衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

公司代码：600208公司简称：衢州发展

衢州信安发展股份有限公司

2026年半年度报告

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重要提示

一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存

在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、公司全体董事出席董事会会议。

三、本半年度报告未经审计。

四、公司负责人林俊波、主管会计工作负责人杨天及会计机构负责人（会计主管人员）胡倩倩声

明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案无

六、前瞻性陈述的风险声明

√适用□不适用

本报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述，该计划不构成对公司投资者的实质性承诺，请投资者注意风险。

七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否

八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否

九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、重大风险提示无

十一、其他

□适用√不适用

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目录

第一节释义.................................................4

第二节公司简介和主要财务指标........................................4

第三节管理层讨论与分析...........................................7

第四节公司治理、环境和社会........................................23

第五节重要事项..............................................24

第六节股份变动及股东情况.........................................30

第七节债券相关情况............................................32

第八节财务报告..............................................33

载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表备查文件目录报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正文及公告原件

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第一节释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义中国证监会指中国证券监督管理委员会上交所指上海证券交易所

衢州发展、公司、本公司、新湖指衢州信安发展股份有限公司

中宝股份有限公司、新湖中宝

衢州工业集团、实际控制人指衢州工业控股集团有限公司

衢州智宝、控股股东指衢州智宝企业管理合伙企业（有限合伙）

新安广进指衢州市新安广进智造股权投资合伙企业（有限合伙）新湖集团指浙江新湖集团股份有限公司宁波嘉源指宁波嘉源实业发展有限公司

报告期、本报告期、期内指2026年1月1日至2026年6月30日

第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息公司的中文名称衢州信安发展股份有限公司公司的中文简称衢州发展

公司的外文名称 Quzhou Xin'an Development Co. Ltd.公司的外文名称缩写 Quzhou Development公司的法定代表人林俊波

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名虞迪锋高莉联系地址浙江省杭州市创景路500号衢州发展大浙江省杭州市创景路500号衢州发展大厦厦18层18层

电话0571-873950030571-85171837

传真0571-873950520571-87395052

电子信箱 yudf@600208.net gaoli@600208.net

三、基本情况变更简介公司注册地址浙江省衢州市世纪大道677号601室

2024年8月21日，公司注册地址由“浙江省衢州市芹江东路288号公司注册地址的历史变更情况 衢时代创新大厦3号楼6楼A619室”变更为“浙江省衢州市世纪大道677号601室”公司办公地址浙江省杭州市创景路500号衢州发展大厦18层公司办公地址的邮政编码311121

公司网址 www.600208.net

电子信箱 qzfz@600208.net

报告期内变更情况查询索引/

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四、信息披露及备置地点变更情况简介

公司选定的信息披露报纸名称《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》《证券日报》

登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn公司半年度报告备置地点浙江省杭州市创景路500号衢州发展大厦18层

报告期内变更情况查询索引/

五、公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称

A股 上交所 衢州发展 600208 新湖中宝

六、其他有关资料

□适用√不适用

七、公司主要会计数据和财务指标

(一)主要会计数据

单位：元币种：人民币本报告期本报告期比上主要会计数据上年同期

（1－6月）年同期增减(%)

营业收入384509845.65707412458.98-45.65

利润总额51304200.95205168689.86-74.99

归属于上市公司股东的净利润169143269.77259806989.00-34.90

归属于上市公司股东的扣除非经常810776072.46630217973.0428.65性损益的净利润

经营活动产生的现金流量净额-544230005.19194091009.88-380.40本报告期末比本报告期末上年度末上年度末增减

(%)

归属于上市公司股东的净资产41652508050.6241313878580.870.82

总资产94571189946.9793166408717.971.51

(二)主要财务指标本报告期本报告期比上年同

主要财务指标16上年同期（－月）期增减(%)

基本每股收益（元／股）0.0200.031-35.48

稀释每股收益（元／股）0.0200.031-35.48

扣除非经常性损益后的基本每股收0.0960.07528.00益（元／股）

加权平均净资产收益率（%）0.410.62减少0.21个百分点扣除非经常性损益后的加权平均净

%1.951.51

增加0.44个百分点

资产收益率（）公司主要会计数据和财务指标的说明

□适用√不适用

八、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

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九、非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

单位：元币种：人民币附注非经常性损益项目金额（如适用）

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分8284569.39计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持257815.57续影响的政府补助除外

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置-415186545.13金融资产和金融负债产生的损益计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益

企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等

因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-238695979.30

其他符合非经常性损益定义的损益项目58706.70

减：所得税影响额-28519.53

少数股东权益影响额（税后）-3620110.55

合计-641632802.69

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

十、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润

□适用√不适用

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十一、其他

□适用√不适用

第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明公司主营业务为地产和投资。

地产：期内，中央及地方围绕“着力稳定房地产市场”的总体部署持续发力，政策框架从应急托底转向长效治理，行业政策底部基本确认。但当前行业整体情况仍偏严峻，房企仍面临存量去化压力、投资意愿审慎、盈利空间收窄等挑战，行业出清与格局优化持续深化，央国企及稳健经营的优质房企凭借信用与资源优势巩固市场地位，抗风险能力相对较弱的中小型房企加速出清，行业集中度进一步提升。面对行业深度调整期，公司始终坚持审慎稳健、守正创新、品牌优先的经营策略，以现金流安全为生命线，主动顺应行业发展的新模式，精准把握政策导向与市场节奏，积极优化业务结构与资产布局，实现经营韧性与发展质量的动态平衡，为公司推进战略转型奠定坚实基础。

投资：期内，科技投资领域持续火热，尤其是与新质生产力相关的赛道表现亮眼。公司前瞻性布局硬科技赛道，重点投向区块链、新材料、人工智能、大数据、高端制造等战略性产业，已构建“投资—培育—协同—退出”的全周期产业投资生态，实现了投资收益的持续增长与公司价值的稳步提升。公司坚定推进战略转型，积极寻找并培育新的增长点。随着大模型与 AI 行业迅速发展，算力和 Token 作为核心生产要素与新型数据要素，战略价值持续凸显。公司正积极探索算力投资与算力运营业务，拟增资谐云科技，依托其云原生技术团队异构算力调度底座与分布式云技术能力，搭建算力运行载体和 Token 服务体系，培育第二成长曲线，推进向新质生产力方向的战略转型。

公司对经营情况等进行了分析论述，详见本报告“经营情况的讨论与分析”。

报告期内公司新增重要非主营业务的说明

□适用√不适用

二、经营情况的讨论与分析

（一）基本情况

1、财务情况

报告期内，公司整体经营状况保持健康。期末，公司总资产945.71亿元，比年初增加1.51%；

归属于上市公司股东的净资产416.53亿元，比年初增加0.82%。期内，实现营业收入3.85亿元，归属于上市公司股东的净利润1.69亿元，分别同比下降45.65%和34.90%，主要系因项目开发周期影响，本期交房结算项目较少；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润8.11亿元，

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同比增长28.65%，主要系本期公允价值变动损益等非经常性损益项目为负，由此造成归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润上升；每股收益0.02元；加权平均净资产收益率0.41%。

上半年公司部分经营指标同比出现较大幅度下降，主要受地产行业大环境影响。尽管地产行业依然承压，但公司在投资领域收获颇丰。今年以来，公司投资的中信银行等标的股价大幅度上涨，湘财股份等投资标的经营状况良好，取得较好的投资收益，提升了公司的盈利能力，较好地对冲了公司地产业务的经营压力。

财务方面，公司整体指标稳健。公司账面资产负债率55.78%；预收类款项48.48亿元，扣除预收类款项后的资产负债率为53.39%。资产负债率处于行业较低水平。

融资方面，公司克服内外部的不利因素，持续优化融资结构。期末货币资金余额58.42亿元；

有息负债合计319.68亿元，占总资产的33.80%，较期初增加13.39亿元。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计174.24亿元，占比54.51%，一年以上有息负债145.44亿元，占比

45.49%；按融资机构分：银行借款占比60.56%，公司信用类债券占比5.21%，其他类型借款占比34.23%。公司整体融资成本在行业内保持相对较低水平。公司加权平均融资成本5.47%（其中银行借款加权平均融资成本4.31%），期末加权平均融资成本5.53%（其中银行借款期末加权平均融资成本4.22%）。期内利息资本化金额约1.48亿元，利息资本化率16.54%。

2、地产业务情况

报告期内，公司上海区域优质项目有序推进。其中，上海亚龙壹号院项目2025年累计销售额突破220亿元，登顶全国单盘销冠；2026年1-8月，新开合院实现销售额约38亿元，项目品牌影响力与市场认可度持续提升。期内，公司实现合同销售面积6.63万平方米，合同销售收入48.50亿元，同比下降69.31%和73.68%。期内，新竣工面积6.69万平方米；结算面积3.56万平方米，同比下降47.78%；结算收入3.78亿元，同比下降46.61%；结算均价1.06万元/平方米，结算毛利率25.78%。

整体来看，公司地产业务有序收缩转型，不再新增土地储备，全力推进存量项目去化与资金回笼，为公司战略转型提供资金支持。

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（1）主要房地产项目概况一览表

面积单位：平方米金额单位：千元币种：人民币截至2026年6月30日权益规划序权益占地规划计容总建筑面权益总建公司名称项目名称权益占地面积计容建筑号面积建筑面积积筑面积面积累计开工累计竣工累计合同累计合同销累计结算累计结算收面积面积销售面积售收入面积入

沈阳·北国之春100.00%5253395253391099968109996811651851165185116518511651851095404653319110954046533191

1沈阳新湖房地产开发有限公司

沈阳·新湖花园100.00%549335493313733313733317584017584017584017584013640912733901364091273390

2沈阳沈北金谷置业有限公司沈阳·仙林金谷65.00%26983717539446177230015258901538286048336748336737050127866333675402758284

3沈阳新湖明珠置业有限公司沈阳·新湖湾65.00%28303818397538330224914647994831196626313419135614585411836951410121162045

4天津新湖凯华投资有限公司天津·香格里拉100.00%145059145059130286130286134628134628134628134628119227907080118973905654

5天津新湖中宝投资有限公司天津·新湖美丽洲100.00%695446954490838908381202051202051202051202058137988031581144875571

6义乌北方（天津）国际商贸城有限天津·义乌商贸城100.00%45732345732369789269789272160272160260849448342317932314549221576751188159

公司

7江苏新湖宝华置业有限公司南京·仙林翠谷35.00%63704822296747533816636855281219348455281255281243420844047244332414391237

苏州·明珠城100.00%10410891041089156133015613302089893208989320898932089893147917714688205147874314682774

8苏州新湖置业有限公司

其中：拟发展出租100.00%44443444438307483074176352176352176352176352----

9南通新湖置业有限公司南通新湖·海上明珠城50.00%31475715737955226727613466473133236655635245341329877825854182779362424464

10南通启阳建设开发有限公司南通启阳·海上明珠城50.00%1388106940534702517351343507321753763246-----

11南通启新置业有限公司南通启新·海上明珠城50.00%55537427768710785045392521127928563964235090-----

12上海新湖房地产开发有限公司上海·新湖明珠城98.00%1675701642196364226236947551307400277551307551306674322190680766513221851649

13上海中瀚置业有限公司上海·青蓝国际100.00%61729617292060702060703379423379423379423379422341801867732523288918558134

14上海亚龙古城房地产开发有限公司上海·壹号院50.00%9566347832234590117295430000215000231189-15013727997609--

15上海新湖天虹城市开发有限公司上海·天潼里60.00%1895111371564703388211249567497112495-158612680093--

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截至2026年6月30日权益规划序权益占地规划计容总建筑面权益总建公司名称项目名称权益占地面积计容建筑号面积建筑面积积筑面积面积累计开工累计竣工累计合同累计合同销累计结算累计结算收面积面积销售面积售收入面积入

16杭州新湖美丽洲置业有限公司杭州·香格里拉100.00%83697183697146442346442359435259435259435259435235615893723723561589372372

17浙江新兰得置业有限公司杭州·新湖果岭100.00%36092936092943252743252755747555747555747555747534050563296413401786320983

杭州·金色童年100.00%138982138982142107142107222805222805222805222805735111399661724981377809

18杭州新湖鸬鸟置业有限公司

其中：拟发展出租100.00%4153441534671916719184863848638486384863----

19杭州新湖明珠置业有限公司杭州·武林国际100.00%26256262568401984019128741128741128741128741834914131879822694059058

杭州·未来新湖中心100.00%226052260587077870771302541302541302541302542308264427820120564689

20浙江新湖海创地产发展有限公司

其中：拟发展出租100.00%88228822435344353443534435344353443534----

21嘉兴新湖中房置业有限公司嘉兴·新中花园100.00%19162619162634063934063950383550383550383550383534143846159423414384615942

22衢州新湖房地产开发有限公司衢州·新湖景城100.00%48050748050772040772040710956711095671109567110956711001752795360110017527953601

23丽水新湖置业有限公司丽水·新湖国际100.00%19105019105042783842783847007447007447007447007442366776145984236677614598

24乐清新湖置业有限公司乐清·海德花园65.00%18696712152925928116853337215024189837215037215025615658064462561565806446

25乐清新湖联合置业有限公司乐清·金溪花园65.00%708644606215842510297621777014155121777021777015149538290551514953829055

26乐清新联投置业有限公司乐清·金色海湾50.40%1006475072615241976819243796122873243796-684301693497--

瑞安·新湖广场95.00%15984515185340653438620764423461202264423464423431297161501743129716150174

27瑞安市中宝置业有限公司

其中：拟发展出租95.00%30606290769004585543169070160617169070169070----

28瑞安市新投置业有限公司瑞安·新湖秋月园79.60%53094422631250369952917303213773317303217303211634624567601158872447521

29浙江澳辰地产发展有限公司兰溪·香格里拉100.00%31981731981736647336647353125653125653125653125637672338139973765903812722

30温岭新湖地产发展有限公司温岭·双溪春晓100.00%822208222012333612333619902419902419902419902414779842842091477984284209

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截至2026年6月30日权益规划序权益占地规划计容总建筑面权益总建公司名称项目名称权益占地面积计容建筑号面积建筑面积积筑面积面积累计开工累计竣工累计合同累计合同销累计结算累计结算收面积面积销售面积售收入面积入

31平阳伟成置业有限公司平阳·曦湾春晓城100.00%41071441071474870274870210415711041571249280180727988341056222953901022163

32九江新湖中宝置业有限公司九江·庐山国际100.00%40693540693573341673341698772098772098772098772070998856489177099885647552

33上饶伟恒置业发展有限公司上饶·云上上饶25.00%189065472663952269880754894013723522941522941514496211864771384801123065

34恩施裕丰房地产开发有限公司恩施·巴山春晓48.00%987024737734629216622045482321831545482345482338174421760953790652165595

35海南满天星旅业开发有限公司三亚·海棠春晓72.75%121022880446599748013104568760734279042790119974447599840327519

36其他项目839971683648172446214084111764956144890516610516610511012316137011101231613701

合计1012485384126251645404313629632208794741736937916099604148454471093904119018168810627961156713326

注：本表数据未考虑权益比例；所指收入均为含税收入；合同销售面积不包含无预售证的车库、储藏室。

（2）海涂开发情况表

面积单位：平方米公司名称项目名称权益占地面积权益占地面积已完成海涂开发面积

启东新湖投资开发有限公司启东圆陀角项目100%400000040000002644628

平阳县利得海涂围垦开发有限公司温州西湾项目80%806000064480004022850合计12060000104480006667478

（3）2026年1-6月房地产项目总建筑面积按地区分布图

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（4）2026年1-6月主要房地产项目开发情况一览表

面积单位：平方米金额单位：千元币种：人民币新开工新竣工面期末在建楼期末可供出合同销售合同销售收序号公司名称项目名称类别结算面积结算收入面积积面面积售楼面面积面积入

1沈阳沈北金谷置业有限公司沈阳·仙林金谷住宅00011249170717465162114994

2沈阳新湖明珠置业有限公司沈阳·新湖湾住宅0145157177853636449917159655026793

3南通新湖置业有限公司南通新湖·海上明珠城住宅05235710293928349835942286926752428

4上海亚龙古城房地产开发有限公司上海·壹号院住宅00231189471320028392374900

5上海新湖天虹城市开发有限公司上海·天潼里住宅0011249525893155128919500

6乐清新联投置业有限公司乐清·金色海湾住宅0024379673626849917663500

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新开工新竣工面期末在建楼期末可供出合同销售合同销售收序号公司名称项目名称类别结算面积结算收入面积积面面积售楼面面积面积入

7平阳伟成置业有限公司平阳·曦湾春晓城住宅0068553103048977139129610034

8上饶伟恒置业发展有限公司上饶·云上上饶住宅00023869824667491698653161

9海南满天星旅业开发有限公司三亚·海棠春晓住宅000107202882144340162184070

10其他0042340750375696801646498289136271

合计066872125415774611566348485010835630377751

注1：本表数据未考虑权益比例；所指收入均为含税收入；合同销售面积不包含无预售证的车库、储藏室。

注2：住宅区附带的商铺、车位储藏室公共配套设施等均含在“住宅”类别内，不单独列示。

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3、高科技投资情况

公司持续深耕高科技投资板块，不断完善多领域投资布局，前期布局的优质标的逐步进入价值释放期。报告期内，公司紧抓国家大力培育新质生产力的政策窗口，深化"产业+资本"双轮驱动模式，整合地方产业集群资源与区域政策红利，构建赋能产业协同的立体化投资生态。公司重点布局人工智能、半导体、新材料、大数据、区块链等战略性新兴产业，加大对底层技术和关键环节的资源投入，持续优化投资组合结构、推动所投资业内在价值的释放。

杭州谐云科技有限公司（以下简称“谐云科技”）是国内 AI云原生行业领军及布道者。期内，谐云科技产品体系全面升级，围绕“云基础设施-AI基础设施-AI应用”三大产品线，构建了覆盖云原生与智能化应用全生命周期的技术生态。在 AI基础设施领域，谐云科技提供从算力管理到AI训推一体的全链路支撑；同时，通过 AI应用产品线中的大模型应用平台与 AI训推平台，推动企业 AI能力的快速落地与业务价值的持续创新。3月，开源项目 OpenSaola发布标准化基线版本，实现 AI Agent分钟级部署；旗下乾坤鼎云原生 AI一体化平台通过华为昇腾技术认证，融入国产化 AI基础设施生态，联合华为发布全闪存 AI原生基础设施解决方案，解决 AI场景下的数据孤岛问题，赋能千行百业智能化升级。谐云 AI Infra立足于云原生底座，打造异构算力硬件资源到Token服务输出完整链路，实现算力资源优化、细粒度调度，完成从“卖硬件/卡”向“输出 Token服务”的转型，适配金融、通信、能源等大中型和私有化行业客户场景。同时，谐云科技深度参与中国信通院标准编制、产业计划、测试评估、标杆条例、产业联盟多维度合作，是信通院算力网络、云原生、AI基础设施方向核心参与单位。这些合作成果为谐云 AI Infra异构算力调度、Token计算、可观测体系提供了行业标准底座。

杭州趣链科技股份有限公司（以下简称“趣链科技”）是国内数据要素技术领域的头部服务商，深度参与国家数据基础设施体系建设。期内，在数据确权领域，趣链科技以区块链与隐私计算技术为核心底座，围绕数据确权、合规治理、可信流通、价值释放全链路，搭建完备的数据要素能力体系，构建数据“可用不可见、可控可计量”的流通范式。公司深度参与全国数据要素基础设施与可信数据空间建设，保障公共数据授权运营、数据产权登记、跨域数据协同等关键业务落地，打通数据资源向数据资产、数据价值跃迁的转化通路。面向政务、金融、医疗、文旅、工业制造、能源双碳等多元领域，打造一批标杆实践，促进跨机构、跨行业的数据安全协同。依托 AI与数据要素的深度融合，建成高质量数据集服务能力，为产业智能化升级供给合规可靠的数据资产，以技术创新赋能数字经济高质量发展。目前，趣链科技已建成超过20个城市及行业可信数据空间，完成近10地省级区域节点建设，支撑超20个省级及城市级节点完成国家数据基础设施互联互通工作，并在智慧城市、数字医疗、金融科技等领域落地200余项数据要素典型应用，服务超过300家国家机构及头部企业，支撑业务规模达万亿级。趣链科技斩获多项殊荣：联合申报的“品质智脑——铸造加工全流程品质管控与持续改善应用平台”成功入选2026世界人工智能

大会典型实践项目，体现了数据要素与人工智能深度融合赋能实体经济的实践价值；联合申报的“可信数据空间数据安全流通关键技术及应用”项目荣获天津市科学技术进步一等奖；主导制定的

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国际标准 ITU-T F.751.5《基于分布式账本技术的电网数据管理要求》荣获浙江省人民政府质量奖；

凭借“基于区块链与隐私计算推动可信数据流通”能力与实践，荣获2026史蒂夫科技卓越奖“年度技术突破奖”，技术体系与产业实践获得国际专业评审体系认可。

浙江邦盛科技股份有限公司（以下简称“邦盛科技”）依托多年时序大数据技术沉淀，打造分布式实时时序动态图引擎，面向全行业提供标准化热数据价值释放能力，完整支撑实时决策智能落地。持续深耕金融反诈风控领域，接连中标山东农信、海南农商银行、嘉兴银行、广州银行等多家银行核心风控项目，客户从全国性大行延伸至区域性农商行和消费金融公司；同时与极兔速递达成跨界合作，将设备指纹技术拓展至快递物流领域。公司持续夯实底层技术护城河。3月，联合申报的“智能风控策略矩阵”项目荣获“亚太地区最佳生产力、自动化和效率项目”；凭借在设备

风控与安全领域的深厚积累，荣获首批鸿蒙 SDK评测证书，并入选首批鸿蒙 SDK伙伴优选库。

下一步推动技术从热数据到热知识，从被动响应到自主进化的演进，并将推出数字风控师行业智能体，在输出实时热数据的同时，构建知识自主沉淀、自主迭代的闭环，将流动的数据持续转化为鲜活的决策认知，适配动态变化的业务与攻防环境。

杭州富加镓业科技有限公司（以下简称“富加镓业”）是国内最早投身第四代半导体氧化镓材

料产业化的领军企业。2026年上半年，实现一系列世界级技术突破。3月，首次成功制备出12英寸氧化镓（Ga?O?）单晶，刷新了全球氧化镓单晶尺寸的最高纪录，标志我国在第四代半导体核心材料产业化进程中迈出了决定性一步；同月，其自主研发的同质外延片助力九峰山实验室横向MOSFET器件实现 9000V 耐压突破，刷新氧化镓耐压世界纪录。目前，已实现从 2英寸到 12英寸氧化镓单晶的系列化突破，建立完整的晶圆加工生产线，是我国硬科技成果转化的典型标杆企业，荣膺“专精特新”准独角兽，荣获长芯展“半导体材料技术创新奖”及2025年度浙江省半导体行业“浙芯·启星奖”。后续，富加镓业将持续深耕第四代半导体领域，推动氧化镓产业发展。

杭州恒影科技有限公司（以下简称“恒影科技”）主要面向国防军工、半导体设备、激光领域提供高性能红外光学特种材料、先进陶瓷材料、精密微纳加工原件，核心产品获批“国内首批次新材料”认定和省级工业新产品的认证，与多个十大军工集团下属光电研究所、国内龙头半导体设备厂商均有长期合作。目前，公司已拥有超过6000平的生产场地，拥有特种拥有特种材料制备、精密加工等先进设备50余台套；具备雄厚的研发能力和充裕的产能满足客户需求。公司在

2025年获批升级博士创新站，拥有一支强劲的科研创新团队，获得了省级博士创新站点、杭州市

专利示范点、省级研发中心等荣誉。

杭州相芯科技有限公司（以下简称“相芯科技”）是国内 AI数字人技术领军企业。深耕图形学与 AI底层技术创新，拥有全球领先的 AI数字人全栈技术体系。依托全栈自主研发能力，构建了贯穿“建模—动画—渲染—交互”的全链路数字人核心技术，打造了覆盖卡通、视频、仿真、超写实、全真全品类数字人平台 Avatar X，以及全场景人体影像特效产品，形成了从底层引擎到上层应用的完整产品矩阵。除数字人业务外，在智能影像特效领域同样稳居行业标杆。凭借业内最前

