北京中同华资产评估有限公司关于对上海证券交易所
《关于对云南城投置业股份有限公司重大资产重组草案的问询函》相
关问题核查意见
上海证券交易所：
云南城投置业股份有限公司于2022年10月20日收到贵所下发的《关于对云南城投置业股份有限公司重大资产重组草案的问询函》（上证公函〔2022〕2590号）（以下简称“问询函”）。北京中同华资产评估有限公司作为本次重大
资产重组的资产评估机构之一，负责杭州西溪、台州银泰、宁波奉化三家企业的整体评估，对问询函所涉及的相关问题进行了认真分析和核。
2022年11月5日，云南城投置业股份有限公司披露了《云南城投置业股份有限公司关于上海证券交易所<关于对云南城投置业股份有限公司重大资产重组草案的问询函>的部分回复公告》（公告编号：临2022-133），对于《问询函》中问题1、2、3、6、7、8进行回复。北京中同华资产评估有限公司已就《问询函》中所涉评估师问题8进行了认真核查和落实，并形成核查意见，本次就问题4、5进行认真核查和逐项落实，形成本次核查意见。
如无特别说明，本问询函回复及核查意见中出现的简称均与《云南城投置业股份有限公司重大资产出售报告书（草案）（修订稿）》中的释义内容相同。
问题4、草案显示，陕西秦汉新城评估增值率为1180.34%，杭州西溪、西安东智和台州银泰评估增值率不足0.1%。其中，杭州西溪70%股权按照资产基础法评估值为10.89亿元，根据评估报告，杭州西溪主要资产为投资性房地产，主要为西溪银泰城购物中心所属地块的土地使用权和商铺，建筑面积20.58万平方米。账面净值20.03亿元，相关资产评估增值率为0。西安东智、云城尊龙、台州银泰、东方柏丰等公司也存在主要资产评估增值率为0的情况。请公司：
结合房地产所在地同类或类似房地产可比市场价格，充分说明标的公司评估价格的合理性，是否有利于保障上市公司利益。请财务顾问和评估师发表意见。
1-4-1回复：
结合房地产所在地同类或类似房地产可比市场价格，充分说明标的公司评估价格的合理性，是否有利于保障上市公司利益。
（一）杭州西溪
1、杭州银盛置地有限公司评估增值情况
（1）本次评估基本情况
杭州银盛置地有限公司的主要资产为投资性房地产-西溪银泰购物中心，建筑面积共 205752.89 ㎡，其中商业楼层为 B1F-4F，建筑面积 114849.03 ㎡，可租赁面积59727.14㎡；车位及配套设施建筑面积90903.86㎡，车位共1768个，投资性房地产采用公允价值模式计量。投资性房地产的基准日未审账面价值为
200986.00万元，评估价值为200343.24万元，比未审财务报表数减值643.76万元，减值率为0.3%；项目剩余存货（包括279个可售车位及1套40.35㎡商铺）信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)在2022年3月31日报表日确定存货
和投资性房地产公允价值时，参考了本次评估报告的存货及投资性房地产评估价值，最终报表呈现投资性房地产评估增值为零。
（2）估值合理性分析
1）杭州商业房地产市场分析
受疫情反复尤其是上海疫情扩散的影响，2022年上半年杭州经济增长放缓，上半年实现生产总值（GDP）9003 亿元，按不变价格计算，同比增长 1.2%，低于全国增速1.3个百分点。2022年杭州楼市处于量缩价稳状态，1-6月销售面积同比下降45.2%，2022年第二季度全市商业物业成交均价25945元/㎡，同比下降3.7%，主城区商业库存1.5万套，去化周期为58.3（12个月为基准）。总体来看杭州商业地产库存压力较大，去化周期长，市场表现疲软。
西溪银泰购物中心位于杭州市西湖区崇仁路与双龙路交叉口，紧邻地铁5号线浙大紫金港站，是西湖区集购物、餐饮、娱乐为一体的大型综合购物中心。
周边有西溪蝶园、西溪诚园、河滨之城等多个高档小区，5KM 范围内分布有新天地商业中心、五洲国际广场、印象城（古墩路店）、城西银泰城、西溪·栖悦
1-4-2城（2018年重新开业）、龙湖西溪天街（2019年年底开业）、龙湖紫荆天街（2019年年底开业）等多个大型综合性购物中心，市场竞争非常激烈；项目紧邻浙大紫金港和西溪湿地公园，商服繁华度较高，自然环境较好，周边医疗、教育、金融配套完善。附近有多路公交车及地跌5号线可以通达，周边路网发达，交通便捷，可通达性及可及性好。
2）投资性房地产-西溪银泰购物中心评估过程分析
*评估方法
杭州西溪银泰购物中心采用收益法进行评估，主要由于评估对象为无法分割出售的购物中心，大商业在定位、体量、业态布局上跟普通零售商铺差别太大，难以进行对比。
*商铺评估过程
由于西溪银泰购物中心配套商街已于2018年前销售完毕，与基准日时点相差较远，销售价格无可比性。经资产评估人员通过对58同城、链家网、安居客、房天下等网络信息平台查询，杭州西溪银泰城原配套开发的商业街目前共有5个二手商铺对外挂牌销售，具体挂牌信息如下：
序物业楼面积挂牌时挂牌单价可比
位置挂牌价（元）备注
号类型层（㎡）间（元/㎡）性位于商业西溪银商业
2022年街转角
1泰城商街商195.633300000.0034508.00强
7月处，位置
业街铺较好西溪银商业位于商业
2022年
2泰城商街商1198.005600000.0028282.83街侧边，强
10月
业街铺位置一般西溪银商业位于商业
2022年
3泰城商街商1130.004280000.0032923.08街主街，强
10月
业街铺位置较好位于商业西溪银商业
2022年街转角
4泰城商街商1144.005100000.0035416.67强
6月处，位置
业街铺较好西溪银商业位于二楼
2021年
5泰城商街商247.832200000.0045996.24电梯口，较弱
2月
业街铺位置很好
经评估人员核实，上述1~4项挂牌时间在近半年以内，在实际成交时有一定1-4-3优惠；第5项挂牌时间接近2年，该单个商铺位于商业街二楼电梯口，位置很好，
面积较小，当时购买时单价较高，近几年受网购消费模式及新冠疫情的影响，实体铺面量价齐跌，许多商铺有价无市，导致该铺面长期挂牌，其挂牌价格与真实市场成交价格偏离较大，可比性较弱。
另外，经评估人员调查了解，杭州西溪周边的首层商铺目前挂牌均价（含税）
3.2万元/㎡左右，具体信息如下：
序号位置物业类型楼层挂牌含税单价（元/㎡）
1西湖区双龙街西溪银泰城附近临街商铺128282.83
2西湖区双龙街西溪银泰城附近临街商铺132923.08
3西湖区双龙街西溪银泰城附近临街商铺135416.67
4西湖区双龙街西溪银泰城附近临街商铺117777.78
5西湖区双龙街金色西溪商务中心临街商铺130303.03
6西湖区西溪银泰城对面临街商铺125157.23
7西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近临街商铺122153.85
