北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

公司代码：600266公司简称：城建发展

北京城建投资发展股份有限公司

2025年半年度报告

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重要提示

一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不

存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、公司未出席董事情况如下，除下列董事未出席外其余6名董事出席董事会会议。

未出席董事职务未出席董事姓名未出席董事的原因说明被委托人姓名独立董事张成思公务原因宋建波

三、本半年度报告未经审计。

四、公司负责人齐占峰、主管会计工作负责人邹哲及会计机构负责人（会计主管人员）肖木军

声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、前瞻性陈述的风险声明

√适用□不适用

公司有关未来发展战略和经营计划的前瞻性陈述，并不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。

六、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否

七、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否

八、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否

九、重大风险提示

公司已在董事会报告中关于未来发展的讨论与分析中对围绕公司经营状况的风险作了描述，敬请查阅关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及防范部分的内容。

十、其他

□适用√不适用

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目录

第一节释义.................................................4

第二节公司简介和主要财务指标........................................5

第三节管理层讨论与分析...........................................7

第四节公司治理、环境和社会........................................11

第五节重要事项..............................................14

第六节股份变动及股东情况.........................................23

第七节债券相关情况............................................25

第八节财务报告..............................................36

备查文载有董事长、总经理、总会计师亲笔签名并盖章的会计报表

件目录报告期内在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》刊登的公司有关报告正本

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第一节释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义中国证监会指中国证券监督管理委员会上交所指上海证券交易所

本公司、公司指北京城建投资发展股份有限公司

城建集团、集团公司指北京城建集团有限责任公司兴华公司指北京城建兴华地产有限公司城和公司指北京城和房地产开发有限责任公司大东公司指北京大东房地产开发有限公司兴业公司指北京城建兴业置地有限公司世纪鸿城指北京世纪鸿城置业有限公司成都公司指北京城建成都地产有限公司兴泰公司指北京城建兴泰房地产开发有限公司青岛兴华指北京城建青岛兴华地产有限公司首城公司指北京首城置业有限公司兴合公司指北京城建兴合房地产开发有限公司重庆公司指北京城建重庆地产有限公司兴云公司指北京城建兴云房地产有限公司

海南公司指北京城建（海南）地产有限公司新城公司指北京城建新城投资开发有限公司兴顺公司指北京城建兴顺房地产开发有限公司城奥公司指北京城奥置业有限公司兴瑞公司指北京城建兴瑞置业开发有限公司兴胜公司指北京城建兴胜房地产开发有限公司云蒙山公司指北京云蒙山投资发展有限公司兴悦公司指北京城建兴悦置地有限公司黄山公司指北京城建黄山投资发展有限公司城茂未来指北京城茂未来房地产开发有限公司城茂公司指北京城茂房地产开发有限公司兴胜置业指北京城建兴胜置业有限公司京城佳业指北京京城佳业物业股份有限公司重庆置业指北京城建重庆置业有限公司锐革新业指成都锐革新业房地产开发有限公司招城公司指北京招城房地产开发有限公司创达置业指北京城建创达置业有限公司国信证券指国信证券股份有限公司中科招商指深圳中科招商创业投资管理有限公司

京城发指京城发(上海)置业有限公司上海城樾指上海城樾置业有限公司黄山首联指黄山首联投资发展有限公司兆城公司指北京兆城房地产开发有限公司樾茂公司指北京樾茂房地产开发有限公司黄山文旅指黄山东门文旅运营有限公司城建开发指北京城建房地产开发有限公司住总集团指北京住总集团有限责任公司

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第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息公司的中文名称北京城建投资发展股份有限公司公司的中文简称城建发展

公司的外文名称 BEIJINGURBANCONSTRUCTIONINVESTMENT&DEVELOPMENTCO.LTD.公司的外文名称缩写 BUCID公司的法定代表人齐占峰

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名许禄德李威联系地址北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦

电话（010）82275598（010）82275665

传真（010）82275598（010）82275598电子信箱 bucidtz@126.com bucidtz@126.com

三、基本情况变更简介公司注册地址北京市海淀区大柳树富海中心2号楼14层

公司注册地址的历史变更情公司原注册地址北京市海淀区大柳树富海中心2号楼19层，2023年变况更为北京市海淀区大柳树富海中心2号楼14层。

公司办公地址北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦公司办公地址的邮政编码100029

公司网址 www.bucid.com

电子信箱 bucidtz@126.com报告期内变更情况查询索引

四、信息披露及备置地点变更情况简介

公司选定的信息披露报纸名称《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》

登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn公司半年度报告备置地点北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦北京城建投资发展股份有限公司董事会秘书部报告期内变更情况查询索引

五、公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称

A股 上海证券交易所 城建发展 600266 北京城建

六、其他有关资料

□适用√不适用

七、公司主要会计数据和财务指标

(一)主要会计数据

单位：元币种：人民币

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本报告期本报告期比上年主要会计数据上年同期

（1－6月）同期增减(%)

营业收入12759656953.996520140502.9895.70

利润总额736818744.00-107484780.05不适用

归属于上市公司股东的净利润608367074.33-137685534.67不适用

归属于上市公司股东的扣除非经常性488642402.70-241635188.06不适用损益的净利润

经营活动产生的现金流量净额5384200197.585237888240.302.79本报告期末比上本报告期末上年度末

年度末增减(%)

归属于上市公司股东的净资产22623190180.8622244988737.531.70

总资产114997838333.45122229102254.11-5.92

(二)主要财务指标本报告期本报告期比上年同

主要财务指标1上年同期（－6月）期增减(%)

基本每股收益（元／股）0.2465-0.1132不适用

稀释每股收益（元／股）0.2465-0.1132不适用

扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）0.1888-0.1633不适用

加权平均净资产收益率（%）2.66-1.16增加3.82个百分点

扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）2.04-1.68增加3.72个百分点公司主要会计数据和财务指标的说明

√适用□不适用

本公司在计算每股收益和净资产收益率时，按照相关规定，已扣除归属于上市公司股东的净利润中其他权益工具（永续债）的股利或利息（包括未宣告发放的股利或利息）。

报告期，公司实现归属于上市公司股东的净利润为608367074.33元，扣除其他权益工具股息影响96763333.34元后每股收益0.2465元，扣除影响后的加权平均净资产收益率为2.66%。

八、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

九、非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

单位:元币种:人民币附注非经常性损益项目金额（如适用）

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分-286931.13计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政6732.48策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债82484032.00产生的损益

计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费71964743.58委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失

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单独进行减值测试的应收款项减值准备转回

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益

企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益

受托经营取得的托管费收入943396.22

除上述各项之外的其他营业外收入和支出4272504.91其他符合非经常性损益定义的损益项目

减：所得税影响额39589549.47

少数股东权益影响额（税后）70256.96

合计119724671.63

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

十、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润

□适用√不适用

十一、其他

□适用√不适用

第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明上半年，以止跌回稳为总基调，行业宽松政策不断加力，深度调整持续进行，市场表现两极分化，新房库存去化艰难。面对行业竞争加剧的严峻形势，公司紧紧围绕稳健发展目标，多维研判形势，主动应对市场变化，坚定不移抓销售、促回款，科学谨慎开展优质资源储备，全面提升合规体系建设。深化统筹发展与安全，着力管理创新、升级运营能力，立足主业高效发展，股权投资收益稳定、商业地产规模初具、文旅板块精心培育，高质量发展步伐更加稳健。

报告期内公司新增重要非主营业务的说明

□适用√不适用

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二、经营情况的讨论与分析

去库存行动成效显著。面对严峻形势，公司积极应对市场调整，紧盯政策利好，充分利用销售“四件套”、自销自渠、多盘联动、工抵房等措施促进项目去化，位列克而瑞1-6月北京房企销售排行榜前列，保持了行业地位。整体库存较年初实现较好去化和优化，多个项目引领市场节奏。

土地拓展科学严谨。精准提升市场判断能力，前置客户研究，在北京和上海等热点区域广泛调研市场，参与北京、上海多宗土地的竞买工作，以联合体形式底价竞得昌平北四村地块。坚持投前、投中、投后全方位管理，对近年获取的12个二级开发项目开展中期评估。

产品研究向新向实。以产品力提升为主线，持续推进四个研究体系建设，深化三会一复盘机制，强化产品管理，严控关键节点，跟班服务多个项目。编制精装、景观分级配置标准、结构设计限额标准，提升产品设计管控精细度。完成多个专题研究，成立工作专班，启动“好房子”重要课题研究。

保交付工作有质有量。强化闭环管理，聚焦一户一验和业主开放日活动，关注工程质量缺陷集中整改，提高交付标准，提前化解各类交付风险。上半年各项目均按期集中交付，赢得业主高度认可。

商业地产稳租保收。持续应对商业出租率下滑局面，千方百计保租、稳商。城悦荟、城奥大厦及成渝、青岛多个商业保持较高出租率。

股权投资回报稳定。加强日常投资管理工作，强化投后管理，防范投资风险。经多轮磋商，快速推进骏泰置业股权、债权转让；以公司利益最大化为目标，稳妥推进北科建股权转让工作。

报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

√适用□不适用

公司于2019年1月1日开始执行新金融工具准则，公司对交易性金融资产采用公允价值计量且其变动计入当期损益，该事项将可能导致所持有的交易性金融资产的股价波动对公司利润产生重大影响，具体影响金额无法预计。

三、报告期内核心竞争力分析

√适用□不适用

运营管控高效落地。不断完善经济活动分析制度，动态把控公司运营数据；坚持业绩导向，考核激励作用更加明显；加强与集团对接，结合项目需求初步建立与产品匹配的集采品牌，集采高效落地，部分集采项目优于大部分对标企业平均价格；完成多个项目的目标成本审核及成本巡检；狠抓工程质量通病治理，制定专项指导手册并强化在各项目的执行。

协同发展稳步推进。高站位推进产业协同，坚持市场导向，以共赢发展为目标，研究协同发展工作实施办法，完善招标及履约评价管理，为高质量协同构建科学模式。

内控管理规范有序。信息披露严谨合规，严格派出董事管理；高效完成内部审计工作；完善制度建设，编制修订多项管理办法；加强法务把关审核和风险防范，维护公司权益。

四、报告期内主要经营情况

(一)主营业务分析

1、财务报表相关科目变动分析表

单位：元币种：人民币

科目本期数上年同期数变动比例（%）

营业收入12759656953.996520140502.9895.70

营业成本10326917189.325291317116.0595.17

销售费用325927387.22255141425.6027.74

管理费用190058144.60191146187.97-0.57

财务费用212123704.25177257399.1019.67研发费用

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经营活动产生的现金流量净额5384200197.585237888240.302.79

投资活动产生的现金流量净额92968959.00-1832774188.53不适用

筹资活动产生的现金流量净额-2498096408.11-4157595537.06不适用

营业收入变动原因说明：项目结转增加所致

营业成本变动原因说明：项目结转增加所致

销售费用变动原因说明：项目结转增加所对应的销售代理费增加

2、本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

□适用√不适用

(二)非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用√不适用

(三)资产、负债情况分析

√适用□不适用

1、资产及负债状况

单位：亿元本期期末上年期末数占本期期末金额较本期数占总资上年情况说项目名称总资产的比例上年期末变动比

期末数产的比例期末数%%明%（）例（）（）

货币资金128.2711.1598.928.0929.67

交易性金融资产29.692.5828.872.362.84

存货694.4860.39775.9563.48-10.50

投资性房地产97.768.5097.707.990.06

长期股权投资36.463.1736.673.00-0.57

合同负债251.9821.91306.1825.05-17.70

长期借款92.458.0465.545.3641.06借款增加

2、境外资产情况

□适用√不适用

3、截至报告期末主要资产受限情况

√适用□不适用

单位：元项目期末数受限原因

货币资金68695427.67受限冻结

存货17037937717.54借款抵押

投资性房地产606702287.24借款抵押

4、其他说明

□适用√不适用

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(四)投资状况分析

1、对外股权投资总体分析

□适用√不适用

(1).重大的股权投资

□适用√不适用

(2).重大的非股权投资

□适用√不适用

(3).以公允价值计量的金融资产

√适用□不适用

单位：亿元币种：人民币

本期公允价计入权益的累计本期计提本期购本期出售/其他资产类别期初数期末数值变动损益公允价值变动的减值买金额赎回金额变动

股票28.870.8229.69

其他15.3915.39

合计44.260.8245.08证券投资情况

√适用□不适用

单位：亿元币种：人民币最初期初本期公允计入权益的本期本期本期期末证券证券代证券资金会计核算投资账面价值变动累计公允价购买出售投资账面品种码简称来源科目成本价值损益值变动金额金额损益价值国信交易性金

股票0027361.05自有28.870.8229.69证券融资产

合计///28.870.8229.69/证券投资情况的说明

√适用□不适用

1、2025年初，公司持有国信证券约25776.26万股，2024年底国信证券收盘价11.20元，

2025年上半年公司没有减持国信证券；截止2025年6月30日，公司持股25776.26万股，占比

为2.68%，国信证券2025年6月30日收盘价11.52元/股，公司持股市值29.69亿元。上半年收到国信证券分红款9021.69万元。

2、上半年公司收到华能资本分红2362.5万元。

私募基金投资情况

□适用√不适用衍生品投资情况

□适用√不适用

(五)重大资产和股权出售

□适用√不适用

(一)主要控股参股公司分析

√适用□不适用

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主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

√适用□不适用

单位：亿元币种：人民币公司名称公司类型主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润

兴华公司子公司房地产开发与经营6.5152.6334.759.911.311.17

兴瑞公司子公司房地产开发与经营1243.39.1395.681.931.45报告期内取得和处置子公司的情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(六)公司控制的结构化主体情况

□适用√不适用

五、其他披露事项

(一)可能面对的风险

√适用□不适用

2025年上半年，全国房地产市场调整压力依然较大，投资、开复工、销售数据仍处于同比下降趋势。当前多数城市房地产调控政策已基本取消，未来仍需要更大力度的宽松政策才能遏制住市场下行趋势。在“短期看金融、中期看土地、长期看人口”的大背景下，房地产业宏观上受城镇化率逐步提高、土地红利消失、低生育陷阱等因素影响，微观上受居民收入预期偏弱、房价下跌预期较强、购房者对期房烂尾的担心仍较明显等因素影响，房地产销售仍未出现企稳回升迹象，对企业经营造成较大影响。

(二)其他披露事项

√适用□不适用

1、“提质增效重回报”行动方案的半年度评估

为践行“以投资者为本”的发展理念，持续加强自身价值创造能力，增强投资者回报，提升投资者获得感，公司于2024年3月26日披露了“提质增效重回报”行动方案。公司贯彻落实行动方案，实施效果明显。

2025年上半年，公司紧密围绕稳健发展目标，聚焦主责主业，实现了三大主业协同发展的良好局面。报告期内，公司实现营业收入127.6亿元，同比增长95.7%，实现归属于上市公司股东净利润6.08亿元，与上年同期相比扭亏为盈，公司经营质量得到持续改善。一是房地产主业稳健经营，公司坚持以客户需求为导向，多措并举，去库存效果显著，并竞得北京市昌平区北四村一块土地。二是商业地产稳商保租工作取得成效，商业地产实现经营额3.47亿元，城奥大厦、城悦会、青岛漫悦里商街等多个项目出租率保持在90%以上。三是对外股权投资收益稳定，收到参股企业分红1.66亿元。

公司高度重视对投资者的合理投资回报，截至2024年底，已连续19年向全体股东派发现金红利，期间累计现金分红逾47亿元。2025年6月26日，公司召开2024年年度股东大会，审议通过了《2024年度利润分配方案》，在2024年度亏损9.51亿元的情况下，坚持为全体股东每股派发现金红利0.05元，合计派发现金红利103787175.35元，本次分红款已于8月22日派发给全体股东。

公司持续优化信息披露，多渠道开展投资者关系管理工作。公司自披露行动方案以来，累计召开四次业绩说明会，并通过 e 互动平台、投资者热线、现场接待等方式与广大投资者交流沟通，将公司生产经营状况及时传递给投资者，有效增加了投资者对公司的了解，同时广泛吸收投资者的合理化建议，与投资者形成良性互动。

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2、收购北京城建兴胜置业有限公司10%股权及债务处理的进展情况

2025年5月7日，北京怀胜城市建设开发有限公司（以下简称“怀胜公司”）通过北京产权

交易所（以下简称“北交所”）公开发布转让所持兴胜置业10%股权的信息披露公告。5月16日，公司召开第九届董事会第十五次会议，审议通过了《关于收购北京城建兴胜置业有限公司10%股权及债务处理的议案》，同意公司收购怀胜公司所持兴胜置业10%股权的价格为12844178.75元，由兴胜置业以支付现金对价加实物对价方式合计113164142.49元向怀胜公司清偿债务，并以现金654733.33元向怀胜公司支付过渡期利息。公司已完成受让兴胜置业10%股权，兴胜公司已向怀胜公司清偿债务，并完成工商变更程序，成为公司的全资子公司。

第四节公司治理、环境和社会

一、公司董事、高级管理人员变动情况

√适用□不适用姓名担任的职务变动情形

齐占峰董事、董事长聘任

储昭武董事、董事长离任

王芳监事、监事会主席离任

程丰监事（职工）离任

刘露军监事（职工）离任

公司董事、高级管理人员变动的情况说明

√适用□不适用

1.公司于2025年7月1日发布《关于董事长离任的公告》，储昭武同志因退休原因，不再

担任公司任何职务。

2.公司于2025年7月16日召开2025年第一次临时股东会，选举齐占峰同志为公司董事，同

日召开董事会选举该同志为公司董事长。

3.公司于2025年6月27日发布《2024年年度股东大会决议公告》，股东会审议通过了《关于修订公司章程的议案》，议案明确：删除第八章“监事会”，明确不再设置监事会，监事会的职权由董事会审计委员会行使，公司《监事会议事规则》等监事会相关制度相应废止。据此，公司原监事、监事会主席王芳，监事（职工）程丰、刘露军等3名同志不再兼任公司监事职务。

二、利润分配或资本公积金转增预案

半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案是否分配或转增否

每10股送红股数（股）

每10股派息数(元)（含税）

每10股转增数（股）利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明

三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一)相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用√不适用

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(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用员工持股计划情况

□适用√不适用其他激励措施

□适用√不适用

四、纳入环境信息依法披露企业名单的上市公司及其主要子公司的环境信息情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

五、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

√适用□不适用

按计划完成乡村振兴和方耳峪村集体经营性收入帮扶任务目标24万余元，消费帮扶带动建档立卡近4600贫困人次。

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第五节重要事项

一、承诺事项履行情况

(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用□不适用是否是否如未能及时如未能及承诺承诺承诺有履承诺期及时履行应说明时履行应承诺背景承诺方类型内容时间行期限严格未完成履行说明下一限履行的具体原因步计划与股改相关的承诺收购报告书或权益变动报告书中所作承诺与重大资产重组相关的承诺与首次公开发行相关的承诺

解决一、支持城建发展做大做强主营业务

同业在城建集团对城建发展拥有控制权期间，城建集团将城建发展作为竞争旗下房地产类业务和资产整合的唯一上市平台和资本运作平台，持续在房地产业务方面优先支持城建发展，协助其做大做强主营业务。2023年8北京城2023

二、关于城建开发与城建发展同业竞争问题的解决措施及承诺月29日与再融资相关建集团年8为切实推进城建开发与城建发展同业竞争问题的解决，城建集团承是-2028年是的承诺有限责月29诺：8月28任公司日

（一）积极督促城建开发整改、规范所存在的重大诉讼等问题，合规稳日

健经营、梳理内部人员及组织架构、理顺外部投资关系，就所持资产和权益与相关方积极沟通落实权属和相关权利义务安排，使城建开发尽快具备注入城建发展的条件；

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（二）城建开发已采用股权托管，托管协议到期时间为2025年6月30日，目前股权托管协议尚在有效期。因此，城建集团拟延续股权托管方式，若托管期间障碍事项得以妥善解决，将择机将城建开发注入城建发展；若托管协议到期相关事项尚未解决，在同业竞争承诺到期前，城建发展将与城建集团续签托管协议。

三、关于住总房开与城建发展同业竞争问题的解决措施及承诺

为切实推进住总房开与城建发展同业竞争问题的解决，城建集团承诺：

（一）积极督促住总房开整改、规范所存在的重大诉讼、历史遗留产权等问题，合规稳健经营、梳理内部人员及组织架构、理顺外部投资关系，就所持资产和权益与相关方积极沟通落实权属和相关权利义务安排，使住总房开尽快具备注入城建发展的条件；

（二）城建集团和住总集团将与城建发展存在同业竞争的住总房开的经

营管理权委托给城建发展，若委托经营管理期间住总房开障碍事项得以妥善解决，将择机分批注入城建发展；若委托经营管理到期相关事项尚未解决，在同业竞争承诺到期前，城建发展将与城建集团和住总集团续签委托经营管理协议。

四、其他

（一）在本承诺函出具之日起5年内，并在城建开发、住总房开符合注

入城建发展的条件下，将城建开发、住总房开注入城建发展；

（二）在未将城建开发、住总房开注入城建发展前，将继续以托管或委托经营权的模式将城建开发及住总房开委托给城建发展管理；

（三）积极支持城建发展增强盈利能力，拓宽融资渠道，使之持续为城建发展股东带来回报；

（四）除非由于国家政策法规限制等不可抗力的原因，或者将城建开发、住总房开注入城建发展不符合城建发展的利益最大化，否则，城建集团将按照有关国有资产管理、上市公司监管等方面的法律、法规、规范性

文件的要求，按照上述承诺启动将城建开发、住总房开注入城建发展的工作，但如果城建发展在按照本承诺启动注入工作之前已经不再从事房地产开发业务或通过其他合法方式消除了同业竞争的除外。

五、关于避免新增同业竞争情形的承诺鉴于城建发展系城建集团旗下房地产类业务和资产整合的唯一上

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市平台和资本运作平台，因此，城建集团承诺：自本承诺函出具之日起，若城建集团获得与城建发展主营业务相同、相似并构成实质性竞争关系

的房地产类业务的商业机会，城建集团在符合相关法律法规和既有合理商业约定的情况下将该等商业机会通知城建发展，城建发展在通知指定的期间内作出愿意利用该等商业机会的肯定答复的，城建集团将积极促成城建发展获得该等商业机会，城建集团不再直接或间接新增在房地产业务方面与城建发展主营业务相同、相似并构成实质性竞争关系的业务。

六、适用范围

以上声明、保证及承诺，除特别说明外，将适用于城建集团控制的其他企业，城建集团将依法促使城建集团控制的其他企业按照与城建集团同样的标准遵守以上声明、保证及承诺。

七、相关责任

如以上声明、保证及承诺事项与事实不符，或者城建集团或城建集团控制的其他企业违反上述声明、保证及承诺事项，城建集团将依法承担相应的法律责任。

与股权激励相关的承诺其他对公司中小股东所作承诺

解决2025年6月26日，为继续规范公司与城建集团的关联交易行为，2025年6北京城2025

关联公司与城建集团续签了《工程协作协议》（协议有效期三年，到期续签），月26日建集团年6交易其中城建集团承诺：不利用其为公司控股股东身份干涉公司或公司附属是至2028是其他承诺有限责月26企业的招标工作，不向其附属企业及任何第三方泄露其知晓的与招标工年6月任公司日作有关的商业秘密或信息。25日

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二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用√不适用

三、违规担保情况

□适用√不适用

四、半年报审计情况

□适用√不适用

五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况

□适用√不适用

六、破产重整相关事项

□适用√不适用

七、重大诉讼、仲裁事项

□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项√本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项

八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况

□适用√不适用

九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

□适用√不适用

十、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

√适用□不适用

单位：亿元币种：人民币关联占同类交关联市交易价格与关联关联关联关联交易易金额的交易场市场参考价关联交易方交易关联交易内容交易交易关系定价比例结算价格差异较大类型价格金额

原则(%)方式格的原因北京城建集按当地政府相关规公开集团按合团有限责任接受定进行公开市场招市场

兄弟9.569.5653.95同结9.56公司控股参劳务标接受施工单位提招标公司算股公司供的工程劳务价格

合计//9.5653.95///

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大额销货退回的详细情况

关联交公司各子公司在建设房地产时按照当地政府相关规定通过公开市场招标确定施工单位，易的说部分施工劳务由城建集团控股公司及参股公司承担，报告期内公司各子公司与城建集团明控股公司及参股公司新签订的总包合同金额为9.56亿元。

(二)资产收购或股权收购、出售发生的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用√不适用

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(四)关联债权债务往来

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

18/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

3、临时公告未披露的事项

√适用□不适用

单位：元币种：人民币向关联方提供资金关联方向上市公司提供资金关联方关联关系期初余额发生额期末余额期初余额发生额期末余额

北京骏泰置业有限公司联营公司165600000.00-2369464.09163230535.91

北京城安辉泰置业有限公司联营公司128756555.9221000000.00149756555.9260000000.0060000000.00

北京矿融城置业有限公司联营公司274214728.41-16992837.46257221890.95

北京双城通达房地产开发有限公司联营公司472974702.133446611.21476421313.34

成都红星美凯龙全球家居有限公司联营公司104540636.5221062868.73125603505.25

北京景晟乾通置业有限公司联营公司694622306.71694622306.71

北京新城金郡房地产开发有限公司联营公司56337672.2956337672.29

北京越华房地产开发有限公司联营公司671940982.16489951000.001161891982.16

海南农垦城建投资开发有限公司联营公司971373091.501032975.23972406066.73

北京丰台站前开发建设有限公司联营公司100000000.00100000000.00

合计2812082021.19127180153.622939262174.81788278654.45489951000.001278229654.45关联债权债务形成原因联营企业项目合作投入资金形成的往来借款。

关联债权

公司向北京城安辉泰置业有限公司提供借款报告期内计提资金使用费18.56万元；公司向北京矿融城置业有限公司提供借款报告期内计提资债务对公

金使用费1687.51万元；公司向北京双城通达房地产开发有限公司提供借款报告期内计提资金使用费1097.57万元；公司向成都红星美凯司经营成

龙全球家居有限公司提供借款报告期内计提资金使用费337.73万元；公司向北京景晟乾通置业有限公司提供借款报告期内计提资金使用费

果及财务1976.83万元；公司向海南农垦城建投资开发有限公司提供借款报告期内计提资金使用费2057.77万元；公司向北京丰台站前开发建设有限状况的影

公司提供借款报告期内计提资金使用费20.49万元。上述款项公司将逐步收回。

响

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

□适用√不适用

(六)其他重大关联交易

□适用√不适用

19/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

(七)其他

□适用√不适用

十一、重大合同及其履行情况

(一)托管、承包、租赁事项

√适用□不适用

1、托管情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币委托方名受托方名托管资产涉及托管起托管终托管托管收益对是否关关联托管资产情况托管收益确定依据称称金额始日止日收益公司影响联交易关系

北京城建2025托管期内，托管收入北京城建投资发展委托方持有的北京城建房地产开发有限2968953.05712028年6按被托管公司年度审控股集团有限年月100%300是股份有限公司股权月日计报告确认的年营业股东责任公司日

公司收入的0.2%计算

委托方持有的如下公司股权：

1、北京住总房地产开发有限责任公司

北京城建100%股权；2、北京祥业房地产有限公本报告期应北京住总2023集团

投资发展司100%股权；3、北京金第房地产开发

集团有限8374943.95年102026年994.3收取的托管月90.91%4304委托经营管理协议100是兄弟股份有限有限责任公司股权；、天津京1月日费为万责任公司日

公司城投资开发有限公司51%股权；5公司、天津元

京宝置地有限公司51%股权；6、天津市

津辰银河投资发展有限公司50%股权

托管情况说明:2025年6月5日，公司第九届董事会第十七次会议审议通过了关于公司与北京城建集团有限责任公司续签《北京城建房地产开发有限公司股权托管协议》的议案，公司对相关事项进行了披露，并提请股东大会审议。2025年6月26日，公司2024年年度股东大会审议通过了上述议案，并于2025年6月26日与北京城建集团有限责任公司续签了《北京城建房地产开发有限公司股权托管协议》。

2、承包情况

□适用√不适用

20/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

3、租赁情况

□适用√不适用

(二)报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况

√适用□不适用

单位：亿元币种：人民币

公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）担保发生担保担保是是否担保方与担保担保担保担保反担

被担保担保日期(协担保物否已经为关关联担保方上市公司起始到期主债务情况是否逾期保情方金额议签署类型（如履行完联方关系的关系日日逾期金额况日)有）毕担保

被担保方以开发的海垦城建·鹿城壹号项目北京城海南农

20252030土地及在建工程做抵押担保，向邮储银行三

建投资垦城建连带

2025年1年1年1亚分行、平安银行海口分行组成的银团申请联营

发展股公司本部投资开0.58责任无否否无是

月13日月24月12开发贷授信不超过31亿元，期限5年，截至公司份有限发有限担保

日日2025年6月30日贷款余额192344498.52元。公公司公司

司按照30%比例提供连带责任保证担保。

报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）0.58

报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 0.58公司对子公司的担保情况

报告期内对子公司担保发生额合计5.34

报告期末对子公司担保余额合计（B） 28.15

公司担保总额情况（包括对子公司的担保）

担保总额（A+B） 28.73

担保总额占公司净资产的比例(%)12.70

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C）

直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D） 28.73

21/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

担保总额超过净资产50%部分的金额（E）

上述三项担保金额合计（C+D+E） 28.73未到期担保可能承担连带清偿责任说明担保情况说明

(三)其他重大合同

□适用√不适用

十二、募集资金使用进展说明

□适用√不适用

十三、其他重大事项的说明

□适用√不适用

22/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

第六节股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一)股份变动情况表

1、股份变动情况表

报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。

2、股份变动情况说明

□适用√不适用3、报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用√不适用

4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用√不适用

(二)限售股份变动情况

□适用√不适用

二、股东情况

(一)股东总数：

截至报告期末普通股股东总数(户)48469

截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）

(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位：股

前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

质押、标记持有有限股东名称报告期内期末持股比例或冻结情况股东性

(%)售条件股（全称）增减数量股份质份数量数量状态

北京城建集团有限责任公司094466326145.500国有法1无人

5604230

基本养老保险基金一五零二二组合7706960473.410未知0未知

叶怡红1511000402900001.940未知0未知

2121370

基本养老保险基金一五零二一组合0266778001.290未知0未知

中国人寿保险股份有限公司－传统－普

005L CT001 9472300 25258114 1.22 0 未知 0 未知通保险产品－ － 沪

平安安赢股票型养老金产品－中国银行1986089

5217663531.050未知0未知股份有限公司

创金合信基金－北京国有资本运营管理1469079216102421.040未知0未知

有限公司－创金合信京鑫区域优选单一8

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资产管理计划

中国工商银行股份有限公司－南方中证

全指房地产交易型开放式指数证券投资6096391158848190.770未知0未知基金

-356375

香港中央结算有限公司8156881210.760未知0未知

招商银行股份有限公司－南方中证

10001169200114669000.550未知0未知交易型开放式指数证券投资基金

前十名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份）持有无限售条股份种类及数量股东名称件流通股的数种类数量量北京城建集团有限责任公司944663261人民币普通股944663261基本养老保险基金一五零二二组合70696047人民币普通股70696047叶怡红40290000人民币普通股40290000基本养老保险基金一五零二一组合26677800人民币普通股26677800

中国人寿保险股份有限公司－传统－普通保险产品－

005L CT001 25258114 人民币普通股 25258114－ 沪

平安安赢股票型养老金产品－中国银行股份有限公司21766353人民币普通股21766353

创金合信基金－北京国有资本运营管理有限公司－创金21610242人民币普通股21610242合信京鑫区域优选单一资产管理计划

中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产交易15884819人民币普通股15884819型开放式指数证券投资基金香港中央结算有限公司15688121人民币普通股15688121

招商银行股份有限公司－南方中证1000交易型开放式11466900人民币普通股11466900指数证券投资基金前十名股东中回购专户情况说明

上述股东委托表决权、受托表决权、放弃表决权的说明

上述股前十名股东中，北京城建集团有限责任公司是北京城建投资发展股份有限公司的控股股东，东关联与其它股东不存在关联关系；中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产交易型开放

关系或式指数证券投资基金、招商银行股份有限公司－南方中证1000交易型开放式指数证券投资基

一致行金同属南方基金管理股份有限公司；基本养老保险基金一五零二二组合、基本养老保险基金

动的说一五零二一组合同属基本养老保险基金；未知其他股东之间是否存在关联关系，也未知其他明股东是否为一致行动人。

表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明

持股5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用√不适用

前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用√不适用前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

□适用√不适用

(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东

□适用√不适用

24/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

三、董事、监事和高级管理人员情况

(一)现任及报告期内离任董事和高级管理人员持股变动情况

□适用√不适用其它情况说明

□适用√不适用

(二)董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

(三)其他说明

□适用√不适用

四、控股股东或实际控制人变更情况

□适用√不适用

五、优先股相关情况

□适用√不适用

第七节债券相关情况

一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

(一)公司债券（含企业债券）

√适用□不适用

1、公司债券基本情况

25/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

单位：亿元币种：人民币

2025年8

投资者适当是否存在终代发行起息月31日后到期债券利率还本付息交易受托管债券名称简称主承销商性安排（如交易机制止上市交易码日日的最近回售日余额（%）方式场所理人

有）的风险日中信建投证北京城建投资发展股份有中信建匹配成交点

2022202220222027按年付22券股份有限

建立了投资限公司年面向专业城185

02990-07-1-07-1-07-1232.15

上交投证券击成交询价

息、到期公司、国信者适当性管否投资者公开发行公司债券建344所股份有成交竞买成

()一次还本证券股份有理制度第二期限公司交协商成交限公司北京城建投资发展股份有中信建匹配成交点

202320232028按年付中信建投证建立了投资

限公司2023年面向专业23京115

01571-06-2-06-22026-06-26-06-2103.40

上交投证券击成交询价

息、到期券股份有限者适当性管否投资者公开发行公司债券城166所股份有成交竞买成一次还本公司理制度

(第一期)限公司交协商成交北京城建投资发展股份有中信建匹配成交点

202323202320232028按年付中信建投证建立了投资限公司年面向专业京115

02622-07-2-07-22026-07-25-07-2153.40

上交投证券击成交询价

息、到期券股份有限者适当性管否投资者公开发行公司债券城455所股份有成交竞买成一次还本公司理制度

(第二期)限公司交协商成交北京城建投资发展股份有中信建匹配成交点

2023202320232028按年付中信建投证建立了投资限公司年面向专业23京240

04426-12-1-12-22026-12-20-12-2203.37

上交投证券击成交询价

息、到期券股份有限者适当性管否投资者公开发行公司债券城900所股份有成交竞买成一次还本公司理制度

(第三期)(品种二)限公司交协商成交北京城建投资发展股份有中信建匹配成交点限公司2024年面向专业24241202420242026按年付中信建投证建立了投资北

01459-09-0-09-0-09-042.23

上交投证券击成交询价

息、到期券股份有限者适当性管否投资者公开发行公司债券城566所股份有成交竞买成一次还本公司理制度

(第一期)限公司交协商成交中信建投证北京城建投资发展股份有中信建匹配成交点

202525按年付券股份有限建立了投资限公司年面向专业京258202520252028252.40上交投证券击成交询价息、到期公司、国信者适当性管否

投资者非公开发行公司债城01989-6-11-6-13-6-13所股份有成交竞买成一次还本证券股份有理制度

券（第一期）限公司交协商成交限公司

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公司对债券终止上市交易风险的应对措施

□适用√不适用

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

√适用□不适用

“22城建01”期限为5年，附第3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内根据实际情况及市场环境，公司决定将“22城建01”后2年的票面利率下调145个基点，即票面利率为1.80%。报告期内“22城建01”已全部回售。

