业绩回顾

1H26 业绩符合我们预期

我们覆盖重点内房1H26 业绩延续承压趋势，分化明显，与市场预期基本一致。

发展趋势

多数内房股1H26 业绩继续释压，料2028 年前后板块盈利或将显现周期大底。

板块目前处在“结算量、质双承压”低谷期：我们统计主流内房股1H26 核心归母净利润同比转亏，其中七成房企盈利下行或亏损扩大，建发股份、陆家嘴、新城控股、华润置地业绩表现较优。一方面，受累于销售规模持续收缩，1H26房开营收同比-24%；同时，长库存出清尚需时间，仍拖累结算毛利率，1H26 同比降1.6ppt至11.0%。

未来1-2 年业绩压力不低，但房企间分化加剧。向前看，伴随房企存货结构从期房销售完全转变为现房销售，我们判断板块房开结算规模或将在2028-29 年迎来最低点（2030 年之前迎来反弹），且结算利润率因老资源处置、项目层面现金流压力缓解而逐步企稳修复。该过程中土储质量较优、有稳健非房开业务的内房业绩韧性更强（如华润、新城）。

我们预计从4Q26 起，房企投资与销售或有所承压。

如何看待内房股投资机会？我们推荐策略是“先交易确定性缩量，再博弈不确定价涨”。

估值与建议

我们认为内房板块短期内或仍存在不低的下行风险，即估值尚未充分反映长期经营规模缩量。“待市场定价充分、情绪稳定，我们优先推荐利润率库存充裕、负债压力较低的龙头房企超跌配置机会，如华润置地与中海外发展；中小型房企之中，提示关注中海外宏洋、滨江集团、建发国际。此外，已基本停止新拿地的新城控股与龙湖集团，所受到负面影响程度亦有限。”

风险

房企现金流超预期承压；土地市场交易量和宏观经济超预期下行；住房供需关系改善不及预期；板块流动性条件超预期恶化。