8西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近商业街商铺135226.30
9西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近商业街商铺138461.54
10西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近商业街商铺126530.61
11西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近商业街商铺130000.00
12西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近临街商铺122839.02
13西湖区余杭塘路西溪龙湖天街附近商业街商铺133707.87
14西湖区余杭塘路西溪龙湖天街转角处商业街商铺135955.06
15西湖区余杭塘路西溪龙湖天街东对面商业街商铺129205.61
16西湖区绿城西溪世纪中心1期临街商铺156772.91
17西湖区双龙街蒋村地铁口临街商铺131594.20
18西湖区文一西路767号绿城西溪国际临街商铺141739.13
19西湖区紫霞街西溪诚园知敬苑临街商铺133076.92
20商铺平均含税单价32000.00
以上价格均为挂牌价，在实际成交时存在一定折扣，经调查折扣率一般在
96%~99%之间，本次按照挂牌价的98%进行修正，则对比平均不含税单价约为
29900.00元/㎡（32000.00×98%/1.05）。
资产评估专业人员在同区域商铺物业中选取与首层商铺相类似的三个案例（西溪银泰城商业街第1~第3项）进行比较计算，根据委估资产的用途类型及特点，选择比较因素为交易情况、交易日期、房地产用途、区位因素、实物因素、权益因素，具体案例选取及因素比较如下：
比较因素条件说明表
1-4-4比较因素待估房地产案例1案例2案例3
西溪银泰城购物西溪银泰城商业西溪银泰城商业西溪银泰城商业房屋座落中心街街街
修正后交易价格(元/㎡，
32207.4726397.3130728.21
不含税)交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易交易日期2022年3月2022年11月2022年11月2022年11月房地产用途一楼商铺一楼商铺一楼商铺一楼商铺西湖区西溪银泰西湖区西溪银泰西湖区西溪银泰西湖区西溪银泰
产业聚集规模、商城商圈，商业繁华城商圈，商业繁华城商圈，商业繁华城商圈，商业繁华业繁华程度度较高度较高度较高度较高
基础设施、公共设医疗、教育、金融医疗、教育、金融医疗、教育、金融医疗、教育、金融施完善程度配套设施完善配套设施完善配套设施完善配套设施完善
地铁5号线直达，地铁5号线直达，地铁5号线直达，地铁5号线直达，交通便捷程度多条公交线路经多条公交线路经多条公交线路经多条公交线路经过，交通便捷过，交通便捷过，交通便捷过，交通便捷区位楼层1层1层1层1层因西湖区新兴的购西湖区新兴的购西湖区新兴的购西湖区新兴的购素
市场成熟度物中心，市场成熟物中心，市场成熟物中心，市场成熟物中心，市场成熟度较高度较高度较高度较高临近西溪国家湿临近西溪国家湿临近西溪国家湿临近西溪国家湿
环境质量、周围景地公园，环境质地公园，环境质地公园，环境质地公园，环境质观
量、周围景观较好量、周围景观较好量、周围景观较好量、周围景观较好
大型购物中心，人商业街较好的位位于商业街侧边，商业街较好的位人流量
流量大置，人流量较大人流量一般置，人流量较大城市规划住宅商业混合区住宅商业混合区住宅商业混合区住宅商业混合区临街状况一面临街两面临街一面临街一面临街
面积面积大95.63㎡面积适中198㎡面积较大130㎡面积较大装修情况精装普装普装普装实经营限制不限不限不限不限物
因约48%公摊比例约32%公摊比例约32%公摊比例约32%公摊比例平面布局素高一般一般一般
周边多为办公、餐周边多为办公、餐周边多为办公、餐周边多为办公、餐周边业态
饮、居民区饮、居民区饮、居民区饮、居民区新旧程度较新较新较新较新权土地年限商业40年商业40年商业40年商业40年益他项权利无无无无因素其他受限状况无无无无
通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较指数如下：
比较因素条件指数表
1-4-5比较因素待估房地产案例1案例2案例3
交易价格(元/㎡，不含税)32207.4726397.3130728.21交易情况100100100100交易时间100989898房地产用途100100100100
产业聚集规模、商业繁
100100100100
华程度
基础设施、公共设施完
100100100100
善程度区交通便捷程度100100100100位因楼层100100100100素市场成熟度100100100100
环境质量、周围景观100100100100人流量100989698城市规划100100100100临街状况100105100100面积100105102102实装修情况100989898物因经营限制100100100100素平面布局100103103103周边业态100100100100新旧程度100100100100权土地年限100100100100益他项权利100100100100因素其他受限状况100100100100
在确定了各种因素修正指数的基础上，将评估对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得出各因素修正系数，详见下表：
比较因素条件指数修正表比较因素待估房地产案例1案例2案例3
交易价格(元/㎡，不含税)32207.4726397.3130728.21交易情况100/（100）100/100100/100100/100
交易时间100/（100）100/98100/98100/98
房地产用途100/（100）100/100100/100100/100
产业聚集规模、商业繁
100/（100）100/100100/100100/100
华程度
区基础设施、公共设施完
位100/（100）100/100100/100100/100善程度因
素交通便捷程度100/（100）100/100100/100100/100
楼层100/（100）100/100100/100100/100
市场成熟度100/（100）100/100100/100100/100
1-4-6比较因素待估房地产案例1案例2案例3
环境质量、周围景观100/（100）100/100100/100100/100
人流量100/（100）100/98100/96100/98
城市规划100/（100）100/100100/100100/100
临街状况100/（100）100/105100/100100/100
