北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

公司代码：600266公司简称：城建发展

北京城建投资发展股份有限公司

2026年半年度报告

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重要提示

一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存

在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、公司全体董事出席董事会会议。

三、本半年度报告未经审计。

四、公司负责人齐占峰、主管会计工作负责人邹哲及会计机构负责人（会计主管人员）肖木军声

明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、前瞻性陈述的风险声明

√适用□不适用

公司有关未来发展战略和经营计划的前瞻性陈述，并不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。

六、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否

七、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否

八、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否

九、重大风险提示

公司已在董事会报告中关于未来发展的讨论与分析中对围绕公司经营状况的风险作了描述，敬请查阅关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及防范部分的内容。

十、其他

□适用√不适用

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目录

第一节释义.................................................4

第二节公司简介和主要财务指标........................................6

第三节管理层讨论与分析...........................................9

第四节公司治理、环境和社会........................................14

第五节重要事项..............................................16

第六节股份变动及股东情况.........................................25

第七节债券相关情况............................................28

第八节财务报告..............................................37

备查文载有董事长、总经理、总会计师亲笔签名并盖章的会计报表。

件目录报告期内在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》刊登的公司有关报告正本

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第一节释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义中国证监会指中国证券监督管理委员会上交所指上海证券交易所

本公司、公司指北京城建投资发展股份有限公司

城建集团、集团公司指北京城建集团有限责任公司兴华公司指北京城建兴华地产有限公司城和公司指北京城和房地产开发有限责任公司大东公司指北京大东房地产开发有限公司兴业公司指北京城建兴业置地有限公司世纪鸿城指北京世纪鸿城置业有限公司成都公司指北京城建成都地产有限公司兴泰公司指北京城建兴泰房地产开发有限公司青岛兴华指北京城建青岛兴华地产有限公司首城公司指北京首城置业有限公司兴合公司指北京城建兴合商业管理有限公司重庆公司指北京城建重庆地产有限公司兴云公司指北京城建兴云房地产有限公司

海南公司指北京城建（海南）地产有限公司新城公司指北京城建新城投资开发有限公司城建万科指北京城建万科天运置业有限公司兴顺公司指北京城建兴顺房地产开发有限公司城奥公司指北京城奥置业有限公司兴瑞公司指北京城建兴瑞置业开发有限公司兴胜公司指北京城建兴胜房地产开发有限公司云蒙山公司指北京云蒙山投资发展有限公司兴悦公司指北京城建兴悦置地有限公司黄山公司指北京城建黄山投资发展有限公司城茂未来指北京城茂未来房地产开发有限公司城茂公司指北京城茂房地产开发有限公司兴胜置业指北京城建兴胜置业有限公司京城佳业指北京京城佳业物业股份有限公司重庆置业指北京城建重庆置业有限公司锐革新业指成都锐革新业房地产开发有限公司招城公司指北京招城房地产开发有限公司创达置业指北京城建创达置业有限公司国信证券指国信证券股份有限公司中科招商指深圳中科招商创业投资管理有限公司

京城发指京城发(上海)置业有限公司上海城樾指上海城樾置业有限公司黄山首联指黄山首联投资发展有限公司兆城公司指北京兆城房地产开发有限公司樾茂公司指北京樾茂房地产开发有限公司海南垦建指海南农垦城建投资开发有限公司丰汇置业指北京建兴丰汇置业有限公司城华房产指北京城华房地产开发有限公司

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通成安居指北京通成安居运营管理有限公司通鸿乐居酒店指北京通鸿乐居酒店运营管理有限公司城昌贝越指北京城昌贝越置业有限公司璟樾置业指北京城建璟樾置业有限公司城建开发指北京城建房地产开发有限公司住总集团指北京住总集团有限责任公司

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第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息公司的中文名称北京城建投资发展股份有限公司公司的中文简称城建发展

公司的外文名称 BEIJING URBAN CONSTRUCTION INVESTMENT & DEVELOPMENT CO.LTD.公司的外文名称缩写 BUCID公司的法定代表人齐占峰

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名李威联系地址北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦

电话（010）82275598

传真（010）82275598

电子信箱 bucidtz@126.com

三、基本情况变更简介公司注册地址北京市海淀区大柳树富海中心2号楼14层

公司原注册地址北京市海淀区大柳树富海中心2号楼19层，2023公司注册地址的历史变更情况年变更为北京市海淀区大柳树富海中心2号楼14层。

公司办公地址北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦公司办公地址的邮政编码100029

公司网址 www.bucid.com

电子信箱 bucidtz@126.com报告期内变更情况查询索引无

四、信息披露及备置地点变更情况简介

公司选定的信息披露报纸名称《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》

登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦北京城建投资发展公司半年度报告备置地点股份有限公司董事会办公室报告期内变更情况查询索引

五、公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称

A股 上海证券交易所 城建发展 600266 北京城建

六、其他有关资料

□适用√不适用

七、公司主要会计数据和财务指标

(一)主要会计数据

单位：元币种：人民币

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本报告期本报告期比上年

主要会计数据16上年同期（－月）同期增减(%)

营业收入10124291502.2512759656953.99-20.65

利润总额-113989700.83736818744.00-115.47

归属于上市公司股东的净利润-68503009.75608367074.33-111.26

归属于上市公司股东的扣除非经常性462980087.10488642402.70-5.25损益的净利润

经营活动产生的现金流量净额731154100.715384200197.58-86.42本报告期末比上本报告期末上年度末

年度末增减(%)

归属于上市公司股东的净资产18705538828.7620445802755.51-8.51

总资产102664572398.19103134880216.77-0.46

(二)主要财务指标本报告期本报告期比上年同主要财务指标上年同期

（1－6月）期增减(%)

基本每股收益（元／股）-0.06410.2465-126.00

稀释每股收益（元／股）-0.06410.2465-126.00

扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）0.19200.18881.69

加权平均净资产收益率（%）-0.742.66减少3.40个百分点

扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）2.202.04增加0.16个百分点公司主要会计数据和财务指标的说明

√适用□不适用

本公司在计算每股收益和净资产收益率时，按照相关规定，已扣除归属于上市公司股东的净利润中其他权益工具（永续债）的股利或利息（包括未宣告发放的股利或利息）。

报告期，公司实现归属于上市公司股东的净利润-68503009.75元，扣除其他权益工具股息影响-64541111.12元后每股收益-0.0641元，扣除影响后的加权平均净资产收益率为-0.74%。

八、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

九、非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

附注（如非经常性损益项目金额

适用）

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分-49657.68计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府7000.00补助除外

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金-756616149.00融负债产生的损益

计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费40943831.82委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失

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附注（如非经常性损益项目金额

适用）

单独进行减值测试的应收款项减值准备转回1000000.00

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益

企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等

因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益

受托经营取得的托管费收入943396.22

除上述各项之外的其他营业外收入和支出5519076.31其他符合非经常性损益定义的损益项目

减：所得税影响额177398794.45

少数股东权益影响额（税后）-629388.97

合计-531483096.85

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

十、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润

□适用√不适用

十一、其他

□适用√不适用

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第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

2026年上半年，宏观政策以“稳市场、控增量、去库存、优供给”为核心，中央与地方协同

发力、政策工具多元组合，各地利好政策频出，但市场冷热不均，整体延续筑底态势，分化格局进一步凸显。公司紧紧围绕年度工作会部署的工作任务，以稳健经营为目标，以抢市场、提质效、控风险为工作主线，各项工作高效推进，基本实现时间过半任务过半目标。

报告期内公司新增重要非主营业务的说明

□适用√不适用

二、经营情况的讨论与分析

去库存成效显著。灵活销售策略，筹建自销团队，多个项目取得相对较好业绩。龙樾海序、嘉棠璟樾等新项目销售签约位居北京市前列；北京合院、星悦时光、国誉星城多个项目取得较好销售业绩。通过多种手段加速车库、仓储及商办去化，低效资产盘活取得新突破。

投拓模式科学升级。以精准投拓为目标，系统构建覆盖“流程管控—地块筛选—主体评价—客研支撑”四大维度的管理标准。经过两年多博弈，竞得石景山黄庄村项目。加强城市更新政策研究，积极参与各区城市更新项目推介会，上半年获取望坛15#地配套教育设施改造项目及京城机电城中村改造项目授权。

“好房子”全面落地。以“城建向新，好房向心”为主题的北京城建“1314好房子”营造体系成功发布并在项目落地；组织集团地产板块五大业务系统及产业协同单位开展专题培训，形成全链条共建合力；精装分级配置研发取得突破，正式发布《住宅精装分级配置标准（2000标）》；

公司做产品能力赢得多方认可。

建设交付高质有序。坚持高质量建设、高品质交付，加强总部资源调配，以项目节点完成为目标，充分发挥工程专班作用，开展工法样板内部交流学习，强化对总分包单位现场管控，工程创优持续提升。对工程客关系统技术力量进行整合，开展客户服务质量问题专项调研，周密拟定交付方案，多个项目实现平稳交付。

成本管控成效显著。以成本管控标准化、制度化、集约化为目标，陆续出台工程洽商及设计变更、工程结算等管理办法；启动项目成本横向对标剖析专项课题，精细化成本管控意识持续落地生根；完成对多个项目的动态成本分析；强化集采品牌完善、扩容，逐步构建与项目定位更加匹配的集采模式。

资产管理收益向好。加强投后管理；挖掘优质资产价值，城悦荟、城奥大厦出租率持续稳定；

强化空置资产管理，资产盘活取得新进展。

资金统筹安全稳健。以全面预算管理为抓手，统筹推进财务指标与经营举措同频落地，聚焦存量项目优化提质，常态化开展经营分析工作；提升融资质效，综合融资成本持续下降。

文旅项目攻坚提速。黄山项目由建设期转向建设运营并重期，东大门和索道成功开放，商业街实现试运营；建国饭店圆满完成 RCEP论坛高端会务承办、多国政商外宾接待工作。

报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

√适用□不适用

公司于2019年1月1日开始执行新金融工具准则，公司对交易性金融资产采用公允价值计量且其变动计入当期损益，该事项将可能导致所持有的交易性金融资产的股价波动对公司利润产生重大影响，具体影响金额无法预计。

三、报告期内核心竞争力分析

√适用□不适用

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运营管控高效落地。不断完善经济活动分析制度，动态把控公司运营数据；坚持业绩导向，考核激励作用更加明显；加强与集团对接，结合项目需求初步建立与产品匹配的集采品牌，集采高效落地，部分集采项目优于大部分对标企业平均价格；完成多个项目的目标成本审核及成本巡检；狠抓工程质量通病治理，制定专项指导手册并强化在各项目的执行。

协同发展稳步推进。高站位推进产业协同，坚持市场导向，以共赢发展为目标，研究协同发展工作实施办法，完善招标及履约评价管理，为高质量协同构建科学模式。

内控管理规范有序。信息披露严谨合规，严格派出董事管理；高效完成内部审计工作；完善制度建设，编制修订多项管理办法；加强法务把关审核和风险防范，维护公司权益。

四、报告期内主要经营情况

(一)主营业务分析

1、财务报表相关科目变动分析表

单位：元币种：人民币

科目本期数上年同期数变动比例（%）

营业收入10124291502.2512759656953.99-20.65

营业成本8465366213.8910326917189.32-18.03

销售费用325829346.97325927387.22-0.03

管理费用298913014.90190058144.6057.27

财务费用274989587.40212123704.2529.64研发费用

经营活动产生的现金流量净额731154100.715384200197.58-86.42

投资活动产生的现金流量净额173077913.6392968959.0086.17

筹资活动产生的现金流量净额2728456133.38-2498096408.11不适用

营业收入变动原因说明：项目结转减少

管理费用变动原因说明：公司2025年度绩效发放时点改变导致本期职工薪酬增加。

经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：项目投入增加。

投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：投资支付的现金减少。

筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：偿付债务支出减少。

2、本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

□适用√不适用

(二)非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用√不适用

(三)资产、负债情况分析

√适用□不适用

1、资产及负债状况

单位：亿元币种：人民币本期期末数占上年期末数本期期末金额本期期上年期项目名称总资产的比例占总资产的较上年期末变情况说明末数末数

（%）比例（%）动比例（%）

货币资金122.0111.8885.088.2543.40借款增加现金

交易性金融资产24.952.4332.513.15-23.27公允价值变动

其他应收款37.333.6445.084.37-17.20收回联营企业的往来借款

存货608.9759.32623.4560.45-2.32

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投资性房地产97.029.4596.919.400.11

合同负债96.669.41136.3413.22-29.10预收房款结转

长期借款123.5412.03107.6810.4414.73借款增加

应付债券231.0922.51222.9821.623.64

2、境外资产情况

□适用√不适用

3、截至报告期末主要资产受限情况

√适用□不适用

单位：元项目期末账面价值受限原因

货币资金200100052.98受限冻结

存货21230963809.21借款抵押

投资性房地产606702287.24借款抵押

合计22037766149.43

4、其他说明

□适用√不适用

(四)投资状况分析

1、对外股权投资总体分析

□适用√不适用

(1)重大的股权投资

□适用√不适用

(2)重大的非股权投资

□适用√不适用

(3)以公允价值计量的金融资产

√适用□不适用

单位：亿元币种：人民币本期公允计入权益的本期计本期本期出

/其他期末资产类别期初数价值变动累计公允价提的减购买售赎变动数损益值变动值金额回金额

股票32.51-7.5724.94

其他13.7613.76

合计46.27-7.5738.70证券投资情况

√适用□不适用

单位：亿元币种：人民币最初期初本期公允计入权益的本期本期本期期末证券证券证券资金会计核算投资账面价值变动累计公允价购买出售投资账面品种代码简称来源科目成本价值损益值变动金额金额损益价值

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00273国信交易性金

股票61.05自有32.51-7.570.8724.94证券融资产

合计///32.51-7.570.8724.94/证券投资情况的说明

√适用□不适用

截至2026年6月30日，公司持有国信证券股票24970.83万股，国信证券股票收盘价9.99元。2026年上半年收到国信证券分红11236.87万元。

私募基金投资情况

□适用√不适用衍生品投资情况

□适用√不适用

(五)重大资产和股权出售

□适用√不适用

(六)主要控股参股公司分析

√适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

√适用□不适用

单位：亿元币种：人民币公司名称公司类主要业务注册总资净资营业营业净利型资本产产收入利润润

兴瑞公司子公司房地产开发；销售自行开发的商品房1.00223.6723.7870.9510.447.83报告期内取得和处置子公司的情况

√适用□不适用公司名称报告期内取得和处置子公司方式对整体生产经营和业绩的影响北京城建璟樾置业有限公司投资设立其他说明

□适用√不适用

(七)公司控制的结构化主体情况

□适用√不适用

五、其他披露事项

(一)可能面对的风险

√适用□不适用

2026年上半年，全国房地产投资、开复工、销售数据仍处于同比下降趋势。当前多数城市房地产调控政策已基本取消，未来仍需要更大力度的宽松政策才能遏制住市场下行趋势。在“短期看金融、中期看土地、长期看人口”的大背景下，房地产业宏观上受城镇化率逐步提高、土地红利消失、低生育陷阱等因素影响，微观上受居民收入预期偏弱、房价下跌预期较强、购房者对期房烂尾的担心仍较明显等因素影响，房地产销售仍未出现企稳回升迹象，对企业经营造成较大影响。

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(二)其他披露事项

√适用□不适用

“提质增效重回报”行动方案的半年度评估

公司践行“以投资者为本”的发展理念，持续加强自身价值创造能力，实施“提质增效重回报”行动方案，努力提升经营发展质效。

（1）聚焦主责主业，不断提升经营发展质效

2026年上半年，公司以稳健经营为目标，以抢市场、提质效、控风险为工作主线，各项工作

高效推进，取得了较好成果。公司坚持创新驱动，精研产品设计，“好房子”营造体系成功发布，并在龙樾海序、龙樾璟序等项目落地。公司通过灵活销售策略与组建自销团队，多个项目取得较好业绩，其中龙樾海序项目5月16日开盘，截至报告期末累计签约668套，一举刷新北京市场近十年网签速度纪录。公司统筹施策、多措并举，扎实推进去库存专项行动，销售成效显著。依托黄山东大门及东海索道正式运营，公司东黄山国际度假小镇项目取得新突破，部分住宅、商业街、国际会展中心、建国饭店相继交付，项目由建设期转向建设运营并重期。2026 年 5 月，2026RCEP地方政府暨友城合作（黄山）论坛在东黄山国际度假小镇成功举办，展现的国际水准赢得各级政府高度赞誉，有效提升了东黄山国际度假小镇的影响力。公司紧扣城市更新战略导向，持续深化政策研判，科学迭代投拓模式，组织参与多宗优质土地竞买活动，成功竞得石景山黄庄村项目，为后续发展储备优质土地资源。公司对外股权投资板块收益持续向好，2026年上半年收到归属于本报告期的国信证券、中科招商等4家参股企业现金分红约1.40亿元。公司深挖优质资产价值，强化商业资产管理，城奥大厦、城悦荟等项目出租率超过90%，资产运营效率持续改善。

（2）完善治理机制，夯实规范运作根基

公司密切关注监管动态变化，主动调整，根据《上市公司董事会秘书监管规则》，完成董事会秘书更换，修订了《信息披露事务管理制度》《内幕信息知情人登记管理制度》《信息披露暂缓与豁免管理制度》等制度，并制定了《董事、高级管理人员薪酬管理制度》，进一步筑牢规范运作基础。公司及时向全体董事及高级管理人员传达最新监管精神，组织其参加各类专题培训，持续提升“关键少数”合规意识与履职能力。公司持续加强子公司董事会规范运作，出台《加强子公司董事会规范运作的意见》，充分发挥专职董事作用，强化子公司重大事项审批流程管理，提升整体治理效能。

（3）稳定现金分红，切实增强股东获得感

公司高度重视对投资者的合理投资回报，截至2025年底，已连续20年向全体股东派发现金红利，期间累计现金分红逾48亿元。2026年6月25日，公司召开2025年年度股东会，审议通过了《2025年度利润分配方案》，在2025年度亏损9.51亿元的情况下，坚持为全体股东每股派发现金红利0.05元，合计派发现金红利103787175.35元，本次分红款于8月5日派发给全体股东。

（4）深耕信息披露，首次披露公司 ESG 报告

公司始终将信息披露作为传递企业价值、赢得市场信任的桥梁，坚守合规底线，强化透明导向，持续提升信息披露的广度、深度与质量。报告期内，公司在扎实做好常规信息披露的基础上，主动披露参股企业现金分红情况，并通过制作可视化财报等形式，帮助投资者更加直观地了解公司经营状况。

公司主动对标先进企业，积极回应利益相关方的关切，在连续17年披露社会责任报告的基础上，首次编制并披露了公司 ESG 报告。该报告立足行业特点与公司实际，围绕绿色低碳发展、产品质量与安全、员工权益保证、社会责任担当、公司治理、股东权益等核心议题，全方位展示了公司在环境、社会和治理三个方面的实践成效与阶段性成果，充分彰显了国企的责任担当与品牌温度，有效提升了公司市场形象与价值认同。

（5）畅通沟通渠道，深化投资者关系管理工作

公司高度重视投资者关系管理工作，着力构建“线上+线下”协同的立体化沟通体系。报告期内，公司召开了 2025 年度暨 2026 第一季度业绩说明会，并通过 e 互动平台、投资者热线等方式与广大投资者线上交流。同时，公司还积极邀请投资者到公司现场或重点项目考察，有效增强了投资者对公司价值的直观认知与长期信心。

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第四节公司治理、环境和社会

一、公司董事、高级管理人员变动情况

√适用□不适用姓名担任的职务变动情形变动原因变动原因说明

许禄德董事会秘书离任解聘落实《上市公司董事会秘书监管规则》要求李威董事会秘书聘任梅晗总法律顾问聘任

公司董事、高级管理人员变动的情况说明

√适用□不适用1、2026年6月25日公司召开第九届董事会第三十八次会议，审议通过了《关于聘任李威为公司董事会秘书的议案》，聘任李威为公司董事会秘书，许禄德不再担任公司董事会秘书。

2、2026年6月25日公司召开第九届董事会第三十八次会议，审议通过了《关于聘任梅晗为公司总法律顾问的议案》，聘任梅晗为公司总法律顾问。

二、利润分配或资本公积金转增预案

半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案是否分配或转增否

每10股送红股数（股）

每10股派息数(元)（含税）

每10股转增数（股）利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明

三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一)相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用√不适用

(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用员工持股计划情况

□适用√不适用其他激励措施

□适用√不适用

四、纳入环境信息依法披露企业名单的上市公司及其主要子公司的环境信息情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

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五、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

√适用□不适用

落实乡村振兴工作，消费帮扶投入8万余元，带动建档立卡2000余人次；扎实做好密云区北庄镇营房村结对帮扶具体工作。

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第五节重要事项

一、承诺事项履行情况

(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用□不适用是否是否如未能及时如未能及承诺承诺承诺有履承诺期及时履行应说明时履行应承诺背景承诺方类型内容时间行期限严格未完成履行说明下一限履行的具体原因步计划

一、支持城建发展做大做强主营业务

在城建集团对城建发展拥有控制权期间，城建集团将城建发展作为旗下房地产类业务和资产整合的唯一上市平台和资本运作平台，持续在房地产业务方面优先支持城建发展，协助其做大做强主营业务。

二、关于城建开发与城建发展同业竞争问题的解决措施及承诺

为切实推进城建开发与城建发展同业竞争问题的解决，城建集团承诺：

（一）积极督促城建开发整改、规范所存在的重大诉讼等问题，合规20232023年北京城

稳健经营、梳理内部人员及组织架构、理顺外部投资关系，就所持资8月29与再融资相关解决同建集团年8产和权益与相关方积极沟通落实权属和相关权利义务安排，使城建是日-2028是的承诺业竞争有限责月29开发尽快具备注入城建发展的条件；年8月任公司日

（二）城建开发已采用股权托管，托管协议到期时间为2025年6月28日

30日，目前股权托管协议尚在有效期。因此，城建集团拟延续股权

托管方式，若托管期间障碍事项得以妥善解决，将择机将城建开发注入城建发展；若托管协议到期相关事项尚未解决，在同业竞争承诺到期前，城建发展将与城建集团续签托管协议。

三、关于住总房开与城建发展同业竞争问题的解决措施及承诺

为切实推进住总房开与城建发展同业竞争问题的解决，城建集团承诺：

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是否是否如未能及时如未能及承诺承诺承诺有履承诺期及时履行应说明时履行应承诺背景承诺方类型内容时间行期限严格未完成履行说明下一限履行的具体原因步计划

（一）积极督促住总房开整改、规范所存在的重大诉讼、历史遗留产

权等问题，合规稳健经营、梳理内部人员及组织架构、理顺外部投资关系，就所持资产和权益与相关方积极沟通落实权属和相关权利义务安排，使住总房开尽快具备注入城建发展的条件；

（二）城建集团和住总集团将与城建发展存在同业竞争的住总房开

的经营管理权委托给城建发展，若委托经营管理期间住总房开障碍事项得以妥善解决，将择机分批注入城建发展；若委托经营管理到期相关事项尚未解决，在同业竞争承诺到期前，城建发展将与城建集团和住总集团续签委托经营管理协议。

四、其他

（一）在本承诺函出具之日起5年内，并在城建开发、住总房开符

合注入城建发展的条件下，将城建开发、住总房开注入城建发展；

（二）在未将城建开发、住总房开注入城建发展前，将继续以托管或委托经营权的模式将城建开发及住总房开委托给城建发展管理；

（三）积极支持城建发展增强盈利能力，拓宽融资渠道，使之持续为城建发展股东带来回报；

（四）除非由于国家政策法规限制等不可抗力的原因，或者将城建开

发、住总房开注入城建发展不符合城建发展的利益最大化，否则，城建集团将按照有关国有资产管理、上市公司监管等方面的法律、法

规、规范性文件的要求，按照上述承诺启动将城建开发、住总房开注入城建发展的工作，但如果城建发展在按照本承诺启动注入工作之前已经不再从事房地产开发业务或通过其他合法方式消除了同业竞争的除外。

五、关于避免新增同业竞争情形的承诺鉴于城建发展系城建集团旗下房地产类业务和资产整合的唯一上市

平台和资本运作平台，因此，城建集团承诺：自本承诺函出具之日起，若城建集团获得与城建发展主营业务相同、相似并构成实质性竞

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是否是否如未能及时如未能及承诺承诺承诺有履承诺期及时履行应说明时履行应承诺背景承诺方类型内容时间行期限严格未完成履行说明下一限履行的具体原因步计划

争关系的房地产类业务的商业机会，城建集团在符合相关法律法规和既有合理商业约定的情况下将该等商业机会通知城建发展，城建发展在通知指定的期间内作出愿意利用该等商业机会的肯定答复的，城建集团将积极促成城建发展获得该等商业机会，城建集团不再直接或间接新增在房地产业务方面与城建发展主营业务相同、相似并构成实质性竞争关系的业务。

六、适用范围

以上声明、保证及承诺，除特别说明外，将适用于城建集团控制的其他企业，城建集团将依法促使城建集团控制的其他企业按照与城建集团同样的标准遵守以上声明、保证及承诺。

七、相关责任

如以上声明、保证及承诺事项与事实不符，或者城建集团或城建集团控制的其他企业违反上述声明、保证及承诺事项，城建集团将依法承担相应的法律责任。

2025年6月26自2025日，为继续规范公司与城建集团的关联交易行为，公

北京城2025年6月司与城建集团续签了《工程协作协议》（协议有效期三年，到期续解决关建集团年626日到其他承诺签），其中城建集团承诺：不利用其为公司控股股东身份干涉公司或是联交易有限责月262028是年

公司附属企业的招标工作，不向其附属企业及任何第三方泄露其知任公司日6月25晓的与招标工作有关的商业秘密或信息。

日

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用√不适用

三、违规担保情况

□适用√不适用

18/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

四、半年报审计情况

□适用√不适用

五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况

□适用√不适用

六、破产重整相关事项

□适用√不适用

七、重大诉讼、仲裁事项

□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项√本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项

八、上市公司及其董事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况

□适用√不适用

九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

□适用√不适用

十、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

√适用□不适用

单位：亿元币种：人民币占同类交易价格关联关联关联关联关联交易金与市场参关联交易交易市场关联交易方交易关联交易内容交易交易额的比考价格差关系定价结算价格类型价格金额例异较大的

原则(%)方式原因北京城建集按当地政府相关规公开集团按合团有限责任接受定进行公开市场招市场

兄弟27.0827.0873.88同结27.08公司控股参劳务标接受施工单位提招标公司算股公司供的工程劳务价格

合计//27.0873.88///大额销货退回的详细情况

关联交公司各子公司在建设房地产时按照当地政府相关规定通过公开市场招标确定施工单位，易的说部分施工劳务由城建集团控股公司及参股公司承担，报告期内公司各子公司与城建集团明控股公司及参股公司新签订的施工总承包合同金额为27.08亿元。

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(二)资产收购或股权收购、出售发生的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用√不适用

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(四)关联债权债务往来

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

20/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

3、临时公告未披露的事项

√适用□不适用

单位：元币种：人民币向关联方提供资金关联方向上市公司提供资金关联方关联关系期初余额发生额期末余额期初余额发生额期末余额

北京城安辉泰置业有限公司联营公司179319506.16179319506.16

北京矿融城置业有限公司联营公司177682728.12-22277409.81155405318.31

北京双城通达房地产开发有限公司联营公司265580000.00-265580000.000.00

成都红星美凯龙全球家居有限公司联营公司125539180.1924341883.78149881063.97

北京景晟乾通置业有限公司联营公司594622306.71-48000000.00546622306.71

北京丰台站前开发建设有限公司联营公司100000000.00-100000000.000.00

海南农垦城建投资开发有限公司联营公司971373004.46-3012986.77968360017.69

北京新城金郡房地产开发有限公司联营公司56337672.2956337672.29

北京越华房地产开发有限公司联营公司1455862582.161455862582.16

北京越昌贝城置业有限公司联营公司188940000.00-187500000.001440000.00

北京金第房地产开发有限责任公司集团兄弟公司17051000.0061949000.0079000000.00

合计2414116725.64-414528512.801999588212.841718191254.45-125551000.001592640254.45关联债权债务形成原因联营企业项目合作投入资金形成的往来借款。

关联债权债务对公司经公司向北京矿融城置业有限公司提供借款报告期内计提资金使用费1687.51万元；公司向成都红星美凯龙全球家居有限公司提

营成果及财务状况的影供借款报告期内计提资金使用费302.99万元；公司向北京丰台站前开发建设有限公司提供借款报告期内计提资金使用费38.31

响万元；公司向海南农垦城建投资开发有限公司提供借款报告期内计提资金使用费2065.57万元。上述款项公司将逐步收回。

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

□适用√不适用

(六)其他重大关联交易

□适用√不适用

21/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

(七)其他

□适用√不适用

十一、重大合同及其履行情况

(一)托管、承包、租赁事项

√适用□不适用

1、托管情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币托管收益是否委托方名受托方名托管资产涉托管起始托管终止托管收关联托管资产情况托管收益确定依据对公司影关联称称及金额日日益关系响交易

北京城建托管期内，托管收入北京城建

投资发展委托方持有的北京城建房地产开发有限3087822.202025年72028年6按被托管公司年度审控股集团有限是

股份有限公司100%股权月1日月30日计报告确认的年营业股东责任公司

公司收入的0.2%计算

委托方持有的如下公司股权：1、北京住

总房地产开发有限责任公司100%股权；

北京城建2、北京祥业房地产有限公司100%股权；本报告期北京住总集团

投资发展3、北京金第房地产开发有限责任公司

集团有限90.91%47767464.54

2023年2026年9应收取的

94.34委托经营管理协议是兄弟

股份有限股权；、天津京城投资开发有限10月1日月30日托管费为责任公司公司

公司公司51%股权；5、天津宝置地有限公司100万元

51%股权；6、天津市津辰银河投资发展

有限公司50%股权

2、承包情况

□适用√不适用

22/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

3、租赁情况

□适用√不适用

(二)报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况

√适用□不适用

单位：亿元币种：人民币

公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）担担担担保反担保方担担保发担保保保是否关保担保是否担与上市被担保保生日期担保物是逾为关联担保方(起到期主债务情况已经保公司的方金协议签类型（如否期联方关始日履行情关系额署日)有）逾金担保系日完毕况期额

北京城海南农202被担保方以开发的海垦城建·鹿城壹号项目土地及在建工程做抵

建投资垦城建2025年5年2030联连带押担保，向邮储银行三亚分行、平安银行海口分行组成的银团申公司本1.3

发展股投资开11月131月年1月责任请开发贷授信不超过31亿元，期限5年，截至2026年6月30营日贷款否否是部公

份有限发有限日2412日保证余额435639820.35元。公司按照30%比例提供连带责任保证担司公司公司日保。

报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）0.47

报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 1.31公司对子公司的担保情况

报告期内对子公司担保发生额合计23.80

报告期末对子公司担保余额合计（B） 42.05

公司担保总额情况（包括对子公司的担保）

担保总额（A+B） 43.36

担保总额占公司净资产的比例(%)23.18

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C）

直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D） 43.36

23/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

担保总额超过净资产50%部分的金额（E）

上述三项担保金额合计（C+D+E） 43.36未到期担保可能承担连带清偿责任说明担保情况说明

(三)其他重大合同

□适用√不适用

十二、募集资金使用进展说明

□适用√不适用

十三、其他重大事项的说明

□适用√不适用

24/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

第六节股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一)股份变动情况表

1、股份变动情况表

报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。

2、股份变动情况说明

□适用√不适用3、报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用√不适用

4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用√不适用

(二)限售股份变动情况

□适用√不适用

二、股东情况

(一)股东总数：

截至报告期末普通股股东总数(户)62328

截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）

(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位：股

前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

持有有质押、标记股东名称报告期内期末持股数比例限售条或冻结情况

(%)股东性质（全称）增减量件股份股份状数量数量态

北京城建集团有限责任公司094466326145.510无0国有法人

周宇光82427409824274093.970未知0未知

叶怡红2570000428600002.060未知0未知

周爽19671900196719000.950未知0未知

平安养老保险股份有限公司－-5249852152579880.740未知0未知

万能－团险万能

香港中央结算有限公司-313722112420260.540未知0未知

中国工商银行股份有限公司－

南方中证全指房地产交易型开-80092098081710.470未知0未知放式指数证券投资基金

胡信生78908882805880.400未知0未知

胡学敏66816060722140.290未知0未知

华伟32000058200000.280未知0未知

25/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

前十名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份）持有无限售条件股份种类及数量股东名称流通股的数量种类数量北京城建集团有限责任公司944663261人民币普通股944663261周宇光82427409人民币普通股82427409叶怡红42860000人民币普通股42860000周爽19671900人民币普通股19671900

平安养老保险股份有限公司－万能－团险万能15257988人民币普通股15257988香港中央结算有限公司11242026人民币普通股11242026

中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房9808171人民币普通股9808171地产交易型开放式指数证券投资基金胡信生8280588人民币普通股8280588胡学敏6072214人民币普通股6072214华伟5820000人民币普通股5820000前十名股东中回购专户情况说明

上述股东委托表决权、受托表决权、放弃表决权的说明

上述股东关联前十名股东中，北京城建集团有限责任公司与其它股东不存在关联关系，也不属关系或一致行于一致行动人；未知其他股东之间是否存在关联关系，也未知其他股东是否为一动的说明致行动人表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明

持股5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用√不适用

前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用√不适用前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

□适用√不适用

(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东

□适用√不适用

三、董事和高级管理人员情况

(一)现任及报告期内离任董事和高级管理人员持股变动情况

□适用√不适用其它情况说明

□适用√不适用

(二)董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

(三)其他说明

□适用√不适用

26/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

四、控股股东或实际控制人变更情况

□适用√不适用

五、优先股相关情况

□适用√不适用

27/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

第七节债券相关情况

一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

(一)公司债券（含企业债券）

√适用□不适用

1、公司债券基本情况

单位：亿元币种：人民币是否

2026年8存在债交

31还本投资者终止简月日后券利率易受托管

债券名称代码发行日起息日到期日付息主承销商适当性交易机制上市

称的最近回余（%）场理人方式安排或挂售日额所牌的风险按年北京城建投资发展股中信建投证建立了

22付中信建匹配成交、点

份有限公司2022年上券股份有限投资者城

面向专业投资者公开1859902022-07-132022-07-142027-07-14232.15息、投证券击成交、询价交公司、国信适当性否

(建到期股份有成交、竞买成发行公司债券第二02所证券股份有管理制

)一次限公司交、协商成交期限公司度还本按年北京城建投资发展股建立了

份有限公司202323付中信建匹配成交、点年上中信建投证投资者京

面向专业投资者公开1155712023-06-212023-06-262028-06-26102.12息、投证券击成交、询价交券股份有限适当性否

城到期股份有成交、竞买成

发行公司债券(第一01所公司管理制一次限公司交、协商成交

期)度还本

28/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

按年北京城建投资发展股建立了

202323付中信建匹配成交、点份有限公司年上中信建投证投资者

京

面向专业投资者公开1156222023-07-242023-07-252028-07-25153.40息、投证券击成交、询价交券股份有限适当性否

城到期股份有成交、竞买成

发行公司债券(第二02所公司管理制

)一次限公司交、协商成交期度还本按年北京城建投资发展股建立了

份有限公司202323付中信建匹配成交、点年上中信建投证投资者京

面向专业投资者公开2404262023-12-192023-12-202026-12-202028-12-20203.37息、投证券击成交、询价交券股份有限适当性否

