ST云城:云南城投置业股份有限公司关于上海证券交易所《关于对云南城投置业股份有限公司重大资产重组草案的问询函》的补充回复公告

证券代码：600239 证券简称：ST云城公告编号：临 2022-147号

云南城投置业股份有限公司

关于上海证券交易所《关于对云南城投置业股份有限公司重大资产重组草案的问询函》的补充回复公告

本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

上海证券交易所：

2022年10月1日，云南城投置业股份有限公司（下称“云南城投”、“公司”或“上市公司”）披露了《云南城投置业股份有限公司重大资产出售报告书（草案）》，并于2022年10月20日收到上海证券交易所下发的《关于对云南城投置业股份有限公司重大资产重组草案的问询函》（上证公函〔2022〕2590号）（下称“《问询函》”）。上市公司及相关中介机构对有关问题进行了认真分析与核查。

2022年11月5日，公司披露了临2022-133号《云南城投置业股份有限公司关于上海证券交易所<关于对云南城投置业股份有限公司重大资产重组草案的问询函>的部分回复公告》，对于《问询函》中问题1、2、3、6、7、8进行回复，并根据《问询函》对草案及其摘要等相关文件进行了相应的修改和补充披露。本回复将针对《问询函》中问题4、5进行补充回复。

如无特别说明，本问询函回复及核查意见中出现的简称均与《云南城投置业股份有限公司重大资产出售报告书（草案）（修订稿）》中的释义内容相同。

1重要风险提示

1、康旅集团已经出具《关于参与竞买的补充承诺函》，承诺对于康源公司摘

牌的标的企业股权，如其在收购后（工商变更完成后起算）的6个月内向与本公司无关联第三方对外转让的，且对外转让价格高于本次交易中的收购价格，则康源公司应将对外转让价格与本次交易的收购价格的差额以现金补偿给上市公司。

2、本次标的企业股权的受让方尚需确认标的企业其他股东方是否行使优先

购买权后方能确定，本次重组交易对方及交易价格等事项将在重大资产出售报告书中予以确认，并提交公司董事会及股东大会审议，公司拟与交易对方签署的《产权交易合同》需在公司股东大会审议通过后生效，相关事项尚存在一定的不确定性。

3、公司已在云南产权交易所就拟转让的标的企业股权进行正式挂牌，经云

南产权交易所组织交易，确定云南柏丰企业管理（集团）有限公司为云南东方柏丰投资有限责任公司51%股权的最高报价方，报价为25000.00元；确定康旅集团下属全资子公司康源公司为昆明城海房地产开发有限公司100%的股权等其他

13家标的企业股权的最高报价方，报价均为挂牌底价。

根据本次交易条件，转让方足额收到受让方支付的产权交易价款的事项应于标的股权变更登记前完成。

4、根据本次交易条件，受让方应向标的企业提供借款用于各标的企业向上

市公司及下属控股子企业偿还债务。对于受让方为康源公司或其下属公司的，标的企业向上市公司（包括上市公司合并报表范围内子企业）偿还存续债务本息的事项应于标的股权变更登记前完成。

截至2022年3月31日，各标的企业应付上市公司及其下属公司的债务共计

492430.25万元，具体情况如下：

单位：万元借入方借出方金额

云南城投29106.56

云泰商管44.00昆明城海

城投物业3.50

红河地产0.59

西安东智云南城投0.29

海南天联华云南城投22777.46

2借入方借出方金额

海南天利发展云南城投95596.05

红河地产77.77

云城尊龙云南城投115734.82

云南城投天堂岛置业有限公司0.19

成都银城6881.23

台州银泰置业8594.38

宁波银泰1225.98台州银泰

云创商业管理杭州有限公司1.93

云南城投25435.99

杭州银云5.01

杭州西溪台州银泰置业1110.30

杭州萧山云南城投57073.74

云南城投48126.01东方柏丰

城投物业0.15

陕西秦汉新城云南城投23817.90

西安海荣实业云南城投822.50

西安海荣青东村云南城投20529.76

云尚发展红河地产3.73

天津银润3000.00

云南城投龙江房地产开发有限公司625.73

宁波奉化云南城投30133.09

成都银城136.23

宁波银泰1565.34

合计492430.25

5、根据本次交易条件，受让方应于《产权交易合同》生效之日起20个工作

日内代债务人提前偿还债务或由受让方另行提供融资债权人认可的担保，以解除上市公司及其关联方（包括上市公司合并报表范围内子企业、上市公司的控股股东）为标的企业提供的担保（CMBS 除外），或获得上市公司关于无需代作为债务人的标的企业提前偿还其债务或另行提供融资债权人认可的担保，且解除上市公司及其关联方（包括上市公司合并报表范围内子企业、上市公司的控股股东）

为标的企业提供的担保的豁免许可。否则，受让方应在转让方要求的时限内向转让方（包括转让方合并报表范围内子企业、上市公司的控股股东）提供转让方认3可的合法有效的反担保（本条涉及的债务、借款余额及担保情况以受让方代偿债务、受让方另行提供债权人认可的担保或者受让方提供反担保之日的情况为准）。

受让方可指定其他方履行本条所述的相关义务。

截至2022年3月31日，标的企业作为债务人，由上市公司及其关联方提供担保的项目（CMBS 除外）担保总额共计 8.14 亿元，上市公司及其关联方担保比例对应的实际担保余额为8.14亿元，具体情况如下：

单位：亿元序借款余上市公司及其关联方提实际担债务人借款期限号额供担保情况保余额康旅集团提供连带责任

2014.12.19-

1昆明城海6.06保证担保、上市公司提供6.06

2026.12.19

抵押担保

2016.12.9-2康旅集团提供全额连带

2云城尊龙2.082.08

022.12.9责任保证担保

合计8.148.14

注：对于上市公司的 CMBS 中，昆仑信托有限责任公司向台州银泰、杭州西溪及宁波奉化下属奉化银泰城商业发放了余额合计约32.65亿元信托贷款，上市公司向相关信托贷款提供了保证担保。若3家标的企业全部由康源公司或其下属企业摘牌，则相关担保的存续将构成关联担保。2022年 10 月 21日，相关 CMBS召开 2022 年第三次资产支持证券持有人大会，审议通过了关于申请专项计划提前终止、专项计划剩余资产原状分配的议案以及关于解除既

有抵质押担保的议案。截至本报告书出具日，相关 CMBS已终止。

对于可能新增的关联担保，上市公司将在相关标的资产办理工商变更前根据法律法规要求履行审议程序。

4.草案显示，陕西秦汉新城评估增值率为1180.34%，杭州西溪、西安东智

和台州银泰评估增值率不足0.1%。其中，杭州西溪70%股权按照资产基础法评估值为10.89亿元，根据评估报告，杭州西溪主要资产为投资性房地产，主要为西溪银泰城购物中心所属地块的土地使用权和商铺，建筑面积20.58万平方米。账面净值20.03亿元，相关资产评估增值率为0。西安东智、云城尊龙、台州银泰、东方柏丰等公司也存在主要资产评估增值率为0的情况。请公司：结合房地产所在地同类或类似房地产可比市场价格，充分说明标的公司评估价格的合理性，是否有利于保障上市公司利益。请财务顾问和评估师发表意见。

4回复：

一、问题答复

结合房地产所在地同类或类似房地产可比市场价格，充分说明标的公司评估价格的合理性，是否有利于保障上市公司利益。

1、陕西秦汉新城评估增值率为1180.34%

（1）本次评估基本情况

陕西秦汉新城主要资产为存货与固定资产-房屋建筑物，本次评估增值即主要来自为存货、固定资产-房屋建筑物。存货账面价值45607.56万元，评估价值45734.24万元，评估增值126.68万，增值率0.28%；固定资产账面价值

6450.93万元，评估价值8974.95万元，评估增值2524.02万元，增值率39.13%。

（2）评估值合理性分析

1）房地产市场分析

西安房地产市场从2017-2018年经历了快速增长阶段，2019年限购控政策出台，市场热度骤降；2020年受政策调控叠加疫情影响，开盘推售套数及开盘去化率持续下降；2021年受“1130”政策影响，供应受阻，开盘去化率逆势上涨；2022年受疫情及房地产市场下行影响，办公与商业需求放缓，供销齐跌，整体较为疲软，客户置业更加理性。

陕西秦汉新城开发的秦汉创业中心（融城璟荟）项目处于西咸新区远郊，秦汉新城管委会兰池大道中段，区域市场商办类市场货源充足，以买方市场为主，客户首选以成熟区域为主，远郊类产品在区域发展缓慢。

2）存货评估过程分析

*评估方法

陕西秦汉新城存货采用静态假设开发法评估，假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去后续开发成本、税费及适当的利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

*评估过程

秦汉创业中心项目业态主要有公寓、办公、商业，资产评估专业人员通过对附近的相似项目进行调查了解，公寓均价在0.95万元/平方米左右，社区底商均价在1.33万元/平方米左右，办公均价在1.06万元/平方米左右，具体如下：

5含税均价（元/名称项目地址产品形式

㎡）西咸新区沣东新城太平路与征中南未来悦公寓10500和六路交汇处东北角

橙天地文化中心康定路以南，尚业路以北，同公寓8500（橙世万象）文路以西，同德路以东紫薇·万科生活西咸新区白马河路与季家路交公寓9400广场汇处东丰邑大道与康定路十字东北角

国润 EOD总部港公寓 8800（沣西管委会以北）西咸新区沣泾大道与沣裕路交绿地铂瑞公馆公寓11000叉口西咸新区沣东新城征和四路与保利和光小户公寓10300太平路十字东南角西咸新区能源金贸区西咸管委中天智汇港公寓10500会向南700米招商局丝路中心灞桥世博园公寓8600

西咸新区丰裕路以南，丰登路东望中心以北，金融东路以东，沣泾大公寓8800道以西经开明光路与北三环交汇处东中建财智广场公寓8700北角元朔路地铁口公寓均价9510辰宇世纪城社区城东地铁1号线半坡站社区底商11700商业思路创意工厂社西安市未央区欧亚大道附近社区底商12400区商业半坡国际广场社长乐路与东三环交汇处社区底商12000区商业绿地新里城西咸新区沣东新城社区底商15900保利和光尘樾西咸新区沣东新城社区底商14400社区底商均价13280

景路以西、凤城十路与凤城十圣朗国际办公10100一路之间长安东长安街与京东大道十字航天城中心广场办公9700西南角文景天下文景路与凤和路办公11000缤纷新时代东三环穆将王立交东北角办公11300中建商务广场未央区明光路中建商务广场办公11270办公均价10600

6项目开发的秦汉创业中心（融城璟荟）所处区域人口密度较低、人流量较低，

公寓及办公市场相对低迷，项目去化不理想，实际价格处于同类项目中较低水平。

A、资产评估专业人员在同区域公寓业态中选取与评估对象相类似的具有可

比性的案例进行比较计算，具体案例选取及因素比较如下：

比较因素评估对象案例1案例2案例3

交易价格（含税）待估8600.008800.008700.00招商局丝路中建财智广房屋坐落融城璟荟东望中心中心场交易双方情况及正常交易正常交易正常交易正常交易交易目的交易时间2022年3月2022年3月2022年3月2022年3月交易房地产状况现房现房现房现房

房地产用途 LOFT公寓 LOFT公寓 LOFT公寓 LOFT公寓区域功能

商住\投资商住\投资商住\投资商住\投资定位项目西邻西

部网货城，项目距经开核绿地能源国绿地能源国心商圈约3公

商业繁华秦汉新城商际金融中心、际金融中心、里，商圈内汇程度（配套圈，较松散，绿地丝路中绿地丝路中集熙地港、大

资源）人流少心、鑫苑金边心、鑫苑金边

融城、汉神购广场广场物广场等大型商业综合体区“六通”（通“六通”（通“六通”（通位“六通”（通上水、通下上水、通下上水、通下

状宗地外基上水、通下水、

水、通电、通水、通电、通水、通电、通

况础设施通电、通路、

路、通讯、通路、通讯、通路、通讯、通通讯、通气）气）气）气）自带社区商自带社区商自带社区商业下沉式商业自身配套业及独栋商业及独栋商及独栋商业区业业距离西安北站1号线上林路1号线上林路直线距离约站（1.5公站（1.5公四号线元朔

4km，驾车约里）、16 号线里）、16号线路地铁口、2

交通便捷

15分钟，距离能源中心站能源中心站号线、14号

程度

陕西咸阳机场（300米）就（300米）就线、机场城际

站约 14km，驾规划在项目规划在项目北客站车约22分钟。附近。附近。

7比较因素评估对象案例1案例2案例3

周边物业周边为商住物周边为商住周边为商住周边为商住类型业物业物业物业环境质量环境条件一环境条件一环境条件一环境条件较好状况般般般总楼层14层18层19层26层临街状况临主干道临主干道临主干道临主干道建筑物新

99%以上99%以上99%以上99%以上

旧程度建筑面积

45-100㎡38/57/65㎡32-42㎡48-56㎡

（㎡）实装修情况毛坯毛坯毛坯毛坯物状智能化程度一智能化程度智能化程度智能化程度设施设备况般一般一般一般平面布局合理较合理较合理较合理工程质量无质量问题无质量问题无质量问题无质量问题建筑结构钢混钢混钢混钢混朝向南北南北南北南北权土地使用出让出让出让出让益权类型状土地使用无影响无影响无影响无影响况年限

通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正具体比较指数如下：

待估房地比较因素案例1案例2案例3产

交易价格（含税）8600.008800.008700.00交易双方情况及交易

100.00100.00100.00100.00

目的

交易时间100.00100.00100.00100.00

交易房地产状况100.00100.00100.00100.00

交易方式、付款方式100.00100.00100.00100.00

房地产用途100.00100.00100.00100.00

区域功能定位100.00100.00100.00100.00区

位商业繁华程度100.00103.00103.00103.00状（配套资源）

况宗地外基础设100.00100.00100.00100.00施

8待估房地

比较因素案例1案例2案例3产

自身配套100.00100.00100.00100.00

交通便捷程度100.00101.00101.00101.00

周边物业类型100.00100.00100.00100.00

环境质量状况100.0098.0098.0098.00

总楼层100.0097.0097.0097.00

临街状况100.00100.00100.00100.00建筑物新旧程

100.00100.00100.00100.00

度

建筑面积（㎡）100.00100.00100.00100.00实

装修情况100.00100.00100.00100.00物

状设施设备100.00100.00100.00100.00

况平面布局100.0099.0099.0099.00

工程质量100.00100.00100.00100.00

建筑结构100.00100.00100.00100.00

朝向100.00100.00100.00100.00权土地使用权类

100.00100.00100.00100.00

益型状

土地使用年限100.00100.00100.00100.00况

注：上表以评估对象为基准100，可比案例与之比较，无差异为100，条件优于评估对

象则大于100，条件劣于评估对象则小于100

因素比较修正系数及估值详见下表：

评估对象案例1案例2案例3

交易价格（元/㎡）（含

860088008700

税）

交易情况1.001.001.00

成交日期1.001.001.00

区位状况1.011.011.01

实物状况1.011.011.01

权益状况1.001.001.00

修正合计1.021.021.02比准价格878089908890待估单价8900

9B、资产评估专业人员在同区域社区底商业态中选取与评估对象相类似的具

有可比性的案例进行比较计算，具体案例选取及因素比较如下：

比较因素评估对象案例1案例2案例3交易价格

待估11700.0012400.0012000.00（含税）辰宇世纪城社区思路创意工半坡国际广场社房屋坐落融城璟荟商业厂社区商业区商业交易双方情况及交易目正常交易正常交易正常交易正常交易的交易时间2022年3月2022年3月2022年3月2022年3月交易房地产现房现房现房现房状况房地产用途商业商业商业商业区域功社区商业社区商业社区商业社区商业能定位