面积100/（100）100/105100/102100/102
实装修情况100/（100）100/98100/98100/98
物经营限制100/（100）100/100100/100100/100因
素平面布局100/（100）100/103100/103100/103
周边业态100/（100）100/100100/100100/100
新旧程度100/（100）100/100100/100100/100
权土地年限100/（100）100/100100/100100/100
益他项权利100/（100）100/100100/100100/100因
素其他受限状况100/（100）100/100100/100100/100
修正系数0.93561.03241.0113
比准价格30134.4027252.0331075.75
将各比较实例的市场价格通过对上述各因素修正后，分别得到修正后的价格，三个比准价格差异较小，本次取其算术平均值作为一楼商铺的评估单价（不含税），即：
估价对象评估单价=（30134.40+27252.03+31075.75）÷3
=29500.00（元/平方米）（取整）
*车位评估过程
经资产评估专业人员调查了解，杭州西溪银泰购物中心周边的车位含税挂牌均价19.50万元/个左右，具体信息如下：
序号楼盘名称物业类型楼层挂牌含税单价（万元/个）
1郡原公元里车位-122.00
2金色水岸车位-120.00
3天虹公寓车位-120.00
4绿城西溪世纪中心车位-118.00
5中旅紫金名门车位-120.00
6宝嘉誉府车位-119.00
7都市水乡水秀苑车位-118.00
8龙湖西溪天街车位-119.00
8平均19.50
以上价格均为挂牌价，与实际成交价存在一定折扣，经调查折扣率一般在
96%~99%之间，本次按照挂牌价的98%进行修正，经过修正后的车位不含税平
1-4-7均单价约为18.20万元/个（19.50×0.98/1.05）。
资产评估专业人员在同区域车位中根据委估资产的用途类型及特点，选取了与被评估车位相类似的三个案例（第2、第3及第5项）进行比较，选择比较因素为交易情况、交易日期、房地产用途、区位因素、实物因素、权益因素，具体案例选取及因素比较如下：
比较因素条件说明表比较因素待估车位案例1案例2案例3位置西溪银泰城金色水岸天虹公寓中旅紫金名门
修正后交易价格(万元/
18.6718.6718.67个，不含税价)交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易交易时间2022年3月2022年11月2022年11月2022年11月房地产用途车位车位车位车位龙湖紫金天街商
产业聚集规模、商西溪银泰城商圈，西溪湿地商圈，商紫金广场商圈，商圈，商业繁华度较业繁华程度商业繁华度较高业繁华度较高业繁华度较高高
基础设施、公共设医疗、教育、金融医疗、教育、金融医疗、教育、金融医疗、教育、金融施完善程度配套设施完善配套设施完善配套设施完善配套设施完善临地铁19号线约临地铁2号线约
地铁5号线直达，紧邻地铁2号线，
1公里，多条公交600米，多条公交
区交通便捷程度多条公交线路经多条公交线路经
线路经过，交通较线路经过，交通较位过，交通便捷过，交通便捷便捷便捷因西湖区新兴的购西湖区国家湿地浙大紫金港校区西湖区新兴的购素
市场成熟度物中心，市场成熟公园旁，市场成熟附近，市场成熟度物中心，市场成熟度较高度较高较高度较高临浙大紫金港校临近西溪国家湿紧邻西溪国家湿周边分布有多所
环境质量、周围景区和大运河公园，地公园，环境质地公园，环境质学校，环境质量、观环境质量、周围景
量、周围景观较好量、周围景观好周围景观较好观好楼层负一负一负一负一距离出口位置适距离出口位置适距离出口位置适距离出口位置适出入便捷度中，出入便捷中，出入便捷中，出入便捷中，出入便捷面积标准停车位标准停车位标准停车位标准停车位
实车位配比大于1：1大于1：1大于1：1大于1：1物平面布置长宽比合理长宽比合理长宽比合理长宽比合理因建筑结构框架结构框架结构框架结构框架结构
素消防、通风、照明消防、通风、照明消防、通风、照明消防、通风、照明配套设施等设施齐全等设施齐全等设施齐全等设施齐全
当地知名物业，管当地知名物业，管当地知名物业，管当地知名物业，管物业管理理较好理较好理较好理较好
1-4-8比较因素待估车位案例1案例2案例3
位置西溪银泰城金色水岸天虹公寓中旅紫金名门权他项权利无无无无益因素其他受限状况无无无无
通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较指数如下：
比较因素条件指数表比较因素待估车位案例1案例2案例3
修正后交易价格(万元/个，不
18.6718.6718.67
含税价)交易情况100100100100交易时间100100100100房地产用途100100100100
产业聚集规模、商业繁
100100100100
华程度
基础设施、公共设施完区100100100100善程度位交通便捷程度1009810098因市场成熟度100100100100素
环境质量、周围景观100102102100楼层100100100100出入便捷度100100100100面积100100100100实车位配比100100100100物平面布置100100100100因建筑结构100100100100素配套设施100100100100物业管理100100100100权他项权利100100100100益因素其他受限状况100100100100
在确定了各种因素修正指数的基础上，将评估对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得出各因素修正系数，详见下表：
比较因素条件指数修正表比较因素待估车位案例1案例2案例3
修正后交易价格(万元/个，不
18.6718.6718.67
含税价)
交易情况100/（100）100/100100/100100/100
1-4-9比较因素待估车位案例1案例2案例3
交易时间100/（100）100/100100/100100/100
房地产用途100/（100）100/100100/100100/100
产业聚集规模、商业繁
100/（100）100/100100/100100/100
华程度
基础设施、公共设施完
区100/（100）100/100100/100100/100善程度位
交通便捷程度100/（100）100/98100/100100/98因
市场成熟度100/（100）100/100100/100100/100素
环境质量、周围景观100/（100）100/102100/102100/100
楼层100/（100）100/100100/100100/100
出入便捷度100/（100）100/100100/100100/100
