北京城建投资发展股份有限公司

2025年度合并及母公司财务报表

审计报告书

中兴华会计师事务所(特殊普通合伙)

ZHONGXINGHUACERTIFIED PUBLIC ACCOUNTANTS LLP

地址：北京市丰台区丽泽路 20号丽泽 SOHO Ｂ座 20 层 邮编：100073

电话：(010)51423818传真：(010)51423816目录

一、审计报告

二、审计报告附送

1.合并资产负债表

2.合并利润表

3.合并现金流量表

4.合并股东权益变动表

5.母公司资产负债表

6.母公司利润表

7.母公司现金流量表

8.母公司股东权益变动表

9.财务报表附注

三、审计报告附件

1.中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）营业执照复印件

2.中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）执业证书复印件

3.注册会计师执业证书复印件中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）

Z H O N G X I N G H U A C E R T I F I E D P U B L I C A C C O U N T A N T S L L P

地 址 （ l o c a t i o n ）： 北 京 市 丰 台 区 丽 泽 路 2 0 号 丽 泽 S O H O B 座 2 0 层

20/FTower BLize SOHO20 Lize RoadFengtai DistrictBeijing PR China

电 话 （ t e l ）： 0 1 0 - 5 1 4 2 3 8 1 8 传 真 （ f a x ）： 0 1 0 - 5 1 4 2 3 8 1 6审计报告

中兴华审字（2026）第010675号

北京城建投资发展股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了北京城建投资发展股份有限公司（以下简称“城建发展公司”）财务报表，包括2025年12月31日的合并及母公司资产负债表，2025年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了城建发展公司2025年12月31日合并及母公司的财务状况以及2025年度合并及母公司的经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师独立性准则和中国注册会计师职业道德守则，我们独立于城建发展公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。

这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。

（一）收入确认

1、事项描述

城建发展公司收入确认政策及账面金额信息请参阅财务报表附注三、29及附

第1页共5页中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）注五、39。城建发展公司2025年度营业收入30280876718.57元，主要来源于

房屋开发、土地开发等，由于收入对财务报表整体的重要性，因此我们将收入确认认定为关键审计事项。

2、审计应对

我们针对收入确认实施的重要审计程序包括：

（1）了解、测试和评价城建发展公司收入确认相关内部控制的设计和执行的有效性。

（2）检查城建发展公司的收入合同，以评价城建发展公司有关收入确认政策是否符合相关会计准则的要求。

（3）抽取已实现的房屋销售收入样本，检查合同、收款记录及可以证明收入

确认条件的支持性文件；检查土地开发合同、实际收款或政府文件等资料，复核纳税申报记录等程序，以评价相关收入是否已按照城建发展公司的收入确认政策确认。

（4）获取业务部门销售台账、入住台账、入住通知记录及房产管理部门备案

信息等资料，实地查看入住状况等，以判断实际销售情况，以及与财务数据是否相符。

（5）对收入进行截止性测试，将资产负债表日前后确认的销售收入与交付手

续等支持性文件进行核对，以评估收入是否在正确的期间确认。

（6）评估管理层对收入的财务报表披露是否恰当。

根据已执行的审计工作，我们认为收入的确认符合城建发展公司的会计政策。

（二）存货跌价准备计提

1、事项描述

城建发展公司存货跌价准备计提政策及账面金额信息请参阅财务报表附注三、

12及附注五、6所述，城建发展公司本年计提存货跌价准备3405018544.75元，

存货跌价准备期末余额7458517650.65元。由于存货跌价对城建发展公司资产的重要性，且期末估值涉及重大的管理层判断和估计，因此我们将存货跌价准备的估计认定为关键审计事项。

2、审计应对

我们针对存货跌价准备计提所实施的主要审计程序包括：

（1）了解、测试和评价城建发展公司存货跌价确认的相关内部控制的设计和

第2页共5页中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）执行的有效性。

（2）对主要存货项目进行实地观察，询问管理层项目开发进度，检查并复核存货项目实际发生的开发成本和预计总成本。

（3）复核存货项目预计售价，并与已签约的销售价格、在房地产管理部门的

备案价格，以及同地区相近楼盘的销售价格比较分析结果，以确认管理层制定的预计售价的合理性。

（4）复核各项目减值测算公式合理性及测算结果的准确性。

（5）评估管理层对存货跌价准备的财务报表披露是否恰当。

根据已执行的审计工作，我们认为存货跌价准备的确认符合城建发展公司的会计政策。

四、其他信息

城建发展公司管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括城建发展公司2025年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估城建发展公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算城建发展公司、终止运营或别无其他现实的选择。

治理层负责监督城建发展公司的财务报告过程。

第3页共5页中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）

六、注册会计师对财务报表审计的责任我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获

取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计的过程中，我们运用了职业判断，保持了职业怀疑。

同时，我们也执行以下工作：

（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施

审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对城建发展公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致城建发展公司不能持续经营。

（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

（6）就城建发展公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表意见。我们负责指导、监督和执行集团审计。我们对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层

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2025年度

财务报表附注北京城建投资发展股份有限公司

2025年度财务报表附注（除特别说明外，金额单位为人民币元）一、公司基本情况

1、公司注册地、组织形式和总部地址

北京城建投资发展股份有限公司(以下简称“本公司”)系经北京市人民政府京政函[1998]57

号文批准，由北京城建集团有限责任公司(以下简称“城建集团”)独家发起，以募集方式设立的股份有限公司。经中国证券监督管理委员会证监发字(1998)305号批复批准，本公司于1998年12月

9日发行人民币普通股10000万股，发行后总股本40000万股，注册资本为人民币40000万元。

根据本公司2000年年度股东大会审议通过的《2000年度利润分配预案及资本公积金转增股本方案》，本公司以2000年12月31日总股本40000万股为基数，以资本公积金每10股转增5股(每股面值1元)。本次变更共转增股本20000万股，变更后注册资本为人民币60000万元。

2007年1月17日，根据中国证券监督管理委员会证监发行字[2007]11号《关于核准北京城建投资发展股份有限公司非公开发行股票的通知》，本公司向社会非公开定向发行人民币普通股

14100万股，变更后的注册资本为人民币74100万元。本次变更已经北京兴华会计师事务所有限

责任公司以(2007)京会兴验字第1-5号验资报告验证确认。

根据本公司2009年年度股东大会审议通过的《2009年利润分配及资本公积转增方案》，以2009年12月31日总股本74100万股为基数，向全体股东每10股转增2股，共计转增14820万股，转增后公司总股本增加至88920万股，注册资本为人民币88920万元，业经丹顿(北京)会计师事务所有限公司“丹顿验字[2010]第261号”验资报告验证。

根据本公司2013年年度股东大会审议通过的《2013年度利润分配方案》，以2013年12月31日总股本88920万股为基数，向全体股东每10股转增2股，共计转增17784万股，转增后公司总股本增加至106704万股，注册资本为人民币106704万元。

2014年4月16日，本公司收到中国证监会《关于核准北京城建投资发展股份有限公司非公开发行股票的批复》(证监许可[2014]397号)，核准本公司非公开发行新股。截至2014年8月15日，本公司非公开发行普通股50000万股，本次变更业经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)XYZH/2014A8011 号《验资报告》验证。截至 2014 年 12 月 31 日，本公司累计发行股本总数

156704.00万股，注册资本为156704.00万元。

根据本公司2018年年度股东大会审议通过的《2018年度利润分配方案》，以2018年12月31日总股本156704.00万股为基数，向全体股东每10股转增2股，共计转增31340.80万股，转增后公司总股本增加至188044.80万股，注册资本为人民币188044.80万元。

根据本公司2019年年度股东大会审议通过的《2019年度利润分配方案》，以2019年12月31日总股本188044.80万股为基数，向全体股东每10股转增2股，共计转增37608.96万股，转增

1北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

后公司总股本增加至225653.76万股，注册资本为人民币225653.76万元。

根据本公司2023年第二次临时股东大会审议通过的《关于公司变更首次回购股份用途并注销的议案》，决定将全部首次回购股份用途由“用于出售”变更为“用于注销并相应减少注册资本”。

本公司回购专用账户股份数为180794093股，其中首次回购的101843405股于2024年1月31日予以注销。上述注销手续完成后，本公司总股本由2256537600股变更为2154694195股，注册资本由人民币2256537600元变更为人民币2154694195元，工商变更登记手续已办理完成。

根据本公司2024年年度股东大会审议通过的《关于公司变更第二次回购股份用途并注销的议案》，决定将全部第二次回购股份用途由“用于出售”变更为“用于注销并相应减少注册资本”。

本公司回购专用账户股份数为78950688股，对第二次回购的78950688股于2024年9月11日予以注销。上述注销手续完成后，本公司总股本由2154694195股变更为2075743507股，注册资本由人民币2154694195元变更为人民币2075743507元，工商变更登记手续已办理完成。

注册地址:北京市海淀区大柳树富海中心2号楼14层

办公地址:北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦。

2、公司业务性质和主要经营活动

本公司系房地产开发企业，经营范围为:房地产开发、销售商品房;投资及投资管理;销售金属材料、木材、建筑材料、机械电器设备:信息咨询(不含中介服务);环保技术开发、技术服务。

3、合并范围

本公司本期纳入合并范围的子公司共59户，详见附注七、在其他主体中的权益。本期纳入合

并财务报表范围的主体较上期相比，增加5户，合并范围变更主体的具体信息详见附注七、2、合并范围的变动。

4、财务报告的批准报出

本财务报表业经本公司董事会于2026年4月16日决议批准报出。

二、财务报表的编制基础

1、编制基础本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》（2023年修订）的规定编制。

根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具和投资性房地产外，本财务报表均以历史成本为计量基础。持有待售的非流动资产，按公允价值减去预计费用后的金额，以及符合持有待售条件时的原账面价值，取两者孰低计价。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。

2北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

2、持续经营

本公司对报告期末起12个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产生重大怀疑的事项或情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。

3、记账基础和计价原则

本公司会计核算以权责发生制为记账基础。除投资性房地产及某些金融工具以公允价值计量外，本财务报表以历史成本作为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。

三、重要会计政策和会计估计

1、遵循企业会计准则的声明

本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2025年12月31日的合并及母公司财务状况及2025年度的合并及母公司经营成果和合并及母公司现金流量等有关信息。

2、会计期间

本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。本公司会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

本公司的主要业务为房地产开发。房地产行业的营业周期通常从购买土地起到房产开发至销售变现，一般在12个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准:除房地产行业以外的其他经营业务，营业周期较短，以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。

4、记账本位币

本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。

5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。

（1）同一控制下企业合并

参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。

公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方资产、负债（包括最终控制方收购被合并方形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；取得的净资产账面价值与支

付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。

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2025年度

财务报表附注

（2）非同一控制下企业合并

参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。

非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被购买方控制权的日期。

对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计入合并成本，购买日后12个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要调整或有对价的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认条件而未予确认的，在购买日后12个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入当期损益。

通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段描述及本附注三、14“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，区分个别财务

报表和合并财务报表进行相关会计处理：

在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余转入当期投资收益）。

在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余转为购买日所属当期投资收益）。

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2025年度

财务报表附注

6、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

（1）控制的判断标准

合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。

通常包括母公司拥有其半数以上的表决权的被投资单位和公司虽拥有其半数以下的表决权但通过

与被投资单位其他投资者之间的协议，拥有被投资单位半数以上表决权；根据公司章程或协议，有权决定被投资单位的财务和经营决策；有权任免被投资单位的董事会的多数成员；在被投资单位董事会占多数表决权。

（2）合并财务报表编制的方法

从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳入合并范围；

从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。

在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。

公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。

子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，仍冲减少数股东权益。

当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动以外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》或《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》

等相关规定进行后续计量，详见本附注三、14“长期股权投资”或本附注三、10“金融工具”。

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2025年度

财务报表附注

本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：*这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；*这些交易整体才能达成一项完

整的商业结果；*一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；*一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；

但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

7、合营安排分类及共同经营会计处理方法

合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据在合营安排中享有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

本公司对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注三、14（2）*“权益法核算的长期股权投资”中所述的会计政策处理。

本公司作为合营方对共同经营，确认本公司单独持有的资产、单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认本公司单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。

当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或者自共同经营购买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本公司仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第8号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本公司向共同经营投出或出售资产的情况，本公司全额确认该损失；对于本公司自共同经营购买资产的情况，本公司按承担的份额确认该损失。

8、现金及现金等价物的确定标准

本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持有的期限短

（一般为从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

9、外币业务和外币报表折算

（1）外币交易的折算方法

6北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

本公司发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率折算为记账本位币金额，但公司发生的外币兑换业务或涉及外币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位币金额。

（2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法

资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除：*属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化

的原则处理；*可供出售的外币货币性项目除摊余成本之外的其他账面余额变动产生的汇兑差额计

入其他综合收益之外，均计入当期损益。

以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。

（3）外币财务报表的折算方法

编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，作为“外币报表折算差额”确认为其他综合收益；处置境外经营时，计入处置当期损益。

境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；股东权益类项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的当期平均汇率折算。上年年末未分配利润为上一年折算后的年末未分配利润；期末未分配利润按折算后的利润分配各项目计算列示；

折算后资产类项目与负债类项目和股东权益类项目合计数的差额，作为外币报表折算差额，确认为其他综合收益。处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。

外币现金流量，采用现金流量发生日的当期平均汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。

上年年末数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。

在处置本公司在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失了对境外

经营控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的归属于母公司所有者权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。

在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。

10、金融工具

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财务报表附注在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入各会计期间的方法。

实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金融资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产或金融负债所有合同条款(如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等)的基础上估计预期现金流量，但不考虑预期信用损失。

金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额，再扣除累计计提的损失准备（仅适用于金融资产）。

（1）金融资产的分类、确认和计量

本公司根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：

*以摊余成本计量的金融资产；

*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。

因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据，本公司按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。

金融资产的后续计量取决于其分类，当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重分类。

*以摊余成本计量的金融资产金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础

的利息的支付，且管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则本公司将该金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产。本公司分类为以摊余成本计量的金融资产包括货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款等。

本公司对此类金融资产采用实际利率法确认利息收入，按摊余成本进行后续计量，其发生减值时或终止确认、修改产生的利得或损失，计入当期损益。除下列情况外，本公司根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入：

1）对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本公司自初始确认起，按照该金融资产的

摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。

2）对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，本公

司在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金融工具在后续

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财务报表附注

期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，本公司转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利息收入。

*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产

1）分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产

金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础

的利息的支付，且管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标，则本公司将该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

本公司对此类金融资产采用实际利率法确认利息收入。除利息收入、减值损失及汇兑差额确认为当期损益外，其余公允价值变动计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

以公允价值计量且变动计入其他综合收益的应收票据及应收账款列报为应收款项融资，其他此类金融资产列报为其他债权投资，其中：自资产负债表日起一年内到期的其他债权投资列报为一年内到期的非流动资产，原到期日在一年以内的其他债权投资列报为其他流动资产。

2）指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产

在初始确认时，本公司可以单项金融资产为基础不可撤销地将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

此类金融资产的公允价值变动计入其他综合收益，不需计提减值准备。该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。本公司持有该权益工具投资期间，在本公司收取股利的权利已经确立，与股利相关的经济利益很可能流入本公司，且股利的金额能够可靠计量时，确认股利收入并计入当期损益。本公司对此类金融资产在其他权益工具投资项目下列报。

权益工具投资满足下列条件之一的，属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：

取得该金融资产的目的主要是为了近期出售；初始确认时属于集中管理的可辨认金融资产工具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获利模式；属于衍生工具（符合财务担保合同定义的以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外）。

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

1）分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

不符合分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产条件、亦不指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

本公司对此类金融资产采用公允价值进行后续计量，将公允价值变动形成的利得或损失以及与此类金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。

本公司对此类金融资产根据其流动性在交易性金融资产、其他非流动金融资产项目列报。

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财务报表附注

2）指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

在初始确认时，本公司为了消除或显著减少会计错配，可以单项金融资产为基础不可撤销地将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

混合合同包含一项或多项嵌入衍生工具，且其主合同不属于以上金融资产的，本公司可以将其整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融工具。但下列情况除外：

a.嵌入衍生工具不会对混合合同的现金流量产生重大改变。

b.在初次确定类似的混合合同是否需要分拆时，几乎不需分析就能明确其包含的嵌入衍生工具不应分拆。如嵌入贷款的提前还款权，允许持有人以接近摊余成本的金额提前偿还贷款，该提前还款权不需要分拆。

本公司对此类金融资产采用公允价值进行后续计量，将公允价值变动形成的利得或损失以及与此类金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。

本公司对此类金融资产根据其流动性在交易性金融资产、其他非流动金融资产项目列报。

（2）金融负债的分类、确认和计量金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，公允价值变动计入当期损益。

被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该负债由本公司自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，且终止确认该负债时，计入其他综合收益的自身信用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入留存收益。其余公允价值变动计入当期损益。若按上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计错配的，本公司将该金融负债的全部利得或损失（包括企业自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。

*其他金融负债

除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务担保

合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。

（3）金融资产转移的确认依据和计量方法

满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：*收取该金融资产现金流量的合同权利终止；

*该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；*该金融资产

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财务报表附注已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。

若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水平。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面金额之差额计入当期损益。

本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。

（4）金融负债的终止确认

金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。本公司（借入方）与借出方签订协议，以承担新金融负债的方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认原金融负债，同时确认一项新金融负债。

本公司对原金融负债（或其一部分）的合同条款作出实质性修改的，终止确认原金融负债，同时按照修改后的条款确认一项新金融负债。

金融负债（或其一部分）终止确认的，本公司将其账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。

（5）金融资产和金融负债的抵销

当本公司具有抵销已确认金额的金融资产和金融负债的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。

（6）金融资产和金融负债的公允价值确定方法

公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。

活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术

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确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。在估值时，公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可输入值。

11、金融工具减值

本公司对以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金

融资产、合同资产以及因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成金融负债的财务担保合同以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失准备。

预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量

之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于本公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，应按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。

本公司对由收入准则规范的交易形成的全部合同资产和应收票据及应收账款，以及由租赁准则规范的交易形成的应收经营租赁款按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。

对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。在每个资产负债表日，将整个存续期内预期信用损失的变动金额作为减值损失或利得计入当期损益。即使该资产负债表日确定的整个存续期内预期信用损失小于初始确认时估计现金流量所反映的预期信用损失的金额，也将预期信用损失的有利变动确认为减值利得。

除上述采用简化计量方法和购买或源生的已发生信用减值以外的其他金融资产，本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加，并按照下列情形分别计量其损失准备、确认预期信用损失及其变动：

（1）如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，处于第一阶段，则按照相当于

该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入。

（2）如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，则按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入。

（3）如果该金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照相当于

该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照摊余成本和实际利率计算利息收入。

金融工具信用损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。除分类为以公

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允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，信用损失准备抵减金融资产的账面余额。对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，本公司在其他综合收益中确认其信用损失准备，不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。

本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，本公司在当期资产负债表日按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。

（1）信用风险显著增加

本公司利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

对于财务担保合同，本公司在应用金融工具减值规定时，将本公司成为做出不可撤销承诺的一方之日作为初始确认日。

本公司在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：

1）债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化；

2）债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化；

3）作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化，这些

变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率；

4）债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；

5）本公司对金融工具信用管理方法是否发生变化等。

于资产负债表日，若本公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则本公司假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化，但未必一定降低借款人履行其合同现金流量义务的能力，则该金融工具被视为具有较低的信用风险。

（2）已发生信用减值的金融资产

当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：

1）发行方或债务人发生重大财务困难；

2）债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；

3）债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不

会做出的让步；

4）债务人很可能破产或进行其他财务重组；

5）发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；

6）以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。

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金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的事件所致。

（3）预期信用损失的确定

本公司基于单项和组合评估金融工具的预期信用损失，在评估预期信用损失时，考虑有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。

本公司以共同信用风险特征为依据，将金融工具分为不同组合。本公司采用的共同信用风险特征包括：账龄组合、债务人性质等。相关金融工具的单项评估标准和组合信用风险特征详见相关金融工具的会计政策。

本公司按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：

1）对于金融资产，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。

2）对于租赁应收款项，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。

3）对于财务担保合同，信用损失为本公司就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔付的预

计付款额，减去本公司预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差额的现值。

4）对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信用损

失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差额。

本公司计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而确定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成本或努力即可

获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。

（4）减记金融资产

当本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。

（5）各类金融资产信用损失的确定方法

*应收票据本公司对在单项工具层面能以合理成本评估预期信用损失的充分证据的应收票据单独确定其信用损失。

当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将应收票据划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：

项目确定组合的依据计提方法

承兑人具有较高的信用评级，历史上未发生票据违约，信用损银行承兑汇票失风险极低，在短期内履行其支付合同现金流量义务的能力很按预期信用损失率计提强商业承兑汇票组合一出票人为城建集团关联方及合作方等类别的商业承兑汇票按预期信用损失率计提

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财务报表附注项目确定组合的依据计提方法按账龄与整个存续期预期信商业承兑汇票组合二除上述组合以外的商业承兑汇票用损失率对照表计提

*应收账款本公司对在单项工具层面能以合理成本评估预期信用损失的充分证据的应收账款单独确定其信用损失。

当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将应收账款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：

项目确定组合的依据计提方法

组合1应收城建集团关联方、政府部门及合作方等类别的应收款项按预期信用损失率计提按账龄与整个存续期预期信组合2除上述组合以外的应收账款。

用损失率对照表计提

*合同资产

本公司已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素的，确认为合同资产。本公司拥有的无条件（即，仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。

本公司对合同资产的信用损失的确定方法同上方“*应收账款”。

*其他应收款本公司对在单项工具层面能以合理成本评估预期信用损失的充分证据的其他应收款单独确定其信用损失。

当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：

项目确定组合的依据计提方法

土地投标保证金、城建集团合并范围内关联方、合作方往来、组合1按预期信用损失率计提押金保证金备用金等风险较小的其他应收款。

按账龄与整个存续期预期信组合2除上述组合以外的其他应收款用损失率对照表计提

12、存货

（1）存货的分类

存货是指本公司在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生

产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。主要包括:开发成本、开发产品库存商品、周转材料等。

（2）发出的计价方法

本公司外购存货按取得时实际成本计价，开发产品按开发产品的实际成本进行结转。开发成本

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和开发产品的成本包括土地成本、建筑成本、资本化的利息、其他直接和间接开发费用。开发项目办理竣工验收备案后，本公司将开发成本和开发间接费按照负担对象的占地面积、建筑面积分摊计入开发产品。

（3）存货的盘存制度为永续盘存制。

（4）低值易耗品和包装物的摊销方法低值易耗品于领用时按一次转销法摊销；

包装物于领用时按一次转销法摊销。

（5）存货跌价准备的确认标准和计提方法

存货可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。

在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。存货跌价准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。

计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。

（6）开发用土地的核算方法

纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；

连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房成本。

（7）公共配套设施费用的核算方法

公共配套设施费用的核算方法：住宅小区中无偿交付管理部门使用的非营业性的文教、卫生、

行政管理、市政公用配套设施所需费用以及由政府部门收取的公共配套设施费，计入小区商品房成本；有偿转让的或拥有收益权的公共配套设施按各配套设施项目独立作为成本核算对象归集成本，单独计入“开发产品”；小区内金融邮电、社区服务用房，由本公司负担的征地拆迁等费用，以及用房单位负担建安工程费用等，本公司负担部分计入小区商品房成本。

13、持有待售和终止经营

（1）持有待售的非流动资产和处置组

本公司若主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值的，则将其划分为持有待售类别。具体标准为同时满足以下条件：

某项非流动资产或处置组根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；本公司已经就出售计划作出决议且获得确定的购买承诺；预计出售将在一年内完成。其中，处置组是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易中转让的与这些资产直接相关的负债。处置组所属的资产组或资产组组合按照《企业会计准则第8号——资产减值》分摊了企业合并中取得的商誉的，该处置组应当包含分摊至处置组的商誉。

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2025年度

财务报表附注

本公司初始计量或在资产负债表日重新计量划分为持有待售的非流动资产和处置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。对于处置组，所确认的资产减值损失先抵减处置组中商誉的账面价值，再按比例抵减该处置组内适用《企业会计

准则第42号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》（以下简称“持有待售准则”）的计量规定的各项非流动资产的账面价值。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用持有待售准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益，并根据处置组中除商誉外适用持有待售准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重按比例增加其账面价值；

已抵减的商誉账面价值，以及适用持有待售准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。

持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。

非流动资产或处置组不再满足持有待售类别的划分条件时，本公司不再将其继续划分为持有待售类别或将非流动资产从持有待售的处置组中移除，并按照以下两者孰低计量：（1）划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；（2）可收回金额。

（2）终止经营的认定标准和列报方法

终止经营是指满足下列条件之一、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已经处置或划分为

持有待售类别：（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个独立的主营经营地区；（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关计划的一部分；

（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。

公司在利润表中列报相关终止经营损益并在附注披露终止经营的影响。

14、长期股权投资

本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，作为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算，其中如果属于非交易性的，本公司在初始确认时可选择将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产核算，其会计政策详见附注三、

10“金融工具”。

共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本公司对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。

（1）投资成本的确定

17北京城建投资发展股份有限公司

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财务报表附注

对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的

初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或作为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。

对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投资的初始投资成本，合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。

合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。

除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本视长期股权投资取得方式的不同，分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公司发行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交易中换出资产的公允价值或原账面价值、

该项长期股权投资自身的公允价值等方式确定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成本为按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。

（2）后续计量及损益确认方法

对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。

18北京城建投资发展股份有限公司

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财务报表附注

*成本法核算的长期股权投资

采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。

*权益法核算的长期股权投资

采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本公司与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。本公司向合营企业或联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司向合营企业或联营企业出售的资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司自联营企业及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第20号——企业合并》的规定进行会计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。

在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

对于本公司首次执行新会计准则之前已经持有的对联营企业和合营企业的长期股权投资，如存在与该投资相关的股权投资借方差额，按原剩余期限直线摊销的金额计入当期损益。

*收购少数股权

在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积，资本公积不

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财务报表附注

足冲减的，调整留存收益。

*处置长期股权投资

在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；母公司部分处置对子公司

的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注三、6、（2）“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理。

其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。

采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置时将原计入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基

础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。

采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。

本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加

重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本公司取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控

制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。

本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全

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财务报表附注部转入当期投资收益。

本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。

15、投资性房地产

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于本公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。

投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。

本公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的依据为：*投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。*本公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

本公司确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格；

无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑资产状况、所在位置、交易情况、交易日期等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。

本公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为自用房地产时，以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收益。

当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。

16、固定资产

（1）固定资产确认条件

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财务报表附注

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。

（2）各类固定资产的折旧方法

固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：

类别折旧方法折旧年限（年）残值率（%）年折旧率（%）

房屋及建筑物年限平均法25-405.002.38-3.80

运输设备年限平均法5-105.009.50-19.00

其他年限平均法5-105.009.50-19.00

预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本公司目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。

（3）固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法

固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注三、21“长期资产减值”。

（4）其他说明

与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。

当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。

固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计估计变更处理。

17、在建工程

本公司在建工程分为自营方式建造和出包方式建造两种。在建工程在工程完工达到预定可使用状态时，结转固定资产。预定可使用状态的判断标准，应符合下列情况之一：固定资产的实体建造（包括安装）工作已经全部完成或实质上已经全部完成；已经试生产或试运行，并且其结果表明资产能够正常运行或能够稳定地生产出合格产品，或者试运行结果表明其能够正常运转或营业；该项建造的固定资产上的支出金额很少或者几乎不再发生；所购建的固定资产已经达到设计或合同要求，或与设计或合同要求基本相符。

在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。

在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注三、21“长期资产减值”。

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18、借款费用

借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。

可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。

其余借款费用在发生当期确认为费用。

专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的

资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。

资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。

符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或可

销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。

符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

19、使用权资产

本公司对使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：

1）租赁负债的初始计量金额；

2）在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；

3）本公司发生的初始直接费用；

4）本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定

状态预计将发生的成本（不包括为生产存货而发生的成本）。

在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量。

能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，本公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。对计提了减值准备的使用权资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值参照上述原则计提折旧。

本公司按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定来确定使用权资产是否已发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理详见附注三、21“长期资产减值”。

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20、无形资产与开发支出

无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包括土地使用权等。

（1）无形资产的初始计量

外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。

债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益。

在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。

以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价值；以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。

内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注册费、在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用，以及为使该无形资产达到预定用途前所发生的其他直接费用。

（2）无形资产的后续计量

本公司在取得无形资产时分析判断其使用寿命，划分为使用寿命有限和使用寿命不确定的无形资产。

1）使用寿命有限的无形资产

对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销。期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，必要时进行调整。

2）使用寿命不确定的无形资产

无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。

期末，对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。

无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见本附注三、21长期资产减值。

（3）划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准

研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活动的阶段。

开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生

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财务报表附注

产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。

内部研究开发项目研究阶段的支出，在发生时计入当期损益。

（4）开发阶段支出符合资本化的具体标准

内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：

1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形

资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；

4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出

售该无形资产；

5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。内部开发活动形成的无形资产的成本仅包括满足资本化条件的时点至无形资产达到预定用途前发生的支出总额，对于同一项无形资产在开发过程中达到资本化条件之前已经费用化计入损益的支出不再进行调整。

21、长期资产减值

对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、使用权资产、以成本模式计量的投资性

房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本公司于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。

减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的

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可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。

22、长期待摊费用

（1）长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。长期待摊费用在预计受益期间按直线法分期摊销。

（2）摊销年限类别摊销年限备注装修费受益期销售配套费受益期旅游设施费受益期租赁代理服务费受益期

23、合同负债

合同负债，是指本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。如果在本公司向客户转让商品之前，客户已经支付了合同对价或本公司已经取得了无条件收款权，本公司在客户实际支付款项和到期应支付款项孰早时点，将该已收或应收款项列示为合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。

24、职工薪酬

本公司职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利以及其他长期职工福利。其中：

短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤保

险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公司在职工为本公司提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。

本公司的离职后福利计划全部为设定提存计划。

离职后福利设定提存计划主要为参加由各地劳动及社会保障机构组织实施的社会基本养老保

险、失业保险等；除了社会基本养老保险、失业保险之外，本公司依据国家企业年金制度的相关政策建立企业年金计划（“年金计划”），员工可以自原参加该年金计划。在职工为本公司提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计

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财务报表附注入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。

职工内部退休计划采用与上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。

本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处理，除此之外按照设定受益计划进行会计处理。

25、预计负债

因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为本公司承担

的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出本公司，且该义务的金额能够可靠的计量时，本公司将该项义务确认为预计负债。

本公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。

如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

26、租赁负债

本公司对租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。在计算租赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，采用本公司增量借款利率作为折现率。租赁付款额包括：

