北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

公司代码：600266公司简称：城建发展

北京城建投资发展股份有限公司

2025年年度报告

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重要提示

一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在

虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、公司全体董事出席董事会会议。

三、中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

四、公司负责人齐占峰主管会计工作负责人邹哲及会计机构负责人（会计主管人员）肖木军声明：

保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

本公司拟以总股数2075743507股为基数，每10股派发现金股利0.50元（含税），预计支付股利103787175.35元。此分配预案尚需提请股东会批准。

截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响□适用√不适用

六、前瞻性陈述的风险声明

√适用□不适用

公司有关未来发展战略和经营计划的前瞻性陈述，并不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。

七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否

八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否

九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性.准确性和完整性否

十、重大风险提示

公司已在董事会报告中关于未来发展的讨论与分析中对围绕公司经营状况的风险作了描述，敬请查阅关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及防范部分的内容。

十一、其他

□适用√不适用

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目录

第一节释义.................................................4

第二节公司简介和主要财务指标........................................4

第三节管理层讨论与分析..........................................11

第四节公司治理.环境和社会........................................27

第五节重要事项..............................................41

第六节股份变动及股东情况.........................................52

第七节债券相关情况............................................58

第八节财务报告..............................................70

备查文载有董事长、总经理、总会计师亲笔签名并盖章的会计报表

件目录报告期内在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》刊登的公司有关报告正本

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第一节释义

一、释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义中国证监会指中国证券监督管理委员会上交所指上海证券交易所

本公司、公司指北京城建投资发展股份有限公司

城建集团、集团公司指北京城建集团有限责任公司兴华公司指北京城建兴华地产有限公司城和公司指北京城和房地产开发有限责任公司大东公司指北京大东房地产开发有限公司兴业公司指北京城建兴业置地有限公司世纪鸿城指北京世纪鸿城置业有限公司成都公司指北京城建成都地产有限公司兴泰公司指北京城建兴泰房地产开发有限公司青岛兴华指北京城建青岛兴华地产有限公司首城公司指北京首城置业有限公司兴合公司指北京城建兴合房地产开发有限公司重庆公司指北京城建重庆地产有限公司兴云公司指北京城建兴云房地产有限公司

海南公司指北京城建（海南）地产有限公司新城公司指北京城建新城投资开发有限公司城建万科指北京城建万科天运置业有限公司兴顺公司指北京城建兴顺房地产开发有限公司城奥公司指北京城奥置业有限公司兴瑞公司指北京城建兴瑞置业开发有限公司兴胜公司指北京城建兴胜房地产开发有限公司云蒙山公司指北京云蒙山投资发展有限公司兴悦公司指北京城建兴悦置地有限公司黄山公司指北京城建黄山投资发展有限公司城茂未来指北京城茂未来房地产开发有限公司城茂公司指北京城茂房地产开发有限公司兴胜置业指北京城建兴胜置业有限公司京城佳业指北京京城佳业物业股份有限公司重庆置业指北京城建重庆置业有限公司锐革新业指成都锐革新业房地产开发有限公司招城公司指北京招城房地产开发有限公司创达置业指北京城建创达置业有限公司国信证券指国信证券股份有限公司中科招商指深圳中科招商创业投资管理有限公司

京城发指京城发(上海)置业有限公司上海城樾指上海城樾置业有限公司黄山首联指黄山首联投资发展有限公司兆城公司指北京兆城房地产开发有限公司樾茂公司指北京樾茂房地产开发有限公司海南垦建指海南农垦城建投资开发有限公司丰汇置业指北京建兴丰汇置业有限公司

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城华房产指北京城华房地产开发有限公司通成安居指北京通成安居运营管理有限公司通鸿乐居酒店指北京通鸿乐居酒店运营管理有限公司城昌贝越指北京城昌贝越置业有限公司城建开发指北京城建房地产开发有限公司住总集团指北京住总集团有限责任公司

第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息公司的中文名称北京城建投资发展股份有限公司公司的中文简称城建发展

BEIJING URBAN CONSTRUCTION INVESTMENT & DEVELOPMENT

公司的外文名称 CO.LTD.公司的外文名称缩写 BUCID公司的法定代表人齐占峰

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名许禄德李威联系地址北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦

电话（010）82275598（010）82275665

传真（010）82275598（010）82275598电子信箱 bucidtz@126.com bucidtz@126.com

三、基本情况简介公司注册地址北京市海淀区大柳树富海中心2号楼14层

公司原注册地址北京市海淀区大柳树富海中心2号楼19层，2023公司注册地址的历史变更情况年变更为北京市海淀区大柳树富海中心2号楼14层。

公司办公地址北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦公司办公地址的邮政编码100029

公司网址 www.bucid.com

电子信箱 bucidtz@126.com

四、信息披露及备置地点

公司披露年度报告的媒体名称及网址《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》

公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦北京城建投资公司年度报告备置地点发展股份有限公司董事会办公室

五、公司股票简况公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称

A股 上海证券交易所 城建发展 600266 北京城建

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六、其他相关资料

名称中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）公司聘请的会计

办公地址 北京市丰台区丽泽路 20号院 1号楼丽泽 SOHO B座 18层

师事务所（境内）

签字会计师姓名费强、颜新才

七、近三年主要会计数据和财务指标

(一)主要会计数据

单位：元币种：人民币本期比上年主要会计数据2025年2024年同期增减2023年(%)

营业收入30280876718.5725442187511.0119.0220363033190.89扣除与主营业务无关的业务收

入和不具备商业实质的收入后30274169353.9625434525494.3319.0320354186593.91的营业收入

利润总额321233440.31-1317529648.04不适用567698388.41

归属于上市公司股东的净利润-413203465.15-951044344.83不适用558893679.33

归属于上市公司股东的扣除非-757188807.31-1548596894.82不适用520717464.01经常性损益的净利润

经营活动产生的现金流量净额622962833.015574859521.00-88.8313115821322.60本期末比上

2025年末2024年末年同期末增2023年末减（%）

归属于上市公司股东的净资产20445802755.5122244988737.53-8.0923602022333.83

总资产103134880216.77122229102254.11-15.62138430533965.14

(二)主要财务指标

主要财务指标20252024本期比上年同期增年年(%)2023年减

基本每股收益（元／股）-0.29-0.55不适用0.16

稀释每股收益（元／股）-0.29-0.55不适用0.16

扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）-0.46-0.84不适用0.14

加权平均净资产收益率（%）-3.26-5.84增加2.58个百分点1.60扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%-5.11-8.88增加3.77个百分点1.41）报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明

√适用□不适用

本公司在计算每股收益和净资产收益率时，按照相关规定，已扣除归属于上市公司股东的净利润中其他权益工具（永续债）的股利或利息（包括未宣告发放的股利或利息）。

报告期，公司实现归属于上市公司股东的净利润-413203465.15元，扣除其他权益工具股息影响-193526666.68元后每股收益-0.29元，扣除影响后的加权平均净资产收益率为-3.26%。

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八、境内外会计准则下会计数据差异

(一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况

□适用√不适用

(二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况

□适用√不适用

(三)境内外会计准则差异的说明：

□适用√不适用

九、2025年分季度主要财务数据

单位：元币种：人民币

第一季度第二季度第三季度第四季度

（1-3月份）（4-6月份）（7-9月份）（10-12月份）营业收入6614453514.576145203439.426551419001.7110969800762.87

归属于上市公司股东的净利润43174900.95565192173.38156461433.66-1178031973.14

归属于上市公司股东的扣除非经195883149.54292759253.16-251033062.29-994798147.72常性损益后的净利润

经营活动产生的现金流量净额3871956113.701512244083.88732639072.19-5493876436.76季度数据与已披露定期报告数据差异说明

□适用√不适用

十、非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

单位：元币种：人民币附注非经常性损益项目2025年金额（如适2024年金额2023年金额用）

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备67767929.75481031.0922981722.83的冲销部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关.符合国家政策规定.按照确定的标准享有.24417012.4028460031.4633848051.75对公司损益产生持续影响的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公308194395.05726088312.57-96066272.00允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益

计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费93321178.49177147234.86184231395.03委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失

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单独进行减值测试的应收款项减值准备转回

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消.修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公-87409947.93-130482386.25-96056555.97允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益

与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益-2623522.50

受托经营取得的托管费收入6707364.617662016.688846596.98

除上述各项之外的其他营业外收入和支出6145308.706668557.19-6785658.68

其他符合非经常性损益定义的损益项目0.00

减：所得税影响额68791916.99212673094.9414891478.44

少数股东权益影响额（税后）6365981.923175630.17-2068413.82

合计343985342.16597552549.9938176215.32

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

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十一、营业收入扣除情况表

单位：万元币种：人民币项目本年度具体扣除情况上年度具体扣除情况

营业收入金额3028087.672544218.75

营业收入扣除项目合计金额670.74766.20

营业收入扣除项目合计金额占营业收入的比重（%）0.02/0.03/

一.与主营业务无关的业务收入北京城建集团有限责任公北京城建集团有限责任公司

1.正常经营之外的其他业务收入。如出租固定资产、无形资产、包装司委托本公司管理其全资委托本公司管理其全资子公物，销售材料，用材料进行非货币性资产交换，经营受托管理业务等670.74子公司北京城建房地产开766.20司北京城建房地产开发有限实现的收入，以及虽计入主营业务收入，但属于上市公司正常经营之发有限公司以及北京住总公司以及北京住总集团有限外的收入。集团有限责任公司8家全资责任公司8家全资或控股房或控股房地产行业子公司地产行业子公司

2.不具备资质的类金融业务收入，如拆出资金利息收入；本会计年度

以及上一会计年度新增的类金融业务所产生的收入，如担保、商业保理、小额贷款、融资租赁、典当等业务形成的收入，为销售主营产品而开展的融资租赁业务除外。

3.本会计年度以及上一会计年度新增贸易业务所产生的收入。

4.与上市公司现有正常经营业务无关的关联交易产生的收入。

5.同一控制下企业合并的子公司期初至合并日的收入。

6.未形成或难以形成稳定业务模式的业务所产生的收入。

与主营业务无关的业务收入小计670.74766.20

二.不具备商业实质的收入

1.未显著改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额的交易或事项产生的收入。

2.不具有真实业务的交易产生的收入。如以自我交易的方式实现的虚假收入，利用互联网技术手段或其他方法构造交易产生的虚假收入等。

3.交易价格显失公允的业务产生的收入。

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4.本会计年度以显失公允的对价或非交易方式取得的企业合并的子

公司或业务产生的收入。

5.审计意见中非标准审计意见涉及的收入。

6.其他不具有商业合理性的交易或事项产生的收入。

不具备商业实质的收入小计

三.与主营业务无关或不具备商业实质的其他收入

营业收入扣除后金额3027416.932543452.55

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十二、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润

□适用√不适用

十三、采用公允价值计量的项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币对当期利润的影响项目名称期初余额期末余额当期变动金额

交易性金融资产4425475731.764627236677.76201760946.00308194395.05

投资性房地产9770324629.889690887929.97-79436699.91-87409947.93

合计14195800361.6414318124607.73122324246.09220784447.12

十四、其他

□适用√不适用

第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司从事的业务情况

公司目前形成了房地产开发、对外股权投资和商业地产经营三大板块全面协调发展的良好局面。其中房地产开发为主业，主要开发类型涵盖住宅、公寓、别墅、商业、酒店、写字楼、文旅等多种业态，开发区域遍及北京、上海、天津、重庆、成都、南京、青岛、三亚、保定、黄山等重点区域，逐步形成了以龙樾和国誉府系列的高端品牌。对外股权投资呈现出流动性强、资产处置灵活的特点。以黄山为代表的文旅地产布局初步形成，商业地产经营规模、经营能力持续提高，商业地产战略不断落地。

报告期内公司新增重要非主营业务的说明

□适用√不适用

二、报告期内公司所处行业情况

2025年，行业进入深度调整期，企业发展困难挑战前所未有。面对严峻复杂形势，公司保持

战略定力，顺势而为、逆境求生，经受住了各类考验和冲击，实现稳健发展局面。公司荣获2025房地产开发企业综合实力 TOP500 第 37 名、房地产上市公司综合实力 50 强第 21 名、房地产开发

企业品牌价值50强第27名，公司品牌价值持续保持在300亿元以上。

三、经营情况讨论与分析

2025年公司紧紧围绕稳健发展大局，坚持适度规模战略，着力去库存防风险，围绕提质提速、降本增效，集全公司之力提升产品力，坚持管理创新创效，发展内生动力持续增强，以效益效率为目标不断提升运营能力，主业核心竞争力不断提升。商业地产初具规模，保持较好出租率，股权投资收益稳定，文旅板块加速培育，各项工作高效推进，较好地完成了“十四五”各项任务。

四、报告期内核心竞争力分析

√适用□不适用

运营管控持续优化。坚持高效运作、精准管控，多个业务系统通力协作，以全景计划为抓手对项目关键节点全程把控；坚持经济分析制度，从销售、财务等多维度动态把控各单位、各项目

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运营情况；修订完善全过程考核办法，考核指挥棒作用更加彰显。

全面加强成本管控。持续优化战采流程，加快完善标准细则制定，高效推进总分包招标与管理指导办法编制。围绕精装配套战略采购品类持续升级。贯彻全员、全过程成本管控意识，完成多个项目方案和施工图版目标成本审核，强化日常洽商变更管理，结合成本控制情况对运作过程中的各类风险点进行预警。

产品体系加速向新。举全公司之力提升产品力，新获取项目以专班形式牵头方案设计，实现建筑、精装、景观的全专业、全过程管控。深度介入投拓前端，严格执行“三会一复盘”制度，高质量完成“北京城建好房子”标准编制。持续加强四个研究，出版《城建地产研究》4期。

协同发展稳步推进。高站位推进产业协同，坚持市场导向，以共赢发展为目标，研究协同发展工作实施办法，完善招标及履约评价管理，为高质量协同构建科学模式。

内控管理规范有序。适应新形势，启动总部组织架构优化；顺利通过一级资质复评，按要求完成监事会改革；完成内控报告及社会责任报告，信息披露高效准确，派出董监事履职能力持续提升；持续优化人才队伍结构，获得集团内训师大赛优秀组织奖；稳步推进信息化建设；接诉即办实现“两升一降零扣分”。

五、报告期内主要经营情况

多措并举去库存。主动应对市场深度调整严峻形势，根据在手项目分门别类拟定专项措施应对外部变化，全力推动去库存专项行动，全面盘点各项目货值，灵活销售策略，充分利用销售“四件套”、自销自渠、多盘联动、特价房活动、专项劳动竞赛等举措促进项目去化。积极探索跨区域工抵房，出台多盘联动工作指引、价格调整管理细则等办法。整体库存较年初实现较好去化和优化。

资源拓展更加科学。加强市场研判，强化价值导向，更加谨慎理性调整投资策略，“三个主流”深度内化，加大资源统筹，合作阵营进一步扩大。紧盯北京内城核心优质项目，以底价或低溢价获取北四村、岳各庄、东小口和祈西地块共4宗用地。

城更赛道起步成势。巩固棚改经验优势，密切关注城更政策落地，成立城市更新工作专班，组织开展专题研讨，对在手城更项目全面梳理，明确后续发展方向。代建项目高效推进，为轻资产运营模式积累经验。

工程质量争先创优。统筹推进质量、安全、进度管理，全年实现质量零事故。成功举办北京住建系统“质量月”活动，海辛家园、国誉颂圆满承办施工质量和安全管理观摩会，文源府、国誉燕园被属地列为交付标杆项目，多个项目获得结构长城杯金奖。

房屋交付优质有序。围绕高标准交付目标，各系统通力协作、高效统筹，强化交付前风险排查与防控。星誉 BEIJING、国誉燕园、国誉朝华、国誉上城等多个项目实现平稳集中交付。

资金统筹安全规范。加强资金集中和存款收益率管理，扎实推进全面预算和季度分析工作。

多渠道开展融资，综合融资成本持续优化。精准把握税收政策，高效推动多个项目办理税收清算。

股权投资收益向好。整合股权投资板块，提升投资收益潜力，高效完成北科建、骏泰置业股权转让，减持变现国信证券回笼资金支持地产主业，提升投资价值。

文旅项目多点发力。黄山项目国际会展中心高标准推进建设装修，完成对东黄山小镇主要出入口及主干道沿线景观提升，首个住宅项目全盘交付运营。建国酒店成功中标三亚2025-2026年党政机关会议定点酒店。

商业运营逆境保收。以稳租保商为工作主线，应对商业租赁下行局面。城悦荟区域影响力持续扩大；城奥大厦保持90%出租率；成都、青岛商业街实现较好出租率。

(一)主营业务分析

1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位：元币种：人民币

科目本期数上年同期数变动比例（%）

营业收入30280876718.5725442187511.0119.02

营业成本24236729228.4821414329207.3313.18

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销售费用956284520.40658270070.1645.27

管理费用528068018.88537681945.21-1.79

财务费用483784343.71391896930.6323.45

研发费用24362164.9429367833.10-17.04

经营活动产生的现金流量净额622962833.015574859521.00-88.83

投资活动产生的现金流量净额120100616.32-1570768825.36不适用

筹资活动产生的现金流量净额-2154409806.50-7804384415.51不适用

销售费用变动原因说明：项目结转增加

经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：销售商品、提供劳务收到的现金减少

本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

□适用√不适用

2、收入和成本分析

√适用□不适用

报告期内，公司实现营业收入302.81亿元，同比增长19.02%，主要是公司主营房地产行业结转收入增加所致。报告期，公司前五名客户合计的营业收入9.73亿元，占全年营业收入的3.22%，报告期公司营业成本242.37亿元，同比增长13.18%，主要是结转项目增加和不同项目成本利润率水平不同所致。

(1).主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况

单位：亿元币种：人民币主营业务分行业情况营业收入营业成本毛利率比

分行业营业收入营业成本毛利率（%）比上年增比上年增上年增减减（%）减（%）（%）

房地产开发296.22240.5718.7919.6813.154.69

租赁5.450.9582.57-3.3750.79-6.26

物业管理0.460.2545.65-6.12-3.85-1.29主营业务分产品情况营业收入营业成本毛利率比

分产品营业收入营业成本毛利率（%）比上年增比上年增上年增减减（%）减（%）（%）

房地产开发296.22240.5718.7919.6813.154.69

租赁5.450.9582.57-3.3750.79-6.26

物业管理0.460.2545.65-6.12-3.85-1.29主营业务分地区情况营业收入营业成本毛利率比

分地区营业收入营业成本毛利率（%）比上年增比上年增上年增减减（%）减（%）（%）

北京293.57235.5019.7823.5916.784.68

重庆0.730.721.37-83.92-80.59-16.91

成都1.170.6048.72-46.82-64.5025.54

青岛1.681.3221.43175.41120.0019.79

海南3.442.2734.01-59.14-58.58-0.91

天津及其他1.541.3611.69340.00277.7814.55主营业务分销售模式情况

销售模式营业收入营业成本毛利率（%）营业收入营业成本毛利率比

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比上年增比上年增上年增减减（%）减（%）（%）

房地产开发296.22240.5718.7919.6813.154.69

租赁5.450.9582.57-3.3750.79-6.26

物业管理0.460.2545.65-6.12-3.85-1.29

(2).产销量情况分析表

□适用√不适用

(3).重大采购合同、重大销售合同的履行情况

□适用√不适用

(4).成本分析表

单位：亿元币种：人民币分行业情况本期金额本期占上年同期上年同较上年同情况分行业成本构成项目本期金额总成本占总成本

(%)期金额(%)期变动比说明比例比例

例(%)

土地成本、建

房地产开发240.5799.51212.6199.5813.15安成本等

租赁租赁成本等0.950.390.630.3050.79

物业管理人工成本等0.250.100.260.12-3.85分产品情况本期金额本期占上年同期上年同较上年同情况分产品成本构成项目本期金额总成本占总成本

(%)期金额比例比例(%)期变动比说明

例(%)

土地成本、建

房地产开发240.5799.51212.6199.5813.15安成本等

租赁租赁成本等0.950.390.630.3050.79

物业管理人工成本等0.250.100.260.12-3.85

(5).报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化

□适用√不适用

(6).公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况

□适用√不适用

(7).主要销售客户及主要供应商情况

属于同一控制人控制的客户或供应商视为同一客户或供应商合并列示，受同一国有资产管理机构实际控制的除外。

下列客户及供应商信息按照同一控制口径合并计算列示的情况说明

前五名客户中没有属于同一控制的客户。前五名供应商中，属于同一控制的供应商合并填列。

A.公司主要销售客户及主要供应商情况

14/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

√适用□不适用

前五名客户销售额97277.70万元，占年度销售总额3.22%；其中前五名客户销售额中关联方销售额

0万元，占年度销售总额0%。

前五名供应商采购额338299.10万元，占年度采购总额72.37%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额322080.16万元，占年度采购总额68.89%。

B.报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形

□适用√不适用

报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

序号供应商名称采购额占年度采购总额比例（%）

1城建集团控股或最终控股公司178728.3038.23

2北京城建六建设集团有限公司143351.8630.66

3广州鹏烨贸易有限公司9243.461.98

4上海上房装饰有限公司3489.810.75

5北京中利基业建设工程有限公司3485.670.75

C. 报告期内公司股票被实施退市风险警示或其他风险前五名销售客户

□适用√不适用前五名供应商

□适用√不适用

D. 报告期内公司存在贸易业务收入

□适用√不适用

贸易业务占营业收入比例超过10%前五名销售客户

□适用√不适用

贸易业务收入占营业收入比例超过10%前五名供应商

□适用√不适用

3、费用

√适用□不适用

单位：元

科目本期数上年同期数变动比例（%）变动原因

销售费用956284520.40658270070.1645.27随收入销售代理费增加

管理费用528068018.88537681945.21-1.79

财务费用483784343.71391896930.6323.45

所得税984558704.90558759602.0776.20递延税费增加

15/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

4、研发投入

(1).研发投入情况表

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

本期费用化研发投入2436.22本期资本化研发投入

研发投入合计2436.22

研发投入总额占营业收入比例（%）0.08

研发投入资本化的比重（%）0.00

(2).研发人员情况表

√适用□不适用公司研发人员的数量65

研发人员数量占公司总人数的比例（%）7.53研发人员学历结构学历结构类别学历结构人数博士研究生2硕士研究生25本科37专科1高中及以下0研发人员年龄结构年龄结构类别年龄结构人数

30岁以下（不含30岁）2

30-40岁（含30岁，不含40岁）27

40-50岁（含40岁，不含50岁）27

50-60岁（含50岁，不含60岁）9

60岁及以上0

(3).情况说明

√适用□不适用报告期，公司产品研发中心就房地产行业相关的新产品、新建造技术展开研发工作，形成应用型技术研究成果并应用于房地产开发项目中，产生研发费用2436.22万元。

(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响

□适用√不适用

5、现金流

√适用□不适用

单位：元变动比科目本期数上年同期数变动原因

例(%)

经营活动产生的现金流量净额622962833.015574859521.00-88.83项目销售回款减少

投资活动产生的现金流量净额120100616.32-1570768825.36不适用

筹资活动产生的现金流量净额-2154409806.50-7804384415.51不适用

16/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

(二)非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用√不适用

(三)资产、负债情况分析

√适用□不适用

1、资产及负债状况

单位：亿元币种：人民币上期期末本期期末金本期本期期末数上期期数占总资额较上期期项目名称期末占总资产的情况说明

%末数产的比例末变动比例数比例（）

（%）（%）

货币资金85.088.2598.928.09-13.99

交易性金融资产32.513.1528.872.3612.61

其他应收款45.084.3760.754.97-25.79

存货623.4560.45775.9563.48-19.65

投资性房地产96.919.4097.707.99-0.81

合同负债136.3413.22306.1825.05-55.47预售房款结转

长期借款107.6810.4465.545.3664.30借款增加

应付债券222.9821.62227.4318.61-1.96

2、境外资产情况

□适用√不适用

3、截至报告期末主要资产受限情况

√适用□不适用

单位：元项目期末账面价值受限原因

货币资金140009526.83受限冻结

存货20403562214.29借款抵押

投资性房地产606702287.24借款抵押

合计21150274028.36

4、其他说明

□适用√不适用

(四)行业经营性信息分析

√适用□不适用

项目经营信息情况见下表：

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房地产行业经营性信息分析

1、报告期内房地产储备情况

√适用□不适用

持有待开发一级土地规划计容是/否涉及合作开发项合作开发序持有待开发土地的区域土地的面积整理面积建筑面积合作开发目涉及的面项目的权

号(平方米)(平方米)(平方米)项目积(平方米)益占比(%)

1 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-13-20 地块 34359.27 41231.12 否

2 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-13-22 地块 16261.93 19514.32 否

3 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-05-04 106428.25 127713.9 否

4 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-07-06 28879.45 32599.95 否

5 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-02-01 17067.18 25600.77 否

6 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-02-02 76929.50 92315.4 否

7 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-07-01 21758.82 26110.58 否

8 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-07-02 4275.89 4275.89 否

9 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 GZH1-01-02 59913.33 71920 否

10 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 GZH1-01-03 48965.83 58758.9 否

11 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 GZH1-01-04 42277.14 50732.56 否

12 黄山区谭家桥镇南组团 B-09-03 地块 42965.87 37151.82 是 24769 66.67

13 黄山区谭家桥镇南组团 B-03-07 地块 63690.49 76429 是 50955 66.67

14 黄山区谭家桥镇南组团 B-06-A 地块 38147.86 43234 是 28824 66.67

15 黄山区谭家桥镇 B-07-12 地块（住宅） 75832.83 90999.39 是 60669 66.67

16 黄山区谭家桥镇 B-03-22 地块（住宅） 75379.54 85600 是 57069 66.67

17河北省保定市莲池区2631.4513157.25是8552.2165

18青岛胶州樾府92827.99199405.94是41904350

19 三亚红塘湾旅游度假区 E-02 号地块 37982.14 30385.71 否

20 北京市昌平区北七家平西府组团一级开发（北区）地块托幼、二类居住、商业C 20000.00 50000.00 否金融项目 区

21 北京市昌平区东小口镇贺村中滩村组团 B 地块重点村旧村改造项目CP02-0405-0001 31342.65 87759.41 是 70207.53 80地块 R2二类居住用地

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22北京市东城区祈年大街路西危改工程土地一级开发项目4、5号地0127-0201、02020203020422756.7225000.00否、、地块多功能用地

2、报告期内房地产开发投资情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

在建项目/项目用项目规划计总建筑在建建已竣工报告期序总投资

地区项目经营业态新开工项目地面积容建筑面积面积(平筑面积面积(平实际投

号/()(额竣工项目平方米平方米)方米)(平方米)方米)资额

1北京海淀世华龙樾住宅竣工324058518000808300808300756957109

2北京大兴北京密码商办竣工288649275206434272434272485038

3北京通州台湖项目商办在建968001765002378752378751098363572062363

4北京丰台龙樾天元住宅在建47200119500194929917501760334710047814

5北京通州国誉朝华住宅竣工248374967485582855828558225956810857

6山东青岛青岛龙樾湾住宅竣工40828126900163061163061120546

7山东青岛青岛樾府住宅在建20952041904054934274056211769359547

8山东青岛青岛国誉府住宅竣工8944113008518486111194218486117578225246

9北京怀柔府前龙樾住宅竣工815651664682570862570865920388150

10安徽黄山黄山投资项目住宅商业在建72637478532787265716820617285694858523340

11安徽黄山黄山首联项目住宅商业在建44066443231144945194344215383767936213

12北京朝阳龙樾合玺住宅竣工34119110813140748140748572727

13北京丰台嘉棠璟樾住宅新开工21773580008520085200400836141800

14北京平谷汇景湾住宅竣工416709348576467259467259356259

15天津武清南湖一号住宅竣工216000325000309144309144173744

16北京朝阳东坝项目住宅竣工4850091883139742139742343138

17天津武清天津珑玺禾院住宅竣工2527737915543295432959113

18天津武清天津南湖广场商服在建1456526217361793617926349

19天津武清天津南湖璟院住宅竣工5853687803145266145266130114

20重庆西彭重庆熙城住宅竣工1213133161823978933978931438676

21重庆九龙坡重庆龙樾湾住宅竣工107610161415201899201899117153101

22重庆九龙坡云熙台住宅在建160314165281205464319161848541489903601

19/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

23重庆两江新区龙樾生态城住宅在建2242655536047656835102572195069502913858

24重庆铜梁重庆龙樾熙城住宅在建17383331289942407716101786182434407698

25北京密云上河湾住宅竣工206000242500291517291517248576

26北京门头沟门头沟项目住宅竣工98997201676290758290758417567

27河北保定国誉上城住宅竣工29839895171325281325281325289641814367

28北京昌平国誉星城住宅新开工307297989612859512859535111971850

29江苏南京西华龙樾住宅竣工6493990914153871153871306705

30北京朝阳管庄项目住宅竣工60374102636187602187602468466

31北京昌平未来金茂府住宅竣工9710819422629824126061298241723518

32北京顺义北京国际社区住宅竣工146640288410454374454374801363

33北京昌平望京国誉府住宅在建7128410504214641314641350603235782

34北京昌平龙樾海序住宅前期3134387759136490401315224720

35成都双流成都龙樾湾住宅竣工2014686369938894338894334120622659

36成都金牛成都龙樾熙城住宅竣工10870738573657020257020235736518138

37成都金牛成都国誉府住宅竣工677381205741848591848592141859029

38海南三亚红塘湾项目住宅前期2404592340002898302341104031425451

39海南三亚海云湾住宅竣工927029730014100414100419954731632

40北京大兴宽院国誉府住宅竣工54638573709772097720168902

41北京昌平国誉燕园博雅住宅竣工9682017427526768526768526768547367746768

42北京昌平国誉燕园朗润住宅前期6628515548415548414343144264630498

43北京大兴瀛海项目住宅竣工5793213773521436921436935225690

44北京东城祈西项目住宅前期227572500050063341857202800

45北京朝阳动感花园住宅在建1047001304001447671317143450181177

46北京顺义顺义仁和项目住宅竣工257784413179605448605448943019

47 北京顺义 星誉 BEIJING 住宅 竣工 89085 141877 220951 220951 220951 360439 20481

48北京顺义星悦时光住宅在建501377701911626811626822002227386

49北京昌平文源府住宅竣工328319083114974814974814974843042915217

50北京通州国誉颂住宅在建468168021412054012054026562831637

51上海杨浦区上海国誉府住宅在建5685852714929149297180916189

52上海杨浦区上海翎翠滨江住宅在建1379931737520005200029998512421

20/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

53 北京顺义 平各庄村 B 地块一级开发项目 一级开发 前期 272400 141200 141200 119733

54北京昌平马池口一级开发项目一级开发在建1036400698200698200137200685100

55北京怀柔怀柔大中富乐、小中富乐棚改项目棚改前期1508000130990013099001441000

56北京延庆延庆康庄一二三街棚改项目棚改前期522800513600286837286837344100

57北京延庆延庆新农农村建设棚改项目棚改竣工105700189300251301251301168364

58河北保定保定市棚改棚改前期25761983819838113001021

59北京东城望坛棚改棚改在建4640001309200130201149619810475454040000129926

60北京顺义临河村棚改棚改前期18141002078200149149814914981860795

61北京大兴海子角棚改棚改在建11503009001009001004962411294700

62北京密云密云棚改棚改新开工475200511200511200258863394044

63北京通州通州棚改棚改前期405200377200377200344728

3、报告期内房地产销售和结转情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

可供出售面已售（含已预售）结转面积结转收报告期末待结序号地区项目经营业态

积(平方米)面积(平方米)(平方米)入金额转面积(平方米)

1北京世华龙樾住宅、仓储、车位5851375550171500437735818

2北京海梓府住宅、车位、仓储1980481960841088

3北京北京密码办公、商业、仓储、车位449814251149192937

4北京北苑家园住宅-138-73

5北京府前龙樾住宅、车位、仓储、商业、办公218963136615112623303485504

6北京延庆康庄住宅364840332239

7青岛龙樾湾住宅、车位13305313305376871305411

8青岛樾府住宅、商业、车位5080401409783539320443193

9青岛樾郡住宅、车位4024438943128122280

10青岛国誉府住宅、商业、车位1832006423989141170341963

11北京龙樾合玺住宅、仓储、车位9194186774162567740140393

12北京国誉朝华住宅、车位、仓储71557413355301120617019425

13北京筑华年住宅、车位172590170661

14北京嘉棠璟樾住宅、车位、仓储62559

21/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

15安徽黄山项目商业、住宅1090628159934824510141206

16北京龙樾天元住宅、车位、仓储、还建绿隔18601817209310138416990829467

17北京首城国际住宅、车位、储藏间503350503350

18天津南湖壹号住宅285953285953448302117

19天津南湖璟院住宅88432271214978543565882

20天津珑玺禾院住宅3716295098912448128249

21北京汇景湾住宅、车位、储藏间、商业40410638131787171274225066

22北京东郡汇政策房、车位、仓储5571655274137

23北京珑玺住宅、车位、储藏间49957473312088124673354

24北京桃源香谷住宅4778247369

25北京上河湾住宅、商业、车位25478124337521433911854

26北京上悦居自住型商品房、公租房127638126698940

27北京龙樾西山商品房、仓储、商业、车位89610856074281287760

28保定国誉上城住宅、仓储、商业、车位8741331207300793325763545

29北京国誉星城商品房、商业、车位91373

30北京世华泊郡住宅、车位、商业1776941776943808

31北京畅悦居自住房、限价房、配套商业1083211082398756

32北京龙樾华府住宅、车位5601455928

33北京畅悦园住宅、车位、仓储1011378042524112620643

34北京樾长安办公、车位68480108181227397957732

35北京未来金茂府住宅、车位、仓储、办公、商业257086217861667120480238

36北京北京国际社区住宅、车位、仓储、商业379163274940354536592397980

37南京西华龙樾住宅、车位、仓储、商业1224386919053248

38北京龙樾海序住宅、仓储、车位.89424

39北京城建万科城住宅、仓储、商业、政策房227821226859109108424

40北京徜徉集仓储、车位2207422074

41北京徜徉墅别墅3268532685

42北京徜徉街商业2431211026

43北京徜徉大厦办公、商业64376437

44北京房山国誉府住宅、车位、商业、两限房179759177857

22/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

45成都龙樾湾住宅、车位、商办8397886511251629920151620

46成都龙樾熙城住宅、车位、商办52033040432141002376167690

47成都国誉府住宅、车位1465861126085790664735522

48重庆熙城住宅、商业、幼儿园、车位3669902828672173484124

49重庆龙樾湾住宅、商业、幼儿园、车位18824017178761314216452

50重庆云熙台住宅、商业、幼儿园、车位1900011321732735757828

51重庆龙樾生态城住宅、商业、幼儿园72143641524069435260276897

52重庆龙樾熙城住宅、商业、车位4076401605228361647159954

53海南海云家园住宅6734767183174

54海南海云府住宅63862631437543361829

55海南海云湾住宅9980158286109353090344823

56北京宽院国誉府住宅、车位、仓储9000685069181

57北京国誉燕园博雅住宅、车位21449413230512324732637689735

58北京国誉燕园朗润住宅、车位162512

59北京朝悦居住宅12402695541165424129417578

60北京兴悦居(海樾公元)商业、办公、车位、库房9285434598

61北京望坛新苑.天坛府住宅、商业、办公、车位、库房7175703682961055281019231267502

62北京祈西项目住宅、商业、办公、车位、仓储34200

63北京仁悦居住宅、车位、仓储125017115044361822465

64北京北京合院住宅、车位、仓储、商业432468363465204163832465184

65北京星誉北京住宅、车位、仓储、商业17843810826610717532076732831

66北京文源府住宅、仓储、车位、商业12400910428810470150177516529

67北京北投投资大厦商办等非住宅6664666646

68北京望京国誉府商业、办公、住宅、下跃、仓储、车位1116025719755931

69北京星悦时光洋房、车位818993796474683

70上海国誉府住宅、车位1004266937888

71上海翎翠滨江住宅、车位38005758830595

72北京国誉颂住宅、车位770882776993987

报告期内，公司共计实现销售金额140.39亿元，销售面积477942平方米，实现结转收入金额295.19亿元，结转面积813663平方米，报告期末待结转面积2824420平方米。

23/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

4、报告期内房地产出租情况

□适用√不适用

5、报告期内公司财务融资情况

√适用□不适用

单位：亿元币种：人民币

期末融资总额整体平均融资成本(%)利息资本化金额

379.122.994.41

6、其他说明

□适用√不适用

(五)投资状况分析对外股权投资总体分析

□适用√不适用

1、重大的股权投资

□适用√不适用

2、重大的非股权投资

□适用√不适用

3、以公允价值计量的金融资产

√适用□不适用

单位：亿元币种：人民币本期公允计入权益的本期计本期本期出期初其他变

资产类别价值变动累计公允价提的减购买售/赎回期末数数动损益值变动值金额金额

股票28.874.570.9332.51信托产品

其他15.39-1.6313.76

合计44.262.940.9346.27证券投资情况

√适用□不适用

单位：亿元币种：人民币最初期初本期公允计入权益的本期本期本期期末证券证券证券资金会计核投资账面价值变动累计公允价购买出售投资账面品种代码简称来源算科目成本价值损益值变动金额金额损益价值交易性

股票002736国信1.05自有28.874.570.930.1432.51金融资证券产

合计///28.874.570.930.1432.51/证券投资情况的说明

√适用□不适用

24/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

2025年初，公司持有国信证券约25776.26万股，2024年底国信证券收盘价11.20元；2025年公司减持国信证券805.43万股，回笼资金约10994.41万元；截止2025年12月31日，公司仍持股约24970.83万股，2025年底国信证券收盘价13.12元。2025年收到国信证券分红9021.69万元。

2025年锦州银行依法合规开展的商业银行业务以及相关资产负债均由工商银行受让。基于谨

慎性原则，公司将所持锦州银行股权公允价值变动损益确定为-1.625亿元。

私募基金投资情况

□适用√不适用衍生品投资情况

□适用√不适用

4、报告期内重大资产重组整合的具体进展情况

□适用√不适用

(六)重大资产和股权出售

□适用√不适用

(七)主要控股参股公司分析

√适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币公司名称公司类型主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润北京城建房地产开兴瑞置业发；销售

子公司10000.002572680.67159535.491021927.25107487.5682740.64开发有限自行开发公司的商品房北京兆兴建城房地房地产开

子公司94000.00193886.41166369.64501774.94106879.6880173.99产开发有发经营限公司报告期内取得和处置子公司的情况

√适用□不适用报告期内取得和处置子公对整体生产经营和业绩公司名称司方式的影响北京建兴丰汇置业有限公司投资设立北京城华房地产开发有限公司投资设立北京通成安居运营管理有限公司投资设立北京通鸿乐居酒店运营管理有限公司投资设立北京城昌贝越置业有限公司投资设立其他说明

□适用√不适用

25/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

(八)公司控制的结构化主体情况

□适用√不适用

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

√适用□不适用

2025年，中国房地产行业处于深度调整与模式转型的关键节点。中央调控政策以"稳市场、惠民生、防风险、促转型"为核心，延续“稳字当头、稳中求进”的调控基调，以“止跌回稳”为短期目标，以“高质量发展”为长期导向，通过精准调控和供需协同，构建高质量发展新格局。

地方层面依托“因城施策”的更大自主权，精准发力刚需与改善性需求释放，同步推进风险化解与供给端优化。但受居民收入预期弱、房价下跌等因素影响，市场仍维持底部调整。

(二)公司发展战略

√适用□不适用

2026年是公司“十五五”规划谋篇开局之年，公司将更加谨慎地对待复苏进程中的不确定性，

更加清晰地洞察行业深度变革期的机遇与挑战，把握发展主动权，坚持投资提质、经营提质、产品提质、组织提质，不断增强生存力、竞争力、发展力、持续力，密切关注城市更新行业新风口，积极探索与集团产业链延伸发展相关的智能建造等业务领域，持续提升品牌形象，保持北京市房地产开发领先地位，努力成为高质量发展的城市房地产投资运营综合服务商。

(三)经营计划

√适用□不适用

2026年，公司将聚焦房地产开发主业，以创新发展、激发活力、优化机制、提质增效为主线，

坚持投资、经营、产品全面升级，狠抓精细管理和高效运营，统筹做好稳健发展与风险控制，努力控制成本、增加效益，打造满足人民群众高品质居住需要的“好房子”。立足北京大本营，密切关注重点、热点城市，持续优化“区域布局、结构布局、产品布局”，打造充分发挥集团产业链优势的地产开发、城市更新运作平台，不断夯实可持续发展根基，提升企业核心竞争力和集团化、专业化、精细化运作水平。

(四)可能面对的风险

√适用□不适用

政策风险：房地产行业将向新发展模式平稳过渡，行业变革持续深化，带来新挑战，不确定因素依然存在，政策的变化和调整将持续影响公司发展。

市场风险：行业分化加剧，受经济复苏进程、市场供应、同行业竞争等多种因素影响，新产品面临的市场风险将直接影响公司销售业绩。

经营风险：毛利率下滑、高库存、精细化管理等压力依然存在，要继续加快项目周转速度，提升盈利能力，同时加快商业地产的运营模式研究，探索新的利润增长点。

(五)其他

□适用√不适用

七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明

□适用√不适用

26/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

第四节公司治理、环境和社会

一、公司治理相关情况说明

√适用□不适用

公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》及其他有关法律、法规、规范性

文件的要求，规范运作，建立了完善的公司治理制度。

报告期内，为完善公司治理，结合公司实际情况，修订了《公司章程》及《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《独立董事工作制度》、《专门委员会工作规程》等制度。根据修订的《公司章程》，公司不再设监事会，相关职能由审计委员会承接。

公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因□适用√不适用

二、公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划□适用√不适用

控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划

√适用□不适用公司与控股股东城建集团的全资子公司城建开发及住总集团下属涉房业务公司（以下统称“住总房开”）存在房地产业务的同业竞争。2018年城建集团作出承诺，未来5年内在符合注入条件的情况下，将城建开发注入公司，在未注入前，继续委托公司管理城建开发。2019年，根据国资整合要求，住总集团并入城建集团。

鉴于上述情况，通过梳理住总集团、城建开发的地产业务情况，现阶段住总房开、城建开发暂不具备注入公司条件。为妥善解决同业竞争问题，城建集团对原承诺事项作出变更，待相关主体具备条件时分批注入公司，过渡期内（城建集团出具变更同业竞争承诺之日至城建开发、住总房开注入公司之前）将住总房开的经营管理权委托给公司，同时继续将城建开发的股权委托公司进行管理，承诺期限为2023年8月29日至2028年8月28日。

27/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

三、董事和高级管理人员的情况

(一)现任及报告期内离任董事和高级管理人员持股变动及薪酬情况

√适用□不适用

单位：股年度内股报告期内从公司是否在公任期起始任期终止年初持年末持增减变动原姓名职务性别年龄份增减变获得的税前薪酬司关联方日期日期股数股数因

动量总额（万元）获取薪酬

齐占峰董事男562025-07-162027-07-24000否

齐占峰董事长男562025-07-162027-07-24000否

储昭武董事男602012-06-212025-06-30000否

储昭武董事长男602022-07-192025-06-3000092.93否

邹哲董事男532023-11-232027-07-24000否

邹哲总经理男532023-11-232027-07-24000100.72否

许禄德董事男572022-08-252027-07-24000否

许禄德副总经理男572022-08-082027-07-24000否

许禄德董事会秘书男572023-02-102027-07-2400075.12否

杨芝萍董事女482023-10-272027-07-24000否

张成思独立董事男512021-07-282027-07-2400014.29否

宋建波独立董事女592024-07-252027-07-2400014.29否

周清杰独立董事男562024-07-252027-07-2400014.29否

肖木军财务总监男572024-12-112027-07-2420000200000任前持有26.52否

李洪兵副总经理男572016-10-272027-07-2400085.04否

武涛副总经理男532016-10-272027-07-2400084.99否

蔡志强副总经理男552016-10-272027-07-2400084.96否

刘锋副总经理男492022-10-182025-11-21000否

刘锋总法律顾问男492023-07-192025-11-2100084.71否

左江南副总经理女512022-10-182027-07-2400084.04否

杨振鹏副总经理男402023-11-232027-07-2400067.99否

合计/////20000200000/829.89/

28/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

姓名主要工作经历

毕业于中国矿业大学管理学院企业管理专业，管理学硕士，正高级会计师。

2009年1月至2010年6月北京市地铁运营有限公司总会计师；2010年6月至2020年4月北京市地铁运营有限公司财务总监；2020年4月至

齐占峰

2023年1月北京市首都公路发展集团有限公司总会计师；2023年1月至今北京城建集团有限责任公司党委常委、总会计师；2025年7月至今

北京城建投资发展股份有限公司董事、董事长，全面负责公司董事会工作。

毕业于北京大学光华管理学院工商管理专业，工商管理硕士，高级经济师。

2005年3月至2011年5月北京城建兴华地产有限公司董事、副总经理、党委书记；2011年5月至2023年11月北京城建投资发展股份有限公

邹哲

司副总经理；2023年11月至2025年6月北京城建投资发展股份有限公司董事、总经理、党委副书记；2025年6月至今北京城建投资发展股份

有限公司董事、总经理、党委书记，负责公司党委和经营管理全面工作。

毕业于中国政法大学法律系法学专业，大学本科，高级经济师、法律顾问。

2009年4月至2013年12月北京城建集团有限责任公司企业管理部副部长兼法律事务部副部长；2013年12月至2025年11月北京城建集团有

杨芝萍限责任公司法律事务部部长；2025年11月至今北京城建集团有限责任公司总法律顾问；2023年10月至今北京城建投资发展股份有限公司董事。

主要对董事会中有关事宜提出建议，提高公司决策的准确性。

毕业于天津大学投资经济专业，大学本科，工程师。

2006年7月至2020年11月北京城建投资发展股份有限公司投资证券部部长；2020年11月至2022年7月北京京城佳业物业股份有限公司副总

许禄德

经理、董事会秘书及联席公司秘书；2022年7月至2023年2月北京城建投资发展股份有限公司董事、副总经理；2023年2月至今北京城建投

资发展股份有限公司董事、副总经理、董事会秘书，主要负责公司投资证券管理、董事会秘书、董监事管理有关工作。

毕业于中国人民大学，会计学博士。

宋建波现任中国人民大学商学院教授；2024年7月至今，北京城建投资发展股份有限公司独立董事，主要对董事会中有关事宜提出建议，提高公司决策的准确性。

毕业于中国人民大学，西方经济学博士。

周清杰现任北京工商大学经济学院教授、博士生导师，兼任北京工商大学新商业经济研究院院长；2024年7月至今，北京城建投资发展股份有限公司独立董事，主要对董事会中有关事宜提出建议，提高公司决策的准确性。