地铁：余家寨、

常青路、百花村、

市中医医院、余酒店：艾美酒

购物：华润万家

商业繁家寨地铁站-C 店、灞柳驿秦汉新城商超市

华程度口.教育设施，相公园：桃花圈，较松散，医院：唐都医院、（配套对成熟。委估为潭、浐灞湿地人流少西京医院。委估资源）社区底商公园。委估为为社区底商

医院：西安市中社区底商

医医院、西安市

第三医院区“六通”“六通”（通“六通”（通上“六通”（通上位宗地外（通上水、上水、通下水、通下水、通水、通下水、通

状基础设通下水、通水、通电、通

电、通路、通讯、电、通路、通讯、

况施电、通路、路、通讯、通通气）通气）通讯、通气）气）

规划童梦、漫享半坡国际广场项

及康养三大主题目集高档住宅、街区。DK1西侧大型购物开放式临近学校，2层商街、城市景观自带社区商独立商墅，规划广场为一体，自身配桔子酒店、亚

业及独栋商为童梦主题街80000㎡旗舰式套马逊办公业区。DK2西侧临商业，30000㎡养元医疗规划用城市休闲广场、地，4层独立商休闲、居住、购墅，设为康养主物的国际人居新题街。DK3临近潮流。

10比较因素评估对象案例1案例2案例3

市政公园规划用地，3层独立商墅，设为漫享主题街。

距离西安北站直线距离

约 4km，驾余家寨、常青路、

车约15分公交：932、

交通便百花村、市中医交通：纺织城地钟，距离陕浐灞3号线、捷程度医院、余家寨地铁口西咸阳机场浐灞7号线

铁站-C口

站约 14km，驾车约22分钟。

周边物周边为商住周边为商住周边为商住物业周边为商住物业业类型物业物业环境质环境条件较环境条件较环境条件较好环境条件较好量状况好好总楼层一类高层总4层总4层总4层临街状临主干道临主干道临主干道临主干道况建筑物

新旧程99%以上99%以上99%以上99%以上度建筑面与估价对象

400-500㎡与估价对象相近与估价对象相近积（㎡）相近实装修情毛坯毛坯毛坯毛坯物况状设施设智能化程度智能化程度智能化程度一般智能化程度一般况备一般一般平面布合理合理合理合理局工程质无质量问题无质量问题无质量问题无质量问题量建筑结钢混钢混钢混钢混构朝向无影响无影响无影响无影响土地使权用权类出让出让出让出让益型状土地使况无影响无影响无影响无影响用年限

11通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较

指数如下：

比较因素待估房地产案例1案例2案例3

交易价格（含税）11700.0012400.0012000.00交易双方情况及交

100.00100.00100.00100.00

易目的

交易时间100.00100.00100.00100.00

交易房地产状况100.00100.00100.00100.00

交易方式、付款方

100.00100.00100.00100.00

式

房地产用途100.00100.00100.00100.00区域功能定

100.00100.00100.00100.00

位商业繁华程

度（配套资100.00105.00105.00105.00源）宗地外基础

区100.00100.00100.00100.00设施

位自身配套100.00105.00105.00105.00状交通便捷程

况100.00103.00103.00103.00度周边物业类

100.00100.00100.00100.00

型环境质量状

100.00100.00100.00100.00

况

总楼层100.00103.00103.00103.00

临街状况100.00100.00100.00100.00建筑物新旧

100.00100.00100.00100.00

程度建筑面积

100.00100.00100.00100.00实（㎡）

物装修情况100.00100.00100.00100.00

状设施设备100.00100.00100.00100.00况

平面布局100.00100.00100.00100.00

工程质量100.00100.00100.00100.00

建筑结构100.00100.00100.00100.00

朝向100.00100.00100.00100.00权土地使用权

100.00100.00100.00100.00

益类型

12比较因素待估房地产案例1案例2案例3

状土地使用年

100.00100.00100.00100.00

况限

注：上表以评估对象为基准100，可比案例与之比较，无差异为100，条件优于评估对

象则大于100，条件劣于评估对象则小于100

因素比较修正系数及估值详见下表：

评估对象案例1案例2案例3

交易价格（元/㎡）

117001240012000（含税价）

交易情况1.001.001.00

成交日期1.001.001.00

区位状况0.860.860.86

实物状况1.001.001.00

权益状况1.001.001.00

修正合计0.860.860.86比准价格100001060010260待估单价10300

C、资产评估专业人员在同区域办公业态中选取与评估对象相类似的具有可

比性的案例进行比较计算，具体案例选取及因素比较如下：

比较因素评估对象案例1案例2案例3

交易价格（含税）待估10100.009700.0011000.00航天城中心房屋坐落融城璟荟圣朗国际文景天下广场交易双方情况及正常交易正常交易正常交易正常交易交易目的交易时间2022年3月2022年3月2022年3月2022年3月交易房地产状况现房现房现房现房房地产用途办公办公办公办公区域功能定办公办公办公办公位

景路以西、凤通：地铁口区

城十路与凤 1200m，市图位航天城壹街商业繁华程城十一路之书馆站

状秦汉新城商区、航天城星

度（配套资间黄金地段，医院：长安医况圈座广场、里坊

源）距运动公园院、西安凤城

PARK

站地铁口700医院、未央华

米瑞医院、西安

13比较因素评估对象案例1案例2案例3

京和动物医院(总院)。

购物：华润万家便利超市

(西安凤城一

路店)、蓝海

风·漫巷、明光路花卉市场“六通”（通“六通”（通“六通”（通“六通”（通上水、通下上水、通下上水、通下上水、通下宗地外基础

水、通电、通水、通电、通水、通电、通水、通电、通设施

路、通讯、通路、通讯、通路、通讯、通路、通讯、通气）气）气）气）

自带社区商地上车位数商业：呷哺、

自身配套业及独栋商25；地下车位车位1808川渝人家、西

业数345贝、莜面村距离西安北地铁4号线站直线距离（东长安街地铁2号线运约 4km，驾车站）、2号线动公园站向地铁口交通便捷程约15分钟，（航天城西 800米;距 1200m，市图度距离陕西咸站）；公交260北客站1500书馆站

阳机场站约路、239路、米

14km，驾车约 177路、189

22分钟。路

周边物业类周边为商住周边为商住周边为商住周边为商住型物业物业物业物业环境质量状环境条件较环境条件较环境条件较环境条件较况好好好好总楼层总16层总24层总22层总25层临街状况临主干道临主干道临主干道临主干道建筑物新旧

99%以上99%以上99%以上99%以上

程度建筑面积

45-100㎡65-750㎡35-1384㎡65-750㎡实（㎡）物装修情况毛坯毛坯毛坯毛坯状智能化程度智能化程度智能化程度智能化程度况设施设备一般一般一般一般平面布局合理较合理较合理较合理工程质量无质量问题无质量问题无质量问题无质量问题建筑结构钢混钢混钢混钢混

14比较因素评估对象案例1案例2案例3

朝向南北南北南北南北权土地使用权出让出让出让出让益类型状土地使用年无影响无影响无影响无影响况限

通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较指数如下：

比较因素待估房地产案例1案例2案例3

交易价格（含税）10100.009700.0011000.00交易双方情况及交

100.00100.00100.00100.00

易目的

交易时间100.00100.00100.00100.00

交易房地产状况100.00100.00100.00100.00

交易方式、付款方

100.00100.00100.00100.00

式

房地产用途100.00100.00100.00100.00区域功能定

100.00100.00100.00100.00

位商业繁华程

度（配套资100.00105.00105.00105.00源）宗地外基础

区100.00100.00100.00100.00设施

位自身配套100.00103.00103.00103.00状交通便捷程

况100.00105.00105.00105.00度周边物业类

100.00100.00100.00100.00

型环境质量状

100.00100.00100.00100.00

况

总楼层100.00100.00100.00100.00

临街状况100.00105.00105.00105.00建筑物新旧

实100.00100.00100.00100.00程度物建筑面积

状100.0098.0098.0098.00（㎡）况

装修情况100.00100.00100.00100.00

设施设备100.00100.00100.00100.00

15比较因素待估房地产案例1案例2案例3

平面布局100.0099.0099.0099.00

工程质量100.00100.00100.00100.00

建筑结构100.00100.00100.00100.00

朝向100.00100.00100.00100.00权土地使用权

100.00100.00100.00100.00

益类型状土地使用年

100.00100.00100.00100.00

况限

注：上表以评估对象为基准100，可比案例与之比较，无差异为100，条件优于评估对

象则大于100，条件劣于评估对象则小于100

因素比较修正系数及估值详见下表：

评估对象案例1案例2案例3

交易价格（元/㎡）（含

10100970011000

税）

交易情况1.001.001.00

成交日期1.001.001.00

区位状况0.880.880.88

实物状况0.980.980.98

权益状况1.001.001.00

修正合计0.860.860.86比准价格873083909510待估单价8900

经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正后，确定公寓与办公平均销售单价0.89万元/平米左右，2021年项目公寓预售成交均价为0.73万元/平米；底商平均销售单价1.03万元/平米左右。

评估所取价格与同类或类似房地产可比较，评估均价在合理范围内。

3）固定资产—房屋建筑物评估过程分析

*评估方法

陕西秦汉新城的房屋建筑物为商业独栋1-5号楼，本次评估采用市场比较法进行评估。市场比较法是指在一定条件下，选择与估价对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例作为比较实例，就交易情况、交易

16日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。

*评估过程

资产评估专业人员通过对附近的相似项目进行调查了解，一层商业均价

1.38万左右，具体如下：

名称项目地址产品形式含税均价（元/㎡）太华路与凤城五中南君启一层商业14400路交汇处东南角长安东长安街与思路创意工厂京东大道十字西一层商业13500南角半坡国际广场文景路与凤和路一层商业13500凤城七路市政商四海唐人街一层商业12000圈绿地西安世界中西咸新区沣西新一层商业15900心城商业一层均价13860

陕西秦汉新城所开发的秦汉创业中心（融城璟荟）项目位置为远郊，人口密度及人流量较低，实际价格处于同类项目中较低水平。资产评估专业人员在相近区域办公业态中选取与评估对象相类似的具有可比性的案例进行比较计算，具体案例选取及因素比较如下：

比较因素评估对象案例1案例2案例3

交易价格待估14400.0013500.0013500.00房屋坐落融城璟荟中南君启思路创意工厂半坡国际广场交易双方情况及交正常交易正常交易正常交易正常交易易目的交易时间2022年3月2022年3月2022年3月2022年3月交易房地产状况现房现房现房现房房地产用途商业商业商业商业商业办公（独商业办公（独商业办公（独商业办公（独区域功能定位栋）栋）栋）栋）区

多路地铁站-C

位酒店：艾美酒购物：华润万

秦汉新城商口.教育设施

状商业繁华程度店、灞柳驿家超市圈，较松散，成熟，医院：

况（配套资源）公园：桃花潭、医院：唐都医人流少西安市中医医

浐灞湿地公园院、西京医院

院、西安市第

17比较因素评估对象案例1案例2案例3

三医院“六通”（通“六通”（通“六通”（通“六通”（通宗地外基础设上水、通下水、上水、通下水、上水、通下水、上水、通下水、

施通电、通路、通电、通路、通电、通路、通电、通路、通讯、通气）通讯、通气）通讯、通气）通讯、通气）

规划童梦、漫享及康养三大主题街区。DK1 半坡国际广场西侧临近学项目集高档住校，2层独立商宅、大型购物墅，规划为童开放式商街、梦主题街区。城市景观广场自带社区商业 DK2西侧临养桔子酒店、亚为一体，80000自身配套

及独栋商业元医疗规划用马逊办公㎡旗舰式商地，4层独立商业，30000㎡城墅，设为康养市休闲广场、主题街。DK3 临休闲、居住、近市政公园规购物的国际人划用地，3层独居新潮流。

立商墅，设为漫享主题街。

距离西安北站

直线距离约余家寨、常青

4km，驾车约 15 路、百花村、公交：932、浐

交通：纺织城

交通便捷程度分钟，距离陕市中医医院、灞3号线、浐地铁口西咸阳机场站余家寨地铁站灞7号线

约 14km，驾车 -C口约22分钟。

周边为商住物周边为商住物周边为商住物周边为商住物周边物业类型业业业业环境质量状况环境条件较好环境条件较好环境条件较好环境条件较好楼层一层一层一层一层临街状况临主干道临主干道临主干道临主干道建筑物新旧程

99%以上99%以上99%以上99%以上

实度物与估价对象相与估价对象相与估价对象相

建筑面积（㎡）2300㎡状近近近况装修情况毛坯毛坯毛坯毛坯智能化程度一智能化程度一智能化程度一智能化程度一设施设备般般般般

18比较因素评估对象案例1案例2案例3

平面布局合理合理合理合理工程质量无质量问题无质量问题无质量问题无质量问题建筑结构钢混钢混钢混钢混朝向无影响无影响无影响无影响权土地使用权类出让出让出让出让益型状土地使用年限无影响无影响无影响无影响况

通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较指数如下：

比较因素待估房地产案例1案例2案例3

交易价格14400.0013500.0013500.00交易双方情况及交

100.00100.00100.00100.00

易目的

交易时间100.00100.00100.00100.00

交易房地产状况100.00100.00100.00100.00

交易方式、付款方式100.00100.00100.00100.00

房地产用途100.00100.00100.00100.00

区域功能定位100.00100.00100.00100.00商业繁华程度

100.00105.00105.00105.00（配套资源）

宗地外基础设

区位100.00100.00100.00100.00施状况

自身配套100.00105.00105.00105.00

交通便捷程度100.00103.00103.00103.00

周边物业类型100.00100.00100.00100.00

环境质量状况100.00100.00100.00100.00

楼层100.00100.00100.00100.00

实物临街状况100.00100.00100.00100.00状况建筑物新旧程

100.00100.00100.00100.00

度建筑面积（㎡)100.00100.00100.00100.00装修情况100.00100.00100.00100.00

设施设备100.00100.00100.00100.00

19比较因素待估房地产案例1案例2案例3

平面布局100.00100.00100.00100.00

工程质量100.00100.00100.00100.00

建筑结构100.00100.00100.00100.00

朝向100.00100.00100.00100.00权益土地使用权类

100.00100.00100.00100.00

状况型

土地使用年限100.00100.00100.00100.00

注：上表以评估对象为基准100，可比案例与之比较，无差异为100，条件优于评估对

象则大于100，条件劣于评估对象则小于100

因素比较修正系数及估值详见下表：

评估对象案例1案例2案例3

交易价格（元/㎡）144001350013500

交易情况1.001.001.00

成交日期1.001.001.00

区位状况0.880.880.88

实物状况1.001.001.00

权益状况1.001.001.00

修正合计0.880.880.88比准价格126801189011890待估单价12200

经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正后，确定商业一层平均定价1.22万元/平方左右，再对不同的楼层进行价格差异调整。评估所取价格与同类或类似房地产可比较，评估均价在合理范围内。