1）扣除租赁激励相关金额后的固定付款额及实质固定付款额；

2）取决于指数或比率的可变租赁付款额；

3）在本公司合理确定将行使该选择权的情况下，租赁付款额包括购买选择权的行权价格；

4）在租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权的情况下，租赁付款额包括行使终止租赁选

择权需支付的款项；

5）根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。

本公司按照固定的折现率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本。

未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额应当在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。

27、股份支付

（1）股份支付的会计处理方法股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的负债的交易。股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。

*以权益结算的股份支付

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财务报表附注

用以换取职工提供的服务的权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日的公允价值计量。该公允价值的金额在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的情况下，在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按直线法计算计入相关成本或费用/在授予后立即可行权时，在授予日计入相关成本或费用，相应增加资本公积。

在等待期内每个资产负债表日，本公司根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。上述估计的影响计入当期相关成本或费用，并相应调整资本公积。

用以换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量，按照其他方服务在取得日的公允价值计量，如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权益工具的公允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关成本或费用，相应增加股东权益。

当授予权益工具的公允价值无法可靠计量时，在服务取得日、后续的每个资产负债表日以及结算日，按权益工具的内在价值计量，内在价值变动计入当期损益。

*以现金结算的股份支付

以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公允价值计量。如授予后立即可行权，在授予日计入相关成本或费用，相应增加负债；如须完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权，在等待期的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用，相应增加负债。

在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。

（2）修改、终止股份支付计划的相关会计处理

本公司对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权益工具公允价值的增加相应确认取得服务的增加。权益工具公允价值的增加是指修改前后的权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价值总额或采用了其他不利于职工的方式，则仍继续对取得的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本公司取消了部分或全部已授予的权益工具。

在等待期内，如果取消了授予的权益工具，本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本公司将其作为授予权益工具的取消处理。

（3）涉及本公司与本公司股东或实际控制人的股份支付交易的会计处理

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财务报表附注

涉及本公司与本公司股东或实际控制人的股份支付交易，结算企业与接受服务企业中其一在本公司合并范围内，另一在本公司合并范围外的，在本公司合并财务报表中按照以下规定进行会计处理：

*结算企业以其本身权益工具结算的，将该股份支付交易作为权益结算的股份支付处理；除此之外，作为现金结算的股份支付处理。

结算企业是接受服务企业的投资者的，按照授予日权益工具的公允价值或应承担负债的公允价值确认为对接受服务企业的长期股权投资，同时确认资本公积（其他资本公积）或负债。

*接受服务企业没有结算义务或授予本企业职工的是其本身权益工具的，将该股份支付交易作为权益结算的股份支付处理；接受服务企业具有结算义务且授予本企业职工的并非其本身权益工具的，将该股份支付交易作为现金结算的股份支付处理。

本公司合并范围内各企业之间发生的股份支付交易，接受服务企业和结算企业不是同一企业的，在接受服务企业和结算企业各自的个别财务报表中对该股份支付交易的确认和计量，比照上述原则处理。

28、优先股、永续债等其他金融工具

（1）永续债和优先股等的区分

本公司发行的永续债和优先股等金融工具，同时符合以下条件的，作为权益工具：

*该金融工具不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务；

*如将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具的，如该金融工具为非衍生工具，则不包括交付可变数量的自身权益工具进行结算的合同义务；如为衍生工具，则本公司只能通过以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产结算该金融工具。

除按上述条件可归类为权益工具的金融工具以外，本公司发行的其他金融工具应归类为金融负债。

本公司发行的金融工具为复合金融工具的，按照负债成分的公允价值确认为一项负债，按实际收到的金额扣除负债成分的公允价值后的金额，确认为“其他权益工具”。发行复合金融工具发生的交易费用，在负债成分和权益成分之间按照各自占总发行价款的比例进行分摊。

（2）永续债和优先股等的会计处理方法

归类为金融负债的永续债和优先股等金融工具，其相关利息、股利（或股息）、利得或损失，以及赎回或再融资产生的利得或损失等，除符合资本化条件的借款费用（参见本附注三、18“借款费用”）以外，均计入当期损益。

归类为权益工具的永续债和优先股等金融工具，其发行（含再融资）、回购、出售或注销时，本公司作为权益的变动处理，相关交易费用亦从权益中扣减。本公司对权益工具持有方的分配作为利润分配处理。

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财务报表附注本公司不确认权益工具的公允价值变动。

29、收入

（1）本公司的收入主要来源于如下业务类型：

1）房地产开发业务

2）土地一级开发业务

（2）收入确认的一般原则

本公司与客户之间的合同同时满足下列条件时，在客户取得相关商品控制权时确认收入：合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权

利和义务；合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；合同具有商业实质，即履行该合同将改变本公司未来现金流量的风险、时间分布或金额；本公司因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。

在合同开始日，本公司识别合同中存在的各单项履约义务，并将交易价格按照各单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例分摊至各单项履约义务。在确定交易价格时考虑了可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。

对于合同中的每个单项履约义务，如果满足下列条件之一的，本公司在相关履约时段内按照履约进度将分摊至该单项履约义务的交易价格确认为收入：客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；本公司履约过程中所产

出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。履约进度根据所转让商品的性质采用投入法或产出法确定，当履约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

如果不满足上述条件之一，则本公司在客户取得相关商品控制权的时点将分摊至该单项履约义务的交易价格确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，本公司考虑下列迹象：企业就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；企业已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；企业已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；企业已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；客户已接受该商品；其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

（3）收入确认的具体方法

对于房屋开发项目，在开发产品已经竣工且经有关部门验收合格达到可交付状态，已签订商品房买卖合同并完成网签备案，购买方在交房通知期限内签收入住，或者购买方在约定交房期限内无正当理由拒绝接收且交房通知约定的交付期限已结束，价款已全部取得时确认销售收入的实现。

对于土地开发项目，在合同明确约定价款及付款时间等条件的，对于已履约部分分期确认收入实现；

合同未约定价款及付款时间等条件的，综合土地入市成交、预收补偿款、补偿返还文件等因素后，

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财务报表附注

待付款金额与时间等条件能够确定时，确认土地开发收入实现，其中对于利润无法确定的，按照已履约成本确认收入，不确认利润。对于政府提供资金的代建性质开发项目，按照代建投入金额及约定的管理费率确认代理收入。

（4）特定交易的收入处理原则

1）附有销售退回条款的合同

对于附有销售退回条款的销售，本公司在客户取得相关商品控制权时，按照因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额(即，不包含预期因销售退回将退还的金额)确认收入，按照预期因销售退回将退还的金额确认负债；同时，按照预期将退回商品转让时的账面价值，扣除收回该商品预计发生的成本(包括退回商品的价值减损)后的余额，确认为一项资产，按照所转让商品转让时的账面价值，扣除上述资产成本的净额结转成本。

2）附有质量保证条款的合同

对于附有质量保证条款的销售，如果该质量保证在向客户保证所销售商品或服务符合既定标准之外提供了一项单独的服务，该质量保证构成单项履约义务。否则，本公司按照《企业会计准则第

13号——或有事项》规定对质量保证责任进行会计处理

3）附有客户额外购买选择权的销售合同

客户额外购买选择权包括续约选择权、针对未来商品或服务的其他折扣等，对于向客户提供了重大权利的额外购买选择权，本公司将其作为单项履约义务，在客户未来行使购买选择权取得相关商品或服务控制权时，或者该选择权失效时，确认相应的收入。客户额外购买选择权的单独售价无法直接观察的，本公司综合考虑客户行使和不行使该选择权所能获得的折扣的差异、客户行使该选择权的可能性等全部相关信息予以估计。

4）售后回购

因与客户的远期安排而负有回购义务的合同：这种情况下客户在销售时点并未取得相关商品控制权，因此作为租赁交易或融资交易进行相应的会计处理。其中，回购价格低于原售价的视为租赁交易，按照企业会计准则对租赁的相关规定进行会计处理；回购价格不低于原售价的视为融资交易，在收到客户款项时确认金融负债，并将该款项和回购价格的差额在回购期间内确认为利息费用等。

公司到期未行使回购权利的，则在该回购权利到期时终止确认金融负债，同时确认收入。

应客户要求产生的回购义务的合同：经评估客户具有重大经济动因的，将售后回购作为租赁交易或融资交易，按照本条1）规定进行会计处理；否则将其作为附有销售退回条款的销售交易进行处理。

5）向客户收取无需退回的初始费的合同

在合同开始（或接近合同开始）日向客户收取的无需退回的初始费应当计入交易价格。公司经评估，该初始费与向客户转让已承诺的商品相关，并且该商品构成单项履约义务的，则在转让该商品时，按照分摊至该商品的交易价格确认收入；该初始费与向客户转让已承诺的商品相关，但该商

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财务报表附注

品不构成单项履约义务的，则在包含该商品的单项履约义务履行时，按照分摊至该单项履约义务的交易价格确认收入；该初始费与向客户转让已承诺的商品不相关的，该初始费则作为未来将转让商品的预收款，在未来转让该商品时确认为收入。

6）主要责任人和代理人

本公司根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判断从事交易时本公司的身份是主要责任人还是代理人。本公司在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或服务的，本公司为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，本公司为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确定。

30、合同成本

合同成本分为合同履约成本与合同取得成本。

本公司企业为履行合同发生的成本同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：

（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

（2）该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；

（3）该成本预期能够收回。

本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；但是，该资产摊销不超过一年的可以在发生时计入当期损益。

与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销。

与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司将对于超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：

（1）因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；

（2）为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

上述资产减值准备后续发生转回的，转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

31、政府补助

政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府以投资者身份并享有相应所有者权益而投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

本公司将所取得的用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助界定为与资产相关的政府补助；

其余政府补助界定为与收益相关的政府补助。若政府文件未明确规定补助对象，则采用以下方式将补助款划分为与收益相关的政府补助和与资产相关的政府补助：（1）政府文件明确了补助所针对

的特定项目的，根据该特定项目的预算中将形成资产的支出金额和计入费用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需在每个资产负债表日进行复核，必要时进行变更；（2）政府文件中对

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财务报表附注

用途仅作一般性表述，没有指明特定项目的，作为与收益相关的政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

本公司对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。但对于期末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件预计能够收到财政扶持资金，按照应收的金额计量。

按照应收金额计量的政府补助应同时符合以下条件：（1）应收补助款的金额已经过有权政府部门

发文确认，或者可根据正式发布的财政资金管理办法的有关规定自行合理测算，且预计其金额不存在重大不确定性；（2）所依据的是当地财政部门正式发布并按照《政府信息公开条例》的规定予以主动公开的财政扶持项目及其财政资金管理办法，且该管理办法应当是普惠性的（任何符合规定条件的企业均可申请），而不是专门针对特定企业制定的；（3）相关的补助款批文中已明确承诺了拨付期限，且该款项的拨付是有相应财政预算作为保障的，因而可以合理保证其可在规定期限内收到。

与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益或冲减相关资产的账面价值。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益或冲减相关成本费用；用于补偿已经发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本费用。

同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；难以区分的，将其整体归类为与收益相关的政府补助。

与本公司日常活动相关的政府补助，按照经济业务的实质，计入其他收益或冲减相关成本费用；

与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

已确认的政府补助需要退回时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益或调整资产账面价值；属于其他情况的，直接计入当期损益。

32、递延所得税资产/递延所得税负债根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。

确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。

资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。

本公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生

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财务报表附注

的所得税：企业合并；直接在所有者权益中确认的交易或者事项。

当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。

33、租赁

（1）本公司作为承租人

本公司租赁资产的类别主要为房屋及建筑物、旅游设施及其他。

在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认使用权资产和租赁负债，并在租赁期内分别确认折旧费用和利息费用。

本公司在租赁期内各个期间采用直线法，将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额计入当期费用。

*使用权资产

使用权资产，是指承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。在租赁期开始日。使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：*租赁负债的初始计量金额；*在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；*承租人发生的初始直接费用；

*承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。

本公司使用权资产折旧采用年限平均法分类计提。对于能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产预计剩余使用寿命内计提折旧；对于无法合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

本公司按照《企业会计准则第8号——资产减值》的相关规定来确定使用权资产是否已发生减值并进行会计处理。

*租赁负债

租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额包括：*固定付款额（包括实质固定付款额），存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；*取决于指数或比率的可变租赁付款额；*根据承租人提供的担保余值预计应支付的款项；*购买选择权的行权价格，前提是承租人合理确定将行使该选择权；*行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；

本公司采用租赁内含利率作为折现率；如果无法合理确定租赁内含利率的，则采用本公司的增量借款利率作为折现率。本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，

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财务报表附注并计入财务费用。该周期性利率是指公司所采用的折现率或修订后的折现率。

未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

当本公司对续租选择权、终止租赁选择权或者购买选择权的评估结果发生变化的，则按变动后的租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。

当实质租赁付款额、担保余值预计的应付金额或者取决于指数或比率的可变租赁付款额发生变动的，则按变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。

*短期租赁和低价值资产租赁

对于短期租赁（在租赁开始日租赁期不超过12个月的租赁）和低价值资产租赁，本公司采取简化处理方法，不确认使用权资产和租赁负债，而在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。

（2）本公司作为出租人

1经营租赁

本公司采用系统、合理的摊销方法将经营租赁的租赁收款额确认为租赁期内各期间的租金收入。

与经营租赁有关的未计入租赁付款额的可变租赁付款额，于实际发生时计入当期损益。

2融资租赁

于租赁期开始日，本公司确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。应收融资租赁款以租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和）进行初始计量，并按照固定的周期性利率计算确认租赁期内的利息收入。本公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

34、重要性标准确定方法和选择依据

涉及重要性判断标准的披露事项重要性标准确定方法和选择依据

重要的非全资子公司年末少数股东权益金额绝对值≥人民币100.00万元

重要的合营公司和联营公司长期股权投资账面价值≥人民币10000.00万元

35、其他重要的会计政策和会计估计

（1）回购股份

本公司股份回购中支付的对价和交易费用减少股东权益，回购、转让或注销本公司股份时，不确认利得或损失。

本公司转让库存股时，按实际收到的金额与库存股账面金额的差额，计入资本公积，资本公积不足冲减的，冲减盈余公积和未分配利润。本公司注销库存股时，按股票面值和注销股数减少股本，

35北京城建投资发展股份有限公司

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财务报表附注

按注销库存股的账面余额与面值的差额，冲减资本公积，资本公积不足冲减的，冲减盈余公积和未分配利润。

36、重要会计政策、会计估计的变更

（1）会计政策变更本期主要会计政策未发生变更。

（2）会计估计变更本期主要会计估计未发生变更。

四、税项

1、主要税种及税率

税种计税依据税率备注

不动产销售或租赁、应税销售服务收

增值税13%、10%、9%、6%、5%、3%入等

营业税营改增之前的应纳税营业额5%

城市维护建设税实际流转税税额5%、7%

教育费附加实际流转税税额3%

地方教育费附加实际流转税税额2%

土地增值税销售或转让房地产取得的增值额30%-60%（注）

企业所得税应纳税所得额25%

注：依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其他相关规定，本公司按开发产品预售收入2%的比例预缴土地增值税。根据《北京市住房和城乡建设委员会北京市财政局北京市地方税务局关于贯彻落实国家有关部门房地产市场宏观调控政策有关问题的通知》(京建发[2010]677号)，销售经济适用住房、限价商品住房等保障性住房取得的预售收入，暂不预缴土地增值税；容积率小于

1.0的房地产开发项目，按照预售收入的3%预缴土地增值税。本公司以销售或转让房地产取得的增

值额为依据，按清算口径预提土地增值税，适用超率累进税率30%-60%。

2、税收优惠及批文无。

五、合并财务报表项目注释

以下注释项目（含公司财务报表主要项目注释）除非特别指出，“期末”指2025年12月31日，“上年年末”指2024年12月31日，“本期”指2025年度，“上期”指2024年度。

1、货币资金

项目期末余额上年年末余额

库存现金28277.6829246.68

银行存款8375226176.359749153062.52

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2025年度

财务报表附注项目期末余额上年年末余额

其他货币资金132745571.51143213034.12存放财务公司款项

合计8508000025.549892395343.32

其中：存放在境外的款项总额

其中：存放在境外且资金汇回受到限制的款项

其中受限制的货币资金明细如下：

项目期末余额上年年末余额

按揭保证金6705740.677555612.63

履约保证金23159073.0471200078.18

冻结存款110144713.1234302796.63

合计140009526.83113058487.44

2、交易性金融资产

项目期末余额上年年末余额

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产3251202066.002886941120.00

其中：国信证券股份有限公司3251202066.002886941120.00指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

合计3251202066.002886941120.00

3、应收账款

（1）按账龄披露账龄期末余额上年年末余额

1年以内100112558.4893483941.01

1至2年30582769.9128653307.84

2至3年13245900.4154746703.36

3至4年42799042.234194929.06

4至5年4194929.068869834.98

5年以上28580155.6319998703.60

小计219515355.72209947419.85

减：坏账准备49189514.4833038390.85

合计170325841.24176909029.00

37北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

（2）按坏账计提方法分类列示期末余额类别账面余额坏账准备账面价值

金额比例（%）金额计提比例（%）

单项计提坏账准备的应收账款26130770.0311.9026130770.03100.00

按组合计提坏账准备的应收账款193384585.6988.1023058744.4511.92170325841.24

其中：

组合1123025062.4056.05123025.060.10122902037.34

组合270359523.2932.0522935719.3932.6047423803.90

合计219515355.72100.0049189514.4822.41170325841.24续上年年末余额类别账面余额坏账准备账面价值

金额比例（%）金额计提比例（%）

单项计提坏账准备的应收账款11981571.885.7111981571.88100.00

按组合计提坏账准备的应收账款197965847.9794.2921056818.9710.64176909029.00

其中：

组合199011147.4547.1699011.140.1098912136.31

组合298954700.5247.1320957807.8321.1877996892.69

合计209947419.85100.0033038390.8515.74176909029.00

*期末单项计提坏账准备的应收账款期末余额

应收账款（按单位）

账面余额坏账准备计提比例(%)计提依据

北京天华创业科贸有限公司8449815.008449815.00100.00预计无法收回

柏森智慧空间科技集团有限公司8617755.888617755.88100.00预计无法收回

北京互通文化发展有限公司5193368.005193368.00100.00预计无法收回

高晟财富控股集团有限公司1837336.201837336.20100.00预计无法收回

北京北苑钰龙泉饮食有限公司858446.68858446.68100.00预计无法收回

深圳渝元乘纸品公司684077.00684077.00100.00预计无法收回

北京越秀清友洗衣店236408.33236408.33100.00预计无法收回

北京播乐精英教育科技有限公司101665.94101665.94100.00预计无法收回

王丽娟、李克诚87960.0087960.00100.00预计无法收回

38北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注期末余额

应收账款（按单位）

账面余额坏账准备计提比例(%)计提依据

于波22265.0022265.00100.00预计无法收回

魏巍20000.0020000.00100.00预计无法收回

高翔20000.0020000.00100.00预计无法收回

王晓君1672.001672.00100.00预计无法收回

合计26130770.0326130770.03100.00——续上年年末余额

应收账款（按单位）

账面余额坏账准备计提比例(%)计提依据

北京天华创业科贸有限公司8449815.008449815.00100.00预计无法收回

高晟财富控股集团有限公司1837336.201837336.20100.00预计无法收回

北京北苑钰龙泉饮食有限公司858446.68858446.68100.00预计无法收回

深圳渝元乘纸品公司684077.00684077.00100.00预计无法收回

王丽娟、李克诚87960.0087960.00100.00预计无法收回

于波22265.0022265.00100.00预计无法收回

魏巍20000.0020000.00100.00预计无法收回

高翔20000.0020000.00100.00预计无法收回

王晓君1672.001672.00100.00预计无法收回

合计11981571.8811981571.88100.00——

*组合1中，按组合计提坏账准备的应收账款期末余额账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内53547149.4953547.150.10

1－2年21179213.6021179.210.10

2－3年7128349.067128.350.10

3－4年41170350.2541170.350.10

4－5年

5年以上

合计123025062.40123025.060.10

39北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注续上年年末余额账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内32034980.0932034.970.10

1－2年13858155.9813858.160.10

2－3年53118011.3853118.010.10

3－4年

4－5年

5年以上

合计99011147.4599011.140.10

*组合2中，按组合计提坏账准备的应收账款期末余额账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内46565408.992873085.736.17

1－2年3768464.051826574.5348.47

2－3年1061143.20569409.4453.66

3－4年1527026.04872237.2757.12

4－5年1687844.061044775.4761.90

5年以上15749636.9515749636.95100.00

合计70359523.2922935719.3932.60续上年年末余额账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内61448960.922027815.713.30

1－2年12957815.663810893.5829.41

2－3年1628691.98540237.1333.17

3－4年4194929.061405301.2433.50

4－5年8869834.983319092.2537.42

5年以上9854467.929854467.92100.00

合计98954700.5220957807.8321.18

40北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

（3）坏账准备的情况本期变动金额类别上年年末余额期末余额计提收回或转回转销或核销

按单项计提坏账11981571.8814149198.1526130770.03准备

按组合计提坏账21056818.972001925.4823058744.45准备

其中：组合199011.1424013.92123025.06

组合220957807.831977911.5622935719.39

合计33038390.8516151123.6349189514.48

（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况占应收账款期末余额合债务人名称应收账款期末余额坏账准备期末余额

计数的比例(%)

北京城建智控科技股份有限公司43486729.1519.8143486.73

北京市顺义区财政局41170350.2518.7641170.35

北京城承物业管理有限责任公司35973154.0016.3935973.14

柏森智慧空间科技集团有限公司8617755.883.938617755.88

北京天华创业科贸有限公司8449815.003.858449815.00

合计137697804.2862.7417188201.10

4、预付款项

（1）预付款项按账龄列示期末余额上年年末余额账龄

金额比例（%）金额比例（%）

1年以内137056553.0217.3732195124.463.81

1至2年17740232.482.25141614179.9016.74

2至3年134991826.5117.114259536.060.50

3年以上499257243.5063.27667803353.0678.95

合计789045855.51100.00845872193.48100.00

（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况占预付账款期末余额合计数单位名称期末余额

的比例（%）

北京首创华业房地产开发有限公司409360149.0051.88

北京市东城区人民政府房屋征收办公室121214378.2515.36

北京市东城区财政局100000000.0012.67

北京佳源投资经营有限责任公司64386360.008.16

北京燕华投资有限责任公司9902559.671.26

41北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注占预付账款期末余额合计数单位名称期末余额

的比例（%）

合计704863446.9289.33

5、其他应收款

项目期末余额上年年末余额

应收利息345918538.97193303287.35

应收股利146235366.80143559536.80

其他应收款4016207085.805738328714.17

合计4508360991.576075191538.32

（1）应收利息

*应收利息分类项目期末余额上年年末余额

海南农垦城建投资开发有限公司118795814.3474641841.24

北京景晟乾通置业有限公司89145092.8056953005.81

北京新城金郡房地产开发有限公司38784359.9636485718.02

北京城安辉泰置业有限公司13383529.7713186818.36

成都红星美凯龙全球家居有限公司5898246.2810864685.92

北京骏泰置业有限公司1171218.00

北京双城通达房地产开发有限公司78084410.18

北京丰台站前开发建设有限公司859444.44

北京越昌贝城置业有限公司967641.20

小计345918538.97193303287.35

减：坏账准备

合计345918538.97193303287.35

（2）应收股利

*应收股利情况项目（或被投资单位）期末余额上年年末余额

国信证券股份有限公司24970830.00

国奥投资发展有限公司186999316.86186999316.86

北京建远万誉房地产开发有限公司27764878.3750059878.37

小计239735025.23237059195.23

减：坏账准备93499658.4393499658.43

合计146235366.80143559536.80

42北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

*重要的账龄超过1年的应收股利项目（或被投资单位）期末余额账龄未收回原因是否发生减值及其判断依据已减值

国奥投资发展有限公司93499658.435年以上企业无支付能力信用风险显著增加

北京建远万誉房地产开发27764878.371-2年企业资金不足否有限公司

合计121264536.80——————

*坏账准备计提情况

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信整个存续期预期信用未来12个月预期信合计用损失（未发生信用损失（已发生信用减用损失减值）值）

上年年末余额93499658.4393499658.43上年年末应收股利账面余额

在本期：

——转入第二阶段

——转入第三阶段

——转回第二阶段

——转回第一阶段本期计提本期转回本期转销本期核销其他变动

期末余额93499658.4393499658.43

（3）其他应收款

*按账龄披露账龄期末余额上年年末余额

1年以内488478506.322025253241.09

1至2年459448639.271339728806.96

2至3年1327243842.88236508026.31

3至4年235242288.991532505639.63

4至5年1133059837.10276772344.20

5年以上465826187.81374852917.19

小计4109299302.375785620975.38

减：坏账准备93092216.5747292261.21

43北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注账龄期末余额上年年末余额

合计4016207085.805738328714.17

*按款项性质分类情况款项性质期末余额上年年末余额

保证金29439867.091484054631.51

押金21788912.4524016675.42

往来款3928166894.824067522281.48

代垫款129903628.01210027386.97

小计4109299302.375785620975.38

减：坏账准备93092216.5747292261.21

合计4016207085.805738328714.17

*坏账准备计提情况期末余额类别账面余额坏账准备账面价值

金额比例(%)金额计提比例(%)

按单项计提坏账准备5399527.410.135399527.41100.00

按组合计提坏账准备4103899774.9699.8787692689.162.144016207085.80

其中：组合13953273861.0196.203953273.860.103949320587.15

组合2150625913.953.6783739415.3055.5966886498.65

合计4109299302.37100.0093092216.572.274016207085.80续上年年末余额类别账面余额坏账准备账面价值

金额比例(%)金额计提比例(%)

按单项计提坏账准备5399527.410.095399527.41100.00

按组合计提坏账准备5780221447.9799.9141892733.800.725738328714.17

其中：组合15632746787.3397.365632746.820.105627114040.51

组合2147474660.642.5536259986.9824.59111214673.66

合计5785620975.38100.0047292261.210.825738328714.17

44北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注按单项计提坏账准备期末余额单位名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

重庆沙区合作建房办公室2361163.002361163.00100.00预计无法收回

北京朝阳供电局1003320.001003320.00100.00预计无法收回

其他2035044.412035044.41100.00预计无法收回

合计5399527.415399527.41——续上年年末余额单位名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

重庆沙区合作建房办公室2361163.002361163.00100.00预计无法收回

北京朝阳供电局1003320.001003320.00100.00预计无法收回

其他2035044.412035044.41100.00预计无法收回

合计5399527.415399527.41——按组合计提坏账准备

（1）组合1期末余额账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内472696052.44472696.050.10

1－2年418801615.03418801.620.10

2－3年1312533666.561312533.670.10

3－4年216288542.65216288.540.10

4－5年1111602952.341111602.950.10

5年以上421351031.99421351.030.10

合计3953273861.013953273.860.10续上年年末余额账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内1961739289.691961739.290.10

1－2年1324382969.321324382.990.10

2－3年219245044.26219245.050.10

45北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注上年年末余额账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

3－4年1520775834.731520775.850.10

4－5年257381812.03257381.810.10

5年以上349221837.30349221.830.10

合计5632746787.335632746.820.10

（2）组合2期末余额账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内15782453.883817775.6224.19

1－2年53701545.4916932097.3231.53

2－3年14710176.326279774.3142.69

3－4年15690115.998995143.5057.33

4－5年11660237.868633240.1474.04

5年以上39081384.4139081384.41100.00

合计150625913.9583739415.3055.59续上年年末余额账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内63513951.404617464.287.27

1－2年15345837.641471665.819.59

2－3年17262982.052339134.0713.55

3－4年11724048.902310810.0319.71

4－5年19369666.175262738.3127.17

5年以上20258174.4820258174.48100.00

合计147474660.6436259986.9824.59按预期信用损失一般模型计提坏账准备

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信整个存续期预期信用未来12个月预期合计用损失（未发生信用损失（已发生信用减信用损失减值）值）

上年年末余额5632746.8236259986.985399527.4147292261.21

46北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信整个存续期预期信用未来12个月预期合计用损失（未发生信用损失（已发生信用减信用损失减值）值）上年年末其他应收款账面余额

在本期：

——转入第二阶段

——转入第三阶段

——转回第二阶段

——转回第一阶段

本期计提-1679472.9647479428.3245799955.36本期转回本期转销本期核销其他变动

期末余额3953273.8683739415.305399527.4193092216.57

*坏账准备的情况本期变动金额类别上年年末余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

按单项计提坏账准备5399527.415399527.41

按组合计提坏账准备41892733.8045799955.3687692689.16

其中：组合15632746.82-1679472.963953273.86

组合236259986.9847479428.3283739415.30

合计47292261.2145799955.3693092216.57

*按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况占其他应收款期末余额坏账准备单位名称款项性质期末余额账龄

合计数的比例（%）期末余额海南农垦城建投资开发

往来借款971373004.463年以内23.64971373.00有限公司

厦门益悦置业有限公司往来借款749997000.001至4年18.25749997.00北京景晟乾通置业有限

往来借款594622306.714至5年14.47594622.31公司北京双城通达房地产开

往来借款265580000.004至5年6.46265580.00发有限公司天津北方裕茂企业管理

往来借款214487635.305年以上5.22214487.64有限公司

合计——2796059946.47——68.042796059.95

47北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

6、存货

（1）存货分类期末余额

项目存货跌价准备/合同履账面余额账面价值约成本减值准备

原材料304676.11304676.11

库存商品325045.57325045.57

开发成本35016861750.381748073707.7233268788042.66

开发产品34786513251.015710443942.9329076069308.08

合计69804004723.077458517650.6562345487072.42续上年年末余额

项目存货跌价准备/合同履账面余额账面价值约成本减值准备

原材料410668.22410668.22

库存商品371460.63371460.63

开发成本49137013763.471355558413.6347781455349.84

开发产品33131996171.053319604956.9529812391214.10

合计82269792063.374675163370.5877594628692.79

48北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

（2）存货跌价准备/合同履约成本减值准备本期增加金额本期减少金额项目上年年末余额期末余额计提其他转回转销其他

开发成本：1355558413.63663332198.103886759.64266930144.371748073707.72

其中：南苑项目5531159.975531159.97

62号院项目471984.00471984.00

龙樾湾（重庆）项目108602815.27108602815.27

龙樾生态城项目394464026.683886759.64390577267.04

樾府项目622158844.8586844100.51709002945.36

动感花园项目41218545.453482145.1544700690.60

青岛国誉府项目65294447.2465294447.24

龙樾天元项目5250388.585250388.58

星尚广场项目24783708.311479446.2626263154.57

国誉上城项目75899703.0775899703.07

星誉 BEIJING 项目 11882790.21 11882790.21

台湖项目421333301.32421333301.32

重庆龙樾熙城项目150193204.86150193204.86

开发产品：3319604956.952760322092.94266930144.3714748986.65621664264.685710443942.93

其中：龙樾湾（重庆）项目80815801.94108602815.277690058.391942631.61179785927.21

重庆熙城项目143145556.446017825.04323453.29148839928.19

龙樾生态城项目132313819.24288211051.111175070.91419349799.44

49北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注本期增加金额本期减少金额项目上年年末余额期末余额计提其他转回转销其他

