全年有望成销售大年。如果把 2013年1H销售金额加上 2012年7-12 月销售金额作为全年销售预测值。该数据较 2012年增长近15.61%,即在下半年各月销售毫无增长基础上,行业也可保持 15%左右增速。该数据远超大多数分析师年初预期,也处于近4 年销售增速高点。

开发商上半年对土地市场仍相对谨慎。上半年各项数据中土地购置面积恢复速度最慢,截止6 月同比增速仍为-10.4%。从6 月单月数据看,环比增长 35.28%,但同比下降1.15% 。此外,从不同城市表现看一线城市土地复苏速度不论从溢价率还是成交面积均优于二、三线城市。

三线市场真实数据好于预期。从房价角度看,2013年一线城市反弹幅度最大,二、三线城市涨幅有限。但从成交面积增速看,一、二线城市在1Q 反弹幅度相对强烈,进入2Q 后一线城市开始回落,三线一线保持相对稳定。我们认为 2Q 一线城市成交面积回落除季节性因素外,与 3 月底受政策影响一线城市存在抢购和推盘提前有关。此外,从真实数据看三线及以下城市 1H 各月销售面积均保持增长。市场感觉销售不景气主要与房价上涨不大有关。

房地产投资1-6 月同比增长20.3% 。1-6 月全国房地产累计开发投资为 36828 亿元,同比增长20.3% 。相比2013年1-5 月同比增长20.6% 而言,2013年1-6 月减少0.3 个百分点。1-6 月商品住宅投资 25227 亿元,同比增长 20.8% ,占房地产开发投资比重为 68.5% 。

房地产累计销售面积同比增长36%。1-6 月,全国商品房销售面积 5.14 亿平方米,比去年同期增长 29%。6 月销售面积 1.23 万平,环比增加31.6% ,同比增长 10.8% 。

行业当月资金来源有所上升。从1-6 月总资金来源构成情况来看,国内贷款占房地产资金来源的 17%,利用外资占比低于 1%,自筹资金占 38% ,其他资金占 45%。从6 月单月总资金来源构成情况来看,国内贷款占房地产资金来源的15%,利用外资占比不到 1%,自筹资金占 42%,其他资金占 43% 。

估值和投资。截至2013年7 月15日,A 股市场动态 PE在12.75 倍,房地产板块动态PE在13.19 倍。融资开闸传闻继续引发市场共鸣。我们认为整体看行业下半年货量充足,且政策面总理已明确表示对刚需给予金融支持。上半年销售积极放量将为全年销售增长奠定基础。重申看好龙头+二线成长(滨江、荣盛、金科、华夏、南国)+ 反转潜力(外高桥、京能、阳光城)+ 开闸主题(中航、中粮)+ 预增概念(世联)。

风险提示。一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。