4 月市场热度环比3 月走弱，单月销售规模保持在历史同期较低水平，1-4 月房地产市场整体保持低位运行，延续止跌回稳态势。从累计情况看，1-4 月TOP100房企实现操盘口径销售金额10181.6 亿元，同比降低6.8%，较上月累计同比降低0.9pct；权益口径销售金额为8029.7 亿元，同比降低5.6%，较上月累计同比降低0.5pct。从4 月单月情况看，TOP100 房企实现单月操盘口径销售金额2846.6 亿元，同比降低9.1%，环比降低10.4%；权益口径销售金额2263.0 亿元，同比降低6.9%，环比降低10.9%。

1-4 月TOP31-50 和TOP21-30 两个梯队的房企累计操盘销售额同比正增，其他梯队房企保持负增。从2025 年1-4 月操盘口径销售金额来看，增幅最大的是TOP31-50 房企，同比增长7.3%；TOP21-30 房企排名第2，同比增长3.5%。表现最差的是TOP10 房企，同比下降11.1%。从2025 年1-4 月权益口径销售金额来看，增幅最大的是TOP21-30 房企，同比增长3.5%；TOP31-50 房企排名第2，同比增长1.5%。表现最差的是TOP10 房企，同比下降8.7%。

对比2025 年1-4 月与去年同期，操盘口径销售的门槛增幅最大的是30 强门槛。

具体看，10 强门槛从258.8 亿元增长至272.4 亿元，同比增长5.3%；20 强门槛从123.7 亿元下降至112.6 亿元，同比下降9.0%；30 强门槛从68.7 亿元增长至74.5 亿元，同比增长8.4%；50 强门槛从44.7 亿元增长至45.7 亿元，同比增长2.2%；100 强门槛从18.5 亿元下降至17.9 亿元，同比下降3.2%。

不少企业因过去几年未在核心城市补充土地，当前有效货值严重不足，致使销售同比降幅明显。而过去在土地市场持续发力的企业，货值储备较为充足，销售表现相对突出。从2025 年1-4 月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为806.1亿元，其次为绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口，分别实现销售金额710.2、631.9、616.1、473.1 亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40 房企有17家实现同比正增长。其中鸿荣源同比表现最佳，累计同比增长195.3%，其次为能建城发188.0%、深业集团186.3%、越秀地产60.2%、邦泰集团58.0%。重点房企1-4 月操盘销售额累计同比来看，越秀地产60.2%、华发股份44.7%、建发房产4.5%、华润置地-4.9%、绿城中国-6.0%、保利发展-7.8%、招商蛇口-13.5%、滨江集团-16.7%、中海地产-18.9%。

投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha 公司：H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）中介：贝壳；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）受益于化债和去库存的地方城投类企业：

城投控股、北京城建等等；（5）转型概念系：张江高科、中华企业等。

风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。