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沿的人脸、人体、手势、分割等算法与轻量化集成能力，相芯 AR视频特效 SDK实现全终端适配，广泛赋能互娱、社交、直播、短视频等领域，核心 SDK累计调用量突破 1000亿次。目前，其产品已在手机、汽车、金融、电商、互娱等20余个行业实现规模化应用，服务国内外3000余家企业。入选国家级专精特新“小巨人”、国家高新技术企业，获评浙江省科技新小龙、市准独角兽等荣誉资质；联合攻关的“智能化三维数字人制作关键技术及应用”项目荣获国家科学技术进步奖二等奖。

（二）提质增效重回报行动方案的进展

为响应上海证券交易所关于开展沪市公司“提质增效重回报”专项行动的倡议，践行“以投资者为本”的理念，推动上市公司持续优化经营、规范治理和积极回报投资者，大力提升上市公司质量，助力信心提振、资本市场稳定和经济高质量发展，公司于2026年4月30日发布了《关于“提质增效重回报”行动方案年度评估报告暨2026年度行动方案的公告》。

期内，为稳定公司市值，公司于2026年3月6日审议并通过了《关于以集中竞价交易方式回购股份方案的议案》，拟以集中竞价交易方式回购股份，回购总额不低于人民币10000万元且不超过人民币20000万元，回购股份价格不超过5.68元/股。公司已通过集中竞价交易方式累计回购股份63322805股，占公司总股本的0.7442%，累计已回购金额19999.99万元，达到回购上限，回购价格区间为2.84元/股至3.96元/股。

未来将以更加透明、公开、热情的态度通过各种渠道更进一步加强“提质增效重回报”工作，实现股东、员工、社会等各方利益的协调平衡，共同推动公司稳健、持续、健康地发展。

报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

□适用√不适用

三、报告期内核心竞争力分析

√适用□不适用

1、战略转型前瞻。近年持续加大了对高科技领域的布局，投资体系逐步成型，为公司未来的

发展打开广阔空间。公司重点投资了一批具有国产自主可控技术的高科技企业，区块链、人工智能、高端制造、芯片设计等板块已基本成型，已经或拟将陆续上市，增值潜力较大。依托衢州国有资源赋能，持续完善新质生产力投资布局；顺应行业发展趋势，启动了算力产业布局规划，探索布局算力投资与算力运营业务，培育第二成长曲线，推动公司向算力基础设施、AI生态等协同发展的产业投资平台转型。

2、资产质量优质。拥有质地优良、规模合理的土地资源，土地储备主要集中于以上海为中心

的长三角经济发达地区。尽管近年来拿地谨慎，但土储质量较高，货值储备仍充足。同时持有中信银行、湘财股份、阳光保险、新湖期货等一批金融股权，以及宏华数科、邦盛科技、趣链科技、谐云科技、富加镓业、恒影科技等高科技企业股权。

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3、财务稳健健康。公司始终坚持稳健的财务策略，资产负债结构始终坚持均衡稳健，债务期限及类型合理。兼顾风险防范与风险扩张能力，在金融机构和资本市场具有良好的信用和声誉，能够从资本市场、金融机构等多元渠道获取资金，具备多元化融资渠道。财务质量持续改善，资产负债率、净负债率、综合资金成本在同行业中均保持较低水平，具备较强的风险抵御能力。

4、公司治理规范。建立完整规范的业务管理制度与业务流程，有效实施风控机制，强化对风

险的识别、管理和控制能力。管理团队人员稳定，项目运作经验丰富，经营管理能力突出，伴随公司长期共同成长，能够在复杂市场环境下保障企业规范、健康、持续发展。

四、报告期内主要经营情况

(一)主营业务分析

1、财务报表相关科目变动分析表

单位：千元币种：人民币

科目本期数上年同期数变动比例（%）

营业收入384509.85707412.46-45.65

营业成本314418.75528868.19-40.55

销售费用49832.2657575.39-13.45

管理费用133100.65143826.97-7.46

财务费用1083057.85834822.0329.74

经营活动产生的现金流量净额-544230.01194091.01-380.40

投资活动产生的现金流量净额436059.10748681.73-41.76

筹资活动产生的现金流量净额319063.3518919.141586.46

营业收入变动原因说明：根据项目开发周期，本期交房较少，房地产结算收入减少。

营业成本变动原因说明：本期房地产结算收入减少，相应房地产结算成本减少。

经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期房地产销售回款少于去年同期所致。

投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系上年同期处置阳光保险、绿城中国等股份，本期处置的股权投资项目较少所致。

筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期偿还债务少于上年同期所致。

2、本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

√适用□不适用

2026年半年度归属于上市公司股东的净利润1.69亿元，同比下降34.90%，主要原因为：房地

产开发和交付具有周期性，上年同期毛利率较高的上海项目交付。本期房地产结算收入2.93亿元，较上年同期下降约3.33亿元，下降比例53.25%；结算毛利率25.78%，较上年同期下降4.80个百分点；结算毛利0.75亿元，较上年同期下降1.16亿元。

(二)非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用√不适用

(三)资产、负债情况分析

√适用□不适用

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1、资产及负债状况

单位：千元币种：人民币本期期末金本期期末数上年期末数额较上年期项目名称本期期末数占总资产的上年期末数占总资产的情况说明末变动比例比例（%）比例（%）

（%）

货币资金5841676.786.185550772.175.965.24主要系参股公司宣告

其他应收款2083326.542.201482203.251.5940.56分配股利，股利发放日为报告期后

存货29781329.0331.4929659114.9031.830.41

长期股权投资43924206.2646.4542756968.5945.892.73

其他非流动金融4861282.465.145399084.045.80-9.96资产

投资性房地产2240344.012.372303227.642.47-2.73

无形资产1184646.711.251184418.561.270.02

递延所得税资产1992000.742.111957475.842.11.76

短期借款8833701.209.348241716.748.857.18

应付账款2044850.382.162457328.812.64-16.79

合同负债4847654.325.134557614.954.896.36

应交税费2919418.853.093452363.963.71-15.44

其他应付款5463661.095.784992257.585.369.44

一年内到期非流7993617.938.455290978.395.6851.08长期负债转入一年内动负债到期非流动负债

其他流动负债5694366.916.025456476.935.864.36

长期借款9857549.8110.4212000478.6812.88-17.86

其他非流动负债3730867.803.953695191.703.970.97

2、境外资产情况

√适用□不适用

(1)资产规模

其中：境外资产36251310.71（单位：千元币种：人民币），占总资产的比例为38.33%。

(2)境外资产占比较高的相关说明

√适用□不适用

单位：千元币种：人民币本报告期本报告期境外资产名称期末金额形成原因运营模式营业收入净利润

货币资金738252.20境外经营///

交易性金融资产16693.82投资//-699.57

其他非流动金融资产2167688.24投资//-45357.33

其他权益工具投资103102.02投资///

长期股权投资33225574.43投资//1539530.78

3、截至报告期末主要资产受限情况

√适用□不适用

单位：千元币种：人民币项目期末账面价值受限原因

3113054.28质押的定期存款、银行贷款保证金、按揭担货币资金

保保证金等

其他流动资产13067.66质押物之孳息

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其他权益工具投资116000.00借款质押

长期股权投资24327239.86借款质押或者借款其他受限

其他非流动金融资产2872579.54借款质押或者借款其他受限

其他应收款139092.85保证金受限

存货17716442.36借款抵押

固定资产872787.91借款抵押

投资性房地产1867157.98借款抵押

无形资产1122209.75借款抵押

合计52159632.19

4、其他说明

□适用√不适用

(四)投资状况分析

1、对外股权投资总体分析

√适用□不适用

单位：千元币种：人民币

报告期内投资额19500.00

投资额增减变动数14000.00

上年同期投资额5500.00

投资额增减幅度(%)254.55

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(1)重大的股权投资

□适用√不适用

(2)重大的非股权投资

□适用√不适用

(3)以公允价值计量的金融资产

√适用□不适用

单位：千元币种：人民币计入权益的累

本期公允价值本期计提的本期出售/赎回资产类别期初数计公允价值变本期购买金额其他变动期末数变动损益减值金额动

交易性金融资18990.12-718.99-1790.92-548.2117722.93产

其他非流动金5399084.04-414503.18-2118086.7745594.99-77703.404861282.46融资产

其他权益工具996567.57--1995466.63351.67-31259.09964956.81投资

合计6414641.73-415222.17-4115344.3245946.66-109510.705843962.20证券投资情况

√适用□不适用

单位：千元币种：人民币本期公允计入权益的累最初投资成期初账面本期购本期出售本期投资期末账面证券品种证券代码证券简称资金来源价值变动计公允价值变会计核算科目本价值买金额金额损益价值损益动

股票832950益盟股份85172.16自有资金26694.00-5932.00-64410.161186.4020762.00其他非流动金融资产

股票 HK02016 浙商银行 349652.62 自有资金 192613.90 -31199.90 -193832.24 11209.99 155820.37 其他非流动金融资产

20/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

股票 HK02858 易鑫集团 1354.54 自有资金 462.45 -233.80 -1137.40 24.65 217.14 交易性金融资产

HK02051 VALA 1363023.22 153749.17 -25358.04 -1238284.53 550.96 -9.37 124738.70 其他非流动金股票 自有资金融资产

股票 HK02665 图达通 1071.42 自有资金 1145.36 -803.14 -754.99 316.43 交易性金融资产

合计//1800273.96/374664.87-63526.89-1498419.32550.9612411.66301854.64/证券投资情况的说明

□适用√不适用私募基金投资情况

√适用□不适用

单位：千元币种：人民币本期公允价值期末账面价私募基金类型期初账面价值本期购买金额本期出售金额本期投资损益会计核算科目变动损益值

证券投资基金1023.885.221029.10交易性金融资产

创业投资基金85346.041684.922978.401354.2086639.52其他非流动金融资产

股权投资基金1291680.0629066.96-255737.13330063.971006875.97其他非流动金融资产、其他权益工具投资

小计1378049.9830751.88-252753.51331418.171094544.59衍生品投资情况

□适用√不适用

(五)重大资产和股权出售

□适用√不适用

(六)主要控股参股公司分析

√适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

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√适用□不适用

单位：千元币种：人民币公司名称公司类型主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润

中信银行股份有限公司参股公司商业银行服务55645000.0010383839000.00890798000.00109408000.0045804000.0038179000.00

温州银行股份有限公司参股公司商业银行服务6691645.50519447166.5433769074.695848006.411191268.911258663.35

湘财股份有限公司参股公司证券经纪服务2859187.7450782432.5312833613.751202004.29719569.98527983.50

新湖控股有限公司参股公司实业投资等4153850.0055538979.0910887035.031202115.06700851.44509267.25报告期内取得和处置子公司的情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(七)公司控制的结构化主体情况

□适用√不适用

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五、其他披露事项

(一)可能面对的风险

√适用□不适用

公司整体情况良好，但业务经营中的风险因素仍然存在，未来发展面临的主要风险如下：

1、行业风险。地产行业是一个政策高度敏感行业，且与宏观经济、城镇化进程及人口结构等紧密相关。短期来看信贷、土地供应、开发商经营、客户信心仍承压，如何灵活调整经营策略、前瞻应对市场波动，将是公司下阶段面临的重要挑战。

2、管理风险。公司地产业务主要由公司控股的项目子公司负责具体运作，如果人力资源储

备、风险控制、项目管理等方面不能及时跟进，公司将面临一定的管理风险。

3、经营风险。地产项目开发时期长、投资大，在开发、设计、工程、销售等环节都存在经营风险，公司将进一步提升经营团队对项目运营的管理能力，降低经营风险。

4、市场风险。地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段，加之政策

调控的不确定风险，加剧了行业竞争和市场大幅波动的风险，未来房地产市场的竞争更加激烈，从而加剧了市场风险。

5、投资风险。公司持有较多的金融及其它股权投资，存在投资收益未达预期或因被投资企

业经营不善所带来的投资风险。

(二)其他披露事项

□适用√不适用

第四节公司治理、环境和社会

一、公司董事、高级管理人员变动情况

√适用□不适用姓名担任的职务变动情形变动原因变动原因说明孔德壮董事长选举工作调动黄涛董事选举工作调动付亚民董事长离任工作调动陈英骅董事离任工作调动

公司董事、高级管理人员变动的情况说明

√适用□不适用

公司于2026年5月14日披露《关于董事长、董事离任的公告》，付亚民、陈英骅先生因工作调整分别辞去董事长及董事职务，辞任后，付亚民先生不再担任公司职务，陈英骅先生仍担任公司副总裁（详见公司公告2026-040）。

公司第十二届董事会第二十六次会议、2026年第二次临时股东会审议通过《关于补选第十二届董事会董事的议案》，选举孔德壮先生、黄涛先生为第十二届董事会董事（详见公司公告

2026-039、048）。

公司第十二届董事会第二十八次会议，审议通过《关于选举董事长的议案》《关于选举战略委员会委员的议案》，选举孔德壮先生为第十二届董事会董事长，孔德壮、黄涛先生为第十二届

23/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告董事会战略委员会委员，任期自董事会决议通过之日起至本届董事会任期届满时止（详见公司公告2026-049）。

二、利润分配或资本公积金转增预案

半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案是否分配或转增否

每10股送红股数（股）/

每10股派息数(元)（含税）/

每10股转增数（股）/利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明

/

三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一)相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

√适用□不适用事项概述查询索引

公司公告：2015-078、2015-079、2015-080、2015-091、2015-099、

2015年员工持股计划2015-104、2017-079、2017-080、2017-083、2019-059、2021-030、

2023-049、2025-041（www.sse.com.cn）

(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用员工持股计划情况

□适用√不适用其他激励措施

□适用√不适用

四、纳入环境信息依法披露企业名单的上市公司及其主要子公司的环境信息情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

五、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

□适用√不适用

第五节重要事项

一、承诺事项履行情况

(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

□适用√不适用

24/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用√不适用

三、违规担保情况

□适用√不适用

四、半年报审计情况

□适用√不适用

五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况

□适用√不适用

六、破产重整相关事项

□适用√不适用

七、重大诉讼、仲裁事项

□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项√本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项

八、上市公司及其董事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况

□适用√不适用

九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

□适用√不适用

十、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(二)资产收购或股权收购、出售发生的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

25/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用√不适用

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(四)关联债权债务往来

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

√适用□不适用事项概述查询索引

衢州工业集团及/或其控股子公司向本公司提

公司公告：2025-023（www.sse.com.cn）供总额不超过15亿元的股东借款

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

□适用√不适用

(六)其他重大关联交易

□适用√不适用

(七)其他

□适用√不适用

十一、重大合同及其履行情况

(一)托管、承包、租赁事项

□适用√不适用

26/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

(二)报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况

√适用□不适用

单位：千元币种：人民币

公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）担保方担保是是否担保发生担保物担保担保反担与上市(担保担保主债务否已经为关关联担保方被担保方担保金额日期协议担保类型（如是否逾期保情公司的起始日到期日情况履行完联方关系签署日)有）逾期金额况关系毕担保

衢州发展公司本部新湖集团50.002023-8-222023-9-42026-6-26连带责任担保正常股权是否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团200.002023-8-222023-8-282026-6-26连带责任担保正常股权是否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团50.002023-8-222023-8-292026-6-26连带责任担保正常股权是否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团200.002023-8-222023-8-302026-6-26连带责任担保正常股权是否0是是5%以上股东浙江恒兴力控股集

衢州发展公司本部2700.002024-4-152024-4-152026-1-65%以上股东连带责任担保正常股权是否0是是团有限公司的子公司上海亚龙古城房地

衢州发展公司本部140140.102023-11-12023-12-62026-4-30土地、在连带责任担保正常是否0否否合营公司产开发有限公司建工程

衢州发展公司本部新湖集团100000.002024-1-32024-1-42027-1-1连带责任担保正常否否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团49000.002024-1-32024-1-42027-1-1连带责任担保正常否否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团51000.002024-1-32024-1-52027-1-2连带责任担保正常否否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团500000.002023-10-252023-10-262027-2-12连带责任担保正常股权否否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团96000.002023-7-42023-7-52027-7-3连带责任担保正常否否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团96000.002023-7-42023-7-52027-7-3连带责任担保正常否否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团153600.002023-7-102023-7-102027-7-3连带责任担保正常否否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团200000.002022-8-302022-8-302027-8-27连带责任担保正常股权否否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团100000.002024-3-222024-3-252027-3-17连带责任担保正常否否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团100000.002024-1-42024-1-42027-1-3连带责任担保正常否否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团73000.002024-6-52024-6-52027-6-4连带责任担保正常否否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团52000.002023-7-32023-7-32027-7-2连带责任担保正常否否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团55000.002024-1-52024-1-52027-1-4连带责任担保正常否否0是是5%以上股东

27/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

衢州发展公司本部新湖集团99800.002023-8-222023-9-42028-8-16连带责任担保正常股权否否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团199200.002023-8-222023-8-282028-8-18连带责任担保正常股权否否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团43800.002023-8-222023-8-292028-8-18连带责任担保正常股权否否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团239200.002023-8-222023-8-302028-8-18连带责任担保正常股权否否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团70000.002024-6-62024-6-122027-1-15连带责任担保正常否否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团70000.002024-6-62024-6-122027-1-15连带责任担保正常否否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团70000.002024-6-62024-6-132027-1-15连带责任担保正常否否0是是5%以上股东

衢州发展公司本部新湖集团70000.002024-6-62024-6-142027-1-15连带责任担保正常否否0是是5%以上股东浙江新湖能源有限

衢州发展公司本部100000.002022-10-262024-7-92027-7-85%以上股东连带责任担保正常不动产否否0是是公司的子公司浙江恒兴力控股集

衢州发展公司本部18200.002024-4-152024-4-162026-12-125%以上股东连带责任担保正常股权否否0是是团有限公司的子公司浙江恒兴力控股集

衢州发展公司本部63800.002024-4-152024-4-162027-4-135%以上股东连带责任担保正常股权否否0是是团有限公司的子公司浙江恒兴力控股集

衢州发展公司本部97300.002024-4-152024-4-152027-1-95%以上股东连带责任担保正常股权否否0是是团有限公司的子公司上海亚龙古城房地

衢州发展公司本部999197.112023-11-12023-12-62030-6-30土地、在连带责任担保正常否否0否否合营公司产开发有限公司建工程

股权、土上海亚龙古城房地

衢州发展公司本部1682.832025-6-192025-6-192027-8-10连带责任担保正常地、在建否否0否否合营公司产开发有限公司工程

衢州发展、新湖公司本地产集团有限公上海新湖城市开发

部、控股2814700.002025-12-292025-12-292027-6-30连带责任担保正常否否0否否合营公司

司、上海中瀚置有限公司子公司业有限公司衢州工业控股集团

衢州发展公司本部2702394.992025-11-26注注反担保正常股权否否0是是实际控制人有限公司

报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）382399.34

报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 9284874.93公司对子公司的担保情况

报告期内对子公司担保发生额合计2428000.00

报告期末对子公司担保余额合计（B） 15163984.36

28/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

公司担保总额情况（包括对子公司的担保）

担保总额（A+B） 24448859.29

担保总额占公司净资产的比例(%)58.47

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 5469294.99

直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D） 16738664.30

担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 3540380.13

上述三项担保金额合计（C+D+E） 24448859.29未到期担保可能承担连带清偿责任说明无担保情况说明无

注：衢州工业控股集团有限公司及其控股子公司为本公司提供担保，公司在不超过30亿元的担保范围内对实际发生的担保提供反担保。

29/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

(三)其他重大合同

□适用√不适用

十二、募集资金使用进展说明

□适用√不适用

十三、其他重大事项的说明

□适用√不适用

第六节股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一)股份变动情况表

1、股份变动情况表

报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。

2、股份变动情况说明

□适用√不适用3、报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用√不适用

4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用√不适用

(二)限售股份变动情况

□适用√不适用

二、股东情况

(一)股东总数：

截至报告期末普通股股东总数(户)115756

截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）/

(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位：股

前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

持有有质押、标记或冻结情况

股东名称报告期内增期末持股数(%)限售条比例股东性质（全称）减量件股份股份状态数量数量

衢州智宝企业管理合伙0161280360018.950质押1568197790其他企业（有限合伙）

质押1447112798（注1）

黄伟0144996723317.040境内自然冻结2854435人

30/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

衢州市新安广进智造股权投资合伙企业（有限085993430010.110无0其他合伙）

浙江新湖集团股份有限-222564205041885005.930质押5041885002境内非国（注）公司有法人

宁波嘉源实业发展有限质押407600000（注3）04076049134.790境内非国公司冻结4913有法人

香港中央结算有限公司-2272257558347440.660无0其他

全国社保基金一一四组-16646900500000430.590无0其他合

周信钢/428121000.5000境内自然无人中国工商银行股份有限

公司－南方中证全指房-2738262335053190.390无0其他地产交易型开放式指数证券投资基金境内自然

毛韦明/260000000.310无0人

前十名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份）股份种类及数量股东名称持有无限售条件流通股的数量种类数量衢州智宝企业管理合伙企业（有限合1612803600人民币普通股1612803600伙）黄伟1449967233人民币普通股1449967233衢州市新安广进智造股权投资合伙企859934300人民币普通股859934300业（有限合伙）浙江新湖集团股份有限公司504188500人民币普通股504188500宁波嘉源实业发展有限公司407604913人民币普通股407604913香港中央结算有限公司55834744人民币普通股55834744全国社保基金一一四组合50000043人民币普通股50000043周信钢42812100人民币普通股42812100

中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产交易型开放式指数证券33505319人民币普通股33505319投资基金毛韦明26000000人民币普通股26000000

截止2026年6月30日，公司回购专用证券账户持有公司股份126823505股，持股比前十名股东中回购专户情况说明

例1.49%

上述股东委托表决权、受托表决权、/放弃表决权的说明

衢州智宝与新安广进为关联方。黄伟先生为新湖集团的控股股东，宁波嘉源为新湖集团上述股东关联关系或一致行动的说明的控股子公司；黄伟先生、新湖集团、宁波嘉源为一致行动人。公司未知其他股东之间是否存在关联关系。

表决权恢复的优先股股东及持股数量/的说明

注1：其中843378935股被冻结，85307344股被标记；

注2：其中142413200股被标记；

注3：其中407600000股被标记；

注4：前十大股东中，部分股东无法获取其期初持股数量，故增减变动不适用持股5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用√不适用

前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用√不适用前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

√适用□不适用

31/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

单位：股持有的有限有限售条件股份可上市交易情况限售序号有限售条件股东名称售条件股份新增可上市交可上市交易时间条件数量易股份数量

1中国工商银行绍兴市分行4144552010年3月22日0/

中国银行杭州信托咨询公司

23428572010年3月22日0/

绍兴办事处中国工商银行浙江信托投资

31035762010年3月22日0/

公司绍兴市办事处

4绍兴显建锋塑料厂1035752010年3月22日0/

上述股东关联关系或一致行动的说/明

(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东

□适用√不适用

三、董事和高级管理人员情况

(一)现任及报告期内离任董事和高级管理人员持股变动情况

□适用√不适用其它情况说明

□适用√不适用

(二)董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

(三)其他说明

□适用√不适用

四、控股股东或实际控制人变更情况

□适用√不适用

五、优先股相关情况

□适用√不适用

第七节债券相关情况

一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具

□适用√不适用

二、可转换公司债券情况

□适用√不适用

32/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

第八节财务报告

一、审计报告

□适用√不适用

二、财务报表合并资产负债表

2026年6月30日

编制单位：衢州信安发展股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2026年6月30日2025年12月31日

流动资产：

货币资金七、15841676777.695550772169.94结算备付金拆出资金

交易性金融资产七、217722927.0218990122.83衍生金融资产应收票据

应收账款七、320857519.3521183011.53应收款项融资

预付款项七、415617646.9111580612.69应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款七、52083326536.331482203247.72

其中：应收利息

应收股利558355499.7713636912.70买入返售金融资产

存货七、629781329027.1229659114897.20

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产七、7685239393.58809359087.02