“22城建02”期限为5年，附第3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内根据实际情况及市场环境，公司决定将“22城建02”后2年的票面利率下调107个基点，即票面利率为2.15%。报告期内“22城建02”投资者登记回售的金额为5.23亿元。

3、信用评级结果调整情况

□适用√不适用

4、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响

□适用√不适用

(二)公司债券募集资金情况

√公司债券在报告期内涉及募集资金使用或者整改

□本公司所有公司债券在报告期内均不涉及募集资金使用或者整改

1、基本情况

单位：亿元币种：人民币是否为专项专项品种债券募集资报告期末募报告期末募集资金债券代码债券简称品种债券的具体类型金总额集资金余额专项账户余额

25898925京城01否2500

2、募集资金用途变更调整情况

□适用√不适用

3、募集资金的使用情况

(1).实际使用情况（此处不含临时补流）

单位：亿元币种：人民币

报告期内募集偿还有息债务偿还公补充流固定资产股权投资、债其他债券代债券简称资金实际使用（不含公司债司债券动资金投资项目权投资或资产用途码金额券）金额金额金额涉及金额收购涉及金额金额

2589825京城01

92525

(2).募集资金用于偿还公司债券及其他有息债务

√适用□不适用偿还其他有息债务（不含公司债券代码债券简称偿还公司债券的具体情况

债券）的具体情况

25898925京城01偿还公司22城建01公司债券回售本金

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(3).募集资金用于补充流动资金（此处不含临时补流）

□适用√不适用

(4).募集资金用于特定项目

□适用√不适用

(5).募集资金用于其他用途

□适用√不适用

(6).临时补流

□适用√不适用

4、募集资金使用的合规性

债截至报告期末募实际用途与约定用途报告期内募集资募集资金使用募集说明书约券债券集资金实际用途（含募集说明书约定金使用和募集资是否符合地方定的募集资金代简称（包括实际使用用途和合规变更后的金专项账户管理政府债务管理用途码和临时补流）用途）是否一致是否合规规定

25偿还公司22城偿还公司22城258京

98901建01公司债券建01公司债券是是城

回售本金回售本金募集资金使用和募集资金账户管理存在违规情况

□适用√不适用因募集资金违规使用行为被处罚处分

□适用√不适用

(三)专项品种债券应当披露的其他事项

□适用√不适用

(四)报告期内公司债券相关重要事项

√适用□不适用

1、非经营性往来占款和资金拆借

(1).非经营性往来占款和资金拆借余额报告期初，公司合并口径应收的非因生产经营直接产生的对其他方的往来占款和资金拆借（以下简称非经营性往来占款和资金拆借）余额：28.12亿元；

报告期内，非经营性往来占款或资金拆借情形是否存在违反募集说明书相关约定或承诺的情况□是√否

报告期末，未收回的非经营性往来占款和资金拆借合计：29.39亿元

(2).非经营性往来占款和资金拆借明细

报告期末，公司合并口径未收回的非经营性往来占款和资金拆借占合并口径净资产的比例：12.99%是否超过合并口径净资产的10%：√是□否

28/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

截止报告期末，未收回的非经营性往来占款和资金拆借的主要构成、形成原因：

为公司联营企业合作项目开发提供房地产开发资金。本公司根据联营企业资金需求进行资金拆借，随公司销售进度、资金结余情况逐步偿还。

公司非经营性往来占款和资金拆借账龄结构

单位：亿元币种：人民币

占款/拆借时间占款/拆借金额占款/拆借比例已到回款期限的

尚未到期，且到期日在6个月内（含）的尚未到期，且到期日在6个月-1年内（含）的尚未到期，且到期日在1年后的29.39100%合计29.39100%

报告期末，公司非经营性往来占款和资金拆借前5名债务方情况单位：亿元币种：人民币

拆借方/占款人名称或者报告期期末未收拆借/占款方拆借/占款及回款安排姓名发生额回金额的资信状况未收回原因海南农垦城建投资开发有合作项目开随项目销售进度和资

9.71良好

限公司发资金金结余情况逐步偿还北京景晟乾通置业有限公合作项目开随项目销售进度和资

6.95良好

司发资金金结余情况逐步偿还北京双城通达房地产开发合作项目开随项目销售进度和资

0.034.76良好

有限公司发资金金结余情况逐步偿还合作项目开随项目销售进度和资

北京矿融城置业有限公司-0.172.57良好发资金金结余情况逐步偿还合作项目开随项目销售进度和资

北京骏泰置业有限公司-0.031.63良好发资金金结余情况逐步偿还

(3).以前报告期内披露的回款安排的执行情况

√完全执行□未完全执行

2、负债情况

(1).有息债务及其变动情况

1.1公司债务结构情况

报告期初和报告期末，公司（非公司合并范围口径）有息债务余额分别为267.50亿元和262.20亿元，报告期内有息债务余额同比变动98.02%。

单位：亿元币种：人民币到期时间金额合金额占有息债有息债务类别

已逾期1年以内（含）超过1年（不含）计务的占比（%）

公司信用类债券5.00242.50247.5094.39银行贷款

非银行金融机构贷款14.7014.705.61其他有息债务

合计5.00257.20262.20—

报告期末公司存续的公司信用类债券中，公司债券余额97.00亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额150.50亿元。

29/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

1.2公司合并口径有息债务结构情况

报告期初和报告期末，公司合并报表范围内公司有息债务余额分别为442.64亿元和415.86亿元，报告期内有息债务余额同比变动93.95%。

单位：亿元币种：人民币到期时间金额占有息债务有息债务类别金额合计

已逾期1年以内（含）超过1年（不含）的占比（%）

公司信用类债券5.00242.50247.5059.52

银行贷款26.1192.45118.5628.51

非银行金融机构贷款2.7014.7017.404.18

其他有息债务32.4032.407.79

合计66.21349.65415.86—

报告期末，公司合并口径存续的公司信用类债券中，公司债券余额97.00亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额150.50亿元。

1.3境外债券情况

截止报告期末，公司合并报表范围内发行的境外债券余额0亿元人民币，其中1年以内（含）到期本金规模为0亿元人民币。

(2).报告期末公司及其子公司存在逾期金额超过1000万元的有息债务或者公司信用类债券逾期情况

□适用√不适用

(3).可对抗第三人的优先偿付负债情况

截至报告期末，公司合并报表范围内存在可对抗第三人的优先偿付负债：

□适用√不适用

(4).违反规定及约定情况

报告期内违反法律法规、自律规则、公司章程、信息披露事务管理制度等规定以及债券募集说明

书约定或承诺的情况，以及相关情况对债券投资者权益的影响□适用√不适用

30/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

(五)银行间债券市场非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

1、非金融企业债务融资工具基本情况

单位：亿元币种：人民币投资者适是否存在终债券利率还本付息交易

债券名称简称代码发行日起息日到期日%交易场所当性安排止上市交易余额（）方式机制（如有）的风险

1021

北京城建投资发展股份有限公司 21 京 城 投 0080 2021-4-2 2021-4-2 2026-4-22021 MTN001B 6 6 5 5 4.00按年付息银行间债合格投资公开否

年度第一期中期票据3到期还本券市场人交易

1021

北京城建投资发展股份有限公司 21 京 城 投 0153 2021-8-1 2021-8-1 2026-8-1 11.2 3.65 按年付息 银行间债 合格投资 公 开2021 年度第二期中期票据 MTN002 9 3 3 2否到期还本券市场人交易

1021

北京城建投资发展股份有限公司21京城投2021-11-2021-11-2026-11-按年付息银行间债合格投资公开

2021 否年度第三期中期票据 MTN003 02317 17 17 16

103.93

到期还本券市场人交易

1021

北京城建投资发展股份有限公司21京城投2021-11-2021-11-2026-11-

2021 MTN004 0306 23 23 22 7.3 3.88

按年付息银行间债合格投资公开否

年度第四期中期票据9到期还本券市场人交易北京城建投资发展股份有限公司22京城投0322

2022 8055 2022-6-2 2022-6-2 2027-6-1 3.7 2.2 按年付息 银行间债 定向投资 定 向年度第四期定向债务融资工 PPN004(PP 否

具 N) 6

009到期还本券市场人交易

北京城建投资发展股份有限公司22京城投0322

2022 PPN005(PP 8065 2022-7-2 2022-7-2 2027-7-2年度第五期定向债务融资工 7 7 6 5 3.34

按年付息银行间债定向投资定向否

N) 8 到期还本 券市场 人 交易具北京城建投资发展股份有限公司22京城投0322

2022 年度第六期定向债务融资工 PPN006(PP 8071 2022-8-1 2022-8-1 2027-8-11 1 0 6 3.28

按年付息银行间债定向投资定向否

N) 0 到期还本 券市场 人 交易具

北京城建投资发展股份有限公司241024京城投2024-1-22024-1-22029-1-2按年付息银行间债合格投资公开

2024 年度第一期中期票据 MTN001 8029 4 4 3 15 3.08 否5 到期还本 券市场 人 交易

241024北京城建投资发展股份有限公司京城投80462024-2-52024-2-52029-2-4153.02按年付息银行间债合格投资公开否

31/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

2024 年度第二期中期票据 MTN002 2 到期还本 券市场 人 交易

北京城建投资发展股份有限公司 24 1024京 城 投 8148 2024-4-1 2024-4-1 2029-4-1 按年付息 银行间债 合格投资 公 开2024 MTN003 10 2.68 否年度第三期中期票据 4 2 2 1 到期还本 券市场 人 交易北京城建投资发展股份有限公司10242024 24 京 城 投 8322 2024-7-2 2024-7-2 2029-7-2 5 2.21 按年付息 银行间债 合格投资 公 开年度第四期中期票据（品种 MTN004A 7 6 6 6否到期还本券市场人交易

一）北京城建投资发展股份有限公司10242024 24 京 城 投 8322 2024-7-2 2024-7-2 2029-7-2年度第四期中期票据（品种 MTN004B 6 6 6 5 2.34按年付息银行间债合格投资公开否

8到期还本券市场人交易二）

北京城建投资发展股份有限公司 24 1024京 城 投 8387 2024-8-2 2024-8-2 2029-8-2 10 2.55 按年付息 银行间债 合格投资 公 开2024 否年度第五期中期票据 MTN005 1 8 8 8 到期还本 券市场 人 交易

北京城建投资发展股份有限公司 24 1024京 城 投 8412 2024-9-1 2024-9-1 2029-9-1 按年付息 银行间债 合格投资 公 开2024 年度第六期中期票据 MTN006 6 3 3 3

52.4否

到期还本券市场人交易

北京城建投资发展股份有限公司241024京城投2024-11-2024-11-2029-11-按年付息银行间债合格投资公开

2024 年度第七期中期票据 MTN007 85149 27 27 27

122.38否

到期还本券市场人交易

北京城建投资发展股份有限公司241024京城投2024-12-2024-12-2027-12-按年付息银行间债合格投资公开

2024 8536 20 2.24 否年度第八期中期票据 MTN008 6 10 10 10 到期还本 券市场 人 交易

北京城建投资发展股份有限公司251025京城投

2025 MTN001 8095 2025-3-5 2025-3-5 2028-3-5 20 2.49

按年付息银行间债合格投资公开否

年度第一期中期票据4到期还本券市场人交易公司对债券终止上市交易风险的应对措施

□适用√不适用逾期未偿还债券

□适用√不适用关于逾期债项的说明

32/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

□适用√不适用

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用√不适用

3、信用评级结果调整情况

□适用√不适用

4、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响

□适用√不适用

33/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

5、非金融企业债务融资工具其他情况的说明

√适用□不适用

“22 京城投 PPN004”期限为 5年，附第 3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。

报告期内公司执行了“22 京城投 PPN004”票面利率调整及投资者回售相关条款。2025 年 6 月 19日公司完成回售本金130000000.00元，2025年6月20日将后2年票面利率由3.54%下调至2.20%。

“22 京城投 PPN005”期限为 5 年，附第 3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。

报告期内公司未执行“22 京城投 PPN005”票面利率调整或投资者回售相关条款。

“22 京城投 PPN006”期限为 5 年，附第 3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。

报告期内公司未执行“22 京城投 PPN006”票面利率调整或投资者回售相关条款。

“24 京城投 MTN001”期限为 5 年，附第 3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。

报告期内公司未执行“24 京城投 MTN001”票面利率调整或投资者回售相关条款。

“24 京城投 MTN002”期限为 5 年，附第 3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。

报告期内公司未执行“24 京城投 MTN002”票面利率调整或投资者回售相关条款。

“24 京城投 MTN003”期限为 5 年，附第 3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。

报告期内公司未执行“24 京城投 MTN003”票面利率调整或投资者回售相关条款。

“24 京城投 MTN004A”期限为 5 年，附第 3 年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内公司未执行“24 京城投 MTN004A”票面利率调整或投资者回售相关条款。

“24 京城投 MTN005”期限为 5 年，附第 3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。

报告期内公司未执行“24 京城投 MTN005”票面利率调整或投资者回售相关条款。

“24 京城投 MTN006”期限为 5 年，附第 3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。

报告期内公司未执行“24 京城投 MTN006”票面利率调整或投资者回售相关条款。

“24 京城投 MTN007”期限为 5 年，附第 3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。

报告期内公司未执行“24 京城投 MTN007”票面利率调整或投资者回售相关条款。

(六)公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

□适用√不适用

(七)主要会计数据和财务指标

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本报告期末比上主要指标本报告期末上年度末变动原因

年度末增减（%）

流动比率1.801.659.09

速动比率0.500.3256.25项目结转增加

资产负债率（%）78.4980.02-1.53本报告期本报告期比上年上年同期变动原因

（1-6月）同期增减(%)

扣除非经常性损益后净利润488642402.70-241635188.06不适用上期利润为负

EBITDA全部债务比 0.03 0.01 200.00 项目结转利润增加

利息保障倍数2.840.71300.00项目结转利润增加

现金利息保障倍数9.688.7011.24

EBITDA利息保障倍数 3.00 0.85 252.44 项目结转利润增加

贷款偿还率（%）1001000

利息偿付率（%）1001000

34/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

二、可转换公司债券情况

□适用√不适用

35/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

第八节财务报告

一、审计报告

□适用√不适用

二、财务报表合并资产负债表

2025年6月30日

编制单位：北京城建投资发展股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年6月30日2024年12月31日

流动资产：

货币资金七.112827105032.029892395343.32结算备付金拆出资金

交易性金融资产七.22969425152.002886941120.00衍生金融资产

应收票据七.4187660.00

应收账款七.5164219626.24176909029.00应收款项融资

预付款项七.8974219012.82845872193.48应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款七.94810883292.256075191538.32

其中：应收利息235132414.42193303287.35

应收股利143559536.80143559536.80买入返售金融资产

存货七.1069448198864.9177594628692.79

其中：数据资源

合同资产七.61120843289.382073670983.05持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产七.133635323064.733516054414.12

流动资产合计95950404994.35103061663314.08

非流动资产：

发放贷款和垫款债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资七.173645629370.893667146647.57其他权益工具投资

其他非流动金融资产七.191538534611.761538534611.76

投资性房地产七.209776039663.459770324629.88

固定资产七.21505753889.92518329537.96在建工程生产性生物资产

36/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

油气资产

使用权资产七.2586144292.5698659608.10无形资产

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉

长期待摊费用七.2888206128.95108524623.72

递延所得税资产七.293407125381.573465919281.04其他非流动资产

非流动资产合计19047433339.1019167438940.03

资产总计114997838333.45122229102254.11

流动负债：

短期借款向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债

应付票据七.353122912.936780292.28

应付账款七.3611387240081.7111492950843.47

预收款项七.3755176121.1252089387.07

合同负债七.3825198001789.3030617512504.74卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬七.3925917931.1131014732.55

应交税费七.40379301797.75526154292.29

其他应付款七.4110140794250.709810483521.41

其中：应付利息

应付股利134957627.3931170452.04应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债七.433841289656.587259919681.75

其他流动负债七.442154808671.702631561030.37

流动负债合计53185653212.9062428466285.93

非流动负债：

保险合同准备金

长期借款七.459244848062.556554310000.00

应付债券七.4624247053774.8822743342542.32

其中：优先股永续债

租赁负债七.4790074527.4288309399.91长期应付款长期应付职工薪酬

预计负债七.504162880.294231290.29

递延收益七.5178789202.7678789202.76

37/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

递延所得税负债七.291941755463.441911560751.26

其他非流动负债七.521470000000.004000000000.00

非流动负债合计37076683911.3435380543186.54

负债合计90262337124.2497809009472.47

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）七.532075743507.002075743507.00

其他权益工具七.543300000000.003300000000.00

其中：优先股

永续债3300000000.003300000000.00

资本公积七.552391856553.532418240347.95

减：库存股

其他综合收益七.571162984833.831165466161.72专项储备

盈余公积七.591685196031.141685196031.14一般风险准备

未分配利润七.6012007409255.3611600342689.72归属于母公司所有者权益（或股东权

22623190180.8622244988737.53

益）合计

少数股东权益2112311028.352175104044.11

所有者权益（或股东权益）合计24735501209.2124420092781.64

负债和所有者权益（或股东权益）

114997838333.45122229102254.11

总计

公司负责人：齐占峰主管会计工作负责人：邹哲会计机构负责人：肖木军母公司资产负债表

2025年6月30日

编制单位：北京城建投资发展股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年6月30日2024年12月31日

流动资产：

货币资金3684371472.65742059185.24

交易性金融资产2969425152.002886941120.00衍生金融资产应收票据

应收账款十九.119378527.3812987324.17应收款项融资

预付款项856740.60901042.60

其他应收款十九.236705872869.3739655258693.91

其中：应收利息138678179.18118661446.11

应收股利610567489.29610567489.29

存货450623397.37707135629.28

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

38/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

其他流动资产570648261.95570648261.95

流动资产合计44401176421.3244575931257.15

非流动资产：

债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资十九.37053148362.327029198806.86其他权益工具投资

其他非流动金融资产1538534611.761538534611.76

投资性房地产536581634.70536581634.70

固定资产1363610.701585892.01在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产12319125.7516425500.99无形资产

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉长期待摊费用

递延所得税资产197850274.84198495364.05其他非流动资产

非流动资产合计9339797620.079320821810.37

资产总计53740974041.3953896753067.52

流动负债：

短期借款交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款1909230418.621880659443.89

预收款项15813324.6717298668.73

合同负债5438278.8922877668.15

应付职工薪酬1927966.342617476.59

应交税费95062926.29195461455.01

其他应付款2811240057.462583359741.43

其中：应付利息

应付股利103787175.35持有待售负债

一年内到期的非流动负债924722031.70377234927.91

其他流动负债301413.931173383.39

流动负债合计5763736417.905080682765.10

非流动负债：

长期借款

应付债券24247053774.8822743342542.32

其中：优先股永续债

租赁负债4430940.668861881.30

39/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

长期应付款长期应付职工薪酬预计负债递延收益

递延所得税负债840555071.67820960657.49

其他非流动负债1470000000.004000000000.00

非流动负债合计26562039787.2127573165081.11

负债合计32325776205.1132653847846.21

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）2075743507.002075743507.00

其他权益工具3300000000.003300000000.00

其中：优先股

永续债3300000000.003300000000.00

资本公积3092485683.433092485683.43

减：库存股0.00

其他综合收益49425620.4251906948.31专项储备

盈余公积1643536648.671643536648.67

未分配利润11254006376.7611079232433.90

所有者权益（或股东权益）合计21415197836.2821242905221.31

负债和所有者权益（或股东权益）

53740974041.3953896753067.52

总计

公司负责人：齐占峰主管会计工作负责人：邹哲会计机构负责人：肖木军合并利润表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2025年半年度2024年半年度

一、营业总收入12759656953.996520140502.98

其中：营业收入七.6112759656953.996520140502.98利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本12166870132.326382448090.87

其中：营业成本七.6110326917189.325291317116.05利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加七.621111843706.93467585962.15

销售费用七.63325927387.22255141425.60

40/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

管理费用七.64190058144.60191146187.97研发费用

财务费用七.66212123704.25177257399.10

其中：利息费用400458822.10375854666.52

利息收入192673308.20204344902.62

加：其他收益七.67655625.474099244.40

投资收益（损失以“－”号填列）七.68108948138.73-284129651.71

其中：对联营企业和合营企业的投资收-4893771.27-385950813.60益以摊余成本计量的金融资产终止

确认收益（损失以“-”号填列）

汇兑收益（损失以“－”号填列）

净敞口套期收益（损失以“-”号填列）

公允价值变动收益（损失以“－”号填列）七.7082484032.0042306632.00

信用减值损失（损失以“-”号填列）七.71-50581593.21-1382619.40

资产减值损失（损失以“-”号填列）七.72-1459854.44-1055143.46

资产处置收益（损失以“－”号填列）七.73303222.08

三、营业利润（亏损以“－”号填列）732833170.22-102165903.98

加：营业外收入七.745939680.622447209.59

减：营业外支出七.751954106.847766085.66

四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）736818744.00-107484780.05

减：所得税费用七.76204784301.1082843639.63

五、净利润（净亏损以“－”号填列）532034442.90-190328419.68

（一）按经营持续性分类

1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）532034442.90-190328419.68

2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

（二）按所有权归属分类1.归属于母公司股东的净利润（净亏损以“-”608367074.33-137685534.67号填列）

2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列）-76332631.43-52642885.01

六、其他综合收益的税后净额-3043827.89-2325576.70

（一）归属母公司所有者的其他综合收益的-3043827.89-2325576.70税后净额

1.不能重分类进损益的其他综合收益-3043827.89

（1）重新计量设定受益计划变动额

（2）权益法下不能转损益的其他综合收益-3043827.89

（3）其他权益工具投资公允价值变动

（4）企业自身信用风险公允价值变动

2.将重分类进损益的其他综合收益-2325576.70

（1）权益法下可转损益的其他综合收益-2325576.70

（2）其他债权投资公允价值变动

（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额

（4）其他债权投资信用减值准备

（5）现金流量套期储备

（6）外币财务报表折算差额

（7）其他

（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额528990615.01-192653996.38

41/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

（一）归属于母公司所有者的综合收益总额605323246.44-140011111.37

（二）归属于少数股东的综合收益总额-76332631.43-52642885.01

八、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)0.2465-0.1132

（二）稀释每股收益(元/股)0.2465-0.1132

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0元上期被合并方实现的净利润为：0元。

公司负责人：齐占峰主管会计工作负责人：邹哲会计机构负责人：肖木军母公司利润表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2025年半年度2024年半年度十

一、营业收入.4449737230.8850544964.70九十

减：营业成本.4259401246.84543850.15九

税金及附加34226308.633533834.34

销售费用2096491.51

管理费用42273450.1437064164.42研发费用

财务费用-142897322.41-124059673.85

其中：利息费用411157703.37442669509.98

利息收入65517705.9282239495.49

加：其他收益263030.52235871.15十

投资收益（损失以“－”号填列）.5120438232.17-248539260.29九

其中：对联营企业和合营企业的投资收益6596322.17-350360422.18以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填列）

净敞口套期收益（损失以“-”号填列）

公允价值变动收益（损失以“－”号填列）82484032.0042306632.00

信用减值损失（损失以“-”号填列）-1244204.99-1496606.67

资产减值损失（损失以“-”号填列）

资产处置收益（损失以“－”号填列）

二、营业利润（亏损以“－”号填列）456578145.87-74030574.17

加：营业外收入1978487.045000.01

减：营业外支出200.29

三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）458556632.91-74025774.45

减：所得税费用82482181.3653853856.20

四、净利润（净亏损以“－”号填列）376074451.55-127879630.65

（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）376074451.55-127879630.65

（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

五、其他综合收益的税后净额-3043827.89-2325576.70

（一）不能重分类进损益的其他综合收益-3043827.89

42/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

1.重新计量设定受益计划变动额

2.权益法下不能转损益的其他综合收益-3043827.89

3.其他权益工具投资公允价值变动

4.企业自身信用风险公允价值变动

（二）将重分类进损益的其他综合收益-2325576.70

1.权益法下可转损益的其他综合收益-2325576.70

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额373030623.66-130205207.35

七、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)0.1346-0.1085

（二）稀释每股收益(元/股)0.1346-0.1085

公司负责人：齐占峰主管会计工作负责人：邹哲会计机构负责人：肖木军合并现金流量表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2025年半年度2024年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金8722130966.808023317202.57客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额

收到的税费返还2424649.4281932568.99

收到其他与经营活动有关的现金七.785398234878.717324382592.10

经营活动现金流入小计14122790494.9315429632363.66

购买商品、接受劳务支付的现金4491922897.284935742040.37客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金

支付给职工及为职工支付的现金166088770.27173797273.41

43/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

支付的各项税费827714365.871349705806.53

支付其他与经营活动有关的现金七.783252864263.933732499003.05

经营活动现金流出小计8738590297.3510191744123.36

经营活动产生的现金流量净额5384200197.585237888240.30

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金

取得投资收益收到的现金165970095.84142213978.30

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收680.00415998.00回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计165970775.84142629976.30

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支28157638.0931495522.64付的现金

投资支付的现金44844178.751943908642.19质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计73001816.841975404164.83

投资活动产生的现金流量净额92968959.00-1832774188.53

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金

取得借款收到的现金8148128062.555138590000.00收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计8148128062.555138590000.00

偿还债务支付的现金9935390000.008570768472.95

分配股利、利润或偿付利息支付的现金685568479.30720946184.19

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润

支付其他与筹资活动有关的现金七.7825265991.364470879.92

筹资活动现金流出小计10646224470.669296185537.06

筹资活动产生的现金流量净额-2498096408.11-4157595537.06

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额2979072748.47-752481485.29

加：期初现金及现金等价物余额9779336855.8813579630575.75

六、期末现金及现金等价物余额12758409604.3512827149090.46

公司负责人：齐占峰主管会计工作负责人：邹哲会计机构负责人：肖木军母公司现金流量表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币附项目2025年半年度2024年半年度注

一、经营活动产生的现金流量：

44/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

销售商品、提供劳务收到的现金439156349.7557618574.27收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金14305060292.2811905728877.69

经营活动现金流入小计14744216642.0311963347451.96

购买商品、接受劳务支付的现金3054749.87519872909.15

支付给职工及为职工支付的现金33880654.7447719161.78

支付的各项税费199582458.3371324314.75

支付其他与经营活动有关的现金10679458224.8210725413218.15

经营活动现金流出小计10915976087.7611364329603.83

经营活动产生的现金流量净额3828240554.27599017848.13

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金

取得投资收益收到的现金165970095.84161713978.30

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计165970095.84161713978.30

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付239115.05的现金

投资支付的现金64844178.7510000000.00取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计64844178.7510239115.05

投资活动产生的现金流量净额101125917.09151474863.25

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金4500000000.004000000000.00收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计4500000000.004000000000.00

偿还债务支付的现金5030000000.001800000000.00

分配股利、利润或偿付利息支付的现金457054183.95291915000.00支付其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流出小计5487054183.952091915000.00

筹资活动产生的现金流量净额-987054183.951908085000.00

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额2942312287.412658577711.38

加：期初现金及现金等价物余额742059185.241389828372.39

六、期末现金及现金等价物余额3684371472.654048406083.77

公司负责人：齐占峰主管会计工作负责人：邹哲会计机构负责人：肖木军

45/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

合并所有者权益变动表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币

2025年半年度

归属于母公司所有者权益项目少数股东权益所有者权益合计

其他权益工具减：一般专项

实收资本(或股本)优先资本公积库存其他综合收益盈余公积风险未分配利润其他小计永续债其他储备股股准备

一、上年期末余额2075743507.003300000000.002418240347.951165466161.721685196031.1411600342689.7222244988737.532175104044.1124420092781.64

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额2075743507.003300000000.002418240347.951165466161.721685196031.1411600342689.7222244988737.532175104044.1124420092781.64三、本期增减变动金额（减少以“－”-26383794.42-2481327.89407066565.64378201443.33-62793015.76315408427.57号填列）

（一）综合收益总额-3043827.89608367074.33605323246.44-76332631.43528990615.01

（二）所有者投入和减少资本-26383794.42-26383794.4213539615.67-12844178.75

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他-26383794.42-26383794.4213539615.67-12844178.75

（三）利润分配-200550508.69-200550508.69-200550508.69

1．提取盈余公积

2．提取一般风险准备

3．对所有者（或股东）的分配-103787175.35-103787175.35-103787175.35

4．其他-96763333.34-96763333.34-96763333.34

（四）所有者权益内部结转562500.00-750000.00-187500.00-187500.00

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收

益

5．其他综合收益结转留存收益562500.00-750000.00-187500.00-187500.00

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额2075743507.003300000000.002391856553.531162984833.831685196031.1412007409255.3622623190180.862112311028.3524735501209.21

46/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

2024年半年度

归属于母公司所有者权益其他权益工具一项目专般少数股东权益所有者权益合计优项风

实收资本(或股本)其资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润其他小计先永续债他储险股备准备

一、上年期末余额2256537600.003300000000.003239480497.921002034242.971168227729.151685196031.1412954614718.5923602022333.832976174935.4626578197269.29

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额2256537600.003300000000.003239480497.921002034242.971168227729.151685196031.1412954614718.5923602022333.832976174935.4626578197269.29三、本期增减变动金额（减少以“”-101843405.00-498169423.39-600012828.39-2325576.70-442554885.37-444880462.07-52642885.01-497523347.08－号填列）

（一）综合收益总额-2325576.70-137685534.67-140011111.37-52642885.01-192653996.38

（二）所有者投入和减少资本-101843405.00-498169423.39-600012828.39

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入资

本

3．股份支付计入所有者权益的

金额

4．其他-101843405.00-498169423.39-600012828.39

（三）利润分配-304869350.70-304869350.70-304869350.70

1．提取盈余公积

2．提取一般风险准备

3．对所有者（或股东）的分配-207574350.70-207574350.70-207574350.70

4．其他-97295000.00-97295000.00-97295000.00

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留

存收益

5．其他综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额2154694195.003300000000.002741311074.53402021414.581165902152.451685196031.1412512059833.2223157141871.762923532050.4526080673922.21

47/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

公司负责人：齐占峰主管会计工作负责人：邹哲会计机构负责人：肖木军母公司所有者权益变动表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币

2025年半年度

项目其他权益工具

实收资本(或股本)资本公积减：库存股其他综合收益专项储备盈余公积未分配利润所有者权益合计优先股永续债其他

一、上年期末余额2075743507.003300000000.003092485683.4351906948.311643536648.6711079232433.9021242905221.31

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额2075743507.003300000000.003092485683.4351906948.311643536648.6711079232433.9021242905221.31三、本期增减变动金额（减少以“－”-2481327.89174773942.86172292614.97号填列）

（一）综合收益总额-3043827.89376074451.55373030623.66

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配-200550508.69-200550508.69

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的分配-103787175.35-103787175.35

3．其他-96763333.34-96763333.34

（四）所有者权益内部结转562500.00-750000.00-187500.00

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收益

5．其他综合收益结转留存收益562500.00-750000.00-187500.00

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

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（六）其他

四、本期期末余额2075743507.003300000000.003092485683.4349425620.421643536648.6711254006376.7621415197836.28

2024年半年度

其他权益工具项目

实收资本(或股本)优先资本公积减：库存股其他综合收益专项储备盈余公积未分配利润所有者权益合计永续债其他股

一、上年期末余额2256537600.003300000000.003913725833.401002034242.9754849632.281643536648.6711393866258.5621560481729.94

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额2256537600.003300000000.003913725833.401002034242.9754849632.281643536648.6711393866258.5621560481729.94三、本期增减变动金额（减少以“－”-101843405.00-498169423.39-600012828.39-2325576.70-432748981.35-435074558.05号填列）

（一）综合收益总额-2325576.70-127879630.65-130205207.35

（二）所有者投入和减少资本-101843405.00-498169423.39-600012828.39

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他-101843405.00-498169423.39-600012828.39

（三）利润分配-304869350.70-304869350.70

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的分配-207574350.70-207574350.70

3．其他-97295000.00-97295000.00

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收益

5．其他综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额2154694195.003300000000.003415556410.01402021414.5852524055.581643536648.6710961117277.2121125407171.89

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公司负责人：齐占峰主管会计工作负责人：邹哲会计机构负责人：肖木军

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三、公司基本情况

1、公司概况

√适用□不适用

(1)公司注册地、组织形式和总部地址

北京城建投资发展股份有限公司（以下简称“本公司”）系经北京市人民政府京政函[1998]57

号文批准，由北京城建集团有限责任公司（以下简称“城建集团”）独家发起，以募集方式设立的股份有限公司。经中国证券监督管理委员会证监发字(1998)305号批复批准，本公司于1998年

12月9日发行人民币普通股10000万股，发行后总股本40000万股，注册资本为人民币40000万元。

根据本公司2000年年度股东大会审议通过的《2000年度利润分配预案及资本公积金转增股本方案》，本公司以2000年12月31日总股本40000万股为基数，以资本公积金每10股转增5股（每股面值1元）。本次变更共转增股本20000万股，变更后注册资本为人民币60000万元。

2007年1月17日，根据中国证券监督管理委员会证监发行字[2007]11号《关于核准北京城建投资发展股份有限公司非公开发行股票的通知》，本公司向社会非公开定向发行人民币普通股

14100万股，变更后的注册资本为人民币74100万元。本次变更已经北京兴华会计师事务所有

限责任公司以（2007）京会兴验字第1-5号验资报告验证确认。

根据本公司2009年年度股东大会审议通过的《2009年利润分配及资本公积转增方案》，以

2009年12月31日总股本74100万股为基数，向全体股东每10股转增2股，共计转增14820万股，转增后公司总股本增加至88920万股，注册资本为人民币88920万元，业经丹顿(北京)会计师事务所有限公司“丹顿验字[2010]第261号”验资报告验证。

根据本公司2013年年度股东大会审议通过的《2013年度利润分配方案》，以2013年12月

31日总股本88920万股为基数，向全体股东每10股转增2股，共计转增17784万股，转增后

公司总股本增加至106704万股，注册资本为人民币106704万元。

2014年4月16日，本公司收到中国证监会《关于核准北京城建投资发展股份有限公司非公开发行股票的批复》（证监许可[2014]397号），核准本公司非公开发行新股。截至2014年8月15日，本公司非公开发行普通股50000万股，本次变更业经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）XYZH/2014A8011 号《验资报告》验证。截至 2014 年 12月 31日，本公司累计发行股本总数156704.00万股，注册资本为156704.00万元。

根据本公司2018年年度股东大会审议通过的《2018年度利润分配方案》，以2018年12月31日总股本156704.00万股为基数，向全体股东每10股转增2股，共计转增31340.80万股，

转增后公司总股本增加至188044.80万股，注册资本为人民币188044.80万元。

根据本公司2019年年度股东大会审议通过的《2019年度利润分配方案》，以2019年12月31日总股本188044.80万股为基数，向全体股东每10股转增2股，共计转增37608.96万股，

