房地产业100.00同一控制限公司下企业合并

浙江新兰得置业有限公杭州杭州房地产业100.00非同一控司制下企业合并

浙江澳辰地产发展有限兰溪兰溪房地产业100.00非同一控公司制下企业合并

海南满天星旅业开发有三亚三亚旅游业、72.75非同一控限公司房地产业制下企业合并

平阳县利得海涂围垦开平阳平阳海涂开发51.0029.00非同一控发有限公司制下企业合并

丰宁承龙矿业有限公司丰宁丰宁矿产品勘100.00非同一控

查、购销制下企业合并

浙江允升投资集团有限嘉兴嘉兴实业投资100.00非同一控公司制下企业合并

194/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

杭州余杭财经投资有限杭州杭州投资100.00非同一控公司制下企业合并

杭州鸬鸟旅游开发有限杭州杭州旅游资源100.00非同一控公司开发制下企业合并

杭州湖新投资有限公司杭州杭州投资、策100.00非同一控

划、咨询制下企业合并

Total Partner Global 英属维尔 英属维尔 投资 100.00 其他

Limited 京群岛 京群岛

Summit Idea Limited 英属维尔 英属维尔 投资 100.00 其他京群岛京群岛

在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：

本公司持股95%的上海融喆投资发展有限公司持有瑞安市中宝置业有限公司100%股权，故本公司对瑞安市中宝置业有限公司的表决权比例为100%。

本公司持股60%的衢州慧运企业管理有限公司持有瑞安市慧发企业管理有限公司100%股权，故本公司对瑞安市慧发企业管理有限公司及其子公司瑞安市新投置业有限公司的表决权比例为

100%。

公司持股51%的上海栩复企业管理有限公司持有乐清新联投置业有限公司70%股权，故本公司对乐清新联投置业有限公司的表决权比例为70%。

本公司持股50%的南通新湖置业有限公司持有启东海上明月文化旅游发展有限公司100%股权，故本公司对启东海上明月文化旅游发展有限公司的表决权比例为100%。

持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依

据：

公司持有南通新湖置业有限公司、南通启阳建设开发有限公司、启东海上明月文化旅游发展

有限公司股权比例均为50%，占董事会多数席位，能够对上述公司实施控制。

(2).重要的非全资子公司

□适用√不适用

(3).重要非全资子公司的主要财务信息

□适用√不适用

(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制

□适用√不适用

(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持

□适用√不适用

195/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

其他说明：

□适用√不适用

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

√适用□不适用

(1).在子公司所有者权益份额的变化情况的说明

√适用□不适用子公司名称变动时间变动前持股比例变动后持股比例

上海中瀚置业有限公司2024-10-965.00%100.00%

上海新湖房地产开发有限公司2024-6-2763.00%98.00%

嘉兴新湖中房置业有限公司2024-11-2951.00%100.00%

(2).交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响

√适用□不适用

单位：元币种：人民币上海中瀚置业有限上海新湖房地产开发嘉兴新湖中房置业有公司有限公司限公司

购买成本/处置对价

--现金21372740.7870000000.001.00

购买成本/处置对价合计21372740.7870000000.001.00

减：按取得/处置的股权比

例计算的子公司净资产份-40054465.6012125024.2928772348.23额

差额61427206.3857874975.71-28772347.23

其中：调整资本公积61427206.3857874975.71-28772347.23

其他说明：

□适用√不适用

3、在合营企业或联营企业中的权益

√适用□不适用

(1).重要的合营企业或联营企业

√适用□不适用

合营企业持股比例(%)对合营企业或联或联营企主要经营地注册地业务性质营企业投资的会业名称直接间接计处理方法中信银行

股份有限北京北京金融服务4.50权益法核算公司

持有20%以下表决权但具有重大影响，或者持有20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：

196/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

公司持有中信银行股份有限公司（以下简称中信银行）4.50%股权，为该公司第三大股东，公司在中信银行董事会派有董事，对其具有重大影响。

(2).重要合营企业的主要财务信息

□适用√不适用

(3).重要联营企业的主要财务信息

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额中信银行股份有限公司中信银行股份有限公司

资产合计953272200.00905248400.00

负债合计872535700.00831780900.00

少数股东权益1810100.001745300.00

归属于母公司股东权益78926400.0071722200.00

按持股比例计算的净资产份额3549366.513583056.09

调整事项-474435.19-589797.30

--商誉

--内部交易未实现利润

--其他-474435.19[注1]-589797.30[注1]

对联营企业权益投资的账面价值3074931.322993258.79存在公开报价的联营企业权益投资的公

1216487.17815802.37

允价值

营业收入21364600.0020589600.00

净利润6857600.006806200.00终止经营的净利润

其他综合收益1280500.00549200.00

综合收益总额8138100.007250800.00

本年度收到的来自联营企业的股利79772.7080482.12

注：中信银行属于金融业，其财务报表按行业编报规则不按流动性区分资产和负债，故直接填列资产合计、负债合计

[注1]系不归属于公司的中信银行优先股、可转债、永续债权利及中信银行可辨认净资产公允价值与账面净资产的份额差异。

(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

合营企业：

197/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

投资账面价值合计156449.29170725.16下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润-14275.86-17443.36

--其他综合收益

--综合收益总额-14275.86-17443.36

联营企业：

投资账面价值合计1024663.161072990.84下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润-14507.11-127176.82

