珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

公司代码：600325公司简称：华发股份

珠海华发实业股份有限公司

2025年半年度报告

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重要提示

一、本公司董事局及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，

不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、公司全体董事出席董事局会议。

三、本半年度报告未经审计。

四、公司负责人郭凌勇、主管会计工作负责人杨拥军及会计机构负责人（会计主管人员）

陈新云声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、董事局决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案公司拟以2025年半年度利润分配实施股权登记日登记的总股本为基数（扣除公司回购专用证券账户中的股份），向全体股东每10股派发现金红利0.20元（含税）。

六、前瞻性陈述的风险声明

√适用□不适用

本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。

七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否

八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否

九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、重大风险提示公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅“第三节管理层讨论与分析”中关于公司未来发展中可能面对的风险因素及对策部分的内容。

十一、其他

□适用√不适用

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目录

第一节释义.................................................4

第二节公司简介和主要财务指标........................................5

第三节管理层讨论与分析...........................................8

第四节公司治理、环境和社会........................................16

第五节重要事项..............................................19

第六节股份变动及股东情况.........................................44

第七节债券相关情况............................................48

第八节财务报告..............................................61经公司法定代表人签字和盖章的半年度报告全文公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人备查文件目录员）签字并盖章的公司半年度财务会计报告报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原件

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第一节释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义

华发股份/本公司/公司指珠海华发实业股份有限公司

华发集团/控股股东指珠海华发集团有限公司维业建设集团股份有限公司，原“深圳市维业装饰集团股份维业股份指有限公司”

华发景龙指珠海铧龙装饰有限公司，原“珠海华发景龙建设有限公司”建泰建设指建泰建设有限公司集团财务公司指珠海华发集团财务有限公司华薇投资指珠海华薇投资有限公司华金证券指华金证券股份有限公司中国证监会指中国证券监督管理委员会上交所指上海证券交易所珠海市国资委指珠海市人民政府国有资产监督管理委员会

报告期指2025年1月1日—2025年6月30日

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第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息公司的中文名称珠海华发实业股份有限公司公司的中文简称华发股份

公司的外文名称 Zhuhai Huafa Properties Co. Ltd

公司的外文名称缩写 Huafa Properties公司的法定代表人郭凌勇

二、联系人和联系方式董事局秘书证券事务代表姓名侯贵明阮宏洲联系地址珠海市昌盛路155号珠海市昌盛路155号

电话0756-82821110756-8282111

传真0756-82810000756-8281000

电子信箱 zqb@cnhuafas.com zqb@cnhuafas.com

三、基本情况变更简介公司注册地址珠海市昌盛路155号公司办公地址珠海市昌盛路155号公司办公地址的邮政编码519030

公司网址 www.cnhuafas.com

电子信箱 zqb@cnhuafas.com

四、信息披露及备置地点变更情况简介

公司选定的信息披露报纸名称《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》

登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn公司半年度报告备置地点公司董事局秘书处

五、公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码

A股 上海证券交易所 华发股份 600325

六、其他有关资料

□适用√不适用

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七、公司主要会计数据和财务指标

(一)主要会计数据

单位：元币种：人民币本报告期上年同期本报告期比上年主要会计数据

（1－6月）调整后调整前同期增减(%)

营业收入38198579315.2124891390318.2724842449367.4753.46

利润总额1262883842.802581067566.272580082577.12-51.07

归属于上市公司股东的净利润171909026.611265382121.911264566228.76-86.41

归属于上市公司股东的扣除非152237122.651185026266.361185026266.36-87.15经常性损益的净利润

经营活动产生的现金流量净额9495758054.63661723840.39664858247.421335.00上年度末本报告期末比上本报告期末

调整后调整前年度末增减(%)

归属于上市公司股东的净资产19322801688.6419762493709.5519744432605.09-2.22

总资产399241244784.09420377031018.16420295121577.00-5.03

(二)主要财务指标本报告期上年同期本报告期比上年同主要财务指标

（1－6月）调整后调整前期增减(%)

基本每股收益（元／股）0.060.460.46-86.96

稀释每股收益（元／股）0.060.460.46-86.96

扣除非经常性损益后的基本每股收0.060.430.43-86.05益（元／股）

加权平均净资产收益率（%）0.885.535.54减少4.65个百分点扣除非经常性损益后的加权平均净

%0.785.195.19减少4.41个百分点资产收益率（）公司主要会计数据和财务指标的说明

□适用√不适用

八、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

九、非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

单位:元币种:人民币非经常性损益项目金额

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分-34236.92计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策5043010.61规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生5140931.06的损益

同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益228380.88

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益-17952830.61

除上述各项之外的其他营业外收入和支出37197937.04

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减：所得税影响额6891797.40

少数股东权益影响额（税后）3059490.70

合计19671903.96

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

十、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润

□适用√不适用

十一、其他

□适用√不适用

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第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

公司所属行业为房地产业，主营业务为房地产开发与经营，拥有房地产一级开发资质。公司经营模式以自主开发、销售为主，稳步推进合作开发等多种模式。公司主要开发产品为住宅、车库及商铺，主营业务精准聚焦珠海、上海、广州、深圳、成都、杭州、南京、武汉、西安等一线城市及重点二线城市。

二、经营情况的讨论与分析

2025年上半年，在公司董事局及经营班子的坚强领导下，公司围绕开发、盘活、经营三项核心工作，稳健经营，精益管理，提质增效，继续保持高质量发展良好态势。上半年，公司实现营业收入381.99亿元，净利润7.59亿元，归母净利润1.72亿元；上半年末预收楼款余额（含销项税）745.43亿元。

（一）加快销售去化，销售业绩稳居行业前列上半年，公司以销售去化为核心，精准推动项目加快去化，坚决推进尾货清盘；通过租售并举、地物联动等方式，分类推进存量住宅、非住、车位等产品的盘活去化；营销策略推陈出新，实现华发品牌与城市价值共振。报告期内，公司实现销售502.2亿元，位列克而瑞销售榜单第11位，稳居行业前列。

（二）投拓策略多元，积攒可持续发展动能

报告期内，公司精准把握政策导向与市场趋势的双重机遇，全力做好存量资产盘活和经营工作，不断创新多元投资策略，为公司高质量发展注入新动能。通过专项债收储、地块性质规划调整、土地置换等方式多措并举，盘活存量闲置资产；全面分类梳理项目，以系统化管控提升经营效益，持续激发存量资产价值；审慎推动土地拓展工作，聚焦深耕核心城市核心区域，推动土地储备结构不断优化。

（三）牢筑资金安全防线，财务结构持续优化

公司不断加强现金流管理和提质增效，严守现金流安全防线，确保公司运作平稳有序。报告期内，公司持续强化资金管控，优化融资成本，上半年综合融资成本4.76%，较2024年末下降

46BPs。截至上半年末，公司长期有息负债占有息负债总额的比例保持在八成以上，持续保持稳

健的资产负债结构；剔除预收款的资产负债率63%，现金短债比为1.34，偿债能力稳定。

（四）加快构建综合产品力，厚植产品竞争新优势

公司全面提升新形势下客户适配、竞品适配、成本适配的综合产品力，加快推进“科技+”好房子产品体系在全国的推广落地，不断筑就华发“好房子”实践范本，塑造华发产品竞争新优势。

报告期内，公司迭代完善华发“科技+”好房子产品体系2.0，并于珠海、成都、西安等地成功落地实践，多个项目获得意大利国际设计大奖、克而瑞2025年上半年“全国十大作品”等国内外知

8/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告名奖项。公司扎实推进全国在建项目标段开发建设，运用智能化手段开展实测检查，持续做好进度、安全、质量管理，上半年多个在建工程项目标段获得质量及安全方面奖项。报告期内，公司全面提升服务水平，进一步健全客户关系管理体系，切实维护客户权益，持续开展社群活动，客户满意度持续提升。

（五）精益管理，提质增效

公司持续夯实精细化管理，不断提高公司抗风险能力。报告期内，公司结合市场形势变化和实际情况进一步完善优化管控体系、组织架构、分级授权机制，推动全过程、闭环式运营管理体系不断提升，切实降低管理成本、提升运营效率，为稳健发展注入内生动力。公司持续完善市场化选人用人机制，打造市场化、专业化、年轻化的干部人才团队；加力提速信息化赋能，在保障常规业务需求迭代与系统稳定运行的基础上，加快推进 AI技术的探索及营销场景快速赋能落地；

深入推进风险防控工作，根据《公司法》《上市公司章程指引》等相关法律、法规和规范性文件，结合公司实际情况，对《公司章程》及《股东会议事规则》等管理制度进行修订、制定及废止，进一步提升公司治理水平。

（六）联动聚力，经营业务蓄势再发

公司积极响应国家产业政策，加快转型升级，致力推动产业多元化，在做优主业的基础上，进一步提升商业和物业的经营管理水平，形成以房产主业和商业、物业的经营业务新格局，为公司长期可持续发展筑牢根基。商业运营方面，上半年集中商业招商面积8.5万平方米，累计客流量3359万人次，同比增长24%；引入首进品牌66家，通过首店经济活力成功拉动消费热力。物业管理方面，截至2025年上半年末，合约面积和在管面积分别约为6320万平方米和5850万平方米，物业管理业务已进驻全国42个城市，服务项目超400个，客户满意度同比大幅提升，服务对象包含海南省博物馆、珠海传媒文化综合体、横琴粤澳深度合作区城市规划建设局等多个单位/项目。

（七）党建引领，彰显新时代国企责任担当

公司深刻领会全面从严治党工作要求，以高质量党建引领高质量发展，推动党建与中心工作深度融合。始终以习近平新时代中国特色社会主义思想为根本遵循，深入开展中央八项规定精神学习教育，推动公司作风建设持续向好；进一步修订完善党委议事决策机制，充分发挥党委“把方向、管大局、保落实”的核心作用；结合公司业务发展与组织架构优化，大力加强基层党组织建设，不断提升标准化、规范化水平；公司纵深推进党风廉政建设，着力涵养风清气正的干事创业生态。

公司积极开展安全生产治本攻坚三年行动、消防安全治本攻坚三年行动以及2025“隐患排查治理年”等专项检查，累计开展17次专项检查行动。公司践行绿色低碳发展理念，积极投身公益事业，报告期内，公司编制并发布《珠海华发实业股份有限公司 2024年可持续发展（ESG）报告》，书写双碳目标下的高质量发展路径。公司积极组织员工参与文体活动，满足职工多样化精神文化

9/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告需求；扎实做好员工关怀慰问工作，协助员工做好重大疾病补助申请，多维度关心关爱员工，不断增强团队凝聚力和向心力。

报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

□适用√不适用

三、报告期内核心竞争力分析

√适用□不适用

1.公司在房地产领域深耕细作40余年，华发品牌家喻户晓，产品品质有口皆碑，奠定了公司

在珠海的区域龙头地位，并逐渐取得已进入城市市场的认可。

2.公司高度重视产品与服务质量的升级优化，积极顺应时代发展趋势，大力践行“科技+”战略。公司的“科技+”好房子产品体系依托“数字化、智慧化、绿色化、产业化”四化技术支撑，构建“安全、舒适、绿色、智慧”的“四方面十五优”技术标准，全方位提升产品品质，驱动住宅产品迭代升级。公司多个项目获得亚洲不动产奖、新加坡“室内设计卓越奖”等知名奖项。

3.公司在深耕房地产开发主业的同时，极响应国家产业政策，致力推动产业多元化，不断探

索优化业务战略格局。公司以精品住宅业务为核心，持续优化商业地产的核心竞争力，打造标杆商业品牌，成为具有独特竞争力的商业地产综合运营商；持续提升物业管理的业务拓展能力和服务品质，涵盖住宅物业、商办公建物业、资产运营、城市及市政服务、电梯工程、楼宇智能化、社区生活服务、安保服务、餐饮服务等全链条服务体系，形成立足大湾区、涵盖全国的业务格局。