流动资产合计38445769828.0037553203148.93

非流动资产：

发放贷款和垫款债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资七、843924206256.6842756968593.52

其他权益工具投资七、9964956814.49996567567.67

其他非流动金融资产七、104861282463.125399084037.76

投资性房地产七、112240344011.202303227635.28

固定资产七、12947508940.381004228944.00

在建工程七、13394318.23394318.23生产性生物资产

33/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

油气资产

使用权资产七、14555796.33450264.24

无形资产七、151184646710.311184418561.60

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉

长期待摊费用七、169524070.4410389801.81

递延所得税资产七、171992000737.791957475844.93其他非流动资产

非流动资产合计56125420118.9755613205569.04

资产总计94571189946.9793166408717.97

流动负债：

短期借款七、198833701198.378241716735.63向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债

应付票据七、20122285627.4977333233.73

应付账款七、212044850382.162457328813.46

预收款项七、2211153354.7712190146.88

合同负债七、234847654323.874557614950.55卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬七、2411200359.1916035032.39

应交税费七、252919418850.353452363957.75

其他应付款七、265463661091.634992257579.62

其中：应付利息

应付股利1787227.101787227.10应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债七、277993617930.125290978387.45

其他流动负债七、285694366907.975456476932.54

流动负债合计37941910025.9234554295770.00

非流动负债：

保险合同准备金

长期借款七、299857549805.4412000478681.78

应付债券七、30866936700.00872532500.00

其中：优先股永续债

租赁负债七、31165143.84

长期应付款七、3264208976.3180326026.89长期应付职工薪酬

预计负债七、33126455627.02126455627.02

递延收益七、34116881200.00116881200.00

34/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

递延所得税负债七、1749256335.2970309333.97

其他非流动负债七、353730867800.003695191700.00

非流动负债合计14812321587.9016962175069.66

负债合计52754231613.8251516470839.66

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）七、368508940800.008508940800.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积七、378502864572.318512589289.63

减：库存股七、38350525827.66150525962.61

其他综合收益七、39-1586680239.16-1965891021.51专项储备

盈余公积七、401596353335.711596353335.71一般风险准备

未分配利润七、4124981555409.4224812412139.65归属于母公司所有者权益

41652508050.6241313878580.87（或股东权益）合计

少数股东权益164450282.53336059297.44所有者权益（或股东权

41816958333.1541649937878.31

益）合计负债和所有者权益

94571189946.9793166408717.97（或股东权益）总计

公司负责人：林俊波主管会计工作负责人：杨天会计机构负责人：胡倩倩母公司资产负债表

2026年6月30日

编制单位：衢州信安发展股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2026年6月30日2025年12月31日

流动资产：

货币资金3504374908.723160584185.71交易性金融资产衍生金融资产应收票据

应收账款十六、13181304.433125504.02应收款项融资

预付款项2057519.52122486.04

其他应收款十六、213321705192.6013196495031.86

其中：应收利息

应收股利300967833.00349267833.00

存货313412.41313412.41

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

35/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

其他流动资产54052955.50183101794.85

流动资产合计16885685293.1816543742414.89

非流动资产：

债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资十六、312398645225.6611799289056.29

其他权益工具投资5532609897.685868711019.20

其他非流动金融资产3696779734.173798189170.46

投资性房地产50115925.4951345276.18

固定资产349207.66389136.70在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产72539.78290158.76

无形资产290360.45328713.47

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉

长期待摊费用2515184.362806984.62

递延所得税资产18134.9572539.69其他非流动资产

非流动资产合计21681396210.2021521422055.37

资产总计38567081503.3838065164470.26

流动负债：

短期借款5375360645.834716280288.90交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款174847.01115085.35预收款项

合同负债271328.564032.12

应付职工薪酬6055057.545738693.75

应交税费128334.84307201.31

其他应付款3123700813.433486757990.56

其中：应付利息

应付股利1787227.101787227.10持有待售负债

一年内到期的非流动负债1909229581.551338107200.94

其他流动负债701468599.38502333196.05

流动负债合计11116389208.1410049643688.98

非流动负债：

长期借款456500000.00890000000.00应付债券

其中：优先股永续债租赁负债

36/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

长期应付款长期应付职工薪酬

预计负债126455627.02126455627.02递延收益

递延所得税负债18134.9572539.69

其他非流动负债620000000.00620000000.00

非流动负债合计1202973761.971636528166.71

负债合计12319362970.1111686171855.69

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）8508940800.008508940800.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积8111318072.628111307688.24

减：库存股350525827.66150525962.61

其他综合收益2252409213.302558136859.97专项储备

盈余公积1518415470.061518415470.06

未分配利润6207160804.955832717758.91所有者权益（或股东权

26247718533.2726378992614.57

益）合计负债和所有者权益

38567081503.3838065164470.26（或股东权益）总计

公司负责人：林俊波主管会计工作负责人：杨天会计机构负责人：胡倩倩合并利润表

2026年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2026年半年度2025年半年度

一、营业总收入384509845.65707412458.98

其中：营业收入七、42384509845.65707412458.98利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本1619194701.591613168136.54

其中：营业成本七、42314418746.77528868188.71利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加七、4338785201.1448075561.43

销售费用七、4449832256.7057575387.82

37/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

管理费用七、45133100650.56143826967.97研发费用

财务费用七、461083057846.42834822030.61

其中：利息费用826974732.86740976371.43

利息收入31232334.1051818690.79

加：其他收益七、47564414.25587894.19

投资收益（损失以“-”号填列）七、482104286263.041545448375.53

其中：对联营企业和合营企业的投

1678529511.091493028579.05

资收益以摊余成本计量的金融资产终

止确认收益（损失以“-”号填列）

汇兑收益（损失以“-”号填列）净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以“-”号七、49-415222171.15-168609432.86

填列）信用减值损失（损失以“-”号填七、503871008.42-2328028.21

列）资产减值损失（损失以“-”号填七、51-168936103.98-132902157.74

列）资产处置收益（损失以“-”号填七、52121949.3421910.50

列）

三、营业利润（亏损以“-”号填列）290000503.98336462883.85

加：营业外收入七、531367119.67706809.83

减：营业外支出七、54240063422.70132001003.82

四、利润总额（亏损总额以“-”号填列）51304200.95205168689.86

减：所得税费用七、5519069946.0941081006.16

五、净利润（净亏损以“-”号填列）32234254.86164087683.70

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以“-”号

32234254.86164087683.70

填列）2.终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）

（二）按所有权归属分类1.归属于母公司股东的净利润（净亏

169143269.77259806989.00损以“-”号填列）2.少数股东损益（净亏损以“-”号填-136909014.91-95719305.30

列）

六、其他综合收益的税后净额七、56379210782.35-238917424.90

（一）归属母公司所有者的其他综合收

379210782.35-238917424.90

益的税后净额

1.不能重分类进损益的其他综合收益-30601645.85-36327925.81

（1）重新计量设定受益计划变动额

（2）权益法下不能转损益的其他综合收益-2637719.47-997147.16

（3）其他权益工具投资公允价值变动-27963926.38-35330778.65

（4）企业自身信用风险公允价值变动

2.将重分类进损益的其他综合收益409812428.20-202589499.09

（1）权益法下可转损益的其他综合收益-8596235.96-302494889.26

（2）其他债权投资公允价值变动

38/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额

（4）其他债权投资信用减值准备

（5）现金流量套期储备

（6）外币财务报表折算差额418408664.1699905390.17

（7）其他

（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额411445037.21-74829741.20

（一）归属于母公司所有者的综合收益

548354052.1220889564.10

总额

（二）归属于少数股东的综合收益总额-136909014.91-95719305.30

八、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)0.0200.031

（二）稀释每股收益(元/股)0.0200.031

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0元上期被合并方实现的净利润为：0元。

公司负责人：林俊波主管会计工作负责人：杨天会计机构负责人：胡倩倩母公司利润表

2026年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2026年半年度2025年半年度

一、营业收入十六、43036628.6211575511.84

减：营业成本十六、41503735.751598930.34

税金及附加2450774.692020624.88销售费用

管理费用26025778.4620013067.51研发费用

财务费用319180348.22327284056.12

其中：利息费用257585103.89286018210.95

利息收入27007073.5342810517.23

加：其他收益72600.5437609.00

投资收益（损失以“-”号填列）十六、5825198982.31937695472.29

其中：对联营企业和合营企业的

171077310.14108285437.14

投资收益以摊余成本计量的金融资产

终止确认收益（损失以“-”号填列）净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以“-”-91192284.03-119830713.37号填列）信用减值损失（损失以“-”号填-5681752.25-2110.00

列）资产减值损失（损失以“-”号填列）

39/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告资产处置收益（损失以“-”号填列）

二、营业利润（亏损以“-”号填列）382273538.07478559090.91

加：营业外收入

减：营业外支出0.0174124.99三、利润总额（亏损总额以“-”号填

382273538.06478484965.92

列）

减：所得税费用

四、净利润（净亏损以“-”号填列）382273538.06478484965.92

（一）持续经营净利润（净亏损以

382273538.06478484965.92“-”号填列）

（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）

五、其他综合收益的税后净额-313558138.693005011150.70

（一）不能重分类进损益的其他综合

-361631613.543026700438.14收益

1.重新计量设定受益计划变动额

2.权益法下不能转损益的其他综合

收益

3.其他权益工具投资公允价值变动-361631613.543026700438.14

4.企业自身信用风险公允价值变动

（二）将重分类进损益的其他综合收

48073474.85-21689287.44

益

1.权益法下可转损益的其他综合收

48073474.85-21689287.44

益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综合收

益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额68715399.373483496116.62

七、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)

（二）稀释每股收益(元/股)

公司负责人：林俊波主管会计工作负责人：杨天会计机构负责人：胡倩倩合并现金流量表

2026年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2026年半年度2025年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金3247467119.534271040076.00客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额

40/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额

收到的税费返还42283249.9912070094.97

收到其他与经营活动有关的现金七、57217520144.76132198403.82

经营活动现金流入小计3507270514.284415308574.79

购买商品、接受劳务支付的现金3119976354.992929527698.06客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金

支付给职工及为职工支付的现金114382054.35130925966.55

支付的各项税费670816068.65884586122.39

支付其他与经营活动有关的现金七、57146326041.48276177777.91

经营活动现金流出小计4051500519.474221217564.91

经营活动产生的现金流量净额-544230005.19194091009.88

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金71413876.80353907670.11

取得投资收益收到的现金348485778.06450103070.32

处置固定资产、无形资产和其他长期

428307.8365950.49

资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现

17850000.00

金净额

收到其他与投资活动有关的现金七、5739573666.673000000.00

投资活动现金流入小计477751629.36807076690.92

购建固定资产、无形资产和其他长期

22192533.633856593.65

资产支付的现金

投资支付的现金19500000.0035058362.28质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的现金七、5719480000.00

投资活动现金流出小计41692533.6358394955.93

投资活动产生的现金流量净额436059095.73748681734.99

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金

取得借款收到的现金6637191687.657230118461.49

收到其他与筹资活动有关的现金七、572734039802.744336213007.53

筹资活动现金流入小计9371231490.3911566331469.02

偿还债务支付的现金4961424371.197167314056.79

41/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

分配股利、利润或偿付利息支付的现

856749602.32873376673.35

金

其中：子公司支付给少数股东的股

10200000.00

利、利润

支付其他与筹资活动有关的现金七、573233994164.523506721601.96

筹资活动现金流出小计9052168138.0311547412332.10

筹资活动产生的现金流量净额319063352.3618919136.92

四、汇率变动对现金及现金等价物的影

-20619224.92-16134467.70响

五、现金及现金等价物净增加额190273217.98945557414.09

加：期初现金及现金等价物余额2538349275.242894032926.94

六、期末现金及现金等价物余额2728622493.223839590341.03

公司负责人：林俊波主管会计工作负责人：杨天会计机构负责人：胡倩倩母公司现金流量表

2026年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2026年半年度2025年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金2216020959.041012627228.48收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金148057143.6120223449.88

经营活动现金流入小计2364078102.651032850678.36

购买商品、接受劳务支付的现金2201778175.601988239863.44

支付给职工及为职工支付的现金9718697.9510145552.77

支付的各项税费2715812.702363765.14

支付其他与经营活动有关的现金38652390.0843731942.36

经营活动现金流出小计2252865076.332044481123.71

经营活动产生的现金流量净额111213026.32-1011630445.35

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金1466292910.413704544622.30

取得投资收益收到的现金202601885.52123895152.26

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额

收到其他与投资活动有关的现金1338018620.551574621341.00

投资活动现金流入小计3006913416.485403061115.56

购建固定资产、无形资产和其他长期资产

281224.783379733.95

支付的现金

投资支付的现金1694361750.171069889389.84取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的现金2014416849.601512642061.45

投资活动现金流出小计3709059824.552585911185.24

投资活动产生的现金流量净额-702146408.072817149930.32

三、筹资活动产生的现金流量：

42/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金1801000000.001447815138.50

收到其他与筹资活动有关的现金3674371783.335265977174.49

筹资活动现金流入小计5475371783.336713792312.99

偿还债务支付的现金1024200000.003352416138.50

分配股利、利润或偿付利息支付的现金187253233.84203838556.58

支付其他与筹资活动有关的现金3490401156.294014911988.29

筹资活动现金流出小计4701854390.137571166683.37

筹资活动产生的现金流量净额773517393.20-857374370.38

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额182584011.45948145114.59

加：期初现金及现金等价物余额572427260.69196923084.49

六、期末现金及现金等价物余额755011272.141145068199.08

公司负责人：林俊波主管会计工作负责人：杨天会计机构负责人：胡倩倩

43/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

合并所有者权益变动表

2026年1—6月

单位：元币种：人民币

2026年半年度

归属于母公司所有者权益其他权益工具一项目专般少数股东权益所有者权益合计项风

实收资本(或股本)优永其资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润先续储险他股债备准备

一、上年期末余额8508940800.008512589289.63150525962.61-1965891021.511596353335.7124812412139.65336059297.4441649937878.31

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额8508940800.008512589289.63150525962.61-1965891021.511596353335.7124812412139.65336059297.4441649937878.31

三、本期增减变动金

额（减少以“-”号填-9724717.32199999865.05379210782.35169143269.77-171609014.91167020454.84列）

（一）综合收益总额379210782.35169143269.77-136909014.91411445037.21

（二）所有者投入和

-9724717.32199999865.05-209724582.37减少资本

1．所有者投入的普通

199999865.05-199999865.05

股

2．其他权益工具持有

者投入资本

3．股份支付计入所有

者权益的金额

4．其他-9724717.32-9724717.32

（三）利润分配-34700000.00-34700000.00

1．提取盈余公积

2．提取一般风险准备3．对所有者（或股-34700000.00-34700000.00

东）的分配

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

44/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动

额结转留存收益

5．其他综合收益结转

留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额8508940800.008502864572.31350525827.66-1586680239.161596353335.7124981555409.42164450282.5341816958333.15

2025年半年度

归属于母公司所有者权益一其他权益工具资本公积项目专般少数股东权益所有者权益合计项风

实收资本(或股本)优永减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润其先续储险他股债备准备

一、上年期末余额8508940800.008857869108.00150525962.61-2175799401.681545237868.0125310870850.68548097317.1742444690579.57

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额8508940800.008857869108.00150525962.61-2175799401.681545237868.0125310870850.68548097317.1742444690579.57

三、本期增减变动金额

（减少以“-”号填-346506884.97-240448245.20261337809.30-95719305.30-421336626.17列）

（一）综合收益总额-238917424.90259806989.00-95719305.30-74829741.20

（二）所有者投入和减

-346506884.97-346506884.97少资本

1．所有者投入的普通

股

2．其他权益工具持有

者投入资本

3．股份支付计入所有

者权益的金额

4．其他-346506884.97-346506884.97

（三）利润分配

1．提取盈余公积

45/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

2．提取一般风险准备3．对所有者（或股东）的分配

4．其他

（四）所有者权益内部

-1530820.301530820.30结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动

额结转留存收益

5．其他综合收益结转

-1530820.301530820.30留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额8508940800.008511362223.03150525962.61-2416247646.881545237868.0125572208659.98452378011.8742023353953.40

公司负责人：林俊波主管会计工作负责人：杨天会计机构负责人：胡倩倩母公司所有者权益变动表

2026年1—6月

单位：元币种：人民币

2026年半年度

其他权益工具项目专项储

实收资本(或股本)资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润所有者权益合计优先永续其备股债他

一、上年期末余额8508940800.008111307688.24150525962.612558136859.971518415470.065832717758.9126378992614.57

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额8508940800.008111307688.24150525962.612558136859.971518415470.065832717758.9126378992614.57三、本期增减变动金额（减少以“-”号填

10384.38199999865.05-305727646.67374443046.04-131274081.30

列）

（一）综合收益总额-313558138.69382273538.0668715399.37

（二）所有者投入和减少资本10384.38199999865.05-199989480.67

1．所有者投入的普通股199999865.05-199999865.05

2．其他权益工具持有者投入资本

46/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他10384.3810384.38

（三）利润分配

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转7830492.02-7830492.02

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收益

5．其他综合收益结转留存收益7830492.02-7830492.02

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额8508940800.008111318072.62350525827.662252409213.301518415470.066207160804.9526247718533.27

2025年半年度

其他权益工具项目专项

实收资本(或股本)资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润所有者权益合计优先永续其储备股债他

一、上年期末余额8508940800.009422869472.28150525962.61895241674.951467300002.364626030098.7424769856085.72

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额8508940800.009422869472.28150525962.61895241674.951467300002.364626030098.7424769856085.72三、本期增减变动金额（减少以“-”号填-10176200.911478631223.741807072719.763275527742.59

列）

（一）综合收益总额3005011150.70478484965.923483496116.62

（二）所有者投入和减少资本-10176200.91-10176200.91

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他-10176200.91-10176200.91

（三）利润分配

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转-1526379926.961328587753.84-197792173.12

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收益

5．其他综合收益结转留存收益-1526379926.961526379926.96

47/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

6．其他-197792173.12-197792173.12

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额8508940800.009412693271.37150525962.612373872898.691467300002.366433102818.5028045383828.31

公司负责人：林俊波主管会计工作负责人：杨天会计机构负责人：胡倩倩

48/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

三、公司基本情况

1、公司概况

√适用□不适用

衢州信安发展股份有限公司（以下简称公司或本公司）系1992年8月经浙江省人民政府股份

制试点工作协调小组批准、采取定向募集方式设立的股份制企业。设立时，公司注册资本人民币

5000万元，发行股份500万股，每股面值人民币10元。公司现持有统一社会信用代码为

91330000142941287T 的营业执照。公司股票于 1999 年 6 月 23 日在上海证券交易所挂牌交易，股

票代码：600208。经过拆细及历年的分红送股、转增、增资配股、定向发行、回购以及吸收合并浙江新湖创业投资股份有限公司，截至2026年6月30日，公司注册资本为人民币

8508940800.00元，每股面值1元，折股份总数8508940800股。其中，有限售条件的流通

股份 A 股 964463 股；无限售条件的流通股份 A 股 8507976337 股。

本公司属房地产行业。主要经营活动为房地产开发和投资等。

本财务报表业经公司2026年8月28日第十二届第三十次董事会批准对外报出。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本公司财务报表以持续经营为编制基础。

2、持续经营

√适用□不适用本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

√适用□不适用

重要提示：本公司根据实际生产经营特点针对金融工具减值、存货、固定资产折旧、在建工

程、无形资产、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。

1、遵循企业会计准则的声明

本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。

2、会计期间

本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

√适用□不适用

49/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

除房地产行业以外，公司经营业务的营业周期较短，以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。房地产行业的营业周期从房产开发至销售变现，一般在12个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。

4、记账本位币

本公司及境内子公司采用人民币为记账本位币，香港新湖投资有限公司、香港新澳投资有限公司等境外子公司从事境外经营，选择其经营所处的主要经济环境中的货币为记账本位币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

√适用□不适用项目重要性标准

公司将单项预付款项金额超过资产总额0.5%重要的账龄超过1年的预付款项的预付款项认定为重要预付款项重要的单项计提坏账准备的其他应收款公司将单项其他应收款金额超过资产总额

0.5%的其他应收款认定为重要其他应收款

重要的核销其他应收款

公司将单项在建工程金额超过资产总额0.5%重要的在建工程项目的在建工程认定为重要在建工程

公司将单项应付账款金额超过资产总额0.5%重要的账龄超过1年的应付账款的应付账款认定为重要应付账款

公司将单项合同负债金额超过资产总额0.5%重要的账龄超过1年的合同负债的合同负债认定为重要合同负债公司将单项其他应付款金额超过资产总额重要的账龄超过1年的其他应付款

0.5%的其他应付款认定为重要其他应付款

公司将单项现金流量金额超过资产总额1%的重要的投资活动现金流量认定为重要

公司将收入总额超过集团总收入的15%的子公

重要的子公司、非全资子公司

司确定为重要子公司、重要非全资子公司

公司将资产总额超过公司总资产15%的合营企

重要的合营企业、联营企业

业、联营企业确定为重要合营企业、联营企业

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用□不适用

(1)同一控制下企业合并的会计处理方法

公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额与支付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

(2)非同一控制下企业合并的会计处理方法

公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

50/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

√适用□不适用

(1)控制的判断

拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其可变回报金额的，认定为控制。

(2)合并财务报表的编制方法母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第33号——合并财务报表》编制。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

√适用□不适用

(1)合营安排分为共同经营和合营企业。

(2)当公司为共同经营的合营方时，确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：

1)确认单独所持有的资产，以及按持有份额确认共同持有的资产；

2)确认单独所承担的负债，以及按持有份额确认共同承担的负债；

3)确认出售公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；

4)按公司持有份额确认共同经营因出售资产所产生的收入；

5)确认单独所发生的费用，以及按公司持有份额确认共同经营发生的费用。

9、现金及现金等价物的确定标准

现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转

换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

10、外币业务和外币报表折算

√适用□不适用

(1)外币业务折算

外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建符合资本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外，计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，差额计入当期损益或其他综合收益。

(2)外币财务报表折算

资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项

51/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告目，采用交易发生日即期汇率的近似汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，计入其他综合收益。

11、金融工具

√适用□不适用

(1)金融资产和金融负债的分类

金融资产在初始确认时划分为以下三类：1)以摊余成本计量的金融资产；2)以公允价值计量

且其变动计入其他综合收益的金融资产；3)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融负债在初始确认时划分为以下四类：1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债；2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债；3)不属

于上述1)或2)的财务担保合同，以及不属于上述1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺；4)以摊余成本计量的金融负债。

(2)金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件

1)金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法

公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。但是，公司初始确认的应收账款未包含重大融资成分或公司不考虑未超过一年的合同中的融资成分的，按照《企业会计准则第14号——收入》所定义的交易价格进行初始计量。

2)金融资产的后续计量方法

*以摊余成本计量的金融资产

采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。

*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资

采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

52/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。

3)金融负债的后续计量方法

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。因公司自身信用风险变动引起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的公允价值变动金额

计入其他综合收益，除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。此类金融负债产生的其他利得或损失（包括利息费用、除因公司自身信用风险变动引起的公允价值变动）计入当期损益，除非该金融负债属于套期关系的一部分。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

*金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债

按照《企业会计准则第23号——金融资产转移》相关规定进行计量。

*不属于上述1)或2)的财务担保合同，以及不属于上述1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺

在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：*按照金融工具的减值规定确

定的损失准备金额；*初始确认金额扣除按照《企业会计准则第14号——收入》相关规定所确定的累计摊销额后的余额。

*以摊余成本计量的金融负债采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。

4)金融资产和金融负债的终止确认

*当满足下列条件之一时，终止确认金融资产：

ａ.收取金融资产现金流量的合同权利已终止；

ｂ.金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第23号——金融资产转移》关于金融资产终止确认的规定。

*当金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除时，相应终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。

(3)金融资产转移的确认依据和计量方法

公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：1)未保留对该金融资产控制的，终止确认该金融资产，并将转

53/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；2)保留了对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：1)所转移金融资产在终止确认日的账面价值；2)因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。转移了金融资产的一部分，且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：1)终止确认部分的账面价值；2)终止确认部分的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。