(城到期股份有成交、竞买成发行公司债券第三04所公司管理制

)()一次限公司交、协商成交期品种二度还本按年北京城建投资发展股建立了

24付中信建匹配成交、点

份有限公司2024年上中信建投证投资者

北息、投证券击成交、询价

面向专业投资者公开2414592024-09-52024-09-62026-09-642.23交券股份有限适当性否

(城到期股份有成交、竞买成发行公司债券第一01所公司管理制

)一次限公司交、协商成交期度还本按年北京城建投资发展股中信建投证建立了

202525付中信建匹配成交、点份有限公司年上券股份有限投资者

京

面向专业投资者非公2589892025-06-122025-06-132028-06-13252.40息、投证券击成交、询价交公司、国信证适当性否

城到期股份有成交、竞买成开发行公司债券（第01所券股份有限管理制一次限公司交、协商成交一期）公司度还本公司对债券终止上市或挂牌风险的应对措施

□适用√不适用

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

√适用□不适用

29/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

“23京城01”期限为5年，附第3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内根据实际情况及市场环境，公司决定将“23京城01”后2年的票面利率下调128个基点，即票面利率为2.12%。报告期内“23京城01”回售金额为3.5亿元。

3、信用评级结果调整情况

□适用√不适用

4、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的变更、变化和执行情况及其影响

□适用√不适用

30/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

(二)公司债券募集资金情况

□公司债券在报告期内涉及募集资金使用或者整改

√本公司所有公司债券在报告期内均不涉及募集资金使用或者整改

(1)募集资金用于特定项目

□适用√不适用

(三)专项品种债券应当披露的其他事项

□适用√不适用

(四)报告期内公司债券相关重要事项

√适用□不适用

1、非经营性往来占款和资金拆借

(1)非经营性往来占款和资金拆借余额报告期初，公司合并口径应收的非因生产经营直接产生的对其他方的往来占款和资金拆借（以下简称非经营性往来占款和资金拆借）余额：24.12亿元；

报告期内，非经营性往来占款和资金拆借新增：0.25亿元，收回：4.37亿元；

非经营性往来占款或资金拆借情形是否存在违反募集说明书相关约定或承诺的情况

□是√否

报告期末，未收回的非经营性往来占款和资金拆借合计：20.00亿元，其中控股股东、实际控制人及其他关联方占款或资金拆借合计：20.00亿元。

(2)非经营性往来占款和资金拆借明细

报告期末，公司合并口径未收回的非经营性往来占款和资金拆借占合并口径净资产的比例：

9.22%

是否超过合并口径净资产的10%：□是√否

(3)以前报告期内披露的回款安排的执行情况

√完全执行□未完全执行□不适用

2、负债情况

(1)有息债务及其变动情况

1.1公司债务结构情况

报告期初和报告期末，公司（非公司合并范围口径）有息债务余额分别为267.02亿元和270.13亿元，报告期内有息债务余额同比变动1.16%。

单位：亿元币种：人民币到期时间金额合金额占有息债务有息债务类别

已逾期1年以内（含）超过1年（不含）计的占比（%）

公司信用类债券32.50231.09263.5997.58银行贷款

非银行金融机构贷款3.702.846.542.42其他有息债务

31/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

合计36.20233.93270.13—

报告期末公司存续的公司信用类债券中，公司债券余额95.09亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额168.50亿元。

1.2公司合并口径有息债务结构情况

报告期初和报告期末，公司合并报表范围内公司有息债务余额分别为422.94亿元和457.08亿元，报告期内有息债务余额同比变动8.07%。

单位：亿元币种：人民币到期时间金额金额占有息债务有息债务类别

已逾期1年以内（含）超过1年（不含）合计的占比（%）

公司信用类债券32.50231.09263.5957.67

银行贷款36.40123.54159.9434.99

非银行金融机构贷款3.702.846.541.43

其他有息债务27.0127.015.91

合计99.61357.47457.08—

报告期末，公司合并口径存续的公司信用类债券中，公司债券余额95.09亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额168.50亿元。

1.3境外债券情况

截止报告期末，公司合并报表范围内发行的境外债券余额0亿元人民币。

3、报告期内信息披露事务管理制度变更情况

□发生变更√未发生变更

32/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

(五)银行间债券市场非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

1、非金融企业债务融资工具基本情况

单位：亿元币种：人民币是否存在投资者适债券利率还本付息方交易终止上市

债券名称简称代码发行日起息日到期日%交易场所当性安排余额（）式机制交易的风（如有）险

北京城建投资发展股份有限公21京城投按年付息，银行间债合格投资公开司 2021年度第二期中期票据 MTN002 102101539 2021-08-13 2021-08-13 2026-08-12 11.2 3.65 否到期还本 券市场 人 交易北京城建投资发展股份有限公21京城投

2021 MTN003 102102317 2021-11-17 2021-11-17 2026-11-16 10 3.93

按年付息，银行间债合格投资公开否司年度第三期中期票据到期还本券市场人交易北京城建投资发展股份有限公21京城投

2021 MTN004 102103069 2021-11-23 2021-11-23 2026-11-22 7.3 3.88

按年付息，银行间债合格投资公开否司年度第四期中期票据到期还本券市场人交易北京城建投资发展股份有限公22京城投

司 2022年度第四期定向债务 PPN004 032280556 2022-06-20 2022-06-20 2027-06-19 3.7 2.2按年付息， 银行间债 定向投资定向 否PPN 到期还本 券市场 人 交易融资工具 （ ）北京城建投资发展股份有限公22京城投

司 2022年度第五期定向债务 PPN005 032280658 2022-07-27 2022-07-27 2027-07-26 2.84 2.3按年付息， 银行间债 定向投资定向 否PPN 到期还本 券市场 人 交易融资工具 （ ）北京城建投资发展股份有限公24京城投

2024 MTN001 102480295 2024-01-24 2024-01-24 2029-01-23 15 3.08

按年付息，银行间债合格投资公开否司年度第一期中期票据到期还本券市场人交易北京城建投资发展股份有限公24京城投

2024 MTN002 102480462 2024-02-05 2024-02-05 2029-02-04 15 3.02

按年付息，银行间债合格投资公开否司年度第二期中期票据到期还本券市场人交易北京城建投资发展股份有限公24京城投

2024 MTN003 102481484 2024-04-12 2024-04-12 2029-04-11 10 2.68

按年付息，银行间债合格投资公开否司年度第三期中期票据到期还本券市场人交易北京城建投资发展股份有限公

司 2024 24京城投 按年付息， 银行间债 合格投资公开年度第四期中期票据 MTN004A 102483227 2024-07-26 2024-07-26 2029-07-26 5 2.21 否到期还本 券市场 人 交易（品种一）

33/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

北京城建投资发展股份有限公

司 2024 24京城投年度第四期中期票据 MTN004B 102483228 2024-07-26 2024-07-26 2029-07-26 5 2.34

按年付息，银行间债合格投资公开否到期还本券市场人交易（品种二）

北京城建投资发展股份有限公24京城投102.551024838712024-08-282024-08-282029-08-28按年付息，银行间债合格投资公开司 2024年度第五期中期票据 MTN005 否到期还本 券市场 人 交易北京城建投资发展股份有限公24京城投

2024 MTN006 102484126 2024-09-13 2024-09-13 2029-09-13 5 2.4

按年付息，银行间债合格投资公开否司年度第六期中期票据到期还本券市场人交易

北京城建投资发展股份有限公24京城投122.38

2024 MTN007 102485149 2024-11-27 2024-11-27 2029-11-27

按年付息，银行间债合格投资公开否司年度第七期中期票据到期还本券市场人交易

北京城建投资发展股份有限公24京城投202.24

2024 MTN008 102485366 2024-12-10 2024-12-10 2027-12-10

按年付息，银行间债合格投资公开否司年度第八期中期票据到期还本券市场人交易

北京城建投资发展股份有限公25京城投202.49

2025 MTN001 102580954 2025-03-04 2025-03-05 2028-03-05

按年付息，银行间债合格投资公开否司年度第一期中期票据到期还本券市场人交易

北京城建投资发展股份有限公25京城投52.05

20251025830172025-07-222025-07-232028-07-23

按年付息，银行间债合格投资公开否

司 年度第二期中期票据 MTN002 到期还本 券市场 人 交易

北京城建投资发展股份有限公25京城投82.13

2025 MTN003 102584635 2025-11-04 2025-11-05 2028-11-05

按年付息，银行间债合格投资公开否司年度第三期中期票据到期还本券市场人交易

北京城建投资发展股份有限公26京城投102.15

2026 MTN001 102682054 2026-06-04 2026-06-05 2029-06-05

按年付息，银行间债合格投资公开否司年度第一期中期票据到期还本券市场人交易公司对债券终止上市交易风险的应对措施

□适用√不适用逾期未偿还债券

□适用√不适用关于逾期债项的说明

□适用√不适用

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用√不适用

34/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

3、信用评级结果调整情况

□适用√不适用

4、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响

□适用√不适用

5、非金融企业债务融资工具其他情况的说明

√适用□不适用

“24 京城投 MTN001”期限为 5 年，附第 3 年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内公司未执行“24 京城投 MTN001”票面利率调整或投资者回售相关条款。

“24 京城投 MTN002”期限为 5 年，附第 3 年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内公司未执行“24 京城投 MTN002”票面利率调整或投资者回售相关条款。

“24 京城投 MTN003”期限为 5 年，附第 3 年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内公司未执行“24 京城投 MTN003”票面利率调整或投资者回售相关条款。

“24 京城投 MTN004A”期限为 5年，附第 3 年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内公司未执行“24 京城投 MTN004A”票面利率调整或投资者回售相关条款。

“24 京城投 MTN005”期限为 5 年，附第 3 年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内公司未执行“24 京城投 MTN005”票面利率调整或投资者回售相关条款。

“24 京城投 MTN006”期限为 5 年，附第 3 年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内公司未执行“24 京城投 MTN006”票面利率调整或投资者回售相关条款。

“24 京城投 MTN007”期限为 5 年，附第 3 年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内公司未执行“24 京城投 MTN007”票面利率调整或投资者回售相关条款。

(六)公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

□适用√不适用

(七)违反规定及约定情况

报告期内违反法律法规、自律规则、公司章程、信息披露事务管理制度等规定以及债券募集说明

书约定或承诺的情况，以及相关情况对债券投资者权益的影响□适用√不适用

(八)主要会计数据和财务指标

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本报告期末比主要指标本报告期末上年度末上年度末增减变动原因

（%）

流动比率1.941.98-2.02

速动比率0.520.496.12

资产负债率（%）78.8875.892.99本报告期本报告期比上

1-6上年同期变动原因（月）年同期增减(%)

扣除非经常性损益后净利润462980087.10488642402.70-5.25

EBITDA全部债务比 0.01 0.03 -66.67 利润下降

利息保障倍数0.662.84-76.76利润下降

现金利息保障倍数2.219.68-77.16投入增加

EBITDA利息保障倍数 0.74 3.00 -75.33 利润下降

35/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

贷款偿还率（%）100.00100.000.00

利息偿付率（%）100.00100.000.00

二、可转换公司债券情况

□适用√不适用

36/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

第八节财务报告

一、审计报告

□适用√不适用

二、财务报表合并资产负债表

2026年6月30日

编制单位：北京城建投资发展股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2026年6月30日2025年12月31日

流动资产：

货币资金七.112200778699.418508000025.54结算备付金拆出资金

交易性金融资产七.22494585917.003251202066.00衍生金融资产应收票据

应收账款七.5152520712.27170325841.24应收款项融资

预付款项七.8786061049.89789045855.51应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款七.93732855383.744508360991.57

其中：应收利息286874163.46345918538.97

应收股利97744536.80146235366.80买入返售金融资产

存货七.1060896501313.7762345487072.42

其中：数据资源

合同资产七.6139967868.011066733915.14持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产七.133605303755.713184144217.58

流动资产合计84008574699.8083823299985.00

非流动资产：

发放贷款和垫款债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资七.174063592210.864326015476.76其他权益工具投资

其他非流动金融资产七.191376034611.761376034611.76

投资性房地产七.209701692893.619690887929.97

固定资产七.21480786561.31492650343.65在建工程生产性生物资产

37/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

油气资产

使用权资产七.2517584933.0587189061.99无形资产

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉

长期待摊费用七.286649065.9572894248.54

递延所得税资产七.293009657421.853265908559.10其他非流动资产

非流动资产合计18655997698.3919311580231.77

资产总计102664572398.19103134880216.77

流动负债：

短期借款向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债

应付票据七.3550000.003319977.50

应付账款七.3614656346213.1912751877244.41

预收款项七.3747945493.5060940673.13

合同负债七.389665811718.8813633919199.44卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬七.3931058554.8532575282.65

应交税费七.40373309930.03714816726.94

其他应付款七.419995801054.479431794434.08

其中：应付利息

应付股利134957627.3931170452.04应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债七.437657262991.944561587816.27

其他流动负债七.44879999198.541190269795.22

流动负债合计43307585155.4042381101149.64

非流动负债：

保险合同准备金

长期借款七.4512354430253.2110768454157.88

应付债券七.4623108861728.1122297956554.91

其中：优先股永续债

租赁负债七.472477503.9172136851.16长期应付款长期应付职工薪酬

预计负债七.501522535.791522535.79

递延收益七.5154572190.3654572190.36

38/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

递延所得税负债七.291866023852.772041312161.18

其他非流动负债七.52284000000.00654000000.00

非流动负债合计37671888064.1535889954451.28

负债合计80979473219.5578271055600.92

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）七.532075743507.002075743507.00

其他权益工具七.54800000000.002300000000.00

其中：优先股

永续债800000000.002300000000.00

资本公积七.552330567704.552330567704.55

减：库存股

其他综合收益七.571161787499.751165220130.28专项储备

盈余公积七.591685196031.141685196031.14一般风险准备

未分配利润七.6010652244086.3210889075382.54归属于母公司所有者权益（或股东权18705538828.7620445802755.51益）合计

少数股东权益2979560349.884418021860.34

所有者权益（或股东权益）合计21685099178.6424863824615.85

负债和所有者权益（或股东权益）102664572398.19103134880216.77总计

公司负责人：齐占峰主管会计工作负责人：邹哲会计机构负责人：肖木军母公司资产负债表

2026年6月30日

编制单位：北京城建投资发展股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2026年6月30日2025年12月31日

流动资产：

货币资金3738963564.732592002645.24

交易性金融资产2494585917.003251202066.00衍生金融资产应收票据

应收账款十九.124814287.6619602578.89应收款项融资

预付款项856740.60856740.60

其他应收款十九.234569847316.1435640088373.78

其中：应收利息146183341.22226155083.43

应收股利564752489.29613243319.29

存货416254070.71434087091.65

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

39/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

其他流动资产570648261.95570648261.95

流动资产合计41815970158.7942508487758.11

非流动资产：

债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资十九.38032098263.478930836617.55其他权益工具投资

其他非流动金融资产1376034611.761376034611.76

投资性房地产531027000.24531027000.24

固定资产950631.151149838.72在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产4106375.278212750.51无形资产

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉长期待摊费用

递延所得税资产258961663.04260298681.68其他非流动资产

非流动资产合计10203178544.9311107559500.46

资产总计52019148703.7253616047258.57

流动负债：

短期借款交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款1871148616.681869355690.35

预收款项14365802.3414783451.47

合同负债7171748.515438278.89

应付职工薪酬3575419.604365991.55

应交税费114742726.26105065009.48

其他应付款3465144211.453046078064.75

其中：应付利息

应付股利103787175.35持有待售负债

一年内到期的非流动负债4008084112.444063369187.32

其他流动负债388087.41301413.93

流动负债合计9484620724.699108757087.74

非流动负债：

长期借款

应付债券23108861728.1122297956554.91

其中：优先股永续债租赁负债

40/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

长期应付款长期应付职工薪酬预计负债递延收益

递延所得税负债719151315.95909331947.02

其他非流动负债284000000.00654000000.00

非流动负债合计24112013044.0623861288501.93

负债合计33596633768.7532970045589.67

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）2075743507.002075743507.00

其他权益工具800000000.002300000000.00

其中：优先股

永续债800000000.002300000000.00

资本公积3031196834.453031196834.45

减：库存股

其他综合收益45811368.4549243998.98专项储备

盈余公积1643536648.671643536648.67

未分配利润10826226576.4011546280679.80

所有者权益（或股东权益）合计18422514934.9720646001668.90负债和所有者权益（或股东权52019148703.7253616047258.57益）总计

公司负责人：齐占峰主管会计工作负责人：邹哲会计机构负责人：肖木军合并利润表

2026年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2026年半年度2025年半年度

一、营业总收入10124291502.2512759656953.99

其中：营业收入七.6110124291502.2512759656953.99利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本9495904183.5912166870132.32

其中：营业成本七.618465366213.8910326917189.32利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加七.62130806020.431111843706.93

销售费用七.63325829346.97325927387.22

管理费用七.64298913014.90190058144.60

41/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

研发费用

财务费用七.66274989587.40212123704.25

其中：利息费用332432376.66400458822.10

利息收入58339502.12192673308.20

加：其他收益七.67247592.76655625.47

投资收益（损失以“-”号填列）七.6817832712.26108948138.73

其中：对联营企业和合营企业的投资收益-93190192.74-4893771.27以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填列）

汇兑收益（损失以“-”号填列）

净敞口套期收益（损失以“-”号填列）

公允价值变动收益（损失以“-”号填列）七.70-756616149.0082484032.00

信用减值损失（损失以“-”号填列）七.71-10238287.88-50581593.21

资产减值损失（损失以“-”号填列）七.72927693.74-1459854.44

资产处置收益（损失以“-”号填列）七.73-49657.68

三、营业利润（亏损以“-”号填列）-119508777.14732833170.22

加：营业外收入七.746771918.415939680.62

减：营业外支出七.751252842.101954106.84

四、利润总额（亏损总额以“-”号填列）-113989700.83736818744.00

减：所得税费用七.7623824819.38204784301.10

五、净利润（净亏损以“-”号填列）-137814520.21532034442.90

（一）按经营持续性分类

1.持续经营净利润（净亏损以“-”号填列）-137814520.21532034442.90

2.终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）

（二）按所有权归属分类1.归属于母公司股东的净利润（净亏损以“-”号-68503009.75608367074.33填列）

2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列）-69311510.46-76332631.43

六、其他综合收益的税后净额-3432630.53-3043827.89

（一）归属母公司所有者的其他综合收益的税后-3432630.53-3043827.89净额

1.不能重分类进损益的其他综合收益-3432630.53-3043827.89

（1）重新计量设定受益计划变动额

（2）权益法下不能转损益的其他综合收益-3432630.53-3043827.89

（3）其他权益工具投资公允价值变动

（4）企业自身信用风险公允价值变动

2.将重分类进损益的其他综合收益

（1）权益法下可转损益的其他综合收益

（2）其他债权投资公允价值变动

（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额

（4）其他债权投资信用减值准备

（5）现金流量套期储备

（6）外币财务报表折算差额

（7）其他

（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额-141247150.74528990615.01

（一）归属于母公司所有者的综合收益总额-71935640.28605323246.44

（二）归属于少数股东的综合收益总额-69311510.46-76332631.43

42/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

八、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)-0.06410.2465

（二）稀释每股收益(元/股)-0.06410.2465

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0元上期被合并方实现的净利润为：0元。

公司负责人：齐占峰主管会计工作负责人：邹哲会计机构负责人：肖木军母公司利润表

2026年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2026年半年度2025年半年度

一、营业收入十九.456093123.64449737230.88

减：营业成本十九.418068155.78259401246.84

税金及附加5379898.5334226308.63

销售费用2096491.51

管理费用75368511.2942273450.14研发费用

财务费用-74122562.17-142897322.41

其中：利息费用62187639.35411157703.37

利息收入136642538.4965517705.92

加：其他收益107590.44263030.52

投资收益（损失以“-”号填列）十九.5-7382375.92120438232.17

其中：对联营企业和合营企业的投资收益-118405280.926596322.17以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填列）

净敞口套期收益（损失以“-”号填列）

公允价值变动收益（损失以“-”号填列）-756616149.0082484032.00

信用减值损失（损失以“-”号填列）234629.16-1244204.99

资产减值损失（损失以“-”号填列）

资产处置收益（损失以“-”号填列）

二、营业利润（亏损以“-”号填列）-732257185.11456578145.87

加：营业外收入431923.591978487.04

减：营业外支出2925.580.00

三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）-731828187.10458556632.91

减：所得税费用-180102370.1782482181.36

四、净利润（净亏损以“-”号填列）-551725816.93376074451.55

（一）持续经营净利润（净亏损以“-”号填列）-551725816.93376074451.55

（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）

五、其他综合收益的税后净额-3432630.53-3043827.89

（一）不能重分类进损益的其他综合收益-3432630.53-3043827.89

1.重新计量设定受益计划变动额

2.权益法下不能转损益的其他综合收益-3432630.53-3043827.89

3.其他权益工具投资公允价值变动

4.企业自身信用风险公允价值变动

（二）将重分类进损益的其他综合收益

43/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

1.权益法下可转损益的其他综合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额-555158447.46373030623.66

七、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)-0.29690.1346

（二）稀释每股收益(元/股)-0.29690.1346

公司负责人：齐占峰主管会计工作负责人：邹哲会计机构负责人：肖木军合并现金流量表

2026年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2026年半年度2025年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金7620128810.318722130966.80客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额

收到的税费返还431400.542424649.42

收到其他与经营活动有关的现金七.781924885125.915398234878.71

经营活动现金流入小计9545445336.7614122790494.93

购买商品、接受劳务支付的现金5334835349.364491922897.28客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金

支付给职工及为职工支付的现金290564934.66166088770.27

支付的各项税费1141524537.27827714365.87

支付其他与经营活动有关的现金七.782047366414.763252864263.93

经营活动现金流出小计8814291236.058738590297.35

经营活动产生的现金流量净额731154100.715384200197.58

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金

44/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

取得投资收益收到的现金188270768.11165970095.84

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现23508.00680.00金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计188294276.11165970775.84

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现5016362.4828157638.09金

投资支付的现金10200000.0044844178.75质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计15216362.4873001816.84

投资活动产生的现金流量净额173077913.6392968959.00

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金30000000.00

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金30000000.00

取得借款收到的现金7256000000.008148128062.55

收到其他与筹资活动有关的现金43000000.00

筹资活动现金流入小计7329000000.008148128062.55

偿还债务支付的现金2162408904.679935390000.00

分配股利、利润或偿付利息支付的现金545813106.42685568479.30

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润

支付其他与筹资活动有关的现金七.781892321855.5325265991.36

筹资活动现金流出小计4600543866.6210646224470.66

筹资活动产生的现金流量净额2728456133.38-2498096408.11

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额3632688147.722979072748.47

加：期初现金及现金等价物余额8367990498.719779336855.88

六、期末现金及现金等价物余额12000678646.4312758409604.35

公司负责人：齐占峰主管会计工作负责人：邹哲会计机构负责人：肖木军母公司现金流量表

2026年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2026年半年度2025年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金50632259.96439156349.75收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金9035335034.3614305060292.28

经营活动现金流入小计9085967294.3214744216642.03

购买商品、接受劳务支付的现金2629253.883054749.87

支付给职工及为职工支付的现金64216478.9633880654.74

支付的各项税费9386228.16199582458.33

支付其他与经营活动有关的现金6373064070.8210679458224.82

45/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

经营活动现金流出小计6449296031.8210915976087.76

经营活动产生的现金流量净额2636671262.503828240554.27

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金

取得投资收益收到的现金188270768.11165970095.84

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计188270768.11165970095.84

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金

投资支付的现金133200000.0064844178.75取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计133200000.0064844178.75

投资活动产生的现金流量净额55070768.11101125917.09

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金1160000000.004500000000.00收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计1160000000.004500000000.00

偿还债务支付的现金850000000.005030000000.00

分配股利、利润或偿付利息支付的现金354781111.12457054183.95

支付其他与筹资活动有关的现金1500000000.00

筹资活动现金流出小计2704781111.125487054183.95

筹资活动产生的现金流量净额-1544781111.12-987054183.95

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额1146960919.492942312287.41

加：期初现金及现金等价物余额2592002645.24742059185.24

六、期末现金及现金等价物余额3738963564.733684371472.65

公司负责人：齐占峰主管会计工作负责人：邹哲会计机构负责人：肖木军

46/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

合并所有者权益变动表

2026年1—6月

单位：元币种：人民币

2026年半年度

归属于母公司所有者权益其他权益工具项目减专所有者权益合一般少数股东权益计

实收资本(或股优：项其其资本公积其他综合收益盈余公积风险未分配利润小计

本)他先永续债库储他准备股存备股

一、上年期末余额2075743507.002300000000.002330567704.551165220130.281685196031.1410889075382.5420445802755.514418021860.3424863824615.85

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额2075743507.002300000000.002330567704.551165220130.281685196031.1410889075382.5420445802755.514418021860.3424863824615.85三、本期增减变动金额（减少-1500000000.00-3432630.53-236831296.22-1740263926.75-1438461510.46-3178725437.21以“-”号填列）

（一）综合收益总额-3432630.53-68503009.75-71935640.28-69311510.46-141247150.74

（二）所有者投入和减少资本-1500000000.00-1500000000.00-1369150000.00-2869150000.00

1．所有者投入的普通股-1369150000.00-1369150000.00

2．其他权益工具持有者投入资-1500000000.00-1500000000.00-1500000000.00

本

3．股份支付计入所有者权益的

金额

4．其他

（三）利润分配-168328286.47-168328286.47-168328286.47

1．提取盈余公积

2．提取一般风险准备

3．对所有者（或股东）的分配-103787175.35-103787175.35-103787175.35

4．其他-64541111.12-64541111.12-64541111.12

（四）所有者权益内部结转1．资本公积转增资本（或股本）2．盈余公积转增资本（或股本）

47/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留

存收益

5．其他综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额2075743507.00800000000.002330567704.551161787499.751685196031.1410652244086.3218705538828.762979560349.8821685099178.64

2025年半年度

归属于母公司所有者权益项目其他权益工具一般少数股东权益所有者权益合计

实收资本(或股减：库专项其资本公积其他综合收益盈余公积风险未分配利润小计

本)优先存股储备他永续债其他股准备

一、上年期末余额2075743507.003300000000.002418240347.951165466161.721685196031.1411600342689.7222244988737.532175104044.1124420092781.64

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额2075743507.003300000000.002418240347.951165466161.721685196031.1411600342689.7222244988737.532175104044.1124420092781.64三、本期增减变动金额（减少以-26383794.42-2481327.89407066565.64378201443.33-62793015.76315408427.57“-”号填列）

（一）综合收益总额-3043827.89608367074.33605323246.44-76332631.43528990615.01

（二）所有者投入和减少资本-26383794.42-26383794.4213539615.67-12844178.75

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入资

本

3．股份支付计入所有者权益的

金额

4．其他-26383794.42-26383794.4213539615.67-12844178.75

（三）利润分配-200550508.69-200550508.69-200550508.69

1．提取盈余公积

2．提取一般风险准备

3．对所有者（或股东）的分配-103787175.35-103787175.35-103787175.35

4．其他-96763333.34-96763333.34-96763333.34

（四）所有者权益内部结转562500.00-750000.00-187500.00-187500.00

48/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告1．资本公积转增资本（或股本）2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留

存收益

5．其他综合收益结转留存收益562500.00-750000.00-187500.00-187500.00

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额2075743507.003300000000.002391856553.531162984833.831685196031.1412007409255.3622623190180.862112311028.3524735501209.21

公司负责人：齐占峰主管会计工作负责人：邹哲会计机构负责人：肖木军母公司所有者权益变动表

2026年1—6月

单位：元币种：人民币

2026年半年度

其他权益工具

减：

项目实收资本(或优其他综合收专项

)资本公积库存盈余公积未分配利润所有者权益合计股本先永续债其他益储备股股

一、上年期末余额2075743507.002300000000.003031196834.4549243998.981643536648.6711546280679.8020646001668.90

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额2075743507.002300000000.003031196834.4549243998.981643536648.6711546280679.8020646001668.90三、本期增减变动金额（减少以“-”号填-1500000000.00-3432630.53-720054103.40-2223486733.93列）

（一）综合收益总额-3432630.53-551725816.93-555158447.46

（二）所有者投入和减少资本-1500000000.00-1500000000.00

1．所有者投入的普通股-

49/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

2．其他权益工具持有者投入资本-1500000000.00-1500000000.00

3．股份支付计入所有者权益的金额-

4．其他-

（三）利润分配-168328286.47-168328286.47

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的分配-103787175.35-103787175.35

3．其他-64541111.12-64541111.12

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收益

5．其他综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额2075743507.00800000000.003031196834.4545811368.451643536648.6710826226576.4018422514934.97

2025年半年度

其他权益工具减：

项目实收资本(或其他综合收专项所有者权益合

优先资本公积库存盈余公积未分配利润股本)永续债其他益储备计股股

一、上年期末余额2075743507.003300000000.003092485683.4351906948.311643536648.6711079232433.9021242905221.31

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额2075743507.003300000000.003092485683.4351906948.311643536648.6711079232433.9021242905221.31三、本期增减变动金额（减少以“-”-2481327.89174773942.86172292614.97号填列）

（一）综合收益总额-3043827.89376074451.55373030623.66

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普通股

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2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配-200550508.69-200550508.69

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的分配-103787175.35-103787175.35

3．其他-96763333.34-96763333.34

（四）所有者权益内部结转562500.00-750000.00-187500.00

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收益

5．其他综合收益结转留存收益562500.00-750000.00-187500.00

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额2075743507.003300000000.003092485683.4349425620.421643536648.6711254006376.7621415197836.28

公司负责人：齐占峰主管会计工作负责人：邹哲会计机构负责人：肖木军

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三、公司基本情况

1、公司概况

√适用□不适用

(1)公司注册地、组织形式和总部地址

北京城建投资发展股份有限公司(以下简称“本公司”)系经北京市人民政府京政函[1998]57

号文批准，由北京城建集团有限责任公司(以下简称“城建集团”)独家发起，以募集方式设立的股份有限公司。经中国证券监督管理委员会证监发字(1998)305号批复批准，本公司于1998年12月9日发行人民币普通股10000万股，发行后总股本40000万股，注册资本为人民币40000万元。

根据本公司2000年年度股东大会审议通过的《2000年度利润分配预案及资本公积金转增股本方案》，本公司以2000年12月31日总股本40000万股为基数，以资本公积金每10股转增5股(每股面值1元)。本次变更共转增股本20000万股，变更后注册资本为人民币60000万元。

2007年1月17日，根据中国证券监督管理委员会证监发行字[2007]11号《关于核准北京城建投资发展股份有限公司非公开发行股票的通知》，本公司向社会非公开定向发行人民币普通股

14100万股，变更后的注册资本为人民币74100万元。本次变更已经北京兴华会计师事务所有

限责任公司以(2007)京会兴验字第1-5号验资报告验证确认。

根据本公司2009年年度股东大会审议通过的《2009年利润分配及资本公积转增方案》，以

2009年12月31日总股本74100万股为基数，向全体股东每10股转增2股，共计转增14820万股，转增后公司总股本增加至88920万股，注册资本为人民币88920万元，业经丹顿(北京)会计师事务所有限公司“丹顿验字[2010]第261号”验资报告验证。

根据本公司2013年年度股东大会审议通过的《2013年度利润分配方案》，以2013年12月

31日总股本88920万股为基数，向全体股东每10股转增2股，共计转增17784万股，转增后

公司总股本增加至106704万股，注册资本为人民币106704万元。

2014年4月16日，本公司收到中国证监会《关于核准北京城建投资发展股份有限公司非公开发行股票的批复》(证监许可[2014]397号)，核准本公司非公开发行新股。截至2014年8月15日，本公司非公开发行普通股50000万股，本次变更业经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)XYZH/2014A8011 号《验资报告》验证。截至 2014 年 12 月 31 日，本公司累计发行股本总数

156704.00万股，注册资本为156704.00万元。

根据本公司2018年年度股东大会审议通过的《2018年度利润分配方案》，以2018年12月31日总股本156704.00万股为基数，向全体股东每10股转增2股，共计转增31340.80万股，

转增后公司总股本增加至188044.80万股，注册资本为人民币188044.80万元。

根据本公司2019年年度股东大会审议通过的《2019年度利润分配方案》，以2019年12月31日总股本188044.80万股为基数，向全体股东每10股转增2股，共计转增37608.96万股，

转增后公司总股本增加至225653.76万股，注册资本为人民币225653.76万元。

根据本公司2023年第二次临时股东大会审议通过的《关于公司变更首次回购股份用途并注销的议案》，决定将全部首次回购股份用途由“用于出售”变更为“用于注销并相应减少注册资本”。本公司回购专用账户股份数为180794093股，其中首次回购的101843405股于2024年

1月31日予以注销。上述注销手续完成后，本公司总股本由2256537600股变更为

2154694195股，注册资本由人民币2256537600元变更为人民币2154694195元，工商

变更登记手续已办理完成。

根据本公司2024年年度股东大会审议通过的《关于公司变更第二次回购股份用途并注销的议案》，决定将全部第二次回购股份用途由“用于出售”变更为“用于注销并相应减少注册资本”。

本公司回购专用账户股份数为78950688股，对第二次回购的78950688股于2024年9月11日予以注销。上述注销手续完成后，本公司总股本由2154694195股变更为2075743507股，注册资本由人民币2154694195元变更为人民币2075743507元，工商变更登记手续已办理完成。

注册地址:北京市海淀区大柳树富海中心2号楼14层

办公地址:北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦。

(2)公司业务性质和主要经营活动

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本公司系房地产开发企业，经营范围为:房地产开发、销售商品房;投资及投资管理;销售金属材料、木材、建筑材料、机械电器设备:信息咨询(不含中介服务);环保技术开发、技术服务。

(3)合并财务报表范围

本公司本期纳入合并范围的子公司共60户，详见附注十、在其他主体中的权益。本期纳入合

并财务报表范围的主体较期初相比，增加1户，合并范围变更主体的具体信息详见附注九、合并范围的变更。

(4)财务报表的批准报出本财务报表业经本公司董事会于2026年8月26日决议批准报出。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》（2023年修订）的规定编制。

根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具和投资性房地产外，本财务报表均以历史成本为计量基础。持有待售的非流动资产，按公允价值减去预计费用后的金额，以及符合持有待售条件时的原账面价值，取两者孰低计价。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。

2、持续经营

√适用□不适用

本公司对报告期末起12个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产生重大怀疑的事项或情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