综上所述，由于项目所处远郊区域人口密度、人流量较低等因素，商办类业态主要以买方市场为主，项目整体去化不理想。结合西安市房地产市场总体表现和陕西秦汉新城秦汉创业中心（融城璟荟）项目的具体情况来看，本次评估陕西秦汉新城的存货和房屋建筑物估值在合理范围内。

2、杭州西溪、西安东智和台州银泰评估增值率不足0.1%

（1）杭州西溪

1）本次评估基本情况

20杭州西溪的主要资产为投资性房地产-西溪银泰购物中心，建筑面积共

205752.89㎡，其中商业楼层为 B1F-4F，建筑面积 114849.03㎡，可租赁面积

59727.14㎡；车位及配套设施建筑面积90903.86㎡，车位共1768个，投资

性房地产采用公允价值模式计量。投资性房地产的基准日未审账面价值为

200986.00万元，评估价值为200343.24万元，比未审财务报表数减值643.76万元，减值率为0.3%；项目剩余存货（包括279个可售车位及1套40.35㎡商铺）

信永中和在2022年3月31日报表日确定存货和投资性房地产公允价值时，参考了本次评估报告的存货及投资性房地产评估价值，最终报表呈现投资性房地产评估增值为零。

2）估值合理性分析

*杭州商业房地产市场分析

受疫情反复尤其是上海疫情扩散的影响，2022年上半年杭州经济增长放缓，上半年实现生产总值（GDP）9003亿元，按不变价格计算，同比增长 1.2%，低于全国增速1.3个百分点。2022年杭州楼市处于量缩价稳状态，1-6月销售面积同比下降45.2%，2022年第二季度全市商业物业成交均价25945元/㎡，同比下降

3.7%，主城区商业库存1.5万套，去化周期为58.3（12个月为基准）。总体来看

杭州商业地产库存压力较大，去化周期长，市场表现疲软。

西溪银泰购物中心位于杭州市西湖区崇仁路与双龙路交叉口，紧邻地铁5号线浙大紫金港站，是西湖区集购物、餐饮、娱乐为一体的大型综合购物中心。

周边有西溪蝶园、西溪诚园、河滨之城等多个高档小区，5KM范围内分布有新天地商业中心、五洲国际广场、印象城（古墩路店）、城西银泰城、西溪·栖悦城

（2018年重新开业）、龙湖西溪天街（2019年年底开业）、龙湖紫荆天街（2019年年底开业）等多个大型综合性购物中心，市场竞争非常激烈；项目紧邻浙大紫金港和西溪湿地公园，商服繁华度较高，自然环境较好，周边医疗、教育、金融配套完善。附近有多路公交车及地跌5号线可以通达，周边路网发达，交通便捷，可通达性及可及性好。

*投资性房地产-西溪银泰购物中心评估过程分析

A、评估方法

21杭州西溪银泰购物中心采用收益法进行评估，主要由于评估对象为无法分割

出售的购物中心，大商业在定位、体量、业态布局上跟普通零售商铺差别太大，难以进行对比。

B、商铺评估过程

由于西溪银泰购物中心配套商街已于2018年前销售完毕，与基准日时点相差较远，销售价格无可比性。经资产评估人员通过对58同城、链家网、安居客、房天下等网络信息平台查询，杭州西溪银泰城原配套开发的商业街目前共有5个二手商铺对外挂牌销售，具体挂牌信息如下：

物业楼面积挂牌时挂牌单价可比

序号位置挂牌价（元）备注

类型层（㎡）间（元/㎡）性西溪位于商业商业银泰2022年街转角

1街商195.633300000.0034508.00强

城商7月处，位置铺业街较好西溪商业位于商业银泰2022年

2街商1198.005600000.0028282.83街侧边，强

城商10月铺位置一般业街西溪商业位于商业银泰2022年

3街商1130.004280000.0032923.08街主街，强

城商10月铺位置较好业街西溪位于商业商业银泰2022年街转角

4街商1144.005100000.0035416.67强

城商6月处，位置铺业街较好西溪商业位于二楼银泰2021年

5街商247.832200000.0045996.24电梯口，较弱

城商2月铺位置很好业街

经评估人员核实，上述1~4项挂牌时间在近半年以内，在实际成交时有一定优惠；第5项挂牌时间接近2年，该单个商铺位于商业街二楼电梯口，位置很好，面积较小，当时购买时单价较高，近几年受网购消费模式及新冠疫情的影响，实体铺面量价齐跌，许多商铺有价无市，导致该铺面长期挂牌，其挂牌价格与真实市场成交价格偏离较大，可比性较弱。

另外，经评估人员调查了解，杭州西溪周边的首层商铺目前挂牌均价（含税）

3.2万元/㎡左右，具体信息如下：

22楼挂牌含税单价（元/序号位置物业类型

层㎡）

1西湖区双龙街西溪银泰城附近临街商铺128282.83

2西湖区双龙街西溪银泰城附近临街商铺132923.08

3西湖区双龙街西溪银泰城附近临街商铺135416.67

4西湖区双龙街西溪银泰城附近临街商铺117777.78

5西湖区双龙街金色西溪商务中心临街商铺130303.03

6西湖区西溪银泰城对面临街商铺125157.23

7西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近临街商铺122153.85

商业街商

8西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近135226.30

铺商业街商

9西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近138461.54

铺商业街商

10西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近126530.61

铺商业街商

11西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近130000.00

铺

12西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近临街商铺122839.02

商业街商

13西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近133707.87

铺商业街商

14西湖区余杭塘路西溪龙湖天街转角处135955.06

铺商业街商

15西湖区余杭塘路西溪龙湖天街东对面129205.61

铺

16西湖区绿城西溪世纪中心1期临街商铺156772.91

17西湖区双龙街蒋村地铁口临街商铺131594.20

18西湖区文一西路767号绿城西溪国际临街商铺141739.13

19西湖区紫霞街西溪诚园知敬苑临街商铺133076.92

20商铺平均含税单价32000.00

以上价格均为挂牌价，在实际成交时存在一定折扣，经调查折扣率一般在

96%~99%之间，本次按照挂牌价的98%进行修正，则对比平均不含税单价约为

29900.00元/㎡（32000.00×98%/1.05）。

资产评估专业人员在同区域商铺物业中选取与首层商铺相类似的三个案例（西溪银泰城商业街第1~第3项）进行比较计算，根据委估资产的用途类型及特点，选择比较因素为交易情况、交易日期、房地产用途、区位因素、实物因素、权益因素，具体案例选取及因素比较如下：

23比较因素条件说明表

比较因素待估房地产案例1案例2案例3西溪银泰城购物西溪银泰城西溪银泰城西溪银泰城房屋座落中心商业街商业街商业街修正后交易价格

32207.4726397.3130728.21（元/㎡，不含税）交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易

2022年11

交易日期2022年3月2022年11月2022年11月月房地产用途一楼商铺一楼商铺一楼商铺一楼商铺西湖区西溪西湖区西溪西湖区西溪产业聚集规西湖区西溪银泰

银泰城商银泰城商圈，银泰城商圈，模、商业繁城商圈，商业繁华圈，商业繁商业繁华度商业繁华度华程度度较高华度较高较高较高

基础设施、医疗、教育、医疗、教育、医疗、教育、

医疗、教育、金融公共设施完金融配套设金融配套设金融配套设配套设施完善善程度施完善施完善施完善地铁5号线地铁5号线直地铁5号线

地铁5号线直达，直达，多条交通便捷程达，多条公交直达，多条公多条公交线路经公交线路经

度线路经过，交交线路经过，过，交通便捷过，交通便通便捷交通便捷捷区位楼层1层1层1层1层因素西湖区新兴西湖区新兴西湖区新兴西湖区新兴的购

的购物中的购物中心，的购物中心，市场成熟度物中心，市场成熟心，市场成市场成熟度市场成熟度度较高熟度较高较高较高临近西溪国临近西溪国临近西溪国临近西溪国家湿家湿地公

环境质量、家湿地公园，家湿地公园，地公园，环境质园，环境质周围景观环境质量、周环境质量、周

量、周围景观较好量、周围景围景观较好围景观较好观较好商业街较好位于商业街商业街较好

大型购物中心，人人流量的位置，人侧边，人流量的位置，人流流量大流量较大一般量较大住宅商业混住宅商业混住宅商业混城市规划住宅商业混合区合区合区合区实临街状况一面临街两面临街一面临街一面临街物

因95.63㎡面198㎡面积较130㎡面积较面积面积大素积适中大大

24比较因素待估房地产案例1案例2案例3

装修情况精装普装普装普装经营限制不限不限不限不限

约32%公摊约32%公摊比约32%公摊比

平面布局约48%公摊比例高比例一般例一般例一般周边多为办周边多为办周边多为办

周边多为办公、餐

周边业态公、餐饮、公、餐饮、居公、餐饮、居

饮、居民区居民区民区民区新旧程度较新较新较新较新土地年限商业40年商业40年商业40年商业40年权益他项权利无无无无因素其他受限状无无无无况

通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较指数如下：

比较因素条件指数表比较因素待估房地产案例1案例2案例3交易价格（元/㎡，不含

32207.4726397.3130728.21

税）交易情况100100100100交易时间100989898房地产用途100100100100

产业聚集规模、

100100100100

商业繁华程度

基础设施、公共

100100100100

设施完善程度交通便捷程度100100100100区位楼层100100100100因素市场成熟度100100100100

环境质量、周围

100100100100

景观人流量100989698城市规划100100100100实临街状况100105100100物面积100105102102因素装修情况100989898

25比较因素待估房地产案例1案例2案例3

经营限制100100100100平面布局100103103103周边业态100100100100新旧程度100100100100权土地年限100100100100益他项权利100100100100因素其他受限状况100100100100

在确定了各种因素修正指数的基础上，将评估对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得出各因素修正系数，详见下表：

比较因素条件指数修正表比较因素待估房地产案例1案例2案例3

交易价格(元/㎡，不含

32207.4726397.3130728.21

税)

交易情况100/（100）100/100100/100100/100

交易时间100/（100）100/98100/98100/98

房地产用途100/（100）100/100100/100100/100

产业聚集规模、

100/（100）100/100100/100100/100

商业繁华程度

基础设施、公共

100/（100）100/100100/100100/100

设施完善程度

交通便捷程度100/（100）100/100100/100100/100区

位楼层100/（100）100/100100/100100/100因

素市场成熟度100/（100）100/100100/100100/100

环境质量、周围

100/（100）100/100100/100100/100

景观

人流量100/（100）100/98100/96100/98

城市规划100/（100）100/100100/100100/100

临街状况100/（100）100/105100/100100/100

面积100/（100）100/105100/102100/102

实装修情况100/（100）100/98100/98100/98

物经营限制100/（100）100/100100/100100/100因

素平面布局100/（100）100/103100/103100/103

周边业态100/（100）100/100100/100100/100

新旧程度100/（100）100/100100/100100/100

26比较因素待估房地产案例1案例2案例3

权土地年限100/（100）100/100100/100100/100

益他项权利100/（100）100/100100/100100/100因

素其他受限状况100/（100）100/100100/100100/100

修正系数0.93561.03241.0113

比准价格30134.4027252.0331075.75

将各比较实例的市场价格通过对上述各因素修正后，分别得到修正后的价格，三个比准价格差异较小，本次取其算术平均值作为一楼商铺的评估单价（不含税），即：

估价对象评估单价=（30134.40+27252.03+31075.75）÷3

=29500.00（元/平方米）（取整）

C、车位评估过程

经资产评估专业人员调查了解，杭州西溪银泰购物中心周边的车位含税挂牌均价19.50万元/个左右，具体信息如下：

序号楼盘名称物业类型楼层挂牌含税单价（万元/个）

1郡原公元里车位-122.00

2金色水岸车位-120.00

3天虹公寓车位-120.00

4绿城西溪世纪中心车位-118.00

5中旅紫金名门车位-120.00

6宝嘉誉府车位-119.00

7都市水乡水秀苑车位-118.00

8龙湖西溪天街车位-119.00

9平均19.50

以上价格均为挂牌价，与实际成交价存在一定折扣，经调查折扣率一般在

96%~99%之间，本次按照挂牌价的98%进行修正，经过修正后的车位不含税平均

单价约为18.20万元/个（19.50×0.98/1.05）。

资产评估专业人员在同区域车位中根据委估资产的用途类型及特点，选取了与被评估车位相类似的三个案例（第2、第3及第5项）进行比较，选择比较因素为交易情况、交易日期、房地产用途、区位因素、实物因素、权益因素，具体案例选取及因素比较如下：

比较因素条件说明表

27比较因素待估车位案例1案例2案例3

位置西溪银泰城金色水岸天虹公寓中旅紫金名门

修正后交易价格(万

18.6718.6718.67元/个，不含税价)交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易交易时间2022年3月2022年11月2022年11月2022年11月房地产用途车位车位车位车位产业聚集规西溪银泰城商西溪湿地商紫金广场商龙湖紫金天街

模、商业繁华圈，商业繁华圈，商业繁华圈，商业繁华商圈，商业繁程度度较高度较高度较高华度较高

基础设施、公医疗、教育、医疗、教育、医疗、教育、医疗、教育、共设施完善金融配套设施金融配套设施金融配套设施金融配套设施程度完善完善完善完善临地铁19号临地铁2号线地铁5号线直紧邻地铁2号

线约1公里，约600米，多交通便捷程达，多条公交线，多条公交多条公交线路条公交线路经

度线路经过，交线路经过，交区位经过，交通较过，交通较便通便捷通便捷因素便捷捷西湖区新兴的西湖区国家湿浙大紫金港校西湖区新兴的

市场成熟度购物中心，市地公园旁，市区附近，市场购物中心，市场成熟度较高场成熟度较高成熟度较高场成熟度较高临浙大紫金港临近西溪国家紧邻西溪国家周边分布有多校区和大运河