龙樾湾（成都）项目45702739.5914718777.45741784.3259679732.72

成都熙城项目147671692.2832240096.263923816.97175987971.57

门头沟永定镇项目15599473.44943871.5914655601.85

上河湾项目6065640.05128774.315936865.74

樾郡项目10254216.68289833.319964383.37

樾府项目444909690.266769094.9513891735.97424248859.34

北京密码项目171041181.14117086830.94288128012.08

海梓府项目2036103.552036103.55

世华龙樾项目36548122.525402488.11289770.7841660839.85

青岛龙樾湾项目44366365.5644326173.5040192.06

龙樾天元项目39246.90156050.595250388.585289635.48156050.59

东坝项目42459590.9726344820.7524563490.1644240921.56

汇景湾项目27112981.835948087.973574422.1129486647.69

广悦居项目14865748.1321902925.3836768673.51

管庄项目154881078.96215454704.126427006.27363908776.81

南京浦口项目351767643.38187214317.48538981960.86

澜湖庭苑项目407297824.12105288717.4825030848.90487555692.70

珑玺家苑项目311708787.8214955975.11121332655.43205332107.50

南湖一号项目24333.5596088.28120421.83

50北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注本期增加金额本期减少金额项目上年年末余额期末余额计提其他转回转销其他

府前龙樾项目25895857.77119199164.51818551.01144276471.27

瀛海项目36058422.7211412599.9547471022.67

城茂未来项目9887576.1125284398.5435171974.65

动感花园项目33658114.043456566.6837114680.72

仁和镇平各庄项目（二级开发）24949208.17375585220.5763951052.25336583376.49

顺义北小营项目77595625.87276868923.6583844572.07270619977.45

重庆龙樾熙城项目94880107.0878144177.05986570.27172037713.86

青岛国誉府项目13393932.83370938648.6765294447.241449615.60448177413.14

龙樾合玺项目412658474.01110877081.42195925990.65327609564.78

国誉朝华项目106317360.52106317360.52

国誉上城77740802.5675899703.079751479.06143889026.57

星誉 BEIJING 项目 73925504.92 11882790.21 11031292.17 74777002.96

东黄山国际小镇项目7435784.227435784.22

成都国誉府项目9074708.479074708.47

国誉燕园项目31011555.9231011555.92

文源府项目42010839.2242010839.22

合计4675163370.583423654291.04266930144.3718635746.29621664264.68266930144.377458517650.65

51北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

（3）存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据本期减少本期确认资本化金存货项目名称上年年末余额本期增加期末余额出售减少其他减少额的资本

化率(%)

动感花园项目96391963.9838164229.8358227734.15

世华龙樾项目124437843.724630736.88119807106.84

海梓府项目307239.04307239.04

北京密码项目115590754.54115590754.54

青岛龙樾湾项目4096121.442225830.461769450.01100840.97

樾府项目35346618.801352267.6033994351.20

通州台湖项目150391859.5419562888.78169954748.323.72

龙樾天元项目148089702.285898000.00123242333.4830745368.804.00

国誉朝华项目106536735.3924030164.1998052799.8632514099.722.90

府前龙樾项目155314054.22-462883.89155776938.11

怀柔新城棚改项目11725742.541082.0511724660.49

青岛国誉府项目139133970.3618964628.4411571362.29146527236.512.88

北七家项目13494017.36-9618.5813503635.94

世华泊郡项目140507.73140507.73

管庄项目19768557.58438134.8619330422.72

南京浦口项目182025860.9318.77182025842.16

望京国誉府项目173658516.6198523236.57272181753.182.19

城茂未来项目3775708.03-227577.794003285.82

顺义北小营项目66168897.3830503316.6335665580.75

龙樾湾（成都）项7816026.96-41932.667857959.62目

成都熙城项目83728955.022010129.6481718825.38

汇景湾项目11139273.253804613.427334659.83

东坝项目7645965.778701287.47-1055321.70

南湖一号项目104678.6067277.8137400.79

珑玺家苑项目27558658.336347549.1421211109.19

澜湖庭苑项目25160835.741767153.9623393681.78

红塘湾项目45666963.2516123038.2629543924.99

宽院国誉府项目285391.18-29616.33147151.00167856.51

马池口项目50136938.3550136938.35

52北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注本期减少本期确认资本化金存货项目名称上年年末余额本期增加期末余额出售减少其他减少额的资本

化率(%)

瀛海项目123640682.21127890.47123512791.74

望坛项目2841511328.64-56577186.821115856074.611669078067.213.50

徜徉集项目55124.9855124.98

广悦居项目2419790.082419790.08

重庆熙城项目778606.5612478.05766128.51

龙樾湾（重庆）项35941399.25840218.4735101180.78目

龙樾生态城项目234028684.114115203.815562294.60232581593.323.04

上河湾项目392547.398415.18384132.21

门头沟永定镇项目30409039.06278521.0730130517.99

国誉上城项目65229702.681584727.4825067842.4341746587.733.92

仁和镇平各庄项目25629680.3441269727.44-15640047.10

（二级开发）

临河棚户区改造项124452053.537690907.14116761146.39目

星誉 BEIJING 项目 127965913.63 8199944.10 122029819.41 14136038.32 2.49

东黄山国际小镇项409785402.5293413229.672150359.60501048272.593.23目

天成家园项目53490.7339295.5514195.18

重庆龙樾熙城项目116287740.191439086.48114848653.71

成都国誉府项目10494334.62737765.929756568.70

龙樾合玺项目105433988.6345886341.8459547646.79

国誉燕园项目174341742.5485472529.62159133733.08551610.03100128929.052.71

文源府项目44943293.8543152279.251791014.60

领翠滨江项目6428860.0655482722.8461911582.903.53

上海国誉府项目2130333.3311033771.3713164104.702.88

星悦时光项目8873180.5026152850.3535026030.853.10

国誉颂项目3553800.0037242546.8840796346.882.30

祈西项目1880972.231880972.233.19

国誉星城4782226.914782226.914.75

昌平东小口项目786366.98786366.983.80

合计6300419077.35440548823.401919514583.752468211.044818985105.96

53北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

（4）开发成本预计预计投资项目名称开工时间期末余额上年年末余额竣工时间总额

动感花园项目2006年2026年22.00亿元118924773.87120448392.80

南苑项目———5531159.975531159.97

62号院项目———471984.00471984.00

通州台湖项目2016年2026年38.00亿元2342628549.682314951294.64

康庄棚改项目2018年2029年56.20亿元132573164.73152318961.85

樾府项目2018年暂未定40.00亿元964544340.83964544340.83

龙樾天元项目2022年2026年49.00亿元105236525.36264227282.96

国誉朝华项目2022年2025年24.00亿元2247363837.55

怀柔新城棚改项目2016年2026年41.60亿元97453596.1794141876.40

青岛国誉府项目2020年2025年18.70亿元1053353998.95

北七家项目2014年2026年35.51亿元133439526.11133439526.11

望京国誉府2023年2026年44.35亿元4400693064.753933514695.97

城茂未来项目2019年2025年72.00亿元965478930.92

星尚广场项目2021年暂未定6.50亿元142203154.57141004792.57

红塘湾项目2014年2026年30.67亿元272546690.39272546690.39

马池口项目2013年2026年63.42亿元53742882.1858655937.37

望坛项目2009年2026年411.00亿元4640385784.1713592490928.27

龙樾湾（重庆）项目2013年2025年13.02亿元146252373.01

龙樾生态城项目2017年2026年65.00亿元794345807.82781413763.09

国誉上城项目2019年2025年12.22亿元651089812.57

临河棚改项目2017年暂未定239.00亿元493547409.14538574803.93

星誉 BEJING 项目 2023 年 2025 年 37.28 亿元 2622646042.65

东黄山国际小镇项目2019年2027年52.00亿元3302126450.643401619426.25

重庆龙樾熙城项目2021年2027年24.90亿元470963799.64471476385.26

国誉燕园项目2022年2026年53.70亿元2184068788.945201082436.27

文源府项目2022年2025年43.03亿元4048749170.28

领翠滨江项目2024年2027年33.00亿元2543397396.822309835744.87

上海国誉府项目2024年2027年7.30亿元642606743.87520306911.70

星悦时光项目2024年2027年23.00亿元1638516672.921276564807.11

国誉颂项目2024年2027年29.50亿元2016576317.85852917454.93

54北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注预计预计投资项目名称开工时间期末余额上年年末余额竣工时间总额

祈西项目2027年2028年28.70亿元2030642018.13

昌平国誉星城项目2025年2028年18.09亿元1184317026.13

丰台岳各庄项目2025年2028年44.71亿元2900091754.72

昌平东小口项目2026年2028年44.36亿元1405286366.98

合计35016861750.3849137013763.47

（5）开发产品项目名称竣工时间上年年末余额本期增加本期减少期末余额

世华水岸项目2010年1057617.331057617.33

动感花园项目2019年661240459.38-14514300.63250313512.39396412646.36

北苑家园项目2010年42007682.77-634284.3242641967.09

筑华年项目2012年3239829.63304825.772935003.86

世华龙樾项目2014年521120151.2640512439.8920900175.33540732415.82

顺悦居项目2014年50018302.8750018302.87

北京密码项目2016年1941816880.571941816880.57

海梓府项目2015年13866685.2413302740.7113302740.7113866685.24

青岛龙樾湾项目2017年77126511.3975227760.971898750.42

樾府项目2019年1093354600.01-32010485.0536337499.081025006615.88

樾郡项目2019年12997722.55-2246959.45-1088184.6611838947.76

龙樾天元项目2024年1387368425.92271601469.071468173302.56190796592.43

府前龙樾项目2022年2099411379.92340332213.811759079166.11

怀柔新城棚改项目2019年119712670.202774362.52116938307.68

青岛国誉府项目2023年161944342.811210396410.2298005437.341274335315.69

北七家项目2022年202139514.86-9618.58202149133.44

世华泊郡项目2014年10567449.31260924.6810306524.63

管庄项目2021年2245453926.4550257124.002195196802.45

南京浦口项目2022年1197553620.2927169.815207.181197575582.92

城茂未来项目2021年153508101.46963666198.258150468.321109023831.39

顺义北小营项目2022年1803512228.09831404281.08972107947.01

龙樾湾（成都）项目2014年294295618.86-456872.508559658.80285279087.56

龙樾熙城项目2017年796455025.582135144.5722686155.87775904014.28

汇景湾项目2014年306735324.83-543719.14158103676.39148087929.30

55北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注项目名称竣工时间上年年末余额本期增加本期减少期末余额

东坝项目2017年297249280.969279371.10103589262.47202939389.59

南湖一号项目2014年3361307.773361307.77

澜湖庭苑2022年1045266670.95242629542.67802637128.28

珑玺家苑2023年685088441.68685088441.68

红塘湾项目2016年1115551024.04232889215.99882661808.05

宽院国誉府项目2020年26942422.6918658.8922992514.483968567.10

瀛海项目2018年938000710.34774060.17937226650.17

望坛项目2023年5737662701.786739256109.336355943764.326120975046.79

徜徉集项目2014年3645491.023645491.02

广悦居项目2016年75082118.6375082118.63

重庆熙城项目2012年337043633.5619660.79452298.81336610995.54

龙樾湾（重庆）项目2014年254995973.00203209092.194042138.96454162926.23

龙樾生态城项目2019年1585128119.38188937.5855172106.261530144950.70

上河湾项目2015年56559365.681212483.1355346882.55

门头沟永定镇项目2018年252796370.692315400.84250480969.85

仁和镇平各庄项目2018年1869364686.56408418670.531460946016.03

天成家园项目2015年2202856.771533804.28669052.49

花市枣苑项目2006年967440.75967440.75

重庆龙樾熙城项目2023年919114830.12-3340004.9017171461.73898603363.49

成都国誉府2023年408987381.85-4634477.8532192649.02372160254.98

龙樾合玺项目2023年2320481271.2520708197.801007035792.531334153676.52

诚悦佳园项目2025年141055074.32141055074.32

国誉朝华项目2025年2423419236.531712772047.73710647188.80

平各庄 B 地块项目 2025 年 3195460421.41 2863724171.89 331736249.52

国誉上城2025年835866543.44313605470.46522261072.98

临河棚改项目未定24115399.6624115399.66

东黄山国际小镇项2025年533511811.3643250317.45490261493.91目

国誉燕园2025年4533319028.212786219926.531747099101.68

文源府2025年4180985181.614014370658.11166614523.50

合计33131996171.0525284307477.2223629790397.2634786513251.01

56北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

7、合同资产

（1）合同资产情况期末余额项目账面余额减值准备账面价值

大兴海子角棚改项目108563602.55108563.60108455038.95

马池口土地一级开发项目933449473.35933449.47932516023.88

通州老城棚改项目18283841.1218283.8418265557.28

走马庄项目7504799.837504.807497295.03

减：计入其他非流动资产

合计1067801716.851067801.711066733915.14续上年年末余额项目账面余额减值准备账面价值

大兴海子角棚改项目129628258.58129628.26129498630.32密云大小王三村项目

首钢东南区代建项目11062796.66365072.2910697724.37

马池口土地一级开发项目910020137.06910020.14909110116.92

通州老城棚改项目1965826.341965.831963860.51

康庄棚改项目958526880.73958526.88957568353.85

临河棚改项目23798994.4423798.9923775195.45

走马庄项目41098199.8341098.2041057101.63

减：计入其他非流动资产

合计2076101093.642430110.592073670983.05

（2）本期账面价值发生重大变动的金额和原因项目变动金额变动原因

康庄棚改项目-957568353.85收到款项

合计-957568353.85——

（3）按坏账计提方法分类列示期末余额类别账面余额坏账准备账面价值

金额比例（%）金额计提比例（%）单项计提坏账准备的合同资产

57北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注期末余额类别账面余额坏账准备账面价值

金额比例（%）金额计提比例（%）

按组合计提坏账准备的合同资产1067801716.85100.001067801.710.101066733915.14

其中：组合11067801716.85100.001067801.710.101066733915.14组合2

合计1067801716.85100.001067801.710.101066733915.14续上年年末余额类别账面余额坏账准备账面价值

金额比例（%）金额计提比例（%）单项计提坏账准备的合同资产

按组合计提坏账准备的合同资产2076101093.64100.002430110.590.122073670983.05

其中：组合12065038296.9899.472065038.300.102062973258.68

组合211062796.660.53365072.293.3010697724.37

合计2076101093.64100.002430110.590.122073670983.05

*按组合1计提坏账准备的合同资产期末余额账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内54224825.7054224.820.10

1－2年982834955.31982834.960.10

2－3年30741935.8430741.930.10

3－4年

4－5年

5年以上

合计1067801716.851067801.710.10

（4）坏账准备的情况本期变动金额类别上年年末余额期末余额计提收回或转回转销或核销按单项计提坏账准备

按组合计提坏账2430110.59-1362308.881067801.71准备

其中：

58北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注本期变动金额类别上年年末余额期末余额计提收回或转回转销或核销

组合12065038.30-997236.591067801.71

组合2365072.29-365072.29

合计2430110.59-1362308.881067801.71

（5）按欠款方归集的期末余额前五名的合同资产情况占合同资产期末余额合债务人名称合同资产期末余额坏账准备期末余额

计数的比例(%)

北京市昌平区规划和自然资源综合事务中心933449473.3587.42933449.47

北京市大兴区住房和城乡建设委员会108563602.5510.17108563.60

北京市通州区住房保障事务中心18283841.121.7118283.84

北京市土地整理储备中心密云区分中心7504799.830.707504.80

合计1067801716.85100.001067801.71

（6）按欠款方集中度披露应收账款和合同资产合并计算情况应收账款加合同资产合占应收账款加合同资产合并计债务人名称坏账准备期末余额

并计算期末余额算期末余额合计数的比例(%)

北京市昌平区规划和自然资源综933449473.3572.51933449.47合事务中心

北京市大兴区住房和城乡建设委108563602.558.43108563.60员会

北京城建智控科技股份有限公司43486729.153.3843486.73

北京市顺义区财政局41170350.253.2041170.35

北京城承物业管理有限责任公司35973154.002.7935973.14

合计1162643309.3090.311162643.29

8、其他流动资产

项目期末余额上年年末余额

预缴税金2232212228.702414246794.43

待抵扣进项税771879005.98793004300.07

合同取得成本180052982.90308803319.62

合计3184144217.583516054414.12

9、长期股权投资

本期增减变动被投资单位上年年末余额权益法下确认其他综合收益追加投资减少投资其他权益变动的投资损益调整

一、联营企业北京科技园建设（集团）股份有限295127327.03-249558752.61-45568574.42公司

59北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注本期增减变动被投资单位上年年末余额权益法下确认其他综合收益追加投资减少投资其他权益变动的投资损益调整深圳市中科招商

创业投资有限公950001887.04169555848.74-1114076.00司

国奥投资发展有33902336.3033321909.84限公司

北京骏泰置业有24000000.00-24641043.92641043.92限公司

芜湖京城创业投10743270.796587084.21资有限公司北京新城金郡房

地产开发有限公2940000.00-641358.06司

北京双城置业开7049245.92-3153491.51发有限公司北京建远万誉房

地产开发有限公69736646.1546321651.96司

北京京城佳业物289002575.3717396502.52-3090861.22业股份有限公司成都红星美凯龙

全球家居有限公-12375339.45司北京双城通达房

地产开发有限公157074254.52司

北京矿融城置业-105086319.11有限公司

北京景晟乾通置32192086.99业有限公司

北京丰台站前开8000000.00-5742978.73发建设有限公司

北京碧桂园文化9159916.54-64379.40发展有限公司

北京城安辉泰置93839485.99-12672268.65业有限公司

北京城秀房地产1888715744.15436291102.42开发有限公司

海南农垦城建投19868212.29-5132620.81资开发有限公司

北京越昌贝城置375000000.00-3021058.43业有限公司

合计3667146647.57409940000.00-274199796.53705923096.55-4204937.22续本期增减变动减值准备期被投资单位宣告发放现金股利期末余额计提减值准备其他末余额或利润

一、联营企业北京科技园建设（集团）股份有限公司

60北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注本期增减变动减值准备期被投资单位宣告发放现金股利期末余额计提减值准备其他末余额或利润

深圳市中科招商创业-69000000.001049443659.78投资有限公司

国奥投资发展有限公67224246.14司北京骏泰置业有限公司

芜湖京城创业投资有17330355.00限公司

北京新城金郡房地产-2298641.94开发有限公司

北京双城置业开发有3895754.41限公司

北京建远万誉房地产116058298.11开发有限公司

北京京城佳业物业股-7128185.84296180030.83份有限公司

成都红星美凯龙全球12375339.45家居有限公司

北京双城通达房地产-99535701.2357538553.29开发有限公司

北京矿融城置业有限105086319.11公司

北京景晟乾通置业有-32192086.99限公司

北京丰台站前开发建2257021.27设有限公司

北京碧桂园文化发展9095537.14有限公司

北京城安辉泰置业有-72034350.249132867.10限公司

北京城秀房地产开发-12949356.872312057489.70有限公司

海南农垦城建投资开14735591.48发有限公司

北京越昌贝城置业有-912869.06371066072.51限公司

合计-148162536.08-30426997.534326015476.76

10、其他权益工具投资

（1）其他权益工具投资情况项目期末余额上年年末余额北京城建中地投资有限公司北京首都国际投资管理有限责任公司合计

61北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

（2）非交易性权益工具投资情况本期计入其他综合本期末累计计入其他指定为以公允价值计量且其项目收益的利得和损失综合收益的利得和损本期确认的股利收入变动计入其他综合收益的原（损失为“-”）失（损失为“-”）因北京城建中地投资有限公司

北京首都国际投资管153742624.53理有限责任公司

合计153742624.53

（3）其他权益工具投资其他说明：

北京首都国际投资管理有限责任公司投资已全额确认损失，金额153742624.53元。

北京城建中地投资有限公司投资本期已注销。

11、其他非流动金融资产

项目期末余额上年年末余额

分类以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融1376034611.761538534611.76资产

其中：债务工具投资

权益工具投资1376034611.761538534611.76

其中：二十一世纪空间技术应用股份有限公司325630200.00325630200.00

华能资本服务有限公司1050404411.761050404411.76

锦州银行股份有限公司162500000.00指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

其中：债务工具投资混合工具投资其他

合计1376034611.761538534611.76

说明：2025年锦州银行依法合规开展的商业银行业务以及相关资产负债均由工商银行受让。基于谨慎性原则，公司将所持锦州银行股权公允价值变动损益确定为-1.625亿元。

12、投资性房地产

（1）采用公允价值计量模式的投资性房地产

项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计

一、上年年末余额9770324629.889770324629.88

二、本期变动

加：外购19526759.2319526759.23

存货\固定资产\在建工程转入-14776068.40-14776068.40企业合并增加

62北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计

减：处置其他转出

公允价值变动-84187390.74-84187390.74

三、期末余额9690887929.979690887929.97

（2）未办妥产权证书的投资性房地产金额及原因项目账面价值未办妥产权证书原因

城奥大厦5349748976.08尚在办理中

海兴大厦西配楼6-7层整层、8层120158469.14尚在办理中部分及配套车位

文龙家园四里2号楼74475500.01尚在办理中

文龙家园一里4号楼29653920.76尚在办理中

海南红塘湾 E01 商业 43392714.51 尚在办理中

海南红塘湾 E09 地下 10562312.20 尚在办理中

北苑望春园4号楼24270223.37尚在办理中

双营路2号院11号楼19930591.57尚在办理中

博雅商业-燕潮荟12847218.01尚在办理中

北京市顺义区北小营镇顺义新城第7518191.28尚在办理中

30 街区 30-01-02 地块 C-S2 配套楼

清河嘉园东区2号楼2层2026497690.89尚在办理中

合计5699055807.82

（3）本期房地产转换情况

本公司之子公司北京城建兴荣房地产开发有限公司所持有的存货（国誉燕园博雅商业）改为出租，将存货转为投资性房地产并采用公允价值进行计量，转换日其公允价值人民币12847218.01元，原账面价值人民币9624660.82元，两者之间的差额为人民币3222557.19元，计入其他综合收益人民币3222557.19元。

本公司之孙公司北京城建青岛兴华地产有限公司所持有的存货（青岛龙樾湾项目）作为出租使用，将存货转为投资性房地产并采用公允价值进行计量，以账面价值人民币17651694.09元进行初始确认。

本公司之子公司北京城建新城投资开发有限公司所持有的存货（宽院国誉府项目）作为出租使用，将存货转为投资性房地产并采用公允价值进行计量，以账面价值人民币23022130.81元进行初始确认。

63北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

13、固定资产

项目期末余额上年年末余额

固定资产492650343.65518329537.96固定资产清理

减：减值准备

合计492650343.65518329537.96

（1）固定资产

*固定资产情况项目房屋及建筑物运输设备其他合计

一、账面原值

1、上年年末余额670093256.3321416547.7950005942.63741515746.75

2、本期增加金额381624.11989021.861370645.97

（1）购置989021.86989021.86

（2）在建工程/存货转381624.11381624.11入

（3）企业合并增加

3、本期减少金额374279.049773517.3910147796.43

（1）处置或报废374279.049773517.3910147796.43

4、期末余额670474880.4421042268.7541221447.10732738596.29

二、累计折旧

1、上年年末余额161999988.6019052643.4542133576.74223186208.79

2、本期增加金额23523927.05327352.862508009.8126359289.72

（1）计提23523927.05327352.862508009.8126359289.72

3、本期减少金额353469.969103775.919457245.87

（1）处置或报废353469.969103775.919457245.87

4、期末余额185523915.6519026526.3535537810.64240088252.64

三、减值准备

1、上年年末余额

2、本期增加金额

（1）计提

3、本期减少金额

（1）处置或报废

4、期末余额

64北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注项目房屋及建筑物运输设备其他合计

四、账面价值

1、期末账面价值484950964.792015742.405683636.46492650343.65

2、上年年末账面价值508093267.732363904.347872365.89518329537.96

*未办妥产权证书的固定资产情况项目账面价值未办妥产权证书的原因

红塘湾 E01 地块房屋 261713932.08 尚在办理中

成都熙城办公楼19534860.21尚在办理中

合计281248792.29

14、使用权资产

项目房屋及建筑物旅游设施其他合计

一.账面原值

1．上年年末余额77662593.2192222590.535101767.78174986951.52

2．本期增加金额16389432.282697047.9919086480.27

重分类

租赁16389432.282697047.9919086480.27非同一控制下企业合并股东投入外币报表折算差额其他增加

3．本期减少金额4899023.964899023.96

租赁到期74102.3274102.32处置子公司

合同变更4824921.644824921.64其他减少

4．期末余额89153001.5392222590.537798815.77189174407.83

二.累计折旧

1．上年年末余额41079548.2330901910.794345884.4076327343.42

2．本期增加金额23440078.565396353.76749180.0029585612.32

重分类

本期计提23440078.565396353.76749180.0029585612.32非同一控制下企业合并

65北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注项目房屋及建筑物旅游设施其他合计外币报表折算差额其他增加

3．本期减少金额3927609.903927609.90

租赁到期74102.3274102.32处置子公司

合同变更3853507.583853507.58其他减少

4．期末余额60592016.8936298264.555095064.40101985345.84

三.减值准备

1．上年年末余额

2．本期增加金额

重分类本期计提非同一控制下企业合并其他增加

3．本期减少金额

租赁到期处置子公司其他减少

4．期末余额

四.账面价值

1．期末账面价值28560984.6455924325.982703751.3787189061.99

2．上年年末账面价值36583044.9861320679.74755883.3898659608.10

15、长期待摊费用

项目上年年末余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

景观设施费76888524.08286081.2915985383.0561189222.32

办公室装修费3556821.127192604.945320585.735428840.33

售楼处样板间装19689662.9514157177.7231452977.502393863.17修

代理服务费8389615.57177435.494684728.343882322.72

合计108524623.7221813299.4457443674.6272894248.54

66北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

16、递延所得税资产/递延所得税负债

（1）未经抵销的递延所得税资产明细期末余额上年年末余额项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产

资产减值准备3065609218.47766402304.632960244779.21740061194.80

信用减值准备294374552.0373593638.04158795931.9839698983.03

可抵扣亏损820177570.76205044392.691261014171.29315253542.85

预提土地增值税3163435992.86790858998.222206565152.98551641288.25

预售房款4519953600.781129988400.185900044039.631475011009.94

预提开发成本163454893.1740863723.29410743351.71102685837.93

投资性房地产公允价值变22312011.385578002.8513269981.613317495.40动

内部销售利润709631350.02177407837.51812343274.74203085818.69

预提费用5509330.231377332.5616967875.804241968.95

交易性金融资产公允价值260000000.0065000000.0097500000.0024375000.00变动

其他39175716.559793929.1326188564.796547141.20

合计13063634236.253265908559.1013863677123.743465919281.04

（2）未经抵销的递延所得税负债明细期末余额上年年末余额项目应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债

交易性金融资产公允价值3210461381.60802615345.402843208838.49710802209.63变动

投资性房地产公允价值变2346922261.20586730565.302358196421.35589549105.36动

收购子公司公允价值1157837296.12289459324.031173315785.48293328946.37

预缴土地增值税288059559.8472014889.96219557527.3554889381.84

合同取得成本121934319.2430483579.81116668256.2529167064.09

投资性房地产折旧差额108739688.9227184922.23138999829.6634749957.42

房地产成本结转调整584857917.84146214479.46672967460.12168241865.04

长期股权投资折价差额21001647.965250411.9921001647.965250411.99

其他325434572.0081358643.00102327238.0525581809.52

合计8165248644.722041312161.187646243004.711911560751.26

67北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

（3）未确认递延所得税资产明细项目期末余额上年年末余额

可抵扣暂时性差异5056032361.252270265447.20

可抵扣亏损4397553927.133573963419.64

合计9453586288.385844228866.84

（4）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期年份期末余额上年年末余额备注

2025年369753373.13

2026年580240957.90581624036.40

2027年470970406.96444978559.69

2028年1371285645.571287158726.55

2029年835776977.06890448723.87

2030年1139279939.64

合计4397553927.133573963419.64

17、所有权或使用权受限制的资产

项目期末账面余额期末账面价值受限原因

货币资金140009526.83140009526.83受限冻结

存货20685325385.5920403562214.29借款抵押

投资性房地产606702287.24606702287.24借款抵押

合计21432037199.6621150274028.36

18、应付票据

种类期末余额上年年末余额

商业承兑汇票3319977.506780292.28银行承兑汇票

合计3319977.506780292.28

注：于2025年12月31日已到期未支付的应付票据总额为5万元。到期未付的原因是对方一直未提交商票到期承兑。

68北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

19、应付账款

（1）应付账款列示项目期末余额上年年末余额

应付工程款6753798462.786649508088.00

应付土地拆迁款484668603.36433200451.34

应付销售佣金34906887.3694834707.82

预提土地增值税5436935375.844277731950.59

其他41567915.0737675645.72

合计12751877244.4111492950843.47

（2）账龄超过1年的重要应付账款项目期末余额未偿还或未结转的原因

预提土地增值税4142655744.46尚未进行土地增值税清算

北京城建远东建设投资集团有限公司195919620.80尚未结算

北京城建亚泰建设集团有限公司195869981.95尚未结算

北京城建一建设发展有限公司167597204.50尚未结算

北京城建六建设集团有限公司153144092.24尚未结算

合计4855186643.95——

20、预收款项

（1）预收款项列示项目期末余额上年年末余额

房屋租金60940673.1352089387.07其他

合计60940673.1352089387.07

21、合同负债

（1）合同负债情况项目期末余额上年年末余额

房款及土地一级开发款13629205712.5030612862403.71

其他4713486.944650101.03

合计13633919199.4430617512504.74

69北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

（2）本期账面价值发生重大变动的金额和原因项目变动金额变动原因

房款及土地一级开发款-16983656691.21结转收入所致

合计-16983656691.21——

（3）账龄超过1年的重要合同负债项目期末余额未偿还或未结转的原因

成都红星美凯龙全球家居有限公司286166617.93尚未交付房屋

北京天昊创景投资管理公司62483357.94尚未交付房屋

北京市海淀区人民政府房屋征收办公室60511785.71尚未交付房屋

北京市怀柔区龙山街道下元村经济合作社47266055.04尚未交付房屋

北京星腾磊落科技有限公司45303779.82尚未交付房屋

中泓天成（北京）科技发展有限公司36804016.51尚未交付房屋

合计538535612.95——

（4）预售房产收款情况

项目名称期末余额上年年末余额预计竣工时间预售比例(%)