√适用□不适用

具体会计政策和会计估计内容如下：

1、遵循企业会计准则的声明

本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2026年6月

30日的合并及母公司财务状况及2026年上半年的合并及母公司经营成果和合并及母公司现金流量等有关信息。

2、会计期间

本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。本公司会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

√适用□不适用本公司的主要业务为房地产开发。房地产行业的营业周期通常从购买土地起到房产开发至销售变现，一般在12个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准:除房地产行业以外的其他经营业务，营业周期较短，以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。

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4、记账本位币

本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

√适用□不适用项目重要性标准

重要的非全资子公司年末少数股东权益金额绝对值≥人民币100.00万元

重要的合营公司和联营公司长期股权投资账面价值≥人民币10000.00万元

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用□不适用

企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。

（1）同一控制下企业合并

参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。

公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方资产、负债（包括最终控制方收购被合并方形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；取得的净资产账面价值

与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。

（2）非同一控制下企业合并

参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被购买方控制权的日期。

对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计入合并成本，购买日后12个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要调整或有对价的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认条件而未予确认的，在购买日后12个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入当期损益。

通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段描述及本附注五、19“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，区分个别

财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：

在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基

54/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余转入当期投资收益）。

在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余转为购买日所属当期投资收益）。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

√适用□不适用

（1）控制的判断标准

合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。通常包括母公司拥有其半数以上的表决权的被投资单位和公司虽拥有其半数以下的表决权但通过与被投资单位其他投资者之间的协议，拥有被投资单位半数以上表决权；根据公司章程或协议，有权决定被投资单位的财务和经营决策；有权任免被投资单位的董事会的多数成员；在被投资单位董事会占多数表决权。

（2）合并财务报表编制的方法

从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳入合并范围；

从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。

在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。

公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。

子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，仍冲减少数股东权益。

当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动以外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》或《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注五、19“长期股权投资”或本附注三、11“金融工具”。

本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：*这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；*这些交易整体才能达

成一项完整的商业结果；*一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；*一项交易单独看

是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权

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投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

√适用□不适用

合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据在合营安排中享有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

本公司对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注五、19（2）*“权益法核算的长期股权投资”中所述的会计政策处理。

本公司作为合营方对共同经营，确认本公司单独持有的资产、单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产

生的收入；按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认本公司单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。

当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或者自共同经营购买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本公司仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第8号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本公司向共同经营投出或出售资产的情况，本公司全额确认该损失；对于本公司自共同经营购买资产的情况，本公司按承担的份额确认该损失。

9、现金及现金等价物的确定标准

本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持有的期限短

（一般为从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

10、外币业务和外币报表折算

√适用□不适用

（1）外币交易的折算方法

本公司发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率折算为记账本位币金额，但公司发生的外币兑换业务或涉及外币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位币金额。

（2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法

资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除：*属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本

化的原则处理；*可供出售的外币货币性项目除摊余成本之外的其他账面余额变动产生的汇兑差

额计入其他综合收益之外，均计入当期损益。

以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。

（3）外币财务报表的折算方法

编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，作为“外币报表折算差额”确认为其他综合收益；处置境外经营时，计入处置当期损益。

境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；股东权益类项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的当期平均汇率折算。上年

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年末未分配利润为上一年折算后的年末未分配利润；期末未分配利润按折算后的利润分配各项目

计算列示；折算后资产类项目与负债类项目和股东权益类项目合计数的差额，作为外币报表折算差额，确认为其他综合收益。处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。

外币现金流量，采用现金流量发生日的当期平均汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。

上年年末数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。

在处置本公司在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失了对境外

经营控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的归属于母公司所有者权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。

在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当期损益。

在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。

11、金融工具

√适用□不适用在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入各会计期间的方法。

实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金融资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产或金融负债所有合同条款(如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等)的基础上估计预期现金流量，但不考虑预期信用损失。

金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额，再扣除累计计提的损失准备（仅适用于金融资产）。

（1）金融资产的分类、确认和计量

本公司根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：

以摊余成本计量的金融资产；以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据，本公司按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。

金融资产的后续计量取决于其分类，当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重分类。

*以摊余成本计量的金融资产金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础

的利息的支付，且管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则本公司将该金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产。本公司分类为以摊余成本计量的金融资产包括货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款等。

本公司对此类金融资产采用实际利率法确认利息收入，按摊余成本进行后续计量，其发生减值时或终止确认、修改产生的利得或损失，计入当期损益。除下列情况外，本公司根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入：

1）对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本公司自初始确认起，按照该金融资产的

摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。

2）对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，本公

司在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金融工具在后

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续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，本公司转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利息收入。

*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产

1）分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产

金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础

的利息的支付，且管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标，则本公司将该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

本公司对此类金融资产采用实际利率法确认利息收入。除利息收入、减值损失及汇兑差额确认为当期损益外，其余公允价值变动计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

以公允价值计量且变动计入其他综合收益的应收票据及应收账款列报为应收款项融资，其他此类金融资产列报为其他债权投资，其中：自资产负债表日起一年内到期的其他债权投资列报为一年内到期的非流动资产，原到期日在一年以内的其他债权投资列报为其他流动资产。

2）指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产

在初始确认时，本公司可以单项金融资产为基础不可撤销地将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

此类金融资产的公允价值变动计入其他综合收益，不需计提减值准备。该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。本公司持有该权益工具投资期间，在本公司收取股利的权利已经确立，与股利相关的经济利益很可能流入本公司，且股利的金额能够可靠计量时，确认股利收入并计入当期损益。本公司对此类金融资产在其他权益工具投资项目下列报。

权益工具投资满足下列条件之一的，属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：

取得该金融资产的目的主要是为了近期出售；初始确认时属于集中管理的可辨认金融资产工具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获利模式；属于衍生工具（符合财务担保合同定义的以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外）。

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

1）分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

不符合分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产条件、亦不指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

本公司对此类金融资产采用公允价值进行后续计量，将公允价值变动形成的利得或损失以及与此类金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。

本公司对此类金融资产根据其流动性在交易性金融资产、其他非流动金融资产项目列报。

2）指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

在初始确认时，本公司为了消除或显著减少会计错配，可以单项金融资产为基础不可撤销地将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

混合合同包含一项或多项嵌入衍生工具，且其主合同不属于以上金融资产的，本公司可以将其整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融工具。但下列情况除外：

a.嵌入衍生工具不会对混合合同的现金流量产生重大改变。

b.在初次确定类似的混合合同是否需要分拆时，几乎不需分析就能明确其包含的嵌入衍生工具不应分拆。如嵌入贷款的提前还款权，允许持有人以接近摊余成本的金额提前偿还贷款，该提前还款权不需要分拆。

本公司对此类金融资产采用公允价值进行后续计量，将公允价值变动形成的利得或损失以及与此类金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。

本公司对此类金融资产根据其流动性在交易性金融资产、其他非流动金融资产项目列报。

（2）金融负债的分类、确认和计量金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

58/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，公允价值变动计入当期损益。

被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该负债由本公司自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，且终止确认该负债时，计入其他综合收益的自身信用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入留存收益。其余公允价值变动计入当期损益。若按上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计错配的，本公司将该金融负债的全部利得或损失（包括企业自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。

*其他金融负债

除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务担

保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。

（3）金融资产转移的确认依据和计量方法

满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：*收取该金融资产现金流量的合同权利终止；

*该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；*该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。

若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水平。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面金额之差额计入当期损益。

本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。

（4）金融负债的终止确认

金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。本公司（借入方）与借出方签订协议，以承担新金融负债的方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认原金融负债，同时确认一项新金融负债。本公司对原金融负债（或其一部分）的合同条款作出实质性修改的，终止确认原金融负债，同时按照修改后的条款确认一项新金融负债。

金融负债（或其一部分）终止确认的，本公司将其账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。

（5）金融资产和金融负债的抵销

当本公司具有抵销已确认金额的金融资产和金融负债的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。

（6）金融资产和金融负债的公允价值确定方法

公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使

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用的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。

在估值时，公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可输入值。

金融工具减值

本公司对以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的

金融资产、合同资产以及因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成金融负债的财务担保合同以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失准备。

预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流

量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于本公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，应按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。

本公司对由收入准则规范的交易形成的全部合同资产和应收票据及应收账款，以及由租赁准则规范的交易形成的应收经营租赁款按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。

对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。在每个资产负债表日，将整个存续期内预期信用损失的变动金额作为减值损失或利得计入当期损益。即使该资产负债表日确定的整个存续期内预期信用损失小于初始确认时估计现金流量所反映的预期信用损失的金额，也将预期信用损失的有利变动确认为减值利得。

除上述采用简化计量方法和购买或源生的已发生信用减值以外的其他金融资产，本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加，并按照下列情形分别计量其损失准备、确认预期信用损失及其变动：

（1）如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，处于第一阶段，则按照相当于

该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入。

（2）如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，则按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入。

（3）如果该金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照相当于

该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照摊余成本和实际利率计算利息收入。

金融工具信用损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。除分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，信用损失准备抵减金融资产的账面余额。

对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，本公司在其他综合收益中确认其信用损失准备，不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。

本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，本公司在当期资产负债表日按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。

（1）信用风险显著增加

本公司利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。对于财务担保合同，本公司在应用金融工具减值规定时，将本公司成为做出不可撤销承诺的一方之日作为初始确认日。

本公司在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：

1）债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化；

2）债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化；

3）作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化，这些

变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率；

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4）债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；

5）本公司对金融工具信用管理方法是否发生变化等。

于资产负债表日，若本公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则本公司假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化，但未必一定降低借款人履行其合同现金流量义务的能力，则该金融工具被视为具有较低的信用风险。

（2）已发生信用减值的金融资产

当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：

1）发行方或债务人发生重大财务困难；

2）债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；

3）债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不

会做出的让步；

4）债务人很可能破产或进行其他财务重组；

5）发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；

6）以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。

金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的事件所致。

（3）预期信用损失的确定

本公司基于单项和组合评估金融工具的预期信用损失，在评估预期信用损失时，考虑有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。

本公司以共同信用风险特征为依据，将金融工具分为不同组合。本公司采用的共同信用风险特征包括：账龄组合、债务人性质等。相关金融工具的单项评估标准和组合信用风险特征详见相关金融工具的会计政策。

本公司按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：

1）对于金融资产，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。

2）对于租赁应收款项，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。

3）对于财务担保合同，信用损失为本公司就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔付的预

计付款额，减去本公司预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差额的现值。

4）对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信用损

失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差额。

本公司计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而确定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成本或努力

即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。

（4）减记金融资产

当本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。

12、应收票据

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将应收票据划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：

项目确定组合的依据计提方法

承兑人具有较高的信用评级，历史上未发生票银行承兑汇票按预期信用损失率计提据违约，信用损失风险极低，在短期内履行其

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支付合同现金流量义务的能力很强商业承兑汇票组合出票人为城建集团关联方及合作方等类别的商按预期信用损失率计提一业承兑汇票商业承兑汇票组合按账龄与整个存续期预期除上述组合以外的商业承兑汇票二信用损失率对照表计提基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用见上表。

按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

√适用□不适用本公司对在单项工具层面能以合理成本评估预期信用损失的充分证据的应收票据单独确定其信用损失。

13、应收账款

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

本公司对应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见五、重要会计政策及会计估计11金融工具。

当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将应收账款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：

项目确定组合的依据计提方法

应收城建集团关联方、政府部门及合作方等类别的组合1按预期信用损失率计提应收款项按账龄与整个存续期预期信用组合2除上述组合以外的应收账款损失率对照表计提基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用见上表。

按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

√适用□不适用本公司对在单项工具层面能以合理成本评估预期信用损失的充分证据的应收账款单独确定其信用损失。

14、应收款项融资

□适用√不适用

15、其他应收款

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信用损

62/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：

项目确定组合的依据计提方法

土地投标保证金、城建集团合并范围内关联方、合作方组合1按预期信用损失率计提

往来、押金保证金备用金等风险较小的其他应收款。

按账龄与整个存续期预期组合2除上述组合以外的其他应收款信用损失率对照表计提基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用见上表。

按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

√适用□不适用本公司对在单项工具层面能以合理成本评估预期信用损失的充分证据的其他应收款单独确定其信用损失。

16、存货

√适用□不适用

存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法

√适用□不适用

（1）存货的分类

存货是指本公司在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在

生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。主要包括:开发成本、开发产品库存商品、周转材料等。

（2）发出的计价方法

本公司外购存货按取得时实际成本计价，开发产品按开发产品的实际成本进行结转。开发成本和开发产品的成本包括土地成本、建筑成本、资本化的利息、其他直接和间接开发费用。开发项目办理竣工验收备案后，本公司将开发成本和开发间接费按照负担对象的占地面积、建筑面积分摊计入开发产品。

（3）存货的盘存制度为永续盘存制。

（4）低值易耗品和包装物的摊销方法低值易耗品于领用时按一次转销法摊销；包装物于领用时按一次转销法摊销。

存货跌价准备的确认标准和计提方法

√适用□不适用

存货可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。

在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。存货跌价准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。

计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。

按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确定依据

□适用√不适用基于库龄确认存货可变现净值的各库龄组合可变现净值的计算方法和确定依据

□适用√不适用

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17、合同资产

√适用□不适用合同资产的确认方法及标准

√适用□不适用

向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素的，确认为合同资产。本公司拥有的无条件（即，仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。

按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

本公司对合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注11.金融工具减值、

本附注13.应收账款。

基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用

本公司对合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注11.金融工具减值、

本附注13.应收账款。

按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

√适用□不适用

本公司对合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注11.金融工具减值、

本附注13.应收账款。

18、持有待售的非流动资产或处置组

√适用□不适用

公司持有待售的非流动资产或处置组描述如下：

划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法

√适用□不适用

本公司若主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值的，则将其划分为持有待售类别。具体标准为同时满足以下条件：某项非流动资产或处置组根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；本公司已经就出售计划作出决议且获得确定的购买承诺；预计出售将在一年内完成。

其中，处置组是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易中转让的与这些资产直接相关的负债。处置组所属的资产组或资产组组合按照《企业会计准则

第8号——资产减值》分摊了企业合并中取得的商誉的，该处置组应当包含分摊至处置组的商誉。

本公司初始计量或在资产负债表日重新计量划分为持有待售的非流动资产和处置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。对于处置组，所确认的资产减值损失先抵减处置组中商誉的账面价值，再按比例抵减该处置组内适用《企业会计准则第42号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》（以下简称“持有待售准则”）的计量规定的各项非流动资产的账面价值。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用持有待售准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益，并根据处置组中除商誉外适用持有待售准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重按比例

增加其账面价值；已抵减的商誉账面价值，以及适用持有待售准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。

持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。

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非流动资产或处置组不再满足持有待售类别的划分条件时，本公司不再将其继续划分为持有待售类别或将非流动资产从持有待售的处置组中移除，并按照以下两者孰低计量：（1）划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；（2）可收回金额。

终止经营的认定标准和列报方法

√适用□不适用

终止经营是指满足下列条件之一、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已经处置或划分

为持有待售类别：（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个独立的主营经营地区；（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关计划的一部分；（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。

公司在利润表中列报相关终止经营损益并在附注披露终止经营的影响。

19、长期股权投资

√适用□不适用

长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，作为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算，其中如果属于非交易性的，本公司在初始确认时可选择将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产核算，其会计政策详见附注五、11“金融工具”。

共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本公司对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。

（1）投资成本的确定

对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；

资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或作为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。

对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投资的初始投资成本，合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。

合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。

除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本视长期股权投资取得方式的不同，分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公司发行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交易中换出资产的公允价值或原账面

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价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成本为按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。

（2）后续计量及损益确认方法

对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。

*成本法核算的长期股权投资

采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。

*权益法核算的长期股权投资

采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本公司与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。本公司向合营企业或联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司向合营企业或联营企业出售的资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司自联营企业及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第20号——企业合并》的规定进行会计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。

在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

对于本公司首次执行新会计准则之前已经持有的对联营企业和合营企业的长期股权投资，如存在与该投资相关的股权投资借方差额，按原剩余期限直线摊销的金额计入当期损益。

*收购少数股权

在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

*处置长期股权投资

在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；母公司部分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注五、7.（2）“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理。

其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。

采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置时将原计入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的

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基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。

采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。

本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制

或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本公司取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧

失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。

本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。

本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。

20、投资性房地产

(1)如果采用公允价值计量模式的选择公允价值计量的依据

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于本公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。

投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。

本公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的依据为：*投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。*本公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

本公司确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格；

无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑资产状况、所在位置、交易情况、交易日期等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。

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本公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为自用房地产时，以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收益。

当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。

21、固定资产

(1)确认条件

√适用□不适用

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。

固定资产的减值：

固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见本附注27.“长期资产减值”。

固定资产的后续支出：

与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。

固定资产处置：当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计估计变更处理。

(2)折旧方法

√适用□不适用

类别折旧方法折旧年限（年）残值率年折旧率

房屋及建筑物年限平均法25-405.002.38-3.80

运输设备年限平均法5-105.009.50-19.00

其他年限平均法5-105.009.50-19.00

预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本公司目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。

22、在建工程

√适用□不适用本公司在建工程分为自营方式建造和出包方式建造两种。在建工程在工程完工达到预定可使用状态时，结转固定资产。预定可使用状态的判断标准，应符合下列情况之一：固定资产的实体建造（包括安装）工作已经全部完成或实质上已经全部完成；已经试生产或试运行，并且其结果表明资产能够正常运行或能够稳定地生产出合格产品，或者试运行结果表明其能够正常运转或营业；该项建造的固定资产上的支出金额很少或者几乎不再发生；所购建的固定资产已经达到设计

或合同要求，或与设计或合同要求基本相符。

在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。

在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见本附注27.“长期资产减值”。

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23、借款费用

√适用□不适用

借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。

可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。其余借款费用在发生当期确认为费用。

专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部

分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。

资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。

符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或可

销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。

符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

24、生物资产

□适用√不适用

25、油气资产

□适用√不适用

26、无形资产

(1)使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

√适用□不适用

无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包括土地使用权等。

*无形资产的初始计量

外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。

债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益。

在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。

以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价值；

以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。

内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注册费、在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用，以及为使该无形资产达到预定用途前所发生的其他直接费用。

*无形资产的后续计量

本公司在取得无形资产时分析判断其使用寿命，划分为使用寿命有限和使用寿命不确定的无形资产。

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1）使用寿命有限的无形资产

对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销。期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，必要时进行调整。

2）使用寿命不确定的无形资产

无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。

期末，对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。

无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见本附注27.长期资产减值。

(2)研发支出的归集范围及相关会计处理方法

√适用□不适用

1、划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准

研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活动的阶段。

开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。

内部研究开发项目研究阶段的支出，在发生时计入当期损益。

2、开发阶段支出符合资本化的具体标准

内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：

1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形

资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；

4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出

售该无形资产；

5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。内部开发活动形成的无形资产的成本仅包括满足资本化条件的时点至无形资产达到预定用途前发生的支出总额，对于同一项无形资产在开发过程中达到资本化条件之前已经费用化计入损益的支出不再进行调整。

27、长期资产减值

√适用□不适用

对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、使用权资产、以成本模式计量的投资

性房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本公司于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。

减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合

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并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。

28、长期待摊费用

√适用□不适用

（1）摊销方法长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。

长期待摊费用在预计受益期间按直线法分期摊销。

（2）摊销年限类别摊销年限备注装修费受益期销售配套费受益期旅游设施费受益期租赁代理服务费受益期

29、合同负债

√适用□不适用

合同负债，是指本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。如果在本公司向客户转让商品之前，客户已经支付了合同对价或本公司已经取得了无条件收款权，本公司在客户实际支付款项和到期应支付款项孰早时点，将该已收或应收款项列示为合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。

30、职工薪酬

(1)短期薪酬的会计处理方法

√适用□不适用

短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤

保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公司在职工为本公司提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。

(2)离职后福利的会计处理方法

√适用□不适用本公司的离职后福利计划全部为设定提存计划。

离职后福利设定提存计划主要为参加由各地劳动及社会保障机构组织实施的社会基本养老保

险、失业保险等；除了社会基本养老保险、失业保险之外，本公司依据国家企业年金制度的相关政策建立企业年金计划（“年金计划”），员工可以自愿参加该年金计划。在职工为本公司提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(3)辞退福利的会计处理方法

√适用□不适用

在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，

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并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。

职工内部退休计划采用与上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。

(4)其他长期职工福利的会计处理方法

√适用□不适用

本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处理，除此之外按照设定受益计划进行会计处理。

31、预计负债

√适用□不适用

因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为本公司承

担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出本公司，且该义务的金额能够可靠的计量时，本公司将该项义务确认为预计负债。

本公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。

如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

32、股份支付

√适用□不适用

（1）股份支付的会计处理方法股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的负债的交易。股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。

*以权益结算的股份支付

用以换取职工提供的服务的权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日的公允价值计量。该公允价值的金额在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的情况下，在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按直线法计算计入相关成本或费用/在授予后立即可行权时，在授予日计入相关成本或费用，相应增加资本公积。

在等待期内每个资产负债表日，本公司根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。上述估计的影响计入当期相关成本或费用，并相应调整资本公积。

用以换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量，按照其他方服务在取得日的公允价值计量，如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权益工具的公允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关成本或费用，相应增加股东权益。

当授予权益工具的公允价值无法可靠计量时，在服务取得日、后续的每个资产负债表日以及结算日，按权益工具的内在价值计量，内在价值变动计入当期损益。

*以现金结算的股份支付

以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公允价值计量。如授予后立即可行权，在授予日计入相关成本或费用，相应增加负债；如须完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权，在等待期的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用，相应增加负债。

在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。

（2）修改、终止股份支付计划的相关会计处理

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本公司对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权益工具公允价值的增加相应确认取得服务的增加。权益工具公允价值的增加是指修改前后的权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价值总额或采用了其他不利于职工的方式，则仍继续对取得的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本公司取消了部分或全部已授予的权益工具。

在等待期内，如果取消了授予的权益工具，本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本公司将其作为授予权益工具的取消处理。

（3）涉及本公司与本公司股东或实际控制人的股份支付交易的会计处理

涉及本公司与本公司股东或实际控制人的股份支付交易，结算企业与接受服务企业中其一在本公司合并范围内，另一在本公司合并范围外的，在本公司合并财务报表中按照以下规定进行会计处理：

*结算企业以其本身权益工具结算的，将该股份支付交易作为权益结算的股份支付处理；除此之外，作为现金结算的股份支付处理。

结算企业是接受服务企业的投资者的，按照授予日权益工具的公允价值或应承担负债的公允价值确认为对接受服务企业的长期股权投资，同时确认资本公积（其他资本公积）或负债。

*接受服务企业没有结算义务或授予本企业职工的是其本身权益工具的，将该股份支付交易作为权益结算的股份支付处理；接受服务企业具有结算义务且授予本企业职工的并非其本身权益工具的，将该股份支付交易作为现金结算的股份支付处理。

本公司合并范围内各企业之间发生的股份支付交易，接受服务企业和结算企业不是同一企业的，在接受服务企业和结算企业各自的个别财务报表中对该股份支付交易的确认和计量，比照上述原则处理。

33、优先股、永续债等其他金融工具

√适用□不适用

（1）永续债和优先股等的区分

本公司发行的永续债和优先股等金融工具，同时符合以下条件的，作为权益工具：

*该金融工具不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务；

*如将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具的，如该金融工具为非衍生工具，则不包括交付可变数量的自身权益工具进行结算的合同义务；如为衍生工具，则本公司只能通过以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产结算该金融工具。

除按上述条件可归类为权益工具的金融工具以外，本公司发行的其他金融工具应归类为金融负债。

本公司发行的金融工具为复合金融工具的，按照负债成分的公允价值确认为一项负债，按实际收到的金额扣除负债成分的公允价值后的金额，确认为“其他权益工具”。发行复合金融工具发生的交易费用，在负债成分和权益成分之间按照各自占总发行价款的比例进行分摊。

（2）永续债和优先股等的会计处理方法

归类为金融负债的永续债和优先股等金融工具，其相关利息、股利（或股息）、利得或损失，以及赎回或再融资产生的利得或损失等，除符合资本化条件的借款费用（参见本附注五、23“借款费用”）以外，均计入当期损益。

归类为权益工具的永续债和优先股等金融工具，其发行（含再融资）、回购、出售或注销时，本公司作为权益的变动处理，相关交易费用亦从权益中扣减。本公司对权益工具持有方的分配作为利润分配处理。

本公司不确认权益工具的公允价值变动。

34、收入

(1)按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

√适用□不适用

（1）本公司的收入主要来源于如下业务类型：

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1）房地产开发业务

2）土地一级开发业务

（2）收入确认的一般原则

本公司与客户之间的合同同时满足下列条件时，在客户取得相关商品控制权时确认收入：合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关

的权利和义务；合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；合同具有商业实质，即履行该合同将改变本公司未来现金流量的风险、时间分布或金额；本公司因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。

在合同开始日，本公司识别合同中存在的各单项履约义务，并将交易价格按照各单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例分摊至各单项履约义务。在确定交易价格时考虑了可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。

对于合同中的每个单项履约义务，如果满足下列条件之一的，本公司在相关履约时段内按照履约进度将分摊至该单项履约义务的交易价格确认为收入：客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；本公司履约过程

中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。履约进度根据所转让商品的性质采用投入法或产出法确定，当履约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

如果不满足上述条件之一，则本公司在客户取得相关商品控制权的时点将分摊至该单项履约义务的交易价格确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，本公司考虑下列迹象：企业就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；企业已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；企业已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；企业已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；客户已接受该商品；其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

（3）收入确认的具体方法

对于房屋开发项目，在开发产品已经竣工且经有关部门验收合格达到可交付状态，已签订商品房买卖合同并完成网签备案，购买方在交房通知期限内签收入住，或者购买方在约定交房期限内无正当理由拒绝接收且交房通知约定的交付期限已结束，价款已全部取得时确认销售收入的实现。

对于土地开发项目，在合同明确约定价款及付款时间等条件的，对于已履约部分分期确认收入实现；合同未约定价款及付款时间等条件的，综合土地入市成交、预收补偿款、补偿返还文件等因素后，待付款金额与时间等条件能够确定时，确认土地开发收入实现，其中对于利润无法确定的，按照已履约成本确认收入，不确认利润。对于政府提供资金的代建性质开发项目，按照代建投入金额及约定的管理费率确认代理收入。

（4）特定交易的收入处理原则

1）附有销售退回条款的合同

对于附有销售退回条款的销售，本公司在客户取得相关商品控制权时，按照因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额(即，不包含预期因销售退回将退还的金额)确认收入，按照预期因销售退回将退还的金额确认负债；同时，按照预期将退回商品转让时的账面价值，扣除收回该商品预计发生的成本(包括退回商品的价值减损)后的余额，确认为一项资产，按照所转让商品转让时的账面价值，扣除上述资产成本的净额结转成本。

2）附有质量保证条款的合同

对于附有质量保证条款的销售，如果该质量保证在向客户保证所销售商品或服务符合既定标准之外提供了一项单独的服务，该质量保证构成单项履约义务。否则，本公司按照《企业会计准

则第13号——或有事项》规定对质量保证责任进行会计处理

3）附有客户额外购买选择权的销售合同

客户额外购买选择权包括续约选择权、针对未来商品或服务的其他折扣等，对于向客户提供了重大权利的额外购买选择权，本公司将其作为单项履约义务，在客户未来行使购买选择权取得相关商品或服务控制权时，或者该选择权失效时，确认相应的收入。客户额外购买选择权的单独

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售价无法直接观察的，本公司综合考虑客户行使和不行使该选择权所能获得的折扣的差异、客户行使该选择权的可能性等全部相关信息予以估计。

4）售后回购

因与客户的远期安排而负有回购义务的合同：这种情况下客户在销售时点并未取得相关商品控制权，因此作为租赁交易或融资交易进行相应的会计处理。其中，回购价格低于原售价的视为租赁交易，按照企业会计准则对租赁的相关规定进行会计处理；回购价格不低于原售价的视为融资交易，在收到客户款项时确认金融负债，并将该款项和回购价格的差额在回购期间内确认为利息费用等。公司到期未行使回购权利的，则在该回购权利到期时终止确认金融负债，同时确认收入。

应客户要求产生的回购义务的合同：经评估客户具有重大经济动因的，将售后回购作为租赁交易或融资交易，按照本条1）规定进行会计处理；否则将其作为附有销售退回条款的销售交易进行处理。

5）向客户收取无需退回的初始费的合同

在合同开始（或接近合同开始）日向客户收取的无需退回的初始费应当计入交易价格。公司经评估，该初始费与向客户转让已承诺的商品相关，并且该商品构成单项履约义务的，则在转让该商品时，按照分摊至该商品的交易价格确认收入；该初始费与向客户转让已承诺的商品相关，但该商品不构成单项履约义务的，则在包含该商品的单项履约义务履行时，按照分摊至该单项履约义务的交易价格确认收入；该初始费与向客户转让已承诺的商品不相关的，该初始费则作为未来将转让商品的预收款，在未来转让该商品时确认为收入。

6）主要责任人和代理人

本公司根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判断从事交易时本公司的身份是主要责任人还是代理人。本公司在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或服务的，本公司为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，本公司为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确定。

(2)同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法

□适用√不适用

35、合同成本

√适用□不适用合同成本分为合同履约成本与合同取得成本。

本公司企业为履行合同发生的成本同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：

（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

（2）该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；

（3）该成本预期能够收回。

本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；但是，该资产摊销不超过一年的可以在发生时计入当期损益。

与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销。

与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司将对于超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：

（1）因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；

（2）为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

上述资产减值准备后续发生转回的，转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

36、政府补助

√适用□不适用

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政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府以投资者身份并享有相应所有者权益而投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。本公司将所取得的用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助界定为与资产相关的政府补助；其余政府补助界定为与收益相关的政府补助。若政府文件未明确规定补助对象，则采用以下方式将补助款划分为与收益相关的政府补助和与资产相关的政府补助：（1）政府文件明确了

补助所针对的特定项目的，根据该特定项目的预算中将形成资产的支出金额和计入费用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需在每个资产负债表日进行复核，必要时进行变更；（2）政府文件中对用途仅作一般性表述，没有指明特定项目的，作为与收益相关的政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

本公司对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。但对于期末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件预计能够收到财政扶持资金，按照应收的金额计量。按照应收金额计量的政府补助应同时符合以下条件：（1）应收补助款的金额已经过有权政府部门发文确认，或者可根据正式发布的财政资金管理办法的有关规定自行合理测算，且预计其金额不存在重大不确定性；（2）所依据的是当地财政部门正式发布并按照《政府信息公开条例》的规定予以主动公开的财政扶持项目及其财政资金管理办法，且该管理办法应当是普惠性的（任何符合规定条件的企业均可申请），而不是专门针对特定企业制定的；（3）相关的补助款批文中已明确承诺了拨付期限，且该款项的拨付是有相应财政预算作为保障的，因而可以合理保证其可在规定期限内收到。

与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益或冲减相关资产的账面价值。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益或冲减相关成本费用；用于补偿已经发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本费用。同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；难以区分的，将其整体归类为与收益相关的政府补助。

与本公司日常活动相关的政府补助，按照经济业务的实质，计入其他收益或冲减相关成本费用；与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

已确认的政府补助需要退回时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益或调整资产账面价值；属于其他情况的，直接计入当期损益。

37、递延所得税资产/递延所得税负债

√适用□不适用根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。

确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。

资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。

本公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所得税：企业合并；直接在所有者权益中确认的交易或者事项。

当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。

38、租赁

√适用□不适用作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法

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√适用□不适用

本公司租赁资产的类别主要为房屋及建筑物、旅游设施及其他。

在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认使用权资产和租赁负债，并在租赁期内分别确认折旧费用和利息费用。

本公司在租赁期内各个期间采用直线法，将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额计入当期费用。

（1）使用权资产

使用权资产，是指承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。在租赁期开始日。使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：*租赁负债的初始计量金额；*在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；*承租人发生的初始直接费用；*承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。

本公司使用权资产折旧采用年限平均法分类计提。对于能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产预计剩余使用寿命内计提折旧；对于无法合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

本公司按照《企业会计准则第8号——资产减值》的相关规定来确定使用权资产是否已发生减值并进行会计处理。

（2）租赁负债

租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额包括：

*固定付款额（包括实质固定付款额），存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；*取决于指数或比率的可变租赁付款额；*根据承租人提供的担保余值预计应支付的款项；*购买选择权的

行权价格，前提是承租人合理确定将行使该选择权；*行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；

本公司采用租赁内含利率作为折现率；如果无法合理确定租赁内含利率的，则采用本公司的增量借款利率作为折现率。本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入财务费用。该周期性利率是指公司所采用的折现率或修订后的折现率。

未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

当本公司对续租选择权、终止租赁选择权或者购买选择权的评估结果发生变化的，则按变动后的租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。当实质租赁付款额、担保余值预计的应付金额或者取决于指数或比率的可变租赁付款额发生变动的，则按变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。

（3）短期租赁和低价值资产租赁

对于短期租赁（在租赁开始日租赁期不超过12个月的租赁）和低价值资产租赁，本公司采取简化处理方法，不确认使用权资产和租赁负债，而在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。

作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法

√适用□不适用

*经营租赁

本公司采用系统、合理的摊销方法将经营租赁的租赁收款额确认为租赁期内各期间的租金收入。与经营租赁有关的未计入租赁付款额的可变租赁付款额，于实际发生时计入当期损益。

*融资租赁

于租赁期开始日，本公司确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。应收融资租赁款以租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和）进行初始计量，并按照固定的周期性利率计算确认租赁期内的利息收入。本公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

39、其他重要的会计政策和会计估计

√适用□不适用回购股份

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本公司股份回购中支付的对价和交易费用减少股东权益，回购、转让或注销本公司股份时，不确认利得或损失。

本公司转让库存股时，按实际收到的金额与库存股账面金额的差额，计入资本公积，资本公积不足冲减的，冲减盈余公积和未分配利润。本公司注销库存股时，按股票面值和注销股数减少股本，按注销库存股的账面余额与面值的差额，冲减资本公积，资本公积不足冲减的，冲减盈余公积和未分配利润。