--其他综合收益1860.084807.06

--综合收益总额-12647.03-122369.76

(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明

□适用√不适用

(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损

□适用√不适用

(7).与合营企业投资相关的未确认承诺

□适用√不适用

(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债

□适用√不适用

4、重要的共同经营

□适用√不适用

5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益

未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

十、政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用√不适用未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因

□适用√不适用本期新增的政府补助情况

198/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

项目本期新增补助金额

与收益相关的政府补助391570.05

其中：计入其他收益391570.05

合计391570.05

2、涉及政府补助的负债项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期本期与资财务本期

新增本期计入营业转入产/收报表期初余额其他期末余额补助外收入金额其他益相项目变动金额收益关递延与资

收益124524800.007643600.00116881200.00产相关

合计124524800.007643600.00116881200.00/

3、计入当期损益的政府补助

√适用□不适用

单位：元币种：人民币类型本期发生额上期发生额

与收益相关8035170.0516295239.19

合计8035170.0516295239.19

十一、与金融工具相关的风险

1、金融工具的风险

√适用□不适用

本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降至最低水平，使股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。

本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市场风险。管理层已审议并批准管理这些风险的政策，概括如下。

(一)信用风险

信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。

1.信用风险管理实务

(1)信用风险的评价方法

199/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。

当触发以下一个或多个定量、定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：

1)定量标准主要为资产负债表日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例；

2)定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化并将对债务人对公司的还款能力产生重大不利影响等。

(2)违约和已发生信用减值资产的定义

当金融工具符合以下一项或多项条件时，公司将该金融资产界定为已发生违约，其标准与已发生信用减值的定义一致：

1)债务人发生重大财务困难；

2)债务人违反合同中对债务人的约束条款；

3)债务人很可能破产或进行其他财务重组；

4)债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步。

2.预期信用损失的计量

预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑历史统计数据（如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等）的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。

3.金融工具损失准备期初余额与期末余额调节表详见本财务报表附注七3、七5之说明。

4.信用风险敞口及信用风险集中度

本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项及财务担保合同。为控制上述相关风险，本公司分别采取了以下措施。

(1)货币资金

本公司将银行存款和其他货币资金存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。

(2)应收款项

由于本公司的应收账款风险点分布于多个合作方和多个客户，截至2024年12月31日，本公司应收账款的65.28%(2023年12月31日：76.12%)源于余额前五名客户，本公司虽然信用风险较集中，但由于应收账款期末余额较小故总体信用风险不重大。

(3)财务担保合同

200/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

本公司期末对外提供的担保债务金额为6381875657.46元(其中对浙江新湖集团股份有限

公司及其关联方担保金额为2771100000.00元)，担保信息详见本财务报表附注十三、5关联担保情况。公司定期对被担保方信用记录进行监控，根据被担保方生产经营情况，本期计提财务担保损失准备126455627.02元。

本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值及对外担保债务余额。

(二)流动性风险

流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。流动性风险可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法偿还其合同债务；或者源于提前到期的债务；或者源于无法产生预期的现金流量。

为控制该项风险，本公司综合运用票据结算、银行借款等多种融资手段，并采取长、短期融资方式适当结合，优化融资结构的方法，保持融资持续性与灵活性之间的平衡。本公司已从多家商业银行取得银行授信额度以满足营运资金需求和资本开支。本公司期末流动比例为0.97，面临一定的流动性压力。

金融负债按剩余到期日分类期末数

项目账面价值未折现合同金1年以内1-3年3年以上额

金融机构借267882491285704911189467124911943522504343441.款11.7813.4844.348.0608

应付票据164925471.164925471.164925471.

919191

应付账款314336028314336028314336028

3.663.663.66

其他应付款555995873555995873555995873

3.813.813.81

应付债券405260060506665613254018552940003995.158646661

1.933.610.30387.93

租赁负债589271.35605433.53423677.71181755.82

长期应付款107587754.125300000.17900000.035800000.071600000.0

2100000

398172712426312971303734661100954209216241005

小计

28.6570.0031.7379.269.01

(续上表)期初数

项目账面价值未折现合同金1年以内1-3年3年以上额金融机构借254368590283564652961554787123296615641125578

款80.3502.636.5942.193.85

201/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

应付票据362272551.362272551.362272551.

737373

应付账款350347451350347451350347451

7.397.397.39

其他应付款496322375496322375496322375

6.076.076.07

应付债券665865226813291986334922587312518091165851307

5.084.169.124.540.50

交易性金融17538968.817538968.817538968.8负债444

租赁负债11092394.011929679.5

6594648.655335030.93

78

长期应付款120298556.143200000.17900000.035800000.089500000.0

2500000

410734120454910245218357781154959774815926885

小计

89.7840.4098.3987.664.35

(三)市场风险

市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险主要包括利率风险和外汇风险。

1.利率风险

利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。固定利率的带息金融工具使本公司面临公允价值利率风险，浮动利率的带息金融工具使本公司面临现金流量利率风险。本公司根据市场环境来决定固定利率与浮动利率金融工具的比例，并通过定期审阅与监控维持适当的金融工具组合。本公司面临的现金流量利率风险主要与本公司以浮动利率计息的银行借款有关。

截至2024年12月31日，本公司以浮动利率计息的银行借款人民币10477518815.67元

（2023年12月31日：人民币11141211949.07元），在其他变量不变的假设下，假定利率变

动50个基准点，不会对本公司的利润总额和股东权益产生重大的影响。

2.外汇风险

外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本公司面临的汇率变动的风险主要与本公司外币货币性资产和负债有关。对于外币资产和负债，如果出现短期的失衡情况，本公司会在必要时按市场汇率买卖外币，以确保将净风险敞口维持在可接受的水平。