面积100/（100）100/100100/100100/100实
车位配比100/（100）100/100100/100100/100物
平面布置100/（100）100/100100/100100/100因
建筑结构100/（100）100/100100/100100/100素
配套设施100/（100）100/100100/100100/100
物业管理100/（100）100/100100/100100/100
权他项权利100/（100）100/100100/100100/100益因
素其他受限状况100/（100）100/100100/100100/100
修正系数1.00040.98041.0204
比准价格18.6718.3019.05
将各比较实例的市场价格通过对上述各因素修正后，分别得到修正后的价格，三个比准价格差异较小，本次取其算术平均值作为评估单价（不含税），即：
估价对象评估单价=（18.67+18.30+19.05）÷3
=18.67（万元/个）
经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、实物因素修正、权益因素修正后，确定一楼商铺平均销售单价2.95万元/㎡左右，负一楼车位平均销售单价18.67万元/个左右，与同类或类似房地产比较，评估价在合理范围内。
3）委估资产对比价值
杭州西溪 B1-4F 商铺面积约 11.48 万㎡，配套车位 1768 个，由于产权证无法零星办理，和上述单个出售的商铺和车位相比，交易规模及资金巨大，需考虑大量出售的折价影响。经查询，位于台州市椒江区体育场路蓝庭花园小区正常车
1-4-10位价为7万元/个，该小区总车位736个，已售359，未售377个，未售车位采用
整体打包拍卖的方式出售，其中358个车位被拍卖，拍卖价为2080万元，拍卖均价为5.81万元/个，整体打包出售的折价系数约为0.83。本次考虑一定的地区差异，统一在上述评估均价基础上按0.9的规模系数修正。
楼层对商铺和车位价值存在较大影响，根据各楼层修正系数对楼层价值进行修正。经调查统计，杭州西溪银泰城周边商铺销售情况及楼层均价对比如下：
序外街均价（万价格比（相项目名称类型位置销售时间号楼层元/㎡）比一楼）
一楼5.35100%
滨江龙湖大商业自持，
1江汉路1337号二楼2017年3.5065%
天街外街商铺销售
三楼3.0056%
一楼4.00100%
龙湖西溪大商业自持，余杭塘路与花蒋路交
2二楼2018年2.8070%
天街外街商铺销售汇处（写字楼、商业）
三楼2.1554%
大商业自持，一楼4.40100%余杭塘路与海鸥路交
3华夏之心外街2万方商二楼2020年2.7563%
汇处
铺销售三楼2.5558%
大商业自持，一楼4.10100%金帝融泰萧山区通惠南路667
4外街3万方商二楼2021年2.3557%
城号
铺销售三楼1.6039%
从上述统计数据可以看出，二楼相比一楼的楼层价格修正系数为57%~70%、三楼对比一楼的楼层价格修正系数为39%~58%，综合考虑本项目配套商业街各楼层原实际销售均价对比及实际单位租金对比，本项目楼层修正系数确定如下：
市场修正系本项目配套商本项目单位租本项目租金比本次修正系数楼层数区间（对比业街销售比率金（元/㎡·月）率（对比一楼）取值
一楼）（对比一楼）
一楼1.01.0263.111.01.0
二楼0.57~0.70.67159.760.610.65
三楼0.39~0.580.48135.430.510.5
四楼-139.900.530.5
负一楼-80.830.310.4
注：三楼以上商铺的楼层差异较小，本项目统一按照0.5修正系数计取；负一楼一般作为购物中心配套的超市及餐饮铺面，其租金收益相比其他楼层较低，本项目按照0.4修正系数计取。
由于负一层车位比负二层车位距离出口更近，车辆进出停车场所需要花费的
1-4-11时间比在负二层的所用时间要短，故在相同条件下负二楼的车位相比负一楼的车
位价格要低，同理负三楼相比负二楼、负四楼相比负三楼车位的价格均低。经调查统计，西溪银泰城周边市场不同楼层的车位销售情况如下：
成交时
序号项目名称位置楼层平均单价（万元/个）间绍兴路与德胜路交汇处写负二楼22
1现代野风之星2016年
字楼负三楼20拱墅区萍水东街与花园岗负一楼17
2运河万科中心2018年
街交叉口400米，写字楼负二楼16负一楼18余杭塘路与花蒋路交汇处
3西溪龙湖天街2020年负二楼16（写字楼、商业）负三楼15
根据以上统计数据，正常情况下车位楼层价格差异在1~2万元/层，本次楼层价差取1.5万元/层。则在考虑以上规模修正、楼层修正后各物业的单价及评估值如下：
1-4-12序车位数基准单价(元/修正后单价(元/楼层物业类型建筑面积(㎡)规模修正楼层修正不含税估值(元）备注
号量(个)㎡或个)㎡或个)
1 1F 大型购物中心 22524.12 29500.00 0.90 1.00 26550.00 598015400.00
2 2F 大型购物中心 21424.22 29500.00 0.90 0.65 15930.00 369728500.00
3 3F 大型购物中心 21554.37 29500.00 0.90 0.50 13275.00 286134300.00
4 4F 大型购物中心 19463.49 29500.00 0.90 0.50 13275.00 258377800.00
5顶层大型购物中心505.5329500.000.900.5013275.006710900.00
6 B1F 大型购物中心 29377.30 29500.00 0.90 0.40 10620.00 311986900.00
配套设施，
7 B1F 地下非机动车库 3762.02
不可销售
8 B1F 配套车位 5467.26 115 186700.00 0.90 - 166860.00 19323500.00
9 B2F 配套车位 27297.29 566 186700.00 0.90 15000.00 151860.00 86615000.00
10 B3F 配套车位 27085.97 512 186700.00 0.90 30000.00 136860.00 70671400.00
11 B4F 配套车位 27102.59 575 186700.00 0.90 45000.00 121860.00 70742300.00
地下室楼梯及地配套设施，
12188.73
下管井不可销售
13合计205752.892078306000.00
从周边商铺和车位市场价格水平对比后得到的估值为2078306000.00元，与本次投资性房地产的评估值2003432400.00元差异3.7%，评估值在合理范围内。需要说明的是：由于投资性房地产为无法分割出售的购物中心，可搜寻的案例一般是附近小商铺的挂牌，