毕业于英国曼彻斯特大学，博士，教授。

张成思现任中国人民大学财政金融学院副院长、党委委员，博士研究生导师；2021年7月至今，北京城建投资发展股份有限公司独立董事，主要对董事会中有关事宜提出建议，提高公司决策的准确性。

毕业于燕山大学无线电技术专业，工学学士，工程师。

2012年5月至2013年6月北京城建集团有限责任公司投资置地事业部党总支副书记、经理；2013年6月至2016年6月北京城建集团有限责任

李洪兵

公司投资置地事业部党总支副书记、经理，北京长青国际老年公寓有限公司党支部书记；2016年10月至2025年9月北京城建投资发展股份有限公司副总经理；2025年9月至今北京城建投资发展股份有限公司副总经理、党委委员，主要负责公司土地拓展、人力资源管理等工作。

29/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

毕业于中国农业大学土地资源与管理系土地规划与利用专业，理学学士，正高级会计师。

2009年5月至2012年9月北京城建房地产开发有限公司副总会计师兼财务部经理；2012年9月至2016年5月北京城建房地产开发有限公司副

肖木军总经理；2016年5月至2024年12月北京城建设计发展集团股份有限公司总会计师；2024年12月至2025年9月北京城建投资发展股份有限公

司财务总监；2025年9月至今北京城建投资发展股份有限公司财务总监、党委委员，主要负责公司财务管理等工作。

毕业于中央党校马克思主义基本原理专业，法学博士，工程师。

2012年9月至2015年9月北京城建投资发展股份有限公司副总建筑师兼北京城建成都地产有限公司董事长、党支部书记；2015年9月至2016年6月北京城建投资发展股份有限公司经理助理兼北京城建兴华地产有限公司总经理、党委副书记；2016年6月至2016年10月北京城建投资

发展股份有限公司经理助理兼北京城建兴华地产有限公司董事长、党委书记；2016年10月至2018年7月北京城建投资发展股份有限公司副总

经理兼北京城建兴华地产有限公司董事长、党委书记；2018年7月至2022年9月北京城建投资发展股份有限公司副总经理兼北京城建兴华地

产有限公司董事长、党委书记，北京城建黄山投资发展有限公司董事长；2022年9月至2022年12月北京城建投资发展股份有限公司副总经理兼北京城建兴华地产有限公司董事长、党委书记，北京城建黄山投资发展有限公司董事长，黄山首联投资发展有限公司董事长；2022年12月武涛

至2024年2月北京城建投资发展股份有限公司副总经理兼北京城建兴华地产有限公司董事长、党总支书记，北京城建黄山投资发展有限公司董事长，黄山首联投资发展有限公司董事长；2024年2月至2024年9月北京城建投资发展股份有限公司副总经理兼北京城建黄山投资发展有限公司董事长，黄山首联投资发展有限公司董事长；2024年9月至2025年9月北京城建投资发展股份有限公司副总经理兼北京城建黄山投资发展有限公司董事长，黄山首联投资发展有限公司董事长，北京城建投资发展股份有限公司黄山项目联合党支部书记；2025年9月至今北京城建投资发展股份有限公司副总经理、党委委员兼北京城建黄山投资发展有限公司董事长，黄山首联投资发展有限公司董事长，北京城建投资发展股份有限公司黄山项目联合党支部书记，主要负责公司销售管理、产品研发、商业地产等工作；负责北京城建黄山投资发展有限公司、黄山首联投资发展有限公司全面工作。

毕业于北京建工学院工业与民用建筑专业，大学本科，工程师。

2012年5月至2014年6月北京城建兴云房地产有限公司（北京城建兴业置地有限公司）董事、总经理、党支部副书记；2014年6月至2015年9月北京城建兴业置地有限公司董事长、党支部书记；2015年9月至2016年9月北京城建投资发展股份有限公司经理助理兼北京城建兴业

置地有限公司董事长、党支部书记；2016年9月至2016年10月北京城建投资发展股份有限公司经理助理兼北京城建兴业置地有限公司董事长、蔡志强

党支部书记，北京城建兴瑞置业开发有限公司董事长、党支部书记；2016年10月至2024年2月北京城建投资发展股份有限公司副总经理兼北京城建兴瑞置业开发有限公司董事长、党支部书记，北京城建兴业置地有限公司董事长；2024年2月至2025年9月北京城建投资发展股份有限公司副总经理；2025年9月至今北京城建投资发展股份有限公司副总经理、党委委员，主要负责公司工程管理、客户关系管理、成本控制、战略采购等工作。

毕业于清华大学工商管理专业，工商管理硕士，高级政工师、正高级经济师。

2009年7月至2010年9月北京城建投资发展股份有限公司经理助理；2010年9月至2014年8月北京城建投资发展股份有限公司经理助理兼产

左江南品研发中心主任；2014年8月至2016年7月北京城建投资发展股份有限公司经理助理兼动感花园项目分公司党支部副书记、董事长；2016年

7月至2021年4月北京城建投资发展股份有限公司经理助理兼动感花园项目分公司党支部书记、董事长、总经理，北京大东房地产开发有限公

司董事长；2021年4月至2022年9月，北京城建投资发展股份有限公司经理助理兼动感花园项目分公司董事长、总经理，北京城建创达置业

30/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

有限公司党支部书记、董事长，北京云蒙山投资发展有限公司董事长，北京大东房地产开发有限公司董事长；2022年9月至2025年8月北京城建投资发展股份有限公司副总经理兼动感花园项目分公司董事长、总经理，北京城建创达置业有限公司董事长、党支部书记，北京云蒙山投资发展有限公司董事长，北京大东房地产开发有限公司董事长；2025年8月至今北京城建投资发展股份有限公司副总经理兼动感花园项目分公司董事长、总经理，北京城建创达置业有限公司董事长、北京云蒙山投资发展有限公司董事长，北京大东房地产开发有限公司董事长，北京城建投资发展股份有限公司创达云蒙山党支部书记，负责北京城建创达置业有限公司、北京云蒙山投资发展有限公司、北京城建投资发展股份有限公司动感花园项目分公司、北京大东房地产开发有限公司全面工作。

毕业于清华大学管理科学与工程专业，工学博士，高级工程师。

2018年9月至2020年9月北京城奥置业有限公司总工程师；2020年9月至2022年9月北京城建兴瑞置业开发有限公司（北京城建兴业置地有限公司）副经理、总工程师；2022年9月至2023年4月北京城建投资发展股份有限公司副总工程师兼北京城建兴瑞置业开发有限公司（北京城建兴业置地有限公司）副经理、总工程师；2023年4月至2023年11月北京城建投资发展股份有限公司副总工程师；2023年11月至2024杨振鹏年4月北京城建投资发展股份有限公司副总经理；2024年4月至2024年5月北京城建投资发展股份有限公司副总经理兼北京城建兴通置业有

限公司董事长；2024年5月至2024年12月北京城建投资发展股份有限公司副总经理兼北京城建兴通置业有限公司董事长、党支部书记；2024年12月至今，北京城建投资发展股份有限公司副总经理兼北京城建兴通置业有限公司董事长党支部书记，北京丰台站前开发建设有限公司董事长。主要负责公司城中村改造、城市更新项目和企业管理、法律事务、合作项目管理、一级开发项目管理、审计日常管理、行保、接诉即办、信息化工作；负责北京城建兴通置业有限公司、北京丰台站前开发建设有限公司全面工作。

其它情况说明

□适用√不适用

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(二)现任及报告期内离任董事和高级管理人员的任职情况

1、在股东单位任职情况

√适用□不适用任职人员姓名股东单位名称在股东单位担任的职务任期起始日期任期终止日期

齐占峰北京城建集团有限责任公司总会计师、党委常委2023-01-31在任

杨芝萍北京城建集团有限责任公司总法律顾问2025-11-19在任在股东单位任职情况的说明

2、在其他单位任职情况

√适用□不适用任职人在其他单位担任的职任期起始日任期终止日其他单位名称员姓名务期期

许禄德深圳市中科招商创业投资有限公司董事、董事长2022-09-30至今

许禄德北京市中科远东创业投资有限公司董事、董事长2022-11-02至今

许禄德南微医学科技股份有限公司董事2022-12-282027-08-08

许禄德国信证券股份有限公司监事2023-06-012025-09-15

许禄德国奥投资发展有限公司董事2023-12-11至今

董事长（法人代表）、

许禄德芜湖京城创业投资有限公司2025-06-30至今投资决策委员会主席

许禄德北京上市公司协会第六届理事2023-12-232028-12-22

宋建波中国人民大学商学院教授2013-08-01至今

宋建波博彦科技股份有限公司独立董事2019-12-182025-12-19

宋建波北京电子城高科技集团股份有限公司独立董事2022-08-19至今

周清杰北京工商大学经济学院教授、博士生导师2011-10-08至今

周清杰北京工商大学新商业经济研究院院长2024-05-06至今

周清杰凤凰航运(武汉)股份有限公司独立董事2021-03-192024-09-30

周清杰北京空港科技园股份有限公司独立董事2021-05-07至今

张成思中国人民大学财政金融学院副院长、党委委员2017-07-31至今

张成思中国人民大学教授2010-08-01至今

李洪兵芜湖京城创业投资有限公司投资决策委员会成员2017-06-21至今

李洪兵北京兆兴建城房地产开发有限公司董事2022-10-31至今

肖木军深圳市中科招商创业投资有限公司监事2024-12-232025-08-04

肖木军北京世纪鸿城置业有限公司董事2024-12-232027-12-22

武涛北京城建黄山投资发展有限公司董事、董事长2018-07-30至今

武涛黄山京顺投资发展有限公司董事、董事长2020-06-18至今

武涛黄山首联投资发展有限公司董事、董事长2022-09-132025-09-12北京城建投资发展股份有限公司动感

左江南董事、董事长2014-08-15至今花园项目分公司北京城建投资发展股份有限公司动感

左江南总经理2018-12-18至今花园项目分公司

左江南北京城建创达置业有限公司董事、董事长2021-04-19至今

左江南北京云蒙山投资发展有限公司董事、董事长2021-05-24至今

左江南北京大东房地产开发有限公司董事、董事长2016-07-07至今

杨振鹏北京城建兴通置业有限公司董事、董事长2024-04-292027-04-28

杨振鹏北京丰台站前开发建设有限公司董事、董事长2024-12-232027-12-22

杨振鹏北京城建万科天运置业有限公司董事、董事长2025-11-21至今

刘锋北京城建（海南）地产有限公司董事、董事长2016-03-022025-11-20

32/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

刘锋北京城建万科天运置业有限公司董事、董事长2024-12-232025-11-20

第一届房地产行业委

刘锋中国上市公司协会2024-04-082026-04-09员会委员在其他单位任职情况的说明

(三)董事、高级管理人员薪酬情况

√适用□不适用

董事、高级管理人员薪酬的决策经提名与薪酬委员会、董事会审议；独立董事津贴最终经股东程序会审议批准董事在董事会讨论本人薪酬事项是时是否回避薪酬与考核委员会或独立董事专

建议公司正职领导2024年度薪酬标准为828289元（税前），门会议关于董事.高级管理人员薪

公司副职领导2024年度薪酬标准为662631元（税前）。

酬事项发表建议的具体情况

本公司董事、高级管理人员薪酬由固定薪酬和年度绩效奖金组

董事、高级管理人员薪酬确定依成。其中固定薪酬按月支付，绩效年薪标准由上级单位及董事据

会根据年度经营业绩考核指标的完成情况确定，按年度发放。

报告期，公司向董事和高级管理人员按月支付2025年度基本董事和高级管理人员薪酬的实际薪酬并根据各自岗位2024年度考核结果向董事和高级管理人支付情况

员支付绩效奖金，支付的薪酬总额为829.89万元。

报告期末全体董事和高级管理人报告期末全体董事和高级管管理人员实际获得的薪酬合计

员实际获得的薪酬合计829.89万元。

考核依据：依据公司薪酬考核相关制度确定薪酬方案，经董事报告期末全体董事和高级管理人

会提名与薪酬委员会、董事会审议通过，股东会批准。

员实际获得薪酬的考核依据和完

完成情况：报告期内，全体董事和高级管理人员均完成了既定成情况

考核指标，实际获得的薪酬与其绩效表现相符。

报告期末全体董事和高级管理人公司参照相关规定执行绩效薪酬递延支付机制，递延部分与公员实际获得薪酬的递延支付安排司经营业绩及个人履职等情况挂钩。

报告期末全体董事和高级管理人截至报告期末，公司全体董事和高级管理人员未发生需止付或员实际获得薪酬的止付追索情况追索薪酬的情形。

(四)公司董事、高级管理人员变动情况

√适用□不适用姓名担任的职务变动情形变动原因

齐占峰董事、董事长聘任

储昭武董事、董事长离任退休

刘锋副总经理、总法律顾问离任工作调动

(五)近三年受证券监管机构处罚的情况说明

□适用√不适用

(六)其他

□适用√不适用

33/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

四、董事履行职责情况

(一)董事参加董事会和股东会的情况参加董事会情况参加股东会情况是否董事独立本年应参亲自以通讯委托是否连续两姓名缺席出席股东会的次董事加董事会出席方式参出席次未亲自参次数数次数次数加次数次数加会议储昭武否1310030是1齐占峰否99000否3邹哲否2222000否4杨芝萍否2222000否4许禄德否2222000否4张成思是2219030否2宋建波是2221010否2周清杰是2222000否4连续两次未亲自出席董事会会议的说明

√适用□不适用

董事储昭武因公务未能亲自出席第九届董事会第十七次会议、第九届董事会第十八次会议，委托董事邹哲代为出席并表决。

年内召开董事会会议次数22

其中：现场会议次数22通讯方式召开会议次数0现场结合通讯方式召开会议次数0

(二)董事对公司有关事项提出异议的情况

□适用√不适用

(三)其他

□适用√不适用

五、董事会下设专门委员会情况

√适用□不适用

(一)董事会下设专门委员会成员情况专门委员会类别成员姓名

审计委员会宋建波、张成思、杨芝萍

预算委员会齐占峰、杨芝萍、宋建波

提名与薪酬委员会周清杰、齐占峰、邹哲、宋建波、张成思

战略发展与投资决策委员会齐占峰、邹哲、许禄德、周清杰、张成思

(二)报告期内审计委员会召开7次会议其他履召开日会议内容重要意见和建议行职责期情况

34/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

听取了公司2024年年报工作计划、

2025年同意公司2024年年报工作计划和大华会计师

大华会计师事务所2024年年报审

1月7日事务所2024年年报审计工作安排

计工作安排

2025年

听取大华会计师事务所关于公司同意大华会计师事务所关于公司2024年年度

4月15

2024年年度报告的审计意见报告的审计意见

日听取了《2024年公司财务报告和审计工作总结》、《内部控制自我评价本次计提存货跌价准备严格按照《企业会计准

2025年报告和内部审计的工作报告》、则》和公司相关会计政策进行，计提后客观地

4月15《2024年度合规管理工作报告》、反映了公司资产状况，同意公司本次计提存货日《2024年度审计委员会的履职报跌价准备的议案并提交董事会审议。

告》、《关于计提存货跌价准备的议案》

2025年同意2025年第一季度财务会计报表，以此为

听取并审议2025年第一季度财务

4月27基础编制公司2025年第一季度报告，提交董

会计报表日事会审议

2025年审议了《2025年半年度财务报告》、同意2025年半年度财务报告，以此为基础编

8月28听取2025年上半年内部审计工作

制公司2025年半年度报告，提交董事会审议日开展情况及下半年主要工作计划

本次计提按照项目实际情况，符合相关规定，同意提交董事会审议。同意2025年第三季度审议《关于计提存货跌价准备的议

2025年财务报告，以此为基础编制公司2025年第三案》、《2025年第三季度财务会计报

10月29季度报告，提交董事会审议、同意聘用中兴华表》、《关于聘用公司2025年审计日会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2025机构的议案》年度审计机构。财务报表审计费用120万元，内控审计费用40万元，提交董事会审议。

2025年

听取公司2025年年报工作计划和

12月9同意2025年年报工作计划和审计工作安排。

审计工作安排日

(三)报告期内预算委员会召开1次会议其他履行召开日期会议内容重要意见和建议职责情况

2025年4月

听取并审议2025年度财务预算报告同意公司2025年度财务预算报告

16日

(四)报告期内提名与薪酬委员会召开3次会议其他履召开日会议内容重要意见和建议行职责期情况审议了《关于储昭武先生不再担任公司

2025

6董事、董事长及专门委员会委员的议同意提名齐占峰为公司第九届董事会董事年月27案》、《关于选举齐占峰先生为公司第九候选人。日届董事会董事的议案》

同意公司对独立董事津贴标准进行调整，

202510调整后独立董事津贴标准为每人每年税前年审议了《关于调整独立董事津贴标准的

2920万元，自2026年1月1日实施，因独立月议案》

董事宋建波、周清杰、张成思回避表决，日会议决定将本议案提交董事会审议。

35/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告2025审议了《关于刘锋先生不再担任公司副11建议公司正职领导2024年度薪酬标准为元年总经理、总法律顾问的议案》、《关于公

20828289元（税前），公司副职领导2024年月司高管人员及子公司负责人2024年度

度平均薪酬标准为662631元（税前）。

日业绩考核及薪酬方案的议案》

(五)报告期内战略发展与投资决策委员会召开1次会议召开日期会议内容重要意见和建议其他履行职责情况

2025年4听取并审议2025年度企业经同意公司2025年度企业经营

月16日营计划计划

(六)存在异议事项的具体情况

□适用√不适用

六、审计委员会发现公司存在风险的说明

□适用√不适用审计委员会对报告期内的监督事项无异议。

七、报告期末母公司和主要子公司的员工情况

(一)员工情况母公司在职员工的数量108主要子公司在职员工的数量755在职员工的数量合计863母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数252专业构成专业构成类别专业构成人数生产人员243销售人员124技术人员202财务人员104行政人员158其他人员32合计863教育程度

教育程度类别数量（人）硕士及以上185大学本科532大学专科102中专及以下44合计863

(二)薪酬政策

√适用□不适用

执行城建股人发（2011）68号、城建股人发（2019）123号、城建股党发（2024）91号文件，具体情况如下：

本公司高级管理人员薪酬由公司董事会审定，员工的薪酬由经理办公会审定。

36/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

本公司高级管理人员以及员工薪酬由固定薪酬和年度绩效奖金组成。其中固定薪酬按月支付，绩效年薪标准由董事会根据年度经营业绩考核指标的完成情况确定，按年度发放。员工的绩效年薪由经理办公会批准后按年度发放。

(三)培训计划

√适用□不适用

2025年，公司重点围绕“行业发展变革、组织能力重塑、业务能力升级、人才梯队锻造”等方面，以年度重点任务和各单位实际需求为导向，内容聚焦“产品力提升”、“新媒体营销”、“商业招运创新”、“舆情管理与危机处理”等重点工作，采用“内训+外训”、“线上+线下”等方式，全年共组织各类培训47次，1031人次，总时长629小时，为公司提质发展提供了支撑与保障。

(四)劳务外包情况

√适用□不适用劳务外包的工时总数308372小时

劳务外包支付的报酬总额（万元）3228.74

八、利润分配或资本公积金转增预案

(一)现金分红政策的制定、执行或调整情况

√适用□不适用

根据公司章程，公司实施积极稳定的利润分配政策，优先采用现金分红的利润分配方式，兼顾公司的长远利益、全体股东的整体利益及公司的可持续发展，保持利润分配政策的持续性和稳定性。除特殊情况外，公司在当年盈利且累计未分配利润为正的情况下，采取现金方式分配股利，每年以现金方式分配的利润不少于当年公司实现的可供分配利润的12%。特殊情况是指：公司在年度内计划对外投资、收购资产或购买设备累计支出达到或超过公司最近一期经审计净资产的

50%。

报告期内，公司第九届董事会第十三次会议、公司2024年年度股东大会审议通过2024年度利润分配方案，公司独立董事履职尽责并发表了意见。公司以总股数2075743507股为基数，每

10股派发现金股利0.50元（含税），共计派发现金红利103787175.35元。公司通过电话、网络

等渠道与中小股东进行沟通和交流，并采取现场及网络投票方式召开股东大会，为中小股东参与决策提供便利。

(二)现金分红政策的专项说明

√适用□不适用

是否符合公司章程的规定或股东会决议的要求√是□否

分红标准和比例是否明确和清晰√是□否

相关的决策程序和机制是否完备√是□否

独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用√是□否

中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保护√是□否

(三)报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划

□适用√不适用

(四)本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

37/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

每10股送红股数（股）

每10股派息数（元）（含税）0.50

每10股转增数（股）

现金分红金额（含税）103787175.35

合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润-413203465.15

现金分红金额占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润的比率（%）不适用以现金方式回购股份计入现金分红的金额

合计分红金额（含税）103787175.35

合计分红金额占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润的比率（%）不适用

(五)最近三个会计年度现金分红情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

最近三个会计年度累计现金分红金额（含税）(1)415148701.40

最近三个会计年度累计回购并注销金额(2)1002034242.97

最近三个会计年度现金分红和回购并注销累计金额(3)=(1)+(2)1417182944.37

最近三个会计年度年均净利润金额(4)-816189055.87

最近三个会计年度现金分红比例（%）(5)=(3)/(4)不适用

最近一个会计年度合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润-413203465.15

最近一个会计年度母公司报表年度末未分配利润11546280679.80

九、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一)相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用√不适用

(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用员工持股计划情况

□适用√不适用其他激励措施

□适用√不适用

(三)董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

(四)报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况

□适用√不适用

十、报告期内的内部控制制度建设及实施情况

√适用□不适用

报告期内，公司以健全治理结构、强化风险防控为核心，深化内部控制体系建设。治理架构层面，进一步完善内控领导体制，清晰界定党委、股东大会、董事会及经营管理层的职责权限，构建权责对等、有效制衡的机制，严格落实主要负责人第一责任人职责，推动法治与内控深度融

38/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告合，通过强化审计监督、优化投资管控、完善绩效考评等举措，全面提升内控管理水平。公司常态化梳理优化内控制度，健全依法治企体系，完善“三重一大”决策、法律纠纷上报、风险预警等核心制度，形成全链条风险防控机制，编制内控手册并动态更新以保障适用性。同时，针对主要经营管理活动建立标准化流程，通过章程及专项制度规范业务权限、审批程序，重大事项严格执行集体决策，强化流程执行刚性约束，确保内控要求贯穿实施经营管理全过程。

报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明

□适用√不适用

十一、报告期内对子公司的管理控制情况

√适用□不适用

报告期内，公司以整体内控体系为依托，构建了对下属子公司全方位、多层次的管理控制体系。公司将对子公司管控纳入整体内控工作统筹，依托“党委领导、三会决策、经营层执行、多部门监督”体制，通过内部控制工作领导小组统筹指导，推动各子公司配备内控工作人员，确保管控要求有效传导；同时多措并举强化管控，延伸核心制度至子公司，规范“三重一大”决策等关键领域流程，严格选派并考核子公司派出人员，将子公司纳入多层次监督评价体系形成闭环管控，依托 OA平台等机制强化信息协同，引导子公司推进“三体合一”风控体系落地。

报告期内，各子公司规范经营，公司将持续优化管控体系，动态调整措施以提升管控水平，保障整体战略目标实现。

对子公司的管理控制存在异常的风险提示

□适用√不适用

十二、内部控制审计报告的相关情况说明

√适用□不适用

详见公司披露的《2025年内部控制审计报告》

是否披露内部控制审计报告：是

内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见报告期或上年度是否被出具内部控制非标准审计意见

□是√否

十三、上市公司治理专项行动自查问题整改情况

为贯彻落实国务院、证监会关于开展上市公司治理专项行动有关要求，结合公司实际情况，

2021年公司开展了上市公司治理专项自查活动。公司与控股股东城建集团的全资子公司城建开发

及住总集团下属住总房开存在房地产业务的同业竞争。2018年城建集团作出承诺，未来5年内在符合注入条件的情况下，将城建开发注入公司，在未注入前，继续委托公司管理城建开发。2019年，根据国资整合要求，住总集团并入城建集团。鉴于上述情况，通过梳理住总集团、城建开发的地产业务情况，现阶段住总房开、城建开发暂不具备注入公司条件。为妥善解决同业竞争问题，城建集团对原承诺事项作出变更，待相关主体具备条件时分批注入公司，过渡期内（城建集团出具变更同业竞争承诺之日至城建开发、住总房开注入公司之前）将住总房开的经营管理权委托给公司，同时继续将城建开发的股权委托公司进行管理，承诺期限为2023年8月29日至2028年8月28日。

十四、纳入环境信息依法披露企业名单的上市公司及其主要子公司的环境信息情况

□适用√不适用

39/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

其他说明

□适用√不适用

十五、社会责任工作情况

(一)是否单独披露社会责任报告、可持续发展报告或 ESG 报告

√适用□不适用

公司已披露 ESG 报告，详见《2025 年社会、环境及公司治理报告》。

(二)社会责任工作具体情况

√适用□不适用

对外捐赠、公益项目数量/内容情况说明向察右前旗三叉口乡捐赠资金8万元用于采购基层办公用

总投入（万元）8品：为14个行政村新购电脑14台，为乡政府新购复印彩印一体机1台

其中：资金（万元）8

物资折款（万元）

察右前旗三岔口乡全乡在册10356户20285人，常住3125惠及人数（人）户5631人具体说明

□适用√不适用

十六、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

√适用□不适用

扶贫及乡村振兴项目数量/内容情况说明助力北京市密云区大城子镇方耳峪村增收帮

总投入（万元）131.53扶28.07万元；食堂、工会采购（消费帮扶）

103.46万元

其中：资金（万元）131.53

物资折款（万元）

惠及人数（人）消费帮扶带动建档立卡贫困人数7741人帮扶形式（如产业扶贫、增收帮扶28.07万元；就业扶贫、教育扶贫等）消费帮扶103.46万元具体说明

□适用√不适用

十七、其他

□适用√不适用

40/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

第五节重要事项

一、承诺事项履行情况

(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用□不适用是否是否如未能及时如未能及承诺承诺承诺承诺时有履及时履行应说明时履行应承诺背景承诺期限类型方内容间行期严格未完成履行说明下一限履行的具体原因步计划与股改相关的是承诺是收购报告书或是权益变动报告书中所作承诺是与重大资产重是组相关的承诺是与首次公开发是行相关的承诺是

一、支持城建发展做大做强主营业务。

在城建集团对城建发展拥有控制权期间，城建集团将城建发展作北京

为旗下房地产类业务和资产整合的唯一上市平台和资本运作平台，持城建2023年8解决续在房地产业务方面优先支持城建发展，协助其做大做强主营业务。2023与再融资相关集团月29日

同业二、关于城建开发与城建发展同业竞争问题的解决措施及承诺。为切年8月是是

的承诺有限-2028年8竞争实推进城建开发与城建发展同业竞争问题的解决，城建集团承诺：29日责任月28日

（一）积极督促城建开发整改、规范所存在的重大诉讼等问题，公司

合规稳健经营、梳理内部人员及组织架构、理顺外部投资关系，就所持资产和权益与相关方积极沟通落实权属和相关权利义务安排，使城

41/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

建开发尽快具备注入城建发展的条件；

（二）城建开发已采用股权托管，托管协议到期时间为2025年6月30日，目前股权托管协议尚在有效期。因此，城建集团拟延续股权托管方式，若托管期间障碍事项得以妥善解决，将择机将城建开发注入城建发展；若托管协议到期相关事项尚未解决，在同业竞争承诺到期前，城建发展将与城建集团续签托管协议。

三、关于住总房开与城建发展同业竞争问题的解决措施及承诺。为切

实推进住总房开与城建发展同业竞争问题的解决，城建集团承诺：

（一）积极督促住总房开整改、规范所存在的重大诉讼、历史遗

留产权等问题，合规稳健经营、梳理内部人员及组织架构、理顺外部投资关系，就所持资产和权益与相关方积极沟通落实权属和相关权利义务安排，使住总房开尽快具备注入城建发展的条件；

（二）城建集团和住总集团将与城建发展存在同业竞争的住总房

开的经营管理权委托给城建发展，若委托经营管理期间住总房开障碍事项得以妥善解决，将择机分批注入城建发展；若委托经营管理到期相关事项尚未解决，在同业竞争承诺到期前，城建发展将与城建集团和住总集团续签委托经营管理协议。

四、其他。

（一）在本承诺函出具之日起5年内，并在城建开发、住总房开

符合注入城建发展的条件下，将城建开发、住总房开注入城建发展；

（二）在未将城建开发、住总房开注入城建发展前，将继续以托管或委托经营权的模式将城建开发及住总房开委托给城建发展管理；

（三）积极支持城建发展增强盈利能力，拓宽融资渠道，使之持续为城建发展股东带来回报；

（四）除非由于国家政策法规限制等不可抗力的原因，或者将城

建开发、住总房开注入城建发展不符合城建发展的利益最大化，否则，城建集团将按照有关国有资产管理、上市公司监管等方面的法律、法

规、规范性文件的要求，按照上述承诺启动将城建开发、住总房开注入城建发展的工作，但如果城建发展在按照本承诺启动注入工作之前已经不再从事房地产开发业务或通过其他合法方式消除了同业竞争的除外。

42/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

五、关于避免新增同业竞争情形的承诺。

鉴于城建发展系城建集团旗下房地产类业务和资产整合的唯一上

市平台和资本运作平台，因此，城建集团承诺：自本承诺函出具之日起，若城建集团获得与城建发展主营业务相同、相似并构成实质性竞争关系的房地产类业务的商业机会，城建集团在符合相关法律法规和既有合理商业约定的情况下将该等商业机会通知城建发展，城建发展在通知指定的期间内作出愿意利用该等商业机会的肯定答复的，城建集团将积极促成城建发展获得该等商业机会，城建集团不再直接或间接新增在房地产业务方面与城建发展主营业务相同、相似并构成实质性竞争关系的业务。

六、适用范围。

以上声明、保证及承诺，除特别说明外，将适用于城建集团控制的其他企业，城建集团将依法促使城建集团控制的其他企业按照与城建集团同样的标准遵守以上声明、保证及承诺。

七、相关责任。

如以上声明、保证及承诺事项与事实不符，或者城建集团或城建集团控制的其他企业违反上述声明、保证及承诺事项，城建集团将依法承担相应的法律责任。

与股权激励相是关的承诺是其他对公司中是小股东所作承是诺

北京2025年6月26日，为继续规范公司与城建集团的关联交易行为，城建自2025年解决公司与城建集团续签了《工程协作协议》（协议有效期三年，到期续签），2025集团6月26日

关联其中城建集团承诺：不利用其为公司控股股东身份干涉公司或公司附年6月是是其他承诺有限到2028年交易属企业的招标工作，不向其附属企业及任何第三方泄露其知晓的与招26日责任6月25日标工作有关的商业秘密或信息。

公司

43/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

(二)公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明

□已达到□未达到√不适用

(三)业绩承诺情况

□适用√不适用业绩承诺变更情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用√不适用

三、违规担保情况

□适用√不适用

四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明

□适用√不适用

五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明

（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明

□适用√不适用

（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明

□适用√不适用

（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况

√适用□不适用

公司已与前后任会计师事务所就变更会计师事务所事项进行了充分沟通，同时，拟聘任的会计师事务所已与前任会计师事务所进行沟通，各方均已知悉本次变更事项且对此无异议。前后任会计师事务所将按照《中国注册会计师审计准则第1153号——前任注册会计师和后任注册会计师的沟通》和其他有关要求，积极做好沟通及配合工作。具体内容详见公司于2025年10月31日披露的《北京城建投资发展股份有限公司变更会计师事务所公告》（公告编号：2025-55）。

（四）审批程序及其他说明

□适用√不适用

六、聘任、解聘会计师事务所情况

单位：万元币种：人民币原聘任现聘任境内会计师事务所名称大华会计师事务所中兴华会计师事务

44/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告（特殊普通合伙）所（特殊普通合伙）境内会计师事务所报酬120120境内会计师事务所审计年限51

境内会计师事务所注册会计师姓名马宁、赵玮费强、颜新才境内会计师事务所注册会计师审计服务的累计年限51境外会计师事务所名称境外会计师事务所报酬境外会计师事务所审计年限名称报酬

内部控制审计会计师事务所中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）40财务顾问保荐人

聘任、解聘会计师事务所的情况说明

√适用□不适用

鉴于大华会计师事务所（特殊普通合伙）已连续五年为公司提供审计服务，本年度经询价比选，公司聘用中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2025年度审计机构。

审计期间改聘会计师事务所的情况说明

□适用√不适用

审计费用较上一年度下降20%以上（含20%）的情况说明

□适用√不适用

七、面临退市风险的情况

(一)导致退市风险警示的原因

□适用√不适用

(二)公司拟采取的应对措施

□适用√不适用

(三)面临终止上市的情况和原因

□适用√不适用

八、破产重整相关事项

□适用√不适用

九、重大诉讼、仲裁事项

□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项√本年度公司无重大诉讼、仲裁事项

十、上市公司及其董事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况

□适用√不适用

45/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

□适用√不适用

十二、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

√适用□不适用

单位：亿元币种：人民币交易价格占同类交关联交关联交与市场参关联交关联关联交关联交易内关联交关联交易金额的市场易定价易结算考价格差易方关系易类型容易价格易金额比例价格

原则(%)方式异较大的原因北京城按当地政府建集团相关规定进集团公开市有限责接受劳行公开市场

兄弟场招标31.6631.6667.72按合同31.66任公司务招标接受施结算公司价格控股参工单位提供股公司的工程劳务

合计//31.6667.72///大额销货退回的详细情况

关联交公司各子公司在建设房地产时按照当地政府相关规定通过公开市场招标确定施工单位，部易的说分施工劳务由城建集团控股公司及参股公司承担，报告期内公司各子公司与城建集团控股明公司及参股公司新签订的施工总承包合同金额为31.66亿元。

(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用√不适用

46/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(四)关联债权债务往来

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

47/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

3、临时公告未披露的事项

√适用□不适用

单位：元币种：人民币向关联方提供资金关联方向上市公司提供资金关联方关联关系期初余额发生额期末余额期初余额发生额期末余额

北京骏泰置业有限公司联营公司165600000.00-165600000.000.00

北京城安辉泰置业有限公司联营公司128756555.9250562950.24179319506.1660000000.00-60000000.000.00

北京矿融城置业有限公司联营公司274214728.41-96532000.29177682728.12

北京双城通达房地产开发有限公司联营公司472974702.13-207394702.13265580000.00

成都红星美凯龙全球家居有限公司联营公司104540636.5220998543.67125539180.19

北京景晟乾通置业有限公司联营公司694622306.71-100000000.00594622306.71

北京丰台站前开发建设有限公司联营公司100000000.00100000000.00

海南农垦城建投资开发有限公司联营公司971373091.50-87.04971373004.46

北京新城金郡房地产开发有限公司联营公司56337672.2956337672.29

北京越华房地产开发有限公司联营公司671940982.16783921600.001455862582.16

北京越昌贝城置业有限公司联营公司188940000.00188940000.00

北京金第房地产开发有限责任公司集团兄弟公司17051000.0017051000.00

合计2812082021.19-397965295.552414116725.64788278654.45929912600.001718191254.45关联债权债务形成原因联营企业项目合作投入资金形成的往来借款。

公司向北京城安辉泰置业有限公司提供借款报告期内计提资金使用费18.56万元；公司向北京矿融城置业有限公司提供借款报告期内计提资金关联债

使用费3384.30万元；公司向北京双城通达房地产开发有限公司提供借款报告期内计提资金使用费790.01万元；公司向成都红星美凯龙全球家权债务

居有限公司提供借款报告期内计提资金使用费698.95万元；公司向北京城昌贝越置业有限公司提供临时借款报告期内计提资金使用费91.29万对公司元；公司向北京丰台站前开发建设有限公司提供借款报告期内计提资金使用费183.54万元；公司向海南农垦城建投资开发有限公司提供借款报的影响

告期内计提资金使用费4165.47万元。上述款项公司将逐步收回。

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

□适用√不适用

48/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

(六)其他

□适用√不适用

十三、重大合同及其履行情况

(一)托管、承包、租赁事项

1、托管情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币托管资是否委托方名受托方名托管起托管终托管托管收益对公关联托管资产情况产涉及托管收益确定依据关联称称始日止日收益司影响关系金额交易

北京城建托管期内，托管收入按北京城建本年度应收取

投资发展委托方持有的北京城建房地产开发有限公298.342025年2028年6被托管公司年度审计报控股

集团有限482.06的托管费为是

股份有限司100%股权亿元7月1日月30日告确认的年营业收入的股东

责任公司510.98万元

公司0.2%计算

委托方持有的如下公司股权：1.北京住总房

地产开发有限责任公司100%股权；2.北京祥北京城建

北京住总业房地产有限公司100%股权；3.北京金第房2023年本年度应收取集团

投资发展793.012026年9集团有限地产开发有限责任公司90.91%股权；4.天津10月1188.68委托经营管理协议的托管费为是兄弟股份有限亿元月30日

责任公司京城投资开发有限公司51%股权；5.天津京日200万元公司公司

宝置地有限公司51%股权；6.天津市津辰银

河投资发展有限公司50%股权

2、承包情况

□适用√不适用

49/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

3、租赁情况

□适用√不适用

(二)担保情况

√适用□不适用

单位：亿元币种：人民币

公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）

担保担保方与上市被担担保担保发生日期(协担保担保担保物担保是否已担保是担保逾反担保是否为关关联

方公司的关系保方金额议签署日)担保类型起始日到期日（如有）经履行完毕否逾期期金额情况联方担保关系

本公海南0.842025-1-132025-1-2030-1-1连带责任公司本部司垦建242否否是联营公司担保

报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）0.84

报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 0.84公司及其子公司对子公司的担保情况

报告期内对子公司担保发生额合计15.84

报告期末对子公司担保余额合计（B） 23.12

公司担保总额情况（包括对子公司的担保）

担保总额（A+B） 23.96

担保总额占公司净资产的比例(%)11.72

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C）

直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D） 23.96

担保总额超过净资产50%部分的金额（E）

上述三项担保金额合计（C+D+E） 23.96未到期担保可能承担连带清偿责任说明担保情况说明

50/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

(三)委托他人进行现金资产管理的情况

1、委托理财情况

(1).委托理财总体情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(2).单项委托理财情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(3).委托理财减值准备

□适用√不适用

2、委托贷款情况

(1).委托贷款总体情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(2).单项委托贷款情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(3).委托贷款减值准备

□适用√不适用

3、其他情况

□适用√不适用

(四)其他重大合同

□适用√不适用

十四、募集资金使用进展说明

□适用√不适用

51/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

十五、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明

□适用√不适用

第六节股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一)股份变动情况表

1、股份变动情况表

报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。

2、股份变动情况说明

□适用√不适用

3、股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用√不适用

4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用√不适用

(二)限售股份变动情况

□适用√不适用

二、证券发行与上市情况

(一)截至报告期内证券发行情况

√适用□不适用

单位：股币种：人民币股票及其衍生发行价格获准上市交易终止发行日期发行数量上市日期

证券的种类（或利率）交易数量日期普通股股票类

可转换公司债券、分离交易可转债债券（包括企业债券、公司债券以及非金融企业债务融资工具）

公司债券2025-06-122.40%25亿元2025-06-1925亿元2028-06-13其他衍生证券

52/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：

□适用√不适用

(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况

□适用√不适用

(三)现存的内部职工股情况

□适用√不适用

三、股东和实际控制人情况

(一)股东总数

截至报告期末普通股股东总数(户)52540年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户)71650

截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）

年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户）

(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位：股

前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

持有有质押.标记或冻股东名称报告期内期末持股数比例限售条结情况股东（全称）增减量(%)件股份股份性质数量数量状态

北京城建集团有限责任公司094466326145.510冻结10703688国有法人

叶怡红1511000402900001.940未知0未知

全国社保基金四一二组合28764599287645991.390未知0未知

平安养老保险股份有限公司－万20507840205078400.990未知0未知

能－团险万能

江辉15779400157794000.760未知0未知

香港中央结算有限公司-7696131115557480.560未知0未知

招商银行股份有限公司－南方中

证1000交易型开放式指数证券投1089300113870000.550未知0未知资基金

张声茂11025600110256000.530未知0未知

中国工商银行股份有限公司－南

方中证全指房地产交易型开放式820663106090910.510未知0未知指数证券投资基金

平安 life－style 进取混合型养老金

产品－中国工商银行股份有限公857771685777160.410未知0未知司

前十名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份）持有无限售条件股份种类及数量股东名称流通股的数量种类数量北京城建集团有限责任公司944663261人民币普通股944663261叶怡红40290000人民币普通股40290000

53/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

全国社保基金四一二组合28764599人民币普通股28764599

平安养老保险股份有限公司－万能－团险万能20507840人民币普通股20507840江辉15779400人民币普通股15779400香港中央结算有限公司11555748人民币普通股11555748

招商银行股份有限公司－南方中证1000交易型开放11387000人民币普通股11387000式指数证券投资基金张声茂11025600人民币普通股11025600

中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产10609091人民币普通股10609091交易型开放式指数证券投资基金

平安 life－style 进取混合型养老金产品－中国工商银 8577716 人民币普通股 8577716行股份有限公司前十名股东中回购专户情况说明

上述股东委托表决权、受托表决权、放弃表决权的说明

上述股前十名股东中，北京城建集团有限责任公司与其它股东不存在关联关系，也不属于一致东关联行动人；招商银行股份有限公司－南方中证1000交易型开放式指数证券投资基金、中

关系或国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产交易型开放式指数证券投资基金同属

一 致 行 南方基金管理股份有限公司；平安养老保险股份有限公司－万能－团险万能、平安 life

动 的 说 －style 进取混合型养老金产品－中国工商银行股份有限公司同属平安养老保险股份有

明限公司；未知其他股东之间是否存在关联关系，也未知其他股东是否为一致行动人。

表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明

持股5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用√不适用

前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用√不适用前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

□适用√不适用

(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名股东

□适用√不适用

四、控股股东及实际控制人情况

(一)控股股东情况

1、法人

√适用□不适用名称北京城建集团有限责任公司单位负责人或李伟东法定代表人成立日期1993年11月8日

授权进行国有资产经营管理；承担各类型工业、能源、交通、民用、市政工程建

设项目总承包；房地产开发、商品房销售；机械施工、设备安装；商品混凝土、

钢木制品、建筑机械、设备制造及销售；建筑机械设备及车辆租赁；仓储、运输主要经营业务服务；购销金属材料、建筑材料、化工轻工材料、机械电器设备、木材；零售汽车（不含小轿车）；饮食服务；物业管理；承包境外工程和境内国际招标工程及

上述境外工程所需的设备、材料出口；向境外派遣工程、生产及服务行业所需的

54/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

劳务人员（不含海员）。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）报告期内控股城建集团持有江河创建集团股份有限公司（代码601886）1609万股，持股比例和参股的其他 1.42%；持有北京城建设计发展集团股份有限公司（代码 HK1599）57103 万股，境内外上市公 持股比例 42.34%；持有北京京城佳业物业股份有限公司（代码 HK2210）3878

司的股权情况万股，持股比例26.44%。

其他情况说明

2、自然人

□适用√不适用

3、公司不存在控股股东情况的特别说明

□适用√不适用

4、报告期内控股股东变更情况的说明

□适用√不适用

5、公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

√适用□不适用

(二)实际控制人情况

1、法人

√适用□不适用名称北京市国有资产监督管理委员会单位负责人或法定代表人成立日期主要经营业务报告期内控股和参股的其他境内外上市公司的股权情况其他情况说明

55/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

2、自然人

□适用√不适用

3、公司不存在实际控制人情况的特别说明

□适用√不适用

4、报告期内公司控制权发生变更的情况说明

□适用√不适用

5、公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

√适用□不适用

6、实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用√不适用

(三)控股股东及实际控制人其他情况介绍

□适用√不适用

五、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例

达到80%以上

□适用√不适用

六、其他持股在百分之十以上的法人股东

□适用√不适用

七、股份限制减持情况说明

□适用√不适用

八、股份回购在报告期的具体实施情况

□适用√不适用

56/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

九、优先股相关情况

□适用√不适用

57/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

第七节债券相关情况

一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

(一)公司债券（含企业债券）

√适用□不适用

1、公司债券基本情况

单位：亿元币种：人民币

20264是否存在年月

代发行30到期债券利率还本付交易受托管理投资者适终止上市债券名称简称起息日日后的最%主承销商交易机制码日日余额（）息方式场所人当性安排或挂牌的近回售日风险中信建投证