进入房地产发展新阶段，公司在做优主业的基础上，进一步提升商业和物业的经营管理水平，形成以房产主业和商业、物业的经营业务新格局，为公司长期可持续发展筑牢根基。

四、报告期内主要经营情况

(一)主营业务分析

1、财务报表相关科目变动分析表

单位：元币种：人民币

科目本期数上年同期数变动比例（%）

营业收入38198579315.2124891390318.2753.46

营业成本32791192303.9220725154976.6958.22

销售费用881044938.36791987352.5211.24

管理费用521451737.39566614909.66-7.97

财务费用416524649.16200510200.11107.73

研发费用33511918.0929827512.8812.35

经营活动产生的现金流量净额9495758054.63661723840.391335.00

投资活动产生的现金流量净额-6770171363.51-18100152684.50不适用

筹资活动产生的现金流量净额-6669399622.546158820395.96不适用

2、本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

□适用√不适用

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(二)非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用√不适用

(三)资产、负债情况分析

√适用□不适用

1、资产及负债状况

单位：元本期期末上年期末本期期末金数占总资数占总资额较上年期项目名称本期期末数上年期末数情况说明产的比例产的比例末变动比例

（%）（%）（%）

应收款项2165312349.000.541583640167.000.3836.73主要系项目托管和物业应收款增加所致

短期借款5188606958.821.303479890205.210.8349.10主要系短期融资增加

应交税费862078368.110.222039858324.110.49-57.74主要系应交企业所得税减少所致

2、境外资产情况

□适用√不适用

3、截至报告期末主要资产受限情况

√适用□不适用

单位：元项目余额受限原因

货币资金785386853.26各类保证金

存货60134451801.31借款设定抵押

投资性房地产24022692321.85借款设定抵押

固定资产790500369.43借款设定抵押

合计85733031345.85借款设定抵押

4、其他说明

□适用√不适用

(四)投资状况分析

1、对外股权投资总体分析

√适用□不适用报告期内，公司长期股权投资余额为277.56亿。具体内容请详见合并财务报表项目附注“七、

11长期股权投资”。

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(1).重大的股权投资

□适用√不适用

(2).重大的非股权投资

□适用√不适用

(3).以公允价值计量的金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本期公允价值计入权益的累计本期计提的本期购买金本期出售/赎资产类别期初数其他变动期末数变动损益公允价值变动减值额回金额

股票4219269.751705884.47-77274.845847879.38

私募基金17450000.0017450000.00

衍生工具32826789.513435046.59-29000162.3136261836.10

其他100000.00100000.00

合计54596059.265140931.06-29000162.31-77274.8459659715.48证券投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入权益的本期本期本期证券资金期初账面价本期公允价值期末账会计核算证券代码证券简称最初投资成本累计公允价购买出售投资其他变动品种来源值变动损益面价值科目值变动金额金额损益

股票 HK:01955 香港庄臣控 7638000.00 自有港元 4219269.75 1705884.47 -77274.84 5847879.38 交易性金股有限公司资金融资产

合计//7638000.00港元/4219269.751705884.47-77274.845847879.38/私募基金投资情况

√适用□不适用公司所投资私募基金不会对公司的财务状况和生产经营活动产生重大影响。

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衍生品投资情况

√适用□不适用报告期内以套期保值为目的的衍生品投资

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币计入权益期末账面价初始本期公允期初账面的累计公报告期内报告期内期末账面值占公司报衍生品投资类型投资价值变动价值允价值变购入金额售出金额价值告期末净资金额损益

动产比例（%）

远期结售汇3282.68343.50-2900.023626.180.03

合计3282.68343.50-2900.023626.180.03

报告期内套期保值业务的会计政策、会计核算具体原与上一报告期相比无重大变化则，以及与上一报告期相比是否发生重大变化的说明报告期实际损益情况的说明无

远期结售汇的开展目的为对冲公司美元借款产生的汇兑损益，以及公司境外子公司返投境内子公司在编制合并财务报表时产生的外币报表折算差额。公司通过外汇套期保值业务锁定结售汇汇率，套期保值效果的说明

将衍生品产生的公允价值变动与汇兑损益或外币报表折算差额进行对冲，有效防范了外汇汇率波动风险。

衍生品投资资金来源不涉及初始投资报告期衍生品持仓的风险分析及控制措施说明（包括公司外汇套期保值业务可能存在市场风险、流动性风险、履约风险及其他风险等，风险分析及控但不限于市场风险、流动性风险、信用风险、操作风

制措施等详见公司披露的《关于2025年度开展外汇套期保值业务的公告》（公告编号：2025-026）。

险、法律风险等）已投资衍生品报告期内市场价格或产品公允价值变

报告期内，公司远期结售汇衍生品投资产生的浮动盈利343.50万元。报告期末，远期结售汇衍生动的情况，对衍生品公允价值的分析应披露具体使用品公允价值参照外部金融机构的市场报价确定。

的方法及相关假设与参数的设定

涉诉情况（如适用）不适用

衍生品投资审批董事局公告披露日期（如有）2025年3月15日

衍生品投资审批股东会公告披露日期（如有）无

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(五)重大资产和股权出售

□适用√不适用

(六)主要控股参股公司分析

√适用□不适用

位：万元币种：人民币公司名称主要业务注册资本总资产净资产营业收入净利润

珠海市海川地产房地产100903.6112889608.828160463.811075797.3919964.00有限公司业务

(七)公司控制的结构化主体情况

□适用√不适用

五、其他披露事项

(一)可能面对的风险

√适用□不适用

1.政策风险

房地产行业受国家宏观政策影响较大，为保持房地产行业的持续健康发展，政府可利用行政、税收、金融、信贷等多种手段对房地产市场进行调控。公司在经营过程中，充分重视对行业政策的研判与响应，较好地适应了行业政策的变化，并在近两年取得较好的经营业绩。由于房地产行业受政策影响较大，如果公司在未来经营中不能有效应对行业政策的变化，公司业务经营将面临一定的风险。同时，随着我国城市化进程的不断推进，城市建设开发用地总量日趋减少。如政府未来执行更为严格的土地政策或降低土地供应规模，则公司将可能无法及时获得项目开发所需的土地储备或出现土地成本的进一步上升，公司业务发展的可持续性和盈利能力的稳定性将受到一定程度的不利影响。此外，房地产行业受到需求端政策的影响较大，购房资格、首付比率、房贷利率等方面政策的变动情况会对房地产行业的整体需求造成影响。公司根据需求政策端的变化及时调整经营策略并不断完善产品类型，及时应对需求端政策导致的市场变动。当前各地政府均逐步释放支持、刺激购房需求的政策，但若未来相关政策有所收紧，公司的产品销售可能会受到需求端相关政策的影响。

2.市场风险

房地产市场具有区域性的特征，受当地市场供求关系影响显著。同时，房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征。房地产行业进入新时期阶段，购房者愈发理性和成熟，对于产品品牌、产品品质、户型设计、物业管理和服务等提出了更高的要求。能否准确市场定位、满足购房者的需求，是房地产企业提升产品竞争力的关键。从市场研究到土地获得、投资决策、规划设计、市场营销、建设施工、销售服务和物业管理的开发流程中，项目开发涉及到多个领域，且同时涉及到不同政府部门的审批和监管，房企对项目整体开发控制有一定难度。在项目建设和运营期间，如出现原材料等大宗商品价格上涨、劳动力成本上涨等不可预见的

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不利因素，可能导致总成本上升，从而影响公司的盈利水平。为此，公司未来将进一步加强各个深耕城市的销售和回款工作以进一步规避市场风险，继续推进全国优化布局平衡，提高公司面对市场风险的应变能力。

3.行业风险

随着房地产行业深度调整，行业两极化格局愈加明显，大型头部企业规模效应凸显，盈利能力加速分化，行业集中度不断提升。公司将审慎把控拿地节奏，加强各层级各环节内部控制，进一步提高精细化管控水平；积极推进产品创新，不断提高产品核心竞争力，提升运营管控效率；

探索创新业务和盈利模式，不断提高公司行业地位和品牌影响力；同时，适当进行行业之间的合作，不断增强自身的可持续发展能力和综合竞争力。

4.资金风险

房地产行业属于资金密集型行业，项目开发需要长期且充足的资金支持。为保障公司稳健运营，公司的经营效率、资金流动性、销售回款速度、融资效能等各方面需对标更高标准。公司将加快销售回款，拓宽融资渠道，探索新的融资模式。同时，加强资金管理，努力降低融资成本，提高资金使用效率，确保现金流安全，提升公司抗风险能力。

(二)其他披露事项

□适用√不适用

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第四节公司治理、环境和社会

一、公司董事、高级管理人员变动情况

√适用□不适用姓名担任的职务变动情形郭凌勇董事局主席选举刘颖喆董事选举向宇董事选举秦昕独立董事选举周涛独立董事选举张巍执行副总裁聘任叶宁执行副总裁聘任杨拥军财务总监聘任李光宁董事局主席离任

郭凌勇董事局副主席、执行副总裁离任俞卫国常务执行副总裁离任

张延董事、执行副总裁离任张学兵独立董事离任谢刚独立董事离任张驰执行副总裁离任罗彬财务总监离任

公司董事、高级管理人员变动的情况说明

√适用□不适用

1.公司董事局于2025年1月收到独立董事张学兵先生、谢刚先生递交的书面辞职报告。经2025年1月10日召开的公司第十届董事局提名委员会2025年第一次会议、第十届董事局第五十次会

议及2025年1月27日召开的2025年第二次临时股东大会审议通过，选举秦昕先生、周涛先生为公司独立董事。具体情况详见公司于2025年1月11日及2025年2月5日在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2025-009、2025-016）。

2.公司董事局于2025年4月收到常务执行副总裁俞卫国先生、执行副总裁张驰先生、财务总

监罗彬女士递交的书面辞职报告。经2025年4月21日召开的第十届董事局提名委员会2025年第二次会议及第十届董事局第五十三次会议审议通过，聘任张巍先生、叶宁先生为公司执行副总裁；

经2025年4月21日召开的第十届董事局提名委员会2025年第二次会议、第十届董事局审计委员

会2025年第四次会议及第十届董事局第五十三次会议审议通过，聘任杨拥军先生为公司财务总监。

具体情况详见公司于 2025 年 4月 22 日在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2025-041）。

3.公司董事局于2025年5月收到董事局主席李光宁同志递交的书面辞职报告。经2025年5月30日召开的第十届董事局第五十六次会议审议通过，选举郭凌勇同志为公司董事局主席。同日，郭凌勇同志辞去执行副总裁职务。具体情况详见公司于2025年5月31日在上交所网站

16/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2025-052）。

4.公司董事局于2025年6月收到董事张延先生递交的书面辞职报告。张延先生申请辞去公司

董事、执行副总裁等职务。具体情况详见公司于 2025 年 6月 7日在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2025-054）。

5.经公司于2025年6月23日召开的第十届董事局提名委员会2025年第三次会议、第十届董

事局第五十七次会议及2025年7月9日召开的2025年第四次临时股东大会审议通过，选举刘颖

喆先生、向宇先生为公司董事。具体情况详见公司于2025年6月24日及2025年7月10日在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》披露

的公告（公告编号：2025-056、2025-059）。

二、利润分配或资本公积金转增预案

半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案是否分配或转增是

每10股送红股数（股）0

每10股派息数(元)（含税）0.20

每10股转增数（股）0利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明公司于2025年8月14日召开第十届董事局第五十九次会议，审议通过了《关于公司2025年半年度利润分配方案的议案》，拟以2025年半年度利润分配实施股权登记日登记的总股本为基数（扣除公司回购专用证券账户中的股份），向全体股东每10股派发现金红利0.20元（含税）。

该事项尚需提交股东会审议。具体内容详见公司于2025年8月15日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2025-074）。