世华水岸项目100000.00100000.00已竣工100.00

动感花园项目5308278.8922747668.15已竣工56.12

富海中心项目30000.0030000.00已竣工100.00

北苑家园项目14299976.2613149838.16已竣工100.00

筑华年项目7178447.377513843.89已竣工100.00

世华龙樾项目105703458.73141131642.73已竣工90.91

海梓府项目10464882.919702978.15已竣工99.45

北京密码项目36846501.4137343016.65已竣工51.79

龙樾天元项目110807956.09734450932.62已竣工92.94

青岛龙樾湾项目823666.661443523.77已竣工88.80

国誉朝华项目186686591.411303602113.42已竣工78.37

樾郡项目4727583.272596524.05已竣工95.20

樾府项目23173900.3114712195.41已竣工99.30

府前龙樾项目97097517.2773432684.41已竣工61.04

青岛国誉府项目177017548.12176408448.17已竣工54.43

北七家项目9776645.099686863.67已竣工99.68

世华泊郡项目60000.0060000.00已竣工99.68

70北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

项目名称期末余额上年年末余额预计竣工时间预售比例(%)

望京国誉府项目1855132068.99712419555.212026年22.50

南京浦口项目577981.53541284.29已竣工64.68

管庄项目35158534.87已竣工55.72

城茂未来项目166481342.66150385020.07已竣工80.26

顺义北小营项目185917853.19285405222.63已竣工72.19

龙樾湾（成都）项目248189.551644826.13已竣工81.33

成都熙城项目324436036.51295714411.60已竣工82.29

平谷项目3384644.793488038.10已竣工97.28

东坝项目6729883.8121731497.14已竣工97.60

南湖一号项目9523.81993580.96已竣工99.96

澜湖庭院项目28221696.2729667897.24已竣工24.56

红塘湾项目17262841.2914212375.53已竣工72.17

宽院国誉府项目146788.99146788.99已竣工99.65

瀛海项目4637471.354637471.35已竣工66.56

望坛项目6839656605.2215409940044.29已竣工74.17

广悦居项目5824234.525824234.52已竣工96.84

重庆熙城项目3163000.003248000.00已竣工76.86

龙樾湾（重庆）项目6366819.626942057.72已竣工87.59

龙樾生态城项目4090454.105089011.002026年76.88

上河湾项目14449743.2817364176.33已竣工97.02

门头沟永定镇项目14659041.3315016216.54已竣工98.38

仁和镇平各庄项目（二级开发）74760321.1778466087.02已竣工81.75

天成家园项目50513.19418744.46已竣工99.87

龙樾合玺项目34747798.06153606722.27已竣工78.60

国誉燕园项目75296490.252689904268.88已竣工65.30

东黄山国际小镇项目76232598.3547080662.712026年38.98

文源府项目12534267.875011970787.51已竣工86.37

重庆龙樾熙城项目3863474.282493391.732027年11.77

成都国誉府项目14681896.9917386969.40已竣工82.42

国誉上城项目13720766.04228779189.64已竣工47.67

星誉 BEIJING 项目 22617686.25 2717213101.29 已竣工 89.62

71北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

项目名称期末余额上年年末余额预计竣工时间预售比例(%)

怀柔新城03街区棚改项目37068368.8035564959.63已竣工88.56

星悦时光项目1056911112.8762295001.412027年51.94

珑玺家苑2714986.24已竣工9.26

上海国誉府651346766.942027年84.86

上海杨浦长白社区项目305829599.482027年18.62

通州宋庄项目975329891.122027年38.80

合计13629205712.5030612862403.71————

22、应付职工薪酬

（1）应付职工薪酬列示项目上年年末余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬30185223.29426321879.99425603120.1130903983.17

二、离职后福利-设定提存计划829509.2650622586.4349780796.211671299.48

三、辞退福利1450397.051450397.05

四、一年内到期的其他福利

五、其他

合计31014732.55478394863.47476834313.3732575282.65

（2）短期薪酬列示项目上年年末余额本期增加本期减少期末余额

1、工资、奖金、津贴和补贴23422898.92344003414.30346217785.3521208527.87

2、职工福利费15884362.0515884362.05

3、社会保险费691771.1126340165.2426251879.58780056.77

其中：医疗保险费361928.1325438366.0925355484.89444809.33

工伤保险费15225.91857793.02852388.5620630.37

生育保险费314617.0744006.1344006.13314617.07其他

4、住房公积金81223.0031741466.1831662671.18160018.00

5、工会经费和职工教育经费5989330.268352472.225586421.958755380.53

6、短期带薪缺勤

7、短期利润分享计划

8、其他短期薪酬

合计30185223.29426321879.99425603120.1130903983.17

72北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

（3）设定提存计划列示项目上年年末余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险194185.6042680827.9542486700.35388313.20

2、失业保险费580734.091336318.581333531.09583521.58

3、企业年金缴费54589.576605439.905960564.77699464.70

4、其他

合计829509.2650622586.4349780796.211671299.48

23、应交税费

项目期末余额上年年末余额

增值税173677086.92154157253.66

资源税52266.50

企业所得税479005867.89286988053.97

城市维护建设税2085394.882609656.58

房产税1810574.844045527.37

土地使用税4828293.003645901.94

个人所得税16252787.341347196.11

教育费附加1221549.101570973.09

地方教育费附加814366.071047315.40

土地增值税31477496.4067434901.29

印花税2182241.091094725.23

其他税费1408802.912212787.65

合计714816726.94526154292.29

24、其他应付款

项目期末余额上年年末余额应付利息

应付股利31170452.0431170452.04

其他应付款9400623982.049779313069.37

合计9431794434.089810483521.41

（1）应付股利项目期末余额上年年末余额

个人股股东19200.0019200.00

北京怀胜城市建设开发有限公司31151252.0431151252.04

73北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注项目期末余额上年年末余额

合计31170452.0431170452.04

（2）其他应付款

*按款项性质列示项目期末余额上年年末余额

质保金218863462.14244707943.63

押金及保证金238349076.76235010901.57

代收款49970726.8291837534.80

往来款8506455550.868507422315.04

预提费用3763467.1312166866.85

定金283907680.64632711477.18

其他99314017.6955456030.30

合计9400623982.049779313069.37

*账龄超过1年的重要其他应付款项目期末余额未偿还或未结转的原因

北京城市副中心投资建设集团有限公司1243708732.56往来借款未到期

北京越华房地产开发有限公司671940982.16往来借款未到期

北京首都开发股份有限公司613205844.44往来借款未到期

北京市朝阳区财政局531481500.00尚未结算

招商局地产（北京）有限公司484522641.41往来借款未到期

合计3544859700.57——

25、一年内到期的非流动负债

项目期末余额上年年末余额

1年内到期的长期借款（附注五、27）441875000.005058397288.70

1年内到期的租赁负债（附注五、29）65038943.0250917605.31

一年内到期的应付债券（附注五、28）3750000000.00

1年内到期的其他长期负债1770000000.00

未到期应付利息304673873.25380604787.74

合计4561587816.277259919681.75

一年内到期的非流动负债说明：

本公司之子公司北京城建（青岛）投资发展有限公司，与中国工商银行股份有限公司青岛李沧

第二支行（牵头行）、中国银行股份有限公司青岛李沧支行（联合牵头行）签订编号为

74北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

“0380300013-2023年(李沧二银团)字002号”的中国银行业协会银团贷款合同，贷款金额

700000000.00元，借款期限自2023年03月24日至2026年03月31日。并签订编号为

“0380300013-2023年沧二银团(保)字002号保证合同”由北京城建投资发展股份有限公司提供连

带保证担保责任，截至报告期末，一年内到期的长期借款余额为226280000.00元。

本公司之孙公司黄山京顺投资发展有限公司，与中国农业银行股份有限公司黄山昱城支行签订了编号为“34010420240000031”的借款合同，借款金额为208000000.00元，并签订了编号为“34100120240000543”的保证合同，由黄山首联投资发展有限公司提供连带保证担保责任，借款期限为2024年1月17日至2040年1与9日；与中国农业银行股份有限公司签订了编号为“农银黄系统内联合2025001号”的借款合同，借款金额为292000000.00元，并签订了编号为“农银黄系统内联合抵2025001号”的抵押合同、“农银黄系统内联合保2025001号”的保证合同，约定“由黄山首联投资发展有限公司提供全额全程连带责任保证担保，追加项目土地及建成后房产抵押担保”，借款期限为2025年1月15日至2040年1与14日；与中国农业银行股份有限公司签订了编号为“34010420250000031号”的借款合同，借款金额为254000000.00元，并签订了编号为“农银黄系统内联合抵2025001号”的抵押合同、“农银黄系统内联合保2025001号”的保证合同，约定“由黄山首联投资发展有限公司提供全额全程连带责任保证担保，追加项目土地及建成后房产抵押担保”，借款期限为2025年1月15日至2040年1与14日。截至报告期末，一年内到期的长期借款余额为7500000.00元。

本公司之子公司北京城茂房地产开发有限公司，与恒丰银行股份有限公司北京分行，签订了编号：“HTZ110112964GDZC2025N006”的借款合同，借款金额 45000000000 元，借款期限 2025 年

5月30日至2027年11月30日，借款利率为3.05%，抵押物为“京(2024)顺不动产权第0039750号”。截至报告期末，一年内到期的长期借款余额为45000000.00元。

本公司之子公司北京城建兴合房地产开发有限公司，与中国工商银行股份有限公司北京东城支行签订“2024年（东城）字02536号”贷款合同，贷款金额550000000.00元，借款期限2024年11月14日至2039年11月14日，借款利率为2.75%，同时签订“2024年东城（抵）字0085号”抵押合同，抵押物为西城区骡马市大街 8号楼泰和国际大厦，产权证号为 X 京房权证西字第 083811号。截至报告期末，一年内到期的长期借款余额为15000000.00元。

本公司之子公司北京城昌贝越置业有限公司与中国农业银行股份有限公司北京昌平支行、中国银行股份有限公司北京首都机场支行、中信银行股份有限公司北京分行签订编号为“京昌银团2025

年字第001号”的《固定资产银团贷款合同》，借款金额为438000000.00元，借款利率为浮动利率，按季浮动。借款期限自2025年12月3日起至2030年12月2日，签订“京昌银团2025年

字第002号”的抵押合同，抵押物为“以北京市昌平区中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造和环境整治 B 地块项目 CP01-0601-0078 地块 R2 二类居住用地使用权”。截至报告期末，一年内到期的长期借款余额为2000000.00元。

75北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注本公司之子公司北京城建（海南）地产有限公司，与平安银行股份有限公司海口分行签订“平银海分（固贷）字20231220第001号”贷款合同，贷款金额300000000.00元，借款期限2023年12月26日至2026年12月19日，同时签订“平银海分（抵）字20231220第001号”抵押合同，并由北京城建投资发展股份有限公司提供担保，抵押物为三亚红塘湾旅游度假区 C-05 地块项目

77440.67平方米住宅产权证号为琼（2023）三亚市不动产权第0021930-0021931号、第

0021933-0021942号、第0021445-0021446号、第0021448-0021451号、第0021453-0021454号。

截至报告期末，一年内到期的长期借款余额为146095000.00元。

26、其他流动负债

项目期末余额上年年末余额

待转销项税1190269795.222631561030.37

合计1190269795.222631561030.37

27、长期借款

项目期末余额上年年末余额利率区间（%）质押借款

抵押借款10251049157.889316927288.702.09-3.05

保证借款959280000.002295780000.00信用借款

减：一年内到期的长期借款（附注五、25）441875000.005058397288.70

合计10768454157.886554310000.00

长期借款说明：

本公司之子公司北京城建黄山投资发展有限公司，与中国农业银行股份有限公司黄山昱城支行签订了编号为“农银黄系统内联合2024001号”的固定资产贷款合同，借款金额为400000000.00元，与放款行签订了编号为“黄昱房开202401号”、“黄昱房开202402号”、“黄昱房开202403号”的抵押合同，抵押物为“土地使用权(权证号:皖(2019)黄山区不动产权第0009213号、皖(2020)黄山区不动产权第0006592号、皖(2020)黄山区不动产权第0006590号、皖(2020)黄山区不动产权

第0006591号、皖(2023)黄山区不动产权第0005121号)及本项目在建工程”，借款期限为2024年

6 月 28 日至 2028 年 6 与 17 日；与恒丰银行股份有限公司北京分行签订了编号为“YT20251119001”

的中国银行业协会银团贷款合同，借款金额为1666000000.00元，与放款行签订了编号为“YT20251119003”的抵押合同，借款期限为 2025 年 11 月 27 日至 2030 年 11 与 27 日。截至报告期末，长期借款余额为1434500000.00元。

本公司之孙公司黄山京顺投资发展有限公司，与中国农业银行股份有限公司黄山昱城支行签订了编号为“34010420240000031”的借款合同，借款金额为208000000.00元，并签订了编号为“34100120240000543”的保证合同，由黄山首联投资发展有限公司提供连带保证担保责任，借款

76北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注期限为2024年1月17日至2040年1与9日；与中国农业银行股份有限公司签订了编号为“农银黄系统内联合2025001号”的借款合同，借款金额为292000000.00元，并签订了编号为“农银黄系统内联合抵2025001号”的抵押合同、“农银黄系统内联合保2025001号”的保证合同，约定“由黄山首联投资发展有限公司提供全额全程连带责任保证担保，追加项目土地及建成后房产抵押担保”，借款期限为2025年1月15日至2040年1与14日；与中国农业银行股份有限公司签订了编号为“34010420250000031号”的借款合同，借款金额为254000000.00元，并签订了编号为“农银黄系统内联合抵2025001号”的抵押合同、“农银黄系统内联合保2025001号”的保证合同，约定“由黄山首联投资发展有限公司提供全额全程连带责任保证担保，追加项目土地及建成后房产抵押担保”，借款期限为2025年1月15日至2040年1与14日。截至报告期末，长期借款余额为

333000000.00元。

本公司之子公司北京城建兴通置业有限公司，与中国农业银行股份有限公司北京城市副中心分行签订了编号为“11010520250000012”的借款合同，借款金额为1500000000.00元，并签订了主债权及不动产抵押合同，抵押物为“京(2025)通不动产权第0001344号、京(2025)通不动产权第

0001345号”，借款期限为2025年3月31日至2029年3月30日。截至报告期末，长期借款余额

为1108454157.88元。

本公司之子公司上海城樾置业有限公司，与中信银行股份有限公司上海分行签订了编号为“沪银团固贷字第202412-252号”的借款合同，借款金额为1000000000.00元，与放款行签订了编号为“沪银抵字第 202412-252 号”的抵押合同，抵押物为“杨浦区长白社区 H2-17 地块(延吉新村街道201街坊15/1丘)土地使用权”，借款期限为2025年1月至2028年1月。截至报告期末，长期借款余额为900000000.00元。

本公司之子公司北京城建兴胜置业有限公司，与中国工商银行股份有限公司北京东城支行（牵头行）、北京农村商业银行股份有限公司怀柔支行、北京银行股份有限公司金运支行、中国建设银

行股份有限公司北京安华支行签订了编号：“2020东城银团002号”的银团贷款合同，借款金额

534000000.00元，借款期限2025年6月30日至2030年6月30日。截至报告期末，长期借款余

额为490000000.00元。

本公司之子公司北京城茂房地产开发有限公司，与恒丰银行股份有限公司北京分行，签订了编号：“HTZ110112964GDZC2025N006”的借款合同，借款金额 45000000000 元，借款期限 2025 年

5月30日至2027年11月30日，借款利率为3.05%，抵押物为“京(2024)顺不动产权第0039750号”。截至报告期末，长期借款余额为172500000.00元。

本公司之子公司北京城建兴瑞置业开发有限公司，与中国农业银行股份有限公司北京亚运村支行（牵头行）、中国工商银行股份有限公司北京东城支行（联合牵头行）、北京银行股份有限公司

建国支行、中国银行股份有限公司北京崇文支行、北京农村商业银行股份有限公司东城支行、上海

浦东发展银行股份有限公司北京分行等签订了编号为“11239920161223001”的银团贷款合同，借

77北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

款金额33600000000.00元，与各放款行签订了编号为“11239920210406001”的抵押合同，抵押物为“北京市东城区安乐林路6地块、13地块部分土地使用权及在建工程”，借款期限2017年

3月21日至2027年3月20日。截至报告期末，长期借款余额为3000000000.00元。

本公司之子公司北京城建兴合房地产开发有限公司，与中国工商银行股份有限公司北京东城支行签订“2024年（东城）字02536号”贷款合同，贷款金额550000000.00元，借款期限2024年11月14日至2039年11月14日，借款利率为2.75%，同时签订“2024年东城（抵）字0085号”抵押合同，抵押物为西城区骡马市大街 8号楼泰和国际大厦，产权证号为 X 京房权证西字第 083811号。截至报告期末，长期借款余额为525000000.00元。

本公司之子公司北京世纪鸿城置业有限公司，与华夏银行股份有限公司北京奥运村支行签订“编号为 YYB2510220240001 的固定资产借款合同，贷款金额 500000000.00 元，借款期限 2024年 5 月 11 日至 2027 年 5 月 11 日，借款利率为 2.09%，同时签订“编号为 YYB2510220240001-11号”的保证合同，由北京城建投资发展股份有限公司提供保证。截至报告期末，长期借款余额为

210000000.00元。

本公司之子公司北京世纪鸿城置业有限公司，与华夏银行股份有限公司北京奥运村支行签订“编号为 YYB2510220240028 的固定资产借款合同，贷款金额 200000000.00 元，借款期限 2024年 6 月 27 日至 2027 年 6 月 27 日，借款利率为 2.09%，同时签订“编号为 YYB2510220240001-11号”的保证合同，由北京城建投资发展股份有限公司提供保证。截至报告期末，长期借款余额为

190000000.00元。

本公司之子公司北京城昌贝越置业有限公司与中国农业银行股份有限公司北京昌平支行、中国银行股份有限公司北京首都机场支行、中信银行股份有限公司北京分行签订编号为“京昌银团2025

年字第001号”的《固定资产银团贷款合同》，借款金额为1000000000.00元，借款利率为浮动利率，按季浮动。借款期限自2025年12月3日起至2030年12月2日，签订“京昌银团2025

年字第002号”的抵押合同，抵押物为“以北京市昌平区中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造和环境整治 B地块项目 CP01-0601-0078 地块 R2 二类居住用地使用权”。截至报告期末，长期借款余额为436000000.00元。

本公司之子公司北京城建南山置业有限公司与中国银行股份有限公司北京首都机场支行签订

编号为“2024007RG008”的《固定资产借款合同》，借款金额为 1100000000.00 元，借款利率为浮动利率，以实际日款日（若分笔提款，按第一个提款日）为起算日，每3个月为一个浮动周期，重新定价一次。借款期限自 2024 年 12 月 19 日至 2027 年 12 月 19 日，签订“2024007RGD008”的抵押合同，抵押物为”北京市顺义区仁和镇临河村棚户区改造土地开发 A 片区项目 SY00-0702-15地块 R2 二类居住用地和 S00-0702-26 地块 R2 二类居住用地”。截至报告期末，长期借款余额

599000000.00元。

本公司之子公司北京城建兴荣房地产开发有限公司与中国工商银行股份有限公司北京市分行、

78北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

广发银行股份有限公司北京顺义支行、北京农村商业银行股份有限公司昌平支行签订编号为

“0020001453-2025(项目)0008号”的银团贷款合同，借款金额为2200000000.00元，借款利率为浮动利率，每笔借款利率以定价基准加浮动点数确定，其中定价基准为合同生效日(首个利率确定日)前一工作日全国银行间同业拆借中心公布的 1 年期贷款市场报价利率(LPR)，浮动点数为减伍拾柒个基点(一个基点为0.01%），借款期限自2025年11月18日至2029年11月17日，抵押物为：

北京市昌平区六环路土城出口土城新村改造项目:CP00-0602-0002、0003 地块 R2 二类居住用地、A8

社区综合服务设施用地。截至报告期末，长期借款余额1370000000.00元。

28、应付债券

（1）应付债券项目期末余额上年年末余额应付债券划分为金融负债的优先股划分为金融负债的永续债

其他应付债券22297956554.9122743342542.32

合计22297956554.9122743342542.32

（2）应付债券的增减变动

债券名称面值票面利率（%）发行日期债券期限发行金额上年年末余额

22城建011003.252022/6/245年2500000000.002497164519.72

22城建021002.152022/7/135年2300000000.002297346166.53

23京城011003.402023/6/215年1000000000.00998831856.07

23京城021003.402023/7/245年1500000000.001500000000.00

23京城041003.372023/12/195年2000000000.002000000000.00

21 京城投 MTN001 100 4.00 2021/4/26 5 年 500000000.00 500000000.00（品种二）

21 京城投 MTN002 100 3.65 2021/8/13 5 年 1120000000.00 1120000000.00

21 京城投 MTN003 100 3.93 2021/11/17 5 年 1000000000.00 1000000000.00

21 京城投 MTN004 100 3.88 2021/11/23 5 年 730000000.00 730000000.00

24 京城投 MTN001 100 3.08 2024/1/24 5 年 1500000000.00 1500000000.00

24 京城投 MTN002 100 3.02 2024/2/5 5 年 1500000000.00 1500000000.00

24 京城投 MTN003 100 2.68 2024/4/12 5 年 1000000000.00 1000000000.00

24京城投

MTN004A 100 2.21 2024/7/26 5 年 500000000.00 500000000.00

24京城投

MTN004B 100 2.34 2024/7/26 5 年 500000000.00 500000000.00

24 京城投 MTN005 100 2.55 2024/8/28 5 年 1000000000.00 1000000000.00

79北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

债券名称面值票面利率（%）发行日期债券期限发行金额上年年末余额

24 京城投 MTN006 100 2.40 2024/9/13 5 年 500000000.00 500000000.00

24 京城投 MTN007 100 2.38 2024/11/27 5 年 1200000000.00 1200000000.00

24 京城投 MTN008 100 2.24 2024/12/10 3 年 2000000000.00 2000000000.00

24北城011002.232024/9/52年400000000.00400000000.00

25京城011002.402025/6/123年2500000000.00

25 京城投 MTN001 100 2.49 2025/3/4 3 年 2000000000.00

25 京城投 MTN002 100 2.05 2025/7/22 3 年 500000000.00

25 京城投 MTN003 100 2.13 2025/11/4 3 年 800000000.00

小计28550000000.0022743342542.32

减：一年内到期部分期末余额（附注五、25）

合计28550000000.0022743342542.32

（续）按面值计提利是否违债券名称本期发行溢折价摊销本期偿还期末余额息约

22城建01-2835480.28-2500000000.00否

22城建02-1011336.642298357503.17否

23京城01-767195.67999599051.74否

23京城021500000000.00否

23京城042000000000.00否

21 京城投 MTN001 500000000.00 否（品种二）

21 京城投 MTN002 1120000000.00 否

21 京城投 MTN003 1000000000.00 否

21 京城投 MTN004 730000000.00 否

24 京城投 MTN001 1500000000.00 否

24 京城投 MTN002 1500000000.00 否

24 京城投 MTN003 1000000000.00 否

24京城投 MTN004A 500000000.00 否

24京城投 MTN004B 500000000.00 否

24 京城投 MTN005 1000000000.00 否

24 京城投 MTN006 500000000.00 否

24 京城投 MTN007 1200000000.00 否

80北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注按面值计提利是否违债券名称本期发行溢折价摊销本期偿还期末余额息约

24 京城投 MTN008 2000000000.00 否

24北城01400000000.00否

25京城012500000000.002500000000.00否

25 京城投 MTN001 2000000000.00 2000000000.00 否

25 京城投 MTN002 500000000.00 500000000.00 否

25 京城投 MTN003 800000000.00 800000000.00 否

小计5800000000.00-4614012.59-2500000000.0026047956554.91

减：一年内到期部分期末余额（附注3750000000.00五、25）

合计5800000000.00-4614012.59-2500000000.0022297956554.91

29、租赁负债

项目期末余额上年年末余额

1年以内66024755.1456981801.03

1-2年18373361.9822471014.35

2-3年7643012.0111889860.26

3-4年7539032.817180031.25

4-5年6381407.817539032.81

5年以上57759797.2264141205.03

租赁付款额总额小计163721366.97170202944.73

减：未确认融资费用26545572.7930975939.51

租赁付款额现值小计137175794.18139227005.22

减：一年内到期的租赁负债（附注五、25）65038943.0250917605.31

合计72136851.1688309399.91

本期确认租赁负债利息费用5320331.94元。

30、预计负债

项目期末余额上年年末余额形成原因

违约金1522535.791607767.79延期办理房产证

未决诉讼2623522.50赔付违约金

合计1522535.794231290.29

说明：本公司子公司北京城建兴顺房地产开发有限公司因延期办理房产证应赔付购房人违约金

152.25万元。

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2025年度

财务报表附注

31、递延收益

项目上年年末余额本期增加本期减少期末余额形成原因与资产相关政府补助

与收益相关政府补助78789202.7624217012.4054572190.36详见下表

合计78789202.7624217012.4054572190.36—其中，涉及政府补助的项目：

本期计入

上年年末余本期新增本期计入其他与资产/收益补助项目营业外收其他变动期末余额额补助金额收益金额相关入金额

望坛110千伏输14280956.585537920.488743036.10与收益相关变电工程

琉璃井地区道48168857.1818679091.9229489765.26与收益相关路项目

成都国誉府公13339389.0013339389.00与收益相关租房建设补贴黄山国际会展

中心项目建设3000000.003000000.00与收益相关专用款项

合计78789202.7624217012.4054572190.36——

注：

（1）本公司子公司北京城建兴瑞置业开发有限公司作为望坛棚户区改造的实施主体，同时

负责组织开展变电站主体土建工程建设，建成后无偿移交给国网北京市电力公司，由北京市东城区发展和改革委员会补助2188万元。

（2）本公司子公司北京城建兴瑞置业开发有限公司作为望坛棚户区改造的实施主体，同时

负责琉璃井地区三条道路建设，由北京市东城区发展和改革委员会补助7380万元。

（3）本公司子公司成都锐革新业房地产开发有限公司负责成都国誉府项目保障性租赁住房的建设，由成都市金牛区住房建设和交通运输局补助1333.94万元。

（4）本公司之子公司黄山首联投资发展有限公司负责黄山国际会展中心项目建设，由黄山

市黄山区发展和改革委员会补助300.00万元。

32、其他非流动负债

项目期末余额上年年末余额

长期债权融资654000000.004000000000.00

合计654000000.004000000000.00

其他非流动负债说明：

本公司与中信建投证券股份有限公司签订“北京城建投资发展股份有限公司非金融企业债务融资工具承销协议”，融资金额500000000.00元，借款期限2022年6月20日至2027年

6月20日。本期已归还金额130000000.00元截至报告期末，其他非流动负债余额

82北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

370000000.00元。

本公司与中信建投证券股份有限公司签订“北京城建投资发展股份有限公司非金融企业债务融资工具承销协议”，融资金额500000000.00元，借款期限2022年7月27日至2027年

7月27日。本期已归还金额216000000.00元，截至报告期末，其他非流动负债余额

284000000.00元。

33、股本

本期增减变动（+、-）项目上年年末余额发行公积金期末余额送股其他小计新股转股

股份总数2075743507.002075743507.00

34、其他权益工具

（1）期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

2020 年 12 月 22 日，本公司与新华资产管理股份有限公司签订编号为“NCAMZ2020TZ14”

的新华-城建发展基础设施债权投资计划（一期）投资合同，融资金额18亿元，投资期限为无固定投资期限，初始投资期限为 5 年，自投资资金划拨日起 5+3×N 年本公司有权行使到期赎回权，在每一期投资资金满5年的期限内，投资收益率为5.8%/年，如果本公司未行使到期赎回权，投资收益率将重置，且此后每届满3年投资收益率均将重置，重置后的投资收益率为5.8%/年+N×250BPs，但重置后的投资收益率最高不超过 8.8%。融资主体有权选择递延支付投资收益，且递延支付不受次数限制。

2020 年 12 月 22 日，本公司与新华资产管理股份有限公司签订编号为“NCAMZ2020TZ15”

的新华-城建发展基础设施债权投资计划（二期）投资合同，融资金额15亿元，投资期限为无固定投资期限，初始投资期限为 5 年，自投资资金划拨日起 5+3×N 年本公司有权行使到期赎回权，在每一期投资资金满5年的期限内，投资收益率为5.8%/年，如果本公司未行使到期赎回权，投资收益率将重置，且此后每届满3年投资收益率均将重置，重置后的投资收益率为5.8%/年+N×250BPs，但重置后的投资收益率最高不超过 8.8%。融资主体有权选择递延支付投资收益，且递延支付不受次数限制。

（2）期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况发行在外的金融工具上年年末余额本期增加本期减少期末余额

新华-城建发展基础设施债权1800000000.001000000000.00800000000.00

投资计划（一期）

新华-城建发展基础设施债权1500000000.001500000000.00

投资计划（二期）

合计3300000000.001000000000.002300000000.00

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财务报表附注

（3）划分为权益工具的依据

其他权益工具为永续债务融资工具，在未发生强制付息条款时，本金和利息可以递延，并不受递延次数的限制，强制付息条款为本公司向股东分配或缴纳利润或者减少注册资本；清偿顺序劣后于本公司普通债券和其他债务；利率跳升总幅度较小且封顶利率未超过同期同行业同类型工具平均的利率水平。

35、资本公积

项目上年年末余额本期增加本期减少期末余额

股本溢价2296489208.4026383794.422270105413.98

其他资本公积121751139.5561288848.9860462290.57

合计2418240347.9587672643.402330567704.55

说明：

（1）2025年7月，本公司出资购买子公司北京城建兴胜置业有限公司的少数股东北京怀胜城

市建设开发有限公司持有的10%的股权份额，交易完成后，本公司在子公司北京城建兴胜置业有限公司的所有者权益份额为100%。该事项引起资本公积-股本溢价变动26383794.42元。

（2）本公司本期出售长期股权投资单位北京科技园建设（集团）股份有限公司，因所有者权

益的其他变动导致资本公积变动转入投资收益，冲减资本公积（其他资本公积）6128884898元。

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36、其他综合收益

本期发生金额上年年末

项目减：前期计入其他综合税后归属期末余额本期收益当期转入损益（或减：所得税费用税后归属于母公司于少数股余额所得税前发生额留存收益）东

一、不能重分类进损益-129957129.14-3090861.22-562500.00-2528361.22-132485490.36的其他综合收益

其中：重新计量设定受益计划变动额

权益法下不能转损益的-14087660.74-3090861.22-3090861.22-17178521.96其他综合收益

其他权益工具投资公允-115869468.40-562500.00562500.00-115306968.40价值变动企业自身信用风险公允价值变动

二、将重分类进损益的1295423290.862108481.19-979487.89805639.302282329.781297705620.64其他综合收益

其中：权益法下可转损734313.28-1114076.00-979487.89-134588.11599725.17益的其他综合收益其他债权投资公允价值变动金融资产重分类计入其他综合收益的金额其他债权投资信用减值准备现金流量套期储备外币财务报表折算差额其他资产转换为公允价