按年付建立了投匹配成交、点北京城建投资发展股份有限券股份有限中信建投

202222城1852022-2022-07-2027-公司年面向专业投资者0299007-13-1407-14232.15

息、到上交.资者适当击成交、询价公司国信证券股份否

()建期一次所性管理制成交、竞买成公开发行公司债券第二期证券股份有有限公司

还本度交、协商成交限公司

按年付建立了投匹配成交、点北京城建投资发展股份有限中信建投证中信建投

202323京1152023-2023-062028-息、到上交资者适当击成交、询价公司年面向专业投资者

()城01

57106-21-262026-06-2606-26103.40券股份有限证券股份否期一次所性管理制成交、竞买成

公开发行公司债券第一期公司有限公司

还本度交、协商成交

按年付建立了投匹配成交、点北京城建投资发展股份有限中信建投证中信建投

202323京1152023-2023-072026-07-252028-153.40息、到上交资者适当击成交、询价公司年面向专业投资者

城0262207-24-2507-25券股份有限证券股份否()期一次所性管理制成交、竞买成公开发行公司债券第二期公司有限公司

还本度交、协商成交

北京城建投资发展股份有限23京2402023-2023-122026-12-202028-203.37按年付上交中信建投证中信建投建立了投匹配成交、点否

公司2023年面向专业投资者城0442612-19-2012-20息、到所券股份有限证券股份资者适当击成交、询价

58/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

公开发行公司债券(第三期一次公司有限公司性管理制成交、竞买成

期)(品种二)还本度交、协商成交

按年付建立了投匹配成交、点北京城建投资发展股份有限中信建投证中信建投

202424北2412024-2024-092026-息、到上交资者适当击成交、询价公司年面向专业投资者

城0145909-05-0609-0642.23券股份有限证券股份否期一次所性管理制成交、竞买成

公开发行公司债券(第一期)公司有限公司

还本度交、协商成交中信建投证

北京城建投资发展股份有限按年付建立了投匹配成交、点202525券股份有限中信建投公司年面向专业投资者京2582025-2025-062028-252.40息、到上交资者适当击成交、询价0198906-12-1306-13公司、国信证券股份否非公开发行公司债券（第一城期一次所性管理制成交、竞买成证券股份有有限公司

期）还本度交、协商成交限公司公司对债券终止上市或挂牌风险的应对措施

□适用√不适用报告期内债券付息兑付情况

√适用□不适用债券名称付息兑付情况的说明

根据“22城建01”相关条款，2023年至2027年间每年的6月27日为上一计息年度的付息日。2025年6北京城建投资发展股份有限公司2022年公开发

月27日，公司已兑付“22城建01”上一计息年度的利息。根据“22城建01”相关条款，2025年6月27行公司债券(面向专业投资者)(第一期)日为兑付日。2025年6月27日，公司已兑付“22城建01”本金。

北京城建投资发展股份有限公司2022年公开发根据“22城建02”相关条款，2023年至2027年间每年的7月14日为上一计息年度的付息日。2025年7行公司债券(面向专业投资者)(第二期)月14日，公司已兑付“22城建02”上一计息年度的利息。

北京城建投资发展股份有限公司2023年面向专根据“23京城01”相关条款，2024年至2028年间每年的6月26日为上一计息年度的付息日。2025年6业投资者公开发行公司债券(第一期)月26日，公司已兑付“23京城01”上一计息年度的利息。

北京城建投资发展股份有限公司2023年面向专根据“23京城02”相关条款，2024年至2028年间每年的7月25日为上一计息年度的付息日。2025年7业投资者公开发行公司债券(第二期)月25日，公司已兑付“23京城02”上一计息年度的利息。

北京城建投资发展股份有限公司2023年面向专根据“23京城04”相关条款，2024年至2028年间每年的12月20日为上一计息年度的付息日。2025年业投资者公开发行公司债券(第三期)(品种二)12月20日，公司已兑付“23京城04”上一计息年度的利息。

北京城建投资发展股份有限公司2024年面向专根据“24北城01”相关条款，2025年至2026年间每年的9月6日为上一计息年度的付息日。2025年9业投资者公开发行公司债券(第一期)月6日，公司已兑付“24北城01”上一计息年度的利息。

59/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

√适用□不适用

“22城建01”期限为5年，附第3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内根据实际情况及市场环境，公司决定将“22城建

01”后2年的票面利率下调145个基点，即票面利率为1.80%。报告期内“22城建01”已全部回售。“22城建02”期限为5年，附第3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内根据实际情况及市场环境，公司决定将“22城建

02”后2年的票面利率下调107个基点，即票面利率为2.15%。报告期内“22城建02”回售金额为5.23亿元。3、为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构

中介机构名称办公地址签字会计师姓名（如适用）联系人联系电话

中信建投证券股份有限公司北京市朝阳区景辉街16号院1号楼泰康集团大厦9层冯伟010-56051953

联合信用评级有限公司 北京市朝阳区建外大街 2 号 PICC 大厦 12 层 李杰 010-85679696上述中介机构发生变更的情况

□适用√不适用

4、信用评级结果调整情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的变更、变化和执行情况及其影响

□适用√不适用

60/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

(二)公司债券募集资金情况

√公司债券在报告期内涉及募集资金使用或者整改

□本公司所有公司债券在报告期内均不涉及募集资金使用或者整改

1、基本情况

单位：亿元币种：人民币债券代是否为专项专项品种债券募集资报告期末募报告期末募集资债券简称码品种债券的具体类型金总额集资金余额金专项账户余额

25898925京城01否不适用2500

2、募集资金用途变更调整情况

□适用√不适用

3、募集资金的使用情况

(1).实际使用情况（此处不含临时补流）

单位：亿元币种：人民币

报告期内偿还有息固定资股权投资、偿还公补充流其他债券代债券募集资金债务（不产投资债权投资或司债券动资金用途码简称实际使用含公司债项目涉资产收购涉金额金额金额金额券）金额及金额及金额

25京

25898925250000

城01

(2).募集资金用于偿还公司债券及其他有息债务

√适用□不适用偿还其他有息债务（不含债券代码债券简称偿还公司债券的具体情况公司债券）的具体情况

25898925京城01偿还公司22城建01公司债券回售本金

(3).募集资金用于补充流动资金（此处不含临时补流）

□适用√不适用

(4).募集资金用于特定项目

□适用√不适用

(5).募集资金用于其他用途

□适用√不适用

(6).临时补流

□适用√不适用

4、募集资金使用的合规性

债券债券募集说明书约截至报告期末实际用途与约定用报告期内募募集资金使代码简称定的募集资金募集资金实际途（含募集说明书集资金使用用是否符合

61/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告用途用途（包括实约定用途和合规变和募集资金地方政府债际使用和临时更后的用途）是否专项账户管务管理规定

补流）一致理是否合规

258925

偿还公司22城偿还公司22城京

8901建01公司债券建01公司债券是是是城

回售本金回售本金募集资金使用和募集资金账户管理存在违规情况

□适用√不适用

(三)专项品种债券应当披露的其他事项

□适用√不适用

(四)报告期内公司债券相关重要事项

√适用□不适用

1、非经营性往来占款和资金拆借

(1).非经营性往来占款和资金拆借余额报告期初，公司合并口径应收的非因生产经营直接产生的对其他方的往来占款和资金拆借（以下简称非经营性往来占款和资金拆借）余额：28.12亿元；

报告期内，非经营性往来占款和资金拆借新增：2.03亿元，收回：6.03亿元；

报告期内，非经营性往来占款或资金拆借情形是否存在违反募集说明书相关约定或承诺的情况□是√否

报告期末，未收回的非经营性往来占款和资金拆借合计：24.12亿元，其中控股股东、实际控制人及其他关联方占款或资金拆借合计：24.12亿元。

(2).非经营性往来占款和资金拆借明细

报告期末，公司合并口径未收回的非经营性往来占款和资金拆借占合并口径净资产的比例：9.71%是否超过合并口径净资产的10%：□是√否

(3).以前报告期内披露的回款安排的执行情况

√完全执行□未完全执行□不适用

2、负债情况

(1).有息债务及其变动情况

1.1公司债务结构情况

报告期初和报告期末，公司（非公司合并范围口径）有息债务余额分别为267.5亿元和267.02亿元，报告期内有息债务余额同比变动-0.18%。

单位：亿元币种：人民币

62/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

到期时间金额合金额占有息债务有息债务类别

已逾期1年以内（含）超过1年（不含）计的占比（%）

公司信用类债券37.50222.98260.4897.55银行贷款

非银行金融机构贷款6.546.542.45其他有息债务

合计37.5229.52267.02

报告期末公司存续的公司信用类债券中，公司债券余额96.98亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额163.50亿元。

1.2公司合并口径有息债务结构情况

报告期初和报告期末，公司合并报表范围内公司有息债务余额分别为442.64亿元和422.94亿元，报告期内有息债务余额同比变动-4.45%。

单位：亿元币种：人民币到期时间金额合金额占有息债务有息债务类别

已逾期1年以内（含）超过1年（不含）计的占比（%）

公司信用类债券37.50222.98260.4861.59

银行贷款4.42107.68112.1026.50

非银行金融机构贷款6.546.541.55

其他有息债务43.8243.8210.36

合计85.74337.20422.94

报告期末，公司合并口径存续的公司信用类债券中，公司债券余额96.98亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额163.50亿元。

1.3境外债券情况

截止报告期末，公司合并报表范围内发行的境外债券余额0亿元人民币。

(2).报告期末公司及其子公司存在逾期金额超过1000万元的有息债务或者公司信用类债券逾期情况

□适用√不适用

(3).可对抗第三人的优先偿付负债情况

截至报告期末，公司合并报表范围内存在可对抗第三人的优先偿付负债：

□适用√不适用

3、报告期内信息披露事务管理制度变更情况

□发生变更√未发生变更

63/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

(五)银行间债券市场非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

1、非金融企业债务融资工具基本情况

单位：亿元币种：人民币债券利率还本付息方投资者适当性交易是否存在终止上债券名称简称代码发行日起息日到期日交易场所余额（%）式安排（如有）机制市交易的风险北京城建投资发展股份有限公21京城投10210

2021 MTN001B 0803 2021-4-26 2021-4-26 2026-4-25 5 4.00

按年付息，银行间债券公开合格投资人否司年度第一期中期票据到期还本市场交易北京城建投资发展股份有限公21京城投10210

2021 MTN002 1539 2021-8-13 2021-8-13 2026-8-12 11.2 3.65

按年付息，银行间债券公开合格投资人否司年度第二期中期票据到期还本市场交易

北京城建投资发展股份有限公 21 京城投 10210 2021-11-17 2021-11-1 2026-11-16 10 3.93 按年付息， 银行间债券 公 开2021 合格投资人 否司 年度第三期中期票据 MTN003 2317 7 到期还本 市场 交易北京城建投资发展股份有限公21京城投102102021-11-2

2021 MTN004 3069 2021-11-23 3 2026-11-22 7.3 3.88

按年付息，银行间债券公开合格投资人否司年度第四期中期票据到期还本市场交易北京城建投资发展股份有限公22京城投

司 2022 03228年度第四期定向债务融 PPN004 0556 2022-6-20 2022-6-20 2027-6-19 3.7 2.2

按年付息，银行间债券定向定向投资人否

PPN 到期还本 市场 交易资工具 （ ）北京城建投资发展股份有限公22京城投

2022 03228 按年付息， 银行间债券 定 向司 年度第五期定向债务融 PPN005 0658 2022-7-27 2022-7-27 2027-7-26 2.84 2.3 定向投资人 否PPN 到期还本 市场 交易资工具 （ ）

北京城建投资发展股份有限公24京城投10248

2024 MTN001 0295 2024-1-24 2024-1-24 2029-1-23 15 3.08

按年付息，银行间债券公开合格投资人否司年度第一期中期票据到期还本市场交易北京城建投资发展股份有限公24京城投10248

2024 MTN002 0462 2024-2-5 2024-2-5 2029-2-4 15 3.02

按年付息，银行间债券公开合格投资人否司年度第二期中期票据到期还本市场交易北京城建投资发展股份有限公24京城投10248

20242024-4-122024-4-122029-4-11102.68

按年付息，银行间债券公开合格投资人否

司 年度第三期中期票据 MTN003 1484 到期还本 市场 交易北京城建投资发展股份有限公

2024 24 京城投 10248 2024-7-26 2024-7-26 2029-7-26 5 2.21 按年付息， 银行间债券 公 开司 年度第四期中期票据 MTN004A 3227 合格投资人 否到期还本 市场 交易（品种一）

北京城建投资发展股份有限公24京城投102482024-7-262024-7-262029-7-2652.34按年付息，银行间债券合格投资人公开否

64/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

司 2024 年度第四期中期票据 MTN004B 3228 到期还本 市场 交易（品种二）北京城建投资发展股份有限公24京城投10248

2024 MTN005 3871 2024-8-28 2024-8-28 2029-8-28 10 2.55

按年付息，银行间债券公开合格投资人否司年度第五期中期票据到期还本市场交易

北京城建投资发展股份有限公24京城投10248按年付息，银行间债券公开

2024 MTN006 4126 2024-9-13 2024-9-13 2029-9-13 5 2.4 合格投资人 否司 年度第六期中期票据 到期还本 市场 交易

北京城建投资发展股份有限公 24 京城投 10248 2024-11-27 2024-11-22024 MTN007 5149 7 2029-11-27 12 2.38

按年付息，银行间债券公开合格投资人否司年度第七期中期票据到期还本市场交易

北京城建投资发展股份有限公24京城投102482024-12-1

2024 MTN008 5366 2024-12-10 0 2027-12-10 20 2.24

按年付息，银行间债券公开合格投资人否司年度第八期中期票据到期还本市场交易北京城建投资发展股份有限公25京城投10258

2025 MTN001 0954 2025-3-4 2025-3-5 2028-3-5 20 2.49

按年付息，银行间债券公开合格投资人否司年度第一期中期票据到期还本市场交易北京城建投资发展股份有限公25京城投10258

2025 MTN002 3017 2025-7-22 2025-7-23 2028-7-23 5 2.05

按年付息，银行间债券公开合格投资人否司年度第二期中期票据到期还本市场交易北京城建投资发展股份有限公25京城投10258

2025 MTN003 4635 2025-11-4 2025-11-5 2028-11-5 8 2.13

按年付息，银行间债券公开合格投资人否司年度第三期中期票据到期还本市场交易公司对债券终止上市交易风险的应对措施

□适用√不适用逾期未偿还债券

□适用√不适用报告期内债券付息兑付情况

√适用□不适用债券名称付息兑付情况的说明

北京城建投资发展股份有限公司2021年度第一期中期票据（品种二）报告期内支付利息2000万元。

北京城建投资发展股份有限公司2021年度第二期中期票据报告期内支付利息4088万元。

北京城建投资发展股份有限公司2021年度第三期中期票据报告期内支付利息3930万元。

北京城建投资发展股份有限公司2021年度第四期中期票据报告期内支付利息2832.4万元。

北京城建投资发展股份有限公司2022年度第一期定向债务融资工具报告期内支付利息1800万元。

65/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

北京城建投资发展股份有限公司2022年度第二期定向债务融资工具报告期内支付利息5400万元。

北京城建投资发展股份有限公司2022年度第三期定向债务融资工具报告期内支付利息1508万元。

北京城建投资发展股份有限公司2022年度第四期定向债务融资工具报告期内支付利息1770万元。

北京城建投资发展股份有限公司2022年度第五期定向债务融资工具报告期内支付利息1670万元。

北京城建投资发展股份有限公司2022年度第六期定向债务融资工具报告期内支付利息1968万元。

北京城建投资发展股份有限公司2024年度第一期中期票据报告期内支付利息4620万元。

北京城建投资发展股份有限公司2024年度第二期中期票据报告期内支付利息4530万元。

北京城建投资发展股份有限公司2024年度第三期中期票据报告期内支付利息2680万元。

北京城建投资发展股份有限公司2024年度第四期中期票据（品种一）报告期内支付利息1105万元。

北京城建投资发展股份有限公司2024年度第四期中期票据（品种二）报告期内支付利息1170万元。

北京城建投资发展股份有限公司2024年度第五期中期票据报告期内支付利息2550万元。

北京城建投资发展股份有限公司2024年度第六期中期票据报告期内支付利息1200万元。

北京城建投资发展股份有限公司2024年度第七期中期票据报告期内支付利息2856万元。

北京城建投资发展股份有限公司2024年度第八期中期票据报告期内支付利息4480万元。

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用√不适用

3、为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构

中介机构名称办公地址签字会计师姓名（如适用）联系人联系电话

中信建投证券股份有限公司 北京市东城区银河 sohoD座 6层 50605室中信建投证券 冯伟 13693694892上述中介机构发生变更的情况

□适用√不适用

4、报告期末募集资金使用情况

√适用□不适用

单位：亿元币种：人民币债券名称募集资已使用金未使募集资金专项募集资金违规是否与募集说明书承诺

66/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

金总金额用金账户运作情况使用的整改情的用途、使用计划及其额额（如有）况（如有）他约定一致

北京城建投资发展股份有限公司2021年度第一期中期票据（品种二）550无无是

北京城建投资发展股份有限公司2021年度第二期中期票据11.211.20无无是北京城建投资发展股份有限公司2021年度第三期中期票据10100无无是

北京城建投资发展股份有限公司2021年度第四期中期票据7.37.30无无是

北京城建投资发展股份有限公司2022年度第四期定向债务融资工具3.73.70无无是

北京城建投资发展股份有限公司2022年度第五期定向债务融资工具2.842.840无无是北京城建投资发展股份有限公司2024年度第一期中期票据15150无无是北京城建投资发展股份有限公司2024年度第二期中期票据15150无无是北京城建投资发展股份有限公司2024年度第三期中期票据10100无无是

北京城建投资发展股份有限公司2024年度第四期中期票据（品种一）550无无是

北京城建投资发展股份有限公司2024年度第四期中期票据（品种二）550无无是北京城建投资发展股份有限公司2024年度第五期中期票据10100无无是北京城建投资发展股份有限公司2024年度第六期中期票据550无无是北京城建投资发展股份有限公司2024年度第七期中期票据12120无无是北京城建投资发展股份有限公司2024年度第八期中期票据20200无无是北京城建投资发展股份有限公司2025年度第一期中期票据20200无无是北京城建投资发展股份有限公司2025年度第二期中期票据550无无是北京城建投资发展股份有限公司2025年度第三期中期票据880无无是募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益

□适用√不适用报告期内变更上述债券募集资金用途的说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

67/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

5、信用评级结果调整情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

6、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响

□适用√不适用

7、非金融企业债务融资工具其他情况的说明

√适用□不适用

“22京城投 PPN004”期限为 5年，附第 3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。

报告期内公司执行了“22 京城投 PPN004”票面利率调整及投资者回售相关条款。2025 年 6 月 19日公司完成回售本金130000000.00元，2025年6月20日将后2年票面利率由3.54%下调至

2.20%。

“22京城投 PPN005”期限为 5年，附第 3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。

报告期内公司执行了“22 京城投 PPN005”票面利率调整或投资者回售相关条款。2025 年 7 月 25日公司完成回售本金216000000.00元，2025年7月27日将后2年票面利率由3.34%下调至

2.30%。

“24 京城投 MTN001”期限为 5 年，附第 3 年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内公司未执行“24京城投MTN001”票面利率调整或投资者回售相关条款。

“24 京城投 MTN002”期限为 5 年，附第 3 年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内公司未执行“24京城投MTN002”票面利率调整或投资者回售相关条款。

“24 京城投 MTN003”期限为 5 年，附第 3 年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内公司未执行“24京城投MTN003”票面利率调整或投资者回售相关条款。

“24京城投MTN004A”期限为 5年，附第 3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内公司未执行“24京城投MTN004A”票面利率调整或投资者回售相关条款。

“24 京城投 MTN005”期限为 5 年，附第 3 年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内公司未执行“24京城投MTN005”票面利率调整或投资者回售相关条款。

“24 京城投 MTN006”期限为 5 年，附第 3 年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内公司未执行“24京城投MTN006”票面利率调整或投资者回售相关条款。

“24 京城投 MTN007”期限为 5 年，附第 3 年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。

报告期内公司未执行“24京城投MTN007”票面利率调整或投资者回售相关条款。

(六)公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

□适用√不适用

(七)报告期末除债券外的有息债务逾期情况

□适用√不适用

(八)报告期内违反法律法规、公司章程、信息披露事务管理制度规定的情况以及债券募集说明书约定或承诺的情况对债券投资者权益的影响

□适用√不适用

68/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

(九)截至报告期末公司近2年的会计数据和财务指标

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期比上年同主要指标2025年2024年变动原因

期增减（%）

归属于上市公司股东的扣-757188807.31-1548596894.82不适用项目收益结转增加除非经常性损益的净利润

流动比率1.981.6519.87

速动比率0.490.3253.13

资产负债率（%）75.8980.02-4.13

EBITDA 全部债务比 0.01 不适用 不适用 上年营业利润为负

利息保障倍数0.67不适用不适用上年营业利润为负

现金利息保障倍数21.3613.7255.66

EBITDA 利息保障倍数 1.58 不适用 不适用 上年营业利润为负

贷款偿还率（%）100100

利息偿付率（%）100100

二、可转换公司债券情况

□适用√不适用

69/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

第八节财务报告

一、审计报告

√适用□不适用审计报告

中兴华审字（2026）第010675号

北京城建投资发展股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了北京城建投资发展股份有限公司（以下简称“城建发展公司”）财务报表，包括

2025年12月31日的合并及母公司资产负债表，2025年度的合并及母公司利润表、合并及母公司

现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了城建发展公司2025年12月31日合并及母公司的财务状况以及2025年度合并及母公司的经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师独立性准则和中国注册会计师职业道德守则，我们独立于城建发展公司，并履行了职业道德方面的其他责任。

我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。

（一）收入确认

1、事项描述

城建发展收入确认政策及账面金额信息请参阅财务报表附注五（34）及附注七、61。城建发

展2025年度营业收入30280876718.57元，主要来源于房屋开发、土地开发等，由于收入对财务报表整体的重要性，因此我们将收入确认认定为关键审计事项。

2、审计应对

我们针对收入确认实施的重要审计程序包括：

（1）了解、测试和评价城建发展收入确认相关内部控制的设计和执行的有效性。

（2）检查城建发展的收入合同，以评价城建发展有关收入确认政策是否符合相关会计准则的要求。

（3）抽取已实现的房屋销售收入样本，检查合同、收款记录及可以证明收入确认条件的支持

性文件；检查土地开发合同、实际收款或政府文件等资料，复核纳税申报记录等程序，以评价相关收入是否已按照城建发展的收入确认政策确认。

（4）获取业务部门销售台账、入住台账、入住通知记录及房产管理部门备案信息等资料，实

地查看入住状况等，以判断实际销售情况，以及与财务数据是否相符。

（5）对收入进行截止性测试，将资产负债表日前后确认的销售收入与交付手续等支持性文件

进行核对，以评估收入是否在正确的期间确认。

（6）评估管理层对收入的财务报表披露是否恰当。

根据已执行的审计工作，我们认为收入的确认符合城建发展的会计政策。

（二）存货跌价准备计提

1、事项描述

城建发展存货跌价准备计提政策及账面金额信息请参阅财务报表附注五、16及附注七、10

70/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告所述，城建发展本年计提存货跌价准备3405018544.75元，存货跌价准备期末余额

7458517650.65元。由于存货跌价对城建发展资产的重要性，且期末估值涉及重大的管理层判

断和估计，因此我们将存货跌价准备的估计认定为关键审计事项。

2、审计应对

（1）了解、测试和评价城建发展存货跌价确认的相关内部控制的设计和执行的有效性。

（2）对主要存货项目进行实地观察，询问管理层项目开发进度，检查并复核存货项目实际发生的开发成本和预计总成本。

（3）复核存货项目预计售价，并与已签约的销售价格、在房地产管理部门的备案价格，以及

同地区相近楼盘的销售价格比较分析结果，以确认管理层制定的预计售价的合理性。

（4）复核各项目减值测算公式合理性及测算结果的准确性。

（5）评估管理层对存货跌价准备的财务报表披露是否恰当。

根据已执行的审计工作，我们认为存货跌价准备的确认符合城建发展的会计政策。

四、其他信息

城建发展公司管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括城建发展公司2025年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估城建发展公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算城建发展公司、终止运营或别无其他现实的选择。

治理层负责监督城建发展公司的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计的过程中，我们运用了职业判断，保持了职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对

这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对城建发展公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致城建发展公司不能持续经营。

（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

（6）就城建发展公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表意见。我们负责指导、监督和执行集团审计。我们对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们

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在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）中国注册会计师：费强（项目合伙人）

中国·北京中国注册会计师：颜新才

2026年4月16日

二、财务报表合并资产负债表

2025年12月31日

编制单位：北京城建投资发展股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年12月31日2024年12月31日

流动资产：

货币资金七.18508000025.549892395343.32结算备付金拆出资金

交易性金融资产七.23251202066.002886941120.00衍生金融资产应收票据

应收账款七.5170325841.24176909029.00应收款项融资

预付款项七.8789045855.51845872193.48应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款七.94508360991.576075191538.32

其中：应收利息345918538.97193303287.35

应收股利146235366.80143559536.80买入返售金融资产

存货七.1062345487072.4277594628692.79

其中：数据资源

合同资产七.61066733915.142073670983.05持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产七.133184144217.583516054414.12

流动资产合计83823299985.00103061663314.08

非流动资产：

发放贷款和垫款债权投资

72/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

其他债权投资长期应收款

长期股权投资七.174326015476.763667146647.57

其他权益工具投资七.18

其他非流动金融资产七.191376034611.761538534611.76

投资性房地产七.209690887929.979770324629.88

固定资产七.21492650343.65518329537.96在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产七.2587189061.9998659608.10无形资产

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉

长期待摊费用七.2872894248.54108524623.72

递延所得税资产七.293265908559.103465919281.04其他非流动资产

非流动资产合计19311580231.7719167438940.03

资产总计103134880216.77122229102254.11

流动负债：

短期借款向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债

应付票据七.353319977.506780292.28

应付账款七.3612751877244.4111492950843.47

预收款项七.3760940673.1352089387.07

合同负债七.3813633919199.4430617512504.74卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬七.3932575282.6531014732.55

应交税费七.40714816726.94526154292.29

其他应付款七.419431794434.089810483521.41

其中：应付利息

应付股利31170452.0431170452.04应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债七.434561587816.277259919681.75

其他流动负债七.441190269795.222631561030.37

流动负债合计42381101149.6462428466285.93

非流动负债：

保险合同准备金

73/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

长期借款七.4510768454157.886554310000.00

应付债券七.4622297956554.9122743342542.32

其中：优先股永续债

租赁负债七.4772136851.1688309399.91长期应付款长期应付职工薪酬

预计负债七.501522535.794231290.29

递延收益七.5154572190.3678789202.76

递延所得税负债七.292041312161.181911560751.26

其他非流动负债七.52654000000.004000000000.00

非流动负债合计35889954451.2835380543186.54

负债合计78271055600.9297809009472.47

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）七.532075743507.002075743507.00

其他权益工具七.542300000000.003300000000.00

其中：优先股

永续债2300000000.003300000000.00

资本公积七.552330567704.552418240347.95

减：库存股

其他综合收益七.571165220130.281165466161.72专项储备

盈余公积七.591685196031.141685196031.14一般风险准备

未分配利润七.6010889075382.5411600342689.72

归属于母公司所有者权益（或股东权益）20445802755.5122244988737.53合计

少数股东权益4418021860.342175104044.11

所有者权益（或股东权益）合计24863824615.8524420092781.64

负债和所有者权益（或股东权益）总103134880216.77122229102254.11计

公司负责人：齐占峰主管会计工作负责人：邹哲会计机构负责人：肖木军母公司资产负债表

2025年12月31日

编制单位：北京城建投资发展股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年12月31日2024年12月31日

流动资产：

货币资金2592002645.24742059185.24

交易性金融资产3251202066.002886941120.00衍生金融资产应收票据

应收账款十九.119602578.8912987324.17应收款项融资

74/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

预付款项856740.60901042.60

其他应收款十九.235640088373.7839655258693.91

其中：应收利息226155083.43118661446.11

应收股利613243319.29610567489.29

存货434087091.65707135629.28

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产570648261.95570648261.95

流动资产合计42508487758.1144575931257.15

非流动资产：

债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资十九.38930836617.557029198806.86其他权益工具投资

其他非流动金融资产1376034611.761538534611.76

投资性房地产531027000.24536581634.70

固定资产1149838.721585892.01在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产8212750.5116425500.99无形资产

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉长期待摊费用

递延所得税资产260298681.68198495364.05其他非流动资产

非流动资产合计11107559500.469320821810.37

资产总计53616047258.5753896753067.52

流动负债：

短期借款交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款1869355690.351880659443.89

预收款项14783451.4717298668.73

合同负债5438278.8922877668.15

应付职工薪酬4365991.552617476.59

应交税费105065009.48195461455.01

其他应付款3046078064.752583359741.43

其中：应付利息应付股利持有待售负债

75/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

一年内到期的非流动负债4063369187.32377234927.91

其他流动负债301413.931173383.39

流动负债合计9108757087.745080682765.10

非流动负债：

长期借款

应付债券22297956554.9122743342542.32

其中：优先股永续债

租赁负债8861881.30长期应付款长期应付职工薪酬预计负债递延收益

递延所得税负债909331947.02820960657.49

其他非流动负债654000000.004000000000.00

非流动负债合计23861288501.9327573165081.11

负债合计32970045589.6732653847846.21

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）2075743507.002075743507.00

其他权益工具2300000000.003300000000.00

其中：优先股

永续债2300000000.003300000000.00

资本公积3031196834.453092485683.43

减：库存股

其他综合收益49243998.9851906948.31专项储备

盈余公积1643536648.671643536648.67

未分配利润11546280679.8011079232433.90

所有者权益（或股东权益）合计20646001668.9021242905221.31

负债和所有者权益（或股东权益）总53616047258.5753896753067.52计

公司负责人：齐占峰主管会计工作负责人：邹哲会计机构负责人：肖木军合并利润表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币项目附注2025年度2024年度

一.营业总收入30280876718.5725442187511.01

其中：营业收入七.6130280876718.5725442187511.01利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二.营业总成本27683418456.9923892710043.62

其中：营业成本七.6124236729228.4821414329207.33利息支出

76/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加七.621454190180.58861164057.19

销售费用七.63956284520.40658270070.16

管理费用七.64528068018.88537681945.21

研发费用七.6524362164.9429367833.10

财务费用七.66483784343.71391896930.63

其中：利息费用七.66646291259.50771777832.75

利息收入七.66170014854.57392162310.38

加：其他收益七.6726323971.4830178922.01

投资收益（损失以“－”号填列）七.68949829563.53-721751473.93

其中：对联营企业和合营企业的投资收益705923096.55-878032776.52以摊余成本计量的金融资产终止确认收益

汇兑收益（损失以“－”号填列）

净敞口套期收益（损失以“-”号填列）

公允价值变动收益（损失以“－”号填列）七.70207136534.07566678447.51

信用减值损失（损失以“-”号填列）七.71-61951078.99-3931419.92

资产减值损失（损失以“-”号填列）七.72-3403656235.87-2742807656.88

资产处置收益（损失以“－”号填列）七.73-52884.18481031.09

三.营业利润（亏损以“－”号填列）315088131.62-1321674682.73

加：营业外收入七.7424898643.7216328034.19

减：营业外支出七.7518753335.0312182999.50

四.利润总额（亏损总额以“－”号填列）321233440.31-1317529648.04

减：所得税费用七.76984558704.90558759602.07

五.净利润（净亏损以“－”号填列）-663325264.59-1876289250.11

（一）按经营持续性分类

1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）-663325264.59-1876289250.11

2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

（二）按所有权归属分类1.归属于母公司股东的净利润（净亏损以“-”-413203465.15-951044344.83号填列）

2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列）-250121799.44-925244905.28

六.其他综合收益的税后净额-808531.44-2587553.50

（一）归属母公司所有者的其他综合收益的税-808531.44-2761567.43后净额

1．不能重分类进损益的其他综合收益-3090861.22-3797909.03

（1）重新计量设定受益计划变动额

（2）权益法下不能转损益的其他综合收益-3090861.22-3235409.03

（3）其他权益工具投资公允价值变动-562500.00

（4）企业自身信用风险公允价值变动

2．将重分类进损益的其他综合收益2282329.781036341.60

（1）权益法下可转损益的其他综合收益-134588.11855225.06

（2）其他债权投资公允价值变动

（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额

77/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

（4）其他债权投资信用减值准备

（5）现金流量套期储备

（6）外币财务报表折算差额

（7）其他2416917.89181116.54

（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后174013.93净额

七.综合收益总额-664133796.03-1878876803.61

（一）归属于母公司所有者的综合收益总额-414011996.59-953805912.26

（二）归属于少数股东的综合收益总额-250121799.44-925070891.35

八.每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)-0.29-0.5524

（二）稀释每股收益(元/股)-0.29-0.5524

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0元上期被合并方实现的净利润为：0元。

公司负责人：齐占峰主管会计工作负责人：邹哲会计机构负责人：肖木军母公司利润表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币项目附注2025年度2024年度

一.营业收入十九.4494355120.31281708004.80

减：营业成本十九.4251073238.3296056511.47

税金及附加39909532.8929962958.67

销售费用2130391.51

管理费用125292537.64133105734.88

研发费用4394775.186098569.50

财务费用-171395427.75-299860006.90

其中：利息费用68538722.2186281079.37

利息收入242277803.51392691391.48

加：其他收益1485823.46543889.73

投资收益（损失以“－”号填列）十九.5558173440.74-619162956.23

其中：对联营企业和合营企业的投资收益382087787.69-775444258.82以摊余成本计量的金融资产终止确认收益

净敞口套期收益（损失以“-”号填列）

公允价值变动收益（损失以“－”号填列）288991847.54676571100.03

信用减值损失（损失以“-”号填列）-118724083.06-1240425.33

资产减值损失（损失以“-”号填列）-89738711.83-12678883.96

资产处置收益（损失以“－”号填列）

二.营业利润（亏损以“－”号填列）883138389.37360376961.42

加：营业外收入2030487.0420048.92

减：营业外支出200.29

三.利润总额（亏损总额以“－”号填列）885168876.41360396810.05

减：所得税费用120056788.48271802950.67

四.净利润（净亏损以“－”号填列）765112087.9388593859.38

78/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）765112087.9388593859.38

（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

五.其他综合收益的税后净额-3225449.33-2942683.97

（一）不能重分类进损益的其他综合收益-3090861.22-3797909.03

1.重新计量设定受益计划变动额

2.权益法下不能转损益的其他综合收益-3090861.22-3235409.03

3.其他权益工具投资公允价值变动-562500.00

4.企业自身信用风险公允价值变动

（二）将重分类进损益的其他综合收益-134588.11855225.06

1.权益法下可转损益的其他综合收益-134588.11855225.06

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六.综合收益总额761886638.6085651175.41

七.每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)0.2754-0.0516

（二）稀释每股收益(元/股)0.2754-0.0516

公司负责人：齐占峰主管会计工作负责人：邹哲会计机构负责人：肖木军合并现金流量表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币项目附注2025年度2024年度

一.经营活动产生的现金流量：

销售商品.提供劳务收到的现金15640649819.3919032965467.02客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息.手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额

收到的税费返还107811859.42110011191.73

收到其他与经营活动有关的现金七.787518782819.995506043352.80

经营活动现金流入小计23267244498.8024649020011.55

购买商品.接受劳务支付的现金13613750886.9312889878447.42客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

79/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

支付利息.手续费及佣金的现金支付保单红利的现金

支付给职工及为职工支付的现金487010163.30533604447.15

支付的各项税费1395195569.991964512575.05

支付其他与经营活动有关的现金七.787148325045.573686165020.93

经营活动现金流出小计22644281665.7919074160490.55

经营活动产生的现金流量净额622962833.015574859521.00

二.投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金371196072.55240084334.18

取得投资收益收到的现金235890095.84203246640.19

处置固定资产.无形资产和其他长期资产收回1639.84417698.00的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计607087808.23443748672.37

购建固定资产.无形资产和其他长期资产支付64203013.1670608855.54的现金

投资支付的现金422784178.751943908642.19质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计486987191.912014517497.73

投资活动产生的现金流量净额120100616.32-1570768825.36

三.筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金2479500000.0075000000.00

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金2479500000.0075000000.00

取得借款收到的现金12524128062.5512712490000.00

收到其他与筹资活动有关的现金-

筹资活动现金流入小计15003628062.5512787490000.00

偿还债务支付的现金14742506370.4518575014911.12

分配股利.利润或偿付利息支付的现金1381269737.161988769158.79

其中：子公司支付给少数股东的股利.利润-10500000.00

支付其他与筹资活动有关的现金七.781034261761.4428090345.60

筹资活动现金流出小计17158037869.0520591874415.51

筹资活动产生的现金流量净额-2154409806.50-7804384415.51

四.汇率变动对现金及现金等价物的影响

五.现金及现金等价物净增加额-1411346357.17-3800293719.87

加：期初现金及现金等价物余额9779336855.8813579630575.75

六.期末现金及现金等价物余额8367990498.719779336855.88

公司负责人：齐占峰主管会计工作负责人：邹哲会计机构负责人：肖木军母公司现金流量表

80/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

2025年1—12月

单位：元币种：人民币项目附注2025年度2024年度

一.经营活动产生的现金流量：

销售商品.提供劳务收到的现金463890283.24349017874.78收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金10424571645.587027924908.03

经营活动现金流入小计10888461928.827376942782.81

购买商品.接受劳务支付的现金35556556.4755534156.71

支付给职工及为职工支付的现金88541356.76107985901.81

支付的各项税费237251830.18101064509.78

支付其他与经营活动有关的现金4943163499.1210663075691.99

经营活动现金流出小计5304513242.5310927660260.29

经营活动产生的现金流量净额5583948686.29-3550717477.48

二.投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金371196072.55240084334.18

取得投资收益收到的现金235890095.84222746640.19

处置固定资产.无形资产和其他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计607086168.39462830974.37

购建固定资产.无形资产和其他长期资产支付841000.00的现金

投资支付的现金2149784178.75140000000.00取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计2149784178.75140841000.00

投资活动产生的现金流量净额-1542698010.36321989974.37

三.筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金6323000000.0010100000000.00收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计6323000000.0010100000000.00

偿还债务支付的现金6369000000.006300000000.00

分配股利.利润或偿付利息支付的现金1145307215.931214891684.04

支付其他与筹资活动有关的现金1000000000.004150000.00

筹资活动现金流出小计8514307215.937519041684.04

筹资活动产生的现金流量净额-2191307215.932580958315.96

四.汇率变动对现金及现金等价物的影响

五.现金及现金等价物净增加额1849943460.00-647769187.15

加：期初现金及现金等价物余额742059185.241389828372.39

六.期末现金及现金等价物余额2592002645.24742059185.24

公司负责人：齐占峰主管会计工作负责人：邹哲会计机构负责人：肖木军

81/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

合并所有者权益变动表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币

2025年度

归属于母公司所有者权益项目所有者权益合其他权益工具少数股东权益

实收资本(计或股减：库存专项一般风其资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润小计

本)优先其他永续债股储备险准备股他

一.上年年末余额2075743507.003300000000.002418240347.951165466161.721685196031.1411600342689.7222244988737.532175104044.1124420092781.64

加：会计政策变更前期差错更正其他

二.本年期初余额2075743507.003300000000.002418240347.951165466161.721685196031.1411600342689.7222244988737.532175104044.1124420092781.64三.本期增减变动金额（减少“”-1000000000.00-87672643.40-246031.44-711267307.18-1799185982.022242917816.23443731834.21以－号填列）

（一）综合收益总额-808531.44-413203465.15-414011996.59-250121799.44-664133796.03

（二）所有者投入和减少资-1000000000.00-87672643.40-1087672643.402493039615.671405366972.27本

1．所有者投入的普通股2479500000.002479500000.00

2．其他权益工具持有者投-1000000000.00-1000000000.00-1000000000.00

入资本

3．股份支付计入所有者权

益的金额

4．其他-87672643.40-87672643.4013539615.67-74133027.73

（三）利润分配-297501342.03-297501342.03-297501342.03

1．提取盈余公积

2．提取一般风险准备

3．对所有者（或股东）的-103787175.35-103787175.35-103787175.35

分配

4．其他-193714166.68-193714166.68-193714166.68

（四）所有者权益内部结转562500.00-562500.001．资本公积转增资本（或股本）2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结

转留存收益

82/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

5．其他综合收益结转留存562500.00-562500.00

收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四.本期期末余额2075743507.002300000000.002330567704.551165220130.281685196031.1410889075382.5420445802755.514418021860.3424863824615.85

2024年度

归属于母公司所有者权益项目其他权益工具专所有者权益合少数股东权益

实收资本(或股项一般风其计

优资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润小计

本)其他先永续债储险准备他股备

一.上年年末余额2256537600.003300000000.003239480497.921002034242.971168227729.151685196031.1412954614718.5923602022333.832976174935.4626578197269.29

加：会计政策变更前期差错更正其他

二.本年期初余额2256537600.003300000000.003239480497.921002034242.971168227729.151685196031.1412954614718.5923602022333.832976174935.4626578197269.29

三.本期增减变动金额

“”-180794093.00-821240149.97-1002034242.97-2761567.43-1354272028.87-1357033596.30-801070891.35-2158104487.65（减少以－号填列）

（一）综合收益总额-2761567.43-951044344.83-953805912.26-925070891.35-1878876803.61

（二）所有者投入和减-180794093.00-821240149.97-1002034242.97124000000.00124000000.00少资本

1．所有者投入的普通-180794093.00-821240149.97-1002034242.97124000000.00124000000.00

股

2．其他权益工具持有

者投入资本

3．股份支付计入所有

者权益的金额

4．其他

（三）利润分配-403227684.04-403227684.04-403227684.04

1．提取盈余公积

2．提取一般风险准备

3．对所有者（或股东）-207574350.70-207574350.70-207574350.70

的分配

4．其他-195653333.34-195653333.34-195653333.34

（四）所有者权益内部

83/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动

额结转留存收益

5．其他综合收益结转

留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四.本期期末余额2075743507.003300000000.002418240347.951165466161.721685196031.1411600342689.7222244988737.532175104044.1124420092781.64

公司负责人：齐占峰主管会计工作负责人：邹哲会计机构负责人：肖木军母公司所有者权益变动表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币

2025年度

其他权益工具

项目实收资本(或股减：库其他综合收专项储所有者权益合

)优先其资本公积盈余公积未分配利润本永续债存股益备计股他

一.上年年末余额2075743507.003300000000.003092485683.4351906948.311643536648.6711079232433.9021242905221.31

加：会计政策变更前期差错更正其他

二.本年期初余额2075743507.003300000000.003092485683.4351906948.311643536648.6711079232433.9021242905221.31三.本期增减变动金额（减少以“－”-1000000000.00-61288848.98-2662949.33467048245.90-596903552.41号填列）

（一）综合收益总额-3225449.33765112087.93761886638.60

（二）所有者投入和减少资本-1000000000.00-61288848.98-1061288848.98

84/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金

额

4．其他-1000000000.00-61288848.98-1061288848.98

（三）利润分配-297501342.03-297501342.03

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的分配-103787175.35-103787175.35

3．其他-193714166.68-193714166.68

（四）所有者权益内部结转562500.00-562500.00

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存

收益

5．其他综合收益结转留存收益562500.00-562500.00

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四.本期期末余额2075743507.002300000000.003031196834.4549243998.981643536648.6711546280679.8020646001668.90

2024年度

其他权益工具

项目实收资本(或股其他综合收专项所有者权益合

)优先其资本公积减：库存股盈余公积未分配利润本永续债益储备计股他

一.上年年末余额2256537600.003300000000.003913725833.401002034242.9754849632.281643536648.6711393866258.5621560481729.94

加：会计政策变更前期差错更正其他

二.本年期初余额2256537600.003300000000.003913725833.401002034242.9754849632.281643536648.6711393866258.5621560481729.94三.本期增减变动金额（减少以“”-180794093.00-821240149.97-1002034242.97-2942683.97-314633824.66-317576508.63－号填列）

85/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

（一）综合收益总额-2942683.9788593859.3885651175.41

（二）所有者投入和减少资本-180794093.00-821240149.97-1002034242.97

1．所有者投入的普通股-180794093.00-821240149.97-1002034242.97

2．其他权益工具持有者投入资

本

3．股份支付计入所有者权益的

金额

4．其他

（三）利润分配-403227684.04-403227684.04

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的分配-207574350.70-207574350.70

3．其他-195653333.34-195653333.34

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留

存收益

5．其他综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四.本期期末余额2075743507.003300000000.003092485683.4351906948.311643536648.6711079232433.9021242905221.31

公司负责人：齐占峰主管会计工作负责人：邹哲会计机构负责人：肖木军

86/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

三、公司基本情况

1、公司概况

√适用□不适用

(1)公司注册地、组织形式和总部地址

北京城建投资发展股份有限公司(以下简称“本公司”)系经北京市人民政府京政函[1998]57

号文批准，由北京城建集团有限责任公司(以下简称“城建集团”)独家发起，以募集方式设立的股份有限公司。经中国证券监督管理委员会证监发字(1998)305号批复批准，本公司于1998年12月9日发行人民币普通股10000万股，发行后总股本40000万股，注册资本为人民币40000万元。

根据本公司2000年年度股东大会审议通过的《2000年度利润分配预案及资本公积金转增股本方案》，本公司以2000年12月31日总股本40000万股为基数，以资本公积金每10股转增5股(每股面值1元)。本次变更共转增股本20000万股，变更后注册资本为人民币60000万元。

2007年1月17日，根据中国证券监督管理委员会证监发行字[2007]11号《关于核准北京城建投资发展股份有限公司非公开发行股票的通知》，本公司向社会非公开定向发行人民币普通股

14100万股，变更后的注册资本为人民币74100万元。本次变更已经北京兴华会计师事务所有

限责任公司以(2007)京会兴验字第1-5号验资报告验证确认。

根据本公司2009年年度股东大会审议通过的《2009年利润分配及资本公积转增方案》，以2009年12月31日总股本74100万股为基数，向全体股东每10股转增2股，共计转增14820万股，转增后公司总股本增加至88920万股，注册资本为人民币88920万元，业经丹顿(北京)会计师事务所有限公司“丹顿验字[2010]第261号”验资报告验证。