本公司期末外币货币性资产和负债情况详见本财务报表附注七、60之说明。

2、套期

(1)公司开展套期业务进行风险管理

□适用√不适用

其他说明：

202/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

□适用√不适用

(2)公司开展符合条件套期业务并应用套期会计

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

(3)公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

3、金融资产转移

(1)转移方式分类

□适用√不适用

(2)因转移而终止确认的金融资产

□适用√不适用

(3)继续涉入的转移金融资产

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

十二、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末公允价值

项目第一层次公允价第二层次公允价值第三层次公允价值合计值计量计量计量

一、持续的公允价值计量

（一）交易性

480504936.402077559032.703254453033.005812517002.10

金融资产

1.以公允价

值计量且变

动计入当期480504936.402077559032.703254453033.005812517002.10损益的金融资产

（1）债务工

16238475.75890000000.00906238475.75

具投资

203/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

（2）权益工

480504936.402043690235.822364453033.004888648205.22

具投资

（3）基金及

资产管理计17630321.1317630321.13划

（二）其他权

1356872164.152269411.001359141575.15

益工具投资持续以公允

价值计量的480504936.403434431196.853256722444.007171658577.25资产总额

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

√适用□不适用本公司持有的以公允价值计量的资产和负债在活跃市场中均有报价。

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用根据基金管理公司提供的资产管理计划资产结构估值表中列示的单位净值确定。

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用

列入第三层级的金融工具主要是本公司及其子公司持有的未上市股权投资。本公司及子公司对重大投资采用估值技术确定其公允价值。

5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分

析

□适用√不适用

6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策

□适用√不适用

7、本期内发生的估值技术变更及变更原因

□适用√不适用

8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

√适用□不适用

本公司不以公允价值计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收账款、其他应收

款、短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期借款、应付债券、租赁负债、长期应付款等，其账面价值与公允价值差异较小。

9、其他

□适用√不适用

204/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

十三、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币母公司对本企母公司对本企业母公司名称注册地业务性质注册资本业的持股比例

的表决权比例(%)

(%)衢州智宝企业管理合伙

衢州企业管理35001018.7518.75

企业（有限合伙）本企业的母公司情况的说明

衢州智宝企业管理合伙企业（有限合伙）（以下简称衢州智宝）及其关联人合计持有本公司

股份2455291390股，占公司总股本的比例为28.86%；其中，衢州智宝直接持有本公司股份1595357090股，占公司总股本的比例为18.75%，衢州市新安广进智造股权投资合伙企业（有限合伙）直接持有本公司股份859934300股，占公司总股本的比例为10.11%。

本企业实际控制人是衢州工业控股集团有限公司

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注九、1

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注九、3

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下

√适用□不适用合营或联营企业名称与本企业关系衢州市衢发瑞新能源材料有限公司本公司之联营公司江苏新湖宝华置业有限公司本公司之联营公司甘肃西北矿业集团有限公司本公司之联营公司恩施裕丰房地产开发有限公司本公司之联营公司新湖控股有限公司本公司之联营公司杭州易百德微电子有限公司本公司之联营公司湘财证券股份有限公司本公司之联营公司南通启新置业有限公司本公司之合营公司浙江宏华百锦千印家纺科技有限公司本公司之联营公司

其他说明：

□适用√不适用

205/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

4、其他关联方情况

√适用□不适用其他关联方名称其他关联方与本企业关系衢州工业投资集团有限公司母公司的母公司衢州工业发展集团有限公司实际控制人的子公司浙江新湖集团股份有限公司参股股东黄伟参股股东的实际控制人李萍黄伟之配偶浙江新湖慈善基金会参股股东与本公司共同出资设立上海新湖绿城物业服务有限公司参股股东的子公司浙江新湖绿城物业服务有限公司参股股东的子公司衢州新湖绿城物业服务有限公司参股股东的子公司沈阳新湖绿城物业服务有限公司参股股东的子公司南通新绿文化旅游有限公司参股股东的子公司苏州新湖绿城房产经纪有限公司参股股东的子公司浙江新湖能源有限公司参股股东的子公司哈高科绥棱二塑防水工程有限公司参股股东的子公司黑龙江省哈高科营养食品有限公司参股股东的子公司杭州新湖绿城生活服务有限公司参股股东的子公司浙江新绿商业经营管理有限公司参股股东的子公司浙江恒兴力控股集团有限公司参股股东的子公司宁波嘉源实业发展有限公司参股股东信银（香港）资本有限公司本公司联营公司之控股子公司

中信银行（国际）有限公司本公司联营公司之控股子公司中信银行股份有限公司本公司联营公司之控股子公司绿城房地产集团有限公司本公司前联营公司之子公司浙江启丰实业有限公司本公司前联营公司之子公司浙江绿城建筑幕墙工程有限公司本公司前联营公司之子公司绿城建筑科技集团有限公司本公司前联营公司之子公司浙江绿城木业发展有限公司本公司前联营公司之子公司绿城房屋科技有限公司本公司前联营公司之子公司沈阳浑南新城建设有限公司本公司前联营公司之前子公司浙江绿城家网络科技有限公司本公司前联营公司之子公司沈阳全运村建设有限公司本公司前联营公司之子公司上海亚龙古城房地产开发有限公司本公司合营公司之子公司杭州启链园区管理有限公司本公司联营公司之子公司