三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一)相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用√不适用

(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况

□适用√不适用

四、纳入环境信息依法披露企业名单的上市公司及其主要子公司的环境信息情况

□适用√不适用

五、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

√适用□不适用

（一）开展专题培训，提升工作能力

17/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

2025年上半年，公司积极组织员工参与了乡村振兴专题培训，深入学习贯彻党的二十届三中

全会精神和习近平总书记关于“三农”工作的重要论述，为公司后续的乡村振兴工作丰富理论知识，提高专业素养，拓展工作思路。

（二）落实消费帮扶，助力乡村振兴

公司响应消费扶贫号召，发动全公司体系内部力量，引入社会力量，发挥消费扶贫巨大潜力，公司工会积极开展“以购代捐”“以买代帮”的消费扶贫项目。2025年上半年，公司以购代捐购买贫困地区的多种特色农副产品，共计493.7万元，积极传递正能量，展现国企担当，直接带动贫困户增收。

18/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

第五节重要事项

一、承诺事项履行情况

(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用□不适用是否是否承诺背承诺承诺承诺时有履及时承诺方承诺期限景类型内容间行期严格限履行

珠海华发集团有限公司、珠海华发综合发展有限公司，除满足中国证监会在《关于上市公司股权分置改革试点有关问题的通知》中要求的条件外，只有与股改珠海华发同时满足以下两个条件，才可以挂牌出售所持有的股份：1、自股权分置改2005相关的股份限售集团有限革方案实施后的第一个交易日起满36个月；2、股权分置改革方案实施后，否长期有效是年承诺公司当且仅当出现连续5个交易日公司二级市场股票收盘均价达到或超过截止

2005年6月18日前30个交易日公司二级市场股票的收盘均价6.41元上浮

50%即9.62元后。

珠海市国资委于2015年6月就公司2015年非公开发行股票事宜出具以下承诺：若华发股份在《珠海华发实业股份有限公司关于房地产项目涉及用地及珠海市国销售的自查报告》中存在未披露的土地闲置等违法违规行为，给华发股份和2015其他否长期有效是

资委投资者造成损失的，珠海市国资委将依法行使股东权利，督促华发股份控股年股东华发集团按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相

与再融应赔偿责任，履行相应赔偿义务。

资相关珠海华发集团有限公司于2015年6月就公司2015年非公开发行股票事宜出

的承诺具以下承诺：1、华发集团及下属企业的保障性住房建设项目仅于在珠海区

珠海华发域范围内；此外，若华发股份明确表示在珠海区域内进行经营性保障性住房解决同业2015

集团有限的开发、建设业务，则华发集团将停止或对外转让保障性住房的建设项目，否长期有效是竞争年

公司或者按照法律、法规或国有资产的相关规定将保障性住房建设项目转让给华

发股份或以合作方式由华发股份为主开发；2、华发集团及下属企业的土地

一级开发业务仅限于在广东省行政区域范围内；此外，若华发股份明确表示

19/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

将在广东省区域内进行土地一级开发业务，则华发集团将停止或对外转让土地一级开发业务，或者按照法律、法规或国有资产的相关规定将土地一级开发业务转让给华发股份或以合作方式由华发股份为主进行开发经营。

珠海华发集团有限公司于2015年6月就公司2015年非公开发行股票事宜出珠海华发具以下承诺：若华发股份在《珠海华发实业股份有限公司关于房地产项目涉2015其他集团有限及用地及销售的自查报告》中存在未披露的土地闲置等违法违规行为，给华否长期有效是年

公司发股份和投资者造成损失的，我公司将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。

珠海市国资委于2015年8月就公司2015年公开发行公司债券事宜出具以下承诺：若华发股份在《珠海华发实业股份有限公司关于2015年面向合格投珠海市国资者公开发行公司债券之房地产业务自查报告》中存在未披露的土地闲置等2015其他否长期有效是

资委违法违规行为，给华发股份和投资者造成损失的，珠海市国资委将依法行使年股东权利，督促华发股份控股股东华发集团按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。

珠海华发集团有限公司于2015年8月就公司2015年公开发行公司债券事宜珠海华发

出具以下承诺：若华发股份存在《自查报告》未披露的土地闲置等违法违规2015其他集团有限否长期有效是行为，给华发股份和投资者造成损失的，我公司将按照有关法律、行政法规年公司的规定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。

珠海市国资委于2015年12月就公司非公开发行2016年公司债券事宜出具以下承诺：若华发股份在《珠海华发实业股份有限公司关于公司是否存在闲珠海市国置土地、炒地、捂盘惜售和哄抬房价等违法违规问题的专项自查报告》中存2015其他否长期有效是

资委在未披露的土地闲置等违法违规行为，给华发股份和投资者造成损失的，珠年海市国资委将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。

珠海华发集团有限公司于2015年12月就公司非公开发行2016年公司债券事宜出具以下承诺：若华发股份在《珠海华发实业股份有限公司关于公司是珠海华发

否存在闲置土地、炒地、捂盘惜售和哄抬房价等违法违规问题的专项自查报2015其他集团有限否长期有效是告》中存在未披露的土地闲置等违法违规行为，给华发股份和投资者造成损年公司失的，我公司将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。

其他珠海市国珠海市国资委于2016年4月就公司公开及非公开发行2016年公司债券事宜2016否长期有效是

20/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告资委出具以下承诺：若华发股份存在《珠海华发实业股份有限公司关于公司是否年存在闲置土地、炒地、捂盘惜售和哄抬房价等违法违规问题的专项自查报告》

中未披露的土地闲置等违法违规行为，给华发股份和投资者造成损失的，珠海市国资委将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。

珠海华发集团有限公司于2016年4月就公司公开及非公开发行2016年公司债券事宜出具以下承诺：若华发股份存在《珠海华发实业股份有限公司关于珠海华发

公司是否存在闲置土地、炒地、捂盘惜售和哄抬房价等违法违规问题的专项2016其他集团有限否长期有效是自查报告》中未披露的土地闲置等违法违规行为，给华发股份和投资者造成年公司损失的，珠海市国资委将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。

珠海市国资委于2017年7月就公司非公开发行2018年公司债券事宜出具以下承诺：若华发股份存在《珠海华发实业股份有限公司关于公司是否存在闲珠海市国置土地、炒地、捂盘惜售和哄抬房价等违法违规问题的专项自查报告》中未2017其他否长期有效是

资委披露的土地闲置等违法违规行为，给华发股份和投资者造成损失的，珠海市年国资委将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。

珠海华发集团有限公司于2017年7月就公司非公开发行2018年公司债券事宜出具以下承诺：若华发股份在《珠海华发实业股份有限公司关于公司是否珠海华发存在闲置土地、炒地、捂盘惜售和哄抬房价等违法违规问题的专项自查报告》2017其他集团有限否长期有效是

中存在未披露的土地闲置等违法违规行为，给华发股份和投资者造成损失年公司的，我公司将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。

珠海华发集团有限公司于2018年7月就公司2018年非公开发行公司债券珠海华发（第二期）事宜出具以下承诺：若华发股份在《珠海华发实业股份有限公司2018其他集团有限关于公司房地产业务的专项自查报告》中存在未披露的土地闲置等违法违规否长期有效是年

公司行为，给华发股份和投资者造成损失的，我公司将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。

珠海市国资委于2018年8月就公司非公开发行2018年公司债券（第二期）珠海市国2018其他事宜出具以下承诺：若华发股份存在《珠海华发实业股份有限公司关于公司否长期有效是资委年房地产业务的专项自查报告》未披露的土地闲置等违法违规行为，给华发股

21/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

份和投资者造成损失的，珠海市国资委将依法行使股东权利，督促华发股份控股股东华发集团按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。

珠海华发集团有限公司于2018年11月就公司2019年公开发行公司债券事珠海华发宜出具以下承诺：若华发股份在《珠海华发实业股份有限公司关于公司房地2018其他集团有限产业务的专项自查报告》中存在未披露的土地闲置等违法违规行为，给华发否长期有效是年

公司股份和投资者造成损失的，我公司将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。

珠海市国资委于2019年1月就公司公开发行2019年公司债券事宜出具以下承诺：若华发股份存在《珠海华发实业股份有限公司关于公司房地产业务的珠海市国专项自查报告》未披露的土地闲置等违法违规行为，给华发股份和投资者造2019其他否长期有效是

资委成损失的，珠海市国资委将依法行使股东权利，督促华发股份控股股东华发年集团按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。

珠海华发集团有限公司于2020年3月就公司非公开发行2020年公司债券事宜出具以下承诺：若华发股份在《珠海华发实业股份有限公司关于公司是否珠海华发存在闲置土地、炒地、捂盘惜售和哄抬房价等违法违规问题的专项自查报告》2020其他集团有限否长期有效是

中存在未披露的土地闲置等违法违规行为，给华发股份和投资者造成损失年公司的，我公司将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。

珠海市国资委于2020年3月就公司非公开发行2020年公司债券事宜出具以下承诺：若华发股份存在《珠海华发实业股份有限公司关于公司房地产业务珠海市国的专项自查报告》未披露的土地闲置等违法违规行为，给华发股份和投资者2020其他否长期有效是

资委造成损失的，珠海市国资委将依法行使股东权利，督促华发股份控股股东华年发集团按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。

珠海华发集团有限公司于2020年12月就公司公开发行住房租赁专项公司债珠海华发券相关事项出具以下承诺：若华发股份在《珠海华发实业股份有限公司关于2020其他集团有限公司是否存在闲置土地、炒地、捂盘惜售和哄抬房价等违法违规问题的专项否长期有效是年公司自查报告》中存在未披露的土地闲置等违法违规行为，给华发股份和投资者造成损失的，我公司将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要

22/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

求承担相应赔偿责任。

珠海市国资委于2020年12月就公司公开发行住房租赁专项公司债券相关事项出具以下承诺：若华发股份存在《珠海华发实业股份有限公司关于公司房珠海市国地产业务的专项自查报告》未披露的土地闲置等违法违规行为，给华发股份2020其他否长期有效是

资委和投资者造成损失的，珠海市国资委将依法行使股东权利，督促华发股份控年股股东华发集团按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。

珠海华发集团有限公司于2021年1月就公司公开发行2021年公司债券事宜出具以下承诺：若华发股份在《珠海华发实业股份有限公司关于公司是否存珠海华发在闲置土地、炒地、捂盘惜售和哄抬房价等违法违规问题的专项自查报告》2021其他集团有限否长期有效是

中存在未披露的土地闲置等违法违规行为，给华发股份和投资者造成损失年公司的，我公司将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。

珠海市国资委于2021年1月就公司公开发行2021年公司债券事宜出具以下承诺：若华发股份存在《珠海华发实业股份有限公司关于公司房地产业务的珠海市国专项自查报告》未披露的土地闲置等违法违规行为，给华发股份和投资者造2021其他否长期有效是

资委成损失的，珠海市国资委将依法行使股东权利，督促华发股份控股股东华发年集团按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。

珠海华发集团有限公司于2022年12月就公司公开发行2023年公司债券事宜出具以下承诺：华发股份在《珠海华发实业股份有限公司关于公司是否存珠海华发在闲置土地、炒地、捂盘惜售和哄抬房价等违法违规问题的专项自查报告》2022其他集团有限否长期有效是

中存在未披露的土地闲置等违法违规行为，给华发股份和投资者造成损失年公司的，我公司将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。

珠海市国资委于2022年12月就公司公开发行2023年公司债券事宜出具以下承诺：若华发股份存在《珠海华发实业股份有限公司关于公司房地产业务珠海市国的专项自查报告》未披露的土地闲置等违法违规行为，给华发股份和投资者2022其他否长期有效是

资委造成损失的，珠海市国资委将依法行使股东权利，督促华发股份控股股东华年发集团按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。