大商业在定位、体量、业态布局上跟普通商铺差别太大，并不具备可比性，本次计算假设其可出售且业态与小商铺保持一致。
1-4-132、从房地产收益率来看
房地产的收益率（回报率）=租金收入/房地产价值，一般购物中心的正常年收益率在4%~6%左右，7%以上属于较高水平。杭州西溪2021年的收益率为
4.90%，2022年预测的收益率为4.98%，而在浙江拥有大量购物中心（16处）的
新城控股（601155.SH）公布的 2021年浙江地区购物中心的平均收益率为 10.86%。
根据收益率的计算公式可推导出：房地产价值=租金收入/收益率，则在租金收入不变的情况下，收益率取值越低，房地产价值越高。杭州西溪的收益率在正常水平之间，通过收益法得到的评估价值基本合理，且大于高收益率水平的类似项目，有利于保障上市公司的利益。
（二）台州银泰
1、台州银泰商业有限公司评估增值情况
（1）本次评估基本情况
台州银泰商业有限公司的主要资产为投资性房地产-台州银泰购物中心，建筑面积共 231219.93 ㎡，其中商业楼层为 B1F-4F，建筑面积 155065.81 ㎡，可租赁面积79995.00㎡；车位建筑面积77053.26㎡，车位共1633个，投资性房地产采用公允价值模式计量。投资性房地产的基准日未审账面价值为
108208.00万元，评估价值为107610.23万元，比未审财务报表数减值597.77万元，减值率为0.6%。
信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)在2022年3月31日报表日确定存货
和投资性房地产公允价值时，参考了本次评估报告的存货及投资性房地产评估价值，最终报表呈现投资性房地产评估增值为零。
（2）估值合理性分析
1）台州商业房地产市场分析
受疫情反复尤其是上海疫情扩散的影响，2022年上半年台州经济增长放缓，上半年实现生产总值（GDP）2796.50 亿元，按可比价格计算，比去年同期增长
1.9%，增速比一季度回落3.9个百分点。2022年上半年台州新房市场整体呈下行
1-4-14趋势，局部保持稳定，二季度利好政策相继出台，市场活跃度逐渐回升。台州新
房销量较去年同期明显减少，2022年上半年成交面积环比下降33%，成交金额环比下降35%，价格波动不大。总体来看台州房地产成交量略低于供应量，存在一定的去化压力。
台州银泰城购物中心位于台州市椒江新区洪家中心大道3899号，紧邻中心大道，是台州市政府“商贸核心区”首发项目，北距市政府3.5公里，南望路桥3.5公里，是集购物、餐饮、娱乐为一体的综合购物中心。附近有905路，107路、
128 路等公交到达，紧邻轻轨 S1 号线银泰站，该轻轨预计 2022 年底开通，周边
路网较发达，通达性及可及性较好。周边建成有三水润园、心海金源、马庄小区等住宅区，但因配套设施尚需完善，整体入住率一般，商服繁华程度一般，周边自然环境较好。
2）投资性房地产-台州银泰购物中心评估过程分析
*评估方法
台州银泰购物中心采用收益法进行评估，主要由于评估对象为无法分割出售的购物中心，大商业在定位、体量、业态布局上跟普通零售商铺差别太大，难以进行对比。
*商铺评估过程
经调查了解，台州银泰城处于台州新区，周边商业较少，目前商铺的挂牌均价（含税）1.0万元/㎡左右，具体信息如下：
序号位置物业类型楼层挂牌单价（元/㎡）
1台州博奥商厦临街商铺111355.74
2都市春天临街商铺18720.00
3香溢大酒店临街商铺临街商铺110105.26
4东泰-万华城南区住宅底商110000.00
5万达广场（台州经开店）商业街商铺19705.88
6中国农港城购物中心商铺19365.99
7平均值10000.00
经过修正后的平均不含税单价约为9300.00元/㎡（10000.00×98%/1.05）。
资产评估专业人员在同区域商铺物业中选取与分割后首层商铺相类似的三
1-4-15个案例（第1、第3及第4项）进行比较计算，根据委估资产的用途类型及特点，
选择比较因素为交易情况、交易日期、房地产用途、区位因素、实物因素、权益因素，具体因素详见下表：
比较因素条件说明表比较因素待估房地产案例1案例2案例3
房屋座落台州银泰城香溢大酒店东泰-万华城南区台州博奥商厦
修正后交易价格(元/㎡，不
9431.589333.3310598.69
含税)交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易交易日期2022年3月2022年11月2022年11月2022年11月房地产用途一楼商铺一楼商铺一楼商铺一楼商铺椒江新区银泰城椒江新区市政府椒江新区万达广
产业聚集规模、商椒江区老城区商商圈，繁华程度一周边商区，繁华程场商圈旁，繁华程业繁华程度圈，繁华程度较高般度较高度较高
基础设施、公共设医疗、教育、金融医疗、教育、金融医疗、教育、金融医疗、教育、金融施完善程度配套设施完善配套设施完善配套设施完善配套设施完善邻中心大道及开
紧邻中心大道及紧邻市府大道及发大道主干线，距紧邻中山东路及轻轨1号线，数条东环大道主干线，离轻轨1号线约育才路主干线，数交通便捷程度
公交线路经过，交数条公交线路经200米，数条公交条公交线路经过，区通便捷过，交通便捷线路经过，交通便交通便捷位捷因素楼层1层1层1层1层
椒江新区，市场成市政府周边，市场万达广场旁，市场台州老商圈之一，市场成熟度熟度一般成熟度较高成熟度较高市场成熟度较高周边分布有多个周边分布有多个周边分布有多个周边分布有多个
环境质量、周围景中高档小区，临近中高档小区，临近中高档小区，自然中高档小区，自然观公园，自然环境较公园，自然环境较环境较好环境较好好好周边小区入住率周边小区入住率周边小区入住率周边小区入住率人流量较低，人流量一般高，人流量较高高，人流量较高高，人流量较高城市规划住宅商业混合区住宅商业混合区住宅商业混合区住宅商业混合区临街状况一面临街一面临街一面临街一面临街
面积大285㎡较大158㎡适中863㎡大装修情况精装普装毛坯普装实物经营限制不限不限不限不限因
素约48%公摊比例约30%公摊比例约30%公摊比例约30%公摊比例平面布局高一般一般一般
周边多为办公、餐周边多为办公、餐周边多为办公、餐周边多为办公、餐周边业态
饮、居民区饮、居民区饮、居民区饮、居民区
1-4-16比较因素待估房地产案例1案例2案例3
房屋座落台州银泰城香溢大酒店东泰-万华城南区台州博奥商厦新旧程度新较新新新权土地年限商业40年商业40年商业40年商业40年益他项权利无无无无因素其他受限状况无无无无
比较因素包括交易情况、交易期日、房地产用途、区位因素、实体因素、权
益因素等；区位因素主要有商服繁华程度、基础设施、公共设施完善程度、交通
便捷程度、市场成熟度等；实体因素主要有面积、临街状况、装修情况、建筑结
构、平面布局等；权益因素包括土地使用权性质、他项权利、限制权利等，将因素指标转化为因素条件指数，详见下表：
