淡季不淡。行业2013年1-8销售整体保持较好趋势。8月当月销售额6175亿元,环比7月单月数据增长0.04%,同比增加16.26%。此前市场悲观预期曾认为行业下半年基数上升,淡季数据恐同比、环比双下降。环比数据符合淡季特征,同比数据远好于市场预期。

8月一线城市土地面积恢复明显。8月数据看一线城市土地成交面积同比增长11.08%,二线城市同比增长-26.11%。上半年一线城市销售放量和涨价带来下半年土地市场转暖。

房价上涨抵消销售面积下滑因素。8月可统计一、二、三线城市房地产成交面积同比增速分别是-6.38%、-5.65%和-12.37%。目前各区域房价存在涨价趋势,因此全国整体成交金额数据依旧优异。

新开工会恢复但缺乏弹性。7月新开工和土地数据反弹强劲与去年统计基数较低有关,进入8月数据重新回落。我们认为目前销售形势稳步向上,开发商投资意愿有所加强,新开工面积减弱主要与拿地面积未能有效增长有关。此外,目前地价呈现涨价趋势,如果开发商土地总投资金额不变,未来土地面积将仍呈现减少趋势,从而带来新开工弱恢复。

房地产投资1-8月同比增长19.3%。1-8月全国房地产累计开发投资为52120亿元,同比增长19.3%。相比2013年1-7月同比增长20.5%而言,2013年1-8月增加0.2个百分点。1-8月商品住宅投资35738亿元,同比增长19.2%,占房地产开发投资比重为68.6%。

房地产累计销售面积同比增长23%。1-8月,全国商品房销售面积7.08亿平方米,比去年同期增长23%。8月销售面积0.97亿平,环比增加0.1%,同比增长10.1%。

行业当月资金来源有所上升。从1-8月总资金来源构成情况来看,国内贷款占房地产资金来源的17%,利用外资占比低于1%,自筹资金占38%,其他资金占45%。从8月单月总资金来源构成情况来看,国内贷款占房地产资金来源的14%,利用外资占比不到1%,自筹资金占40%,其他资金占45%。

估值和投资。截至2013年9月10日,A股市场动态PE在12.77倍,房地产板块动态PE在12.89倍。近期地王频出是板块走弱的主要原因。市场旧担忧地王是否会触动高层神经,从而带来调控可能。我们认为三中全会前高层对地产具体定位和政策思维未确定之前,政府更多为窗口指导。下周将公布8月房地产行业数据,经济趋稳仍有利板块后期反弹。我们继续维持当前位置看到年底,个股30%+绝对收益判断。强烈看好龙头+“自贸五虎”,及地产中小盘金科、南国、世联、世茂、阳光城。

风险提示。一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。