值模式计量的投资性房1294688977.583222557.19805639.302416917.891297105895.47地产

其他综合收益合计1165466161.72-982380.03-1541987.89805639.30-246031.441165220130.28

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37、盈余公积

项目上年年末余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积1685196031.141685196031.14

合计1685196031.141685196031.14

注：根据《公司法》、公司章程的规定，本公司按净利润的10%提取法定盈余公积。法定盈余公积累计额达到本公司注册资本50%以上的，不再提取。

本公司在提取法定盈余公积金后，可提取任意盈余公积金。经批准，任意盈余公积金可用于弥补以前年度亏损或增加股本。

38、未分配利润

项目本期上期

调整前上年末未分配利润11600342689.7212954614718.59

调整上年年末未分配利润合计数（调增+，调减-）调整后上年年末未分配利润11600342689.7212954614718.59

加：本期归属于母公司股东的净利润-413203465.15-951044344.83

减：提取法定盈余公积提取任意盈余公积提取一般风险准备

应付普通股股利103787175.35207574350.70转作股本的普通股股利

永续债利息193526666.68195653333.34

其他750000.00

期末未分配利润10889075382.5411600342689.72

注：“其他”为北京城建中地投资有限公司的其他权益工具投资于本期注销，对应确认的其他综合收益-750000.00元一并清理结转至未分配利润。

39、营业收入和营业成本

（1）营业收入和营业成本情况本期金额上期金额项目收入成本收入成本

主营业务30213348659.3824176882732.8625364343539.0321349593712.03

其他业务67528059.1959846495.6277843971.9864735495.30

合计30280876718.5724236729228.4825442187511.0121414329207.33

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财务报表附注

（2）主营业务——按行业分类本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

房地产开发（房屋销售）29519060808.7524013849026.3718699264844.8315566066196.17

房地产开发（土地一级开发）93498589.3141111695.636025414136.235690065715.98

租赁收入544767866.5295145933.51563957843.8863103973.56

物业管理46051919.7024764863.2948726601.8925880483.11

代建项目收入9969475.102011214.0626980112.204477343.21

合计30213348659.3824176882732.8625364343539.0321349593712.03

（3）主营业务——按地区分类本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

北京29356813523.4523549725048.5023752598211.1920165628110.08

重庆73386906.3872410279.68453666095.88370557039.31

成都117480900.0660068507.64219879183.29168539001.51

天津102180779.1392358573.0135620597.2536136936.36

青岛167932169.99131641757.6460892065.5060226114.04

海南343595129.67227423060.53841687385.92547957577.99

南京5188.41534096.26

黄山51959250.7043250317.4514836.48

合计30213348659.3824176882732.8625364343539.0321349593712.03

（4）主营业务——按项目分类本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

奥体文化园项目-12908.951415571179.121283495505.29

北京密码项目1309565.421311775.42

北七家项目75038.51251306.10

北苑家园项目-729545.00-634284.32

徜徉集项目-793880.11-3651.982324512.40

成都国誉府项目66465936.6930016420.45115955073.3484122556.18

成都熙城项目23758551.2617308353.3376061633.1368849134.27

大兴海子角棚改项目-19170821.344060659.124159709.3110605325.03

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2025年度

财务报表附注本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

东坝项目124666666.72133540186.23293151667.74263986509.01

东黄山国际小镇项目51013335.7843250317.45

动感花园项目412939938.62250313512.40192284009.6495171687.09

府前龙樾项目330339223.83309311251.15436639383.58404553192.60

管庄项目41056010.1039846694.162405403.682416656.02

广悦居项目-166345.33149683.81

国誉朝华项目2061697283.371596708735.46

国誉上城项目332575494.47292737505.45

国誉燕园项目3263765777.312637948481.10

海梓府项目13302740.7123028850.4733807563.21

红木林项目229357.80

红塘湾项目342636041.24227423060.53840882708.24547957577.99

怀柔新城棚改项目12750554.44-27757355.636427614.684348347.54

汇景湾项目127417943.83100014840.3674317866.7055529498.31

康庄棚改项目3018685037.272992964539.06

宽院国誉府项目9923833.94-4126664.77

澜湖庭苑项目54346754.1648632230.1835620597.2536102162.36

临河棚改项目28658768.4724115399.66167347355.42137614678.90

龙樾合玺项目774010350.84741966385.872976278564.612917613579.90

龙樾生态城项目52600266.8653997035.35358438713.88277909915.10

龙樾天元项目1699084040.081391655063.522910371154.632276469711.37

龙樾湾（成都）项目9199833.367801795.538638643.018691420.11

龙樾湾（重庆）项目1995314.272099507.357112271.4311588092.80

珑玺家苑项目44813741.1541605994.59

马池口项目33499689.77655340.112448207631.062185436360.39

门头沟永定镇项目1278743.111371529.2565589270.1833270906.33

密云大小王项目8352964.361151837.7423671156.747448990.03

南湖一号项目3020283.822120348.2434774.00

南京浦口项目5207.18534096.26

平谷桃源香谷项目-6405416.25

88北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

青岛国誉府项目117025553.1496555821.7423366760.5732661212.35

青岛龙樾湾项目13048571.9513922418.525499047.534495770.10

仁和镇平各庄项目383426188.95326771229.79380189203.18124968114.66

上河湾项目3387192.391083708.8214675621.517621465.15

世华龙樾项目43766150.6520610404.5514121109.363812845.03

世华泊郡项目-80442.48

首城国际中心项目-5000000.00-3353542.00

顺义北小营项目659229092.57686708488.43649340698.67597084154.64

顺义平各庄项目248135592.22253190729.85

天成家园项目1080739.551533804.28-682678.02-52790955.58

通州老城棚改项目29407433.612906296.289660339.701318192.71

望坛项目10192310141.118359649884.567590555495.136292992522.50

未来科学城项目12039931.908150468.3237691923.0627925984.08

文源府项目5017749420.393800024094.72

星誉 Beijing项目 3207667064.62 2726830517.38

瀛海项目1596.33-10043.5010385293.588449952.04

樾府项目32041896.7122272912.6520800985.4818749991.91

樾郡项目1220558.72-1109395.275477410.094319139.68

重庆龙樾熙城项目16473899.0316184891.4686250621.8881059031.41

重庆熙城项目336428.56128845.521845.00

筑华年项目304825.7717865085.9916536791.43

走马庄项目99119699.8397138552.47

物业管理46051919.7024764863.2948726601.8925880483.11

租赁收入544767866.5295145933.51563957843.8863103973.56

代建项目收入9969475.102011214.0626980112.204477343.21

合计30213348659.3824176882732.8625364343539.0321349593712.03

（5）合同产生的收入情况合同分类本期发生额按商品转让的时间分类

89北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注合同分类本期发生额主营业务收入在某一时点转让

房地产开发（房屋销售）29519060808.75在某一时段内转让

房地产开发（土地一级开发）93498589.31

物业管理46051919.70

代建项目收入9969475.10

小计29668580792.86

其中：北京28838558469.40

重庆71405908.72

成都99424321.31

天津102180779.13

青岛163336580.52

海南342636041.24南京

黄山51038692.54非合同产生的收入

租赁收入544767866.52

合计30213348659.38其他业务收入在某一时点转让

其他32589774.56在某一时段内转让

托管收入6707364.61

劳务收入28230920.02

合计67528059.19

（6）分摊至剩余履约义务的说明

本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为

24576169144.84元，其中：17957489490.84元预计将于2026年度确认收入，剩余金额将于

2027年结转收入。

90北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

（7）主营业务收入前五名

项目本期发生额占全部营业收入的比例(%)

北京商务中心区管理委员会412939938.621.36

北京市东城区军队离退休干部事务保障347120352.301.15中心

北京京能东方建设工程有限公司96285786.230.32

北京滨澳科技有限公司63087083.490.21

大同泓泰地产有限公司53343874.550.18

合计972777035.193.22

40、税金及附加

项目本期金额上期金额

营业税28079.35338367.67

城市维护建设税15608253.3421448595.61

教育费附加8749143.4110780551.86

地方教育费附加5887870.347157448.51

房产税89610670.0994616759.90

土地使用税18403956.9218608377.89

车船使用税52761.3660861.36

印花税12439978.7814135596.75

土地增值税1292110163.67681152007.78

资源税270831.8068068.00

环境保护税11028471.5212649630.56

其他147791.30

合计1454190180.58861164057.19

注：各项税金及附加的计缴标准详见附注四、税项。

41、销售费用

项目本期金额上期金额

广告费133355342.77117068040.61

销售服务费466267986.83267997398.48

样板间费用120350393.2595614432.54

职工薪酬27128343.1633958380.27

业务经费104301359.2886154007.54

展览费20690940.1513896767.01

91北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注项目本期金额上期金额

折旧费11137236.5017106498.48

修理费191267.21685958.93

其他72861651.2525788586.30

合计956284520.40658270070.16

42、管理费用

项目本期金额上期金额

职工薪酬346977809.15348783398.00

办公费44449155.6445769591.81

差旅费2864435.413547273.20

聘请中介机构费27133275.1535566408.15

业务招待费877790.061423112.59

折旧费26893842.2236078980.66

会议费6492.0849192.00

咨询费62500.0013952.70

修理费1322056.061659872.03

诉讼费3844721.132009994.26

房屋租金1651605.365217915.67

其他71984336.6257562254.14

合计528068018.88537681945.21

43、研发费用

项目本期金额上期金额

日常性研发经费支出24362164.9429367833.10

合计24362164.9429367833.10

44、财务费用

项目本期金额上期金额

利息支出646291259.50771777832.75

减：利息收入170014854.57392162310.38汇兑损益

未确认融资费用5320331.945997777.82

银行手续费2187606.846283630.44

合计483784343.71391896930.63

92北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

45、其他收益

项目本期金额上期金额计入本期非经常性损益的金额税收补贴进项加计抵减

公租房财政贴息464480.00

稳岗补贴34891.4158999.4134891.41

个人所得税手续费返还1844017.701295411.14

其他政府补贴24445062.3728360031.4624445062.37

合计26323971.4830178922.0124479953.78其中，政府补助明细如下：

补助项目本期金额上期金额与资产相关/与收益相关税收补贴进项加计抵减

公租房财政贴息464480.00与收益相关

稳岗补贴34891.4158999.41与收益相关

其他政府补贴24445062.3728360031.46与收益相关

合计24479953.7828883510.87

46、投资收益

项目本期金额上期金额

权益法核算的长期股权投资收益705923096.55-878032776.52

处置长期股权投资产生的投资收益67820813.93

交易性金融资产持有期间取得的投资收益162437740.00127353823.78

处置交易性金融资产取得的投资收益13647913.0528927478.81

合计949829563.53-721751473.93

47、公允价值变动收益

产生公允价值变动收益的来源本期金额上期金额

交易性金融资产294546482.00697160833.76

按公允价值计量的投资性房地产-87409947.93-130482386.25

合计207136534.07566678447.51

93北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

48、信用减值损失

项目本期金额上期金额

应收票据坏账损失12652.62

应收账款坏账损失-16151123.63-359852.94

其他应收款坏账损失-45799955.36-3584219.60

合计-61951078.99-3931419.92

49、资产减值损失

项目本期金额上期金额

存货跌价损失-3405018544.75-2740756834.32

合同资产减值损失1362308.88-2050822.56

合计-3403656235.87-2742807656.88

50、资产处置收益

计入本期非经常性损益项目本期金额上期金额的金额

固定资产处置利得或损失-72077.42303222.08-72077.42

使用权资产处置利得或损失19193.24177809.0119193.24

合计-52884.18481031.09-52884.18

51、营业外收入

计入本期非经常性损益项目本期金额上期金额的金额

非流动资产毁损报废利得1399.221000.001399.22

其中：固定资产1399.221000.001399.22无形资产

违约赔偿收入21540711.8315916280.9421540711.83

与日常活动无关的政府补助100000.00

盘盈利得13.00

其他3356532.67310740.253356532.67

合计24898643.7216328034.1924898643.72

52、营业外支出

计入本期非经常性损益项目本期金额上期金额的金额

非流动资产毁损报废损失616505.54130533.39616505.54

其中：固定资产616505.54130533.39616505.54无形资产

94北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注计入本期非经常性损益项目本期金额上期金额的金额

对外捐赠支出80000.0080000.00

赔偿金、违约金及罚款支出17977232.749422290.7317977232.74

预计未决诉讼损失2623522.50

其他79596.756652.8879596.75

合计18753335.0312182999.5018753335.03

53、所得税费用

（1）所得税费用表项目本期金额上期金额

当期所得税费用655789712.34636430004.45

递延所得税费用328768992.56-77670402.38

合计984558704.90558759602.07

（2）会计利润与所得税费用调整过程项目本期金额

利润总额321233440.31

按法定/适用税率计算的所得税费用80308360.06子公司适用不同税率的影响

调整以前期间所得税的影响-9801489.80

非应税收入的影响-211789391.90

不可抵扣的成本、费用和损失的影响5056535.84

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-6621269.64

本年未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响1127405960.34

税率调整导致上年年末递延所得税资产/负债余额的变化

所得税费用984558704.90

54、其他综合收益

详见附注五、36。

55、现金流量表项目

（1）收到其他与经营活动有关的现金项目本期金额上期金额

青岛市丽洲置业有限公司1609450.50

收回投标保证金698330000.0015000000.00

95北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

金茂投资管理（天津）有限公司557150000.00150000.00

北京矿融城置业有限公司26831448.0021183871.33

北京骏泰置业有限公司184861071.826475962.75

北京市延庆区康庄镇人民政府2155851.46118337580.73

北京景晟乾通置业有限公司100000000.0044487000.00

北京双城通达房地产开发有限公司229320000.0049000000.00

北京市土地储备中心1446000000.00-

太仓越隽房地产开发有限公司770000000.00

北京市通州区住房保障事务中心1392628508.30

北京鑫新国际拍卖有限责任公司6722937.12

海南农垦城建投资开发有限公司7045927.52

华融世纪（北京）国际商务有限公司-履约保证金10000000.00

北京越华房地产开发有限公司783921600.004167689018.68

北京金第房地产开发有限责任公司17000000.00

北京建邦憬瑞房地产开发有限公司71400000.00

北京越昌贝城置业有限公司210000000.00

广州越秀华城房地产开发有限公司19440000.00

西安贝好家合盛置业有限公司12960000.00

北京市怀柔区规划和自然资源综合事务中心5362921.23

中化金茂物业管理(北京)有限公司2585013.52

北京未来科学城置业有限公司24360000.0046130000.00

北京市顺义区财政局1308696.27

北京首都开发股份有限公司34300000.00

北京市怀柔区住房和城乡建设委员会11785899.56

北京怀胜城市建设开发有限公司54364791.84

北京市昌平区规划和自然资源综合事务中心360110872.36

购房意向金114030167.43171889185.61

其他单位往来款21361012.8043408485.01

代收契税、公共维修基金等7085097.4810362508.99

利息收入128263075.59134566308.34

保证金押金514778334.24153687424.68

政府补助30918.0513522423.90

96北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

受限资金解冻82604654.5225744238.05

北京市东城区房屋管理局55683333.21

其他16870947.7020929634.20

合计7518782819.995506043352.80

（2）支付其他与经营活动有关的现金项目本期金额上期金额

支付投标保证金1611630000.001446000000.00

金茂投资管理（天津）有限公司245000000.0024910000.00

北京怀胜城市建设开发有限公司36555712.823485387.96

成都红星美凯龙全球家居有限公司23017751.6040953428.59

其他单位往来款52322082.5576928127.85

代付契税、公共维修基金等8230699.7039987923.65

销售费用643884040.53569055258.99

管理费用155451932.06154664139.06

保证金押金592101077.6239779173.31

受限资金114886439.0162272531.05

其他28917727.4130289378.14

海南农垦城建投资开发有限公司8757000.009000000.00

招商局地产（北京）有限公司380000000.00430000000.00

苏州南山新吴房地产开发有限公司188391165.82295430000.00

杭州燚乐实业投资有限公司1088500000.00

上海德佑物业顾问有限公司6947051.07

通州老城棚改项目1392429254.59

顺义区财政局6019089.12

国网北京市电力公司1403239.73

北京丰台站前开发建设有限公司100000000.00

北京翰业通科技有限公司1191987.71

北京越昌贝城置业有限公司21097618.30

广州越秀华城房地产开发有限公司188700000.00

西安贝好家合盛置业有限公司125800000.00

北京未来科学城置业有限公司125800000.00

北京海开高科产业发展有限责任公司1291175.93

97北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注项目本期金额上期金额

厦门益悦置业有限公司317792841.97

北京城安辉泰置业有限公司53500000.00

退房款92116830.36

合计7148325045.573686165020.93

（3）支付其他与筹资活动有关的现金项目本期金额上期金额

新华资产管理股份有限公司1000000000.00

北京城市副中心投资建设集团有限公司16772574.38

融资手续费4150000.00

租赁付款17489187.0623940345.60

合计1034261761.4428090345.60

56、现金流量表补充资料

（1）现金流量表补充资料补充资料本期金额上期金额

1、将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润-663325264.59-1876289250.11

加：资产减值准备3403656235.872742807656.88

信用减值损失61951078.993931419.92

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧26359289.7227987532.10

使用权资产折旧29585612.3235851096.54无形资产摊销

长期待摊费用摊销57443674.6241354084.00处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以52884.18-481031.09“－”号填列）

固定资产报废损失（收益以“－”号填列）615106.32109647.03

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）-207136534.07-566678447.51

财务费用（收益以“－”号填列）392630759.77345875516.26

投资损失（收益以“－”号填列）-949829563.53721751473.93

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）200010721.94-191521410.91

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）129751409.92113851008.53

存货的减少（增加以“－”号填列）11878178574.7911590444849.40

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）3063382306.262587697020.06

98北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注补充资料本期金额上期金额

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）-16800363459.50-10001831644.03其他

经营活动产生的现金流量净额622962833.015574859521.00

2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

当期新增使用权资产19086480.2713886019.70

3、现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额8367990498.719779336855.88

减：现金的上年年末余额9779336855.8813579630575.75

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的上年年末余额

现金及现金等价物净增加额-1411346357.17-3800293719.87

（2）与租赁相关的总现金流出

本期与租赁相关的总现金流出为人民币31339963.24元（上期：人民币23940345.60元）。

（3）现金及现金等价物的构成项目期末余额上年年末余额

一、现金8367990498.719779336855.88

其中：库存现金28277.6829246.68

可随时用于支付的银行存款8315835426.729749153062.52

可随时用于支付的其他货币资金52126794.3130154546.68可用于支付的存放中央银行款项存放同业款项拆放同业款项

二、现金等价物

其中：三个月内到期的债券投资

三、期末现金及现金等价物余额8367990498.719779336855.88

其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物

99北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

57、租赁

（1）本公司作为承租人

*使用权资产、租赁负债情况参见本附注五、14，五、29。

*计入本年损益情况计入本年损益项目列报项目金额

租赁负债的利息财务费用5320331.94

短期租赁费用（适用简化处理）管理费用&销售费用17530087.15

低价值资产租赁费用（适用简化处理）管理费用&销售费用176653.59

*与租赁相关的现金流量流出情况项目现金流量类别本年金额

偿还租赁负债本金和利息所支付的现金筹资活动现金流出17489187.06

对短期租赁和低价值资产支付的付款额（适用于简化处理）经营活动现金流出13850776.18

合计——31339963.24

*租赁付款额的情况期间将支付的未折现租赁付款额

资产负债表日后第1年66024755.14

资产负债表日后第2年18373361.98

资产负债表日后第3年7643012.01

资产负债表日后第4年7539032.81

资产负债表日后第5年6381407.81

剩余年度57759797.22

合计163721366.97

（2）本公司作为出租人

*与经营租赁有关的信息

A、计入本年损益的情况计入本年损益项目列报项目金额

租赁收入主营业务收入544767866.52与未纳入租赁收款额计量的可变租赁付款额相关的收入

合计544767866.52

100北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

六、研发支出

1、研发支出本期发生额情况

项目本期金额上期金额

费用化研发支出24362164.9429367833.10

合计24362164.9429367833.10

（1）费用化研发支出项目本期金额上期金额

职工薪酬24362164.9424225371.47

办公费4801307.25

其他341154.38

合计24362164.9429367833.10

七、在其他主体中的权益

1、企业集团的构成

注册资本主要经营持股比例（%）子公司名称注册地业务性质取得方式（万元）地直接间接

北京城建兴华地产有限公65000.00房地产开发；销售100.00同一控制下企业合北京市北京市司商品房并房地产开发；销售

北京城建兴华康庆房地产50000.00北京市北京市自行开发的商品100.00设立开发有限公司房

北京城建青岛兴华地产有10000.00房地产开发；销售青岛市青岛市100.00设立限公司商品房房地产开发；销售非同一控制下企业

青岛双城房地产有限公司5000.00青岛市青岛市自行开发的商品50.00合并房

北京城建（青岛）投资发展5000.00房地产开发；房地青岛市青岛市100.00设立有限公司产销售

北京城建重庆地产有限公12000.00房地产开发；销售同一控制下企业合重庆市重庆市100.00司商品房并

北京城和房地产开发有限3000.00房地产项目开发；74.40非同一控制下企业北京市北京市责任公司销售商品房合并

北京大东房地产开发有限1000.00房地产项目开发；80.00非同一控制下企业北京市北京市公司销售商品房合并土地开发；房地产

北京城建兴业置地有限公20000.00北京市北京市开发；物业管理；100.00设立司房地产经纪业务房地产开发；销售

10000.00商品房；信息咨北京首城置业有限公司北京市北京市50.00设立询；项目投资；工程管理首城（天津）投资发展有限20000.00天津市天津市房地产开发100.00设立公司

北京平筑房地产开发有限20000.00房地产开发；销售非同一控制下企业北京市北京市40.00公司自行开发的商品合并

101北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

注册资本主要经营持股比例（%）子公司名称注册地业务性质取得方式（万元）地直接间接房；物业管理房地产开发；销售

北京世纪鸿城置业有限公5000.00自行开发的商品北京市北京市100.00设立司房；信息咨询；物业管理

南京世纪鸿城地产有限公5000.00南京市南京市房地产开发100.00设立司房地产开发；销售

北京城志置业有限公司90000.00北京市北京市自行开发的商品51.00设立房

北京城建兴合房地产开发7980.00房地产开发；销售北京市北京市100.00设立有限公司商品房

北京城建兴泰房地产开发5000.00房地产开发；销售北京市北京市100.00设立有限公司商品房

北京城建成都地产有限公5000.00房地产开发；销售成都市成都市100.00设立司商品房

北京城建成都置业有限公10000.00房地产开发；销售成都市成都市100.00设立司商品房

北京城建兴云房地产有限3000.00房地产开发；销售北京市北京市100.00设立公司商品房房地产开发；商品房销售；物业管

北京城建（海南）地产有限10000.00三亚市三亚市理；工程施工；房100.00设立公司屋装修及项目管理

北京城建新城投资开发有30000.00房地产开发；物业同一控制下企业合北京市北京市100.00限公司管理；房屋拆迁并房地产开发；销售

北京新城兴业房地产开发3000.00100.00同一控制下企业合北京市北京市商品房；房地产咨有限公司并询（中介除外）

北京城建嘉业房地产开发3000.00房地产开发；物业70.00同一控制下企业合北京市北京市有限公司管理；工程设计并房地产开发；专业

北京城建万科天运置业有5000.00北京市北京市承包；物业管理；57.00设立限公司销售商品房房地产开发；销售

北京城建兴顺房地产开发30000.00北京市北京市商品房；物业管100.00设立有限公司理；施工总承包房地产开发；销售

北京城建兴胜房地产开发5000.00北京市北京市自行开发的商品65.00设立有限公司房房地产开发；销售

北京城奥置业有限公司5000.00北京市北京市自行开发的商品83.00设立房房地产开发；销售

北京城建兴瑞置业开发有10000.00北京市北京市自行开发的商品100.00设立限公司房房地产开发；销售

北京云蒙山投资发展有限13800.00北京市北京市自行开发的商品60.00设立公司房

北京云蒙山旅游景区管理1000.00北京市北京市旅游景区管理；旅100.00设立

102北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

注册资本主要经营持股比例（%）子公司名称注册地业务性质取得方式（万元）地直接间接有限公司游资源开发；旅游信息咨询房地产开发；销售

北京城建保定房地产开发5000.00保定市保定市自行开发的商品65.00设立有限公司房

房地产开发，销售；投资及投资管理；环保技术开

北京城建黄山投资发展有10000.00黄山市黄山市发；技术服务；企100.00设立限公司业信息咨询；金属

材料、木材、建筑材料房地产开发；销售

北京城建兴悦置地有限公5000.00自行开发的商品北京市北京市100.00设立司房；房地产信息咨询；物业管理房地产开发；销售

北京城建兴胜置业有限公10000.00北京市北京市自行开发的商品100.00设立司房房地产开发；销售

北京城茂未来房地产开发10000.00北京市北京市自行开发的商品48.00设立有限公司房房地产开发；销售

北京城茂房地产开发有限3000.00北京市北京市自行开发的商品51.00设立公司房

黄山京顺投资发展有限公5000.00房地产开发；商品黄山市黄山市100.00设立司房销售

北京顺城兴达创展科技有7000.00技术开发；技术咨北京市北京市100.00设立限公司询房地产开发；销售

北京城建重庆置业有限公5000.00重庆市重庆市自行开发的商品100.00设立司房房地产开发；销售

成都锐革新业房地产开发5000.00成都市成都市自行开发的商品80.00设立有限公司房房地产开发；销售

北京招城房地产开发有限100000.00北京市北京市自行开发的商品50.00设立公司房房地产开发；销售

北京城建创达置业有限公5000.00北京市北京市自行开发的商品100.00设立司房

北京顺城佳业置业有限公300.00北京市北京市房地产开发经营100.00设立司

北京城建兴荣房地产开发5000.00北京市北京市房地产开发经营100.00设立有限公司

黄山东门文旅运营有限公3000.00物业管理；租赁服黄山市黄山市100.00设立司务

黄山首联投资发展有限公60000.00黄山市黄山市房地产开发经营66.67设立司

北京兆兴建城房地产开发94000.00北京市北京市房地产开发经营52.63设立有限公司

103北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

注册资本主要经营持股比例（%）子公司名称注册地业务性质取得方式（万元）地直接间接

北京兆城房地产开发有限94000.00北京市北京市房地产开发经营95.00设立公司

北京樾茂房地产开发有限100000.00北京市北京市房地产开发经营100.00设立公司

北京城建兴通置业有限公3000.00北京市北京市房地产开发经营100.00设立司

北京城建南山置业有限公10000.00北京市北京市房地产开发经营51.00设立司

京城发（上海）置业有限公5000.00上海市上海市房地产开发经营100.00设立司

上海城樾置业有限公司10000.00上海市上海市房地产开发经营51.00设立

北京建兴丰汇置业有限公290000.00北京市北京市房地产开发经营48.00设立司

北京城华房地产开发有限100000.00北京市北京市房地产开发经营80.00设立公司

北京通成安居运营管理有1000.00企业管理；非居住北京市北京市100.00设立限公司房地产租赁

北京通鸿乐居酒店运营管1000.00酒店管理；非居住北京市北京市100.00设立理有限公司房地产租赁

北京城昌贝越置业有限公114500.00北京市北京市房地产开发经营30.00设立司

（1）持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位的依据

本公司持有北京首城置业有限公司50%股权，但在七人组成的董事会中本公司委派四人，可以控制北京首城置业有限公司的经营决策，故将其纳入合并范围。

本公司之子公司北京城建兴华地产有限公司持有青岛双城房地产有限公司50%股权，但通过一致行动人协议，对方将青岛双城房地产有限公司实质权利赋予本公司之子公司北京城建兴华地产有限公司，可以控制青岛双城房地产有限公司，故将其纳入合并范围。

本公司之子公司北京首城置业有限公司持有北京平筑房地产开发有限公司40%股权，但通过协议约定，合作方北京东亚标志投资有限公司将对北京平筑房地产开发有限公司25%股东会表决权委托本公司代为行使，可以控制北京平筑房地产开发有限公司，故将其纳入合并范围。

本公司持有北京城茂未来房地产开发有限公司48%股权，但在七人组成的董事会中本公司委派四人，董事会决议需二分之一以上董事表决通过生效，同时根据公司章程约定与生产经营相关的需股东会决策的重大事项已授权董事会执行，本公司可以控制北京城茂未来房地产开发有限公司的经营决策，故将其纳入合并范围。

本公司持有北京招城房地产开发有限公司50%股权，但在五人组成的董事会中本公司委派三人，董事会决议需二分之一以上董事表决通过生效，同时根据公司章程约定与生产经营相关的需股东会决策的重大事项已授权董事会执行，本公司可以控制北京招城房地产开发有限公司的经营决策，故将其纳入合并范围。

本公司持有北京建兴丰汇置业有限公司48%的股权，本公司与相关合作方签署一致行动人协议，

104北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

根据协议约定，本公司能够对建兴丰汇实施控制，因此将其纳入本公司合并财务报表范围。

本公司持有北京城昌贝越置业有限公司30%股权，但通过一致行动人协议，合作方广州越秀华城房地产开发有限公司将对北京城昌贝越置业有限公司30%股东会表决权委托本公司代为行使，可以控制北京城昌贝越置业有限公司，故将其纳入合并范围。

（2）持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据本公司持有北京双城置业开发有限公司51%股权，由于董事会审议事项必须经过三分之二（不含）以上董事表决同意方才通过，本公司在五人董事会中只占三人，无法控制北京双城置业开发有限公司的经营决策，故未将其纳入合并范围。

本公司持有北京丰台站前开发建设有限公司80%股权，根据经营合作协议，少数股东对董事会审议事项拥有一票否决权，本公司无法控制北京丰台站前开发建设有限公司的经营决策，故未将其纳入合并范围。