40、重要会计政策和会计估计的变更

(1)重要会计政策变更

√适用□不适用

单位：元币种：人民币会计政策变更的内容和原因受重要影响的报表项目名称影响金额本公司自2026年1月1日起执行财政部2025年12月执行解释19号对本报告期内

19日发布的《企业会计准则解释第19号》。财务报表无重大影响。

本公司自2026年6月16日起执行财政部2026年6月

16日发布的《企业会计准则解释第20号》，同时对执行解释20号对本报告期内

2026年1月1日至解释20号施行日新增的相关业务进财务报表无重大影响。

行调整。

(2)重要会计估计变更

□适用√不适用

(3)2026年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表

□适用√不适用

41、其他

□适用√不适用

六、税项

1、主要税种及税率

主要税种及税率情况

√适用□不适用税种计税依据税率

增值税不动产销售或租赁、应税销售服务收入等13%、10%、9%、6%、5%、3%

营业税营改增之前的应纳税营业额5%

城市维护建设税实际流转税税额5%、7%

教育费附加实际流转税税额3%

地方教育费附加实际流转税税额2%

土地增值税销售或转让房地产取得的增值额30%-60%

企业所得税应纳税所得额25%

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明□适用√不适用

2、税收优惠

□适用√不适用

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3、其他

□适用√不适用

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

库存现金17685.6828277.68

银行存款12000638183.878375226176.35

其他货币资金200122829.86132745571.51存放财务公司存款

合计12200778699.418508000025.54

其中：存放在境外的款项总额其他说明

其中受限制的货币资金明细如下：

项目期末余额上年年末余额

按揭保证金6707391.996705740.67

履约保证金15811999.2023159073.04

冻结存款177580661.79110144713.12

合计200100052.98140009526.83

2、交易性金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额指定理由和依据

以公允价值计量且其变动计入当期损2494585917.003251202066.00/益的金融资产

其中：

国信证券股份有限公司2494585917.003251202066.00/

/指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

其中：

合计2494585917.003251202066.00/

其他说明：

□适用√不适用

3、衍生金融资产

□适用√不适用

4、应收票据

(1)应收票据分类列示

□适用√不适用

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(2)期末公司已质押的应收票据

□适用√不适用

(3)期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据

□适用√不适用

(4)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例

见五、重要会计政策及会计估计12应收票据。

对本期发生损失准备变动的应收票据账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6)本期实际核销的应收票据情况

□适用√不适用

其中重要的应收票据核销情况：

□适用√不适用

应收票据核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、应收账款

(1)按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）55583586.05100112558.48

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1年以内55583586.05100112558.48

1至2年53095162.1730582769.91

2至3年13495929.9013245900.41

3年以上

3至4年11025117.1242799042.23

4至5年42268110.974194929.06

5年以上32775084.6928580155.63

合计208242990.90219515355.72

(2)按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面计提账面比例比例

金额金额比例价值金额金额比例价值(%)(%)(%)(%)按单项

计提坏26130770.0312.5526130770.03100.0026130770.0311.9026130770.03100账准备

其中：

按组合

计提坏182112220.8787.4529591508.6016.25152520712.27193384585.6988.1023058744.4511.92170325841.24账准备

其中：

组合1100783878.1248.40100783.870.10100683094.25123025062.4056.05123025.060.10122902037.34

组合281328342.7539.0529490724.7336.2651837618.0270359523.2932.0522935719.3932.6047423803.90

合计208242990.90/55722278.63/152520712.27219515355.72/49189514.48/170325841.24

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额名称计提比例

账面余额坏账准备%计提理由（）

北京天华创业科贸有限公司8449815.008449815.00100.00预计无法收回

柏森智慧空间科技集团有限公司8617755.888617755.88100.00预计无法收回

北京互通文化发展有限公司5193368.005193368.00100.00预计无法收回

高晟财富控股集团有限公司1837336.201837336.20100.00预计无法收回

北京北苑钰龙泉饮食有限公司858446.68858446.68100.00预计无法收回

深圳渝元乘纸品公司684077.00684077.00100.00预计无法收回

北京越秀清友洗衣店236408.33236408.33100.00预计无法收回

北京播乐精英教育科技有限公司101665.94101665.94100.00预计无法收回

王丽娟、李克诚87960.0087960.00100.00预计无法收回

于波22265.0022265.00100.00预计无法收回

魏巍20000.0020000.00100.00预计无法收回

高翔20000.0020000.00100.00预计无法收回

81/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

王晓君1672.001672.00100.00预计无法收回

合计26130770.0326130770.03100.00/

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：组合1

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内14538021.8214538.010.10

1至2年34499288.2534499.290.10

2至3年3999905.663999.910.10

3至4年7088443.407088.440.10

4至5年40658218.9940658.220.10

5年以上

合计100783878.12100783.870.10

组合计提项目：组合2

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内41045564.231830632.174.46

1至2年18595873.927179866.9238.61

2至3年2023595.781330716.5865.76

3至4年717601.77500168.4369.70

4至5年1508226.041211859.6280.35

5年以上17437481.0117437481.01100.00

合计81328342.7529490724.7336.26

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例

见五、重要会计政策及会计估计13应收账款。

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3)坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转销或其他期末余额计提转回核销变动

82/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

按单项计提坏账准备26130770.0326130770.03

按组合计提坏账准备23058744.456532764.1529591508.60

其中：组合1123025.06-22241.19100783.87

组合222935719.396555005.3429490724.73

合计49189514.486532764.1555722278.63

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(4)本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5)按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

□适用□不适用

单位：元币种：人民币占应收账款和应收账款和合应收账款期合同资产期合同资产期末坏账准备期单位名称同资产期末余末余额末余额余额合计数的末余额额比例（%）

北京市大兴区住房和城108563602.55108563602.5531.17108563.60乡建设委员会

北京市顺义区财政局40658218.9940658218.9911.6740658.22

北京城建智控科技股份34995439.7934995439.7910.0534995.44有限公司

北京市昌平区规划和自31180532.3131180532.318.9531180.53然资源综合事务中心

北京城承物业管理有限22127103.3422127103.346.3522127.10责任公司

合计97780762.12139744134.86237524896.9868.19237524.89

其他说明：

□适用√不适用

6、合同资产

(1)合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值

大兴海子角棚改108563602.55108563.60108455038.95108563602.55108563.60108455038.95项目

马池口土地一级31180532.3131180.5331149351.78933449473.35933449.47932516023.88开发项目

83/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

通州老城棚改项363841.12363.84363477.2818283841.1218283.8418265557.28目

走马庄项目7504799.837504.807497295.03

合计140107975.98140107.97139967868.011067801716.851067801.711066733915.14

(2)报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用□不适用

单位：元币种：人民币项目变动金额变动原因

马池口土地一级开发项目-901366672.10收到款项

通州老城棚改项目-17902080.00收到款项

走马庄项目-7497295.03收到款项

合计-926766047.13/

(3)按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额类别账面余额坏账准备账面余额坏账准备账面账面比例计提比比例计提比

金额(%)金额价值金额价值

例(%)(%)金额例(%)按单项计提坏账准备

其中：

按组合计提坏账准备140107975.98100.00140107.970.10139967868.011067801716.851001067801.710.101066733915.14

其中：

组合1140107975.98100.00140107.970.10139967868.011067801716.851001067801.710.101066733915.14组合2

合计140107975.98/140107.97/139967868.011067801716.85/1067801.71/1066733915.14

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：组合1

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内36304825.7036304.820.10

1－2年73061214.4473061.210.10

2－3年30741935.8430741.940.10

3－4年

4－5年

5年以上

合计140107975.98140107.970.10按组合计提坏账准备的说明

□适用√不适用

84/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例

见五、重要会计政策及会计估计17合同资产。

对本期发生损失准备变动的合同资产账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(4)本期合同资产计提坏账准备情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额

项目期初余额收回或转销/其他期末余额原因计提转回核销变动

大兴海子角棚改项目108563.60108563.60按政策计提

马池口土地一级开发项目933449.47-902268.9431180.53按政策计提

通州老城棚改项目18283.84-17920.00363.84按政策计提

走马庄项目7504.80-7504.80按政策计提

合计1067801.71-927693.74140107.97/

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(5)本期实际核销的合同资产情况

□适用√不适用其中重要的合同资产核销情况

□适用√不适用

合同资产核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

7、应收款项融资

(1)应收款项融资分类列示

□适用√不适用

(2)期末公司已质押的应收款项融资

□适用√不适用

(3)期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资

□适用√不适用

(4)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

85/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例

见五、重要会计政策及会计估计14应收款项融资。

对本期发生损失准备变动的应收款项融资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6)本期实际核销的应收款项融资情况

□适用√不适用其中重要的应收款项融资核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

(7)应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况：

□适用√不适用

(8)其他说明：

□适用√不适用

8、预付款项

(1)预付款项按账龄列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内55418488.407.05137056553.0217.37

1至2年97259514.5612.3717740232.482.25

2至3年135042693.8017.18134991826.5117.11

86/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

3年以上498340353.1363.40499257243.5063.27

合计786061049.89100.00789045855.51100.00

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

单位名称期末余额账龄未及时结算原因

北京首创华业房地产开发有限公司409353138.003年以上安置房未交付

北京市东城区人民政府房屋征收办公室121214378.251至2年/2至3年未结算的征收补偿款

东城区财政局100000000.002至3年未最终结算

北京佳源投资经营有限责任公司64386360.003年以上未最终结算

北京燕华投资有限责任公司7762344.003年以上未最终结算

合计702716220.25

(2)按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

单位名称期末余额占预付款项期末余额合计数的比例(%)

北京首创华业房地产开发有限公司409353138.0052.08

北京市东城区人民政府房屋征收办公室121214378.2515.42

东城区财政局100000000.0012.72

北京佳源投资经营有限责任公司64386360.008.19

北京城建七建设工程有限公司10780304.031.37

合计705734180.2889.78其他说明

□适用√不适用

9、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应收利息286874163.46345918538.97

应收股利97744536.80146235366.80

其他应收款3348236683.484016207085.80

合计3732855383.744508360991.57

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1)应收利息分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额定期存款

87/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

委托贷款债券投资

海南农垦城建投资开发有限公司140690822.24118795814.34

北京景晟乾通置业有限公司84479660.9989145092.80

北京新城金郡房地产开发有限公司21901270.0838784359.96

北京城安辉泰置业有限公司13383529.7713383529.77

成都红星美凯龙全球家居有限公司3915165.995898246.28

北京双城通达房地产开发有限公司21614410.1878084410.18

北京丰台站前开发建设有限公司889304.21859444.44

北京越昌贝城置业有限公司967641.20

合计286874163.46345918538.97

(2)重要逾期利息

□适用√不适用

(3)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4)按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6)本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

88/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

应收股利

(1)应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目(或被投资单位)期末余额期初余额

国信证券股份有限公司24970830.00

国奥投资发展有限公司93499658.4393499658.43

北京建远万誉房地产开发有限公司4244878.3727764878.37

合计97744536.80146235366.80

(2)重要的账龄超过1年的应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目(是否发生减值或被投资单位)期末余额账龄未收回的原因及其判断依据

国奥投资发展有限公司93499658.435年以上企业暂无支付能力是

北京建远万誉房地产开发有限公司4244878.371-2年企业资金暂不足否

合计97744536.80///

(3)按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面计提账面比例比例

金额金额比例价值金额金额比例价值(%)(%)(%)(%)按单项

计提坏186999316.8697.7893499658.435093499658.43186999316.867893499658.435093499658.43账准备

其中：

国奥投

资发展186999316.8697.7893499658.435093499658.43186999316.867893499658.435093499658.43有限公司按组合

计提坏4244878.372.224244878.3752735708.372252735708.37账准备

其中：

组合14244878.372.224244878.3752735708.372252735708.37

合计191244195.23/93499658.43/97744536.80239735025.23/93499658.43/146235366.80

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

国奥投资发展有限公司186999316.8693499658.4350.00信用风险显著增加

89/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

合计186999316.8693499658.4350.00/

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4)按预期信用损失一般模型计提坏账准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段未来12个月整个存续期预期整个存续期预期信坏账准备合计

预期信用损信用损失(未发生用损失(已发生信

失信用减值)用减值)

2026年1月1日余额93499658.4393499658.43

2026年1月1日余额在

本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段本期计提本期转回本期转销本期核销其他变动

2026年6月30日余额93499658.4393499658.43

各阶段划分依据和坏账准备计提比例

见五、重要会计政策及会计估计11金融工具。

对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5)坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

国奥投资发展有限公司93499658.4393499658.43

合计93499658.4393499658.43

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6)本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用

90/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(1)按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）347573784.71488478506.32

1年以内347573784.71488478506.32

1至2年142540912.40459448639.27

2至3年1369652219.321327243842.88

3年以上

3至4年505483066.02235242288.99

4至5年299869065.731133059837.10

5年以上779915375.60465826187.81

合计3445034423.784109299302.37

(2)按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

保证金8492986.0929439867.09

押金20360909.0621788912.45

往来款3314597193.293928166894.82

代垫款101583335.34129903628.01

合计3445034423.784109299302.37

(3)坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期坏账准备未来12个月预期合计

信用损失(未发生信用损失(已发生信用损失

信用减值)信用减值)

2026年1月1日余额3953273.8683739415.305399527.4193092216.57

2026年1月1日余额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

91/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提-630029.605335553.334705523.73

本期转回-1000000.00-1000000.00

本期转销-

本期核销-

其他变动-

2026年6月30日余额3323244.2689074968.634399527.4196797740.30

各阶段划分依据和坏账准备计提比例

见五、重要会计政策及会计估计15其他应收款。

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4)坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

按单项计提坏账准备5399527.411000000.004399527.41

按组合计提坏账准备87692689.164705523.7392398212.89

其中：组合13953273.86-630029.603323244.26

组合283739415.305335553.3389074968.63

合计93092216.574705523.731000000.0096797740.30

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用

(5)本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

(6)按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款期末余款项的性坏账准备

单位名称期末余额(%)账龄额合计数的比例质期末余额

海南农垦城建投资开发969836679.9628.15往来借款2-3年969836.68有限公司

厦门益悦置业有限公司749997000.0021.77往来借款2-4年750047.00

92/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

北京景晟乾通置业有限546622306.7115.87往来借款4年以上546622.31公司

北京城安辉泰置业有限196891866.395.721年以内、往来借款1196891.87公司年以上金茂北方企业管理（天190987635.305.54往来借款5年以上190987.64津）有限公司

合计2654335488.3677.05//2654385.50

(7)因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

10、存货

(1)存货分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额

存货跌价准备/存货跌价准备/项目账面余额合同履约成本账面价值账面余额合同履约成本账面价值减值准备减值准备

原材料310066.82310066.82304676.11304676.11在产品

库存商品325045.57325045.57周转材料消耗性生物资产合同履约成本

开发成本34981654577.451748073707.7233233580869.7335016861750.381748073707.7233268788042.66

开发产品32734430676.355071820299.1327662610377.2234786513251.015710443942.9329076069308.08

合计67716395320.626819894006.8560896501313.7769804004723.077458517650.6562345487072.42开发成本预计竣工时预计投资总项目名称开工时间期末余额期初余额间额（亿元）

动感花园项目2006年2026年22.00118924773.87118924773.87

南苑项目5531159.975531159.97

62号院项目471984.00471984.00

通州台湖项目2016年2026年38.002352828779.202342628549.68

康庄棚改项目2018年2029年56.20150355626.05132573164.73

樾府项目2018年暂未定40.00964555130.44964544340.83

龙樾天元项目2022年2026年49.00105236525.36105236525.36

怀柔新城棚改项目2016年2026年41.6096795280.1897453596.17

北七家项目2014年暂未定35.51134528161.37133439526.11

望京国誉府2023年2026年44.354700015957.644400693064.75

星尚广场项目2021年暂未定6.50145297057.27142203154.57

红塘湾项目2014年暂未定30.67272546690.39272546690.39

马池口项目2013年2026年63.42212694.1653742882.18

望坛项目2009年2026年411.00510713549.614640385784.17

龙樾生态城项目2017年2026年65.00803109815.53794345807.82

93/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

临河棚改项目2017年暂未定239.00496179028.95493547409.14

东黄山国际小镇项目2019年2027年52.003540007083.893302126450.64

重庆龙樾熙城项目2021年2027年24.90470472361.70470963799.64

国誉燕园项目2022年2028年53.702506707374.852184068788.94

领翠滨江项目2024年2027年33.002647083779.532543397396.82

上海国誉府项目2024年2026年7.30673086001.52642606743.87

星悦时光项目2024年2027年23.001746505663.221638516672.92

国誉颂项目2024年2027年29.502091911621.652016576317.85

祈西项目2027年2028年28.702125548516.362030642018.13

昌平国誉星城项目2025年2028年18.091263402592.941184317026.13

丰台岳各庄项目2025年2028年44.713051385323.422900091754.72

昌平东小口项目2026年2028年44.362907369648.551405286366.98

石景山黄村项目2026年2029年33.131100872395.83

合计34981654577.4535016861750.38开发产品项目名称竣工时间期初余额本期增加本期减少期末余额

世华水岸项目2010年1057617.331057617.33

动感花园项目2019年396412646.3617848805.05378563841.31

北苑家园项目2010年42641967.0942007682.77634284.32

筑华年项目2012年2935003.862935003.86

世华龙樾项目2014年540732415.821221248.45103496995.14438456669.13

顺悦居项目2014年50018302.8741575.0050059877.87

北京密码项目2016年1941816880.5711084761.00834601.671952067039.90

海梓府项目2015年13866685.244522252.289344432.96

青岛龙樾湾项目2017年1898750.42135625.031763125.39

樾府项目2019年1025006615.88-435461.2030911618.08993659536.60

樾郡项目2019年11838947.76299689.9912138637.75

龙樾天元项目2024年190796592.4370177683.70120618908.73

府前龙樾项目2022年1759079166.1114116929.22263470367.591509725727.74

怀柔新城棚改项目2019年116938307.6827521870.4589416437.23

青岛国誉府项目2023年1274335315.69-14613150.18116982155.581142740009.93

北七家项目2022年202149133.44202149133.44

世华泊郡项目2014年10306524.6310306524.63

管庄项目2021年2195196802.451032166.06290005.102195938963.41

南京浦口项目2022年1197575582.92-18345.851197557237.07

城茂未来项目2021年1109023831.3977752547.271031271284.12

顺义北小营项目2022年972107947.01-10560345.56231441485.65730106115.80

龙樾湾（成都）项目2014年285279087.56-12507185.583494239.21269277662.77

龙樾熙城项目2017年775904014.28494028084.94281875929.34

汇景湾项目2014年148087929.3067980064.3223766235.80192301757.82

东坝项目2017年202939389.591780597.47157124083.0847595903.98

南湖一号项目2014年3361307.7710527.002608078.24763756.53

澜湖庭苑2022年802637128.28-3085117.6576808415.84722743594.79

珑玺家苑2023年685088441.68829271.53180428940.91505488772.30

红塘湾项目2016年882661808.0598284805.60784377002.45

宽院国誉府项目2020年3968567.10-582281.903244173.27142111.93

瀛海项目2018年937226650.17774060.17936452590.00

望坛项目2023年6120975046.795418748739.774246777183.077292946603.49

94/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

徜徉集项目2014年3645491.023645491.02

广悦居项目2016年75082118.6375082118.63

重庆熙城项目2012年336610995.54336610995.54

龙樾湾（重庆）项目2014年454162926.232674615.845132766.03451704776.04

龙樾生态城项目2019年1530144950.7026974973.021503169977.68

上河湾项目2015年55346882.55-55346882.55

门头沟永定镇项目2018年250480969.851095418.38249385551.47

仁和镇平各庄项目2018年1460946016.03355882759.111105063256.92

天成家园项目2015年669052.49260577.98306376.37623254.10

花市枣苑项目2006年967440.75967440.75

重庆龙樾熙城项目2023年898603363.4921846091.93876757271.56

成都国誉府2023年372160254.98-1033647.811796381.48369330225.69

龙樾合玺项目2023年1334153676.52387562650.83946591025.69

诚悦佳园项目2025年141055074.32141055074.32

国誉朝华项目2025年710647188.80-5177694.44168636592.62536832901.74

平各庄 B 地块项目 2025 年 331736249.52 80381994.32 251354255.20

国誉上城2025年522261072.988236034.0246995550.83483501556.17

东黄山国际小镇项目2025年490261493.9124462450.32465799043.59

国誉燕园2025年1747099101.684370533.33139938914.171611530720.84

文源府2025年166614523.501011760.57165602762.93

合计34786513251.015484674100.817536756675.4732734430676.35

(2)确认为存货的数据资源

□适用√不适用

(3)存货跌价准备及合同履约成本减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额计提其他转回或转销其他原材料在产品库存商品周转材料消耗性生物资产合同履约成本

开发成本1748073707.721748073707.72

开发产品5710443942.93638623643.805071820299.13

合计7458517650.65638623643.806819894006.85

存货跌价准备明细表：

本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额计提其他转回转销其他

开发成本1748073707.721748073707.72

其中：南苑项目5531159.975531159.97

62号院项目471984.00471984.00

龙樾湾（重庆）项目

龙樾生态城项目390577267.04390577267.04

樾府项目709002945.36709002945.36

动感花园项目44700690.6044700690.60青岛国誉府项目

95/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

龙樾天元项目

星尚广场项目26263154.5726263154.57国誉上城项目

星誉 BEIJING 项目

台湖项目421333301.32421333301.32

重庆龙樾熙城项目150193204.86150193204.86

开发产品5710443942.93638623643.805071820299.13

其中：龙樾湾（重庆）项目179785927.213795931.20175989996.01

重庆熙城项目148839928.19148839928.19

龙樾生态城项目419349799.4410539930.02408809869.42

龙樾湾（成都）项目59679732.721572698.5158107034.21

成都熙城项目175987971.5765316984.36110670987.21

门头沟永定镇项目14655601.85344186.5814311415.27

上河湾项目5936865.745936865.74

樾郡项目9964383.379964383.37

樾府项目424248859.3410084847.61414164011.73

北京密码项目288128012.08288128012.08

海梓府项目2036103.55126605.431909498.12

世华龙樾项目41660839.8523507775.7718153064.08

青岛龙樾湾项目40192.064985.0335207.03

龙樾天元项目156050.59156050.59

东坝项目44240921.5635531831.608709089.96

汇景湾项目29486647.691815480.4327671167.26

广悦居项目36768673.5136768673.51

管庄项目363908776.81363908776.81

南京浦口项目538981960.86538981960.86

澜湖庭苑项目487555692.70128252001.06359303691.64

珑玺家苑项目205332107.507009687.79198322419.71

南湖一号项目120421.83120421.83

府前龙樾项目144276471.2717998330.40126278140.87

瀛海项目47471022.6747471022.67

城茂未来项目35171974.6520591123.6214580851.03

动感花园项目37114680.7237114680.72

仁和镇平各庄项目（二级）336583376.4976710275.11259873101.38

顺义北小营项目270619977.4587108690.56183511286.89

重庆龙樾熙城项目172037713.864565040.65167472673.21

青岛国誉府项目448177413.1435396928.32412780484.82

龙樾合玺项目327609564.7890361047.17237248517.61

国誉朝华项目106317360.52106317360.52

国誉上城143889026.579975101.96133913924.61

星誉 BEIJING 项目 74777002.96 8014160.62 66762842.34

东黄山国际小镇项目7435784.227435784.22

成都国誉府项目9074708.479074708.47

国誉燕园项目31011555.9231011555.92

文源府项目42010839.2242010839.22

合计7458517650.65638623643.806819894006.85本期转回或转销存货跌价准备的原因

√适用□不适用本期已将期初计提存货跌价准备的存货结转。

按组合计提存货跌价准备

□适用√不适用按组合计提存货跌价准备的计提标准

□适用√不适用

96/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

(4)存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据

√适用□不适用本期减少本期确认资本存货项目名称期初余额本期增加期末余额化金额的资本出售减少其他减少化率（%）

动感花园项目58227734.151991350.8256236383.33

世华龙樾项目119807106.8422879586.1696927520.68

海梓府项目307239.04100197.88207041.16

北京密码项目115590754.5449635.37115541119.17

青岛龙樾湾项目100840.977202.9393638.04

樾府项目33994351.20968303.3433026047.86

通州台湖项目169954748.32169954748.32

龙樾天元项目30745368.807288504.6923456864.11

国誉朝华项目32514099.729797385.4222716714.30

府前龙樾项目155776938.1123463866.45132313071.66

怀柔新城棚改项目11724660.491540378.2010184282.29

青岛国誉府项目146527236.5114362595.39132164641.12

北七家项目13503635.9413503635.94

世华泊郡项目140507.73140507.73

管庄项目19330422.7213442.8719316979.85

南京浦口项目182025842.16182025842.16

望京国誉府项目272181753.1840013627.78312195380.962.67

城茂未来项目4003285.82280666.353722619.47

顺义北小营项目35665580.758901244.8426764335.91

龙樾湾（成都）项目7857959.62127810.807730148.82

成都熙城项目81718825.3835169490.6746549334.71

汇景湾项目7334659.83841670.086492989.75

东坝项目-1055321.70-1055321.70-

南湖一号项目37400.79-37400.79

珑玺家苑项目21211109.19367971.0720843138.12

澜湖庭苑项目23393681.786008581.7517385100.03

红塘湾项目29543924.993288167.8326255757.16

宽院国誉府项目167856.51167856.51-

马池口项目50136938.3550136938.35-

瀛海项目123512791.74120247.23123392544.51

望坛项目1669078067.218454166.66596698715.831080833518.043.35

徜徉集项目55124.9855124.98

广悦居项目2419790.082419790.08

重庆熙城项目766128.51766128.51

龙樾湾（重庆）项目35101180.7889024.5535012156.23

龙樾生态城项目232581593.321504749.25231076844.07

上河湾项目384132.21384132.21

门头沟永定镇项目30130517.99-15738.4630146256.45

国誉上城项目41746587.73790192.881371678.6541165101.963.92

仁和镇平各庄项目（二级）-15640047.10-26162871.3210522824.22

临河棚户区改造项目116761146.39116761146.39

星誉 BEIJING 项目 14136038.32 3425260.14 10710778.18

东黄山国际小镇项目501048272.5942685987.411779305.18541954954.823.13

天成家园项目14195.1814195.18

重庆龙樾熙城项目114848653.711831900.32113016753.39

成都国誉府项目9756568.7018577.759737990.95

龙樾合玺项目59547646.799452085.4550095561.34

国誉燕园项目100128929.0535342832.797972299.96127499461.883.00

文源府项目1791014.601791014.60

97/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

领翠滨江项目61911582.9027849484.5389761067.433.42

上海国誉府项目13164104.70778555.5613942660.263.08

星悦时光项目35026030.856854643.1541880674.002.58

国誉颂项目40796346.8813334336.2454130683.122.40

祈西项目1880972.2331621302.7833502275.013.19

国誉星城4782226.919730753.0114512979.923.11

昌平东小口项目786366.987925121.118711488.093.70

丰台岳各庄项目16132358.4916132358.492.81

石景山黄村项目872395.83872395.833.37

合计4818985105.96242385758.22784782760.604276588103.58

(5)合同履约成本本期摊销金额的说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

11、持有待售资产

□适用√不适用

12、一年内到期的非流动资产

□适用√不适用一年内到期的债权投资

□适用√不适用一年内到期的其他债权投资

□适用√不适用

13、其他流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

合同取得成本264813166.12180052982.90应收退货成本补偿性资产

预缴税金2268645776.832232212228.70

待抵扣进项税1071844812.76771879005.98

合计3605303755.713184144217.58补偿性资产相关信息

□适用√不适用

14、债权投资

(1)债权投资情况

□适用√不适用债权投资减值准备本期变动情况

□适用√不适用

98/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

(2)期末重要的债权投资

□适用√不适用

(3)减值准备计提情况

□适用√不适用

各阶段划分依据和减值准备计提比例：

见五、重要会计政策及会计估计11金融工具。

对本期发生损失准备变动的债权投资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4)本期实际的核销债权投资情况

□适用√不适用其中重要的债权投资情况核销情况

□适用√不适用

债权投资的核销说明：

□适用√不适用

15、其他债权投资

(1)其他债权投资情况

□适用√不适用其他债权投资减值准备本期变动情况

□适用√不适用

(2)期末重要的其他债权投资

□适用√不适用

(3)减值准备计提情况

□适用√不适用

(4)本期实际核销的其他债权投资情况

□适用√不适用其中重要的其他债权投资情况核销情况

□适用√不适用

其他债权投资的核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

99/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

16、长期应收款

(1)长期应收款情况

□适用√不适用

(2)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(3)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(4)本期实际核销的长期应收款情况

□适用√不适用其中重要的长期应收款核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

100/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

17、长期股权投资

(1)长期股权投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币减值本期增减变动减值期初期末准备计提准备被投资单位余额（账面价权益法下确认其他综合收其他权宣告发放现金余额（账面价期初追加投资减少投资减值其他期末值）的投资损益益调整益变动股利或利润值）余额准备余额

一、合营企业小计

二、联营企业

深圳市中科招商创业投资有限公司1049443659.78-88169047.82-24000000.00937274611.96

国奥投资发展有限公司67224246.14-1376186.9365848059.21

芜湖京城创业投资有限公司17330355.007912991.9325243346.93

北京新城金郡房地产开发有限公司-16883089.8816883089.88

北京双城置业开发有限公司3895754.4110200000.00-1894693.9012201060.51

北京建远万誉房地产开发有限公司116058298.11-2686820.31113371477.80

北京京城佳业物业股份有限公司296180030.839153074.99-3432630.53-4757033.11297143442.18

成都红星美凯龙全球家居有限公司-5194790.985194790.98

北京双城通达房地产开发有限公司57538553.291561659.6059100212.89

北京矿融城置业有限公司-13137026.4713137026.47

北京景晟乾通置业有限公司-4665431.814665431.81

北京丰台站前开发建设有限公司2257021.27-2633272.61376251.34

北京碧桂园文化发展有限公司9095537.14-100.419095436.73

北京城安辉泰置业有限公司9132867.10-392546.328740320.78

北京城秀房地产开发有限公司2312057489.7027546570.952339604060.65

海南农垦城建投资开发有限公司14735591.48-1637056.1913098535.29

北京越昌贝城置业有限公司371066072.51-187500000.00-694426.58182871645.93

小计4326015476.7610200000.00-187500000.00-93190192.74-3432630.53-28757033.1140256590.484063592210.86

合计4326015476.7610200000.00-187500000.00-93190192.74-3432630.53-28757033.1140256590.484063592210.86

101/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

(2)长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用

18、其他权益工具投资

(1)其他权益工具投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期累计计指定为以公本期增减变动期确认入其他累计计入其他允价值计量期初末项目本期计入其本期计入其的股综合收综合收益的损且其变动计余额追加减少其余他综合收益他综合收益利收益的利失入其他综合投资投资他额的利得的损失入得收益的原因

北京首都国际投资153742624.53非交易性管理有限责任公司

合计153742624.53/

(2)本期存在终止确认的情况说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

19、其他非流动金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

二十一世纪空间技术应用股份有限公司325630200.00325630200.00

华能资本服务有限公司1050404411.761050404411.76

合计1376034611.761376034611.76

20、投资性房地产

投资性房地产计量模式

(1)采用公允价值计量模式的投资性房地产

单位：元币种：人民币

项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计

一、期初余额9690887929.979690887929.97

二、本期变动

加：外购487078.48487078.48

存货\固定资产\在建10317885.1610317885.16工程转入企业合并增加

减：处置其他转出公允价值变动

三、期末余额9701692893.619701692893.61

(2)未办妥产权证书的投资性房地产情况：

√适用□不适用

102/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

单位：元币种：人民币项目账面价值未办妥产权证书原因

城奥大厦5349748976.08尚在办理中

海兴大厦西配楼6-7层整层、8层部分及配套车位120158469.14尚在办理中

文龙家园四里2号楼74475500.01尚在办理中

文龙家园一里4号楼29653920.76尚在办理中

海南红塘湾 E01商业 43392714.51 尚在办理中

海南红塘湾 E09地下 10562312.20 尚在办理中

北苑望春园4号楼24270223.37尚在办理中

双营路2号院11号楼19930591.57尚在办理中

博雅商业-燕潮荟12847218.01尚在办理中

北京市顺义区北小营镇顺义新城第30街区30-01-02

C-S2 7518191.28 尚在办理中地块 配套楼

清河嘉园东区2号楼2层2026497690.89尚在办理中

合计5699055807.82

(3)转换为投资性房地产并采用公允价值计量模式的情况说明

√适用□不适用

单位：元币种：人民币转换前核对损益对其他综合项目金额转换理由审批程序算科目的影响收益的影响

牡丹园项目存货6110200.00租赁董事会决议

合计/6110200.00////其他说明

□适用√不适用

21、固定资产

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

固定资产480786561.31492650343.65固定资产清理

合计480786561.31492650343.65固定资产

(1)固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物机器设备运输工具其他合计

一、账面原值：

1.期初余额670474880.4421042268.7541221447.10732738596.29

2.本期增加金额586930.97538189.781125120.75

（1）购置586930.97538189.781125120.75

（2）在建工程转入

（3）企业合并增加

（4）存货转入

103/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

3.本期减少金额541300.00529353.581070653.58

（1）处置或报废541300.00529353.581070653.58

（2）转入投资性房地产

4.期末余额670474880.4421087899.7241230283.30732793063.46

二、累计折旧

1.期初余额185523915.6519026526.3535537810.64240088252.64

2.本期增加金额11747919.12168692.041018759.1012935370.26

（1）计提11747919.12168692.041018759.1012935370.26

3.本期减少金额514235.00502885.751017120.75

（1）处置或报废514235.00502885.751017120.75

（2）转入投资性房地产

4.期末余额197271834.7718680983.3936053683.99252006502.15

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置或报废

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值473203045.672406916.335176599.31480786561.31

2.期初账面价值484950964.792015742.405683636.46492650343.65

(2)暂时闲置的固定资产情况

□适用√不适用

(3)通过经营租赁租出的固定资产

□适用√不适用

(4)未办妥产权证书的固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目账面价值未办妥产权证书的原因

红塘湾 E01地块房屋 254654518.14 尚在办理中

成都熙城办公楼19220923.65尚在办理中

合计273875441.79

(5)固定资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用固定资产清理

□适用√不适用

104/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

22、在建工程

项目列示

□适用√不适用在建工程

(1)在建工程情况

□适用√不适用

(2)重要在建工程项目本期变动情况

□适用√不适用

(3)本期计提在建工程减值准备情况

□适用√不适用

(4)在建工程的减值测试情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用工程物资

□适用√不适用

23、生产性生物资产

(1)采用成本计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用

(2)采用成本计量模式的生产性生物资产的减值测试情况

□适用√不适用

(3)采用公允价值计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

24、油气资产

(1)油气资产情况

□适用√不适用

(2)油气资产的减值测试情况

□适用√不适用

25、使用权资产

(1)使用权资产情况

√适用□不适用

105/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物旅游设施其他合计

一、账面原值

1.期初余额89153001.5392222590.537798815.77189174407.83

2.本期增加金额223412.20223412.20

租赁223412.20223412.20

3.本期减少金额18400292.3792222590.532697047.99113319930.89

租赁到期18400292.3718400292.37

合同变更92222590.532697047.9994919638.52

4.期末余额70976121.365101767.7876077889.14

二、累计折旧

1.期初余额60592016.8936298264.555095064.40101985345.84

2.本期增加金额12030265.1712030265.17

(1)计提12030265.1712030265.17

3.本期减少金额18400292.3736298264.55824098.0055522654.92

(1)处置

（2）租赁到期18400292.3718400292.37

（3）合同变更36298264.55824098.0037122362.55

4.期末余额54221989.694270966.4058492956.09

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

(1)计提

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值16754131.67830801.3817584933.05