(4)金融资产和金融负债的公允价值确定方法公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相关金融

资产和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：

1)第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；

2)第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包

括：活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以

外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入值等；

3)第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由可观察

市场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据作出的财务预测等。

(5)金融工具减值

公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、合同资产、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变动计入当

期损益的金融负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或不属于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。

预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。

对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。

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对于租赁应收款、由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成的应收款项及合同资产，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。

公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。

公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。

(6)金融资产和金融负债的抵销

金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，公司以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：1)公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；2)公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵销。

12、应收账款和合同资产预期信用损失的确认标准和计提方法

√适用□不适用按信用风险特征组合计提预期信用损失的应收款项和合同资产

√适用□不适用组合类别确定组合的依据计量预期信用损失的方法

应收银行承兑汇票参考历史信用损失经验，结票据类型合当前状况以及对未来经济

状况的预测，通过违约风险应收商业承兑汇票敞口和整个存续期预期信用

应收账款——合并范围内关联

纳入合并范围内关联方款项损失率，计算预期信用损失方组合

参考历史信用损失经验，结合应收账款——逾期账龄组合逾期账龄当前状况以及对未来经济状

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况的预测，编制应收账款逾期账龄与整个存续期预期信用

损失率对照表，计算预期信用损失

其他应收款——合并范围内关纳入合并范围内关联方款项

联方组合参考历史信用损失经验，结主要包括其他关联方、合作合当前状况以及对未来经济

方及政府部门款项和股权债状况的预测，通过违约风险其他应收款——低风险组合权转让款及一般不存在回收敞口和未来12个月内或整个

风险的应收款项存续期预期信用损失率，计算预期信用损失

其他应收款——其他款项组合款项性质账龄组合的账龄与预期信用损失率对照表

√适用□不适用应收账款预期信用损失率应收账款逾期账龄

预期信用损失率（%）

未逾期0.00

逾期1年以内（含，下同）4.00逾期1-2年8.00

逾期2-3年20.00

逾期3-5年50.00

逾期5年以上100.00按单项计提预期信用损失的应收款项和合同资产的认定标准

√适用□不适用

对信用风险与组合信用风险显著不同的应收款项和合同资产，公司按单项计提预期信用损失

13、存货

√适用□不适用

(1)存货的分类

存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、意图出售而暂时

出租的开发产品、周转房、库存材料、库存设备和低值易耗品等，以及在开发过程中的开发成本。

(2)发出存货的计价方法

1)发出材料、设备采用月末一次加权平均法。

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2)项目开发时，开发用土地分摊计入项目的开发成本的方法如下：开发用土地按开发产品占

地面积计算分摊计入项目的开发成本，如果各种开发产品类型的容积率差异较大导致按占地面积计算分摊不合理的，则按开发产品建筑面积计算分摊。

3)发出开发产品按建筑面积平均法核算。

4)意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。

5)如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发项

目的建筑面积分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。

(3)存货的盘存制度存货的盘存制度为永续盘存制。

(4)低值易耗品和包装物的摊销方法

1)低值易耗品

按照一次转销法进行摊销。

2)包装物

按照一次转销法进行摊销。

(5)存货跌价准备

资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的

金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。

14、持有待售的非流动资产或处置组

√适用□不适用

(1)持有待售的非流动资产或处置组的分类

公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：1)根据类似交易中出

售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；2)出售极可能发生，即公司已经就出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。

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公司专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将在一年内完成”的条件，且短期（通常为3个月）内很可能满足持有待售类别的其他划分条件的，在取得日将其划分为持有待售类别。

因公司无法控制的下列原因之一，导致非关联方之间的交易未能在一年内完成，且公司仍然承诺出售非流动资产或处置组的，继续将非流动资产或处置组划分为持有待售类别：1)买方或其他方意外设定导致出售延期的条件，公司针对这些条件已经及时采取行动，且预计能够自设定导致出售延期的条件起一年内顺利化解延期因素；2)因发生罕见情况，导致持有待售的非流动资产或处置组未能在一年内完成出售，公司在最初一年内已经针对这些新情况采取必要措施且重新满足了持有待售类别的划分条件。

(2)持有待售的非流动资产或处置组的会计处理

1)初始计量和后续计量

初始计量和在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。

对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，在初始计量时比较假定其不划分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计量。除企业合并中取得的非流动资产或处置组外，由非流动资产或处置组以公允价值减去出售费用后的净额作为初始计量金额而产生的差额，计入当期损益。

对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。

持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。

2)资产减值损失转回的会计处理

后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不转回。

后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不转回。

持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，根据处置组中除商誉外各项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。

3)不再继续划分为持有待售类别以及终止确认的会计处理

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非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件而不再继续划分为持有待售类别或

非流动资产从持有待售的处置组中移除时，按照以下两者孰低计量：*划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；*可收回金额。

终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，将尚未确认的利得或损失计入当期损益。

(3)终止经营的确认标准

满足下列条件之一的、已经被处置或划分为持有待售类别且能够单独区分的组成部分确认为

终止经营：

1)该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；

2)该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联

计划的一部分；

3)该组成部分是专为转售而取得的子公司。

(4)终止经营的列报方法公司在利润表中分别列示持续经营损益和终止经营损益。终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。对于当期列报的终止经营，在当期财务报表中将原来作为持续经营损益列报的信息重新作为可比期间的终止经营损益列报。终止经营不再满足持有待售类别划分条件的，在当期财务报表中将原来作为终止经营损益列报的信息重新作为可比期间的持续经营损益列报。

15、长期股权投资

√适用□不适用

(1)共同控制、重大影响的判断

按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。

(2)投资成本的确定

1)同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权

益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的

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长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

2)非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。

公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：

*在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。

*在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

3)除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第12号——债务重组》确定其初始投资成本；以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定其初始投资成本。

(3)后续计量及损益确认方法对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。

(4)通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法

1)是否属于“一揽子交易”的判断原则

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，公司结合分步交易的各个步骤的交易协议条款、分别取得的处置对价、出售股权的对象、处置方式、处置时点等信息来判断分

步交易是否属于“一揽子交易”。各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明多次交易事项属于“一揽子交易”：

*这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

*这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

*一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

*一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

2)不属于“一揽子交易”的会计处理

*个别财务报表

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对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，对被投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的，按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的相关规定进行核算。

*合并财务报表

在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，冲减留存收益。

丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。

3)属于“一揽子交易”的会计处理

*个别财务报表

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

*合并财务报表

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

16、投资性房地产

(1)如果采用成本计量模式的折旧或摊销方法

投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。

17、固定资产

(1)确认条件

√适用□不适用

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。

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(2)折旧方法

√适用□不适用

类别折旧方法折旧年限（年）残值率年折旧率

房屋及建筑物年限平均法20-453-52.11-4.85

通用设备年限平均法3-203-54.75-32.33

专用设备年限平均法6-153-56.33-16.17

运输工具年限平均法5-123-57.92-19.40

其他设备年限平均法5-153-56.33-19.40

18、在建工程

√适用□不适用

(1)在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。

(2)在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状

态但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。

19、借款费用

√适用□不适用

(1)借款费用资本化的确认原则

公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。

(2)借款费用资本化期间

1)当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：*资产支出已经发生；*借款费用已经发生；*为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

2)若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过

3个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或

者生产活动重新开始。

3)当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。

(3)借款费用资本化率以及资本化金额

为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。

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20、无形资产

(1)无形资产包括土地使用权、特许权等，按成本进行初始计量。

(2)使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实

现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体如下：

项目使用寿命及其确定依据摊销方法土地使用权按土地使用权许可使用年限摊销直线法

软件5年，按预计可使用年限摊销直线法车位使用权30年，按车位使用权可使用年限摊销直线法采矿权依据探明及可能的储量按产量法计提摊销，探矿权在没有开采之前不进行摊销，转入采矿权开采后按照产量法进行摊销。

(3)内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶

段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：1)完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；2)具有完成该无形资产并使用或出售的意图；3)无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有用性；4)有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；5)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

21、长期资产减值

√适用□不适用

对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、

使用寿命有限的无形资产等长期资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。

若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当期损益。

22、长期待摊费用

√适用□不适用

长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在1年以上（不含1年）的各项费用。长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

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23、职工薪酬

职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。

(1)短期薪酬的会计处理方法

√适用□不适用

在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(2)离职后福利的会计处理方法

√适用□不适用离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。

1)在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并

计入当期损益或相关资产成本。

2)对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：

*根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；

*设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；

*期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债或净资产的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。

(3)辞退福利的会计处理方法

√适用□不适用

向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：1)公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；2)公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

(4)其他长期职工福利的会计处理方法

√适用□不适用

向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息

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净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。

24、预计负债

√适用□不适用

因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为公司承担

的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出公司，且该义务的金额能够可靠的计量时，公司将该项义务确认为预计负债。

公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。

25、股份支付

√适用□不适用

(1)股份支付的种类包括以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。

(2)实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理

1)以权益结算的股份支付

授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应调整资本公积。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，相应调整资本公积。

换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量的，按照其他方服务在取得日的公允价值计量；如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权益工具的公允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关成本或费用，相应增加所有者权益。

2)以现金结算的股份支付

授予后立即可行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在授予日按公司承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按公司承担负债的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和相应的负债。

3)修改、终止股份支付计划

如果修改增加了所授予的权益工具的公允价值，公司按照权益工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加；如果修改增加了所授予的权益工具的数量，公司将增加的权益工具的公允价

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值相应地确认为取得服务的增加；如果公司按照有利于职工的方式修改可行权条件，公司在处理可行权条件时，考虑修改后的可行权条件。

如果修改减少了授予的权益工具的公允价值，公司继续以权益工具在授予日的公允价值为基础，确认取得服务的金额，而不考虑权益工具公允价值的减少；如果修改减少了授予的权益工具的数量，公司将减少部分作为已授予的权益工具的取消来进行处理；如果以不利于职工的方式修改了可行权条件，在处理可行权条件时，不考虑修改后的可行权条件。

如果公司在等待期内取消了所授予的权益工具或结算了所授予的权益工具（因未满足可行权条件而被取消的除外），则将取消或结算作为加速可行权处理，立即确认原本在剩余等待期内确认的金额。

26、维修基金核算方法

根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取或由公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。

27、质量保证金核算方法

质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。

28、收入

(1)收入确认原则

于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。

满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：1)客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；2)客户能够控制公司履约

过程中在建商品；3)公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：1)公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；2)公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；3)公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；4)公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；5)客户已接受该商品；6)其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

(2)收入计量原则

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1)公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司因向客户转让商品

或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。

2)合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，

但包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。

3)合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付

的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，公司预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。

4)合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品

的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。

(3)收入确认的具体方法

公司主要从事房地产开发销售。公司房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了按销售合同约定交付房产的交付证明时确认销售收入的实现。

1)房地产销售收入

在开发产品已经完工并验收合格，履行合同约定的交付义务、已收取价款或取得收款权利且相关的经济利益很可能流入时确认收入。

代建房屋和工程签订有不可撤销的建造合同：根据已发生成本占预计总成本的比例确定提供

服务的履约进度，并按履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

2)出租物业收入

物业出租按租赁合同、协议约定的承租日期与租金额，在相关的经济利益很可能流入时确认出租物业收入的实现。

3)酒店客房、餐饮及娱乐服务收入

公司对外提供酒店客房、餐饮及娱乐服务的，在酒店客房、餐饮及娱乐服务已提供且已收取价款或取得收取服务费的权利时确认收入。

29、合同取得成本、合同履约成本

√适用□不适用

公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。如果合同取得成本的摊销期限不超过一年，在发生时直接计入当期损益公司为履行合同发生的成本，不适用存货、固定资产或无形资产等相关准则的规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：

(1)该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或

67/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

(2)该成本增加了公司未来用于履行履约义务的资源；

(3)该成本预期能够收回。

公司对于与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

如果与合同成本有关的资产的账面价值高于因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得

的剩余对价减去估计将要发生的成本，公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失。

以前期间减值的因素之后发生变化，使得转让该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

30、合同资产、合同负债

公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。公司将同一合同下的合同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。

公司将拥有的、无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列示，将已向客户转让商品而有权收取对价的权利（该权利取决于时间流逝之外的其他因素）作为合同资产列示。

公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。

31、政府补助

√适用□不适用

(1)政府补助在同时满足下列条件时予以确认：1)公司能够满足政府补助所附的条件；2)公司

能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

(2)与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。

政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

(3)与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与

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收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。

(4)与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

(5)政策性优惠贷款贴息的会计处理方法

1)财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向公司提供贷款的，以实

际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。

2)财政将贴息资金直接拨付给公司的，将对应的贴息冲减相关借款费用。

32、递延所得税资产/递延所得税负债

√适用□不适用(1)根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。

(2)确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产

负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。

(3)资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足

够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。

(4)公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产

生的所得税：1)企业合并；2)直接在所有者权益中确认的交易或者事项。

(5)同时满足下列条件时，公司将递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列示：1)

拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；2)递延所得税资产和递延所得税

负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。

33、租赁

√适用□不适用

(1)公司作为承租人

在租赁期开始日，公司将租赁期不超过12个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租赁；将单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。

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对于所有短期租赁和低价值资产租赁，公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。

除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司对租赁确认使用权资产和租赁负债。

1)使用权资产

使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：*租赁负债的初始计量金额；*在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；*承租人发生的初始直接费用；*承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。

公司按照直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

2)租赁负债

在租赁期开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付款额现值时采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量借款利率作为折现率。租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期间内按照确认租赁付款额现值的折现率确认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。

租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际

行权情况发生变化时，公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。

(2)公司作为出租人

在租赁开始日，公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁划分为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。

1)经营租赁

公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的初始直接费用予以资本化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

2)融资租赁在租赁期开始日，公司按照租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和）确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。在租赁期的各个期间，公司按照租赁内含利率计算并确认利息收入。

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公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

(3)售后租回

1)公司作为承租人

公司按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融负债进行会计处理。

2)公司作为出租人

公司按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司根据其他适用的企业会计准则对资产购买进行会计处理，并根据《企业会计准则第21号——租赁》对资产出租进行会计处理。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融资产进行会计处理。

34、分部报告

公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定经营分部。公司的经营分部是指同时满足下列条件的组成部分：

(1)该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；

(2)管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；

(3)能够通过分析取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。

35、其他重要的会计政策和会计估计

√适用□不适用与回购公司股份相关的会计处理方法

因减少注册资本或奖励职工等原因收购本公司股份的，按实际支付的金额作为库存股处理，同时进行备查登记。如果将回购的股份注销，则将按注销股票面值和注销股数计算的股票面值总额与实际回购所支付的金额之间的差额冲减资本公积，资本公积不足冲减的，冲减留存收益；如果将回购的股份奖励给本公司职工属于以权益结算的股份支付，于职工行权购买本公司股份收到价款时，转销交付职工的库存股成本和等待期内资本公积（其他资本公积）累计金额，同时，按照其差额调整资本公积（股本溢价）。

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36、重要会计政策和会计估计的变更

(1)重要会计政策变更

√适用□不适用其他说明企业会计准则变化引起的会计政策变更

1)公司自2026年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第19号》“关于非同一控制下企业合并中补偿性资产的会计处理”规定，该项会计政策变更对公司财务报表无影响。

2)公司自2026年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第19号》“关于处置原通过同一控制下企业合并取得子公司时相关资本公积的会计处理”规定，该项会计政策变更对公司财务报表无影响。

3)公司自2026年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第19号》“关于采用电子支付系统结算的金融负债的终止确认”规定。根据相关新旧准则衔接规定，对可比期间信息不予调整，首次执行日的累积影响数调整本报告期期初留存收益及财务报表其他相关项目金额。该项会计政策变更对公司财务报表无影响。

4)公司自2026年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第19号》“关于金融资产合同现金流量特征的评估及相关披露”规定。根据相关新旧准则衔接规定，对可比期间信息不予调整，首次执行日的累积影响数调整本报告期期初留存收益及财务报表其他相关项目金额。该项会计政策变更对公司财务报表无影响。

5)公司自2026年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第19号》“关于指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具的披露”规定。

6)公司自2026年6月4日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第20号》“关于金融资产合同现金流量特征”和“关于货币缺乏可兑换性时的会计处理及相关披露”的规定。根据相关新旧准则衔接规定，对可比期间信息不予调整，首次执行日的累积影响数调整本报告期期初留存收益及财务报表其他相关项目金额。该项会计政策变更对公司财务报表无影响。

(2)重要会计估计变更

□适用√不适用

(3)2026年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表

□适用√不适用

六、税项

1、主要税种及税率

主要税种及税率情况

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√适用□不适用税种计税依据税率以按税法规定计算的销售货物和应税劳务收

增值税入为基础计算销项税额，扣除当期允许抵扣[注1]的进项税额后，差额部分为应交增值税有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其

土地增值税[注2]他附着物产权产生的增值额

从价计征的，按房产原值一次减除30%后余值房产税的1.2%计缴；从租计征的，按租金收入的1.2%、12%

12%计缴

城市维护建设税实际缴纳的流转税税额7%、5%

教育费附加实际缴纳的流转税税额3%

地方教育费附加实际缴纳的流转税税额2%

25%、16.5%、企业所得税应纳税所得额

30%

[注1]房地产产品销售按9%缴纳增值税，出租不动产业务按9%或5%缴纳增值税，酒店业务按6%缴纳增值税，小规模纳税人按3%缴纳增值税，其他产品销售及劳务按13%缴纳增值税[注2]《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税按增值额与扣除项目金额的比率，实行四级超率累进税率（30%～60%）计缴；建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免缴土地增值税。根据国家税务总局国税发〔2004〕100号文、国税发〔2010〕53号文以及房地产项目开发所在地税务局的有关规定，从事房地产开发的子公司按照预收房款的一定比例（2%-4%，个别商铺按5%）预缴土地增值税，待项目符合清算条件后向税务机关申请清算

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明√适用□不适用

纳税主体名称所得税税率（%）

本公司25%

香港新湖投资有限公司16.5%

泰昌投资有限公司[注1]

香港新澳投资有限公司16.5%

香港冠盛投资有限公司16.5%

澳洲兴澳投资有限公司30%

Xinhu(BVI) 2018 Holding Company Limited [注 1]

Xinhu(Oversea) 2017 Investment Company

[注1]

Limited

Total Partner Global Limited [注 1]

Summit Idea Limited [注 1]

泰信控股有限公司[注2]

泰融控股有限公司[注2]

冠宏投资有限公司[注2]

51Xinhu L.P. [注 2]

冠瑞投资有限公司[注1]

冠利投资有限公司[注1]

冠盈投资有限公司[注1]

有限合伙企业[注3]

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除上述以外的其他纳税主体25%

[注1]系在英属维尔京群岛注册的公司，不对海外公司征收所得税[注2]系在开曼群岛注册的公司，不对海外公司征收所得税[注3]共31家有限合伙企业，不对其征收企业所得税

2、税收优惠

□适用√不适用

3、其他

□适用√不适用

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

库存现金150190.73318100.27

银行存款5085574622.794969981018.47

其他货币资金755951964.17580473051.20

合计5841676777.695550772169.94

其中：存放在境外的款项总额751711820.51536635870.81其他说明

其他货币资金明细主要为银行贷款保证金742773543.41元、按揭担保保证金2953851.00

元、其他10224569.76元。

2、交易性金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产17722927.0218990122.83

其中：

权益工具投资533567.621607803.77

基金17189359.4017382319.06

合计17722927.0218990122.83

其他说明：

□适用√不适用

3、应收账款

(1)按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）19208715.8719587188.78

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1年以内合计19208715.8719587188.78

1至2年894360.96744144.96

2至3年1128000.001201030.00

5年以上8300062.648300062.64

合计29531139.4729832426.38

减：坏账准备8673620.128649414.85

账面价值合计20857519.3521183011.53

75/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

(2)按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面账面计提比例计提比

金额比例(%)金额价值金额比例(%)金额价值

(%)例(%)按单项计提坏账准备按组合计提坏账准

29531139.47100.008673620.1229.3720857519.3529832426.38100.008649414.8528.9921183011.53

备

其中：

逾期账龄组合29531139.47100.008673620.1229.3720857519.3529832426.38100.008649414.8528.9921183011.53

合计29531139.47/8673620.12/20857519.3529832426.38/8649414.85/21183011.53

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按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：逾期账龄组合

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

未逾期17293484.87

逾期1年以内1920247.0076809.884.00

逾期1-2年889344.9671147.608.00

逾期2-3年1128000.00225600.0020.00

逾期5年以上8300062.648300062.64100.00

合计29531139.478673620.1229.37

按组合计提坏账准备的说明：

√适用□不适用

详见本财务报表附注五、12之说明按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例

详见本财务报表附注五、12之说明

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3)坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转转销或核期末余额计提其他变动回销按组合计提

8649414.8524205.278673620.12

坏账准备

合计8649414.8524205.278673620.12

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(4)本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

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应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5)按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用其他说明

期末余额前5名的应收账款合计数为17756348.23元，占应收账款期末余额合计数的比例为60.13%，相应计提的应收账款坏账准备合计数为6960327.00元。

其他说明：

□适用√不适用

4、预付款项

(1)预付款项按账龄列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内7485080.1547.935302206.5145.78

1至2年3858187.6624.713992707.2834.47

2至3年2735237.9117.511464559.7512.65

3至5年840622.515.38117590.471.02

5年以上698518.684.47703548.686.08

合计15617646.91100.0011580612.69100.00

(2)按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

√适用□不适用

其他说明：

期末余额前5名的预付款项合计数为10651086.81元，占预付款项期末余额合计数的比例为68.20%。

其他说明

□适用√不适用

5、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应收股利558355499.7713636912.70

其他应收款1524971036.561468566335.02

合计2083326536.331482203247.72

其他说明：

□适用√不适用

78/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

应收股利

(1)应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目(或被投资单位)期末余额期初余额

中信银行股份有限公司472129145.00

浙商银行股份有限公司11074316.42

杭州宏华数码科技股份有限公司6729674.40

阳光保险集团股份有限公司68400000.00

浙江协正高新材料有限公司22363.95

宁波鼎晖祁赫投资合伙企业（有限合伙）13636912.70

合计558355499.7713636912.70

(2)重要的账龄超过1年的应收股利

□适用√不适用

(3)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4)按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6)本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

79/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(1)按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）165482539.44151481121.91

1年以内合计165482539.44151481121.91

1至2年170314120.88133886688.18

2至3年132823061.14153317493.05

3至5年655591945.29642826489.84

5年以上1565479491.441555670685.77

合计2689691158.192637182478.75

减：坏账准备1164720121.631168616143.73

账面价值小计1524971036.561468566335.02

(2)按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

押金保证金308735997.29186360345.28

往来款1212557846.631267183555.65

股权债权转让款1026975708.001044825708.00

应收暂付款95294023.2792855353.42

其他46127583.0045957516.40

合计2689691158.192637182478.75

减：坏账准备1164720121.631168616143.73

账面价值小计1524971036.561468566335.02

(3)坏账准备计提情况

√适用□不适用

*类别明细情况期末数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例

（%）

（%）

单项计提坏账准备1159547421.6543.111056249932.6191.09103297489.04

按组合计提坏账准备1530143736.5456.89108470189.027.091421673547.52

小计2689691158.19100.001164720121.6343.301524971036.56（续上表）种类期初数

80/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

账面余额坏账准备计提比例账面价值金额金额比例

（%）

（%）

单项计提坏账准备1157806309.6843.901053728166.2191.01104078143.47

按组合计提坏账准备1479376169.0756.10114887977.527.771364488191.55

小计2637182478.75100.001168616143.7344.311468566335.02

*重要的单项计提坏账准备的其他应收款期初数期末数单位名称计提比例计提依账面余额坏账准备账面余额坏账准备

（%）据融创房地产回收存

集团有限公670492708.00603443437.20670492708.00603443437.2090.00在不确司定性

小计670492708.00603443437.20670492708.00603443437.2090.00

*采用组合计提坏账准备的其他应收款期末数组合名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

低风险组合1261395590.8220627723.131.64

其他款项组合268748145.7287842465.8932.69

其中：1年以内141127142.575645085.724.00

1-2年5280703.88422456.328.00

2-3年14971341.212994268.2320.00

3-5年57176604.9328588302.4950.00

5年以上50192353.1350192353.13100.00

小计1530143736.54108470189.027.09

*坏账准备变动情况

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期信坏账准备未来12个月预合计

信用损失(未发生用损失(已发生信期信用损失

信用减值)用减值)