环境质量、周湿地公园，环湿地公园，环所学校，环境公园，环境质围景观境质量、周围境质量、周围质量、周围景

量、周围景观景观较好景观好观较好好楼层负一负一负一负一距离出口位置距离出口位置距离出口位置距离出口位置

出入便捷度适中，出入便适中，出入便适中，出入便适中，出入便捷捷捷捷面积标准停车位标准停车位标准停车位标准停车位

车位配比大于1：1大于1：1大于1：1大于1：1平面布置长宽比合理长宽比合理长宽比合理长宽比合理实物因素建筑结构框架结构框架结构框架结构框架结构

消防、通风、消防、通风、消防、通风、消防、通风、配套设施照明等设施齐照明等设施齐照明等设施齐照明等设施齐全全全全当地知名物当地知名物当地知名物当地知名物物业管理业，管理较好业，管理较好业，管理较好业，管理较好

28比较因素待估车位案例1案例2案例3

位置西溪银泰城金色水岸天虹公寓中旅紫金名门权他项权利无无无无益因其他受限状无无无无素况

通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较指数如下：

比较因素条件指数表比较因素待估车位案例1案例2案例3修正后交易价格（万元/

18.6718.6718.67个，不含税价）交易情况100100100100交易时间100100100100房地产用途100100100100

产业聚集规模、商

100100100100

业繁华程度

基础设施、公共设

100100100100

施完善程度区位交通便捷程度1009810098因素市场成熟度100100100100

环境质量、周围景

100102102100

观楼层100100100100出入便捷度100100100100面积100100100100车位配比100100100100实物因素平面布置100100100100建筑结构100100100100配套设施100100100100物业管理100100100100权他项权利100100100100益因素其他受限状况100100100100

在确定了各种因素修正指数的基础上，将评估对象的因素条件指数与比较实

29例的因素条件进行比较，得出各因素修正系数，详见下表：

比较因素条件指数修正表比较因素待估车位案例1案例2案例3修正后交易价格（万元/

18.6718.6718.67个，不含税价）交易情况100/（100）100/100100/100100/100

交易时间100/（100）100/100100/100100/100

房地产用途100/（100）100/100100/100100/100

产业聚集规模、

100/（100）100/100100/100100/100

商业繁华程度

基础设施、公共

100/（100）100/100100/100100/100

设施完善程度

区位交通便捷程度100/（100）100/98100/100100/98因素

市场成熟度100/（100）100/100100/100100/100

环境质量、周围

100/（100）100/102100/102100/100

景观

楼层100/（100）100/100100/100100/100

出入便捷度100/（100）100/100100/100100/100

面积100/（100）100/100100/100100/100

车位配比100/（100）100/100100/100100/100实物

平面布置100/（100）100/100100/100100/100因素

建筑结构100/（100）100/100100/100100/100

配套设施100/（100）100/100100/100100/100

物业管理100/（100）100/100100/100100/100

权他项权利100/（100）100/100100/100100/100益因

素其他受限状况100/（100）100/100100/100100/100

修正系数1.00040.98041.0204

比准价格18.6718.3019.05

将各比较实例的市场价格通过对上述各因素修正后，分别得到修正后的价格，三个比准价格差异较小，本次取其算术平均值作为评估单价（不含税），即：

估价对象评估单价=（18.67+18.30+19.05）÷3

=18.67（万元/个）

经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、实物

30因素修正、权益因素修正后，确定一楼商铺平均销售单价2.95万元/㎡左右，负

一楼车位平均销售单价18.67万元/个左右，与同类或类似房地产比较，评估价在合理范围内。

*委估资产对比价值

杭州西溪 B1-4F 商铺面积约 11.48万㎡，配套车位 1768个，由于产权证无法零星办理，和上述单个出售的商铺和车位相比，交易规模及资金巨大，需考虑大量出售的折价影响。经查询，位于台州市椒江区体育场路蓝庭花园小区正常车位价为7万元/个，该小区总车位736个，已售359，未售377个，未售车位采用整体打包拍卖的方式出售，其中358个车位被拍卖，拍卖价为2080万元，拍卖均价为5.81万元/个，整体打包出售的折价系数约为0.83。本次考虑一定的地区差异，统一在上述评估均价基础上按0.9的规模系数修正。

楼层对商铺和车位价值存在较大影响，根据各楼层修正系数对楼层价值进行修正。经调查统计，杭州西溪银泰城周边商铺销售情况及楼层均价对比如下：

均价价格比项目名外街销售时序号类型位置（万元（相比一称楼层间/㎡）楼）

大商业自一楼5.35100%滨江龙

1持，外街商江汉路1337号二楼2017年3.5065%

湖天街

铺销售三楼3.0056%

大商业自余杭塘路与花一楼4.00100%龙湖西2持，外街商蒋路交汇处（写二楼2018年2.8070%溪天街铺销售字楼、商业）三楼2.1554%

大商业自一楼4.40100%

华夏之持，外街2余杭塘路与海二楼2.7563%

32020年

心万方商铺鸥路交汇处

三楼2.5558%销售

大商业自一楼4.10100%

金帝融持，外街3萧山区通惠南二楼2.3557%

42021年

泰城万方商铺路667号

三楼1.6039%销售

从上述统计数据可以看出，二楼相比一楼的楼层价格修正系数为57%~70%、三楼对比一楼的楼层价格修正系数为39%~58%，综合考虑本项目配套商业街各楼层原实际销售均价对比及实际单位租金对比，本项目楼层修正系数确定如下：

31市场修正本项目配套

本项目单位本项目租金系数区间商业街销售本次修正系楼层租金（元/比率（对比一（对比一比率（对比一数取值㎡·月）楼）楼）楼）

一楼1.01.0263.111.01.0

二楼0.57~0.70.67159.760.610.65

三楼0.39~0.580.48135.430.510.5

四楼-139.900.530.5

负一楼-80.830.310.4

注：三楼以上商铺的楼层差异较小，本项目统一按照0.5修正系数计取；负一楼一般作为购物中心配套的超市及餐饮铺面，其租金收益相比其他楼层较低，本项目按照0.4修正系数计取。

由于负一层车位比负二层车位距离出口更近，车辆进出停车场所需要花费的时间比在负二层的所用时间要短，故在相同条件下负二楼的车位相比负一楼的车位价格要低，同理负三楼相比负二楼、负四楼相比负三楼车位的价格均低。经调查统计，西溪银泰城周边市场不同楼层的车位销售情况如下：

序号项目名称位置成交时间楼层平均单价（万元/个）绍兴路与德胜路负二楼22

1现代野风之星2016年

交汇处写字楼负三楼20拱墅区萍水东街负一楼17

2运河万科中心与花园岗街交叉2018年

口400米，写字楼负二楼16余杭塘路与花蒋负一楼183西溪龙湖天街路交汇处（写字2020年负二楼16楼、商业）负三楼15

根据以上统计数据，正常情况下车位楼层价格差异在1~2万元/层，本次楼层价差取1.5万元/层。则在考虑以上规模修正、楼层修正后各物业的单价及评估值如下：

32车位数基准单价（元规模修修正后单价不含税估值序号楼层物业类型建筑面积（㎡）楼层修正备注量（个）/㎡或个）正（元/㎡或个）（万元）

1 1F 大型购物中心 22524.12 29500.00 0.90 1.00 26550.00 59801.54

2 2F 大型购物中心 21424.22 29500.00 0.90 0.65 15930.00 36972.85

3 3F 大型购物中心 21554.37 29500.00 0.90 0.50 13275.00 28613.43

4 4F 大型购物中心 19463.49 29500.00 0.90 0.50 13275.00 25837.78

5顶层大型购物中心505.5329500.000.900.5013275.00671.09

6 B1F 大型购物中心 29377.30 29500.00 0.90 0.40 10620.00 31198.69

地下非机动车配套设施，

7 B1F 3762.02

库不可销售

8 B1F 配套车位 5467.26 115 186700.00 0.90 - 166860.00 1932.35

9 B2F 配套车位 27297.29 566 186700.00 0.90 15000.00 151860.00 8661.50

10 B3F 配套车位 27085.97 512 186700.00 0.90 30000.00 136860.00 7067.14

11 B4F 配套车位 27102.59 575 186700.00 0.90 45000.00 121860.00 7074.23

地下室楼梯及配套设施，

12188.73

地下管井不可销售

13合计205752.89207830.60

从周边商铺和车位市场价格水平对比后得到的估值为207830.60万元，与本次投资性房地产的评估值200343.24万元差异3.7%，评估值在合理范围内。需要说明的是：由于投资性房地产为无法分割出售的购物中心，可搜寻的案例一般是附近小商铺的挂牌，大商业在定位、体量、业态布局上跟普通商铺差别太大，并不具备可比性，本次计算假设其可出售且业态与小商铺保持一致。

33*从房地产收益率来看

房地产的收益率（回报率）=租金收入/房地产价值，一般购物中心的正常年收益率在4%~6%左右，7%以上属于较高水平。杭州西溪2021年的收益率为4.90%，

2022年预测的收益率为4.98%，而在浙江拥有大量购物中心（16处）的新城控

股（601155.SH）公布的 2021 年浙江地区购物中心的平均收益率为 10.86%。根

据收益率的计算公式可推导出：房地产价值=租金收入/收益率，则在租金收入不变的情况下，收益率取值越低，房地产价值越高。杭州西溪的收益率在正常水平之间，通过收益法得到的评估价值基本合理，且大于高收益率水平的类似项目，有利于保障上市公司的利益。

（2）西安东智

1）本次评估基本情况

西安东智主要资产为存货与投资性房地产。存货账面价值7108.72万元，评估价值7016.79万元，评估减值91.93万元，减值率1.3%；投资性房地产未审账面价值为12508.55万元，评估价值相12410.21万元，比未审财务报表数减值98.34万元，减值率为0.8%。

信永中和在2022年3月31日报表日确定存货和投资性房地产公允价值时，参考了本次评估报告的存货及投资性房地产评估价值，最终报表呈现的结果是存货与投资性房地产评估增值为零。

2）评估值合理性分析

*房地产市场分析

西安房地产市场从2017-2018年经历了快速增长阶段，2019年限购控政策出台，市场热度骤降；2020年受政策调控叠加疫情影响，开盘推售套数及开盘去化率持续下降；2021年受“1130政策”影响，供应受阻，开盘去化率逆势上涨；2022年受疫情及房地产市场下行影响，办公与商业需求放缓，供销齐跌，整体较为疲软，客户置业更加理性。

西安东智开发的融城东海项目，位于西安市高新区南三环辅道以南、丈八六路以西，业态为办公、商业及车位。区域市场商办类市场货源充足，市场相对低迷。

*存货评估过程分析

34A、评估方法

西安东智存货主要为尾盘车位，采用以下方法评估：评估价值=评估销售单价×开发产品数量×（1-销售费用率-销售税金率-销售所得税率-适当的净利润率-土地增值税率）。

B、评估过程

资产评估专业人员通过对附近的相似项目进行调查了解，地下车位均价8.9万左右，具体如下名称所在位置用途成交单价(不含税)（元/个）

永和璞玉小区高新-丈八北路地下车位10.00

华远君城高新-锦业路地下车位8.38

天朗蓝湖树高新-锦业路地下车位7.24

复地优尚国际高新-锦业路地下车位7.38

车位平均8.9

公司所开发的“融城东海”项目，已于2019年便完成竣工并交付使用，地上业态去化率近84%，属于尾盘销售，所剩地下车位为较难推售物业。项目位置交通相对不便，人口密度及人流量一般，需求不足，需要具备一定价格优势才能让客户产生购买欲望。经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区位状况修正、实物状况修正后，确定项目车位销售单价约7.4万/个左右，评估均价在合理范围内。

销售费用率：销售费用率参考同行业上市公司销售费用率及公司销售实际情况确定。

销售税金及附加率：按被评估单位的销售税金及附加率确定。

销售所得税率：按被评估单位的销售所得税率确定。

销售净利润率：按被评估单位的销售净利润率确定。

适当税后净利润计取比例：根据资产的销售畅销程度确定。

土地增值税率：根据土地增值税计算规则确定，如小于零则不扣减土地增值税。

若计算得出的销售所得税率、销售净利润率小于零，则该项产成品评估中不再扣减销售所得税及适当净利润。

35通过上述计算，得到存货最终的评估价值。评估结果与同类或类似房地产可比较，本次存货评估价值具有合理性。

*投资性房地产评估过程分析

A、评估方法

投资性房地产评估采用市场比较法进行评估。市场比较法是指在一定条件下，选择与估价对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例作为比较实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。

B、评估过程

资产评估专业人员通过对附近的相似项目进行调查了解，商业均价在2.3万左右，办公均价1.1万左右，具体如下：

成交单价（不含名称所在区域位置用途税）（元/㎡）锦业二路与丈

锦悦府高新-锦业路八六路十字东商业22930南角锦业一路与丈

永威时代中心高新-锦业路商业21559八二路十字丈八北路陕西

国宾中央区高新-锦业路商业26133宾馆正北侧子午大道与学

长安-常宁新万景荔知湾府大街十字东商业22587区南角

益田假日里高新-锦业路锦业路7号商业24173商业平均23467锦业一路与丈

宝德云谷国际高新-高新路八三路十字西办公11460南角丈八六路与锦融城东海高新路业路十字南300办公9012米绿地领海大厦高新锦业一路1号办公10267

汇鑫 IBC 高新丈八一路办公 11086唐延路与锦业

旺都高新-高新路路十字向西100办公13760米办公平均11118

36a、办公业态评估

由于宝德云谷国际项目房源多为整层出售，面积差异较大；而旺都项目整体智能化和环保程度较高，与待估的办公差异稍大。

资产评估专业人员在同区域办公业态中选取与评估对象相类似的具有可比

性的案例进行比较计算，具体案例选取及因素比较如下：

比较因素评估对象案例1案例2案例3

交易价格（元/㎡）（不待估90121026711086含税价）绿地领海大

房屋坐落融城东海融城东海汇鑫 IBC厦交易情况正常正常正常正常交易时间2022年3月2022年3月2022年2月2022年3月交易房地产状况正常正常正常正常房地产用途办公用房办公用房办公用房办公用房商业繁华程度一般一般较繁华较繁华基础设施达基础设施达基础设施达基础设施达到六通，医到六通，医到六通，医到六通，医基础设施、公共

院、学校、超院、学校、超院、学校、院、学校、设施完善程度市等设施基市等设施基超市等设施超市等设施本齐全本齐全齐全齐全

1000米内1000米内1000米内

1000米内有

有多路公交有多路公交有多路公交多路公交车车在附近经车在附近经车在附近经

交通便捷程度在附近经停，停，距地铁站停，距地铁停，距地铁区距地铁站小小于1000站小于站小于位于1000米米1000米1000米状

况周边以住周边以住周边以住宅、周边以住宅、

宅、商业、宅、商业、

周边物业类型商业、办公物商业、办公物办公物业为办公物业为业为主业为主主主人口密度一人口密度一人口密度一人口密度一人口密度或人流

般、人流量一般、人流量一般、人流量般、人流量量般般一般一般

临主干道、地临主干道、地临主干道、临主干道、

临街状况、地势势平坦势平坦地势平坦地势平坦楼层中区中区中区中区

37比较因素评估对象案例1案例2案例3

等级乙乙甲乙

建筑面积（㎡）286.37286.37292.00190.00

建筑物新旧程度90%-95%90%-95%90%-95%85-90%实装修情况简装精装修精装修精装修物

状基本齐备，维基本齐备，维基本齐备，基本齐备，设施设备况护正常护正常维护正常维护正常工程质量合格合格合格合格平面布局较合理较合理较合理较合理建筑结构框架框架框架框架土地使用权类型出让出让出让出让权益土地剩余使用年无影响无影响无影响无影响状限况管理水平一管理水平一管理水平一管理水平一物业管理般般般般