2.期初账面价值28560984.6455924325.982703751.3787189061.99

(2)使用权资产的减值测试情况

□适用√不适用

26、无形资产

(1)无形资产情况

□适用√不适用

(2)确认为无形资产的数据资源

□适用√不适用

(3)未办妥产权证书的土地使用权情况

□适用√不适用

(4)无形资产的减值测试情况

□适用√不适用

106/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

其他说明：

□适用√不适用

27、商誉

(1)商誉账面原值

□适用√不适用

(2)商誉减值准备

□适用√不适用

(3)商誉所在资产组或资产组组合的相关信息

□适用√不适用资产组或资产组组合发生变化

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(4)可收回金额的具体确定方法可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用√不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用√不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

□适用√不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用

(5)业绩承诺及对应商誉减值情况形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

28、长期待摊费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

景观设施费61189222.3261189222.32

售楼处样板间装修2393863.17265135.162332226.12326772.21

办公室装修费5428840.33913519.692471014.903871345.12

租赁代理服务费3882322.721431374.102450948.62

合计72894248.541178654.856234615.1261189222.326649065.95

107/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

29、递延所得税资产/递延所得税负债

(1)未经抵销的递延所得税资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目可抵扣暂时性差递延所得税可抵扣暂时性差递延所得税异资产异资产

资产减值准备2687076200.48671769050.123065609218.47766402304.63

内部交易未实现利润841250750.08210312687.52709631350.02177407837.51

可抵扣亏损972854720.04243213680.01820177570.76205044392.69

信用减值准备298601192.3274650298.08294374552.0373593638.04

预提土地增值税3167260558.00791815139.503163435992.86790858998.22

预售房款3574774065.72893693516.434519953600.781129988400.18

预提开发成本184134011.7246033502.93163454893.1740863723.29

投资性房地产公允价值变动22312011.405578002.8522312011.385578002.85

预提费用5509330.241377332.565509330.231377332.56

交易性金融资产公允价值变动260000000.0065000000.00260000000.0065000000.00

其他24856847.406214211.8539175716.559793929.13

合计12038629687.403009657421.8513063634236.253265908559.10

(2)未经抵销的递延所得税负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目应纳税暂时性递延所得税应纳税暂时性递延所得税差异负债差异负债非同一控制企业合并资产评估增值其他债权投资公允价值变动其他权益工具投资公允价值变动

交易性金融资产公允价值变动2453845232.60613461308.153210461381.60802615345.40

投资性房地产公允价值变动2346922261.20586730565.302346922261.20586730565.30

收购子公司公允价值1146204399.56286551099.891157837296.12289459324.03

预缴土地增值税429328947.60107332236.90288059559.8472014889.96

合同取得成本181717259.7645429314.94121934319.2430483579.81

投资性房地产折旧差额108739688.9227184922.23108739688.9227184922.23

房地产成本结转调整645123227.80161280806.95584857917.84146214479.46

长期股权投资折价差额21001647.965250411.9921001647.965250411.99

其他131212745.6832803186.42325434572.0081358643.00

合计7464095411.081866023852.778165248644.722041312161.18

(3)以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

□适用√不适用

(4)未确认递延所得税资产明细

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

108/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

可抵扣暂时性差异4842512438.655056032361.25

可抵扣亏损5126507943.954397553927.13

合计9969020382.609453586288.38

(5)未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

√适用□不适用

单位：元币种：人民币年份期末金额期初金额备注

2026年563760090.52580240957.90

2027年464368283.04470970406.96

2028年1373653518.011371285645.57

2029年823243859.42835776977.06

2030年1400870342.891139279939.64

2031年500611850.07

合计5126507943.954397553927.13/

其他说明：

□适用√不适用

30、其他非流动资产

□适用√不适用

31、所有权或使用权受限资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末期初项目受限受限受限受限账面余额账面价值账面余额账面价值类型情况类型情况

货币资金200100052.98200100052.98受限冻结140009526.83140009526.83受限冻结冻结冻结应收票据

存货21470396083.5121230963809.21借款抵押20685325385.5920403562214.29借款抵押抵押抵押

其中：数据资源固定资产无形资产

其中：数据资源

投资性房地产606702287.24606702287.24借款抵押606702287.24606702287.24借款抵押抵押抵押

合计22277198423.7322037766149.43//21432037199.6621150274028.36//

32、短期借款

(1)短期借款分类

□适用√不适用

(2)已逾期未偿还的短期借款情况

□适用√不适用

其他说明：

109/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

□适用√不适用

33、交易性金融负债

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

34、衍生金融负债

□适用√不适用

35、应付票据

√适用□不适用

单位：元币种：人民币种类期末余额期初余额

商业承兑汇票50000.003319977.50银行承兑汇票

合计50000.003319977.50本期末已到期未支付的应付票据总额为50000元。到期未付的原因是对方一直未提交商票到期承兑。

36、应付账款

(1)应付账款列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应付工程款8615105707.636753798462.78

应付土地拆迁款504591028.42484668603.36

应付销售佣金74264772.7234906887.36

预提土地增值税5390705137.485436935375.84

其他71679566.9441567915.07

合计14656346213.1912751877244.41

(2)账龄超过1年或逾期的重要应付账款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

预提土地增值税5335320520.89尚未进行土地增值税清算

北京城建七建设工程有限公司502455046.02尚未结算

北京城建十六建筑工程有限责任公司185458777.38尚未结算

北京城建亚泰建设集团有限公司204044137.97尚未结算

北京城建六建设集团有限公司637940677.61尚未结算

合计6865219159.87/

其他说明：

□适用√不适用

110/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

37、预收款项

(1)预收账款项列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

房屋租金47945493.5060940673.13

合计47945493.5060940673.13

(2)账龄超过1年的重要预收款项

□适用√不适用

(3)报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

38、合同负债

(1)合同负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

房款及土地一级开发款9657890461.2213629205712.50

其他7921257.664713486.94

合计9665811718.8813633919199.44预售房产收款情况

项目名称期末余额期初余额预计竣工时间预售比例(%)

世华水岸项目100000.00100000.00已竣工100.00

动感花园项目7041748.515308278.89已竣工56.12

富海中心项目30000.0030000.00已竣工100.00

北苑家园项目7007852.0614299976.26已竣工100.00

筑华年项目5311780.697178447.37已竣工100.00

世华龙樾项目79044472.49105703458.73已竣工90.91

海梓府项目1993837.2010464882.91已竣工99.45

北京密码项目35504218.5536846501.41已竣工51.79

龙樾天元项目181481091.89110807956.09已竣工94.98

青岛龙樾湾项目733380.93823666.66已竣工99.00

国誉朝华项目83801523.06186686591.41已竣工83.00

樾郡项目3664516.294727583.27已竣工95.20

樾府项目19067794.4423173900.31已竣工72.00

府前龙樾项目76867852.2597097517.27已竣工70.00

青岛国誉府项目141196986.96177017548.12已竣工54.55

北七家项目11839460.199776645.09已竣工99.68

世华泊郡项目60000.0060000.00已竣工99.68

望京国誉府项目2336496731.371855132068.992026年53.93

南京浦口项目577981.53577981.53已竣工64.68

城茂未来项目99264718.20166481342.66已竣工90.79

111/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

顺义北小营项目220412334.76185917853.19已竣工82.40

龙樾湾（成都）项目250483.13248189.55已竣工88.00

成都熙城项目14964016.40324436036.51已竣工82.29

平谷项目21306200.003384644.79已竣工97.70

东坝项目1372592.416729883.81已竣工99.00

南湖一号项目677923.819523.81已竣工100.00

澜湖庭院项目45893380.4728221696.27已竣工55.43

红塘湾项目19045244.3917262841.29已竣工75.27

宽院国誉府项目146788.99146788.99已竣工99.65

瀛海项目6252.294637471.35已竣工66.63

望坛项目205522126.876839656605.22已竣工77.93

广悦居项目5824234.525824234.52已竣工96.84

重庆熙城项目3163000.003163000.00已竣工76.86

龙樾湾（重庆）项目5678571.476366819.62已竣工87.59

龙樾生态城项目3268786.824090454.10已竣工67.00

上河湾项目12391853.7614449743.28已竣工97.02

门头沟永定镇项目14727596.3814659041.33已竣工98.38

仁和镇平各庄项目94276492.4774760321.17已竣工87.33

天成家园项目171305.8650513.19已竣工99.87

龙樾合玺项目109576016.3534747798.06已竣工83.26

国誉燕园项目100665864.6675296490.25已竣工46.60

东黄山国际小镇项目81002801.1476232598.35已竣工40.00

文源府项目13406381.4512534267.87已竣工86.37

重庆龙樾熙城项目1742201.823863474.28已竣工11.90

成都国誉府项目14988512.5914681896.99已竣工83.32

国誉上城项目3765100.8913720766.04已竣工47.67

星誉 BEIJING 项目 8965322.94 22617686.25 已竣工 79.31

怀柔新城03街区棚改项目37970671.5537068368.80已竣工88.56

星悦时光项目1652365363.681056911112.872027年77.17

珑玺家苑473915.602714986.24已竣工25.60

上海国誉府695727991.69651346766.942026年89.51

领翠滨江项目497574580.26305829599.482027年31.69

国誉颂项目1361614078.48975329891.122027年53.00

昌平国誉星城项目89340200.092028年30.00

昌平东小口项目790915614.012028年73.35

丰台岳各庄项目437610712.612028年49.80

合计9657890461.2213629205712.50

(2)账龄超过1年的重要合同负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

北京亚泰智博科技发展有限公司91803779.23尚未交付房屋

北京天昊创景投资管理公司62483357.94尚未交付房屋

北京市海淀区人民政府房屋征收办公室60487303.57尚未交付房屋

北京市怀柔区龙山街道下元村经济合作社47266055.04尚未交付房屋

中研城投控股集团有限公司33551467.89尚未交付房屋

合计295591963.67/

112/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

(3)报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目变动金额变动原因

房款及土地一级开发款-3971315251.28结转收入所致

合计-3971315251.28/

其他说明：

□适用√不适用

39、应付职工薪酬

(1)应付职工薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬30903983.17253328308.92254997566.2829234725.81

二、离职后福利-设定提存计划1671299.4822646081.0322493551.471823829.04

三、辞退福利1683778.621683778.62

四、一年内到期的其他福利

合计32575282.65277658168.57279174896.3731058554.85

(2)短期薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、工资、奖金、津贴和补贴21208527.87214461101.98214375121.3121294508.54

二、职工福利费6548418.126548418.12

三、社会保险费780056.7712811598.3312791863.25799791.85

其中：医疗保险费444809.3312409241.8712395686.98458364.22

工伤保险费20630.37400463.58394283.3926810.56

生育保险费314617.071892.881892.88314617.07

其他-

四、住房公积金160018.0015065067.8715123135.87101950.00

五、工会经费和职工教育经费8755380.534442122.626159027.737038475.42

六、短期带薪缺勤

七、短期利润分享计划

八、其他短期薪酬

合计30903983.17253328308.92254997566.2829234725.81

(3)设定提存计划列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险388313.2020535803.4520526571.45397545.20

2、失业保险费583521.58648553.93647686.03584389.48

3、企业年金缴费699464.701461723.651319293.99841894.36

合计1671299.4822646081.0322493551.471823829.04

113/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

其他说明：

□适用√不适用

40、应交税费

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

增值税227485146.74173677086.92消费税营业税

企业所得税88749009.19479005867.89

个人所得税3967290.9816252787.34

城市维护建设税3380019.222085394.88

房产税2545786.101810574.84

土地使用税4874348.444828293.00

土地增值税35350815.3731477496.40

教育费附加1880223.181221549.10

地方教育费附加1252963.11814366.07

印花税2434266.912182241.09

其他1390060.791461069.41

合计373309930.03714816726.94

41、其他应付款

(1)项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应付利息

应付股利134957627.3931170452.04

其他应付款9860843427.089400623982.04

合计9995801054.479431794434.08

(2)应付利息

□适用√不适用

(3)应付股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

普通股股利103787175.35

划分为权益工具的优先股\永续债股利

个人股股东19200.0019200.00

北京怀胜城市建设开发有限公司31151252.0431151252.04

合计134957627.3931170452.04

其他说明，包括重要的超过1年未支付的应付股利，应披露未支付原因：尚未结算

114/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

(4)其他应付款按款项性质列示其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

质保金139833065.08218863462.14

押金及保证金211462696.03238349076.76

代收款43665246.1149970726.82

往来款8947056834.438506455550.86

预提费用3763467.13

定金379573736.19283907680.64

其他139251849.2499314017.69

合计9860843427.089400623982.04账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

北京越华房地产开发有限公司1455862582.16往来借款未到期

北京城市副中心投资建设集团有限公司864826466.30往来借款未到期

北京首都开发股份有限公司613205844.44往来借款未到期

北京市朝阳区财政局531481500.00尚未结算

招商局地产（北京）有限公司334427381.68往来借款未到期

合计3799803774.58/

其他说明：

□适用√不适用

42、持有待售负债

□适用√不适用

43、一年内到期的非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一年内到期的长期借款3639490000.00441875000.00

一年内到期的应付债券3250000000.003750000000.00一年内到期的长期应付款

一年内到期的租赁负债14119820.1665038943.02

一年内到期的其他非流动负债370000000.00

未到期应付利息383653171.78304673873.25

合计7657262991.944561587816.27

其他说明：

本公司之子公司北京世纪鸿城置业有限公司，与华夏银行股份有限公司北京奥运村支行签订“编号为 YYB2510220240001 的固定资产借款合同，贷款金额 500000000.00 元，借款期限 2024年 5月 11日至 2027年 5月 11 日，本年借款利率为 1.99%，同时签订“编号为 YYB2510220240001-

11号”的保证合同，由北京城建投资发展股份有限公司提供保证。截至报告期末，一年内到期的长

期借款余额为210000000.00元。

115/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

本公司之子公司北京世纪鸿城置业有限公司，与华夏银行股份有限公司北京奥运村支行签订“编号为 YYB2510220240028 的固定资产借款合同，贷款金额 200000000.00 元，借款期限 2024年 6月 27日至 2027年 6月 27 日，本年借款利率为 1.99%，同时签订“编号为 YYB2510220240028-

11号”的保证合同，由北京城建投资发展股份有限公司提供保证。截至报告期末，一年内到期的长

期借款余额为190000000.00元。

本公司之子公司北京城茂房地产开发有限公司，与恒丰银行股份有限公司北京分行签订“HTZ110112964GDZC2025N006”的固定资产借款合同，借款金额 450000000.00元，借款期限

2025年 5月 30日至 2027年 11 月 30日，签订“HTC110112964YBDB2025NJ00C”抵押合同，抵押物为“北京市顺义区北小营《不动产权证书》号京（2024）顺不动产权第0039750号中的625套不动产”。截至报告期末，一年内到期的长期借款余额为45000000.00元。

本公司之子公司北京城建（海南）地产有限公司，与平安银行股份有限公司海口分行签订“平银海分（固贷）字20231220第001号”贷款合同，贷款金额300000000.00元，借款期限2023年12月26日至2026年12月19日，同时签订“平银海分（抵）字20231220第001号”抵押合同，

并由北京城建投资发展股份有限公司提供担保，抵押物为三亚红塘湾旅游度假区 C-05 地块项目

77440.67平方米住宅产权证号为琼（2023）三亚市不动产权第0021930-0021931号、第0021933-

0021942号、第0021445-0021446号、第0021448-0021451号、第0021453-0021454号。截至报告期末，1年内到期非流动负债月余额为82690000.00元。

本公司之子公司北京城建兴合商业管理有限公司，与中国工商银行股份有限公司北京东城支行签订“2024年（东城）字02536号”贷款合同，贷款金额550000000.00元，借款期限2024年

11月14日至2039年11月14日，借款利率为2.75%，同时签订“2024年东城（抵）字0085号”

抵押合同，抵押物为西城区骡马市大街 8号楼泰和国际大厦，产权证号 X京房权证西字第 083811号。截至报告期末，1年内到期的长期借款余额为20000000.00元。

本公司之子公司北京城建兴瑞置业开发有限公司与中国农业银行股份有限公司北京亚运村支行（牵头行）、中国工商银行股份有限公司北京东城支行（联合牵头行）、北京银行股份有限

公司建国支行、中国银行股份有限公司北京崇文支行、北京农村商业银行股份有限公司东城支行、

上海浦东发展银行股份有限公司北京分行等签订了编号为“11239920161223001”的银团贷款合同，借款金额33600000000.00元，与各放款行签订了编号为“11239920210406001”的抵押合同，抵押物为“北京市东城区安乐林路6地块、13地块部分土地使用权及在建工程”，借款期限2017年

3月21日至2027年3月20日，截至报告期末，一年内到期的长期借款余额为3000000000.00元。

本公司之子公司北京城建黄山投资发展有限公司，与恒丰银行股份有限公司北京分行、渤海银行股份有限公司北京分行签订了 B-11-A、B-11-B、B-12 地块银团贷款合同 1666000000.00 元。

截至报告期末，一年内到期的长期借款余额为83300000元。

本公司之子公司黄山首联投资发展有限公司，黄山国际会展中心项目 B-10-A与农行签订固定资产贷款合同208000000.00元。截至报告期末，一年内到期的长期借款余额为7500000元。

本公司之孙公司北京城昌贝越置业有限公司，与中国农业银行北京昌平支行（牵头行）、中国银行北京首都机场支行（贷款人）、中信银行北京分行（贷款人）签订编号为“京昌银团2025

年字第001号”的贷款合同，贷款金额800000000元。借款期限自2025年12月3日至2030年

12月2日。借款担保方式为抵押。截至报告期末，一年内到期的长期借款余额为1000000.0元。

44、其他流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额短期应付债券应付退货款

待转销项税879999198.541190269795.22

合计879999198.541190269795.22

短期应付债券的增减变动：

116/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

45、长期借款

(1)长期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

质押借款1350000000.00

抵押借款10007430253.2110035454157.88

保证借款997000000.00733000000.00信用借款

合计12354430253.2110768454157.88

长期借款分类的说明：

本公司之子公司北京世纪鸿城置业有限公司，与华夏银行股份有限公司北京奥运村支行签订“编号为 YYB2510220260001 的固定资产借款合同，贷款金额 600000000.00 元，借款期限 5 年，本年借款利率为 2.7%，同时签订“编号为 YYB2510220260001-11 号”的保证合同，由北京城建投资发展股份有限公司提供保证。截至报告期末，长期借款余额为600000000.00元。

本公司之子公司北京世纪鸿城置业有限公司，与华夏银行股份有限公司北京奥运村支行签订“编号为 YYB2510220260002 的固定资产借款合同，贷款金额 200000000.00 元，借款期限 5 年，本年借款利率为 2.7%，同时签订“编号为 YYB2510220260002-11 号”的保证合同，由北京城建投资发展股份有限公司提供保证。截至报告期末，长期借款余额为200000000.00元。

本公司之子公司北京城建兴合商业管理有限公司，与中国工商银行股份有限公司北京东城支行签订“2024年（东城）字02536号”贷款合同，贷款金额550000000.00元，借款期限2024年11月14日至2039年11月14日，借款利率为2.75%，同时签订“2024年东城（抵）字0085号”抵押合同，抵押物为西城区骡马市大街 8号楼泰和国际大厦，产权证号 X京房权证西字第 083811 号。

截至报告期末，长期借款余额为512500000.00元。

本公司之子公司北京城建黄山投资发展有限公司，与中国农业银行股份有限公司黄山昱城支行签订了编号为“农银黄系统内联合2024001号”的固定资产贷款合同，借款金额为400000000.00元，与放款行签订了编号为“黄昱房开202401号”、“黄昱房开202402号”、“黄昱房开202403号”的抵押合同，抵押物为“土地使用权（权证号：皖(2019)黄山区不动产权第0009213号、皖(2020)黄山区不动产权第0006592号、皖(2020)黄山区不动产权第0006590号、皖(2020)黄山区不动产权

第0006591号、皖(2023)黄山区不动产权第0005121号）及本项目在建工程”，借款期限为2024年

6月28日至2028年6与17日。截至报告期末，长期借款余额为384500000.00元。

本公司之子公司北京城建黄山投资发展有限公司，与恒丰银行股份有限公司北京分行签订了编号为“YT20251119001”的中国银行业协会银团贷款合同，借款金额为 1666000000.00元，与放款行签订了编号为“YT20251119003”的抵押合同，借款期限为 2025 年 11月 27日至 2030年 11 与

27日。截至报告期末，长期借款余额为1541050000.00元。

本公司之孙公司黄山京顺投资发展有限公司，与中国农业银行股份有限公司黄山昱城支行签订了编号为“34010420240000031”的借款合同，借款金额为208000000.00元，并签订了编号为“34100120240000543”的保证合同，由黄山首联投资发展有限公司提供连带保证担保责任，借款期限为2024年1月17日至2040年1月9日。截至报告期末，长期借款余额为197000000.00元。

本公司之孙公司黄山京顺投资发展有限公司与中国农业银行股份有限公司签订了编号为“农银黄系统内联合2025001号”的借款合同，借款金额为292000000.00元，并签订了编号为“农银黄系统内联合抵2025001号”的抵押合同、“农银黄系统内联合保2025001号”的保证合同，约定“由黄山首联投资发展有限公司提供全额全程连带责任保证担保，追加项目土地及建成后房产抵押担

117/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告保”，借款期限为2025年1月15日至2040年1月14日。截至报告期末，长期借款余额为

205500000.00元。

本公司之孙公司黄山京顺投资发展有限公司与中国农业银行股份有限公司签订了编号为

“34010420250000031号”的借款合同，借款金额为254000000.00元，并签订了编号为“农银黄系统内联合抵2025001号”的抵押合同、“农银黄系统内联合保2025001号”的保证合同，约定“由黄山首联投资发展有限公司提供全额全程连带责任保证担保，追加项目土地及建成后房产抵押担保”，借款期限为2025年1月15日至2040年1与14日。截至报告期末，长期借款余额为130500000.00元。

本公司之子公司北京城建兴胜置业有限公司，与中国民生银行股份有限公司北京分行签订了编号为“公固贷字第2500000195930”的借款合同，借款金额为534000000.00元，借款期限为2025年6月30日至2030年6月30日，截至报告期末，长期借款余额为334000000.00元。

本公司之子公司北京城茂房地产开发有限公司，与恒丰银行股份有限公司北京分行签订“HTZ110112964GDZC2025N006”的固定资产借款合同，借款金额 450000000.00元，借款期限 2025年 5 月 30 日至 2027 年 11 月 30 日，签订“HTC110112964YBDB2025NJ00C”抵押合同，抵押物为“北京市顺义区北小营《不动产权证书》号京（2024）顺不动产权第0039750号中的625套不动产”。截至报告期末，长期借款余额为30000000.00元。

本公司之子公司北京城建南山置业有限公司与中国银行股份有限公司北京首都机场支行签订

编号为“2024007RG008”的《固定资产借款合同》，借款金额为 1100000000.00 元，借款利率为浮动利率，以实际提款日（若分笔提款，按第一个提款日）为起算日，每3个月为一个浮动周期，重新定价一次。借款期限自 2024 年 12 月 19 日至 2027年 12月 19日，签订“2024007RGD008”的抵押合同，抵押物为”北京市顺义区仁和镇临河村棚户区改造土地开发 A片区项目 SY00-0702-15地块 R2 二类居住用地和 S00-0702-26 地块 R2 二类居住用地的部分未售土地及在建工程”，截至报告期末，长期借款余额295000000.00元。

本公司之子公司北京城奥置业有限公司，与中国民生银行股份有限公司北京分行签订“公固贷

字第2600000018371号”固定资产贷款借款合同，贷款金额1350000000.00元，借款期限自2026年 3月 31日至 2029年 3月 30 日，借款利率为浮动利率（1年期 LPR减 57个基点，自首个利率调整日起以每1个月作为一个周期调整利率）。同时签订“公账质字第2600000018371号”应收账款质押合同，质押物为朝阳区北土城中路北侧 OS-10B地块的房产城奥大厦，国有土地使用证号为“京（2016）朝阳区不动产权第0000133号”，现在和未来所有的租金收入及物业费收入。截至报告期末，长期借款余额为1350000000.00元。

本公司之子公司北京城建兴荣房地产开发有限公司与中国工商银行股份有限公司北京市分行、

广发银行股份有限公司北京顺义支行、北京农村商业银行股份有限公司昌平支行签订编号为

“0020001453-2025(项目)0008号”的银团贷款合同，借款金额为2200000000.00元，借款利率为浮动利率，每笔借款利率以定价基准加浮动点数确定其中定价基准为合同生效日(首个利率确定日)前一工作日全国银行间同业拆借中心公布的 1年期贷款市场报价利率(LPR)，浮动点数为减伍拾柒个基点(一个基点为0.01%)。借款期限自2025年11月18日至2029年11月17日，截至2026年6月末，长期借款余额1000000000.00元。抵押物为:北京市昌平区六环路土城出口土城新村改造项目:CP00-0602-0002地块 R2二类居住用地。

本公司之子公司北京城华房地产开发有限公司，与中国工商银行北京昌平支行（牵头）、广发银行北京顺义支行（参团）、北京农商行昌平支行（参团）、中信银行北京分行（参团）签订

的编号为“2026东城银团007号”的固定资产借款合同，贷款金额1568000000.00元，借款期限

2026年6月5日至2028年6月1日，借款利率为2.29%，截至报告期末，长期借款余额为

1568000000.00元。

本公司之子公司北京城建兴通置业有限公司，与中国农业银行股份有限公司北京城市副中心分行签订了编号为“11010520250000012”的借款合同，借款金额为1500000000.00元，并签订了主债权及不动产抵押合同，抵押物为“京(2025)通不动产权第0001344号、京(2025)通不动产权第

0001345号”，借款期限为2025年3月31日至2029年3月30日。截至报告期末，长期借款余额

为1108380253.21元。

本公司之孙公司北京城昌贝越置业有限公司，与中国农业银行股份有限公司北京昌平支行、中国银行股份有限公司北京首都机场支行、中信银行股份有限公司北京分行签订编号为“京昌银团

118/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

2025年字第001号”的《固定资产银团贷款合同》，借款金额为1000000000.00元，借款利率为浮动利率，按季浮动。借款期限自2025年12月3日起至2030年12月2日，签订“京昌银团2025

年字第002号”的抵押合同抵押物为“以北京市昌平区中关村生命科学园三期及“北四村’棚户区改造和环境整治 B地块项目 CP01-0601-0078 地块 R2 二类居住用地使用权”，截至报告期末，长期借款余额为798000000.00元。

本公司之子公司上海城樾置业有限公司，所开发上海市杨浦区长白201地块项目（翎翠华庭）取得银团（中信银行上海分行及中国银行上海杨浦支行）开发贷授信1000000000.00元，签订《杨浦区长白社区 H2-17 地块银团贷款合同》（合同编号：（2025）沪银团固贷字第 202412-252

号）及《抵押合同》（合同编号：（2024）沪银抵字第202412-252号），借款期限3年，于2025年1月取得开发贷放款500000000.00元，于2025年4月取得开发贷放款400000000.00元。截至报告期末，长期借款余额为900000000元。

本公司之子公司北京建兴丰汇置业有限公司，与中国工商银行股份有限公司北京丰台支行，签订编号：“0020000052-2026年（丰台）字00007号”的贷款合同，借款金额1200000000元，借款期限2026年1月12日至2029年1月11日，截至报告期末，长期借款余额为1200000000元。

其他说明

□适用√不适用

46、应付债券

(1)应付债券

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

其他应付债券26358861728.1126047956554.91

减：一年内到期的应付债券3250000000.003750000000.00

合计23108861728.1122297956554.91

119/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

(2)应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

债券面值(票面利率发行债券发行期初本期按面值计本期期末是否溢折价摊销

名称元)（%）日期期限金额余额发行提利息偿还余额违约

22城建02100.002.152022/07/135年2300000000.002298357503.17514832.022298872335.19否

23京城01100.003.402023/06/215年1000000000.00999599051.74390341.18190000000.00809989392.92否

23京城02100.003.402023/07/245年1500000000.001500000000.001500000000.00否

23京城04100.003.372023/12/195年2000000000.002000000000.002000000000.00否

24京城投MTN001 100.00 3.08 2024/01/23 5 年 1500000000.00 1500000000.00 1500000000.00 否

24京城投MTN002 100.00 3.02 2024/02/02 5 年 1500000000.00 1500000000.00 1500000000.00 否

24京城投MTN003 100.00 2.68 2024/04/11 5 年 1000000000.00 1000000000.00 1000000000.00 否

24京城投MTN004A 100.00 2.21 2024/07/25 5 年 500000000.00 500000000.00 500000000.00 否

24京城投MTN004B 100.00 2.34 2024/07/25 5 年 500000000.00 500000000.00 500000000.00 否

24京城投MTN005 100.00 2.55 2024/08/27 5 年 1000000000.00 1000000000.00 1000000000.00 否

24京城投MTN006 100.00 2.40 2024/09/12 5 年 500000000.00 500000000.00 500000000.00 否

24京城投MTN007 100.00 2.38 2024/11/26 5 年 1200000000.00 1200000000.00 1200000000.00 否

24京城投MTN008 100.00 2.24 2024/12/09 3 年 2000000000.00 2000000000.00 2000000000.00 否

25京城01100.002.402025/06/123年2500000000.002500000000.002500000000.00否

25京城投MTN001 100.00 2.49 2025/03/04 3 年 2000000000.00 2000000000.00 2000000000.00 否

25京城投MTN002 100.00 2.05 2025/07/22 3 年 500000000.00 500000000.00 500000000.00 否

25京城投MTN003 100.00 2.13 2025/11/04 3 年 800000000.00 800000000.00 800000000.00 否

26京城投MTN001 100.00 2.15 2026/06/05 3 年 1000000000.00 1000000000.00 1000000000.00 否

合计////23300000000.0022297956554.911000000000.00905173.20190000000.0023108861728.11/

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(3)可转换公司债券的说明

□适用√不适用转股权会计处理及判断依据

□适用√不适用

(4)划分为金融负债的其他金融工具说明

期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用√不适用

期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用√不适用其他金融工具划分为金融负债的依据说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

47、租赁负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年以内14925912.4466024755.14

1-2年2239306.0318373361.98

2-3年154326.927643012.01

3-4年7539032.81

4-5年6381407.81

5年以上57759797.22

未确认融资费用-722221.32-26545572.79

一年内到期的租赁负债-14119820.16-65038943.02

合计2477503.9172136851.16

其他说明：

本期确认租赁负债利息费用557144.45元。

48、长期应付款

项目列示

□适用√不适用长期应付款

□适用√不适用专项应付款

□适用√不适用

121/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

49、长期应付职工薪酬

□适用√不适用

50、预计负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额形成原因对外提供担保未决诉讼产品质量保证重组义务待执行的亏损合同应付退货款其他

违约金1522535.791522535.79延期办理房产证

合计1522535.791522535.79/

其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：

本公司之子公司北京城建兴顺房地产开发有限公司因延期办理房产证应赔付购房人违约金

152.25万元。

51、递延收益

递延收益情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因

政府补助54572190.3654572190.36

合计54572190.3654572190.36/

其他说明：

√适用□不适用其中，涉及政府补助的项目：

本期新增本期计入营业本期计入其他其他与资产/收益补助项目期初余额期末余额补助金额外收入金额收益金额变动相关

望坛110千伏输变电8743036.108743036.10与收益相关工程

琉璃井地区道路项目29489765.2629489765.26与收益相关

成都国誉府公租房建13339389.0013339389.00与收益相关设补贴

黄山国际会展中心项3000000.003000000.00与收益相关目建设专用款项

合计54572190.3654572190.36

注：（1）本公司子公司北京城建兴瑞置业开发有限公司作为望坛棚户区改造的实施主体，同

时负责组织开展变电站主体土建工程建设，建成后无偿移交给国网北京市电力公司，由北京市东城区发展和改革委员会补助2188万元。

（2）本公司子公司北京城建兴瑞置业开发有限公司作为望坛棚户区改造的实施主体，同时负

责琉璃井地区三条道路建设，由北京市东城区发展和改革委员会补助7380万元。

（3）本公司子公司成都锐革新业房地产开发有限公司负责成都国誉府项目保障性租赁住房的建设，由成都市金牛区住房建设和交通运输局补助1333.94万元。

122/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

（4）本公司之子公司黄山首联投资发展有限公司负责黄山国际会展中心项目建设，由黄山市

黄山区发展和改革委员会补助300.00万元。

52、其他非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

长期债权融资284000000.00654000000.00

合计284000000.00654000000.00

其他说明：

本公司与中信建投证券股份有限公司签订“北京城建投资发展股份有限公司非金融企业债务融资工具承销协议”，融资金额500000000.00元，借款期限2022年7月27日至2027年7月

27日。截至报告期末，其他非流动负债余额284000000.00元。

53、股本

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本次变动增减（+、一）期初余额期末余额发行新股送股公积金转股其他小计

股份总数2075743507.002075743507.00

54、其他权益工具

(1)期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

√适用□不适用

2020 年 12 月 22 日，本公司与新华资产管理股份有限公司签订编号为“NCAMZ2020TZ14”的

新华-城建发展基础设施债权投资计划（一期）投资合同，融资金额18亿元，投资期限为无固定投资期限，初始投资期限为 5 年，自投资资金划拨日起 5+3×N 年本公司有权行使到期赎回权，在每一期投资资金满5年的期限内，投资收益率为5.8%/年，如果本公司未行使到期赎回权，投资收益率将重置，且此后每届满 3 年投资收益率均将重置，重置后的投资收益率为 5.8%/年+N×

250BPs，但重置后的投资收益率最高不超过 8.8%。融资主体有权选择递延支付投资收益，且递延

支付不受次数限制。

2020 年 12 月 22 日，本公司与新华资产管理股份有限公司签订编号为“NCAMZ2020TZ15”的

新华-城建发展基础设施债权投资计划（二期）投资合同，融资金额15亿元，投资期限为无固定投资期限，初始投资期限为 5 年，自投资资金划拨日起 5+3×N 年本公司有权行使到期赎回权，在每一期投资资金满5年的期限内，投资收益率为5.8%/年，如果本公司未行使到期赎回权，投资收益率将重置，且此后每届满 3 年投资收益率均将重置，重置后的投资收益率为 5.8%/年+N×

250BPs，但重置后的投资收益率最高不超过 8.8%。融资主体有权选择递延支付投资收益，且递延

支付不受次数限制。本报告期公司赎回15亿元。

(2)期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期初本期增加本期减少期末发行在外的金融工具数量账面价值数量账面价值数量账面价值数量账面价值

新华-城建发展基础设

施债权投资计划(一期)800000000.00800000000.00

新华-城建发展基础设

()1500000000.001500000000.00施债权投资计划二期

123/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

合计2300000000.001500000000.00800000000.00

其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：

√适用□不适用

其他权益工具为永续债务融资工具，在未发生强制付息条款时，本金和利息可以递延，并不受递延次数的限制，强制付息条款为本公司向股东分配或缴纳利润或者减少注册资本；清偿顺序劣后于本公司普通债券和其他债务；利率跳升总幅度较小且封顶利率未超过同期同行业同类型工具平均的利率水平。