2、合并范围的变动

2025年7月，本公司出资设立北京城昌贝越置业有限公司，持有30%股权，将其纳入合并范围。

2025年9月，本公司出资设立北京建兴丰汇置业有限公司，持有48%股权，将其纳入合并范围。

2025年10月，本公司出资设立北京通成安居运营管理有限公司，持有100%股权，将其纳入合并范围。

2025年10月，本公司出资设立北京通鸿乐居酒店运营管理有限公司，持有100%股权，将其纳入合并范围。

2025年11月，本公司出资设立北京城华房地产开发有限公司，持有80%股权，将其纳入合并范围。

3、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

（1）在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明

2025年7月，本公司出资购买子公司北京城建兴胜置业有限公司的少数股东北京怀胜城市建设

开发有限公司持有的10%的股权份额，交易完成后，本公司在子公司北京城建兴胜置业有限公司的所有者权益份额为100%。

（2）交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响项目北京城建兴胜置业有限公司购买成本对价

—现金12844178.75

—非现金资产的公允价值

购买成本对价合计12844178.75

减：按取得的股权比例计算的子公司净资产份额-13539615.67

105北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注项目北京城建兴胜置业有限公司

差额26383794.42

其中：调整资本公积-26383794.42调整盈余公积调整未分配利润

影响少数股东权益金额13539615.67

4、子公司少数股东持有的权益

（1）重要的非全资子公司少数股东的持股本期归属于少数股本期向少数股东分期末少数股东权益子公司名称比例（%）东的损益派的股利余额

北京首城置业有限公司50.00-149644624.02167647442.31

北京城和房地产开发有限责任公司25.6019934.9426454719.23

北京大东房地产开发有限公司20.0013649.39-27133341.79

北京城建嘉业房地产开发有限公司30.007622520.431387552.80

北京城建万科天运置业有限公司43.00-9653485.9711708354.13

北京城建兴胜房地产开发有限公司35.00-546315.3534494375.59

北京城奥置业有限公司17.001640138.61-74250602.01

北京云蒙山投资发展有限公司40.00-20747096.23-78348187.99

北京城建保定房地产开发有限公司35.00-27709724.12-49466374.28

青岛双城房地产有限公司50.00-54984441.98148953486.54

北京平筑房地产开发有限公司60.003833186.94136577631.84

北京城志置业有限公司49.00-79894748.29310230883.30

北京城建兴胜置业有限公司-63366.81

北京城茂未来房地产开发有限公司52.00-8414180.95465012881.32

北京城茂房地产开发有限公司49.00-187460975.79-284089353.35

成都锐革新业房地产开发有限公司20.00802415.0020008348.19

北京招城房地产开发有限公司50.00-89322393.2254357321.01

黄山首联投资发展有限公司33.33-4244891.07193483027.68

北京兆兴建城房地产开发有限公司47.37360781265.31749767454.90

北京兆城房地产开发有限公司5.0040086987.2180846585.41

上海城樾置业有限公司49.00-8898749.4730558971.23

北京城昌贝越置业有限公司70.00-8557493.26792942506.74

北京建兴丰汇置业有限公司52.00-1319624.851506680375.15

106北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注少数股东的持股本期归属于少数股本期向少数股东分期末少数股东权益子公司名称比例（%）东的损益派的股利余额

北京城华房地产开发有限公司20.00-251390.27169748609.73

北京城建南山置业有限公司49.00-13208395.6230449192.66

合计-250121799.444418021860.34

（3）子公司（划分为持有待售的除外）的重要财务信息（万元）期末余额子公司名称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计

北京首城置业有限公144867.9010681.91155549.81107874.88487.67108362.55司

北京城和房地产开发11084.7116.5911101.30767.43767.43有限责任公司

北京大东房地产开发98772.0398772.03112338.70112338.70有限公司

北京城建嘉业房地产117112.17418.68117530.85116961.91106.42117068.33开发有限公司

北京城建万科天运置6155.910.416156.323433.453433.45业有限公司

北京城建兴胜房地产24259.58205.9024465.4814609.9414609.94开发有限公司

北京城奥置业有限公46589.04535396.91581985.95610035.1115627.66625662.77司

北京云蒙山投资发展21283.7912765.2834049.0746112.506523.6252636.12有限公司

北京城建保定房地产49033.1556.0849089.2363222.4863222.48开发有限公司

青岛双城房地产有限90111.5731541.26121652.8362916.2028945.9391862.13公司

北京平筑房地产开发23208.6223208.62445.68445.68有限公司

北京城志置业有限公194817.3110661.87205479.18130541.2711625.48142166.75司

北京城茂未来房地产162363.8313166.77175530.6085967.30137.7586105.05开发有限公司

北京城茂房地产开发102404.49754.95103159.44143866.2517270.61161136.86有限公司

成都锐革新业房地产47256.24271.9347528.1735546.881977.1137523.99开发有限公司

北京招城房地产开发124646.3757.70124704.07117452.8851.91117504.79有限公司

黄山首联投资发展有105271.1855.61105326.7913681.8833600.0047281.88限公司

北京兆兴建城房地产192810.271076.14193886.4126387.261129.5227516.78开发有限公司

北京兆城房地产开发188133.801076.15189209.9526387.261129.5227516.78有限公司

上海城樾置业有限公305086.561407.20306493.76210103.9990153.25300257.24司

北京城昌贝越置业有157197.92405.62157603.54699.5243626.5244326.04限公司

107北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注期末余额子公司名称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计

北京建兴丰汇置业有306609.431735.13308344.5617729.84868.4918598.33限公司

北京城华房地产开发141516.0141.95141557.9656683.6556683.65有限公司

北京城建南山置业有207316.553436.77210753.32143712.0360827.17204539.20限公司北京城建兴胜置业有限公司

（续）上年年末余额子公司名称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计

北京首城置业有限公194867.7620770.80215638.56123743.8815161.81138905.69司

北京城和房地产开发11099.5618.6611118.22792.13792.13有限责任公司

北京大东房地产开发98889.3798889.37112462.86112462.86有限公司

北京城建嘉业房地产132320.010.75132320.76134399.08134399.08开发有限公司

北京城建万科天运置7063.080.437063.512095.642095.64业有限公司

北京城建兴胜房地产23955.17120.2124075.3814063.7514063.75开发有限公司

北京城奥置业有限公38716.33541553.46580269.79609518.2615393.14624911.40司

北京云蒙山投资发展4467.4013886.1518353.5525205.467548.3732753.83有限公司

北京城建保定房地产72262.79111.5072374.2978530.8459.6378590.47开发有限公司

青岛双城房地产有限103312.5631426.35134738.9164618.4329332.8993951.32公司

北京平筑房地产开发24017.970.1724018.141894.071894.07有限公司

北京城志置业有限公220824.624701.23225525.85134806.5711101.80145908.37司

北京城茂未来房地产168271.7013023.62181295.3290250.341.3290251.66开发有限公司

北京城茂房地产开发198901.56736.52199638.08219273.6484.51219358.15有限公司

成都锐革新业房地产53700.40499.7254200.1242634.291962.8644597.15开发有限公司

北京招城房地产开发234622.30230.77234853.07211798.23566.32212364.55有限公司

黄山首联投资发展有95146.61240.3895386.9916789.4319279.1836068.61限公司

北京兆兴建城房地产626927.3916171.99643099.38556903.73556903.73开发有限公司

北京兆城房地产开发622250.9416171.99638422.93556903.73556903.73有限公司

108北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注上年年末余额子公司名称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计

上海城樾置业有限公234001.061370.26235371.32227318.72227318.72司北京城昌贝越置业有限公司北京建兴丰汇置业有限公司北京城华房地产开发有限公司

北京城建南山置业有135231.93363.43135595.3657685.6569000.00126685.65限公司

北京城建兴胜置业有230648.660.37230649.03249473.4016.19249489.59限公司

（续）本期金额上期金额子公司名称综合收益总经营活动综合收益经营活动现营业收入净利润营业收入净利润额现金流量总额金流量

北京首城置业有36161.34-29545.61-29545.6111888.8940848.19-45146.66-45146.662368.22限公司北京城和房地产

开发有限责任公292.247.797.79222.66292.24-29.86-29.86-601.69司

北京大东房地产6.826.82-103.5815.4515.45-0.32开发有限公司北京城建嘉业房

地产开发有限公3349.972540.842540.84-16927.85244820.76-1383.96-1383.9634748.45司

北京城建万科天108.07-2245.00-2245.00-289.02-68.275222.785222.782233.76运置业有限公司北京城建兴胜房

地产开发有限公1275.06-156.09-156.0961.69642.76-343.48-343.48-637.21司

北京城奥置业有24455.02964.79964.7916575.33166164.058373.938373.9323289.00限公司

北京云蒙山投资848.50-5186.77-5186.773003.50958.87-4474.09-4474.09-4796.50发展有限公司北京城建保定房

地产开发有限公33257.55-7917.06-7917.06-2662.68-8358.62-8358.6250189.99司

青岛双城房地产3326.25-10150.65-10150.65-0.012627.84-56166.64-56166.640.41有限公司

北京平筑房地产638.86638.86-857.20159.19159.19-445.36开发有限公司

北京城志置业有4137.80-16305.05-16305.05-180.33273.47-9557.08-9557.08-2282.69限公司北京城茂未来房

地产开发有限公1203.99-1618.11-1618.11-840.263769.19828.49828.49-19231.30司

北京城茂房地产65946.12-38257.34-38257.34105253.7764934.07-9137.83-9102.32-1792.17开发有限公司

109北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注子公司名称本期金额上期金额成都锐革新业房

地产开发有限公6646.59401.21401.21-1754.3611595.51157.22157.22-8085.07司

北京招城房地产77806.70-15289.24-15289.24-19020.19297627.86-48753.75-48753.758658.12开发有限公司

黄山首联投资发-1273.47-1273.47-22907.710.09-662.41-662.41-49190.96展有限公司北京兆兴建城房

地产开发有限公501774.9480173.9980173.99-15786.65-2291.26-2291.26-5227.78司

北京兆城房地产501774.9480173.9780173.97-15786.66-2265.92-2265.92-5299.66开发有限公司

上海城樾置业有-1816.07-1816.07-46615.49-1947.40-1947.40-7066.39限公司

北京城昌贝越置-1222.50-1222.50-153411.47业有限公司

北京建兴丰汇置-253.77-253.77-273361.87业有限公司

北京城华房地产-125.70-125.70-84596.30开发有限公司

北京城建南山置-2695.59-2695.5934139.02-1090.29-1090.29-62940.02业有限公司

北京城建兴胜置43690.45-23651.41-23651.4157924.84业有限公司

5、在合营企业或联营企业中的权益

（1）重要的合营企业或联营企业

合营企业或联营企业持股比例（%）对合营企业或联营企业主要经营地注册地业务性质名称直接间接投资的会计处理方法投资高新技术深圳市中科招商创业

深圳市深圳市产业和其他技30.00权益法投资有限公司术创新产业北京建远万誉房地产房地产开发经

北京市北京市49.00权益法开发有限公司营北京城秀房地产开发房地产开发经

北京市北京市49.49权益法有限公司营北京越昌贝城置业有房地产开发经

北京市北京市30.00权益法限公司营北京京城佳业物业股

北京市北京市物业管理33.47权益法份有限公司

（2）持有20%以下表决权但具有重大影响的依据

本公司持有北京矿融城置业有限公司10.00%股份，但本公司委派1名董事，在由7人组成的董事会中占1/7，对其具有重大影响。

（3）重要联营企业的主要财务信息

110北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

期末余额/本期金额项目北京越昌贝城置业深圳市中科招商创业投资北京建远万誉房地产开发北京城秀房地产开发北京京城佳业物业有限公司有限公司有限公司有限公司股份有限公司

流动资产2178638915.50534162491.32414790527.3512156969556.382044340562.56

非流动资产2305773.423839424647.7918452825.596521.00512583040.31

资产合计2180944688.924373587139.11433243352.9412156976077.382556923602.87

流动负债143014883.6726125804.03186150576.362119931055.941533082962.69

非流动负债798000000.00849315802.501322500000.00104712411.94

负债合计941014883.67875441606.53186150576.363442431055.941637795374.63

净资产1239929805.253498145532.58247092776.588714545021.44919128228.24

少数股东权益4014985229.0534216274.76

归属于母公司股东权3498145532.58247092776.584699559792.39884911953.48益

按持股比例计算的净1049443659.77121075460.522325812141.25296180030.83资产份额

调整事项-13754651.55

—商誉

—内部交易未实现-13754651.55利润

—其他

对联营企业权益投资371066072.511049443659.78116058298.112312057489.70296180030.83的账面价值

存在公开报价的权益118390595.35投资的公允价值

营业收入100556067.957409795697.312292046281.87

111北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

期末余额/本期金额项目北京越昌贝城置业深圳市中科招商创业投资北京建远万誉房地产开发北京城秀房地产开发北京京城佳业物业有限公司有限公司有限公司有限公司股份有限公司

净利润-10070194.75565186162.4690671180.20836577465.0251975242.88终止经营的净利润

其他综合收益-3713586.66-9234721.30

综合收益总额-10070194.75561472575.8090671180.20836577465.0242740521.58

企业本期收到的来自69000000.007128185.84联营企业的股利

续：

上年年末余额/上期发生额项目

北京越昌贝城置业深圳市中科招商创业投资北京科技园建设（集团）北京城秀房地产开发北京京城佳业物业有限公司有限公司股份有限公司有限公司股份有限公司

流动资产676555142.4032712497015.7510807857524.102089497589.07

非流动资产3232659111.719347852797.34174208866.15451948049.69

资产合计3909214254.1142060349813.0910982066390.252541445638.76

流动负债27486297.0821272170332.354863767009.511517115473.90

非流动负债715055000.2514340675801.782216267241.18124821582.97

负债合计742541297.3335612846134.137080034250.691641937056.87

少数股东权益3253484988.1639049812.1936041072.55

归属于母公司股东权3166672956.783194018690.803862982327.37863467509.34益

按持股比例计算的净950001887.04295127327.031911789953.81289002575.37资产份额

112北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

上年年末余额/上期发生额项目

北京越昌贝城置业深圳市中科招商创业投资北京科技园建设（集团）北京城秀房地产开发北京京城佳业物业有限公司有限公司股份有限公司有限公司股份有限公司

调整事项-23074209.66

—商誉

—内部交易未实现-23074209.66利润

—其他

对联营企业权益投资950001887.04295127327.031888715744.15289002575.37的账面价值

存在公开报价的权益154113911.08投资的公允价值

营业收入7066503804.941983610667.27

净利润-938872266.84-5402127609.49-42580835.6779671101.98终止经营的净利润

其他综合收益2850750.18-9666594.04

综合收益总额-936021516.66-5402127609.49-42580835.6770004507.94

企业本期收到的来自30000000.0010392816.41联营企业的股利

113北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

（4）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

项目期末余额/本期金额上年年末余额/上期金额

联营企业：

投资账面价值合计181209925.83244299113.98

下列各项按持股比例计算的合计数————

—净利润-23866257.17-102807734.37

—其他综合收益

—综合收益总额-23866257.17-102807734.37

（5）合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明本公司无需要披露转移资金限制的说明。

（6）合营企业或联营企业发生的超额亏损未予确认情况

合营企业或联营企业发生的超额亏损，本公司已冲减其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益或确认为本公司的出资义务。不存在未确认的合营企业或联营企业发生的超额亏损。

（7）与合营企业投资相关的未确认承诺本公司无需要披露的承诺事项。

（8）与合营企业或联营企业投资相关的或有负债本公司不存在需要披露的或有事项。

八、与金融工具相关的风险

本公司的主要金融工具包括货币资金、股权投资、借款、应收款项及应付款项等，各项金融工具的详细情况说明见本附注五相关项目。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。

本公司采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在独立的情况下进行的。

1、风险管理目标和政策

本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。

（1）市场风险

*利率风险－现金流量变动风险

本公司因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款(详见本附注五、

114北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

25，五、27)有关。本公司的政策是保持这些借款的浮动利率。

利率风险敏感性分析：

利率风险敏感性分析基于下述假设：

市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用；

对于以公允价值计量的固定利率金融工具，市场利率变化仅仅影响其利息收入或费用；

对于指定为套期工具的衍生金融工具，市场利率变化影响其公允价值，并且所有利率套期预计都是高度有效的；

以资产负债表日市场利率采用现金流量折现法计算衍生金融工具及其他金融资产和负债的公允价值变化。

在上述假设的基础上，在其他变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对当期损益的税前影响如下：

1）本年度公司无利率互换安排。

2）截止2025年12月31日，本公司长期带息债务主要为人民币计价的浮动利率合同，金额为

7984049157.88元。

3）敏感性分析：

截止2025年12月31日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降50个基点，而其他因素保持不变，本公司的净利润会减少或增加约39920245.79元（2024年度约30612136.44元)。上述敏感性分析假定在资产负债表日已发生利率变动，并且已应用于本公司所有按浮动利率获得的借款。

*其他价格风险

价格风险指汇率风险和利率风险以外的市场价格变动而发生波动的风险，主要源于商品价格、股票市场指数、权益工具价格以及其他风险变量的变化。

权益工具投资价格风险，是指权益性证券的公允价值因股票指数水平和个别证券价值的变化而降低的风险。截止2025年12月31日，本公司因归类为交易性权益工具投资的个别权益工具投资而产生的权益工具投资价格风险之下。本公司持有的上市权益工具投资在证券交易所上市，并在资产负债表日以市场报价计量。

下表说明了，在所有其他变量保持不变，本公司的净损益和其他综合收益的税后净额对权益工具投资的公允价值的每5%的变动（以资产负债表日的账面价值为基础）的敏感性。就本敏感性分析而言，对于交易性权益工具投资，该影响被视为对交易性权益工具投资公允价值变动的影响，而不考虑可能影响利润表的减值等因素权益工具投资净损益增加其他综合收益的税后净股东权益合计项目

账面价值（减少）额增加（减少）增加（减少）

2025年3251202066.00162560103.30162560103.30

2024年2886941120.00144347056.00144347056.00

115北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

（2）信用风险

2025年12月31日，可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能

履行义务而导致本公司金融资产产生的损失以及本公司承担的财务担保，具体包括：

合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具而言，账面价值反映了其风险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来公允价值的变化而改变。

本附注五、32“其他非流动负债”中披露的财务担保合同金额。

为降低信用风险，本公司成立了一个小组负责确定信用额度、进行信用审批，并执行其他监控程序以确保采取必要的措施回收过期债权。此外，本公司于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，本公司管理层认为本公司所承担的信用风险已经大为降低。

项目2025年12月31日2024年12月31日

应收账款219515355.72209947419.85

应收股利239735025.23237059195.23

其他应收款4109299302.375785620975.38

合同资产1067801716.852076101093.64

合计5636351400.178308728684.10

本公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。

截止2025年12月31日，本公司提供财务担保的金额为239621.31万元，财务担保合同的具体情况详见附注十、5。本公司管理层评估了担保项下相关借款的逾期情况、相关借款人的财务状

况及其所处行业的经济形势，认为自该部分财务担保合同初始确认后，相关信用风险未显著增加。

因此，本公司按照相当于上述财务担保合同未来12个月内预期信用损失的金额计量其减值准备。

报告期内，本公司的评估方式与重大假设并未发生变化。根据本公司管理层的评估，相关财务担保无重大预期减值准备。

本公司的主要客户为个人或政府机构等，该等客户具有可靠及良好的信誉，因此，本公司认为该等客户并无重大信用风险。由于本公司的客户广泛，因此没有重大的信用集中风险。

（3）流动风险流动性风险是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。本公司下属成员企业各自负责其现金流量预测。公司基于各成员企业的现金流量预测结果，在公司层面持续监控公司短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。此外，本公司与主要业务往来银行订立融资额度授信协议，为本公司履行与商业票据相关的义务提供支持。截止2025年12月31日，本公司已拥有国内多家银行提供的银行授信额度，金额为

2088000.00万元，其中：已使用授信金额为1249032.92万元。

116北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

截止2025年12月31日，本公司金融负债和表外担保项目以未折现的合同现金流量按合同剩余期限列示如下：

期末余额项目

即时偿还1年以内1-5年5年以上合计非衍生金融负债短期借款

应付票据3319977.503319977.50

应付账款12751877244.4112751877244.41

其他应付款9400623982.049400623982.04其他流动负债

长期借款442041567.2210768454157.8811210495725.10

应付债券4047661483.8222297956554.9126345618038.73长期应付款

其他非流动负债72870577.35693936814.6157759797.22824567189.18

非衍生金融负债26718394832.3433760347527.4057759797.2260536502156.96小计衍生金融负债

财务担保372375000.002023838103.562396213103.56

合计27090769832.3435784185630.9657759797.2262932715260.52

九、公允价值的披露

1、以公允价值计量的金融工具

本公司按公允价值三个层次列示了以公允价值计量的金融资产工具截止2025年12月31日的账面价值。公允价值整体归类于三个层次时，依据的是公允价值计量时使用的各重要输入值所属三个层次中的最低层次。三个层次的定义如下：

第1层次：是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；

第2层次：是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；

第二层次输入值包括：1）活跃市场中类似资产或负债的报价；2）非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；3）除报价以外的其他可观察输入值，包括在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线、隐含波动率和信用利差等；4）市场验证的输入值等。

第3层次：是相关资产或负债的不可观察输入值。

2、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

期末公允价值项目

第1层次第2层次第3层次合计

以公允价值计量且其变动计入3251202066.003251202066.00当期损益的金融资产小计

117北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注期末公允价值项目

第1层次第2层次第3层次合计

权益工具投资3251202066.003251202066.00其他权益工具投资

其他非流动金融资产325630200.001050404411.761376034611.76

投资性房地产小计9690887929.979690887929.97

出租的建筑物9690887929.979690887929.97

资产合计3251202066.00325630200.0010741292341.7314318124607.73负债合计

3、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

本公司持有无限售流动股份的公允价值以证券交易所公开市场收盘价确定。

4、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

本公司持有非上市公司股份参考最近增资价格确定，经本公司复核后，认为采用最近增资价格能更好的反应权益工具的公允价值，有利于公司对投资组合管理的需要，故以最近增资价格确认权益工具期末公允价值。

5、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

本公司投资性房地产公允价值的确定方法为根据具有专业资质的资产评估公司的投资性房地产的评估结果扣减相关交易税费后的净额确认为投资性房地产的公允价值。

本公司不存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。

6、持续的第三层次公允价值计量项目，上年年末与期末账面价值之间的调节信息及不可观察

参数的敏感性分析

（1）上年年末与期末账面价值间的调节信息

118北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注对于在报告期末

当期利得或损失总额购买、发行、出售和结算

3持有的资产，计入转入第转出第

项目上年年末余额3期末余额损益的当期未实层次层次计入其他计入损益购买发行出售结算现利得或损失的综合收益变动交易性金融资产其他权益工具投资

其他非流动金融资产1212904411.76-162500000.001050404411.76-162500000.00

投资性房地产小计9770324629.88-87409947.933222557.1919526759.23-14776068.409690887929.97-87409947.93

出租的建筑物9770324629.88-87409947.933222557.1919526759.23-14776068.409690887929.97-87409947.93

资产合计10983229041.64-249909947.933222557.1919526759.23-14776068.4010741292341.73-249909947.93负债合计

119北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

其中：

项目与金融资产有关的损益与非金融资产有关的损益

计入损益的当期利得或损失总额-162500000.00-87409947.93

对于在报告期末持有的资产，计入损益的当期未实-162500000.00-87409947.93现利得或损失的变动

（2）不可观察参数的敏感性分析

截止2025年12月31日，对于本公司金融资产，如果升值或贬值10%其他因素保持不变，则本公司将减少或增加净利润约105040441.18元（2024年度约121290441.18元)。7、持续的公允价值计量项目，报告期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点

的政策本公司公允价值计量项目在本年度未发生各层级之间转换。

8、报告期内发生的估值技术变更及变更原因

本公司金融工具的公允价值估值技术在本年度未发生变更。

9、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

不以公允价值计量的金融资产和负债主要包括：应收款项、应付款项、一年内到期的非流动负

债和长期借款、应付债券、其他非流动负债、在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资。

上述不以公允价值计量的金融资产和负债的账面价值与公允价值相差很小。

十、关联方及关联交易

1、本公司的母公司情况

母公司对本公母公司对本公司

注册资本(万母公司名称注册地业务性质司的持股比例的表决权比例

元）

（%）（%）北京城建集团有限责北京市海淀区北太

18工程建筑施工750000.0045.5145.51任公司平庄路号

注：本公司最终控制方是北京市国有资产监督管理委员会。

2、本公司的子公司情况

详见附注七、1、企业集团的构成。

3、本公司的合营和联营企业情况

本公司重要的合营和联营企业详见附注七、5在合营企业或联营企业中的权益。本期与本公司

发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：

合营或联营企业名称与本公司的关系北京城承物业管理有限责任公司本公司联营企业北京城建重庆物业管理有限公司本公司联营企业

120北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注合营或联营企业名称与本公司的关系北京城建置业有限公司本公司联营企业北京城承物业管理有限责任公司青岛分公司本公司联营企业北京城承物业管理有限责任公司城阳分公司本公司联营企业北京城承物业管理有限责任公司成都分公司本公司联营企业北京城承物业管理有限责任公司房山分公司本公司联营企业北京卓联物业经营管理有限公司本公司联营企业北京景晟乾通置业有限公司本公司联营企业北京矿融城置业有限公司本公司联营企业北京双城通达房地产开发有限公司本公司联营企业北京建远万誉房地产开发有限公司本公司联营企业北京新城金郡房地产开发有限公司本公司联营企业北京骏泰置业有限公司本公司联营企业北京城安辉泰置业有限公司本公司联营企业成都红星美凯龙全球家居有限公司本公司联营企业海南农垦城建投资开发有限公司本公司联营企业北京越华房地产开发有限公司本公司联营企业北京双城置业开发有限公司本公司联营企业芜湖京城创业投资有限公司本公司联营企业国奥投资发展有限公司本公司联营企业北京碧桂园文化发展有限公司本公司联营企业北京丰台站前开发建设有限公司本公司联营企业北京越昌贝城置业有限公司本公司联营企业

4、其他关联方情况

其他关联方名称其他关联方与本公司关系北京城建建设工程有限公司受同一控制方控制北京城建七建设工程有限公司受同一控制方控制北京城建十六建筑工程有限责任公司受同一控制方控制北京城建勘测设计研究院有限责任公司受同一控制方控制北京环安工程检测有限责任公司受同一控制方控制北京城建八建设发展有限责任公司受同一控制方控制北京城建二建设工程有限公司受同一控制方控制北京城建亚泰建设集团有限公司受同一控制方控制北京城建一建设发展有限公司受同一控制方控制北京金都园林绿化有限责任公司受同一控制方控制

121北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注其他关联方名称其他关联方与本公司关系北京城建设计发展集团股份有限公司受同一控制方控制北京市花木有限公司受同一控制方控制北京城建安装集团有限公司受同一控制方控制北京住总集团有限责任公司受同一控制方控制北京市园林绿化集团有限公司受同一控制方控制北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有限公司受同一控制方控制北京城建五建设集团有限公司受同一控制方控制北京住总第六开发建设有限公司受同一控制方控制北京城建亚泰建筑装饰工程有限公司受同一控制方控制黄山京建投资建设有限公司受同一控制方控制北京北亚园林有限公司受同一控制方控制北京城建北苑大酒店有限公司受同一控制方控制北京城建智控科技股份有限公司受同一控制方控制北京长青国际老年公寓有限公司受同一控制方控制北京城建房地产开发有限公司受同一控制方控制北京城建集团有限责任公司重庆分公司受同一控制方控制北京城建耐泰安建材有限责任公司受同一控制方控制北京城建新材料有限公司受同一控制方控制北京亚泰智博科技发展有限公司受同一控制方控制北京城建精工钢结构工程有限公司受同一控制方控制北京市住宅建筑设计研究院有限公司受同一控制方控制北京城建鑫诚物业管理有限公司受同一控制方控制北京金第房地产开发有限责任公司受同一最终控制方控制北京市园林古建工程有限公司受同一最终控制方控制北京市园林古建设计研究院有限公司受同一最终控制方控制北京经纬建元建筑工程检测有限公司受同一最终控制方控制北京科筑建筑工程质量监测有限公司受同一最终控制方控制北京城建亚泰房地产开发有限公司受同一最终控制方控制北京城建集团装饰工程有限公司受同一最终控制方控制北京城建六建设集团有限公司其他关联方北京城建北方众邦装饰工程有限公司其他关联方北京城建远东建设投资集团有限公司其他关联方北京城建北方集团有限公司其他关联方北京城建道桥建设集团有限公司其他关联方

122北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注其他关联方名称其他关联方与本公司关系北京城建华夏基础建设工程有限公司其他关联方北京城建长城建设集团有限公司其他关联方北京城建四建设工程有限责任公司其他关联方北京城建十建设工程有限公司其他关联方北京城建深港建筑装饰工程有限公司其他关联方北京城建九建设工程有限公司其他关联方北京城建华宇建设工程有限公司其他关联方北京城建集团党校其他关联方北京城建锅炉管道安装有限公司其他关联方北京住宏建筑装饰工程有限公司其他关联方北京东方泰洋幕墙股份有限公司其他关联方北京住总万科房地产开发有限公司其他关联方北京城建北方设备安装有限责任公司其他关联方

5、关联方交易情况

（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易

*采购商品/接受劳务情况关联方关联交易内容本期发生额本期支付额上期发生额上期支付额

北京北亚园林有限公东黄山国际小镇18876365.4713414587.972430070.60司项目北京城承物业管理有

北七家项目1527834.021760002.02限责任公司北京城承物业管理有

朝阳东坝项目1047391.941047391.94限责任公司北京城承物业管理有

丰台大井项目80755.9280755.92限责任公司北京城承物业管理有

管庄项目689494.64689494.64237746.114200181.39限责任公司北京城承物业管理有

广悦居项目212361.70466533.95限责任公司北京城承物业管理有

国誉朝华项目1200000.00756207.39限责任公司北京城承物业管理有

国誉燕园项目5682945.551001655.663174616.604245138.28限责任公司北京城承物业管理有

汇景湾项目2037165.372037165.371694319.431694319.43限责任公司

北京城承物业管理有门头沟永定镇项3192993.294392067.23限责任公司目北京城承物业管理有

平各庄项目80398.886481754.212225642.79限责任公司北京城承物业管理有

秋实街项目15996359.1613887728.17限责任公司北京城承物业管理有

世华龙樾项目33607339.243412419.88限责任公司

123北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注关联方关联交易内容本期发生额本期支付额上期发生额上期支付额北京城承物业管理有

世华泊郡项目4951305.913066814.21232168.001760002.02限责任公司北京城承物业管理有

通州台湖项目614132.94限责任公司北京城承物业管理有

望京国誉府项目232168.00232168.00限责任公司北京城承物业管理有

望坛项目5760893.8315855346.856319586.17限责任公司北京城承物业管理有

瀛海项目565708.30556073.14940117.82577989.33限责任公司北京城承物业管理有

总部办公费4757370.156783639.945425977.797348961.27限责任公司北京城承物业管理有

限责任公司成都分公成都国誉府项目659058.79714447.481422695.151831763.70司北京城承物业管理有

限责任公司成都分公成都熙城项目-1275734.085564376.165679040.511466115.37司北京城承物业管理有

龙樾湾（成都）项

限责任公司成都分公5571862.6810183220.093438511.622676212.75目司北京城承物业管理有

限责任公司城阳分公青岛国誉府项目2605856.812195400.001226155.68司北京城承物业管理有

限责任公司房山分公广悦居项目652281.39652281.39司北京城承物业管理有

限责任公司青岛分公青岛龙樾湾项目295390.50司北京城承物业管理有

限责任公司青岛分公樾府项目436403.4210254688.72司北京城建安装集团有

成都熙城项目886813.99886813.99限公司北京城建安装集团有

临河棚改项目77529186.8077529186.80限公司北京城建安装集团有

龙樾天元项目1448693.001448693.00限公司

北京城建安装集团有龙樾湾（成都）项47016.4747016.47限公司目北京城建安装集团有

望坛项目0.27510089.771491549.88767230.02限公司北京城建八建设发展

成都国誉府项目117000.00483530.38500000.00有限责任公司北京城建八建设发展

成都熙城项目2344349.203081172.00有限责任公司

北京城建八建设发展东黄山国际小镇55071570.3070522736.21151971776.05107707583.82有限责任公司项目北京城建八建设发展

府前龙樾项目15506451.4623431396.335063930.6128906635.77有限责任公司北京城建八建设发展

康庄棚改项目55534.8155534.8184240200.0084240200.00有限责任公司

124北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注关联方关联交易内容本期发生额本期支付额上期发生额上期支付额北京城建八建设发展