比较因素条件指数表比较因素待估房地产案例1案例2案例3
交易价格(元/㎡，不含税)9431.589333.3310598.69交易情况100100100100交易时间100999999房地产用途100100100100
产业聚集规模、商业繁
100102102104
华程度
基础设施、公共设施完
100100100100
善程度区交通便捷程度100100100100位因楼层100100100100素市场成熟度100102102102
环境质量、周围景观100100100100人流量100102102102城市规划100100100100临街状况100100100100面积100102104100实装修情况100989698物经营限制100100100100因素平面布局100103103103周边业态100100100100新旧程度10098100100权土地年限100100100100益他项权利100100100100因素其他受限状况100100100100
在确定了各种因素修正指数的基础上，将评估对象的因素条件指数与比较实
1-4-17例的因素条件进行比较，得出各因素修正系数，详见下表：
比较因素条件指数修正表比较因素待估房地产案例1案例2案例3
交易价格(元/㎡，不含税)9431.589333.3310598.69交易情况100/（100）100/100100/100100/100
交易时间100/（100）100/99100/99100/99
房地产用途100/（100）100/100100/100100/100
产业聚集规模、商业繁
100/（100）100/102100/102100/104
华程度
基础设施、公共设施完
100/（100）100/100100/100100/100
善程度区
位交通便捷程度100/（100）100/100100/100100/100
因楼层100/（100）100/100100/100100/100素
市场成熟度100/（100）100/102100/102100/102
环境质量、周围景观100/（100）100/100100/100100/100
人流量100/（100）100/102100/102100/102
城市规划100/（100）100/100100/100100/100
临街状况100/（100）100/100100/100100/100
面积100/（100）100/102100/104100/100
实装修情况100/（100）100/98100/96100/98
物经营限制100/（100）100/100100/100100/100因
素平面布局100/（100）100/103100/103100/103
周边业态100/（100）100/100100/100100/100
新旧程度100/（100）100/98100/100100/100
权土地年限100/（100）100/100100/100100/100益
因他项权利100/（100）100/100100/100100/100
素其他受限状况100/（100）100/100100/100100/100
修正系数0.94340.92560.9248
比准价格8897.328638.929802.12
将各比较实例的市场价格通过对上述各因素修正后，分别得到修正后的价格，三个比准价格差异较小，本次取其算术平均值作为评估单价（不含税），即：
估价对象评估单价=（8897.32+8638.92+9802.12）÷3
=9100.00（元/平方米）（取整）
*车位评估过程经调查台州银泰城项目住宅及写字楼配套的车位及周边小区车位的含税挂
牌均价约10万元/个左右。具体信息如下：
序号楼盘名称物业类型楼层挂牌单价（万元/个）
1-4-18序号楼盘名称物业类型楼层挂牌单价（万元/个）
1台州银泰城（住宅及写字楼配套）车位-19.00
2东泰华庭车位-110.00
3得力·金悦花园车位-111.00
4环翠名苑车位-19.00
5万华汇广场车位-112.00
6泰隆苑车位-110.00
7平均10.00同理，经过修正后的车位不含税平均单价约为9.3万元/个（10.00×0.98/1.05）。
资产评估专业人员在同区域车位中选取与可分割车位相类似的三个案例（第
1~第3项）进行比较计算，根据委估资产的用途类型及特点，选择比较因素为交
易情况、交易日期、房地产用途、区位因素、实物因素、权益因素，具体因素详见下表：
比较因素条件说明表比较因素待估车位案例1案例2案例3
位置台州银泰城台州银泰城东泰华庭得力·金悦花园
修正后交易价格(万元/
8.409.3310.27个，不含税价)交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易交易时间2022年3月2022年11月2022年11月2022年11月房地产用途车位车位车位车位椒江新区银泰城椒江新区银泰城椒江新区万达广
产业聚集规模、商椒江区路桥商圈，商圈，繁华程度一商圈，繁华程度一场商圈旁，繁华程业繁华程度繁华程度较高般般度较高
基础设施、公共设医疗、教育、金融医疗、教育、金融医疗、教育、金融医疗、教育、金融施完善程度配套设施完善配套设施完善配套设施完善配套设施完善邻中心大道及市
紧邻中心大道及紧邻中心大道及府大道主干道，距紧邻中心大道及区轻轨1号线，数条轻轨1号线，数条离轻轨2号线约轻轨1号线，数条交通便捷程度
位公交线路经过，交公交线路经过，交500米，数条公交公交线路经过，交因通便捷通便捷线路经过，交通便通便捷素捷
椒江新区，市场成椒江新区，市场成万达广场旁，市场路桥老商圈，市场市场成熟度熟度一般熟度一般成熟度较高成熟度较高周边分布有多个周边分布有多个周边分布有多个周边分布有多个
环境质量、周围景中高档小区，临近中高档小区，自然中高档小区，自然中高档小区，自然观公园，自然环境较环境较好环境较好环境较好好楼层负一负一负一负一
1-4-19比较因素待估车位案例1案例2案例3
位置台州银泰城台州银泰城东泰华庭得力·金悦花园距离出口位置适距离出口位置适距离出口位置适距离出口位置适出入便捷度中，出入便捷中，出入便捷中，出入便捷中，出入便捷面积标准车位标准车位标准车位标准车位
实车位配比大于1：1大于1：1大于1：1大于1：1物平面布置长宽比合理长宽比合理长宽比合理长宽比合理因建筑结构框架结构框架结构框架结构框架结构
素消防、通风、照明消防、通风、照明消防、通风、照明消防、通风、照明配套设施等设施齐全等设施齐全等设施齐全等设施齐全
当地知名物业，管当地知名物业，管当地知名物业，管当地知名物业，管物业管理理较好理较好理较好理较好权他项权利无无无无益因素其他受限状况无无无无
比较因素包括交易情况、交易期日、房地产用途、区位因素、实体因素、权
益因素等；区位因素主要有商服繁华程度、基础设施、公共设施完善程度、交通