2026年1月1日

1988413.52112899564.001053728166.211168616143.73

余额

2026年1月1日

余额在本期

--转入第二阶

-1197707.301197707.30段

81/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提5276835.82-11693815.912521766.40-3895213.69本期转回本期转销本期核销

其他变动-808.41-808.41

2026年6月30日

6067542.04102402646.981056249932.611164720121.63

余额期末坏账准备

计提比例4.147.4091.0943.30

（%）各阶段划分依据和坏账准备计提比例

详见本财务报表附注五、12之说明

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用

(5)本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

(6)按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款期坏账准备单位名称期末余额末余额合计数的款项的性质账龄期末余额

比例(%)

82/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

融创房地产应收股权债

集团有限公839925708.0031.235-7年603443437.20权转让款司南通启新置

587712683.2121.85往来款0-5年

业有限公司上海逸合投

资管理有限363703978.1613.52往来款6-9年363703978.16公司绿城房地产

集团有限公134611429.935.01往来款0-6年司杭州西奥电应收股权转

105750000.003.935-6年

梯有限公司让款

合计2031703799.3075.54//967147415.36

(7)因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

83/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

6、存货

(1)存货分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额

项目存货跌价准备/合同履存货跌价准备/合同履账面余额账面价值账面余额账面价值约成本减值准备约成本减值准备

开发成本27720722009.511509639552.6326211082456.8827333746358.151423413105.5925910333252.56

库存商品744558.52403286.48341272.04745492.16403286.48342205.68

开发产品4278799732.96708894434.763569905298.204491836477.15743397038.193748439438.96

影视剧本1170000.001170000.001170000.001170000.00

合计32001436300.992220107273.8729781329027.1231827498327.462168383430.2629659114897.20

(2)确认为存货的数据资源

□适用√不适用

(3)存货跌价准备及合同履约成本减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额

计提其他[注1]转回或转销其他[注2]

开发成本1423413105.59124005959.9437779512.901509639552.63

库存商品403286.48403286.48

开发产品743397038.1910820112.5337779512.9083102228.86708894434.76

影视剧本1170000.001170000.00

合计2168383430.26134826072.4737779512.9083102228.8637779512.902220107273.87

[注1]开发产品本期存货跌价准备其他增加37779512.90元，系项目竣工从开发成本转入开发产品37779512.90元[注2]开发成本本期存货跌价准备其他减少37779512.90元，系项目竣工转入开发产品37779512.90元

84/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

本期转回或转销存货跌价准备的原因

√适用□不适用

公司按照目前市场价格状况和项目实际销售情况，对项目可变现净值进行估计后计提了存货跌价准备。

计算存货可变现净值时所采用的售价区分已预售及未售，已预售部分按照实际签约金额确定售价，未售部分结合近期平均签约价格和类似产品的市场销售价格确定估计售价。

本期转回系商品房的市场价格上升。本期转销系因本期销售转出。

按组合计提存货跌价准备

□适用√不适用按组合计提存货跌价准备的计提标准

□适用√不适用

(4)存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据

√适用□不适用

期末存货余额中含借款费用资本化金额894113.94万元。

(5)合同履约成本本期摊销金额的说明

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

存货——开发成本公司预计总投项目名称开工时间预计竣工时间期初数期末数资（万元）

沈阳·仙林金谷2009年2028年29400051368551.3751368551.37

沈阳·新湖湾2014年2028年230000583440217.42494422870.85

85/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

南通启阳·海上明珠城2020年2028年286000790361904.60791527333.86

南通新湖·海上明珠城2014年2028年4821841079523918.251118776127.28

杭州·金色童年2014年2028年188000190792019.69190471844.59

启东·圆陀角岸线综合整治工程[注1][注1]212000714918709.30714918709.30

平阳·海涂开发[注1][注1]10200002814731053.792821298113.66

天津·义乌商贸城2011年2028年4000001180143710.091185043597.90

平阳·曦湾春晓城2020年2028年7800002731762991.442751910339.77

平阳·安瑞置业[注2][注2]4000001965581530.181965627012.34

平阳·宝瑞置业[注2][注2]3800001634912748.751634992173.87

平阳·隆瑞置业[注2][注2]3800001912069621.211912069621.21

上海·天潼里2022年2027年9700008535543455.588791130646.35

三亚·海棠春晓2019年2028年225000842025735.90842153748.74

乐清·金色海湾2023年2027年2753002306570190.582455011318.42

小计27333746358.1527720722009.51

[注1]该2个项目为海涂开发项目

[注2]该3个房地产开发项目尚在开发前期阶段，期末余额主要系前期开发成本

2)存货——开发产品

项目名称竣工时间期初数本期增加本期减少期末数

沈阳·北国之春2007年-2019年1740925.961740925.96

沈阳·仙林金谷2013年-2023年138310185.9410716660.71127593525.23

沈阳·新湖湾2020年-2026年102453941.8892568729.5841387085.78153635585.68

天津·香格里拉2010年-2019年26270350.663580963.7522689386.91

天津·新湖美丽洲2020年10377385.5710377385.57

新湖地产·车库2008年250000.0050000.00200000.00

湖州·龙溪苑2004年192797.00192797.00

杭州·香格里拉［注1］2008年-2022年33581349.4448019.482728019.4830901349.44

衢州·新湖景城2007年-2019年87847026.152766669.0385080357.12

杭州·新湖果岭2010年-2020年28191175.7991724.6428099451.15

86/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

杭州·金色童年［注1］2018年-2023年70316623.641151617.656749480.7164718760.58

苏州·明珠城2008年-2022年22241139.8512841403.829399736.03

上海·新湖明珠城2005年-2023年334564791.4610300964.71324263826.75

兰溪·香格里拉2013年-2023年37291851.23365015.6636926835.57

九江·庐山国际2013年-2020年76392535.023590529.3472802005.68

杭州·武林国际2014年-2017年52050998.921749036.0650301962.86

天津·义乌商贸城2014年-2019年1482950282.851482950282.85

嘉兴·新中花园2016年-2020年60512802.711726346.7358786455.98

上海·青蓝国际2017年-2024年474164870.664627720.21469537150.45

瑞安·新湖广场2018年-2021年14906398.4114906398.41

南通新湖·海上明珠城2021年-2026年532303114.3584054655.46448248458.89

杭州·未来新湖中心［注2］2023年56048952.109677237.373586416.4162139773.06

平阳·曦湾春晓城2023年-2024年211277285.9415131013.16196146272.78

乐清·金溪花园［注1］2023年-2024年15725948.33665234.552610223.9313780958.95

三亚·海棠春晓2025年524762790.8856773269.41467989521.47

瑞安·新湖秋月园2025年97110952.4151720383.8245390568.59

小计4491836477.15104110838.63317147582.824278799732.96

[注1]杭州·香格里拉等项目本期增加数系暂估成本差异调整

[注2]杭州·未来新湖中心项目本期增加数中从投资性房地产转入金额9677237.37元

87/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

7、其他流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

合同取得成本19674882.0714073714.42

待摊费用20265680.1431185990.74

预缴的房产预售相关税金421539844.92439416763.79

待抵扣增值税进项税额197975261.46183920521.59

其他25783724.99140762096.48

合计685239393.58809359087.02合同取得成本本期计提减项目期初数本期增加本期摊销期末数值

销售佣金14073714.4213620170.828019003.1719674882.07

小计14073714.4213620170.828019003.1719674882.07

88/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

8、长期股权投资

(1)长期股权投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动计提期初减值准备期初余期末减值准备期末余被投资单位权益法下确认的投其他综合收益调宣告发放现金股减余额（账面价值）额追加投资减少投资其他权益变动其他余额（账面价值）额资损益整利或利润值准备

一、合营企业

浙江启隆实业有限公司768862580.68-25785614.45743076966.23

浙江新湖伟恒企业管理有限公司46280392.21-1001886.6745278505.54

南通启新置业有限公司497121895.23-47407490.80449714404.43

小计1312264868.12-74194991.921238069876.20

二、联营企业

新湖控股有限公司931126323.7652551028.923797875.037432.26987482659.97

温州银行股份有限公司2256271974.6888290630.3142780339.222387342944.21

江苏新湖宝华置业有限公司74826590.60-1290216.4473536374.16

中信银行股份有限公司31822546755.781543570794.38-62777723.42-307733.94472129145.0032830902947.80

通卡联城网络科技有限公司28576434.96-25421.0728551013.89

新湖期货股份有限公司544895917.8510485676.75-8861.36555372733.24

杭州谐云科技有限公司41319420.42-192141.01-1529.2041125750.21

浙江邦盛科技股份有限公司383549683.62-776801.871282392.03384055273.78

杭州趣链科技股份有限公司821945666.67-27548534.09-65659.99794331472.59

上海趣美信息技术有限公司25159348.47-33562.0925125786.38

ASIAPACIFICEXCHANGEPTELTD. 411416950.01 -4040015.68 -12705451.86 394671482.47青岛精确芯元投资合伙企业（有限

53199860.21-3744.0253196116.19

合伙）

杭州易现先进科技有限公司6710000.0023455029.00-33052.556676947.4523455029.00

杭州宏华数码科技股份有限公司315267189.276920522.76-264801.51-10750947.696729674.40304442288.43

杭州易百德微电子有限公司135292614.14135292614.14

上海蕙新医疗科技有限公司28380000.00102554542.02-2939330.0225440669.98102554542.02

浙江聚创智能科技股份有限公司165797443.10953338.3433755.64590272.00166194265.08

湘财股份有限公司3388875330.5585973988.825306405.8010384.383480166109.55

杭州富加镓业科技有限公司54347838.55-3418177.9550929660.60

杭州恒影科技有限公司60475977.083387214.2563863191.33

衢州市衢发瑞新能源材料有限公司18186113.4617656267.97-529845.49

浙江浙商昀华企业发展有限公司6312953.691395907.537708861.22

89/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

本期增减变动计提期初减值准备期初余期末减值准备期末余被投资单位权益法下确认的投其他综合收益调宣告发放现金股减余额（账面价值）额追加投资减少投资其他权益变动其他余额（账面价值）额资损益整利或利润值准备

浙江协正高新材料有限公司5515952.6719500000.0026243.2322363.9525019831.95

小计41444703725.40261302185.1619500000.0017656267.971752724503.01-11233955.43-9724717.32479471455.35-12705451.8642686136380.48261302185.16

合计42756968593.52261302185.1619500000.0017656267.971678529511.09-11233955.43-9724717.32479471455.35-12705451.8643924206256.68261302185.16

(2)长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用

9、其他权益工具投资

(1)其他权益工具投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动本期确期初期末本期末累计计入其他综合收项目认的股余额追加本期计入其他综合收益其余额益的利得和损失减少投资利收入投资的利得和损失他浙江浙商产融投资合伙企业（有742549308.77-27963926.38714585382.39-1285414617.61限合伙）盛京银行股份有

145000000.00145000000.00-355000000.00

限公司

其他109018258.90351666.71-3295160.09105371432.10-355052012.97

合计996567567.67351666.71-31259086.47964956814.49-1995466630.58

90/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

(2)本期存在终止确认的情况说明

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资的原因

公司基于非交易目的持有其他权益工具投资，公司将其不可撤销的指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融工具。

10、其他非流动金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额分类为以公允价值计量且其变动计

4861282463.125399084037.76

入当期损益的金融资产

其中：权益工具投资3949294061.454490023216.97

债务工具投资911988401.67909060820.79

合计4861282463.125399084037.76

11、投资性房地产

投资性房地产计量模式

(1)采用成本计量模式的投资性房地产

单位：元币种：人民币

项目房屋、建筑物土地使用权合计

一、账面原值

1.期初余额2552678123.35405675442.812958353566.16

2.本期增加金额3445586.813445586.81

（1）存货转入3445586.813445586.81

3.本期减少金额11105240.3811105240.38

（1）转入存货11105240.3811105240.38

4.期末余额2545018469.78405675442.812950693912.59

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额587353846.6465057622.73652411469.37

2.本期增加金额50433781.606218191.9256651973.52

（1）计提或摊销50433781.606218191.9256651973.52

3.本期减少金额1428003.011428003.01

（1）转入存货1428003.011428003.01

4.期末余额636359625.2371275814.65707635439.88

三、减值准备

1.期初余额2714461.512714461.51

2.本期增加金额

3.本期减少金额

4.期末余额2714461.512714461.51

四、账面价值

1.期末账面价值1905944383.04334399628.162240344011.20

2.期初账面价值1962609815.20340617820.082303227635.28

91/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

(2)未办妥产权证书的投资性房地产情况：

□适用√不适用

(3)采用成本计量模式的投资性房地产的减值测试情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

12、固定资产

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

固定资产947508940.381004228944.00固定资产清理

合计947508940.381004228944.00

92/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

固定资产

(1)固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物通用设备专用设备运输工具其他设备合计

一、账面原值：

1.期初余额1187633728.4217051836.559869244.3179355770.038153663.281302064242.59

2.本期增加金额423646.85423646.85

（1）购置423646.85423646.85

3.本期减少金额613117.633599058.56538037.604750213.79

（1）处置或报废613117.633599058.56538037.604750213.79

4.期末余额1187633728.4216862365.779869244.3175756711.477615625.681297737675.65

二、累计折旧

1.期初余额134808560.0413200731.889646184.8568798907.757604003.38234058387.90

2.本期增加金额20837610.21607023.02788.521259299.4913376.0422718097.28

（1）计提20837610.21607023.02788.521259299.4913376.0422718097.28

3.本期减少金额612528.653288210.96533952.504434692.11

（1）处置或报废612528.653288210.96533952.504434692.11

4.期末余额155646170.2513195226.259646973.3766769996.287083426.92252341793.07

三、减值准备

1.期初余额63776910.6963776910.69

2.本期增加金额34110031.5134110031.51

（1）计提34110031.5134110031.51

3.本期减少金额

4.期末余额97886942.2097886942.20

四、账面价值

1.期末账面价值934100615.973667139.52222270.948986715.19532198.76947508940.38

2.期初账面价值989048257.693851104.67223059.4610556862.28549659.901004228944.00

93/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

(2)暂时闲置的固定资产情况

□适用√不适用

(3)通过经营租赁租出的固定资产

□适用√不适用

(4)未办妥产权证书的固定资产情况

□适用√不适用

(5)固定资产的减值测试情况

√适用□不适用可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用√不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

√适用□不适用

单位：元币种：人民币预测稳定期的关项目账面价值可收回金额减值金额期的预测期的关键参数及其确定依据键参数及其年限确定依据

(1)租金：结合自身的租赁情况和市场租金情况确定年租金，杭州·金26.25

58321703.8924211672.3834110031.51并考虑一定的年增长及空置损失；(2)预测期:土地剩余使用不适用

色童年年年限；(3)房地产报酬率：无风险报酬率加风险报酬率

合计58321703.8924211672.3834110031.51///前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

□适用√不适用

94/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用固定资产清理

□适用√不适用

13、在建工程

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

在建工程394318.23394318.23工程物资

合计394318.23394318.23在建工程

(1)在建工程情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值丰宁承龙采矿

1159707.15765388.92394318.231159707.15765388.92394318.23

工程

合计1159707.15765388.92394318.231159707.15765388.92394318.23

(2)重要在建工程项目本期变动情况

□适用√不适用

(3)本期计提在建工程减值准备情况

□适用√不适用

(4)在建工程的减值测试情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用工程物资

□适用√不适用

14、使用权资产

(1)使用权资产情况

√适用□不适用

95/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物合计

一、账面原值

1.期初余额2106240.762106240.76

2.本期增加金额483844.51483844.51

（1）租入483844.51483844.51

3.本期减少金额

4.期末余额2590085.272590085.27

二、累计折旧

1.期初余额1655976.521655976.52

2.本期增加金额378312.42378312.42

(1)计提378312.42378312.42

3.本期减少金额

4.期末余额2034288.942034288.94

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

3.本期减少金额

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值555796.33555796.33

2.期初账面价值450264.24450264.24

(2)使用权资产的减值测试情况

□适用√不适用

15、无形资产

(1)无形资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目软件采矿权[注]车位使用权其他合计

一、账面原值

1.期初余额8889630.061295980100.371310000.00122467.981306302198.41

2.本期增加金额415653.68240000.00655653.68

(1)购置415653.68240000.00655653.68

3.本期减少金额

4.期末余额9305283.741295980100.371550000.00122467.981306957852.09

二、累计摊销

1.期初余额6760529.95655000.1426534.697442064.78

2.本期增加金额393424.8521833.3412246.78427504.97

（1）计提393424.8521833.3412246.78427504.97

3.本期减少金额

4.期末余额7153954.80676833.4838781.477869569.75

三、减值准备

1.期初余额114441572.03114441572.03

2.本期增加金额

96/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

3.本期减少金额

4.期末余额114441572.03114441572.03

四、账面价值

1.期末账面价值2151328.941181538528.34873166.5283686.511184646710.31

2.期初账面价值2129100.111181538528.34654999.8695933.291184418561.60

[注]采矿权系子公司丰宁承龙矿业有限公司取得的好村沟金银钼矿采矿权、贵州新湖能源有限公司取得的纳雍县旧院煤矿和纳雍县沙子岭煤矿的采矿权

本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例０%

(2)确认为无形资产的数据资源

□适用√不适用

(3)未办妥产权证书的土地使用权情况

□适用√不适用

(4)无形资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

16、长期待摊费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加金其他减少金项目期初余额本期摊销金额期末余额额额

装修、房屋

3296028.85432723.48871237.002857515.33

改良支出

其他7093772.96317016.41744234.266666555.11

合计10389801.81749739.891615471.269524070.44

17、递延所得税资产/递延所得税负债

(1)未经抵销的递延所得税资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目递延所得税递延所得税可抵扣暂时性差异可抵扣暂时性差异资产资产

资产减值准备30191777.327545118.6146682782.8511668687.13

可抵扣亏损232942386.1158208456.19184071679.7145919210.21预提费用（成

222306.0055576.50

本）未来可抵扣的

489995730.16122498932.54421448663.08105362165.77

费用

97/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

出租开发产品

9962715.402490678.8511097420.962774355.24

累计摊销预售款预计利

296627422.4474156855.61272774962.4868193740.62

润影响预提土地增值

6898441964.521724610491.136890524490.841722631122.71

税清算准备

其他9960819.442490204.863483947.00870986.75

合计7968122815.391992000737.797830306252.921957475844.93

(2)未经抵销的递延所得税负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目应纳税暂时性差递延所得税应纳税暂时性差递延所得税异负债异负债

合同取得成本17084186.684271046.679112983.242278245.81

其他179941154.4844985288.62272124352.6468031088.16

合计197025341.1649256335.29281237335.8870309333.97

(3)以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

□适用√不适用

(4)未确认递延所得税资产明细

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

可抵扣暂时性差异1331858768.401191848289.99

可抵扣亏损1037034857.86981288782.69

合计2368893626.262173137072.68

(5)未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

√适用□不适用

单位：元币种：人民币年份期末金额期初金额备注

2026年340278301.62392933506.83

2027年757896830.37861518776.88

2028年675651066.64677811497.25

2029年1034198151.631016285776.54

2030年867523383.71962668829.33

2031年472591697.16

合计4148139431.133911218386.83/

其他说明：

□适用√不适用

98/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

18、所有权或使用权受限资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末期初项目账面余额账面价值受限类型受限情况账面余额账面价值受限类型受限情况质押的定质押的定

期存款、银期存款、银质押或者行贷款保质押或者行贷款保

货币资金3113054284.473113054284.473012422894.703012422894.70

其他受限证金、按揭其他受限证金、按揭担保保证担保保证金等金等

存货18001612491.0817716442355.83抵押借款抵押17897429453.6817627019149.21抵押借款抵押其他流动质押物之质押物之

13067656.9913067656.99质押130546028.48130546028.48质押

资产孳息孳息投资性房

2490210222.371867157983.19抵押借款抵押2497869875.951921322546.96抵押借款抵押

地产

固定资产1102634257.63872787910.77抵押借款抵押1102634257.63926048599.93抵押借款抵押

无形资产1122209746.571122209746.57抵押借款抵押1122209746.571122209746.57抵押借款抵押其他应收保证金受保证金受

159263389.91139092854.31质押36786420.0021514963.20质押

款限限其他权益

116000000.00116000000.00质押借款质押116000000.00116000000.00质押借款质押

工具投资借款质押借款质押长期股权质押或者质押或者

24327239857.7324327239857.73或者借款22645498747.4122645498747.41或者借款

投资其他受限其他受限其他受限其他受限其他非流借款质押质押或者

动金融资2872579539.142872579539.14或者借款3029341798.093029341798.09质押借款质押其他受限产其他受限

合计53317871445.8952159632189.00//51590739222.5150551924474.55//

99/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

19、短期借款

(1)短期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

质押借款2878667004.663062777739.65

抵押借款40000000.0041000000.00

保证借款1879394987.501815995545.00

抵押及保证借款1639100000.00947340000.00

质押及保证借款2374600000.002349300000.00

抵押、质押及保证借款5000000.0011000000.00

短期借款应付利息16939206.2114303450.98

合计8833701198.378241716735.63

(2)已逾期未偿还的短期借款情况

□适用√不适用

20、应付票据

√适用□不适用

单位：元币种：人民币种类期末余额期初余额

商业承兑汇票122285627.4977333233.73

合计122285627.4977333233.73

21、应付账款

(1)应付账款列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

货款22941099.2530454943.66

工程款1975562157.572364740836.48

其他46347125.3462133033.32

合计2044850382.162457328813.46

(2)账龄超过1年或逾期的重要应付账款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

22、预收款项

(1)预收账款项列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

100/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

其他11153354.7712190146.88

合计11153354.7712190146.88

(2)账龄超过1年的重要预收款项

□适用√不适用

(3)报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

23、合同负债

(1)合同负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

预售房款3726249826.453437444900.43

启东圆陀角岸线海涂开发预收款9587892.929587892.92

温州西湾项目基础设施建设预收款1102486381.581102486381.58

其他9330222.928095775.62

合计4847654323.874557614950.55

(2)账龄超过1年的重要合同负债

□适用√不适用

(3)报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用预售房产收款情况预计竣

项目名称期末数期初数预售比例(%)工时间

沈阳·新湖湾14457411.0022075288.072026年73.11

沈阳·仙林金谷14394240.3711901524.77已竣工97.05

天津·香格里拉二期1358171.432642716.20已竣工88.12

杭州·香格里拉201834.86201834.86已竣工100.00

杭州·新湖果岭4558497.16已竣工99.88

上海·新湖明珠城16119625.736269444.75已竣工94.36

兰溪·香格里拉353211.03353211.03已竣工98.94

杭州·武林国际22857142.8622857142.86已竣工99.84

天津·义乌商贸城139271061.98138280953.412026年36.78

乐清·金溪花园1073394.49已竣工99.77

上海·青蓝国际53940239.6353842860.86已竣工80.20

平阳·曦湾春晓城184485.32已竣工87.40

天津·新湖美丽洲4239467.434169742.46已竣工100.00

南通新湖·海上明珠城98920197.99102826645.19已竣工95.51

101/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

杭州·金色童年1834862.391877823.86已竣工97.10

瑞安·新湖秋月园858131.132896868.76已竣工98.31

杭州·未来新湖中心38663619.2722091937.62已竣工50.43

上海·天潼里1913394243.181763763155.092027年33.53

乐清·金色海湾1384057226.801279995870.832027年45.65

三亚·海棠春晓16770642.21已竣工46.48

新湖地产·车库140000.00已竣工

小计3726249826.453437444900.43

24、应付职工薪酬

(1)应付职工薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬14699450.6296109687.37100106301.5610702836.43