宽院国誉府项目-307541.343235244.39有限责任公司北京城建八建设发展

临河棚改项目75428137.1575428137.15有限责任公司北京城建八建设发展

龙樾天元项目170045.00170045.00有限责任公司

北京城建八建设发展门头沟永定镇项2338288.0136073707.59有限责任公司目北京城建八建设发展

平各庄项目9862065.789862065.78有限责任公司北京城建八建设发展

望坛项目16907771.2668052229.04180657217.29200657193.21有限责任公司北京城建北方集团有

成都国誉府项目23195473.5443059540.004274418.3420470000.00限公司北京城建北方集团有

成都熙城项目22477078.6822406703.08-15461461.785477900.00限公司北京城建北方集团有

管庄项目577981.657000000.00限公司北京城建北方集团有

广悦居项目-1066345.332257721.54限公司北京城建北方集团有

红塘湾项目870000.00903615.001987153.77限公司北京城建北方集团有

临河棚改项目2557439.832557439.8315985078.4415991896.05限公司北京城建北方集团有

龙樾生态城项目1584016.712167084.3825540952.8225824386.05限公司北京城建北方集团有

平各庄项目16998718.1724816742.4265930071.6665930071.66限公司北京城建北方集团有

秋实街项目-1977782.629919836.08-275229.3610569101.57限公司北京城建北方集团有

顺义北小营项目-104818.93953794.65限公司北京城建北方集团有

望坛项目1218175.7017722072.6519272372.0459135675.95限公司北京城建北方集团有

文源府项目56535957.3780468410.38225025988.25203964535.29限公司北京城建北方集团有

樾府项目1159817.00限公司北京城建北方众邦装

奥体文化园项目14168.8314168.83饰工程有限公司北京城建北方众邦装

望坛项目5871559.6362828002.0146205524.78饰工程有限公司北京城建北方众邦装

云蒙山景区改造-1201094.94饰工程有限公司

北京城建北方众邦装云蒙山旅游景区41231.769677437.75饰工程有限公司项目北京城建道桥建设集

国誉上城项目64269861.1858927513.4647376719.5543981334.74团有限公司北京城建道桥建设集

红塘湾项目825652.2211340668.23-86177.7011654499.56团有限公司北京城建道桥建设集

康庄棚改项目93038.4293038.4250649890.3056941036.32团有限公司北京城建道桥建设集

临河棚改项目44272014.7344272014.73团有限公司

125北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注关联方关联交易内容本期发生额本期支付额上期发生额上期支付额北京城建道桥建设集

平各庄项目14341707.8217031546.59团有限公司北京城建道桥建设集

望坛项目339905.416616246.3132570144.4048673364.37团有限公司北京城建二建设工程

成都国誉府项目12781615.821315900.002007393.2212978379.00有限公司

北京城建二建设工程龙樾湾（成都）项-112370.211905191.367777802.0423475281.14有限公司目

北京城建二建设工程门头沟永定镇项-25289358.8833831489.34有限公司目北京城建二建设工程

密云大小王项目1424300.001424300.00有限公司北京城建二建设工程

平各庄棚改项目24233332.2955840098.52有限公司北京城建二建设工程

通州台湖项目2000000.002000000.00有限公司北京城建二建设工程

望坛项目9712117.467629659.181614594.6119558938.73有限公司北京城建房地产开发

动感花园项目9333333.349333333.34有限公司北京城建华泰土木工

红塘湾项目4557855.496104000.00程有限公司

北京城建华夏基础建东黄山国际小镇244722.671758210.712583633.58985294.85设工程有限公司项目北京城建华夏基础建

红塘湾项目132110.105282690.00设工程有限公司北京城建华夏基础建

望坛项目853791.519108533.9631810155.9414819376.14设工程有限公司北京城建华宇建设工

成都熙城项目-23084.26996806.00程有限公司

北京城建集团有限责东黄山国际小镇2240000.002240000.00任公司项目北京城建集团有限责

青岛龙樾湾项目6428392.03任公司北京城建集团装饰工

泰和大厦项目7138409.435710727.54程有限公司北京城建建设工程有

成都国誉府项目34986.1534986.15限公司北京城建建设工程有

成都熙城项目1277210.7716623078.61-187653.0211096112.14限公司北京城建建设工程有

动感花园项目25316325.217256000.00限公司北京城建建设工程有

临河棚改项目53551820.2153551820.21限公司

北京城建建设工程有门头沟永定镇项-770359.57限公司目北京城建建设工程有

平各庄项目11750094.1225828641.60限公司北京城建建设工程有

世华龙樾项目17783902.150.0015407309.0015407309.00限公司北京城建建设工程有

望坛项目21939209.4743339649.8866834541.1543196463.25限公司北京城建九建设工程

北七家项目157200.00有限公司

126北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注关联方关联交易内容本期发生额本期支付额上期发生额上期支付额北京城建九建设工程

临河棚改项目34598396.7349499272.15有限公司北京城建九建设工程

龙樾生态城项目3822476.163819523.92有限公司

北京城建九建设工程龙樾湾（重庆）项-121905.55有限公司目北京城建勘测设计研

奥体文化园项目72688.68究院有限责任公司北京城建勘测设计研

城茂未来项目3116503.716538125.495308991.765308991.76究院有限责任公司

北京城建勘测设计研东黄山国际小镇100000.00100000.00究院有限责任公司项目北京城建勘测设计研

国誉朝华项目349056.602220000.002220000.00究院有限责任公司北京城建勘测设计研

密云大小王项目268568.18268568.18究院有限责任公司北京城建勘测设计研

青岛国誉府项目75045.38究院有限责任公司北京城建勘测设计研

顺义北小营项目649711.58649711.58究院有限责任公司北京城建勘测设计研

文源府项目764551.141851462.65究院有限责任公司

北京城建六建设集团大兴海子角棚改58273784.6558273784.65有限公司项目北京城建六建设集团

动感花园项目-30555729.4430469613.17有限公司北京城建六建设集团

国誉燕园项目921209921.47454812728.44205938157.03152753275.20有限公司北京城建六建设集团

红塘湾项目7998320.004676852.0014523715.31有限公司北京城建六建设集团

康庄棚改项目-0.018792800.008792800.00有限公司北京城建六建设集团

临河棚改项目54859610.9467100728.06有限公司北京城建六建设集团

望坛项目9289669.1468562262.44213752494.06157678432.74有限公司

北京城建六建设集团云蒙山旅游景区1121744.362938052.86有限公司项目北京城建七建设工程

成都熙城项目902627.4517018937.23有限公司

北京城建七建设工程大兴海子角棚改113687298.50113687298.50有限公司项目北京城建七建设工程

动感花园项目808878.10808878.10408878.10408878.10有限公司北京城建七建设工程

丰台大井项目52997176.8899929575.94有限公司北京城建七建设工程

管庄项目244403.672960000.001155963.3014000000.00有限公司北京城建七建设工程

国誉燕园项目572041275.55258356046.80136355344.79124961192.05有限公司北京城建七建设工程

宽院国誉府项目-141436.651275720.88有限公司北京城建七建设工程

临河棚改项目28739316.9661267115.60有限公司

127北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注关联方关联交易内容本期发生额本期支付额上期发生额上期支付额北京城建七建设工程

龙樾生态城项目36375734.4160834762.77有限公司北京城建七建设工程

龙樾天元项目148860227.16138589033.00有限公司

北京城建七建设工程龙樾湾（重庆）项51043621.9377822356.106441821.766969882.80有限公司目北京城建七建设工程

密云大小王项目7672956.807672956.80有限公司北京城建七建设工程

平各庄项目13732873.6815837347.919387222.34有限公司北京城建七建设工程

青岛国誉府项目101706062.95110582557.1680008163.8347456204.78有限公司北京城建七建设工程

世华泊郡项目476152.034591643.88有限公司北京城建七建设工程

通州台湖项目23665244.0023665244.00有限公司北京城建七建设工程

望坛项目20220471.7452515084.5297674484.81135835137.48有限公司

北京城建七建设工程重庆龙樾熙城项2677856.7533210291.7724922053.0148320716.82有限公司目北京城建设计发展集

奥体文化园项目767924.53团股份有限公司北京城建设计发展集

昌平马池口项目7480000.007480000.00团股份有限公司北京城建设计发展集

城茂未来项目803663.60803663.60团股份有限公司

北京城建设计发展集东黄山国际小镇300000.00300000.00420000.00420000.00团股份有限公司项目北京城建设计发展集

国誉燕园项目4200364.424200364.42团股份有限公司北京城建设计发展集

望京国誉府项目57429.0057429.00178668.00178668.00团股份有限公司北京城建十建设工程

平各庄项目12294631.1423087371.98678899.08有限公司北京城建十六建筑工

广悦居项目1500000.00程有限责任公司北京城建十六建筑工

国誉颂项目117109111.7237124261.63程有限责任公司北京城建十六建筑工

康庄棚改项目21373.0221373.0282033675.0082033675.00程有限责任公司北京城建十六建筑工

临河棚改项目46707429.9779782895.04程有限责任公司北京城建十六建筑工

密云大小王项目24502194.7424502194.74程有限责任公司北京城建十六建筑工

平各庄项目17495542.9818114674.05176201.73程有限责任公司北京城建十六建筑工

青岛国誉府项目47659461.5665672419.2560103796.0877127898.59程有限责任公司北京城建十六建筑工

青岛龙樾湾项目1422675.001305206.42程有限责任公司北京城建十六建筑工

望坛项目14422609.4530386426.0269048775.5791388411.83程有限责任公司北京城建十六建筑工

樾府项目-225271.53程有限责任公司

128北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注关联方关联交易内容本期发生额本期支付额上期发生额上期支付额北京城建十六建筑工

樾郡项目-1197403.47程有限责任公司北京城建四建设工程

顺悦居项目11139257.4617030363.00有限责任公司北京城建五建设集团

康庄棚改项目5838.975838.9731178248.5431178248.54有限公司北京城建五建设集团

龙樾合玺项目32227049.0066618103.5646655411.44有限公司北京城建亚泰宏禹建

城茂未来项目2073096.765006843.39672224.372000000.00筑装饰工程有限公司北京城建亚泰宏禹建

南京浦口项目17352.28210155.51筑装饰工程有限公司北京城建亚泰建设集

奥体文化园项目76934134.40977190.1842847700.98团有限公司北京城建亚泰建设集

北七家项目4339305.054339305.05团有限公司北京城建亚泰建设集

昌平马池口项目201559669.96201559669.96团有限公司北京城建亚泰建设集

成都熙城项目910561.00910561.00846191.131804340.39团有限公司北京城建亚泰建设集

城茂未来项目23966042.9720834454.7153287607.4866695591.86团有限公司

北京城建亚泰建设集大兴海子角棚改200585180.51200585180.51团有限公司项目北京城建亚泰建设集

红塘湾项目1644206.8329189998.8928672737.9431160967.57团有限公司北京城建亚泰建设集

汇景湾项目124986.001794671.98团有限公司北京城建亚泰建设集

康庄棚改项目54890.5454890.5435262323.4435262323.44团有限公司北京城建亚泰建设集

澜湖庭苑项目6370157.167654590.64团有限公司北京城建亚泰建设集

临河棚改项目62858411.9774830105.90团有限公司北京城建亚泰建设集

龙樾生态城项目14723383.2516758316.34934507.8611779193.53团有限公司

北京城建亚泰建设集门头沟永定镇项-197966.52团有限公司目北京城建亚泰建设集

南京浦口项目1243905.3715065076.20团有限公司北京城建亚泰建设集

平各庄项目22913534.8937637565.15团有限公司北京城建亚泰建设集

秋实街项目-466472.88团有限公司

北京城建亚泰建设集首城国际中心项10217033.227834357.52团有限公司目北京城建亚泰建设集

顺义北小营项目7301165.007758301.33640127.7111552908.31团有限公司北京城建亚泰建设集

望京国誉府项目171026785.99134231111.0186503752.3571957983.22团有限公司北京城建亚泰建设集

望坛项目52845192.97137038500.51137548620.24157795828.23团有限公司北京城建亚泰建设集

文源府项目6265086.116265086.11团有限公司

129北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注关联方关联交易内容本期发生额本期支付额上期发生额上期支付额北京城建亚泰建设集

悦湖庭院项目-18939044.648875120.68团有限公司北京城建亚泰建筑装

红塘湾项目-689655.15-1148080.402397643.76饰工程有限公司

北京城建一建设发展东黄山国际小镇25387548.9556402403.11121437415.9082511435.64有限公司项目北京城建一建设发展

府前龙樾项目3554480.4728962771.92有限公司北京城建一建设发展

国誉朝华项目78471623.2052602203.68271828718.81201447394.52有限公司北京城建一建设发展

国誉上城项目52631248.7540795483.7551760673.1241661431.45有限公司北京城建一建设发展

国誉颂项目128384936.68102462061.8751349503.99有限公司

北京城建一建设发展怀柔新城03街区6506721.9134669694.16有限公司棚改项目北京城建一建设发展

临河棚改项目34439380.5762686028.61有限公司北京城建一建设发展

南京浦口项目30726.28372129.411566459.4514826536.03有限公司北京城建一建设发展

平各庄项目28057390.5828057390.5811452528.5821763738.18有限公司北京城建一建设发展

世华泊郡项目155832653.25103807636.75有限公司北京城建一建设发展

顺义北小营项目2441276.752760996.21有限公司北京城建一建设发展

望京国誉府项目46413877.1939454830.51有限公司北京城建一建设发展

望坛项目5352367.2918273389.0051255010.81有限公司北京城建一建设发展

星誉BEIJING项目 112907054.23 136075412.75 171909947.30 183090626.43有限公司北京城建一建设发展

悦湖庭院项目-500000.00有限公司

北京城建远东建设投东黄山国际小镇105922594.86186598967.39380010435.31243363937.25资集团有限公司项目北京城建远东建设投

府前龙樾项目0.0020098141.282971103.5335983365.00资集团有限公司北京城建远东建设投

国誉上城项目804953.782624694.35资集团有限公司

北京城建远东建设投怀柔新城03街区2781749.012781749.01资集团有限公司棚改项目北京城建远东建设投

康庄棚改项目4185.974185.9753417141.9653417141.96资集团有限公司北京城建远东建设投

临河棚改项目26219055.0526219055.05资集团有限公司北京城建远东建设投

龙樾生态城项目35393799.6847639659.9425419532.4569018765.16资集团有限公司北京城建远东建设投

望坛项目31316663.6548419628.03160903430.15155394409.92资集团有限公司北京城建远东建设投

星誉BEIJING项目 55919702.71 88453715.37 179332956.03 140164754.04资集团有限公司

北京城建远东建设投云蒙山旅游景区2616974.066405542.33-0.03资集团有限公司项目

130北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注关联方关联交易内容本期发生额本期支付额上期发生额上期支付额

北京城建远东建设投重庆龙樾熙城项427074.145376448.315691571.3640002122.25资集团有限公司目北京城建长城建设集

成都国誉府项目-74055.12100000.0041284.40953600.00团有限公司北京城建长城建设集

府前龙樾项目46899.7346899.73团有限公司北京城建长城建设集

国誉朝华项目2297237.002297237.00团有限公司北京城建长城建设集

顺义北小营项目2.0095827.654408663.80团有限公司北京城建长城建设集

望坛项目16522862.8213192767.7822742924.7622415836.47团有限公司北京城建置业有限公

泰和大厦项目5960377.366337500.005518867.925601650.94司北京城建重庆物业管

龙樾生态城项目8941558.992429361.32414747.00414747.00理有限公司

北京城建重庆物业管重庆龙樾熙城项1762500.12649739.00272014.57272014.57理有限公司目北京东方泰洋幕墙股

龙樾合玺项目836867.22653065.17份有限公司

北京环安工程检测有大兴海子角棚改1848095.081848095.08限责任公司项目北京环安工程检测有

文源府项目110754.91110754.91限责任公司北京金都园林绿化有

奥体文化园项目143607.36143607.36限责任公司

北京金都园林绿化有东黄山国际小镇6188071.697419438.795094803.03812718.21限责任公司项目北京金都园林绿化有

管庄项目98528.861193293.96限责任公司北京金都园林绿化有

南京浦口项目964363.55269967.782114999.77限责任公司北京金都园林绿化有

顺义北小营项目296683.36296683.36815308.72815308.72限责任公司北京金都园林绿化有

望坛项目2642259.682733931.527885883.624895337.68限责任公司

北京科筑建筑工程质大兴海子角棚改250346.81250346.81量监测有限公司项目北京科筑建筑工程质

国誉朝华项目1399845.82量监测有限公司

北京市花木有限公司望坛项目5332581.866073131.17北京市园林古建工程

国誉上城项目6770212.584097466.37有限公司

北京市园林古建设计大兴海子角棚改803250.00803250.00研究院有限公司项目北京市园林绿化集团

国誉朝华项目6889908.263980000.003980000.00有限公司北京市园林绿化集团

龙樾天元项目119637.00119637.00有限公司北京市园林绿化集团

通州台湖项目6780000.006780000.00有限公司

北京市住宅建筑设计大兴海子角棚改1554270.001554270.00研究院有限公司项目

131北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注关联方关联交易内容本期发生额本期支付额上期发生额上期支付额北京市住宅建筑设计

国誉燕园项目3756587.302375358.70研究院有限公司北京市住宅建筑设计

龙樾合玺项目1086516.071086516.07研究院有限公司北京市住宅建筑设计

望京国誉府项目555144.50555144.50研究院有限公司北京住宏建筑装饰工

国誉燕园项目612365.32612365.32程有限公司北京住总第六开发建

昌平马池口项目122442850.84122442850.84设有限公司北京住总集团有限责

望坛项目13308722.7411353290.231792594.824079105.20任公司北京卓联物业经营管

奥体文化园项目5825648.427097381.5912014358.3811984467.35理有限公司

黄山京建投资建设有东黄山国际小镇127680.00127680.00限公司项目

合计4339075695.854320599787.445045766594.455435370728.65

*出售商品/提供劳务情况关联方关联交易内容本期金额上期金额

北京城建集团有限责任公司场地使用收入30013.51

北京城建集团有限责任公司提供劳务收入1886792.44

北京城建集团党校门票收入-2950.00

北京越华房地产开发有限公司提供劳务收入12949356.87

北京城承物业管理有限责任公司经营权转让收入10180768.49

北京城承物业管理有限责任公司提供劳务收入1087775.19

北京城安辉泰置业有限公司提供劳务收入10862486.10

北京景晟乾通置业有限公司提供劳务收入790735.59

北京矿融城置业有限公司提供劳务收入1490897.02

北京双城通达房地产开发有限公司提供劳务收入20733886.95

北京建远万誉房地产开发有限公司提供劳务收入21587735.84

北京长青国际老年公寓有限公司餐饮收入2576.00

合计27577146.1954022927.81

（2）关联受托管理

*本公司作为受托方托管资产受托受托本期确认的委托方名称受托方名称托管收益定价依据类型起始日终止日托管收益北京住总集团有2023年2026年本公司股权托管101930200.00万元1886792.44限责任公司月日月日北京城建集团有2025年2028年经审计的年销售

本公司股权托管74820572.17限责任公司月1日6月30日收入的0.2%

132北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

2010年7月1日，本公司与控股股东北京城建集团有限责任公司签订《股权托管协议》，北京

城建集团有限责任公司委托本公司管理其全资子公司北京城建房地产开发有限公司，期限三年，自协议签订之日起计算，本公司按北京城建房地产开发有限公司经审计的年销售收入的0.20%收取托管费。2025年6月26日，双方已续签协议，期限为三年。本公司本年度计提应收取的托管费收入

4820572.17元。

2023年10月1日，本公司与控股股东北京城建集团有限责任公司及其全资子公司北京住总集

团有限责任公司签订《委托经营管理协议》，委托本公司管理北京住总集团有限责任公司8家全资或控股房地产行业子公司，期限三年，自2023年10月1日至2026年9月30日，北京城建集团有限责任公司每年向本公司支付委托经营管理费用200.00万元，本公司本年度计提应收取的托管费收入1886792.44元。

（3）关联租赁情况

*本公司作为出租方承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入北京市朝阳区北苑家园望春园20

北京城建华宇建设工程有限公司2776807.62号楼北京市海淀区富海中心2号楼14

北京城建房地产开发有限公司169333333.349333333.34至层北京市东城区琉璃井路2号院4

北京城建智控科技股份有限公司23760703.2031208439.52号楼北京市大兴区瀛海兴悦居小区地

北京城承物业管理有限责任公司674642.20721788.23下车位

北京市海淀区富海中心2号楼、3

北京城承物业管理有限责任公司4917828.49920343.08号楼、号楼地下车库北京市朝阳区北苑家园紫绶园15

北京城承物业管理有限责任公司99200.00号楼北京市朝阳区北苑家园紫绶园4北京城承物业管理有限责任公司

号楼101101794.06号

北京城承物业管理有限责任公司北京市顺义区西兴路9号2092264.41北京市房山区长阳镇阜盛西街2

北京城承物业管理有限责任公司 号院广悦居项目地下B2层地下停 1670649.77车位北京市房山区长阳镇祥云街5号

北京城承物业管理有限责任公司3051975.26

院地下 B2 层停车场

北京城承物业管理有限责任公司北京市东城区望坛新苑地下车库3201673.85

合计44703070.5245161705.85

*本公司作为承租方出租方名称租赁资产种类本期确认的租赁费上期确认的租赁费

城建开发大厦地下室、

北京城建房地产开发有限公司39333333.349333333.34地上至9层

关联租赁情况说明：

北京城建房地产开发有限公司租赁使用本公司富海大厦地下1层餐厅1216.20平方米，地上

133北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

14-16层6383.15平方米办公用房及地下2层车位95个，本公司租赁使用北京城建房地产开发有

限公司城建开发大厦地下1层餐厅1691.12平方米，地上第2-9层6300.11平方米办公用房及地下2层车位20个。双方签定协议，规定租赁期限为2023年1月1日至2026年12月31日，年租金9800000.00元，租金相互抵免。

（4）关联担保情况

*本公司作为担保方担保是否已被担保方担保金额担保起始日担保到期日经履行完毕

北京城建黄山投资发展有限公司1050000000.002025年12月22日2030年12月22日否

北京城建（青岛）投资发展有限公司226280000.002023年3月24日2026年3月31日否

北京城建兴胜置业有限公司490000000.002025年6月30日2030年6月30日否

北京世纪鸿城置业有限公司210000000.002024年5月11日2027年5月11日否

北京世纪鸿城置业有限公司190000000.002024年6月27日2027年6月27日否

北京城建（海南）地产有限公司61805000.002023年12月28日2026年12月19日否

北京城建（海南）地产有限公司84290000.002024年1月12日2026年12月19日否

海南农垦城建投资开发有限公司83838103.562025年1月24日2030年1月12日否

合计2396213103.56

本公司（以下均指北京城建投资发展股份有限公司）之子公司北京城建黄山投资发展有限公司，与恒丰银行股份有限公司北京分行（牵头行、代理行）、渤海银行股份有限公司北京分行签订了编

号为“YT20251119001”的中国银行业协会银团贷款合同，贷款额度金额为 1666000000.00 元，借款期限为 2025 年 12 月 22 日至 2030 年 12 月 22 日，并签订了编号为“YT20251119002”的保证合同，由本公司提供连带责任保证担保；该子公司又另签订了编号为“YT20251119003”的抵押合同，以指定的土地、在建工程设抵押担保；截止2025年12月31日，期末借款金额为

1050000000.00元。

本公司之子公司北京城建（青岛）投资发展有限公司，与中国工商银行股份有限公司青岛李沧

第二支行（牵头行、代理行）、中国银行股份有限公司青岛李沧支行（联合牵头行）签订了编号为

“0380300013-2023年（李沧二银团）字002号”的中国银行业协会银团贷款合同，贷款额度金额为700000000.00元，借款期限为2023年03月24日至2026年03月31日，并签订了编号为“0380300013-2023年沧二银团（保）字002号”的保证合同，由本公司提供连带责任保证担保；

截止2025年12月31日，期末借款金额为226280000.00元。

本公司之子公司北京城建兴胜置业有限公司，与中国工商银行股份有限公司北京东城支行（牵头行）、北京农村商业银行股份有限公司怀柔支行、北京银行股份有限公司金运支行、中国建设银

行股份有限公司北京安华支行签订了编号：“2020东城银团002号”的银团贷款合同，借款金额

134北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

534000000.00元，借款期限为2025年6月30日至2030年6月30日，并签订了编号为“公保字第2500000195930号”的保证合同，由本公司提供连带责任保证担保；截止2025年12月31日，期末借款金额为490000000.00元。

本公司之子公司北京世纪鸿城置业有限公司，与华夏银行股份有限公司北京奥运村支行签订了编号为“YYB2510220240001”的固定资产借款合同，贷款金额为 500000000.00 元，借款期限为

2024 年 5 月 11 日至 2027 年 5 月 11 日，并签订了编号为“YYB2510220240001-11”的保证合同，由

本公司提供连带责任保证担保；截止2025年12月31日，期末借款金额为210000000.00元。

本公司之子公司北京世纪鸿城置业有限公司，与华夏银行股份有限公司北京奥运村支行签订编号为“YYB2510220240028”的固定资产借款合同，贷款金额为 200000000.00 元，借款期限为 2024年 6 月 27 日至 2027 年 6 月 27 日，并签订了编号为“YYB2510220240028-11”的保证合同，由本公司提供连带责任保证担保；截止2025年12月31日，期末借款金额为190000000.00元。

本公司之子公司北京城建（海南）地产有限公司，与平安银行股份有限公司海口分行签订了编号为“平银海分固贷字20231220第001号”的固定资产贷款合同，贷款金额为300000000.00元，借款期限为2023年12月26日至2026年12月19日，并签订了编号为“平银海分保字20231220

第001号”的保证合同，由本公司提供连带责任保证担保；该子公司又签订了“平银海分抵字

20231220 第 001 号”的抵押合同，抵押物为三亚红塘湾旅游度假区 C-05 地块项目 77440.67 平方

米住宅产权证号为琼（2023）三亚市不动产权第0021930-0021931号、第0021933-0021942号、

第0021445-0021446号、第0021448-0021451号、第0021453-0021454号；截止2025年12月31日，期末借款金额为146095000.00元。

本公司之联营企业海南农垦城建投资开发有限公司，与中国邮政储蓄银行股份有限公司三亚市分行、平安银行股份有限公司海口分行签订了编号为“PSBC46-YYT2025011301”的中国银行业协会

银团贷款合同，贷款最高额度为3100000000.00元，借款期限为2025年1月13日至2030年1月 12 日，并签订了合同编号为“PSBC46-YYT202501130104”的连带责任保证合同，由本公司提供连带责任保证担保，被担保的债权为债权人根据主合同约定向债务人发放的贷款余额的30%，不超过人民币930000000.00元。

135北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

（5）关联方资金拆借关联方拆借金额说明

拆出：

北京城安辉泰置业有限公司179319506.16年固定利率5%

北京矿融城置业有限公司177682728.12年固定利率8.79%

北京双城通达房地产开发有限公司265580000.00年固定利率4.65%

成都红星美凯龙全球家居有限公司125539180.19年固定利率6%

北京景晟乾通置业有限公司594622306.71年固定利率6%

北京丰台站前开发建设有限公司100000000.00年固定利率3.4%

海南农垦城建投资开发有限公司971373004.46年固定利率8%

关联方拆出资金说明：

本公司对联营企业拆借资金，根据联营企业资金需求进行拆借，随公司销售进度、资金结余情况逐步偿还。

（6）关键管理人员报酬（万元）项目本期金额上期金额

关键管理人员报酬902.43992.87

6、关联方应收应付款项

（1）应收项目期末余额上年年末余额项目名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备

应收账款：

北京城承物业管理有限责任公司34212674.8034212.6618382638.9118382.64

北京城承物业管理有限责任公司房山分1760479.201760.48公司

北京城建智控科技股份有限公司43486729.1543486.7317587562.6617587.56

北京城建华宇建设工程有限公司2263432.002263.43

北京双城通达房地产开发有限公司9918934.509918.93

合计81723315.1581723.3045889136.0745889.13

应收利息：

北京新城金郡房地产开发有限公司38784359.9636485718.02

北京骏泰置业有限公司1171218.00

北京城安辉泰置业有限公司13383529.7713186818.36

北京景晟乾通置业有限公司89145092.8056953005.81

136北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注期末余额上年年末余额项目名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备

成都红星美凯龙全球家居有限公司5898246.2810864685.92

海南农垦城建投资开发有限公司118795814.3474641841.24

北京丰台站前开发建设有限公司859444.44

北京双城通达房地产开发有限公司78084410.18

北京越昌贝城置业有限公司967641.20

合计345918538.97193303287.35

预付款项：

成都红星美凯龙全球家居有限公司5400.00

北京城建锅炉管道安装有限公司341569.49341569.49

北京住总集团有限责任公司2286510.38

合计346969.492628079.87

其他应收款：

北京城建集团有限责任公司5658842.185658.856670773.366670.77

北京城承物业管理有限责任公司1789043.261789.052123986.102123.99

北京城承物业管理有限责任公司成都分1625754.101625.761625754.101625.75公司

北京景晟乾通置业有限公司594622306.71594622.31694622306.71694622.31

北京矿融城置业有限公司178170509.00178170.51274214728.41274214.73

北京双城通达房地产开发有限公司265580000.00265580.00472974702.13472974.70

北京新城金郡房地产开发有限公司65140.8165.1465140.8165.14

北京城安辉泰置业有限公司196891866.39196891.87128756555.92128756.56

成都红星美凯龙全球家居有限公司125603505.25125603.51104540636.52104540.64

海南农垦城建投资开发有限公司971373004.46971373.00971373091.50971373.09

北京越华房地产开发有限公司13251775.3713251.7819581266.0819581.27

北京双城置业开发有限公司5502664.265502.664327208.684327.21

北京城建建设工程有限公司905885.25905.89851163.68851.16

北京城建七建设工程有限公司2482328.662482.332636576.212636.58

北京城建十六建筑工程有限责任公司3129500.523129.491924589.361924.59

北京城建八建设发展有限责任公司473612.60473.62300508.55300.51

北京城建二建设工程有限公司816922.31816.92704601.79704.60

北京城建亚泰建设集团有限公司4260712.984260.732898287.152898.29

137北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注期末余额上年年末余额项目名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备