通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较指数如下：

比较因素评估对象案例1案例2案例3

交易价格（元/㎡）（含—94631078011640

税价）

交易价格（元/㎡）（不—90121026711086含税价）交易情况100100100100交易时间100100100100交易房地产状况100100100100房地产用途100100100100商业繁华程度100100105105

基础设施、公共

100100105105

设施完善程度区交通便捷程度100100100100位周边物业类型100100100100状人口密度或人流况100100100100量

临街状况、地势100100100100楼层100100100100

38比较因素评估对象案例1案例2案例3

等级100100105100

建筑面积（㎡）100100100100建筑物新旧程度10010010098实物装修情况100106106106状设施设备100100100100况工程质量100100100100平面布局100100100100建筑结构100100100100权土地使用权类型100100100100益土地剩余使用年

100100100100

状限况物业管理100100100100

注：上表以评估对象为基准100，可比案例与之比较，无差异为100，条件优于评估对

象则大于100，条件劣于评估对象则小于100

因素比较修正系数及估值详见下表：

评估对象案例1案例2案例3

交易价格（元/㎡）

9012.3810266.6711085.71（不含税价）

交易情况1.001.001.00

成交日期1.001.001.00

区位状况1.000.910.91

实物状况0.940.900.96

权益状况1.001.001.00

修正合计0.940.810.87

比准价格8502.258366.739679.50

待估单价8850.00

经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正后，确定办公业态平均定价不含税8850.00元/平方米。

b、商业业态评估

资产评估专业人员参考“融城东海”项目近期平均售价，在同区域商业业态中选取与评估对象相类似的具有可比性的案例进行比较计算，具体案例选取及因素比较如下：

39比较因素评估对象案例1案例2案例3

交易价格（元/㎡）（含待估274402371625382

税价）

交易价格（元/㎡）（不待估261332258724173含税价）房屋坐落融城东海国宾中央区万景荔知湾益田假日里交易情况正常正常正常正常交易时间2022年3月2022年3月2022年3月2022年3月交易房地产状况正常正常正常正常房地产用途商业用房商业用房商业用房商业用房商服中心区商服中心区商服中心区商服中心区商业繁华程度域周边域域域基础设施达基础设施达基础设施达基础设施达到六通，医到六通，医到六通，医到六通，医基础设施、公共设

院、学校、超院、学校、院、学校、院、学校、施完善程度市等设施基超市等设施超市等设施超市等设施本齐全齐全齐全齐全

1000米内有1000米内1000米内1000米内

多路公交车有多路公交有多路公交有多路公交

在附近经停，车在附近经车在附近经车在附近经区交通便捷程度距最近地铁停，距最近停，距最近停，距最近位站小于1000地铁站大于地铁站大于地铁站小于状米1000米1000米1000米况周边以住周边以住周边以住

周边以住宅、

宅、商业、宅、商业、宅、商业、

周边物业类型商业、办公物办公物业为办公物业为办公物业为业为主主主主人口密度一人口密度一人口密度较人口密度较人口密度或人流

般、人流量一般、人流量高、人流量高、人流量量般一般较大较大

临主干道、地临主干道、临主干道、临主干道、

临街状况、地势势平坦地势平坦地势平坦地势平坦楼层1层1层1层1层

临街宽度4-6米大于10米4-6米6米深度大于宽深度大于宽深度大于宽深度大于宽宽深比实度度度度

物建筑面积（㎡）49.9757.0038.5049.00

状建筑物新旧程度85%-90%85%-90%85%-90%85%-90%况装修情况简单装修精装修精装修精装修

基本齐备，维基本齐备，基本齐备，基本齐备，设施设备护正常维护正常维护正常维护正常

40比较因素评估对象案例1案例2案例3

工程质量合格合格合格合格平面布局较合理较合理较合理较合理建筑结构钢混钢混钢混钢混土地使用权类型出让出让出让出让权益土地剩余使用年无影响无影响无影响无影响状限况管理水平一管理水平一管理水平一管理水平一物业管理般般般般

通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较指数如下：

比较因素评估对象案例1案例2案例3

交易价格（元/㎡）（含—274402371625382

税价）

交易价格（元/㎡）（不—261332258724173含税价）交易情况100100100100交易时间100100100100交易房地产状况100100100100房地产用途100100100100商业繁华程度100105105105

基础设施、公共设

100102102102

施完善程度区交通便捷程度1009999100位周边物业类型100100100100状况人口密度或人流100100103103量

临街状况、地势100100100100楼层100100100100临街宽度100106100102宽深比100100100100

实建筑面积（㎡）100100100100物建筑物新旧程度100100100100状况装修情况100106106106设施设备100100100100工程质量100100100100

41比较因素评估对象案例1案例2案例3

平面布局100100100100建筑结构100100100100权土地使用权类型100100100100益土地剩余使用年

100100100100

状限况物业管理100100100100

注：上表以评估对象为基准100，可比案例与之比较，无差异为100，条件优于评估对

象则大于100，条件劣于评估对象则小于100

因素比较修正系数及估值详见下表：

评估对象案例1案例2案例3

交易价格（元/㎡）

261332258724173（不含税价）

交易情况1.001.001.00

成交日期1.001.001.00

区位状况0.940.920.91

实物状况0.890.940.92

权益状况1.001.001.00

修正合计0.840.860.84

比准价格21936.0519511.2220267.67

待估单价20570.00

经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正后，一层商业业态定价不含税20570.00元/平方米。

西安东智开发的“融城东海”已售的商业平均不含税价销售单价为18250元/平米。本次参考公司近期商业实际销售价格，并经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正后，商业一层不含税评估单价为20570.00元/平方米，略高于历史平均销售单价。

西安东智近期已签约办公楼的含税销售单价为8828元/平方米，本次参考公司近期办公实际销售价格，并经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正后，办公的评估单价不含税8850元/平方米，与近期平均销售单价接近。

本次评估结合西安市房地产市场总体表现和西安东智房融城东海项目的具

体销售情况来看，评估中的存货和投资性房地产估值在合理范围内。

42（3）台州银泰

1）本次评估基本情况

台州银泰的主要资产为投资性房地产-台州银泰购物中心，建筑面积共

231219.93㎡，其中商业楼层为 B1F-4F，建筑面积 155065.81㎡，可租赁面积

79995.00㎡；车位建筑面积77053.26㎡，车位共1633个，投资性房地产采

用公允价值模式计量。投资性房地产的基准日未审账面价值为108208.00万元，评估价值为107610.23万元，比未审财务报表数减值597.77万元，减值率为

0.6%。

2）估值合理性分析

*台州商业房地产市场分析

受疫情反复尤其是上海疫情扩散的影响，2022年上半年台州经济增长放缓，上半年实现生产总值（GDP）2796.50亿元，按可比价格计算，比去年同期增长

1.9%，增速比一季度回落3.9个百分点。2022年上半年台州新房市场整体呈下行趋势，局部保持稳定，二季度利好政策相继出台，市场活跃度逐渐回升。台州新房销量较去年同期明显减少，2022年上半年成交面积环比下降33%，成交金额环比下降35%，价格波动不大。总体来看台州房地产成交量略低于供应量，存在一定的去化压力。

台州银泰城购物中心位于台州市椒江新区洪家中心大道3899号，紧邻中心大道，是台州市政府“商贸核心区”首发项目，北距市政府3.5公里，南望路桥

3.5公里，是集购物、餐饮、娱乐为一体的综合购物中心。附近有905路，107

路、128 路等公交到达，紧邻轻轨 S1 号线银泰站，该轻轨预计 2022 年底开通，周边路网较发达，通达性及可及性较好。周边建成有三水润园、心海金源、马庄小区等住宅区，但因配套设施尚需完善，整体入住率一般，商服繁华程度一般，周边自然环境较好。

*投资性房地产-台州银泰购物中心评估过程分析

A、评估方法

43台州银泰购物中心采用收益法进行评估，主要由于评估对象为无法分割出售

的购物中心，大商业在定位、体量、业态布局上跟普通零售商铺差别太大，难以进行对比。

B、商铺评估过程

经调查了解，台州银泰城处于台州新区，周边商业较少，目前商铺的挂牌均价（含税）1.0万元/㎡左右，具体信息如下：

序号位置物业类型楼层挂牌单价（元/㎡）

1台州博奥商厦临街商铺111355.74

2都市春天临街商铺18720.00

3香溢大酒店临街商铺临街商铺110105.26

4东泰-万华城南区住宅底商110000.00

5万达广场（台州经开店）商业街商铺19705.88

6中国农港城购物中心商铺19365.99

7平均值10000.00

经过修正后的平均不含税单价约为9300.00元/㎡（10000.00×98%/1.05）。

资产评估专业人员在同区域商铺物业中选取与分割后首层商铺相类似的三

个案例（第1、第3及第4项）进行比较计算，根据委估资产的用途类型及特点，选择比较因素为交易情况、交易日期、房地产用途、区位因素、实物因素、权益因素，具体因素详见下表：

比较因素条件说明表比较因素待估房地产案例1案例2案例3

东泰-万华城台州博奥商房屋座落台州银泰城香溢大酒店南区厦修正后交易价格

9431.589333.3310598.69

(元/㎡，不含税)交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易交易日期2022年3月2022年11月2022年11月2022年11月房地产用途一楼商铺一楼商铺一楼商铺一楼商铺区椒江新区市椒江新区万产业聚集规椒江新区银椒江区老城

位政府周边商达广场商圈模、商业繁华泰城商圈，繁区商圈，繁华因区，繁华程度旁，繁华程度素程度华程度一般程度较高较高较高

44比较因素待估房地产案例1案例2案例3

东泰-万华城台州博奥商房屋座落台州银泰城香溢大酒店南区厦

基础设施、公医疗、教育、医疗、教育、医疗、教育、医疗、教育、共设施完善程金融配套设金融配套设金融配套设金融配套设度施完善施完善施完善施完善邻中心大道紧邻市府大及开发大道紧邻中心大紧邻中山东

道及东环大主干线，距离道及轻轨1路及育才路

道主干线，数轻轨1号线交通便捷程度号线，数条公主干线，数条条公交线路约200米，数交线路经过，公交线路经经过，交通便条公交线路交通便捷过，交通便捷捷经过，交通便捷楼层1层1层1层1层

椒江新区，市市政府周边，万达广场旁，台州老商圈市场成熟度场成熟度一市场成熟度市场成熟度之一，市场成般较高较高熟度较高周边分布有周边分布有周边分布有周边分布有多个中高档多个中高档

环境质量、周多个中高档多个中高档小区，临近公小区，临近公围景观小区，自然环小区，自然环园，自然环境园，自然环境境较好境较好较好较好周边小区入周边小区入周边小区入周边小区入

人流量住率较低，人住率高，人流住率高，人流住率高，人流流量一般量较高量较高量较高住宅商业混住宅商业混住宅商业混住宅商业混城市规划合区合区合区合区临街状况一面临街一面临街一面临街一面临街

面积大285㎡较大158㎡适中863㎡大装修情况精装普装毛坯普装实经营限制不限不限不限不限

物约48%公摊比约30%公摊比约30%公摊比约30%公摊比因平面布局素例高例一般例一般例一般周边多为办周边多为办周边多为办周边多为办

周边业态公、餐饮、居公、餐饮、居公、餐饮、居公、餐饮、居民区民区民区民区新旧程度新较新新新权土地年限商业40年商业40年商业40年商业40年益他项权利无无无无因素其他受限状况无无无无

45比较因素包括交易情况、交易期日、房地产用途、区位因素、实体因素、权

益因素等；区位因素主要有商服繁华程度、基础设施、公共设施完善程度、交通

便捷程度、市场成熟度等；实体因素主要有面积、临街状况、装修情况、建筑结

构、平面布局等；权益因素包括土地使用权性质、他项权利、限制权利等，将因素指标转化为因素条件指数，详见下表：

比较因素条件指数表比较因素待估房地产案例1案例2案例3交易价格（元/㎡，不含

9431.589333.3310598.69

税）交易情况100100100100交易时间100999999房地产用途100100100100

产业聚集规模、

100102102104

商业繁华程度

基础设施、公共

100100100100

设施完善程度交通便捷程度100100100100区位楼层100100100100因素市场成熟度100102102102

环境质量、周围

100100100100

景观人流量100102102102城市规划100100100100临街状况100100100100面积100102104100实装修情况100989698物因经营限制100100100100素平面布局100103103103周边业态100100100100新旧程度10098100100权土地年限100100100100益他项权利100100100100因素其他受限状况100100100100

在确定了各种因素修正指数的基础上，将评估对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得出各因素修正系数，详见下表：

46比较因素条件指数修正表

比较因素待估房地产案例1案例2案例3

交易价格(元/㎡，不含

9431.589333.3310598.69

税)

交易情况100/（100）100/100100/100100/100

交易时间100/（100）100/99100/99100/99

房地产用途100/（100）100/100100/100100/100

产业聚集规模、

100/（100）100/102100/102100/104

商业繁华程度

基础设施、公共

100/（100）100/100100/100100/100

设施完善程度

交通便捷程度100/（100）100/100100/100100/100区

位楼层100/（100）100/100100/100100/100因

素市场成熟度100/（100）100/102100/102100/102

环境质量、周围

100/（100）100/100100/100100/100

景观

人流量100/（100）100/102100/102100/102

城市规划100/（100）100/100100/100100/100

临街状况100/（100）100/100100/100100/100

面积100/（100）100/102100/104100/100

实装修情况100/（100）100/98100/96100/98物

因经营限制100/（100）100/100100/100100/100

素平面布局100/（100）100/103100/103100/103

周边业态100/（100）100/100100/100100/100

新旧程度100/（100）100/98100/100100/100

权土地年限100/（100）100/100100/100100/100

益他项权利100/（100）100/100100/100100/100因

素其他受限状况100/（100）100/100100/100100/100

修正系数0.94340.92560.9248

比准价格8897.328638.929802.12

估价对象评估单价=（8897.32+8638.92+9802.12）÷3

=9100.00（元/平方米）（取整）

C、车位评估过程

47经调查台州银泰城项目住宅及写字楼配套的车位及周边小区车位的含税挂

牌均价约10万元/个左右。具体信息如下：

序号楼盘名称物业类型楼层挂牌单价（万元/个）

1台州银泰城（住宅及写字楼配套）车位-19.00

2东泰华庭车位-110.00

3得力·金悦花园车位-111.00

4环翠名苑车位-19.00

5万华汇广场车位-112.00

6泰隆苑车位-110.00

7平均10.00同理，经过修正后的车位不含税平均单价约为9.3万元/个（10.00×

0.98/1.05）。

资产评估专业人员在同区域车位中选取与可分割车位相类似的三个案例（第

1~第3项）进行比较计算，根据委估资产的用途类型及特点，选择比较因素为交

易情况、交易日期、房地产用途、区位因素、实物因素、权益因素，具体因素详见下表：

比较因素条件说明表比较因素待估车位案例1案例2案例3

得力·金悦位置台州银泰城台州银泰城东泰华庭花园

修正后交易价格(万

8.409.3310.27元/个，不含税价)交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易交易时间2022年3月2022年11月2022年11月2022年11月房地产用途车位车位车位车位椒江新区银椒江新区银椒江新区万产业聚集规椒江区路桥