二、离职后福利-设定提

140990.777327074.477284171.48183893.76

存计划

三、辞退福利1194591.004787233.995668195.99313629.00

合计16035032.39108223995.83113058669.0311200359.19

(2)短期薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、工资、奖金、津贴

8429616.8382611409.2086828916.244212109.79

和补贴

二、职工福利费22000.002886540.132906993.661546.47

三、社会保险费79947.084231658.444214826.8296778.70

其中：医疗保险费77624.474012394.283996412.7693605.99

工伤保险费2322.61165514.48164664.383172.71

生育保险费53749.6853749.68

四、住房公积金60269.005595281.895619247.8936303.00

五、工会经费和职工教

6081227.51784797.71536316.956329708.27

育经费

六、其他26390.2026390.20

合计14699450.6296109687.37100106301.5610702836.43

(3)设定提存计划列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险136680.117111224.437070460.05177444.49

2、失业保险费4310.66215850.04213711.436449.27

合计140990.777327074.477284171.48183893.76

其他说明：

□适用√不适用

102/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

25、应交税费

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

增值税31924751.1039381065.46

企业所得税1375882042.391427549997.38

个人所得税542826.72934854.67

城市维护建设税1839002.812500755.54

土地增值税1504380155.001969775880.03

房产税2144538.543698333.23

土地使用税1033241.934802358.57

印花税161082.031928754.23

教育费附加906690.541074806.90

地方教育附加604460.49716538.13

其他58.80613.61

合计2919418850.353452363957.75

其他说明：

应交税费中苏州新湖等公司已申报未缴纳的金额为2102587186.11元

26、其他应付款

(1)项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应付股利1787227.101787227.10

其他应付款5461873864.534990470352.52

合计5463661091.634992257579.62

(2)应付股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

普通股股利1787227.101787227.10

合计1787227.101787227.10

(3)其他应付款按款项性质列示其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

购房意向金396280469.76316423932.11

押金保证金209063806.90218441096.87

拆借款3724380472.853538982634.38

应付股权转让款30000000.0030000000.00

预收股权转让款270000000.00270000000.00

应付暂收款22173251.3233561460.92

其他809975863.70583061228.24

合计5461873864.534990470352.52

103/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

绿城房地产集团有限公司1116808517.49联营股东投入款

合计1116808517.49/

其他说明：

□适用√不适用

27、一年内到期的非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一年内到期的长期借款6238284746.763958259310.44

一年内到期的应付债券797735944.06793781506.42

一年内到期的长期应付款14274540.0313947112.03

一年内到期的租赁负债871973.19541758.00一年内到期的其他非流动负

867800000.00457800000.00

债

一年内到期的应付利息74650726.0866648700.56

合计7993617930.125290978387.45

28、其他流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

预提土地增值税清算准备4674794342.144661929196.66

待转销项税318105899.16292233846.99

短期债权融资计划产品700000000.00500000000.00

其他流动负债应计利息1466666.672313888.89

合计5694366907.975456476932.54

短期应付债券的增减变动：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

29、长期借款

(1)长期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

质押借款5722692783.446240037760.98

抵押借款7000000.00

抵押及保证借款2001122500.003992740000.00

质押及保证借款1173824522.00960700920.80

104/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

抵押、质押及保证借款952910000.00807000000.00

合计9857549805.4412000478681.78其他说明

□适用√不适用

30、应付债券

(1)应付债券

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

新湖广场资产支持专项计划866936700.00872532500.00

合计866936700.00872532500.00

(2)应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本溢折

债券面值(票面利率发行债券发行期初期按面值计提利本期期末价摊是否违约

名称元)（%）日期期限金额余额发息偿还余额销行新湖广场

17.92

资产支持100.006.50/6.802021/8/301000000000.00872532500.0028477050.775595800.00866936700.00否年专项计划

合计////1000000000.00872532500.0028477050.775595800.00866936700.00/

(3)可转换公司债券的说明

□适用√不适用转股权会计处理及判断依据

□适用√不适用

(4)划分为金融负债的其他金融工具说明

期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用√不适用

期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用√不适用其他金融工具划分为金融负债的依据说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

31、租赁负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

租赁付款额169869.98

105/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

未确认融资费用-4726.14

合计165143.84

32、长期应付款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

长期应付款64208976.3180326026.89

合计64208976.3180326026.89长期应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应付采矿权价款64208976.3180326026.89

合计64208976.3180326026.89

33、预计负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额形成原因为浙江新湖集团股份

预计担保损失126455627.02126455627.02有限公司及其关联方提供担保

合计126455627.02126455627.02/

34、递延收益

递延收益情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因与资产相关的

政府补助116881200.00116881200.00政府补助

合计116881200.00116881200.00/

其他说明：

□适用√不适用

35、其他非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

债权融资计划产品967141700.001437141700.00

股权融资计划产品2763726100.002258050000.00

合计3730867800.003695191700.00

106/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

36、股本

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本次变动增减（+、一）期初余额发行公积金期末余额送股其他小计新股转股股份总数85089408008508940800

37、资本公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额资本溢价（股

8773046717.098773046717.09本溢价）

其他资本公积-260457427.461333964.3111058681.63-270182144.78

合计8512589289.631333964.3111058681.638502864572.31

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

1)其他资本公积本期增加1333964.31元，系本公司之联营公司其他所有者权益增加，本

公司权益法核算相应增加资本公积1333964.31元。

2)其他资本公积本期减少11058681.63元，系本公司之联营公司其他所有者权益减少，本

公司权益法核算相应减少资本公积11058681.63元。

38、库存股

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

库存股150525962.61199999865.05350525827.66

合计150525962.61199999865.05350525827.66

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

经公司第十二届董事会第二十三次会议审议通过，公司拟以集中竞价交易方式回购公司股份，拟回购股份的金额不低于人民币10000万元，不超过人民币20000万元，拟回购价格不高于5.68元/股。截至2026年6月5日，公司回购股份期限届满，回购股份方案已实施完毕。当期共回购6332.28万股，成交金额19999.99万元。

107/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

39、其他综合收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生金额

期初减：前期计入其他税后归属期末

项目本期所得税前发生减：所得税后归属于母公余额综合收益当期转入于少数股余额额税费用司损益东

一、不能重分类进损益

-2025235394.77-30601645.85-30601645.85-2055837040.62的其他综合收益

其中：权益法下不能转

-62784703.54-2637719.47-2637719.47-65422423.01损益的其他综合收益其他权益工具投资公

-1962450691.23-27963926.38-27963926.38-1990414617.61允价值变动

二、将重分类进损益的

59344373.26409812428.20409812428.20469156801.46

其他综合收益

其中：权益法下可转损

202219924.25-8596235.96-8596235.96193623688.29

益的其他综合收益

外币财务报表折算差额-142875550.99418408664.16418408664.16275533113.17

其他综合收益合计-1965891021.51379210782.35379210782.35-1586680239.16

108/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

40、盈余公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积1593514788.371593514788.37

任意盈余公积2838547.342838547.34

合计1596353335.711596353335.71

41、未分配利润

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期上年度

调整前上期末未分配利润24812412139.6525310870850.68

调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-）调整后期初未分配利润24812412139.6525310870850.68

加：本期归属于母公司所有者的净利润169143269.77261125936.37

减：提取法定盈余公积51115467.70

其他综合收益结转留存收益708469179.70

期末未分配利润24981555409.4224812412139.65

42、营业收入和营业成本

(1)营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务359694348.07281782249.71688245635.94499728336.53

其他业务24815497.5832636497.0619166823.0429139852.18

合计384509845.65314418746.77707412458.98528868188.71

其中：与客户之间的合

336156735.78255790648.00665539649.52459888664.82

同产生的收入

(2)营业收入、营业成本的分解信息

√适用□不适用

收入按商品或服务类型分解信息详见本财务报表附注十五、6之说明其他说明

□适用√不适用

(3)履约义务的说明

□适用√不适用

(4)分摊至剩余履约义务的说明

□适用√不适用

109/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

(5)重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

43、税金及附加

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

城市维护建设税1279047.001957737.40

教育费附加659737.87861552.63

地方教育附加439825.23576644.28

土地增值税17395546.3624803370.86

房产税7288041.245880466.91

土地使用税8510411.518994663.62

印花税3179017.614736221.36

其他33574.32264904.37

合计38785201.1448075561.43

44、销售费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

销售代理费16970228.0912902800.34

职工薪酬10741598.8810829927.25

广告宣传费9219207.9014618085.15

劳务费6322111.4910553046.16

折旧费1764523.95945695.18

办公费1077479.501597362.67

差旅费484650.77665026.13

业务招待费840601.531478900.14

其他2411854.593984544.80

合计49832256.7057575387.82

45、管理费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

职工薪酬81644578.2986739873.39

业务招待费5292133.457890725.64

咨询服务费10708418.8814448879.92

办公费6731203.966533168.40

折旧费11197867.625456198.20

中介机构费5015734.153328176.35

差旅费1659717.101647118.19

交通费1527787.582112780.39

租赁费1095773.171320401.01

其他8227436.3614349646.48

合计133100650.56143826967.97

110/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

46、财务费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

利息费用826974732.86740976371.43

减：利息收入31232334.1051818690.79

汇兑损益205577231.1132227962.66

其他81738216.55113436387.31

合计1083057846.42834822030.61

47、其他收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入本期非经常性按性质分类本期发生额上期发生额损益的金额

与收益相关的政府补助257815.57258538.46257815.57

代扣税费手续费返还247891.98282856.04

其他58706.7046499.6958706.70

合计564414.25587894.19316522.27

48、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益1678529511.091493028579.05

处置长期股权投资产生的投资收益8162620.05187080.26交易性金融资产在持有期间的投资

413823615.36124185134.13

收益处置交易性金融资产取得的投资收

35626.02-12373577.05

益

投资性利息收入3734890.52203810.44权益法核算长期股权投资转换为公

-59782651.30允价值计量的金融资产产生的损失

合计2104286263.041545448375.53

49、公允价值变动收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

交易性金融资产-415222171.15-168609432.86

合计-415222171.15-168609432.86

50、信用减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

坏账损失3871008.42-2328028.21

111/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

合计3871008.42-2328028.21

51、资产减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

存货跌价损失-134826072.47-132902157.74

固定资产减值损失-34110031.51

合计-168936103.98-132902157.74

52、资产处置收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入本期非经常性项目本期发生额上期发生额损益的金额

固定资产处置收益121949.3421910.50121949.34

合计121949.3421910.50121949.34

其他说明：

□适用√不适用

53、营业外收入

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损项目本期发生额上期发生额益的金额

罚没收入7680.4469469.517680.44

违约金1284503.92371121.881284503.92

无法支付的款项0.5798328.070.57

其他74934.74167890.3774934.74

合计1367119.67706809.831367119.67

54、营业外支出

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损项目本期发生额上期发生额益的金额非流动资产处置损

4007.554007.55

失合计

其中：固定资产处

4007.554007.55

置损失

对外捐赠1000000.001270000.001000000.00

罚款、滞纳金237476620.25128353249.07237476620.25

其他1582794.902377754.751582794.90

合计240063422.70132001003.82240063422.70

112/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

55、所得税费用

(1)所得税费用表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用74647837.6395592250.31

递延所得税费用-55577891.54-54511244.15

合计19069946.0941081006.16

(2)会计利润与所得税费用调整过程

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额

利润总额51304200.95

按法定/适用税率计算的所得税费用12826050.23

子公司适用不同税率的影响46769.72

调整以前期间所得税的影响-3195240.77

非应税收入的影响-437745506.95

不可抵扣的成本、费用和损失的影响62166546.83

其他永久性差异对当期所得税影响216493111.10

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-69221880.23

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响237505714.40对前期未确认递延所得税资产而在本期确认的可抵扣暂时性差异或可抵扣

194381.76

亏损的影响

所得税费用19069946.09

56、其他综合收益

√适用□不适用

其他综合收益的税后净额详见本财务报表附注七、39之说明

57、现金流量表项目

(1)与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

除税费返还外的其他政府补助257815.57258538.46

押金、保证金、代收款等28465847.0550684449.63

用于按揭担保的保证金289000.00

银行存款利息收入149641587.6627015681.81

其他39154894.4853950733.92

合计217520144.76132198403.82支付的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

押金、保证金、代收款等39626185.2057750569.80

113/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

管理费用41099700.8449873756.00

销售费用53319691.5561302219.04

捐赠支出1000000.001250000.00

其他11280463.89106001233.07

合计146326041.48276177777.91

(2)与投资活动有关的现金收到的重要的投资活动有关的现金

□适用√不适用支付的重要的投资活动有关的现金

□适用√不适用收到的其他与投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

收回拆出款项39573666.673000000.00

合计39573666.673000000.00支付的其他与投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

拆出款项19480000.00

合计19480000.00

(3)与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

拆入款项378640000.001493755510.00

票据贴现177000000.00300000000.00

质押的贷款相关保证金2178399802.742542457497.53

合计2734039802.744336213007.53支付的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

归还拆入款项340686800.811285303146.12

质押的贷款相关保证金2418993115.161898564290.29

银行承兑汇票保证金300000000.00

其他与融资相关的费用77675998.7622793565.55

信托保障基金2500000.00

债券发行费用2138384.74

支付的租赁费用60600.00

114/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

支付票据承兑192000000.00

回购股份支付的现金199999865.05

合计3233994164.523506721601.96筹资活动产生的各项负债变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加本期减少项目期初余额期末余额现金变动非现金变动现金变动非现金变动

短期借款8241716735.633577631625.39182390714.353107705274.2860332602.728833701198.37长期借款（含一年内到期的长期15992195229.132258554382.26456552140.442390552111.21191107453.9616125642186.66

借款）应付债券（含一年内到期的应付

1684550827.1949325681.3037661599.721696214908.77

债券、短期应付

债券）租赁负债（含一年内到期的租赁541758.00495359.031037117.03

负债）其他非流动负债

（含一年内到期的其他非流动负4670260231.77801005680.00208309125.76270526859.1395612884.825313435293.58

债、其他流动负

债）

合计30589264781.726637191687.65897073020.885806445844.34347052941.5031970030704.41

(4)以净额列报现金流量的说明

□适用√不适用

(5)不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财务影响

□适用√不适用

58、现金流量表补充资料

(1)现金流量表补充资料

√适用□不适用

单位：元币种：人民币补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润32234254.86164087683.70

加：资产减值准备168936103.98132902157.74

信用减值损失-3871008.422328028.21

固定资产折旧、使用权资产折旧、

投资性房地产折旧、油气资产折73530191.3064557034.17

耗、生产性生物资产折旧

无形资产摊销6645696.896632358.37

长期待摊费用摊销1615471.261531504.45

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“-”号填-121949.34-21910.50列）固定资产报废损失（收益以“-”

4007.55号填列）

115/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告公允价值变动损失（收益以“-”

415222171.15168609432.86号填列）

财务费用（收益以“-”号填列）1113285675.63830887674.15

投资损失（收益以“-”号填列）-2104286263.04-1545448375.53递延所得税资产减少（增加以-34524892.86-58728057.26“-”号填列）递延所得税负债增加（减少以-21052998.684216813.11“-”号填列）存货的减少（增加以“-”号填-48942319.67-227112110.65

列）经营性应收项目的减少（增加以

117721358.02-174500613.98“-”号填列）经营性应付项目的增加（减少以-260625503.82824149391.04“-”号填列）其他

经营活动产生的现金流量净额-544230005.19194091009.88

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额2728622493.223839590341.03

减：现金的期初余额2538349275.242894032926.94

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额190273217.98945557414.09

(2)本期支付的取得子公司的现金净额

□适用√不适用

(3)本期收到的处置子公司的现金净额

□适用√不适用

(4)现金和现金等价物的构成

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一、现金2728622493.222538349275.24

其中：库存现金150190.73318100.27可随时用于支付的银行存

2725954020.582535226439.01

款可随时用于支付的其他货

2518281.912804735.96

币资金可用于支付的存放中央银行款项存放同业款项拆放同业款项

二、现金等价物

116/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

其中：三个月内到期的债券投资

三、期末现金及现金等价物余额2728622493.222538349275.24

其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物

(5)使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况

□适用√不适用

(6)不属于现金及现金等价物的货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额理由用于质押的定期存

2213947290.002243747290.00使用受限

款

银行贷款保证金742773543.41566686085.43使用受限

按揭担保保证金2953851.002953501.78使用受限

其他153379600.06199036017.49使用受限

合计3113054284.473012422894.70/

59、外币货币性项目

(1)外币货币性项目

√适用□不适用

单位：元期末折算人民币项目期末外币余额折算汇率余额

货币资金738252202.35

其中：美元3195768.066.810921766056.68

港币824921698.420.86855716485740.96

澳元86.474.6804404.71

短期借款669322743.72

其中：港币770620855.130.86855669322743.72

一年内到期的非流动负债19989746.91

其中：港币23015079.060.8685519989746.91

长期借款5487541891.62

其中：港币6318049498.140.868555487541891.62

其他非流动负债2763726100.00

其中：港币3182000000.000.868552763726100.00

(2)货币缺乏可兑换性的性质及其财务影响、所采用的即期汇率及其估计过程，以及企业因货币缺乏可兑换性而面临的风险

□适用√不适用

(3)境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币

及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因√适用□不适用

117/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

记账本境外子公司名称注册地选择依据位币香港新湖投资有限公司香港美元泰昌投资有限公司英属维尔京群岛美元香港冠盛投资有限公司香港港元冠宏投资有限公司开曼群岛美元泰信控股有限公司开曼群岛美元泰融控股有限公司开曼群岛美元香港新澳投资有限公司香港美元以企业日常经营活澳洲兴澳投资有限公司澳大利亚澳元动中所使用的货币

Xinhu (Oversea) 2017 Investment Co. 综合选择英属维尔京群岛人民币

Ltd

Xinhu(BVI) 2018 Holding Company英属维尔京群岛美元

Limited

Total Partner Global Limited 英属维尔京群岛 港元

Summit Idea Limited 英属维尔京群岛 港元冠瑞投资有限公司英属维尔京群岛美元冠利投资有限公司英属维尔京群岛美元冠盈投资有限公司英属维尔京群岛美元

51Xinhu L.P. 开曼群岛 美元

(4)境外经营的记账本位币与企业的列报货币之间缺乏可兑换性的情况

□适用√不适用

60、租赁

(1)公司作为承租人

1)使用权资产相关信息详见本财务报表附注七、14之说明。

2)公司对短期租赁和低价值资产租赁的会计政策详见本财务报表附注五、33之说明。计入

当期损益的短期租赁费用和低价值资产租赁费用金额如下：

项目本期数上年同期数

短期租赁费用2010057.482286692.69

合计2010057.482286692.69

3)与租赁相关的当期损益及现金流

项目本期数上年同期数

租赁负债的利息费用11514.527995.81

118/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

计入当期损益的未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额转租使用权资产取得的收入

与租赁相关的总现金流出1657798.601587641.38售后租回交易产生的相关损益

4)租赁负债的到期期限分析和相应流动性风险管理详见本财务报表附注十、1、（二）之说明。

(2)公司作为出租人经营租赁

1)租赁收入

项目本期数上年同期数

租赁收入48353109.8741872809.46

其中：未纳入租赁收款额计量的可变租赁付款额相

2117581.302488709.59

关收入

2)根据与承租人签订的租赁合同，不可撤销租赁未来将收到的未折现租赁收款额

剩余期限期末数上年年末数

1年以内94656456.3299716391.27

1-2年64170702.3563410653.69

2-3年48799693.9449851162.11

3-4年48814370.9448539837.22

4-5年40137086.2541678555.41

5年以后389744954.97392270289.20

合计686323264.77695466888.90

八、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

公司将沈阳沈北金谷置业有限公司等132家子公司纳入合并财务报表范围。

(1)企业集团的构成

√适用□不适用

主要经营持股比例(%)取得子公司名称注册地业务性质地直接间接方式

沈阳沈北金谷置业有限公司沈阳沈阳房地产业65.00设立

沈阳新湖明珠置业有限公司沈阳沈阳房地产业65.00设立

天津新湖凯华投资有限公司天津天津房地产业100.00设立

天津新湖中宝投资有限公司天津天津房地产业100.00设立

义乌北方（天津）国际商贸城有限市场建设、房地产开

天津天津90.579.43设立公司发

天津新湖物业发展有限公司天津天津市场管理及服务100.00设立

天津海建市政工程有限公司天津天津市政、装修、景观100.00设立

天津恒驰置业发展有限公司天津天津房地产业100.00设立

南通新湖置业有限公司南通南通房地产业50.00设立

南通启阳建设开发有限公司南通南通房地产业50.00设立

苏州充橙商业管理有限公司吴江吴江商业管理100.00设立

上海新湖天虹城市开发有限公司上海上海房地产业60.00设立

杭州新湖明珠置业有限公司杭州杭州房地产业100.00设立

119/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

杭州新湖鸬鸟置业有限公司杭州杭州房地产业100.00设立

浙江新湖海创地产发展有限公司杭州杭州房地产业100.00设立

浙江新湖城市发展有限公司衢州衢州房地产开发100.00设立

嘉兴新湖中房置业有限公司嘉兴嘉兴房地产业51.0049.00设立

丽水新湖置业有限公司丽水丽水房地产业100.00设立

温岭新湖地产发展有限公司温岭温岭房地产业100.00设立

乐清新湖置业有限公司乐清乐清房地产业65.00设立

乐清新湖联合置业有限公司乐清乐清房地产业65.00设立

乐清新联投置业有限公司乐清乐清房地产业50.40设立

瑞安市中宝置业有限公司瑞安瑞安房地产业95.00设立

瑞安市新投置业有限公司瑞安瑞安房地产业79.60设立

平阳伟成置业有限公司平阳平阳房地产业98.841.16设立

平阳安瑞置业有限公司平阳平阳房地产业0.5979.64设立

平阳宝瑞置业有限公司平阳平阳房地产业0.5979.64设立

平阳隆瑞置业有限公司平阳平阳房地产业80.23设立

九江新湖中宝置业有限公司九江九江房地产业100.00设立

启东新湖投资开发有限公司南通南通江海滩涂围垦99.001.00设立

健身、垂钓、会议服

启东三水汇生态环境科技有限公司南通南通务；农作物种植、销100.00设立

售、租赁

启东新湖碧海旅游管理有限公司南通南通旅游服务、餐饮服务100.00设立

住宿服务、餐饮服启东海上明月文化旅游发展有限公

南通南通务、旅游服务、房地50.00设立司产经纪

上海禾垣企业管理有限公司上海上海企业管理100.00设立

上海菲珀企业管理有限公司上海上海企业管理100.00设立

上海栩复企业管理有限公司上海上海企业管理51.00设立

上海拓驿投资管理有限公司上海上海投资100.00设立

新湖中宝投资管理有限公司杭州杭州投资100.00设立

浙江新湖信息科技有限公司衢州衢州信息技术咨询服务100.00设立浙江新湖智脑投资管理合伙企业

衢州衢州投资100.00设立（有限合伙）

浙江衢发智算科技有限公司衢州衢州技术服务100.00设立

浙江智新科技有限公司杭州杭州投资100.00设立

浙江启辉实业有限公司杭州杭州企业管理100.00设立

浙江福信实业有限公司杭州杭州企业管理100.00设立

浙江启远实业有限公司杭州杭州企业管理93.756.25设立

浙江慧诺企业管理有限公司杭州杭州企业管理60.00设立

衢州慧景企业管理有限公司衢州衢州企业管理100.00设立

衢州慧运企业管理有限公司衢州衢州企业管理60.00设立衢州新允科技合伙企业（有限合衢州衢州企业管理92.008.00设立

伙）杭州智蕴科技合伙企业（有限合杭州杭州企业管理100.00设立

伙）杭州智坦科技合伙企业（有限合杭州杭州企业管理100.00设立

伙）杭州智年科技合伙企业（有限合杭州杭州企业管理100.00设立

伙）

120/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告杭州嘉秀科技合伙企业（有限合杭州杭州企业管理100.00设立