转增后公司总股本增加至225653.76万股，注册资本为人民币225653.76万元。

根据本公司2023年第二次临时股东大会审议通过的《关于公司变更首次回购股份用途并注销的议案》，决定将全部首次回购股份用途由“用于出售”变更为“用于注销并相应减少注册资本”。

本公司回购专用账户股份数为180794093股，其中首次回购的101843405股于2024年1月

31日予以注销。上述注销手续完成后，本公司总股本由2256537600股变更为2154694195股，注册资本由人民币2256537600元变更为人民币2154694195元，工商变更登记手续已办理完成。

根据本公司2024年年度股东大会审议通过的《关于公司变更第二次回购股份用途并注销的议案》，决定将全部第二次回购股份用途由“用于出售”变更为“用于注销并相应减少注册资本”。

本公司回购专用账户股份数为78950688股，对第二次回购的78950688股于2024年9月11日予以注销。上述注销手续完成后，本公司总股本由2154694195股变更为2075743507股，注册资本由人民币2154694195元变更为人民币2075743507元，工商变更登记手续已办理完成。

注册地址：北京市海淀区大柳树富海中心2号楼14层

办公地址：北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦。

(2)公司业务性质和主要经营活动

本公司系房地产开发企业，经营范围为：房地产开发、销售商品房；投资及投资管理；销售

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金属材料、木材、建筑材料、机械电器设备；信息咨询(不含中介服务)；环保技术开发、技术服务。

(3)合并财务报表范围

本公司本期纳入合并范围的子公司共54户，详见附注十、在其他主体中的权益。

(4)财务报表的批准报出本财务报表业经公司董事会于2025年8月28日批准报出。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本公司根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和具体企业会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”）进行确认和计量，在此基础上，结合中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》（2023年修订）的规定，编制财务报表。

本公司会计核算以权责发生制为记账基础。除投资性房地产及某些金融工具以公允价值计量外，本财务报表以历史成本作为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。

2、持续经营

√适用□不适用

本公司对报告期末起12个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产生重大怀疑的事项或情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

√适用□不适用

具体会计政策和会计估计内容如下：

1、遵循企业会计准则的声明

本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。

2、会计期间

本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

√适用□不适用本公司的主要业务为房地产开发。房地产行业的营业周期通常从购买土地起到房产开发至销售变现，一般在12个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准；除房地产行业以外的其他经营业务，营业周期较短，以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。

4、记账本位币

本公司的记账本位币为人民币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

√适用□不适用项目重要性标准

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重要的非全资子公司年末少数股东权益金额绝对值≥人民币100.00万元

重要的合营公司和联营公司长期股权投资账面价值≥人民币10000.00万元

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用□不适用

(1)分步实现企业合并过程中的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理

1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

(2)同一控制下的企业合并

参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。

本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方资产、负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

如果存在或有对价并需要确认预计负债或资产，该预计负债或资产金额与后续或有对价结算金额的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足的，调整留存收益。

对于通过多次交易最终实现企业合并的，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，在取得控制权日，长期股权投资初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。对于合并日之前持有的股权投资，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因采

用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的所有者权

益其他变动，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时转入当期损益。

(3)非同一控制下的企业合并

参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制，为非同一控制下的企业合并。

本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。

本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，计入当期损益。

通过多次交换交易分步实现的非同一控制下企业合并，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，合并日之前持有的股权投资采用权益法核算的，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。合并日之前持有的股权投资采用金融工具确认和计量准则核算的，以该股权投资在合并日的公允价值加上新增投资成本之和，作为合并日的初始投资成本。原持有股权的公允价值与账面价值之间的差额以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动应全部转入合并日当期的投资收益。

(4)为合并发生的相关费用

为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，可直接归属于权益性交易的从权益中扣减。

53/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

√适用□不适用

(1)合并范围

合并财务报表的合并范围以控制为基础确定。所有子公司（包括本公司所控制的单独主体）均纳入合并财务报表。

(2)合并程序

本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确认、计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。

所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。

合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产负债

表、合并利润表、合并现金流量表、合并股东权益变动表的影响。如果站在企业集团合并财务报表角度与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从企业集团的角度对该交易予以调整。

子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债

表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。

对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包括最终控制方收购该子公司而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为基础对其财务报表进行调整。

对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。

1)增加子公司或业务

在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表的期初数；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司或

业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。

因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的各方在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、

其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。

在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并资产负债表期初数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。

因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和利润分配之外的其他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

2)处置子公司或业务

A.一般处理方法

在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合

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收益或除净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

B.分步处置子公司

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：

a.这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

b.这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

c.一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

d.一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关政策进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。

C.购买子公司少数股权本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

D.不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款与处置长期

股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

√适用□不适用

(1)合营安排的分类

本公司根据合营安排的结构、法律形式以及合营安排中约定的条款、其他相关事实和情况等因素，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

(2)共同经营会计处理方法

本公司确认共同经营中利益份额中与本公司相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：

1)确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；

2)确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；

3)确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；

4)按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；

5)确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。

本公司向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），在该资产等由共同经营出售

给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投出或出售的

资产发生资产减值损失的，本公司全额确认该损失。

本公司自共同经营购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该资产等出售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生资产减值损失的，本公司按承担的份额确认该部分损失。

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9、现金及现金等价物的确定标准

现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转

换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

10、外币业务和外币报表折算

√适用□不适用

外币业务交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率折合成人民币记账。

资产负债表日，外币货币性项目按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。

以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动(含汇率变动)处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。

11、金融工具

√适用□不适用本公司在成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入各会计期间的方法。

实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金融资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产或金融负债所有合同条款(如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等)的基础上估计预期现金流量，但不考虑预期信用损失。

金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额，再扣除累计计提的损失准备(仅适用于金融资产)。

1．金融资产的分类、确认和计量

本公司根据所管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为以下三类：

（1）以摊余成本计量的金融资产。

（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

（3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收账款或应收票据未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格进行初始计量。

对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。

金融资产的后续计量取决于其分类，当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重分类。

（1）分类为以摊余成本计量的金融资产金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础

的利息的支付，且管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则本公司将该金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产。本公司分类为以摊余成本计量的金融资产包括货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款等。

本公司对此类金融资产采用实际利率法确认利息收入，按摊余成本进行后续计量，其发生减值时或终止确认、修改产生的利得或损失，计入当期损益。除下列情况外，本公司根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入：

1）对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本公司自初始确认起，按照该金融资产的

摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。

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2）对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，本公

司在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金融工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，本公司转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利息收入。

（2）分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础

的利息的支付，且管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标，则本公司将该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

本公司对此类金融资产采用实际利率法确认利息收入。除利息收入、减值损失及汇兑差额确认为当期损益外，其余公允价值变动计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

以公允价值计量且变动计入其他综合收益的应收票据及应收账款列报为应收款项融资，其他此类金融资产列报为其他债权投资，其中：自资产负债表日起一年内到期的其他债权投资列报为一年内到期的非流动资产，原到期日在一年以内的其他债权投资列报为其他流动资产。

（3）指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产

在初始确认时，本公司可以单项金融资产为基础不可撤销地将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

此类金融资产的公允价值变动计入其他综合收益，不需计提减值准备。该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。本公司持有该权益工具投资期间，在本公司收取股利的权利已经确立，与股利相关的经济利益很可能流入本公司，且股利的金额能够可靠计量时，确认股利收入并计入当期损益。本公司对此类金融资产在其他权益工具投资项目下列报。

权益工具投资满足下列条件之一的，属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：

取得该金融资产的目的主要是为了近期出售；初始确认时属于集中管理的可辨认金融资产工具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获利模式；属于衍生工具（符合财务担保合同定义的以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外）。

（4）分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

不符合分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产条件、亦不指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

本公司对此类金融资产采用公允价值进行后续计量，将公允价值变动形成的利得或损失以及与此类金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。

本公司对此类金融资产根据其流动性在交易性金融资产、其他非流动金融资产项目列报。

（5）指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

在初始确认时，本公司为了消除或显著减少会计错配，可以单项金融资产为基础不可撤销地将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

混合合同包含一项或多项嵌入衍生工具，且其主合同不属于以上金融资产的，本公司可以将其整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融工具。但下列情况除外：

1）嵌入衍生工具不会对混合合同的现金流量产生重大改变。

2）在初次确定类似的混合合同是否需要分拆时，几乎不需分析就能明确其包含的嵌入衍生工具不应分拆。如嵌入贷款的提前还款权，允许持有人以接近摊余成本的金额提前偿还贷款，该提前还款权不需要分拆。

本公司对此类金融资产采用公允价值进行后续计量，将公允价值变动形成的利得或损失以及与此类金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。

本公司对此类金融资产根据其流动性在交易性金融资产、其他非流动金融资产项目列报。

2．金融负债的分类、确认和计量

本公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权益工具。

金融负债在初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、其他金融负

债、被指定为有效套期工具的衍生工具。

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金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。

金融负债的后续计量取决于其分类：

（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

满足下列条件之一的，属于交易性金融负债：承担相关金融负债的目的主要是为了在近期内出售或回购；属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明企业近期采用短期获利方式模式；属于衍生工具，但是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、符合财务担保合同的衍生工具除外。交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，所有公允价值变动均计入当期损益。

在初始确认时，为了提供更相关的会计信息，本公司将满足下列条件之一的金融负债不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：

1）能够消除或显著减少会计错配。

2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合

或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报告。

本公司对此类金融负债采用公允价值进行后续计量，除由本公司自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益之外，其他公允价值变动计入当期损益。除非由本公司自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益会造成或扩大损益中的会计错配，本公司将所有公允价值变动（包括自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。

（2）其他金融负债

除下列各项外，公司将金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，对此类金融负债采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益：

1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

2）金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债。

3）不属于本条前两类情形的财务担保合同，以及不属于本条第1）类情形的以低于市场利

率贷款的贷款承诺。

财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，要求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，在初始确认后按照损失准备金额以及初始确认金额扣除担保期内的累计摊销额后的余额孰高进行计量。

3．金融资产和金融负债的终止确认

（1）金融资产满足下列条件之一的，终止确认金融资产，即从其账户和资产负债表内予以转

销：

1）收取该金融资产现金流量的合同权利终止。

2）该金融资产已转移，且该转移满足金融资产终止确认的规定。

（2）金融负债终止确认条件

金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，则终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。

本公司与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，或对原金融负债（或其一部分）的合同条款做出实质性修改的，则终止确认原金融负债，同时确认一项新金融负债，账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。

本公司回购金融负债一部分的，按照继续确认部分和终止确认部分在回购日各自的公允价值占整体公允价值的比例，对该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，应当计入当期损益。

4．金融资产转移的确认依据和计量方法

本公司在发生金融资产转移时，评估其保留金融资产所有权上的风险和报酬的程度，并分别下列情形处理：

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（1）转移了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的，则终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债。

（2）保留了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的，则继续确认该金融资产。

（3）既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的（即除本条（1）、（2）之外的其他情形），则根据其是否保留了对金融资产的控制，分别下列情形处理：

1）未保留对该金融资产控制的，则终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和

义务单独确认为资产或负债。

2）保留了对该金融资产控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认有关金融资产，并相应确认相关负债。继续涉入被转移金融资产的程度，是指本公司承担的被转移金融资产价值变动风险或报酬的程度。

在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。

（1）金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：

1）被转移金融资产在终止确认日的账面价值。

2）因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产）之和。

（2）金融资产部分转移且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分（在此种情形下，所保留的服务资产应当视同继续确认金融资产的一部分）之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：

1）终止确认部分在终止确认日的账面价值。

2）终止确认部分收到的对价，与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确

认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产）之和。

金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。

5．金融资产和金融负债公允价值的确定方法

存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值。活跃市场的报价包括易于且可定期从交易所、交易商、经纪人、行业集团、定价机构或监管机构等获得相关资产

或负债的报价，且能代表在公平交易基础上实际并经常发生的市场交易。

初始取得或衍生的金融资产或承担的金融负债，以市场交易价格作为确定其公允价值的基础。

不存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。

6．金融工具减值

本公司对以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的

金融资产、合同资产以及因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成金融负债的财务担保合同以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失准备。

预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流

量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于本公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，应按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。

本公司对由收入准则规范的交易形成的全部合同资产和应收票据及应收账款，以及由租赁准则规范的交易形成的应收经营租赁款按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。

对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。在每个资产负债表日，将整个存续期内预期信用损失的变动金额作为减值损失或利得计入当期损益。即使该资产负债表日确定的整个存续期内预期信用损失小于初始确认时估计现金流量所反映的预期信用损失的金额，也将预期信用损失的有

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利变动确认为减值利得。

除上述采用简化计量方法和购买或源生的已发生信用减值以外的其他金融资产，本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加，并按照下列情形分别计量其损失准备、确认预期信用损失及其变动：

（1）如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，处于第一阶段，则按照相当于

该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入。

（2）如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，则按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入。

（3）如果该金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照相当于

该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照摊余成本和实际利率计算利息收入。

金融工具信用损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。除分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，信用损失准备抵减金融资产的账面余额。

对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，本公司在其他综合收益中确认其信用损失准备，不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。

本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，本公司在当期资产负债表日按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。

（1）信用风险显著增加

本公司利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。对于财务担保合同，本公司在应用金融工具减值规定时，将本公司成为做出不可撤销承诺的一方之日作为初始确认日。

本公司在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：

1）债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化；

2）债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化；

3）作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化，这

些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率；

4）债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；

5）本公司对金融工具信用管理方法是否发生变化等。

于资产负债表日，若本公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则本公司假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化，但未必一定降低借款人履行其合同现金流量义务的能力，则该金融工具被视为具有较低的信用风险。

（2）已发生信用减值的金融资产

当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：

1）发行方或债务人发生重大财务困难；

2）债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；

3）债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都

不会做出的让步；

4）债务人很可能破产或进行其他财务重组；

5）发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；

6）以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。

金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的事件所致。

（3）预期信用损失的确定

本公司基于单项和组合评估金融工具的预期信用损失，在评估预期信用损失时，考虑有关过

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去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。

本公司以共同信用风险特征为依据，将金融工具分为不同组合。本公司采用的共同信用风险特征包括：账龄组合、债务人性质等。相关金融工具的单项评估标准和组合信用风险特征详见相关金融工具的会计政策。

本公司按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：

1）对于金融资产，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。

2）对于租赁应收款项，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。

3）对于财务担保合同，信用损失为本公司就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔付的预

计付款额，减去本公司预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差额的现值。

4）对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信用损

失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差额。

本公司计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而确定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成本或努力

即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。

（4）减记金融资产

当本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。

7．金融资产及金融负债的抵销

金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵销。但是，同时满足下列条件的，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：

（1）本公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；

（2）本公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

12、应收票据

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

本公司对应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注11.6.金融工具减值。

当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将应收票据划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：

组合名称确定组合的依据计提方法

承兑人具有较高的信用评级，历史上未发生票据违约，信银行承兑汇票

用损失风险极低，在短期内履行其支付合同现金流量义务按预期信用损失率计提组合的能力很强商业承兑汇票出票人为城建集团关联方及合作方等类别的商业承兑汇票按预期信用损失率计提组合一商业承兑汇票按账龄与整个存续期预期信用损除上述组合以外的商业承兑汇票组合二失率对照表计提基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用见上表。

按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

√适用□不适用

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本公司对在单项工具层面能以合理成本评估预期信用损失的充分证据的应收账款单独确定其信用损失。

13、应收账款

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

本公司对应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注11.6.金融工具减值。

当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将应收账款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：

组合名称确定组合的依据计提方法

应收城建集团关联方、政府部门及合作方等类别的应收款组合一按预期信用损失率计提项按账龄与整个存续期预期信用损组合二除上述组合以外的应收账款失率对照表计提基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用见上表。

按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

√适用□不适用本公司对在单项工具层面能以合理成本评估预期信用损失的充分证据的应收账款单独确定其信用损失。

14、应收款项融资

□适用√不适用

15、其他应收款

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

本公司对其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注11.6.金融工具减值。

当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：

组合名称确定组合的依据计提方法

土地投标保证金、城建集团合并范围内关联方、合作方往组合一按预期信用损失率计提

来、押金保证金备用金等风险较小的其他应收款按账龄与整个存续期预期信用损组合二除上述组合以外的其他应收款失率对照表计提基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用见上表。

62/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

√适用□不适用本公司对在单项工具层面能以合理成本评估预期信用损失的充分证据的其他应收款单独确定其信用损失。

16、存货

√适用□不适用

存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法

√适用□不适用

（1）存货类别

存货是指本公司在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在

生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。主要包括：开发成本、开发产品库存商品、周转材料等。

（2）存货发出计价方法

本公司外购存货按取得时实际成本计价，开发产品按开发产品的实际成本进行结转。开发成本和开发产品的成本包括土地成本、建筑成本、资本化的利息、其他直接和间接开发费用。开发项目办理竣工验收备案后，本公司将开发成本和开发间接费按照负担对象的占地面积、建筑面积分摊计入开发产品。

（3）存货的盘存制度存货盘存制度为永续盘存制。

（4）低值易耗品的摊销方法

1）低值易耗品采用一次转销法进行摊销；

2）其他周转材料采用一次转销法进行摊销。

存货跌价准备的确认标准和计提方法

√适用□不适用期末存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货跌价准备按单项存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。

以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。

按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确定依据

□适用√不适用基于库龄确认存货可变现净值的各库龄组合可变现净值的计算方法和确定依据

□适用√不适用

17、合同资产

√适用□不适用合同资产的确认方法及标准

√适用□不适用

本公司已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素的，确认为合同资产。本公司拥有的无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。

按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

本公司对合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注11.6.金融工具减

63/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告值、附注13。

基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用

本公司对合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注11.6.金融工具减值、附注13。

按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

√适用□不适用

本公司对合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注11.6.金融工具减值、附注13。

18、持有待售的非流动资产或处置组

√适用□不适用

本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组确认为持有待售组成部分：

（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；

（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议，并已获得监管部门批准，且

获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。

确定的购买承诺，是指本公司与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，该协议包含交易价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销的可能性极小。

划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法

√适用□不适用持有待售核算方法

本公司对于持有待售的非流动资产或处置组不计提折旧或摊销，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，应当将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。

对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，在初始计量时比较假定其不划分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计量。

上述原则适用于所有非流动资产，但不包括采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产、采用公允价值减去出售费用后的净额计量的生物资产、职工薪酬形成的资产、递延所得税资产、

由金融工具相关会计准则规范的金融资产、由保险合同相关会计准则规范的保险合同所产生的权利。

终止经营的认定标准和列报方法

□适用√不适用

19、长期股权投资

√适用□不适用

1．初始投资成本的确定

（1）企业合并形成的长期股权投资，具体会计政策详见本附注6.同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法。

（2）其他方式取得的长期股权投资

以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。

以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本；

发行或取得自身权益工具时发生的交易费用，可直接归属于权益性交易的从权益中扣减。

在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资

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产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。

通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。

2．后续计量及损益确认

（1）成本法

本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，并按照初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。

除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，本公司按照享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润确认为当期投资收益。

（2）权益法本公司对联营企业和合营企业的长期股权投资采用权益法核算；对于其中一部分通过风险投

资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的联营企业的权益性投资，采用公允价值计量且其变动计入损益。

长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。

本公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；并按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。

本公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。本公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。

本公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成（随开发项目收款逐步收回的股东借款）对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。

被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担额后，按与上述相反的顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益及长期股权投资的账面价值后，恢复确认投资收益。

3．长期股权投资核算方法的转换

（1）公允价值计量转权益法核算

本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和计量准

则进行会计处理的权益性投资，因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》确定的原持有的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。

按权益法核算的初始投资成本小于按照追加投资后全新的持股比例计算确定的应享有被投资

单位在追加投资日可辨认净资产公允价值份额之间的差额，调整长期股权投资的账面价值，并计入当期营业外收入。

（2）公允价值计量或权益法核算转成本法核算

本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和计量准

则进行会计处理的权益性投资，或原持有对联营企业、合营企业的长期股权投资，因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，在编制个别财务报表时，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。

购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。

购买日之前持有的股权投资按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的有关

规定进行会计处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损

65/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告益。

（3）权益法核算转公允价值计量

本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。

原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。

（4）成本法转权益法

本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整。

（5）成本法转公允价值计量

本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。

4．长期股权投资的处置

处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，应当计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。

处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：

（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

（2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

（4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，不属于一揽子交易的，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：

（1）在个别财务报表中，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额计入当期损益。处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位

实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。

（2）在合并财务报表中，对于在丧失对子公司控制权以前的各项交易，处置价款与处置长期

股权投资相应对享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益；在丧失对子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资收益。

处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：

（1）在个别财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置的股权对应的长期股权投

资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

（2）在合并财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司

净资产份额的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

5．共同控制、重大影响的判断标准

如果本公司按照相关约定与其他参与方集体控制某项安排，并且对该安排回报具有重大影响的活动决策，需要经过分享控制权的参与方一致同意时才存在，则视为本公司与其他参与方共同

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控制某项安排，该安排即属于合营安排。

合营安排通过单独主体达成的，根据相关约定判断本公司对该单独主体的净资产享有权利时，将该单独主体作为合营企业，采用权益法核算。若根据相关约定判断本公司并非对该单独主体的净资产享有权利时，该单独主体作为共同经营，本公司确认与共同经营利益份额相关的项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。

重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司通过以下一种或多种情形，并综合考虑所有事实和情况后，判断对被投资单位具有重大影响：（1）在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表；（2）参与被投资单位财务和经营政策制定过程；（3）与被投资单位之间发生重要交易；

（4）向被投资单位派出管理人员；（5）向被投资单位提供关键技术资料。

20、投资性房地产

(1).如果采用公允价值计量模式的选择公允价值计量的依据

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于本公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。

本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

本公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的依据为：*投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。*本公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

本公司确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格；

无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑资产状况、所在位置、交易情况、交易日期等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。

本公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为自用房地产时，以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收益。

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

21、固定资产

(1).确认条件

√适用□不适用

固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：

（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；

（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。

固定资产初始计量本公司固定资产按成本进行初始计量。

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（1）外购的固定资产的成本包括买价、进口关税等相关税费，以及为使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出。

（2）自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

（3）投资者投入的固定资产，按投资合同或协议约定的价值作为入账价值，但合同或协议约定价值不公允的按公允价值入账。

（4）购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产

的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除应予资本化的以外，在信用期间内计入当期损益。

固定资产的后续支出

与固定资产有关的后续支出，符合固定资产确认条件的，计入固定资产成本；不符合固定资产确认条件的，在发生时计入当期损益。

固定资产的减值

固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见本附注27.长期资产减值。

固定资产处置

当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。

固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

(2).折旧方法

√适用□不适用固定资产折旧按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额；已提足折旧仍继续使用的固定资产不计提折旧。

本公司根据固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并在年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进行相应的调整。

各类固定资产的折旧方法、折旧年限和年折旧率如下：

类别折旧方法折旧年限（年）残值率年折旧率

房屋及建筑物年限平均法25-405.002.38-3.80

运输设备年限平均法5-105.009.50-19.00

其他年限平均法5-105.009.50-19.00

22、在建工程

√适用□不适用

本公司自行建造的在建工程按实际成本计价，实际成本由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括工程用物资成本、人工成本、交纳的相关税费、应予资本化的借款费用以及应分摊的间接费用等。

在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定资产的入账价值。所建造的在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。

在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见本附注27.长期资产减值。

23、借款费用

√适用□不适用

1．借款费用资本化的确认原则

本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本

68/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

借款费用同时满足下列条件时开始资本化：

（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；

（2）借款费用已经发生；

（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

2．借款费用资本化期间

资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。

当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。

当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借款费用停止资本化。

购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。

3．暂停资本化期间

符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。

4．借款费用资本化金额的计算方法专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时性投资取得的投资收益）及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或

者可销售状态前，予以资本化。

根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数（按年初期末简单平均，或按每月月末平均）乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。

借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整每期利息金额。

24、生物资产

□适用√不适用

25、油气资产

□适用√不适用

26、无形资产

(1).使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

√适用□不适用

无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包括土地使用权等。

1．无形资产的初始计量

外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。

债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益。

69/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。

以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价值；

以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。

内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注册费、在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用，以及为使该无形资产达到预定用途前所发生的其他直接费用。

2．无形资产的后续计量

本公司在取得无形资产时分析判断其使用寿命，划分为使用寿命有限和使用寿命不确定的无形资产。

（1）使用寿命有限的无形资产

对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销。

期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，必要时进行调整。

（2）使用寿命不确定的无形资产

无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。

期末，对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。

无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见本附注27.长期资产减值。

(2).研发支出的归集范围及相关会计处理方法

√适用□不适用

1.划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准

研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活动的阶段。

开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。

内部研究开发项目研究阶段的支出，在发生时计入当期损益。

2.开发阶段支出符合资本化的具体标准

内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：

（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无

形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；

（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；

（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。内部开发活动形成的无形资产的成本仅包括满足资本化条件的时点至无形资产达到预定用途前发生的支出总额，对于同一项无形资产在开发过程中达到资本化条件之前已经费用化计入损益的支出不再进行调整。

27、长期资产减值

√适用□不适用

本公司在每一个资产负债表日检查长期股权投资、固定资产、在建工程、使用寿

命确定的无形资产是否存在可能发生减值的迹象。如果长期资产存在减值迹象，则以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该

70/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。

资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。

可收回金额的计量结果表明，长期资产的可收回金额低于其账面价值的，将长期资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。

资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。

因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。

在对商誉进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其

可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。

28、长期待摊费用

√适用□不适用

1.摊销方法

长期待摊费用，是指本公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在1年以上的各项费用。长期待摊费用在受益期内按直线法分期摊销。

2.摊销年限

类别摊销年限备注装修费受益期销售配套费受益期旅游设施费受益期租赁代理服务费受益期

29、合同负债

√适用□不适用本公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务部分确认为合同负债。

30、职工薪酬

(1).短期薪酬的会计处理方法

√适用□不适用短期薪酬是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部予以支

付的职工薪酬，离职后福利和辞退福利除外。本公司在职工提供服务的会计期间，将应付的短期薪酬确认为负债，并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本和费用。

(2).离职后福利的会计处理方法

√适用□不适用

离职后福利是指本公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除劳动关系后，提供的各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。

71/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

本公司的离职后福利计划全部为设定提存计划。

离职后福利设定提存计划主要为参加由各地劳动及社会保障机构组织实施的社会基本养老保

险、失业保险等；除了社会基本养老保险、失业保险之外，本公司依据国家企业年金制度的相关政策建立企业年金计划（“年金计划”），员工可以自愿参加该年金计划。在职工为本公司提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

本公司按照国家规定的标准和年金计划定期缴付上述款项后，不再有其他的支付义务。

(3).辞退福利的会计处理方法

√适用□不适用

辞退福利是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而给予职工的补偿，在本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。

本公司向接受内部退休安排的职工提供内退福利。内退福利是指，向未达到国家规定的退休年龄、经本公司管理层批准自愿退出工作岗位的职工支付的工资及为其缴纳的社会保险费等。本公司自内部退休安排开始之日起至职工达到正常退休年龄止，向内退职工支付内部退养福利。对于内退福利，本公司比照辞退福利进行会计处理，在符合辞退福利相关确认条件时，将自职工停止提供服务日至正常退休日期间拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等，确认为负债，一次性计入当期损益。内退福利的精算假设变化及福利标准调整引起的差异于发生时计入当期损益。

(4).其他长期职工福利的会计处理方法

√适用□不适用

其他长期职工福利是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外的其他所有职工福利。

对符合设定提存计划条件的其他长期职工福利，在职工为本公司提供服务的会计期间，将应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本；除上述情形外的其他长期职工福利，在资产负债表日使用预期累计福利单位法进行精算，将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。

31、预计负债

√适用□不适用

1．预计负债的确认标准

当与产品质量保证、亏损合同、重组等或有事项相关的义务是本公司承担的现时义务，且履行该义务很可能导致经济利益流出，以及该义务的金额能够可靠地计量，则确认为预计负债。

2．预计负债的计量方法

本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。

本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。

最佳估计数分别以下情况处理：

所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。

所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。

本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

32、股份支付

√适用□不适用

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1．股份支付的种类

本公司的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。

2．权益工具公允价值的确定方法

对于授予的存在活跃市场的期权等权益工具，按照活跃市场中的报价确定其公允价值。对于授予的不存在活跃市场的期权等权益工具，采用期权定价模型等确定其公允价值，选用的期权定价模型考虑以下因素：（1）期权的行权价格；（2）期权的有效期；（3）标的股份的现行价格；（4）

股价预计波动率；（5）股份的预计股利；（6）期权有效期内的无风险利率。

在确定权益工具授予日的公允价值时，考虑股份支付协议规定的可行权条件中的市场条件和非可行权条件的影响。股份支付存在非可行权条件的，只要职工或其他方满足了所有可行权条件中的非市场条件（如服务期限等），即确认已得到服务相对应的成本费用。

3．确定可行权权益工具最佳估计的依据

等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权权益工具的数量与实际可行权数量一致。

4．会计处理方法

（1）权益结算和现金结算股份支付的会计处理

以权益结算的股份支付，按授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权的，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总额进行调整。

以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债的公允价值计量。授予后立即可行权的，在授予日以本公司承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。

（2）股份支付条款和条件修改的会计处理

对于不利修改，本公司视同该变更从未发生，仍继续对取得的服务进行会计处理。

对于有利修改，本公司按照如下规定进行处理：如果修改增加了所授予的权益工具的公允价值，企业应按照权益工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加。如果修改发生在等待期内，在确认修改日至修改后的可行权日之间取得服务的公允价值时，应当既包括在剩余原等待期内以原权益工具授予日公允价值为基础确定的服务金额，也包括权益工具公允价值的增加。如果修改发生在可行权日之后，应当立即确认权益工具公允价值的增加。如果股份支付协议要求职工只有先完成更长期间的服务才能取得修改后的权益工具，则企业应在整个等待期内确认权益工具公允价值的增加。

如果修改增加了所授予的权益工具的数量，企业将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加。如果修改发生在等待期内，在确认修改日至增加的权益工具可行权日之间取得服务的公允价值时，应当既包括在剩余原等待期内以原权益工具授予日公允价值为基础确定的服务金额，也包括权益工具公允价值的增加。

如果企业按照有利于职工的方式修改可行权条件，如缩短等待期、变更或取消业绩条件（而非市场条件），企业在处理可行权条件时，应当考虑修改后的可行权条件。

（3）股份支付取消的会计处理

若在等待期内取消了授予的权益工具，本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本公司将其作为授予权益工具的取消处理。

33、优先股、永续债等其他金融工具

√适用□不适用

本公司按照金融工具准则的规定，根据所发行优先股、永续债等金融工具的合同条款及其所

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反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权益工具：

1．符合下列条件之一，将发行的金融工具分类为金融负债：

（1）向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务；

（2）在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务；

（3）将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据该合同将交付可变数量的自身权益工具；

（4）将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。

2．同时满足下列条件的，将发行的金融工具分类为权益工具：

（1）该金融工具不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务；

（2）将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具的，如该金融工具为非衍生工具，不

包括交付可变数量的自身权益工具进行结算的合同义务；如为衍生工具，企业只能通过以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产结算该金融工具。

3．会计处理方法

对于归类为权益工具的金融工具，其利息支出或股利分配都应当作为发行企业的利润分配，其回购、注销等作为权益的变动处理，手续费、佣金等交易费用从权益中扣除；

对于归类为金融负债的金融工具，其利息支出或股利分配原则上按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失等计入当期损益，手续费、佣金等交易费用计入所发行工具的初始计量金额。

34、收入

(1).按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

√适用□不适用

本公司的收入主要来源于如下业务类型：

（1）房地产开发业务

（2）土地一级开发业务

1．收入确认的一般原则

本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时，按照分摊至该项履约义务的交易价格确认收入。履约义务，是指合同中本公司向客户转让可明确区分商品或服务的承诺。取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。

本公司在合同开始日即对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是某一时点履行。满足下列条件之一的，属于在某一时间段内履行的履约义务，本公司按照履约进度，在一段时间内确认收入：(1)客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；(2)客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；(3)

本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。否则，本公司在客户取得相关商品或服务控制权的时点确认收入。

对于在某一时段内履行的履约义务，本公司根据商品和劳务的性质，采用产出法或投入法确定恰当的履约进度。产出法是根据已转移给客户的商品对于客户的价值确定履约进度；投入法是根据公司为履行履约义务的投入确定履约进度。当履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，本公司按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

2．收入确认的具体方法

对于房屋开发项目，在开发产品已经竣工且经有关部门验收合格达到可交付状态，已签订商品房买卖合同并完成网签备案，购买方在交房通知期限内签收入住，或者购买方在约定交房期限内无正当理由拒绝接收且交房通知约定的交付期限已结束，价款已全部取得时确认销售收入的实现。

对于土地开发项目，在合同明确约定价款及付款时间等条件的，对于已履约部分分期确认收入实现；合同未约定价款及付款时间等条件的，综合土地入市成交、预收补偿款、补偿返还文件等因素后，待付款金额与时间等条件能够确定时，确认土地开发收入实现，其中对于利润无法确

74/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告定的，按照已履约成本确认收入，不确认利润。对于政府提供资金的代建性质开发项目，按照代建投入金额及约定的管理费率确认代理收入。

3．特定交易的收入处理原则

（1）附有销售退回条款的合同

对于附有销售退回条款的销售，本公司在客户取得相关商品控制权时，按照因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额(即，不包含预期因销售退回将退还的金额)确认收入，按照预期因销售退回将退还的金额确认负债；同时，按照预期将退回商品转让时的账面价值，扣除收回该商品预计发生的成本(包括退回商品的价值减损)后的余额，确认为一项资产，按照所转让商品转让时的账面价值，扣除上述资产成本的净额结转成本。

（2）附有质量保证条款的合同

对于附有质量保证条款的销售，如果该质量保证在向客户保证所销售商品或服务符合既定标准之外提供了一项单独的服务，该质量保证构成单项履约义务。否则，本公司按照《企业会计准

则第13号——或有事项》规定对质量保证责任进行会计处理

（3）附有客户额外购买选择权的销售合同

客户额外购买选择权包括续约选择权、针对未来商品或服务的其他折扣等，对于向客户提供了重大权利的额外购买选择权，本公司将其作为单项履约义务，在客户未来行使购买选择权取得相关商品或服务控制权时，或者该选择权失效时，确认相应的收入。客户额外购买选择权的单独售价无法直接观察的，本公司综合考虑客户行使和不行使该选择权所能获得的折扣的差异、客户行使该选择权的可能性等全部相关信息予以估计。

（4）售后回购

1）因与客户的远期安排而负有回购义务的合同：这种情况下客户在销售时点并未取得相关

商品控制权，因此作为租赁交易或融资交易进行相应的会计处理。其中，回购价格低于原售价的视为租赁交易，按照企业会计准则对租赁的相关规定进行会计处理；回购价格不低于原售价的视为融资交易，在收到客户款项时确认金融负债，并将该款项和回购价格的差额在回购期间内确认为利息费用等。公司到期未行使回购权利的，则在该回购权利到期时终止确认金融负债，同时确认收入。

2）应客户要求产生的回购义务的合同：经评估客户具有重大经济动因的，将售后回购作为租赁交易或融资交易，按照本条1）规定进行会计处理；否则将其作为附有销售退回条款的销售交易进行处理。