根据本公司2013年年度股东大会审议通过的《2013年度利润分配方案》，以2013年12月31日总股本88920万股为基数，向全体股东每10股转增2股，共计转增17784万股，转增后公司总股本增加至106704万股，注册资本为人民币106704万元。

2014年4月16日，本公司收到中国证监会《关于核准北京城建投资发展股份有限公司非公开发行股票的批复》(证监许可[2014]397号)，核准本公司非公开发行新股。截至2014年8月15日，本公司非公开发行普通股50000万股，本次变更业经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)XYZH/2014A8011 号《验资报告》验证。截至 2014 年 12 月 31 日，本公司累计发行股本总数

156704.00万股，注册资本为156704.00万元。

根据本公司2018年年度股东大会审议通过的《2018年度利润分配方案》，以2018年12月31日总股本156704.00万股为基数，向全体股东每10股转增2股，共计转增31340.80万股，转增后公司总股本增加至188044.80万股，注册资本为人民币188044.80万元。

根据本公司2019年年度股东大会审议通过的《2019年度利润分配方案》，以2019年12月31日总股本188044.80万股为基数，向全体股东每10股转增2股，共计转增37608.96万股，转增后公司总股本增加至225653.76万股，注册资本为人民币225653.76万元。

根据本公司2023年第二次临时股东大会审议通过的《关于公司变更首次回购股份用途并注销的议案》，决定将全部首次回购股份用途由“用于出售”变更为“用于注销并相应减少注册资本”。

本公司回购专用账户股份数为180794093股，其中首次回购的101843405股于2024年1月

31日予以注销。上述注销手续完成后，本公司总股本由2256537600股变更为2154694195股，注册资本由人民币2256537600元变更为人民币2154694195元，工商变更登记手续已办理完成。

根据本公司2024年年度股东大会审议通过的《关于公司变更第二次回购股份用途并注销的议案》，决定将全部第二次回购股份用途由“用于出售”变更为“用于注销并相应减少注册资本”。

本公司回购专用账户股份数为78950688股，对第二次回购的78950688股于2024年9月11日予以注销。上述注销手续完成后，本公司总股本由2154694195股变更为2075743507股，注册资本由人民币2154694195元变更为人民币2075743507元，工商变更登记手续已办理完成。

注册地址:北京市海淀区大柳树富海中心2号楼14层

办公地址:北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦。

(2)公司业务性质和主要经营活动

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本公司系房地产开发企业，经营范围为:房地产开发、销售商品房;投资及投资管理;销售金属材料、木材、建筑材料、机械电器设备:信息咨询(不含中介服务);环保技术开发、技术服务。

(3)合并财务报表范围

本公司本期纳入合并范围的子公司共59户，详见附注十、在其他主体中的权益。本期纳入合

并财务报表范围的主体较上期相比，增加5户，合并范围变更主体的具体信息详见附注九合并范围的变动。

(4)财务报表的批准报出本财务报表业经本公司董事会于2026年4月16日决议批准报出。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》（2023年修订）的规定编制。

根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具和投资性房地产外，本财务报表均以历史成本为计量基础。持有待售的非流动资产，按公允价值减去预计费用后的金额，以及符合持有待售条件时的原账面价值，取两者孰低计价。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。

2、持续经营

√适用□不适用

本公司对报告期末起12个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产生重大怀疑的事项或情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

√适用□不适用

具体会计政策和会计估计内容如下：

1、遵循企业会计准则的声明

本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2025年12月

31日的合并及母公司财务状况及2025年度的合并及母公司经营成果和合并及母公司现金流量等有关信息。

2、会计期间

本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。本公司会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

√适用□不适用本公司的主要业务为房地产开发。房地产行业的营业周期通常从购买土地起到房产开发至销售变现，一般在12个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准:除房地产行业以外的其他经营业务，营业周期较短，以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。

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4、记账本位币

本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

√适用□不适用项目重要性标准

重要的非全资子公司年末少数股东权益金额绝对值≥人民币100.00万元

重要的合营公司和联营公司长期股权投资账面价值≥人民币10000.00万元

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用□不适用

企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。

（1）同一控制下企业合并

参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。

公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方资产、负债（包括最终控制方收购被合并方形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；取得的净资产账面价值

与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。

（2）非同一控制下企业合并

参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被购买方控制权的日期。

对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计入合并成本，购买日后12个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要调整或有对价的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认条件而未予确认的，在购买日后12个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入当期损益。

通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段描述及本附注五、19“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，区分个别

财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：

在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成

89/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余转入当期投资收益）。

在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余转为购买日所属当期投资收益）。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

√适用□不适用

（1）控制的判断标准

合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。通常包括母公司拥有其半数以上的表决权的被投资单位和公司虽拥有其半数以下的表决权但通过与被投资单位其他投资者之间的协议，拥有被投资单位半数以上表决权；根据公司章程或协议，有权决定被投资单位的财务和经营决策；有权任免被投资单位的董事会的多数成员；在被投资单位董事会占多数表决权。

（2）合并财务报表编制的方法

从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳入合并范围；

从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。

在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。

公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。

子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，仍冲减少数股东权益。

当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动以外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》或《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注五、19“长期股权投资”或本附注三、11“金融工具”。

本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：*这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；*这些交易整体才能达

成一项完整的商业结果；*一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；*一项交易单独看

是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易

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视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

√适用□不适用

合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据在合营安排中享有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

本公司对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注五、19（2）*“权益法核算的长期股权投资”中所述的会计政策处理。

本公司作为合营方对共同经营，确认本公司单独持有的资产、单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产

生的收入；按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认本公司单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。

当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或者自共同经营购买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本公司仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第8号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本公司向共同经营投出或出售资产的情况，本公司全额确认该损失；对于本公司自共同经营购买资产的情况，本公司按承担的份额确认该损失。

9、现金及现金等价物的确定标准

本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持有的期限短

（一般为从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

10、外币业务和外币报表折算

√适用□不适用

（1）外币交易的折算方法

本公司发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率折算为记账本位币金额，但公司发生的外币兑换业务或涉及外币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位币金额。

（2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法

资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除：*属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本

化的原则处理；*可供出售的外币货币性项目除摊余成本之外的其他账面余额变动产生的汇兑差

额计入其他综合收益之外，均计入当期损益。

以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。

（3）外币财务报表的折算方法

编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，作为“外币报表折算差额”确认为其他综合收益；处置境外经营时，计入处置当期损益。

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境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；股东权益类项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的当期平均汇率折算。上年年末未分配利润为上一年折算后的年末未分配利润；期末未分配利润按折算后的利润分配各项目

计算列示；折算后资产类项目与负债类项目和股东权益类项目合计数的差额，作为外币报表折算差额，确认为其他综合收益。处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。

外币现金流量，采用现金流量发生日的当期平均汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。

上年年末数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。

在处置本公司在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失了对境外

经营控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的归属于母公司所有者权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。

在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当期损益。

在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。

11、金融工具

√适用□不适用在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入各会计期间的方法。

实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金融资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产或金融负债所有合同条款(如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等)的基础上估计预期现金流量，但不考虑预期信用损失。

金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额，再扣除累计计提的损失准备（仅适用于金融资产）。

（1）金融资产的分类、确认和计量

本公司根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：

以摊余成本计量的金融资产；以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据，本公司按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。

金融资产的后续计量取决于其分类，当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重分类。

*以摊余成本计量的金融资产金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础

的利息的支付，且管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则本公司将该金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产。本公司分类为以摊余成本计量的金融资产包括货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款等。

本公司对此类金融资产采用实际利率法确认利息收入，按摊余成本进行后续计量，其发生减值时或终止确认、修改产生的利得或损失，计入当期损益。除下列情况外，本公司根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入：

1）对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本公司自初始确认起，按照该金融资产的

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摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。

2）对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，本

公司在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金融工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，本公司转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利息收入。

*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产

1）分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产

金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础

的利息的支付，且管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标，则本公司将该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

本公司对此类金融资产采用实际利率法确认利息收入。除利息收入、减值损失及汇兑差额确认为当期损益外，其余公允价值变动计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

以公允价值计量且变动计入其他综合收益的应收票据及应收账款列报为应收款项融资，其他此类金融资产列报为其他债权投资，其中：自资产负债表日起一年内到期的其他债权投资列报为一年内到期的非流动资产，原到期日在一年以内的其他债权投资列报为其他流动资产。

2）指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产

在初始确认时，本公司可以单项金融资产为基础不可撤销地将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

此类金融资产的公允价值变动计入其他综合收益，不需计提减值准备。该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。本公司持有该权益工具投资期间，在本公司收取股利的权利已经确立，与股利相关的经济利益很可能流入本公司，且股利的金额能够可靠计量时，确认股利收入并计入当期损益。本公司对此类金融资产在其他权益工具投资项目下列报。

权益工具投资满足下列条件之一的，属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：

取得该金融资产的目的主要是为了近期出售；初始确认时属于集中管理的可辨认金融资产工具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获利模式；属于衍生工具（符合财务担保合同定义的以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外）。

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

1）分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

不符合分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产条件、亦不指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

本公司对此类金融资产采用公允价值进行后续计量，将公允价值变动形成的利得或损失以及与此类金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。

本公司对此类金融资产根据其流动性在交易性金融资产、其他非流动金融资产项目列报。

2）指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

在初始确认时，本公司为了消除或显著减少会计错配，可以单项金融资产为基础不可撤销地将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

混合合同包含一项或多项嵌入衍生工具，且其主合同不属于以上金融资产的，本公司可以将其整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融工具。但下列情况除外：

a.嵌入衍生工具不会对混合合同的现金流量产生重大改变。

b.在初次确定类似的混合合同是否需要分拆时，几乎不需分析就能明确其包含的嵌入衍生工具不应分拆。如嵌入贷款的提前还款权，允许持有人以接近摊余成本的金额提前偿还贷款，该提前还款权不需要分拆。

本公司对此类金融资产采用公允价值进行后续计量，将公允价值变动形成的利得或损失以及与此类金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。

本公司对此类金融资产根据其流动性在交易性金融资产、其他非流动金融资产项目列报。

（2）金融负债的分类、确认和计量金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融

93/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，公允价值变动计入当期损益。

被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该负债由本公司自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，且终止确认该负债时，计入其他综合收益的自身信用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入留存收益。其余公允价值变动计入当期损益。若按上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计错配的，本公司将该金融负债的全部利得或损失（包括企业自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。

*其他金融负债

除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务担

保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。

（3）金融资产转移的确认依据和计量方法

满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：*收取该金融资产现金流量的合同权利终止；

*该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；*该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。

若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水平。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面金额之差额计入当期损益。

本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。

（4）金融负债的终止确认

金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。本公司（借入方）与借出方签订协议，以承担新金融负债的方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认原金融负债，同时确认一项新金融负债。本公司对原金融负债（或其一部分）的合同条款作出实质性修改的，终止确认原金融负债，同时按照修改后的条款确认一项新金融负债。

金融负债（或其一部分）终止确认的，本公司将其账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。

（5）金融资产和金融负债的抵销

当本公司具有抵销已确认金额的金融资产和金融负债的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。

（6）金融资产和金融负债的公允价值确定方法

公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价

94/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。

在估值时，公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可输入值。

金融工具减值

本公司对以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的

金融资产、合同资产以及因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成金融负债的财务担保合同以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失准备。

预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流

量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于本公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，应按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。

本公司对由收入准则规范的交易形成的全部合同资产和应收票据及应收账款，以及由租赁准则规范的交易形成的应收经营租赁款按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。

对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。在每个资产负债表日，将整个存续期内预期信用损失的变动金额作为减值损失或利得计入当期损益。即使该资产负债表日确定的整个存续期内预期信用损失小于初始确认时估计现金流量所反映的预期信用损失的金额，也将预期信用损失的有利变动确认为减值利得。

除上述采用简化计量方法和购买或源生的已发生信用减值以外的其他金融资产，本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加，并按照下列情形分别计量其损失准备、确认预期信用损失及其变动：

（1）如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，处于第一阶段，则按照相当于

该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入。

（2）如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，则按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入。

（3）如果该金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照相当于

该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照摊余成本和实际利率计算利息收入。

金融工具信用损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。除分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，信用损失准备抵减金融资产的账面余额。

对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，本公司在其他综合收益中确认其信用损失准备，不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。

本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，本公司在当期资产负债表日按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。

（1）信用风险显著增加

本公司利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。对于财务担保合同，本公司在应用金融工具减值规定时，将本公司成为做出不可撤销承诺的一方之日作为初始确认日。

本公司在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：

1）债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化；

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2）债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化；

3）作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化，这些

变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率；

4）债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；

5）本公司对金融工具信用管理方法是否发生变化等。

于资产负债表日，若本公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则本公司假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化，但未必一定降低借款人履行其合同现金流量义务的能力，则该金融工具被视为具有较低的信用风险。

（2）已发生信用减值的金融资产

当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：

1）发行方或债务人发生重大财务困难；

2）债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；

3）债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不

会做出的让步；

4）债务人很可能破产或进行其他财务重组；

5）发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；

6）以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。

金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的事件所致。

（3）预期信用损失的确定

本公司基于单项和组合评估金融工具的预期信用损失，在评估预期信用损失时，考虑有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。

本公司以共同信用风险特征为依据，将金融工具分为不同组合。本公司采用的共同信用风险特征包括：账龄组合、债务人性质等。相关金融工具的单项评估标准和组合信用风险特征详见相关金融工具的会计政策。

本公司按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：

1）对于金融资产，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。

2）对于租赁应收款项，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。

3）对于财务担保合同，信用损失为本公司就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔付的预

计付款额，减去本公司预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差额的现值。

4）对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信用损

失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差额。

本公司计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而确定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成本或努力

即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。

（4）减记金融资产

当本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。

12、应收票据

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将应收票据划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：

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项目确定组合的依据计提方法

承兑人具有较高的信用评级，历史上未发生票据银行承兑汇票违约，信用损失风险极低，在短期内履行其支付按预期信用损失率计提合同现金流量义务的能力很强商业承兑汇票组合出票人为城建集团关联方及合作方等类别的商按预期信用损失率计提一业承兑汇票商业承兑汇票组合按账龄与整个存续期预期除上述组合以外的商业承兑汇票二信用损失率对照表计提基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用见上表。

按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

√适用□不适用本公司对在单项工具层面能以合理成本评估预期信用损失的充分证据的应收票据单独确定其信用损失。

13、应收账款

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

本公司对应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见五、重要会计政策及会计估

计.11金融工具。

当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将应收账款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：

项目确定组合的依据计提方法

应收城建集团关联方、政府部门及合作方等类别的组合1按预期信用损失率计提应收款项按账龄与整个存续期预期信用组合2除上述组合以外的应收账款损失率对照表计提基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用见上表。

按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

√适用□不适用本公司对在单项工具层面能以合理成本评估预期信用损失的充分证据的应收账款单独确定其信用损失。

14、应收款项融资

□适用√不适用

15、其他应收款

√适用□不适用

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按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：

项目确定组合的依据计提方法

土地投标保证金、城建集团合并范围内关联方、合作方组合1按预期信用损失率计提

往来、押金保证金备用金等风险较小的其他应收款。

按账龄与整个存续期预期组合2除上述组合以外的其他应收款信用损失率对照表计提基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用见上表。

按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

√适用□不适用本公司对在单项工具层面能以合理成本评估预期信用损失的充分证据的其他应收款单独确定其信用损失。

16、存货

√适用□不适用

存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法

√适用□不适用

（1）存货的分类

存货是指本公司在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在

生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。主要包括:开发成本、开发产品库存商品、周转材料等。

（2）发出的计价方法

本公司外购存货按取得时实际成本计价，开发产品按开发产品的实际成本进行结转。开发成本和开发产品的成本包括土地成本、建筑成本、资本化的利息、其他直接和间接开发费用。开发项目办理竣工验收备案后，本公司将开发成本和开发间接费按照负担对象的占地面积、建筑面积分摊计入开发产品。

（3）存货的盘存制度为永续盘存制。

（4）低值易耗品和包装物的摊销方法低值易耗品于领用时按一次转销法摊销；包装物于领用时按一次转销法摊销。

存货跌价准备的确认标准和计提方法

√适用□不适用

存货可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。

在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。存货跌价准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。

计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。

按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确定依据

□适用√不适用

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基于库龄确认存货可变现净值的各库龄组合可变现净值的计算方法和确定依据

□适用√不适用

17、合同资产

√适用□不适用合同资产的确认方法及标准

√适用□不适用

本公司已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素的，确认为合同资产。本公司拥有的无条件（即，仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。

按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

本公司对合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注11.金融工具减值、

本附注13.应收账款。

基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用

本公司对合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注11.金融工具减值、

本附注13.应收账款。

按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

√适用□不适用

本公司对合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注11.金融工具减值、

本附注13.应收账款。

18、持有待售的非流动资产或处置组

√适用□不适用

公司持有待售的非流动资产或处置组描述如下：

划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法

√适用□不适用

本公司若主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值的，则将其划分为持有待售类别。具体标准为同时满足以下条件：某项非流动资产或处置组根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；本公司已经就出售计划作出决议且获得确定的购买承诺；预计出售将在一年内完成。

其中，处置组是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易中转让的与这些资产直接相关的负债。处置组所属的资产组或资产组组合按照《企业会计准则

第8号——资产减值》分摊了企业合并中取得的商誉的，该处置组应当包含分摊至处置组的商誉。

本公司初始计量或在资产负债表日重新计量划分为持有待售的非流动资产和处置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。对于处置组，所确认的资产减值损失先抵减处置组中商誉的账面价值，再按比例抵减该处置组内适用《企业会计准则第42号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》（以下简称“持有待售准则”）的计量规定的各项非流动资产的账面价值。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用持有待售准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益，并根据处置组中除商誉外适用持有待售准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重按比例增加其

账面价值；已抵减的商誉账面价值，以及适用持有待售准则计量规定的非流动资产在划分为持有

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待售类别前确认的资产减值损失不得转回。

持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。

非流动资产或处置组不再满足持有待售类别的划分条件时，本公司不再将其继续划分为持有待售类别或将非流动资产从持有待售的处置组中移除，并按照以下两者孰低计量：（1）划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；（2）可收回金额。

终止经营的认定标准和列报方法

√适用□不适用

终止经营是指满足下列条件之一、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已经处置或划分

为持有待售类别：（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个独立的主营经营地区；（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关计划的一部

分；（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。

公司在利润表中列报相关终止经营损益并在附注披露终止经营的影响。

19、长期股权投资

√适用□不适用

长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，作为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算，其中如果属于非交易性的，本公司在初始确认时可选择将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产核算，其会计政策详见附注五、11“金融工具”。

共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本公司对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。

（1）投资成本的确定

对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；

资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或作为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。

对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投资的初始投资成本，合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。

合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。

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除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本视长期股权投资取得方式的不同，分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公司发行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交易中换出资产的公允价值或原账面

价值.该项长期股权投资自身的公允价值等方式确定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成本为按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。

（2）后续计量及损益确认方法

对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。

*成本法核算的长期股权投资

采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。

*权益法核算的长期股权投资

采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本公司与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。本公司向合营企业或联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司向合营企业或联营企业出售的资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。

本公司自联营企业及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第20号——企业合并》的规定进行会计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。

在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

对于本公司首次执行新会计准则之前已经持有的对联营企业和合营企业的长期股权投资，如存在与该投资相关的股权投资借方差额，按原剩余期限直线摊销的金额计入当期损益。

*收购少数股权

在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

*处置长期股权投资

在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；母公司部分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注五、7.（2）“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理。

其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的差额，计

101/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告入当期损益。

采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置时将原计入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的

基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。

采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。

本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制

或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本公司取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧

失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。

本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。

本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。

20、投资性房地产

(1).如果采用公允价值计量模式的：

选择公允价值计量的依据

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于本公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。

投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。

本公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的依据为：*投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。*本公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

本公司确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格；

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无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑资产状况、所在位置、交易情况、交易日期等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。

本公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为自用房地产时，以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收益。

当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。

21、固定资产

(1).确认条件

√适用□不适用

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。

固定资产的减值：

固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见本附注27.“长期资产减值”。

固定资产的后续支出：

与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。

固定资产处置：当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计估计变更处理。

(2).折旧方法

√适用□不适用

固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：

类别折旧方法折旧年限（年）残值率年折旧率

房屋及建筑物年限平均法25-405.002.38-3.80

运输设备年限平均法5-105.009.50-19.00

其他年限平均法5-105.009.50-19.00

预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本公司目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。

22、在建工程

√适用□不适用本公司在建工程分为自营方式建造和出包方式建造两种。在建工程在工程完工达到预定可使用状态时，结转固定资产。预定可使用状态的判断标准，应符合下列情况之一：固定资产的实体建造（包括安装）工作已经全部完成或实质上已经全部完成；已经试生产或试运行，并且其结果表明资产能够正常运行或能够稳定地生产出合格产品，或者试运行结果表明其能够正常运转或营业；该项建造的固定资产上的支出金额很少或者几乎不再发生；所购建的固定资产已经达到设计

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或合同要求，或与设计或合同要求基本相符。

在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。

在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见本附注27.“长期资产减值”。

23、借款费用

√适用□不适用

借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。

可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生.借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。其余借款费用在发生当期确认为费用。

专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部

分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。

资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。

符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或可

销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。

符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

24、生物资产

□适用√不适用

25、油气资产

□适用√不适用

26、无形资产

(1).使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

√适用□不适用

无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包括土地使用权等。

*无形资产的初始计量

外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。

债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益。

在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。

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以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价值；

以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。

内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注册费、在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用，以及为使该无形资产达到预定用途前所发生的其他直接费用。

*无形资产的后续计量

本公司在取得无形资产时分析判断其使用寿命，划分为使用寿命有限和使用寿命不确定的无形资产。

1）使用寿命有限的无形资产

对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销。期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，必要时进行调整。

2）使用寿命不确定的无形资产

无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。

期末，对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。

无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见本附注27.长期资产减值。

(2).研发支出的归集范围及相关会计处理方法

√适用□不适用

1、划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准

研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活动的阶段。

开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。

内部研究开发项目研究阶段的支出，在发生时计入当期损益。

2、开发阶段支出符合资本化的具体标准

内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：

1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形

资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；

4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出

售该无形资产；

5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。内部开发活动形成的无形资产的成本仅包括满足资本化条件的时点至无形资产达到预定用途前发生的支出总额，对于同一项无形资产在开发过程中达到资本化条件之前已经费用化计入损益的支出不再进行调整。

27、长期资产减值

√适用□不适用

对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、使用权资产、以成本模式计量的投资

性房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本公司于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。

减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者

105/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用.相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。

28、长期待摊费用

√适用□不适用

（1）摊销方法长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。

长期待摊费用在预计受益期间按直线法分期摊销。

（2）摊销年限类别摊销年限备注装修费受益期销售配套费受益期旅游设施费受益期租赁代理服务费受益期

29、合同负债

√适用□不适用

合同负债，是指本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。如果在本公司向客户转让商品之前，客户已经支付了合同对价或本公司已经取得了无条件收款权，本公司在客户实际支付款项和到期应支付款项孰早时点，将该已收或应收款项列示为合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。

30、职工薪酬

(1).短期薪酬的会计处理方法

√适用□不适用

短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴.职工福利费.医疗保险费、生育保险费、工伤保险

费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公司在职工为本公司提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。

(2).离职后福利的会计处理方法

√适用□不适用本公司的离职后福利计划全部为设定提存计划。

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离职后福利设定提存计划主要为参加由各地劳动及社会保障机构组织实施的社会基本养老保

险、失业保险等；除了社会基本养老保险、失业保险之外，本公司依据国家企业年金制度的相关政策建立企业年金计划（“年金计划”），员工可以自原参加该年金计划。在职工为本公司提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(3).辞退福利的会计处理方法

√适用□不适用

在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。

职工内部退休计划采用与上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。

(4).其他长期职工福利的会计处理方法

√适用□不适用

本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处理，除此之外按照设定受益计划进行会计处理。

31、预计负债

√适用□不适用

因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为本公司承

担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出本公司，且该义务的金额能够可靠的计量时，本公司将该项义务确认为预计负债。

本公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。

如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

32、股份支付

√适用□不适用

（1）股份支付的会计处理方法股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的负债的交易。股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。

*以权益结算的股份支付

用以换取职工提供的服务的权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日的公允价值计量。该公允价值的金额在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的情况下，在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按直线法计算计入相关成本或费用/在授予后立即可行权时，在授予日计入相关成本或费用，相应增加资本公积。

在等待期内每个资产负债表日，本公司根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。上述估计的影响计入当期相关成本或费用，并相应调整资本公积。

用以换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量，按照其他方服务在取得日的公允价值计量，如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权益工具的公允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关成本或费用，

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相应增加股东权益。

当授予权益工具的公允价值无法可靠计量时，在服务取得日、后续的每个资产负债表日以及结算日，按权益工具的内在价值计量，内在价值变动计入当期损益。

*以现金结算的股份支付

以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公允价值计量。如授予后立即可行权，在授予日计入相关成本或费用，相应增加负债；如须完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权，在等待期的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用，相应增加负债。

在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。

（2）修改、终止股份支付计划的相关会计处理

本公司对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权益工具公允价值的增加相应确认取得服务的增加。权益工具公允价值的增加是指修改前后的权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价值总额或采用了其他不利于职工的方式，则仍继续对取得的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本公司取消了部分或全部已授予的权益工具。

在等待期内，如果取消了授予的权益工具，本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本公司将其作为授予权益工具的取消处理。

（3）涉及本公司与本公司股东或实际控制人的股份支付交易的会计处理

涉及本公司与本公司股东或实际控制人的股份支付交易，结算企业与接受服务企业中其一在本公司合并范围内，另一在本公司合并范围外的，在本公司合并财务报表中按照以下规定进行会计处理：

*结算企业以其本身权益工具结算的，将该股份支付交易作为权益结算的股份支付处理；除此之外，作为现金结算的股份支付处理。

结算企业是接受服务企业的投资者的，按照授予日权益工具的公允价值或应承担负债的公允价值确认为对接受服务企业的长期股权投资，同时确认资本公积（其他资本公积）或负债。

*接受服务企业没有结算义务或授予本企业职工的是其本身权益工具的，将该股份支付交易作为权益结算的股份支付处理；接受服务企业具有结算义务且授予本企业职工的并非其本身权益工具的，将该股份支付交易作为现金结算的股份支付处理。

本公司合并范围内各企业之间发生的股份支付交易，接受服务企业和结算企业不是同一企业的，在接受服务企业和结算企业各自的个别财务报表中对该股份支付交易的确认和计量，比照上述原则处理。

33、优先股、永续债等其他金融工具

√适用□不适用

（1）永续债和优先股等的区分

本公司发行的永续债和优先股等金融工具，同时符合以下条件的，作为权益工具：

*该金融工具不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务；

*如将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具的，如该金融工具为非衍生工具，则不包括交付可变数量的自身权益工具进行结算的合同义务；如为衍生工具，则本公司只能通过以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产结算该金融工具。

除按上述条件可归类为权益工具的金融工具以外，本公司发行的其他金融工具应归类为金融负债。

本公司发行的金融工具为复合金融工具的，按照负债成分的公允价值确认为一项负债，按实际收到的金额扣除负债成分的公允价值后的金额，确认为“其他权益工具”。发行复合金融工具发生的交易费用，在负债成分和权益成分之间按照各自占总发行价款的比例进行分摊。

（2）永续债和优先股等的会计处理方法

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归类为金融负债的永续债和优先股等金融工具，其相关利息、股利（或股息）、利得或损失，以及赎回或再融资产生的利得或损失等，除符合资本化条件的借款费用（参见本附注五、23“借款费用”）以外，均计入当期损益。

归类为权益工具的永续债和优先股等金融工具，其发行（含再融资）、回购、出售或注销时，本公司作为权益的变动处理，相关交易费用亦从权益中扣减。本公司对权益工具持有方的分配作为利润分配处理。

本公司不确认权益工具的公允价值变动。

34、收入

(1).按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

√适用□不适用

（1）本公司的收入主要来源于如下业务类型：

1）房地产开发业务

2）土地一级开发业务

（2）收入确认的一般原则

本公司与客户之间的合同同时满足下列条件时，在客户取得相关商品控制权时确认收入：合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关

的权利和义务；合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；合同具有商业实质，即履行该合同将改变本公司未来现金流量的风险、时间分布或金额；本公司因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。

在合同开始日，本公司识别合同中存在的各单项履约义务，并将交易价格按照各单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例分摊至各单项履约义务。在确定交易价格时考虑了可变对价.合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。

对于合同中的每个单项履约义务，如果满足下列条件之一的，本公司在相关履约时段内按照履约进度将分摊至该单项履约义务的交易价格确认为收入：客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；本公司履约过程

中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。履约进度根据所转让商品的性质采用投入法或产出法确定，当履约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

如果不满足上述条件之一，则本公司在客户取得相关商品控制权的时点将分摊至该单项履约义务的交易价格确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，本公司考虑下列迹象：企业就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；企业已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；企业已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；企业已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；客户已接受该商品；其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

（3）收入确认的具体方法

对于房屋开发项目，在开发产品已经竣工且经有关部门验收合格达到可交付状态，已签订商品房买卖合同并完成网签备案，购买方在交房通知期限内签收入住，或者购买方在约定交房期限内无正当理由拒绝接收且交房通知约定的交付期限已结束，价款已全部取得时确认销售收入的实现。

对于土地开发项目，在合同明确约定价款及付款时间等条件的，对于已履约部分分期确认收入实现；合同未约定价款及付款时间等条件的，综合土地入市成交、预收补偿款、补偿返还文件等因素后，待付款金额与时间等条件能够确定时，确认土地开发收入实现，其中对于利润无法确定的，按照已履约成本确认收入，不确认利润。对于政府提供资金的代建性质开发项目，按照代建投入金额及约定的管理费率确认代理收入。

（4）特定交易的收入处理原则

1）附有销售退回条款的合同

对于附有销售退回条款的销售，本公司在客户取得相关商品控制权时，按照因向客户转让商

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品而预期有权收取的对价金额(即，不包含预期因销售退回将退还的金额)确认收入，按照预期因销售退回将退还的金额确认负债；同时，按照预期将退回商品转让时的账面价值，扣除收回该商品预计发生的成本(包括退回商品的价值减损)后的余额，确认为一项资产，按照所转让商品转让时的账面价值，扣除上述资产成本的净额结转成本。

2）附有质量保证条款的合同

对于附有质量保证条款的销售，如果该质量保证在向客户保证所销售商品或服务符合既定标准之外提供了一项单独的服务，该质量保证构成单项履约义务。否则，本公司按照《企业会计准

则第13号——或有事项》规定对质量保证责任进行会计处理

3）附有客户额外购买选择权的销售合同

客户额外购买选择权包括续约选择权、针对未来商品或服务的其他折扣等，对于向客户提供了重大权利的额外购买选择权，本公司将其作为单项履约义务，在客户未来行使购买选择权取得相关商品或服务控制权时，或者该选择权失效时，确认相应的收入。客户额外购买选择权的单独售价无法直接观察的，本公司综合考虑客户行使和不行使该选择权所能获得的折扣的差异、客户行使该选择权的可能性等全部相关信息予以估计。

4）售后回购

因与客户的远期安排而负有回购义务的合同：这种情况下客户在销售时点并未取得相关商品控制权，因此作为租赁交易或融资交易进行相应的会计处理。其中，回购价格低于原售价的视为租赁交易，按照企业会计准则对租赁的相关规定进行会计处理；回购价格不低于原售价的视为融资交易，在收到客户款项时确认金融负债，并将该款项和回购价格的差额在回购期间内确认为利息费用等。公司到期未行使回购权利的，则在该回购权利到期时终止确认金融负债，同时确认收入。

应客户要求产生的回购义务的合同：经评估客户具有重大经济动因的，将售后回购作为租赁交易或融资交易，按照本条1）规定进行会计处理；否则将其作为附有销售退回条款的销售交易进行处理。

5）向客户收取无需退回的初始费的合同

在合同开始（或接近合同开始）日向客户收取的无需退回的初始费应当计入交易价格。公司经评估，该初始费与向客户转让已承诺的商品相关，并且该商品构成单项履约义务的，则在转让该商品时，按照分摊至该商品的交易价格确认收入；该初始费与向客户转让已承诺的商品相关，但该商品不构成单项履约义务的，则在包含该商品的单项履约义务履行时，按照分摊至该单项履约义务的交易价格确认收入；该初始费与向客户转让已承诺的商品不相关的，该初始费则作为未来将转让商品的预收款，在未来转让该商品时确认为收入。

6）主要责任人和代理人

本公司根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判断从事交易时本公司的身份是主要责任人还是代理人。本公司在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或服务的，本公司为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，本公司为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确定。

(2).同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法

□适用√不适用

35、合同成本

√适用□不适用合同成本分为合同履约成本与合同取得成本。

本公司企业为履行合同发生的成本同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：

（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

（2）该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；

（3）该成本预期能够收回。

110/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；但是，该资产摊销不超过一年的可以在发生时计入当期损益。

与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销。

与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司将对于超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：

（1）因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；

（2）为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

上述资产减值准备后续发生转回的，转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

36、政府补助

√适用□不适用

政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府以投资者身份并享有相应所有者权益而投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。本公司将所取得的用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助界定为与资产相关的政府补助；其余政府补助界定为与收益相关的政府补助。若政府文件未明确规定补助对象，则采用以下方式将补助款划分为与收益相关的政府补助和与资产相关的政府补助：（1）政府文件明确了

补助所针对的特定项目的，根据该特定项目的预算中将形成资产的支出金额和计入费用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需在每个资产负债表日进行复核，必要时进行变更；（2）政府文件中对用途仅作一般性表述，没有指明特定项目的，作为与收益相关的政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

本公司对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。但对于期末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件预计能够收到财政扶持资金，按照应收的金额计量。按照应收金额计量的政府补助应同时符合以下条件：（1）应收补助款的金额已经过有权政府部门发文确认，或者可根据正式发布的财政资金管理办法的有关规定自行合理测算，且预计其金额不存在重大不确定性；（2）所依据的是当地财政部门正式发布并按照《政府信息公开条例》的规定予以主动公开的财政扶持项目及其财政资金管理办法，且该管理办法应当是普惠性的（任何符合规定条件的企业均可申请），而不是专门针对特定企业制定的；（3）相关的补助款批文中已明确承诺了拨付期限，且该款项的拨付是有相应财政预算作为保障的，因而可以合理保证其可在规定期限内收到。

与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益或冲减相关资产的账面价值。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益或冲减相关成本费用；用于补偿已经发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本费用。同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；难以区分的，将其整体归类为与收益相关的政府补助。

与本公司日常活动相关的政府补助，按照经济业务的实质，计入其他收益或冲减相关成本费用；与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

已确认的政府补助需要退回时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益或调整资产账面价值；属于其他情况的，直接计入当期损益。

37、递延所得税资产/递延所得税负债

√适用□不适用根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。

确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负

111/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。

资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。

本公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所得税：企业合并；直接在所有者权益中确认的交易或者事项。

当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报

38、租赁

√适用□不适用作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法

√适用□不适用

本公司租赁资产的类别主要为房屋及建筑物.旅游设施及其他。

在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认使用权资产和租赁负债，并在租赁期内分别确认折旧费用和利息费用。

本公司在租赁期内各个期间采用直线法，将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额计入当期费用。

*使用权资产

使用权资产，是指承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。在租赁期开始日。使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：*租赁负债的初始计量金额；*在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；*承租人发生的初始直接费用；*承租人为拆卸及移除租赁资产.复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。

本公司使用权资产折旧采用年限平均法分类计提。对于能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产预计剩余使用寿命内计提折旧；对于无法合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

本公司按照《企业会计准则第8号——资产减值》的相关规定来确定使用权资产是否已发生减值并进行会计处理。

*租赁负债

租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额包括：

*固定付款额（包括实质固定付款额），存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；*取决于指数或比率的可变租赁付款额；*根据承租人提供的担保余值预计应支付的款项；*购买选择权的行权价格，前提是承租人合理确定将行使该选择权；*行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；

本公司采用租赁内含利率作为折现率；如果无法合理确定租赁内含利率的，则采用本公司的增量借款利率作为折现率。本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入财务费用。该周期性利率是指公司所采用的折现率或修订后的折现率。

未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

当本公司对续租选择权.终止租赁选择权或者购买选择权的评估结果发生变化的，则按变动后的租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。当实质租赁付款额.担保余值预计的应付金额或者取决于指数或比率的可变租赁付款额发生变动的，则按变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。

*短期租赁和低价值资产租赁

对于短期租赁（在租赁开始日租赁期不超过12个月的租赁）和低价值资产租赁，本公司采取简化处理方法，不确认使用权资产和租赁负债，而在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。

112/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法

√适用□不适用

*经营租赁

本公司采用系统.合理的摊销方法将经营租赁的租赁收款额确认为租赁期内各期间的租金收入。与经营租赁有关的未计入租赁付款额的可变租赁付款额，于实际发生时计入当期损益。

*融资租赁

于租赁期开始日，本公司确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。应收融资租赁款以租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和）进行初始计量，并按照固定的周期性利率计算确认租赁期内的利息收入。本公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

39、其他重要的会计政策和会计估计

√适用□不适用回购股份

本公司股份回购中支付的对价和交易费用减少股东权益，回购.转让或注销本公司股份时，不确认利得或损失。

本公司转让库存股时，按实际收到的金额与库存股账面金额的差额，计入资本公积，资本公积不足冲减的，冲减盈余公积和未分配利润。本公司注销库存股时，按股票面值和注销股数减少股本，按注销库存股的账面余额与面值的差额，冲减资本公积，资本公积不足冲减的，冲减盈余公积和未分配利润。

40、重要会计政策和会计估计的变更

详见“重要事项”的“公司对会计政策.会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明”

41、2025年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表

□适用√不适用

42、其他

□适用√不适用

六、税项

1、主要税种及税率

主要税种及税率情况

√适用□不适用税种计税依据税率

增值税不动产销售或租赁.应税销售服务收入等13%.10%.9%.6%.5%.3%

营业税营改增之前的应纳税营业额5%

城市维护建设税实际流转税税额5%.7%

教育费附加实际流转税税额3%

地方教育费附加实际流转税税额2%

土地增值税销售或转让房地产取得的增值额30%-60%

企业所得税应纳税所得额25%

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明□适用√不适用

113/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

2、税收优惠

□适用√不适用

3、其他

□适用√不适用

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

库存现金28277.6829246.68

银行存款8375226176.359749153062.52

其他货币资金132745571.51143213034.12存放财务公司存款

合计8508000025.549892395343.32

其中：存放在境外的款项总额

其他说明：

其中受限制的货币资金明细如下：

项目期末余额上年年末余额

按揭保证金6705740.677555612.63

履约保证金23159073.0471200078.18

冻结存款110144713.1234302796.63

合计140009526.83113058487.44

2、交易性金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额指定理由和依据

以公允价值计量且其变动计入当期损益3251202066.002886941120.00/的金融资产

其中：

国信证券股份有限公司3251202066.002886941120.00/

/指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

其中：

合计3251202066.002886941120.00/

其他说明：

□适用√不适用

3、衍生金融资产

□适用√不适用

114/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

4、应收票据

(1).应收票据分类列示

□适用√不适用

(2).期末公司已质押的应收票据

□适用√不适用

(3).期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据

□适用√不适用

(4).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例

见五、重要会计政策及会计估计12、应收票据

对本期发生损失准备变动的应收票据账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6).本期实际核销的应收票据情况

□适用√不适用

其中重要的应收票据核销情况：

□适用√不适用

应收票据核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

115/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

5、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）100112558.4893483941.01

1年以内100112558.4893483941.01

1至2年30582769.9128653307.84

2至3年13245900.4154746703.36

3年以上

3至4年42799042.234194929.06

4至5年4194929.068869834.98

5年以上28580155.6319998703.60

合计219515355.72209947419.85

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面账面比例比例计提比

金额(%)金额比例价值金额(%)金额(%)例(%)价值按单项计

提坏26130770.0311.9026130770.03100011981571.885.7111981571.88100.00账准备

其中：

按组合计

提坏193384585.6988.1023058744.4511.92170325841.24197965847.9794.2921056818.9710.64176909029.00账准备

其中：

组合

1123025062.4056.05123025.060.1122902037.3499011147.4547.1699011.140.198912136.31

组合

270359523.2932.0522935719.3932.647423803.9098954700.5247.1320957807.8321.1877996892.69

合计219515355.72/49189514.48/170325841.24209947419.85/33038390.85/176909029.00

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额名称账面余额坏账准备计提比例计提理由

116/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

（%）

北京天华创业科贸有限公司8449815.008449815.00100预计无法收回

柏森智慧空间科技集团有限公司8617755.888617755.88100预计无法收回

北京互通文化发展有限公司5193368.005193368.00100预计无法收回

高晟财富控股集团有限公司1837336.201837336.20100预计无法收回

北京北苑钰龙泉饮食有限公司858446.68858446.68100预计无法收回

深圳渝元乘纸品公司684077.00684077.00100预计无法收回

北京越秀清友洗衣店236408.33236408.33100预计无法收回

北京播乐精英教育科技有限公司101665.94101665.94100预计无法收回

王丽娟.李克诚87960.0087960.00100预计无法收回

于波22265.0022265.00100预计无法收回

魏巍20000.0020000.00100预计无法收回

高翔20000.0020000.00100预计无法收回

王晓君1672.001672.00100预计无法收回

合计26130770.0326130770.03100/

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：组合1

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内53547149.4953547.150.10

1－2年21179213.6021179.210.10

2－3年7128349.067128.350.10

3－4年41170350.2541170.350.10

4－5年

5年以上

合计123025062.40123025.060.10

组合计提项目：组合2

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内46565408.992873085.736.17

1－2年3768464.051826574.5348.47

2－3年1061143.20569409.4453.66

3－4年1527026.04872237.2757.12

4－5年1687844.061044775.4761.90

5年以上15749636.9515749636.95100

合计70359523.2922935719.3932.60

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

117/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例

见五、重要会计政策及会计估计13、应收账款

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转销或其他期末余额计提转回核销变动

按单项计提11981571.8814149198.1526130770.03坏账准备

按组合计提21056818.972001925.4823058744.45坏账准备

其中：组合199011.1424013.92123025.06

组合220957807.831977911.5622935719.39

合计33038390.8516151123.6349189514.48

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(4).本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币应收账款和合占应收账款和合同应收账款期末合同资产期末坏账准备期单位名称同资产期末余资产期末余额合计余额余额末余额

额数的比例（%）北京市昌平区规

划和自然资源综933449473.35933449473.3572.51933449.47合事务中心北京市大兴区住

房和城乡建设委108563602.55108563602.558.43108563.60员会

北京城建智控科43486729.1543486729.153.3843486.73技股份有限公司

118/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

北京市顺义区财41170350.2541170350.253.2041170.35政局

北京城承物业管35973154.0035973154.002.7935973.14理有限责任公司

合计120630233.401042013075.901162643309.3090.311162643.29

其他说明：

□适用√不适用

6、合同资产

(1).合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值

大兴海子角棚108563602.55108563.60108455038.95129628258.58129628.26129498630.32改项目密云大小王三村项目

首钢东南区代11062796.66365072.2910697724.37建项目

马池口土地一933449473.35933449.47932516023.88910020137.06910020.14909110116.92级开发项目

通州老城棚改18283841.1218283.8418265557.281965826.341965.831963860.51项目

康庄棚改项目958526880.73958526.88957568353.85

临河棚改项目23798994.4423798.9923775195.45

走马庄项目7504799.837504.807497295.0341098199.8341098.2041057101.63

合计1067801716.851067801.711066733915.142076101093.642430110.592073670983.05

(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目变动金额变动原因

康庄棚改项目-957568353.85收到款项

合计-957568353.85/

(3).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额类别账面余额坏账准备账面余额坏账准备账面账面比例计提比计提比金额价值比例价值

(%)金额(%)金额(%)金额例例(%)按单项计提坏账准备

其中：

119/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

按组合计提坏1067801716.851001067801.710.101066733915.142076101093.64100.002430110.590.122073670983.05账准备

其中：

组合11067801716.851001067801.710.11066733915.142065038296.9899.472065038.300.12062973258.68

组合211062796.660.53365072.293.310697724.37

合计1067801716.85/1067801.71/1066733915.142076101093.64/2430110.59/2073670983.05

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：组合1

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内54224825.7054224.820.10

1－2年982834955.31982834.960.10

2－3年30741935.8430741.930.10

3－4年

4－5年

5年以上

合计1067801716.851067801.710.10按组合计提坏账准备的说明

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例

见五.重要会计政策及会计估计17合同资产

对本期发生损失准备变动的合同资产账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(4).本期合同资产计提坏账准备情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额项目期初余额本期收回本期转其他期末余额原因本期计提

或转回销/核销变动

大兴海子角棚改项目129628.26-21064.66108563.60按政策计提密云大小王三村项目0按政策计提

首钢东南区代建项目365072.29-365072.290按政策计提

马池口土地一级开发项目910020.1423429.33933449.47按政策计提

通州老城棚改项目1965.8316318.0118283.84按政策计提

120/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

康庄棚改项目958526.88-958526.880按政策计提

临河棚改项目23798.99-23798.990按政策计提

走马庄项目41098.20-33593.407504.80按政策计提

合计2430110.59-1362308.881067801.71/

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(5).本期实际核销的合同资产情况

□适用√不适用其中重要的合同资产核销情况

□适用√不适用

合同资产核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

7、应收款项融资

(1).应收款项融资分类列示

□适用√不适用

(2).期末公司已质押的应收款项融资

□适用√不适用

(3).期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资

□适用√不适用

(4).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例

见五.重要会计政策及会计估计14应收款项融资

121/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

对本期发生损失准备变动的应收款项融资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6).本期实际核销的应收款项融资情况

□适用√不适用其中重要的应收款项融资核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

(7).应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况：

□适用√不适用

(8).其他说明

□适用√不适用

8、预付款项

(1).预付款项按账龄列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内137056553.0217.3732195124.463.81