便捷程度、市场成熟度、楼层、环境质量等；实物因素主要有出入便捷度、面积、
车位配比、设备设施、平面布置、建筑结构、配套设施、物业管理等；权益因素
包括他项权利、限制权利等，将因素指标转化为因素条件指数，详见下表：
比较因素条件指数表比较因素待估车位案例1案例2案例3
交易价格(万元/个，不含税价)8.409.3310.27交易情况100100100100交易时间100100100100房地产用途100100100100
产业聚集规模、商业繁
100100102102
华程度
基础设施、公共设施完
100100100100
区位善程度因素交通便捷程度100100100100市场成熟度100100102102
环境质量、周围景观100100100102楼层100100100100出入便捷度100100100100面积100100100100实物车位配比100100100100因素平面布置100100100100建筑结构100100100100配套设施100100100100
1-4-20比较因素待估车位案例1案例2案例3
物业管理100100100100权他项权利100100100100益因素其他受限状况100100100100
在确定了各种因素修正指数的基础上，将评估对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得出各因素修正系数，详见下表：
比较因素条件指数修正表比较因素待估车位案例1案例2案例3
交易价格(万元/个，不含税价)8.409.3310.27交易情况100/（100）100/100100/100100/100
交易时间100/（100）100/100100/100100/100
房地产用途100/（100）100/100100/100100/100
产业聚集规模、商业繁华
100/（100）100/100100/102100/102
程度
区基础设施、公共设施完善
100/（100）100/100100/100100/100
位程度
因交通便捷程度100/（100）100/100100/100100/100
素市场成熟度100/（100）100/100100/102100/102
环境质量、周围景观100/（100）100/100100/100100/102
楼层100/（100）100/100100/100100/100
出入便捷度100/（100）100/100100/100100/100
面积100/（100）100/100100/100100/100实
车位配比100/（100）100/100100/100100/100物
平面布置100/（100）100/100100/100100/100因
建筑结构100/（100）100/100100/100100/100素
配套设施100/（100）100/100100/100100/100
物业管理100/（100）100/100100/100100/100
权他项权利100/（100）100/100100/100100/100益因
素其他受限状况100/（100）100/100100/100100/100
修正系数1.00000.96120.9423
比准价格8.408.979.67
将各比较实例的市场价格通过对上述各因素修正后，分别得到修正后的价格，三个比准价格差异较小，本次取其算术平均值作为评估单价（不含税），即：
估价对象评估单价=（8.40+8.97+9.67）÷3
=9.0（万元/个）（取整）
经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、实物1-4-21因素修正、权益因素修正后，确定一楼商铺平均销售单价9000.00元/㎡左右，
负一楼车位平均销售单价9.0万元/个左右，与同类或类似房地产比较，评估价在合理范围内。另外，台州银泰城住宅物业近2年（2021-2022年）有对外销售的车位实例（无底商销售实例），经统计共成交29个车位，实际成交均价为8.4万元/个，与评估单价9.0万元/个差异较小，车位评估单价基本合理。
3）委估资产对比价值
台州银泰城商铺面积约15.50万㎡，配套车位1633个，由于产权证无法零星办理，和上述单个出售的商铺和车位相比，交易规模及资金巨大，同杭州西溪处理一致，本次统一在上述评估均价基础上按0.9的规模系数修正；
楼层对商铺和车位价值存在影响，尤其是对商铺的影响较大。按照市场交易惯例，综合考虑本项目配套商业街各楼层原实际销售均价对比及实际单位租金对比情况，本项目楼层修正系数确定如下：
市场修正系数本项目配套商本项目单位租本项目租金比本次修正系数楼层区间（对比一业街销售比率金（元/㎡·月）率（对比一楼）取值楼）（对比一楼）
一楼1.01.046.801.01.0
二楼0.57~0.70.6430.300.650.65
三楼0.39~0.580.3724.900.530.55
四楼0.3023.700.510.55
负一楼3.500.070.40
注：三楼以上商铺的楼层差异较小，本项目统一按照0.55修正系数计取；负一楼一般作为购物中心配套的超市及餐饮铺面，其租金收益相比其他楼层较低，本项目按照0.4修正系数计取。
由于负一层车位比负二层车位距离出口更近，车辆进出停车场所需要花费的时间比在负二层的所用时间要短，故在相同条件下负二楼的车位相比负一楼的车位价格要低。参考杭州西溪楼层修正，本次楼层价差取1万元/层。则在考虑以上规模修正、楼层修正后各物业的单价及评估值如下：
1-4-22序车位数基准单价(元/规模修修正后单价楼层物业类型建筑面积(㎡)楼层修正不含税估值(元）备注
号量(个)㎡或个)正(元/㎡或个)
1 1F 大型购物中心 40995.32 9100.00 0.90 1.00 8190.00 335751700.00
2 2F 大型购物中心 33195.43 9100.00 0.90 0.65 5323.50 176715900.00
3 3F 大型购物中心 33118.58 9100.00 0.90 0.55 4504.50 149182600.00
4 4F 大型购物中心 29242.17 9100.00 0.90 0.55 4504.50 131721400.00
5 4F 物业办公室 779.53 配套设施，不可销售
6 B1F 大型购物中心 17734.78 9100.00 0.90 0.40 3276.00 58099100.00
8 B1F 配套车位 28512.47 479 90000.00 0.90 81000.00 38799000.00
9 B2F 配套车位 48540.79 1154 90000.00 0.90 10000.00 71000.00 81934000.00
10合计232119.07972203700.00