（5）向客户收取无需退回的初始费的合同

在合同开始（或接近合同开始）日向客户收取的无需退回的初始费应当计入交易价格。公司经评估，该初始费与向客户转让已承诺的商品相关，并且该商品构成单项履约义务的，则在转让该商品时，按照分摊至该商品的交易价格确认收入；该初始费与向客户转让已承诺的商品相关，但该商品不构成单项履约义务的，则在包含该商品的单项履约义务履行时，按照分摊至该单项履约义务的交易价格确认收入；该初始费与向客户转让已承诺的商品不相关的，该初始费则作为未来将转让商品的预收款，在未来转让该商品时确认为收入。

（6）主要责任人和代理人

本公司根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判断从事交易时本公司的身份是主要责任人还是代理人。本公司在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或服务的，本公司为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，本公司为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确定。

(2).同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法

□适用√不适用

35、合同成本

√适用□不适用

1.合同履约成本

本公司对于为履行合同发生的成本，不属于除收入准则外的其他企业会计准则范围且同时满

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足下列条件的作为合同履约成本确认为一项资产：

（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

（2）该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；

（3）该成本预期能够收回。

该资产根据其初始确认时摊销期限是否超过一个正常营业周期在存货或其他非流动资产中列报。

2.合同取得成本

本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。增量成本是指本公司不取得合同就不会发生的成本，如销售佣金等。对于摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。

3.合同成本摊销

上述与合同成本有关的资产，采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础，在履约义务履行的时点或按照履约义务的履约进度进行摊销，计入当期损益。

4.合同成本减值

上述与合同成本有关的资产，账面价值高于本公司因转让与该资产相关的商品预期能够取得剩余对价与为转让该相关商品估计将要发生的成本的差额的，超出部分应当计提减值准备，并确认为资产减值损失。

计提减值准备后，如果以前期间减值的因素发生变化，使得上述两项差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

36、政府补助

√适用□不适用

1．类型

政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

根据相关政府文件规定的补助对象，将政府补助划分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。本公司将所取得的用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助界定为与资产相关的政府补助；其余政府补助界定为与收益相关的政府补助。若政府文件未明确规定补助对象，则采用以下方式将补助款划分为与收益相关的政府补助和与资产相关的政府补助：（1）政府文件

明确了补助所针对的特定项目的，根据该特定项目的预算中将形成资产的支出金额和计入费用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需在每个资产负债表日进行复核，必要时进行变更；

（2）政府文件中对用途仅作一般性表述，没有指明特定项目的，作为与收益相关的政府补助。

2．政府补助的确认

对期末有证据表明公司能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金的，按应收金额确认政府补助。除此之外，政府补助均在实际收到时确认。

政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额（人民币1元）计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

3．会计处理方法

本公司根据经济业务的实质，确定某一类政府补助业务应当采用总额法还是净额法进行会计处理。通常情况下，本公司对于同类或类似政府补助业务只选用一种方法，且对该业务一贯地运用该方法。

与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在所建造或购买资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。

与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关费用或损失的期间计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期损益或冲减相关成本。

与企业日常活动相关的政府补助计入其他收益或冲减相关成本费用；与企业日常活动无关的

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政府补助计入营业外收支。

收到与政策性优惠贷款贴息相关的政府补助冲减相关借款费用；取得贷款银行提供的政策性

优惠利率贷款的，以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。

已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。

37、递延所得税资产/递延所得税负债

√适用□不适用

递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性

差异)计算确认。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。

1．确认递延所得税资产的依据

本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵

减的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：（1）该交易不是企业合并；（2）交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损。

对于与联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。

2．确认递延所得税负债的依据

公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债。但不包括：

（1）商誉的初始确认所形成的暂时性差异；

（2）非企业合并形成的交易或事项，且该交易或事项发生时既不影响会计利润，也不影响应

纳税所得额（或可抵扣亏损）所形成的暂时性差异；

（3）对于与子公司、联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。

38、租赁

√适用□不适用作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法

√适用□不适用

在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。

1.租赁合同的分拆

当合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。

当合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本公司将租赁和非租赁部分进行分拆，租赁部分按照租赁准则进行会计处理，非租赁部分应当按照其他适用的企业会计准则进行会计处理。

2.租赁合同的合并

本公司与同一交易方或其关联方在同一时间或相近时间订立的两份或多份包含租赁的合同符

合下列条件之一时，合并为一份合同进行会计处理：

（1）该两份或多份合同基于总体商业目的而订立并构成一揽子交易，若不作为整体考虑则无法理解其总体商业目的。

（2）该两份或多份合同中的某份合同的对价金额取决于其他合同的定价或履行情况。

（3）该两份或多份合同让渡的资产使用权合起来构成一项单独租赁。

3.本公司作为承租人的会计处理

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在租赁期开始日，除应用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债。

（1）短期租赁和低价值资产租赁短期租赁是指不包含购买选择权且租赁期不超过12个月的租赁。低价值资产租赁是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。

本公司对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债，相关租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益。

（2）使用权资产

本公司对使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：

1)租赁负债的初始计量金额；

2)在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；

3)本公司发生的初始直接费用；

4)本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定

状态预计将发生的成本（不包括为生产存货而发生的成本）。

在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量。

能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，本公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。对计提了减值准备的使用权资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值参照上述原则计提折旧。

本公司按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定来确定使用权资产是否已发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。具体详见本附注27长期资产减值。

（3）租赁负债本公司对租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。在计算租赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，采用本公司增量借款利率作为折现率。租赁付款额包括：

1)扣除租赁激励相关金额后的固定付款额及实质固定付款额；

2)取决于指数或比率的可变租赁付款额；

3)在本公司合理确定将行使该选择权的情况下，租赁付款额包括购买选择权的行权价格；

4)在租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权的情况下，租赁付款额包括行使终止租赁选

择权需支付的款项；

5)根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。

本公司按照固定的折现率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本。

未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额应当在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。

作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法

√适用□不适用

（1）租赁的分类本公司在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转移，也可能不转移。经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。

一项租赁存在下列一种或多种情形的，本公司通常分类为融资租赁：

1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。

2）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款与预计行使选择权时租赁资产的公允

价值相比足够低，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将行使该选择权。

3）资产的所有权虽然不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。

4）在租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价值。

5）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。

一项租赁存在下列一项或多项迹象的，本公司也可能分类为融资租赁：

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1）若承租人撤销租赁，撤销租赁对出租人造成的损失由承租人承担。

2）资产余值的公允价值波动所产生的利得或损失归属于承租人。

3）承租人有能力以远低于市场水平的租金继续租赁至下一期间。

（2）对融资租赁的会计处理

在租赁期开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。

应收融资租赁款初始计量时，以未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和作为应收融资租赁款的入账价值。租赁收款额包括：

1）扣除租赁激励相关金额后的固定付款额及实质固定付款额；

2）取决于指数或比率的可变租赁付款额；

3）合理确定承租人将行使购买选择权的情况下，租赁收款额包括购买选择权的行权价格；

4）租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权的情况下，租赁收款额包括承租人行使终止租

赁选择权需支付的款项；

5）由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担保义务的独立第三方向出租人提供的担保余值。

本公司按照固定的租赁内含利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入，所取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

（3）对经营租赁的会计处理

本公司在租赁期内各个期间采用直线法或其他系统合理的方法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入；发生的与经营租赁有关的初始直接费用资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益；取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。

39、其他重要的会计政策和会计估计

√适用□不适用终止经营

本公司将满足下列条件之一的，且该组成部分已经处置或划归为持有待售类别的、能够单独区分的组成部分确认为终止经营组成部分：

（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区。

（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分。

（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。

终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益在利润表中列示。

本公司在资产负债表中区别于其他资产单独列示持有待售的非流动资产或持有待售的处置组

中的资产，区别于其他负债单独列示持有待售的处置组中的负债。持有待售的非流动资产或持有待售的处置组中的资产与持有待售的处置组中的负债不予相互抵销，分别作为流动资产和流动负债列示。本公司在利润表中分别列示持续经营损益和终止经营损益。对于当期列报的终止经营，本公司在当期财务报表中，将原来作为持续经营损益列报的信息重新作为可比会计期间的终止经营损益列报。终止经营不再满足持有待售类别划分条件的，本公司在当期财务报表中，将原来作为终止经营损益列报的信息重新作为可比会计期间的持续经营损益列报。

回购股份

本公司股份回购中支付的对价和交易费用减少股东权益，回购、转让或注销本公司股份时，不确认利得或损失。

本公司转让库存股时，按实际收到的金额与库存股账面金额的差额，计入资本公积，资本公积不足冲减的，冲减盈余公积和未分配利润。本公司注销库存股时，按股票面值和注销股数减少股本，按注销库存股的账面余额与面值的差额，冲减资本公积，资本公积不足冲减的，冲减盈余公积和未分配利润。

79/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

40、重要会计政策和会计估计的变更

(1).重要会计政策变更

□适用√不适用

(2).重要会计估计变更

□适用√不适用

(3).2025年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表

□适用√不适用

41、其他

□适用√不适用

六、税项

1、主要税种及税率

主要税种及税率情况

√适用□不适用税种计税依据税率

增值税13%、10%、9%、6%、5%、

不动产销售或租赁、应税销售服务收入等3%

营业税营改增之前的应纳税营业额5%

城市维护建设税实际流转税税额5%、7%

企业所得税应纳税所得额25%

教育费附加实际流转税税额3%

地方教育费附加实际流转税税额2%

土地增值税销售或转让房地产取得的增值额30%-60%

注：依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其他相关规定，本公司按开发产品预售收入2%的比例预缴土地增值税。根据《北京市住房和城乡建设委员会北京市财政局北京市地方税务局关于贯彻落实国家有关部门房地产市场宏观调控政策有关问题的通知》(京建发[2010]677号)，销售经济适用住房、限价商品住房等保障性住房取得的预售收入，暂不预缴土地增值税；容积率小于1.0的房地产开发项目，按照预售收入的3%预缴土地增值税。本公司以销售或转让房地产取得的增值额为依据，按清算口径预提土地增值税，适用超率累进税率30%-60%。

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明□适用√不适用

2、税收优惠

□适用√不适用

3、其他

□适用√不适用

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

80/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

项目期末余额期初余额

库存现金19372.6829246.68

银行存款12758349444.429749153062.52

其他货币资金68736214.92143213034.12存放财务公司存款

合计12827105032.029892395343.32

其中：存放在境外的款项总额其他说明

其中受限制的货币资金明细如下：

项目期末余额期初余额

按揭保证金7559027.277555612.63

履约保证金21199479.0171200078.18

冻结存款39936921.3934302796.63

合计68695427.67113058487.44

2、交易性金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额指定理由和依据

以公允价值计量且其变动计入当2969425152.002886941120.00/期损益的金融资产

其中：

国信证券股份有限公司2969425152.002886941120.00/

/指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

其中：

合计2969425152.002886941120.00/

其他说明：

□适用√不适用

3、衍生金融资产

□适用√不适用

4、应收票据

(1).应收票据分类列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额银行承兑票据

商业承兑票据187660.00

合计187660.00

(2).期末公司已质押的应收票据

□适用√不适用

81/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

(3).期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据

□适用√不适用

(4).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提计提账面比例账面价值比例金额金额比例金额金额比例价值

(%)(%)

(%)(%)按单项计提坏账准备

其中：

按组合计提坏账准备

其中：

商业承兑汇200000.00100.0012340.006.17187660.00票组合一

合计200000.00100.0012340.006.17187660.00//

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例

见五、重要会计政策及会计估计12.应收票据

对本期发生损失准备变动的应收票据账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转销或其他期末余额计提转回核销变动

按组合计提坏账准备12340.0012340.00

其中：商业承兑汇票组合一12340.0012340.00

合计12340.0012340.00

82/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6).本期实际核销的应收票据情况

□适用√不适用

其中重要的应收票据核销情况：

□适用√不适用

应收票据核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）86980383.0293483941.01

一年以内86980383.0293483941.01

1至2年24939083.8228653307.84

2至3年27907869.6154746703.36

3年以上

3至4年43292373.494194929.06

4至5年4518215.468869834.98

5年以上28545252.1819998703.60

合计216183177.58209947419.85

(1).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面账面类别账面余额坏账准备账面余额坏账准备价值价值比例计提比比例计提比金额金额金额金额

(%)例(%)(%)例(%)按单项计

提坏11981571.885.5411981571.88100.0011981571.885.7111981571.88100.00账准备

其中：

按组合计

提坏204201605.70/39981979.46/164219626.24197965847.97/21056818.97/176909029.00账准备

其中：

组合98833369.0345.7298833.370.1098734535.6699011147.4547.1699011.140.1098912136.31

83/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

一

组合105368236.6748.7439883146.0937.8565485090.5898954700.5247.1320957807.8321.1877996892.69二

合计216183177.58/51963551.34/164219626.24209947419.85/33038390.85/176909029.00

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额名称计提比例账面余额坏账准备计提理由

（%）

北京天华创业科贸有限公司8449815.008449815.00100.00预计无法收回

高晟财富控股集团有限公司1837336.201837336.20100.00预计无法收回

北京北苑钰龙泉饮食有限公司858446.68858446.68100.00预计无法收回

深圳渝元乘纸品公司684077.00684077.00100.00预计无法收回

王丽娟、李克诚87960.0087960.00100.00预计无法收回

于波22265.0022265.00100.00预计无法收回

魏巍20000.0020000.00100.00预计无法收回

高翔20000.0020000.00100.00预计无法收回

王晓君1672.001672.00100.00预计无法收回

合计11981571.8811981571.88100.00/

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：组合一

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内35135139.8535135.140.10

1至2年4003905.664003.910.10

2至3年18011842.0118011.840.10

3至4年41682481.5141682.480.10

4至5年

5年以上

合计98833369.0398833.370.10

组合计提项目：组合二

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内51845243.173198851.516.17

1至2年19097841.969256724.0048.47

2至3年9896027.605310208.4153.66

3至4年1609891.98919570.3057.12

4至5年4518215.462796775.3761.90

5年以上18401016.5018401016.50100.00

合计105368236.6739883146.0937.85

84/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例

见五、重要会计政策及会计估计13。

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(2).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转转销或核其他变期末余额计提回销动

按单项计提坏账准11981571.8811981571.88备

按组合计提坏账准21056818.9718925160.4939981979.46备

其中：组合一99011.14-177.7798833.37

组合二20957807.8318925338.2639883146.09

合计33038390.8518925160.4951963551.34

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(3).本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(4).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占应收账款和合同应收账款期末合同资产期末余应收账款和合同资产期末坏账准备期单位名称余额额资产期末余额余额合计末余额数的比例

（%）

北京市昌平区规910020137.06910020137.0667.87910020.14

85/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

划和自然资源综合事务中心

北京市大兴区住129628258.58129628258.589.67129628.26房和城乡建设委员会

北京市顺义区财41682481.5123798994.4465481475.954.8865481.47政局

北京市土地整理41098199.8341098199.833.0641098.20储备中心密云区分中心

北京城建智控科34758804.9134758804.912.5934758.80技股份有限公司

合计76441286.421104545589.911180986876.3388.071180986.87

其他说明：

□适用√不适用

6、合同资产

(1).合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项期末余额期初余额目账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值海子角

棚129628258.58129628.26129498630.32129628258.58129628.26129498630.32改项目首钢东南

区18221838.162783453.6115438384.5511062796.66365072.2910697724.37代建项目马池口土

地910020137.06910020.14909110116.92910020137.06910020.14909110116.92一级开发项

86/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

目通州老

城1965826.341965.831963860.511965826.341965.831963860.51棚改项目康庄

棚958526880.73958526.88957568353.85改项目临河

棚23798994.4423798.9923775195.4523798994.4423798.9923775195.45改项目走马

庄41098199.8341098.2041057101.6341098199.8341098.2041057101.63项目

合1124733254.413889965.031120843289.382076101093.642430110.592073670983.05计

(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目变动金额变动原因

康庄棚改项目-958526880.73收回款项

合计-958526880.73/

(3).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类计别计提账面提账面比例比例

金额(%)金额比例价值金额价值

(%)(%)金额比例

(%)按单项计

87/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

提坏账准备

其中：

按组合计

提1124733254.41100.003889965.0315.381120843289.382076101093.64100.002430110.590.122073670983.05坏账准备

其中：

组

合1106511416.2598.381106511.420.101105404904.832065038296.9899.472065038.300.102062973258.68一组

合18221838.161.622783453.6115.2815438384.5511062796.660.53365072.293.3010697724.37二合

1124733254.41100.003889965.03/1120843289.382076101093.64100.002430110.59/2073670983.05

计

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：组合一

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

海子角棚改项目129628258.58129628.260.10

马池口土地一级开发项目910020137.06910020.140.10

通州老城棚改项目1965826.341965.830.10

临河棚改项目23798994.4423798.990.10

走马庄项目41098199.8341098.200.10

合计1106511416.251106511.420.10

组合计提项目：组合二

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

首钢东南区代建项目18221838.162783453.6115.28

合计18221838.162783453.6115.28按组合计提坏账准备的说明

88/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例

见五、重要会计政策及会计估计17。

对本期发生损失准备变动的合同资产账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(4).本期合同资产计提坏账准备情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额其收回

项目期初余额转销/他期末余额原因计提或转核销变回动

海子角棚改项目129628.26129628.26按政策计提

首钢东南区代建项目365072.292418381.322783453.61按政策计提

马池口土地一级开发项910020.14910020.14按政策计目提

通州老城棚改项目1965.831965.83按政策计提

康庄棚改项目958526.88-958526.88按政策计提

临河棚改项目23798.9923798.99按政策计提

走马庄项目41098.2041098.20按政策计提

合计2430110.591459854.443889965.03/

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(5).本期实际核销的合同资产情况

□适用√不适用其中重要的合同资产核销情况

□适用√不适用

合同资产核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

89/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

7、应收款项融资

(1).应收款项融资分类列示

□适用√不适用

(2).期末公司已质押的应收款项融资

□适用√不适用

(3).期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资

□适用√不适用

(4).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例

见五、重要会计政策及会计估计14。

对本期发生损失准备变动的应收款项融资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6).本期实际核销的应收款项融资情况

□适用√不适用其中重要的应收款项融资核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

(7).应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况：

□适用√不适用

90/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

(8).其他说明：

□适用√不适用

8、预付款项

(1).预付款项按账龄列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内149605814.7315.3632195124.463.81

1至2年149412604.4515.33141614179.9016.74

2至3年6325201.900.654259536.060.50

3年以上668875391.7468.66667803353.0678.95

合计974219012.82100.00845872193.48100.00

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

单位名称期末余额账龄未及时结算原因

北京首创华业房地产开发有限公司572406084.002至3年、3年以上购置的安置房未交付

北京市东城区财政局100000000.001至2年未最终结算

北京佳源投资经营有限责任公司64386360.003年以上未最终结算

北京市东城区人民政府房屋征收办公室24438344.171至2年未结算的拆迁补偿款

北京燕华投资有限责任公司17958779.073年以上未最终结算

合计779189567.24——

(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占预付款项期末余额合单位名称期末余额

计数的比例(%)

北京首创华业房地产开发有限公司572406084.0058.76

北京市东城区人民政府房屋征收办公室122134158.2512.54

北京市东城区财政局100000000.0010.26

北京佳源投资经营有限责任公司64386360.006.61

北京燕华投资有限责任公司17958779.071.84

合计876885381.3290.01其他说明

□适用√不适用

9、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应收利息235132414.42193303287.35

应收股利143559536.80143559536.80

其他应收款4432191341.035738328714.17

合计4810883292.256075191538.32

91/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1).应收利息分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额定期存款委托贷款债券投资

海南农垦城建投资开发有限公司96454235.2474641841.24

北京景晟乾通置业有限公司84350726.8756953005.81

北京新城金郡房地产开发有限公司32029893.1536485718.02

北京城安辉泰置业有限公司13383529.7713186818.36

成都红星美凯龙全球家居有限公司8696807.1710864685.92

北京丰台站前开发建设有限公司217222.22

北京骏泰置业有限公司1171218.00

合计235132414.42193303287.35

(2).重要逾期利息

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6).本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用

92/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(7).应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目(或被投资单位)期末余额期初余额

国奥投资发展有限公司93499658.4393499658.43

北京建远万誉房地产开发有限公司50059878.3750059878.37

合计143559536.80143559536.80

(8).重要的账龄超过1年的应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币是否发生减值

项目(或被投资单位)期末余额账龄未收回的原因及其判断依据

国奥投资发展有限公司93499658.435年以上企业无支付能力是

合计93499658.43///

(9).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类比计提账面比计提账面别金额例金额比例价值金额例金额比例价值

(%)(%)(%)(%)按单项计

186999316.81093499658.450.093499658.4186999316.81093499658.450.093499658.4

提6030360303坏账准备

其中：

按组合计提

93/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

坏账准备

其中：

合186999316.8/93499658.4/93499658.4186999316.8/93499658.4/93499658.4计633633

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额计提名称账面余额坏账准备比例计提理由

（%）

国奥投资发展有限公司186999316.8693499658.4350.00信用风险显著增加

合计186999316.8693499658.4350.00/

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(10).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段未来12个整个存续期预期整个存续期预期坏账准备合计

月预期信信用损失(未发信用损失(已发生

用损失生信用减值)信用减值)

2025年1月1日余额93499658.4393499658.43

2025年1月1日余额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段本期计提本期转回本期转销本期核销其他变动

2025年6月30日余额93499658.4393499658.43

各阶段划分依据和坏账准备计提比例

见五、重要会计政策及会计估计.11。

对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：

94/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

□适用√不适用

(11).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转销或其他期末余额计提转回核销变动

国奥投资发展有限公司93499658.4393499658.43

合计93499658.4393499658.43

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(12).本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）426080922.172025253241.09

一年以内426080922.172025253241.09

1至2年1385604666.231339728806.96

2至3年505648538.68236508026.31

3年以上

3至4年877944671.831532505639.63

4至5年686264176.34276772344.20

5年以上629584719.71374852917.19

合计4511127694.965785620975.38

(13).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

保证金150046820.361484054631.51

95/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

押金22127562.6924016675.42

往来款4138185730.884067522281.48

代垫款200684481.03210027386.97

备用金83100.00

合计4511127694.965785620975.38

(14).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预整个存续期预坏账准备未来12个月预期合计

期信用损失(未期信用损失(已信用损失

发生信用减值)发生信用减值)

2025年1月1日余额5632746.8236259986.985399527.4147292261.21

2025年1月1日余额在本

期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提-1268836.2132912928.93-31644092.72本期转回本期转销本期核销其他变动

2025年6月30日余额4363910.6169172915.915399527.4178936353.93

各阶段划分依据和坏账准备计提比例

见五、重要会计政策及会计估计.15。

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(15).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额其收回转销类别期初余额他期末余额计提或转或核变回销动

按单项计提坏账准备5399527.415399527.41

按组合计提坏账准备41892733.8031644092.72---73536826.52

其中：组合15632746.82-1268836.214363910.61

组合236259986.9832912928.9369172915.91

合计47292261.2131644092.72---78936353.93

96/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用

(16).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

(17).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款期末款项的性坏账准备单位名称期末余额余额合计数的比例账龄

(%)质期末余额

海南农垦城建投资开发有限公司972406066.7321.56往来借款1-2年972406.07

厦门益悦置业有限公司749997000.0016.63往来借款1-3年749997.00

北京景晟乾通置业有限公司694622306.7115.40往来借款3-5年694622.31

北京双城通达房地产开发有限公司476421313.3410.56往来借款3-4年476421.31

北京矿融城置业有限公司257221890.955.70往来借款1年以内257221.89

/3-4年合计3150668577.7369.84//3150668.58

(18).因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

10、存货

(1).存货分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额

存货跌价准备/合存货跌价准备/合项账面余额同履约成本减值账面价值账面余额同履约成本减值账面价值目准备准备原

材347829.28347829.28410668.22410668.22料在产品库

存376704.37376704.37371460.63371460.63商品

97/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

周转材料消耗性生物资产合同履约成本开

发40350917891.41246955598.339103962293.049137013763.41355558413.647781455349.8成468734本开

发33497589374.33154077336.130343512038.133131996171.03319604956.929812391214.1产468550品

合73849231799.44401032934.569448198864.982269792063.34675163370.577594628692.7计321789开发成本预计投资开工时预计竣项目名称总额（亿期末余额期初余额间工时间

元）

动感花园项目2006年2025年22.00122981778.90120448392.80

南苑项目——————5531159.975531159.97

62号院项目——————471984.00471984.00

通州台湖项目2016202538.002336511211.82314951294.6年年94康庄棚改项目2018年2025年56.20154512215.36152318961.85

樾府项目2018年暂未定40.00959291787.42964544340.83

龙樾天元项目2022年2025年49.00264227282.96264227282.96

国誉朝华项目2022年2025年24.002322150589.42247363837.515

怀柔新城棚改项目2016年2025年41.6095904546.1094141876.40

2020202518.701083510872.71053353998.9青岛国誉府项目年年75

北七家项目2014年2025年35.51134528161.38133439526.11

望京国誉府2023年2026年53.454080456507.13933514695.927

城茂未来项目2019年2025年72.00965478930.92

星尚广场项目2021年暂未定6.50141616625.75141004792.57

红塘湾项目2014年2026年30.67272546690.39272546690.39

马池口项目2013年2026年63.4259520022.2758655937.37

20092026411.003580530007.813592490928.望坛项目年年427

龙樾湾（重庆）项目2013年2025年13.022671830.93146252373.01

98/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

龙樾生态城项目2017年2025年65.00788868000.27781413763.09

国誉上城项目2019年2025年12.22737249933.13651089812.57

临河棚改项目2017年暂未定239.00544550255.32538574803.93

星誉 BEIJING项目 2023 2025 37.28 2746678679.7 2622646042.6年 年 9 5

2019202752.003431085413.93401619426.2东黄山国际小镇项目年年85

重庆龙樾熙城项目2021年2027年24.90471329449.39471476385.26

5715312993.45201082436.2

国誉燕园项目2022年2027年94.8887

文源府项目2022年2025年43.034132267080.24048749170.218

领翠滨江项目2024202633.002413481261.42309835744.8年年47上海国誉府项目2024年2026年7.30583983242.43520306911.70

2024202723.001426957029.11276564807.1星悦时光项目年年21

国誉颂项目2024年2027年29.501742191278.42852917454.93

40350917891.49137013763.

合计4447开发产品项目名称竣工期初余额本期增加本期减少期末余额时间

世华水岸项20101057617.331057617.33目年

动感花园项2019661240459.38259287504.19401952955.19目年

北苑家园项201042007682.7742007682.77目年

2012

筑华年项目3239829.633239829.63年

世华龙樾项2014521120151.263278194.8114149496.80510248849.27目年

2014

顺悦居项目50018302.8750018302.87年

北京密码项20161941816880.572588221.301944405101.87目年

2015

海梓府项目13866685.247768035.0221634720.26年

青岛龙樾湾201777126511.39672525.1434444667.8043354368.73项目年

2019

樾府项目1093354600.015750870.571087603729.44年

2019

樾郡项目12997722.55859084.8012138637.75年

龙樾天元项20241387368425.9236506310.60718897175.32704977561.20目年

府前龙樾项20222099411379.92-36071907.20119739695.201943599777.52目年

怀柔新城棚2019119712670.202768861.63116943808.57

99/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

改项目年

青岛国誉府2023161944342.817528952.80154415390.01项目年

2022

北七家项目202139514.86202139514.86年

世华泊郡项201410567449.3110567449.31目年

2021

管庄项目2245453926.45-3983423.5745600944.722195869558.16年

南京浦口项20221197553620.2927142.661197580762.95目年

城茂未来项2021153508101.46965579784.001119087885.46目年

顺义北小营20221803512228.09228489113.861575023114.23项目年龙樾湾（成2014294295618.865403.524343555.97289957466.41都）项目年

龙樾熙城项2017796455025.581467218.0313138266.37784783977.24目年

2014

汇景湾项目306735324.832594770.7429071833.75280258261.82年

2017

东坝项目297249280.96393686.0098465357.12199177609.84年

南湖一号项20143361307.77-500000.001464883.201396424.57目年

澜湖庭苑项20221045266670.95-308088.7825319746.171019638836.00目年

珑玺家苑项2023685088441.68-1365171.94112117637.54571605632.20目年

2016

红塘湾项目1115551024.04171933549.11943617474.93年

宽院国誉府202026942422.6918658.8926961081.58项目年

2018

瀛海项目938000710.34938000710.34年

2023

望坛项目5737662701.788337268861.376572142863.307502788699.85年

2014

徜徉集项目3645491.023645491.02年

2016

广悦居项目75082118.6375082118.63年

重庆熙城项2012337043633.56351319.99336692313.57目年

龙樾湾(重2014

)254995973.00202946041.393524308.72454417705.67庆项目年

龙樾生态城20191585128119.3820616310.621564511808.76项目年

2015

上河湾项目56559365.68806450.3255752915.36年

门头沟永定2018252796370.691007359.81251789010.88镇项目年

100/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

仁和镇平各20181869364686.56125063817.191744300869.37庄项目年

东黄山国际2025135632980.759956851.72125676129.03小镇项目年

天成家园项20152202856.772202856.77目年

花市枣苑项2006967440.75967440.75目年

重庆龙樾熙2023919114830.126910954.01912203876.11城项目年

成都国誉府2023408987381.85337288.6228742390.32380582280.15项目年

龙樾合玺项20232320481271.25-179985.00626589520.141693711766.11目年

合计—33131996171.059654676546.359289083343.0633497589374.34

(2).确认为存货的数据资源

□适用√不适用

(3).存货跌价准备及合同履约成本减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加金额本期减少金额项目期初余额计期末余额其他转回或转销其他提原材料在产品库存商品周转材料消耗性生物资产合同履约成本

开发1355558413.63108602815.271246955598.36成本

开发3319604956.95108602815.27274130436.063154077336.16产品

合计4675163370.58108602815.27274130436.06108602815.274401032934.52存货跌价准备明细项目期初余额本期增加金额本期减少金额期末余额

101/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

计转其他转销其他提回

开发成本1355558413.63108602815.271246955598.36

其中：南苑项目5531159.975531159.97

62号院项目471984.00471984.00

龙樾湾（重庆）108602815.27108602815.27项目

龙樾生态城项目394464026.68394464026.68

樾府项目622158844.85622158844.85

动感花园项目41218545.4541218545.45

青岛国誉府项目65294447.2465294447.24

龙樾天元项目5250388.585250388.58

星尚广场项目24783708.3124783708.31

国誉上城项目75899703.0775899703.07

星 誉 BEIJING 11882790.21 11882790.21项目

开发产品3319604956.95108602815.27274130436.063154077336.16其中：龙樾湾（重80815801.94108602815.271820949.18187597668.03庆）项目

重庆熙城项目143145556.44259643.50142885912.94

龙樾生态城项目132313819.24132313819.24

龙樾湾（成都）45702739.59534763.7845167975.81项目

成都熙城项目147671692.282859241.74144812450.54

门头沟永定镇项15599473.44117404.4215482069.02目

上河湾项目6065640.056065640.05

樾郡项目10254216.6810254216.68

樾府项目444909690.26691815.54444217874.72

北京密码项目171041181.14171041181.14

海梓府项目2036103.552036103.55

世华龙樾项目36548122.5236548122.52

青岛龙樾湾项目44366365.5622248524.6022117840.96

龙樾天元项目39246.9039246.90

东坝项目42459590.9715912672.5226546918.45

汇景湾项目27112981.83991706.3126121275.52

广悦居项目14865748.1314865748.13

管庄项目154881078.966296855.74148584223.22

南京浦口项目351767643.38351767643.38

澜湖庭苑项目407297824.127082628.46400215195.66

珑玺家苑项目311708787.8280059746.79231649041.03

南湖一号项目24333.5524333.55

府前龙樾项目25895857.77414918.4025480939.37

瀛海项目36058422.7236058422.72

城茂未来项目9887576.119887576.11

动感花园项目33658114.0433658114.04仁和镇平各庄项

目24949208.174830293.8620118914.31

（二级开发）

顺义北小营项目77595625.8717946316.9259649308.95

重庆龙樾熙城项94880107.08217368.9394662738.15目

青岛国誉府项目13393932.8313393932.83

龙樾合玺项目412658474.01111845585.37300812888.64

合计4675163370.58108602815.27274130436.06108602815.274401032934.52本期转回或转销存货跌价准备的原因

102/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

√适用□不适用本期已将期初计提存货跌价准备的部分存货结转。

按组合计提存货跌价准备

□适用√不适用按组合计提存货跌价准备的计提标准

□适用√不适用

(4).存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据

√适用□不适用本期减少本期确认资本化金存货项目名称期初余额本期增加其他减期末余额出售减少额的资本少

化率(%)

动感花园项目96391963.9832030907.6864361056.30

世华龙樾项目124437843.723357624.76121080218.96

海梓府项目307239.04307239.04

北京密码项目115590754.54115590754.54

青岛龙樾湾项目4096121.441793608.912302512.53

樾府项目35346618.80181827.9635164790.84

康庄棚改项目1517697.421517697.424.55

通州台湖项目150391859.5418421845.45168813704.993.73

龙樾天元项目148089702.284651111.1165023171.7687717641.634.00

国誉朝华项目106536735.3916553375.84123090111.233.02

府前龙樾项目155314054.22-45681594.645207688.43104424771.15

怀柔新城棚改项目11725742.54156420.7211569321.82

青岛国誉府项目139133970.3614576317.01589438.24153120849.133.23

北七家项目13494017.3613494017.36

世华泊郡项目140507.73140507.73

管庄项目19768557.58402076.3219366481.26

南京浦口项目182025860.93182025860.93

望京国誉府项目173658516.6155570455.04229228971.653.15

城茂未来项目3775708.033775708.03

顺义北小营项目66168897.388307977.0957860920.29

龙樾湾(成都)项目7816026.96115457.587700569.38

成都熙城项目83728955.021409956.4282318998.60

汇景湾项目11139273.251072064.1210067209.13

东坝项目7645965.772583688.565062277.21

南湖一号项目104678.6064555.6240122.98

珑玺家苑项目27558658.334188346.2823370312.05

澜湖庭苑项目25160835.74593549.7824567285.96

红塘湾项目45666963.257035745.3338631217.92

宽院国誉府项目285391.18285391.18

马池口项目50136938.3550136938.35

瀛海项目123640682.21123640682.21

望坛项目2841511328.6483523611.25558348970.972366685968.923.50

徜徉集项目55124.9855124.98

广悦居项目2419790.082419790.08

重庆熙城项目778606.5650144.99728461.57

龙樾湾(重庆)项目35941399.25235705.2735705693.98

龙樾生态城项目234028684.112125330.613249580.46232904434.263.17

上河湾项目392547.395597.11386950.28

门头沟永定镇项目30409039.06121175.9630287863.10

103/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

本期减少本期确认资本化金存货项目名称期初余额本期增加其他减期末余额出售减少额的资本少

化率(%)

国誉上城项目65229702.68790192.8766019895.554.00

仁和镇平各庄项目25629680.341714671.1323915009.21

（二级开发）

临河棚户区改造项124452053.53124452053.53目

星誉 BEIJING项目 127965913.63 8199944.10 136165857.73 3.00奥体文化园项目

东黄山国际小镇项409785402.5253818565.221198016.56462405951.183.05目

天成家园项目53490.7353490.73

重庆龙樾熙城项目116287740.19577912.96115709827.23

成都国誉府项目10494334.62730507.059763827.57

龙樾合玺项目105433988.6316785675.8488648312.79

国誉燕园项目174341742.5447785791.75222127534.292.94

文源府项目44943293.8544943293.85

领翠滨江项目6428860.0627172984.7533601844.813.44

上海国誉府项目2130333.338070906.6110201239.942.87

星悦时光项目8873180.5013798779.5822671960.083.16

国誉颂项目3553800.0018810393.0022364193.002.40

合计6300419077.35329705706.97717132063.865912992720.46

(5).合同履约成本本期摊销金额的说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

11、持有待售资产

□适用√不适用

12、一年内到期的非流动资产

□适用√不适用一年内到期的债权投资

□适用√不适用一年内到期的其他债权投资

□适用√不适用

13、其他流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

合同取得成本306300197.95308803319.62应收退货成本

预缴税金2447269403.292414246794.43

104/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

待抵扣进项税881753463.49793004300.07待摊费用

合计3635323064.733516054414.12

14、债权投资

(1).债权投资情况

□适用√不适用债权投资减值准备本期变动情况

□适用√不适用

(2).期末重要的债权投资

□适用√不适用

(3).减值准备计提情况

□适用√不适用

各阶段划分依据和减值准备计提比例：

见五、重要会计政策及会计估计11.

