报告摘要：

调控政策不断升级，多管齐下遏制房价过快上涨2016 年9-10 月，热点一二线城市密集出台调控政策，内容主要包括提高社保、纳税年限门槛的限购政策，以及提高首付比例、加强信贷审批监管力度的限贷政策11 月以来，部分热点城市如上海、深圳、杭州、武汉、成都等进一步升级调控政策，彰显了政府遏制房价过快上涨势头的决心。

调控效果立竿见影，房地产市场降温明显

本次各地限购政策出台后，多数热点城市周成交量迅速出现了比较明显的下滑，房价增速显著放缓，过快上涨势头得到遏制，深圳、成都10 月房价环比出现负增长；由于房地产投资和新开工相对于新房销售有滞后性，10 月份投资和新开工数据开始有所回落，但幅度不大，预计调控对投资和新开工的影响或将在明年一季度显现；土地市场降温明显，100 大中城市土地成交面积和土地溢价率双双下滑二线城市表现尤为明显；目前南京、合肥、上海、惠州、南昌等热点城市库存去化周期均不足5 个月，我们认为房价出现快速大幅下跌的可能性不大。

全国整体城市化率增速放缓，热点一二线城市持续吸引劳动力流入全国整体城市化率增速放缓，新增住房需求预计将从当前高位缓慢下行；北上广深等热点一二线城市预计仍将保持对适龄劳动力的持续吸引力，住房需求在长期有坚实的支撑。

业绩、行情双景气，关注转型及低估值、高分红标的房地产企业前三季度受益于结算原因，营业收入和净利润增速大幅上涨；受益于新房销售量价齐升，房地产企业预收款/营业收入维持高位，预计明年项目结算后业绩将充分释放；行业高景气引领房地产板块三季度跑赢沪深300 指数5.42 个百分点；房地产板块在公募基金配置比例始终较低，2016 年三季度降为1.27%，处于近三年低位。

投资建议：建议增持低估优质龙头首开股份、阳光城等我们认为，政策收紧及基本面回落使地产板块短期承压，但险资及产业资本等增量资金有望使地产龙头估值中枢中长期提升。建议增持二级市场股价被低估的优质龙头，如首开股份、阳光城；转型标的三湘印象、华业资本。

风险提示：

调控政策超预期，行业景气不及预期。