本报告导读:

2013年前3季度地产上市公司的整体表现:投资销售增速收窄、盈利低点、持续分化。建议增持地产,市场对政策过于悲观,随着逐步稳定、明朗化,将持续修复。

摘要:

投资:亮丽,但增速收窄。2013年前3季度购买商品与劳务支出的现金同增65.5%,其中一二三线增长75.5%、61.4%、83.9%。预计受2012年4季度拿地高基数、存货增加、资金压力增大影响,购地回归理性,土地市场降温,投资将回归中性,全年增速将继续收窄。

销售:大幅增长,但增速收窄,一线公司增速回升表现更佳。2013年前3季度销售商品收到的现金同增26.6%(+8pc)。其中一二三线公司33.5%(+17.1pc)、35.9%(+16.2pc)、14.3%(-6.9pc)。预计受2012年4季度高基数以及信贷额度较紧影响,全年增速将继续收窄。

存货、去化:存货增速略增,但二线增速略降。总体去化情况略好于2011年底。2013年前3季度存货同增25.7%(+4.6 pc)。其中一二三线为30.3%(+ 6.8pc)、22.5%(-0.7pc)、25.2%(+ 11.2pc),龙头扩张更积极,集中度将继续提升。行业去化周期为2.4年,差于2010 年的1.9年、略好于2011年的2.5年。存货增速回升、去化处于高位,预计房企补库存力度将逐渐衰退,预计土地市场将逐步降温。

业绩成长性:靓丽,净利润增速回升。2013年前3季度①营业收入同比增速为33.2%(+9.1 pc)。其中一二三线为41.8%(+10.2 pc)、46.6%(+38.6 pc)、19.3%(+9pc)。②净利润同增28.4%(+21pc),其中一二三线为23.9%(-3.1 pc)、30.7%(+16.9 pc)、8.6%(+13.9pc)。

利润率:下降至低位,主要是2011H2、2012H1低盈利项目进入结算。

2013年前3季度①毛利率为34.5%(-3.9pc)。②受销售、资金成本下降,三项费用率为10.2%(-1.6pc)。③净利率为11.6%(-0.4pc)。④ROE为7.6%(+0.9pc)。判断随着低盈利项目结算完毕,高盈利项目进入结算,预计2014年毛利率、净利率将持续回升。

锁定性:13年前3季度末预售房款占12年收入比重达129.7%,业绩锁定性较好。一二三线为162.3%、131.5%、85.3%。

资金:投资支出增加,经营现金流转负,负债率仍处高位。2013年前3季度末①经营现金流由2012年前3季度0.18元转负为-0.47元。②真实资产负债率49 %(+ 1.7pc)。③净负债率36.7%(-4pc)。④现金对短期有息负债覆盖率111.9%(+ 0.6pc)、对全部有息负债的覆盖率41.1%(-4.3pc)。

建议增持地产,市场对政策过于悲观,行业预期、地产估值均将持续修复。继续推荐“模式之美”标的:招商地产、华侨城,另重点推荐保利地产、金地集团、荣盛发展、阳光城等优质低估房企。