对本期发生损失准备变动的债权投资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4).本期实际的核销债权投资情况

□适用√不适用其中重要的债权投资情况核销情况

□适用√不适用

债权投资的核销说明：

□适用√不适用

15、其他债权投资

(1).其他债权投资情况

□适用√不适用其他债权投资减值准备本期变动情况

□适用√不适用

(2).期末重要的其他债权投资

□适用√不适用

(3).减值准备计提情况

□适用√不适用

105/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

(4).本期实际核销的其他债权投资情况

□适用√不适用其中重要的其他债权投资情况核销情况

□适用√不适用

其他债权投资的核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

16、长期应收款

(1).长期应收款情况

□适用√不适用

(2).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(3).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(4).本期实际核销的长期应收款情况

□适用√不适用其中重要的长期应收款核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

106/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

□适用√不适用

107/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

17、长期股权投资

(1).长期股权投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币减本期增减变动减值值计准准减其他提期初余额（账面价备期末余额（账面价备被投资单位少权益法下确认综合宣告发放现金减值）期追加投资其他权益变动其他值）期投的投资损益收益股利或利润值初末资调整准余余备额额

一、合营企业小计

二、联营企业

海南农垦城建投资开发有限公司19868212.29-1289397.9418578814.35

北京科技园建设（集团）股份有限公司295127327.03-36943706.07258183620.96

深圳市中科招商创业投资有限公司950001887.0414381573.5945000000.00919383460.63

国奥投资发展有限公司33902336.3045465365.7579367702.05

北京骏泰置业有限公司24000000.001329226.40-20459317.924869908.48

芜湖京城创业投资有限公司10743270.796590443.0417333713.83

北京新城金郡房地产开发有限公司-4455824.874455824.870.00

北京碧桂园文化发展有限公司9159916.54-647.299159269.25

北京双城置业开发有限公司7049245.92-773017.106276228.82

北京建远万誉房地产开发有限公司69736646.15-1567499.261152999.1769322146.06

北京京城佳业物业股份有限公司289002575.377571070.50-3043827.897128185.84286401632.14

北京城安辉泰置业有限公司93839485.99-2292207.96730179.0192277457.04

成都红星美凯龙全球家居有限公司-5747833.565747833.560.00

北京双城通达房地产开发有限公司2788067.39-2788067.390.00

北京矿融城置业有限公司-18487816.2718487816.270.00

北京景晟乾通置业有限公司778759.25-778759.250.00

北京丰台站前开发建设有限公司8000000.00-907071.427092928.58

北京城秀房地产开发有限公司1888715744.15-11333255.451877382488.70

108/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

小计3667146647.5732000000.00-4893771.27-3043827.8952128185.846548508.323645629370.89

合计3667146647.5732000000.00-4893771.27-3043827.8952128185.846548508.323645629370.89

(2).长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用

18、其他权益工具投资

(1).其他权益工具投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动本期确累计计入其指定为以公允价值计期初本期计入其本期计入其期末累计计入其他综项目追加减少其认的股他综合收益量且其变动计入其他余额他综合收益他综合收益余额合收益的损失投资投资他利收入的利得综合收益的原因的利得的损失

北京城建中地投资有限公司750000.00非交易性

北京首都国际投资管理有限责任公司153742624.53非交易性

合计154492624.53/

(2).本期存在终止确认的情况说明

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目因终止确认转入留存收益的累计利得因终止确认转入留存收益的累计损失终止确认的原因

北京城建中地投资有限公司750000.00注销

合计750000.00/

其他说明：

√适用□不适用北京首都国际投资管理有限责任公司投资已全额确认损失。

109/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

19、其他非流动金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

锦州银行股份有限公司162500000.00162500000.00

二十一世纪空间技术应用股份有限公司325630200.00325630200.00

华能资本服务有限公司1050404411.761050404411.76

合计1538534611.761538534611.76

20、投资性房地产

投资性房地产计量模式

(1).采用公允价值计量模式的投资性房地产

单位：元币种：人民币

项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计

一、期初余额9770324629.889770324629.88

二、本期变动

加：外购4612240.904612240.90

存货\固定资产\

1102792.671102792.67

在建工程转入企业合并增加

减：处置其他转出公允价值变动

三、期末余额9776039663.459776039663.45

(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目账面价值未办妥产权证书原因

城奥大厦5406832783.82尚在办理中

海兴大厦西配楼6-7层整层、8层部分及配套车位121941464.71尚在办理中

文龙家园四里2号楼69329897.44尚在办理中

文龙家园一里4号楼32393350.84尚在办理中

海南红塘湾 E01 商业 43283556.44 尚在办理中

海南红塘湾 E09 地下 10338005.27 尚在办理中

顺义北小营项目7304784.94尚在办理中

合计5691423843.46

(3).转换为投资性房地产并采用公允价值计量模式的情况说明

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

110/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

21、固定资产

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

固定资产505753889.92518329537.96固定资产清理

合计505753889.92518329537.96固定资产

(1).固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币机器项目房屋及建筑物运输工具其他合计设备

一、账面原值：

1.期初余额670093256.3321416547.7950005942.63741515746.75

2.本期增加金额381624.11558840.68940464.79

（1）购置381624.11558840.68940464.79

（2）在建工程转入

（3）企业合并增加

3.本期减少金额9115.041482119.911491234.95

（1）处置或报废9115.041482119.911491234.95

4.期末余额670474880.4421407432.7549082663.40740964976.59

二、累计折旧

1.期初余额161999988.6019052643.4542133576.74223186208.79

2.本期增加金额11776007.93169683.271282827.7613228518.96

（1）计提11776007.93169683.271282827.7613228518.96

3.本期减少金额4329.601199311.481203641.08

（1）处置或报废4329.601199311.481203641.08

4.期末余额173775996.5319217997.1242217093.02235211086.67

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置或报废

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值496698883.912189435.636865570.38505753889.92

2.期初账面价值508093267.732363904.347872365.89518329537.96

(1).暂时闲置的固定资产情况

□适用√不适用

111/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

(2).通过经营租赁租出的固定资产

□适用√不适用

(3).未办妥产权证书的固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目账面价值未办妥产权证书的原因

红塘湾 E01 地块房屋 268063194.89 尚在办理中

成都熙城办公楼19848796.77尚在办理中

合计287911991.66尚在办理中

(4).固定资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用固定资产清理

□适用√不适用

22、在建工程

项目列示

□适用√不适用在建工程

(1).在建工程情况

□适用√不适用

(2).重要在建工程项目本期变动情况

□适用√不适用

(3).本期计提在建工程减值准备情况

□适用√不适用

(4).在建工程的减值测试情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用工程物资

□适用√不适用

112/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

23、生产性生物资产

(1).采用成本计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用

(2).采用成本计量模式的生产性生物资产的减值测试情况

□适用√不适用

(3).采用公允价值计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

24、油气资产

(1).油气资产情况

□适用√不适用

(2).油气资产的减值测试情况

□适用√不适用

25、使用权资产

(1).使用权资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物旅游设施其他合计

一、账面原值

1.期初77662593.2192222590.535101767.78174986951.52

余额

2.本期2697047.992697047.99

增加金额

租2697047.992697047.99赁

3.本期74102.3274102.32

减少金额

租74102.3274102.32赁到期

4.期末77588490.8992222590.537798815.77177609897.19

余额

二、累计折旧

1.期初41079548.2330901910.794345884.4076327343.42

余额

2.本期12522562.052315211.48374590.0015212363.53

增加金额

(1)计12522562.052315211.48374590.0015212363.53提

3.本期74102.3274102.32

113/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

减少金额

(1)处置

(2)租74102.3274102.32赁到期

4.期末53528007.9633217122.274720474.4091465604.63

余额

三、减值准备

1.期初

余额

2.本期

增加金额

(1)计提

3.本期

减少金额

(1)处置

4.期末

余额

四、账面价值

1.期末24060482.9359005468.263078341.3786144292.56

账面价值

2.期初36583044.9861320679.74755883.3898659608.10

账面价值

(2).使用权资产的减值测试情况

□适用√不适用

26、无形资产

(1).无形资产情况

□适用√不适用

(2).确认为无形资产的数据资源

□适用√不适用

(3).未办妥产权证书的土地使用权情况

□适用√不适用

(4).无形资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

114/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

27、商誉

(1).商誉账面原值

□适用√不适用

(2).商誉减值准备

□适用√不适用

(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息

□适用√不适用资产组或资产组组合发生变化

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(4).可收回金额的具体确定方法可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用√不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用√不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

□适用√不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用

(5).业绩承诺及对应商誉减值情况形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

28、长期待摊费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币其他项目期初余额本期增加金额本期摊销金额减少期末余额金额

旅游设施费76888524.08194338.038016171.2269066690.89

售楼处样板间装修19689662.9513196086.7021230995.3311654754.32

办公室装修费3556821.1254195.511729325.241881691.39

租赁代理服务费8389615.57177435.492964058.715602992.35

合计108524623.7213622055.7333940550.5088206128.95

115/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

29、递延所得税资产/递延所得税负债

(1).未经抵销的递延所得税资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产

资产减值准备2927073515.71731768378.932960244779.21740061194.80

内部交易未实现利润421193413.04105298353.26812343274.74203085818.69

可抵扣亏损1317720606.48329430151.621261014171.29315253542.85

信用减值准备205008471.4251252117.85158795931.9839698983.03

预提土地增值税1842746006.64460686501.662206565152.98551641288.25

预售房款6460578091.721615144522.935900044039.631475011009.94

预提开发成本309201001.6077300250.40410743351.71102685837.93

投资性房地产公允价值变动13269981.613317495.4013269981.613317495.40

预提费用15258258.523814564.6316967875.804241968.95

交易性金融资产公允价值变动97500000.0024375000.0097500000.0024375000.00

其他18952179.564738044.8926188564.796547141.20

合计13628501526.303407125381.5713863677123.743465919281.04

(2).未经抵销的递延所得税负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债非同一控制企业合并资产评估增值其他债权投资公允价值变动其他权益工具投资公允价值变动

交易性金融资产公允价值变动2925692870.49731423217.632843208838.49710802209.63

投资性房地产公允价值变动2358196421.35589549105.362358196421.35589549105.36

收购子公司公允价值1171099706.56292774926.641173315785.48293328946.37

预缴土地增值税219557527.3554889381.84219557527.3554889381.84

合同取得成本174556444.9543639111.25116668256.2529167064.09

投资性房地产折旧差额138999829.6634749957.42138999829.6634749957.42

房地产成本结转调整659917606.53164979401.64672967460.12168241865.04

长期股权投资折价差额21001647.965250411.9921001647.965250411.99

其他97999798.6824499949.67102327238.0525581809.52

合计7767021853.531941755463.447646243004.711911560751.26

(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

□适用√不适用

(4).未确认递延所得税资产明细

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

可抵扣暂时性差异2037429736.472270265447.20

可抵扣亏损3358380734.253573963419.64

合计5395810470.725844228866.84

116/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

√适用□不适用

单位：元币种：人民币年份期末金额期初金额备注

2025年453000985.21369753373.13

2026年582520337.39581624036.40

2027年448351425.40444978559.69

2028年1051690884.921287158726.55

2029年617723161.23890448723.87

2030年205093940.10

合计3358380734.253573963419.64/

其他说明：

□适用√不适用

30、其他非流动资产

□适用√不适用

31、所有权或使用权受限资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末期初受受受受项目限限限限账面余额账面价值账面余额账面价值类情类情型况型况受受

货币资金68695427.6768695427.67冻限113058487.44113058487.44冻限结冻结冻结结应收票据借借

存货17123298305.0417037937717.54抵款20764083907.2020620770747.94抵款押抵押抵押押

其中：数据资源固定资产无形资产

其中：数据资源借借

投资性房地606702287.24606702287.24抵款606702287.24606702287.24抵款产押抵押抵押押

合计17798696019.9517713335432.45//21483844681.8821340531522.62//

32、短期借款

(1).短期借款分类

□适用√不适用

117/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

(2).已逾期未偿还的短期借款情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

33、交易性金融负债

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

34、衍生金融负债

□适用√不适用

35、应付票据

√适用□不适用

单位：元币种：人民币种类期末余额期初余额

商业承兑汇票3122912.936780292.28银行承兑汇票

合计3122912.936780292.28

本期末已到期未支付的应付票据总额为0元，无到期未付的情况。

36、应付账款

(1).应付账款列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应付工程款5683562524.506649508088.00

应付土地拆迁款418013062.39433200451.34

应付销售佣金38252183.8494834707.82

预提土地增值税5212938512.824277731950.59

其他34473798.1637675645.72

合计11387240081.7111492950843.47

(2).账龄超过1年或逾期的重要应付账款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

预提土地增值税4219328598.03尚未进行土地增值税清算

北京城建亚泰建设集团有限公司244575595.48尚未结算

北京城建二建设工程有限公司118667740.09尚未结算

北京城建北方集团有限公司109756649.74尚未结算

北京城建十六建筑工程有限责任公司99472867.30尚未结算

合计4791801450.64/

118/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

其他说明：

□适用√不适用

37、预收款项

(1).预收账款项列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

房屋租金55176121.1252089387.07

合计55176121.1252089387.07

(2).账龄超过1年的重要预收款项

□适用√不适用

(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

38、合同负债

(1).合同负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

房款及土地一级开发款25194072923.7230612862403.71

其他3928865.584650101.03

合计25198001789.3030617512504.74预收售房款情况表预计竣工时预售比例项目名称期末余额期初余额

间(%)

世华水岸项目100000.00100000.00已竣工100.00

动感花园项目5308278.8922747668.15已竣工81.60

富海中心项目30000.0030000.00已竣工100.00

北苑家园项目13657976.2613149838.16已竣工100.00

筑华年项目7513843.897513843.89已竣工100.00

世华龙樾项目115532862.07141131642.73已竣工90.66

海梓府项目10464882.919702978.15已竣工99.72

北京密码项目37243016.6537343016.65已竣工50.01

龙樾天元项目622247564.09734450932.622025年89.73

青岛龙樾湾项目1256380.921443523.77已竣工99.00

国誉朝华项目1921662179.621303602113.422025年46.10

樾郡项目2596524.052596524.05已竣工95.20

樾府项目11237852.4514712195.41已竣工74.22

府前龙樾项目143124465.1373432684.41已竣工71.48

青岛国誉府项目225196774.70176408448.172025年57.52

119/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

预计竣工时预售比例项目名称期末余额期初余额

间(%)

北七家项目9686863.679686863.67已竣工99.97

世华泊郡项目60000.0060000.00已竣工99.68

望京国誉府项目1498370499.26712419555.212026年39.32

南京浦口项目587155.84541284.29已竣工64.68

管庄项目10550458.7235158534.87已竣工53.72

城茂未来项目151543505.18150385020.072025年80.04

顺义北小营项目389864008.49285405222.63已竣工70.26

龙樾湾（成都）项目3888791.271644826.13已竣工81.16

成都熙城项目323916921.00295714411.60已竣工81.73

平谷项目25420624.773488038.10已竣工93.02

东坝项目9350544.8121731497.14已竣工96.90

南湖一号项目131464.76993580.96已竣工100.00

澜湖庭院项目42533572.0029667897.24已竣工25.46

珑玺家苑项目6459061.40已竣工21.45

红塘湾项目16950047.7014212375.53已竣工82.11

宽院国誉府项目146788.99146788.99已竣工99.65

大兴红木林项目238095.24已竣工100.00

瀛海项目4637471.354637471.35已竣工66.56

望坛项目6802718132.3515409940044.292026年74.16

广悦居项目5824234.525824234.52已竣工96.84

重庆熙城项目3248000.003248000.00已竣工76.80

龙樾湾（重庆）项目6366819.626942057.722025年87.51

龙樾生态城项目2625698.775089011.002025年76.53

上河湾项目15364274.2917364176.33已竣工96.94

门头沟永定镇项目14826564.2615016216.54已竣工98.19

仁和镇平各庄项目（二级开发）59422618.2278466087.02已竣工80.80

天成家园项目418744.46418744.46已竣工99.79

龙樾合玺项目107929843.59153606722.27已竣工81.75

国誉燕园项目3016099161.342689904268.882025年76.97

东黄山国际小镇项目48511767.3047080662.712025年15.00

文源府项目5027796395.795011970787.512025年98.22

重庆龙樾熙城项目21100.912493391.732027年9.62

成都国誉府项目19414212.5917386969.40已竣工79.17

国誉上城项目266402185.90228779189.642025年39.24

星誉 BEIJING项目 3148920109.51 2717213101.29 2025年 74.97

怀柔新城03街区棚改项目37068368.8035564959.632025年星悦时光项目243200779.4762295001.412027年26.04

上海国誉府项目486254572.472026年73.33

领翠滨江项目55681699.082026年14.80

国誉颂项目214449164.402027年15.98

合计25194072923.7230612862403.71

(2).账龄超过1年的重要合同负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

120/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

北京天昊创景投资管理公司403142201.98尚未交付房屋

成都红星美凯龙全球家居有限公司230744599.58尚未交付房屋

北京亚泰智博科技发展有限公司91803779.23尚未交付房屋

北京市海淀区人民政府房屋征收办公室60511785.71尚未交付房屋

北京市怀柔区龙山街道下元村经济合作社47266055.04尚未交付房屋

合计833468421.54/

(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目变动金额变动原因

房款及土地一级开发-5418789479.99结转收入所致

合计-5418789479.99/

其他说明：

□适用√不适用

39、应付职工薪酬

(1).应付职工薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬30185223.2132095499.137708664.24572058.2

968752

二、离职后福利-设定提存计划829509.2626536731.726020368.11345872.8930

三、辞退福利900481.41900481.41-

四、一年内到期的其他福利--

31014732.5159532712.164629514.25917931.1

合计582261

(2).短期薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、工资、奖金、津贴和补贴23422898.995176593.898914782.0419684710.6208

二、职工福利费6261105.696261105.69

三、社会保险费691771.1112750885.6213095983.56346673.17

其中：医疗保险费361928.1312295193.1512642474.0514647.23

工伤保险费15225.91441128.15438945.1917408.87

生育保险费314617.0714564.3214564.32314617.07

四、住房公积金81223.0015705259.1815786482.18

五、工会经费和职工教育经费5989330.262201655.393650311.284540674.37

六、短期带薪缺勤

七、短期利润分享计划

121/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

八、其他短期薪酬

30185223.2132095499.137708664.724572058.2

合计96852

(3).设定提存计划列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险194185.6021045472.8721094643.27145015.20

2、失业保险费580734.09660700.95671530.86569904.18

3、企业年金缴费54589.574830557.914254193.97630953.51

合计829509.2626536731.7326020368.101345872.89

其他说明：

□适用√不适用

40、应交税费

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

增值税222177937.44154157253.66消费税营业税

企业所得税97369166.90286988053.97

个人所得税546896.281347196.11

城市维护建设税1580314.342609656.58

房产税1791991.214045527.37

土地使用税4221049.733645901.94

土地增值税48691818.2267434901.29

教育费附加885652.571570973.09

地方教育费附加589916.031047315.40

印花税152229.091094725.23

其他1294825.942212787.65

合计379301797.75526154292.29

41、其他应付款

(1).项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应付利息

应付股利134957627.3931170452.04

其他应付款10005836623.319779313069.37

合计10140794250.709810483521.41

(2).应付利息

□适用√不适用

122/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

(3).应付股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

普通股股利103787175.35

划分为权益工具的优先股\永续债股利

优先股\永续债股利-XXX

个人股股东19200.0019200.00

北京怀胜城市建设开发有限公司31151252.0431151252.04

合计134957627.3931170452.04

其他说明，包括重要的超过1年未支付的应付股利，应披露未支付原因：

尚未结算

(4).其他应付款按款项性质列示其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

质保金189685586.73244707943.63

押金及保证金231908394.56235010901.57

代收款42537675.1391837534.80

往来款8680734288.248507422315.04

预提费用13296427.4712166866.85

定金832178711.91632711477.18

其他15495539.2755456030.30

合计10005836623.319779313069.37账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

北京城市副中心投资建设集团有限公司1291693475.64往来借款未到期

北京首都开发股份有限公司613205844.44往来借款未到期

招商局地产（北京）有限公司589971182.46往来借款未到期

北京市朝阳区财政局531481500.00尚未结算

北京城市开发集团有限责任公司401853825.56往来借款未到期

合计3428205828.10/

其他说明：

□适用√不适用

42、持有待售负债

□适用√不适用

43、1年内到期的非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

123/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

1年内到期的长期借款2610597288.705058397288.70

其中：质押借款

抵押借款2459737288.704794397288.70

保证借款150860000.00264000000.00信用借款

1年内到期的应付债券500000000.00

1年内到期的长期应付款

1年内到期的租赁负债44358543.3050917605.31

一年内到期的其他非流动负债270000000.001770000000.00

未到期应付利息416333824.58380604787.74

合计3841289656.587259919681.75

其他说明：

本公司之子公司北京城建兴瑞置业开发有限公司与中国农业银行股份有限公司北京亚运村支行（牵头行）、中国工商银行股份有限公司北京东城支行（联合牵头行）、北京银行股份有限

公司建国支行、中国银行股份有限公司北京崇文支行、北京农村商业银行股份有限公司东城支行、

上海浦东发展银行股份有限公司北京分行等签订了编号为“11239920161223001”的银团贷款合同，借款金额33600000000.00元，与各放款行签订了编号为“11239920210406001”的抵押合同，抵押物为“北京市东城区安乐林路6地块、13地块部分土地使用权及在建工程”，借款期限2017年3月21日至2027年3月20日，截至报告期末，一年内到期的长期借款余额为1700000000.00元。

本公司之子公司北京首城置业有限公司与创兴银行有限公司北京分行签订了编号为“2024年北分固团贷字第001号”的贷款合同，借款金额为220000000.00元，借款期限为2024年4月

12日至2026年4月11日，并签订了编号为“2024年北分抵字第001号”的抵押合同，首城东郡

家园项目未售别墅提供抵押担保。截止报告期末，一年内到期的长期借款余额为93330000元。

本公司之子公司北京城建兴合房地产开发有限公司，与中国工商银行股份有限公司北京东城支行签订“2024年（东城）字02536号”贷款合同，贷款金额550000000.00元，借款期限2024年11月14日至2039年11月14日，借款利率为2.85%，同时签订“2024年东城（抵）字0085号”抵押合同，抵押物为西城区骡马市大街 8 号楼泰和国际大厦，产权证号 X 京房权证西字第

083811号。截至报告期末，1年内到期的长期借款余额为20000000.00元。

本公司之子公司北京城建兴胜置业有限公司，与中国工商银行股份有限公司北京东城支行（牵头行）、北京农村商业银行股份有限公司怀柔支行、北京银行股份有限公司金运支行、中国建设

银行股份有限公司北京安华支行签订了编号为“2020东城银团002号”的银团贷款合同，借款金额

2200000000.00元，签订了编号为“2020年东城（抵）字0004号”的抵押合同，抵押金额为

347110万元，抵押物为“不动产权证号为京（2019)怀不动产权第0004152号、京（2019）怀不动产权第0004153号、京（2019）怀不动产权第0004154号、京（2019）怀不动产权第0004155号、京（2020）怀不动产权第0000440号、京（2020）怀不动产权第0000441号地块”，首笔提款有效期至2020年8月26日，借款期限为首笔提款日起算5年，截至报告期末，一年内到期的长期借款余额为534407288.70元。

本公司与恒丰银行股份有限公司北京分行签订“HTZ110112964GDZC2025N006”的固定资

产借款合同，借款金额450000000.00元，借款期限2025年5月30日至2027年11月30日，签订“HTC110112964YBDB2025NJ00C”抵押合同，抵押物为“北京市顺义区北小营《不动产权证书》号京（2024）顺不动产权第0039750号中的625套不动产”。截止报告期末，一年内到期的长期借款余额5000000.00元。

本公司之子公司北京城建（青岛）投资发展有限公司，与中国工商银行股份有限公司青岛李

沧第二支行（牵头行）、中国工商银行股份有限公司青岛李沧第二支行（贷款人）、中国银行股

份有限公司青岛李沧支行（贷款人）签订编号为“0380300013-2023年（李沧二银团）字002号”

的中国银行业协会银团贷款合同，贷款金额700000000.00元，借款期限自2023年3月24日至2026年3月24日。借款担保方式为股东担保。截至报告期末，一年内到期的长期借款余额为

150860000.00元。

124/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

本公司之子公司京城发（上海）置业有限公司于2024年12月与中国银行上海杨浦支行签订

《固定资产借款合同》（合同编号：杨浦2024京城发借字第1号）及《抵押合同》（合同编号：杨浦2024京城发抵字第1号）取得上海市杨浦区长海337地块项目（上海国誉府）开发贷借款

215000000.00元，借款担保方式为土地抵押。截至报告期末，一年内到期的长期借款余额为

107000000.00元。

本公司之子公司北京城建黄山投资发展有限公司，与华安财保资产管理有限责任公司签订“华安-城建股份黄山项目债权投资计划投资合同”，融资金额270000000.00元，借款期限2022年

8月10日至2025年8月09日，并签订了“华安-城建股份黄山项目债权投资计划担保合同”，由

北京城建投资发展股份有限公司提供担保。截至报告期末，一年内到期非流动负债余额为

270000000.00元。

44、其他流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额短期应付债券应付退货款

待转销项税2154808671.702631561030.37

合计2154808671.702631561030.37

短期应付债券的增减变动：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

45、长期借款

(1).长期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额质押借款

抵押借款7334818062.554522530000.00

保证借款1910030000.002031780000.00信用借款

合计9244848062.556554310000.00

长期借款分类的说明：

本公司之子公司北京世纪鸿城置业有限公司，与华夏银行股份有限公司北京奥运村支行签订“编号为 YYB2510220240001的固定资产借款合同，贷款金额 500000000.00元，借款期限 2024年5月11日至2027年5月11日，本年借款利率为2.09%，同时签订“编号为YYB2510220240001-11号”的保证合同，由北京城建投资发展股份有限公司提供保证。截至报告期末，长期借款余额为475000000.00元。

本公司之子公司北京世纪鸿城置业有限公司，与华夏银行股份有限公司北京奥运村支行签订“编号为 YYB2510220240028的固定资产借款合同，贷款金额 200000000.00元，借款期限 2024年6月27日至2027年6月27日，本年借款利率为2.09%，同时签订“编号为YYB2510220240028-11号”的保证合同，由北京城建投资发展股份有限公司提供保证。截至报告期末，长期借款余额为190000000.00元。

本公司之子公司北京世纪鸿城置业有限公司，与华夏银行股份有限公司北京奥运村支行签订“编号为 YYB2510220240065的固定资产借款合同，贷款金额 150000000.00元，借款期限 2024年9月30日至2027年9月30日，本年借款利率为2.19%，同时签订“编号为

125/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告YYB2510220240065-11号”的保证合同，由北京城建投资发展股份有限公司提供保证。截至报告期末，长期借款余额为148500000.00元。

本公司之子公司北京城建（海南）地产有限公司，与平安银行股份有限公司海口分行签订“平银海分（固贷）字20231220第001号”贷款合同，贷款金额300000000.00元，借款期限2023年12月26日至2026年12月19日，同时签订“平银海分（抵）字20231220第001号”抵押合同，并由本公司提供担保，抵押物为三亚红塘湾旅游度假区 C-05 地块项目 77440.67 平方米住宅产权证号为琼（2023）三亚市不动产权第0021930-0021931号、第0021933-0021942号、

第0021445-0021446号、第0021448-0021451号、第0021453-0021454号。截至报告期末，长期借款余额为247290000.00元。

本公司之子公司北京城建兴合房地产开发有限公司，与中国工商银行股份有限公司北京东城支行签订“2024年（东城）字02536号”贷款合同，贷款金额550000000.00元，借款期限2024年11月14日至2039年11月14日，借款利率为2.85%，同时签订“2024年东城（抵）字0085号”抵押合同，抵押物为西城区骡马市大街 8 号楼泰和国际大厦，产权证号 X 京房权证西字第

083811号。截至报告期末，长期借款余额为525000000元。

本公司之子公司北京城建兴顺房地产开发有限公司与中国银行股份有限公司北京首都机场支

行、广发银行股份有限公司北京万柳支行、北京农村商业银行股份有限公司顺义支行于2023年3月 30 日签署编号为“2023007RG001”固定资产银团贷款合同，共 2200000000.00 元，借款利率为2.7%，借款期限自2023年4月7日至2028年4月6日，由北京城建投资发展股份有限公司提供担保。截止2025年06月30日，长期借款余额为573000000元。

本公司之子公司北京城建兴瑞置业开发有限公司与中国农业银行股份有限公司北京亚运村支行（牵头行）、中国工商银行股份有限公司北京东城支行（联合牵头行）、北京银行股份有限公

司建国支行、中国银行股份有限公司北京崇文支行、北京农村商业银行股份有限公司东城支行、

上海浦东发展银行股份有限公司北京分行等签订了编号为“11239920161223001”的银团贷款合同，借款金额33600000000.00元，与各放款行签订了编号为“11239920210406001”的抵押合同，抵押物为“北京市东城区安乐林路6地块、13地块部分土地使用权及在建工程”，借款期限2017年3月21日至2027年3月20日，截至报告期末，长期借款余额为2000000000.00元。

本公司之子公司北京城建黄山投资发展有限公司，与中国农业银行股份有限公司黄山昱城支行签订了编号为“农银黄系统内联合2024001号”的固定资产贷款合同，借款金额为

400000000.00元，与放款行签订了编号为“黄昱房开202401号”、“黄昱房开202402号”、“黄昱房开202403号”的抵押合同，抵押物为“土地使用权(权证号:皖(2019)黄山区不动产权第0009213号、皖(2020)黄山区不动产权第0006592号、皖(2020)黄山区不动产权第0006590号、皖(2020)黄山区不动产权第0006591号、皖(2023)黄山区不动产权第0005121号)及本项目在建工程”，借款期限为2024年6月28日至2028年6月17日，截至报告期末，长期借款余额为365000000.00元。

本公司之子公司北京城建兴胜置业有限公司于2025年6月与中国民生银行北京分行签订编

号为“公固贷字第2500000195930号”的固定资产贷款借款合同，借款金额534000000元。

与放款行签订编号“公抵字第2500000195930号”的抵押合同，抵押物包括怀柔区下园街1号院及7号院部分办公、住宅及车位。借款期限自2025年6月30日至2030年6月30日。截至报告期末，长期借款余额为534000000元。

本公司之子公司北京城茂房地产开发有限公司与恒丰银行股份有限公司北京分行签订

“HTZ110112964GDZC2025N006”的固定资产借款合同，借款金额 450000000.00元，借款期限2025 年 5月 30 日至 2027 年 11 月 30 日，签订“HTC110112964YBDB2025NJ00C”抵押合同，抵押物为“北京市顺义区北小营《不动产权证书》号京（2024）顺不动产权第0039750号中的625套不动产”。截至报告期末，长期借款余额为445000000.00元。

本公司之子公司北京城建（青岛）投资发展有限公司，与中国工商银行股份有限公司青岛李

沧第二支行（牵头行）、中国工商银行股份有限公司青岛李沧第二支行（贷款人）、中国银行股

份有限公司青岛李沧支行（贷款人）签订编号为“0380300013-2023年（李沧二银团）字002号”

的中国银行业协会银团贷款合同，贷款金额700000000.00元，借款期限自2023年3月24日至2026年3月24日。借款担保方式为股东担保。截至报告期末，长期借款余额为226280000.00元。

126/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

本公司之子公司北京城建兴荣房地产开发有限公司，与中国工商银行怀柔支行签订编号为“0020000077-2022年（怀柔）字00606号”的借款合同，贷款金额3000000000.00元，借款期限自2022年12月27日至2027年12月26日。并签订了编号为“0020000077-2022年怀柔（抵）字0079号”的抵押合同，抵押物为土地使用权及在建工程（京（2022）昌不动产权0033993号）。截至报告期末，长期借款余额为520000000.00元。

本公司之子公司北京城建兴通置业有限公司与中国农业银行股份有限公司北京城市副中心分行（牵头行）、中国工商银行股份有限公司北京东城支行（贷款人）签订编号为

“11010520250000012”的固定资产银团贷款合同，贷款金额1500000000.00元，借款期限2025年3月31日至2029年3月30日；签订合同编号为“11100220250002573”抵押合同，抵押物为“北京市通州区宋庄镇双埠头村、大庞村、大兴庄村项目6008地块、6015地块国有建设用地使用权和在建工程”。截至报告期末，长期借款余额为1108528062.55元。

本公司之子公司北京城建南山置业有限公司，与中国银行股份有限公司北京首都机场支行签订编号为“2024007RG008号”的借款合同，贷款金额 1100000000.00元，借款期限自 2024 年

12月19日至2027年12月19日，实际发放贷款690000000.00元，同时签订了编号为

“2024007RGD008 号”的抵押合同，抵押物为“北京市顺义区仁和镇临河村棚户区改造土地开发 A片区项目 SY00-0702-26 地块 R2 二类居住用地土地使用权”（京（2024）顺不动产权 0038389号）与“北京市顺义区仁和镇临河村棚户区改造土地开发 A片区项目 SY00-0702-15地块 R2二类居住用地土地使用权”（京（2024）顺不动产权0038383号）。截至报告期末，长期借款余额为

690000000.00元。

本公司之子公司上海城樾置业有限公司所开发上海市杨浦区长白201地块项目（翎翠华庭）取得银团（中信银行上海分行及中国银行上海杨浦支行）开发贷授信10亿元，签订《杨浦区长白社区 H2-17地块银团贷款合同》（合同编号：（2025）沪银团固贷字第 202412-252号）及《抵押合同》（合同编号：（2024）沪银抵字第202412-252号），借款期限3年，于2025年1月取得开发贷放款5亿元，于2025年4月取得开发贷放款4亿元。截至报告期末，长期借款余额为900000000元。