其他说明：

□适用√不适用

55、资本公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

资本溢价（股本溢价）2270105413.982270105413.98

其他资本公积60462290.5760462290.57

合计2330567704.552330567704.55

56、库存股

□适用√不适用

124/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

57、其他综合收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生金额

期初减：前期计入减：前期计入其税后归属期末

项目本期所得税减：所得税后归属于余额其他综合收益他综合收益当期于少数股余额前发生额税费用母公司当期转入损益转入留存收益东

一、不能重分类进损益的其他综合收-132485490.36-3432630.53-3432630.53-135918120.89益

其中：重新计量设定受益计划变动额

权益法下不能转损益的其他综合收益-17178521.96-3432630.53-3432630.53-20611152.49

其他权益工具投资公允价值变动-115306968.40-115306968.40企业自身信用风险公允价值变动

二、将重分类进损益的其他综合收益1297705620.641297705620.64

其中：权益法下可转损益的其他综合599725.17599725.17收益其他债权投资公允价值变动金融资产重分类计入其他综合收益的金额其他债权投资信用减值准备现金流量套期储备外币财务报表折算差额

其他资产转换为公允价值模式计量的1297105895.471297105895.47投资性房地产

其他综合收益合计1165220130.28-3432630.53-3432630.531161787499.75

125/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

58、专项储备

□适用√不适用

59、盈余公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积1685196031.141685196031.14任意盈余公积储备基金企业发展基金其他

合计1685196031.141685196031.14

60、未分配利润

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期上年度

调整前上期末未分配利润10889075382.5411600342689.72

调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-）调整后期初未分配利润10889075382.5411600342689.72

加：本期归属于母公司所有者的净利润-68503009.75-413203465.15

减：提取法定盈余公积提取任意盈余公积提取一般风险准备

应付普通股股利103787175.35103787175.35转作股本的普通股股利

永续债利息64541111.12193526666.68

其他750000.00

期末未分配利润10652244086.3210889075382.54

调整期初未分配利润明细：

1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润0元。

2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润0元。

3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润0元。

4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润0元。

5、其他调整合计影响期初未分配利润0元。

61、营业收入和营业成本

(1)营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务10112292517.878456331724.0212730917306.4910306109488.39

其他业务11998984.389034489.8728739647.5020807700.93

合计10124291502.258465366213.8912759656953.9910326917189.32

126/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

(2)营业收入、营业成本的分解信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

房地产-分部合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本商品类型

房地产开发（房屋销售）9751168658.098316846694.619751168658.098316846694.61房地产开发（一级土地开126374820.7797704312.13126374820.7797704312.13发）

物业管理12794480.48918816.0212794480.48918816.02

代建项目收入5345770.47110188.685345770.47110188.68

租赁收入216608788.0640564152.13216608788.0640564152.13按经营地区分类

北京9202746611.167634352482.689202746611.167634352482.68

重庆38724127.6735052929.1138724127.6735052929.11

成都454583795.32415220743.79454583795.32415220743.79

天津115511789.51114386346.02115511789.51114386346.02

青岛115647644.06102570901.73115647644.06102570901.73

海南106702468.7695854876.18106702468.7695854876.18

黄山27965313.5523742605.6127965313.5523742605.61

保定50410767.8434963278.4550410767.8434963278.45市场或客户类型合同类型按商品转让的时间分类按合同期限分类按销售渠道分类

合计10112292517.878456144163.5710112292517.878456144163.57其他说明

√适用□不适用本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

世华龙樾项目80551100.7680316354.1230992705.6814149496.80

海梓府项目8471045.717297197.85

北京密码项目1342282.86834601.6758.68

青岛龙樾湾项目131428.58130640.0012390476.7612196143.20

樾府项目16944655.0220826770.477193081.655034492.52

樾郡项目366972.481220558.72837874.19

北七家项目75038.51

127/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

南京浦口项目27.15

徜徉集项目-900000.00

理工大学2号地项目-166345.33

汇景湾项目25813507.6521950755.3731004616.2026953124.04

东坝项目55964476.2157254747.3277904761.9282552684.60

南湖1号项目2241200.011464883.20

重庆熙城项目5714.28251428.5680239.19

重庆龙樾熙城项目16794643.9417281051.287282690.806705022.38

龙樾湾（重庆）项目1345238.071336834.831964361.892368012.94

龙樾生态城项目19587076.1416435043.0021376055.0020616310.63

龙樾湾（成都）项目22177409.931908053.294750419.673794170.37

成都熙城项目420929158.46410019846.2612073861.219010926.03

门头沟永定镇项目315357.80751231.80806752.29889955.39

上河湾项目3101478.09806450.32

天成家园项目423743.13306376.37

仁和镇平各庄项目291674659.84263078833.28136074666.91119501014.91

红塘湾项目106237350.4495854876.18251809032.07167872243.77

兴悦居项目1596.33-10043.50

怀柔新城棚改项目41447677.4142048145.9011737412.847858055.70

马池口项目83313962.2653772068.50

宽院国誉府项目3275229.365599200.13

动感花园项目28861851.3417848805.06412939938.62259287504.19

管庄项目253764.22290005.1040189404.5939304088.98

未来科学城项目66535098.1557161423.651968.80

顺义北小营项目146476784.28144332795.09205176956.85210542796.93

府前龙樾项目202526973.34226423844.01143182111.01102377616.82

澜湖庭苑项目112692737.22112543022.3519574324.7817345490.65

平各庄 B地块一级项目

望坛项目7095462692.255863992148.809551991023.247926776101.25

成都国誉府3355262.381686924.8242742938.5327294601.76

青岛国誉府96111685.7781585227.267600045.807528952.80

珑玺家苑项目2819052.291843323.6729680792.5527299210.43

大兴海子角棚改项目261956.98284800.00

奥体文化园项目-12908.95

龙樾合玺项目264615253.12270558347.31482568804.90471084098.32

通州老城棚改项目1613181.101622140.751007634.35

龙樾天元项目77550477.0365900487.85857637801.94674589746.92

东黄山国际小镇项目27944691.7323303826.0511873999.079956851.72

星誉 Beijing 项目 88248381.63 68525635.56

国誉朝华项目210175675.24168636592.62

国誉上城项目50410767.8434963278.45

国誉燕园项目152732196.60134161015.12

北苑家园项目52042666.6742057918.77

桃源香谷项目-140296.65

租赁收入216608788.0640564152.13272687565.1034851526.77

物业管理12794480.48918816.0225330944.6312405800.03

代建项目收入5345770.47110188.6813490056.102558765.94

合计10112292517.878456144163.5712730917306.4910306109488.39

128/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

(3)履约义务的说明

□适用√不适用

(4)分摊至剩余履约义务的说明

√适用□不适用

本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为

16122703437元，其中：

5274421162.15元预计将于2026年度确认收入

4906396719.76元预计将于2027年度确认收入

(5)重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

62、税金及附加

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额消费税营业税

城市维护建设税23911310.248336856.72

教育费附加11111589.124682008.46

地方教育费附加7407726.083158198.45

资源税78538.5093826.50

房产税43447738.9043936845.67

土地使用税9465135.309337373.13

车船使用税41131.3637791.36

印花税7868105.464166383.87

土地增值税23060815.721032574823.24

环境保护税4365936.315519599.53

其他47993.44

合计130806020.431111843706.93

63、销售费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

应付职工薪酬13259892.8410923077.34

业务经费51467456.546559994.20

展览费9271333.757511755.51

修理费394432.16275564.94

折旧费374861.08490852.41

广告费43764477.9846502748.71

委托销售代理费130847988.54147772325.85

样板间费用31967141.6482454342.98

其他44481762.4423436725.28

合计325829346.97325927387.22

129/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

64、管理费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

职工薪酬228649702.10115312003.91

办公费24272369.3620194270.81

差旅费1544752.081405725.34

业务招待费423569.95576590.21

会务费70981.925794.34

聘请中介机构费8510132.0112465251.46

折旧费11594986.8412559397.49

诉讼费803029.744577421.81

修理费185185.37138280.05

使用权资产5656996.685698229.63

其他17201308.8517125179.55

合计298913014.90190058144.60

65、研发费用

□适用√不适用

66、财务费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

利息支出332432376.66400458822.10

减：利息收入58339502.12192673308.20汇兑损益

未确认融资费用557144.452615150.02

银行手续费339568.411723040.33

其他0.00

合计274989587.40212123704.25

67、其他收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币按性质分类本期发生额上期发生额税收补贴进项加计抵减公租房财政贴息

稳岗补贴25329.6627668.23

个人所得税手续费返还207642.88621224.76

其他政府补贴14620.226732.48

合计247592.76655625.47

68、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

130/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

权益法核算的长期股权投资收益-93190192.74-4893771.27处置长期股权投资产生的投资收益

交易性金融资产在持有期间的投资收益111022905.00113841910.00其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入债权投资在持有期间取得的利息收入其他债权投资在持有期间取得的利息收入处置交易性金融资产取得的投资收益处置其他权益工具投资取得的投资收益处置债权投资取得的投资收益处置其他债权投资取得的投资收益债务重组收益

合计17832712.26108948138.73

69、净敞口套期收益

□适用√不适用

70、公允价值变动收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

交易性金融资产-756616149.0082484032.00

其中：衍生金融工具产生的公允价值变动收益交易性金融负债按公允价值计量的投资性房地产

合计-756616149.0082484032.00

71、信用减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

应收票据坏账损失0.00-12340.00

应收账款坏账损失-6532764.15-18925160.49

其他应收款坏账损失-3705523.73-31644092.72债权投资减值损失其他债权投资减值损失长期应收款坏账损失财务担保相关减值损失

合计-10238287.88-50581593.21

72、资产减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

一、合同资产减值损失927693.74-1459854.44

二、存货跌价损失及合同履约成本减值损失

三、长期股权投资减值损失

四、投资性房地产减值损失

五、固定资产减值损失

131/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

六、工程物资减值损失

七、在建工程减值损失

八、生产性生物资产减值损失

九、油气资产减值损失

十、无形资产减值损失

十一、商誉减值损失

十二、其他

合计927693.74-1459854.44

73、资产处置收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

固定资产处置利得或损失-12453.30

使用权资产处置利得或损失-37204.38

合计-49657.68

其他说明：

□适用√不适用

74、营业外收入

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损项目本期发生额上期发生额益的金额

非流动资产处置利得合计50.00

其中：固定资产处置利得50.00无形资产处置利得债务重组利得非货币性资产交换利得接受捐赠政府补助

违约赔偿收入6615355.435726700.836615355.43盘盈利得

其他156562.98212929.79156562.98

合计6771918.415939680.626771918.41

其他说明：

□适用√不适用

75、营业外支出

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性项目本期发生额上期发生额损益的金额

非流动资产处置损失合计19938.24286931.1319938.24

其中：固定资产处置损失19938.24286931.1319938.24无形资产处置损失

132/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

债务重组损失非货币性资产交换损失对外捐赠

赔偿金、违约金及罚款支出1014414.321521042.941014414.32预计未决诉讼损失

其他218489.54146132.77218489.54

合计1252842.101954106.841252842.10

76、所得税费用

(1)所得税费用表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用-57138009.46115983189.46

递延所得税费用80962828.8488801111.64

合计23824819.38204784301.10

(2)会计利润与所得税费用调整过程

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额

利润总额-113989700.83

按法定/适用税率计算的所得税费用-28497425.21子公司适用不同税率的影响

调整以前期间所得税的影响-30114617.89

非应税收入的影响-4458178.07

不可抵扣的成本、费用和损失的影响231908.19

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-4501626.59

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响91164758.95

所得税费用23824819.38

其他说明：

□适用√不适用

77、其他综合收益

√适用□不适用详见附注57。

78、现金流量表项目

(1)与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

收回投标保证金38020000.002283330000.00

其他单位往来款892680878.461831175768.54

代收契税、公共维修基金等2274047.761043158.53

133/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

利息收入100890272.3287499818.99

保证金押金30354577.7915966062.17

政府补助34832.1234400.71

北京市昌平区规划和自然资源综合事务中心78412425.43

北京市密云区住房和城乡建设委员会155120626.83

北京市延庆区康庄镇人民政府1044794300.00

北京市大兴区住房和城乡建设委员会292134368.02

北京市怀柔区住房和城乡建设委员会2600794.24

北京市通州区住房保障事务中心89506310.48

代顺义区政府收取房款216104447.32

其他26751545.14134391369.77

合计1924885125.915398234878.71支付的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

支付投标保证金38000000.00981030000.00

其他单位往来款1448060346.891745021034.61

代付契税、公共维修基金等5984811.313303785.21

付保证金、押金52493489.17128011590.63

管理费用46950519.4253305438.51

销售费用353552296.23294123927.54

受限资金60090526.15

其他42234425.5948068487.43

合计2047366414.763252864263.93

(2)与投资活动有关的现金收到的重要的投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

权益法单位分红款52277033.1152128185.84

交易性金融资产分红款135993735.00113841910.00

合计188270768.11165970095.84支付的重要的投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

购建固定资产、投资性房地产5016362.4828157638.09

权益法单位出资款10200000.0032000000.00

收购股权款12844178.75

合计15216362.4873001816.84收到的其他与投资活动有关的现金

□适用√不适用支付的其他与投资活动有关的现金

134/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

□适用√不适用

(3)与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

财政贴息43000000.00

合计43000000.00支付的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

租赁支付6607569.828493416.98

北京市城市副中心投资建设集团有限公司385714285.7116772574.38

新华资产管理股份有限公司1500000000.00

合计1892321855.5325265991.36筹资活动产生的各项负债变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加本期减少项目期初余额期末余额现金变动非现金变动现金变动非现金变动

长期借款11210329157.886096000000.000.001312408904.670.0015993920253.21

应付债券26047956554.911160000000.00905173.20850000000.000.0026358861728.11

其他非流动负债654000000.000.000.000.000.00654000000.00

合计37912285712.797256000000.00905173.202162408904.670.0043006781981.32

(4)以净额列报现金流量的说明

□适用√不适用

(5)不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财务影响

□适用√不适用

79、现金流量表补充资料

(1)现金流量表补充资料

√适用□不适用

单位：元币种：人民币补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润-137814520.21532034442.90

加：资产减值准备-927693.741459854.44

信用减值损失10238287.8850581593.21

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧12935370.2613228518.96

使用权资产折旧12030265.1715212363.53无形资产摊销

长期待摊费用摊销6234615.1233940550.50

135/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益“-”49657.68以号填列）

固定资产报废损失（收益以“-”号填列）19938.24286931.13

公允价值变动损失（收益以“-”号填列）756616149.00-82484032.00

财务费用（收益以“-”号填列）332989521.11403073972.12

投资损失（收益以“-”号填列）-17832712.26-108948138.73

递延所得税资产减少（增加以“-”号填列）256251137.2558606399.47

递延所得税负债增加（减少以“-”号填列）-175288308.4130194712.18

存货的减少（增加以“-”号填列）1691371516.878463008857.99

经营性应收项目的减少（增加以“-”号填列）1143753510.651980431025.85

经营性应付项目的增加（减少以“-”号填列）-3159472633.90-6006426853.97其他

经营活动产生的现金流量净额731154100.715384200197.58

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

当期新增使用权资产223412.202697047.99

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额12000678646.4312758409604.35

减：现金的期初余额8367990498.719779336855.88

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额3632688147.722979072748.47

(2)本期支付的取得子公司的现金净额

□适用√不适用

(3)本期收到的处置子公司的现金净额

□适用√不适用

(4)现金和现金等价物的构成

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一、现金12000678646.438367990498.71

其中：库存现金17685.6828277.68

可随时用于支付的银行存款12000638183.878315835426.72

可随时用于支付的其他货币资金22776.8852126794.31可用于支付的存放中央银行款项存放同业款项拆放同业款项

二、现金等价物

其中：三个月内到期的债券投资

三、期末现金及现金等价物余额12000678646.438367990498.71

136/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物

(5)使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况

□适用√不适用

(6)不属于现金及现金等价物的货币资金

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

80、所有者权益变动表项目注释

说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：

□适用√不适用

81、外币货币性项目

(1)外币货币性项目

□适用√不适用

(2)货币缺乏可兑换性的性质及其财务影响、所采用的即期汇率及其估计过程，以及企业因货币缺乏可兑换性而面临的风险

□适用√不适用

(3)境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币

及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因□适用√不适用

(4)境外经营的记账本位币与企业的列报货币之间缺乏可兑换性的情况

□适用√不适用

82、租赁

(1)作为承租人

√适用□不适用未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额

□适用√不适用简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用

□适用√不适用售后租回交易及判断依据

□适用√不适用

与租赁相关的现金流出总额6607569.82(单位：元币种：人民币)

137/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

(2)作为出租人作为出租人的经营租赁

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

其中:未计入租赁收款额的可项目租赁收入变租赁付款额相关的收入

投资性房地产租赁收入216608788.06

合计216608788.06作为出租人的融资租赁

□适用√不适用未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表

□适用√不适用未来五年未折现租赁收款额

□适用√不适用

(3)作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益

□适用√不适用

83、数据资源

□适用√不适用

84、其他

□适用√不适用

八、研发支出

1、按费用性质列示

□适用√不适用

2、符合资本化条件的研发项目开发支出

□适用√不适用重要的资本化研发项目

□适用√不适用开发支出减值准备

□适用√不适用

3、重要的外购在研项目

□适用√不适用

九、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

□适用√不适用

138/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

2、同一控制下企业合并

□适用√不适用

3、反向购买

□适用√不适用

4、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

√适用□不适用

2026年5月，本公司之子公司北京城建兴通置业有限公司出资设立北京城建璟樾置业有限公司，持有100%股权，将其纳入合并范围。

6、其他

□适用√不适用

十、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

(1)企业集团的构成

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币持股比例主要经

子公司名称注册资本注册地业务性质(%)取得营地方式直接间接

北京城建兴华地产有限公司北京市65000.00同一控制下北京市房地产开发；销售商品房100企业合并北京城建兴华康庆房地产开发

北京市50000.00房地产开发；销售自行开北京市100设立有限公司发的商品房北京城建青岛兴华地产有限公

青岛市10000.00青岛市房地产开发；销售商品房100设立司

青岛双城房地产有限公司青岛市5000.00房地产开发；销售自行开青岛市50非同一控制发的商品房下企业合并

北京城建（青岛）投资发展有

青岛市5000.00青岛市房地产开发；房地产销售100设立限公司同一控制下

北京城建重庆地产有限公司重庆市12000.00重庆市房地产开发；销售商品房100企业合并

北京城和房地产开发有限责任3000.00房地产项目开发；销售商非同一控制北京市北京市74.40公司品房下企业合并

139/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

1000.00房地产项目开发；销售商非同一控制北京大东房地产开发有限公司北京市北京市80

品房下企业合并土地开发；房地产开发；

北京城建兴业置地有限公司北京市20000.00北京市物业管理；房地产经纪业100设立务房地产开发；销售商品

北京首城置业有限公司北京市10000.00北京市房；信息咨询；项目投50设立资；工程管理首城（天津）投资发展有限公

天津市20000.00天津市房地产开发100设立司房地产开发；销售自行开非同一控制

北京平筑房地产开发有限公司北京市20000.00北京市40发的商品房；物业管理下企业合并房地产开发；销售自行开

北京世纪鸿城置业有限公司北京市5000.00北京市发的商品房；信息咨询；100设立物业管理

南京世纪鸿城地产有限公司南京市5000.00南京市房地产开发100设立房地产开发；销售自行开

北京城志置业有限公司北京市90000.00北京市51设立发的商品房房地产开发；企业管理；

北京城建兴合商业管理有限公7980.00商业综合体管理；非居住北京市北京市100设立司房地产租赁；物业管理；

停车场管理；工程管理北京城建兴泰房地产开发有限

北京市5000.00北京市房地产开发；销售商品房100设立公司

北京城建成都地产有限公司成都市5000.00成都市房地产开发；销售商品房100设立

北京城建成都置业有限公司成都市10000.00成都市房地产开发；销售商品房100设立

北京城建兴云房地产有限公司北京市3000.00北京市房地产开发；销售商品房100设立房地产开发；商品房销

北京城建（海南）地产有限公

三亚市10000.00三亚市售；物业管理；工程施100设立司工；房屋装修及项目管理

北京城建新城投资开发有限公30000.00房地产开发；物业管理；100同一控制下北京市北京市司房屋拆迁企业合并房地产开发；销售商品北京新城兴业房地产开发有限同一控制下北京市3000.00北京市房；房地产咨询（中介除100公司企业合并

外）北京城建嘉业房地产开发有限房地产开发；物业管理；同一控制下

北京市3000.00北京市70公司工程设计企业合并北京城建万科天运置业有限公房地产开发；专业承包；

北京市5000.00北京市57设立司物业管理；销售商品房房地产开发；销售商品北京城建兴顺房地产开发有限

北京市30000.00北京市房；物业管理；施工总承100设立公司包

北京城建兴胜房地产开发有限5000.00房地产开发；销售自行开北京市北京市65设立公司发的商品房房地产开发；销售自行开

北京城奥置业有限公司北京市5000.00北京市83设立发的商品房北京城建兴瑞置业开发有限公

北京市10000.00房地产开发；销售自行开北京市100设立司发的商品房房地产开发；销售自行开

北京云蒙山投资发展有限公司北京市13800.00北京市60设立发的商品房

北京云蒙山旅游景区管理有限1000.00旅游景区管理；旅游资源北京市北京市100设立公司开发；旅游信息咨询

北京城建保定房地产开发有限5000.00房地产开发；销售自行开保定市保定市65设立公司发的商品房

房地产开发，销售；投资北京城建黄山投资发展有限公

黄山市10000.00黄山市及投资管理；环保技术开100设立司发；技术服务；企业信息

140/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告咨询；金属材料、木材、建筑材料房地产开发；销售自行开

北京城建兴悦置地有限公司北京市5000.00北京市发的商品房；房地产信息100设立咨询；物业管理

北京城建兴胜置业有限公司北京市10000.00房地产开发；销售自行开北京市100设立发的商品房北京城茂未来房地产开发有限

北京市10000.00房地产开发；销售自行开北京市48设立公司发的商品房房地产开发；销售自行开

北京城茂房地产开发有限公司北京市3000.00北京市51设立发的商品房

黄山京顺投资发展有限公司黄山市5000.00黄山市房地产开发；商品房销售100设立技术开发；技术咨询；物北京顺城兴达创展科技有限公

北京市7000.00北京市业管理；非居住房地产租100设立司赁房地产开发；销售自行开

北京城建重庆置业有限公司重庆市5000.00重庆市100设立发的商品房

成都锐革新业房地产开发有限5000.00房地产开发；销售自行开成都市成都市80设立公司发的商品房

北京招城房地产开发有限公司北京市100000.00房地产开发；销售自行开北京市50设立发的商品房

5000.00房地产开发；销售自行开北京城建创达置业有限公司北京市北京市100设立

发的商品房

北京顺城佳业置业有限公司北京市300.00北京市房地产开发经营100设立北京城建兴荣房地产开发有限

北京市5000.00北京市房地产开发经营100设立公司物业管理；租赁服务；餐

黄山东门文旅运营有限公司黄山市3000.00黄山市饮管理；旅游开发项目策100设立划咨询房地产开发经营；租赁服

黄山首联投资发展有限公司黄山市60000.00黄山市务；餐饮服务；物业管66.67设立理；会议及展览服务北京兆兴建城房地产开发有限

北京市94000.00北京市房地产开发经营52.63设立公司

北京兆城房地产开发有限公司北京市94000.00北京市房地产开发经营95设立

北京樾茂房地产开发有限公司北京市100000.00北京市房地产开发经营100设立

北京城建兴通置业有限公司北京市3000.00北京市房地产开发经营100设立

北京城建南山置业有限公司北京市10000.00北京市房地产开发经营51设立

京城发（上海）置业有限公司上海市5000.00上海市房地产开发经营100设立

上海城樾置业有限公司上海市10000.00上海市房地产开发经营51设立

北京建兴丰汇置业有限公司北京市98000.00北京市房地产开发经营48设立

北京城华房地产开发有限公司北京市100000.00北京市房地产开发经营80设立北京通成安居运营管理有限公企业管理；非居住房地产

北京市1000.00北京市100设立司租赁

北京通鸿乐居酒店运营管理有1000.00酒店管理；非居住房地产北京市北京市100设立限公司租赁

北京城昌贝越置业有限公司北京市57250.00北京市房地产开发经营30设立

北京城建璟樾置业有限公司北京市5000.00北京市房地产开发经营100设立

持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依

据：

（1）持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位的依据

本公司持有北京首城置业有限公司50%股权，但在七人组成的董事会中本公司委派四人，可以控制北京首城置业有限公司的经营决策，故将其纳入合并范围。

141/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

本公司之子公司北京城建兴华地产有限公司持有青岛双城房地产有限公司50%股权，但通过一致行动人协议，对方将青岛双城房地产有限公司实质权利赋予本公司之子公司北京城建兴华地产有限公司，可以控制青岛双城房地产有限公司，故将其纳入合并范围。

本公司之子公司北京首城置业有限公司持有北京平筑房地产开发有限公司40%股权，但通过协议约定，合作方北京东亚标志投资有限公司将对北京平筑房地产开发有限公司25%股东会表决权委托本公司代为行使，可以控制北京平筑房地产开发有限公司，故将其纳入合并范围。

本公司持有北京城茂未来房地产开发有限公司48%股权，但在七人组成的董事会中本公司委派四人，董事会决议需二分之一以上董事表决通过生效，同时根据公司章程约定与生产经营相关的需股东会决策的重大事项已授权董事会执行，本公司可以控制北京城茂未来房地产开发有限公司的经营决策，故将其纳入合并范围。

本公司持有北京招城房地产开发有限公司50%股权，但在五人组成的董事会中本公司委派三人，董事会决议需二分之一以上董事表决通过生效，同时根据公司章程约定与生产经营相关的需股东会决策的重大事项已授权董事会执行，本公司可以控制北京招城房地产开发有限公司的经营决策，故将其纳入合并范围。

本公司持有北京建兴丰汇置业有限公司48%的股权。本公司与相关合作方签署一致行动人协议。根据协议约定，本公司能够对建兴丰汇实施控制，因此将其纳入本公司合并财务报表范围。

本公司持有北京城昌贝越置业有限公司30%股权，但通过一致行动人协议，合作方广州越秀华城房地产开发有限公司将对北京城昌贝越置业有限公司30%股东会表决权委托本公司代为行使，可以控制北京城昌贝越置业有限公司，故将其纳入合并范围。

（2）持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据本公司持有北京双城置业开发有限公司51%股权，由于董事会审议事项必须经过三分之二（不含）以上董事表决同意方才通过，本公司在五人董事会中只占三人，无法控制北京双城置业开发有限公司的经营决策，故未将其纳入合并范围。

本公司持有北京丰台站前开发建设有限公司80%股权，根据经营合作协议，少数股东对董事会审议事项拥有一票否决权，本公司无法控制北京丰台站前开发建设有限公司的经营决策，故未将其纳入合并范围。

(2)重要的非全资子公司

√适用□不适用

单位：元币种：人民币少数股东持本期向少数本期归属于少数期末少数股东子公司名称股比例股东宣告分

%股东的损益权益余额（）派的股利

北京首城置业有限公司50.00-20375930.79147271511.52

北京城和房地产开发有限责任公司25.60-178338.1526276381.08

北京大东房地产开发有限公司20.001708.27-27131633.52

北京城建嘉业房地产开发有限公司30.005356070.756743623.55

北京城建万科天运置业有限公司43.00-27630.7411680723.39

北京城建兴胜房地产开发有限公司35.00-718003.6533776371.94

北京城奥置业有限公司17.00-2517484.88-76768086.89

北京云蒙山投资发展有限公司40.00-987618.21-79335806.20

北京城建保定房地产开发有限公司35.001232537.87-48233836.41

青岛双城房地产有限公司50.00-3427359.63145526126.91

北京平筑房地产开发有限公司60.00271221.26136848853.10

北京城志置业有限公司49.00-509818.31309721064.99

北京城茂未来房地产开发有限公司52.002646357.17467659238.49

北京城茂房地产开发有限公司49.00-11284667.59-295374020.94

成都锐革新业房地产开发有限公司20.00-1825115.1118183233.08

北京招城房地产开发有限公司50.00-17622277.8136735043.20

142/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

黄山首联投资发展有限公司33.33-3383775.78190099251.90

北京兆兴建城房地产开发有限公司47.373914443.53753681898.43

北京兆城房地产开发有限公司5.00928735.3681775320.77

上海城樾置业有限公司49.00-2086687.8528472283.38

北京城昌贝越置业有限公司70.00-301807.62391890699.12

北京建兴丰汇置业有限公司52.00-10082863.78498197511.37

北京城华房地产开发有限公司20.00-2912488.53196836121.20

北京城建南山置业有限公司49.00-5420716.2425028476.42

合计-69311510.462979560349.88

子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

143/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

(3)重要非全资子公司的主要财务信息

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币期末余额期初余额子公司名称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计

北京首城置业有限公司141448.2810602.07152050.35108356.58554.58108911.16144867.9010681.91155549.81107874.88487.67108362.55

北京城和房地产开发有限责任公司11071.8116.6011088.41824.20824.2011084.7116.5911101.30767.43767.43

北京大东房地产开发有限公司98772.8898772.88112338.70112338.7098772.0398772.03112338.70112338.70

北京城建嘉业房地产开发有限公司129463.5520.96129484.51127236.64127236.64117112.17418.68117530.85116961.91106.42117068.33

北京城建万科天运置业有限公司5323.930.415324.342607.902607.906155.910.416156.323433.453433.45

北京城建兴胜房地产开发有限公司25116.24272.4025388.6415738.2515738.2524259.58205.9024465.4814609.9414609.94

北京城奥置业有限公司51316.62535248.16586564.78481094.81150627.66631722.4746589.04535396.91581985.95610035.1115627.66625662.77

北京云蒙山投资发展有限公司443.1849.71492.8920326.8420326.8421283.7912765.2834049.0746112.506523.6252636.12

北京城建保定房地产开发有限公司46034.0529.0346063.0859844.1759844.1749033.1556.0849089.2363222.4863222.48

青岛双城房地产有限公司86920.2031478.93118399.1360638.7928655.1189293.9090111.5731541.26121652.8362916.2028945.9391862.13

北京平筑房地产开发有限公司23132.06-23132.06323.92323.9223208.6223208.62445.68445.68

北京城志置业有限公司194704.0810661.87205365.95130532.0911625.48142157.57194817.3110661.87205479.18130541.2711625.48142166.75

北京城茂未来房地产开发有限公司152373.1714358.08166731.2575297.261499.5376796.79162363.8313166.77175530.6085967.30137.7586105.05

北京城茂房地产开发有限公司88165.42754.5688919.98146179.783020.61149200.39102404.49754.95103159.44143866.2517270.61161136.86

成都锐革新业房地产开发有限公司44730.19571.9545302.1434233.401977.1236210.5247256.24271.9347528.1735546.881977.1137523.99

北京招城房地产开发有限公司98359.4398359.4393455.4177.5593532.96124646.3757.70124704.07117452.8851.91117504.79

黄山首联投资发展有限公司121291.10122.66121413.7610784.0953600.0064384.09105271.1855.61105326.7913681.8833600.0047281.88

北京兆兴建城房地产开发有限公司183614.481082.44184696.9216278.511129.5217408.03192810.271076.14193886.4126387.261129.5227516.78

北京兆城房地产开发有限公司178937.971082.44180020.4116278.511129.5217408.03188133.801076.15189209.9526387.261129.5227516.78

上海城樾置业有限公司330666.981549.15332216.13236252.2290153.25326405.47305086.561407.20306493.76210103.9990153.25300257.24

北京城昌贝越置业有限公司146269.76764.12147033.8811232.8079816.7091049.50157197.92405.62157603.54699.5243626.5244326.04

北京建兴丰汇置业有限公司342652.672822.65345475.32129099.98120568.13249668.11306609.431735.13308344.5617729.84868.4918598.33

北京城华房地产开发有限公司397348.45527.26397875.71142657.65156800.00299457.65141516.0141.95141557.9656683.6556683.65

北京城建南山置业有限公司232230.135371.79237601.92201671.1930822.88232494.07207316.553436.77210753.32143712.0360827.17204539.20

合计3130386.63617387.243747773.872233283.69732057.642965341.332867908.43625230.813493139.242147478.29314088.632461566.92本期发生额上期发生额子公司名称营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量

北京首城置业有限公司20093.28-4075.19-4075.1913950.8216418.30-2526.67-2526.677121.99

144/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

北京城和房地产开发有限责任公司-69.66-69.66-332.30-45.88-45.88195.52

北京大东房地产开发有限公司0.850.85-0.364.404.4018.16

北京城建嘉业房地产开发有限公司8331.401785.361785.36107951.19-312.68-312.68-13470.52

北京城建万科天运置业有限公司42.37-6.43-6.43-32.13-64.13-64.13-222.65

北京城建兴胜房地产开发有限公司4144.77-205.14-205.143869.441173.74-135.16-135.16269.45

北京城奥置业有限公司9153.04-1480.87-1480.87-90946.3012681.60658.96658.9610732.90

北京云蒙山投资发展有限公司-246.90-246.90-1470.00507.64-1624.90-1624.901498.04

北京城建保定房地产开发有限公司5041.08352.15352.15-636.01-429.89-429.89-4467.17

青岛双城房地产有限公司1731.16-685.47-685.47-0.11841.36-154.89-154.89-0.04

北京平筑房地产开发有限公司45.2045.20-16.38-7.14-7.14-619.43

北京城志置业有限公司51.63-104.04-104.04-192.254047.67201.74201.741639.29

北京城茂未来房地产开发有限公司6653.51508.91508.911156.48-82.25-82.25-1841.94

北京城茂房地产开发有限公司14645.76-2302.99-2302.9915242.2520517.70-3726.59-3726.5997251.70

成都锐革新业房地产开发有限公司335.53-912.56-912.56-951.624274.29346.86346.86-244.30

北京招城房地产开发有限公司26461.53-2372.81-2372.813145.1948662.54-4647.12-4647.12-9485.68

黄山首联投资发展有限公司99.73-1015.23-1015.23-19960.49-587.99-587.99-10498.13

北京兆兴建城房地产开发有限公司826.39826.39-9703.3751.05-149.61-149.61-8157.85

北京兆城房地产开发有限公司919.22919.22-9703.4251.05-157.54-157.54-8157.90

上海城樾置业有限公司-425.85-425.8513107.29-699.77-699.77-62386.90

北京城昌贝越置业有限公司-43.12-43.12-28349.31

北京建兴丰汇置业有限公司-1939.01-1939.01-101367.70

北京城华房地产开发有限公司-1456.24-1456.24-76870.44

北京城建南山置业有限公司-1106.27-1106.2739412.94-1575.85-1575.855982.73

北京城建兴胜置业有限公司14376.22-63.37-63.372663.77

合计96784.79-14009.70-14009.70-142696.59123603.16-15779.47-15779.477821.04

145/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

(4)使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：

□适用√不适用

(5)向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

√适用□不适用

(1)在子公司所有者权益份额的变化情况的说明

□适用√不适用

(2)交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

3、在合营企业或联营企业中的权益

√适用□不适用

(1)重要的合营企业或联营企业

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

合营企业或联营企业主要经注册持股比例(%)对合营企业或联营企业业务性质名称营地地直接间接投资的会计处理方法深圳市中科招商创业深圳投资高新技术产业和深圳市30权益法投资有限公司市其他技术创新产业北京建远万誉房地产北京北京市房地产开发经营49权益法开发有限公司市北京城秀房地产开发北京