5、关联交易情况

(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

浙江新湖绿城物业服务有限公司物业服务3336860.763834734.62

上海新湖绿城物业服务有限公司物业服务31717613.0339631279.62

衢州新湖绿城物业服务有限公司物业服务14976.41138338.67

沈阳新湖绿城物业服务有限公司物业服务956856.125443020.95

206/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

沈阳全运村建设有限公司劳务费923905.66

中信银行股份有限公司保函费2363447.37

黑龙江省哈高科营养食品有限公司商品283252.90416293.58

浙江新绿商业经营管理有限公司物业服务408283.48

杭州新湖绿城生活服务有限公司服务/食品81748.5339831.16

绿城建筑科技集团有限公司装饰工程24501587.4155441538.97

浙江绿城建筑幕墙工程有限公司门窗工程4504689.0019390082.42

湘财证券股份有限公司财务顾问费、代理费570471.70

衢州工业投资集团有限公司财务顾问费3531187.01

衢州工业发展集团有限公司担保费4237832.01

沈阳浑南新城建设有限公司劳务1982611.26

浙江绿城木业发展有限公司装饰工程1605012.391299921.96

南通新绿文化旅游有限公司住宿服务798892.62798017.59

苏州新湖绿城房产经纪有限公司服务费4950.50633663.37

浙江绿城家网络科技有限公司服务费228754.71

绿城房地产集团有限公司担保费3773584.91信银（香港）资本有限公司债券承销10924136.402960000.00

出售商品/提供劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

浙江新湖集团股份有限公司商品销售12440.59

杭州新湖绿城生活服务有限公司商品销售1028752.31

南通启新置业有限公司商品/服务56326.78101166.35

上海新湖绿城物业服务有限公司商品/服务452489.00298206.88

沈阳新湖绿城物业服务有限公司商品销售123809.52

上海亚龙古城房地产开发有限公司金融服务6577471.7010389850.00

南通新绿文化旅游有限公司商品销售120056.419015.83

衢州市衢发瑞新能源材料有限公司咨询服务188679.25

上海亚龙古城房地产开发有限公司服务8331792.42

哈高科绥棱二塑防水工程有限公司商品销售743941.28

(2).关联租赁情况

本公司作为出租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入

上海新湖绿城物业服务有限公司车位、商铺933509.271153553.56

南通启新置业有限公司房产1834862.391834862.40

中信银行股份有限公司商铺541233.91140711.01

本公司作为承租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币出租方租赁资简化处理的短期未纳入租赁承担的租赁增加的使用支付的租金名称产种类租赁和低价值资负债计量的负债利息支权资产

207/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

产租赁的租金费可变租赁付出用（如适用）款额（如适用）本期本期上期本期上期本期上期本期上期上期发生发生发生发生发生发生发生发生发生发生额额额额额额额额额额上海新湖绿城