泰城商圈，泰城商圈，达广场商圈模、商业繁华商圈，繁华繁华程度一繁华程度一旁，繁华程区位程度程度较高般般度较高因素

基础设施、公医疗、教育、医疗、教育、医疗、教育、医疗、教育、共设施完善金融配套设金融配套设金融配套设金融配套设程度施完善施完善施完善施完善

48比较因素待估车位案例1案例2案例3

邻中心大道紧邻中心大紧邻中心大及市府大道紧邻中心大

道及轻轨1道及轻轨1主干道，距道及轻轨1交通便捷程号线，数条号线，数条离轻轨2号号线，数条度公交线路经公交线路经线约500米，公交线路经过，交通便过，交通便数条公交线过，交通便捷捷路经过，交捷通便捷

椒江新区，椒江新区，万达广场路桥老商市场成熟度市场成熟度市场成熟度旁，市场成圈，市场成一般一般熟度较高熟度较高周边分布有周边分布有周边分布有周边分布有多个中高档

环境质量、周多个中高档多个中高档多个中高档小区，临近围景观小区，自然小区，自然小区，自然公园，自然环境较好环境较好环境较好环境较好楼层负一负一负一负一距离出口位距离出口位距离出口位距离出口位

出入便捷度置适中，出置适中，出置适中，出置适中，出入便捷入便捷入便捷入便捷面积标准车位标准车位标准车位标准车位

车位配比大于1：1大于1：1大于1：1大于1：1实物平面布置长宽比合理长宽比合理长宽比合理长宽比合理因素建筑结构框架结构框架结构框架结构框架结构

消防、通风、消防、通风、消防、通风、消防、通风、配套设施照明等设施照明等设施照明等设施照明等设施齐全齐全齐全齐全当地知名物当地知名物当地知名物当地知名物

物业管理业，管理较业，管理较业，管理较业，管理较好好好好权他项权利无无无无益因其他受限状素无无无无况

比较因素包括交易情况、交易期日、房地产用途、区位因素、实体因素、权

益因素等；区位因素主要有商服繁华程度、基础设施、公共设施完善程度、交通

便捷程度、市场成熟度、楼层、环境质量等；实物因素主要有出入便捷度、面积、

车位配比、设备设施、平面布置、建筑结构、配套设施、物业管理等；权益因素

包括他项权利、限制权利等，将因素指标转化为因素条件指数，详见下表：

49比较因素条件指数表

比较因素待估车位案例1案例2案例3交易价格（万元/个，不含

8.409.3310.27

税价）交易情况100100100100交易时间100100100100房地产用途100100100100

产业聚集规模、商

100100102102

业繁华程度

基础设施、公共设

100100100100

施完善程度区位交通便捷程度100100100100因素市场成熟度100100102102

环境质量、周围景

100100100102

观楼层100100100100出入便捷度100100100100面积100100100100车位配比100100100100实物平面布置100100100100因素建筑结构100100100100配套设施100100100100物业管理100100100100权他项权利100100100100益因素其他受限状况100100100100

在确定了各种因素修正指数的基础上，将评估对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得出各因素修正系数，详见下表：

比较因素条件指数修正表比较因素待估车位案例1案例2案例3交易价格（万元/个，不

8.409.3310.27含税价）

交易情况100/（100）100/100100/100100/100

交易时间100/（100）100/100100/100100/100

房地产用途100/（100）100/100100/100100/100

50比较因素待估车位案例1案例2案例3

产业聚集规模、

100/（100）100/100100/102100/102

商业繁华程度

基础设施、公共

100/（100）100/100100/100100/100

设施完善程度

区位交通便捷程度100/（100）100/100100/100100/100因素

市场成熟度100/（100）100/100100/102100/102

环境质量、周围

100/（100）100/100100/100100/102

景观

楼层100/（100）100/100100/100100/100

出入便捷度100/（100）100/100100/100100/100

面积100/（100）100/100100/100100/100

车位配比100/（100）100/100100/100100/100实物

平面布置100/（100）100/100100/100100/100因素

建筑结构100/（100）100/100100/100100/100

配套设施100/（100）100/100100/100100/100

物业管理100/（100）100/100100/100100/100

权他项权利100/（100）100/100100/100100/100益因

素其他受限状况100/（100）100/100100/100100/100

修正系数1.00000.96120.9423

比准价格8.408.979.67

估价对象评估单价=（8.40+8.97+9.67）÷3

=9.0（万元/个）（取整）

经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、实物因素修正、权益因素修正后，确定一楼商铺平均销售单价9000.00元/㎡左右，负一楼车位平均销售单价9.0万元/个左右，与同类或类似房地产比较，评估价在合理范围内。另外，台州银泰城住宅物业近2年（2021-2022年）有对外销售的车位实例（无底商销售实例），经统计共成交29个车位，实际成交均价为8.4万元/个，与评估单价9.0万元/个差异较小，车位评估单价基本合理。

*委估资产对比价值

台州银泰城商铺面积约15.50万㎡，配套车位1633个，由于产权证无法零

51星办理，和上述单个出售的商铺和车位相比，交易规模及资金巨大，同杭州西溪

处理一致，本次统一在上述评估均价基础上按0.9的规模系数修正；

楼层对商铺和车位价值存在影响，尤其是对商铺的影响较大。按照市场交易惯例，综合考虑本项目配套商业街各楼层原实际销售均价对比及实际单位租金对比情况，本项目楼层修正系数确定如下：

本项目配套商市场修正系数区本项目单位租金本项目租金比本次修正楼层业街销售比率间（对比一楼）（元/㎡·月）率（对比一楼）系数取值（对比一楼）

一楼1.01.046.801.01.0

二楼0.57~0.70.6430.300.650.65

三楼0.39~0.580.3724.900.530.55

四楼0.3023.700.510.55

负一楼3.500.070.40

注：三楼以上商铺的楼层差异较小，本项目统一按照0.55修正系数计取；负一楼一般作为购物中心配套的超市及餐饮铺面，其租金收益相比其他楼层较低，本项目按照0.4修正系数计取。

由于负一层车位比负二层车位距离出口更近，车辆进出停车场所需要花费的时间比在负二层的所用时间要短，故在相同条件下负二楼的车位相比负一楼的车位价格要低。参考杭州西溪楼层修正，本次楼层价差取1万元/层。则在考虑以上规模修正、楼层修正后各物业的单价及评估值如下：

52基准单价修正后单价

建筑面积车位数规模修不含税估值序号楼层物业类型（元/㎡楼层修正（元/㎡或备注（㎡）量（个）正（万元）或个）个）

1 1F 大型购物中心 40995.32 9100.00 0.90 1.00 8190.00 33575.17

2 2F 大型购物中心 33195.43 9100.00 0.90 0.65 5323.50 17671.59

3 3F 大型购物中心 33118.58 9100.00 0.90 0.55 4504.50 14918.26

4 4F 大型购物中心 29242.17 9100.00 0.90 0.55 4504.50 13172.14

5 4F 物业办公室 779.53 配套设施，不可销售

6 B1F 大型购物中心 17734.78 9100.00 0.90 0.40 3276.00 5809.91

8 B1F 配套车位 28512.47 479 90000.00 0.90 81000.00 3879.90

9 B2F 配套车位 48540.79 1154 90000.00 0.90 10000.00 71000.00 8193.40

10合计232119.0797220.37

从周边商铺和车位市场价格水平对比后得到的估值为97220.37万元，与本次投资性房地产的评估值107610.23万元差异10.7%，差异的主要原因是本次评估充分考虑了台州银泰城未来的发展前景，本次投资性房地产的评估价值基本合理。需要说明的是：由于投资性房地产为无法分割出售的购物中心，可搜寻的案例一般是附近小商铺的挂牌，大商业在定位、体量、业态布局上跟普通商铺差别太大，并不具备可比性，本次计算假设其可出售且业态与小商铺保持一致。

53*从房地产收益率来看

房地产的收益率（回报率）=租金收入/房地产价值，一般购物中心的正常年收益率在4%~5%左右，7%以上属于较高水平。台州银泰城2021年的收益率为

1.10%，2022年预测的收益率为2.62%，而在浙江拥有大量购物中心（16处）

的新城控股（601155.SH）公布的 2021 年浙江地区购物中心的平均收益率为

10.86%。根据收益率的计算公式可推导出：房地产价值=租金收入/收益率，则

在租金收入不变的情况下，收益率取值越低，房地产价值越高。台州银泰城的收益率远低于正常收益水平，通过收益法得到的评估值大于正常收益水平的类似项目，主要原因是本次评估充分考虑了台州银泰城未来的发展前景，有利于保障上市公司的利益。

3、杭州西溪、西安东智、云城尊龙、台州银泰、东方柏丰等公司主要资

产评估增值率为0

杭州西溪、西安东智、台州银泰详见本题第2部分回复。

（1）云城尊龙

1）本次评估基本情况

云城尊龙主要资产为投资性房地产，包括商业、写字楼及车位，采用公允价值模式计量。投资性房地产未审账面价值为75899.64万元，评估价值为

75815.67万元，比未审财务报表数减值83.97万元，减值率为0.2%。

信永中和在2022年3月31日报表日确定存货和投资性房地产公允价值时，参考了本次评估报告的存货及投资性房地产评估价值，最终报表呈现的结果投资性房地产评估增值为零。

2）估值合理性分析

*昆明房地产市场分析

今年以来，受国内疫情频发等因素影响，昆明 GDP恢复缓慢，经济数据不及预期；房地产开发投资持续回落，低位运行；消费来看，经济下行压力之下，社销增速进入下行通道。

自2021年来，昆明房地产市场转冷明显，2022年上半年，房地产市场总体供销明显缩减，市场存量大，去化周期长，总体表现疲软。

54云城尊龙开发的“融城优郡”项目位于昆明市西山区西园路与环城路交叉

口二环路内，滇池路口地铁5号线附近，周边配套完善、交通便捷，项目业态为已完工的办公楼、社区底商及车位。

*投资性房地产-融城优郡项目评估过程分析

A、评估方法

云城尊龙投资性房地产采用市场比较法及收益法进行评估，选用市场比较法作为最终的评估结论。市场比较法是指在一定条件下，选择与估价对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例作为比较实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。

B、评估过程

a、商业-临主干道商铺

资产评估专业人员根据评估对象区位状况进行分类，对于临主干道商铺，通过对昆明市二环附近区域类似的社区底商临主路商业市场进行调查了解，该区域同类商铺不含税均价约为2.88万元/平方米，具体如下：

所在用总价（万面积成交单价（不含序号名称位置物业类型区域途元）㎡税）（元/㎡）社区底商南亚风情第西山滇池商

1临主路商1204030000

壹城星光苑区路业铺社区底商海伦堡商业西山西园商

2临主路商2509227174

广场区北路业铺社区底商光华花园商西山兴苑商

3临主路商36012129752

铺区路业铺社区底商五华龙泉商

4万彩城临主路商26092.8628000

区路业铺社区底商官渡飞虎商

5官渡广场临主路商993528300

区大道业铺白龙社区底商新迎小区商盘龙商

6路片临主路商33010631100

铺区业区铺55所在用总价（万面积成交单价（不含序号名称位置物业类型区域途元）㎡税）（元/㎡）海埂社区底商西山商

7万达广场路片临主路商2208027500

区业区铺

商业平均28800.00

融城优郡非大型商业综合体，周边商业繁华度一般，资产评估专业人员对评估范围内的商业临街位置较好的临主干道的（A4 栋裙楼商业-103、104），优先选取了在同一片区同一商圈内，临街、位置、物业类型等具有可比性的案例进行比较计算，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正，得到（A4栋裙楼商业-103、104）单价为不含税价 2.80万元/平方米。

再经过实物状况及区位条件楼层的修正，确定同类型的 A4栋裙楼商业 2-4层、独栋商业等物业的价格。

b、商业-临支路商铺

对昆明市二环附近区域类似的社区底商临支路商业市场进行调查了解，该区域同类商铺不含税均价约为1.58万元/平方米具体如下：

所在用总价（万面积成交单价（不含序号名称位置物业类型区域途元）㎡税）（元/㎡）上悦天泛亚科技五华社区底商临支商

1地陈家1387717900

新区区路商铺业营路西山近华浦社区底商临支商

2近华浦路1709717526

区路路商铺业海伦堡中西山西园北社区底商临支商

339022417411

央广场区路路商铺业西山社区底商临支商

4白马东区区棕丹霞路15010015000

路商铺业树营西山社区底商临支商

5万达广场区前海埂路15812812300

路商铺业卫营盘龙铂金大社区底商临支商

6云南印象38031512100

区道路商铺业五华近梅江社区底商临支商

7万彩城512818200

区路路商铺业西山环城南社区底商临支商

云坊片区102.46416000区路路商铺业56所在用总价（万面积成交单价（不含序号名称位置物业类型区域途元）㎡税）（元/㎡）

商业平均15800.00

融城优郡位于滇池路口地铁5号线附近，但项目非大型商业综合体，周边商业繁华度一般，资产评估专业人员对评估范围内的商业临街位置一般的、临支路的（A4 栋裙楼商业-101），优先选取了在同一片区同一商圈内，临街、位置、物业类型等具有可比性的案例进行比较计算。

具体案例选取及因素比较如下：

比较因素评估对象案例1案例2案例3

交易价格（元/m2）待估 17526.00 17411.00 15000.00海伦堡中央广房屋坐落融城优郡近华浦路白马东区场交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易交易时间2022年3月2022年1月2022年3月2021年12月交易房地产状况正常正常正常正常

交易方式、付款方

一次性、按揭一次性、按揭一次性、按揭一次性、按揭式房地产用途商铺商铺商铺商铺商服中心周边商服中心周边商服中心周边商服中心周边商业繁华程区域，繁华程度区域，繁华程度区域，繁华程度区域，繁华程度度一般一般一般一般基础设施达到基础设施达到基础设施达到基础设施达到

基础设施、公六通，医院、学六通，医院、学六通，医院、学六通，医院、学共设施完善

校、超市等设施校、超市等设施校、超市等设施校、超市等设施程度齐全齐全齐全齐全区多条公交线路多条公交线路多条公交线路多条公交线路交通便捷程位经过，出行较为经过，出行较为经过，出行较为经过，出行较为度状便利便利便利便利