1至2年17740232.482.25141614179.9016.74

2至3年134991826.5117.114259536.060.50

3年以上499257243.5063.27667803353.0678.95

合计789045855.51100845872193.48100.00

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

单位名称期末余额账龄未及时结算原因

北京首创华业房地产开发有限公司409360149.003年以上购置的安置房未交付

北京市东城区财政局100000000.002至3年未最终结算

北京佳源投资经营有限责任公司64386360.003年以上未最终结算

北京市东城区人民政府房屋征收办公室32134158.251至2年/2至3年未结算的拆迁补偿款

122/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

北京燕华投资有限责任公司9902559.673年以上未最终结算

合计615783226.92

(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

单位名称期末余额占预付款项期末余额合计数的比例(%)

北京首创华业房地产开发有限公司409360149.0051.88

北京市东城区人民政府房屋征收办公室121214378.2515.36

北京市东城区财政局100000000.0012.67

北京佳源投资经营有限责任公司64386360.008.16

北京燕华投资有限责任公司9902559.671.26

合计704863446.9289.33

其他说明：

□适用√不适用

9、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应收利息345918538.97193303287.35

应收股利146235366.80143559536.80

其他应收款4016207085.805738328714.17

合计4508360991.576075191538.32

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1).应收利息分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额定期存款委托贷款债券投资

海南农垦城建投资开发有限公司118795814.3474641841.24

北京景晟乾通置业有限公司89145092.8056953005.81

北京新城金郡房地产开发有限公司38784359.9636485718.02

北京城安辉泰置业有限公司13383529.7713186818.36

成都红星美凯龙全球家居有限公司5898246.2810864685.92

北京骏泰置业有限公司1171218.00

北京双城通达房地产开发有限公司78084410.18

北京丰台站前开发建设有限公司859444.44

123/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

北京越昌贝城置业有限公司967641.20

合计345918538.97193303287.35

(2).重要逾期利息

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例

见五、重要会计政策及会计估计11、金融工具

对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6).本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

124/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

应收股利

(7).应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目(或被投资单位)期末余额期初余额

国信证券股份有限公司24970830.00

国奥投资发展有限公司93499658.4393499658.43

北京建远万誉房地产开发有限公司27764878.3750059878.37

合计146235366.80143559536.80

(8).重要的账龄超过1年的应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

(是否发生减值及项目或被投资单位)期末余额账龄未收回的原因其判断依据

国奥投资发展有限公司93499658.435年以上企业无支付能力是

北京建远万誉房地产开发有限公司27764878.371-2年企业资金不足否

合计121264536.80///

(9).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别比计提账面比计提账面金额例金额比例价值金额例金额比例价值

(%)(%)(%)(%)按单项

计提坏186999316.867893499658.435093499658.43186999316.867993499658.435093499658.43账准备

其中：

国奥投

资发展186999316.867893499658.435093499658.43186999316.867993499658.435093499658.43有限公司按组合

计提坏52735708.372252735708.3750059878.372150059878.37账准备

其中：

组合152735708.372252735708.3750059878.372150059878.37

合计239735025.23/93499658.43/146235366.80237059195.23/93499658.43/143559536.80

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

国奥投资发展有限公司186999316.8693499658.4350信用风险显著增加

125/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

合计186999316.8693499658.4350/

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(10).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段未来12个整个存续期预期整个存续期预坏账准备合计

月预期信信用损失(未发期信用损失(已

用损失生信用减值)发生信用减值)

2025年1月1日余额93499658.4393499658.43

2025年1月1日余额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段本期计提本期转回本期转销本期核销其他变动

2025年12月31日余额93499658.4393499658.43

各阶段划分依据和坏账准备计提比例：

见五、重要会计政策及会计估计11、金融工具

对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(11).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

国奥投资发展有限公司93499658.4393499658.43

合计93499658.4393499658.43

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

126/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

(12).本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(13).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）488478506.322025253241.09

1年以内488478506.322025253241.09

1至2年459448639.271339728806.96

2至3年1327243842.88236508026.31

3年以上

3至4年235242288.991532505639.63

4至5年1133059837.10276772344.20

5年以上465826187.81374852917.19

合计4109299302.375785620975.38

(14).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

保证金29439867.091484054631.51

押金21788912.4524016675.42

往来款3928166894.824067522281.48

代垫款129903628.01210027386.97

合计4109299302.375785620975.38

(15).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段未来12个月整个存续期预期整个存续期预期信坏账准备合计

预期信用损信用损失(未发生用损失(已发生信

失信用减值)用减值)

127/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

2025年1月1日余额5632746.8236259986.985399527.4147292261.21

2025年1月1日余额在

本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提-1679472.9647479428.3245799955.36本期转回本期转销本期核销其他变动

2025年12月31日余额3953273.8683739415.305399527.4193092216.57

各阶段划分依据和坏账准备计提比例

见五、重要会计政策及会计估计15、其他应收款

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(16).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

按单项计提坏账准备5399527.415399527.41

按组合计提坏账准备41892733.8045799955.3687692689.16

其中：组合15632746.82-1679472.963953273.86

组合236259986.9847479428.3283739415.30

合计47292261.2145799955.3693092216.57

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用

(17).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

(18).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

128/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

单位：元币种：人民币占其他应收款期末余款项的性坏账准备单位名称期末余额账龄

额合计数的比例(%)质期末余额

海南农垦城建投资开发971373004.4623.64往来借款3年以内971373.00有限公司

厦门益悦置业有限公司749997000.0018.25往来借款1至4年749997.00

北京景晟乾通置业有限594622306.7114.47往来借款4至5年594622.31公司

北京双城通达房地产开265580000.006.46往来借款4至5年265580.00发有限公司

天津北方裕茂企业管理214487635.305.22往来借款5年以上214487.64有限公司

合计2796059946.4768.04//2796059.95

(19).因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

10、存货

(1).存货分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额

存货跌价准备/存货跌价准备/项目账面余额合同履约成本账面价值账面余额合同履约成本账面价值减值准备减值准备

原材料304676.11304676.11410668.22410668.22在产品

库存商品325045.57325045.57371460.63371460.63周转材料消耗性生物资产合同履约成本

开发成本35016861750.381748073707.7233268788042.6649137013763.471355558413.6347781455349.84

开发产品34786513251.015710443942.9329076069308.0833131996171.053319604956.9529812391214.10

合计69804004723.077458517650.6562345487072.4282269792063.374675163370.5877594628692.79开发成本预计投资总额项目名称开工时间预计竣工时间期末余额期初余额（亿元）

动感花园项目2006年2026年22.00118924773.87120448392.80

南苑项目5531159.975531159.97

62号院项目471984.00471984.00

通州台湖项目2016年2026年38.002342628549.682314951294.64

康庄棚改项目2018年2029年56.20132573164.73152318961.85

樾府项目2018年暂未定40.00964544340.83964544340.83

龙樾天元项目2022年2026年49.00105236525.36264227282.96

129/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

预计投资总额项目名称开工时间预计竣工时间期末余额期初余额（亿元）

国誉朝华项目2022年2025年24.002247363837.55

怀柔新城棚改项目2016年2026年41.6097453596.1794141876.40

青岛国誉府项目2020年2025年18.701053353998.95

北七家项目2014年2026年35.51133439526.11133439526.11

望京国誉府2023年2026年44.354400693064.753933514695.97

城茂未来项目2019年2025年72.00965478930.92

星尚广场项目2021年暂未定6.50142203154.57141004792.57

红塘湾项目2014年2026年30.67272546690.39272546690.39

马池口项目2013年2026年63.4253742882.1858655937.37

望坛项目2009年2026年411.004640385784.1713592490928.27

龙樾湾（重庆）项目2013年2025年13.02146252373.01

龙樾生态城项目2017年2026年65.00794345807.82781413763.09

国誉上城项目2019年2025年12.22651089812.57

临河棚改项目2017年暂未定239.00493547409.14538574803.93

星誉 BEJING 项目 2023 年 2025 年 37.28 2622646042.65

东黄山国际小镇项目2019年2027年52.003302126450.643401619426.25

重庆龙樾熙城项目2021年2027年24.90470963799.64471476385.26

国誉燕园项目2022年2026年53.702184068788.945201082436.27

文源府项目2022年2025年43.034048749170.28

领翠滨江项目2024年2027年33.002543397396.822309835744.87

上海国誉府项目2024年2027年7.30642606743.87520306911.70

星悦时光项目2024年2027年23.001638516672.921276564807.11

国誉颂项目2024年2027年29.502016576317.85852917454.93

祈西项目2027年2028年28.702030642018.13

昌平国誉星城项目2025年2028年18.091184317026.13

丰台岳各庄项目2025年2028年44.712900091754.72

昌平东小口项目2026年2028年44.361405286366.98

合计35016861750.3849137013763.47开发产品项目名称竣工时间期初余额本期增加本期减少期末余额

世华水岸项目2010年1057617.331057617.33

动感花园项目2019年661240459.38-14514300.63250313512.39396412646.36

北苑家园项目2010年42007682.77-634284.3242641967.09

筑华年项目2012年3239829.63304825.772935003.86

世华龙樾项目2014年521120151.2640512439.8920900175.33540732415.82

顺悦居项目2014年50018302.8750018302.87

北京密码项目2016年1941816880.571941816880.57

海梓府项目2015年13866685.2413302740.7113302740.7113866685.24

青岛龙樾湾项目2017年77126511.3975227760.971898750.42

樾府项目2019年1093354600.01-32010485.0536337499.081025006615.88

樾郡项目2019年12997722.55-2246959.45-1088184.6611838947.76

龙樾天元项目2024年1387368425.92271601469.071468173302.56190796592.43

府前龙樾项目2022年2099411379.92340332213.811759079166.11

怀柔新城棚改项目2019年119712670.202774362.52116938307.68

青岛国誉府项目2023年161944342.811210396410.2298005437.341274335315.69

北七家项目2022年202139514.86-9618.58202149133.44

130/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

项目名称竣工时间期初余额本期增加本期减少期末余额

世华泊郡项目2014年10567449.31260924.6810306524.63

管庄项目2021年2245453926.4550257124.002195196802.45

南京浦口项目2022年1197553620.2927169.815207.181197575582.92

城茂未来项目2021年153508101.46963666198.258150468.321109023831.39

顺义北小营项目2022年1803512228.09831404281.08972107947.01

龙樾湾（成都）项目2014年294295618.86-456872.508559658.80285279087.56

龙樾熙城项目2017年796455025.582135144.5722686155.87775904014.28

汇景湾项目2014年306735324.83-543719.14158103676.39148087929.30

东坝项目2017年297249280.969279371.10103589262.47202939389.59

南湖一号项目2014年3361307.773361307.77

澜湖庭苑2022年1045266670.95242629542.67802637128.28

珑玺家苑2023年685088441.68685088441.68

红塘湾项目2016年1115551024.04232889215.99882661808.05

宽院国誉府项目2020年26942422.6918658.8922992514.483968567.10

瀛海项目2018年938000710.34774060.17937226650.17

望坛项目2023年5737662701.786739256109.336355943764.326120975046.79

徜徉集项目2014年3645491.023645491.02

广悦居项目2016年75082118.6375082118.63

重庆熙城项目2012年337043633.5619660.79452298.81336610995.54

龙樾湾（重庆）项目2014年254995973.00203209092.194042138.96454162926.23

龙樾生态城项目2019年1585128119.38188937.5855172106.261530144950.70

上河湾项目2015年56559365.681212483.1355346882.55

门头沟永定镇项目2018年252796370.692315400.84250480969.85

仁和镇平各庄项目2018年1869364686.56408418670.531460946016.03

天成家园项目2015年2202856.771533804.28669052.49

花市枣苑项目2006年967440.75967440.75

重庆龙樾熙城项目2023年919114830.12-3340004.9017171461.73898603363.49

成都国誉府2023年408987381.85-4634477.8532192649.02372160254.98

龙樾合玺项目2023年2320481271.2520708197.801007035792.531334153676.52

诚悦佳园项目2025年141055074.32141055074.32

国誉朝华项目2025年2423419236.531712772047.73710647188.80

平各庄 B 地块项目 2025 年 3195460421.41 2863724171.89 331736249.52

国誉上城2025年835866543.44313605470.46522261072.98

临河棚改项目未定24115399.6624115399.66

东黄山国际小镇项目2025年533511811.3643250317.45490261493.91

国誉燕园2025年4533319028.212786219926.531747099101.68

文源府2025年4180985181.614014370658.11166614523.50

合计33131996171.0525284307477.2223629790397.2634786513251.01

(2).确认为存货的数据资源

□适用√不适用

(3).存货跌价准备及合同履约成本减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额计提其他转回或转销其他

131/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

原材料在产品库存商品周转材料消耗性生物资产合同履约成本

开发成本1355558413.63663332198.103886759.64266930144.371748073707.72

开发产品3319604956.952760322092.94266930144.37636413251.325710443942.93

合计4675163370.583423654291.04266930144.37640300010.96266930144.377458517650.65

存货跌价准备明细表：

本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额计提其他转回或转销其他

开发成本：1355558413.63663332198.103886759.64266930144.371748073707.72

其中：南苑项目5531159.975531159.97

62号院项目471984.00471984.00

龙樾湾（重庆）项目108602815.27108602815.27

龙樾生态城项目394464026.683886759.64390577267.04

樾府项目622158844.8586844100.51709002945.36

动感花园项目41218545.453482145.1544700690.60

青岛国誉府项目65294447.2465294447.24

龙樾天元项目5250388.585250388.58

星尚广场项目24783708.311479446.2626263154.57

国誉上城项目75899703.0775899703.07

星誉 BEIJING 项目 11882790.21 11882790.21

台湖项目421333301.32421333301.32

重庆龙樾熙城项目150193204.86150193204.86

开发产品：3319604956.952760322092.94266930144.37636413251.335710443942.93

其中：龙樾湾（重庆）80815801.94108602815.279632690.00179785927.21项目

重庆熙城项目143145556.446017825.04323453.29148839928.19

龙樾生态城项目132313819.24288211051.111175070.91419349799.44

龙樾湾（成都）项目45702739.5914718777.45741784.3259679732.72

成都熙城项目147671692.2832240096.263923816.97175987971.57

门头沟永定镇项目15599473.44943871.5914655601.85

上河湾项目6065640.05128774.315936865.74

樾郡项目10254216.68289833.319964383.37

樾府项目444909690.2620660830.92424248859.34

北京密码项目171041181.14117086830.94288128012.08

海梓府项目2036103.552036103.55

世华龙樾项目36548122.525402488.11289770.7841660839.85

青岛龙樾湾项目44366365.5644326173.5040192.06

龙樾天元项目39246.90156050.595250388.585289635.48156050.59

东坝项目42459590.9726344820.7524563490.1644240921.56

汇景湾项目27112981.835948087.973574422.1129486647.69

广悦居项目14865748.1321902925.3836768673.51

管庄项目154881078.96215454704.126427006.27363908776.81

南京浦口项目351767643.38187214317.48538981960.86

澜湖庭苑项目407297824.12105288717.4825030848.90487555692.70

珑玺家苑项目311708787.8214955975.11121332655.43205332107.50

南湖一号项目24333.5596088.28120421.83

府前龙樾项目25895857.77119199164.51818551.01144276471.27

瀛海项目36058422.7211412599.9547471022.67

城茂未来项目9887576.1125284398.5435171974.65

动感花园项目33658114.043456566.6837114680.72

仁和镇平各庄项目24949208.17375585220.5763951052.25336583376.49

132/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

（二级开发）

顺义北小营项目77595625.87276868923.6583844572.07270619977.45

重庆龙樾熙城项目94880107.0878144177.05986570.27172037713.86

青岛国誉府项目13393932.83370938648.6765294447.241449615.60448177413.14

龙樾合玺项目412658474.01110877081.42195925990.65327609564.78

国誉朝华项目106317360.52106317360.52

国誉上城77740802.5675899703.079751479.06143889026.57

星誉 BEIJING 项目 73925504.92 11882790.21 11031292.17 74777002.96

东黄山国际小镇项目7435784.227435784.22

成都国誉府项目9074708.479074708.47

国誉燕园项目31011555.9231011555.92

文源府项目42010839.2242010839.22

合计4675163370.583423654291.04266930144.37640300010.97266930144.377458517650.65本期转回或转销存货跌价准备的原因

√适用□不适用本期已将期初计提存货跌价准备的存货结转。

按组合计提存货跌价准备

□适用√不适用按组合计提存货跌价准备的计提标准

□适用√不适用

(4).存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据

√适用□不适用本期减少本期确认资存货项目名称期初余额本期增加期末余额本化金额的出售减少其他减少

资本化率(%)

动感花园项目96391963.9838164229.8358227734.15

世华龙樾项目124437843.724630736.88119807106.84

海梓府项目307239.04307239.04

北京密码项目115590754.54115590754.54

青岛龙樾湾项目4096121.442225830.461769450.01100840.97

樾府项目35346618.801352267.6033994351.20

通州台湖项目150391859.5419562888.78169954748.323.72

龙樾天元项目148089702.285898000.00123242333.4830745368.804.00

国誉朝华项目106536735.3924030164.1998052799.8632514099.722.90

府前龙樾项目155314054.22-462883.89155776938.11

怀柔新城棚改项目11725742.541082.0511724660.49

青岛国誉府项目139133970.3618964628.4411571362.29146527236.512.88

北七家项目13494017.36-9618.5813503635.94

世华泊郡项目140507.73140507.73

管庄项目19768557.58438134.8619330422.72

南京浦口项目182025860.9318.77182025842.16

望京国誉府项目173658516.6198523236.57272181753.182.19

城茂未来项目3775708.03-227577.794003285.82

顺义北小营项目66168897.3830503316.6335665580.75

龙樾湾（成都）项目7816026.96-41932.667857959.62

成都熙城项目83728955.022010129.6481718825.38

汇景湾项目11139273.253804613.427334659.83

东坝项目7645965.778701287.47-1055321.70

133/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

南湖一号项目104678.6067277.8137400.79

珑玺家苑项目27558658.336347549.1421211109.19

澜湖庭苑项目25160835.741767153.9623393681.78

红塘湾项目45666963.2516123038.2629543924.99

宽院国誉府项目285391.18-29616.33147151.00167856.51

马池口项目50136938.3550136938.35

瀛海项目123640682.21127890.47123512791.74

望坛项目2841511328.64-56577186.821115856074.611669078067.213.50

徜徉集项目55124.9855124.98

广悦居项目2419790.082419790.08

重庆熙城项目778606.5612478.05766128.51

龙樾湾（重庆）项目35941399.25840218.4735101180.78

龙樾生态城项目234028684.114115203.815562294.60232581593.323.04

上河湾项目392547.398415.18384132.21

门头沟永定镇项目30409039.06278521.0730130517.99

国誉上城项目65229702.681584727.4825067842.4341746587.733.92仁和镇平各庄项目（二级25629680.3441269727.44-15640047.10开发）

临河棚户区改造项目124452053.537690907.14116761146.39

星誉 BEIJING 项目 127965913.63 8199944.10 122029819.41 14136038.32 2.49

东黄山国际小镇项目409785402.5293413229.672150359.60501048272.593.23

天成家园项目53490.7339295.5514195.18

重庆龙樾熙城项目116287740.191439086.48114848653.71

成都国誉府项目10494334.62737765.929756568.70

龙樾合玺项目105433988.6345886341.8459547646.79

国誉燕园项目174341742.5485472529.62159133733.08551610.03100128929.052.71

文源府项目44943293.8543152279.251791014.60

领翠滨江项目6428860.0655482722.8461911582.903.53

上海国誉府项目2130333.3311033771.3713164104.702.88

星悦时光项目8873180.5026152850.3535026030.853.10

国誉颂项目3553800.0037242546.8840796346.882.30

祈西项目1880972.231880972.233.19

国誉星城4782226.914782226.914.75

昌平东小口项目786366.98786366.983.80

合计6300419077.35440548823.401919514583.752468211.044818985105.96

(5).合同履约成本本期摊销金额的说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

11、持有待售资产

□适用√不适用

12、一年内到期的非流动资产

□适用√不适用一年内到期的债权投资

□适用√不适用

134/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

一年内到期的其他债权投资

□适用√不适用

13、其他流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

合同取得成本180052982.90308803319.62应收退货成本

预缴税金2232212228.702414246794.43

待抵扣进项税771879005.98793004300.07

合计3184144217.583516054414.12

14、债权投资

(1).债权投资情况

□适用√不适用债权投资减值准备本期变动情况

□适用√不适用

(2).期末重要的债权投资

□适用√不适用

(3).减值准备计提情况

□适用√不适用

各阶段划分依据和减值准备计提比例：

见五、重要会计政策及会计估计11金融工具

对本期发生损失准备变动的债权投资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用√不适用

(4).本期实际的核销债权投资情况

□适用√不适用其中重要的债权投资情况核销情况

□适用√不适用

债权投资的核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

135/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

15、其他债权投资

(1).其他债权投资情况

□适用√不适用其他债权投资减值准备本期变动情况

□适用√不适用

(2).期末重要的其他债权投资

□适用√不适用

(3).减值准备计提情况

□适用√不适用

各阶段划分依据和减值准备计提比例：

见五、重要会计政策及会计估计11金融工具

对本期发生损失准备变动的其他债权投资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用√不适用

(4).本期实际核销的其他债权投资情况

□适用√不适用其中重要的其他债权投资情况核销情况

□适用√不适用

其他债权投资的核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

16、长期应收款

(1).长期应收款情况

□适用√不适用

(2).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

136/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(3).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例

见五、重要会计政策及会计估计11金融工具

对本期发生损失准备变动的长期应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用√不适用

(4).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(5).本期实际核销的长期应收款情况

□适用√不适用其中重要的长期应收款核销情况

□适用√不适用

长期应收款核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

17、长期股权投资

(1).长期股权投资情况

√适用□不适用

137/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

单位：元币种：人民币本期增减变动减值期初期末权益法下确其他计提准备被投资单位余额（账面价其他综合收宣告发放现金余额（账面价追加投资减少投资认的投资损权益减值其他期末值）益调整股利或利润值）益变动准备余额

一.合营企业小计

二.联营企业

北京科技园建设（集团）股份有限公司295127327.03-249558752.61-45568574.42

深圳市中科招商创业投资有限公司950001887.04169555848.74-1114076.00-69000000.001049443659.78

国奥投资发展有限公司33902336.3033321909.8467224246.14

北京骏泰置业有限公司24000000.00-24641043.92641043.92

芜湖京城创业投资有限公司10743270.796587084.2117330355.00

北京新城金郡房地产开发有限公司2940000.00-641358.06-2298641.94

北京双城置业开发有限公司7049245.92-3153491.513895754.41

北京建远万誉房地产开发有限公司69736646.1546321651.96116058298.11

北京京城佳业物业股份有限公司289002575.3717396502.52-3090861.22-7128185.84296180030.83

成都红星美凯龙全球家居有限公司-12375339.4512375339.45

北京双城通达房地产开发有限公司157074254.52-99535701.2357538553.29

北京矿融城置业有限公司-105086319.11105086319.11

北京景晟乾通置业有限公司32192086.99-32192086.99

北京丰台站前开发建设有限公司8000000.00-5742978.732257021.27

北京碧桂园文化发展有限公司9159916.54-64379.409095537.14

北京城安辉泰置业有限公司93839485.99-12672268.65-72034350.249132867.10

北京城秀房地产开发有限公司1888715744.15436291102.42-12949356.872312057489.70

海南农垦城建投资开发有限公司19868212.29-5132620.8114735591.48

北京越昌贝城置业有限公司375000000.00-3021058.43-912869.06371066072.51

小计3667146647.57409940000.00-274199796.53705923096.55-4204937.22-148162536.08-30426997.534326015476.76

合计3667146647.57409940000.00-274199796.53705923096.55-4204937.22-148162536.08-30426997.534326015476.76

(2).长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用

138/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

18、其他权益工具投资

(1).其他权益工具投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动本期累计计指定为以公期期追减本期计入本期计入确认入其他累计计入其允价值计量初末项目加少其他综合其他综合其的股综合收他综合收益且其变动计余余投投收益的利收益的损他利收益的利的损失入其他综合额额资资得失入得收益的原因北京城建中地投资有限公司

北京首都国际投资管理有限责153742624.53非交易性任公司

合计153742624.53/

(2).本期存在终止确认的情况说明

√适用□不适用

单位：元币种：人民币因终止确认转入留存收因终止确认转入留存收项目终止确认的原因益的累计利得益的累计损失

北京城建中地投资有限公司750000.00注销

合计750000.00/

其他说明：

√适用□不适用

北京首都国际投资管理有限责任公司投资已全额确认损失，金额153742624.53元。北京城建中地投资有限公司本期已注销。

19、其他非流动金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

锦州银行股份有限公司162500000.00

二十一世纪空间技术应用股份有限公司325630200.00325630200.00

华能资本服务有限公司1050404411.761050404411.76

合计1376034611.761538534611.76

其他说明：

√适用□不适用

2025年锦州银行依法合规开展的商业银行业务以及相关资产负债均由工商银行受让。基于谨

慎性原则，公司将所持锦州银行股权公允价值变动损益确定为-1.625亿元。

20、投资性房地产

投资性房地产计量模式

(1).采用公允价值计量模式的投资性房地产

单位：元币种：人民币

项目房屋.建筑物土地使用权在建工程合计

一.期初余额9770324629.889770324629.88

139/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

二.本期变动

加：外购19526759.2319526759.23

存货\固定资产\在-14776068.40-14776068.40建工程转入企业合并增加

减：处置其他转出

公允价值变动-84187390.74-84187390.74

三.期末余额9690887929.979690887929.97

(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目账面价值未办妥产权证书原因

城奥大厦5349748976.08尚在办理中

海兴大厦西配楼6-7层整层、8层部分及配套车位120158469.14尚在办理中

文龙家园四里2号楼74475500.01尚在办理中

文龙家园一里4号楼29653920.76尚在办理中

海南红塘湾 E01商业 43392714.51 尚在办理中

海南红塘湾 E09地下 10562312.20 尚在办理中

北苑望春园4号楼24270223.37尚在办理中

双营路2号院11号楼19930591.57尚在办理中

博雅商业-燕潮荟12847218.01尚在办理中

北京市顺义区北小营镇顺义新城第30街区30-01-02

地块 C-S2 7518191.28 尚在办理中配套楼

清河嘉园东区2号楼2层2026497690.89尚在办理中

合计5699055807.82

(3).转换为投资性房地产并采用公允价值计量模式的情况说明

√适用□不适用

单位：元币种：人民币转换前核转换对损益对其他综合项目金额审批程序算科目理由的影响收益的影响

国誉燕园博雅商业存货9624660.82租赁董事会或经理办公会决议3222557.19

青岛龙樾湾项目存货17651694.09租赁董事会或经理办公会决议

宽院国誉府项目存货23022130.81租赁董事会或经理办公会决议

合计/50298485.72////

其他说明：

□适用√不适用

21、固定资产

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

固定资产492650343.65518329537.96

140/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

固定资产清理

合计492650343.65518329537.96

其他说明：

□适用√不适用固定资产

(1).固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物机器设备运输工具其他合计

一.账面原值：

1.期初余额670093256.3321416547.7950005942.63741515746.75

2.本期增加金额381624.11989021.861370645.97

（1）购置989021.86989021.86

（2）存货转入381624.11381624.11

（3）企业合并增加

3.本期减少金额374279.049773517.3910147796.43

（1）处置或报废374279.049773517.3910147796.43

（2）转入投资性房地产

4.期末余额670474880.4421042268.7541221447.10732738596.29

二.累计折旧

1.期初余额161999988.6019052643.4542133576.74223186208.79

2.本期增加金额23523927.05327352.862508009.8126359289.72

（1）计提23523927.05327352.862508009.8126359289.72

3.本期减少金额353469.969103775.919457245.87

（1）处置或报废353469.969103775.919457245.87

（2）转入投资性房地产

4.期末余额185523915.6519026526.3535537810.64240088252.64

三.减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置或报废

4.期末余额

四.账面价值

1.期末账面价值484950964.792015742.405683636.46492650343.65

2.期初账面价值508093267.732363904.347872365.89518329537.96

(2).暂时闲置的固定资产情况

□适用√不适用

(3).通过经营租赁租出的固定资产

□适用√不适用

141/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

(4).未办妥产权证书的固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目账面价值未办妥产权证书的原因

红塘湾 E01 地块房屋 261713932.08 尚在办理中

成都熙城办公楼19534860.21尚在办理中

合计281248792.29

(5).固定资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用固定资产清理

□适用√不适用

22、在建工程

项目列示

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用在建工程

(1).在建工程情况

□适用√不适用

(2).重要在建工程项目本期变动情况

□适用√不适用

(3).本期计提在建工程减值准备情况

□适用√不适用

(4).在建工程的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用工程物资

(5).工程物资情况

□适用√不适用

142/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

23、生产性生物资产

(1).采用成本计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用

(2).采用成本计量模式的生产性生物资产的减值测试情况

□适用√不适用

(3).采用公允价值计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

24、油气资产

(1).油气资产情况

□适用√不适用

(2).油气资产的减值测试情况

□适用√不适用

25、使用权资产

(1).使用权资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物旅游设施其他合计

一、账面原值

1.期初余额77662593.2192222590.535101767.78174986951.52

2.本期增加金额16389432.282697047.9919086480.27

租赁16389432.282697047.9919086480.27

3.本期减少金额4899023.964899023.96

租赁到期74102.3274102.32

合同变更4824921.644824921.64

4.期末余额89153001.5392222590.537798815.77189174407.83

二、累计折旧

1.期初余额41079548.2330901910.794345884.4076327343.42

2.本期增加金额23440078.565396353.76749180.0029585612.32

（1）计提23440078.565396353.76749180.0029585612.32

3.本期减少金额3927609.903927609.90

（1）处置

（2）租赁到期74102.3274102.32

（3）合同变更3853507.583853507.58

4.期末余额60592016.8936298264.555095064.40101985345.84

三、减值准备

143/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值28560984.6455924325.982703751.3787189061.99

2.期初账面价值36583044.9861320679.74755883.3898659608.10

(2).使用权资产的减值测试情况

□适用√不适用

26、无形资产

(1).无形资产情况

□适用√不适用

(2).确认为无形资产的数据资源

□适用√不适用

(3).未办妥产权证书的土地使用权情况

□适用√不适用

(4).无形资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

27、商誉

(1).商誉账面原值

□适用√不适用

(2).商誉减值准备

□适用√不适用

(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息

□适用√不适用资产组或资产组组合发生变化

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

144/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

(4).可收回金额的具体确定方法可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用√不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用√不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

□适用√不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用

(5).业绩承诺及对应商誉减值情况形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

28、长期待摊费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

景观设施费76888524.08286081.2915985383.0561189222.32

售楼处样板间装修19689662.9514157177.7231452977.502393863.17

办公室装修费3556821.127192604.945320585.735428840.33

租赁代理服务费8389615.57177435.494684728.343882322.72

合计108524623.7221813299.4457443674.6272894248.54

29、递延所得税资产/递延所得税负债

(1).未经抵销的递延所得税资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目可抵扣暂时性差递延所得税可抵扣暂时性差递延所得税异资产异资产

资产减值准备3065609218.47766402304.632960244779.21740061194.80

内部交易未实现利润709631350.02177407837.51812343274.74203085818.69

可抵扣亏损820177570.76205044392.691261014171.29315253542.85

信用减值准备294374552.0373593638.04158795931.9839698983.03

预提土地增值税3163435992.86790858998.222206565152.98551641288.25

预售房款4519953600.781129988400.185900044039.631475011009.94

预提开发成本163454893.1740863723.29410743351.71102685837.93

投资性房地产公允价值变动22312011.385578002.8513269981.613317495.40

预提费用5509330.231377332.5616967875.804241968.95

145/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

交易性金融资产公允价值变动260000000.0065000000.0097500000.0024375000.00

其他39175716.559793929.1326188564.796547141.20

合计13063634236.253265908559.1013863677123.743465919281.04

(2).未经抵销的递延所得税负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目应纳税暂时性差递延所得税应纳税暂时性递延所得税异负债差异负债非同一控制企业合并资产评估增值其他债权投资公允价值变动其他权益工具投资公允价值变动

交易性金融资产公允价值变动3210461381.60802615345.402843208838.49710802209.63

投资性房地产公允价值变动2346922261.20586730565.302358196421.35589549105.36

收购子公司公允价值1157837296.12289459324.031173315785.48293328946.37

预缴土地增值税288059559.8472014889.96219557527.3554889381.84

合同取得成本121934319.2430483579.81116668256.2529167064.09

投资性房地产折旧差额108739688.9227184922.23138999829.6634749957.42

房地产成本结转调整584857917.84146214479.46672967460.12168241865.04

长期股权投资折价差额21001647.965250411.9921001647.965250411.99

其他325434572.0081358643.00102327238.0525581809.52

合计8165248644.722041312161.187646243004.711911560751.26

(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

□适用√不适用

(4).未确认递延所得税资产明细

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

可抵扣暂时性差异5056032361.252270265447.20

可抵扣亏损4397553927.133573963419.64

合计9453586288.385844228866.84

(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

√适用□不适用

单位：元币种：人民币年份期末金额期初金额备注

2025年369753373.13

2026年580240957.90581624036.40

2027年470970406.96444978559.69

2028年1371285645.571287158726.55

2029年835776977.06890448723.87

2030年1139279939.64

合计4397553927.133573963419.64/

146/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

其他说明：

□适用√不适用

30、其他非流动资产

□适用√不适用

31、所有权或使用权受限资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末期初项目受限受限受限受限账面余额账面价值账面余额账面价值类型情况类型情况

货币资金140009526.83140009526.83受限冻结113058487.44113058487.44受限冻结冻结冻结应收票据

存货20685325385.5920403562214.29借款抵押20764083907.2020620770747.94借款抵押抵押抵押

其中：数据资源固定资产无形资产

其中：数据资源

投资性房地产606702287.24606702287.24借款抵押606702287.24606702287.24借款抵押抵押抵押

合计21432037199.6621150274028.36//21483844681.8821340531522.62//

32、短期借款

(1).短期借款分类

□适用√不适用

(2).已逾期未偿还的短期借款情况

□适用√不适用

其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

33、交易性金融负债

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

34、衍生金融负债

□适用√不适用

147/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

35、应付票据

(1).应付票据列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币种类期末余额期初余额

商业承兑汇票3319977.506780292.28银行承兑汇票

合计3319977.506780292.28本期末已到期未支付的应付票据总额为50000元。到期未付的原因是对方一直未提交商票到期承兑。

36、应付账款

(1).应付账款列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应付工程款6753798462.786649508088.00

应付土地拆迁款484668603.36433200451.34

应付销售佣金34906887.3694834707.82

预提土地增值税5436935375.844277731950.59

其他41567915.0737675645.72

合计12751877244.4111492950843.47

(2).账龄超过1年或逾期的重要应付账款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

预提土地增值税4142655744.46尚未进行土地增值税清算

北京城建远东建设投资集团有限公司195919620.80尚未结算

北京城建亚泰建设集团有限公司195869981.95尚未结算

北京城建一建设发展有限公司167597204.50尚未结算

北京城建六建设集团有限公司153144092.24尚未结算

合计4855186643.95/

其他说明：

□适用√不适用

37、预收款项

(1).预收款项列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

房屋租金60940673.1352089387.07

合计60940673.1352089387.07

148/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

(2).账龄超过1年的重要预收款项

□适用√不适用

(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

38、合同负债

(1).合同负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

房款及土地一级开发款13629205712.5030612862403.71

其他4713486.944650101.03

合计13633919199.4430617512504.74预售房产收款情况

项目名称期末余额期初余额预计竣工时间预售比例(%)

世华水岸项目100000.00100000.00已竣工100.00

动感花园项目5308278.8922747668.15已竣工56.12

富海中心项目30000.0030000.00已竣工100.00

北苑家园项目14299976.2613149838.16已竣工100.00

筑华年项目7178447.377513843.89已竣工100.00

世华龙樾项目105703458.73141131642.73已竣工90.91

海梓府项目10464882.919702978.15已竣工99.45

北京密码项目36846501.4137343016.65已竣工51.79

龙樾天元项目110807956.09734450932.62已竣工92.94

青岛龙樾湾项目823666.661443523.77已竣工88.80

国誉朝华项目186686591.411303602113.42已竣工78.37

樾郡项目4727583.272596524.05已竣工95.20

樾府项目23173900.3114712195.41已竣工99.30

府前龙樾项目97097517.2773432684.41已竣工61.04

青岛国誉府项目177017548.12176408448.17已竣工54.43

北七家项目9776645.099686863.67已竣工99.68

世华泊郡项目60000.0060000.00已竣工99.68

望京国誉府项目1855132068.99712419555.212026年22.50

南京浦口项目577981.53541284.29已竣工64.68

管庄项目35158534.87已竣工55.72

城茂未来项目166481342.66150385020.07已竣工80.26

顺义北小营项目185917853.19285405222.63已竣工72.19

龙樾湾（成都）项目248189.551644826.13已竣工81.33

成都熙城项目324436036.51295714411.60已竣工82.29

平谷项目3384644.793488038.10已竣工97.28

东坝项目6729883.8121731497.14已竣工97.60

南湖一号项目9523.81993580.96已竣工99.96

149/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

澜湖庭院项目28221696.2729667897.24已竣工24.56

红塘湾项目17262841.2914212375.53已竣工72.17

宽院国誉府项目146788.99146788.99已竣工99.65

瀛海项目4637471.354637471.35已竣工66.56

望坛项目6839656605.2215409940044.29已竣工74.17

广悦居项目5824234.525824234.52已竣工96.84

重庆熙城项目3163000.003248000.00已竣工76.86

龙樾湾（重庆）项目6366819.626942057.72已竣工87.59

龙樾生态城项目4090454.105089011.002026年76.88

上河湾项目14449743.2817364176.33已竣工97.02

门头沟永定镇项目14659041.3315016216.54已竣工98.38

仁和镇平各庄项目74760321.1778466087.02已竣工81.75

天成家园项目50513.19418744.46已竣工99.87

龙樾合玺项目34747798.06153606722.27已竣工78.60

国誉燕园项目75296490.252689904268.88已竣工65.30

东黄山国际小镇项目76232598.3547080662.712026年38.98

文源府项目12534267.875011970787.51已竣工86.37

重庆龙樾熙城项目3863474.282493391.732027年11.77

成都国誉府项目14681896.9917386969.40已竣工82.42

国誉上城项目13720766.04228779189.64已竣工47.67

星誉 BEIJING 项目 22617686.25 2717213101.29 已竣工 89.62

怀柔新城03街区棚改项目37068368.8035564959.63已竣工88.56

星悦时光项目1056911112.8762295001.412027年51.94

珑玺家苑2714986.24已竣工9.26

上海国誉府651346766.942027年84.86

上海杨浦长白社区项目305829599.482027年18.62

通州宋庄项目975329891.122027年38.80

合计13629205712.5030612862403.71

(2).账龄超过1年的重要合同负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

成都红星美凯龙全球家居有限公司286166617.93尚未交付房屋

北京天昊创景投资管理公司62483357.94尚未交付房屋

北京市海淀区人民政府房屋征收办公室60511785.71尚未交付房屋

北京市怀柔区龙山街道下元村经济合作社47266055.04尚未交付房屋

北京星腾磊落科技有限公司45303779.82尚未交付房屋

中泓天成(北京)科技发展有限公司36804016.51尚未交付房屋

合计538535612.95/

(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目变动金额变动原因

房款及土地一级开发款-16983656691.21结转收入所致

合计-16983656691.21/

150/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

其他说明：

□适用√不适用

39、应付职工薪酬

(1).应付职工薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一.短期薪酬30185223.29426321879.99425603120.1130903983.17

二.离职后福利-设定提存计划829509.2650622586.4349780796.211671299.48

三.辞退福利1450397.051450397.05

四.一年内到期的其他福利

合计31014732.55478394863.47476834313.3732575282.65

(2).短期薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种:人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一.工资.奖金.津贴和补贴23422898.92344003414.30346217785.3521208527.87

二.职工福利费15884362.0515884362.05

三.社会保险费691771.1126340165.2426251879.58780056.77

其中：医疗保险费361928.1325438366.0925355484.89444809.33

工伤保险费15225.91857793.02852388.5620630.37

生育保险费314617.0744006.1344006.13314617.07其他

四.住房公积金81223.0031741466.1831662671.18160018.00

五.工会经费和职工教育经费5989330.268352472.225586421.958755380.53

六.短期带薪缺勤

七.短期利润分享计划

八.其他短期薪酬

合计30185223.29426321879.99425603120.1130903983.17

(3).设定提存计划列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1.基本养老保险194185.6042680827.9542486700.35388313.20

2.失业保险费580734.091336318.581333531.09583521.58

3.企业年金缴费54589.576605439.905960564.77699464.70

合计829509.2650622586.4349780796.211671299.48

其他说明：

□适用√不适用

40、应交税费

√适用□不适用

151/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

增值税173677086.92154157253.66消费税营业税

企业所得税479005867.89286988053.97

个人所得税16252787.341347196.11

城市维护建设税2085394.882609656.58

房产税1810574.844045527.37

土地使用税4828293.003645901.94

土地增值税31477496.4067434901.29

教育费附加1221549.101570973.09

地方教育费附加814366.071047315.40

印花税2182241.091094725.23

其他1461069.412212787.65

合计714816726.94526154292.29

41、其他应付款

(1).项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应付利息

应付股利31170452.0431170452.04

其他应付款9400623982.049779313069.37

合计9431794434.089810483521.41

其他说明：

□适用√不适用

(2).应付利息分类列示

□适用√不适用

逾期的重要应付利息：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

(3).应付股利分类列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额普通股股利

划分为权益工具的优先股\永续债股利

152/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

个人股股东19200.0019200.00

北京怀胜城市建设开发有限公司31151252.0431151252.04

合计31170452.0431170452.04

其他说明，包括重要的超过1年未支付的应付股利，应披露未支付原因：尚未结算

(4).其他应付款按款项性质列示其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

质保金218863462.14244707943.63

押金及保证金238349076.76235010901.57

代收款49970726.8291837534.80

往来款8506455550.868507422315.04

预提费用3763467.1312166866.85

定金283907680.64632711477.18

其他99314017.6955456030.30

合计9400623982.049779313069.37账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

北京城市副中心投资建设集团有限公司1243708732.56往来借款未到期

北京越华房地产开发有限公司671940982.16往来借款未到期

北京首都开发股份有限公司613205844.44往来借款未到期

北京市朝阳区财政局531481500.00尚未结算

招商局地产（北京）有限公司484522641.41往来借款未到期

合计3544859700.57/

其他说明：

□适用√不适用

42、持有待售负债

□适用√不适用

43、1年内到期的非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年内到期的长期借款441875000.005058397288.70

1年内到期的应付债券3750000000.00

1年内到期的长期应付款

1年内到期的租赁负债65038943.0250917605.31

其中：质押借款信用借款

一年内到期的其他非流动负债1770000000.00

153/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

未到期应付利息304673873.25380604787.74

合计4561587816.277259919681.75

其他说明：

本公司之子公司北京城建（青岛）投资发展有限公司，与中国工商银行股份有限公司青岛李

沧第二支行（牵头行）.中国银行股份有限公司青岛李沧支行（联合牵头行）签订编号为

“0380300013-2023年(李沧二银团)字002号”的中国银行业协会银团贷款合同，贷款金额

700000000.00元，借款期限自2023年03月24日至2026年03月31日。并签订编号为

“0380300013-2023年沧二银团(保)字002号保证合同”由北京城建投资发展股份有限公司提供

连带保证担保责任，截至报告期末，一年内到期的长期借款余额为226280000.00元。

本公司之孙公司黄山京顺投资发展有限公司，与中国农业银行股份有限公司黄山昱城支行签订了编号为“34010420240000031”的借款合同，借款金额为208000000.00元，并签订了编号为“34100120240000543”的保证合同，由黄山首联投资发展有限公司提供连带保证担保责任，借款期限为2024年1月17日至2040年1与9日。与中国农业银行股份有限公司签订了编号为“农银黄系统内联合2025001号”的借款合同，借款金额为292000000.00元，并签订了编号为“农银黄系统内联合抵2025001号”的抵押合同.“农银黄系统内联合保2025001号”的保证合同，约定“由黄山首联投资发展有限公司提供全额全程连带责任保证担保，追加项目土地及建成后房产抵押担保”，借款期限为2025年1月15日至2040年1与14日。与中国农业银行股份有限公司签订了编号为“34010420250000031号”的借款合同，借款金额为254000000.00元，并签订了编号为“农银黄系统内联合抵2025001号”的抵押合同.“农银黄系统内联合保2025001号”的保证合同，约定“由黄山首联投资发展有限公司提供全额全程连带责任保证担保，追加项目土地及建成后房产抵押担保”，借款期限为2025年1月15日至2040年1与14日。截至报告期末，一年内到期的长期借款余额为7500000.00元。

本公司之子公司北京城茂房地产开发有限公司，与恒丰银行股份有限公司北京分行，签订了编号：“HTZ110112964GDZC2025N006”的借款合同，借款金额 45000000000 元，借款期限 2025年5月30日至2027年11月30日，借款利率为3.05%，抵押物为“京(2024)顺不动产权第0039750号”，截至报告期末，一年内到期的长期借款余额为45000000.00元。

本公司之子公司北京城建兴合房地产开发有限公司，与中国工商银行股份有限公司北京东城支行签订“2024年（东城）字02536号”贷款合同，贷款金额550000000.00元，借款期限2024年11月14日至2039年11月14日，借款利率为2.75%，同时签订“2024年东城（抵）字0085号”抵押合同，抵押物为西城区骡马市大街 8 号楼泰和国际大厦，产权证号为 X 京房权证西字第

083811号。截至报告期末，一年内到期的长期借款余额为15000000.00元。

本公司之子公司北京城昌贝越置业有限公司与中国农业银行股份有限公司北京昌平支行.中国银行股份有限公司北京首都机场支行.中信银行股份有限公司北京分行签订编号为“京昌银团