本公司之孙公司黄山京顺投资发展有限公司，与中国农业银行股份有限公司黄山昱城支行签订了编号为“34010420240000031”的借款合同，借款金额为208000000.00元，并签订了编号为“34100120240000543”的保证合同，由黄山首联投资发展有限公司提供连带保证担保责任，借款期限为2024年1月17日至2040年1月9日，截至报告期末，长期借款余额为206250000.00元。

本公司之孙公司黄山京顺投资发展有限公司，与中国农业银行股份有限公司黄山昱城支行签订了编号为：农银黄系统内联合2025001号的借款合同，借款金额为292000000.00元，并签订了合同编号：农银黄系统内联合保2025001号的保证合同，由黄山首联投资发展有限公司提供连带保证担保责任，借款期限为2025年1月15日至2040年1月14日，截至报告期末，长期借款余额为35500000.00元。

本公司之孙公司黄山京顺投资发展有限公司，与中国农业银行股份有限公司黄山昱城支行签订了编号为：34010420250000031号的借款合同，借款金额为254000000.00元，并签订了合同编号：34100120250000507号的保证合同，由黄山首联投资发展有限公司提供连带保证担保责任，借款期限为2025年1月15日至2040年1月14日，截至报告期末，长期借款余额为

55500000.00元。

其他说明

□适用√不适用

46、应付债券

(1).应付债券

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

其他应付债券24747053774.8822743342542.32

减：一年内到期的应付债券500000000.00

127/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

可转换公司债券

合计24247053774.8822743342542.32

128/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

(2).应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

√适用□不适用

单位：元币种：人民币票面按面值

债券面值(发行债券发行期初本期本期期末是否

)利率计提利溢折价摊销名称元%日期期限金额余额发行偿还余额违约（）息

2201100.03.25202262752500000000.02497164519.7-2835480.282500000000城建0年月日年02.00否

2202100.03.22202271452300000000.02297346166.52297844707.5城建0年月日年03-498541.003否

2301100.03.40202362651000000000.0京城0年月日年0998831856.07-377211.28999209067.35否

23京城02100.003.402023年7月255

1500000000.01500000000.01500000000.0日年000否

2304100.03.372023122052000000000.02000000000.02000000000.0京城0年月日年000否

21京城投MTN001 100.0

04.002021年4265500000000.00500000000.00

500000000.0月日年否（品种二）0

21 MTN002 100.0 3.65 2021 8 13 5 1120000000.0 1120000000.0 1120000000.0京城投 0 年 月 日 年 0 0 0 否

21京城投MTN003 100.0 3.93 2021 11 17 5 1000000000.0 1000000000.0 1000000000.00 年 月 日 年 0 0 0 否

21京城投MTN004 100.00 3.88 2021年 11月 23日 5年 730000000.00 730000000.00 730000000.00 否

24 MTN001 100.0 3.08 2024 1 24 5 1500000000.0 1500000000.0 1500000000.0京城投 0 年 月 日 年 0 0 0 否

24京城投MTN002 100.0 3.02 2024 2 5 5 1500000000.0 1500000000.0 1500000000.00 年 月 日 年 0 0 0 否

24 MTN003 100.0 2.68 2024 4 11 5 1000000000.0 1000000000.0 1000000000.0京城投 0 年 月 日 年 0 0 0 否

24京城投100.0

MTN004A 0 2.21 2024年 7月 26日 5年 500000000.00 500000000.00 500000000.00 否

24京城投100.0

MTN004B 0 2.34 2024年 7月 26日 5年 500000000.00 500000000.00 500000000.00 否

24 MTN005 100.0 2.55 2024 8 28 5 1000000000.0 1000000000.0 1000000000.0京城投 0 年 月 日 年 0 0 0 否

24 100.0京城投MTN006 0 2.40 2024年 9月 13日 5年 500000000.00 500000000.00 500000000.00 否

24京城投MTN007 100.0 2.38 2024年 11月 27日 5年 1200000000.0 1200000000.0 1200000000.0 否

129/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

0000

24 MTN008 100.0 2.24 2024 12 10 3 2000000000.0 2000000000.0 2000000000.0京城投 0 年 月 日 年 0 0 0 否

24100.0北城0102.232024年9月6日2年400000000.00400000000.00400000000.00否

2501100.02.40202561332500000000.02500000000.2500000000.0京城0年月日年0000否

25 MTN001 100.0 2.49 2025 3 5 3 2000000000.0 2000000000. 2000000000.0京城投 0 年 月 日 年 0 00 0 否

////27250000000.22743342542.4500000000.-3711232.5300000000024247053774.合计0032006.0088/

130/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

(3).可转换公司债券的说明

□适用√不适用转股权会计处理及判断依据

□适用√不适用

(4).划分为金融负债的其他金融工具说明

期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用√不适用

期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用√不适用其他金融工具划分为金融负债的依据说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

47、租赁负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年以内48531520.1956981801.03

1-2年23122057.2222471014.35

2-3年11573613.8111889860.26

3-4年7180031.257180031.25

4-5年7539032.817539032.81

5年以上64141205.0364141205.03

未确认融资费用-30362710.91-30975939.51

一年内到期的租赁负债-41650221.98-50917605.31

合计90074527.4288309399.91

其他说明：

本期确认租赁负债利息费用2615150.02元。

48、长期应付款

项目列示

□适用√不适用长期应付款

□适用√不适用

131/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

专项应付款

□适用√不适用

49、长期应付职工薪酬

□适用√不适用

50、预计负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额形成原因对外提供担保

未决诉讼2623522.502623522.50赔付违约金产品质量保证重组义务待执行的亏损合同应付退货款其他

违约金1539357.791607767.79延期办理房产证

合计4162880.294231290.29/

其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：

本公司子公司北京城建兴顺房地产开发有限公司因延期办理房产证应赔付购房人违约金

153.94万元。

本公司孙公司北京云蒙山旅游景区管理有限公司因诉讼应赔付违约金262.35万元。

51、递延收益

递延收益情况

√适用□不适用

单位：元币种人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因

政府补助78789202.7678789202.76详见下表

合计78789202.7678789202.76/

其他说明：

√适用□不适用与政府补助相关的递延收益

本期计入营加：其与资产相关本期新增本期计入其本期冲减成

负债项目期初余额业外收入金他变期末余额/与收益相补助金额他收益金额本费用金额额动关

望坛110千伏14280956.5814280956.58与收益相关输变电工程

琉璃井地区道48168857.1848168857.18与收益相关路项目

成都国誉府公13339389.0013339389.00与收益相关租房建设补贴黄山国际会展

中心项目建设3000000.003000000.00与收益相关专用款项

132/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

本期计入营加：其与资产相关本期新增本期计入其本期冲减成

负债项目期初余额业外收入金他变期末余额/与收益相补助金额他收益金额本费用金额额动关

合计78789202.7678789202.76

注：（1）本公司子公司北京城建兴瑞置业开发有限公司作为望坛棚户区改造的实施主体，同

时负责组织开展变电站主体土建工程建设，建成后无偿移交给国网北京市电力公司，由北京市东城区发展和改革委员会补助2188万元。

（2）本公司子公司北京城建兴瑞置业开发有限公司作为望坛棚户区改造的实施主体，同时负

责琉璃井地区三条道路建设，由北京市东城区发展和改革委员会补助7380万元。

（3）本公司子公司成都锐革新业房地产开发有限公司负责成都国誉府项目保障性租赁住房的建设，由成都市金牛区住房建设和交通运输局补助1333.94万元。

（4）本公司之子公司黄山首联投资发展有限公司负责黄山国际会展中心项目建设，由黄山市

黄山区发展和改革委员会补助300.00万元。

52、其他非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额合同负债

长期债权融资1470000000.004000000000.00

合计1470000000.004000000000.00

其他说明：

本公司与中信建投证券股份有限公司签订“北京城建投资发展股份有限公司非金融企业债务融资工具承销协议”，融资金额500000000.00元，借款期限2022年6月20日至2027年6月

20日。截至报告期末，其他非流动负债余额370000000.00元。

本公司与中信建投证券股份有限公司签订“北京城建投资发展股份有限公司非金融企业债务融资工具承销协议”，融资金额500000000.00元，借款期限2022年7月27日至2027年7月

27日。截至报告期末，其他非流动负债余额500000000.00元。

本公司与中信建投证券股份有限公司签订“北京城建投资发展股份有限公司非金融企业债务融资工具承销协议”，融资金额600000000.00元，借款期限2022年8月11日至2027年8月

11日。截至报告期末，其他非流动负债余额600000000.00元。

53、股本

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本次变动增减（+、一）期初余额公积金转期末余额发行新股送股其他小计股

股份总数2075743507.002075743507.00

54、其他权益工具

(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

√适用□不适用

2020年 12月 22日，本公司与新华资产管理股份有限公司签订编号为“NCAMZ2020TZ14”

的新华-城建发展基础设施债权投资计划（一期）投资合同，融资金额18亿元，投资期限为无固定投资期限，初始投资期限为 5年，自投资资金划拨日起 5+3×N年本公司有权行使到期赎回权，

133/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

在每一期投资资金满5年的期限内，投资收益率为5.8%/年，如果本公司未行使到期赎回权，投资收益率将重置，且此后每届满 3年投资收益率均将重置，重置后的投资收益率为 5.8%/年+N×

250BPs，但重置后的投资收益率最高不超过 8.8%。融资主体有权选择递延支付投资收益，且递

延支付不受次数限制。

2020年 12月 22日，本公司与新华资产管理股份有限公司签订编号为“NCAMZ2020TZ15”

的新华-城建发展基础设施债权投资计划（二期）投资合同，融资金额15亿元，投资期限为无固定投资期限，初始投资期限为 5年，自投资资金划拨日起 5+3×N年本公司有权行使到期赎回权，在每一期投资资金满5年的期限内，投资收益率为5.8%/年，如果本公司未行使到期赎回权，投资收益率将重置，且此后每届满 3年投资收益率均将重置，重置后的投资收益率为 5.8%/年+N×

250BPs，但重置后的投资收益率最高不超过 8.8%。融资主体有权选择递延支付投资收益，且递

延支付不受次数限制。

(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增期初本期减少期末加账发行在外的金融工具数数面数账面数账面价值账面价值量量价量价值量值

新华-城建发展基础设施债1800000000.001800000000.00

权投资计划(一期)

新华-城建发展基础设施债

()1500000000.001500000000.00权投资计划二期

合计3300000000.003300000000.00

其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：

√适用□不适用

其他权益工具为永续债务融资工具，在未发生强制付息条款时，本金和利息可以递延，并不受递延次数的限制，强制付息条款为本公司向股东分配或缴纳利润或者减少注册资本；清偿顺序劣后于本公司普通债券和其他债务；利率跳升总幅度较小且封顶利率未超过同期同行业同类型工具平均的利率水平。

其他说明：

□适用√不适用

55、资本公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

资本溢价（股本溢价）2296489208.4026383794.422270105413.98

其他资本公积121751139.55121751139.55

合计2418240347.9526383794.422391856553.53

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

134/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

本公司收购本公司子公司北京城建兴胜置业有限公司（以下简称兴胜置业）少数股东股权，新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有兴胜置业自合并日开始持续计算的可

辨认净资产份额之间的差额，调整资本公积-26383794.42元。

56、库存股

□适用√不适用

135/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

57、其他综合收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生金额

减：前期计税后

减：前期计入减：

期初入其他综归属期末项目本期所得税前其他综合收所得税后归属于母公余额合收益当于少余额发生额益当期转入税费司期转入损数股留存收益用益东

一、不能重分类进损益的其他综合收益-129957129.14-3043827.89-562500.00-2481327.89-132438457.03

其中：重新计量设定受益计划变动额

权益法下不能转损益的其他综合收益-14087660.74-3043827.89-3043827.89-17131488.63

其他权益工具投资公允价值变动-115869468.4-562500.00562500.00-115306968.40企业自身信用风险公允价值变动

二、将重分类进损益的其他综合收益1295423290.861295423290.86

其中：权益法下可转损益的其他综合收益734313.28734313.28其他债权投资公允价值变动金融资产重分类计入其他综合收益的金额其他债权投资信用减值准备现金流量套期储备外币财务报表折算差额其他资产转换为公允价值模式计量的投资

1294688977.581294688977.58

性房地产

其他综合收益合计1165466161.72-3043827.89-562500.00-2481327.891162984833.83

58、专项储备

□适用√不适用

136/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

59、盈余公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积1685196031.141685196031.14任意盈余公积储备基金企业发展基金其他

合计1685196031.141685196031.14

60、未分配利润

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期上年度

调整前上期末未分配利润11600342689.7212954614718.59

调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）调整后期初未分配利润11600342689.7212954614718.59

加：本期归属于母公司所有者的净利润608367074.33-951044344.83

减：提取法定盈余公积提取任意盈余公积提取一般风险准备

应付普通股股利103787175.35207574350.70转作股本的普通股股利

永续债利息96763333.34195653333.34

加：结转留存收益-750000.00

期末未分配利润12007409255.3611600342689.72

调整期初未分配利润明细：

1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润0元。

2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润0元。

3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润0元。

4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润0元。

5、其他调整合计影响期初未分配利润0元。

61、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务12730917306.4910306109488.396476672316.735263649403.56

其他业务28739647.5020807700.9343468186.2527667712.49

合计12759656953.9910326917189.326520140502.985291317116.05

(2).营业收入、营业成本的分解信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

137/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

XXX-分部 合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本商品类型

房地产开发12407671327.8210247142905.6012407671327.8210247142905.60（房屋销售）房地产开发（一11737412.849150490.0511737412.849150490.05级土地开发）

物业管理25330944.6312405800.0325330944.6312405800.03

代建项目收13490056.102558765.9413490056.102558765.94入

租赁收入272687565.1034851526.77272687565.1034851526.77按经营地区分类

北京12283973428.309984537385.7512283973428.309984537385.75

重庆32134541.4929769585.1432134541.4929769585.14

成都68781551.8042266347.8768781551.8042266347.87

天津51496317.3446109584.2851496317.3446109584.28

青岛30464665.5625597462.7130464665.5625597462.71

海南252192802.93167872243.77252192802.93167872243.77

黄山11873999.079956851.7211873999.079956851.72

南京27.1527.15市场或客户类型合同类型按商品转让的时间分类按合同期限分类按销售渠道分类

合计12730917306.4910306109488.3912730917306.4910306109488.39其他说明

√适用□不适用

主营业务收入分项目情况：

本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本世华龙樾项

30992705.6814149496.80

目

海梓府项目17475289.528274436.46北京密码项

58.68674029.52832736.30

目青岛龙樾湾

12390476.7612196143.201578095.241627500.36

项目

7193081.6

樾府项目

55034492.525274237.784358463.38

樾郡项目1220558.72837874.192121508.261652415.84

北七家项目75038.51-75067.45

南京浦口项27.15

138/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本目

徜徉集项目-900000.0024761.881681957.51理工大学2

-166345.33号地项目

汇景湾项目31004616.2026953124.0439770759.0831673823.65

77904761.9282552684.60208224719.1东坝项目6194788880.34

南湖1号项

2241200.011464883.20

目重庆熙城项

251428.5680239.19

目重庆龙樾熙

7282690.806705022.3877741887.0474225567.86

城项目龙樾湾（重

1964361.892368012.943800515.183456733.38

庆）项目龙樾生态城

21376055.0020616310.63347006603.96272289653.15项目龙樾湾（成

4750419.673794170.372220803.662654959.67

都）项目成都熙城项

12073861.219010926.0337608628.8241449116.36

目门头沟永定

806752.29889955.3923517270.6513543905.11

镇项目

上河湾项目3101478.09806450.326891196.192839283.65天成家园项

-1519588.16-1484214.67目仁和镇平各

136074666.91119501014.91219339467.49176036772.18庄项目

红塘湾项目251809032.07167872243.77443351867.90290738787.66

兴悦居项目11090871.569272227.85怀柔新城棚

11737412.847858055.70

改项目

马池口项目724467.53宽院国誉府

5201834.86-8478000.59

项目动感花园项

412939938.62259287504.19-1976.93

目

管庄项目40189404.5939304088.981159266.061068231.17未来科学城

1968.8021447441.2914657803.63

项目顺义北小营

205176956.85210542796.93422548941.75399778053.85

项目府前龙樾项

143182111.01102377616.82219053584.42195223564.14

目澜湖庭苑项

19574324.7817345490.6512120650.4712650948.47

目

平各庄 B 地块

248135592.22253190729.85

一级项目

望坛项目9551991023.247926776101.253682930245.913140362963.31

139/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

成都国誉府42742938.5327294601.7687650346.7477903328.29

青岛国誉府7600045.807528952.806048759.635287172.55珑玺家苑项

29680792.5527299210.43

目大兴海子角

284800.00

棚改项目奥体文化园

-12908.95项目龙樾合玺项

482568804.90471084098.32

目通州老城棚

1007634.35

改项目龙樾天元项

857637801.94674589746.92

目东黄山国际

11873999.079956851.72

小镇项目

租赁收入272687565.1034851526.77285193642.0923948204.47

物业管理25330944.6312405800.0325499030.4617199371.45

代建项目收13490056.102558765.9413490056.10296603.78入

合12730917306.4910306109488.36476672316.735263649403.5计96

(3).履约义务的说明

□适用√不适用

(4).分摊至剩余履约义务的说明

√适用□不适用

本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为

28015187951.38元，其中：

13444990251.26元预计将于2025年度确认收入

11591214133.05元预计将于2026年度确认收入

(5).重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

62、税金及附加

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额消费税

营业税17511.00

城市维护建设税8336856.7211467170.07

教育费附加4682008.465777890.60

资源税93826.5036911.90

房产税43936845.6747618264.08

土地使用税9337373.139270787.80

车船使用税37791.3621510.00

140/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

印花税4166383.876652247.39

地方教育费附加3158198.453726442.66

土地增值税1032574823.24376874681.85

环境保护税5519599.536122544.80其他

合计1111843706.93467585962.15

63、销售费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

应付职工薪酬10923077.3413332516.23

业务经费6559994.2011156344.78

展览费7511755.518137515.32

修理费275564.94147743.03

折旧费490852.41566400.94

广告费46502748.7149593768.02

委托销售代理费147772325.85100231701.59

样板间费用82454342.9849839547.54

其他23436725.2822135888.15

合计325927387.22255141425.60

64、管理费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

应付职工薪酬115312003.91110975400.85

办公费20184355.1818698094.86

会务费5794.3443132.00

差旅交通费1405725.341479748.12

业务招待费576590.21596487.28

取暖费-102210.00

劳动保护费11875.9822691.66

董事会会费-1395.81

固定资产维护费138280.05202377.12

折旧费12559397.4912276595.96

诉讼费4577421.811173953.52

聘请中介机构费12465251.4611687298.52

综合服务费2369312.255927389.18

宣传费16866.43395667.43

低值易耗品摊销9915.6322262.22

酒店业管理费用192815.15256046.91

劳务费11780033.118777724.98

使用权资产5698229.636351754.79

党组织费用10565.0013905.00

其他2743711.6312142051.76

141/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

合计190058144.60191146187.97

65、研发费用

□适用√不适用

66、财务费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

利息支出400458822.10375854666.52

减：利息收入-192673308.20-204344902.62汇兑损益

未确认融资费用2615150.022970645.48

银行手续费1723040.332776989.72其他

合计212123704.25177257399.10

67、其他收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币按性质分类本期发生额上期发生额税收补贴进项加计抵减

公租房财政贴息464480.00

稳岗补贴27668.2325640.10

个人所得税手续费返还621224.76584818.15

其他政府补贴6732.483024306.15

合计655625.474099244.40

68、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益-4893771.27-385950813.60处置长期股权投资产生的投资收益

交易性金融资产在持有期间的投资收益113841910.00101821161.89其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入债权投资在持有期间取得的利息收入其他债权投资在持有期间取得的利息收入处置交易性金融资产取得的投资收益处置其他权益工具投资取得的投资收益处置债权投资取得的投资收益处置其他债权投资取得的投资收益债务重组收益

合计108948138.73-284129651.71

142/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

69、净敞口套期收益

□适用√不适用

70、公允价值变动收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

交易性金融资产82484032.0042306632.00

其中：衍生金融工具产生的公允价值变动收益交易性金融负债按公允价值计量的投资性房地产

合计82484032.0042306632.00

71、信用减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

应收票据坏账损失-12340.0012268.14

应收账款坏账损失-18925160.49-2762070.08

其他应收款坏账损失-31644092.721367182.54债权投资减值损失其他债权投资减值损失长期应收款坏账损失财务担保相关减值损失合同资产减值损失

合计-50581593.21-1382619.40

72、资产减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

一、合同资产减值损失-1459854.44-1055143.46

二、存货跌价损失及合同履约成本减值损失

三、长期股权投资减值损失

四、投资性房地产减值损失

五、固定资产减值损失

六、工程物资减值损失

七、在建工程减值损失

八、生产性生物资产减值损失

九、油气资产减值损失

十、无形资产减值损失

十一、商誉减值损失

十二、其他

合计-1459854.44-1055143.46

73、资产处置收益

√适用□不适用

143/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

固定资产处置利得或损失303222.08使用权资产处置利得或损失无形资产处置利得或损失

合计303222.08

其他说明：

□适用√不适用

74、营业外收入

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额计入当期非经常性损益的金额

非流动资产处置利得合计50.00100050.00

其中：固定资产处置利得50.00100050.00无形资产处置利得债务重组利得非货币性资产交换利得接受捐赠政府补助

违约赔偿收入5726700.832201711.945726700.83

盘盈利得13.00

其他212929.79244484.65212929.79

合计5939680.622447209.595939680.62

其他说明：

□适用√不适用

75、营业外支出

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额计入当期非经常性损益的金额

非流动资产处置损失合计286931.1319813.25286931.13

其中：固定资产处置损失286931.1319813.25286931.13无形资产处置损失债务重组损失非货币性资产交换损失对外捐赠

赔偿金、违约金及罚款支出1521042.947569894.951521042.94预计未决诉讼损失

其他146132.77176377.46146132.77

合计1954106.847766085.661954106.84

76、所得税费用

(1).所得税费用表

√适用□不适用

144/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用115983189.4665988413.37

递延所得税费用88801111.6416855226.26

合计204784301.1082843639.63

(2).会计利润与所得税费用调整过程

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额

利润总额736818744.00

按法定/适用税率计算的所得税费用184204686.00子公司适用不同税率的影响

调整以前期间所得税的影响-1159358.34

非应税收入的影响-27237034.68

不可抵扣的成本、费用和损失的影响3494823.20

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-2281151.67

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响47762336.59其他

所得税费用204784301.10

其他说明：

□适用√不适用

77、其他综合收益

√适用□不适用详见附注57

78、现金流量表项目

(1).与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

收回投标保证金2283330000.002563983800.00

其他单位往来款1831175768.543287115053.60

代收契税、公共维修基金等1043158.531422111.54

利息收入87499818.9998446398.14

保证金押金15966062.1734932382.30

政府补助34400.713049946.25

北京市昌平区规划和自然资源综合事务中心401913207.61

北京市密云区住房和城乡建设委员会490000000.00

北京市延庆区康庄镇人民政府1044794300.00

其他134391369.77443519692.66

合计5398234878.717324382592.10支付的其他与经营活动有关的现金

145/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

支付投标保证金981030000.002680363800.00

其他单位往来款1745021034.61629292416.55

代付契税、公共维修基金等3303785.2113228427.38

付保证金、押金128011590.6318208475.71

管理费用53305438.5183931724.13

销售费用294123927.54247046880.19

其他48068487.4360427279.09

合计3252864263.933732499003.05

(2).与投资活动有关的现金收到的重要的投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

权益法单位分红款52128185.8440392816.41

交易性金融资产分红款113841910.00101821161.89

合计165970095.84142213978.30支付的重要的投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

购建固定资产、投资性房地产28157638.0931495522.64

权益法单位出资款32000000.001943908642.19

收购股权款12844178.75

合计73001816.841975404164.83收到的其他与投资活动有关的现金

□适用√不适用支付的其他与投资活动有关的现金

□适用√不适用

(3).与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

□适用√不适用支付的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

租赁支付8493416.984470879.92

北京城市副中心投资建设集团有限公司16772574.38

合计25265991.364470879.92

146/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

筹资活动产生的各项负债变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加本期减少非现项目期初余额期末余额现金变动非现金变动现金变动金变动

长期借款11612707288.703648128062.553405390000.0011855445351.25

应付债券22743342542.324500000000.003711232.562500000000.0024747053774.88

其他非流动负4030000000.001740000000.005770000000.00债

合计40126049831.028148128062.553711232.569935390000.0038342499126.13

(4).以净额列报现金流量的说明

□适用√不适用

(5).不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财务影响

□适用√不适用

79、现金流量表补充资料

(1).现金流量表补充资料

√适用□不适用

单位：元币种：人民币补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润532034442.90-190328419.68

加：资产减值准备1459854.441055143.46

信用减值损失50581593.211382619.40

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧13228518.9614360547.13

使用权资产摊销15212363.5317773662.55无形资产摊销

长期待摊费用摊销33940550.5020342148.64处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收-303222.08益以“－”号填列）

固定资产报废损失（收益以“－”号填列）286931.1318813.25

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）-82484032.00-42306632.00

财务费用（收益以“－”号填列）403073972.12375854666.52

投资损失（收益以“－”号填列）-108948138.73284129651.71

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）58606399.473180032.51

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）30194712.1813675193.75

存货的减少（增加以“－”号填列）8463008857.992870999324.57

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）1980431025.852228921809.05

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）-6006426853.97-360867098.48其他

经营活动产生的现金流量净额5384200197.585237888240.30

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券

147/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

融资租入固定资产

当期新增使用权资产2697047.99

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额12758409604.3512827149090.46

减：现金的期初余额9779336855.8813579630575.75

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额2979072748.47-752481485.29

(2).本期支付的取得子公司的现金净额

□适用√不适用

(3).本期收到的处置子公司的现金净额

□适用√不适用

(4).现金和现金等价物的构成

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一、现金12758409604.359779336855.88

其中：库存现金19372.6829246.68

可随时用于支付的银行存款12758349444.429749153062.52

可随时用于支付的其他货币资金40787.2530154546.68可用于支付的存放中央银行款项存放同业款项拆放同业款项

二、现金等价物

其中：三个月内到期的债券投资

三、期末现金及现金等价物余额12758409604.359779336855.88

其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物

(5).使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况

□适用√不适用

(6).不属于现金及现金等价物的货币资金

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

80、所有者权益变动表项目注释

说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：

□适用√不适用

148/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

81、外币货币性项目

(1).外币货币性项目

□适用√不适用

(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币

及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因□适用√不适用

82、租赁

(1).作为承租人

√适用□不适用未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额

□适用√不适用简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用

□适用√不适用售后租回交易及判断依据

□适用√不适用

与租赁相关的现金流出总额8493416.98(单位：元币种：人民币)

(2).作为出租人作为出租人的经营租赁

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

其中:未计入租赁收款额的可项目租赁收入变租赁付款额相关的收入

投资性房地产租赁收入272687565.10

合计272687565.10作为出租人的融资租赁

□适用√不适用未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表

□适用√不适用未来五年未折现租赁收款额

□适用√不适用

(3).作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益

□适用√不适用

83、数据资源

□适用√不适用

149/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

84、其他

□适用√不适用

八、研发支出

1、按费用性质列示

□适用√不适用

2、符合资本化条件的研发项目开发支出

□适用√不适用重要的资本化研发项目

□适用√不适用开发支出减值准备

□适用√不适用

3、重要的外购在研项目

□适用√不适用

九、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

□适用√不适用

2、同一控制下企业合并

□适用√不适用

3、反向购买

□适用√不适用

4、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

□适用√不适用

150/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

6、其他

□适用√不适用

十、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

(1).企业集团的构成

√适用□不适用

单位:元币种:人民币持股比

主要经注册资例(%)取得子公司名称注册地业务性质营地本间方式直接接

6500100同一控制下北京城建兴华地产有限公司北京市0北京市房地产开发；销售商品房企业合并

北京城建兴华康庆房地产开发有限5000北京市0北京市房地产开发；销售自行开发的商品房100设立公司

1000

北京城建青岛兴华地产有限公司青岛市0青岛市房地产开发；销售商品房100设立青岛双城房地产有限公司青岛市5000非同一控制青岛市房地产开发；销售自行开发的商品房50下企业合并

北京城建（青岛）投资发展有限公司青岛市5000青岛市房地产开发；房地产销售100设立

1200同一控制下

北京城建重庆地产有限公司重庆市0重庆市房地产开发；销售商品房100企业合并

74.4非同一控制

北京城和房地产开发有限责任公司北京市3000北京市房地产项目开发；销售商品房0下企业合并非同一控制北京大东房地产开发有限公司北京市1000北京市房地产项目开发；销售商品房80下企业合并

2000土地开发；房地产开发；物业管理；房

北京城建兴业置地有限公司北京市0北京市100设立地产经纪业务

1000房地产开发；销售商品房；信息咨询；

北京首城置业有限公司北京市0北京市50设立项目投资；工程管理

2000首城（天津）投资发展有限公司天津市0天津市房地产开发100设立

2000房地产开发；销售自行开发的商品房；非同一控制

北京平筑房地产开发有限公司北京市0北京市40物业管理下企业合并房地产开发；销售自行开发的商品房；

北京世纪鸿城置业有限公司北京市5000北京市100设立信息咨询；物业管理南京世纪鸿城地产有限公司南京市5000南京市房地产开发100设立

9000

北京城志置业有限公司北京市0北京市房地产开发；销售自行开发的商品房51设立北京城建兴合房地产开发有限公司北京市7980北京市房地产开发；销售商品房100设立北京城建兴泰房地产开发有限公司北京市5000北京市房地产开发；销售商品房100设立北京城建成都地产有限公司成都市5000成都市房地产开发；销售商品房100设立

1000

北京城建成都置业有限公司成都市0成都市房地产开发；销售商品房100设立北京城建兴云房地产有限公司北京市3000北京市房地产开发；销售商品房100设立

1000房地产开发；商品房销售；物业管理；

北京城建（海南）地产有限公司三亚市0三亚市100设立工程施工；房屋装修及项目管理

3000同一控制下

北京城建新城投资开发有限公司北京市0北京市房地产开发；物业管理；房屋拆迁100企业合并房地产开发；销售商品房；房地产咨询同一控制下北京新城兴业房地产开发有限公司北京市3000北京市100（中介除外）企业合并同一控制下北京城建嘉业房地产开发有限公司北京市3000北京市房地产开发；物业管理；工程设计70企业合并房地产开发；专业承包；物业管理；销北京城建万科天运置业有限公司北京市5000北京市57设立售商品房

151/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

3000房地产开发；销售商品房；物业管理；

北京城建兴顺房地产开发有限公司北京市0北京市100设立施工总承包北京城建兴胜房地产开发有限公司北京市5000北京市房地产开发；销售自行开发的商品房65设立北京城奥置业有限公司北京市5000北京市房地产开发；销售自行开发的商品房83设立

1000

北京城建兴瑞置业开发有限公司北京市0北京市房地产开发；销售自行开发的商品房100设立

1380

北京云蒙山投资发展有限公司北京市0北京市房地产开发；销售自行开发的商品房60设立

1000旅游景区管理；旅游资源开发；旅游信北京云蒙山旅游景区管理有限公司北京市北京市100设立

息咨询北京城建保定房地产开发有限公司保定市5000保定市房地产开发；销售自行开发的商品房65设立

房地产开发，销售；投资及投资管理；

1000

北京城建黄山投资发展有限公司黄山市0黄山市环保技术开发；技术服务；企业信息咨100设立询；金属材料、木材、建材北京城建兴悦置地有限公司北京市5000房地产开发；销售自行开发的商品房；北京市100设立房地产信息咨询；物业管理

1000

北京城建兴胜置业有限公司北京市0北京市房地产开发；销售自行开发的商品房100设立

1000

北京城茂未来房地产开发有限公司北京市0北京市房地产开发；销售自行开发的商品房48设立北京城茂房地产开发有限公司北京市3000北京市房地产开发；销售自行开发的商品房51设立黄山京顺投资发展有限公司黄山市5000黄山市房地产开发；商品房销售100设立北京顺城兴达创展科技有限公司北京市7000北京市技术开发；技术咨询100设立北京城建重庆置业有限公司重庆市5000重庆市房地产开发；销售自行开发的商品房100设立成都锐革新业房地产开发有限公司成都市5000成都市房地产开发；销售自行开发的商品房80设立

1000

北京招城房地产开发有限公司北京市00北京市房地产开发；销售自行开发的商品房50设立北京城建创达置业有限公司北京市5000北京市房地产开发；销售自行开发的商品房100设立北京顺城佳业置业有限公司北京市300北京市房地产开发经营100设立北京城建兴荣房地产开发有限公司北京市5000北京市房地产开发经营100设立黄山东门文旅运营有限公司黄山市3000黄山市物业管理；租赁服务100设立

600066.6

黄山首联投资发展有限公司黄山市0黄山市房地产开发经营7设立

940052.6

北京兆兴建城房地产开发有限公司北京市0北京市房地产开发经营3设立

9400

北京兆城房地产开发有限公司北京市0北京市房地产开发经营95设立

1000

北京樾茂房地产开发有限公司北京市00北京市房地产开发经营100设立北京城建兴通置业有限公司北京市3000北京市房地产开发经营100设立

1000

北京城建南山置业有限公司北京市0北京市房地产开发经营51设立

京城发（上海）置业有限公司上海市5000上海市房地产开发经营100设立

1000

上海城樾置业有限公司上海市0上海市房地产开发经营51设立

持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依

据：

（1）持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位的依据

本公司持有北京首城置业有限公司50%股权，但在七人组成的董事会中本公司委派四人，可以控制北京首城置业有限公司的经营决策，故将其纳入合并范围。

本公司之子公司北京城建兴华地产有限公司持有青岛双城房地产有限公司50%股权，但通过一致行动人协议，对方将青岛双城房地产有限公司实质权利赋予本公司之子公司北京城建兴华地产有限公司，可以控制青岛双城房地产有限公司，故将其纳入合并范围。

本公司之子公司北京首城置业有限公司持有北京平筑房地产开发有限公司40%股权，但通过协议约定，合作方北京东亚标志投资有限公司将对北京平筑房地产开发有限公司25%股东会表决权委托本公司代为行使，可以控制北京平筑房地产开发有限公司，故将其纳入合并范围。

152/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

本公司持有北京城茂未来房地产开发有限公司48%股权，但在七人组成的董事会中本公司委派四人，董事会决议需二分之一以上董事表决通过生效，同时根据公司章程约定与生产经营相关的需股东会决策的重大事项已授权董事会执行，本公司可以控制北京城茂未来房地产开发有限公司的经营决策，故将其纳入合并范围。

本公司持有北京招城房地产开发有限公司50%股权，但在五人组成的董事会中本公司委派三人，董事会决议需二分之一以上董事表决通过生效，同时根据公司章程约定与生产经营相关的需股东会决策的重大事项已授权董事会执行，本公司可以控制北京招城房地产开发有限公司的经营决策，故将其纳入合并范围。

（2）持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据本公司持有北京双城置业开发有限公司51%股权，由于董事会审议事项必须经过三分之二（不含）以上董事表决同意方才通过，本公司在五人董事会中只占三人，无法控制北京双城置业开发有限公司的经营决策，故未将其纳入合并范围。