物业服房产13761.47务有限公司

(3).关联担保情况本公司作为担保方

√适用□不适用

单位：元币种：人民币担保是否已经履行被担保方担保金额担保起始日担保到期日完毕

浙江新湖集团股份有限公司100000000.002024-1-42026-1-2否

浙江新湖集团股份有限公司49000000.002024-1-42026-1-2否

浙江新湖集团股份有限公司51000000.002024-1-52026-1-3否

浙江新湖集团股份有限公司500000000.002023-10-262026-4-20否

浙江新湖集团股份有限公司96000000.002023-7-52026-7-3否

浙江新湖集团股份有限公司96000000.002023-7-52026-7-3否

浙江新湖集团股份有限公司153600000.002023-7-102026-7-3否

浙江新湖集团股份有限公司200000000.002022-8-302027-8-27否

浙江新湖集团股份有限公司100000000.002024-3-252026-3-18否

浙江新湖集团股份有限公司100000000.002024-1-42026-1-3否

浙江新湖集团股份有限公司73000000.002024-6-52025-6-4否

浙江新湖集团股份有限公司52000000.002023-7-32025-7-2否

浙江新湖集团股份有限公司55000000.002024-1-52026-1-4否

浙江新湖集团股份有限公司99950000.002023-9-42025-8-18否

浙江新湖集团股份有限公司199800000.002023-8-282025-8-20否

浙江新湖集团股份有限公司43950000.002023-8-292025-8-20否

浙江新湖集团股份有限公司239800000.002023-8-302025-8-20否

浙江新湖集团股份有限公司70000000.002024-6-122025-6-6否

浙江新湖集团股份有限公司70000000.002024-6-122025-6-6否

浙江新湖集团股份有限公司70000000.002024-6-132025-6-6否

浙江新湖集团股份有限公司70000000.002024-6-142025-6-6否

浙江新湖能源有限公司100000000.002024-7-92027-7-8否

浙江恒兴力控股集团有限公司18200000.002024-4-162025-8-12否

浙江恒兴力控股集团有限公司63800000.002024-4-162026-4-13否

浙江恒兴力控股集团有限公司100000000.002024-4-152026-1-9否

南通启新置业有限公司230000000.002020-8-112025-2-10否上海亚龙古城房地产开发有限公

1580055657.462018-3-292027-8-10否

司上海亚龙古城房地产开发有限公

1740000000.002023-12-62025-12-6否

司

浙江宏华百锦千印家纺科技有限60720000.002024-4-162028-12-25否

208/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

公司本公司作为被担保方

√适用□不适用

单位：元币种：人民币担保是否已经担保方担保金额担保起始日担保到期日履行完毕衢州工业控股集团有

50000000.002024-10-292025-10-28否

限公司衢州工业控股集团有

49000000.002024-10-302025-8-28否

限公司衢州工业发展集团有

711651600.002024-9-132025-9-12否

限公司衢州工业发展集团有

50000000.002024-9-142025-9-9否

限公司衢州工业发展集团有

50000000.002024-9-142025-9-9否

限公司衢州工业发展集团有

350000000.002024-9-182025-9-18否

限公司衢州工业发展集团有

150000000.002024-9-252025-9-22否

限公司衢州工业发展集团有

91000000.002024-9-252025-9-22否

限公司衢州工业发展集团有

20000000.002024-9-252025-9-22否

限公司衢州工业发展集团有

116000000.002024-9-272025-9-22否

限公司浙江新湖集团股份有

30000000.002024-4-292025-4-27否

限公司、黄伟浙江新湖集团股份有

15000000.002024-4-302025-4-28否

限公司、黄伟浙江新湖集团股份有

49800000.002024-5-152025-5-15否

限公司、黄伟浙江新湖集团股份有

197500000.002024-2-12025-1-26否

限公司、黄伟、李萍浙江新湖集团股份有

25000000.002024-6-122025-6-11否

限公司、黄伟、李萍浙江新湖集团股份有

39000000.002024-6-122025-6-11否

限公司、黄伟、李萍浙江新湖集团股份有

119500000.002024-12-252025-12-22否

限公司、黄伟、李萍浙江新湖集团股份有

限公司、新湖控股有限167000000.002024-3-192025-3-14否

公司、黄伟、李萍浙江新湖集团股份有

限公司、新湖控股有限103990000.002024-3-272025-3-24否

公司、黄伟、李萍浙江新湖集团股份有

限公司、新湖控股有限100000000.002024-6-252025-4-24否

公司、黄伟、李萍

209/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

浙江新湖集团股份有

限公司、新湖控股有限130000000.002024-9-102025-9-10否

公司、黄伟、李萍浙江新湖集团股份有

限公司、新湖控股有限99000000.002024-12-112025-12-8否

公司、黄伟、李萍

新湖控股有限公司766601000.002021-2-92025-2-9否

新湖控股有限公司145000000.002022-12-92025-12-8否

新湖控股有限公司300000000.002024-11-192025-11-19否

新湖控股有限公司200000000.002024-11-202025-11-17否

新湖控股有限公司100000000.002024-11-202025-11-17否

新湖控股有限公司、黄

44000000.002024-9-142025-9-13否

伟、李萍

新湖控股有限公司、黄

60000000.002024-9-182025-9-17否

伟、李萍

新湖控股有限公司、黄

75000000.002024-10-122025-10-11否

伟、李萍绿城房地产集团有限

110000000.002020-10-292025-3-21否

公司绿城房地产集团有限

82145000.002023-8-162026-7-27否

公司浙江启丰实业有限公

234700000.002023-8-162026-7-27否

司、黄伟、李萍南通启新置业有限公

730000000.002019-7-292025-4-28否

司、黄伟、李萍

黄伟、李萍450000000.002020-1-22027-6-5否

黄伟、李萍225000000.002020-7-302027-11-15否

黄伟、李萍200000000.002020-10-302025-10-29否

黄伟、李萍396000000.002022-1-302025-1-27否

黄伟、李萍500000000.002022-3-282025-3-27否

黄伟、李萍379676400.002023-3-92025-2-20否

黄伟、李萍620446800.002023-3-142025-2-25否

黄伟、李萍600000000.002023-8-32026-8-2否

黄伟、李萍460000000.002023-10-172025-10-9否

黄伟、李萍258000000.002023-11-62026-10-8否

黄伟、李萍257000000.002023-11-132026-11-3否

黄伟、李萍10000000.002024-3-182025-3-17否

黄伟、李萍68000000.002024-4-222027-4-22否

黄伟、李萍87400000.002024-9-32025-9-2否

黄伟、李萍87600000.002024-9-192025-9-18否

黄伟、李萍567141700.002024-12-302028-12-30否

黄伟170000000.002024-4-112027-4-11否

黄伟60000000.002024-5-72027-5-7否

黄伟155000000.002024-10-292025-10-29否

黄伟235000000.002024-10-312025-10-31否

黄伟257000000.002024-11-42025-11-4否

黄伟110000000.002024-11-62025-11-6否

210/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

(4).关联方资金拆借

√适用□不适用

1)拆入资金

单位：元币种：人民币关联方拆入归还利息支出

杭州启链园区管理有限公司49000000.00565405.56上海亚龙古城房地产开发有

78824666.6711163628.68

限公司

江苏新湖宝华置业有限公司100000000.0010000000.00

绿城房地产集团有限公司212699000.0014322412.25衢州智宝企业管理合伙企业

2052000000.001802580666.672060527.78

(有限合伙)