2025年字第001号”的《固定资产银团贷款合同》，借款金额为438000000.00元，借款利率为浮动利率，按季浮动。借款期限自2025年12月3日起至2030年12月2日，签订“京昌银团2025

年字第002号”的抵押合同，抵押物为“以北京市昌平区中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造和环境整治 B 地块项目 CP01-0601-0078 地块 R2 二类居住用地使用权”，截至报告期末，一年内到期的长期借款余额为2000000.00元。

本公司之子公司北京城建（海南）地产有限公司，与平安银行股份有限公司海口分行签订“平银海分（固贷）字20231220第001号”贷款合同，贷款金额300000000.00元，借款期限2023年12月26日至2026年12月19日，同时签订“平银海分（抵）字20231220第001号”抵押合同，并由北京城建投资发展股份有限公司提供担保，抵押物为三亚红塘湾旅游度假区 C-05 地块项目77440.67平方米住宅产权证号为琼（2023）三亚市不动产权第0021930-0021931号.第

0021933-0021942号.第0021445-0021446号.第0021448-0021451号.第0021453-0021454号。截

至报告期末，一年内到期的长期借款余额为146095000.00元。

44、其他流动负债

其他流动负债情况

√适用□不适用

154/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额短期应付债券应付退货款

待转销项税1190269795.222631561030.37

合计1190269795.222631561030.37

短期应付债券的增减变动：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

45、长期借款

(1).长期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额质押借款

抵押借款10035454157.884522530000.00

保证借款733000000.002031780000.00信用借款

合计10768454157.886554310000.00

长期借款分类的说明：

本公司之子公司北京城建黄山投资发展有限公司，与中国农业银行股份有限公司黄山昱城支行签订了编号为“农银黄系统内联合2024001号”的固定资产贷款合同，借款金额为

400000000.00元，与放款行签订了编号为“黄昱房开202401号”.“黄昱房开202402号”.“黄昱房开202403号”的抵押合同，抵押物为“土地使用权(权证号:皖(2019)黄山区不动产权第

0009213号.皖(2020)黄山区不动产权第0006592号.皖(2020)黄山区不动产权第0006590号.皖(2020)黄山区不动产权第0006591号.皖(2023)黄山区不动产权第0005121号)及本项目在建工程”，借款期限为2024年6月28日至2028年6与17日。与恒丰银行股份有限公司北京分行签订了编号为“YT20251119001”的中国银行业协会银团贷款合同，借款金额为 1666000000.00 元，与放款行签订了编号为“YT20251119003”的抵押合同，借款期限为 2025 年 11 月 27 日至 2030 年

11与27日。截至报告期末，长期借款余额为1434500000.00元。

本公司之孙公司黄山京顺投资发展有限公司，与中国农业银行股份有限公司黄山昱城支行签订了编号为“34010420240000031”的借款合同，借款金额为208000000.00元，并签订了编号为“34100120240000543”的保证合同，由黄山首联投资发展有限公司提供连带保证担保责任，借款期限为2024年1月17日至2040年1与9日。与中国农业银行股份有限公司签订了编号为“农银黄系统内联合2025001号”的借款合同，借款金额为292000000.00元，并签订了编号为“农银黄系统内联合抵2025001号”的抵押合同.“农银黄系统内联合保2025001号”的保证合同，约定“由黄山首联投资发展有限公司提供全额全程连带责任保证担保，追加项目土地及建成后房产抵押担保”，借款期限为2025年1月15日至2040年1与14日。与中国农业银行股份有限公司签订了编号为“34010420250000031号”的借款合同，借款金额为254000000.00元，并签订了编号为“农银黄系统内联合抵2025001号”的抵押合同.“农银黄系统内联合保2025001号”的保证合同，约定“由黄山首联投资发展有限公司提供全额全程连带责任保证担保，追加项目土地及建成后房产抵押担保”，借款期限为2025年1月15日至2040年1与14日。截至报告期末，长期借款余额为333000000.00元。

本公司之子公司北京城建兴通置业有限公司，与中国农业银行股份有限公司北京城市副中心

155/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

分行签订了编号为“11010520250000012”的借款合同，借款金额为1500000000.00元，并签订了主债权及不动产抵押合同，抵押物为“京(2025)通不动产权第0001344号.京(2025)通不动产

权第0001345号”，借款期限为2025年3月31日至2029年3月30日。截至报告期末，长期借款

余额为1108454157.88元。

本公司之子公司上海城樾置业有限公司，与中信银行股份有限公司上海分行签订了编号为“沪银团固贷字第202412-252号”的借款合同，借款金额为1000000000.00元，与放款行签订了编号为“沪银抵字第 202412-252 号”的抵押合同，抵押物为“杨浦区长白社区 H2-17 地块(延吉新村街道201街坊15/1丘)）土地使用权”，借款期限为2025年1月至2028年1月。截至报告期末，长期借款余额为900000000.00元。

本公司之子公司北京城建兴胜置业有限公司，与中国工商银行股份有限公司北京东城支行（牵头行）.北京农村商业银行股份有限公司怀柔支行.北京银行股份有限公司金运支行.中国建设银行

股份有限公司北京安华支行签订了编号：“2020东城银团002号”的银团贷款合同，借款金额

534000000.00元，借款期限2025年6月30日至2030年6月30日，截至报告期末，长期借款

余额为490000000.00元。

本公司之子公司北京城茂房地产开发有限公司，与恒丰银行股份有限公司北京分行，签订了编号：“HTZ110112964GDZC2025N006”的借款合同，借款金额 45000000000 元，借款期限 2025年5月30日至2027年11月30日，借款利率为3.05%，抵押物为“京(2024)顺不动产权第0039750号”，截至报告期末，长期借款余额为172500000.00元。

本公司之子公司北京城建兴瑞置业开发有限公司，与中国农业银行股份有限公司北京亚运村支行（牵头行）.中国工商银行股份有限公司北京东城支行（联合牵头行）.北京银行股份有限

公司建国支行.中国银行股份有限公司北京崇文支行.北京农村商业银行股份有限公司东城支行.上海浦东发展银行股份有限公司北京分行等签订了编号为“11239920161223001”的银团贷款合同，借款金额33600000000.00元，与各放款行签订了编号为“11239920210406001”的抵押合同，抵押物为“北京市东城区安乐林路6地块.13地块部分土地使用权及在建工程”，借款期限2017年3月21日至2027年3月20日，截至报告期末，长期借款余额为3000000000.00元。

本公司之子公司北京城建兴合房地产开发有限公司，与中国工商银行股份有限公司北京东城支行签订“2024年（东城）字02536号”贷款合同，贷款金额550000000.00元，借款期限2024年11月14日至2039年11月14日，借款利率为2.75%，同时签订“2024年东城（抵）字0085号”抵押合同，抵押物为西城区骡马市大街 8 号楼泰和国际大厦，产权证号为 X 京房权证西字第

083811号。截至报告期末，长期借款余额为525000000.00元。

本公司之子公司北京世纪鸿城置业有限公司，与华夏银行股份有限公司北京奥运村支行签订“编号为 YYB2510220240001 的固定资产借款合同，贷款金额 500000000.00 元，借款期限 2024年 5 月 11 日至 2027 年 5 月 11 日，借款利率为 2.09%，同时签订“编号为 YYB2510220240001-11号”的保证合同，由北京城建投资发展股份有限公司提供保证。截至报告期末，长期借款余额为

210000000.00元。

本公司之子公司北京世纪鸿城置业有限公司，与华夏银行股份有限公司北京奥运村支行签订“编号为 YYB2510220240028 的固定资产借款合同，贷款金额 200000000.00 元，借款期限 2024年 6 月 27 日至 2027 年 6 月 27 日，借款利率为 2.09%，同时签订“编号为 YYB2510220240001-11号”的保证合同，由北京城建投资发展股份有限公司提供保证。截至报告期末，长期借款余额为

190000000.00元。

本公司之子公司北京城昌贝越置业有限公司与中国农业银行股份有限公司北京昌平支行.中国银行股份有限公司北京首都机场支行.中信银行股份有限公司北京分行签订编号为“京昌银团

2025年字第001号”的《固定资产银团贷款合同》，借款金额为1000000000.00元，借款利率为浮动利率，按季浮动。借款期限自2025年12月3日起至2030年12月2日，签订“京昌银团

2025年字第002号”的抵押合同，抵押物为“以北京市昌平区中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造和环境整治B地块项目CP01-0601-0078地块R2二类居住用地使用权”，截至报告期末，长期借款余额为436000000.00元。

本公司之子公司北京城建南山置业有限公司与中国银行股份有限公司北京首都机场支行签

订编号为“2024007RG008”的《固定资产借款合同》，借款金额为 1100000000.00 元，借款利率为浮动利率，以实际提款日（若分笔提款，按第一个提款日）为起算日，每3个月为一个浮动

156/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告周期，重新定价一次。借款期限自2024年 12月 19日至 2027年 12月 19日，签订“2024007RGD008”的抵押合同，抵押物为”北京市顺义区仁和镇临河村棚户区改造土地开发A片区项目SY00-0702-15地块 R2 二类居住用地和 S00-0702-26 地块 R2 二类居住用地”，截至报告期末，长期借款余额

599000000.00元。

本公司之子公司北京城建兴荣房地产开发有限公司与中国工商银行股份有限公司北京市分

行.广发银行股份有限公司北京顺义支行.北京农村商业银行股份有限公司昌平支行签订编号为

“0020001453-2025(项目)0008号”的银团贷款合同，借款金额为2200000000.00元，借款利率为浮动利率，每笔借款利率以定价基准加浮动点数确定，其中定价基准为合同生效日(首个利率确定日)前一工作日全国银行间同业拆借中心公布的 1 年期贷款市场报价利率(LPR)，浮动点数为减伍拾柒个基点(一个基点为0.01%）。借款期限自2025年11月18日至2029年11月17日，截至报告期末，长期借款余额1370000000.00元。抵押物为：北京市昌平区六环路土城出口土城新村改造项目:CP00-0602-0002.0003 地块 R2 二类居住用地.A8 社区综合服务设施用地。

其他说明：

□适用√不适用

46、应付债券

(1).应付债券

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

其他应付债券26047956554.9122743342542.32

减：一年内到期的应付债券3750000000.00

合计22297956554.9122743342542.32

157/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

(2).应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股.永续债等其他金融工具）

√适用□不适用

单位：元币种：人民币债券面值票面利率发行债券发行期初本期按面值计提溢折价摊本期偿还或转入一年内期末是否名称（元）（%）日期期限金额余额发行利息销到期的其他非流动负债余额违约

22城建011003.252022/6/245年2500000000.002497164519.722835480.282500000000.00否

22城建021002.152022/7/135年2300000000.002297346166.531011336.642298357503.17否

23京城011003.42023/6/215年1000000000.00998831856.07767195.67999599051.74否

23京城021003.42023/7/245年1500000000.001500000000.001500000000.00否

23京城041003.372023/12/195年2000000000.002000000000.002000000000.00否

21 京城投 MTN001 100 4 2021/4/26 5 年 500000000.00 500000000.00 500000000.00 否（品种二）

21 京城投 MTN002 100 3.65 2021/8/13 5 年 1120000000.00 1120000000.00 1120000000.00 否

21 京城投 MTN003 100 3.93 2021/11/17 5 年 1000000000.00 1000000000.00 1000000000.00 否

21 京城投 MTN004 100 3.88 2021/11/23 5 年 730000000.00 730000000.00 730000000.00 否

24 京城投 MTN001 100 3.08 2024/1/24 5 年 1500000000.00 1500000000.00 1500000000.00 否

24 京城投 MTN002 100 3.02 2024/2/5 5 年 1500000000.00 1500000000.00 1500000000.00 否

24 京城投 MTN003 100 2.68 2024/4/12 5 年 1000000000.00 1000000000.00 1000000000.00 否

24 京城投 MTN004A 100 2.21 2024/7/26 5 年 500000000.00 500000000.00 500000000.00 否

24 京城投 MTN004B 100 2.34 2024/7/26 5 年 500000000.00 500000000.00 500000000.00 否

24 京城投 MTN005 100 2.55 2024/8/28 5 年 1000000000.00 1000000000.00 1000000000.00 否

24 京城投 MTN006 100 2.4 2024/9/13 5 年 500000000.00 500000000.00 500000000.00 否

24 京城投 MTN007 100 2.38 2024/11/27 5 年 1200000000.00 1200000000.00 1200000000.00 否

24 京城投 MTN008 100 2.24 2024/12/10 3 年 2000000000.00 2000000000.00 2000000000.00 否

24北城011002.232024/9/52年400000000.00400000000.00400000000.00否

25京城011002.42025/6/123年2500000000.002500000000.002500000000.00否

25 京城投 MTN001 100 2.49 2025/3/4 3 年 2000000000.00 2000000000.00 2000000000.00 否

25 京城投 MTN002 100 2.05 2025/7/22 3 年 500000000.00 500000000.00 500000000.00 否

25 京城投 MTN003 100 2.13 2025/11/4 3 年 800000000.00 800000000.00 800000000.00 否

合计////28550000000.0022743342542.325800000000.004614012.596250000000.0022297956554.91/

158/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

(3).可转换公司债券的说明

□适用√不适用转股权会计处理及判断依据

□适用√不适用

(4).划分为金融负债的其他金融工具说明

期末发行在外的优先股.永续债等其他金融工具基本情况

□适用√不适用

期末发行在外的优先股.永续债等金融工具变动情况表

□适用√不适用其他金融工具划分为金融负债的依据说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

47、租赁负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年以内66024755.1456981801.03

1-2年18373361.9822471014.35

2-3年7643012.0111889860.26

3-4年7539032.817180031.25

4-5年6381407.817539032.81

5年以上57759797.2264141205.03

未确认融资费用-26545572.79-30975939.51

一年内到期的租赁负债-65038943.02-50917605.31

合计72136851.1688309399.91

其他说明：

本期确认租赁负债利息费用5320331.94元。

48、长期应付款

项目列示

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

159/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

长期应付款

(1).按款项性质列示长期应付款

□适用√不适用专项应付款

(2).按款项性质列示专项应付款

□适用√不适用

49、长期应付职工薪酬

□适用√不适用

50、预计负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额形成原因对外提供担保

未决诉讼2623522.50赔付违约金产品质量保证重组义务待执行的亏损合同应付退货款其他

违约金1522535.791607767.79延期办理房产证

合计1522535.794231290.29/

其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设.估计说明：

本公司子公司北京城建兴顺房地产开发有限公司因延期办理房产证应赔付购房人违约金

152.25万元。

51、递延收益

递延收益情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因

政府补助78789202.7624217012.4054572190.36详见下表

合计78789202.7624217012.4054572190.36/

其他说明：

√适用□不适用其中，涉及政府补助的项目：

本期新增本期计入营业本期计入其其他与资产/收益补助项目期初余额期末余额补助金额外收入金额他收益金额变动相关

望坛110千伏输变14280956.585537920.488743036.10与收益相关电工程

160/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

琉璃井地区道路项48168857.1818679091.9229489765.26与收益相关目

成都国誉府公租房13339389.0013339389.00与收益相关建设补贴

黄山国际会展中心3000000.003000000.00与收益相关项目建设专用款项

合计78789202.7624217012.4054572190.36注：（1）本公司子公司北京城建兴瑞置业开发有限公司作为望坛棚户区改造的实施主体，同时负责组织开展变电站主体土建工程建设，建成后无偿移交给国网北京市电力公司，由北京市东城区发展和改革委员会补助2188万元。

（2）本公司子公司北京城建兴瑞置业开发有限公司作为望坛棚户区改造的实施主体，同

时负责琉璃井地区三条道路建设，由北京市东城区发展和改革委员会补助7380万元。

（3）本公司子公司成都锐革新业房地产开发有限公司负责成都国誉府项目保障性租赁住

房的建设，由成都市金牛区住房建设和交通运输局补助1333.94万元。

（4）本公司之子公司黄山首联投资发展有限公司负责黄山国际会展中心项目建设，由黄

山市黄山区发展和改革委员会补助300.00万元。

52、其他非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

长期债权融资654000000.004000000000.00

合计654000000.004000000000.00

其他说明：

本公司与中信建投证券股份有限公司签订“北京城建投资发展股份有限公司非金融企业债务融资工具承销协议”，融资金额500000000.00元，借款期限2022年6月20日至2027年6月20日。本期已归还金额130000000.00元截至报告期末，其他非流动负债余额

370000000.00元。

本公司与中信建投证券股份有限公司签订“北京城建投资发展股份有限公司非金融企业债务融资工具承销协议”，融资金额500000000.00元，借款期限2022年7月27日至2027年7月27日。本期已归还金额216000000.00元截至报告期末，其他非流动负债余额

284000000.00元。

53、股本

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本次变动增减（+.-）期初余额发行公积金期末余额送股其他小计新股转股

股份总数2075743507.002075743507.00

54、其他权益工具

(2).期末发行在外的优先股.永续债等其他金融工具基本情况

√适用□不适用

2020 年 12 月 22 日，本公司与新华资产管理股份有限公司签订编号为“NCAMZ2020TZ14”

的新华-城建发展基础设施债权投资计划（一期）投资合同，融资金额18亿元，投资期限为无固定投资期限，初始投资期限为 5年，自投资资金划拨日起 5+3×N 年本公司有权行使到期赎回权，在每一期投资资金满5年的期限内，投资收益率为5.8%/年，如果本公司未行使到期

161/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告赎回权，投资收益率将重置，且此后每届满3年投资收益率均将重置，重置后的投资收益率为 5.8%/年+N×250BPs，但重置后的投资收益率最高不超过 8.8%。融资主体有权选择递延支付投资收益，且递延支付不受次数限制。

2020 年 12 月 22 日，本公司与新华资产管理股份有限公司签订编号为“NCAMZ2020TZ15”

的新华-城建发展基础设施债权投资计划（二期）投资合同，融资金额15亿元，投资期限为无固定投资期限，初始投资期限为 5年，自投资资金划拨日起 5+3×N 年本公司有权行使到期赎回权，在每一期投资资金满5年的期限内，投资收益率为5.8%/年，如果本公司未行使到期赎回权，投资收益率将重置，且此后每届满3年投资收益率均将重置，重置后的投资收益率为 5.8%/年+N×250BPs，但重置后的投资收益率最高不超过 8.8%。融资主体有权选择递延支付投资收益，且递延支付不受次数限制。

(3).期末发行在外的优先股.永续债等金融工具变动情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期初本期增加本期减少期末发行在外的金融工具数量账面价值数量账面价值数量账面价值数量账面价值

新华-城建发展基础设

()1800000000.001000000000.00800000000.00施债权投资计划一期

新华-城建发展基础设

()1500000000.001500000000.00施债权投资计划二期

合计3300000000.001000000000.002300000000.00

其他权益工具本期增减变动情况.变动原因说明，以及相关会计处理的依据：

√适用□不适用

其他权益工具为永续债务融资工具，在未发生强制付息条款时，本金和利息可以递延，并不受递延次数的限制，强制付息条款为本公司向股东分配或缴纳利润或者减少注册资本；清偿顺序劣后于本公司普通债券和其他债务；利率跳升总幅度较小且封顶利率未超过同期同行业同类型工具平均的利率水平。

其他说明：

□适用√不适用

55、资本公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

资本溢价（股本溢价）2296489208.4026383794.422270105413.98

其他资本公积121751139.5561288848.9860462290.57

合计2418240347.9587672643.402330567704.55

其他说明，包括本期增减变动情况.变动原因说明：

（1）2025年7月，本公司出资购买子公司北京城建兴胜置业有限公司的少数股东北京怀胜

城市建设开发有限公司持有的10%的股权份额，交易完成后，本公司在子公司北京城建兴胜置业有限公司的所有者权益份额为100%。该事项引起资本公积-股本溢价变动26383794.42元。

（2）本公司本期出售长期股权投资单位北京科技园建设（集团）股份有限公司，因所有者权

益的其他变动导致资本公积变动转入投资收益，冲减资本公积（其他资本公积）6128884898元。

56、库存股

□适用√不适用

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57、其他综合收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生金额

期初减：前期计入减：前期计入其期末

项目本期所得税减：所得税税后归属于税后归属于余额其他综合收益他综合收益当期余额前发生额费用母公司少数股东当期转入损益转入留存收益

一.不能重分类进损益的其他综合收-129957129.14-3090861.22-562500.00-2528361.22-132485490.36益

其中：重新计量设定受益计划变动额

权益法下不能转损益的其他综合-14087660.74-3090861.22-3090861.22-17178521.96收益

其他权益工具投资公允价值变动-115869468.40-562500.00562500.00-115306968.40企业自身信用风险公允价值变动

二.将重分类进损益的其他综合收益1295423290.862108481.19-979487.89805639.302282329.781297705620.64

其中：权益法下可转损益的其他综734313.28-1114076.00-979487.89-134588.11599725.17合收益其他债权投资公允价值变动金融资产重分类计入其他综合收益的金额其他债权投资信用减值准备现金流量套期储备外币财务报表折算差额

其他资产转换为公允价值模式计1294688977.583222557.19805639.302416917.891297105895.47量的投资性房地产

其他综合收益合计1165466161.72-982380.03-979487.89-562500.00805639.30-246031.441165220130.28

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58、专项储备

□适用√不适用

59、盈余公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积1685196031.141685196031.14任意盈余公积储备基金企业发展基金其他

合计1685196031.141685196031.14

60、未分配利润

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期上期

调整前上期末未分配利润11600342689.7212954614718.59

调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）调整后期初未分配利润11600342689.7212954614718.59

加：本期归属于母公司所有者的净利润-413203465.15-951044344.83

减：提取法定盈余公积提取任意盈余公积提取一般风险准备

应付普通股股利103787175.35207574350.70转作股本的普通股股利

永续债利息193526666.68195653333.34

其他750000.00

期末未分配利润10889075382.5411600342689.72

调整期初未分配利润明细：

1.由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润0元。

2.由于会计政策变更，影响期初未分配利润0元。

3.由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润0元。

4.由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润0元。

5.其他调整合计影响期初未分配利润0元。

61、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务30213348659.3824176882732.8625364343539.0321349593712.03

其他业务67528059.1959846495.6277843971.9864735495.30

合计30280876718.5724236729228.4825442187511.0121414329207.33

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(2).营业收入、营业成本的分解信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

XXX-分部 合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本商品类型

房地产开发（房屋销售）29519060808.7524013849026.3729519060808.7524013849026.37房地产开发（土地一级开93498589.3141111695.6393498589.3141111695.63发）

租赁收入544767866.5295145933.51544767866.5295145933.51

物业管理46051919.7024764863.2946051919.7024764863.29

代建项目收入9969475.102011214.069969475.102011214.06按经营地区分类

北京29356813523.4523549725048.5029356813523.4523549725048.50

重庆73386906.3872410279.6873386906.3872410279.68

成都117480900.0660068507.64117480900.0660068507.64

天津102180779.1392358573.01102180779.1392358573.01

青岛167932169.99131641757.64167932169.99131641757.64

海南343595129.67227423060.53343595129.67227423060.53

南京5188.415188.41

黄山51959250.7043250317.4551959250.7043250317.45市场或客户类型合同类型按商品转让的时间分类按合同期限分类按销售渠道分类

合计30213348659.3824176882732.8630213348659.3824176882732.86

其他说明：

√适用□不适用本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

奥体文化园项目-12908.951415571179.121283495505.29

北京密码项目1309565.421311775.42

北七家项目75038.51251306.10

北苑家园项目-729545.00-634284.32

徜徉集项目-793880.11-3651.982324512.40

成都国誉府项目66465936.6930016420.45115955073.3484122556.18

成都熙城项目23758551.2617308353.3376061633.1368849134.27

大兴海子角棚改项目-19170821.344060659.124159709.3110605325.03

东坝项目124666666.72133540186.23293151667.74263986509.01

165/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

东黄山国际小镇项目51013335.7843250317.45

动感花园项目412939938.62250313512.40192284009.6495171687.09

府前龙樾项目330339223.83309311251.15436639383.58404553192.60

管庄项目41056010.1039846694.162405403.682416656.02

广悦居项目-166345.33149683.81

国誉朝华项目2061697283.371596708735.46

国誉上城项目332575494.47292737505.45

国誉燕园项目3263765777.312637948481.10

海梓府项目13302740.7123028850.4733807563.21

红木林项目229357.80

红塘湾项目342636041.24227423060.53840882708.24547957577.99

怀柔新城棚改项目12750554.44-27757355.636427614.684348347.54

汇景湾项目127417943.83100014840.3674317866.7055529498.31

康庄棚改项目3018685037.272992964539.06

宽院国誉府项目9923833.94-4126664.77

澜湖庭苑项目54346754.1648632230.1835620597.2536102162.36

临河棚改项目28658768.4724115399.66167347355.42137614678.90

龙樾合玺项目774010350.84741966385.872976278564.612917613579.90

龙樾生态城项目52600266.8653997035.35358438713.88277909915.10

龙樾天元项目1699084040.081391655063.522910371154.632276469711.37

龙樾湾（成都）项目9199833.367801795.538638643.018691420.11

龙樾湾（重庆）项目1995314.272099507.357112271.4311588092.80

珑玺家苑项目44813741.1541605994.59

马池口项目33499689.77655340.112448207631.062185436360.39

门头沟永定镇项目1278743.111371529.2565589270.1833270906.33

密云大小王项目8352964.361151837.7423671156.747448990.03

南湖一号项目3020283.822120348.2434774.00

南京浦口项目5207.18534096.26

平谷桃源香谷项目-6405416.25

青岛国誉府项目117025553.1496555821.7423366760.5732661212.35

青岛龙樾湾项目13048571.9513922418.525499047.534495770.10

仁和镇平各庄项目383426188.95326771229.79380189203.18124968114.66

上河湾项目3387192.391083708.8214675621.517621465.15

世华龙樾项目43766150.6520610404.5514121109.363812845.03

世华泊郡项目-80442.48

首城国际中心项目-5000000.00-3353542.00

顺义北小营项目659229092.57686708488.43649340698.67597084154.64

顺义平各庄项目248135592.22253190729.85

天成家园项目1080739.551533804.28-682678.02-52790955.58

通州老城棚改项目29407433.612906296.289660339.701318192.71

望坛项目10192310141.118359649884.567590555495.136292992522.50

未来科学城项目12039931.908150468.3237691923.0627925984.08

文源府项目5017749420.393800024094.72

星誉 Beijing 项目 3207667064.62 2726830517.38

瀛海项目1596.33-10043.5010385293.588449952.04

樾府项目32041896.7122272912.6520800985.4818749991.91

樾郡项目1220558.72-1109395.275477410.094319139.68

重庆龙樾熙城项目16473899.0316184891.4686250621.8881059031.41

重庆熙城项目336428.56128845.521845.00

筑华年项目304825.7717865085.9916536791.43

走马庄项目99119699.8397138552.47

物业管理46051919.7024764863.2948726601.8925880483.11

租赁收入544767866.5295145933.51563957843.8863103973.56

代建项目收入9969475.102011214.0626980112.204477343.21

合计30213348659.3824176882732.8625364343539.0321349593712.03

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(3).履约义务的说明

□适用√不适用

(4).分摊至剩余履约义务的说明

√适用□不适用

本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为

24576169144.84元，其中：

17957489490.84元预计将于2026年度确认收入

6618679654.00元预计将于2027年度确认收入

(5).重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

62、税金及附加

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

营业税28079.35338367.67

城市维护建设税15608253.3421448595.61

教育费附加8749143.4110780551.86

地方教育费附加5887870.347157448.51

房产税89610670.0994616759.90

土地使用税18403956.9218608377.89

车船使用税52761.3660861.36

印花税12439978.7814135596.75

土地增值税1292110163.67681152007.78

资源税270831.8068068.00

环境保护税11028471.5212649630.56

其他147791.30

合计1454190180.58861164057.19

63、销售费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

广告费133355342.77117068040.61

销售服务费466267986.83267997398.48

样板间费用120350393.2595614432.54

职工薪酬27128343.1633958380.27

业务经费104301359.2886154007.54

展览费20690940.1513896767.01

折旧费11137236.5017106498.48

修理费191267.21685958.93

其他72861651.2525788586.30

合计956284520.40658270070.16

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64、管理费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

职工薪酬346977809.15348783398.00

办公费44449155.6445769591.81

差旅费2864435.413547273.20

聘请中介机构费27133275.1535566408.15

业务招待费877790.061423112.59

折旧费26893842.2236078980.66

会议费6492.0849192.00

咨询费62500.0013952.70

修理费1322056.061659872.03

诉讼费3844721.132009994.26

房屋租金1651605.365217915.67

其他71984336.6257562254.14

合计528068018.88537681945.21

65、研发费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

日常性研发经费支出24362164.9429367833.10

合计24362164.9429367833.10

66、财务费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

利息支出646291259.50771777832.75

减：利息收入170014854.57392162310.38汇兑损益

未确认融资费用5320331.945997777.82

银行手续费2187606.846283630.44

合计483784343.71391896930.63

67、其他收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币按性质分类本期发生额上期发生额税收补贴进项加计抵减

公租房财政贴息464480.00

稳岗补贴34891.4158999.41

个人所得税手续费返还1844017.701295411.14

其他政府补贴24445062.3728360031.46

合计26323971.4830178922.01

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68、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益705923096.55-878032776.52

处置长期股权投资产生的投资收益67820813.93

交易性金融资产在持有期间的投资收益162437740.00127353823.78其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入债权投资在持有期间取得的利息收入其他债权投资在持有期间取得的利息收入

处置交易性金融资产取得的投资收益13647913.0528927478.81处置其他权益工具投资取得的投资收益处置债权投资取得的投资收益处置其他债权投资取得的投资收益债务重组收益

合计949829563.53-721751473.93

69、净敞口套期收益

□适用√不适用

70、公允价值变动收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

交易性金融资产294546482.00697160833.76

其中：衍生金融工具产生的公允价值变动收益交易性金融负债

按公允价值计量的投资性房地产-87409947.93-130482386.25

合计207136534.07566678447.51

71、信用减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

应收票据坏账损失12652.62

应收账款坏账损失-16151123.63-359852.94

其他应收款坏账损失-45799955.36-3584219.60债权投资减值损失其他债权投资减值损失长期应收款坏账损失财务担保相关减值损失

合计-61951078.99-3931419.92

72、资产减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

169/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

项目本期发生额上期发生额

一.合同资产减值损失1362308.88-2050822.56

二.存货跌价损失及合同履约成本减值损失-3405018544.75-2740756834.32

三.长期股权投资减值损失

四.投资性房地产减值损失

五.固定资产减值损失

六.工程物资减值损失

七.在建工程减值损失

八.生产性生物资产减值损失

九.油气资产减值损失

十.无形资产减值损失

十一.商誉减值损失

十二.其他

合计-3403656235.87-2742807656.88

73、资产处置收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

固定资产处置利得或损失-72077.42303222.08

使用权资产处置利得或损失19193.24177809.01

合计-52884.18481031.09

74、营业外收入

营业外收入情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额计入当期非经常性损益的金额

非流动资产处置利得合计1399.221000.001399.22

其中：固定资产处置利得1399.221000.001399.22无形资产处置利得非货币性资产交换利得接受捐赠

政府补助100000.00

违约赔偿收入21540711.8315916280.9421540711.83

盘盈利得13.00

其他3356532.67310740.253356532.67

合计24898643.7216328034.1924898643.72

其他说明：

□适用√不适用

75、营业外支出

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

170/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

项目本期发生额上期发生额计入当期非经常性损益的金额

非流动资产处置损失合计616505.54130533.39616505.54

其中：固定资产处置损失616505.54130533.39616505.54无形资产处置损失非货币性资产交换损失

对外捐赠80000.0080000.00

赔偿金.违约金及罚款支出17977232.749422290.7317977232.74

预计未决诉讼损失2623522.50

其他79596.756652.8879596.75

合计18753335.0312182999.5018753335.03

76、所得税费用

(4).所得税费用表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用655789712.34636430004.45

递延所得税费用328768992.56-77670402.38

合计984558704.90558759602.07

(5).会计利润与所得税费用调整过程

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额

利润总额321233440.31

按法定/适用税率计算的所得税费用80308360.06子公司适用不同税率的影响

调整以前期间所得税的影响-9801489.80

非应税收入的影响-211789391.90

不可抵扣的成本.费用和损失的影响5056535.84

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-6621269.64

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响1127405960.34

所得税费用984558704.90

其他说明：

□适用√不适用

77、其他综合收益

√适用□不适用详见附注57

78、现金流量表项目

(6).与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

171/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

收回投标保证金698330000.0015000000.00

金茂投资管理（天津）有限公司557150000.00150000.00

北京矿融城置业有限公司26831448.0021183871.33

北京骏泰置业有限公司184861071.826475962.75

北京市延庆区康庄镇人民政府2155851.46118337580.73

北京景晟乾通置业有限公司100000000.0044487000.00

北京双城通达房地产开发有限公司229320000.0049000000.00

北京市土地储备中心1446000000.00-

太仓越隽房地产开发有限公司770000000.00

北京市通州区住房保障事务中心1392628508.30

北京鑫新国际拍卖有限责任公司6722937.12

海南农垦城建投资开发有限公司7045927.52

华融世纪（北京）国际商务有限公司-履约保证金10000000.00

北京越华房地产开发有限公司783921600.004167689018.68

北京金第房地产开发有限责任公司17000000.00

北京建邦憬瑞房地产开发有限公司71400000.00

北京越昌贝城置业有限公司210000000.00

广州越秀华城房地产开发有限公司19440000.00

西安贝好家合盛置业有限公司12960000.00

北京市怀柔区规划和自然资源综合事务中心5362921.23

中化金茂物业管理(北京)有限公司2585013.52

北京未来科学城置业有限公司24360000.0046130000.00

北京市顺义区财政局1308696.27

北京首都开发股份有限公司34300000.00

北京市怀柔区住房和城乡建设委员会11785899.56

北京怀胜城市建设开发有限公司54364791.84

北京市昌平区规划和自然资源综合事务中心360110872.36

购房意向金114030167.43171889185.61

其他单位往来款21361012.8043408485.01

代收契税.公共维修基金等7085097.4810362508.99

利息收入128263075.59134566308.34

保证金押金514778334.24153687424.68

政府补助30918.0513522423.90

青岛市丽洲置业有限公司1609450.50

受限资金解冻82604654.5225744238.05

北京市东城区房屋管理局55683333.21

其他16870947.7020929634.20

合计7518782819.995506043352.80支付的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

支付投标保证金1611630000.001446000000.00

金茂投资管理（天津）有限公司245000000.0024910000.00

北京怀胜城市建设开发有限公司36555712.823485387.96

成都红星美凯龙全球家居有限公司23017751.6040953428.59

172/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

其他单位往来款52322082.5576928127.85

代付契税.公共维修基金等8230699.7039987923.65

销售费用643884040.53569055258.99

管理费用155451932.06154664139.06

保证金押金592101077.6239779173.31

受限资金114886439.0162272531.05

其他28917727.4130289378.14

海南农垦城建投资开发有限公司8757000.009000000.00

招商局地产（北京）有限公司380000000.00430000000.00

苏州南山新吴房地产开发有限公司188391165.82295430000.00

杭州燚乐实业投资有限公司1088500000.00

上海德佑物业顾问有限公司6947051.07

通州老城棚改项目1392429254.59

顺义区财政局6019089.12

国网北京市电力公司1403239.73

北京丰台站前开发建设有限公司100000000.00

北京翰业通科技有限公司1191987.71

北京越昌贝城置业有限公司21097618.30

广州越秀华城房地产开发有限公司188700000.00

西安贝好家合盛置业有限公司125800000.00

北京未来科学城置业有限公司125800000.00

北京海开高科产业发展有限责任公司1291175.93

厦门益悦置业有限公司317792841.97

北京城安辉泰置业有限公司53500000.00

退房款92116830.36

合计7148325045.573686165020.93

(7).与投资活动有关的现金收到的重要的投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

权益法单位分红款98423185.8475892816.41

交易性金融资产分红款137466910.00127353823.78

处置权益法单位261251931.45

转让交易性金融资产109944141.10240084334.18

合计607086168.39443330974.37支付的重要的投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

购建固定资产、投资性房地产等长期资产64203013.1670608855.54

权益法单位出资款409940000.001943908642.19

收购股权款12844178.75

合计486987191.912014517497.73收到的其他与投资活动有关的现金

173/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

□适用√不适用支付的其他与投资活动有关的现金

□适用√不适用

(8).与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

□适用√不适用支付的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

新华资产管理股份有限公司1000000000.00

北京城市副中心投资建设集团有限公司16772574.38

融资手续费4150000.00

租赁付款17489187.0623940345.60

合计1034261761.4428090345.60筹资活动产生的各项负债变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加本期减少项目期初余额期末余额现金变动非现金变动现金变动非现金变动

长期借款11612707288.706201128062.556603506193.3711210329157.88

应付债券22743342542.326323000000.003023000177.084614189.6726047956554.91

其他非流动负债5770000000.005116000000.00654000000.00

合计40126049831.0212524128062.5514742506370.454614189.6737912285712.79

(9).以净额列报现金流量的说明

□适用√不适用

(10).不涉及当期现金收支.但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财务影响

□适用√不适用

79、现金流量表补充资料

(4).现金流量表补充资料

√适用□不适用

单位：元币种：人民币补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润-663325264.59-1876289250.11

加：资产减值准备3403656235.872742807656.88

信用减值损失61951078.993931419.92

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧26359289.7227987532.10

174/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

使用权资产摊销29585612.3235851096.54无形资产摊销

长期待摊费用摊销57443674.6241354084.00处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收“”52884.18-481031.09益以－号填列）

固定资产报废损失（收益以“－”号填列）615106.32109647.03

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）-207136534.07-566678447.51

财务费用（收益以“－”号填列）392630759.77345875516.26

投资损失（收益以“－”号填列）-949829563.53721751473.93

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）200010721.94-191521410.91

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）129751409.92113851008.53

存货的减少（增加以“－”号填列）11878178574.7911590444849.40

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）3063382306.262587697020.06

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）-16800363459.50-10001831644.03其他

经营活动产生的现金流量净额622962833.015574859521.00

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

当期新增使用权资产19086480.2713886019.70

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额8367990498.719779336855.88

减：现金的期初余额9779336855.8813579630575.75

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额-1411346357.17-3800293719.87

(5).本期支付的取得子公司的现金净额

□适用√不适用

(6).本期收到的处置子公司的现金净额

□适用√不适用

(7).现金和现金等价物的构成

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一、现金8367990498.719779336855.88

其中：库存现金28277.6829246.68

可随时用于支付的银行存款8315835426.729749153062.52

可随时用于支付的其他货币资金52126794.3130154546.68可用于支付的存放中央银行款项存放同业款项拆放同业款项

二、现金等价物

175/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

其中：三个月内到期的债券投资

三、期末现金及现金等价物余额8367990498.719779336855.88

其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物

(8).使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况

□适用√不适用

(9).不属于现金及现金等价物的货币资金

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

80、所有者权益变动表项目注释

说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：

□适用√不适用

81、外币货币性项目

(1).外币货币性项目

□适用√不适用

(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地.记账本位币

及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因□适用√不适用

82、租赁

(1).作为承租人

√适用□不适用未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额

□适用√不适用简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用

□适用√不适用售后租回交易及判断依据

□适用√不适用

与租赁相关的现金流出总额31339963.24(单位：元币种：人民币)

(2).作为出租人作为出租人的经营租赁

176/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目租赁收入其中:未计入租赁收款额的可变租赁付款额相关的收入

投资性房地产租赁收入544767866.52

合计544767866.52作为出租人的融资租赁

□适用√不适用未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表

□适用√不适用未来五年未折现租赁收款额

□适用√不适用

(3).作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益

□适用√不适用

83、数据资源

□适用√不适用

84、其他

□适用√不适用

八、研发支出

1、按费用性质列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

日常性研发经费支出24362164.9429367833.10

合计24362164.9429367833.10

其中：费用化研发支出24362164.9429367833.10资本化研发支出

2、符合资本化条件的研发项目开发支出

□适用√不适用重要的资本化研发项目

□适用√不适用开发支出减值准备

□适用√不适用

3、重要的外购在研项目

□适用√不适用

177/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

九、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

□适用√不适用

2、同一控制下企业合并

□适用√不适用

3、反向购买

□适用√不适用

4、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

√适用□不适用

2025年7月，本公司出资设立北京城昌贝越置业有限公司，持有30%股权，将其纳入合并范围。

2025年9月，本公司出资设立北京建兴丰汇置业有限公司，持有48%股权，将其纳入合并范围。

2025年10月，本公司出资设立北京通成安居运营管理有限公司，持有100%股权，将其纳入合并范围。

2025年10月，本公司出资设立北京通鸿乐居酒店运营管理有限公司，持有100%股权，将其纳入合并范围。

2025年11月，本公司出资设立北京城华房地产开发有限公司，持有80%股权，将其纳入合并范围。

6、其他

□适用√不适用

十、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

(1).企业集团的构成

√适用□不适用

178/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

单位：万元币种：人民币

子公司主要经注册资持股比例(%)取得注册地业务性质名称营地本直接间接方式同一控制下企北京城建兴华地产有限公司北京市65000北京市房地产开发；销售商品房100业合并北京城建兴华康庆房地产开50000房地产开发；销售自行开北京市北京市100设立发有限公司发的商品房北京城建青岛兴华地产有限青岛市10000青岛市房地产开发；销售商品房100设立公司

5000房地产开发；销售自行开非同一控制下青岛双城房地产有限公司青岛市青岛市50

发的商品房企业合并

北京城建（青岛）投资发展青岛市5000青岛市房地产开发；房地产销售100设立有限公司同一控制下企北京城建重庆地产有限公司重庆市12000重庆市房地产开发；销售商品房100业合并北京城和房地产开发有限责房地产项目开发；销售商非同一控制下

北京市3000北京市74.40任公司品房企业合并北京大东房地产开发有限公北京市1000房地产项目开发；销售商北京市80非同一控制下司品房企业合并土地开发；房地产开发；

北京城建兴业置地有限公司北京市20000北京市物业管理；房地产经纪业100设立务房地产开发；销售商品房；

北京首城置业有限公司北京市10000北京市信息咨询；项目投资；工50设立程管理首城（天津）投资发展有限天津市20000天津市房地产开发100设立公司北京平筑房地产开发有限公北京市20000房地产开发；销售自行开北京市40非同一控制下司发的商品房；物业管理企业合并房地产开发；销售自行开北京世纪鸿城置业有限公司北京市5000北京市发的商品房；信息咨询；100设立物业管理南京世纪鸿城地产有限公司南京市5000南京市房地产开发100设立房地产开发；销售自行开北京城志置业有限公司北京市90000北京市51设立发的商品房北京城建兴合房地产开发有北京市7980北京市房地产开发；销售商品房100设立限公司北京城建兴泰房地产开发有北京市5000北京市房地产开发；销售商品房100设立限公司北京城建成都地产有限公司成都市5000成都市房地产开发；销售商品房100设立北京城建成都置业有限公司成都市10000成都市房地产开发；销售商品房100设立北京城建兴云房地产有限公北京市3000北京市房地产开发；销售商品房100设立司房地产开发；商品房销售；

北京城建（海南）地产有限三亚市10000三亚市物业管理；工程施工；房100设立公司屋装修及项目管理北京城建新城投资开发有限30000房地产开发；物业管理；同一控制下企北京市北京市100公司房屋拆迁业合并北京新城兴业房地产开发有3000房地产开发；销售商品房；100同一控制下企北京市北京市

限公司房地产咨询（中介除外）业合并北京城建嘉业房地产开发有房地产开发；物业管理；

北京市3000北京市70同一控制下企限公司工程设计业合并北京城建万科天运置业有限房地产开发；专业承包；

北京市5000北京市57设立公司物业管理；销售商品房北京城建兴顺房地产开发有30000房地产开发；销售商品房；北京市北京市100设立限公司物业管理；施工总承包北京城建兴胜房地产开发有北京市5000北京市房地产开发；销售自行开65设立

179/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

限公司发的商品房房地产开发；销售自行开北京城奥置业有限公司北京市5000北京市83设立发的商品房北京城建兴瑞置业开发有限房地产开发；销售自行开北京市10000北京市100设立公司发的商品房北京云蒙山投资发展有限公房地产开发；销售自行开北京市13800北京市60设立司发的商品房北京云蒙山旅游景区管理有北京市1000旅游景区管理；旅游资源北京市100设立限公司开发；旅游信息咨询北京城建保定房地产开发有房地产开发；销售自行开保定市5000保定市65设立限公司发的商品房

房地产开发，销售；投资及投资管理；环保技术开北京城建黄山投资发展有限黄山市10000黄山市发；技术服务；企业信息100设立公司咨询；金属材料、木材、建筑材料房地产开发；销售自行开北京城建兴悦置地有限公司北京市5000北京市发的商品房；房地产信息100设立咨询；物业管理

10000房地产开发；销售自行开北京城建兴胜置业有限公司北京市北京市100设立

发的商品房北京城茂未来房地产开发有10000房地产开发；销售自行开北京市北京市48设立限公司发的商品房北京城茂房地产开发有限公3000房地产开发；销售自行开北京市北京市51设立司发的商品房黄山京顺投资发展有限公司黄山市5000黄山市房地产开发；商品房销售100设立北京顺城兴达创展科技有限北京市7000北京市技术开发；技术咨询100设立公司

5000房地产开发；销售自行开北京城建重庆置业有限公司重庆市重庆市100设立

发的商品房成都锐革新业房地产开发有房地产开发；销售自行开成都市5000成都市80设立限公司发的商品房北京招城房地产开发有限公北京市100000房地产开发；销售自行开北京市50设立司发的商品房北京城建创达置业有限公司北京市5000房地产开发；销售自行开北京市100设立发的商品房北京顺城佳业置业有限公司北京市300北京市房地产开发经营100设立北京城建兴荣房地产开发有北京市5000北京市房地产开发经营100设立限公司黄山东门文旅运营有限公司黄山市3000黄山市物业管理；租赁服务100设立