23/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

珠海华发集团有限公司于2023年5月就公司非公开发行2023年公司债券事宜出具以下承诺：若华发股份在《珠海华发实业股份有限公司关于公司是否珠海华发存在闲置土地、炒地、捂盘惜售和哄抬房价等违法违规问题的专项自查报告》2023其他集团有限否长期有效是

中存在未披露的土地闲置等违法违规行为，给华发股份和投资者造成损失年公司的，我公司将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。

珠海市国资委于2023年5月就公司非公开发行2023年公司债券事宜出具以下承诺：若华发股份存在《珠海华发实业股份有限公司关于公司房地产业务珠海市国的专项自查报告》未披露的土地闲置等违法违规行为，给华发股份和投资者2023其他否长期有效是

资委造成损失的，珠海市国资委将依法行使股东权利，督促华发股份控股股东华年发集团按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。

珠海市国资委于2023年2月就公司2022年向特定对象发行股票事宜出具以下承诺：若华发股份在《珠海华发实业股份有限公司关于房地产项目涉及用珠海市国地及销售的自查报告》中存在应披露而未披露的土地闲置等违法违规行为，2023其他否长期有效是

资委给华发股份和投资者造成损失的，珠海市国资委将依法行使股东权利，督促年华发股份控股股东珠海华发集团有限公司按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。

珠海市国资委于2023年2月就公司2022年向特定对象发行股票涉及的摊薄

即期回报填补措施能够得到切实履行，出具以下承诺：1、本机构承诺依照相关法律、法规及公司章程的有关规定行使股东权利，承诺不越权干预公司经营管理活动，不侵占公司利益；2、承诺切实履行公司制定的有关填补回报的相关措施以及本机构对此作出的任何有关填补回报措施的承诺；3、若珠海市国2023

其他中国证监会做出关于填补回报措施及其承诺的新的监管规定，且上述承诺不否长期有效是资委年

能满足中国证监会该等规定的，本机构承诺届时将按照中国证监会的最新规定出具补充承诺。若违反上述承诺或拒不履行上述承诺，本机构愿意督促华发集团接受中国证监会、上海证券交易所等证券监管机构按照其制定或发布

的有关规定、规则对本机构的相关处罚或相关监管措施；违反承诺给公司或

者股东造成损失的，本机构愿意督促华发集团依法承担补偿责任。

解决同业珠海华发珠海华发集团有限公司于2023年8月就公司2022年向特定对象发行股票事2023否长期有效是

竞争集团有限宜出具以下承诺：华发集团及华发集团除华发股份外的其他下属企业未来若年

24/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

公司取得任何可能与华发股份所从事的房地产开发业务形成竞争的项目或土地使用权，华发集团会将该等项目或土地使用权通过托管等方式交由华发股份开发或以华发股份为主开发，或按照国有资产转让的相关规定将该项目进行对外转让。

珠海华发集团有限公司于2023年2月就公司2022年向特定对象发行股票事珠海华发宜出具以下承诺：若华发股份在《珠海华发实业股份有限公司关于房地产项2023其他集团有限目涉及用地及销售的自查报告》中存在应披露而未披露的土地闲置等违法违否长期有效是年

公司规行为，给华发股份和投资者造成损失的，本公司将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。

珠海华发集团有限公司于2023年2月就公司2022年向特定对象发行股票涉

及的摊薄即期回报填补措施能够得到切实履行，出具以下承诺：1、本公司承诺依照相关法律、法规及公司章程的有关规定行使股东权利，承诺不越权干预公司经营管理活动，不侵占公司利益；2、承诺切实履行公司制定的有关填补回报的相关措施以及本公司对此作出的任何有关填补回报措施的承

珠海华发诺，若本公司违反该等承诺并给公司或者投资者造成损失的，本公司愿意依2023其他集团有限法承担对公司或者投资者的补偿责任；3、若中国证监会做出关于填补回报否长期有效是年

公司措施及其承诺的新的监管规定，且上述承诺不能满足中国证监会该等规定的，本公司承诺届时将按照中国证监会的最新规定出具补充承诺。作为填补回报措施相关责任主体之一，若违反上述承诺或拒不履行上述承诺，本公司愿意接受中国证监会、上海证券交易所等证券监管机构按照其制定或发布的

有关规定、规则对本公司的相关处罚或相关监管措施；违反承诺给公司或者

股东造成损失的，本公司愿意依法承担补偿责任。

珠海华发集团有限公司于2023年5月就公司2022年向特定对象发行股票事

宜承诺：若本次发行完成后，本公司直接及间接持有的华发股份股份数量占华发股份总股本(发行后)的比例未超过30%，则本公司在本次发行结束日起珠海华发18个月内不转让认购的本次发行的股票；若本次发行完成后，本公司直接2023其他集团有限及间接持有的华发股份股份数量占华发股份总股本（发行后）的比例超过是已完成是年

公司30%，则本公司将根据《上市公司收购管理办法》的规定在本次发行结束日起36个月内不转让认购的本次发行的股票，以满足免于以要约方式收购的要求；本次发行结束后，本公司参与本次向特定对象发行所获得的新增股份对应由于公司送红股、转增股本等原因增加的公司 A股股票，亦遵守上述

25/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告限售期安排。

珠海华发集团有限公司于2024年5月就公司非公开发行2024年公司债券事宜出具以下承诺：若华发股份在《珠海华发实业股份有限公司关于公司是否珠海华发存在闲置土地、炒地、捂盘惜售和哄抬房价等违法违规问题的专项自查报告》2024其他集团有限否长期有效是

中存在未披露的土地闲置等违法违规行为，给华发股份和投资者造成损失年公司的，我公司将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。

珠海市国资委于2024年6月就公司非公开发行2024年公司债券事宜出具以下承诺：若华发股份存在《珠海华发实业股份有限公司关于公司房地产业务珠海市国的专项自查报告》未披露的土地闲置等违法违规行为，给华发股份和投资者2024其他否长期有效是

资委造成损失的，珠海市国资委将依法行使股东权利，督促华发股份控股股东华年发集团按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。

珠海华发集团有限公司于2024年12月就公司向特定对象发行可转换公司债

券涉及的摊薄即期回报填补措施能够得到切实履行，做出以下承诺：1、本机构承诺依照相关法律、法规及公司章程的有关规定行使股东权利，承诺不珠海华发越权干预公司经营管理活动，不侵占公司利益，切实督促上市公司履行填补2024其他集团有限摊薄即期回报的相关措施；2、自本承诺出具日至上市公司本次向特定对象否长期有效是年

公司发行可转换公司债券实施完毕前，若国家证券监管部门作出关于填补摊薄即期回报措施的其他新监管规定，且上述承诺不能满足国家证券监管部门该等规定的，本机构承诺届时将按照国家证券监管部门的最新规定出具补充承诺。

珠海市国资委于2024年12月就公司2024年向特定对象发行可转换公司债

券涉及的摊薄即期回报填补措施能够得到切实履行，做出以下承诺：1、本机构承诺依照相关法律、法规及公司章程的有关规定行使股东权利，承诺不越权干预公司经营管理活动，不侵占公司利益，切实督促上市公司履行填补珠海市国2024

其他摊薄即期回报的相关措施；2、自本承诺出具日至上市公司本次向特定对象否长期有效是资委年

发行可转换公司债券实施完毕前，若国家证券监管部门作出关于填补摊薄即期回报措施的其他新监管规定，且上述承诺不能满足国家证券监管部门该等规定的，本机构承诺届时将按照国家证券监管部门的最新规定出具补充承诺。

26/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

珠海华发集团有限公司于2025年1月就公司2024年向特定对象发行可转换公司债券相关事项出具以下承诺：若华发股份在《珠海华发实业股份有限公珠海华发司向特定对象发行可转换公司债券关于公司房地产业务的专项自查报告》中2025其他集团有限否长期有效是

存在未披露的土地闲置等违法违规行为，给华发股份和投资者造成损失的，年公司

华发集团将按照有关法律、行政法规的规定及证券监督管理部门的要求承担相应赔偿责任。

珠海市国资委于2024年12月就公司2024年向特定对象发行可转换公司债券相关事项出具以下承诺：若华发股份在《珠海华发实业股份有限公司向特珠海市国定对象发行可转换公司债券关于公司房地产业务的专项自查报告》中存在未2025其他否长期有效是

资委披露的土地闲置等违法违规行为，给华发股份和投资者造成损失的，我委将年依法行使股东权利，督促华发股份控股股东华发集团按照有关法律、行政法规的规定及证券监督管理部门的要求承担相应赔偿责任。

珠海华发集团有限公司于2025年1月就公司2024年向特定投资者发行可转

换公司债券事宜出具以下承诺：华发集团及华发集团除华发股份外的其他下珠海华发解决同业属企业未来若取得任何可能与华发股份所从事的房地产开发业务形成竞争2025集团有限否长期有效是

竞争的项目或土地使用权，华发集团会将该等项目或土地使用权通过托管等方式年公司

交由华发股份开发，或按照国有资产转让的相关规定将该项目进行对外转让。

珠海华发城市运营投资控股有限公司（以下简称“华发城运”）于2025年珠海华发1月就公司2024年向特定投资者发行可转换公司债券事宜出具以下承诺：

城市运营华发城运将按在目标公司的间接持股比例与华发股份向目标公司投入资金2025其他否长期有效是

投资控股共同开发，并支持华发股份按照法律法规及中国证监会关于募集资金的管理年有限公司要求对目标公司的资金使用进行管理。若采用股东方借款方式向目标公司提供资金的，借款利率可参考同期市场利率来确定。

珠海华发城市运营投资控股有限公司（以下简称“珠海城建”）于2025年

1月就公司2024年向特定投资者发行可转换公司债券事宜出具以下承诺：

珠海城市珠海城建将按在目标公司的间接持股比例与华发股份向目标公司投入资金2025其他建设集团否长期有效是

共同开发，并支持华发股份按照法律法规及中国证监会关于募集资金的管理年有限公司要求对目标公司的资金使用进行管理。若采用股东方借款方式向目标公司提供资金的，借款利率可参考同期市场利率来确定。

其他珠海华发珠海华发集团有限公司于2025年3月就公司公开发行2025年公司债券事宜2025否长期有效是

27/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告集团有限出具以下承诺：华发股份在《珠海华发实业股份有限公司关于公司是否存在年公司闲置土地、炒地、捂盘惜售和哄抬房价等违法违规问题的专项自查报告》中

存在未披露的土地闲置等违法违规行为，给华发股份和投资者造成损失的，我公司将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。

珠海市国资委于2025年3月就公司公开发行2025年公司债券事宜出具以下承诺：若华发股份存在《珠海华发实业股份有限公司关于公司房地产业务的珠海市国专项自查报告》未披露的土地闲置等违法违规行为，给华发股份和投资者造2025其他否长期有效是

资委成损失的，珠海市国资委将依法行使股东权利，督促华发股份控股股东华发年集团按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。

珠海华发集团有限公司于2010年5月出具以下承诺：华发集团及华发集团其他对下属企业珠海十字门中央商务区建设控股有限公司在未来十字门商务区开公司中珠海华发

解决同业发过程中，若取得任何可能与本公司所从事的房地产开发业务形成竞争的项2010小股东集团有限否长期有效是

竞争目或土地使用权，华发集团会将该等项目或土地使用权通过托管、合作方式年所作承公司

交由本公司开发或以本公司为主开发，或按照国有资产转让的相关规定将该诺项目进行对外转让。

珠海华发实业股份有限公司于2021年1月4日出具以下承诺：鉴于维业建

设集团股份有限公司（以下简称“上市公司”或“维业股份”）拟支付现金购买珠海华发实业股份有限公司持有的珠海铧龙装饰有限公司（原“珠海华承诺函在公发景龙建设有限公司”，以下简称“华发景龙”）50%股权（以下简称“本司作为维业次交易”）。本公司作为本次交易的交易对方，郑重声明如下：1、本次交珠海华发股份关联方