本公司持有北京丰台站前开发建设有限公司80%股权，由于股东会、董事会审议事项必须全体股东、全体董事一致通过方为有效，本公司在五人董事会中占四人，无法控制北京丰台站前开发建设有限公司的经营决策，故未将其纳入合并范围。

(2).重要的非全资子公司

√适用□不适用

单位：元币种：人民币少数股东持股本期归属于少本期向少数股东期末少数股东权子公司名称比例（%）数股东的损益宣告分派的股利益余额

北京首城置业有限公司50.00-12633344.75304658721.58

北京城和房地产开发有限责任公司25.60-117459.8926317324.40

北京大东房地产开发有限公司20.008802.93-27138188.25

北京城建嘉业房地产开发有限公司30.00-938033.54-7173001.17

北京城建万科天运置业有限公司43.00-275778.9921086061.11

北京城建兴胜房地产开发有限公司35.00-473060.9134567630.03

北京城奥置业有限公司17.001120225.77-74770514.85

北京云蒙山投资发展有限公司40.00-6499595.49-64100687.25

北京城建保定房地产开发有限公司35.00-1504601.22-23261251.38

青岛双城房地产有限公司50.00-774447.49203163481.03

北京平筑房地产开发有限公司60.00-42856.51132701588.39

北京城志置业有限公司49.00988548.19391114179.78

北京城建兴胜置业有限公司-63366.81

北京城茂未来房地产开发有限公司52.00-427715.53472999346.74

北京城茂房地产开发有限公司49.00-18260292.27-114888669.83

成都锐革新业房地产开发有限公司20.00693710.9019899644.09

北京招城房地产开发有限公司50.00-23235616.82120444097.41

黄山首联投资发展有限公司33.33-1959770.60195768148.15

北京兆兴建城房地产开发有限公司47.37-708662.32388277527.27

北京兆城房地产开发有限公司5.00-78767.6340680830.57

上海城樾置业有限公司49.00-3428884.4936028836.21

北京城建南山置业有限公司49.00-7721663.9635935924.32

合计-76332631.432112311028.35

子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

153/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

(3).重要非全资子公司的主要财务信息

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币期末余额期初余额子公司名称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计

北京首城置业179649.6121483.97201133.58126400.32531.35126931.67194867.7620770.80215638.56123743.8815161.81138905.69有限公司北京城和房地

产开发有限责11058.1416.6011074.74794.53794.5311099.5618.6611118.22792.13792.13任公司北京大东房地

产开发有限公98893.7798893.77112462.86112462.8698889.3798889.37112462.86112462.86司北京城建嘉业

房地产开发有118796.05232.64119028.69121238.78180.91121419.69132320.010.75132320.76134399.08134399.08限公司北京城建万科

天运置业有限5931.430.435931.861028.131028.137063.080.437063.512095.642095.64公司北京城建兴胜

房地产开发有24312.40120.5324432.9314556.4614556.4623955.17120.2124075.3814063.7514063.75限公司

北京城奥置业43318.47541267.82584586.29613175.8015393.14628568.9438716.33541553.46580269.79609518.2615393.14624911.40有限公司北京云蒙山投

资发展有限公2797.0112866.6615663.6723951.837737.0131688.844467.4013886.1518353.5525205.467548.3732753.83司

青岛双城房地101825.6831422.30133247.9863337.7929277.4992615.28103312.5631426.35134738.9164618.4329332.8993951.32产有限公司北京城建保定

房地产开发有78201.7783.1878284.9584874.9156.1284931.0372262.79111.5072374.2978530.8459.6378590.47限公司北京平筑房地

产开发有限公23448.770.1723448.941332.011332.0124017.970.1724018.141894.071894.07司

154/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

北京城志置业218190.154544.48222734.63132139.8410775.56142915.40220824.624701.23225525.85134806.5711101.80145908.37有限公司

北京城建兴胜267194.740.21267194.95232471.9153416.19285888.10230648.660.37230649.03249473.4016.19249489.59置业有限公司北京城茂未来

房地产开发有164662.4312509.52177171.9586209.221.3286210.54168271.7013023.62181295.3290250.341.3290251.66限公司北京城茂房地

产开发有限公199401.45734.19200135.64178937.0944645.21223582.30198901.56736.52199638.08219273.6484.51219358.15司成都锐革新业

房地产开发有51241.50360.0751601.5739697.101954.6641651.7653700.40499.7254200.1242634.291962.8644597.15限公司北京招城房地

产开发有限公172346.93144.23172491.16152800.3967.40152867.79234622.30230.77234853.07211798.23566.32212364.55司

黄山首联投资100450.21224.71100674.9211840.3630104.1841944.5495146.61240.3895386.9916789.4319279.1836068.61发展有限公司北京兆兴建城

房地产开发有628042.9616220.43644263.39558225.22558225.22626927.3916171.99643099.38556903.73556903.73限公司北京兆城房地

产开发有限公623366.4516220.43639586.88558225.22558225.22622250.9416171.99638422.93556903.73556903.73司

北京城建南山159850.671356.20161206.8784407.5169465.50153873.01135231.93363.43135595.3657685.6569000.00126685.65置业有限公司

上海城樾置业273843.641485.54275329.18177976.3590000.00267976.35234001.061370.26235371.32227318.72227318.72有限公司

合计3546824.23661294.314208118.543376083.63353606.043729689.673531499.17661398.764192897.933531162.13169508.023700670.15本期发生额上期发生额子公司名称营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量

北京首城置业有限公司16418.30-2526.67-2526.677121.9926011.61-3012.96-3012.96-2927.46

北京城和房地产开发有限责任公司-45.88-45.88195.520-79.19-79.19-571.53

北京大东房地产开发有限公司4.404.4018.1607.807.807.80

155/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

北京城建嘉业房地产开发有限公司-312.68-312.68-13470.520-233.58-233.5819968.83

北京城建万科天运置业有限公司-64.13-64.13-222.65-151.96-321.03-321.031897.28

北京城建兴胜房地产开发有限公司1173.74-135.16-135.16269.450-172.99-172.99-864.05

北京城奥置业有限公司12681.60658.96658.9610732.9012082.10-2116.12-2116.1212107.83

北京云蒙山投资发展有限公司507.64-1624.90-1624.901498.04469.98-1799.35-1799.35-503.94

青岛双城房地产有限公司841.36-154.89-154.89-0.04739.570.490.490.42

北京城建保定房地产开发有限公司-429.89-429.89-4467.170-415.49-415.495570.40

北京平筑房地产开发有限公司-7.14-7.14-619.43023.5223.52-121.23

北京城志置业有限公司4047.67201.74201.741639.29145.39-235.70-235.70245.88

北京城建兴胜置业有限公司14376.22-63.37-63.372663.7721905.36-3248.88-3248.8842883.62

北京城茂未来房地产开发有限公司-82.25-82.25-1841.942144.74345.78345.78-8037.90

北京城茂房地产开发有限公司20517.70-3726.59-3726.5997251.7042254.89-896.55-896.55-9889.46

成都锐革新业房地产开发有限公司4274.29346.86346.86-244.308765.03-418.76-418.76-7772.41

北京招城房地产开发有限公司48662.54-4647.12-4647.12-9485.680-1762.24-1762.243292.24

黄山首联投资发展有限公司-587.99-587.99-10498.130-31.48-31.48-8988.05

北京兆兴建城房地产开发有限公司51.05-149.61-149.61-8157.8554.68-1064.48-1064.48-6666.25

北京兆城房地产开发有限公司51.05-157.54-157.54-8157.9054.68-1038.92-1038.92-6737.92

北京城建南山置业有限公司-1575.85-1575.855982.73

上海城樾置业有限公司-699.77-699.77-62386.90

合计123603.16-15779.47-15779.477821.04114476.07-16363.79-16363.7932894.10

156/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：

□适用√不适用

(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

□适用√不适用

3、在合营企业或联营企业中的权益

√适用□不适用

(1).重要的合营企业或联营企业

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

持股比例(%)对合营企业或联合营企业或联营企主要经注册地业务性质营企业投资的会业名称营地直接间接计处理方法投资高新技术产业深圳市中科招商创

深圳市深圳市和其他技术创新产30.00权益法业投资有限公司业

基础设施开发、建北京科技园建设（集北京市北京市设；房地产开发，9.24权益法团）股份有限公司销售商品房北京城秀房地产开

北京市北京市房地产开发经营49.49权益法发有限公司北京京城佳业物业

北京市北京市物业管理33.47权益法股份有限公司

持有20%以下表决权但具有重大影响，或者持有20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：

本公司原持有北京科技园建设（集团）股份有限公司21.54%股份，对其具有重大影响。2012年12月增资后，本公司持股比例下降为14.00%；2020年12月增资后，本公司持股比例下降为

9.24%，但本公司仍委派2名董事，在由10人组成的董事会中占20%，仍对其具有重大影响。

本公司持有北京矿融城置业有限公司10.00%股份，但本公司委派1名董事，在由7人组成的董事会中占1/7，对其具有重大影响。

(2).重要合营企业的主要财务信息

□适用√不适用

157/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

(3).重要联营企业的主要财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额深圳市中科招商北京科技园建设深圳市中科招商北京科技园建设北京城秀房地产开北京京城佳业物北京城秀房地产开北京京城佳业物

创业投资有限公（集团）股份有限创业投资有限公（集团）股份有限发有限公司业股份有限公司发有限公司业股份有限公司司公司司公司

流动资产568705012.3232669036716.6210974947912.841996074076.26676555142.4032712497015.7510807857524.102089497589.07

非流动资产3225783155.229473135202.64171532373.65446270441.803232659111.719347852797.34174208866.15451948049.69

资产合计3794488167.5442142171919.2611146480286.492442344518.063909214254.1142060349813.0910982066390.252541445638.76

流动负债14239699.3722271994952.255681301762.931430666516.5327486297.0821272170332.354863767009.511517115473.90

非流动负债715636932.7713825247261.771586287692.89118376160.28715055000.2514340675801.782216267241.18124821582.97

负债合计729876632.1436097242214.027267589455.821549042676.81742541297.3335612846134.137080034250.691641937056.87

少数股东权益3250734673.1938808595.1437604139.243253484988.1639049812.1936041072.55

归属于母公司股东权益3064611535.402794195032.053840082235.53855697702.013166672956.783194018690.803862982327.37863467509.34

按持股比例计算的净资919383460.63258183620.961900456698.36286401632.14950001887.04295127327.031911789953.81289002575.37产份额

调整事项-23074209.66-23074209.66

--商誉

--内部交易未实现利润-23074209.66-23074209.66

--其他

对联营企业权益投资的919383460.63258183620.961877382488.70286401632.14950001887.04295127327.031888715744.15289002575.37账面价值

存在公开报价的联营企149082840.46154113911.08业权益投资的公允价值

营业收入5140.80861587926.821045086972.081355087873.815211.922593252073.82

净利润47938578.62-399823658.75-22900091.8422620467.57163790446.74-1098143204.41-480642096.81-9101854.53终止经营的净利润

其他综合收益-9094197.46

综合收益总额47938578.62-399823658.75-22900091.8413526270.11163790446.74-1098143204.41-480642096.81-9101854.53

158/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

本年度收到的来自联营45000000.007128185.8430000000.0010392816.41企业的股利

159/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

合营企业：

投资账面价值合计下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润

--其他综合收益

--综合收益总额

联营企业：

投资账面价值合计304278168.46244299113.98下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润21430546.16-18787073.66

--其他综合收益

--综合收益总额21430546.16-18787073.66

(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明

□适用√不适用

(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损

□适用√不适用

(7).与合营企业投资相关的未确认承诺

□适用√不适用

(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债

□适用√不适用

4、重要的共同经营

□适用√不适用

5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益

未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

十一、政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用√不适用未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因

□适用√不适用

160/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

2、涉及政府补助的负债项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期

财务报表本期新增本期计入营业本期转入与资产/收期初余额其他期末余额项目补助金额外收入金额其他收益益相关变动

递延收益78789202.7678789202.76与收益相关

合计78789202.7678789202.76/

3、计入当期损益的政府补助

√适用□不适用

单位：元币种：人民币类型本期发生额上期发生额

与收益相关34400.713514426.25

合计34400.713514426.25

十二、与金融工具相关的风险

1、金融工具的风险

√适用□不适用

本公司的主要金融工具包括货币资金、股权投资、借款、应收款项及应付款项等。在日常活动中面临各种金融工具的风险，主要包括信用风险、流动性风险、市场风险。与这些金融工具相关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述：

董事会负责规划并建立本公司的风险管理架构，制定本公司的风险管理政策和相关指引并监督风险管理措施的执行情况。本公司已制定风险管理政策以识别和分析本公司所面临的风险，这些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信用风险和流动性风险管理等诸多方面。本公司定期评估市场环境及本公司经营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系统进行更新。本公司的风险管理由风险管理委员会按照董事会批准的政策开展。风险管理委员会通过与本公司其他业务部门的紧密合作来识别、评价和规避相关风险。本公司内部审计部门就风险管理控制及程序进行定期的审核，并将审核结果上报本公司的审计委员会。本公司通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险管理政策减少集中于单一行业、特定地区或特定交易对手的风险。

1.信用风险

信用风险是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险，管理层已制定适当的信用政策，并且不断监察信用风险的敞口。

本公司已采取政策只与信用良好的交易对手进行交易。另外，本公司基于对客户的财务状况、

从第三方获取担保的可能性、信用记录及其它因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本公司对应收票据、应收账款余额及收回情况进行持续监控，对于信用记录不良的客户，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司不致面临重大信用损失。此外，本公司于每个资产负债表日审核金融资产的回收情况，以确保相关金融资产计提了充分的预期信用损失准备。

本公司其他金融资产包括货币资金、其他应收款等，这些金融资产的信用风险源自于交易对手违约，最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。除附注十六.2所载本公司作出的财务担保外，本公司没有提供任何其他可能令本公司承受信用风险的担保。

本公司持有的货币资金主要存放于国有控股银行和其他大中型商业银行等金融机构，管理层认为这些商业银行具备较高信誉和资产状况，不存在重大的信用风险，不会产生因对方单位违约而导致的任何重大损失。本公司的政策是根据各知名金融机构的市场信誉、经营规模及财务背景来控制存放当中的存款金额，以限制对任何单个金融机构的信用风险金额。

161/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

作为本公司信用风险资产管理的一部分，本公司利用账龄来评估应收账款和其他应收款的减值损失。本公司的应收账款和其他应收款涉及大量客户，账龄信息可以反映这些客户对于应收账款和其他应收款的偿付能力和坏账风险。本公司根据历史数据计算不同账龄期间的历史实际坏账率，并考虑了当前及未来经济状况的预测，如国家 GDP增速、基建投资总额、国家货币政策等前瞻性信息进行调整得出预期损失率。对于长期应收款，本公司综合考虑结算期、合同约定付款期、债务人的财务状况和债务人所处行业的经济形势，并考虑上述前瞻性信息进行调整后对于预期信用损失进行合理评估。

截止2025年6月30日，相关资产的账面余额与预期信用减值损失情况如下：

项目账面余额减值准备

应收账款216183177.5851963551.34

应收股利237059195.2393499658.43

其他应收款4511127694.9678936353.93

合同资产1124733254.413889965.03

合计6089103322.18228289528.73

截止2025年6月30日，本公司对外提供财务担保的金额为287263.33万元，财务担保合同的具体情况详见附注十六.2。本公司管理层评估了担保项下相关借款的逾期情况、相关借款人的财务状况及其所处行业的经济形势，认为自该部分财务担保合同初始确认后，相关信用风险未显著增加。因此，本公司按照相当于上述财务担保合同未来12个月内预期信用损失的金额计量其减值准备。报告期内，本公司的评估方式与重大假设并未发生变化。根据本公司管理层的评估，相关财务担保无重大预期减值准备。

本公司的主要客户为个人或政府机构等，该等客户具有可靠及良好的信誉，因此，本公司认为该等客户并无重大信用风险。由于本公司的客户广泛，因此没有重大的信用集中风险。

2.流动性风险

流动性风险是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。本公司下属成员企业各自负责其现金流量预测。公司基于各成员企业的现金流量预测结果，在公司层面持续监控公司短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。此外，本公司与主要业务往来银行订立融资额度授信协议，为本公司履行与商业票据相关的义务提供支持。截止2025年6月30日，本公司已拥有国内多家银行提供的银行授信额度，金额5008800.00万元，其中：已使用授信金额为1185544.54万元。

截止2025年6月30日，本公司金融负债和表外担保项目以未折现的合同现金流量按合同剩余期限列示如下：

期末余额

项目即时偿1年以内1-5年5年以上合计还非衍生金融负债短期借款

应付票据3122912.933122912.93

应付账款11387240081.7111387240081.71

其他应付款10005836623.3110005836623.31其他流动负债

长期借款1336239881.1710503697503.541078703350.6312918640735.34

应付债券1232004575.8625581254720.8026813259296.66长期应付款

其他非流动负债321432428.971523126395.901844558824.87

非衍生金融负债小计24285876503.9537608078620.241078703350.6362972658474.82衍生金融负债

财务担保377140000.002495493349.562872633349.56

合计24663016503.9540103571969.801078703350.6365845291824.38

3.市场风险

(1)利率风险

162/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

本公司的利率风险主要产生于银行借款、应付债券等。浮动利率的金融负债使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。

本公司财务部门持续监控公司利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成本以及本公司尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对本公司的财务业绩产生重大的不利影响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整，来降低利率风险。

1）本年度公司无利率互换安排。

2）截止2025年6月30日，本公司长期带息债务主要为人民币计价的浮动利率合同，金额

为7778305351.25元。

3）敏感性分析：

截止2025年6月30日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降50个基点，而其他因素保持不变，本公司的净利润会减少或增加约38891526.76元（2024年度约30612136.44)。上述敏感性分析假定在资产负债表日已发生利率变动，并且已应用于本公司所有按浮动利率获得的借款。

(2)价格风险

价格风险指汇率风险和利率风险以外的市场价格变动而发生波动的风险，主要源于商品价格、股票市场指数、权益工具价格以及其他风险变量的变化。

权益工具投资价格风险，是指权益性证券的公允价值因股票指数水平和个别证券价值的变化而降低的风险。截止2025年6月30日，本公司因归类为交易性权益工具投资的个别权益工具投资而产生的权益工具投资价格风险之下。本公司持有的上市权益工具投资在证券交易所上市，并在资产负债表日以市场报价计量。

下表说明了，在所有其他变量保持不变，本公司的净损益和其他综合收益的税后净额对权益工具投资的公允价值的每5%的变动（以资产负债表日的账面价值为基础）的敏感性。就本敏感性分析而言，对于交易性权益工具投资，该影响被视为对交易性权益工具投资公允价值变动的影响，而不考虑可能影响利润表的减值等因素。

权益工具投资净损益增加其他综合收益的税后股东权益合计

账面价值（减少）净额增加（减少）增加（减少）

2025年1至6月2969425152.00148471257.60148471257.60

2024年2886941120.00144347056.00144347056.00

2、套期

(1).公司开展套期业务进行风险管理

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(2).公司开展符合条件套期业务并应用套期会计

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(3).公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

163/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

3、金融资产转移

(1).转移方式分类

□适用√不适用

(2).因转移而终止确认的金融资产

□适用√不适用

(3).继续涉入的转移金融资产

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

十三、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末公允价值

项目第一层次公允价第二层次公允第三层次公允价值合计值计量价值计量计量

一、持续的公允价值计量

（一）交易性金融资产2969425152.002969425152.00

1.以公允价值计量且变动

计入当期损益的金融资2969425152.002969425152.00产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资2969425152.002969425152.00

（3）衍生金融资产

2.指定以公允价值计量且

其变动计入当期损益的金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资

（二）其他债权投资

（三）其他权益工具投资

（四）投资性房地产9776039663.459776039663.45

1.出租用的土地使用权

2.出租的建筑物9776039663.459776039663.45

3.持有并准备增值后转让

的土地使用权

（五）生物资产

1.消耗性生物资产

2.生产性生物资产

（六）其他非流动金融资325630200.001212904411.761538534611.76产

持续以公允价值计量的2969425152.00325630200.0010988944075.2114283999427.21资产总额

164/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

（六）交易性金融负债

1.以公允价值计量且变动

计入当期损益的金融负债

其中：发行的交易性债券衍生金融负债其他

2.指定为以公允价值计量

且变动计入当期损益的金融负债持续以公允价值计量的负债总额

二、非持续的公允价值计量

（一）持有待售资产非持续以公允价值计量的资产总额非持续以公允价值计量的负债总额

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

√适用□不适用本公司持有无限售流动股份的公允价值以证券交易所公开市场收盘价确定。

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用

本公司持有非上市公司股份参考最近增资价格确定，经本公司复核后，认为采用最近增资价格能更好的反应权益工具的公允价值，有利于公司对投资组合管理的需要，故以最近增资价格确认权益工具期末公允价值。

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用本公司投资性房地产公允价值的确定方法为根据具有专业资质的资产评估公司的投资性房地产的评估结果扣减相关交易税费后的净额确认为投资性房地产的公允价值。

本公司不存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。

165/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感

性分析

√适用□不适用

1．期初与期末账面价值间的调节信息

当期利得或损购买、发行、出对于在报告期末持转出

转入第3层失总额售和结算有的资产，计入损项目期初余额第3期末余额次计入计入其他购发出益的当期未实现利层次结算损益综合收益买行售得或损失的变动交易性金融资产其他权益工具投资

其他非流动1212904411.1212904411.金融资产7676

投资性房地9770324629.5715033.59776039663.产小计88745

出租的建筑9770324629.5715033.59776039663.物88745

109832290415715033.510988944075

资产合计.647.21负债合计

2.不可观察参数的敏感性分析

截止2025年6月30日，对于本公司金融资产，如果升值或贬值10%，其他因素保持不变，则本公司将减少或增加净利润约121290441.18元（2024年度约121290441.18元)。6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政

策

□适用√不适用

7、本期内发生的估值技术变更及变更原因

□适用√不适用

8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

√适用□不适用

不以公允价值计量的金融资产和负债主要包括：应收款项、应付款项、一年内到期的非流动

负债和长期借款、应付债券、其他非流动负债、在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资。

上述不以公允价值计量的金融资产和负债的账面价值与公允价值相差很小。

9、其他

□适用√不适用

十四、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

166/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

母公司对本企业母公司对本企业的母公司名称注册地业务性质注册资本

的持股比例(%)表决权比例(%)北京城建集团北京市海淀区北

工程建筑施工750000.0045.5145.51有限责任公司太平庄路18号本企业的母公司情况的说明无本企业最终控制方是北京市国有资产监督管理委员会。

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注

√适用□不适用

本公司的子公司情况详见附注十.1在子公司中的权益

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注

√适用□不适用

本公司重要的合营或联营企业详见附注十.3在联营企业中的权益。

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下

√适用□不适用合营或联营企业名称与本企业关系北京城承物业管理有限责任公司本公司联营企业北京城建重庆物业管理有限公司本公司联营企业北京城建置业有限公司本公司联营企业北京城承物业管理有限责任公司青岛分公司本公司联营企业北京城承物业管理有限责任公司城阳分公司本公司联营企业北京城承物业管理有限责任公司成都分公司本公司联营企业北京卓联物业经营管理有限公司本公司联营企业北京景晟乾通置业有限公司本公司联营企业北京矿融城置业有限公司本公司联营企业北京双城通达房地产开发有限公司本公司联营企业北京建远万誉房地产开发有限公司本公司联营企业北京新城金郡房地产开发有限公司本公司联营企业北京骏泰置业有限公司本公司联营企业北京城安辉泰置业有限公司本公司联营企业成都红星美凯龙全球家居有限公司本公司联营企业海南农垦城建投资开发有限公司本公司联营企业北京越华房地产开发有限公司本公司联营企业北京双城置业开发有限公司本公司联营企业

北京城建（芜湖）股权投资管理有限公司本公司联营企业其他说明

□适用√不适用

4、其他关联方情况

√适用□不适用其他关联方名称其他关联方与本企业关系北京城建建设工程有限公司受同一控制方控制

167/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

北京城建七建设工程有限公司受同一控制方控制北京城建十六建筑工程有限责任公司受同一控制方控制北京城建勘测设计研究院有限责任公司受同一控制方控制北京环安工程检测有限责任公司受同一控制方控制北京城建八建设发展有限责任公司受同一控制方控制北京城建二建设工程有限公司受同一控制方控制北京城建亚泰建设集团有限公司受同一控制方控制北京城建一建设发展有限公司受同一控制方控制北京金都园林绿化有限责任公司受同一控制方控制北京城建设计发展集团股份有限公司受同一控制方控制北京市花木有限公司受同一控制方控制北京城建安装集团有限公司受同一控制方控制北京住总集团有限责任公司受同一控制方控制北京市园林绿化集团有限公司受同一控制方控制北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有限公司受同一控制方控制北京城建五建设集团有限公司受同一控制方控制北京住总第六开发建设有限公司受同一控制方控制北京城建亚泰建筑装饰工程有限公司受同一控制方控制黄山京建投资建设有限公司受同一控制方控制北京北亚园林有限公司受同一控制方控制北京城建北苑大酒店有限公司受同一控制方控制北京城建智控科技股份有限公司受同一控制方控制北京长青国际老年公寓有限公司受同一控制方控制北京城建房地产开发有限公司受同一控制方控制北京城建集团有限责任公司重庆分公司受同一控制方控制北京城建耐泰安建材有限责任公司受同一控制方控制北京城建新材料有限公司受同一控制方控制北京亚泰智博科技发展有限公司受同一控制方控制北京城建精工钢结构工程有限公司受同一控制方控制北京市住宅建筑设计研究院有限公司受同一控制方控制北京城建鑫诚物业管理有限公司受同一控制方控制北京城建亚泰建筑安装工程有限公司受同一控制方控制北京城建六建设集团有限公司其他关联方北京城建北方众邦装饰工程有限公司其他关联方北京城建远东建设投资集团有限公司其他关联方北京城建北方集团有限公司其他关联方北京城建道桥建设集团有限公司其他关联方北京城建华夏基础建设工程有限公司其他关联方北京城建长城建设集团有限公司其他关联方北京城建四建设工程有限责任公司其他关联方北京城建十建设工程有限公司其他关联方北京城建深港建筑装饰工程有限公司其他关联方北京城建九建设工程有限公司其他关联方北京城建华宇建设工程有限公司其他关联方北京顺捷智慧图文设计制作有限公司其他关联方北京城建集团党校其他关联方北京城建锅炉管道安装有限公司其他关联方

168/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

5、关联交易情况

(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币获批的交易是否超过交易关联方关联交易内容本期发生额本期支付额额度（如适上期发生额上期支付额额度（如适用）

用）

北京城建建设工程有限公司动感花园项目247305.00否7256000.00

北京城建六建设集团有限公司动感花园项目否3196174.69

北京城承物业管理有限责任公司总部办公费2386501.822391936.94否3415560.574571578.15

北京城建远东建设投资集团有限公司云蒙山项目2616974.062616974.06否

北京城建十六建筑工程有限责任公司樾府项目1422675.00否

北京城建七建设工程有限公司国誉燕园项目160416672.2395197019.12否62132289.00

北京城建六建设集团有限公司国誉燕园项目否76315280.98

北京城建设计发展集团股份有限公司国誉燕园项目2591307.822591307.82否

北京城建勘测设计研究院有限责任公司文源府项目否764551.141851462.65

北京城建北方集团有限公司文源府项目51702420.9765527614.15否55254398.1545112318.79

北京城建八建设发展有限责任公司望坛项目9259046.3458099160.18否43151356.6797565970.56

北京城建北方集团有限公司望坛项目1218175.7017722072.65否3313425.5653944954.13

北京城建道桥建设集团有限公司望坛项目339905.416505363.74否30880776.5647368116.01

北京城建二建设工程有限公司望坛项目否17944344.12

北京城建华夏基础建设工程有限公司望坛项目1000007.729108533.96否33543339.02

北京城建建设工程有限公司望坛项目19401380.3439513915.51否7941122.4318981331.42

北京城建六建设集团有限公司望坛项目3469838.2962676762.23否69876649.3582671412.98

北京城建七建设工程有限公司望坛项目49492783.62否45854367.7386760548.85

北京城建十六建筑工程有限责任公司望坛项目5819650.9626722950.59否43577981.66

北京城建亚泰建设集团有限公司望坛项目42844601.8786050203.78否39321359.8699376863.19

北京城建一建设发展有限公司望坛项目否13201767.4636748039.83

北京城建远东建设投资集团有限公司望坛项目8002097.1339874102.63否43751436.7493776354.13

169/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

北京金都园林绿化有限责任公司望坛项目3097183.132266055.05否3327481.681584214.03

北京市花木有限公司望坛项目否3687451.071843725.54

北京城建北方众邦装饰工程有限公司望坛项目5871559.63否

北京城建安装集团有限公司望坛项目0.27510089.77否

北京城建长城建设集团有限公司望坛项目11961804.456476718.85否

北京住总集团有限责任公司望坛项目6358018.721164630.38否

北京城建七建设工程有限公司重庆龙樾熙城项目1598799.0519811443.97否13766918.1328986487.32

北京城建远东建设投资集团有限公司重庆龙樾熙城项目249533.533246234.39否2308628.0729883814.22

北京城建二建设工程有限公司通州台湖项目否2000000.002000000.00

北京城建七建设工程有限公司通州台湖项目966000.00966000.00否13059303.0013059303.00

北京城建一建设发展有限公司国誉朝华项目42938872.3446086259.64否110755637.3479035761.48

北京城建四建设工程有限责任公司顺悦居项目否11139257.4617030363.00

北京城建亚泰建设集团有限公司顺义北小营项目否8000000.00

北京城建长城建设集团有限公司顺义北小营项目否95825.652333346.21

北京金都园林绿化有限责任公司顺义北小营项目否815308.72815308.72

北京城建一建设发展有限公司顺义北小营项目否2441276.752760996.21

北京城建远东建设投资集团有限公司国誉上城项目否804953.772360964.19

北京城建一建设发展有限公司国誉上城项目30706046.7629599668.60否26655389.0920248938.71

北京市园林古建工程有限公司国誉上城项目2010687.021259075.98否

北京城建道桥建设集团有限公司国誉上城项目36051811.1518751034.59否33084230.0621805066.96

北京城建建设工程有限公司世华龙樾项目否14017357.89

北京城建北方集团有限公司秋实街项目否10569101.57

北京城建一建设发展有限公司青岛龙樾湾项目否1060781.14

北京城承物业管理有限责任公司城阳分公2195400.003793248.16青岛国誉府项目否司

北京城建七建设工程有限公司青岛国誉府项目51446041.0954137428.49否37619287.1837829287.18

北京城建十六建筑工程有限责任公司青岛国誉府项目40798800.0038454919.68否28335530.0030254521.77

北京城建八建设发展有限责任公司平各庄项目4718691.764718691.76否

北京城建北方集团有限公司平各庄项目8244592.2016062616.45否

北京城建道桥建设集团有限公司平各庄项目否2310354.874695123.71

北京城建建设工程有限公司平各庄项目11750094.1225828641.60否

170/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

北京城建七建设工程有限公司平各庄项目8146236.3910250710.62否212910.42

北京城建十六建筑工程有限责任公司平各庄项目11105577.0511724708.12否176201.73

北京城建亚泰建设集团有限公司平各庄项目否873098.90

北京城建一建设发展有限公司平各庄项目18160123.3518160123.35否4328188.28

北京城建十建设工程有限公司平各庄项目9955631.1420748371.98否678899.08

北京城建一建设发展有限公司 星誉 BEIJING项目 42828536.17 84697945.61 否 51574779.14 83134602.46

北京城建远东建设投资集团有限公司 星誉 BEIJING项目 16215455.10 55336976.55 否 62648139.97 60358586.27

北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有限公司南京浦口项目否17352.28210155.51

北京城建亚泰建设集团有限公司南京浦口项目否583354.917065076.20

北京城建一建设发展有限公司南京浦口项目30726.28372129.41否1555787.9114698321.16

北京金都园林绿化有限责任公司南京浦口项目964363.55否144190.632114999.77

北京城建设计发展集团股份有限公司望京国誉府项目57429.0057429.00否140382.00140382.00

北京城建亚泰建设集团有限公司望京国誉府项目30448505.0824978979.08否9868773.9013849787.71

北京城建一建设发展有限公司望京国誉府项目42716880.7533255696.27否

北京市住宅建筑设计研究院有限公司望京国誉府项目297000.00297000.00否250526.90250526.90

北京城建勘测设计研究院有限责任公司望京国誉府项目否459000.00459000.00

北京城承物业管理有限责任公司望京国誉府项目否140584.00140584.00

北京城建二建设工程有限公司门头沟永定镇项目否762834.26

北京城承物业管理有限责任公司成都分公4479.204479.20

龙樾湾（成都）项目否司

北京城建二建设工程有限公司龙樾湾（成都）项目-29699882.381905191.36否1607968.9423475281.14

北京城建北方集团有限公司龙樾生态城项目1584016.711935379.68否12236352.8712311773.92

北京城建九建设工程有限公司龙樾生态城项目否3835352.023832399.78

北京城建七建设工程有限公司龙樾生态城项目13616218.9726641184.34否27187228.5551187112.73

北京城建亚泰建设集团有限公司龙樾生态城项目14187827.9616222761.05否803977.819737064.58

北京城建远东建设投资集团有限公司龙樾生态城项目35173227.3847209027.63否15995865.1839399256.91

北京城建道桥建设集团有限公司临河棚改项目否2568807.342568807.34

北京城建九建设工程有限公司临河棚改项目否10061385.1424962260.56

北京城建一建设发展有限公司临河棚改项目否24334103.38

北京城建远东建设投资集团有限公司临河棚改项目否4128837.684128837.68

北京城建亚泰建设集团有限公司澜湖庭院项目30165.795583879.08否5113399.081745869.00

171/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

北京城承物业管理有限责任公司宽院国誉府项目267758.49267758.49否

北京城建亚泰建设集团有限公司汇景湾项目2415813.851400000.00否

北京城建八建设发展有限责任公司府前龙樾项目18635455.96否17431192.61

北京城建一建设发展有限公司府前龙樾项目25381866.64否19266054.99

北京城建远东建设投资集团有限公司府前龙樾项目20098141.28否

怀柔新城03街区项28774.44北京城建远东建设投资集团有限公司否目

北京城建北方集团有限公司红塘湾项目70000.00否728861.231812400.00

北京城建道桥建设集团有限公司红塘湾项目640333.147429545.84否86177.7010408587.23

北京城建华夏基础建设工程有限公司红塘湾项目132110.105282690.00否

北京城建六建设集团有限公司红塘湾项目41410581.854874700.00否2974398.809252400.00

北京城建亚泰建设集团有限公司红塘湾项目945722.2918093035.15否28672737.9424064761.90

北京城建亚泰建筑装饰工程有限公司红塘湾项目否126770.841535335.77

北京城建北方集团有限公司管庄项目否577981.657000000.00

北京城建七建设工程有限公司管庄项目否9697627.6314000000.00

北京金都园林绿化有限责任公司管庄项目否1193293.961193293.96

北京城建七建设工程有限公司龙樾天元项目1801254.0055736266.97否94462355.0092519508.25

北京城建一建设发展有限公司东黄山国际小镇项目16242675.1333115914.30否33357014.0536813081.95

北京城建远东建设投资集团有限公司东黄山国际小镇项目23069286.6970506019.76否62864318.4485977479.13

北京城建八建设发展有限责任公司东黄山国际小镇项目1206226.20988623.03否62041489.6867128821.14

北京金都园林绿化有限责任公司东黄山国际小镇项目4133552.324867459.57否

北京城建八建设发展有限责任公司东黄山国际小镇项目18496993.9136363011.15否

北京城建远东建设投资集团有限公司东黄山国际小镇项目10617195.4127330808.29否

北京城建华夏基础建设工程有限公司东黄山国际小镇项目823248.66否

北京城建五建设集团有限公司龙樾合玺项目32227049.00否17555411.44

北京城建勘测设计研究院有限责任公司城茂未来项目3116503.713116503.71否5308991.765308991.76

北京城建亚泰建设集团有限公司城茂未来项目23966042.9714866619.28否19787945.6431770064.90

北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有限公司城茂未来项目2073096.765006843.39否

