回顾过去，三大因素铸造行业黄金十年：住房货币化改革、人口红利、GDP高速增长和宽松的货币政策铸造中国房地产近十年辉煌。但是放眼未来，以上因素的潜在影响力正逐步淡化，行业进入新的发展阶段。

放眼未来，房地产行业白银十年之变：

行业定位、调控手段之变：未来十年行业将从完全市场化定位转变为市场和保障相结合的双轨制定位。调控手段将从此前的需求抑制转变为坚持市场与保障并重，市场经济和行政手段并用，最终建立“低端有保障，中端有支持，高端有限制”的供给体系。

行业竞争格局、企业盈利模式之改变：伴随调控方式和行业定位的改变，地产旧君主原有的囤地、粗放高杠杆、单城市战略和简单逆周期操作将逐步被新君王的阶梯型城市布局、合理产品线分布、精细内控和创新能力所替代。

企业利润率之变：考虑到保障体系未构建完毕前行业调控很难放松，预判调控的持续性将造成行业2012至2014期间毛利率处于下滑阶段。2015年之后行业毛利率有望重新企稳回升。

新一届政府执政理念之变：城镇化带来的新机遇。海通城镇化模型测算表明， 2013年开始城镇化进程将给房地产业每年带来约5.92亿平米潜在需求，相当于2011年商品住宅销售量的61％。

维持“增持”评级，短期看好估值切换能力，中期关注房价和城镇化趋势。

估值切换首选行业。行业全年业绩增速锁定性全A股最强。当前上市公司经营性现金流、净负债率处于近5年最佳水平。

明年二季度涨价预期强烈，全年新开工和投资平稳恢复。预判中小户型供给不足将造成房价2013年2季度面临上涨压力，届时房价环比、同比均可能转正。当前开发商基本面转好明显，预判2013年行业新开工波动区间在2%到5%，投资波动区间在15%到17%。伴随下半年新型城镇化启动，行业经营迎来新机遇。预判伴随明年下半年新型城镇化政策将逐步落实，房地产行业将迎来较好投资机会。

看好三条择股主线：截至12月5日，2012年A股市场PE（TTM）在9.87倍，房地产板块PE（TTM）在14.69倍。我们看好以下类型个股未来表现：1）项目储备符合阶梯型分布且具备合理产品线结构的龙头公司，主要推荐万科A、保利地产、招商地产、首开股份、金地集团；2）城镇化战略受益企业，推荐荣盛发展、金科股份、华夏幸福和中南建设；3）具备精细内控和创新能力的开发商，推荐滨江集团和华侨城A。

不确定因素：房价上涨或带来行业调控