况周边物业类周边以住宅、办周边以住宅、办周边以住宅、办周边以住宅、办型公物业为主公物业为主公物业为主公物业为主

人流量或人人流量较小，密人流量一般，密人流量一般，密人流量一般，密口密度度较低度一般度一般度一般楼层1层1层1层1层

临街状况、地一面临支路、地一面临次要街一面临次要街一面临支路、地

势势平坦道、地势平坦道、地势平坦势平坦

57比较因素评估对象案例1案例2案例3

临街宽度6-8米6-8米大于10米6-8米宽深比深度大于宽度深度大于宽度深度大于宽度深度大于宽度

建筑面积（m2） 184.3 97.00 224.00 100.00建筑物新旧

90%-95%70%-75%85%-90%70%-75%

程度实装修情况中等装修简单装修中等装修简单装修

物基本齐备，维护基本齐备，维护基本齐备，维护基本齐备，维护状设施设备正常正常正常正常况无明显质量问无明显质量问无明显质量问无明显质量问工程质量题题题题

层高4.0-4.5米4.5-5.0米4.0-4.5米3.5-4.0米

车位充足，满足车位略有不足，车位充足，满足车位略有不足，车位充足率需求基本满足需求需求基本满足需求建筑结构钢混钢混钢混钢混出让，商业40出让，商业40出让，商业40出让，商业40土地性质年年年年土地使用年

权34.321735.9615.91限益

可正常交易，无可正常交易，无可正常交易，无可正常交易，无状租约状况影响影响影响影响况物业管理管理水平较好管理水平一般管理水平较好管理水平一般城市规划限无限制无限制无限制无限制制

通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较指数如下：

比较因素待估房地产案例1案例2案例3

交易价格（元/m2） 17526.00 17411.00 15000.00交易双方情况及交易目的100100100100交易时间100100100100交易房地产状况100100100100

交易方式、付款方式100100100100房地产用途100100100100区商业繁华程度100100100100

位基础设施、公共设施完

100100100100

状善程度况交通便捷程度100100100100

58比较因素待估房地产案例1案例2案例3

周边物业类型100100100100人流量或人口密度100105105105楼层100100100100

临街状况、地势100103103100临街宽度100100104100宽深比100100100100

建筑面积（m2） 100 104 98 104建筑物新旧程度100969996实物装修情况1009710097状设施设备100100100100况工程质量100100100100层高10010310097车位充足率1009710097建筑结构100100100100土地性质100100100100

权土地使用年限10096.70100.1495.79益租约状况100100100100状况物业管理1009810098城市规划限制100100100100

注：上表以评估对象为基准100，可比案例与之比较，无差异为100，条件优于评估

对象则大于100，条件劣于评估对象则小于100。

因素比较修正系数及估值详见下表：

比较因素案例1案例2案例3

比较价格（元/m2） 17526.00 17411.00 15000.00

交易情况修正1.00001.00001.0000

成交日期修正1.00001.00001.0000

区位状况0.92460.92460.9524

实物状况1.03350.99111.0974

权益状况1.05520.99861.0653

修正合计1.00840.91511.1134

比较价格（元/m2） 17673.33 15932.91 16700.75

待估单价（元/㎡）16770.00

59通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正，得到

临支路商铺（A4栋裙楼商业-101）单价为不含税价 1.68万元/平方米。然后经过实物状况及区位条件楼层的修正，得到其他同类型临支路商铺物业的价格。

经过对商业部分的市场比较法评估，融城优郡的商业评估值合计9804.53万元，面积合计6286.63平方米，商业总体平均单价不含税价为1.56万元/平方米。本次评估均价在合理范围内。

c、写字楼

项目写字楼为32层甲级精装修写字楼，面积合计4.34万平方米。

资产评估专业人员通过对昆明市二环附近区域类似的主要商圈内的标志写

字楼进行调查了解，办公楼不含税均价约为1.29万元/平方米，具体情况详见下表：

总价（万成交单价（不含序号名称所在区域位置用途面积㎡元）税）（元/㎡）南亚风情第写字

1西山区滇池路379.00295.9412200.00

壹城楼南屏街片东风西写字

2顺城双塔320.00201.0015200.00

区路楼

写字1170.0

3瑞鼎城盘龙区白龙路900.0012400.00

楼0

万达广场-北写字2136.0

4西山区希望路1780.0011400.00

塔楼0人民西写字

5保利六合西山区380.00300.0012100.00

路楼

融城金阶-C 写字

6官渡区民航路298.00173.0016400.00

座楼万达广场南写字

7西山区希望路550.00452.0011600.00

塔楼

北辰大写字1782.0

8新都龙城盘龙区1485.0011400.00

道楼0环城南写字

9云路中心官渡区968.00888.3210400.00

路楼

人民西写字1900.0

10保利中心西山区1329.6813600.00

路楼0写字

11瑞鼎城盘龙区白云路390.00300.0012400.00

楼

12同德广场盘龙区白云路写字1360.0800.0016200.0060总价（万成交单价（不含序号名称所在区域位置用途面积㎡元）税）（元/㎡）楼0环城南写字

13大悦城西山区352.80280.0012000.00

路楼万达昆明双写字

14西山区希望路325.50244.2312693.00

塔楼

均价12900.00

融城优郡位于滇池路口，紧临地铁5号线，资产评估专业人员除了优先考虑地铁沿线、商圈区位的地段因素外，也考虑了融城优郡办公楼为精装修甲级写字楼，因此选取了滇池路沿线，位置较近，建成年代相近的南亚风情第壹城、大悦城、万达昆明双塔的甲级写字楼作为案例进行比较计算，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正，得到写字楼不含税均价约为13600.00元/平方米，本评估均价在合理范围内。

d、车位

资产评估专业人员通过对昆明商业繁华程度较好，距离区域中心较近的车位价格进行了调查了解，车位不含税均价约12.93万元/个，具体情况详见下表：

所在区所在成交单价（不含序号名称楼层用途域位置税）（万元/个）环城

1云路中心官渡区-3地下车位13.75

南路采莲

2共信时代广场西山区-1地下车位13.89

路

西城 COHO购滇缅

3五华区-3地下车位12.38

物中心大道茭菱

4中环金界五华区-1地下车位14.29

路龙泉

5万彩城五华区-2地下车位9.52

路人民

6六合天城西山区-2地下车位15.60

西路前福

7润城七区西山区地下车位9.52

路环城

8云路中心官渡区-1地下车位14.50

南路北京

9摩码二期盘龙区-2地下车位14.29

路61所在区所在成交单价（不含序号名称楼层用途域位置税）（万元/个）穿金

10金尚俊园盘龙区-2地下车位15.23

路昌源

11假日城市五华区-3地下车位12.48

中路西园

12船房小区西山区-1地下车位9.75

路

车位平均12.93

项目投资性房地产车位分布于负1至负3层，包括标准车位、非标小车位、子母车位、无障碍车位等类型。资产评估专业人员优先选取了距离融城优郡距离较近、建成年代相近、业态相似的云路中心、共信时代广场、六合天城案例

进行比较计算，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正，得到负一层标准车位单价为14.3万元/个，再根据楼层及类型进行因素修正，确定不同楼层不同类型车位的价格。

经过测算分析后，车位评估单价区间为11.1万元/个-22万元/个。总体评估值合计5408.97万元，车位个数合计421个，不含税评估均价为12.85万元/个，基于融城优郡繁华度、交通、区位和物业配等多方面的考虑，本评估均价在合理范围内。

（2）东方柏丰

1）本次评估基本情况

东方柏丰主要资产为投资性房地产，采用公允价值模式计量。评估基准日

2022年3月31日未审财务报表的投资性房地产账面价值为66284.16万元。

本次投资性房地产评估价值相比未审财务报表数增值为639.17万元，增值率为

1%。信永中和在基准日2022年3月31日出具的审计报告，审定的投资性房地

产账面价值为66923.33万元，由于投资性房地产采用公允价值计量，审计报告的审定数引用了本次评估报告投资性房地产的评估价值，故导致最终呈现的结果是投资性房地产评估增值为零。

2）估值合理性分析

*昆明房地产市场分析

62宏观经济：今年以来，面对国内疫情频发散发、超预期突发因素带来严重冲击，昆明 GDP恢复缓慢，2022年 1季度 GDP 增速 3.2%，持续低于全省，经济数据不及预期；从投资来看，2022年昆明固定资产投资增速由负转正，持续恢复，其中3月投资明显发力，增速较1-2月加快9.2个百分点；房地产开发投资持续回落，低位运行；消费来看，经济下行压力下，21年开始社销增速进入下行通道。

宏观政策：昆明市出台的《关于2022年稳增长的若干政策措施》支持实体经济加快发展，促进经济平稳健康发展，其中针对房地产，要求坚持“房住不炒”“三稳”基调，加快城市更新，进一步放宽公积金政策，充分发挥房地产业对经济恢复的助力作用。

昆明房地产市场：自2021年房地产市场转冷明显，2022年上半年供销同环比均跌，上半年市场下行明显，仅个别板块呈现量价齐升格局（北辰板块、翠湖板块、凉亭板块），同时有27个板块表现出量价齐跌表现，其中城市边际板块（西园、西翥、小哨等）板块自身发展不成熟，导致板块降温愈发明显，极少部分板块“以价换量”，例如马金铺板块（成交上涨44%，均价下降7%），大多板块呈现出量跌价涨格局，此类板块主要可以分为两类，一是滇池边项目因高品质项目拉动均价上扬，另一类板块则是板块自身项目较为有限，容量较低，因而量受到市场影响收缩降幅明显。

综上所述，在昆明市经济下行压力明显加大的不利形势下，昆明市宏观政策以稳为主，延续宽松态势，充分发挥房地产业对经济恢复的助力作用。虽然房地产市场总体供销缩减明显，市场存量大去化周期长，市场总体表现疲软的态势，但是高品质项目的表现优于市场。

*投资性房地产-东方首座项目评估过程分析

A、评估方法

东方柏丰投资性房地产采用市场比较法及收益法进行评估，选用市场比较法作为最终的评估结论。市场比较法是指在一定条件下，选择与估价对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例作为比较实例，63就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，

并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。

B、评估过程

a、商业

资产评估专业人员通过对南屏街片区市场进行调查了解，南屏街片区商铺均价约为4.7万元/平方米，具体情况详见下表：

所在区用物业面层高总价（万面积成交单价（含序号名称位置域途类型宽 m m 元）㎡税）（元/㎡）人民中社区正义路南屏街商

1路82底商-284.550010746700.00

壹号楼片区业号临街商业世纪广南屏街商

2南屏街街店4.84.511325.8943600.00

场片区业铺商业

金鹰 A 南屏街商

3青年路街店3.65.41203633300.00

座片区业铺新世纪南屏街青年路商临街

41685232300.00

百货片区432号业门面靖国新商业南屏街商

5昆百大村58街店45.48114.3756400.00

片区业号铺商业南屏街正义坊商

6正义坊街店4.3423845.4552400.00

片区北馆业铺商业南屏街东风西商

7昆百大街店35.4791456400.00

片区路业铺商业南屏街钱王街商

8钱王街街店105.480015152980.13

片区3号业铺商业南屏街钱王街商

9钱王街街店105.41603842105.26

片区3号业铺南屏街商临街

10南屏街南屏街84.5130020065000.00

片区业门面

均价47000.00

64东方柏丰处于昆明最繁华的核心商业区，位于昆明市商圈—三市街商圈内，

东靠昆明市最繁华商业步行街柏联广场，南临具有昆明古城历史文化风格的金马碧鸡休闲广场；北接王府井商业广场，与最繁华的昆百大商业区和顺城王府井商业区结合形成昆明核心商圈。资产评估专业人员优先选取了在同一商圈内，商业繁华度、人流量、物业类型具有可比性的的昆百大、正义坊案例进行比较计算，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正，得到东方首座首层商铺评估均价为5.69万元/平方米，东方首座属于昆明核心商圈内的优质项目，有着区位、配套完善、客流密集和国际知名物业公司等多方面的优势，本评估均价在合理范围内。

b、写字楼资产评估专业人员通过对昆明主要商圈内的核心标志建筑物的写字楼进行

调查了解，办公楼均价约为1.4万元/平方米，具体情况详见下表：

总价（万成交单价（含序号名称所在区域位置用途面积㎡元）税）（元/㎡）南屏街片东风西

1顺城双塔写字楼320.00201.0015920.40

区路

2瑞鼎城盘龙区白龙路写字楼1170.00900.0013000.00

万达广场-北

3西山区希望路写字楼2136.001780.0012000.00

塔人民西

4保利六合西山区写字楼380.00300.0012666.67

路

5 融城金阶-C座官渡区民航路写字楼 298.00 173.00 17225.43

6万达广场南塔西山区希望路写字楼550.00452.0012168.14

北辰大

7新都龙城盘龙区写字楼1782.001485.0012000.00

道环城南

8云路中心官渡区写字楼968.00888.3210896.97

路人民西

9保利中心西山区写字楼1900.001329.6814289.15

路

10瑞鼎城盘龙区白云路写字楼390.00300.0013000.00

11同德广场盘龙区白云路写字楼1360.00800.0017000.00

均价14000.00

65东方柏丰属于南屏街片区的核心 CBD，招商银行云南区总部、全球 500 强

银行渣打银行、香港首席银行恒生银行、马来西亚国家银行马来亚银行、诺亚财富等多家国际国内优秀企业已入驻。资产评估专业人员除了优先考虑地铁沿线、核心商圈这两大地段因素外，也非常注重写字楼的品质形象及硬件配置，达到昆明写字楼的顶级水准。选择了位于盘龙区的核心商圈内同德广场和财智心景的甲级写字楼、位于人民西路核心商务新地标的甲级写字楼保利中心案例