解决关联易完成后，本公司及下属企业在与维业股份进行确有必要且无法规避的关联2021实业股份否期间内持续是

其他承交易交易时，保证按市场化原则和公允价格进行，并将严格按照有关法律、法规、年有限公司有效且不可

诺规范性文件以及上市公司章程的相关规定，履行关联交易决策程序及信息披变更或撤露义务，保证不通过关联交易损害上市公司或其他股东的合法利益。2、本销。

公司及下属企业和维业股份就相互间关联事务及交易所作出的任何约定及安排，均不妨碍对方为其自身利益，在市场同等竞争条件下与任何第三方进行业务往来或交易。

珠海华发珠海华发实业股份有限公司于2021年1月4日出具以下承诺：1、截至20202021本承诺函自其他

实业股份年9月30否是日，华发景龙应收本公司体系内公司的合同款项账龄在1年以上年维业股份取

28/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

有限公司的金额为831.18万元。针对华发景龙前述账龄1年以上应收账款的支付事得华发景龙宜，本公司保证在本次重大资产重组完成后三个月内促使本公司及本公司下股东资格之属子公司支付完毕。2、截至2020年9月30日，华发景龙合同资产中账龄日起生效。

超过1年以上与本公司体系内公司发生的已完工尚未办理结算的工程款

7232.51万元。针对华发景龙前述体系内账龄1年以上合同资产结算及支付事宜，本公司保证在本次重大资产重组完成后，华发景龙提交完整项目结算资料之日起三个月内促使本公司及本公司下属子公司办理完毕上述合同资

产对应项目的结算手续，并在完成结算后三个月内支付完毕相应的工程款。

珠海华发实业股份有限公司于2021年1月4日出具以下承诺：1、华发装饰本承诺函在目前所从事的装饰业务仅限于完成已经签订合同但尚未完成的原有项目（即维业股份取“存量业务”），并不会新增其他的装饰业务，在做完存量业务后将不再从得华发景事装饰业务，并采取关停、注销、转让或修改经营范围等方式进行处置，以龙、建泰建确保华发装饰与维业股份不存在实质性的同业竞争情形。2、景晟装饰所从设股东资格事的装饰业务仅限于承接本公司下属企业珠海市海润房地产开发有限公司之日起生珠海华发

解决同业（以下简称“海润房产”）所开发的房地产项目的装饰业务，其除承接海润2021效，并在本实业股份否是

竞争房产的业务外，不会新增其他的装饰业务，在做完上述业务后将不再从事装年公司与维业有限公司饰业务，并采取关停、注销、转让或修改经营范围等方式进行处置，以保证股份构成受景晟装饰与维业股份不存在实质性的同业竞争情形。3、除本次重大资产重同一实际控组涉及的标的公司及上述二家企业外，为避免本公司及下属控制的企业与维制人所控制业股份及其下属企业构成实质性同业竞争，本公司确保本公司及下属控制的的关联方期企业不从事与维业股份及其下属公司目前正在从事的主营业务构成实质性间持续有竞争的业务或经营活动。效。

29/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用√不适用

三、违规担保情况

□适用√不适用

四、半年报审计情况

□适用√不适用

五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况

□适用√不适用

六、破产重整相关事项

□适用√不适用

七、重大诉讼、仲裁事项

□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项√本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项

八、上市公司及其董事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况

□适用√不适用

九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

√适用□不适用

报告期内，公司及其控股股东、实际控制人不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿等情况。

十、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用□不适用

公司于2025年3月14日召开的第十届董事局独立董事专门会议2025年第一次会议、第十届董事局第五十一次会议及2025年4月7日召开的2024年年度股东大会审议通过了《关于确认公司2024年度日常关联交易执行情况及预计2025年度日常关联交易的议案》，对公司2025年度可能与控股股东华发集团（包括其全资、控股子公司）及其他关联方发生的日常关联交易进行了预计。关于2024年度日常关联交易的执行情况，详见公司于2025年3月15日及2025年4月8日在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》

披露的公告（公告编号：2025-021、2025-032）。

30/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(二)资产收购或股权收购、出售发生的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

√适用□不适用

公司将华发景龙50%股权、建泰建设40%股权出售给关联方维业股份，详见公司于2020年

12月 5日、2021年 1月 5日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2020-091、2021-002）。按照《支付现金购买资产协议》及其补充协议约定，本公司、华薇投资对维业股份承诺的利润补偿期间为

2021年度、2022年度、2023年度、2024年度、2025年度，经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，华发景龙、建泰建设已完成2024年度的业绩承诺，公司无需进行补偿。

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(四)关联债权债务往来

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

31/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

√适用□不适用

1、存款业务

√适用□不适用

单位：亿元币种：人民币本期发生额每日最高存款利率期末关联方关联关系期初余额本期合计本期合计存款限额范围余额存入金额取出金额本公司的联珠海华发集营企业且受不超过团财务有限

同一母公司1500.35%-3%66.692482.792502.7146.77亿元公司控制

合计///66.692482.792502.7146.77

2、贷款业务

√适用□不适用

单位：亿元币种：人民币本期发生额贷款利期末余关联方关联关系贷款额度期初余额本期合计本期合计率范围额贷款金额还款金额本公司的联珠海华发集营企业且受

团财务有限260亿元4.5%-6%50.8322.4616.8956.40同一母公司公司控制

合计///50.8322.4616.8956.40

3、授信业务或其他金融业务

□适用√不适用

4、其他说明

√适用□不适用

（1）公司于2025年3月14日召开的第十届董事局独立董事专门会议2025年第一次会议、第十届董事局第五十一次会议及2025年4月7日召开的2024年年度股东大会审议通过了《关于确认公司2024年度日常关联交易执行情况及预计2025年度日常关联交易的议案》，对公司2025年度可能与集团财务公司发生的金融类日常关联交易进行了预计，详见公司于2025年3月15日及 2025年 4月 8日在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2025-021、2025-032）。

（2）公司于2025年3月14日召开的第十届董事局独立董事专门会议2025年第一次会议、第十届董事局第五十一次会议及2025年4月7日召开的2024年年度股东大会审议通过了《关于<

32/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告珠海华发集团财务有限公司2024年度风险持续评估报告>的议案》。具体详见公司于2025年3月 15 日及 2025 年 4月 8日在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》

《证券时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2025-019、2025-032）。

（3）公司于2025年5月13日召开的第十届董事局独立董事专门会议2025年第二次会议、

第十届董事局第五十五次会议及2025年5月29日召开的2025年第三次临时股东大会审议通过了

《关于续签<金融服务协议>暨关联交易的议案》《关于对珠海华发集团财务有限公司关联交易风险评估报告的议案》。为进一步优化公司财务管理，提高资金运营效率，经双方友好协商，公司拟集团财务公司续签《金融服务协议》，由财务公司向公司及子公司提供存款服务、贷款服务、结算服务、票据服务、外汇服务、担保服务及经国家金融监督管理总局批准的其他金融服务；协

议有效期为三年。根据有关规定，公司对集团财务公司的经营资质、业务和风险状况进行评估，并编制了《珠海华发实业股份有限公司对珠海华发集团财务有限公司关联交易风险评估报告》。

具体详见公司于 2025年 5月 14 日及 2025 年 5 月 30 日在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2025-045、2025-046、

2025-051）。

(六)其他重大关联交易

√适用□不适用

1.公司于2025年3月14日召开的第十届董事局独立董事专门会议2025年第一次会议、第十届董事局第五十一次会议及2025年4月7日召开的2024年年度股东大会审议通过了《关于华发集团为公司融资提供担保及公司向其提供反担保暨关联交易的议案》，公司控股股东华发集团、股东华发综合拟为公司及合并报表范围内子公司的各类融资业务提供连带责任保证担保，担保额度为不超过人民币350亿元（含本数），公司将根据各类融资业务的具体情况，在上述额度范围内为华发集团提供相应的反担保。具体情况详见公司于2025年3月15日及2025年4月8日在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》披露

的公告（公告编号：2025-024、2025-032）。

2.公司于2025年5月13日召开的第十届董事局独立董事专门会议2025年第二次会议、第十届董事局第五十五次会议及2025年5月29日召开的2025年第三次临时股东大会审议通过了《关于公司开展供应链资产专项计划业务暨关联交易的议案》。为进一步优化资产负债结构，提高公司资金使用效率，公司拟以供应商对公司及下属子公司的应收账款债权作为基础资产，开展供应链资产专项计划业务，总体额度不超过200亿元（含本数）。具体详见公司于2025年5月14日及 2025 年 5月 30 日在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2025-047、2025-051）。

十一、重大合同及其履行情况

(一)托管、承包、租赁事项

□适用√不适用

33/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

(二)报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）担保方与担保发生担保是否担保担保担保是否反担保情是否为关关联

担保方上市公司被担保方担保金额日期(协议担保类型已经履行

的关系签署日)起始日到期日逾期况联方担保关系完毕珠海华发广州海灏科技

实业股份公司本部产业营运有限33829.732023年度2023年度2037年度连带责任担保否否否否联合营公司有限公司公司珠海华发广州海灏科技

实业股份公司本部产业营运有限4880.272024年度2024年度2037年度连带责任担保否否否否联合营公司有限公司公司珠海华发广州华骁房地

实业股份公司本部产开发有限公172046.252022年度2022年度2027年度连带责任担保否否否否联合营公司有限公司司珠海华发广州南沙区美

实业股份公司本部多莉房地产开2919.52020年度2020年度2025年度连带责任担保是否否否联合营公司有限公司发有限公司珠海华发广州市润臻置

实业股份公司本部1300.052024年度2024年度2025年度连带责任担保否否否否联合营公司业有限公司有限公司珠海华发广州市润臻置

实业股份公司本部2230.82024年度2024年度2026年度连带责任担保否否否否联合营公司业有限公司有限公司珠海华发广州市润臻置

实业股份公司本部884.252025年度2025年度2027年度连带责任担保否否否否联合营公司业有限公司有限公司广州华枫全资子公广州市润臻置投资有限5702024年度2024年度2025年度连带责任担保是否否否联合营公司司业有限公司公司

34/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

广州华枫全资子公广州市润臻置投资有限17552024年度2024年度2027年度连带责任担保否否否否联合营公司司业有限公司公司珠海华发惠州大亚湾康

实业股份公司本部成房地产开发59378.132022年度2022年度2027年度连带责任担保否否否否联合营公司有限公司有限公司珠海华发惠州大亚湾康

实业股份公司本部成房地产开发59378.132023年度2023年度2027年度连带责任担保否否否否联合营公司有限公司有限公司珠海华发南京华崧房地实业股份公司本部产开发有限公600002023年度2023年度2025年度连带责任担保是否否否联合营公司有限公司司珠海华发南京联华房地

实业股份公司本部产开发有限公104118.612024年度2024年度2029年度连带责任担保否否否否联合营公司有限公司司珠海华发南京屿发房地

实业股份公司本部产开发有限公26766.252023年度2023年度2028年度连带责任担保否否否否联合营公司有限公司司珠海华发南京屿发房地实业股份公司本部产开发有限公46552024年度2024年度2028年度连带责任担保否否否否联合营公司有限公司司珠海华发苏州新高乐融实业股份公司本部酒店管理有限159002024年度2024年度2039年度连带责任担保否否否否联合营公司有限公司公司珠海华发武汉华启房地实业股份公司本部产开发有限公35702022年度2022年度2052年度连带责任担保否否否否联合营公司有限公司司珠海华发武汉华怡城房

实业股份公司本部地产开发有限7558.22020年度2020年度2027年度连带责任担保否否否否联合营公司有限公司公司珠海华发公司本部武汉华怡城房81602019年度2019年度2025年度连带责任担保否否否否联合营公司