黄山首联投资发展有限公司黄山市60000黄山市房地产开发经营66.67设立北京兆兴建城房地产开发有

北京市94000北京市房地产开发经营52.63设立限公司北京兆城房地产开发有限公北京市94000北京市房地产开发经营95设立司北京樾茂房地产开发有限公北京市100000北京市房地产开发经营100设立司北京城建兴通置业有限公司北京市3000北京市房地产开发经营100设立北京城建南山置业有限公司北京市10000北京市房地产开发经营51设立

京城发（上海）置业有限公上海市5000上海市房地产开发经营100设立司上海城樾置业有限公司上海市10000上海市房地产开发经营51设立北京建兴丰汇置业有限公司北京市290000北京市房地产开发经营48设立北京城华房地产开发有限公北京市100000北京市房地产开发经营80设立司北京通成安居运营管理有限1000企业管理；非居住房地产北京市北京市100设立公司租赁北京通鸿乐居酒店运营管理北京市1000北京市酒店管理；非居住房地产100设立

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有限公司租赁北京城昌贝越置业有限公司北京市114500北京市房地产开发经营30设立

持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依

据：

（1）持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位的依据

本公司持有北京首城置业有限公司50%股权，但在七人组成的董事会中本公司委派四人，可以控制北京首城置业有限公司的经营决策，故将其纳入合并范围。

本公司之子公司北京城建兴华地产有限公司持有青岛双城房地产有限公司50%股权，但通过一致行动人协议，对方将青岛双城房地产有限公司实质权利赋予本公司之子公司北京城建兴华地产有限公司，可以控制青岛双城房地产有限公司，故将其纳入合并范围。

本公司之子公司北京首城置业有限公司持有北京平筑房地产开发有限公司40%股权，但通过协议约定，合作方北京东亚标志投资有限公司将对北京平筑房地产开发有限公司25%股东会表决权委托本公司代为行使，可以控制北京平筑房地产开发有限公司，故将其纳入合并范围。

本公司持有北京城茂未来房地产开发有限公司48%股权，但在七人组成的董事会中本公司委派四人，董事会决议需二分之一以上董事表决通过生效，同时根据公司章程约定与生产经营相关的需股东会决策的重大事项已授权董事会执行，本公司可以控制北京城茂未来房地产开发有限公司的经营决策，故将其纳入合并范围。

本公司持有北京招城房地产开发有限公司50%股权，但在五人组成的董事会中本公司委派三人，董事会决议需二分之一以上董事表决通过生效，同时根据公司章程约定与生产经营相关的需股东会决策的重大事项已授权董事会执行，本公司可以控制北京招城房地产开发有限公司的经营决策，故将其纳入合并范围。

本公司持有北京建兴丰汇置业有限公司48%的股权。本公司与相关合作方签署一致行动人协议。根据协议约定，本公司能够对建兴丰汇实施控制，因此将其纳入本公司合并财务报表范围。

本公司持有北京城昌贝越置业有限公司30%股权，但通过一致行动人协议，合作方广州越秀华城房地产开发有限公司将对北京城昌贝越置业有限公司30%股东会表决权委托本公司代为行使，可以控制北京城昌贝越置业有限公司，故将其纳入合并范围。

（2）持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据本公司持有北京双城置业开发有限公司51%股权，由于董事会审议事项必须经过三分之二（不含）以上董事表决同意方才通过，本公司在五人董事会中只占三人，无法控制北京双城置业开发有限公司的经营决策，故未将其纳入合并范围。

本公司持有北京丰台站前开发建设有限公司80%股权，根据经营合作协议，少数股东对董事会审议事项拥有一票否决权，本公司无法控制北京丰台站前开发建设有限公司的经营决策，故未将其纳入合并范围。

(2).重要的非全资子公司

√适用□不适用

单位：元币种：人民币少数股本期向少数股本期归属于少数股期末少数股东子公司名称东持股东宣告分派的东的损益权益余额比例股利

北京首城置业有限公司50.00-149644624.02167647442.31

北京城和房地产开发有限责任公司25.6019934.9426454719.23

北京大东房地产开发有限公司20.0013649.39-27133341.79

北京城建嘉业房地产开发有限公司30.007622520.431387552.80

北京城建万科天运置业有限公司43.00-9653485.9711708354.13

北京城建兴胜房地产开发有限公司35.00-546315.3534494375.59

北京城奥置业有限公司17.001640138.61-74250602.01

北京云蒙山投资发展有限公司40.00-20747096.23-78348187.99

北京城建保定房地产开发有限公司35.00-27709724.12-49466374.28

181/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

青岛双城房地产有限公司50.00-54984441.98148953486.54

北京平筑房地产开发有限公司60.003833186.94136577631.84

北京城志置业有限公司49.00-79894748.29310230883.30

北京城建兴胜置业有限公司-63366.81

北京城茂未来房地产开发有限公司52.00-8414180.95465012881.32

北京城茂房地产开发有限公司49.00-187460975.79-284089353.35

成都锐革新业房地产开发有限公司20.00802415.0020008348.19

北京招城房地产开发有限公司50.00-89322393.2254357321.01

黄山首联投资发展有限公司33.33-4244891.07193483027.68

北京兆兴建城房地产开发有限公司47.37360781265.31749767454.90

北京兆城房地产开发有限公司5.0040086987.2180846585.41

上海城樾置业有限公司49.00-8898749.4730558971.23

北京城昌贝越置业有限公司70.00-8557493.26792942506.74

北京建兴丰汇置业有限公司52.00-1319624.851506680375.15

北京城华房地产开发有限公司20.00-251390.27169748609.73

北京城建南山置业有限公司49.00-13208395.6230449192.66

合计-250121799.444418021860.34

子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

182/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

(3).重要非全资子公司的主要财务信息

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币期末余额期初余额子公司名称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计

北京首城置业有限公司144867.9010681.91155549.81107874.88487.67108362.55194867.7620770.80215638.56123743.8815161.81138905.69

北京城和房地产开发有限责任公司11084.7116.5911101.30767.430.00767.4311099.5618.6611118.22792.130.00792.13

北京大东房地产开发有限公司98772.030.0098772.03112338.700.00112338.7098889.370.0098889.37112462.860.00112462.86

北京城建嘉业房地产开发有限公司117112.17418.68117530.85116961.91106.42117068.33132320.010.75132320.76134399.080.00134399.08

北京城建万科天运置业有限公司6155.910.416156.323433.450.003433.457063.080.437063.512095.640.002095.64

北京城建兴胜房地产开发有限公司24259.58205.9024465.4814609.940.0014609.9423955.17120.2124075.3814063.750.0014063.75

北京城奥置业有限公司46589.04535396.91581985.95610035.1115627.66625662.7738716.33541553.46580269.79609518.2615393.14624911.40

北京云蒙山投资发展有限公司21283.7912765.2834049.0746112.506523.6252636.124467.4013886.1518353.5525205.467548.3732753.83

北京城建保定房地产开发有限公司49033.1556.0849089.2363222.480.0063222.4872262.79111.5072374.2978530.8459.6378590.47

青岛双城房地产有限公司90111.5731541.26121652.8362916.2028945.9391862.13103312.5631426.35134738.9164618.4329332.8993951.32

北京平筑房地产开发有限公司23208.620.0023208.62445.680.00445.6824017.970.1724018.141894.070.001894.07

北京城志置业有限公司194817.3110661.87205479.18130541.2711625.48142166.75220824.624701.23225525.85134806.5711101.80145908.37

北京城茂未来房地产开发有限公司162363.8313166.77175530.6085967.30137.7586105.05168271.7013023.62181295.3290250.341.3290251.66

北京城茂房地产开发有限公司102404.49754.95103159.44143866.2517270.61161136.86198901.56736.52199638.08219273.6484.51219358.15

成都锐革新业房地产开发有限公司47256.24271.9347528.1735546.881977.1137523.9953700.40499.7254200.1242634.291962.8644597.15

北京招城房地产开发有限公司124646.3757.70124704.07117452.8851.91117504.79234622.30230.77234853.07211798.23566.32212364.55

黄山首联投资发展有限公司105271.1855.61105326.7913681.8833600.0047281.8895146.61240.3895386.9916789.4319279.1836068.61

北京兆兴建城房地产开发有限公司192810.271076.14193886.4126387.261129.5227516.78626927.3916171.99643099.38556903.730.00556903.73

北京兆城房地产开发有限公司188133.801076.15189209.9526387.261129.5227516.78622250.9416171.99638422.93556903.730.00556903.73

上海城樾置业有限公司305086.561407.20306493.76210103.9990153.25300257.24234001.061370.26235371.32227318.720.00227318.72

北京城昌贝越置业有限公司157197.92405.62157603.54699.5243626.5244326.040.000.000.000.000.000.00

北京建兴丰汇置业有限公司306609.431735.13308344.5617729.84868.4918598.330.000.000.000.000.000.00

北京城华房地产开发有限公司141516.0141.95141557.9656683.650.0056683.650.000.000.000.000.000.00

北京城建南山置业有限公司207316.553436.77210753.32143712.0360827.17204539.20135231.93363.43135595.3657685.6569000126685.65

北京城建兴胜置业有限公司230648.660.37230649.03249473.416.19249489.59

合计2867908.43625230.813493139.242147478.29314088.632461566.923531499.17661398.764192897.933531162.13169508.023700670.15本期发生额上期发生额子公司名称营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量

183/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

北京首城置业有限公司36161.34-29545.61-29545.6111888.8940848.19-45146.66-45146.662368.22

北京城和房地产开发有限责任公司292.247.797.79222.66292.24-29.86-29.86-601.69

北京大东房地产开发有限公司6.826.82-103.5815.4515.45-0.32

北京城建嘉业房地产开发有限公司3349.972540.842540.84-16927.85244820.76-1383.96-1383.9634748.45

北京城建万科天运置业有限公司108.07-2245-2245-289.02-68.275222.785222.782233.76

北京城建兴胜房地产开发有限公司1275.06-156.09-156.0961.69642.76-343.48-343.48-637.21

北京城奥置业有限公司24455.02964.79964.7916575.33166164.058373.938373.9323289

北京云蒙山投资发展有限公司848.5-5186.77-5186.773003.5958.87-4474.09-4474.09-4796.5

北京城建保定房地产开发有限公司33257.55-7917.06-7917.06-2662.68-8358.62-8358.6250189.99

青岛双城房地产有限公司3326.25-10150.65-10150.65-0.012627.84-56166.64-56166.640.41

北京平筑房地产开发有限公司638.86638.86-857.2159.19159.19-445.36

北京城志置业有限公司4137.8-16305.05-16305.05-180.33273.47-9557.08-9557.08-2282.69

北京城茂未来房地产开发有限公司1203.99-1618.11-1618.11-840.263769.19828.49828.49-19231.3

北京城茂房地产开发有限公司65946.12-38257.34-38257.34105253.7764934.07-9137.83-9102.32-1792.17

成都锐革新业房地产开发有限公司6646.59401.21401.21-1754.3611595.51157.22157.22-8085.07

北京招城房地产开发有限公司77806.7-15289.24-15289.24-19020.19297627.86-48753.75-48753.758658.12

黄山首联投资发展有限公司-1273.47-1273.47-22907.710.09-662.41-662.41-49190.96

北京兆兴建城房地产开发有限公司501774.9480173.9980173.99-15786.65-2291.26-2291.26-5227.78

北京兆城房地产开发有限公司501774.9480173.9780173.97-15786.66-2265.92-2265.92-5299.66

上海城樾置业有限公司-1816.07-1816.07-46615.49-1947.4-1947.4-7066.39

北京城昌贝越置业有限公司-1222.5-1222.5-153411.47

北京建兴丰汇置业有限公司-253.77-253.77-273361.87

北京城华房地产开发有限公司-125.7-125.7-84596.3

北京城建南山置业有限公司-2695.59-2695.5934139.02-1090.29-1090.29-62940.02

北京城建兴胜置业有限公司43690.45-23651.41-23651.4157924.84

合计1262365.0830850.2530850.25-483956.77878177.08-200503.6-200468.0911815.67

184/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制

□适用√不适用

(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

√适用□不适用

(1).在子公司所有者权益份额的变化情况的说明

√适用□不适用

2025年7月，本公司出资购买子公司北京城建兴胜置业有限公司的少数股东北京怀胜城市建

设开发有限公司持有的10%的股权份额，交易完成后，本公司在子公司北京城建兴胜置业有限公司的所有者权益份额为100%。

(2).交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响

√适用□不适用

单位：元币种：人民币北京城建兴胜置业有限公司

购买成本/处置对价

--现金12844178.75

--非现金资产的公允价值

购买成本/处置对价合计12844178.75

减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额-13539615.67

差额26383794.42

其中：调整资本公积-26383794.42调整盈余公积调整未分配利润

其他说明：

□适用√不适用

3、在合营企业或联营企业中的权益

√适用□不适用

(1).重要的合营企业或联营企业

√适用□不适用

合营企业或联营企业主要经注册持股比例(%)对合营企业或联营企业业务性质名称营地地直接间接投资的会计处理方法深圳市中科招商创业深圳投资高新技术产业和其深圳市30权益法投资有限公司市他技术创新产业北京建远万誉房地产北京北京市房地产开发经营49权益法开发有限公司市

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北京城秀房地产开发北京

北京市房地产开发经营49.49权益法有限公司市北京越昌贝城置业有北京北京市房地产开发经营30权益法限公司市北京京城佳业物业股北京

北京市物业管理33.47权益法份有限公司市

持有20%以下表决权但具有重大影响，或者持有20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：

本公司持有北京矿融城置业有限公司10.00%股份，但本公司委派1名董事，在由7人组成的董事会中占1/7，对其具有重大影响。

(2).重要合营企业的主要财务信息

□适用√不适用

186/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

(3).重要联营企业的主要财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额深圳市中科招北京建远万北京城秀房地北京京城佳业北京越昌深圳市中科招北京科技园建北京城秀房地北京京城佳业北京越昌贝城

商创业投资有誉房地产开产开发有限公物业股份有限贝城置业商创业投资有设（集团）股份产开发有限公物业股份有限置业有限公司限公司发有限公司司公司有限公司限公司有限公司司公司

流动资产2178638915.50534162491.32414790527.3512156969556.382044340562.56676555142.4032712497015.7510807857524.102089497589.07

非流动资产2305773.423839424647.7918452825.596521.00512583040.313232659111.719347852797.34174208866.15451948049.69

资产合计2180944688.924373587139.11433243352.9412156976077.382556923602.873909214254.1142060349813.0910982066390.252541445638.76

流动负债143014883.6726125804.03186150576.362119931055.941533082962.6927486297.0821272170332.354863767009.511517115473.90

非流动负债798000000.00849315802.501322500000.00104712411.94715055000.2514340675801.782216267241.18124821582.97

负债合计941014883.67875441606.53186150576.363442431055.941637795374.63742541297.3335612846134.137080034250.691641937056.87

少数股东权益4014985229.0534216274.763253484988.1639049812.1936041072.55

归属于母公司股东权益3498145532.58247092776.584699559792.39884911953.483166672956.783194018690.803862982327.37863467509.34

按持股比例计算的净资产份额1049443659.77121075460.522325812141.25296180030.83950001887.04295127327.031911789953.81289002575.37

调整事项-13754651.55-23074209.66

--商誉

--内部交易未实现利润-13754651.55-23074209.66

--其他

对联营企业权益投资的账面价值371066072.511049443659.78116058298.112312057489.70296180030.83950001887.04295127327.031888715744.15289002575.37

存在公开报价的联营企业权益投资118390595.35154113911.08的公允价值

营业收入100556067.957409795697.312292046281.877066503804.941983610667.27

净利润-10070194.75565186162.4690671180.20836577465.0251975242.88-938872266.84-5402127609.49-42580835.6779671101.98终止经营的净利润

其他综合收益-3713586.66-9234721.302850750.18-9666594.04

综合收益总额-10070194.75561472575.8090671180.20836577465.0242740521.58-936021516.66-5402127609.49-42580835.6770004507.94

本年度收到的来自联营企业的股利69000000.007128185.8430000000.0010392816.41

187/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

合营企业：

投资账面价值合计下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润

--其他综合收益

--综合收益总额

联营企业：

投资账面价值合计181209925.83244299113.98下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润-23866257.17-102807734.37

--其他综合收益

--综合收益总额-23866257.17-102807734.37

(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明

□适用√不适用

(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损

□适用√不适用

(7).与合营企业投资相关的未确认承诺

□适用√不适用

(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债

□适用√不适用

4、重要的共同经营

□适用√不适用

5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益

未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

十一、政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用√不适用

188/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因

□适用√不适用

2、涉及政府补助的负债项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

财务报表本期新增补助本期计入营业外收本期转入其他收本期其他与资产/收益期初余额期末余额项目金额入金额益变动相关

递延收益78789202.7624217012.4054572190.36与收益相关

合计78789202.7624217012.4054572190.36/

3、计入当期损益的政府补助

√适用□不适用

单位：元币种：人民币类型本期发生额上期发生额

与收益相关24479953.7828983510.87

合计24479953.7828983510.87

十二、与金融工具相关的风险

1、金融工具的风险

√适用□不适用

本公司的主要金融工具包括货币资金、股权投资、借款、应收款项及应付款项等，各项金融工具的详细情况说明见本附注五相关项目。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。

本公司采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在独立的情况下进行的。

风险管理目标和政策

本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。

（1）市场风险

*利率风险－现金流量变动风险

本公司因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款(详见本附注

七.43，七.45)有关。本公司的政策是保持这些借款的浮动利率。

利率风险敏感性分析：

利率风险敏感性分析基于下述假设：

1)市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用；

2)对于以公允价值计量的固定利率金融工具，市场利率变化仅仅影响其利息收入或费用；

3)对于指定为套期工具的衍生金融工具，市场利率变化影响其公允价值，并且所有利率套期

预计都是高度有效的；

4)以资产负债表日市场利率采用现金流量折现法计算衍生金融工具及其他金融资产和负债的公允价值变化。

在上述假设的基础上，在其他变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对当期损益的税前影响如下：

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1）本年度公司无利率互换安排。

2）截止2025年12月31日，本公司长期带息债务主要为人民币计价的浮动利率合同，金额

为7984049157.88元。

3）敏感性分析：

截止2025年12月31日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降50个基点，而其他因素保持不变，本公司的净利润会减少或增加约39920245.79元（2024年度约30612136.44元)。上述敏感性分析假定在资产负债表日已发生利率变动，并且已应用于本公司所有按浮动利率获得的借款。

*其他价格风险

价格风险指汇率风险和利率风险以外的市场价格变动而发生波动的风险，主要源于商品价格.股票市场指数.权益工具价格以及其他风险变量的变化。

权益工具投资价格风险，是指权益性证券的公允价值因股票指数水平和个别证券价值的变化而降低的风险。截止2025年12月31日，本公司因归类为交易性权益工具投资的个别权益工具投资而产生的权益工具投资价格风险之下。本公司持有的上市权益工具投资在证券交易所上市，并在资产负债表日以市场报价计量。

下表说明了，在所有其他变量保持不变，本公司的净损益和其他综合收益的税后净额对权益工具投资的公允价值的每5%的变动（以资产负债表日的账面价值为基础）的敏感性。就本敏感性分析而言，对于交易性权益工具投资，该影响被视为对交易性权益工具投资公允价值变动的影响，而不考虑可能影响利润表的减值等因素净损益增加（减其他综合收益的税后股东权益合计增项目权益工具投资账面价值

少）净额增加（减少）加（减少）

2025年3251202066.00162560103.30162560103.30

2024年2886941120.00144347056.00144347056.00

（2）信用风险

2025年12月31日，可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未

能履行义务而导致本公司金融资产产生的损失以及本公司承担的财务担保，具体包括：

合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具而言，账面价值反映了其风险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来公允价值的变化而改变。

本附注七.52“其他非流动负债”中披露的财务担保合同金额。

为降低信用风险，本公司成立了一个小组负责确定信用额度、进行信用审批，并执行其他监控程序以确保采取必要的措施回收过期债权。此外，本公司于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，本公司管理层认为本公司所承担的信用风险已经大为降低。

项目2025年12月31日2024年12月31日

应收账款219515355.72209947419.85

应收股利239735025.23237059195.23

其他应收款4109299302.375785620975.38

合同资产1067801716.852076101093.64

合计5636351400.178308728684.10

本公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。

截止2025年12月31日，本公司提供财务担保的金额为239621.31万元，财务担保合同的具体情况详见附注十四.5。本公司管理层评估了担保项下相关借款的逾期情况、相关借款人的财务状况及其所处行业的经济形势，认为自该部分财务担保合同初始确认后，相关信用风险未显著增加。因此，本公司按照相当于上述财务担保合同未来12个月内预期信用损失的金额计量其减值准备。报告期内，本公司的评估方式与重大假设并未发生变化。根据本公司管理层的评估，相关财务担保无重大预期减值准备。

本公司的主要客户为个人或政府机构等，该等客户具有可靠及良好的信誉，因此，本公司认为该等客户并无重大信用风险。由于本公司的客户广泛，因此没有重大的信用集中风险。

190/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

（3）流动风险流动性风险是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。本公司下属成员企业各自负责其现金流量预测。公司基于各成员企业的现金流量预测结果，在公司层面持续监控公司短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。此外，本公司与主要业务往来银行订立融资额度授信协议，为本公司履行与商业票据相关的义务提供支持。截止2025年12月31日，本公司已拥有国内多家银行提供的银行授信额度，金额为2088000.00万元，其中：已使用授信金额为1249032.92万元。

截止2025年12月31日，本公司金融负债和表外担保项目以未折现的合同现金流量按合同剩余期限列示如下：

期末余额项目

即时偿还1年以内1-5年5年以上合计非衍生金融负债短期借款

应付票据3319977.503319977.50

应付账款12751877244.4112751877244.41

其他应付款9400623982.049400623982.04其他流动负债

长期借款442041567.2210768454157.8811210495725.10

应付债券4047661483.8222297956554.9126345618038.73长期应付款

其他非流动负债72870577.35693936814.6157759797.22824567189.18

非衍生金融负债26718394832.3433760347527.4057759797.2260536502156.96小计衍生金融负债

财务担保372375000.002023838103.562396213103.56

合计27090769832.3435784185630.9657759797.2262932715260.52

2、套期

(1).公司开展套期业务进行风险管理

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

(2).公司开展符合条件套期业务并应用套期会计

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

(3).公司开展套期业务进行风险管理.预期能实现风险管理目标但未应用套期会计

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

191/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

3、金融资产转移

(1).转移方式分类

□适用√不适用

(2).因转移而终止确认的金融资产

□适用√不适用

(3).继续涉入的转移金融资产

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

十三、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末公允价值

项目第一层次公允价第二层次公允第三层次公允价合计值计量价值计量值计量

一.持续的公允价值计量

（一）交易性金融资产

1.以公允价值计量且变动计3251202066.003251202066.00

入当期损益的金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资3251202066.003251202066.00

（3）衍生金融资产

2.指定以公允价值计量且

其变动计入当期损益的金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资

（二）其他债权投资

（三）其他权益工具投资

（四）投资性房地产9690887929.979690887929.97

1.出租用的土地使用权

2.出租的建筑物9690887929.979690887929.97

3.持有并准备增值后转让的

土地使用权

（五）生物资产

1.消耗性生物资产

2.生产性生物资产

（六）其他非流动金融资产325630200.001050404411.761376034611.76

持续以公允价值计量的资3251202066.00325630200.0010741292341.7314318124607.73产总额

192/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

（六）交易性金融负债

1.以公允价值计量且变动计

入当期损益的金融负债

其中：发行的交易性债券衍生金融负债其他

2.指定为以公允价值计量且

变动计入当期损益的金融负债持续以公允价值计量的负债总额

二.非持续的公允价值计量

（一）持有待售资产非持续以公允价值计量的资产总额非持续以公允价值计量的负债总额

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

√适用□不适用本公司持有无限售流动股份的公允价值以证券交易所公开市场收盘价确定。

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用

本公司持有非上市公司股份参考最近增资价格确定，经本公司复核后，认为采用最近增资价格能更好的反应权益工具的公允价值，有利于公司对投资组合管理的需要，故以最近增资价格确认权益工具期末公允价值。

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用本公司投资性房地产公允价值的确定方法为根据具有专业资质的资产评估公司的投资性房地产的评估结果扣减相关交易税费后的净额确认为投资性房地产的公允价值。

本公司不存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。

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5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析

√适用□不适用

（1）期初与期末账面价值间的调节信息

3当期利得或损失总额购买.发行.出售和结算对于在报告期末持有的资转入第转出第3

项目期初余额计入其他综期末余额产，计入损益的当期未实层次层次计入损益购买发行出售结算合收益现利得或损失的变动交易性金融资产其他权益工具投资

其他非流动金融资产1212904411.76-162500000.001050404411.76-162500000.00

投资性房地产小计9770324629.88-87409947.933222557.1919526759.23-14776068.409690887929.97-87409947.93

出租的建筑物9770324629.88-87409947.933222557.1919526759.23-14776068.409690887929.97-87409947.93

资产合计10983229041.64-249909947.933222557.1919526759.23-14776068.4010741292341.73-249909947.93负债合计

其中：

项目与金融资产有关的损益与非金融资产有关的损益

计入损益的当期利得或损失总额-162500000.00-87409947.93

对于在报告期末持有的资产，计入损益的当期未实现利得或损失的变动-162500000.00-87409947.93

（2）不可观察参数的敏感性分析截止2025年12月31日，对于本公司金融资产，如果升值或贬值10%，其他因素保持不变，则本公司将减少或增加净利润约105040441.18元（2024年度约121290441.18元)。

6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策

√适用□不适用本公司公允价值计量项目在本年度未发生各层级之间转换。

7、本期内发生的估值技术变更及变更原因

√适用□不适用本公司金融工具的公允价值估值技术在本年度未发生变更。

194/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

√适用□不适用

不以公允价值计量的金融资产和负债主要包括：应收款项、应付款项、一年内到期的非流动

负债和长期借款、应付债券、其他非流动负债.在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资。

上述不以公允价值计量的金融资产和负债的账面价值与公允价值相差很小。

9、其他

□适用√不适用

十四、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币业务性注册资母公司对本企业母公司对本企业的母公司名称注册地

质本的持股比例(%)表决权比例(%)

北京城建集团北京市海淀区北工程建75000045.5145.51有限责任公司太平庄路18号筑施工本企业的母公司情况的说明无本企业最终控制方是北京市国有资产监督管理委员会。

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注

√适用□不适用

本公司的子公司情况详见附注十.1在子公司中的权益

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注

√适用□不适用

本公司重要的合营或联营企业详见附注十.3在合营企业或联营企业中的权益。

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下

√适用□不适用合营或联营企业名称与本企业关系北京城承物业管理有限责任公司本公司联营企业北京城建重庆物业管理有限公司本公司联营企业北京城建置业有限公司本公司联营企业北京城承物业管理有限责任公司青岛分公司本公司联营企业北京城承物业管理有限责任公司城阳分公司本公司联营企业北京城承物业管理有限责任公司成都分公司本公司联营企业北京城承物业管理有限责任公司房山分公司本公司联营企业北京卓联物业经营管理有限公司本公司联营企业北京景晟乾通置业有限公司本公司联营企业北京矿融城置业有限公司本公司联营企业北京双城通达房地产开发有限公司本公司联营企业

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北京建远万誉房地产开发有限公司本公司联营企业北京新城金郡房地产开发有限公司本公司联营企业北京骏泰置业有限公司本公司联营企业北京城安辉泰置业有限公司本公司联营企业成都红星美凯龙全球家居有限公司本公司联营企业海南农垦城建投资开发有限公司本公司联营企业北京越华房地产开发有限公司本公司联营企业北京双城置业开发有限公司本公司联营企业芜湖京城创业投资有限公司本公司联营企业国奥投资发展有限公司本公司联营企业北京碧桂园文化发展有限公司本公司联营企业北京丰台站前开发建设有限公司本公司联营企业北京越昌贝城置业有限公司本公司联营企业

其他说明：

□适用√不适用

4、其他关联方情况

√适用□不适用其他关联方名称其他关联方与本企业关系北京城建建设工程有限公司受同一控制方控制北京城建七建设工程有限公司受同一控制方控制北京城建十六建筑工程有限责任公司受同一控制方控制北京城建勘测设计研究院有限责任公司受同一控制方控制北京环安工程检测有限责任公司受同一控制方控制北京城建八建设发展有限责任公司受同一控制方控制北京城建二建设工程有限公司受同一控制方控制北京城建亚泰建设集团有限公司受同一控制方控制北京城建一建设发展有限公司受同一控制方控制北京金都园林绿化有限责任公司受同一控制方控制北京城建设计发展集团股份有限公司受同一控制方控制北京市花木有限公司受同一控制方控制北京城建安装集团有限公司受同一控制方控制北京住总集团有限责任公司受同一控制方控制北京市园林绿化集团有限公司受同一控制方控制北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有限公司受同一控制方控制北京城建五建设集团有限公司受同一控制方控制北京住总第六开发建设有限公司受同一控制方控制北京城建亚泰建筑装饰工程有限公司受同一控制方控制黄山京建投资建设有限公司受同一控制方控制北京北亚园林有限公司受同一控制方控制北京城建北苑大酒店有限公司受同一控制方控制北京城建智控科技股份有限公司受同一控制方控制北京长青国际老年公寓有限公司受同一控制方控制北京城建房地产开发有限公司受同一控制方控制北京城建集团有限责任公司重庆分公司受同一控制方控制北京城建耐泰安建材有限责任公司受同一控制方控制北京城建新材料有限公司受同一控制方控制

196/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

北京亚泰智博科技发展有限公司受同一控制方控制北京城建精工钢结构工程有限公司受同一控制方控制北京市住宅建筑设计研究院有限公司受同一控制方控制北京城建鑫诚物业管理有限公司受同一控制方控制北京金第房地产开发有限责任公司受同一最终控制方控制北京市园林古建工程有限公司受同一最终控制方控制北京市园林古建设计研究院有限公司受同一最终控制方控制北京经纬建元建筑工程检测有限公司受同一最终控制方控制北京科筑建筑工程质量监测有限公司受同一最终控制方控制北京城建亚泰房地产开发有限公司受同一最终控制方控制北京城建集团装饰工程有限公司受同一最终控制方控制北京城建六建设集团有限公司其他关联方北京城建北方众邦装饰工程有限公司其他关联方北京城建远东建设投资集团有限公司其他关联方北京城建北方集团有限公司其他关联方北京城建道桥建设集团有限公司其他关联方北京城建华夏基础建设工程有限公司其他关联方北京城建长城建设集团有限公司其他关联方北京城建四建设工程有限责任公司其他关联方北京城建十建设工程有限公司其他关联方北京城建深港建筑装饰工程有限公司其他关联方北京城建九建设工程有限公司其他关联方北京城建华宇建设工程有限公司其他关联方北京城建集团党校其他关联方北京城建锅炉管道安装有限公司其他关联方北京住宏建筑装饰工程有限公司其他关联方北京东方泰洋幕墙股份有限公司其他关联方北京住总万科房地产开发有限公司其他关联方北京城建北方设备安装有限责任公司其他关联方

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5、关联交易情况

(1).购销商品.提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币获批的交易额是否超过交易额关联方关联交易内容本期发生额本期支付额上期发生额上期支付额度（如适用）度（如适用）

北京北亚园林有限公司东黄山国际小镇项目18876365.4713414587.97否2430070.60

北京城承物业管理有限责任公司北七家项目否1527834.021760002.02

北京城承物业管理有限责任公司朝阳东坝项目1047391.941047391.94否

北京城承物业管理有限责任公司丰台大井项目80755.9280755.92否

北京城承物业管理有限责任公司管庄项目689494.64689494.64否237746.114200181.39

北京城承物业管理有限责任公司广悦居项目212361.70466533.95否

北京城承物业管理有限责任公司国誉朝华项目1200000.00否756207.39

北京城承物业管理有限责任公司国誉燕园项目5682945.551001655.66否3174616.604245138.28

北京城承物业管理有限责任公司汇景湾项目2037165.372037165.37否1694319.431694319.43

北京城承物业管理有限责任公司门头沟永定镇项目否3192993.294392067.23

北京城承物业管理有限责任公司平各庄项目80398.886481754.21否2225642.79

北京城承物业管理有限责任公司秋实街项目15996359.1613887728.17否

北京城承物业管理有限责任公司世华龙樾项目33607339.243412419.88否

北京城承物业管理有限责任公司世华泊郡项目4951305.913066814.21否232168.001760002.02

北京城承物业管理有限责任公司通州台湖项目否614132.94

北京城承物业管理有限责任公司望京国誉府项目否232168.00232168.00

北京城承物业管理有限责任公司望坛项目5760893.83否15855346.856319586.17

北京城承物业管理有限责任公司瀛海项目565708.30556073.14否940117.82577989.33

北京城承物业管理有限责任公司总部办公费4757370.156783639.94否5425977.797348961.27

北京城承物业管理有限责任公司成都分公司成都国誉府项目659058.79714447.48否1422695.151831763.70

北京城承物业管理有限责任公司成都分公司成都熙城项目-1275734.085564376.16否5679040.511466115.37

北京城承物业管理有限责任公司成都分公司龙樾湾（成都）项目5571862.6810183220.09否3438511.622676212.75

北京城承物业管理有限责任公司城阳分公司青岛国誉府项目2605856.812195400.00否1226155.68

北京城承物业管理有限责任公司房山分公司广悦居项目652281.39652281.39否

北京城承物业管理有限责任公司青岛分公司青岛龙樾湾项目否295390.50

北京城承物业管理有限责任公司青岛分公司樾府项目436403.4210254688.72否

198/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

北京城建安装集团有限公司成都熙城项目否886813.99886813.99

北京城建安装集团有限公司临河棚改项目否77529186.8077529186.80

北京城建安装集团有限公司龙樾天元项目否1448693.001448693.00

北京城建安装集团有限公司龙樾湾（成都）项目否47016.4747016.47

北京城建安装集团有限公司望坛项目0.27510089.77否1491549.88767230.02

北京城建八建设发展有限责任公司成都国誉府项目117000否483530.38500000.00

北京城建八建设发展有限责任公司成都熙城项目2344349.203081172.00否

北京城建八建设发展有限责任公司东黄山国际小镇项目55071570.3070522736.21否151971776.05107707583.82

北京城建八建设发展有限责任公司府前龙樾项目15506451.4623431396.33否5063930.6128906635.77

北京城建八建设发展有限责任公司康庄棚改项目55534.8155534.81否84240200.0084240200.00

北京城建八建设发展有限责任公司宽院国誉府项目否-307541.343235244.39

北京城建八建设发展有限责任公司临河棚改项目否75428137.1575428137.15

北京城建八建设发展有限责任公司龙樾天元项目否170045.00170045.00

北京城建八建设发展有限责任公司门头沟永定镇项目否2338288.0136073707.59

北京城建八建设发展有限责任公司平各庄项目9862065.789862065.78否

北京城建八建设发展有限责任公司望坛项目16907771.2668052229.04否180657217.29200657193.21

北京城建北方集团有限公司成都国誉府项目23195473.5443059540.00否4274418.3420470000.00

北京城建北方集团有限公司成都熙城项目22477078.6822406703.08否-15461461.785477900.00

北京城建北方集团有限公司管庄项目否577981.657000000.00

北京城建北方集团有限公司广悦居项目-1066345.332257721.54否

北京城建北方集团有限公司红塘湾项目870000否903615.001987153.77

北京城建北方集团有限公司临河棚改项目2557439.832557439.83否15985078.4415991896.05

北京城建北方集团有限公司龙樾生态城项目1584016.712167084.38否25540952.8225824386.05

北京城建北方集团有限公司平各庄项目16998718.1724816742.42否65930071.6665930071.66

北京城建北方集团有限公司秋实街项目-1977782.629919836.08否-275229.3610569101.57

北京城建北方集团有限公司顺义北小营项目否-104818.93953794.65

北京城建北方集团有限公司望坛项目1218175.7017722072.65否19272372.0459135675.95

北京城建北方集团有限公司文源府项目56535957.3780468410.38否225025988.25203964535.29

北京城建北方集团有限公司樾府项目否1159817.00

北京城建北方众邦装饰工程有限公司奥体文化园项目否14168.8314168.83

北京城建北方众邦装饰工程有限公司望坛项目5871559.63否62828002.0146205524.78

北京城建北方众邦装饰工程有限公司云蒙山景区改造否-1201094.94

北京城建北方众邦装饰工程有限公司云蒙山旅游景区项目41231.769677437.75否

北京城建道桥建设集团有限公司国誉上城项目64269861.1858927513.46否47376719.5543981334.74

北京城建道桥建设集团有限公司红塘湾项目825652.2211340668.23否-86177.7011654499.56

北京城建道桥建设集团有限公司康庄棚改项目93038.4293038.42否50649890.3056941036.32

199/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

北京城建道桥建设集团有限公司临河棚改项目否44272014.7344272014.73

北京城建道桥建设集团有限公司平各庄项目否14341707.8217031546.59

北京城建道桥建设集团有限公司望坛项目339905.416616246.31否32570144.4048673364.37

北京城建二建设工程有限公司成都国誉府项目12781615.821315900.00否2007393.2212978379.00

北京城建二建设工程有限公司龙樾湾（成都）项目-112370.211905191.36否7777802.0423475281.14

北京城建二建设工程有限公司门头沟永定镇项目否-25289358.8833831489.34

北京城建二建设工程有限公司密云大小王项目否1424300.001424300.00

北京城建二建设工程有限公司平各庄棚改项目否24233332.2955840098.52

北京城建二建设工程有限公司通州台湖项目否2000000.002000000.00

北京城建二建设工程有限公司望坛项目9712117.467629659.18否1614594.6119558938.73

北京城建房地产开发有限公司动感花园项目9333333.349333333.34否

北京城建华泰土木工程有限公司红塘湾项目否4557855.496104000.00

北京城建华夏基础建设工程有限公司东黄山国际小镇项目244722.671758210.71否2583633.58985294.85

北京城建华夏基础建设工程有限公司红塘湾项目132110.105282690.00否

北京城建华夏基础建设工程有限公司望坛项目853791.519108533.96否31810155.9414819376.14

北京城建华宇建设工程有限公司成都熙城项目否-23084.26996806.00

北京城建集团有限责任公司东黄山国际小镇项目否2240000.002240000.00

北京城建集团有限责任公司青岛龙樾湾项目6428392.03否

北京城建集团装饰工程有限公司泰和大厦项目7138409.435710727.54否

北京城建建设工程有限公司成都国誉府项目否34986.1534986.15

北京城建建设工程有限公司成都熙城项目1277210.7716623078.61否-187653.0211096112.14

北京城建建设工程有限公司动感花园项目25316325.21否7256000

北京城建建设工程有限公司临河棚改项目否53551820.2153551820.21

北京城建建设工程有限公司门头沟永定镇项目否-770359.57

北京城建建设工程有限公司平各庄项目11750094.1225828641.60否

北京城建建设工程有限公司世华龙樾项目17783902.150.00否15407309.0015407309.00

北京城建建设工程有限公司望坛项目21939209.4743339649.88否66834541.1543196463.25北京城建九建设工程有限公司北七家项目否157200

北京城建九建设工程有限公司临河棚改项目否34598396.7349499272.15

北京城建九建设工程有限公司龙樾生态城项目否3822476.163819523.92

北京城建九建设工程有限公司龙樾湾（重庆）项目-121905.55否

北京城建勘测设计研究院有限责任公司奥体文化园项目否72688.68

北京城建勘测设计研究院有限责任公司城茂未来项目3116503.716538125.49否5308991.765308991.76

北京城建勘测设计研究院有限责任公司东黄山国际小镇项目否100000.00100000.00

北京城建勘测设计研究院有限责任公司国誉朝华项目349056.60否2220000.002220000.00

北京城建勘测设计研究院有限责任公司密云大小王项目否268568.18268568.18

200/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

北京城建勘测设计研究院有限责任公司青岛国誉府项目75045.38否

北京城建勘测设计研究院有限责任公司顺义北小营项目649711.58649711.58否

北京城建勘测设计研究院有限责任公司文源府项目否764551.141851462.65

北京城建六建设集团有限公司大兴海子角棚改项目58273784.6558273784.65否

北京城建六建设集团有限公司动感花园项目否-30555729.4430469613.17

北京城建六建设集团有限公司国誉燕园项目921209921.47454812728.44否205938157.03152753275.20

北京城建六建设集团有限公司红塘湾项目7998320否4676852.0014523715.31

北京城建六建设集团有限公司康庄棚改项目-0.01否8792800.008792800.00

北京城建六建设集团有限公司临河棚改项目否54859610.9467100728.06

北京城建六建设集团有限公司望坛项目9289669.1468562262.44否213752494.06157678432.74

北京城建六建设集团有限公司云蒙山旅游景区项目1121744.362938052.86否

北京城建七建设工程有限公司成都熙城项目902627.4517018937.23否

北京城建七建设工程有限公司大兴海子角棚改项目113687298.50113687298.50否

北京城建七建设工程有限公司动感花园项目808878.10808878.10否408878.10408878.10

北京城建七建设工程有限公司丰台大井项目52997176.8899929575.94否

北京城建七建设工程有限公司管庄项目244403.672960000.00否1155963.3014000000.00

北京城建七建设工程有限公司国誉燕园项目572041275.55258356046.80否136355344.79124961192.05

北京城建七建设工程有限公司宽院国誉府项目否-141436.651275720.88

北京城建七建设工程有限公司临河棚改项目否28739316.9661267115.60

北京城建七建设工程有限公司龙樾生态城项目否36375734.4160834762.77

北京城建七建设工程有限公司龙樾天元项目否148860227.16138589033.00

北京城建七建设工程有限公司龙樾湾（重庆）项目51043621.9377822356.10否6441821.766969882.80

北京城建七建设工程有限公司密云大小王项目否7672956.807672956.80

北京城建七建设工程有限公司平各庄项目13732873.6815837347.91否9387222.34

北京城建七建设工程有限公司青岛国誉府项目101706062.95110582557.16否80008163.8347456204.78

北京城建七建设工程有限公司世华泊郡项目否476152.034591643.88

北京城建七建设工程有限公司通州台湖项目否23665244.0023665244.00

北京城建七建设工程有限公司望坛项目20220471.7452515084.52否97674484.81135835137.48

北京城建七建设工程有限公司重庆龙樾熙城项目2677856.7533210291.77否24922053.0148320716.82

北京城建设计发展集团股份有限公司奥体文化园项目否767924.53

北京城建设计发展集团股份有限公司昌平马池口项目7480000.007480000.00否

北京城建设计发展集团股份有限公司城茂未来项目否803663.60803663.60

北京城建设计发展集团股份有限公司东黄山国际小镇项目300000.00300000.00否420000.00420000.00

北京城建设计发展集团股份有限公司国誉燕园项目4200364.424200364.42否

北京城建设计发展集团股份有限公司望京国誉府项目57429.0057429.00否178668.00178668.00

北京城建十建设工程有限公司平各庄项目12294631.1423087371.98否678899.08

201/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

北京城建十六建筑工程有限责任公司广悦居项目1500000否

北京城建十六建筑工程有限责任公司国誉颂项目117109111.7237124261.63否

北京城建十六建筑工程有限责任公司康庄棚改项目21373.0221373.02否82033675.0082033675.00

北京城建十六建筑工程有限责任公司临河棚改项目否46707429.9779782895.04

北京城建十六建筑工程有限责任公司密云大小王项目否24502194.7424502194.74

北京城建十六建筑工程有限责任公司平各庄项目17495542.9818114674.05否176201.73

北京城建十六建筑工程有限责任公司青岛国誉府项目47659461.5665672419.25否60103796.0877127898.59

北京城建十六建筑工程有限责任公司青岛龙樾湾项目1422675.001305206.42否

北京城建十六建筑工程有限责任公司望坛项目14422609.4530386426.02否69048775.5791388411.83

北京城建十六建筑工程有限责任公司樾府项目否-225271.53

北京城建十六建筑工程有限责任公司樾郡项目否-1197403.47

北京城建四建设工程有限责任公司顺悦居项目否11139257.4617030363.00

北京城建五建设集团有限公司康庄棚改项目5838.975838.97否31178248.5431178248.54

北京城建五建设集团有限公司龙樾合玺项目32227049否66618103.5646655411.44

北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有限公司城茂未来项目2073096.765006843.39否672224.372000000.00

北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有限公司南京浦口项目否17352.28210155.51