伙）杭州琅乐科技合伙企业（有限合杭州杭州企业管理100.00设立

伙）杭州琅链科技合伙企业（有限合杭州杭州企业管理100.00设立

伙）杭州嘉繁科技合伙企业（有限合杭州杭州企业管理100.00设立

伙）杭州嘉垣科技合伙企业（有限合杭州杭州企业管理100.00设立

伙）杭州琅慧科技合伙企业（有限合杭州杭州企业管理100.00设立

伙）杭州琅璜科技合伙企业（有限合杭州杭州企业管理100.00设立

伙）杭州砺创科技合伙企业（有限合杭州杭州企业管理100.00设立

伙）杭州砺融科技合伙企业（有限合杭州杭州企业管理100.00设立

伙）衢州砺易科技合伙企业（有限合衢州衢州企业管理100.00设立

伙）衢州砺乐科技合伙企业（有限合衢州衢州企业管理100.00设立

伙）衢州砺通科技合伙企业（有限合衢州衢州企业管理100.00设立

伙）杭州澜谐科技合伙企业（有限合杭州杭州企业管理100.00设立

伙）杭州澜进科技合伙企业（有限合杭州杭州企业管理100.00设立

伙）杭州澜现科技合伙企业（有限合杭州杭州企业管理100.00设立

伙）杭州澜毅科技合伙企业（有限合杭州杭州企业管理100.00设立

伙）杭州砺芯科技合伙企业（有限合杭州杭州企业管理100.00设立

伙）杭州嘉淳科技合伙企业（有限合杭州杭州企业管理100.00设立

伙）杭州嘉蕾科技合伙企业（有限合杭州杭州企业管理100.00设立

伙）杭州嘉蔚科技合伙企业（有限合杭州杭州企业管理100.00设立

伙）杭州嘉樾科技合伙企业（有限合杭州杭州企业管理100.00设立

伙）杭州嘉澎科技合伙企业（有限合杭州杭州企业管理100.00设立

伙）杭州砺晖科技合伙企业（有限合杭州杭州企业管理100.00设立

伙）杭州智茵科技合伙企业（有限合杭州杭州企业管理100.00设立

伙）

121/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告杭州智衢科技合伙企业（有限合杭州杭州企业管理100.00设立

伙）

杭州莱裕企业管理有限公司杭州杭州企业管理100.00设立

浙江万物链商业管理有限公司杭州杭州商业综合体管理服务100.00设立

杭州万物链酒店管理有限公司杭州杭州商业综合体管理服务100.00设立

杭州合链酒店有限公司杭州杭州酒店服务100.00设立

嘉兴嘉升实业有限公司嘉兴嘉兴项目管理100.00设立

瑞安市慧发企业管理有限公司瑞安瑞安企业管理79.60设立

瑞安市中宝商业管理有限公司瑞安瑞安商业综合体管理服务100.00设立

海南慧石企业管理有限公司三亚三亚企业管理100.00设立

海南灵泉企业管理有限公司三亚三亚企业管理100.00设立海南新湖智珍科技合伙企业（有限三亚三亚企业管理100.00设立

合伙）

海南新湖投资有限公司三亚三亚企业管理100.00设立

海南金颂投资有限公司三亚三亚企业管理100.00设立

海南琼琚机电设备有限公司三亚三亚商业贸易100.00设立

贵州新湖能源有限公司毕节毕节煤炭开采100.00设立

新湖影视传播有限公司杭州杭州影视投资、广告等100.00设立杭州鸬鸟中大朗园康养服务有限公

杭州杭州医疗服务、养老服务100.00设立司

杭州鸬鸟中大朗园护理院有限公司杭州杭州医疗服务100.00设立

上海众孚实业有限公司上海上海实业投资100.00设立

浙江允安工贸股份有限公司永康永康贸易100.00设立

上海融喆投资发展有限公司上海上海投资95.00设立

香港新湖投资有限公司香港香港投资100.00设立英属维英属维尔

泰昌投资有限公司尔京群投资100.00设立京群岛岛

香港新澳投资有限公司香港香港投资100.00设立

香港冠盛投资有限公司香港香港投资100.00设立澳大利

澳洲兴澳投资有限公司澳大利亚投资100.00设立亚英属维

Xinhu(Oversea) 2017 Investment 英属维尔

Company Limited 尔京群 投资 100.00 设立京群岛岛英属维

Xinhu(BVI) 2018 Holding Company 英属维尔

Limited 尔京群 投资 100.00 设立京群岛岛英属维英属维尔

冠瑞投资有限公司尔京群投资100.00设立京群岛岛开曼群

泰信控股有限公司开曼群岛投资100.00设立岛开曼群

泰融控股有限公司开曼群岛投资100.00设立岛开曼群

冠宏投资有限公司开曼群岛投资100.00设立岛英属维尔英属维

冠利投资有限公司投资100.00设立京群岛尔京群

122/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

岛英属维英属维尔

冠盈投资有限公司尔京群投资100.00设立京群岛岛同一控制下

沈阳新湖房地产开发有限公司沈阳沈阳房地产业100.00企业合并同一控制下

苏州新湖置业有限公司吴江吴江房地产业95.005.00企业合并同一控制下

上海中瀚置业有限公司上海上海房地产业100.00企业合并同一控制下

上海新湖房地产开发有限公司上海上海房地产业98.00企业合并同一控制下

新湖地产集团有限公司杭州杭州房地产业99.001.00企业合并同一控制下

杭州新湖美丽洲置业有限公司杭州杭州房地产业100.00企业合并同一控制下

衢州新湖房地产开发有限公司衢州衢州房地产业100.00企业合并同一控制下

绍兴百大房地产有限责任公司绍兴绍兴房地产业90.0010.00企业合并同一控制下

绍兴市红太阳物业管理有限公司绍兴绍兴物业管理10.0090.00企业合并同一控制下

温州新湖房地产开发有限公司温州温州房地产业100.00企业合并非同一控制

浙江新兰得置业有限公司杭州杭州房地产业100.00下企业合并非同一控制

浙江澳辰地产发展有限公司兰溪兰溪房地产业100.00下企业合并非同一控制

海南满天星旅业开发有限公司三亚三亚旅游业、房地产业72.75下企业合并非同一控制

平阳县利得海涂围垦开发有限公司平阳平阳海涂开发51.0029.00下企业合并非同一控制

丰宁承龙矿业有限公司丰宁丰宁矿产品勘查、购销100.00下企业合并非同一控制

浙江允升投资集团有限公司嘉兴嘉兴实业投资100.00下企业合并非同一控制

杭州余杭财经投资有限公司杭州杭州投资100.00下企业合并非同一控制

杭州鸬鸟旅游开发有限公司杭州杭州旅游资源开发100.00下企业合并非同一控制

杭州湖新投资有限公司杭州杭州投资、策划、咨询100.00下企业合并英属维

Total Partner Global Limited 英属维尔 尔京群 投资 100.00 其他京群岛岛英属维

Summit Idea Limited 英属维尔 尔京群 投资 100.00 其他京群岛岛

51 Xinhu L.P. 开曼群开曼群岛 投资 100.00 其他

岛

123/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：

本公司持股95%的上海融喆投资发展有限公司持有瑞安市中宝置业有限公司100%股权，故本公司对瑞安市中宝置业有限公司的表决权比例为100%。

本公司持股60%的衢州慧运企业管理有限公司持有瑞安市慧发企业管理有限公司100%股权，故本公司对瑞安市慧发企业管理有限公司及其子公司瑞安市新投置业有限公司的表决权比例为

100%。

本公司持股51%的上海栩复企业管理有限公司持有乐清新联投置业有限公司70%股权，故本公司对乐清新联投置业有限公司的表决权比例为70%。

本公司持股50%的南通新湖置业有限公司持有启东海上明月文化旅游发展有限公司100%股权，故本公司对启东海上明月文化旅游发展有限公司的表决权比例为100%。

持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依

据：

公司持有南通新湖置业有限公司、南通启阳建设开发有限公司、启东海上明月文化旅游发展

有限公司股权比例均为50%，占董事会多数席位，能够对上述公司实施控制。

公司持有青岛精确芯元投资合伙企业（有限合伙）的表决权比例为52.21%，根据合伙协议约定，合伙人会议事项须由代表三分之二以上实缴出资额的合伙人同意方可通过，公司不控制上述公司。

(2)重要的非全资子公司

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币少数股东持股本期归属于少数本期向少数股东期末少数股东权子公司名称比例（%）股东的损益宣告分派的股利益余额南通新湖置业

50.00-7610.78-32851.64

有限公司瑞安市新投置

20.4028.061020.001721.10

业有限公司海南满天星旅

业开发有限公27.25-921.47-3105.82司

子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：

√适用□不适用

本公司持股60%的衢州慧运企业管理有限公司持有瑞安市慧发企业管理有限公司100%股权，故少数股东对瑞安市慧发企业管理有限公司及其子公司瑞安市新投置业有限公司的表决权比例为0。

其他说明：

□适用√不适用

124/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

(3)重要非全资子公司的主要财务信息

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币期末余额期初余额子公司名称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计南通新湖置

93720.1511502.44105222.59170925.88170925.88107388.5711848.92119237.49169719.21169719.21

业有限公司瑞安市新投

置业有限公22751.4117.9022769.318631.08932.459563.5346637.7866.4546704.2320076.0320076.03司海南满天星

旅业开发有132855.604153.75137009.35117002.9234714.17151717.09139390.194341.63143731.82118628.8336714.17155343.00限公司本期发生额上期发生额子公司名称综合收益总经营活动现金综合收益总经营活动现金营业收入净利润营业收入净利润额流量额流量南通新湖置业有限公

5039.67-15221.56-15221.56-1107.556355.81-13445.83-13445.83-6669.99

司瑞安市新投置业有限

5797.61137.57137.57-2665.70-459.40-459.4057034.87

公司海南满天星旅业开发

7712.84-3096.56-3096.566858.43-989.88-989.883322.88

有限公司

125/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

(4)使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：

□适用√不适用

(5)向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

□适用√不适用

3、在合营企业或联营企业中的权益

√适用□不适用

(1)重要的合营企业或联营企业

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

合营企业持股比例(%)对合营企业或联营企业投资或联营企主要经营地注册地业务性质直接间接的会计处理方业名称法中信银行

股份有限北京北京金融服务4.40权益法核算公司

持有20%以下表决权但具有重大影响，或者持有20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：

公司持有中信银行股份有限公司（以下简称中信银行）4.40%股权，为该公司第三大股东，公司在中信银行董事会派有董事，对其具有重大影响。

(2)重要合营企业的主要财务信息

□适用√不适用

(3)重要联营企业的主要财务信息

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额中信银行股份有限公司中信银行股份有限公司

资产合计1038383900.001013102800.00

负债合计949304100.00928339800.00

少数股东权益1904100.001881700.00

归属于母公司股东权益87175700.0082881300.00

按持股比例计算的净资产份额3832417.363643626.98

调整事项-549327.06-461372.31

--商誉

126/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

--内部交易未实现利润

--其他[注1]-549327.06-461372.31

对联营企业权益投资的账面价值3283090.293182254.68存在公开报价的联营企业权益投资的公

1412927.801533403.74

允价值

营业收入10940800.0010576200.00

净利润3760200.003647800.00终止经营的净利润

其他综合收益-142800.00-643000.00

综合收益总额3617400.003004800.00

本年度收到的来自联营企业的股利44644.34

注：中信银行属于金融业，其财务报表按行业编报规则不按流动性区分资产和负债，故直接填列资产合计、负债合计

[注1]系不归属于公司的中信银行优先股、可转债、永续债权利及中信银行可辨认净资产公允价值与账面净资产的份额差异

(4)不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

合营企业：

投资账面价值合计123806.99131226.49下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润-7419.50-9098.84

--其他综合收益

--综合收益总额-7419.50-9098.84

联营企业：

投资账面价值合计985523.34962215.70下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润20915.378614.10

--其他综合收益5154.38-2081.64

--综合收益总额26069.756532.45

(5)合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明

□适用√不适用

(6)合营企业或联营企业发生的超额亏损

□适用√不适用

(7)与合营企业投资相关的未确认承诺

□适用√不适用

(8)与合营企业或联营企业投资相关的或有负债

□适用√不适用

127/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

4、重要的共同经营

□适用√不适用

5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益

未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

九、政府补助

(一)本期新增的政府补助情况项目本期新增补助金额

与收益相关的政府补助257815.57

其中：计入其他收益257815.57

合计257815.57

(二)涉及政府补助的负债项目本期新增本期计入本期计入财务报表列报项目期初数补助金额其他收益金额营业外收入金额

递延收益116881200.00

小计116881200.00（续上表）

本期冲减成本期冲减资其他与资产/收益财务报表列报项目期末数本费用金额产金额变动相关

递延收益116881200.00与资产相关

小计116881200.00

(三)计入当期损益的政府补助金额项目本期数上年同期数

计入其他收益的政府补助金额257815.57258538.46

合计257815.57258538.46

十、与金融工具相关的风险

1、金融工具的风险

√适用□不适用

本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降至最低水平，使股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。

本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市场风险。管理层已审议并批准管理这些风险的政策，概括如下。

(一)信用风险

128/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。

1.信用风险管理实务

(1)信用风险的评价方法公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。

当触发以下一个或多个定量、定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：

1)定量标准主要为资产负债表日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例；

2)定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化并将对债务人对公司的还款能力产生重大不利影响等。

(2)违约和已发生信用减值资产的定义

当金融工具符合以下一项或多项条件时，公司将该金融资产界定为已发生违约，其标准与已发生信用减值的定义一致：

1)债务人发生重大财务困难；

2)债务人违反合同中对债务人的约束条款；

3)债务人很可能破产或进行其他财务重组；

4)债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步。

2.预期信用损失的计量

预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑历史统计数据（如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等）的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。

3.金融工具损失准备期初余额与期末余额调节表详见本财务报表附注七、3，七、5之说明。

4.信用风险敞口及信用风险集中度

本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别采取了以下措施。

(1)货币资金

本公司将银行存款和其他货币资金存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。

(2)应收款项

129/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

截至2026年6月30日，本公司应收账款的60.73%(2025年12月31日：77.77%)源于余额前五名客户，本公司虽然信用风险较集中，但由于应收账款期末余额较小故总体信用风险不重大。

(3)财务担保合同

本公司期末对外提供的担保债务金额为6582479938.51元(不包括为本公司债务提供的反担保，其中对浙江新湖集团股份有限公司及其关联方担保金额为2766900000.00元)，担保信息详见本财务报表附注十二、5之说明。公司定期对被担保方信用记录进行监控，根据被担保方

生产经营情况，累计计提财务担保损失准备126455627.02元。

本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值及对外担保债务余额。

(二)流动性风险

流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。流动性风险可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法偿还其合同债务；或者源于提前到期的债务；或者源于无法产生预期的现金流量。

为控制该项风险，本公司综合运用票据结算、银行借款等多种融资手段，并采取长、短期融资方式适当结合，优化融资结构的方法，保持融资持续性与灵活性之间的平衡。本公司已从多家商业银行取得银行授信额度以满足营运资金需求和资本开支。本公司期末流动比例为1.01，面临一定的流动性压力。

金融负债按剩余到期日分类期末数项目

账面价值未折现合同金额1年以内1-3年3年以上

金融机构借30272778678.6131701850017.6517096866721.7013261280749.371343702546.58款

应付票据122285627.49122285627.49122285627.49

应付账款2044850382.162044850382.162044850382.16

其他应付款5463661091.635463661091.635463661091.63

应付债券1696214908.773251042436.961689569631.54114813634.791446659170.63

租赁负债1037117.031054443.47884573.49169869.98

长期应付款78483516.3489500000.0017900000.0035800000.0035800000.00

小计39679311322.0342674243999.3626436018028.0113412064254.142826161717.21

(续上表)期初数项目

账面价值未折现合同金额1年以内1-3年3年以上

金融机构借款28904172196.5331759164299.1414597668466.9515804518267.081356977565.11

应付票据77333233.7377333233.7377333233.73

应付账款2457328813.462457328813.462457328813.46

其他应付款4992257579.624992257579.624992257579.62

应付债券1684550827.192488098119.12888014020.39115542085.281484542013.45

租赁负债541758.00544833.53544833.53

长期应付款94273138.92107400000.0017900000.0035800000.0053700000.00

130/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

小计38210457547.4541882126878.6023031046947.6815955860352.362895219578.56

(三)市场风险

市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险主要包括利率风险和外汇风险。

1.利率风险

利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。固定利率的带息金融工具使本公司面临公允价值利率风险，浮动利率的带息金融工具使本公司面临现金流量利率风险。本公司根据市场环境来决定固定利率与浮动利率金融工具的比例，并通过定期审阅与监控维持适当的金融工具组合。本公司面临的现金流量利率风险主要与本公司以浮动利率计息的银行借款有关。

截至2026年6月30日，本公司以浮动利率计息的银行借款人民币14369619173.37元（2025年12月31日：人民币13964571580.89元），在其他变量不变的假设下，假定利率每上升/下降10个基准点，将会导致本公司股东权益减少/增加人民币14369619.17元（2025年12月31日：减少/增加人民币13964571.58元），净利润减少/增加人民币14369619.17元（2025年度：减少/增加人民币13964571.58元）。

2.外汇风险

外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本公司面临的汇率变动的风险主要与本公司外币货币性资产和负债有关。对于外币资产和负债，如果出现短期的失衡情况，本公司会在必要时按市场汇率买卖外币，以确保将净风险敞口维持在可接受的水平。

本公司期末外币货币性资产和负债情况详见本财务报表附注七、59之说明。

2、套期

(1)公司开展套期业务进行风险管理

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(2)公司开展符合条件套期业务并应用套期会计

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(3)公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计

□适用√不适用其他说明

131/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

□适用√不适用

3、金融资产转移

(1)转移方式分类

□适用√不适用

(2)因转移而终止确认的金融资产

□适用√不适用

(3)继续涉入的转移金融资产

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

十一、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末公允价值

项目第一层次公允价第二层次公允价值第三层次公允价值合计值计量计量计量

一、持续的公允价值计量

（一）交易性金融资

301854637.711445758320.693131392431.744879005390.14

产

1.以公允价值计量且

变动计入当期损益的301854637.711445758320.693131392431.744879005390.14金融资产

（1）债务工具投资20138455.76891849945.91911988401.67

（2）权益工具投资301854637.711408430505.532239542485.833949827629.07

（3）基金17189359.4017189359.40

（二）其他权益工具

962687403.492269411.00964956814.49

投资持续以公允价值计量

301854637.712408445724.183133661842.745843962204.63

的资产总额

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

√适用□不适用本公司持有的第一层次公允价值计量的资产和负债在活跃市场中均有报价。

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用根据基金管理公司提供的资产管理计划资产结构估值表中列示的单位净值确定。

132/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用

列入第三层级的金融工具主要是本公司及子公司持有的未上市股权投资。本公司及其子公司对重大投资采用估值技术确定其公允价值。

5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感

性分析

□适用√不适用

6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政

策

□适用√不适用

7、本期内发生的估值技术变更及变更原因

□适用√不适用

8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

√适用□不适用

本公司不以公允价值计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收账款、其他应收

款、短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期借款、应付债券、租赁负债、长期应付款等，其账面价值与公允价值差异较小。

9、其他

□适用√不适用

十二、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币注册业务注册资母公司对本企业的母公司对本企业的母公司名称

地性质本持股比例(%)表决权比例(%)衢州智宝企业管理合伙企业

衢州35001018.9518.95企业（有限合伙）管理本企业的母公司情况的说明

衢州智宝企业管理合伙企业（有限合伙）（以下简称衢州智宝）及其关联人衢州市新安广进

智造股权投资合伙企业（有限合伙）合计持有本公司股份2472737900股，占公司总股本的比例为29.06%；其中，衢州智宝直接持有本公司股份1612803600股，占公司总股本的比例为

18.95%，衢州市新安广进智造股权投资合伙企业（有限合伙）直接持有本公司股份859934300股，占公司总股本的比例为10.11%。

本企业最终控制方是衢州工业控股集团有限公司

133/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注

√适用□不适用

详见附注八、1之说明

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注

√适用□不适用

详见附注八、3之说明

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下

√适用□不适用合营或联营企业名称与本企业关系江苏新湖宝华置业有限公司本公司之联营公司甘肃西北矿业集团有限公司本公司之联营公司恩施裕丰房地产开发有限公司本公司之联营公司新湖控股有限公司本公司之联营公司杭州易百德微电子有限公司本公司之联营公司浙江协正高新材料有限公司本公司之联营公司温州银行股份有限公司本公司之联营公司南通启新置业有限公司本公司之合营公司其他说明

□适用√不适用

4、其他关联方情况

√适用□不适用其他关联方名称其他关联方与本企业关系衢州工业投资集团有限公司实际控制人之子公司衢州工业发展集团有限公司实际控制人之子公司浙江新湖集团股份有限公司参股股东黄伟参股股东之实际控制人李萍黄伟之配偶浙江新湖慈善基金会参股股东与本公司共同出资设立浙江新湖能源有限公司参股股东之子公司上海新湖绿城物业服务有限公司参股股东之子公司浙江新湖绿城物业服务有限公司参股股东之子公司南通新湖绿城生活服务有限公司参股股东之子公司衢州新湖绿城物业服务有限公司参股股东之子公司沈阳新湖绿城物业服务有限公司参股股东之子公司南通新绿文化旅游有限公司参股股东之子公司苏州新湖绿城房产经纪有限公司参股股东之子公司湘财证券股份有限公司参股股东之子公司哈高科绥棱二塑防水工程有限公司参股股东之子公司黑龙江省哈高科营养食品有限公司参股股东之子公司杭州新湖绿城生活服务有限公司参股股东之子公司

134/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

浙江恒兴力控股集团有限公司参股股东之子公司信银（香港）资本有限公司本公司联营公司之子公司上海新湖城市开发有限公司本公司合营公司之子公司上海亚龙古城房地产开发有限公司本公司合营公司之子公司杭州启链园区管理有限公司本公司联营公司之子公司