35/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

实业股份地产开发有限有限公司公司珠海华发武汉华怡城房

实业股份公司本部地产开发有限9598.22020年度2020年度2025年度连带责任担保是否否否联合营公司有限公司公司珠海华发武汉中央商务

实业股份公司本部区投资开发有20394.92023年度2023年度2035年度连带责任担保否否否否联合营公司有限公司限公司珠海华发武汉中央商务实业股份公司本部区投资开发有544172024年度2024年度2039年度连带责任担保否否否否联合营公司有限公司限公司珠海华发西安紫晟置业

实业股份公司本部19114.72022年度2022年度2025年度连带责任担保否否否否联合营公司有限公司有限公司珠海华发西安紫晟置业

实业股份公司本部2542.82023年度2023年度2025年度连带责任担保否否否否联合营公司有限公司有限公司珠海华发义乌兆盈房地

实业股份公司本部19387.242021年度2021年度2027年度连带责任担保否否否否联合营公司产有限公司有限公司珠海华发义乌兆盈房地

实业股份公司本部13572.322022年度2022年度2027年度连带责任担保否否否否联合营公司产有限公司有限公司珠海华发珠海景华房地

实业股份公司本部1350.822022年度2022年度2025年度连带责任担保是否否否联合营公司产有限公司有限公司珠海华发珠海景华房地

实业股份公司本部4362.072023年度2023年度2025年度连带责任担保是否否否联合营公司产有限公司有限公司珠海华发珠海景华房地

公司本部481.972024年度2024年度2025年度连带责任担保是否否否联合营公司实业股份产有限公司

36/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

有限公司珠海华发珠海琴发实业实业股份公司本部248402023年度2023年度2031年度连带责任担保否否否否联合营公司有限公司有限公司珠海华发珠海正汉置业

实业股份公司本部3426.082021年度2021年度2026年度连带责任担保否否否否联合营公司有限公司有限公司珠海华发珠海正汉置业

实业股份公司本部3181.822021年度2021年度2027年度连带责任担保否否否否联合营公司有限公司有限公司珠海华发珠海正汉置业

实业股份公司本部7229.312022年度2022年度2026年度连带责任担保否否否否联合营公司有限公司有限公司珠海华发珠海正汉置业

实业股份公司本部32753.352022年度2022年度2027年度连带责任担保否否否否联合营公司有限公司有限公司

报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）884.25

报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 707270.18公司对子公司的担保情况

报告期内对子公司担保发生额合计1235562.9

报告期末对子公司担保余额合计（B） 8803653.07

公司担保总额情况（包括对子公司的担保）

担保总额（A+B） 9510923.25

担保总额占公司净资产的比例(%)79.17

37/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

(三)其他重大合同

□适用√不适用

十二、募集资金使用进展说明

√适用□不适用

(一)募集资金整体使用情况

√适用□不适用

单位：万元

其中：

截至超募报告本年度变更招股书或募截至报告截至报告期截至报告期资金期末投入金用途募集资集说明书中期末累计末募集资金末超募资金本年度投入募集资募集资金总募集资金净总额超募额占比的募金到位

金来源额额（1募集资金承3=投入募集累计投入进累计投入进金额）（）资金%%8（%）集资时间诺投资总额1-资金总额度（）度（）（）（）累计

（2）2（4）(6)＝(4)/(1)(7)(5)/(3)

（9）金总

＝

（）投入=(8)/(1)额总额

（5）向特定2023年对象发10月24512445.00504237.28525000.00404302.8580.1828015.425.56行股票日

(二)募投项目明细

√适用□不适用

1、募集资金明细使用情况

√适用□不适用

38/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

单位：万元是项目可是否为截至报投入否行性是招股书告期末项目达是进度投入进涉截至报告期否发生节或者募募集资金计累计投到预定否是否度未达本项目已实募集资金来项目及本年投入末累计投入本年实现重大变余项目名称集说明划投资总额入进度可使用已符合计划的现的效益或源性质变

书中的(1)金额募集资金总的效益化，如金2（%）状态日结计划具体原者研发成果更额（）是，请额承诺投(3)＝期项的进因投说明具

资项目(2)/(1)度向体情况郑州华发向特定对象生产

峰景花园是否90000.005235.9053378.0459.312023年12否是不适用-386.71-40043.40否发行股票建设月项目南京燕子

向特定对象 生产 114237.28 22779.52 50924.85 44.58 2024年矶 G82 项 是 否 10 否 是 不适用 4754.93 -328.07 否发行股票 建设 月目绍兴金融向特定对象生产2026年活力城项是否150000.00149999.96100.0012否是不适用705.2387884.37否发行股票建设月目向特定对象补充流动补流

是否150000.00150000.00100.00不适用否是不适用不适用不适用不适用发行股票资金还贷

合计////504237.2828015.42404302.85///////

2、超募资金明细使用情况

□适用√不适用

(三)报告期内募投变更或终止情况

□适用√不适用

39/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

(四)报告期内募集资金使用的其他情况

1、募集资金投资项目先期投入及置换情况

□适用√不适用

2、用闲置募集资金暂时补充流动资金情况

√适用□不适用

公司于2024年11月4日召开公司第十届董事局第四十六次会议、第十届监事会第二十五次会议，审议通过《关于使用闲置募集资金临时补充流动资金的议案》，同意公司使用不超过人民币13.3亿元（含本数）的闲置募集资金临时补充流动资金，用于公司主营业务相关的项目开发建设，使用期限自董事局审议批准该议案之日起不超过12个月。具体内容详见公司于2024年11月 5日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》

《证券日报》披露的公告（公告编号：2024-064）。

3、对闲置募集资金进行现金管理，投资相关产品情况

□适用√不适用

4、其他

□适用√不适用

(五)中介机构关于募集资金存储与使用情况的专项核查、鉴证的结论性意见

□适用√不适用核查异常的相关情况说明

□适用√不适用

(六)擅自变更募集资金用途、违规占用募集资金的后续整改情况

□适用√不适用

十三、其他重大事项的说明

√适用□不适用

1.公司于2025年1月10日召开的第十届董事局第五十次会议及2025年1月27日召开的2025

年第二次临时股东大会审议通过了《关于注册发行超短期融资券的议案》，公司拟向中国银行间

市场交易商协会申请注册发行不超过人民币50亿元（含）的超短期融资券。具体情况详见公司于

2025年 1月 11日、2025年 1月 28日在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2025-010、2025-016）。

2.公司于2025年3月14日召开的第十届董事局五十一次及2025年4月7日召开的2024年

年度股东大会审议通过了《关于<2024年度利润分配方案>的议案》，以公司2024年度利润分配实施股权登记日登记的总股本为基数（扣除公司回购专用证券账户中的股份），向全体股东每10股派发现金红利1.04元（含税）。具体情况详见公司于2025年3月15日、2025年4月8日在上

40/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

交所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》披露

的公告（公告编号：2025-020、2025-032）。上述现金红利已于2025年5月26日发放。

3.公司于2025年3月14日召开的第十届董事局五十一次及2025年4月7日召开的2024年

年度股东大会审议通过了《关于提请股东大会授权公司及下属子公司进行融资的议案》，根据公司2025年度经营计划，2025年度公司、各级子公司计划融资不超过人民币1300亿元（不包括向珠海华发集团财务有限公司等关联方申请的贷款及授信额度及向其他关联方申请的融资额度）。

上述融资事项的授权有效期为公司股东大会审议通过之日起至召开2025年年度股东大会之日止。

具体情况详见公司于 2025年 3月 15 日、2025 年 4月 8日在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2025-019、2025-032）。

4.为顺利推动2025年度公司经营过程中的融资计划，在公司2024年12月31日担保余额的基础上，公司本年度对子公司净增加担保额度800亿元，对联合营公司净增加担保额度200亿元。

具体情况详见公司于 2025 年 3月 15 日在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2025-023）。

5.公司于2025年3月14日召开的第十届董事局五十一次及2025年4月7日召开的2024年

年度股东大会审议通过了《关于提请股东大会授权公司经营班子开展对外投资的议案》，公司股东大会授权公司经营班子在总额不超过人民币500亿元的额度内，决定并具体开展房地产直接投资及其他相关产业直接投资事项。同时授权董事局在不超过前述投资总额20%的范围内调整总投资额。具体情况详见公司于 2025年 3月 15 日、2025年 4月 8日在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2025-019、

2025-032）。

6.公司于2025年3月14日召开的第十届董事局五十一次及2025年4月7日召开的2024年

年度股东大会审议通过了《关于提供财务资助的议案》。具体情况详见公司于2025年3月15日、

2025年 4月 8日在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》

《证券日报》披露的公告（公告编号：2025-025、2025-032）。

7.公司于2025年3月14日召开的第十届董事局五十一次及2025年4月7日召开的2024年

年度股东大会审议通过了《关于公司符合公开发行公司债券条件的议案》《关于公司公开发行公司债券方案的议案》《关于提请股东大会授权董事局全权办理本次公开发行公司债券及并购专项公司债券具体事宜的议案》。具体情况详见公司于2025年3月15日、2025年4月8日在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2025-019、2025-032）。

8.公司于2025年3月14日召开的第十届董事局五十一次审议通过了《关于制定市值管理制度的议案》。具体情况详见公司于 2025 年 3月 15 日在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2025-019）。

41/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

9.公司就珠海华铸供应链有限公司（以下简称“华铸供应链”）向“渤海信托·2025锦成97号集合资金信托计划”融资提供连带责任保证。担保额度不超过2.51亿元，上述融资总期限不超过36个月。

公司就珠海铧国商贸有限公司（以下简称“铧国商贸”）向“渤海信托·2024锦成46号集合资金信托计划”融资提供连带责任保证。担保额度不超过6.01亿元，上述融资期限不超过36个月。

公司为铧国商贸融资提供连带责任保证担保，债权人为光大兴陇信托有限责任公司，担保金额1.5亿元，涉及信托计划名称为“光信·光乾·锦绣兴粤2号集合资金信托计划”，融资期限2025年4月3日至2027年4月3日。

公司就珠海华申资产管理有限公司向深圳炫光炬信管理咨询合伙企业（有限合伙）融资不超

过23630万元借款本金、利息以及其他约定义务提供连带责任保证担保。

公司在珠海华润银行股份有限公司的间接授信额度20亿元，期限不超过24个月。本公司对本公司及本公司认可的控股公司使用上述间接授信额度开立的商票及应付账款承担连带责任保证担保。

公司为珠海华铸供应链有限公司融资提供连带责任保证担保，债权人为长安国际信托股份有限公司，担保金额2亿元，涉及信托计划名称为“长安宁·珠海华铸集合资金信托计划”，担保期限为担保合同生效之日起至债务人的债务履行期届满后三年之日止。

公司为珠海华铸供应链有限公司、华发物业服务有限公司融资提供连带责任保证担保，债权人为长安国际信托股份有限公司，担保金额15亿元，涉及信托计划名称为“长安宁·华盈1号集合资金信托计划”，担保期限为担保合同生效之日起至债务人的债务履行期届满后三年之日止。

上述担保属于公司2025年度担保计划范围内，已经公司董事局、2024年年度股东大会授权，并已按规定履行公司内部决策程序。

10.公司于2024年10月29日召开的第十届董事局第四十五次会议审议通过了《关于以集中竞价交易方式回购股份方案的议案》。同意公司使用自有资金或自筹资金以集中竞价交易方式回购公司股份，回购资金总额不低于人民币3亿元（含本数）且不超过人民币6亿元（含本数），回购价格不超过人民币9.83元/股，回购期限为自董事局审议通过本次回购股份方案之日起12个月内。具体详见公司于 2024 年 10月 30日在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2024-058）。2024年11月23日，公司披露了《珠海华发实业股份有限公司关于以集中竞价方式回购股份的回购报告书》（公告编号：2024-066）。因公司实施2024年度权益分派，本次回购股份价格上限自2025年5月26日起，由不超过人民币9.83元/股（含）调整为不超过人民币9.73元/股（含）。具体情况详见公司于2025年 5月 20日在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》披露的公告《珠海华发实业股份有限公司关于2024年度权益分派实施后调整回购股份价格上限的公告》（公告编号：2025-050）。

