产业销售与补库存间的传导机制继续恢复。我们在 1 季度数据点评中曾明确指出,行业销售面积、新开工和土地购置面积增速间存在背离。以上现象主要表现为在销售面积和新开工面积明显恢复同时,土地购置却持续下滑。4 月以上三数据开始出现同向趋势。5 月土地购置面积、新开工面积和销售面积环比增速分别是 8.91% 、8.86% 和5.58% 。产业销售与补库存间的传导机制继续呈现恢复趋势。

下半年新开工、土地数据保持恢复,但仍缺乏弹性。目前单月土地数据有恢复趋势,但从累计数据看已经土地购置面积累计同比已连续 15个月保持负增长。考虑到全年投资和销售额累计增速前高后低趋势难改变,预判下半年新开工和土地虽保持恢复,但表现为弹性不足。

土地投资占销售比值处于下降过程,开发商资金面持续改善。虽然土地购置额绝对数据较去年同期有所改善,但开发商当前土地储备依旧处于相对谨慎状态。目前行业土地成交价款占销售额比值从去年 6 月的 14.75%下降到5 月的10.5% 。开发商在销售转好同时,对土地储备仍趋于谨慎。以上原因造成行业整体资金处于持续改善状态。

房地产投资1-5 月同比增长20.6% 。1-5 月全国房地产累计开发投资为 26798 亿元,同比增长20.6% 。相比2013年1-4 月同比增长21.1% 而言,2013年1-5 月减少0.5 个百分点。1-5 月商品住宅投资 18363 亿元,同比增长 21.6% ,占房地产开发投资比重为 68.5% 。

房地产累计销售面积同比增长36%。1-5 月,全国商品房销售面积 3.91 亿平方米,比去年同期增长 36%。5 月销售面积 0.94 万平,环比增加 6%,同比增长 28.3% 。

行业当月资金来源有所上升。从1-5 月总资金来源构成情况来看,国内贷款占房地产资金来源的 18%,利用外资占比低于 1%,自筹资金占 37% ,其他资金占 45%。从5 月单月总资金来源构成情况来看,国内贷款占房地产资金来源的15%,利用外资占比不到 1%,自筹资金占 38%,其他资金占 46% 。

估值和投资。由于流动性担忧等问题,近期地产板块出现连续回调。海通宏观认为当前通胀较低,央行对流动性态度趋于中性,不放松也不会收紧。考虑当前经济基本面未明显复苏,地产政策无支持同时也难有打压。政策中性有利行业景气度温和维持。估值角度看,目前地产板块动态 PE对A 股动态 PE溢价率在 6.44% ,较前期10.14%高位有所回落。龙头公司整体估值水平回落到 8 倍上下。

个股推荐。截至 6 月7 日,A 股动态PE在13.51 倍,地产动态 PE在14.3 倍。我们继续维持行业“增持”评级,推荐估值具备吸引力的“万金招保”龙头和销售有保障的滨江、荣盛、金科、华夏和上海自由贸易区主题(外高桥、金桥、阳光城)。

风险提示。一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。