北京城建亚泰建设集团有限公司奥体文化园项目76934134.40否977190.1842847700.98

北京城建亚泰建设集团有限公司北七家项目否4339305.054339305.05

北京城建亚泰建设集团有限公司昌平马池口项目201559669.96201559669.96否

北京城建亚泰建设集团有限公司成都熙城项目910561.00910561.00否846191.131804340.39

北京城建亚泰建设集团有限公司城茂未来项目23966042.9720834454.71否53287607.4866695591.86

北京城建亚泰建设集团有限公司大兴海子角棚改项目200585180.51200585180.51否

北京城建亚泰建设集团有限公司红塘湾项目1644206.8329189998.89否28672737.9431160967.57

北京城建亚泰建设集团有限公司汇景湾项目否124986.001794671.98

北京城建亚泰建设集团有限公司康庄棚改项目54890.5454890.54否35262323.4435262323.44

北京城建亚泰建设集团有限公司澜湖庭苑项目否6370157.167654590.64

北京城建亚泰建设集团有限公司临河棚改项目否62858411.9774830105.90

北京城建亚泰建设集团有限公司龙樾生态城项目14723383.2516758316.34否934507.8611779193.53

北京城建亚泰建设集团有限公司门头沟永定镇项目否-197966.52

北京城建亚泰建设集团有限公司南京浦口项目否1243905.3715065076.20

北京城建亚泰建设集团有限公司平各庄项目否22913534.8937637565.15

北京城建亚泰建设集团有限公司秋实街项目-466472.88否

北京城建亚泰建设集团有限公司首城国际中心项目10217033.227834357.52否

北京城建亚泰建设集团有限公司顺义北小营项目7301165.007758301.33否640127.7111552908.31

北京城建亚泰建设集团有限公司望京国誉府项目171026785.99134231111.01否86503752.3571957983.22

北京城建亚泰建设集团有限公司望坛项目52845192.97137038500.51否137548620.24157795828.23

202/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

北京城建亚泰建设集团有限公司文源府项目6265086.116265086.11否

北京城建亚泰建设集团有限公司悦湖庭院项目-18939044.648875120.68否

北京城建亚泰建筑装饰工程有限公司红塘湾项目-689655.15否-1148080.402397643.76

北京城建一建设发展有限公司东黄山国际小镇项目25387548.9556402403.11否121437415.9082511435.64

北京城建一建设发展有限公司府前龙樾项目否3554480.4728962771.92

北京城建一建设发展有限公司国誉朝华项目78471623.2052602203.68否271828718.81201447394.52

北京城建一建设发展有限公司国誉上城项目52631248.7540795483.75否51760673.1241661431.45

北京城建一建设发展有限公司国誉颂项目128384936.68102462061.87否51349503.99

北京城建一建设发展有限公司怀柔新城03街区棚改项目6506721.9134669694.16否

北京城建一建设发展有限公司临河棚改项目否34439380.5762686028.61

北京城建一建设发展有限公司南京浦口项目30726.28372129.41否1566459.4514826536.03

北京城建一建设发展有限公司平各庄项目28057390.5828057390.58否11452528.5821763738.18

北京城建一建设发展有限公司世华泊郡项目155832653.25103807636.75否

北京城建一建设发展有限公司顺义北小营项目否2441276.752760996.21

北京城建一建设发展有限公司望京国誉府项目否46413877.1939454830.51

北京城建一建设发展有限公司望坛项目5352367.29否18273389.0051255010.81

北京城建一建设发展有限公司 星誉 BEIJING 项目 112907054.23 136075412.75 否 171909947.30 183090626.43

北京城建一建设发展有限公司悦湖庭院项目-500000.00否

北京城建远东建设投资集团有限公司东黄山国际小镇项目105922594.86186598967.39否380010435.31243363937.25

北京城建远东建设投资集团有限公司府前龙樾项目020098141.28否2971103.5335983365.00

北京城建远东建设投资集团有限公司国誉上城项目否804953.782624694.35

北京城建远东建设投资集团有限公司怀柔新城03街区棚改项目否2781749.012781749.01

北京城建远东建设投资集团有限公司康庄棚改项目4185.974185.97否53417141.9653417141.96

北京城建远东建设投资集团有限公司临河棚改项目否26219055.0526219055.05

北京城建远东建设投资集团有限公司龙樾生态城项目35393799.6847639659.94否25419532.4569018765.16

北京城建远东建设投资集团有限公司望坛项目31316663.6548419628.03否160903430.15155394409.92

北京城建远东建设投资集团有限公司 星誉 BEIJING 项目 55919702.71 88453715.37 否 179332956.03 140164754.04

北京城建远东建设投资集团有限公司云蒙山旅游景区项目2616974.066405542.33否-0.03

北京城建远东建设投资集团有限公司重庆龙樾熙城项目427074.145376448.31否5691571.3640002122.25

北京城建长城建设集团有限公司成都国誉府项目-74055.12100000.00否41284.40953600.00

北京城建长城建设集团有限公司府前龙樾项目否46899.7346899.73

北京城建长城建设集团有限公司国誉朝华项目否2297237.002297237.00

北京城建长城建设集团有限公司顺义北小营项目2否95827.654408663.80

北京城建长城建设集团有限公司望坛项目16522862.8213192767.78否22742924.7622415836.47

北京城建置业有限公司泰和大厦项目5960377.366337500.00否5518867.925601650.94

北京城建重庆物业管理有限公司龙樾生态城项目8941558.992429361.32否414747.00414747.00

203/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

北京城建重庆物业管理有限公司重庆龙樾熙城项目1762500.12649739.00否272014.57272014.57

北京东方泰洋幕墙股份有限公司龙樾合玺项目836867.22653065.17否

北京环安工程检测有限责任公司大兴海子角棚改项目1848095.081848095.08否

北京环安工程检测有限责任公司文源府项目否110754.91110754.91

北京金都园林绿化有限责任公司奥体文化园项目否143607.36143607.36

北京金都园林绿化有限责任公司东黄山国际小镇项目6188071.697419438.79否5094803.03812718.21

北京金都园林绿化有限责任公司管庄项目否98528.861193293.96

北京金都园林绿化有限责任公司南京浦口项目964363.55否269967.782114999.77

北京金都园林绿化有限责任公司顺义北小营项目296683.36296683.36否815308.72815308.72

北京金都园林绿化有限责任公司望坛项目2642259.682733931.52否7885883.624895337.68

北京科筑建筑工程质量监测有限公司大兴海子角棚改项目250346.81250346.81否

北京科筑建筑工程质量监测有限公司国誉朝华项目1399845.82否

北京市花木有限公司望坛项目否5332581.866073131.17

北京市园林古建工程有限公司国誉上城项目6770212.584097466.37否

北京市园林古建设计研究院有限公司大兴海子角棚改项目803250.00803250.00否

北京市园林绿化集团有限公司国誉朝华项目6889908.26否3980000.003980000.00

北京市园林绿化集团有限公司龙樾天元项目否119637.00119637.00

北京市园林绿化集团有限公司通州台湖项目否6780000.006780000.00

北京市住宅建筑设计研究院有限公司大兴海子角棚改项目1554270.001554270.00否

北京市住宅建筑设计研究院有限公司国誉燕园项目3756587.302375358.70否

北京市住宅建筑设计研究院有限公司龙樾合玺项目1086516.071086516.07否

北京市住宅建筑设计研究院有限公司望京国誉府项目555144.50555144.50否

北京住宏建筑装饰工程有限公司国誉燕园项目612365.32612365.32否

北京住总第六开发建设有限公司昌平马池口项目122442850.84122442850.84否

北京住总集团有限责任公司望坛项目13308722.7411353290.23否1792594.824079105.20

北京卓联物业经营管理有限公司奥体文化园项目5825648.427097381.59否12014358.3811984467.35

黄山京建投资建设有限公司东黄山国际小镇项目否127680.00127680.00

204/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

出售商品/提供劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

北京城建集团有限责任公司场地使用收入30013.51

北京城建集团有限责任公司提供劳务收入1886792.44

北京城建集团党校门票收入-2950.00

北京越华房地产开发有限公司提供劳务收入12949356.87

北京城承物业管理有限责任公司经营权转让收入10180768.49

北京城承物业管理有限责任公司提供劳务收入1087775.19

北京城安辉泰置业有限公司提供劳务收入10862486.10

北京景晟乾通置业有限公司提供劳务收入790735.59

北京矿融城置业有限公司提供劳务收入1490897.02

北京双城通达房地产开发有限公司提供劳务收入20733886.95

北京建远万誉房地产开发有限公司提供劳务收入21587735.84

北京长青国际老年公寓有限公司餐饮收入2576.00

合计27577146.1954022927.81

购销商品.提供和接受劳务的关联交易说明

□适用√不适用

(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

委托方/出包受托方/承受托/承包受托/承包受托/承包托管收益/承包收本期确认的托管收

方名称包方名称资产类型起始日终止日益定价依据益/承包收益北京城建集团2025年72028年6经审计的年销售

本公司股权托管1300.2%4820572.17有限责任公司月日月日收入的北京住总集团2023年102026年9本公司股权托管130200.00万元1886792.44有限责任公司月日月日

合计6707364.61

关联托管/承包情况说明

√适用□不适用

2010年7月1日，本公司与控股股东北京城建集团有限责任公司签订《股权托管协议》，北

京城建集团有限责任公司委托本公司管理其全资子公司北京城建房地产开发有限公司，期限三年，自协议签订之日起计算，本公司按北京城建房地产开发有限公司经审计的年销售收入的0.20%收取托管费。2025年6月26日，双方已续签协议，期限为三年。本公司本年度计提应收取的托管费收入4820572.17元。

2023年10月1日，本公司与控股股东北京城建集团有限责任公司及其全资子公司北京住总

集团有限责任公司签订《委托经营管理协议》，委托本公司管理北京住总集团有限责任公司8家全资或控股房地产行业子公司，期限三年，自2023年10月1日至2026年9月30日，北京城建集团有限责任公司每年向本公司支付委托经营管理费用200.00万元，本公司本年度计提应收取的托管费收入1886792.44元。

本公司委托管理/出包情况表

□适用√不适用

205/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

关联管理/出包情况说明

□适用√不适用

(3).关联租赁情况

本公司作为出租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期确认的上期确认的承租方名称租赁资产种类租赁收入租赁收入

北京城建华宇建设工程有限公司北京市朝阳区北苑家园望春园20号楼2776807.62

北京城建房地产开发有限公司北京市海淀区富海中心2号楼14至16层9333333.349333333.34

北京城建智控科技股份有限公司北京市东城区琉璃井路2号院4号楼23760703.2031208439.52

北京城承物业管理有限责任公司北京市大兴区瀛海兴悦居小区地下车位674642.20721788.23

北京市海淀区富海中心2号楼、3号楼、4号楼地

北京城承物业管理有限责任公司917828.49920343.08下车库

北京城承物业管理有限责任公司北京市朝阳区北苑家园紫绶园15号楼99200.00

北京城承物业管理有限责任公司北京市朝阳区北苑家园紫绶园4号楼101号101794.06

北京城承物业管理有限责任公司北京市顺义区西兴路9号2092264.41北京市房山区长阳镇阜盛西街2号院广悦居项目地北京城承物业管理有限责任公司

下 B2 1670649.77层地下停车位

北京市房山区长阳镇祥云街 5 号院地下 B2层停车

北京城承物业管理有限责任公司3051975.26场

北京城承物业管理有限责任公司北京市东城区望坛新苑地下车库3201673.85

合计44703070.5245161705.85

本公司作为承租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额简化处简化处未纳入未纳入理的短理的短租赁负租赁负期租赁期租赁债计量债计量出租方名租赁资产种和低价承担的租增加的和低价承担的租增加的的可变支付的的可变支付的称类值资产赁负债利使用权值资产赁负债利使用权租赁付租金租赁付租金租赁的息支出资产租赁的息支出资产款额款额租金费租金费（如适（如适用（如用（如用）用）适用）适用）北京城建城建开发大

房地产开厦地下室、

发有限公地上3至9919089.841344116.20司层关联租赁情况说明

√适用□不适用

北京城建房地产开发有限公司租赁使用本公司富海大厦地下1层餐厅1216.20平方米，地上

14-16层6383.15平方米办公用房及地下2层车位95个，本公司租赁使用北京城建房地产开发

有限公司城建开发大厦地下1层餐厅1691.12平方米，地上第2-9层6300.11平方米办公用房及地下2层车位20个。双方签定协议，规定租赁期限为2023年1月1日至2026年12月31日，年租金9800000.00元，租金相互抵免。

(4).关联担保情况本公司作为担保方

√适用□不适用

206/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

单位：元币种：人民币担保是否已经履行被担保方担保金额担保起始日担保到期日完毕

北京城建黄山投资发展有限公司1050000000.002025年12月22日2030年12月22日否

北京城建（青岛）投资发展有限公司226280000.002023年3月24日2026年3月31日否

北京城建（海南）地产有限公司61805000.002023年12月28日2026年12月19日否

北京城建（海南）地产有限公司84290000.002024年1月12日2026年12月19日否

北京城建兴胜置业有限公司490000000.002025年6月30日2030年6月30日否

北京世纪鸿城置业有限公司210000000.002024年5月11日2027年5月11日否

北京世纪鸿城置业有限公司190000000.002024年6月27日2027年6月27日否

海南农垦城建投资开发有限公司83838103.562025年1月24日2030年1月12日否

合计2396213103.56本公司作为被担保方

□适用√不适用关联担保情况说明

√适用□不适用

本公司（以下均指北京城建投资发展股份有限公司）之子公司北京城建黄山投资发展有限公司，与恒丰银行股份有限公司北京分行（牵头行、代理行）、渤海银行股份有限公司北京分行签订了编号为“YT20251119001”的中国银行业协会银团贷款合同，贷款额度金额为 1666000000.00元，借款期限为 2025 年 12 月 22 日至 2030 年 12 月 22 日，并签订了编号为“YT20251119002”的保证合同，由本公司提供连带责任保证担保；该子公司又另签订了编号为“YT20251119003”的抵押合同，以指定的土地、在建工程设抵押担保；截止2025年12月31日，期末借款金额为

1050000000.00元。

本公司之子公司北京城建（青岛）投资发展有限公司，与中国工商银行股份有限公司青岛李

沧第二支行（牵头行、代理行）、中国银行股份有限公司青岛李沧支行（联合牵头行）签订了编号

为“0380300013-2023年（李沧二银团）字002号”的中国银行业协会银团贷款合同，贷款额度金额为700000000.00元，借款期限为2023年03月24日至2026年03月31日，并签订了编号为“0380300013-2023年沧二银团（保）字002号”的保证合同，由本公司提供连带责任保证担保；截止2025年12月31日，期末借款金额为226280000.00元。

本公司之子公司北京城建兴胜置业有限公司，与中国工商银行股份有限公司北京东城支行（牵头行）、北京农村商业银行股份有限公司怀柔支行、北京银行股份有限公司金运支行、中国建设银

行股份有限公司北京安华支行签订了编号：“2020东城银团002号”的银团贷款合同，借款金额

534000000.00元，借款期限为2025年6月30日至2030年6月30日，并签订了编号为“公保

字第2500000195930号”的保证合同，由本公司提供连带责任保证担保；截止2025年12月31日，期末借款金额为490000000.00元。

本公司之子公司北京世纪鸿城置业有限公司，与华夏银行股份有限公司北京奥运村支行签订了编号为“YYB2510220240001”的固定资产借款合同，贷款金额为 500000000.00 元，借款期限为 2024 年 5 月 11 日至 2027 年 5 月 11 日，并签订了编号为“YYB2510220240001-11”的保证合同，由本公司提供连带责任保证担保；截止2025年12月31日，期末借款金额为210000000.00元。

本公司之子公司北京世纪鸿城置业有限公司，与华夏银行股份有限公司北京奥运村支行签订编号为“YYB2510220240028”的固定资产借款合同，贷款金额为 200000000.00 元，借款期限为2024 年 6 月 27 日至 2027 年 6 月 27 日，并签订了编号为“YYB2510220240028-11”的保证合同，

由本公司提供连带责任保证担保；截止2025年12月31日，期末借款金额为190000000.00元。

本公司之子公司北京城建（海南）地产有限公司，与平安银行股份有限公司海口分行签订了编号为“平银海分固贷字20231220第001号”的固定资产贷款合同，贷款金额为300000000.00元，借款期限为2023年12月26日至2026年12月19日，并签订了编号为“平银海分保字20231220

第001号”的保证合同，由本公司提供连带责任保证担保；该子公司又签订了“平银海分抵字

20231220 第 001 号”的抵押合同，抵押物为三亚红塘湾旅游度假区 C-05 地块项目 77440.67 平

方米住宅产权证号为琼（2023）三亚市不动产权第0021930-0021931号、第0021933-0021942

号、第0021445-0021446号、第0021448-0021451号、第0021453-0021454号；截止2025年12

207/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

月31日，期末借款金额为146095000.00元。

本公司之联营企业海南农垦城建投资开发有限公司，与中国邮政储蓄银行股份有限公司三亚市分行、平安银行股份有限公司海口分行签订了编号为“PSBC46-YYT2025011301”的中国银行业

协会银团贷款合同，贷款最高额度为3100000000.00元，借款期限为2025年1月13日至2030年 1 月 12 日，并签订了合同编号为“PSBC46-YYT202501130104”的连带责任保证合同，由本公司提供连带责任保证担保，被担保的债权为债权人根据主合同约定向债务人发放的贷款余额的30%，不超过人民币930000000.00元。

(5).关联方资金拆借

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方拆借金额起始日到期日说明拆出

北京城安辉泰置业有限公司179319506.16年固定利率5%

北京矿融城置业有限公司177682728.12年固定利率8.79%

北京双城通达房地产开发有限公司265580000.00年固定利率4.65%

成都红星美凯龙全球家居有限公司125539180.19年固定利率6%

北京景晟乾通置业有限公司594622306.71年固定利率6%

北京丰台站前开发建设有限公司100000000.00年固定利率3.4%

海南农垦城建投资开发有限公司971373004.46年固定利率8%

合计2414116725.64

(6).关联方资产转让、债务重组情况

□适用√不适用

(7).关键管理人员报酬

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

关键管理人员报酬829.89992.87

(8).其他关联交易

□适用√不适用

6、应收、应付关联方等未结算项目情况

(1).应收项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备应收账款

北京城承物业管理有限责任公司34212674.8034212.6618382638.9118382.64

北京城承物业管理有限责任公司房山分公司1760479.201760.48

北京城建智控科技股份有限公司43486729.1543486.7317587562.6617587.56

北京城建华宇建设工程有限公司2263432.002263.43

北京双城通达房地产开发有限公司9918934.509918.93应收利息

北京新城金郡房地产开发有限公司38784359.9636485718.02

北京骏泰置业有限公司1171218.00

208/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

北京城安辉泰置业有限公司13383529.7713186818.36

北京景晟乾通置业有限公司89145092.8056953005.81

成都红星美凯龙全球家居有限公司5898246.2810864685.92

海南农垦城建投资开发有限公司118795814.3474641841.24

北京丰台站前开发建设有限公司859444.44

北京双城通达房地产开发有限公司78084410.18

北京越昌贝城置业有限公司967641.20预付款项

成都红星美凯龙全球家居有限公司5400.00

北京城建锅炉管道安装有限公司341569.49341569.49

北京住总集团有限责任公司2286510.38其他应收款

北京城建集团有限责任公司5658842.185658.856670773.366670.77

北京城承物业管理有限责任公司1789043.261789.052123986.102123.99

北京城承物业管理有限责任公司成都分公司1625754.101625.761625754.101625.75

北京景晟乾通置业有限公司594622306.71594622.31694622306.71694622.31

北京矿融城置业有限公司178170509.00178170.51274214728.41274214.73

北京双城通达房地产开发有限公司265580000.00265580.00472974702.13472974.70

北京新城金郡房地产开发有限公司65140.8165.1465140.8165.14

北京城安辉泰置业有限公司196891866.39196891.87128756555.92128756.56

成都红星美凯龙全球家居有限公司125603505.25125603.51104540636.52104540.64

海南农垦城建投资开发有限公司971373004.46971373.00971373091.50971373.09

北京越华房地产开发有限公司13251775.3713251.7819581266.0819581.27

北京双城置业开发有限公司5502664.265502.664327208.684327.21

北京城建建设工程有限公司905885.25905.89851163.68851.16

北京城建七建设工程有限公司2482328.662482.332636576.212636.58

北京城建十六建筑工程有限责任公司3129500.523129.491924589.361924.59

北京城建八建设发展有限责任公司473612.60473.62300508.55300.51

北京城建二建设工程有限公司816922.31816.92704601.79704.60

北京城建亚泰建设集团有限公司4260712.984260.732898287.152898.29

北京城建一建设发展有限公司788843.92788.84337052.31337.05

北京住总集团有限责任公司150754.18150.7538160.1838.16

北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有限公司134552.10134.55

北京住总第六开发建设有限公司153900.00153.90

北京城建智控科技股份有限公司672845.77672.85672845.77672.85

北京城建集团有限责任公司重庆分公司261568.77261.57261568.77261.57

北京城建耐泰安建材有限责任公司20013.4420.0120013.4420.01

北京城建亚泰房地产开发有限公司57689.2457.69

北京城建六建设集团有限公司2260372.242260.37727480.64727.48

北京城建北方众邦装饰工程有限公司70000.0070.00

北京城建远东建设投资集团有限公司1728120.821728.131456777.001456.78

北京城建北方集团有限公司1035541.131035.542309784.802309.78

北京城建道桥建设集团有限公司1649121.181649.121366545.831366.55

北京丰台站前开发建设有限公司100636841.30100636.84

北京骏泰置业有限公司165600000.00165600.00

北京城建五建设集团有限公司4883.854.88

北京城建新材料有限公司160402.73160.40

(2).应付项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目名称关联方期末账面余额期初账面余额应付账款

北京城建集团有限责任公司23904469.7817476077.75

北京城承物业管理有限责任公司62991315.5837355039.68

209/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

北京城建重庆物业管理有限公司7624958.79

北京城承物业管理有限责任公司青岛分公司1380729.8711199015.17

北京城承物业管理有限责任公司城阳分公司7742702.307332245.49

北京城承物业管理有限责任公司成都分公司12437245.1823944101.52

北京卓联物业经营管理有限公司1825648.423097381.59

北京城建建设工程有限公司90794564.27149151843.06

北京城建七建设工程有限公司670895001.47523560828.30

北京城建十六建筑工程有限责任公司293638083.12249631669.78

北京城建勘测设计研究院有限责任公司5888759.048886278.84

北京城建八建设发展有限责任公司202867370.71278241762.07

北京城建二建设工程有限公司143204639.24131674026.71

北京城建亚泰建设集团有限公司333558676.03510694678.71

北京城建一建设发展有限公司485279195.67447461340.61

北京金都园林绿化有限责任公司11436415.0213723817.51

北京市花木有限公司2230799.762230799.76

北京城建安装集团有限公司243721.57753811.07

北京住总集团有限责任公司1955432.51

北京市园林绿化集团有限公司6889908.26

北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有限公司156806.223090552.85

北京城建五建设集团有限公司61575802.8993802851.89

北京住总第六开发建设有限公司100000.00100000.00

北京城建亚泰建筑装饰工程有限公司3561833.254251488.40

北京北亚园林有限公司7891848.102430070.60

北京市住宅建筑设计研究院有限公司2080310.20699081.60

北京市园林古建工程有限公司2672746.21

北京科筑建筑工程质量监测有限公司1399845.82

北京城建集团装饰工程有限公司1427681.89

北京城建六建设集团有限公司803486598.78406176627.56

北京城建北方众邦装饰工程有限公司11631651.5427139417.16

北京城建远东建设投资集团有限公司426306417.81597701711.36

北京城建北方集团有限公司206669095.46291391913.77

北京城建道桥建设集团有限公司136489544.46147938553.65

北京城建华夏基础建设工程有限公司37631131.7752549942.16

北京城建长城建设集团有限公司23785535.6420629493.72

北京城建十建设工程有限公司33005690.4543798431.29

北京城建深港建筑装饰工程有限公司1115900.081115900.08

北京城建九建设工程有限公司1057328.45935422.90

北京城建华宇建设工程有限公司119373.89119373.89

北京城建锅炉管道安装有限公司84434.0084434.00

北京东方泰洋幕墙股份有限公司183802.05

北京城建置业有限公司377122.64应付票据

北京城建亚泰建设集团有限公司50000.0050000.00预收账款

北京城承物业管理有限责任公司13948296.2314801681.84合同负债

北京城建集团有限责任公司0.920.92

成都红星美凯龙全球家居有限公司315524416.10286166617.93

北京城建亚泰建设集团有限公司192660.55192660.55

北京亚泰智博科技发展有限公司91803779.2391803779.23

北京城建道桥建设集团有限公司2261207.34

北京城建华夏基础建设工程有限公司3383997.685383.00

北京城建深港建筑装饰工程有限公司942.25

北京城建北方集团有限公司0.92其他应付款

北京城建集团有限责任公司392267.06392267.06

210/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

北京城承物业管理有限责任公司1383139.00540.03

北京新城金郡房地产开发有限公司56337672.2956337672.29

北京越华房地产开发有限公司1455862582.16671940982.16

北京双城置业开发有限公司308148.81

芜湖京城创业投资有限公司291669.40

北京城建建设工程有限公司30175023.799086869.06

北京城建七建设工程有限公司23271020.478075751.85

北京城建十六建筑工程有限责任公司17285524.2911608319.73

北京城建勘测设计研究院有限责任公司0.0187315.85

北京城建八建设发展有限责任公司791870.1316193942.33

北京城建二建设工程有限公司1149815.319159797.17

北京城建亚泰建设集团有限公司27364945.1037580127.33

北京城建一建设发展有限公司10261715.0010700202.12

北京金都园林绿化有限责任公司64.0064.00

北京城建安装集团有限公司646084.13584345.48

北京市园林绿化集团有限公司39068.0039068.00

北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有限公司1149011.47180066.85

北京城建五建设集团有限公司2000.002000.00

北京城建智控科技股份有限公司8491498.318491498.31

北京城建精工钢结构工程有限公司272578.00272578.00

北京市住宅建筑设计研究院有限公司210000.00

北京城建鑫诚物业管理有限公司10000.000.00

北京金第房地产开发有限责任公司17051000.00

北京城建六建设集团有限公司12482868.1519617398.23

北京城建远东建设投资集团有限公司26085.0011871085.57

北京城建北方集团有限公司42933942.6547613098.19

北京城建道桥建设集团有限公司4132451.861865260.41

北京城建华夏基础建设工程有限公司517359.61

北京城建长城建设集团有限公司977001.16178585.25

北京城建四建设工程有限责任公司1117.525477551.36

北京城建十建设工程有限公司16925024.45

北京城建深港建筑装饰工程有限公司602304.09

北京城建九建设工程有限公司470932.67445507.95

北京城建华宇建设工程有限公司713476.33713476.33

北京城建锅炉管道安装有限公司61308.6883437.68

北京住总万科房地产开发有限公司62869.95

北京城建北方设备安装有限责任公司1500.00

北京越昌贝城置业有限公司188940000.00

北京城建北苑大酒店有限公司361624.00

北京城建重庆物业管理有限公司10181659.21

北京城安辉泰置业有限公司60000000.00

北京城建设计发展集团股份有限公司408000.00

北京城建亚泰建筑装饰工程有限公司56491.08

(3).其他项目

□适用√不适用

7、关联方承诺

□适用√不适用

8、其他

□适用√不适用

211/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

十五、股份支付

1、各项权益工具

(1).明细情况

□适用√不适用

(2).期末发行在外的股票期权或其他权益工具

□适用√不适用

2、以权益结算的股份支付情况

□适用√不适用

3、以现金结算的股份支付情况

□适用√不适用

4、本期股份支付费用

□适用√不适用

5、股份支付的修改.终止情况

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

十六、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

□适用√不适用

2、或有事项

(1).资产负债表日存在的重要或有事项

√适用□不适用对外提供债务担保形成的或有事项及其财务影响

为关联方提供担保详见附注十四.5关联方交易之（4）.关联担保情况

截止2025年12月31日，本公司为商品房买受人提供住房按揭借款担保事项如下：

提供按揭担保子公司名称金额

北京城建兴华地产有限公司599955777.73

北京世纪鸿城置业有限公司733281770.76

北京城建成都地产有限公司148654619.29

北京城建成都置业有限公司35341786.42

北京城建新城投资开发有限公司23382517.03

北京新城兴业房地产开发有限公司6478846.18

北京城茂房地产开发有限公司459927259.86

北京城茂未来房地产开发有限公司276778698.10

北京城建重庆地产有限公司18323739.15

212/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

北京城建兴顺房地产开发有限公司1041071735.08

北京首城置业有限公司104022753.37

北京城建兴胜置业有限公司32329184.74

北京城建兴泰房地产开发有限公司5002479.61

北京城建兴云房地产有限公司2016958.75

北京城建（海南）地产有限公司39525036.00

北京城志置业有限公司55462407.21

北京城建兴瑞置业开发有限公司3122486175.12

青岛双城房地产有限公司120436176.82

成都锐革新业房地产开发有限公司357334939.40

北京城建（青岛）投资发展有限公司107082653.18

北京城建万科天运置业有限公司1626042.52

北京招城房地产开发有限公司831193277.79

北京城建重庆置业有限公司17086771.35

北京城建兴荣房地产开发有限公司1032565036.72

北京兆城房地产开发有限公司1188691163.12

北京樾茂房地产开发有限公司533026459.37

北京城建保定房地产开发有限公司79546012.17

北京城建兴通置业有限公司259229441.34

京城发（上海）置业有限公司26058000.00

上海城樾置业有限公司5052000.00

北京城建黄山投资发展有限公司20800000.00

合计11283769718.18

除存在上述或有事项外，截止2025年12月31日，本公司无其他应披露未披露的重要或有事项。

(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：

□适用√不适用

3、其他

□适用√不适用

十七、资产负债表日后事项

1、重要的非调整事项

□适用√不适用

2、利润分配情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

拟分配的利润或股利103787175.35经审议批准宣告发放的利润或股利

本公司拟以总股数2075743507股为基数，每10股派发现金股利0.50元（含税），预计支付股利103787175.35元。此分配预案尚需提请股东会批准。

213/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

3、销售退回

□适用√不适用

4、其他资产负债表日后事项说明

□适用√不适用

十八、其他重要事项

1、前期会计差错更正

详见“重要事项”的“公司对会计政策.会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明”

2、重要债务重组

□适用√不适用

3、资产置换

(1).非货币性资产交换

□适用√不适用

(2).其他资产置换

□适用√不适用

4、年金计划

√适用□不适用

为保障和提高职工退休后的待遇水平，调动职工的劳动积极性，建立人才长效激励机制，增强单位的凝聚力，促进单位健康持续发展，根据《中华人民共和国劳动法》（中华人民共和国主席令第28号）.《集体合同规定》（劳动和社会保障部令第22号）.《企业年金办法》（人力资源和社会保障部令第36号）.《企业年金基金管理办法》（人力资源和社会保障部令第11号）.《关于市管企业规范实施企业年金的指导意见》（京国资发[2018]27号）等法律.法规及规章，公司决定参加北京城建集团有限责任公司企业年金计划（以下简称本计划），在《北京城建集团有限责任公司企业年金方案》框架下，结合实际情况，制定本单位企业年金方案实施细则具体情况如下：

（1）单位缴费分配至职工个人账户的金额为职工个人缴费基数的6.33%，单位缴费总额为单

位为参加计划职工缴费的合计金额。员工部分：职工个人缴费为本人缴费基数的3.2%，职工个人缴费基数为本人年度月平均工资，且不超过本市上年度月平均工资的5倍，由单位代扣代缴。单位当期缴费分配至职工个人账户的最高额不得超过平均额的5倍。超过平均额5倍的部分，记入企业账户。企业账户资金不得用于抵缴未来年度单位缴费。

（2）企业年金的领取规定员工退休.经劳动能力鉴定委员会鉴定，因病（残）完全丧失劳动

能力.病故.出国定居方可领取企业年金。

（3）原城建集团发放给员工退休后的工龄补贴.住房补贴.通讯费.洗理费.书报费，自年金实施之日起取消发放。

5、终止经营

□适用√不适用

214/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

6、分部信息

(1).报告分部的确定依据与会计政策

√适用□不适用

本公司以内部组织结构.管理要求.内部报告制度为依据确定经营分部。本公司的经营分部是指同时满足下列条件的组成部分：

（1）该组成部分能够在日常活动中产生收入.发生费用；

（2）管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源.评价其业绩；

（3）能够取得该组成部分的财务状况.经营成果和现金流量等有关会计信息。

本公司以经营分部为基础确定报告分部，满足下列条件之一的经营分部确定为报告分部：

（1）该经营分部的分部收入占所有分部收入合计的10%或者以上；

（2）该分部的分部利润（亏损）的绝对额，占所有盈利分部利润合计额或者所有亏损分部亏

损合计额的绝对额两者中较大者的10%或者以上。

(2).报告分部的财务信息

□适用√不适用

(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因

√适用□不适用

本公司的业务单一，主要为房地产开发，管理层将此业务视作为一个整体实施管理.评估经营成果，因此，本财务报表不呈报分部信息。

(4).其他说明

□适用√不适用

7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

□适用√不适用

8、其他

□适用√不适用

十九、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）8158902.8112820877.63

其中：1年以内分项

1年以内8158902.8112820877.63

1年以内小计8158902.8112820877.63

1至2年11734026.40

2至3年

3年以上

215/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

3至4年

4至5年323286.40

5年以上323286.40

合计20216215.6113144164.03

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面账面账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别价值价值比例计提比比例计提比

金额(%)金额例(%)金额(%)金额例(%)按单项计提坏账准备

其中：

按组合计提20216215.61100.00613636.723.0419602578.8913144164.03100.00156839.861.1912987324.17坏账准备

其中：

组合115187089.3675.1215187089.3611734026.4089.2711734026.40

组合25029126.2524.88613636.7212.204415489.531410137.6310.73156839.8611.121253297.77

合计20216215.61100.00613636.723.0419602578.8913144164.03100.00156839.861.1912987324.17

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：组合1

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内3453062.96

1-2年11734026.40

合计15187089.36

组合计提项目：组合2

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内4705839.85290350.326.17

1—2年

2—3年

3—4年

4—5年

5年以上323286.40323286.40100.00

合计5029126.25613636.7212.20

组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

216/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例

见五.重要会计政策及会计估计13

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转销或其他期末余额计提转回核销变动按单项计提坏账准备

按组合计提坏账准备156839.86456796.86613636.72

其中：组合1

组合2156839.86456796.86613636.72

合计156839.86456796.86613636.72

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(4).本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币合同资应收账款和占应收账款和合同坏账准应收账款期末单位名称产期末合同资产期资产期末余额合计备期末余额

余额末余额数的比例（%）余额

北京招城房地产开发有限公司7926193.477926193.4739.21

北京兆城房地产开发有限公司6860895.896860895.8933.94

北京锦冠明品投资管理有限公司838876.09838876.094.1551758.65

北京徽都大酒店管理有限公司658774.91658774.913.2640646.40

北京光彩品创酒店管理有限公司443449.24443449.242.1927360.82

合计16728189.6016728189.6082.75119765.87

其他说明：

□适用√不适用

217/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

2、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应收利息226155083.43118661446.11

应收股利613243319.29610567489.29

其他应收款34800689971.0638926029758.51

合计35640088373.7839655258693.91

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1).应收利息分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额定期存款委托贷款债券投资

北京骏泰置业有限公司1171218.00

北京城安辉泰置业有限公司13383529.7713186818.36

北京新城金郡房地产开发有限公司38784359.9636485718.02

北京景晟乾通置业有限公司89145092.8056953005.81

成都红星美凯龙全球家居有限公司5898246.2810864685.92

北京双城通达房地产开发有限公司78084410.18

北京丰台站前开发建设有限公司859444.44

合计226155083.43118661446.11

(2).重要逾期利息

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

218/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例

见五.重要会计政策及会计估计13

对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6).本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(7).应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目(或被投资单位)期末余额期初余额

北京城建新城投资开发有限公司259671030.01259671030.01

国奥投资发展有限公司93499658.4393499658.43

北京城建兴合房地产开发有限公司80754783.2680754783.26

北京城建兴云房地产有限公司54595900.0054595900.00

北京城建兴胜房地产开发有限公司51664139.2251664139.22

北京建远万誉房地产开发有限公司27764878.3750059878.37

北京城建兴悦置地有限公司20322100.0020322100.00

国信证券股份有限公司24970830.00

合计613243319.29610567489.29

(8).重要的账龄超过1年的应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

(是否发生减值及项目或被投资单位)期末余额账龄未收回的原因其判断依据

219/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

北京城建新城投资开发有限公司259671030.012-3年、5年以上被投资单位尚未支付否

国奥投资发展有限公司93499658.435年以上企业无支付能力是

北京城建兴合房地产开发有限公司80754783.262-3年、5年以上被投资单位尚未支付否

北京城建兴云房地产有限公司54595900.002-3年被投资单位尚未支付否

北京城建兴胜房地产开发有限公司51664139.222-3年被投资单位尚未支付否

北京建远万誉房地产开发有限公司27764878.371-2年企业资金不足否

北京城建兴悦置地有限公司20322100.002-3年被投资单位尚未支付否

合计588272489.29///

(9).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

国奥投资发展有限公司186999316.8693499658.4350.00信用风险显著增加

合计186999316.8693499658.43/

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(10).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段未来12个整个存续期预整个存续期预期信坏账准备合计

月预期信期信用损失(未用损失(已发生信

用损失发生信用减值)用减值)

2025年1月1日余额93499658.4393499658.43

2025年1月1日余额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段本期计提本期转回本期转销本期核销其他变动

2025年12月31日余额93499658.4393499658.43

各阶段划分依据和坏账准备计提比例

见五.重要会计政策和会计估计11

220/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(11).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

国奥投资发展93499658.4393499658.43有限公司

合计93499658.4393499658.43

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(12).本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(13).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）7910270575.7513043465040.65

其中：1年内分项

1年以内7910270575.7513043465040.65

1年以内小计7910270575.7513043465040.65

1至2年9016233167.8711133517035.13

2至3年5868478244.542993846144.03

3年以上

3至4年2386132020.685934033595.29

4至5年4089207293.423570601301.49

5年以上5656665417.852258596104.77

合计34926986720.1138934059221.36

(14).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

221/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

款项性质期末账面余额期初账面余额

保证金950.001446000950.00

往来款34900961685.2637431282001.80

代垫款24458588.9454710773.65

其他1565495.912065495.91

合计34926986720.1138934059221.36

(15).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段

12整个存续期预期信整个存续期预期坏账准备未来个月预期合计

用损失(未发生信用信用损失(已发生信用损失

减值)信用减值)

2025年1月1日余额3297690.474731772.388029462.85

2025年1月1日余额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提-1824364.511425818.87118665831.84118267286.20本期转回本期转销本期核销其他变动

2025年12月31日余额1473325.966157591.25118665831.84126296749.05

各阶段划分依据和坏账准备计提比例

见五.重要会计政策及会计估计15.对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

√适用□不适用

公司对北京云蒙山投资发展有限公司其他应收款118665831.84元本期按单项全额计提坏账损失。

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(16).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

按单项计提坏账准备118665831.84118665831.84

按组合计提坏账准备8029462.85-398545.647630917.21

其中：组合13297690.47-1824364.511473325.96

组合24731772.381425818.876157591.25

合计8029462.85118267286.20126296749.05

222/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用

(17).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

(18).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款期末余款项的坏账准备单位名称期末余额账龄

额合计数的比例(%)性质期末余额

北京城奥置业有限公司4626482891.3013.25往来款1年以内

北京世纪鸿城置业有限公司3465847767.229.921年以内、1-2年、往来款2-3年、5年以上

北京城建重庆地产有限公司2474442415.437.081年以内、1-2年、往来款2-3年、5年以上

北京城建兴瑞置业开发有限公2392712553.236.851年以内、2-5年、5往来款司年以上

北京城建兴荣房地产开发有限2053200000.005.88往来款1年以内、1-2年公司

合计15012685627.1842.98//

(19).因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

223/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

3、长期股权投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资7385480294.4882800000.007302680294.485270636115.735270636115.73

对联营、合营企业投资1628156323.071628156323.071758562691.131758562691.13

合计9013636617.5582800000.008930836617.557029198806.867029198806.86

(1).对子公司投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期初余额（账减值准备本期增减变动期末余额（账减值准备期被投资单位面价值）期初余额追加投资减少投资计提减值准备其他面价值）末余额

北京城建兴华地产有限公司838000000.00838000000.00

北京城和房地产开发有限责任公司71338000.0071338000.00

北京大东房地产开发有限公司8000000.008000000.00

北京城建兴业置地有限公司200000000.00200000000.00

北京世纪鸿城置业有限公司427392300.00427392300.00

北京城建成都地产有限公司158800000.00158800000.00

北京城建兴泰房地产开发有限公司50000000.0050000000.00

北京首城置业有限公司50000000.0050000000.00

北京城建兴合房地产开发有限公司104619999.97104619999.97

北京城建重庆地产有限公司103762743.72103762743.72

北京城建兴云房地产有限公司30000000.0030000000.00

北京城建（海南）地产有限公司100000000.00100000000.00

北京城建新城投资开发有限公司321650319.60321650319.60

北京城建万科天运置业有限公司26522885.4326522885.43

北京城建兴顺房地产开发有限公司300000000.00300000000.00

北京城奥置业有限公司41500000.0041500000.00

北京城建保定房地产开发有限公司32500000.0032500000.00

224/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

北京城建兴悦置地有限公司30000000.0030000000.00

北京城建黄山投资发展有限公司100000000.00100000000.00

北京城茂未来房地产开发有限公司48000000.0048000000.00

北京城建兴胜置业有限公司90000000.0012844178.75102844178.75

北京城茂房地产开发有限公司15300000.0015300000.00

北京城建（青岛）投资发展有限公司50000000.0050000000.00

北京顺城兴达创展科技有限公司70000000.0070000000.00

北京城建重庆置业有限公司50000000.0050000000.00

北京招城房地产开发有限公司500000000.00500000000.00

成都锐革新业房地产开发有限公司40000000.0040000000.00

北京云蒙山投资发展有限公司82800000.0082800000.000.0082800000.00

北京城建兴胜房地产开发有限公司51984900.0051984900.00

北京城建创达置业有限公司3000000.003000000.00

北京城建兴荣房地产开发有限公司50000000.0050000000.00

黄山首联投资发展有限公司400000000.00400000000.00

北京兆兴建城房地产开发有限公司494757767.01494757767.01

北京城建兴瑞置业开发有限公司158707200.00158707200.00

黄山东门文旅运营有限公司10000000.0010000000.0020000000.00

北京城建兴通置业有限公司10000000.0020000000.0030000000.00

京城发（上海）置业有限公司50000000.0050000000.00

北京城建南山置业有限公司51000000.0051000000.00

上海城樾置业有限公司51000000.0051000000.00

北京建兴丰汇置业有限公司1392000000.001392000000.00

北京城华房地产开发有限公司680000000.00680000000.00

合计5270636115.732114844178.7582800000.007302680294.4882800000.00

(2).对联营.合营企业投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期初本期增减变动期末投资减值准备余额（账面价权益法下确认其他综合收其他权宣告发放现金计提减余额（账面价单位追加投资减少投资其他期末余额值）的投资损益益调整益变动股利或利润值准备值）

225/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

一.合营企业小计

二.联营企业

北京科技园建设（集团）股份有295127327.03-249558752.61-45568574.42限公司

深圳市中科招商创业投资有限950001887.04169555848.74-1114076.00-69000000.001049443659.78公司

国奥投资发展有限公司33902336.3033321909.8467224246.14

北京骏泰置业有限公司24000000.00-24641043.92641043.92

芜湖京城创业投资有限公司10743270.796587084.2117330355.00

北京新城金郡房地产开发有限2940000.00-641358.06-2298641.94公司

北京双城置业开发有限公司7049245.92-3153491.513895754.41

北京建远万誉房地产开发有限69736646.1546321651.96116058298.11公司

北京京城佳业物业股份有限公289002575.3717396502.52-3090861.22-7128185.84296180030.83司

成都红星美凯龙全球家居有限-12375339.4512375339.45公司

北京双城通达房地产开发有限193555554.91-136017001.6257538553.29公司

北京矿融城置业有限公司-105086319.11105086319.11

北京景晟乾通置业有限公司32192086.99-32192086.99

北京丰台站前开发建设有限公8000000.00-5742978.732257021.27司

北京碧桂园文化发展有限公司9159916.54-64379.409095537.14

北京城安辉泰置业有限公司93839485.99-12672268.65-72034350.249132867.10

小计1758562691.1334940000.00-274199796.53314266973.76-4204937.22-148162536.08-53046071.991628156323.07

合计1758562691.1334940000.00-274199796.53314266973.76-4204937.22-148162536.08-53046071.991628156323.07

(3).长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用

226/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

4、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务456159229.11251073238.32233222614.5596056511.47

其他业务38195891.2048485390.25

合计494355120.31251073238.32281708004.8096056511.47

(2).营业收入.营业成本的分解信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

XXX-分部 合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本商品类型

房地产开发（房屋销售）412939938.62250071906.25412939938.62250071906.25

租赁收入43219290.491001332.0743219290.491001332.07按经营地区分类

北京456159229.11251073238.32456159229.11251073238.32市场或客户类型合同类型按商品转让的时间分类按合同期限分类按销售渠道分类

合计456159229.11251073238.32456159229.11251073238.32

其他说明：

□适用√不适用

(3).履约义务的说明

□适用√不适用

(4).分摊至剩余履约义务的说明

√适用□不适用

本报告期末已签订合同.但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为

227/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

136944516.65元，其中：136944516.65元预计将于2026年度确认收入

(5).重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

5、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额成本法核算的长期股权投资收益

权益法核算的长期股权投资收益314266973.76-775444258.82

处置长期股权投资产生的投资收益67820813.93

交易性金融资产在持有期间的投资收益162437740.00127353823.78其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入债权投资在持有期间取得的利息收入其他债权投资在持有期间取得的利息收入

处置交易性金融资产取得的投资收益13647913.0528927478.81处置其他权益工具投资取得的投资收益处置债权投资取得的投资收益处置其他债权投资取得的投资收益债务重组收益

合计558173440.74-619162956.23

6、其他

□适用√不适用

二十、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目金额说明

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分67767929.75计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政24417012.40策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产308194395.05生的损益

计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费93321178.49委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益

228/229北京城建投资发展股份有限公司2025年年度报告

同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益

企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益-87409947.93交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益

受托经营取得的托管费收入6707364.61

除上述各项之外的其他营业外收入和支出6145308.70其他符合非经常性损益定义的损益项目

减：所得税影响额68791916.99

少数股东权益影响额（税后）6365981.92

合计343985342.16

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

2、净资产收益率及每股收益

√适用□不适用加权平均净资产每股收益报告期利润

收益率（%）基本每股收益稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净利润-3.26-0.29-0.29

扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东-5.11-0.46-0.46的净利润

3、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

4、其他

□适用√不适用

董事长：齐占峰

董事会批准报送日期：2026年4月16日修订信息

□适用√不适用