42/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

截至2025年7月31日，公司通过上海证券交易所交易系统以集中竞价交易方式累计回购公司股份2377万股，占公司目前总股本的比例为0.864%，回购成交的最高价为5.83元/股，最低价为4.78元/股，累计已回购金额为人民币119757856.2元（不含印花税、交易佣金等费用）。

11.公司于2025年7月28日召开的第十届董事局第五十八次会议于2025年8月13日召开的2025年第五次股东大会审议通过了《关于以政府收回收购方式盘活深圳前海冰雪世界项目未建商业用地的议案》，公司子公司深圳融华置地投资有限公司（以下简称“融华置地”）收到深圳市土地储备中心（以下简称“深圳土储中心”）发来的《市土地储备中心关于协商收回收购前海冰雪世界项目7块商业用地有关事宜的函》（深土储函〔2025〕102号），深圳土储中心拟以44.05亿元人民币（含政府本次收回收购承担的契税）收回收购融华置地持有的前海冰雪世界项目7块商业用地。具体情况详见公司于 2025年 7月 29日、8月 14日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）披露的公告（公告编号：2025-065、2025-070）。

12.公司于2025年7月28日召开的第十届董事局第五十八次会议审议通过了《关于取消监事会并修订公司<章程>及其附件的议案》《关于修订、制定及废止公司部分管理制度的议案》。于2025年8月13日召开的2025年第五次股东大会审议通过了《关于取消监事会并修订公司<章程>及其附件的议案》《关于修订公司部分管理制度的议案》。为进一步提高公司治理水平，促进公司规范运作，根据最新修订的《公司法》及中国证券监督管理委员会《上市公司章程指引》等相关法律、法规和规范性文件，结合公司实际情况，公司拟取消监事会，由审计委员会行使监事会职权，并相应修订《珠海华发实业股份有限公司章程》及其附件《股东会议事规则》和《董事局议事规则》，同时废止《监事会议事规则》，并对部分公司制度进行修订。具体情况详见公司于

2025年 7月 29日、8月 14日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）披露的公告（公告编号：

2025-066、2025-070）。

13.公司于2025年7月收到上海证券交易所出具的《关于珠海华发实业股份有限公司向特定对象发行可转债的交易所审核意见》，于2025年8月收到中国证券监督管理委员会出具的《关于同意珠海华发实业股份有限公司向特定对象发行可转换公司债券注册的批复》（证监许可〔2025〕

1644号），具体情况详见公司于2025年7月15日、2025年8月7日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）披露的公告（公告编号：2025-062、2025-069）。

43/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

第六节股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一)股份变动情况表

1、股份变动情况表

单位：股

本次变动前本次变动增减（+，-）本次变动后数量比例(%)发行新股送股公积金转股其他小计数量比例(%)

一、有限售条件股份1809115006.57-180911500-180911500

二、无限售条件流通股份257124061693.431809115001809115002752152116100

三、股份总数2752152116100--2752152116100

2、股份变动情况说明

√适用□不适用

经珠海华发实业股份有限公司第十届董事局第二十三次、第二十四次和第三十次会议审议，以及公司2022年第六次临时股东大会、2023年第一次临时股东大会审议通过，并经中国证监会《关于同意珠海华发实业股份有限公司向特定对象发行股票注册的批复》（证监许可〔2023〕2084号）同意，公司于2023年10月向包括公司控股股东珠海华发集团有限公司在内的17名特定对象发行股份635000000股，发行价为每股人民币8.07元。本次发行新增股份已于2023年10月31日在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完毕登记托管手续。其中珠海华发集团有限公司持有的限售股份已在2025年 5月 6日上市流通，其余 16名对象持有的限售股份已在 2024年 5月 6日上市流通。具体情况详见公司在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2024-015、2025-042）。

44/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告3、报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

√适用□不适用

2025年7月至本报告披露日，公司共回购12270000股，对每股收益、每股净资产等财务指标不构成重大影响。

4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用√不适用

(二)限售股份变动情况

√适用□不适用

单位：股报告期解除报告期增加报告期末解除限股东名称期初限售股数限售原因限售股数限售股数限售股数售日期

珠海华发集18091150018091150000认购向特定对2025-5-6团有限公司象发行股票

合计18091150018091150000//

二、股东情况

(一)股东总数：

截至报告期末普通股股东总数(户)55578

(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位：股

前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

持有有质押、标记或冻股东名称报告期内期末持股数比例限售条结情况

(%)股东性质（全称）增减量件股份股份数量数量状态

珠海华发集团有072496798326.340无-国有法人限公司

王秀娟6552200669465752.430无-境内自然人

中央汇金资产管0648271202.360无-国有法人理有限责任公司

全国社保基金四0645510562.350无-其他一三组合

珠海华发综合发0488772801.780无-国有法人展有限公司

华金证券－珠海华发综合发展有

限公司－华金证0420000001.530无-其他券融汇314号单一资产管理计划中国农业银行股

份有限公司－中

证500交易型开1743025328232031.190无-其他放式指数证券投资基金

45/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

历呈林601300290401711.060无-境内自然人中国工商银行股

份有限公司－南

方中证全指房地10766087280934851.020无-其他产交易型开放式指数证券投资基金

全国社保基金一0258872000.940无-其他一二组合

前十名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份）持有无限售条件流通股份种类及数量股东名称股的数量种类数量珠海华发集团有限公司724967983人民币普通股724967983王秀娟66946575人民币普通股66946575中央汇金资产管理有限责任64827120人民币普通股64827120公司全国社保基金四一三组合64551056人民币普通股64551056珠海华发综合发展有限公司48877280人民币普通股48877280

华金证券－珠海华发综合发

展有限公司－华金证券融汇42000000人民币普通股42000000

314号单一资产管理计划

中国农业银行股份有限公司

－中证500交易型开放式指数32823203人民币普通股32823203证券投资基金历呈林29040171人民币普通股29040171中国工商银行股份有限公司

－南方中证全指房地产交易28093485人民币普通股28093485型开放式指数证券投资基金全国社保基金一一二组合25887200人民币普通股25887200

前十名股东中回购专户情况-说明

上述股东委托表决权、受托表-

决权、放弃表决权的说明珠海华发综合发展有限公司为珠海华发集团有限公司下属子公

上述股东关联关系或一致行司；珠海华发综合发展有限公司与华金证券－珠海华发综合发

动的说明展有限公司－华金证券融汇314号单一资产管理计划为一致行动人。

表决权恢复的优先股股东及-持股数量的说明

持股5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用√不适用

前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用√不适用前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

□适用√不适用

46/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东

□适用√不适用

三、董事和高级管理人员情况

(一)现任及报告期内离任董事和高级管理人员持股变动情况

□适用√不适用

(二)董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

(三)其他说明

□适用√不适用

四、控股股东或实际控制人变更情况

□适用√不适用

五、优先股相关情况

□适用√不适用

47/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

第七节债券相关情况

一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

(一)公司债券（含企业债券）

√适用□不适用

1、公司债券基本情况

单位：亿元币种：人民币是否存在投资

20258受终年债交者适

31还本托止月日后券利率易当性交易

债券名称简称代码发行日起息日到期日%付息主承销商管上的最近回余（）场安排机制方式理市售日额所（如人交

有）易的风险上珠海华发实业股份有按年海中面向

限公司面向合格投资202020-11-11付息、证竞价

20201754012020-11-122025-11-12154.05华金证券、信专业者公开发行年公华发至到期券+协否

中信证券证投资

司债券（第二期）（品042020-11-12一次交议券者

种一）还本易所

珠海华发实业股份有201754022020-11-112020-11-122025-11-120.52.75按年上华金证券、中面向竞价否

48/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

限公司面向合格投资华发至付息、海中信证券信专业+协

者公开发行2020年公052020-11-12到期证证投资议

司债券（第二期）（品一次券券者种二）还本交易所上按年海面向珠海华发实业股份有中

2021212021-1-15付息、证专业限公司年非公开

华发177557至2021-01-182026-01-181.252.70华金证券、信到期券机构协议否发行公司债券（第一012021-1-18中信证券证一次交投资期）（品种一）券还本易者所上珠海华发实业股份有按年海国面向

限公司2021年面向专212021-9-10付息、证国泰海通、竞价

业投资者公开发行公华发188669至2021-09-132025-09-132026-09-13203.90泰专业到期券华金证券、+协否海投资

司债券（第一期）（品032021-9-13一次交中信建投议通者

种一）还本易所上按年海

珠海华发实业股份有国泰海通、国面向

限公司2021212021-12-16付息、证竞价年面向专

华发188988至2021-12-172025-12-172026-12-17154.05华金证券、泰专业到期券+协否

业投资者公开发行公052021-12-17中信建投、海投资一次交议

司债券（第二期）中信证券通者还本易所珠海华发实业股份有按年上国面向

222022-4-28国泰海通、竞价

限公司2022年面向专

华发185641至2022-04-292026-04-292027-04-293.93.20付息、海泰专业华金证券、+协否

业投资者公开发行公012022-4-29到期证海投资中信证券议

司债券（第一期）（品一次券通者

49/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

种一）还本交易所上珠海华发实业股份有按年海国面向

限公司2022年面向专222022-4-28付息、证国泰海通、竞价

业投资者公开发行公华发185640至2022-04-292027-04-2933.20泰专业到期券华金证券、+协否

司债券（第一期）（品022022-4-29海投资一次交中信证券议通者

种二）还本易所上

按年海中信证券、珠海华发实业股份有中面向

2022222022-9-9付息、证华金证券、竞价限公司年面向专

华发137752至2022-09-132026-09-132027-09-1352.65信专业到期券国泰海通、+协否

业投资者公开发行公032022-9-13证投资一次交中信建投、议

司债券（第二期）券者还本易中金公司所上珠海华发实业股份有按年海面向

限公司2023国年面向专232023-7-17付息、证国泰海通、专业

业投资者非公开发行华发251710至2023-07-182027-07-182028-07-18112.90泰到期券中信证券、机构协议否海

公司债券（第一期）(品032023-7-18一次交中泰证券投资通

种一）还本易者所上珠海华发实业股份有按年海面向国

限公司2023年面向专232023-7-17付息、证国泰海通、专业

业投资者非公开发行华发251711至2023-07-182026-07-182028-07-186.954.58泰到期券中信证券、机构协议否海

公司债券（第一期）(品042023-7-18一次交中泰证券投资通

种二）还本易者所

50/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

上珠海华发实业股份有按年海面向国

限公司2024年面向专24付息、证国泰海通、专业

业投资者非公开发行华发2537902024-02-022024-02-022027-02-022029-02-027.53.80泰到期券中信证券、机构协议否海

公司债券（第一期）（品02一次交中泰证券投资通

种二）还本易者所上珠海华发实业股份有按年海面向

限公司2024国年面向专242024-6-19付息、证专业

业投资者非公开发行华发254918至2024-06-202027-06-202030-06-2052.80国泰海通、泰到期券机构协议否

032024-6-20中泰证券海公司债券（第二期）（品一次交投资

通

种一）还本易者所

上国泰海通、

珠海华发实业股份有按年海东方证券、国面向

限公司2025年面向专252025-01-15付息、证中泰证券、竞价

业投资者公开发行公华发242255至2025-01-162027-01-162030-01-1615.82.90泰专业到期券中金公司、+协否海投资

司债券（第一期）（品012025-01-16一次交中信证券、议通者

种一）还本易华泰联合所证券公司对债券终止上市交易风险的应对措施

□适用√不适用

51/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

√适用□不适用（1）“21华发01”初始发行总额为19.20亿元，存续余额为1.25亿元，根据发行人《珠海华发实业股份有限公司2021年非公开发行公司债券（第一期）（品种一）募集说明书》中约定，