小计2413699000.001891405333.3428111974.27

2)拆出资金

关联方拆出收回利息收入

绿城房地产集团有限公司2203085018.6617523889.15

南通启新置业有限公司80329115.7624829115.76183201.61

杭州易百德微电子有限公司178000.00

小计80329115.762228092134.4217707090.76

(5).向关联方借款

单位：元币种：人民币

关联交易上年期末数/上期同

关联方借款利率期末数/本期数内容期数

温州银行股份有限公司银行借款［注1］911000000.00933000000.00

温州银行股份有限公司借款利息［注1］71177474.6881090809.47

中信银行股份有限公司银行借款［注2］5430750000.003280000000.00

中信银行股份有限公司借款利息［注2］147795166.54131408027.03

[注1]温州银行股份有限公司（以下简称温州银行）为本公司提供贷款的利率在中国人民银行公布的贷款利率区间内

[注2]中信银行为本公司提供贷款的利率在中国人民银行公布的贷款利率区间内

(6).本企业与关键管理人员之间的交易及余额

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

211/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

关键管理人员报酬8720100.007600000.00

商品房及车位买卖15590491.2516961706.98

购房意向金1000000.002500000.00

合同负债12125906.5118316382.70

(7).其他关联交易

√适用□不适用

1)本公司期末在温州银行的存款余额为456521.92元，本期收到存款利息8101.24元，存款

利率为中国人民银行公布的存款利率。

2)本公司期末在中信银行的存款余额为3155126038.99元，本期收到存款利息

64191135.08元，存款利率为中国人民银行公布的存款利率。

3)本期在中信银行发生远期结售汇业务，产生平仓收益-42272500.00元。

4)本期对浙江新湖慈善基金会捐赠合计1500000.00元。

6、应收、应付关联方等未结算项目情况

(1).应收项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备应收账款南通启新

置业有限2000000.00公司上海新湖绿城物业

146400.00

服务有限公司

小计2146400.00其他应收款甘肃西北

矿业集团57210191.0657210191.0657210191.0657210191.06有限公司恩施裕丰房地产开

43672259.7543672259.75

发有限公司南通启新

置业有限489927683.21434244481.60公司绿城房地

产集团有131645363.962317206493.47限公司

杭州易百9822000.009822000.0010000000.0010000000.00

212/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

德微电子有限公司上海新湖绿城物业

102767.25

服务有限公司

小计732380265.2367032191.062862333425.8867210191.06

(2).应付项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目名称关联方期末账面余额期初账面余额应付账款浙江新湖绿城物业

1217781.261816295.26

服务有限公司哈高科绥棱二塑防

1257539.681477731.60

水工程有限公司上海新湖绿城物业

11265225.458348782.24

服务有限公司沈阳新湖绿城物业

1760141.195219197.58

服务有限公司绿城建筑科技集团

20339140.4012432749.60

有限公司浙江绿城建筑幕墙

1221610.72664291.72

工程有限公司浙江绿城家网络科

118000.00

技有限公司

小计37179438.7029959048.00应付票据绿城建筑科技集团

2300000.00

有限公司浙江绿城建筑幕墙

3381475.902050000.00

工程有限公司

小计5681475.902050000.00预收账款中信银行股份有限

1547821.10

公司

小计1547821.10合同负债沈阳新湖绿城物业

472122.0283644.82

服务有限公司

小计472122.0283644.82其他应付款哈高科绥棱二塑防

255391.68255391.68

水工程有限公司江苏新湖宝华置业

179037194.4489037194.44

有限公司上海新湖绿城物业

398846.76300000.00

服务有限公司

213/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

绿城房地产集团有

1030365621.15803344208.90

限公司绿城建筑科技集团

4830619.456030619.45

有限公司浙江绿城建筑幕墙

1826029.542899595.44

工程有限公司沈阳全运村建设有

979340.00

限公司上海亚龙古城房地

306024622.05380657780.04

产开发有限公司黑龙江省哈高科营

156000.00

养食品有限公司浙江绿城木业发展

298415.95

有限公司沈阳浑南新城建设

218867.92

有限公司衢州智宝企业管理

合伙企业(有限合251479861.11

伙)衢州工业投资集团

2964583.34

有限公司衢州工业发展集团

4237832.01

有限公司杭州启链园区管理

49565405.56

有限公司

小计1832121347.091283042073.82

(3).其他项目

□适用√不适用

7、关联方承诺

□适用√不适用

8、其他

□适用√不适用

十四、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

√适用□不适用

资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额

截至资产负债表日，本公司已签订正在履行的大额发包合同118.92亿元，已支付86.20亿元，尚未支付32.72亿元，本公司将根据合同约定与实际的履行情况进行支付。

214/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

2、或有事项

(1).资产负债表日存在的重要或有事项

√适用□不适用

1)为关联方提供的担保事项详见本财务报表附注十三之说明。

2)截至2024年12月31日，本公司下属房地产子公司为商品房承购人提供阶段性购房按揭贷款担保，担保余额总计为人民币50.98亿元。

(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：

□适用√不适用

3、其他

□适用√不适用

十五、资产负债表日后事项

1、重要的非调整事项

□适用√不适用

2、利润分配情况

□适用√不适用

3、销售退回

□适用√不适用

4、其他资产负债表日后事项说明

√适用□不适用

截至本财务报告报出日，公司不存在重大资产负债表日后事项。

十六、其他重要事项

1、前期会计差错更正

(1).追溯重述法

□适用√不适用

(2).未来适用法

□适用√不适用

2、重要债务重组

□适用√不适用

215/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

3、资产置换

(1).非货币性资产交换

□适用√不适用

(2).其他资产置换

□适用√不适用

4、年金计划

□适用√不适用

5、终止经营

□适用√不适用

6、分部信息

(1).报告分部的确定依据与会计政策

√适用□不适用

公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定报告分部，以业务分部为基础确定报告分部。因各分部共同使用公司的资产和负债，无法按合理的方法在各分部间分配资产和负债，故不能披露各分部的资产总额和负债总额