北京市房地产开发经营49.49权益法有限公司市北京越昌贝城置业有北京北京市房地产开发经营30权益法限公司市北京京城佳业物业股北京

北京市物业管理33.47权益法份有限公司市

持有20%以下表决权但具有重大影响，或者持有20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：

本公司持有北京矿融城置业有限公司10.00%股份，但本公司委派1名董事，在由7人组成的董事会中占1/7，对其具有重大影响。

(2)重要合营企业的主要财务信息

□适用√不适用

146/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

(3)重要联营企业的主要财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额深圳市中科招北京建远万誉北京京城佳业深圳市中科招北京建远万誉北京京城佳业北京科技园建北京越昌贝城北京城秀房地产北京越昌贝城北京城秀房地产

商创业投资有房地产开发有物业股份有限商创业投资有房地产开发有物业股份有限设（集团）股置业有限公司开发有限公司置业有限公司开发有限公司限公司限公司公司限公司限公司公司份有限公司

流动资产1664821631.73490926914.43350963852.106814048438.051902248244.082178638915.50534162491.32414790527.3512156969556.382044340562.56

非流动资产8137588.353394964217.18900145.655521.81505508798.812305773.423839424647.7918452825.596521.00512583040.31

资产合计1672959220.083885891131.61351863997.756814053959.862407757042.892180944688.924373587139.11433243352.9412156976077.382556923602.87

流动负债261344170.0814196762.53113398415.37938897290.571391241009.40143014883.6726125804.03186150576.362119931055.941533082962.69

非流动负债799000000.00747445662.571080000000.0095667158.10798000000.00849315802.501322500000.00104712411.94

负债合计1060344170.08761642425.10113398415.372018897290.571486908167.50941014883.67875441606.53186150576.363442431055.941637795374.63

少数股东权益47966365.3933058489.434014985229.0534216274.76

归属于母公司股东权益612615050.003124248706.51238465582.384747190303.90887790385.963498145532.58247092776.584699559792.39884911953.48

按持股比例计算的净资产份额183784515.00937274611.96116848135.372349384481.40297143442.181049443659.77121075460.522325812141.25296180030.83

调整事项-912869.07-3476657.57-9780420.75-13754651.55

--商誉

--内部交易未实现利润-912869.07-3476657.57-9780420.75-13754651.55

--其他

对联营企业权益投资的账面价值182871645.93937274611.96113371477.802339604060.65297143442.18371066072.511049443659.78116058298.112312057489.70296180030.83

存在公开报价的联营企业权益投资的公允75897456.95118390595.35价值

营业收入5269.0178835412.841230756039.711207604572.565140.801045086972.08861587926.82

净利润-2314755.25-293896826.07-8627194.2047630511.5127346326.8147938578.62-22900091.8422620467.57-399823658.75终止经营的净利润

其他综合收益-10255842.65-9094197.46

综合收益总额-2314755.25-293896826.07-8627194.2047630511.5117090484.1647938578.62-22900091.8413526270.11-399823658.75

本年度收到的来自联营企业的股利24000000.004757033.1145000000.00

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(4)不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

合营企业：

投资账面价值合计下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润

--其他综合收益

--综合收益总额

联营企业：

投资账面价值合计193326972.34181209925.83下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润-38339543.9721430546.16

--其他综合收益

--综合收益总额-38339543.9721430546.16

(5)合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明

□适用√不适用

(6)合营企业或联营企业发生的超额亏损

□适用√不适用

(7)与合营企业投资相关的未确认承诺

□适用√不适用

(8)与合营企业或联营企业投资相关的或有负债

□适用√不适用

4、重要的共同经营

□适用√不适用

5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益

未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

十一、政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用√不适用未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因

□适用√不适用

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2、涉及政府补助的负债项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

财务报表本期新增本期计入营业本期转入本期其与资产/收益期初余额期末余额项目补助金额外收入金额其他收益他变动相关

递延收益54572190.3654572190.36与收益相关

合计54572190.3654572190.36/

3、计入当期损益的政府补助

√适用□不适用

单位：元币种：人民币类型本期发生额上期发生额

与收益相关39949.8834400.71

合计39949.8834400.71

十二、与金融工具相关的风险

1、金融工具的风险

√适用□不适用

本公司的主要金融工具包括货币资金、股权投资、借款、应收款项及应付款项等，各项金融工具的详细情况说明见本附注五相关项目。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。

本公司采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在独立的情况下进行的。

风险管理目标和政策

本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。

（1）市场风险

*利率风险－现金流量变动风险

本公司因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款(详见本附注

七、43，七、45)有关。本公司的政策是保持这些借款的浮动利率。

利率风险敏感性分析：

利率风险敏感性分析基于下述假设：

1)市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用；

2)对于以公允价值计量的固定利率金融工具，市场利率变化仅仅影响其利息收入或费用；

3)对于指定为套期工具的衍生金融工具，市场利率变化影响其公允价值，并且所有利率套期

预计都是高度有效的；

4)以资产负债表日市场利率采用现金流量折现法计算衍生金融工具及其他金融资产和负债的公允价值变化。

在上述假设的基础上，在其他变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对当期损益的税前影响如下：

1）本年度公司无利率互换安排。

2）截止2026年6月30日，本公司长期带息债务主要为人民币计价的浮动利率合同，金额为

12993920253.21元。

149/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

3）敏感性分析：

截止2026年6月30日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降50个基点，而其他因素保持不变，本公司的净利润会减少或增加约64969601.27元（2025年度约39920245.79元)。上述敏感性分析假定在资产负债表日已发生利率变动，并且已应用于本公司所有按浮动利率获得的借款。

*其他价格风险

价格风险指汇率风险和利率风险以外的市场价格变动而发生波动的风险，主要源于商品价格.股票市场指数.权益工具价格以及其他风险变量的变化。

权益工具投资价格风险，是指权益性证券的公允价值因股票指数水平和个别证券价值的变化而降低的风险。截止2026年6月30日，本公司因归类为交易性权益工具投资的个别权益工具投资而产生的权益工具投资价格风险之下。本公司持有的上市权益工具投资在证券交易所上市，并在资产负债表日以市场报价计量。

下表说明了，在所有其他变量保持不变，本公司的净损益和其他综合收益的税后净额对权益工具投资的公允价值的每5%的变动（以资产负债表日的账面价值为基础）的敏感性。就本敏感性分析而言，对于交易性权益工具投资，该影响被视为对交易性权益工具投资公允价值变动的影响，而不考虑可能影响利润表的减值等因素权益工具投资账面净损益增加其他综合收益的税后股东权益合计项目价值（减少）净额增加（减少）增加（减少）

2026年1至6月2494585917.00124729295.85124729295.85

2025年3251202066.00162560103.30162560103.30

（2）信用风险

2026年6月30日，可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未

能履行义务而导致本公司金融资产产生的损失以及本公司承担的财务担保，具体包括：

合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具而言，账面价值反映了其风险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来公允价值的变化而改变。

本附注七、52“其他非流动负债”中披露的财务担保合同金额。

为降低信用风险，本公司成立了一个小组负责确定信用额度、进行信用审批，并执行其他监控程序以确保采取必要的措施回收过期债权。此外，本公司于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，本公司管理层认为本公司所承担的信用风险已经大为降低。

项目2026年6月30日2025年12月31日

应收账款208242990.90219515355.72

应收股利191244195.23239735025.23

其他应收款3445034423.784109299302.37

合同资产140107975.981067801716.85

合计3984629585.895636351400.17

本公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。

截止2026年6月30日，本公司提供财务担保的金额为433601.77万元，财务担保合同的具体情况详见附注十四、5。本公司管理层评估了担保项下相关借款的逾期情况、相关借款人的财务

状况及其所处行业的经济形势，认为自该部分财务担保合同初始确认后，相关信用风险未显著增加。因此，本公司按照相当于上述财务担保合同未来12个月内预期信用损失的金额计量其减值准备。报告期内，本公司的评估方式与重大假设并未发生变化。根据本公司管理层的评估，相关财务担保无重大预期减值准备。

本公司的主要客户为个人或政府机构等，该等客户具有可靠及良好的信誉，因此，本公司认为该等客户并无重大信用风险。由于本公司的客户广泛，因此没有重大的信用集中风险。

（3）流动风险

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流动性风险是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。本公司下属成员企业各自负责其现金流量预测。公司基于各成员企业的现金流量预测结果，在公司层面持续监控公司短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。此外，本公司与主要业务往来银行订立融资额度授信协议，为本公司履行与商业票据相关的义务提供支持。截止2026年6月30日，本公司已拥有国内多家银行提供的银行授信额度，金额为3643717.22万元，其中：已使用授信金额为1599392.02万元。

截止2026年6月30日，本公司金融负债和表外担保项目以未折现的合同现金流量按合同剩余期限列示如下：

期末余额项目

即时偿还1年以内1-5年5年以上合计非衍生金融负债短期借款

应付票据50000.0050000.00

应付账款14656346213.1914656346213.19

其他应付款9860843427.089860843427.08其他流动负债

长期借款4032169619.7412050104552.551299997931.4517382272103.73

应付债券3897217650.7723880658484.1227777876134.89长期应付款

其他非流动负债384649657.76284489906.55669139564.31

非衍生金融负债32831276568.5436215252943.221299997931.4570346527443.20小计衍生金融负债

财务担保482690000.003853327660.404336017660.40

合计33313966568.5440068580603.621299997931.4574682545103.60

2、套期

(1)公司开展套期业务进行风险管理

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(2)公司开展符合条件套期业务并应用套期会计

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(3)公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

151/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

3、金融资产转移

(1)转移方式分类

□适用√不适用

(2)因转移而终止确认的金融资产

□适用√不适用

(3)继续涉入的转移金融资产

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

十三、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末公允价值

项目第一层次公允价第二层次公允第三层次公允合计值计量价值计量价值计量

一、持续的公允价值计量

（一）交易性金融资产2494585917.002494585917.00

1.以公允价值计量且变动计入

当期损益的金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资2494585917.002494585917.00

（3）衍生金融资产

2.指定以公允价值计量且其变

动计入当期损益的金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资

（二）其他债权投资

（三）其他权益工具投资

（四）投资性房地产9701692893.619701692893.61

1.出租用的土地使用权

2.出租的建筑物9701692893.619701692893.61

3.持有并准备增值后转让的土

地使用权

（五）生物资产

1.消耗性生物资产

2.生产性生物资产

（六）其他非流动金融资产325630200.001050404411.761376034611.76

持续以公允价值计量的资产总2494585917.00325630200.0010752097305.3713572313422.37额

（六）交易性金融负债

152/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

1.以公允价值计量且变动计入

当期损益的金融负债

其中：发行的交易性债券衍生金融负债其他

2.指定为以公允价值计量且变

动计入当期损益的金融负债持续以公允价值计量的负债总额

二、非持续的公允价值计量

（一）持有待售资产非持续以公允价值计量的资产总额非持续以公允价值计量的负债总额

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

√适用□不适用本公司持有无限售流动股份的公允价值以证券交易所公开市场收盘价确定。

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用

本公司持有非上市公司股份参考最近增资价格确定，经本公司复核后，认为采用最近增资价格能更好的反应权益工具的公允价值，有利于公司对投资组合管理的需要，故以最近增资价格确认权益工具期末公允价值。

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用本公司投资性房地产公允价值的确定方法为根据具有专业资质的资产评估公司的投资性房地产的评估结果扣减相关交易税费后的净额确认为投资性房地产的公允价值。

本公司不存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。

153/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析

√适用□不适用

（1）期初与期末账面价值间的调节信息

当期利得或损失总额购买.发行.出售和结算对于在报告期末持有的资转入第转出第

项目期初余额33计入其他综期末余额产，计入损益的当期未实层次层次计入损益购买发行出售结算合收益现利得或损失的变动交易性金融资产其他权益工具投资

其他非流动金融资产1050404411.761050404411.76

投资性房地产小计9690887929.97487078.4810317885.169701692893.61

出租的建筑物9690887929.97487078.4810317885.169701692893.61

资产合计10741292341.73487078.4810317885.1610752097305.37负债合计

其中：

项目与金融资产有关的损益与非金融资产有关的损益计入损益的当期利得或损失总额

对于在报告期末持有的资产，计入损益的当期未实现利得或损失的变动

（2）不可观察参数的敏感性分析截止2026年6月30日，对于本公司金融资产，如果升值或贬值10%，其他因素保持不变，则本公司将减少或增加净利润约105040441.18元（2025年度约105040441.18元)。

6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策

√适用□不适用本公司公允价值计量项目在本年度未发生各层级之间转换。

7、本期内发生的估值技术变更及变更原因

√适用□不适用本公司金融工具的公允价值估值技术在本年度未发生变更。

154/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

√适用□不适用

不以公允价值计量的金融资产和负债主要包括：应收款项、应付款项、一年内到期的非流动

负债和长期借款、应付债券、其他非流动负债、在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资。

上述不以公允价值计量的金融资产和负债的账面价值与公允价值相差很小。

9、其他

□适用√不适用

十四、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币母公司对本企业母公司对本企业的母公司名称注册地业务性质注册资本

的持股比例(%)表决权比例(%)北京城建集团北京市海淀区北太平工程建筑

18750000.0045.5145.51有限责任公司庄路号施工

本企业的母公司情况的说明无本企业最终控制方是北京市国有资产监督管理委员会。

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注

√适用□不适用

本公司的子公司情况详见附注十、1在子公司中的权益。

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注

√适用□不适用

本公司重要的合营或联营企业详见附注十、3在合营企业或联营企业中的权益。

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下

√适用□不适用合营或联营企业名称与本企业关系北京城承物业管理有限责任公司本公司联营企业北京城建重庆物业管理有限公司本公司联营企业北京城建置业有限公司本公司联营企业北京城承物业管理有限责任公司青岛分公司本公司联营企业北京城承物业管理有限责任公司城阳分公司本公司联营企业北京城承物业管理有限责任公司成都分公司本公司联营企业北京城承物业管理有限责任公司房山分公司本公司联营企业北京卓联物业经营管理有限公司本公司联营企业北京景晟乾通置业有限公司本公司联营企业北京矿融城置业有限公司本公司联营企业

155/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

北京双城通达房地产开发有限公司本公司联营企业北京建远万誉房地产开发有限公司本公司联营企业北京新城金郡房地产开发有限公司本公司联营企业北京骏泰置业有限公司本公司联营企业北京城安辉泰置业有限公司本公司联营企业成都红星美凯龙全球家居有限公司本公司联营企业海南农垦城建投资开发有限公司本公司联营企业北京越华房地产开发有限公司本公司联营企业北京双城置业开发有限公司本公司联营企业芜湖京城创业投资有限公司本公司联营企业国奥投资发展有限公司本公司联营企业北京碧桂园文化发展有限公司本公司联营企业北京丰台站前开发建设有限公司本公司联营企业北京越昌贝城置业有限公司本公司联营企业他说明

□适用√不适用

4、其他关联方情况

√适用□不适用其他关联方名称其他关联方与本企业关系北京城建建设工程有限公司受同一控制方控制北京城建七建设工程有限公司受同一控制方控制北京城建十六建筑工程有限责任公司受同一控制方控制北京城建勘测设计研究院有限责任公司受同一控制方控制北京环安工程检测有限责任公司受同一控制方控制北京城建八建设发展有限责任公司受同一控制方控制北京城建二建设工程有限公司受同一控制方控制北京城建亚泰建设集团有限公司受同一控制方控制北京城建一建设发展有限公司受同一控制方控制北京金都园林绿化有限责任公司受同一控制方控制北京金都园林绿化有限责任公司绿化一大队受同一控制方控制北京城建设计发展集团股份有限公司受同一控制方控制北京市花木有限公司受同一控制方控制北京城建安装集团有限公司受同一控制方控制北京住总集团有限责任公司受同一控制方控制北京市园林绿化集团有限公司受同一控制方控制北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有限公司受同一控制方控制北京城建五建设集团有限公司受同一控制方控制北京住总第一开发建设有限公司受同一控制方控制北京住总第六开发建设有限公司受同一控制方控制北京城建亚泰建筑装饰工程有限公司受同一控制方控制北京北亚园林有限公司受同一控制方控制北京城建北苑大酒店有限公司受同一控制方控制北京城建智控科技股份有限公司受同一控制方控制北京城建房地产开发有限公司受同一控制方控制北京城建集团有限责任公司重庆分公司受同一控制方控制北京城建耐泰安建材有限责任公司受同一控制方控制北京城建新材料有限公司受同一控制方控制

156/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

北京亚泰智博科技发展有限公司受同一控制方控制北京城建精工钢结构工程有限公司受同一控制方控制北京市住宅建筑设计研究院有限公司受同一控制方控制北京城建鑫诚物业管理有限公司受同一控制方控制北京金第房地产开发有限责任公司受同一最终控制方控制北京市园林古建工程有限公司受同一最终控制方控制北京科筑建筑工程质量监测有限公司受同一最终控制方控制北京城建亚泰房地产开发有限公司受同一最终控制方控制北京城建集团装饰工程有限公司受同一最终控制方控制北京城建六建设集团有限公司其他关联方北京城建北方众邦装饰工程有限公司其他关联方北京城建远东建设投资集团有限公司其他关联方北京城建北方集团有限公司其他关联方北京城建道桥建设集团有限公司其他关联方北京城建华夏基础建设工程有限公司其他关联方北京城建长城建设集团有限公司其他关联方北京城建四建设工程有限责任公司其他关联方北京城建十建设工程有限公司其他关联方北京城建深港建筑装饰工程有限公司其他关联方北京城建九建设工程有限公司其他关联方北京城建华宇建设工程有限公司其他关联方北京城建锅炉管道安装有限公司其他关联方北京住总万科房地产开发有限公司其他关联方北京城建北方设备安装有限责任公司其他关联方

157/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

5、关联交易情况

(1)购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币获批的交易额是否超过交易额关联方关联交易内容本期发生额本期支付额上期发生额上期支付额度（如适用）度（如适用）

北京城建建设工程有限公司动感花园项目16679428.98否247305.00

北京城承物业管理有限责任公司总部办公费2366260.022371939.42否2386501.822391936.94

北京城建远东建设投资集团有限公司云蒙山项目否2616974.062616974.06

北京城建十六建筑工程有限责任公司樾府项目173326.77否1422675.00

北京城建七建设工程有限公司国誉燕园项目281865621.00172427528.63否160416672.2395197019.12

北京城建六建设集团有限公司国誉燕园项目94140349.63否

北京城建设计发展集团股份有限公司国誉燕园项目否2591307.822591307.82

北京市住宅建筑设计研究院有限公司国誉燕园项目322501.04否

北京城承物业管理有限责任公司国誉燕园项目4921811.32否

北京环安工程检测有限责任公司国誉燕园项目196226.42196226.42否

北京城建北方集团有限公司文源府项目78497897.2772855179.54否51702420.9765527614.15

北京城建亚泰建设集团有限公司文源府项目335180.19335180.19否

北京城建八建设发展有限责任公司望坛项目11693818.10否9259046.3458099160.18

北京城建北方集团有限公司望坛项目否1218175.7017722072.65

北京城建道桥建设集团有限公司望坛项目1472305.065724641.62否339905.416505363.74

北京城建二建设工程有限公司望坛项目16396321.25否

北京城建华夏基础建设工程有限公司望坛项目1495920.911121940.69否1000007.729108533.96

北京城建建设工程有限公司望坛项目8649177.4212805886.09否19401380.3439513915.51

北京城建六建设集团有限公司望坛项目24622994.7446396284.86否3469838.2962676762.23

北京城建七建设工程有限公司望坛项目4457798.16否49492783.62

北京城建十六建筑工程有限责任公司望坛项目5458715.59否5819650.9626722950.59

北京城建亚泰建设集团有限公司望坛项目5458087.37否42844601.8786050203.78

北京城建一建设发展有限公司望坛项目2568807.34否

北京城建远东建设投资集团有限公司望坛项目14704278.07否8002097.1339874102.63

北京金都园林绿化有限责任公司望坛项目1010202.69685839.15否3097183.132266055.05

北京市花木有限公司望坛项目379399.49405636.08否

北京城建北方众邦装饰工程有限公司望坛项目1244000.002813761.47否5871559.63

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北京城建安装集团有限公司望坛项目否0.27510089.77

北京城建长城建设集团有限公司望坛项目1752293.58否11961804.456476718.85

北京住总集团有限责任公司望坛项目否6358018.721164630.38

北京城建集团装饰工程有限公司望坛项目321771.391003435.20否

北京城建七建设工程有限公司重庆龙樾熙城项目423988.096150066.90否1598799.0519811443.97

北京城建远东建设投资集团有限公司重庆龙樾熙城项目1076140.5112775153.73否249533.533246234.39

北京城建七建设工程有限公司通州台湖项目8960134.008960134.00否966000.00966000.00

北京城承物业管理有限责任公司通州台湖项目6534636.89否

北京城建一建设发展有限公司国誉朝华项目89389492.38否42938872.3446086259.64

北京科筑建筑工程质量监测有限公司国誉朝华项目635578.93否

北京市园林绿化集团有限公司国誉朝华项目1256880.73否

北京城承物业管理有限责任公司国誉朝华项目-1456207.39否

北京金都园林绿化有限责任公司顺义北小营项目1438535.471438535.47否

北京城建一建设发展有限公司国誉上城项目16760508.0819109735.83否30706046.7629599668.60

北京市园林古建工程有限公司国誉上城项目692270.282399509.41否2010687.021259075.98

北京城建道桥建设集团有限公司国誉上城项目19725297.729774219.26否36051811.1518751034.59

北京城建建设工程有限公司世华龙樾项目15806724.1727688508.32否

北京城承物业管理有限责任公司世华龙樾项目0.0111168331.44否

北京城建北方集团有限公司秋实街项目2729307.802729307.80否

北京城建安装集团有限公司秋实街项目476517.36476517.36否

北京城承物业管理有限责任公司秋实街项目6826581.083738203.73否

北京城承物业管理有限责任公司城阳分公司青岛国誉府项目954624.117457000.86否2195400.00

北京城建七建设工程有限公司青岛国誉府项目1003211.0111574420.87否51446041.0954137428.49

北京城建十六建筑工程有限责任公司青岛国誉府项目1625779.8121033206.20否40798800.0038454919.68

北京城建八建设发展有限责任公司平各庄项目否4718691.764718691.76

北京城建北方集团有限公司平各庄项目8561571.068561571.06否8244592.2016062616.45

北京城建建设工程有限公司平各庄项目14076609.6614076609.66否11750094.1225828641.60

北京城建七建设工程有限公司平各庄项目4907870.494907870.49否8146236.3910250710.62

北京城建十六建筑工程有限责任公司平各庄项目6273009.766273009.76否11105577.0511724708.12

北京城建一建设发展有限公司平各庄项目9362972.729362972.72否18160123.3518160123.35

北京城建十建设工程有限公司平各庄项目否9955631.1420748371.98

北京城建六建设集团有限公司平各庄项目3928589.033928589.03否

北京城建一建设发展有限公司 星誉 BEIJING项目 549702.53 22453533.64 否 42828536.17 84697945.61

北京城建远东建设投资集团有限公司 星誉 BEIJING项目 22228675.48 否 16215455.10 55336976.55

北京金都园林绿化有限责任公司 星誉 BEIJING项目 3339788.57 3339788.57 否

159/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

北京城建道桥建设集团有限公司 星誉 BEIJING项目 1631078.67 1631078.67 否

北京城建一建设发展有限公司南京浦口项目否30726.28372129.41

北京金都园林绿化有限责任公司南京浦口项目否964363.55

北京城建设计发展集团股份有限公司望京国誉府项目否57429.0057429.00

北京城建亚泰建设集团有限公司望京国誉府项目128546066.5686396960.66否30448505.0824978979.08

北京城建一建设发展有限公司望京国誉府项目126754711.9995070667.07否42716880.7533255696.27

北京市住宅建筑设计研究院有限公司望京国誉府项目284987.44284987.44否297000.00297000.00

北京城建勘测设计研究院有限责任公司望京国誉府项目120000.00120000.00否

北京城承物业管理有限责任公司成都分公司龙樾湾（成都）项目769631.75769631.75否

北京城建二建设工程有限公司龙樾湾（成都）项目-14580333.05否-29699882.381905191.36

北京城建北方集团有限公司龙樾湾（成都）项目368000.00368000.00否

北京城建北方集团有限公司龙樾生态城项目25731810.1521058448.73否1584016.711935379.68

北京城建七建设工程有限公司龙樾生态城项目25269567.0645684018.69否13616218.9726641184.34

北京城建亚泰建设集团有限公司龙樾生态城项目3594012.124315227.83否14187827.9616222761.05

北京城建远东建设投资集团有限公司龙樾生态城项目20342090.3823527034.83否35173227.3847209027.63

北京城建勘测设计研究院有限责任公司龙樾生态城项目11400.00否

北京城建重庆物业管理有限公司龙樾生态城项目181291.223500000.00否

北京城建华夏基础建设工程有限公司临河棚改项目150000.00150000.00否

北京城建亚泰建设集团有限公司澜湖庭院项目-2950661.3613709488.58否30165.795583879.08

北京城承物业管理有限责任公司宽院国誉府项目否267758.49267758.49

北京城建七建设工程有限公司宽院国誉府项目-0.09295797.33否

北京城建八建设发展有限责任公司宽院国誉府项目158514.59否

北京城建亚泰建设集团有限公司汇景湾项目482382.29否2415813.851400000.00

北京城承物业管理有限责任公司汇景湾项目1225885.811225885.81否

北京城建八建设发展有限责任公司府前龙樾项目否18635455.96

北京城建一建设发展有限公司府前龙樾项目否25381866.64

北京城建远东建设投资集团有限公司府前龙樾项目否20098141.28

北京城建北方集团有限公司红塘湾项目479520.025414411.29否70000.00

北京城建道桥建设集团有限公司红塘湾项目5751924.5717167015.24否640333.147429545.84

北京城建华夏基础建设工程有限公司红塘湾项目否132110.105282690.00

北京城建六建设集团有限公司红塘湾项目509487.5219189455.83否41410581.854874700.00

北京城建亚泰建设集团有限公司红塘湾项目1716382.4515954516.14否945722.2918093035.15

北京城建亚泰建筑装饰工程有限公司红塘湾项目3021765.25600000.00否

北京城建七建设工程有限公司龙樾天元项目826958.0060944846.00否1801254.0055736266.97

北京城建安装集团有限公司龙樾天元项目218753.00218753.00否

160/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

北京城承物业管理有限责任公司龙樾天元项目895615.17否

北京城建一建设发展有限公司东黄山国际小镇项目12062364.5025200000.00否16242675.1333115914.30

北京城建远东建设投资集团有限公司东黄山国际小镇项目26943259.6475337952.79否23069286.6970506019.76

北京城建八建设发展有限责任公司东黄山国际小镇项目65235465.1676621072.15否1206226.20988623.03

北京金都园林绿化有限责任公司东黄山国际小镇项目否4133552.324867459.57

北京城建华夏基础建设工程有限公司东黄山国际小镇项目否823248.66

北京城建集团装饰工程有限公司东黄山国际小镇项目22558040.3417050390.35否

北京城建设计发展集团股份有限公司东黄山国际小镇项目720000.00720000.00否

北京北亚园林有限公司东黄山国际小镇项目3604642.544411345.86否

北京城建五建设集团有限公司龙樾合玺项目48749496.45否32227049.00

北京城建勘测设计研究院有限责任公司城茂未来项目1500000.00否3116503.713116503.71

北京城建亚泰建设集团有限公司城茂未来项目10758232.1121426055.38否23966042.9714866619.28

北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有限公司城茂未来项目否2073096.765006843.39

北京城建北方集团有限公司成都熙城项目987567.462872411.36否20644729.2817529857.99

北京城建建设工程有限公司成都熙城项目-2962.624110112.38否732222.3312261958.61

北京城建亚泰建设集团有限公司成都熙城项目127382.02127382.02否800000.00800000.00

北京城建七建设工程有限公司成都熙城项目否902627.4516800000.00

北京城建八建设发展有限责任公司成都熙城项目292966.00292966.00否2637315.203000000.00

北京城承物业管理有限责任公司成都分公司成都熙城项目1056796.231056796.23否

成都红星美凯龙全球家居有限公司成都熙城项目10800.005400.00否

北京城建二建设工程有限公司成都国誉府项目524476.1510493759.00否253122.241315900.00

北京城建北方集团有限公司成都国誉府项目1372231.00否23195473.5425762763.00

北京城建八建设发展有限责任公司成都国誉府项目100000.00否

北京城建长城建设集团有限公司成都国誉府项目874510.00否-74055.12100000.00

北京城承物业管理有限责任公司成都分公司成都国誉府项目157261.38157261.38否

北京城建亚泰建设集团有限公司奥体文化园项目否603593.33

北京卓联物业经营管理有限公司奥体文化园项目5613922.445539570.86否

北京金都园林绿化有限责任公司绿化一大队奥体文化园项目200773.76200773.76否

北京城建一建设发展有限公司国誉颂项目10378827.8644341597.63否35724377.90

北京城建七建设工程有限公司龙樾湾（重庆）项目66814.288977970.86否556158.573984159.62

北京城建重庆物业管理有限公司龙樾湾（重庆）项目28213.09859836.30否

北京城承物业管理有限责任公司北苑家园项目1507913.45否

北京城承物业管理有限责任公司北京密码项目18539979.76否

北京城承物业管理有限责任公司海梓府项目5636931.06否

北京城承物业管理有限责任公司筑华年项目1183787.47否

161/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

北京城建七建设工程有限公司昌平东小口项目10105993.02否

北京住总第一开发建设有限公司昌平东小口项目10198842.43否

北京城建八建设发展有限责任公司昌平国誉星城项目53620087.5140748437.86否

北京城建亚泰建设集团有限公司重庆熙城项目964819.15否

北京城建重庆物业管理有限公司重庆熙城项目556732.60否

北京城建十六建筑工程有限责任公司国誉颂项目27853992.2379575939.50否

北京城建亚泰建设集团有限公司朝阳东坝项目1389953.17否

北京城承物业管理有限责任公司世华泊郡项目1884491.70否

北京城建七建设工程有限公司世纪仁和工业中心674311.01否

北京城建置业有限公司泰和大厦项目2545558.202121298.50否

北京城承物业管理有限责任公司上河湾项目130912.30130912.30否

北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有限公司天成家园项目284030.00106806.22否

北京城建亚泰建设集团有限公司天成家园项目338587.15否

162/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

出售商品/提供劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

北京城安辉泰置业有限公司提供劳务收入10653852.15

北京城承物业管理有限责任公司经营权转让收入7470125.31

北京城承物业管理有限责任公司提供劳务收入591127.31543825.68

北京城承物业管理有限责任公司房地产开发（房屋销售）120160761.91

成都红星美凯龙全球家居有限公司房地产开发（房屋销售）403596906.67

北京城建六建设集团有限公司综合服务收入252000.00

北京城建七建设工程有限公司综合服务收入346500.00

北京城建亚泰建设集团有限公司综合服务收入349807.52

合计525297103.4118667803.14

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

□适用√不适用

(2)关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

受托方/受托/承本期确认的

委托方/出包受托/承包起始受托/承包终止托管收益/承包

承包方包资产类托管收益/方名称日日收益定价依据名称型承包收益北京城建集团经审计的年销售本公司股权托管2025年7月1日2028年6月30日

有限责任公司收入的0.2%北京住总集团

本公司股权托管2023年10月1日2026年9月30日200.00万元943396.22有限责任公司

合计943396.22

关联托管/承包情况说明

√适用□不适用

2010年7月1日，本公司与控股股东北京城建集团有限责任公司签订《股权托管协议》，北

京城建集团有限责任公司委托本公司管理其全资子公司北京城建房地产开发有限公司，期限三年，自协议签订之日起计算，本公司按北京城建房地产开发有限公司经审计的年销售收入的0.20%收取托管费。2025年6月26日，双方已续签协议，期限为三年。

2023年10月1日，本公司与控股股东北京城建集团有限责任公司及其全资子公司北京住总

集团有限责任公司签订《委托经营管理协议》，委托本公司管理北京住总集团有限责任公司8家全资或控股房地产行业子公司，期限三年，自2023年10月1日至2026年9月30日，北京城建集团有限责任公司每年向本公司支付委托经营管理费用200.00万元，本公司本报告期计提应收取的托管费收入943396.22元。

本公司委托管理/出包情况表：

□适用√不适用

关联管理/出包情况说明

□适用√不适用

(3)关联租赁情况

本公司作为出租方：

163/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期确认的上期确认的租承租方名称租赁资产种类租赁收入赁收入

北京城建华宇建设工程有限公司北京市朝阳区北苑家园望春园20号楼704460.951408921.91

北京城建房地产开发有限公司北京市海淀区富海中心2号楼14至16层4666666.674666666.67

北京城建智控科技股份有限公司北京市东城区琉璃井路2号院4号楼15753433.26

北京市海淀区富海中心2号楼、3号楼、4号

北京城承物业管理有限责任公司455142.35455142.35楼地下车库

北京城承物业管理有限责任公司北京市朝阳区北苑家园紫绶园4号楼101号110334.29105771.21

北京市密云区李各庄路2号院、李各庄路6号

北京城承物业管理有限责任公司781200.00院车位

北京市门头沟区何各庄西街2号院、何各庄中

北京城承物业管理有限责任公司6472232.89街号院车位

合计7190037.1522389935.40

本公司作为承租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额未纳入简化处理简化处理租赁负未纳入租的短期租支的短期租债计量增加赁负债计增加出租方名租赁资产赁和低价付承担的租赁和低价承担的租的可变的使量的可变支付的租的使称种类值资产租的赁负债利值资产租赁负债利租赁付用权租赁付款金用权赁的租金租息支出赁的租金息支出款额资产额（如适资产费用（如金费用（如（如适用）适用）适用）

用）北京城建城建开发

房地产开大厦地下235726.044666666.67459544.92

发有限公室、地上司3至9层北京城建北京市丰

新材料有台区刘家147158.47限公司村126号关联租赁情况说明

√适用□不适用

北京城建房地产开发有限公司租赁使用本公司富海大厦地下1层餐厅1216.20平方米，地上14-16层6383.15平方米办公用房及地下2层车位95个，本公司租赁使用北京城建房地产开发有限公司城建开发大厦地下1层餐厅1691.12平方米，地上第2-9层6300.11平方米办公用房及地下2层车位20个。双方签定协议，规定租赁期限为2023年1月1日至2026年12月31日，年租金9800000.00元，租金相互抵免。