北京城建一建设发展有限公司788843.92788.84337052.31337.05

北京住总集团有限责任公司150754.18150.7538160.1838.16

北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有限公134552.10134.55司

北京住总第六开发建设有限公司153900.00153.90

北京城建智控科技股份有限公司672845.77672.85672845.77672.85

北京城建集团有限责任公司重庆分公司261568.77261.57261568.77261.57

北京城建耐泰安建材有限责任公司20013.4420.0120013.4420.01

北京城建亚泰房地产开发有限公司57689.2457.69

北京城建六建设集团有限公司2260372.242260.37727480.64727.48

北京城建北方众邦装饰工程有限公司70000.0070.00

北京城建远东建设投资集团有限公司1728120.821728.131456777.001456.78

北京城建北方集团有限公司1035541.131035.542309784.802309.78

北京城建道桥建设集团有限公司1649121.181649.121366545.831366.55

北京丰台站前开发建设有限公司100636841.30100636.84

北京骏泰置业有限公司165600000.00165600.00

北京城建五建设集团有限公司4883.854.88

北京城建新材料有限公司160402.73160.40

合计2481823538.202481823.582863147392.382863147.40

（2）应付项目项目名称期末余额上年年末余额

应付账款：

北京城建集团有限责任公司23904469.7817476077.75

北京城承物业管理有限责任公司62991315.5837355039.68

北京城建重庆物业管理有限公司7624958.79

北京城承物业管理有限责任公司青岛分1380729.8711199015.17公司

北京城承物业管理有限责任公司城阳分7742702.307332245.49公司

北京城承物业管理有限责任公司成都分12437245.1823944101.52公司

北京卓联物业经营管理有限公司1825648.423097381.59

北京城建建设工程有限公司90794564.27149151843.06

138北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注项目名称期末余额上年年末余额

北京城建七建设工程有限公司670895001.47523560828.30

北京城建十六建筑工程有限责任公司293638083.12249631669.78

北京城建勘测设计研究院有限责任公司5888759.048886278.84

北京城建八建设发展有限责任公司202867370.71278241762.07

北京城建二建设工程有限公司143204639.24131674026.71

北京城建亚泰建设集团有限公司333558676.03510694678.71

北京城建一建设发展有限公司485279195.67447461340.61

北京金都园林绿化有限责任公司11436415.0213723817.51

北京市花木有限公司2230799.762230799.76

北京城建安装集团有限公司243721.57753811.07

北京住总集团有限责任公司1955432.51

北京市园林绿化集团有限公司6889908.26

北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有限公156806.223090552.85司

北京城建五建设集团有限公司61575802.8993802851.89

北京住总第六开发建设有限公司100000.00100000.00

北京城建亚泰建筑装饰工程有限公司3561833.254251488.40

北京北亚园林有限公司7891848.102430070.60

北京市住宅建筑设计研究院有限公司2080310.20699081.60

北京市园林古建工程有限公司2672746.21

北京科筑建筑工程质量监测有限公司1399845.82

北京城建集团装饰工程有限公司1427681.89

北京城建六建设集团有限公司803486598.78406176627.56

北京城建北方众邦装饰工程有限公司11631651.5427139417.16

北京城建远东建设投资集团有限公司426306417.81597701711.36

北京城建北方集团有限公司206669095.46291391913.77

北京城建道桥建设集团有限公司136489544.46147938553.65

北京城建华夏基础建设工程有限公司37631131.7752549942.16

北京城建长城建设集团有限公司23785535.6420629493.72

北京城建十建设工程有限公司33005690.4543798431.29

北京城建深港建筑装饰工程有限公司1115900.081115900.08

北京城建九建设工程有限公司1057328.45935422.90

139北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注项目名称期末余额上年年末余额

北京城建华宇建设工程有限公司119373.89119373.89

北京城建锅炉管道安装有限公司84434.0084434.00

北京东方泰洋幕墙股份有限公司183802.05

北京城建置业有限公司377122.64

合计4129223015.554110747107.14

应付票据：

北京城建亚泰建设集团有限公司50000.0050000.00

合计50000.0050000.00

预收款项：

北京城承物业管理有限责任公司13948296.2314801681.84

合计13948296.2314801681.84

合同负债：

北京城建集团有限责任公司0.920.92

成都红星美凯龙全球家居有限公司315524416.10286166617.93

北京城建亚泰建设集团有限公司192660.55192660.55

北京亚泰智博科技发展有限公司91803779.2391803779.23

北京城建道桥建设集团有限公司2261207.34

北京城建华夏基础建设工程有限公司3383997.685383.00

北京城建深港建筑装饰工程有限公司942.25

北京城建北方集团有限公司0.92

合计413167004.07378168442.55

其他应付款：

北京城建集团有限责任公司392267.06392267.06

北京城承物业管理有限责任公司1383139.00540.03

北京新城金郡房地产开发有限公司56337672.2956337672.29

北京越华房地产开发有限公司1455862582.16671940982.16

北京双城置业开发有限公司308148.81

芜湖京城创业投资有限公司291669.40

北京城建建设工程有限公司30175023.799086869.06

北京城建七建设工程有限公司23271020.478075751.85

北京城建十六建筑工程有限责任公司17285524.2911608319.73

140北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注项目名称期末余额上年年末余额

北京城建勘测设计研究院有限责任公司0.0187315.85

北京城建八建设发展有限责任公司791870.1316193942.33

北京城建二建设工程有限公司1149815.319159797.17

北京城建亚泰建设集团有限公司27364945.1037580127.33

北京城建一建设发展有限公司10261715.0010700202.12

北京金都园林绿化有限责任公司64.0064.00

北京城建安装集团有限公司646084.13584345.48

北京市园林绿化集团有限公司39068.0039068.00

北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有限公1149011.47180066.85司

北京城建五建设集团有限公司2000.002000.00

北京城建智控科技股份有限公司8491498.318491498.31

北京城建精工钢结构工程有限公司272578.00272578.00

北京市住宅建筑设计研究院有限公司210000.00

北京城建鑫诚物业管理有限公司10000.00

北京金第房地产开发有限责任公司17051000.00

北京城建六建设集团有限公司12482868.1519617398.23

北京城建远东建设投资集团有限公司26085.0011871085.57

北京城建北方集团有限公司42933942.6547613098.19

北京城建道桥建设集团有限公司4132451.861865260.41

北京城建华夏基础建设工程有限公司517359.61

北京城建长城建设集团有限公司977001.16178585.25

北京城建四建设工程有限责任公司1117.525477551.36

北京城建十建设工程有限公司16925024.45

北京城建深港建筑装饰工程有限公司602304.09

北京城建九建设工程有限公司470932.67445507.95

北京城建华宇建设工程有限公司713476.33713476.33

北京城建锅炉管道安装有限公司61308.6883437.68

北京住总万科房地产开发有限公司62869.95

北京城建北方设备安装有限责任公司1500.00

北京越昌贝城置业有限公司188940000.00

北京城建北苑大酒店有限公司361624.00

141北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注项目名称期末余额上年年末余额

北京城建重庆物业管理有限公司10181659.21

北京城安辉泰置业有限公司60000000.00

北京城建设计发展集团股份有限公司408000.00

北京城建亚泰建筑装饰工程有限公司56491.08

合计1921303269.45999898252.28

十一、承诺及或有事项

1、重大承诺事项

截至2025年12月31日，本公司无需要披露的重大承诺事项。

2、或有事项

（1）对外提供债务担保形成的或有事项及其财务影响

为关联方提供担保详见附注十、5、（4）关联担保情况

截止2025年12月31日，本公司为商品房买受人提供住房按揭借款担保事项如下：

提供按揭担保子公司名称金额

北京城建兴华地产有限公司599955777.73

北京世纪鸿城置业有限公司733281770.76

北京城建成都地产有限公司148654619.29

北京城建成都置业有限公司35341786.42

北京城建新城投资开发有限公司23382517.03

北京新城兴业房地产开发有限公司6478846.18

北京城茂房地产开发有限公司459927259.86

北京城茂未来房地产开发有限公司276778698.10

北京城建重庆地产有限公司18323739.15

北京城建兴顺房地产开发有限公司1041071735.08

北京首城置业有限公司104022753.37

北京城建兴胜置业有限公司32329184.74

北京城建兴泰房地产开发有限公司5002479.61

北京城建兴云房地产有限公司2016958.75

北京城建（海南）地产有限公司39525036.00

北京城志置业有限公司55462407.21

北京城建兴瑞置业开发有限公司3122486175.12

青岛双城房地产有限公司120436176.82

142北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注提供按揭担保子公司名称金额

成都锐革新业房地产开发有限公司357334939.40

北京城建（青岛）投资发展有限公司107082653.18

北京城建万科天运置业有限公司1626042.52

北京招城房地产开发有限公司831193277.79

北京城建重庆置业有限公司17086771.35

北京城建兴荣房地产开发有限公司1032565036.72

北京兆城房地产开发有限公司1188691163.12

北京樾茂房地产开发有限公司533026459.37

北京城建保定房地产开发有限公司79546012.17

北京城建兴通置业有限公司259229441.34

京城发（上海）置业有限公司26058000.00

上海城樾置业有限公司5052000.00

北京城建黄山投资发展有限公司20800000.00

合计11283769718.18

除存在上述或有事项外，截止2025年12月31日，本公司无其他应披露未披露的重要或有事项。

十二、资产负债表日后事项

1、利润分配情况

本公司拟以总股数2075743507股为基数，每10股派发现金股利0.50元（含税），预计支付股利103787175.35元。此分配预案尚需提请股东大会批准。

2、其他重要的资产负债表日后非调整事项

除存在上述资产负债表日后事项外，截至财务报告批准报出日止，本公司无其他应披露未披露的重大资产负债表日后事项。

十三、其他重要事项

1、前期差错更正

（1）追溯重述法本期未发现采用追溯重述法的前期差错。

（2）未来适用法本期未发现采用未来适用法的前期会计差错。

2、年金计划

为保障和提高职工退休后的待遇水平，调动职工的劳动积极性，建立人才长效激励机制，增强单位的凝聚力，促进单位健康持续发展，根据《中华人民共和国劳动法》（中华人民共和国主席令

143北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注第28号）、《集体合同规定》（劳动和社会保障部令第22号）、《企业年金办法》（人力资源和社会保障部令第36号）、《企业年金基金管理办法》（人力资源和社会保障部令第11号）、《关于市管企业规范实施企业年金的指导意见》（京国资发[2018]27号）等法律、法规及规章，公司决定参加北京城建集团有限责任公司企业年金计划（以下简称本计划），在《北京城建集团有限责任公司企业年金方案》框架下，结合实际情况，制定本单位企业年金方案实施细则具体情况如下：

（1）单位缴费分配至职工个人账户的金额为职工个人缴费基数的6.33%，单位缴费总额为单位为参加计划职工缴费的合计金额。

员工部分：职工个人缴费为本人缴费基数的3.2%，职工个人缴费基数为本人年度月平均工资，且不超过本市上年度月平均工资的5倍，由单位代扣代缴。

单位当期缴费分配至职工个人账户的最高额不得超过平均额的5倍。超过平均额5倍的部分，记入企业账户。

企业账户资金不得用于抵缴未来年度单位缴费。

（2）企业年金的领取规定

员工退休、经劳动能力鉴定委员会鉴定，因病（残）完全丧失劳动能力、病故、出国定居方可领取企业年金。

（3）原城建集团发放给员工退休后的工龄补贴、住房补贴、通讯费、洗理费、书报费，自年金实施之日起取消发放。

3、分部信息

（1）报告分部的确定依据与会计政策

本公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部。本公司的经营分部是指同时满足下列条件的组成部分：

（1）该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；

（2）管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；

（3）能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。

本公司以经营分部为基础确定报告分部，满足下列条件之一的经营分部确定为报告分部：

（1）该经营分部的分部收入占所有分部收入合计的10%或者以上；

（2）该分部的分部利润（亏损）的绝对额，占所有盈利分部利润合计额或者所有亏损分部亏损

合计额的绝对额两者中较大者的10%或者以上。

本公司的业务单一，主要为房地产开发，管理层将此业务视作为一个整体实施管理、评估经营成果，因此，本财务报表不呈报分部信息。

144北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

十四、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

（1）按账龄披露账龄期末余额上年年末余额

1年以内8158902.8112820877.63

1至2年11734026.40

2至3年

3至4年

4至5年323286.40

5年以上323286.40

小计20216215.6113144164.03

减：坏账准备613636.72156839.86

合计19602578.8912987324.17

（2）按坏账计提方法分类列示期末余额类别账面余额坏账准备账面价值

金额比例（%）金额计提比例（%）单项计提坏账准备的应收账款

按组合计提坏账准备的应收账款20216215.61100.00613636.723.0419602578.89

其中：

组合115187089.3675.1215187089.36

组合25029126.2524.88613636.7212.204415489.53

合计20216215.61100.00613636.723.0419602578.89

（续）上年年末余额类别账面余额坏账准备账面价值

金额比例（%）金额计提比例（%）单项计提坏账准备的应收账款

按组合计提坏账准备的应收账款13144164.03100.00156839.861.1912987324.17

其中：

组合111734026.4089.2711734026.40

组合21410137.6310.73156839.8611.121253297.77

145北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注上年年末余额类别账面余额坏账准备账面价值

金额比例（%）金额计提比例（%）

合计13144164.03100.00156839.861.1912987324.17

*按组合1计提坏账准备的应收账款期末余额项目

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内（含）3453062.96

1－2年（含）11734026.40

2－3年（含）

3－4年（含）

4－5年（含）

5年以上

合计15187089.36

（续）上年年末余额项目

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内（含）11734026.40

1－2年（含）

2－3年（含）

3－4年（含）

4－5年（含）

5年以上

合计11734026.40

*按组合2计提坏账准备的应收账款期末余额项目

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内（含）4705839.85290350.326.17

1－2年（含）

2－3年（含）

3－4年（含）

4－5年（含）

146北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注期末余额项目

账面余额坏账准备计提比例（%）

5年以上323286.40323286.40100.00

合计5029126.25613636.7212.20

（续）上年年末余额项目

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内（含）1086851.2335866.093.30

1－2年（含）

2－3年（含）

3－4年（含）

4－5年（含）323286.40120973.7737.42

5年以上

合计1410137.63156839.8611.12

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况本期变动金额类别上年年末余额期末余额计提收回或转回核销其他变动按单项计提坏账准备

按组合计提坏账准备156839.86456796.86613636.72

其中：组合1

组合2156839.86456796.86613636.72

合计156839.86456796.86613636.72

（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况占应收账款期末余额合计数债务人名称应收账款期末余额坏账准备期末余额

的比例(%)

北京招城房地产开发有限公司7926193.4739.21

北京兆城房地产开发有限公司6860895.8933.94

北京锦冠明品投资管理有限公司838876.094.1551758.65

北京徽都大酒店管理有限公司658774.913.2640646.40

北京光彩品创酒店管理有限公司443449.242.1927360.82

合计16728189.6082.75119765.87

147北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

2、其他应收款

项目期末余额上年年末余额

应收利息226155083.43118661446.11

应收股利613243319.29610567489.29

其他应收款34800689971.0638926029758.51

合计35640088373.7839655258693.91

（1）应收利息

*应收利息分类项目期末余额上年年末余额

北京景晟乾通置业有限公司89145092.8056953005.81

北京丰台站前开发建设有限公司859444.44

北京新城金郡房地产开发有限公司38784359.9636485718.02

北京城安辉泰置业有限公司13383529.7713186818.36

北京骏泰置业有限公司1171218.00

成都红星美凯龙全球家居有限公司5898246.2810864685.92

北京双城通达房地产开发有限公司78084410.18

小计226155083.43118661446.11

减：坏账准备

合计226155083.43118661446.11

（2）应收股利

*应收股利情况项目期末余额上年年末余额

北京城建兴胜房地产开发有限公司51664139.2251664139.22

北京城建兴合房地产开发有限公司80754783.2680754783.26

北京城建兴云房地产有限公司54595900.0054595900.00

北京城建新城投资开发有限公司259671030.01259671030.01

北京城建兴悦置地有限公司20322100.0020322100.00

国信证券股份有限公司24970830.00

国奥投资发展有限公司186999316.86186999316.86

北京建远万誉房地产开发有限公司27764878.3750059878.37

小计706742977.72704067147.72

减：坏账准备93499658.4393499658.43

合计613243319.29610567489.29

148北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

*重要的账龄超过1年的应收股利是否发生减值及其项目期末余额账龄未收回原因判断依据

北京城建兴胜房地产开发有限公司51664139.222-3年被投资单位尚未支付否

北京城建兴合房地产开发有限公司80754783.262-3年、5年以上被投资单位尚未支付否

北京城建兴云房地产有限公司54595900.002-3年被投资单位尚未支付否

北京城建新城投资开发有限公司259671030.012-3年、5年以上被投资单位尚未支付否

北京城建兴悦置地有限公司20322100.002-3年被投资单位尚未支付否

北京建远万誉房地产开发有限公司27764878.371-2年企业资金不足否

国奥投资发展有限公司93499658.435已减值年以上企业无支付能力信用风险显著增加

合计588272489.29——————

*按预期信用损失一般模型计提坏账准备的情况

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信整个存续期预期信用未来12个月预期信合计用损失（未发生信用损失（已发生信用减用损失减值）值）

上年年末余额93499658.4393499658.43上年年末应收股利账面余额

在本期：

——转入第二阶段

——转入第三阶段

——转回第二阶段

——转回第一阶段本期计提本期转回本期转销本期核销其他变动

期末余额93499658.4393499658.43

（3）其他应收款

*按账龄披露账龄期末余额上年年末余额

1年以内7910270575.7513043465040.65

1至2年9016233167.8711133517035.13

2至3年5868478244.542993846144.03

149北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注账龄期末余额上年年末余额

3至4年2386132020.685934033595.29

4至5年4089207293.423570601301.49

5年以上5656665417.852258596104.77

小计34926986720.1138934059221.36

减：坏账准备126296749.058029462.85

合计34800689971.0638926029758.51

*按款项性质分类情况款项性质期末账面余额上年年末账面余额

押金和保证金950.001446000950.00

往来款34900961685.2637431282001.80

代垫款24458588.9454710773.65

其他1565495.912065495.91

小计34926986720.1138934059221.36

减：坏账准备126296749.058029462.85

合计34800689971.0638926029758.51

*按预期信用损失一般模型计提坏账准备的情况

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信整个存续期预期信用未来12个月预期信合计用损失（未发生信用损失（已发生信用减用损失减值）值）

上年年末余额3297690.474731772.388029462.85上年年末其他应收款账面余

额在本期：

——转入第二阶段

——转入第三阶段

——转回第二阶段

——转回第一阶段

本期计提-1824364.511425818.87118665831.84118267286.20本期转回本期转销本期核销其他变动

期末余额1473325.966157591.25118665831.84126296749.05

150北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

*按坏账计提方法分类列示期末余额类别账面余额坏账准备计提账面价值

金额比例（%）金额比例（%）

按单项计提坏账准备118665831.840.34118665831.84100.00

按组合计提坏账准备34808320888.2799.667630917.210.0234800689971.06

其中：组合134800784357.3699.641473325.9634799311031.40

组合27536530.910.026157591.2581.701378939.66

合计34926986720.11100.00126296749.050.3634800689971.06续上年年末余额类别账面余额坏账准备账面价值

金额比例（%计提）金额比例（%）按单项计提坏账准备

按组合计提坏账准备38934059221.36100.008029462.850.0238926029758.51

其中：组合138926498112.7999.983297690.470.0138923200422.32

组合27561108.570.024731772.3862.582829336.19

合计38934059221.36100.008029462.850.0238926029758.51按单项计提坏账准备的其他应收款

债务人名称期末余额坏账准备账龄计提比例（%）

北京云蒙山投资发展有限公司118665831.84118665831.841-5年、5年以上100.00

合计118665831.84118665831.84————按组合1计提坏账准备的其他应收款

账龄结构期末余额坏账准备计提比例（%）

1年以内（含）7906950768.91197997.43

1－2年（含）9011931150.1996376.92

2－3年（含）5864037270.4076548.61

3－4年（含）2378944197.399846.02

4－5年（含）4084725650.991092012.010.03

5年以上5554195319.48544.97

合计34800784357.361473325.96

151北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注按组合2提坏账准备的其他应收款

账龄结构期末余额坏账准备计提比例（%）

1年以内（含）

1－2年（含）3347.681055.5231.53

2－3年（含）154049.1465763.5842.69

3－4年（含）2900898.291663084.9957.33

4－5年（含）194717.43144168.7974.04

5年以上4283518.374283518.37100.00

合计7536530.916157591.2581.70

*本期计提、收回或转回的坏账准备情况本期变动金额类别上年年末余额期末余额计提收回或转回转销或核销

按单项计提坏账118665831.84118665831.84准备

按组合计提坏账8029462.85-398545.647630917.21准备

其中：组合13297690.47-1824364.511473325.96

组合24731772.381425818.876157591.25

合计8029462.85118267286.20126296749.05

*按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况占其他应收款期坏账准备单位名称款项性质期末余额账龄末余额合计数的期末余额比例（%）

北京城奥置业有限公司往来款4626482891.301年以内13.25

1年以内、1-2年、北京世纪鸿城置业有限公司往来款3465847767.229.92

2-3年、5年以上

北京城建重庆地产有限公司往来款2474442415.431年以内、1-2年、7.08

2-3年、5年以上

1年以内、2-5年、北京城建兴瑞置业开发有限公司往来款2392712553.236.85

5年以上

北京城建兴荣房地产开发有限公

往来款2053200000.001年以内、1-2年5.88司

合计——15012685627.18——42.98

3、长期股权投资

（1）长期股权投资分类期末余额上年年末余额项目减值准账面余额减值准备账面价值账面余额账面价值备

对子公司投资7385480294.4882800000.007302680294.485270636115.735270636115.73

对联营、合营企1628156323.071628156323.071758562691.131758562691.13业投资

152北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注期末余额上年年末余额项目减值准账面余额减值准备账面价值账面余额账面价值备

合计9013636617.5582800000.008930836617.557029198806.867029198806.86

（2）对子公司投资本期减本期计提减值减值准备期末余被投资单位上年年末余额本期增加期末余额少准备额

北京城建兴华地838000000.00838000000.00产有限公司北京城建兴胜房

地产开发有限公51984900.0051984900.00司北京城和房地产

开发有限责任公71338000.0071338000.00司

北京大东房地产8000000.008000000.00开发有限公司

北京城建兴业置200000000.00200000000.00地有限公司

北京世纪鸿城置427392300.00427392300.00业有限公司

北京城建成都地158800000.00158800000.00产有限公司北京城建兴泰房

地产开发有限公50000000.0050000000.00司

北京首城置业有50000000.0050000000.00限公司北京城建兴合房

地产开发有限公104619999.97104619999.97司

北京城建重庆地103762743.72103762743.72产有限公司

北京城建兴云房30000000.0030000000.00地产有限公司

北京城建（海南）100000000.00100000000.00地产有限公司

北京城建新城投321650319.60321650319.60资开发有限公司

北京城建万科天26522885.4326522885.43运置业有限公司北京城建兴顺房

地产开发有限公300000000.00300000000.00司

北京城奥置业有41500000.0041500000.00限公司

北京城建兴瑞置158707200.00158707200.00业开发有限公司北京城建保定房

地产开发有限公32500000.0032500000.00司

北京城建兴悦置30000000.0030000000.00地有限公司

153北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注本期减本期计提减值减值准备期末余被投资单位上年年末余额本期增加期末余额少准备额

北京城建黄山投100000000.00100000000.00资发展有限公司北京城茂未来房

地产开发有限公48000000.0048000000.00司

北京城建兴胜置90000000.0012844178.75102844178.75业有限公司

北京城茂房地产15300000.0015300000.00开发有限公司

北京城建（青岛）

投资发展有限公50000000.0050000000.00司

北京顺城兴达创70000000.0070000000.00展科技有限公司

北京城建重庆置50000000.0050000000.00业有限公司

北京招城房地产500000000.00500000000.00开发有限公司成都锐革新业房

地产开发有限公40000000.0040000000.00司

北京城建创达置3000000.003000000.00业有限公司北京城建兴荣房

地产开发有限公50000000.0050000000.00司

黄山首联投资发400000000.00400000000.00展有限公司北京兆兴建城房

地产开发有限公494757767.01494757767.01司

北京城建兴通置10000000.0020000000.0030000000.00业有限公司

京城发（上海）置50000000.0050000000.00业有限公司

北京城建南山置51000000.0051000000.00业有限公司

上海城樾置业有51000000.0051000000.00限公司

北京建兴丰汇置1392000000.001392000000.00业有限公司

北京城华房地产680000000.00680000000.00开发有限公司

北京云蒙山投资82800000.0082800000.0082800000.0082800000.00发展有限公司

黄山东门文旅运10000000.0010000000.0020000000.00营有限公司

合计5270636115.732114844178.757385480294.4882800000.0082800000.00

154北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

（3）对联营、合营企业投资本期增减变动被投资单位上年年末余额权益法下确认其他综合收追加投资减少投资其他权益变动的投资损益益调整

一、联营企业北京科技园建设（集团）股份有限295127327.03-249558752.61-45568574.42公司

深圳市中科招商创950001887.04169555848.74-1114076.00业投资有限公司

国奥投资发展有限33902336.3033321909.84公司

北京骏泰置业有限24000000.00-24641043.92641043.92公司

芜湖京城创业投资10743270.796587084.21有限公司

北京新城金郡房地2940000.00-641358.06产开发有限公司

北京双城置业开发7049245.92-3153491.51有限公司

北京建远万誉房地69736646.1546321651.96产开发有限公司

北京京城佳业物业289002575.3717396502.52-3090861.22股份有限公司

成都红星美凯龙全-12375339.45球家居有限公司

北京双城通达房地193555554.91产开发有限公司

北京矿融城置业有-105086319.11限公司

北京景晟乾通置业32192086.99有限公司

北京丰台站前开发8000000.00-5742978.73建设有限公司

北京碧桂园文化发9159916.54-64379.40展有限公司

北京城安辉泰置业93839485.99-12672268.65有限公司

合计1758562691.1334940000.00-274199796.53314266973.76-4204937.22

（续）本期增减变动减值准备期末余被投资单位宣告发放现金股利期末余额计提减值准备其他额或利润

一、联营企业北京科技园建设（集团）股份有限公司

深圳市中科招商创业-69000000.001049443659.78投资有限公司

国奥投资发展有限公67224246.14司

155北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注本期增减变动减值准备期末余被投资单位宣告发放现金股利期末余额计提减值准备其他额或利润北京骏泰置业有限公司

芜湖京城创业投资有17330355.00限公司

北京新城金郡房地产-2298641.94开发有限公司

北京双城置业开发有3895754.41限公司

北京建远万誉房地产116058298.11开发有限公司

北京京城佳业物业股-7128185.84296180030.83份有限公司

成都红星美凯龙全球12375339.45家居有限公司

北京双城通达房地产-136017001.6257538553.29开发有限公司

北京矿融城置业有限105086319.11公司

北京景晟乾通置业有-32192086.99限公司

北京丰台站前开发建2257021.27设有限公司

北京碧桂园文化发展9095537.14有限公司

北京城安辉泰置业有-72034350.249132867.10限公司

合计-148162536.08-53046071.991628156323.07

4、营业收入、营业成本

（1）营业收入和营业成本情况本期金额上期金额项目收入成本收入成本

主营业务456159229.11251073238.32233222614.5596056511.47

其他业务38195891.2048485390.25

合计494355120.31251073238.32281708004.8096056511.47

（2）主营业务——按行业分类本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

房地产开发412939938.62250071906.25192284009.6495062144.64（房屋销售）

租赁收入43219290.491001332.0740938604.91994366.83

合计456159229.11251073238.32233222614.5596056511.47

156北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

（3）主营业务——按地区分类本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

北京456159229.11251073238.32233222614.5596056511.47

（4）主营业务——按项目分类本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

动感花园项目412939938.62250071906.25192284009.6495062144.64

租赁收入43219290.491001332.0740938604.91994366.83

合计456159229.11251073238.32233222614.5596056511.47

（5）合同产生的收入情况合同分类本期发生额按商品转让的时间分类主营业务收入在某一时点转让

房地产开发（房屋销售）412939938.62在某一时段内转让

房地产开发（土地一级开发）物业管理

小计412939938.62其中按地区分类

北京412939938.62非合同产生的收入

租赁收入43219290.49

合计456159229.11其他业务收入在某一时点转让其他在某一时段内转让

托管收入6707364.61

劳务收入28230920.02

品牌使用费3257606.57

合计38195891.20

157北京城建投资发展股份有限公司

2025年度

财务报表附注

（6）分摊至剩余履约义务的说明

本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为

136944516.65元，上述收入预计将于2026年度确认收入。

5、投资收益

项目本期金额上期金额

权益法核算的长期股权投资收益314266973.76-775444258.82

处置长期股权投资产生的投资收益67820813.93

交易性金融资产持有期间取得的投资收益162437740.00127353823.78

处置交易性金融资产取得的投资收益13647913.0528927478.81

合计558173440.74-619162956.23

十五、补充资料

1、本期非经常性损益明细表

项目金额说明

1、非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分；67767929.75

2、计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政24417012.40

策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外；

3、除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外非金融企业持有金融资

产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的308194395.05损益；

4、计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费；93321178.49

5、委托他人投资或管理资产的损益；

6、对外委托贷款取得的损益

7、因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失；

8、单独进行减值测试的应收款项减值准备转回；

9、企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有

被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益

10、同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益；

11、非货币性资产交换损益；

12、债务重组损益；

13、企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等；

14、因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响；

15、因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费；

16、对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值

变动产生的损益；

17、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损-87409947.93益；

158日

证书序号0014686说明

1、《会计师事务所执业证书》是证明持有人经财政

会计师事务所部门依法审批，准予执行注册会计师法定业务的凭证。

执业证书2、《会计师事务所执业证书》记载事项发生变动的，应当向财政部门申请换发。

名称：3、《会计师事务所执业证书》不得伪造、涂改、出中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）

租、出借、转让。

首席合伙人：李尊农4、会计师事务所终止或执业许可注销的，应当向财主任会计师：政部门交回《会计师事务所执业证书》。

经营场所：北京市丰台区丽泽路20号院1号楼南楼20层夕

/.政、、

发证机关：八宝

组织形式 主： 特殊普通合伙 I 汃

执业证书编号：11000167

批准执业文号：京财会许可(2013)0066号

批准执业日中华人民共和国财政部制期：2013年10月25日口

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