(2).报告分部的财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房地产海涂开发其他合计

主营业务收入16291662854.529356741.18134348866.2716435368461.97

主营业务成本10180966979.786528380.11155943191.0510343438550.94

(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因

□适用√不适用

(4).其他说明

□适用√不适用

7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

√适用□不适用

（1）公司控股股东、实际控制人变更

2024年1月8日，浙江新湖集团股份有限公司(以下简称新湖集团)、浙江恒兴力控股集团有

限公司(以下简称恒兴力)与衢州智宝签署了《关于新湖中宝股份有限公司之股份转让协议》，新湖集团、恒兴力拟以协议转让方式向衢州智宝分别转让其所持有的本公司1358206250股和

216/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

209991540 股的无限售条件 A 股流通股股份，合计转让股份数为 1568197790 股，转让价格

为1.9170元/股，转让价款合计现金人民币3006235163.43元。

2024年3月22日，新湖集团、恒兴力与衢州智宝签署了《关于新湖中宝股份有限公司之股份转让协议的补充协议》，就原协议项下标的股份分批过户、股份转让价款的支付节奏等事项进行补充约定，约定受让方分三期支付本次股份转让价款。

新湖集团、恒兴力与衢州智宝分别于2024年4月12日、2024年4月26日、2024年6月5日分三期完成全部股权过户。

2024年7月17日，公司2024年第四次临时股东大会审议通过了第十二届董事会董事成员名单，衢州智宝及其关联方已实际控制本公司董事会。衢州智宝成为本公司控股股东、衢州智宝的执行事务合伙人的穿透股东衢州工业控股集团有限公司成为本公司实际控制人。

（2）截至资产负债表日，本公司控股股东衢州智宝持有的本公司股份1568197790股、本公司第二大股东黄伟持有的本公司股份1449967233股、本公司第四大股东新湖集团持有的

本公司股份568769620股、本公司第五大股东宁波嘉源实业发展有限公司持有的本公司股份

407600000股受到质押等权利限制。

8、其他

□适用√不适用

十七、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内

其中：1年以内分项

1年以内2678927.601984949.33

1年以内小计2678927.601984949.33

1至2年797707.03236805.60

合计3476634.632221754.93

减：坏账准备29220.00

账面价值合计3476634.632192534.93

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额类别账面余额坏账准备账面账面余额坏账准备账面

217/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

计提价值价值比例金比例计提比金额比例金额金额

(%)额(%)例(%)

(%)按单项计提坏账准备按组合计提坏

3476634.63100.003476634.632221754.93100.0029220.001.322192534.93

账准备

其中：

按组合计提坏

3476634.63100.003476634.632221754.93100.0029220.001.322192534.93

账准备

合计3476634.63//3476634.632221754.93/29220.00/2192534.93

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：按组合计提坏账准备

单位：元币种：人民币期末余额名称

应收账款坏账准备计提比例（%）

合并范围内关联方组合3476634.63

合计3476634.63

按组合计提坏账准备的说明：

√适用□不适用

详见本财务报表附注五、12之说明。

按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例

详见本财务报表附注五、12之说明。

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转转销或核期末余额计提其他变动回销单项计提坏账准备按组合计提

29220.0029220.00

坏账准备

合计29220.0029220.00

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

218/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

(4).本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

其他说明：

期末余额前5名的应收账款为3476634.63元，占应收账款期末余额合计数的比例为

100.00%。

2、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应收利息

应收股利455233000.00440092000.00

其他应收款10119602530.029796776002.54

合计10574835530.0210236868002.54

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1).应收利息分类

□适用√不适用

(2).重要逾期利息

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

219/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6).本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(7).应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目(或被投资单位)期末余额期初余额

新湖地产集团有限公司455233000.00440092000.00

合计455233000.00440092000.00

(8).重要的账龄超过1年的应收股利

□适用√不适用

(9).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

220/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(10).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(11).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(12).本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(13).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内

其中：1年以内分项

1年以内3491518699.583362981574.32

1年以内小计3491518699.583362981574.32

1至2年2150209887.632731244393.88

2至3年2466775311.112297614885.66

3至5年2359723438.311736791619.91

5年以上676932703.786437378.77

合计11145160040.4110135069852.54

减：坏账准备1025557510.39338293850.00

账面价值小计10119602530.029796776002.54

221/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

(14).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

押金保证金30030291.9530030291.95

往来款10099931796.169089844272.70

股权债权转让款1008892708.001008892708.00

应收暂付款875244.30872579.89

其他5430000.005430000.00

合计11145160040.4110135069852.54

减：坏账准备1025557510.39338293850.00

账面价值小计10119602530.029796776002.54

(15).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信整个存续期预期信坏账准备未来12个月预合计

用损失(未发生信用损失(已发生信期信用损失

用减值)用减值)

2024年1月1日余

773.2412317150.79325975925.97338293850.00

额

2024年1月1日余

额在本期

--转入第二阶段-667.28667.28

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提212.549003099.32678260348.53687263660.39本期转回本期转销本期核销其他变动

2024年12月31日

318.5021320917.391004236274.501025557510.39

余额期末坏账准备计

5.990.2269.129.20

提比例（%）各阶段划分依据和坏账准备计提比例

详见本财务报表附注五、12之说明

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

222/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

(16).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额收回类别期初余额转销或其他变期末余额计提或转核销动回单项计提

325975925.97678260348.531004236274.50

坏账准备按组合计

提坏账准12317924.039003311.8621321235.89备

合计338293850.00687263660.391025557510.39

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用

(17).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

(18).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款款项的性坏账准备单位名称期末余额期末余额合计账龄质期末余额