(4)关联担保情况本公司作为担保方

√适用□不适用

单位：元币种：人民币担保是否被担保方担保金额担保起始日担保到期日已经履行完毕

北京城建黄山投资发展有限公司1624350000.002025年12月22日2030年12月22日否

北京城建（海南）地产有限公司40280800.002023年12月28日2026年12月19日否

北京城建（海南）地产有限公司42409200.002024年1月12日2026年12月19日否

164/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

北京城建兴胜置业有限公司334000000.002025年6月30日2030年6月30日否

北京世纪鸿城置业有限公司210000000.002024年5月11日2027年5月11日否

北京世纪鸿城置业有限公司190000000.002024年6月27日2027年6月27日否

北京世纪鸿城置业有限公司600000000.002026年2月9日2031年2月9日否

北京世纪鸿城置业有限公司200000000.002026年3月31日2031年2月9日否

北京城奥置业有限公司964285714.292026年3月31日2029年3月30日否

海南农垦城建投资开发有限公司130691946.112025年1月24日2030年1月12日否

合计4336017660.40本公司作为被担保方

□适用√不适用关联担保情况说明

√适用□不适用

本公司（以下均指北京城建投资发展股份有限公司）之子公司北京城建黄山投资发展有限公司，与恒丰银行股份有限公司北京分行（牵头行、代理行）、渤海银行股份有限公司北京分行签订了编号为“ YT20251119001 ”的中国银行业协会银团贷款合同，贷款额度金额为

1666000000.00元，借款期限为2025年12月22日至2030年12月22日，并签订了编号为

“YT20251119002”的保证合同，由本公司提供连带责任保证担保；该子公司又另签订了编号为“YT20251119003”的抵押合同，以指定的土地、在建工程设抵押担保；截止 2026 年 6 月 30 日，期末借款金额为1624350000.00元。

本公司之子公司北京城建（海南）地产有限公司，与平安银行股份有限公司海口分行签订了编号为“平银海分固贷字20231220第001号”的固定资产贷款合同，贷款金额为300000000.00元，借款期限为2023年12月26日至2026年12月19日，并签订了编号为“平银海分保字

20231220第001号”的保证合同，由本公司提供连带责任保证担保；该子公司又签订了“平银海分抵字20231220第001号”的抵押合同，抵押物为三亚红塘湾旅游度假区C-05地块项目77440.67平方米住宅产权证号为琼（2023）三亚市不动产权第0021930-0021931号、第0021933-0021942

号、第0021445-0021446号、第0021448-0021451号、第0021453-0021454号；截止2026年6月

30日，期末借款金额为82690000.00元。

本公司之子公司北京城建兴胜置业有限公司，与中国民生银行北京分行签订了编号为“公固

贷字第2500000195930号”的固定资产贷款借款合同，借款金额534000000.00元，借款期限为

2025年6月30日至2030年6月30日，并签订了编号为“公保字第2500000195930号”的保证合同，由本公司提供连带责任保证担保；该子公司又签订了编号为“公抵字第2500000195930号”的抵押合同，抵押物为怀柔区下园街1号院及7号院部分办公、住宅及车位。截止2026年6月

30日，期末借款金额为334000000.00元。

本公司之子公司北京世纪鸿城置业有限公司，与华夏银行股份有限公司北京奥运村支行签订了编号为“YYB2510220240001”的固定资产借款合同，贷款金额为 500000000.00 元，借款期限为 2024 年 5 月 11 日至 2027 年 5 月 11 日，并签订了编号为“YYB2510220240001-11”的保证合同，由本公司提供连带责任保证担保；截止2026年6月30日，期末借款金额为210000000.00元。

本公司之子公司北京世纪鸿城置业有限公司，与华夏银行股份有限公司北京奥运村支行签订编号为“YYB2510220240028”的固定资产借款合同，贷款金额为 200000000.00 元，借款期限为2024 年 6 月 27 日至 2027 年 6 月 27 日，并签订了编号为“YYB2510220240028-11”的保证合同，

由本公司提供连带责任保证担保；截止2026年6月30日，期末借款金额为190000000.00元。

本公司之子公司北京世纪鸿城置业有限公司，与华夏银行股份有限公司北京奥运村支行签订编号为“YYB2510220260001”的固定资产借款合同，贷款金额 600000000.00 元，借款期限为

2026 年 2 月 9日至 2031 年 2 月 9日，并签订了编号为“YYB2510220260001-11”的保证合同，由

本公司提供连带责任保证担保；截至2026年6月30日，期末借款金额为600000000.00元。

本公司之子公司北京世纪鸿城置业有限公司，与华夏银行股份有限公司北京奥运村支行签订编号为“YYB2510220260002”的固定资产借款合同，贷款金额 200000000.00 元，借款期限为

165/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

2026 年 3 月 31 日至 2031 年 2 月 9 日，并签订了编号为“YYB2510220260002-11”的保证合同，

由本公司提供连带责任保证担保；截至2026年6月30日，期末借款金额为200000000.00元。

本公司之子公司北京城奥置业有限公司，与中国民生银行北京分行签订编号为“公固贷字第

2600000018371号”的固定资产贷款借款合同，贷款金额1350000000.00元，借款期限为2026年3月31日至2029年3月30日，并签订了编号为“公账质字第2600000018371号”的质押合同，质押物为朝阳区北土城中路北侧 OS-10B 地块的房产城奥大厦（国有土地使用证号为“京（2016）朝阳区不动产权第0000133号”）现在和未来所有的租金收入及物业费收入；该子公司又签订了

编号为“公保字第2600000018371-2”的保证合同，由本公司提供连带责任保证担保，被担保的债权为主债权的5/7，即人民币964285714.29元。

本公司之联营企业海南农垦城建投资开发有限公司，与中国邮政储蓄银行股份有限公司三亚市分行、平安银行股份有限公司海口分行签订了编号为“PSBC46-YYT2025011301”的中国银行业

协会银团贷款合同，贷款最高额度为3100000000.00元，借款期限为2025年1月13日至2030年 1 月 12 日，并签订了合同编号为“PSBC46-YYT202501130104”的连带责任保证合同，由本公司提供连带责任保证担保，被担保的债权为债权人根据主合同约定向债务人发放的贷款余额的30%，不超过人民币930000000.00元。

(5)关联方资金拆借

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方拆借金额起始日到期日说明拆入

北京金第房地产开发有限责任公司79000000.00年固定利率4.5%

合计79000000.00关联方拆借金额起始日到期日说明拆出

成都红星美凯龙全球家居有限公司149881063.97年固定利率5%

北京矿融城置业有限公司155405318.31年固定利率8.79%

海南农垦城建投资开发有限公司968360017.69年固定利率4.5%

合计1273646399.97

(6)关联方资产转让、债务重组情况

□适用√不适用

(7)关键管理人员报酬

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

关键管理人员报酬505.17384.55

(8)其他关联交易

□适用√不适用

6、应收、应付关联方等未结算项目情况

(1)应收项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

166/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备应收账款

北京城承物业管理有限责任公司20366624.1420366.6234212674.8034212.66

北京城承物业管理有限责任公司房山分公司1760479.201760.481760479.201760.48

北京城建智控科技股份有限公司34995439.7934995.4443486729.1543486.73

北京城建华宇建设工程有限公司3003116.003003.122263432.002263.43应收利息

北京新城金郡房地产开发有限公司21901270.0838784359.96

北京城安辉泰置业有限公司13383529.7713383529.77

北京景晟乾通置业有限公司84479660.9989145092.80

成都红星美凯龙全球家居有限公司3915165.995898246.28

海南农垦城建投资开发有限公司140690822.24118795814.34

北京丰台站前开发建设有限公司889304.21859444.44

北京双城通达房地产开发有限公司21614410.1878084410.18

北京越昌贝城置业有限公司967641.20预付账款

成都红星美凯龙全球家居有限公司5400.00

北京城建锅炉管道安装有限公司341569.49341569.49

北京城建七建设工程有限公司10780304.03

北京住总第一开发建设有限公司10198842.43其他应收款

北京城建集团有限责任公司6658842.186658.845658842.185658.85

北京城承物业管理有限责任公司1910848.541910.851789043.261789.05

北京城承物业管理有限责任公司成都分公司1625754.101625.751625754.101625.76

北京景晟乾通置业有限公司546622306.71546622.31594622306.71594622.31

北京矿融城置业有限公司155893099.19155893.10178170509.00178170.51

北京双城通达房地产开发有限公司265580000.00265580.00

北京新城金郡房地产开发有限公司65140.8165.1465140.8165.14

北京城安辉泰置业有限公司196891866.39196891.87196891866.39196891.87

成都红星美凯龙全球家居有限公司149945389.03149945.39125603505.25125603.51

海南农垦城建投资开发有限公司968360017.69968360.02971373004.46971373.00

北京越华房地产开发有限公司13251775.3713251.7813251775.3713251.78

北京双城置业开发有限公司6201725.786201.735502664.265502.66

北京城建建设工程有限公司905885.25905.89905885.25905.89

北京城建七建设工程有限公司2380281.162380.282482328.662482.33

北京城建十六建筑工程有限责任公司2722644.212722.643129500.523129.49

北京城建八建设发展有限责任公司473612.60473.61473612.60473.62

北京城建二建设工程有限公司816922.31816.92816922.31816.92

北京城建亚泰建设集团有限公司3835660.953835.664260712.984260.73

北京城建一建设发展有限公司1119305.861119.31788843.92788.84

北京住总集团有限责任公司202408.13202.41150754.18150.75

北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有限公司134552.10134.55

北京住总第六开发建设有限公司153900.00153.90

北京城建智控科技股份有限公司672845.77672.85672845.77672.85

北京城建集团有限责任公司重庆分公司261568.77261.57261568.77261.57

北京城建耐泰安建材有限责任公司20013.4420.0120013.4420.01

北京城建亚泰房地产开发有限公司58118.1558.1257689.2457.69

北京城建六建设集团有限公司2430035.272430.042260372.242260.37

北京城建北方众邦装饰工程有限公司160000.00160.0070000.0070.00

北京城建远东建设投资集团有限公司1734088.111734.091728120.821728.13

北京城建北方集团有限公司959644.19959.641035541.131035.54

北京城建道桥建设集团有限公司1649121.181649.121649121.181649.12

北京丰台站前开发建设有限公司1116476.521116.48100636841.30100636.84

北京城建五建设集团有限公司421781.69421.78

167/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

(2)应付项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目名称关联方期末账面余额期初账面余额应付账款

北京城建集团有限责任公司23904469.7823904469.78

北京城承物业管理有限责任公司12344307.8962991315.58

北京城建重庆物业管理有限公司2917894.207624958.79

北京城承物业管理有限责任公司青岛分公司1380729.871380729.87

北京城承物业管理有限责任公司城阳分公司1240325.557742702.30

北京城承物业管理有限责任公司成都分公司12437245.1812437245.18

北京卓联物业经营管理有限公司1900000.001825648.42

北京城建建设工程有限公司53963567.4790794564.27

北京城建七建设工程有限公司669838713.38670895001.47

北京城建十六建筑工程有限责任公司216876667.10293638083.12

北京城建勘测设计研究院有限责任公司4377359.045888759.04

北京城建八建设发展有限责任公司192377713.68202867370.71

北京城建二建设工程有限公司102258702.09143204639.24

北京城建亚泰建设集团有限公司324786630.19333558676.03

北京城建一建设发展有限公司353651476.74485279195.67

北京金都园林绿化有限责任公司11760778.5611436415.02

北京市花木有限公司2204563.172230799.76

北京城建安装集团有限公司243721.57243721.57

北京住总集团有限责任公司1955432.511955432.51

北京市园林绿化集团有限公司5633027.536889908.26

北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有限公司334030.00156806.22

北京城建五建设集团有限公司12826306.4461575802.89

北京住总第六开发建设有限公司100000.00100000.00

北京城建亚泰建筑装饰工程有限公司5983598.503561833.25

北京北亚园林有限公司7085144.787891848.10

北京市住宅建筑设计研究院有限公司1757809.162080310.20

北京市园林古建工程有限公司965507.082672746.21

北京科筑建筑工程质量监测有限公司764266.891399845.82

北京城建集团装饰工程有限公司6253668.071427681.89

北京城建六建设集团有限公司668892990.72803486598.78

北京城建北方众邦装饰工程有限公司10061890.0711631651.54

北京城建远东建设投资集团有限公司326094813.44426306417.81

北京城建北方集团有限公司208793208.44206669095.46

北京城建道桥建设集团有限公司130773195.69136489544.46

北京城建华夏基础建设工程有限公司38005111.9937631131.77

北京城建长城建设集团有限公司21158732.0623785535.64

北京城建十建设工程有限公司33005690.4533005690.45

北京城建深港建筑装饰工程有限公司1115900.081115900.08

北京城建九建设工程有限公司1057328.451057328.45

北京城建华宇建设工程有限公司119373.89119373.89

北京城建锅炉管道安装有限公司84434.0084434.00

北京东方泰洋幕墙股份有限公司183802.05

北京城建置业有限公司424259.70

168/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

项目名称关联方期末账面余额期初账面余额应付票据

北京城建亚泰建设集团有限公司50000.0050000.00预收账款

北京城承物业管理有限责任公司13360062.4813948296.23合同负债

北京城建集团有限责任公司0.920.92

成都红星美凯龙全球家居有限公司315524416.10

北京城建亚泰建设集团有限公司4877641.95192660.55

北京亚泰智博科技发展有限公司91803779.2391803779.23

北京城建道桥建设集团有限公司2261207.342261207.34

北京城建华夏基础建设工程有限公司3378614.683383997.68

北京城建深港建筑装饰工程有限公司942.25942.25

北京城建六建设集团有限公司3014541.28

北京城建七建设工程有限公司79702.83其他应付款

北京城建集团有限责任公司692267.06392267.06

北京城承物业管理有限责任公司1085561.281383139.00

北京新城金郡房地产开发有限公司56337672.2956337672.29

北京越华房地产开发有限公司1455862582.161455862582.16

北京双城置业开发有限公司308148.81308148.81

北京城建建设工程有限公司1453978.8330175023.79

北京城建七建设工程有限公司18145665.1623271020.47

北京城建十六建筑工程有限责任公司19698.6017285524.29

北京城建勘测设计研究院有限责任公司0.010.01

北京城建八建设发展有限责任公司498904.13791870.13

北京城建二建设工程有限公司63776.601149815.31

北京城建亚泰建设集团有限公司20567235.3427364945.10

北京城建一建设发展有限公司1181653.3310261715.00

北京金都园林绿化有限责任公司64.0064.00

北京城建安装集团有限公司715298.18646084.13

北京市园林绿化集团有限公司39068.0039068.00

北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有限公司169533.581149011.47

北京城建五建设集团有限公司2000.002000.00

北京城建智控科技股份有限公司8491498.318491498.31

北京城建精工钢结构工程有限公司272578.00

北京市住宅建筑设计研究院有限公司210000.00

北京城建鑫诚物业管理有限公司10000.0010000.00

北京金第房地产开发有限责任公司79000000.0017051000.00

北京城建六建设集团有限公司10066829.2712482868.15

北京城建远东建设投资集团有限公司26085.0026085.00

北京城建北方集团有限公司1581249.4142933942.65

北京城建道桥建设集团有限公司2686049.424132451.86

北京城建华夏基础建设工程有限公司517359.61517359.61

北京城建长城建设集团有限公司150224.39977001.16

北京城建四建设工程有限责任公司1117.521117.52

北京城建十建设工程有限公司16895711.4516925024.45

北京城建深港建筑装饰工程有限公司602304.09602304.09

北京城建九建设工程有限公司470932.67470932.67

169/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

北京城建华宇建设工程有限公司713476.33713476.33

北京城建锅炉管道安装有限公司61308.6861308.68

北京住总万科房地产开发有限公司62869.9562869.95

北京城建北方设备安装有限责任公司1500.001500.00

北京越昌贝城置业有限公司1440000.00188940000.00

北京城建北方众邦装饰工程有限公司1000757.74

(3)其他项目

□适用√不适用

7、关联方承诺

□适用√不适用

8、其他

□适用√不适用

十五、股份支付

1、各项权益工具

(1)明细情况

□适用√不适用

(2)期末发行在外的股票期权或其他权益工具

□适用√不适用

2、以权益结算的股份支付情况

□适用√不适用

3、以现金结算的股份支付情况

□适用√不适用

4、本期股份支付费用

□适用√不适用

5、股份支付的修改、终止情况

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

十六、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

□适用√不适用

170/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

2、或有事项

(1)资产负债表日存在的重要或有事项

√适用□不适用对外提供债务担保形成的或有事项及其财务影响

为关联方提供担保详见附注十四、5关联方交易之（4）关联担保情况。

截止2026年6月30日，本公司为商品房买受人提供住房按揭借款担保事项如下：

提供按揭担保子公司名称金额（元）

北京城建兴华地产有限公司424663135.83

青岛双城房地产有限公司128857679.25

北京城建（青岛）投资发展有限公司69120371.18

北京城建重庆地产有限公司17983059.15

北京首城置业有限公司97152676.46

北京世纪鸿城置业有限公司1163421961.69

北京城志置业有限公司47756937.92

北京城建兴泰房地产开发有限公司4282520.28

北京城建成都地产有限公司30146165.89

北京城建成都置业有限公司7113959.91

北京城建兴云房地产有限公司1913179.62

北京城建（海南）地产有限公司160705165.88

北京城建新城投资开发有限公司22385064.58

北京新城兴业房地产开发有限公司950110.57

北京城建兴顺房地产开发有限公司566026550.43

北京城建兴瑞置业开发有限公司2704158228.64

北京城建保定房地产开发有限公司78066346.19

北京城建黄山投资发展有限公司13223172.08

北京城建兴胜置业有限公司142406844.23

北京城茂未来房地产开发有限公司245733513.88

北京城茂房地产开发有限公司558687676.09

成都锐革新业房地产开发有限公司329123701.13

北京招城房地产开发有限公司592892087.53

北京城建兴荣房地产开发有限公司586176350.06

北京兆城房地产开发有限公司547288740.68

北京樾茂房地产开发有限公司440621645.32

北京城建兴通置业有限公司442789190.99

北京城建南山置业有限公司922490000.00

京城发（上海）置业有限公司23845710.75

上海城樾置业有限公司30359004.59

合计10400340750.80

除存在上述或有事项外，截止2026年6月30日，本公司无其他应披露未披露的重要或有事项。

(2)公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：

□适用√不适用

3、其他

□适用√不适用

十七、资产负债表日后事项

1、重要的非调整事项

□适用√不适用

171/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

2、利润分配情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币拟分配的利润或股利

经审议批准宣告发放的利润或股利103787175.35

本公司以总股数2075743507股为基数，每10股派发现金股利0.50元（含税），支付股利103787175.35元。此分配方案已经公司2026年6月25日的2025年年度股东会审议通过，于2026年8月5日派发完毕。

3、销售退回

□适用√不适用

4、其他资产负债表日后事项说明

□适用√不适用

十八、其他重要事项

1、前期会计差错更正

(1)追溯重述法

□适用√不适用

(2)未来适用法

□适用√不适用

2、重要债务重组

□适用√不适用

3、资产置换

(1)非货币性资产交换

□适用√不适用

(2)其他资产置换

□适用√不适用

4、年金计划

√适用□不适用

为保障和提高职工退休后的待遇水平，调动职工的劳动积极性，建立人才长效激励机制，增强单位凝聚力，促进单位健康持续发展，根据《企业年金办法》（人力资源和社会保障部令第36号）、《企业年金基金管理办法》（人力资源和社会保障部令第11号）、《关于市管企业规范实施企业年金的指导意见》（京国资发[2018]27号）等政策规定，北京城建投资发展股份有限公司参加北京城建集团有限责任公司企业年金计划，在《北京城建集团有限责任公司企业年金方案》框架下，结合实际情况，制定本单位企业年金实施细则，主要内容如下：

（1）单位缴费分配至职工个人账户的金额为职工个人缴费基数的6.33%，单位缴费总额为单

位为参加计划职工缴费的合计金额。职工部分：职工个人缴费为本人缴费基数的3.2%，职工个人缴费基数为本人年度月平均工资，且不超过本市上年度月平均工资的5倍，由单位代扣代缴。单位当期缴费分配至职工个人账户的最高额不得超过平均额的5倍。超过平均额5倍的部分，记入企业账户。企业账户资金不得用于抵缴未来年度单位缴费。

172/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

（2）企业年金的领取规定：职工退休、经劳动能力鉴定委员会鉴定，因病（残）完全丧失劳

动能力、退休前身故、出国定居方可领取企业年金。

5、终止经营

□适用√不适用

6、分部信息

(1)报告分部的确定依据与会计政策

√适用□不适用

本公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部。本公司的经营分部是指同时满足下列条件的组成部分：

（1）该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；

（2）管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；

（3）能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。

本公司以经营分部为基础确定报告分部，满足下列条件之一的经营分部确定为报告分部：

（1）该经营分部的分部收入占所有分部收入合计的10%或者以上；

（2）该分部的分部利润（亏损）的绝对额，占所有盈利分部利润合计额或者所有亏损分部亏损

合计额的绝对额两者中较大者的10%或者以上。

(2)报告分部的财务信息

□适用√不适用

(3)公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因

√适用□不适用

本公司的业务单一，主要为房地产开发，管理层将此业务视作为一个整体实施管理、评估经营成果，因此，本财务报表不呈报分部信息。

(4)其他说明

□适用√不适用

7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

□适用√不适用

8、其他

□适用√不适用

十九、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

(1)按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）12282619.188158902.81

1至2年10825508.3811734026.40

2至3年2062748.42

3年以上

173/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

3至4年

4至5年

5年以上323286.40323286.40

合计25494162.3820216215.61

(2)按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面计提账面比例比例

金额(%)金额比例

价值金额(%)金额比例价值

(%)(%)按单项计提坏账准备

其中：

按组合计提25494162.38100.00679874.722.6724814287.6620216215.61100.00613636.723.0419602578.89坏账准备

其中：

组合117175622.1567.3717175622.1515187089.3675.1215187089.36

组合28318540.2332.63679874.728.177638665.515029126.2524.88613636.7212.204415489.53

合计25494162.38/679874.72/24814287.6620216215.61/613636.72/19602578.89

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：组合1

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内4287365.35

1至2年10825508.38

2至3年2062748.42

合计17175622.15

组合计提项目：组合2

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内7995253.83356588.324.46

1-2年

2-3年

3-4年

4-5年

5年以上323286.40323286.40100.00

合计8318540.23679874.728.17

组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

174/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例

见五、重要会计政策及会计估计13。

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3)坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动按单项计提坏账准备

按组合计提坏账准备613636.7266238.00679874.72

其中：组合1

组合2613636.7266238.00679874.72

合计613636.7266238.00679874.72

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(4)本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5)按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币合同资应收账款和合占应收账款和合同应收账款期末坏账准备单位名称产期末同资产期末余资产期末余额合计余额期末余额

余额额数的比例（%）

北京招城房地产开发有限公司9914726.269914726.2638.89

北京兆城房地产开发有限公司6860895.896860895.8926.91

北京锦冠明品投资管理有限公司1158782.701158782.704.5551681.71

北京力健搜侯体育文化发展有限公司1112794.121112794.124.3649630.62

北京市朝阳区圣克弗斯幼儿园1082603.121082603.124.2548284.10

合计20129802.0920129802.0978.96149596.43

其他说明：

□适用√不适用

175/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

2、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应收利息146183341.22226155083.43

应收股利564752489.29613243319.29

其他应收款33858911485.6334800689971.06

合计34569847316.1435640088373.78

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1)应收利息分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额定期存款委托贷款债券投资

北京城安辉泰置业有限公司13383529.7713383529.77

北京新城金郡房地产开发有限公司21901270.0838784359.96

北京景晟乾通置业有限公司84479660.9989145092.80

成都红星美凯龙全球家居有限公司3915165.995898246.28

北京双城通达房地产开发有限公司21614410.1878084410.18

北京丰台站前开发建设有限公司889304.21859444.44

合计146183341.22226155083.43

(2)重要逾期利息

□适用√不适用

(3)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4)按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

176/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

(5)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6)本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(1)应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目(或被投资单位)期末余额期初余额

北京城建新城投资开发有限公司259671030.01259671030.01

国奥投资发展有限公司93499658.4393499658.43

北京城建兴合商业管理有限公司80754783.2680754783.26

北京城建兴云房地产有限公司54595900.0054595900.00

北京城建兴胜房地产开发有限公司51664139.2251664139.22

北京建远万誉房地产开发有限公司4244878.3727764878.37

北京城建兴悦置地有限公司20322100.0020322100.00

国信证券股份有限公司24970830.00

合计564752489.29613243319.29

(2)重要的账龄超过1年的应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币是否发生减值

项目(或被投资单位)期末余额账龄未收回的原因及其判断依据

北京城建新城投资开发有限公司259671030.012-3年、5年以上被投资单位尚未支付否

国奥投资发展有限公司93499658.435年以上企业暂无支付能力是

北京城建兴合商业管理有限公司80754783.262-3年、5年以上被投资单位尚未支付否

北京城建兴云房地产有限公司54595900.002-3年被投资单位尚未支付否

北京城建兴胜房地产开发有限公司51664139.223-4年被投资单位尚未支付否

北京建远万誉房地产开发有限公司4244878.371-2年企业资金暂不足否

北京城建兴悦置地有限公司20322100.002-3年被投资单位尚未支付否

合计564752489.29///

(3)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

177/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

国奥投资发展有限公司186999316.8693499658.4350.00信用风险显著增加

合计186999316.8693499658.43/

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4)按预期信用损失一般模型计提坏账准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期

坏账准备未来12个月预合计信用损失(未发生信用损失(已发生期信用损失

信用减值)信用减值)

2026年1月1日余额93499658.4393499658.43

2026年1月1日余额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段本期计提本期转回本期转销本期核销其他变动

2026年6月30日余额93499658.4393499658.43

各阶段划分依据和坏账准备计提比例

见五、重要会计政策和会计估计11。

对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5)坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

国奥投资发展有限公司93499658.4393499658.43

合计93499658.4393499658.43

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

178/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

(6)本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(1)按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）8523022780.807910270575.75

1至2年9337998472.989016233167.87

2至3年6547317433.975868478244.54

3年以上

3至4年816203396.872386132020.68

4至5年3252980924.264089207293.42

5年以上5507384358.645656665417.85

合计33984907367.5234926986720.11

(2)按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

保证金950.00950.00

往来款33964150012.8034900961685.26

代垫款19586160.9124458588.94

其他1170243.811565495.91

合计33984907367.5234926986720.11

(3)坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期

坏账准备未来12个月预合计信用损失(未发生信用损失(已发生期信用损失

信用减值)信用减值)

2026年1月1日余额1473325.966157591.25118665831.84126296749.05

2026年1月1日余额在本期

--转入第二阶段

179/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提-409816.46210626.14-199190.32

本期转回101676.84101676.84本期转销本期核销其他变动

2026年6月30日余额1063509.506368217.39118564155.00125995881.89

各阶段划分依据和坏账准备计提比例

见五、重要会计政策及会计估计15。

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4)坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

按单项计提坏账准备118665831.84101676.84118564155.00

按组合计提坏账准备7630917.21-199190.327431726.89

其中：组合11473325.96-409816.461063509.50

组合26157591.25210626.146368217.39

合计126296749.05-199190.32101676.84125995881.89

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用

(5)本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

(6)按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款坏账准款项的单位名称期末余额期末余额合计账龄备期末性质

数的比例(%)余额

北京城奥置业有限公司3719361013.1910.94往来款1年以内、1年以上

180/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

北京城建兴瑞置业开发有限公2838225463.428.35往来款1年以内、3年以上司

北京世纪鸿城置业有限公司2798537844.408.23往来款3年以内

北京城建重庆地产有限公司2701264948.547.95往来款4年以内

北京城建兴华地产有限公司1894134554.585.57往来款4年以内

合计13951523824.1341.04//

(7)因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

181/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

3、长期股权投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资6586880294.4882800000.006504080294.487385480294.4882800000.007302680294.48

对联营、合营企业投资1528017968.991528017968.991628156323.071628156323.07

合计8114898263.4782800000.008032098263.479013636617.5582800000.008930836617.55

(1)对子公司投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期初余额（账面减值准备期本期增减变动期末余额（账面减值准备期被投资单位价值）初余额追加投资减少投资计提减值准备其他价值）末余额

北京城建兴华地产有限公司838000000.00838000000.00

北京城和房地产开发有限责任公司71338000.0071338000.00

北京大东房地产开发有限公司8000000.008000000.00

北京城建兴业置地有限公司200000000.00200000000.00

北京世纪鸿城置业有限公司427392300.00427392300.00

北京城建成都地产有限公司158800000.00158800000.00

北京城建兴泰房地产开发有限公司50000000.0050000000.00

北京首城置业有限公司50000000.0050000000.00

北京城建兴合商业管理有限公司104619999.97104619999.97

北京城建重庆地产有限公司103762743.72103762743.72

北京城建兴云房地产有限公司30000000.0030000000.00

北京城建（海南）地产有限公司100000000.00100000000.00

北京城建新城投资开发有限公司321650319.60321650319.60

北京城建万科天运置业有限公司26522885.4326522885.43

北京城建兴顺房地产开发有限公司300000000.00300000000.00

北京城奥置业有限公司41500000.0041500000.00

182/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

北京城建保定房地产开发有限公司32500000.0032500000.00

北京城建兴悦置地有限公司30000000.0030000000.00

北京城建黄山投资发展有限公司100000000.00100000000.00

北京城茂未来房地产开发有限公司48000000.0048000000.00

北京城建兴胜置业有限公司102844178.75102844178.75

北京城茂房地产开发有限公司15300000.0015300000.00

北京城建（青岛）投资发展有限公司50000000.0050000000.00

北京顺城兴达创展科技有限公司70000000.0070000000.00

北京城建重庆置业有限公司50000000.0050000000.00

北京招城房地产开发有限公司500000000.00500000000.00

成都锐革新业房地产开发有限公司40000000.0040000000.00

北京云蒙山投资发展有限公司82800000.0082800000.00

北京城建兴胜房地产开发有限公司51984900.0051984900.00

北京城建创达置业有限公司3000000.003000000.00

北京城建兴荣房地产开发有限公司50000000.0050000000.00

黄山首联投资发展有限公司400000000.00400000000.00

北京兆兴建城房地产开发有限公司494757767.01494757767.01

北京城建兴瑞置业开发有限公司158707200.00158707200.00

黄山东门文旅运营有限公司20000000.0020000000.00

北京城建兴通置业有限公司30000000.0030000000.00

京城发（上海）置业有限公司50000000.0050000000.00

北京城建南山置业有限公司51000000.0051000000.00

上海城樾置业有限公司51000000.0051000000.00

北京建兴丰汇置业有限公司1392000000.00921600000.00470400000.00

北京城华房地产开发有限公司680000000.00120000000.00800000000.00

北京顺城佳业置业有限公司3000000.003000000.00

合计7302680294.4882800000.00123000000.00921600000.006504080294.4882800000.00

(2)对联营、合营企业投资

√适用□不适用

183/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

单位：元币种：人民币减值准本期增减变动减值准投资期初期末余额（账备期初减少权益法下确认其他综合收其他权宣告发放现金计提减备期末

单位余额（账面价值）追加投资其他面价值）余额投资的投资损益益调整益变动股利或利润值准备余额

一、合营企业小计

二、联营企业

深圳市中科招商创业投资有限公司1049443659.78-88169047.82-24000000.00937274611.96

国奥投资发展有限公司67224246.14-1376186.9365848059.21

芜湖京城创业投资有限公司17330355.007912991.9325243346.93

北京新城金郡房地产开发有限公司-16883089.8816883089.88

北京双城置业开发有限公司3895754.4110200000.00-1894693.9012201060.51

北京建远万誉房地产开发有限公司116058298.11-2686820.31113371477.80

北京京城佳业物业股份有限公司296180030.839153074.99-3432630.53-4757033.11297143442.18

成都红星美凯龙全球家居有限公司-5194790.985194790.98

北京双城通达房地产开发有限公司57538553.291561659.6059100212.89

北京矿融城置业有限公司-13137026.4713137026.47

北京景晟乾通置业有限公司-4665431.814665431.81

北京丰台站前开发建设有限公司2257021.27-2633272.61376251.34

北京碧桂园文化发展有限公司9095537.14-100.419095436.73

北京城安辉泰置业有限公司9132867.10-392546.328740320.78

小计1628156323.0710200000.00-118405280.92-3432630.53-28757033.1140256590.481528017968.99

合计1628156323.0710200000.00-118405280.92-3432630.53-28757033.1140256590.481528017968.99

(3)长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

184/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

4、营业收入和营业成本

(1)营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务47511558.1518068155.78437051085.90259401246.84

其他业务8581565.4912686144.98

合计56093123.6418068155.78449737230.88259401246.84

(2)营业收入、营业成本的分解信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

房地产-分部合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本商品类型

房地产开发（房屋销售）28861851.3417833020.9428861851.3417833020.94

租赁收入18649706.81235134.8418649706.81235134.84按经营地区分类

北京47511558.1518068155.7847511558.1518068155.78市场或客户类型合同类型按商品转让的时间分类按合同期限分类按销售渠道分类

合计47511558.1518068155.7847511558.1518068155.78其他说明

□适用√不适用

(3)履约义务的说明

□适用√不适用

(4)分摊至剩余履约义务的说明

√适用□不适用

本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为

395177624.51元，其中：

196462302.85元预计将于2026年度确认收入

185/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

86467227.14元预计将于2027年度确认收入

(5)重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

5、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额成本法核算的长期股权投资收益

权益法核算的长期股权投资收益-118405280.926596322.17处置长期股权投资产生的投资收益

交易性金融资产在持有期间的投资收益111022905.00113841910.00其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入债权投资在持有期间取得的利息收入其他债权投资在持有期间取得的利息收入处置交易性金融资产取得的投资收益处置其他权益工具投资取得的投资收益处置债权投资取得的投资收益处置其他债权投资取得的投资收益债务重组收益

合计-7382375.92120438232.17

6、其他

□适用√不适用

二十、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目金额说明

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分-49657.68计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的7000.00政府补助除外

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产-756616149.00和金融负债产生的损益

计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费40943831.82委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回1000000.00

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益

186/187北京城建投资发展股份有限公司2026年半年度报告

项目金额说明

企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等

因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益

受托经营取得的托管费收入943396.22

除上述各项之外的其他营业外收入和支出5519076.31其他符合非经常性损益定义的损益项目

减：所得税影响额177398794.45

少数股东权益影响额（税后）-629388.97

合计-531483096.85

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

2、净资产收益率及每股收益

√适用□不适用加权平均净资产每股收益报告期利润

收益率（%）基本每股收益稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净利润-0.74-0.0641-0.0641

扣除非经常性损益后归属于公司普通股2.200.19200.1920股东的净利润

3、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

4、其他

□适用√不适用

法定代表人：齐占峰

董事会批准报送日期：2026年8月26日修订信息

□适用√不适用