进行比较计算，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正，得到写字楼均价约为1.69万元/平方米，东方首座有着区位、装修状况、配套完善、交通便捷和国际知名物业公司等多方面的优势，本评估均价在合理范围内。

c、车位

资产评估专业人员通过对昆明商业繁华程度较好，距离区域中心较近的车位价格进行了调查了解，车位均价约为20万元/个，具体情况详见下表：

所在区物业类所在楼成交总价序号名称位置

域型层（万元）

1中环金界五华区茭菱路车位-115.00

2报业尚都五华区新闻路车位17.90

西城 COHO购物中

3五华区滇缅大道车位-313.00

心

4云安阳光城五华区坤瑞路车位-120.00

5假日城市小区五华区昌源中路车位15.00

6临江花园五华区青年路车位-126.00

7云安阳光城五华区坤瑞路车位-123.00

8中昆医大广场五华区环城西路车位-223.00

9万彩城五华区龙泉路车位-210.00

10海伦先生五华区学府路车位17.50

11滨江俊园盘龙区长青路车位-119.80

12西山度假区西山区前卫西路车位22.80

13滨江俊园盘龙区长青路车位-220.00

凤凰巷税务局小

14盘龙区白塔路车位-223.00

区

15润城七区西山区前福路车位10.00

66所在区物业类所在楼成交总价

序号名称位置

域型层（万元）

16华夏天璟湾西山区滇池路车位31.50

17汇都国际盘龙区白塔路车位-224.00

18金尚俊园盘龙区穿金路车位-216.00

19滨江俊园盘龙区长青路车位-217.90

20版筑翠园五华区虹山东路车位26.00

21欣都龙城五华区北辰大道车位21.00

22摩码二期盘龙区北京路车位-215.00

23 同德 A区盘龙区北京路车位 -2 29.90

24中昆医大广场五华区环城西路车位-123.00

25云路中心官渡区环城南路车位-324.00

26云投中心-尚苑西山区人民西路车位-225.00

均价20.00

资产评估专业人员优先选取了距离东方柏丰距离较近的中昆医大广场、中

央丽城、汇都国际案例进行比较计算，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正，得到车位的评估均价为23万元/个。基于东方首座繁华度、交通、区位和物业配等多方面的考虑，本评估均价在合理范围内。

综上所述，结合昆明市房地产市场总体表现形式和东方首座作为高品质项目的优势来看，本次评估东方柏丰的投资性房地产估值在合理范围内。

4、康旅集团的补充承诺

康旅集团已经出具《关于参与竞买的补充承诺函》，承诺对于康源公司摘牌的标的企业股权，如其在收购后（工商变更完成后起算）的6个月内向与本公司无关联第三方对外转让的，且对外转让价格高于本次交易中的收购价格，则康源公司应将对外转让价格与本次交易的收购价格的差额以现金补偿给上市公司。

二、中介机构核查意见

（一）独立财务顾问核查意见

结合房地产所在地同类或类似房地产可比市场价格，由于投资性房地产采用公允价值计量、部分标的企业对于存货计提了跌价准备等因素，部分标的企业主要资产经审计账面值与评估值一致，评估增值率为0，标的资产评估价格

67具备合理性，有利于保障上市公司利益。

（二）评估师核查意见

结合房地产所在地同类或类似房地产可比市场价格，由于投资性房地产采用公允价值计量、部分标的企业对于存货计提了跌价准备等因素，部分标的企业主要资产经审计账面值与评估值一致，评估增值率为0，标的资产评估价格具备合理性，有利于保障上市公司利益。

5.草案及公开信息显示，部分标的企业经历多次股权转让或筹划资产出售事项。2017年，公司收购昆明城海和台州银泰股权，昆明城海和台州银泰经审计净资产评估值分别为21447.46万元和170470.58万元，本次交易，昆明城海和台州银泰评估值为9966.04万元和-24470.53万元，前后两次评估结果差异较大。请公司：结合标的企业经营情况、评估方法选取等因素，说明相关差异的主要原因及合理性，是否存在高买低卖的情况。请财务顾问和评估师发表意见。

回复：

一、问题答复

结合标的企业经营情况、评估方法选取等因素，说明相关差异的主要原因及合理性，是否存在高买低卖的情况。

1、昆明城海

（1）两次评估情况

2017年，云南城投、被评估单位昆明城海以2017年3月31日为评估基准日，以“云南城投置业股份有限公司拟收购重庆同恒投资有限公司所持昆明城海房地产开发有限公司47.37%股权”为评估目的，委托中和评估进行了资产评估，并出具“中和评报字（2017）第 KMV2037 号”资产评估报告。该次评估采用资产基础法评估，总资产评估价值为117600.48万元，总负债评估价值为

95855.71万元，股东全部权益评估价值为21744.77万元。

本次重组中，云南城投以2022年3月31日为评估基准日，以“云南城投置业股份有限公司拟公开挂牌转让股权涉及的昆明城海房地产开发有限公司

68100%股权”为评估目的，委托北京亚超进行了评估，并出具“北京亚超评报字

（2022）第 A160号”资产评估报告。该次评估采用资产基础法评估，总资产评

估价值115875.18万元，总负债评估价值105909.14万元，股东全部权益评估价值9966.04万元。

2017年收购评估和本次转让评估均采用资产基础法的评估结果作为最终

评估结论，两次评估账面净资产差异9314.41万元，净资产评估价值差异

11778.73万元，两次评估具体情况如下：

单位：万元

基准日2017.3.312022.3.31两次评估差异项目账面价值评估价值账面价值评估价值账面价值评估价值

流动资产64504.5868825.9171526.8873681.927022.304856.01

非流动资产47774.1048774.5741490.8242193.26-6283.28-6581.31

112278.6

资产总计117600.48113017.70115875.18739.02-1725.30

流动负债31124.0231124.0241349.2641349.2610225.2410225.24

非流动负债64731.6964731.6964559.8864559.88-171.81-171.81

负债合计95855.7195855.71105909.14105909.1410053.4310053.43净资产（所

16422.9721744.777108.569966.04-9314.41-11778.73有者权益）

从资产负债结构看，两次评估的差异主要来自于负债的增加，本次评估基准日审定流动负债较前次评估增加1.02亿元，是导致两次评估差异1.17亿元的主要原因。

（2）企业经营情况

2017年收购后至本次评估基准日，被评估企业累计经营亏损9314.41万元，净资产由16422.97万元减少至7108.56万元。昆明城海各期资产负债及财务状况具体如下：

单位：万元资产负债2017年3月2022年3月

2017年末2018年末2019年末2020年末2021年末

表项末末目流动

64504.58102743.8984934.9685898.4351211.2675357.8571526.88

资产

69其

中：

2494.411268.46335.77266.83162.68234.205109.75

应收账款其他

应收12762.3054060.0056357.0258312.3623589.7048077.6749171.03款

存货46340.5445140.8827187.6626528.7827023.5226675.7417069.25非流

动资47774.1055233.2445160.6641113.3041370.9441334.5941490.82产其

中：11900.0011900.00100.00100.00100.00100.00100.00长投投资

性房33351.3041030.1940982.6541010.2741267.9141231.5641387.79地产资产

112278.68157977.13130095.62127011.7392582.20116692.44113017.70

总额流动

31124.0270488.2746805.5948696.6916407.7644111.8441349.26

负债其

中：

其他23690.7862587.3945330.9647221.9415043.2842680.9239560.36应付款非流

动负64731.6965636.0765430.9464890.2064500.4863728.9364559.88债负债

95855.71136124.34112236.52113586.8980908.24107840.78105909.14

合计股东

16422.9721852.7917859.1013424.8411673.978851.677108.56

权益利润

2022年1-3

表项2017年度2018年度2019年度2020年度2021年度月目营业

1393.9622667.902167.74366.31326.718495.28

收入营业

-4149.0118022.96765.01-177.71350.579606.49成本财务

3395.651613.771158.671904.923347.33586.73

费用

营业754.23-5185.19-151.99-1246.70-2665.17-1642.26

70利润

利润

851.30-5184.36-105.8-1231.33-2584.24-1642.26

总额净利

1000.00-3993.69-4434.26-1750.88-2822.30-1743.11

润

土增税较高，主要成本高于收导致税金及财务费用及财务费用财务费用较

亏损入、财务费用附加较高；财所得税较高较高高原因较高务费用较高

昆明城海开发的融城金阶广场项目自收购日后主要于2018年进行过销售，其余收入主要为租金收入和零星的房产销售。营业收入难以弥补公司需要支付的付息负债和为持续经营而新增的关联方资金拆借等付息负债产生的财务费用，一直处于亏损状态。存货主要集中在2018年进行销售，截止本次评估基准日，存货账面价值较前次收购日减少29271.29万元。另一方面自2017年收购后经营期间，昆明城海转让了其持有的重庆城海实业发展有限公司59%股权，原始投资成本及账面价值11800.00万元，本次评估相比收购日长期股权投资范围发生了较大变化。

（3）评估方法的选取

对比分析两次评估范围，主要资产是应收账款、其他应收账款、存货、投资性房地产和长期股权投资等。两次评估中对主要资产的评估结论和对应评估方法如下：

单位：万元

项目评估基准日账面价值评估价值增减值增值率%评估方法按核实的账面

2017/3/312494.412494.41--

值确认

应收账款按核实的账面2022/3/315109.755109.75--值确认

两次差异2615.342615.34--按核实的账面

2017/3/3112762.3012762.30--

值确认

其他应收款按核实的账面2022/3/3149171.0349171.03--值确认

两次差异36408.7336408.73--

2017/3/3146340.5450661.874321.349.33市场法

存货

2022/3/3117069.2519224.302155.0512.63市场法

71项目评估基准日账面价值评估价值增减值增值率%评估方法

两次差异-29271.29-31437.57-2166.29-7.40

2017/3/3111900.0012048.34148.341.25资产基础法

长期股权投

2022/3/31100.0043.42-56.58-56.58资产基础法

资

两次差异-11800.00-12004.92-204.92-1.74

2017/3/3133351.3034187.18835.882.51收益法

投资性房地

2022/3/3141387.7942132.54744.751.80市场法

产

两次差异8036.497945.36-91.13-1.13按核实的账面

2017/3/3123690.7823690.78-

值确认

其他应付款按核实的账面2022/3/3139560.3639560.36-值确认

两次差异15869.5815869.58--

主要资产负债差异合计-9880.30-12342.63-2462.33-24.92

对于实物资产、长期股权投资的评估：

（1）前次收购日存货评估价值50661.87万元，评估增值4321.34万元，增值率9.33%；本次评估基准日存货评估价值19224.30万元，评估增值

2155.05万元，增值率12.63%。本次评估增值额小于前次收购日增值额，主要

是存货账面价值减少原因导致，而本次评估增值率高于收购日增值率，且经测算，前次收购日存货开发产品评估面积合计51793.45㎡，评估单价平均

9053.79元/㎡，本次基准日存货开发产品评估面积合计10409.34㎡，评估

单价平均14719.46元/㎡，高于收购日的评估价格，本次存货评估不存在高买低卖的情况；

（2）前次收购日投资性房地产评估价值34187.18万元，评估增值835.88万元，增值率2.51%；本次评估基准日投资性房地产评估价值42132.54万元，评估增值744.75万元，增值率1.80%。本次评估价值和收购日存在差异，主要是前次收购日至评估基准日投房公允价值变动的影响，且经测算，两次投资性房地产评估面积相同的情况下（投资性房地产面积：37303.76㎡），前次收购日评估单价平均9164.54元/㎡，本次基准日评估单价平均11094.80元/㎡，高于前次收购日的评估价格，本次投资性房地产评估亦不存在高买低卖的情况；

根据中国房价行情网，结合近几年昆明房地产趋势，本次存货及投资性房

72地产采用市场法评估，商业、办公写字楼房价较2017年均略有增长，本次评估

单价也略高于前次收购日评估单价，本次评估价值也是合理的。

商铺写字楼

（3）两次长期股权投资评估的差异主要是昆明城海长期股权投资范围的变化导致，而对于两次相同评估范围的100%控股子公司云南金航线商业管理有限公司（下称“金航线”），投资成本均为100.00万元，账面价值均为100.00万元。前次收购日金航线账面净资产202.75万元，评估价值201.89万元，评估减值0.86万元；本次评估金航线账面净资产43.41万元，评估价值43.42万元，评估增值0.01万元，两次均采用资产基础法对子公司金航线进行评估，两次评估账面净资产及评估价值的差异主要是金航线公司近年无经营业务，基本无经营收入，较投资成本形成减值。

综合上述原因分析，昆明城海自前次收购日后至评估基准日因经营亏损导

73致账面净资产减少，大部分存货及主要股权投资于收购后进行销售导致资产范

围发生变化，两次评估基准日在整体评估以及各项资产（投资性房地产除外）、负债评估结论选取方法相同的情况下，本次评估认为两次评估存在差异是合理的，且不存在高买低卖的情况。

2、台州银泰

2017年，云南城投因购买台州银泰70%股权事宜，委托上海东洲资产评估有限公司对台州银泰进行整体评估并出具了《云南城投置业股份有限公司拟以现金购买北京银泰置地商业有限公司持有台州银泰商业有限公司70%股权所涉及台州银泰商业有限公司股东全部权益价值价值评估报告》（东洲评报字[2017]

第0216号）。该次评估基准日为2016年12月31日，分别采用收益法和资产基

础法进行评估，最终选取资产基础法的结果作为评估结论，即：台州银泰股东全部权益价值评估值为28098.84万元，并非170470.58万元。

本次重大资产重组评估基准日为2022年3月31日，分别采用收益法和资产基础法进行评估，最终选取资产基础法的结果作为评估结论，即：台州银泰股东全部权益价值评估值为-24470.53万元。两次评估基准日间隔5年3个月，台州银泰前后两次评估对比情况如下：

单位：万元选用评估评估结论确定两次评估评估基准日评估值差异率方法的评估方法值差异

2016年12月资产基础

资产基础法28098.83

31日法、收益法

-52569.37187.09%

2022年3月资产基础

资产基础法-24470.53

31日法、收益法

根据上述对比情况，本次评估较前次股权收购时评估值减少52569.37万元，评估值差异的主要原因如下：

（1）投资性房地产评估减值的影响

台州银泰主要资产为“台州银泰城购物中心”的投资性房地产，经收益法评估，前次评估该投资性房地产的评估值为140877.02万元。由于该商场处于台州新区，周边配套尚需完善，周边小区整体入住率不高，人流较少，商场空置率逐步变高，再加上近几年受新冠疫情影响，整体租金水平较低且呈现持续下降趋势。其中空置率由2017年的10%增长至目前的24%，单位租金由2017

74年63元/㎡·月降低至目前的32元/㎡·月左右，导致投资性房地产的收入大幅下降。2017年至本次评估基准日商场收入情况统计如下：

单位：万元

项目2017年2018年2019年2020年2021年2022年1-3月商场租赁收入2344.221161.94311.96437.30360.7760.72

物管及其他收入3106.891834.701500.941310.821142.63114.41

合计5451.112996.641812.901748.121503.40175.13

增长率%（同期）--45.0-67.6-3.6-14.0-53.4

投资性房地产属于大商业综合体，该类物业一般用于自持经营，区域内市场挂牌交易的商业均为住宅小区配套商铺或独栋小型商业，无同类型大商业综合体的市场成交案例，故本次采用收益法进行评估。受经营状况不断恶化的影响，本次投资性房地产的评估值为107610.23万元，较前次评估值减少

33266.79万元。（2）递延所得税负债评估增值的影响

上次评估递延所得税负债评估为零，本次评估按照核实后递延所得税负债的账面价值4637.88万元确认为评估值，较前次评估值增加4637.88万元。

（3）两次评估基准日期间损益的影响

两次评估基准日之间，台州银泰账面累计发生亏损为-73388.30万元，剔除该期间因投资性房地产公允价值变动损益-58188.23万元的影响后，台州银泰的经营性净亏损为-15200.06万元。

（4）汇总前后两次评估的主要影响如下：