数的比例(%)浙江智新科

2173955170.6919.51往来款0-3年

技有限公司上海新湖天

虹城市开发1934263232.2217.36往来款0-4年有限公司香港新湖投

1071008287.029.61往来款0-5年

资有限公司融创房地产股权债权

集团有限公839692708.007.534-6年603443437.20转让款司平阳县利得

海涂围垦开829017526.427.44往来款1年以内发有限公司

合计6847936924.3561.44//603443437.20

223/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

(19).因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

224/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

3、长期股权投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资7402641380.85770902825.396631738555.467316070779.85169662825.397146407954.46

对联营、合营企业投资6892848565.716892848565.716867037445.126867037445.12

合计14295489946.56770902825.3913524587121.1714183108224.97169662825.3914013445399.58

(1).对子公司投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动减值准备期初余减值准备期末余

被投资单位期初余额（账面价值）其期末余额（账面价值）额追加投资减少投资计提减值准备额他

上海中瀚置业有限公司166839400.0020731558.56187570958.56

新湖地产集团有限公司2020792733.832020792733.83浙江允升投资集团有限

401473476.79401473476.79

公司

丰宁承龙矿业有限公司130000000.00130000000.00绍兴百大房地产有限责

4500000.004500000.00

任公司绍兴市红太阳物业管理

50000.0050000.00

有限公司温州新湖房地产开发有

52612313.1352612313.13

限公司启东新湖投资开发有限

74250000.0074250000.00

公司嘉兴新湖中房置业有限

10200000.001.0010200001.00

公司

苏州新湖置业有限公司536000000.0026800000.00316000000.00193200000.00316000000.00

平阳县利得海涂围垦开1110000000.001110000000.00

225/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

发有限公司

香港新湖投资有限公司73519454.1073519454.10

新湖影视传播有限公司11137176.6137862825.3911137176.6137862825.39衢州新允科技合伙企业

1840000000.001840000000.00（有限合伙）浙江新湖城市发展有限

50000.0029050000.0029100000.00

公司

平阳宝瑞置业有限公司5100000.005100000.00

舟山新湖置业有限公司34000000.00251240000.00285240000.00285240000.00上海拓驿投资管理有限

10000000.0010000000.00

公司浙江新湖信息科技有限

10000000.0010000000.00

公司

浙江智新科技有限公司10000000.0010000000.00

杭州湖新投资有限公司1800000.001800000.00浙江新湖乐居科技有限

80000.0080000.00

公司

海南金颂投资有限公司10000.0010000.00浙江新湖智造实业有限

25783400.0025783400.00

公司

浙江启远实业有限公司750000000.00750000000.00

海南新湖投资有限公司10000.0010000.00

合计7146407954.46169662825.39301021559.56214450958.56601240000.006631738555.46770902825.39

(2).对联营、合营企业投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动减值追投资期初计提期末准备加权益法下确认的投其他综合收益宣告发放现金股其单位余额减少投资其他权益变动减值余额期末投资损益调整利或利润他准备余额资

一、联营企业

新湖控股1058114837.42-235450481.76-4907885.53442950110.161260706580.29

226/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

有限公司温州银行

股份有限1956870816.83140118678.7732968600.362129958095.96公司新湖期货

股份有限95645217.005222718.11-4787.41100863147.70公司江苏新湖

宝华置业114190833.77-30853355.9883337477.79有限公司湘财股份

3642215740.10315169404.2119976512.20-3652481.27-7589868.6417797234.213317983263.97

有限公司

小计6867037445.12315169404.21-100985928.6624403446.15435360241.5217797234.216892848565.71

合计6867037445.12315169404.21-100985928.6624403446.15435360241.5217797234.216892848565.71

(3).长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用

4、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务7155116.943849651.3210002438.067238739.22

其他业务11359540.992406023.4814685548.672088345.52

合计18514657.936255674.8024687986.739327084.74

其中：与客户之间的合同产生的收入15018943.643849651.3220392288.067238739.22

227/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

(2).营业收入、营业成本的分解信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币营业收入和营业成本合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本商品类型

其他15018943.643849651.3215018943.643849651.32按经营地区分类

浙江15018943.643849651.3215018943.643849651.32

合计15018943.643849651.3215018943.643849651.32

其他说明：

□适用√不适用

(3).履约义务的说明

□适用√不适用

(4).分摊至剩余履约义务的说明

□适用√不适用

(5).重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

5、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

成本法核算的长期股权投资收益2383000000.002589000000.00

权益法核算的长期股权投资收益-100985928.66-1290793247.37

处置长期股权投资产生的投资收益506514660.4312921778.95

交易性金融资产在持有期间的投资收益80300562.20141880808.41

其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入3900000.00

处置交易性金融资产取得的投资收益924047.415720108.50

投资性利息收入374246759.20437964261.01

合计3244000100.581900593709.50

十八、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目金额说明

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分246001296.48计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规

8035170.05

定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外

228/230衢州信安发展股份有限公司2024年年度报告

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损-569952588.23益

计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费2581160.05委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回178000.00

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益

企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益

与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益-126455627.02受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-243110850.49

其他符合非经常性损益定义的损益项目-65923095.13

减：所得税影响额-21868706.86

少数股东权益影响额（税后）9378137.53

合计-736155964.96

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

2、净资产收益率及每股收益

√适用□不适用加权平均净资产每股收益报告期利润

收益率（%）基本每股收益稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净利润2.390.120.12扣除非经常性损益后归属于公司普通股股

4.130.210.21

东的净利润

3、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

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4、其他

□适用√不适用

董事长：付亚民

董事会批准报送日期：2025年4月28日修订信息

□适用√不适用