从周边商铺和车位市场价格水平对比后得到的估值为972203700.00元，与本次投资性房地产的评估值1076102300.00元差异
10.7%，差异的主要原因是本次评估充分考虑了台州银泰城未来的发展前景，本次投资性房地产的评估价值基本合理。需要说明的是：
由于投资性房地产为无法分割出售的购物中心，可搜寻的案例一般是附近小商铺的挂牌，大商业在定位、体量、业态布局上跟普通商铺差别太大，并不具备可比性，本次计算假设其可出售且业态与小商铺保持一致。
1-4-232、从房地产收益率来看
房地产的收益率（回报率）=租金收入/房地产价值，一般购物中心的正常年收益率在4%~5%左右，7%以上属于较高水平。台州银泰城2021年的收益率为1.10%，2022年预测的收益率为2.62%，而在浙江拥有大量购物中心（16处）的新城控股（601155.SH）公布的 2021 年浙江地区购物中心的平均收益率为
10.86%。根据收益率的计算公式可推导出：房地产价值=租金收入/收益率，则
在租金收入不变的情况下，收益率取值越低，房地产价值越高。台州银泰城的收益率远低于正常收益水平，通过收益法得到的评估值大于正常收益水平的类似项目，主要原因是本次评估充分考虑了台州银泰城未来的发展前景，有利于保障上市公司的利益。
（三）康旅集团的补充承诺
康旅集团已经出具《关于参与竞买的补充承诺函》，承诺对于康源公司摘牌的标的企业股权，如其在收购后（工商变更完成后起算）的6个月内向与本公司无关联第三方对外转让的，且对外转让价格高于本次交易中的收购价格，则康源公司应将对外转让价格与本次交易的收购价格的差额以现金补偿给上市公司。
核查意见：结合房地产所在地同类或类似房地产可比市场价格，由于投资性房地产采用公允价值计量、部分标的企业对于存货计提了跌价准备等因素，部分标的企业主要资产经审计账面值与评估值一致，评估增值率为0，标的资产评估价格具备合理性，有利于保障上市公司利益。
问题5、草案及公开信息显示，部分标的企业经历多次股权转让或筹划资产出售事项。2017年，公司收购昆明城海和台州银泰股权，昆明城海和台州银泰经审计净资产评估值分别为21447.46万元和170470.58万元，本次交易，昆明城海和台州银泰评估值为9966.04万元和-24470.53万元，前后两次评估结果差异较大。请公司：结合标的企业经营情况、评估方法选取等因素，说明相关差异的主要原因及合理性，是否存在高买低卖的情况。请财务顾问和评
1-4-24估师发表意见。
回复：
结合标的企业经营情况、评估方法选取等因素，说明相关差异的主要原因及合理性，是否存在高买低卖的情况。
1、台州银泰
2017年，云南城投因购买台州银泰70%股权事宜，委托上海东洲资产评估有限公司对台州银泰进行整体评估并出具了《云南城投置业股份有限公司拟以现金购买北京银泰置地商业有限公司持有台州银泰商业有限公司70%股权所涉及台州银泰商业有限公司股东全部权益价值价值评估报告》（东洲评报字[2017]
第0216号）。该次评估基准日为2016年12月31日，分别采用收益法和资产基
础法进行评估，最终选取资产基础法的结果作为评估结论，即：台州银泰股东全部权益价值评估值为28098.84万元，并非170470.58万元。
本次重大资产重组评估基准日为2022年3月31日，分别采用收益法和资产基础法进行评估，最终选取资产基础法的结果作为评估结论，即：台州银泰股东全部权益价值评估值为-24470.53万元。两次评估基准日间隔5年3个月，台州银泰前后两次评估对比情况如下：
金额单位：人民币万元选用评估方评估结论确定两次评估值评估基准日评估值差异率法的评估方法差异
2016年12月资产基础法、资产基础法28098.83
31日收益法
52569.37187.09%
2022年3月资产基础法、资产基础法-24470.53
31日收益法
根据上述对比情况，本次评估较前次股权收购时评估值减少52569.37万元，评估值差异的主要原因如下：
（1）投资性房地产评估减值的影响
台州银泰主要资产为“台州银泰城购物中心”的投资性房地产，经收益法评估，前次评估该投资性房地产的评估值为140877.02万元。由于该商场处于台州新区，周边配套尚需完善，周边小区整体入住率不高，人流较少，商场空
1-4-25置率逐步变高，再加上近几年受新冠疫情影响，整体租金水平较低且呈现持续下降趋势。其中空置率由2017年的10%增长至目前的24%，单位租金由2017年63元/㎡·月降低至目前的32元/㎡·月左右，导致投资性房地产的收入大幅下降。2017年至本次评估基准日商场收入情况统计如下：
金额单位：人民币万元
项目2017年2018年2019年2020年2021年2022年1-3月商场租赁
2344.221161.94311.96437.30360.7760.72
收入物管及其
3106.891834.701500.941310.821142.63114.41
他收入
合计5451.112996.641812.901748.121503.40175.13
增长率%
--45.0-67.6-3.6-14.0-53.4（同期）
投资性房地产属于大商业综合体，该类物业一般用于自持经营，区域内市场挂牌交易的商业均为住宅小区配套商铺或独栋小型商业，无同类型大商业综合体的市场成交案例，故本次采用收益法进行评估。受经营状况不断恶化的影响，本次投资性房地产的评估值为107610.23万元，较前次评估值减少33266.79万元。
（2）递延所得税负债评估增值的影响
上次评估递延所得税负债评估为零，本次评估按照核实后递延所得税负债的账面价值4637.88万元确认为评估值，较前次评估值增加4637.88万元。
（3）两次评估基准日期间损益的影响
两次评估基准日之间，台州银泰账面累计发生亏损为-73388.30万元，剔除该期间因投资性房地产公允价值变动损益-58188.23万元的影响后，台州银泰的经营性净亏损为-15200.06万元。
（4）汇总前后两次评估的主要影响如下：
序号影响事项影响金额（万元）
1投资性房地产评估减值-33266.79
2递延所得税负债增值-4637.88
3台州银泰期间损益-15200.06
合计-53104.73
1-4-26综上，本次评估较前次股权收购评估减值的主要原因为前后两次投资性房
地产评估减值、递延所得税负债评估增值及两次评估基准日期间损益所造成的，本次评估相比股权收购评估的差异是合理的，不存在高买低卖的情况。
核查意见：台州银泰评估值差异的主要原因为前后两次投资性房地产评估
减值、递延所得税负债评估增值及两次评估基准日期间损益所造成的，评估值的差异具有合理性，不存在高买低卖的情况。
1-4-27（本页无正文，为北京中同华资产评估有限公司关于对上海证券交易所《关于对云南城投置业股份有限公司重大资产重组草案的问询函》相关问题的核查意见之盖章页）
签字资产评估师：
文剑彭丽娟北京中同华资产评估有限公司
2022年月日
1-4-28
