本报告导读：

未来一线城市的平均名义租金收益率将在相对高位保持稳定；二线租金回报率+CPI冲高回落。购房信心维持稳定，半年内购房计划向刚需小幅转化。

投资要点：

前期报告已分 析，经通胀调整后的名义租金收益率是有效指标。过去国内住宅实际租金回报率不高，但考虑CPI 因素后并不低。随着近年来国内通胀下行后有所企稳，考虑CPI 因素后的国内名义租金收益率也将在低位有所回升。

考虑到“租金回报率+CPI=无风险收益率+风险溢价”公式对同一货币环境下跨资产比较更加有效。目前国内物价水平仍有小幅上行空间，且无风险收益率处于低位，因此未来一线城市的平均名义租金收益率将在相对高位保持稳定。2026 年Q2 一线城市住宅租金收益率总体呈震荡上行态势，从2026 年4 月的1.73%震荡上行至2026 年6 月的1.79%。

此外，一线城市的通胀水平持续回升，即从2026 年4 月的0.92%回升至2026 年6 月的1.05%，这导致一线城市“租金回报率+CPI”从2026 年4 月的2.7%震荡盘升至2026 年6 月的2.8%，高于1.7%的无风险收益率。2026 年Q2 仅有北京的CPI 偏低为0.7%，因此展望2026 年Q3，中国一线城市的平均资产名义租金回报率将在相对高位保持稳定。

二线租金回报率+CPI 冲高回落，二线城市中成都和武汉名义租金收益率接近国际水平。2026 年Q2 二线城市住宅租金收益率持续攀升，从2026 年4 月的2.53%上升至2026 年6 月的2.67%。但由于二线城市的通胀水平出现回落，即从2026 年4 月的1.32%震荡回落至2026 年6 月的0.96%，这导致二线城市的“租金回报率+CPI”从2026 年4 月的3.8%冲高回落至2026 年6 月的3.6%。尽管如此，相对于目前1.7%的十年期国债收益率，二线城市名义租金回报率仍然较为理想。其中，长沙2026 年Q2 的CPI 回落了0.9pct，这导致长沙2026 年Q2 的“租金回报率+CPI”回落了0.8pct 至4.0%。2025 年发达国家首都“租金回报率+CPI”大约在6.1%，目前国内成都和武汉的“租金回报率+CPI”为4.6%，是最接近该国际住宅收益率水平的二线城市。

购房信心维持稳定，半年内购房计划向刚需小幅转化。2026 年6 月底居民购房意愿强于上月约为16%，环比基本持平，表明居民观望气氛仍未转变。整体来看，随着政策逐步消化，目前居民半年内购房计划震荡小幅盘升，从2026 年4 月的15%微升至6 月的16%，整体看需求集中释放后入市节奏保持盘整态势，购房计划逐步向刚需转化。建议后续关注利率变化，需求侧政策和国内经济等因素对价格预期的影响。

在近期的《扩大消费“十五五”规划》中，将地产划分在“大宗耐用商品消费”和“多渠道促进居民增收”两大章节，明确提出“优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场”、“促进房地产市场持续健康发展”、“多渠道增加城乡居民财产性收入”。相关提法体现后阶段稳定市场资产价格和收益率预期将是政策着眼点。

风险提示：CPI 继续跌落，无风险收益率上行过快。