5、关联交易情况

(1)购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

浙江新湖绿城物业服务有限公司物业服务818328.771323305.23

上海新湖绿城物业服务有限公司物业服务7327744.369381468.60

衢州新湖绿城物业服务有限公司物业服务679.25

沈阳新湖绿城物业服务有限公司物业服务48349.06417793.68

南通新湖绿城生活服务有限公司物业服务2526212.752471743.60

中信银行股份有限公司保函费3661784.234116581.47

黑龙江省哈高科营养食品有限公司商品83486.24

杭州新湖绿城生活服务有限公司服务/食品4815.484169.10

衢州工业投资集团有限公司财务顾问费33164897.79

衢州工业发展集团有限公司担保费9276093.587258009.91

衢州工业控股集团有限公司担保费706734.80

南通新绿文化旅游有限公司住宿服务188054.47238559.40

苏州新湖绿城房产经纪有限公司服务费254683.07

湘财证券股份有限公司服务费16509.43信银（香港）资本有限公司债券承销2151285.002144238.00

出售商品/提供劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

湘财证券股份有限公司商品/服务627.001980.20

南通启新置业有限公司商品/服务10693.0810198.02

上海新湖绿城物业服务有限公司商品/服务169810.09136053.55

浙江新湖绿城物业服务有限公司商品销售917431.20

杭州新湖绿城生活服务有限公司商品销售152848.21

南通新绿文化旅游有限公司商品销售9375.0128003.45

浙江协正高新材料有限公司服务3433.97

衢州工业控股集团有限公司服务4528.31

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

□适用√不适用

(2)关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

□适用√不适用

135/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

关联托管/承包情况说明

□适用√不适用

本公司委托管理/出包情况表：

□适用√不适用

关联管理/出包情况说明

□适用√不适用

(3)关联租赁情况

本公司作为出租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入上海新湖绿城物业

车位、商铺1090896.38444025.16服务有限公司南通启新置业有限

房产137614.68137614.68公司

本公司作为承租方：

□适用√不适用关联租赁情况说明

□适用√不适用

(4)关联担保情况本公司作为担保方

√适用□不适用

单位：元币种：人民币担保是否已被担保方担保金额担保起始日担保到期日经履行完毕

衢州工业控股集团有限公司2702394987.50[注][注]否

浙江新湖集团股份有限公司100000000.002024-1-42027-1-1否

浙江新湖集团股份有限公司49000000.002024-1-42027-1-1否

浙江新湖集团股份有限公司51000000.002024-1-52027-1-2否

浙江新湖集团股份有限公司500000000.002023-10-262027-2-12否

浙江新湖集团股份有限公司96000000.002023-7-52027-7-3否

浙江新湖集团股份有限公司96000000.002023-7-52027-7-3否

浙江新湖集团股份有限公司153600000.002023-7-102027-7-3否

浙江新湖集团股份有限公司200000000.002022-8-302027-8-27否

浙江新湖集团股份有限公司100000000.002024-3-252027-3-17否

浙江新湖集团股份有限公司100000000.002024-1-42027-1-3否

浙江新湖集团股份有限公司73000000.002024-6-52027-6-4否

浙江新湖集团股份有限公司52000000.002023-7-32027-7-2否

浙江新湖集团股份有限公司55000000.002024-1-52027-1-4否

浙江新湖集团股份有限公司99800000.002023-9-42028-8-16否

浙江新湖集团股份有限公司199200000.002023-8-282028-8-18否

浙江新湖集团股份有限公司43800000.002023-8-292028-8-18否

浙江新湖集团股份有限公司239200000.002023-8-302028-8-18否

136/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

浙江新湖集团股份有限公司70000000.002024-6-122027-1-15否

浙江新湖集团股份有限公司70000000.002024-6-122027-1-15否

浙江新湖集团股份有限公司70000000.002024-6-132027-1-15否

浙江新湖集团股份有限公司70000000.002024-6-142027-1-15否

浙江新湖能源有限公司100000000.002024-7-92027-7-8否

浙江恒兴力控股集团有限公司18200000.002024-4-162026-12-12否

浙江恒兴力控股集团有限公司63800000.002024-4-162027-4-13否

浙江恒兴力控股集团有限公司97300000.002024-4-152027-1-9否上海亚龙古城房地产开发有限

999197109.682023-12-62030-6-30否

公司上海亚龙古城房地产开发有限

1682828.832025-6-192027-8-10否

公司

上海新湖城市开发有限公司2814700000.002025-12-292027-6-30否

[注]衢州工业控股集团有限公司及其控股子公司为本公司提供担保，公司在不超过30亿元的担保范围内对实际发生的担保提供反担保本公司作为被担保方

√适用□不适用

单位：元币种：人民币担保是否已经担保方担保金额担保起始日担保到期日履行完毕

衢州工业控股集团有限公司49000000.002025-8-282026-8-11否

衢州工业控股集团有限公司100000000.002025-11-142026-11-13否

衢州工业发展集团有限公司117040000.002025-8-192026-8-14否

衢州工业发展集团有限公司9960000.002025-8-192026-8-14否

衢州工业发展集团有限公司67000000.002025-8-192026-8-14否

衢州工业发展集团有限公司22000000.002025-8-192026-8-14否

衢州工业发展集团有限公司350000000.002025-8-202026-8-20否

衢州工业发展集团有限公司160000000.002025-8-212026-8-17否

衢州工业发展集团有限公司32000000.002025-8-212026-8-17否

衢州工业发展集团有限公司8220000.002025-8-212026-8-17否

衢州工业发展集团有限公司60780000.002025-8-212026-8-17否

衢州工业发展集团有限公司666394987.502025-9-112026-9-10否

衢州工业发展集团有限公司106000000.002025-9-302026-9-29否

衢州工业发展集团有限公司100000000.002025-10-82026-9-29否

衢州工业发展集团有限公司9000000.002025-10-132026-10-9否

衢州工业发展集团有限公司190000000.002025-10-132026-10-9否

衢州工业发展集团有限公司8000000.002025-10-172026-10-14否

衢州工业发展集团有限公司8000000.002025-11-112026-11-9否

衢州工业发展集团有限公司5000000.002026-1-42027-1-3否

衢州工业发展集团有限公司150000000.002026-1-42027-1-3否

衢州工业发展集团有限公司100000000.002026-1-42027-1-3否

衢州工业发展集团有限公司64000000.002026-2-112027-2-11否

衢州工业发展集团有限公司230000000.002026-6-162027-6-14否

衢州工业发展集团有限公司90000000.002026-6-162027-6-15否

浙江新湖集团股份有限公司、

30000000.002026-4-82027-4-7否

黄伟

137/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

浙江新湖集团股份有限公司、

15000000.002026-4-82027-4-7否

黄伟

浙江新湖集团股份有限公司、

100000000.002026-1-92027-1-3否

黄伟、李萍

浙江新湖集团股份有限公司、

249900000.002026-4-92027-4-4否

黄伟、李萍

浙江新湖集团股份有限公司、

25000000.002026-6-22027-5-31否

黄伟、李萍

浙江新湖集团股份有限公司、

37000000.002026-6-22027-5-31否

黄伟、李萍

浙江新湖集团股份有限公司、

新湖控股有限公司、黄伟、李130000000.002025-9-102026-9-10否萍

浙江新湖集团股份有限公司、

新湖控股有限公司、黄伟、李300000000.002025-11-212026-11-20否萍

浙江新湖集团股份有限公司、

新湖控股有限公司、黄伟、李300000000.002025-11-262026-11-26否萍

浙江新湖集团股份有限公司、

新湖控股有限公司、黄伟、李43000000.002025-12-162026-12-16否萍

浙江新湖集团股份有限公司、

新湖控股有限公司、黄伟、李167000000.002026-3-62027-3-1否萍

浙江新湖集团股份有限公司、

新湖控股有限公司、黄伟、李104000000.002026-3-112027-3-8否萍

浙江新湖集团股份有限公司、

新湖控股有限公司、黄伟、李100000000.002026-4-232027-4-23否萍

浙江新湖集团股份有限公司、

新湖控股有限公司、黄伟、李56000000.002026-6-42027-5-11否萍

新湖控股有限公司、黄伟、李

44000000.002025-9-292026-9-21否

萍

新湖控股有限公司、黄伟、李

60000000.002025-9-292026-9-21否

萍

新湖控股有限公司、黄伟、李

75000000.002025-10-132026-10-13否

萍

新湖控股有限公司145000000.002025-12-182028-12-16否

新湖控股有限公司1500000000.00[注][注]否

黄伟、李萍429000000.002020-1-22027-6-5否

黄伟、李萍225000000.002020-7-302027-11-15否

黄伟、李萍396000000.002022-1-302026-7-27否

黄伟、李萍450000000.002022-3-282027-3-27否

黄伟、李萍600000000.002023-8-32026-8-2否

黄伟、李萍178410000.002023-8-162028-1-10否

黄伟、李萍254000000.002023-11-62026-10-8否

138/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

黄伟、李萍227000000.002023-11-132026-11-3否

黄伟、李萍68000000.002024-4-222027-4-22否

黄伟、李萍347141700.002024-12-302028-12-30否

黄伟、李萍352631300.002025-2-112028-1-24否

黄伟、李萍352622614.502025-2-132028-1-24否

黄伟、李萍218570607.502025-2-182028-1-24否

黄伟、李萍85100000.002025-8-282026-8-27否

黄伟、李萍87600000.002025-9-292026-9-17否

黄伟、李萍445000000.002025-10-202027-10-19否

黄伟170000000.002024-4-112027-4-11否

黄伟60000000.002024-5-72027-5-7否

黄伟520000000.002025-10-162026-10-16否

黄伟210000000.002025-10-232026-10-23否

[注]衢州工业控股集团有限公司及其控股子公司为本公司提供担保，新湖控股有限公司在不超过15亿元的担保范围内对实际发生的担保提供反担保关联担保情况说明

□适用√不适用

(5)关联方资金拆借

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

1)拆入资金

关联方拆入归还计提利息支出

南通启新置业有限公司27043362.8222303397.84

杭州启链园区管理有限公司1117131.94825309.72上海亚龙古城房地产开发有

39403332.87

限公司

江苏新湖宝华置业有限公司770000.0048040000.00

浙江协正高新材料有限公司2750000.00衢州智宝企业管理合伙企业

300000000.00100058333.335169444.44（有限合伙）

小计327813362.82213672195.985994754.16

2)拆出资金

关联方拆出收回计提利息收入

南通启新置业有限公司9285000.00

小计9285000.00

(6)向关联方借款

单位：元币种：人民币

关联交易上年期末数/上期同期

关联方借款利率期末数/本期数内容数

温州银行股份有限公司银行借款［注1］877000000.00889000000.00

温州银行股份有限公司借款利息［注1］33691806.7934561612.33

中信银行股份有限公司银行借款［注2］5361394987.505462695545.00

中信银行股份有限公司借款利息［注2］111886475.25109076341.77

139/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

[注1]温州银行股份有限公司（以下简称温州银行）为本公司提供贷款的利率在中国人民银行公布的贷款利率区间内

[注2]中信银行为本公司提供贷款的利率在中国人民银行公布的贷款利率区间内

(7)本公司与关键管理人员之间的交易及余额

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

关键管理人员报酬1935000.002890000.00

商品房及车位买卖8553149.87

购房意向金2000000.001000000.00

合同负债13523809.5213523809.52

(8)其他关联交易

√适用□不适用

1)本公司期末在温州银行的存款余额为6802452.91元，本期收到存款利息8596.71元，

存款利率为中国人民银行公布的存款利率。

2)本公司期末在中信银行的存款余额为3385545298.24元，本期收到存款利息

26846025.04元，存款利率为中国人民银行公布的存款利率。

3)本期对浙江新湖慈善基金会捐赠合计1000000.00元。

6、应收、应付关联方等未结算项目情况

(1)应收项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备应收账款南通启新置

1137614.6879504.591000000.0068000.00

业有限公司上海新湖绿

城物业服务1090896.38547997.14有限公司

小计2228511.0679504.591547997.1468000.00其他应收款甘肃西北矿

业集团有限57210191.0657210191.0657210191.0657210191.06公司恩施裕丰房

地产开发有43672259.757598152.7143672259.756643387.08限公司南通启新置

587712683.21578427683.21

业有限公司

140/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备杭州易百德

微电子有限9822000.009822000.009822000.009822000.00公司上海新湖绿

城物业服务10716.30有限公司

小计698417134.0274630343.77689142850.3273675578.14

(2)应付项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目名称关联方期末账面余额期初账面余额应付账款浙江新湖绿城物业服

326468.04795982.78

务有限公司哈高科绥棱二塑防水

928007.131155506.68

工程有限公司上海新湖绿城物业服

4756450.459398812.34

务有限公司南通新湖绿城生活服

1270023.86577045.49

务有限公司

小计7280949.4811927347.29应付票据上海新湖绿城物业服

237131.59

务有限公司南通新湖绿城生活服

1467082.36

务有限公司

小计1704213.95其他应付款哈高科绥棱二塑防水

255391.68255391.68

工程有限公司江苏新湖宝华置业有

133777194.44181047194.44

限公司上海新湖绿城物业服

305247.00305247.00

务有限公司南通启新置业有限公

4739964.98

司上海亚龙古城房地产

193874975.60233278308.47

开发有限公司浙江协正高新材料有

2750000.00

限公司衢州工业控股集团有

994313.41287578.61

限公司衢州智宝企业管理合

205111111.11

伙企业(有限合伙)衢州工业发展集团有

15159885.535883791.95

限公司

141/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

项目名称关联方期末账面余额期初账面余额杭州启链园区管理有

49273583.3349565405.55

限公司

小计603491667.08473372917.70

(3)其他项目

□适用√不适用

7、关联方承诺

□适用√不适用

8、其他

□适用√不适用

十三、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

√适用□不适用

资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额

截至2026年6月30日，本公司已签订正在履行的大额发包合同103.41亿元，已支付

85.00亿元，尚未支付18.41亿元，本公司将根据合同约定与实际的履行情况进行支付。

2、或有事项

(1)资产负债表日存在的重要或有事项

√适用□不适用为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响

1.为关联方提供的担保事项详见本财务报表附注十二、5、（4）之说明。

2.截至2026年6月30日，本公司下属房地产子公司为商品房承购人提供阶段性购房按揭贷款担保，担保余额总计为人民币16.43亿元。

(2)公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：

□适用√不适用

3、其他

□适用√不适用

十四、资产负债表日后事项

1、重要的非调整事项

□适用√不适用

2、利润分配情况

□适用√不适用

142/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

3、销售退回

□适用√不适用

4、其他资产负债表日后事项说明

√适用□不适用

本公司子公司上海中瀚置业有限公司于8月收到上海市静安区人民法院通知，上海不夜城世缘实业有限公司就青-12基地二期地块动迁合作事宜向本公司提起诉讼，涉诉金额41595万元。截至财务报告批准报出日，涉诉事项尚在证据交换环节。

十五、其他重要事项

1、前期会计差错更正

(1)追溯重述法

□适用√不适用

(2)未来适用法

□适用√不适用

2、重要债务重组

□适用√不适用

3、资产置换

(1)非货币性资产交换

□适用√不适用

(2)其他资产置换

□适用√不适用

4、年金计划

□适用√不适用

5、终止经营

□适用√不适用

6、分部信息

(1)报告分部的确定依据与会计政策

√适用□不适用

公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定报告分部，以业务分部为基础确定报告分部。因各分部共同使用公司的资产和负债，无法按合理的方法在各分部间分配资产和负债，故不能披露各分部的资产总额和负债总额。

(2)报告分部的财务信息

√适用□不适用

143/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

单位：元币种：人民币海涂项目房地产其他合计开发

主营业务收入292756308.7766938039.30359694348.07

主营业务成本217294374.8364487874.88281782249.71

(3)公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因

□适用√不适用

(4)其他说明

□适用√不适用

7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

√适用□不适用

1.经公司第十二届董事会第二十三次会议审议通过，公司拟以集中竞价交易方式回购公司股份，拟回购股份的金额不低于人民币10000万元，不超过人民币20000万元，拟回购价格不高于5.68元/股。截至2026年6月5日，公司回购股份期限届满，回购股份方案已实施完毕。当期共回购6332.28万股，成交金额19999.99万元。

2.截至资产负债表日，本公司控股股东衢州智宝持有的本公司股份1568197790股、本公

司第二大股东黄伟持有的本公司股份1449967233股、本公司第四大股东浙江新湖集团股份有

限公司持有的本公司股份504188500股、本公司第五大股东宁波嘉源实业发展有限公司持有的本公司股份407604913股受到质押等权利限制。

8、其他

□适用√不适用

十六、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

(1)按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）796855.28795685.68

1年以内合计796855.28795685.68

1至2年249842.862229728.58

2至3年2154037.60124969.60

合计3200735.743150383.86

减：坏账准备19431.3124879.84

账面价值合计3181304.433125504.02

(2)按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

144/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面计提账面

金额比例(%)金额比例价值金额比例(%)金额比例价值

(%)(%)按单项计提坏账准备按组合计提坏

3200735.74100.0019431.310.613181304.433150383.86100.0024879.840.793125504.02

账准备

其中：

按组合计提坏

3200735.74100.0019431.310.613181304.433150383.86100.0024879.840.793125504.02

账准备

合计3200735.74/19431.31/3181304.433150383.86/24879.84/3125504.02

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：按组合计提坏账准备

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）合并范围内关联方

2403880.46

组合

其他款项组合796855.2819431.312.44

其中：未逾期311072.56

逾期1年以内485782.7219431.314.00

合计3200735.7419431.310.61

按组合计提坏账准备的说明：

√适用□不适用

详见本财务报表附注五、12之说明。

按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例

详见本财务报表附注五、12之说明。

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3)坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转转销或核期末余额计提其他变动回销单项计提坏账准备

145/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

按组合计提

24879.84-5448.5319431.31

坏账准备

合计24879.84-5448.5319431.31

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(4)本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5)按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

期末余额前5名的应收账款为3077510.19元，占应收账款期末余额合计数的比例为

96.15%。

其他说明：

□适用√不适用

2、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应收股利300967833.00349267833.00

其他应收款13020737359.6012847227198.86

合计13321705192.6013196495031.86

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(1)应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目(或被投资单位)期末余额期初余额

阳光保险集团股份有限公司68400000.00

新湖地产集团有限公司54483000.00299983000.00衢州新允科技合伙企业（有限合

178084833.0049284833.00

伙）

合计300967833.00349267833.00

146/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

(2)重要的账龄超过1年的应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币是否发生减值及其判断

项目(或被投资单位)期末余额账龄未收回的原因依据新湖地产集团有限公资金用于项目开

54483000.001-2年未发生减值

司发

合计54483000.00///

(3)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4)按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6)本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(1)按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）4695166699.804566461068.92

147/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

1年以内合计4695166699.804566461068.92

1至2年1849553136.602007392728.95

2至3年1238492984.282130987309.00

3至5年4542314234.213978105955.80

5年以上1671135061.701134517692.40

合计13996662116.5913817464755.07

减：坏账准备975924756.99970237556.21

账面价值小计13020737359.6012847227198.86

(2)按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

押金保证金133039591.9530024591.95

往来款12846665379.0512772214129.50

股权债权转让款1008892708.001008892708.00

应收暂付款2619021.49877909.52

其他5445416.105455416.10

合计13996662116.5913817464755.07

减：坏账准备975924756.99970237556.21

账面价值小计13020737359.6012847227198.86

(3)坏账准备计提情况

√适用□不适用

*类别明细情况期末数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例

（%）

（%）单项计提坏账

1467547015.6610.48950480804.9964.77517066210.67

准备按组合计提坏

12529115100.9389.5225443952.000.2012503671148.93

账准备

小计13996662116.59100.00975924756.996.9713020737359.60（续上表）期初数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例

（%）

（%）单项计提坏账

1465805903.6910.61948913804.2264.74516892099.47

准备按组合计提坏

12351658851.3889.3921323751.990.1712330335099.39

账准备

小计13817464755.07100.00970237556.217.0212847227198.86

*重要的单项计提坏账准备的其他应收款

148/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

期初数期末数单位名称计提比计提依账面余额坏账准备账面余额坏账准备例（%）据融创房地产回收存

集团有限公670492708.00603443437.20670492708.00603443437.2090.00在不确司定性

小计670492708.00603443437.20670492708.00603443437.2090.00

*采用组合计提坏账准备的其他应收款期末数组合名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

合并范围内关联方组合11472924500.15

低风险组合916827683.21

其他款项组合139362917.5725443952.0018.26

其中：1年以内103033081.324121323.264.00

1-2年2664.41213.158.00

2-3年2649.06529.8120.00

3-5年30005274.0015002637.0050.00

5年以上6319248.786319248.78100.00

小计12529115100.9325443952.000.20

4)坏账准备变动情况

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期

坏账准备未来12个月预合计信用损失(未发生信用损失(已发生期信用损失

信用减值)信用减值)

2026年1月1日余

1336.4021322415.59948913804.22970237556.21

额

2026年1月1日余

额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提4120200.011567000.775687200.78本期转回本期转销本期核销其他变动

2026年6月30日

4121536.4121322415.59950480804.99975924756.99

余额期末坏账准备计

4.000.1764.776.97

提比例（%）各阶段划分依据和坏账准备计提比例

详见本财务报表附注五、12之说明

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

149/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用

(5)本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

(6)按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收坏账款期末余额款项的准备单位名称期末余额账龄合计数的比性质期末

例(%)余额

浙江智新科技有限公司2308789778.5116.49往来款0-4年上海新湖天虹城市开发有限公司2132638739.5915.24往来款0-5年香港新湖投资有限公司1014763811.417.25往来款0-7年浙江新湖信息科技有限公司971217829.986.94往来款1年以内

平阳伟成置业有限公司944208245.266.75往来款0-2年合计7371618404.7552.67//

(7)因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

150/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

3、长期股权投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资7938690455.751795910747.286142779708.477770690455.751795910747.285974779708.47

对联营、合营企业投资6255865517.196255865517.195824509347.825824509347.82

合计14194555972.941795910747.2812398645225.6613595199803.571795910747.2811799289056.29

(1)对子公司投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动期初余额（账面价期末余额（账面价被投资单位减值准备期初余额减少计提减其减值准备期末余额值）追加投资值）投资值准备他新湖地产集团有限

2000584806.492000584806.49

公司浙江允升投资集团

401473476.79401473476.79

有限公司丰宁承龙矿业有限

130000000.00130000000.00

公司绍兴百大房地产有

4500000.004500000.00

限责任公司绍兴市红太阳物业

50000.0050000.00

管理有限公司温州新湖房地产开

3612313.133612313.13

发有限公司启东新湖投资开发

74250000.0074250000.00

有限公司

151/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

嘉兴新湖中房置业

5202000.515202000.51

有限公司苏州新湖置业有限

509200000.00509200000.00

公司平阳县利得海涂围

1110000000.001110000000.00

垦开发有限公司平阳伟成置业有限

250820545.09250820545.09

公司香港新湖投资有限

73519454.1073519454.10

公司衢州新允科技合伙

1840000000.001840000000.00企业（有限合伙）浙江新湖城市发展

29100000.0029100000.00

有限公司

义乌北方（天津）

国际商贸城有限公333074459.64333074459.64司平阳宝瑞置业有限

5100000.005100000.00

公司平阳安瑞置业有限

5100000.005100000.00

公司上海拓驿投资管理

10000000.00168000000.00178000000.00

有限公司浙江新湖信息科技

10000000.0010000000.00

有限公司浙江智新科技有限

10000000.0010000000.00

公司杭州湖新投资有限

1800000.001800000.00

公司海南金颂投资有限

10000.0010000.00

公司

152/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

浙江衢发智算科技

25783400.0025783400.00

有限公司浙江启远实业有限

115663712.36821836287.64115663712.36821836287.64

公司海南新湖投资有限

10000.0010000.00

公司

合计5974779708.471795910747.28168000000.006142779708.471795910747.28

(2)对联营、合营企业投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动减值减值减宣告发投资期初准备计提期末余额（账面价准备少权益法下确认的投其他综合收益其他权益放现金其

单位余额（账面价值）期初追加投资减值值）期末投资损益调整变动股利或他余额准备余额资利润联营企业杭州趣链科技

212195000.00-4606874.18-10980.16207577145.66

股份有限公司温州银行股份

2256271974.6888290630.3142780339.222387342944.21

有限公司江苏新湖宝华

74826590.60-1290216.4473536374.16

置业有限公司新湖期货股份

104535451.992709781.63-2290.01107242943.61

有限公司

153/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

本期增减变动减值减值减宣告发投资期初准备计提期末余额（账面价准备少权益法下确认的投其他综合收益其他权益放现金其

单位余额（账面价值）期初追加投资减值值）期末投资损益调整变动股利或他余额准备余额资利润湘财股

份有限3388875330.5585973988.825306405.8010384.383480166109.55公司

小计5824509347.82212195000.00171077310.1448073474.8510384.386255865517.19

合计5824509347.82212195000.00171077310.1448073474.8510384.386255865517.19

(3)长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

154/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

4、营业收入和营业成本

(1)营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务941651.4856766.081395662.56233609.56

其他业务2094977.141446969.6710179849.281365320.78

合计3036628.621503735.7511575511.841598930.34

其中：与客户之间的合同

941651.4856766.089285988.03233609.56

产生的收入

(2)营业收入、营业成本的分解信息

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(3)履约义务的说明

□适用√不适用

(4)分摊至剩余履约义务的说明

□适用√不适用

(5)重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

5、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

成本法核算的长期股权投资收益428800000.00560000000.00

权益法核算的长期股权投资收益171077310.14108285437.14

处置长期股权投资产生的投资收益5097020.21交易性金融资产在持有期间的投资

71001885.5274216952.26

收益处置交易性金融资产取得的投资收

-9373.98-4449546.89益

投资性利息收入154329160.63194545609.57

合计825198982.31937695472.29

十七、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

155/157衢州信安发展股份有限公司2026年半年度报告

项目金额说明

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分8284569.39计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影257815.57响的政府补助除外

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融-415186545.13资产和金融负债产生的损益计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益

企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等

因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-238695979.30

其他符合非经常性损益定义的损益项目58706.70

减：所得税影响额-28519.53

少数股东权益影响额（税后）-3620110.55

合计-641632802.69

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

2、净资产收益率及每股收益

√适用□不适用加权平均净资产每股收益报告期利润

收益率（%）基本每股收益稀释每股收益

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归属于公司普通股股东的净

0.410.0200.020

利润扣除非经常性损益后归属于

1.950.0960.096

公司普通股股东的净利润

3、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

4、其他

□适用√不适用

董事长：孔德壮

董事会批准报送日期：2026年8月28日修订信息

□适用√不适用