北京城建安装集团有限公司成都熙城项目否537862.72537862.72

北京城建北方集团有限公司成都熙城项目20644729.2817529857.99否16799710.862517387.00

北京城建华宇建设工程有限公司成都熙城项目否23084.26996806.00

172/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

北京城建建设工程有限公司成都熙城项目732222.3312261958.61否13254961.282176119.00

北京城建亚泰建设集团有限公司成都熙城项目800000.00800000.00否846191.131804340.39

北京城建七建设工程有限公司成都熙城项目902627.4516800000.00否

北京城建八建设发展有限责任公司成都熙城项目2637315.203000000.00否

北京城建建设工程有限公司成都国誉府项目否34986.1534986.15

北京城建二建设工程有限公司成都国誉府项目253122.241315900.00否2026908.4412288379.00

北京城建北方集团有限公司成都国誉府项目23195473.5425762763.00否4274418.3418470000.00

北京城建八建设发展有限责任公司成都国誉府项目否57798.17

北京城建长城建设集团有限公司成都国誉府项目-74055.12100000.00否

北京城建亚泰建设集团有限公司北七家项目否4339305.054339305.05

北京城承物业管理有限责任公司北七家项目否1760002.021760002.02

北京城建亚泰建设集团有限公司奥体文化园项目603593.33否36350350.18

北京城建设计发展集团股份有限公司奥体文化园项目否767924.53

北京城建勘测设计研究院有限责任公司奥体文化园项目否72688.68

北京城建一建设发展有限公司国誉颂项目35724377.90否

北京城建七建设工程有限公司龙樾湾（重庆）项目556158.573984159.62否840022.252143295.72

出售商品/提供劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

北京城安辉泰置业有限公司提供劳务收入10653852.15

北京建远万誉房地产开发有限公司提供劳务收入21587735.84

北京城承物业管理有限责任公司经营权转让收入7470125.31

北京城承物业管理有限责任公司提供劳务收入543825.68

合计18667803.1421587735.84

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

□适用√不适用

173/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币本期确认受托方

委托方/出包方名受托/承包受托/承包受托/承包终托管收益/承包收的托管收

/承包

称资产类型起始日止日益定价依据益/承包方名称收益北京城建集团有2022年7月2025年6月经审计的年销售收本公司股权托管

限责任公司1日30日入的0.2%

北京住总集团有2023年102026年9月94.34

本公司股权托管130200.00万元/年限责任公司月日日

合计94.34

关联托管/承包情况说明

√适用□不适用

2010年7月1日，本公司与控股股东北京城建集团有限责任公司签订《股权托管协议》，北

京城建集团有限责任公司委托本公司管理其全资子公司北京城建房地产开发有限公司，期限三年，自协议签订之日起计算，本公司按北京城建房地产开发有限公司经审计的年销售收入的0.20%收取托管费。2022年6月30日，双方已续签协议，期限为三年。2025年6月26日，公司2024年年度股东大会审议通过了上述议案，并于2025年6月26日与北京城建集团有限责任公司续签了《北京城建房地产开发有限公司股权托管协议》，期限三年。

2023年10月1日，本公司与控股股东北京城建集团有限责任公司及其全资子公司北京住总

集团有限责任公司签订《委托经营管理协议》，委托本公司管理北京住总集团有限责任公司8家全资或控股房地产行业子公司，期限三年，自2023年10月1日至2026年9月30日，北京城建集团有限责任公司每年向本公司支付委托经营管理费用200.00万元，本公司本报告期计提应收取的托管费收入100万元（含税）。

本公司委托管理/出包情况表：

□适用√不适用

关联管理/出包情况说明

□适用√不适用

(3).关联租赁情况

本公司作为出租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入

北京城建华宇建设工北京市朝阳区北苑家园望春1408921.911367885.71程有限公司园20号楼

北京城建房地产开发北京市海淀区富海中心2号楼4666666.67

14164666666.67有限公司至层

北京城建智控科技股北京市东城区琉璃井路2号院15753433.26

415410995.86份有限公司号楼

北京城承物业管理有北京市海淀区富海中心2号455142.35457656.94

限责任公司楼、3号楼、4号楼地下车库

北京城承物业管理有北京市朝阳区北苑家园紫绶105771.21限责任公司园4号楼101号

合计22389935.4021903205.18

174/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

本公司作为承租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额未纳入增未纳入增简化处理简化处理租赁负承担加租赁负承担加的短期租的短期租债计量的租的债计量的租的出租方名租赁资赁和低价赁和低价的可变支付的赁负使的可变支付的赁负使称产种类值资产租值资产租租赁付租金债利用租赁付租金债利用赁的租金赁的租金款额息支权款额息支权费用（如费用（如（如适出资（如适出资适用）适用）用）产用）产城建开北京城建发大厦房地产开46666459546666720

地下室、

发有限公66.6744.92666.6758.10地上3司至9层北京市北京城建

丰台区147158.4新材料有刘家村7限公司

126号

关联租赁情况说明

√适用□不适用

北京城建房地产开发有限公司租赁使用本公司富海大厦地下1层餐厅1216.20平方米，地上

14-16层6383.15平方米办公用房及地下2层车位95个，本公司租赁使用北京城建房地产开发

有限公司城建开发大厦地下1层餐厅1691.12平方米，地上第2-9层6300.11平方米办公用房及地下2层车位20个。双方签定协议，规定租赁期限为2023年1月1日至2026年12月31日，年租金9800000.00元，租金相互抵免。

(4).关联担保情况本公司作为担保方

√适用□不适用

单位：元币种：人民币担保是否已经被担保方担保金额担保起始日担保到期日履行完毕

北京城建兴顺房地产开发有限公司573000000.002023年4月7日2028年4月6日否

北京黄山投资发展有限公司270000000.002022年8月10日2027年8月9日否

北京城建（青岛）投资发展有限公司377140000.002023年3月24日2026年3月31日否

北京世纪鸿城置业有限公司475000000.002024年5月11日2027年5月11日否

北京世纪鸿城置业有限公司190000000.002024年6月27日2027年6月27日否

北京世纪鸿城置业有限公司148500000.002024年9月30日2027年9月30日否

北京城建（海南）地产有限公司163000000.002023年12月28日2026年12月19日否

北京城建（海南）地产有限公司84290000.002024年1月12日2026年12月19日否

北京城建兴胜置业有限公司534000000.002025年6月30日2030年6月30日否

海南农垦城建投资开发有限公司57703349.562025年1月24日2030年1月12日否本公司作为被担保方

□适用√不适用关联担保情况说明

175/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

□适用√不适用

(5).关联方资金拆借

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方拆借金额起始日到期日说明拆出

149756555.92年固定利率5%，自2025年1月1日起免

北京城安辉泰置业有限公司息

北京丰台站前开发建设有限公司100000000.00年固定利率3.4%

北京景晟乾通置业有限公司694622306.71年固定利率6%

北京骏泰置业有限公司163230535.91年固定利率4.35%

北京矿融城置业有限公司256734110.07年固定利率8.79%

北京双城通达房地产开发有限公476421313.34年固定利率4.65%司

成都红星美凯龙全球家居有限公125539180.19年固定利率6%司

海南农垦城建投资开发有限公司971373004.46年固定利率4.5%

合计2937677006.60

(6).关联方资产转让、债务重组情况

□适用√不适用

(7).关键管理人员报酬

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

关键管理人员报酬384.55165.34

(8).其他关联交易

□适用√不适用

6、应收、应付关联方等未结算项目情况

(1).应收项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备应收账款

北京城承物业管理有限责任公司10720000.0010720.0018382638.9118382.64

北京城建智控科技股份有限公司34758804.9134758.8017587562.6617587.56

北京双城通达房地产开发有限公司9918934.509918.93

北京城建华宇建设工程有限公司739684.00739.68应收利息

北京新城金郡房地产开发有限公司32029893.1536485718.02

北京骏泰置业有限公司1171218.00

北京城安辉泰置业有限公司13383529.7713186818.36

北京景晟乾通置业有限公司84350726.8756953005.81

成都红星美凯龙全球家居有限公司8696807.1710864685.92

海南农垦城建投资开发有限公司96454235.2474641841.24

北京丰台站前开发建设有限公司217222.22

176/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

预付账款

北京城建锅炉管道安装有限公司341569.49341569.49

北京住总集团有限责任公司2286510.38

成都红星美凯龙全球家居有限公司5400.00

北京城建一建设发展有限公司11348417.52其他应收款

北京城安辉泰置业有限公司149756555.92149756.56128756555.92128756.56

北京骏泰置业有限公司163230535.91163230.54165600000.00165600.00

北京新城金郡房地产开发有限公司65140.8165.1465140.8165.14

北京城承物业管理有限责任公司2328000.312328.002123986.102123.99

北京城承物业管理有限责任公司成都分公1625754.101625.751625754.101625.75司

北京城建八建设发展有限责任公司466072.64466.08300508.55300.51

北京城建北方集团有限公司476069.60476.072309784.802309.78

北京城建道桥建设集团有限公司1732341.661732.341366545.831366.55

北京城建二建设工程有限公司766922.31766.92704601.79704.60

北京城建集团有限责任公司7670773.367670.776670773.366670.77

北京城建六建设集团有限公司1686880.641686.88727480.64727.48

北京城建七建设工程有限公司2437291.742437.292636576.212636.58

北京城建十六建筑工程有限责任公司2468167.162468.161924589.361924.59

北京城建五建设集团有限公司5431.595.434883.854.88

北京城建亚泰建设集团有限公司3025999.533026.002898287.152898.29

北京城建一建设发展有限公司88066.6188.07337052.31337.05

北京城建远东建设投资集团有限公司1365223.601365.221456777.001456.78

北京双城置业开发有限公司4781305.244781.314327208.684327.21

北京矿融城置业有限公司257221890.95257221.89274214728.41274214.73

成都红星美凯龙全球家居有限公司125603505.25125603.51104540636.52104540.64

北京城建集团有限责任公司重庆分公司261568.77261.57261568.77261.57

北京双城通达房地产开发有限公司476421313.34476421.31472974702.13472974.70

北京城建耐泰安建材有限责任公司20013.4420.0120013.4420.01

北京城建建设工程有限公司868207.81868.21851163.68851.16

北京景晟乾通置业有限公司694622306.71694622.31694622306.71694622.31

北京城建智控科技股份有限公司672845.77672.85672845.77672.85

海南农垦城建投资开发有限公司972406066.73972406.07971373091.50971373.09

北京越华房地产开发有限公司19581266.0819581.27

北京城建新材料有限公司160402.73160.40160402.73160.40

北京住总集团有限责任公司38160.1838.1638160.1838.16

北京丰台站前开发建设有限公司100000000.00100000.00

(2).应付项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目名称关联方期末账面余额期初账面余额应收账款

北京城承物业管理有限责任公司成都分公司22556590.5223944101.52

北京城承物业管理有限责任公司青岛分公司1380729.8711199015.17

北京城承物业管理有限责任公司城阳分公司5558794.617332245.49

北京城建安装集团有限公司243721.57753811.07

北京城建八建设发展有限责任公司211525448.44278241762.07

北京城建北方集团有限公司250046951.38291391913.77

北京城建道桥建设集团有限公司148814681.26147938553.65

北京城建二建设工程有限公司129419375.45131674026.71

北京城建锅炉管道安装有限公司84434.0084434.00

177/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

北京城建华夏基础建设工程有限公司38321371.1552549942.16

北京城建华宇建设工程有限公司119373.89119373.89

北京城建建设工程有限公司103183719.13149151843.06

北京城建九建设工程有限公司935422.90935422.90

北京城建勘测设计研究院有限责任公司8886278.848886278.84

北京城建六建设集团有限公司432760673.42406176627.56

北京城建七建设工程有限公司410361041.92523560828.30

北京城建深港建筑装饰工程有限公司1115900.081115900.08

北京城建十建设工程有限公司33005690.4543798431.29

北京城建十六建筑工程有限责任公司196915141.05249631669.78

北京城建五建设集团有限公司12826306.4493802851.89

北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有限公司156806.223090552.85

北京城建亚泰建设集团有限公司431737049.23510694678.71

北京城建一建设发展有限公司341518721.79447461340.61

北京城建远东建设投资集团有限公司445724620.16597701711.36

北京城建长城建设集团有限公司10695263.0020629493.72

北京金都园林绿化有限责任公司9308497.2213723817.51

北京市花木有限公司2230799.762230799.76

北京城承物业管理有限责任公司35819380.4837355039.68

北京城建北方众邦装饰工程有限公司13437529.6527139417.16

北京城建集团有限责任公司17476077.7517476077.75

北京住总第六开发建设有限公司100000.00100000.00

北京城建置业有限公司377122.64

北京城建亚泰建筑装饰工程有限公司3561833.254251488.40

北京卓联物业经营管理有限公司2000000.003097381.59

北京北亚园林有限公司1347848.952430070.60

北京市住宅建筑设计研究院有限公司699081.60699081.60应付票据

北京城建亚泰建设集团有限公司50000.0050000.00预收账款

北京城承物业管理有限责任公司14323782.3814801681.84合同负债

北京城建亚泰建设集团有限公司192660.55192660.55

北京亚泰智博科技发展有限公司91803779.2391803779.23

成都红星美凯龙全球家居有限公司315524416.10286166617.93其他应付款

北京城建安装集团有限公司590901.13584345.48

北京城建八建设发展有限责任公司492775.9016193942.33

北京城建北方集团有限公司49026768.4347613098.19

北京城建北苑大酒店有限公司361624.00

北京城建道桥建设集团有限公司3361662.851865260.41

北京城建二建设工程有限公司1149815.319159797.17

北京城建锅炉管道安装有限公司61308.6883437.68

北京城建集团有限责任公司392267.06392267.06

北京城建建设工程有限公司12965667.799086869.06

北京城建精工钢结构工程有限公司272578.00272578.00

北京城建九建设工程有限公司445507.95445507.95

北京城建六建设集团有限公司5165743.7419617398.23

北京城建七建设工程有限公司5418180.478075751.85

178/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

北京城建十六建筑工程有限责任公司17294483.6111608319.73

北京城建五建设集团有限公司2000.002000.00

北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有限公司180066.85180066.85

北京城建亚泰建设集团有限公司26810264.8937580127.33

北京城建一建设发展有限公司10261715.0010700202.12

北京城建远东建设投资集团有限公司26085.0011871085.57

北京城建长城建设集团有限公司163203.25178585.25

北京金都园林绿化有限责任公司64.0064.00

北京新城金郡房地产开发有限公司56337672.2956337672.29

北京城建四建设工程有限责任公司1117.525477551.36

北京城建重庆物业管理有限公司9693300.3310181659.21

北京城安辉泰置业有限公司60000000.0060000000.00

北京城建智控科技股份有限公司8491498.318491498.31

北京城承物业管理有限责任公司540.03540.03

北京城建华宇建设工程有限公司713476.33713476.33

北京城建勘测设计研究院有限责任公司87315.8587315.85

北京城建设计发展集团股份有限公司408000.00408000.00

北京城建亚泰建筑装饰工程有限公司56491.08

北京城建（芜湖）股权投资管理有限公司291669.40291669.40

北京市园林绿化集团有限公司39068.0039068.00

北京越华房地产开发有限公司1161891982.16671940982.16

北京城建十建设工程有限公司18602500.42

(3).其他项目

□适用√不适用

7、关联方承诺

□适用√不适用

8、其他

□适用√不适用

十五、股份支付

1、各项权益工具

(1).明细情况

□适用√不适用

(2).期末发行在外的股票期权或其他权益工具

□适用√不适用

2、以权益结算的股份支付情况

□适用√不适用

3、以现金结算的股份支付情况

□适用√不适用

179/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

4、本期股份支付费用

□适用√不适用

5、股份支付的修改、终止情况

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

十六、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

□适用√不适用

2、或有事项

(1).资产负债表日存在的重要或有事项

√适用□不适用对外提供债务担保形成的或有事项及其财务影响

为关联方提供担保详见附注十四、5关联方交易之(4).关联担保情况

截止2025年6月30日，本公司为商品房买受人提供住房按揭借款担保事项如下：

提供按揭担保子公司名称金额

北京城建兴华地产有限公司780981421.62

北京世纪鸿城置业有限公司738606964.49

北京城建成都地产有限公司43890098.67

北京城建成都置业有限公司10624800.11

北京城建新城投资开发有限公司23576718.88

北京新城兴业房地产开发有限公司5978078.52

北京城茂房地产开发有限公司573638062.99

北京城茂未来房地产开发有限公司473875686.35

北京城建兴顺房地产开发有限公司889878976.73

北京首城置业有限公司84235250.17

北京城建兴胜置业有限公司85679013.00

北京城建兴泰房地产开发有限公司7401800.05

北京城建兴云房地产有限公司2477361.37

北京城建（海南）地产有限公司103611436.56

北京城志置业有限公司65623935.76

北京城建兴瑞置业开发有限公司3405551809.07

青岛双城房地产有限公司148028576.35

成都锐革新业房地产开发有限公司375997292.60

北京城建（青岛）投资发展有限公司112493324.79

北京招城房地产开发有限公司803271927.06

北京城建兴荣房地产开发有限公司542336079.72

北京兆城房地产开发有限公司1041514726.97

北京樾茂房地产开发有限公司433789191.48

京城发（上海）置业有限公司15908000.00

北京城建兴通置业有限公司24940000.00

北京城建南山置业有限公司2290000.00

北京城建保定房地产开发有限公司71826147.00

180/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

提供按揭担保子公司名称金额

合计10868026680.31

除存在上述或有事项外，截止2025年6月30日，本公司无其他应披露未披露的重要或有事项。

(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：

□适用√不适用

3、其他

□适用√不适用

十七、资产负债表日后事项

1、重要的非调整事项

□适用√不适用

2、利润分配情况

□适用√不适用

本公司以总股数2075743507股为基数，每10股派发现金股利0.5元（含税），支付股利103787175.35元。此分配方案已经公司2025年6月26日的2024年年度股东大会审议通过，

于2025年8月22日派发完毕。

3、销售退回

□适用√不适用

4、其他资产负债表日后事项说明

□适用√不适用

十八、其他重要事项

1、前期会计差错更正

(1).追溯重述法

□适用√不适用

(2).未来适用法

□适用√不适用

2、重要债务重组

□适用√不适用

3、资产置换

(1).非货币性资产交换

□适用√不适用

(2).其他资产置换

□适用√不适用

181/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

4、年金计划

√适用□不适用

为保障和提高职工退休后的待遇水平，调动职工的劳动积极性，建立人才长效激励机制，增强单位的凝聚力，促进单位健康持续发展，根据《中华人民共和国劳动法》（中华人民共和国主席令第28号）、《集体合同规定》（劳动和社会保障部令第22号）、《企业年金办法》（人力资源和社会保障部令第36号）、《企业年金基金管理办法》（人力资源和社会保障部令第11号）、

《关于市管企业规范实施企业年金的指导意见》（京国资发[2018]27号）等法律、法规及规章，公司决定参加北京城建集团有限责任公司企业年金计划（以下简称本计划），在《北京城建集团有限责任公司企业年金方案》框架下，结合实际情况，制定本单位企业年金方案实施细则，具体情况如下：

（1）单位缴费分配至职工个人账户的金额为职工个人缴费基数的6.33%，单位缴费总额为单位为参加计划职工缴费的合计金额。

员工部分：职工个人缴费为本人缴费基数的3.2%，职工个人缴费基数为本人年度月平均工资，且不超过本市上年度月平均工资的5倍，由单位代扣代缴。

单位当期缴费分配至职工个人账户的最高额不得超过平均额的5倍。超过平均额5倍的部分，记入企业账户。

企业账户资金不得用于抵缴未来年度单位缴费。

（2）企业年金的领取规定

员工退休、经劳动能力鉴定委员会鉴定，因病（残）完全丧失劳动能力、病故、出国定居方可领取企业年金。

（3）原城建集团发放给员工退休后的工龄补贴、住房补贴、通讯费、洗理费、书报费，自年金实施之日起取消发放。

5、终止经营

□适用√不适用

6、分部信息

(1).报告分部的确定依据与会计政策

√适用□不适用

本公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部。本公司的经营分部是指同时满足下列条件的组成部分：

（1）该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；

（2）管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；

（3）能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。

本公司以经营分部为基础确定报告分部，满足下列条件之一的经营分部确定为报告分部：

（1）该经营分部的分部收入占所有分部收入合计的10%或者以上；

（2）该分部的分部利润（亏损）的绝对额，占所有盈利分部利润合计额或者所有亏损分部亏

损合计额的绝对额两者中较大者的10%或者以上。

(2).报告分部的财务信息

□适用√不适用

(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因

√适用□不适用

本公司的业务单一，主要为房地产开发，管理层将此业务视作为一个整体实施管理、评估经营成果，因此，本财务报表不呈报分部信息。

182/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

(4).其他说明

□适用√不适用

7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

□适用√不适用

8、其他

□适用√不适用

十九、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）17611289.5412820877.63

一年以内17611289.5412820877.63

1至2年2062748.42

2至3年

3年以上

3至4年

4至5年323286.40323286.40

5年以上

合计19997324.3613144164.03

(1).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面账面余额坏账准备账面余额坏账准备价值类别账面计提计提比例价值比例金额金额比例金额金额比例

(%)(%)

(%)(%)按单项计提坏账准备

其中：

按组合

19997324.3100.0618796.3.0919378527.313144164.0100.0156839.12987324.1计提坏6098830861.197

账准备

其中：

12888256.864.4512888256.811734026.4组合100089.27

11734026.4

0

7109067.5635.55618796.8.706490270.581410137.6310.73156839.组合2988611.121253297.77

合计19997324.3100.0618796./19378527.313144164.0/156839./12987324.1

183/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

609883867

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：组合1

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内10825508.38

1至2年2062748.42

合计12888256.80

组合计提项目：组合2

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内6785781.16418682.706.17

1至2年

2至3年

3年以上

3至4年

4至5年323286.40200114.2861.90

5年以上

合计7109067.56618796.988.70

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例

见五、重要会计政策及会计估计.13。

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(2).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转销或其他期末余额计提转回核销变动按单项计提坏账准备

按组合计提坏账准备156839.86461957.12618796.98

184/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

其中：组合1

组合2156839.86461957.12618796.98

合计156839.86461957.12618796.98

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(3).本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(4).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币合同资应收账款和合占应收账款和合应收账款期末坏账准备期单位名称产期末同资产期末余同资产期末余额余额末余额

余额额合计数的比例（%）

北京兆城房地6837107.606837107.6034.19产开发有限公司

北京招城房地5651149.205651149.2028.26产开发有限公司

北京城建万科400000.00400000.002.00天运置业有限公司

北京徽都大酒1536130.081536130.087.6894779.23店管理有限公司

北京光彩品创1090448.981090448.985.4567280.70酒店管理有限公司

合计15514835.8615514835.8677.58162059.93

其他说明：

□适用√不适用

2、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应收利息138678179.18118661446.11

185/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

应收股利610567489.29610567489.29

其他应收款35956627200.9038926029758.51

合计36705872869.3739655258693.91

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1).应收利息分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额定期存款委托贷款债券投资

北京骏泰置业有限公司1171218.00

北京城安辉泰置业有限公司13383529.7713186818.36

北京新城金郡房地产开发有限公司32029893.1536485718.02

北京景晟乾通置业有限公司84350726.8756953005.81

成都红星美凯龙全球家居有限公司8696807.1710864685.92

北京丰台站前开发建设有限公司217222.22

合计138678179.18118661446.11

(2).重要逾期利息

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

186/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

(6).本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(7).应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目(或被投资单位)期末余额期初余额

北京城建兴胜房地产开发有限公司51664139.2251664139.22

北京城建兴合房地产开发有限公司80754783.2680754783.26

北京城建兴云房地产有限公司54595900.0054595900.00

北京城建新城投资开发有限公司259671030.01259671030.01

北京城建兴悦置地有限公司20322100.0020322100.00

国奥投资发展有限公司93499658.4393499658.43

北京建远万誉房地产开发有限公司50059878.3750059878.37

合计610567489.29610567489.29

(8).重要的账龄超过1年的应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币是否发生

项目(或被投资单位)期末余额账龄未收回的原因减值及其判断依据

北京城建兴胜房地产开发有限公司51664139.222-3年被投资单位尚未支付否

北京城建兴合房地产开发有限公司80754783.261-2年、5被投资单位尚未支付否年以上

北京城建兴云房地产有限公司54595900.001-2年被投资单位尚未支付否

北京城建新城投资开发有限公司259671030.011-2年、5被投资单位尚未支付否年以上

北京城建兴悦置地有限公司20322100.001-2年被投资单位尚未支付否

国奥投资发展有限公司93499658.435年以上企业无支付能力是

合计560507610.92///

(9).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

187/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

期末余额名称计提比账面余额坏账准备计提理由例（%）信用风险显著增

国奥投资发展有限公司186999316.8693499658.4350.00加

合计186999316.8693499658.4350.00/

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(10).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段未来12个整个存续期预期整个存续期预

坏账准备合计月预期信信用损失(未发生期信用损失(已

用损失信用减值)发生信用减值)

2025年1月1日余额93499658.4393499658.43

2025年1月1日余额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段本期计提本期转回本期转销本期核销其他变动

2025年6月30日余额93499658.4393499658.43

各阶段划分依据和坏账准备计提比例

见五、重要会计政策及会计估计.11。

对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(11).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额计收回或转销或其他期末余额提转回核销变动

国奥投资发展有限公司93499658.4393499658.43

合计93499658.4393499658.43

188/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(12).本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）14284302978.5813043465040.65

一年以内14284302978.5813043465040.65

1至2年8696936947.5311133517035.13

2至3年1413109364.682993846144.03

3年以上

3至4年5736761676.075934033595.29

4至5年1463525655.393570601301.49

5年以上4370802289.372258596104.77

合计35965438911.6238934059221.36

(13).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

保证金950.001446000950.00

往来款35908359380.8037431282001.80

代垫款56013084.9154710773.65

其他1065495.912065495.91

合计35965438911.6238934059221.36

(14).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币坏账准备第一阶段第二阶段第三阶段合计

189/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

整个存续期预整个存续期预未来12个月预

期信用损失(未期信用损失(已期信用损失

发生信用减值)发生信用减值)

2025年1月1日余额3297690.474731772.388029462.85

2025年1月1日余额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提-1315958.582098206.45782247.87本期转回本期转销本期核销其他变动

2025年6月30日余额1981731.896829978.838811710.72

各阶段划分依据和坏账准备计提比例

见五、重要会计政策及会计估计.15。

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(15).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额收回转销类别期初余额其他期末余额计提或转或核变动回销按组合计提坏账准备

组合13297690.47-1315958.581981731.89

组合24731772.382098206.456829978.83

合计8029462.85782247.87---8811710.72

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用

(16).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

190/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

□适用√不适用

(17).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款款项的坏账准备单位名称期末余额期末余额合计账龄

(%)性质期末余额数的比例

北京城奥置业有限公司4585588290.4312.75往来款1年以内、

1年以上

北京世纪鸿城置业有限公3604074868.2010.02往来款2年以内司

北京城建兴荣房地产开发2773762569.057.71往来款3年以内有限公司

北京城建兴华地产有限公2693911464.527.49往来款3年以内司

北京城建重庆地产有限公2408631821.766.70往来款3年以内、5司年以上

合计16065969013.9644.67//

(18).因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

3、长期股权投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额减减项目值值账面余额账面价值账面余额账面价值准准备备

对子公司投资5303480294.485303480294.485270636115.735270636115.73

对联营、合营

1749668067.841749668067.841758562691.131758562691.13

企业投资

合计7053148362.327053148362.327029198806.867029198806.86

191/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

(1).对子公司投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动减值准期初余额（账面价减值准备期期末余额（账面价被投资单位计提减值准备期末值）初余额追加投资减少投资其他值）备余额

北京城建兴华地产有限公司838000000.00838000000.00

北京城建兴胜房地产开发有限公司51984900.0051984900.00

北京城和房地产开发有限责任公司71338000.0071338000.00

北京大东房地产开发有限公司8000000.008000000.00

北京城建兴业置地有限公司200000000.00200000000.00

北京世纪鸿城置业有限公司427392300.00427392300.00

北京城建成都地产有限公司158800000.00158800000.00

北京城建兴泰房地产开发有限公司50000000.0050000000.00

北京首城置业有限公司50000000.0050000000.00

北京城建兴合房地产开发有限公司104619999.97104619999.97

北京城建重庆地产有限公司103762743.72103762743.72

北京城建兴云房地产有限公司30000000.0030000000.00

北京城建（海南）地产有限公司100000000.00100000000.00

北京城建新城投资开发有限公司321650319.60321650319.60

北京城建万科天运置业有限公司26522885.4326522885.43

北京城建兴顺房地产开发有限公司300000000.00300000000.00

北京城奥置业有限公司41500000.0041500000.00

北京城建兴瑞置业开发有限公司158707200.00158707200.00

北京城建保定房地产开发有限公司32500000.0032500000.00

北京城建兴悦置地有限公司30000000.0030000000.00

北京城建黄山投资发展有限公司100000000.00100000000.00

192/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

北京城茂未来房地产开发有限公司48000000.0048000000.00

北京城建兴胜置业有限公司90000000.0012844178.75102844178.75

北京城茂房地产开发有限公司15300000.0015300000.00

北京城建（青岛）投资发展有限公司50000000.0050000000.00

北京顺城兴达创展科技有限公司70000000.0070000000.00

北京城建重庆置业有限公司50000000.0050000000.00

北京招城房地产开发有限公司500000000.00500000000.00

成都锐革新业房地产开发有限公司40000000.0040000000.00

北京城建创达置业有限公司3000000.003000000.00

北京城建兴荣房地产开发有限公司50000000.0050000000.00

黄山首联投资发展有限公司400000000.00400000000.00

北京兆兴建城房地产开发有限公司494757767.01494757767.01

北京城建兴通置业有限公司10000000.0020000000.0030000000.00

京城发（上海）置业有限公司50000000.0050000000.00

北京城建南山置业有限公司51000000.0051000000.00

上海城樾置业有限公司51000000.0051000000.00

北京云蒙山投资发展有限公司82800000.0082800000.00

黄山东门文旅运营有限公司10000000.0010000000.00

合计5270636115.7332844178.755303480294.48

(2).对联营、合营企业投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币减值本期增减变动减值期初投资准备其他综宣告发放现计提期末余额（账面准备余额（账面价减少权益法下确认单位期初追加投资合收益其他权益变动金股利或利减值其他价值）期末

值）投资的投资损益余额调整润准备余额

一、合营企业

193/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

小计

二、联营企业

北京科技园建设（集团）股份有限公司295127327.0-36943706.258183620.9

3076

深圳市中科招商创业投资有限公司950001887.014381573.545000000919383460.6

49.003

国奥投资发展有限公司33902336.3045465365.779367702.05

5

北京骏泰置业有限公司24000000.01329226.40-20459317.4869908.48

092

芜湖京城创业投资有限公司10743270.796590443.0417333713.83

北京新城金郡房地产开发有限公司-4455824.84455824.87

7

北京碧桂园文化发展有限公司9159916.54-647.299159269.25

北京双城置业开发有限公司7049245.92-773017.106276228.82

北京建远万誉房地产开发有限公司69736646.15-414500.0969322146.06

北京京城佳业物业股份有限公司289002575.37571070.50-3043827.87128185.286401632.1

79844

北京城安辉泰置业有限公司93839485.99-1562028.992277457.04

5

成都红星美凯龙全球家居有限公司-5747833.55747833.56

6

北京双城通达房地产开发有限公司-8187662.98187662.96

6

北京矿融城置业有限公司-16192346.16192346.2

277

北京景晟乾通置业有限公司6443281.47-6443281.4

7

北京丰台站前开发建设有限公司8000000.00-907071.427092928.58

小计1758562691.32000000.0

1306596322.17

-3043827.852128185

9.847681068.27

1749668067.

84

1758562691.32000000.06596322.17-3043827.852128185合计1309.847681068.27

1749668067.

84

(3).长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用

194/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

其他说明：

□适用√不适用

195/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

4、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务437051085.90259401246.8419183262.51543850.15

其他业务12686144.9831361702.19

合计449737230.88259401246.8450544964.70543850.15

(2).营业收入、营业成本的分解信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

XXX-分部 合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本商品类型

房地产412939938.62259045618.01412939938.62259045618.01

开发（房屋销售）

租赁收24111147.28355628.8324111147.28355628.83入按经营地区分类

北京437051085.90259401246.84437051085.90259401246.84市场或客户类型合同类型按商品转让的时间分类按合同期限分类按销售渠道分类

合计437051085.90259401246.84437051085.90259401246.84其他说明

□适用√不适用

196/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

(3).履约义务的说明

□适用√不适用

(4).分摊至剩余履约义务的说明

√适用□不适用

本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为

424039475.84元，其中：

0元预计将于2025年度确认收入

241227047.60元预计将于2026年度确认收入。

(5).重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

5、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额成本法核算的长期股权投资收益

权益法核算的长期股权投资收益6596322.17-350360422.18处置长期股权投资产生的投资收益

交易性金融资产在持有期间的投资收益113841910.00101821161.89其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入债权投资在持有期间取得的利息收入其他债权投资在持有期间取得的利息收入处置交易性金融资产取得的投资收益处置其他权益工具投资取得的投资收益处置债权投资取得的投资收益处置其他债权投资取得的投资收益债务重组收益

合计120438232.17-248539260.29

6、其他

□适用√不适用

二十、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目金额说明

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分-286931.13计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政6732.48策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产82484032.00生的损益

计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费71964743.58委托他人投资或管理资产的损益

197/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益

企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益

受托经营取得的托管费收入943396.22

除上述各项之外的其他营业外收入和支出4272504.91其他符合非经常性损益定义的损益项目

减：所得税影响额39589549.47

少数股东权益影响额（税后）70256.96

合计119724671.63

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

2、净资产收益率及每股收益

√适用□不适用加权平均净资产每股收益报告期利润

收益率（%）基本每股收益稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净利润2.660.24650.2465扣除非经常性损益后归属于公司普通股股

2.040.18880.1888

东的净利润

3、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

4、其他

□适用√不适用

董事长：齐占峰

198/199北京城建投资发展股份有限公司2025年半年度报告

董事会批准报送日期：2025年8月29日修订信息

□适用√不适用