中央政策连续提及“旧改”，旧改有望接棒棚改

“旧改”，即一般所说的旧城区改造，与“棚改”（即棚户区改造）相对应。7 月中央政治局会议着重将“旧改”列入“补短板工程”，要求实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程；其实今年年初以来，政策多次提及“旧改”，年初在《政府工作报告》中已经提到“要大力进行改造提升城镇老旧小区”，4 月三部委发文《关于做好2019 年老旧小区改造工作的通知》，对老旧小区的改造相关配套基础设施提出了明确规定。6月国常会明确要推进城镇老旧小区改造，并对城镇老旧小区改造安排中央补助资全，鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持；后国新办政策吹风会将城镇旧改上升到国家层面。而各地政府以及银行也出台了一系列政策来支持中央“旧改”的推进。此外，在2019 年棚改规模减半，并且货币化安置比例大幅下降，回归安置房安置的主流的情况下，高层会议提出“加快改造城镇老旧小区”，“旧改”有望逐渐接棒“棚改”。

多地试点开展旧改，存量改造空间超万亿

老旧小区改造可分为3 类：①保基本的配套设施，比如与居民生活直接关系的水、电、气、路等市政基础设施的维修完善。对于装电梯不做强制；②提升类的基础设施，包括公共活动场地，有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等；③完善公共服务类的内容，包括完善社区的养老、抚幼、医疗、助餐、家政、快递等设施。2017 年，我国各地开始进行老小区整治改造项目，在15 个城市（广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花、宁波）开展老旧小区改造试点，我们选取了东部沿海地区（广州、淄博），东北地区（沈阳），中部（宜昌、呼和浩特），西部（攀枝花）共六个较有代表性的试点城市，测算出全国平均改造工程价格约215.2 元/平方米（不含人工），考虑到旧改标准的逐步提升以及成本提升，我们预计未来旧改平均工程价格约为270 元/平方米。此外，根据住建部，目前全国需改造的老旧小区约16 万个，涉及建筑面积约40 亿平方米，则全国老旧小区改造项目总投资额约1.1 万亿元。此外，假设20%的老旧小区需要装电梯，据我们估算，一共可以装96 万台，如果按照每台电梯90 万元单价计算，则需要约0.9 万亿元的投资额，即包含电梯的旧改总投资额近2 万亿元。我们认为尽管不同地区、不同项目、不同政策条件间存在较大差异，如小面积小区投资强度更高，但总体来看我国老旧小区改造市场空间广阔。

建筑设计、区域施工及家装龙头有望受益

政治局会议着重将“旧改”列入“补短板工程”，要求实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程；考虑后期“棚改”计划大幅减少，我们预计政策方向可能以推动“旧改”接替“棚改”，有望拉动万亿市场投资，政府支持力度有望加大，利好相关设计建设及装修企业。具体分行业看：①设计：传统房建项目设计费占比约2%，而发达及重点推动旧改地区旧改项目设计费比率或在4%以上，建议关注华阳国际、华建集团。根据公司年报，华阳国际在深圳地区承接了较多的旧改项目，如公司2018 年承接了福田区华富街道福安小区城市更新单元改造EPC 项目，预计后期随着旧改的加速推进，公司对应的设计业务有望受益；②施工：对于施工而言，旧改单体项目较小且相对分散，大型建筑企业承接施工项目的规模效应较难体现，中小型施工企业的经营模式或更加贴合，关注地方国企龙头上海建工、浦东建设等；③装修：根据住建部，全国旧改共约4200 万户居民，如果按照20%比例估算住户同时进行二次装修，则进行二次装修的住户约840 万户，每户装修价格约在5 万元左右，则可能带来的装修市场规模在约4200 亿元，关注家装龙头金螳螂、东易日盛。

风险提示：旧改推进速度及力度不及预期，上市公司订单承接量不及预期。