2025年1月，本期债券触发发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。发行人选择调整票

面利率至2.70%，即本期债券存续期的第5年（2025年1月18日至2026年1月17日）票面利率为2.70%。本期债券无投资者行使回售选择权，回售部分金额为0亿元。

（2）“22华发02”初始发行总额为3亿元，根据发行人《珠海华发实业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）（品种二）募集说明书》中约定，2025年4月，本期债券触发发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。发行人选择调整票面利率至

3.20%，即本期债券存续期的第4年至第5年（2025年4月29日至2027年4月28日）票面利率为3.20%。本期债券部分投资者行使回售选择权，回售部分金额为1.8亿元。本次1.8亿元回售公司债券已全额转售。

（3）“23华发03”初始发行总额为11亿元，根据发行人《珠海华发实业股份有限公司2023年面向专业投资者非公开发行公司债券（第一期）(品种一）募集说明书》中约定，2025年7月，本期债券触发发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。发行人选择调整票面利率至

2.90%，即本期债券存续期的第3年至第4年（2025年7月18日至2027年7月17日）票面利率为2.90%。本期债券部分投资者行使回售选择权，回售部分金额为4.5亿元。本次4.5亿元回售公司债券已全额转售。

3、信用评级结果调整情况

□适用√不适用

4、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响

□适用√不适用

(二)公司债券募集资金情况

√公司债券在报告期内涉及募集资金使用或者整改

□本公司所有公司债券在报告期内均不涉及募集资金使用或者整改

1、基本情况

单位：亿元币种：人民币是否为专项专项品种债券募集资报告期末募报告期末募集资债券代码债券简称品种债券的具体类型金总额集资金余额金专项账户余额

24225525华发01否-15.800

2、募集资金用途变更调整情况

□适用√不适用

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3、募集资金的使用情况

(1).实际使用情况（此处不含临时补流）

单位：亿元币种：人民币

偿还有息偿还固定资股权投资、债报告期内募补充流债券代债务（不公司产投资权投资或资其他用债券简称集资金实际动资金码含公司债债券项目涉产收购涉及途金额使用金额金额

券）金额金额及金额金额

24225525华发0115.8015.80000

(2).募集资金用于偿还公司债券及其他有息债务

√适用□不适用偿还其他有息债务（不含公债券代码债券简称偿还公司债券的具体情况司债券）的具体情况

24225525华发01募集资金扣除发行费用后，拟全部用于偿还到-

期的公司债券本金（20华发02）。

(3).募集资金用于补充流动资金（此处不含临时补流）

□适用√不适用

(4).募集资金用于特定项目

□适用√不适用

(5).募集资金用于其他用途

□适用√不适用

(6).临时补流

□适用√不适用

4、募集资金使用的合规性

实际用途与约定报告期内募募集资金截至报告期末募集

用途（含募集说集资金使用使用是否债券代债券简募集说明书约定资金实际用途（包明书约定用途和和募集资金符合地方码称的募集资金用途括实际使用和临时合规变更后的用专项账户管政府债务

补流）

途）是否一致理是否合规管理规定募集资金扣除发募集资金扣除发行

行费用后，拟全部费用后，全部用于

24225525华发01用于偿还到期的偿还到期的公司债是是是公司债券本金（20券本金（20华发华发02）。02）。

募集资金使用和募集资金账户管理存在违规情况

□适用√不适用因募集资金违规使用行为被处罚处分

□适用√不适用

53/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

(三)专项品种债券应当披露的其他事项

□适用√不适用

(四)报告期内公司债券相关重要事项

√适用□不适用

1、非经营性往来占款和资金拆借

(1).非经营性往来占款和资金拆借余额报告期初，公司合并口径应收的非因生产经营直接产生的对其他方的往来占款和资金拆借（以下简称非经营性往来占款和资金拆借）余额：0亿元；

报告期内，非经营性往来占款或资金拆借情形是否存在违反募集说明书相关约定或承诺的情况□是√否

报告期末，未收回的非经营性往来占款和资金拆借合计：0亿元

(2).非经营性往来占款和资金拆借明细

报告期末，公司合并口径未收回的非经营性往来占款和资金拆借占合并口径净资产的比例：0%是否超过合并口径净资产的10%：□是√否

(3).以前报告期内披露的回款安排的执行情况

√完全执行□未完全执行

2、负债情况

(1).有息债务及其变动情况

1.1公司债务结构情况

报告期初和报告期末，公司（非公司合并范围口径）有息债务余额分别为338.16亿元和347.24亿元，报告期内有息债务余额同比变动2.68%。

单位：亿元币种：人民币到期时间金额占有息债务有息债务类别金额合计

已逾期1年以内（含）超过1年（不含）的占比（%）

公司信用类债券/28.34235.23263.5775.90%

银行贷款/4.200.574.771.37%

非银行金融机构贷款/5.0858.1363.2018.20%

其他有息债务/4.0111.6915.704.52%

合计/41.63305.61347.24—

报告期末公司存续的公司信用类债券中，公司债券余额109.85亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额153.72亿元。

1.2公司合并口径有息债务结构情况

报告期初和报告期末，公司合并报表范围内公司有息债务余额分别为1416.13亿元和1429.55亿元，报告期内有息债务余额同比变动0.95%。

单位：亿元币种：人民币

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金额金额占有息债务到期时间

有息债务类别合计的占比（%）

已逾期1年以内（含）超过1年（不含）

公司信用类债券/28.34235.23263.5718.44%

银行贷款/76.87469.55546.4138.22%

非银行金融机构贷款/57.24123.64180.8812.65%

其他有息债务/56.52382.17438.6930.69%

合计/218.971210.581429.55—

报告期末，公司合并口径存续的公司信用类债券中，公司债券余额109.85亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额153.72亿元。

1.3境外债券情况

截至报告期末，公司合并报表范围内发行的境外债券余额0亿元人民币，其中1年以内（含）到期本金规模为0亿元人民币。

(2).报告期末公司及其子公司存在逾期金额超过1000万元的有息债务或者公司信用类债券逾期情况

□适用√不适用

(3).可对抗第三人的优先偿付负债情况

截至报告期末，公司合并报表范围内存在可对抗第三人的优先偿付负债：

□适用√不适用

(4).违反规定及约定情况

报告期内违反法律法规、自律规则、公司章程、信息披露事务管理制度等规定以及债券募集说明

书约定或承诺的情况，以及相关情况对债券投资者权益的影响□适用√不适用

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(五)银行间债券市场非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

1、非金融企业债务融资工具基本情况

单位：亿元币种：人民币是否存投资者适当在终止债券利率还本付息交易场交易

债券名称简称代码发行日起息日到期日%性安排（如上市交余额（）方式所机制

有）易的风险珠海华发实业股份有每年付银行间全国银行间

2020 20 华发实业限公司 年度第四 MTN004 102002032 2020-10-27 2020-10-29 2025-10-29 0.10 4.05

询价息，到期债券市债券市场机否交易期中期票据还本场构投资者珠海华发实业股份有每年付银行间全国银行间

21华发实业

限公司 2021 年度第二 MTN002 102101186 2021-06-23 2021-06-24 2026-06-24 3.80 2.50询价息，到期债券市债券市场机否交易期中期票据还本场构投资者珠海华发实业股份有每年付银行间全国银行间

22华发实业

限公司 2022 年度第一 MTN001A 102281460 2022-06-30 2022-07-04 2027-07-04 12.00 2.90询价息，到期债券市债券市场机否期中期票据(品种一)交易还本场构投资者珠海华发实业股份有每年付银行间全国银行间

22华发实业

限公司 2022 年度第一 MTN001B 102281461 2022-06-30 2022-07-04 2027-07-04 18.00 3.00询价息，到期债券市债券市场机否期中期票据(品种二)交易还本场构投资者珠海华发实业股份有每年付银行间全国银行间

22华发实业

限公司 2022 年度第二 MTN002A 102281723 2022-08-04 2022-08-08 2027-08-08 6.00 2.68询价息，到期债券市债券市场机否期中期票据(品种一)交易还本场构投资者珠海华发实业股份有每年付银行间全国银行间

2022 22 华发实业 102281724 2022-08-04 2022-08-08 2027-08-08 10.00 2.70 询 价限公司 年度第二 MTN002B 息，到期 债券市 债券市场机 否交易

期中期票据(品种二)还本场构投资者珠海华发实业股份有22华发实业每年付银行间全国银行间询价

限公司 2022 年度第三 MTN003( 102200256 2022-10-28 2022-10-31 2027-10-31 10.00 2.95 否并 息，到期 债券市 债券市场机 交易

56/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

期中期票据(并购)购)还本场构投资者珠海华发实业股份有每年付银行间全国银行间

2023 23 华发实业 102300332 2023-03-29 2023-04-03 2028-04-03 10.00 3.30 询 价限公司 年度第一 MTN001 息，到期 债券市 债券市场机 否交易

期中期票据还本场构投资者珠海华发实业股份有23华发实业每年付银行间全国银行间

限公司 2023 年度第二 MTN002( 并 102381113 2023-04-26 2023-04-27 2028-04-27 4.00 3.20 询 价息，到期 债券市 债券市场机 否交易

期中期票据(并购)购)还本场构投资者珠海华发实业股份有每年付银行间全国银行间

2023 23 华发实业 询 价限公司 年度第三 MTN003A 102382501 2023-09-15 2023-09-19 2028-09-19 9.00 4.15 息，到期 债券市 债券市场机 否

期中期票据(交易品种一)还本场构投资者珠海华发实业股份有每年付银行间全国银行间

23华发实业

限公司 2023 年度第四 MTN004A 102383166 2023-11-22 2023-11-24 2028-11-24 4.00 4.30询价息，到期债券市债券市场机否期中期票据(品种一)交易还本场构投资者珠海华发实业股份有每年付银行间全国银行间

限公司 2023 23 华发实业年度第四 MTN004B 102383167 2023-11-22 2023-11-24 2026-11-24 6.00 2.85询价息，到期债券市债券市场机否交易

期中期票据(品种二)还本场构投资者珠海华发实业股份有每年付银行间全国银行间

限公司 2023 23 华发实业 询 价年度第五 MTN005 102383296 2023-12-07 2023-12-11 2026-12-11 10.00 2.90 息，到期 债券市 债券市场机 否交易期中期票据还本场构投资者珠海华发实业股份有银行间全国银行间

24华发实业

限公司 2024 年度第一 MTN001 102400706 2024-04-02 2024-04-03 2029-04-03 6.10 3.5到期还本询价债券市债券市场机否付息交易期中期票据场构投资者珠海华发实业股份有银行间全国银行间

限公司 2024 24 华发实业 到期还本 询 价年度第二 MTN002 102483336 2024-08-02 2024-08-05 2029-08-05 15.00 2.55 债券市 债券市场机 否付息 交易期中期票据场构投资者珠海华发实业股份有银行间全国银行间

2024 24 华发实业限公司 年度第三 MTN003 102483773 2024-08-23 2024-08-26 2029-08-26 11.40 2.80

到期还本询价债券市债券市场机否付息交易期中期票据场构投资者珠海华发实业股份有银行间全国银行间

限公司 2024 24 华发实业年度第四 MTN004 102484309 2024-09-26 2024-09-27 2029-09-27 8.90 2.80到期还本询价债券市债券市场机否付息交易期中期票据场构投资者

57/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

珠海华发实业股份有25华发实业每年付银行间全国银行间

限公司 2025 年度第一 MTN001( 并 102580631 2025-02-18 2025-02-19 2030-02-19 1.8 2.99 询 价息，到期 债券市 债券市场机 否())交易期中期票据并购购还本场构投资者珠海华发实业股份有银行间全国银行间

2025 25 华发实业限公司 年度第一 SCP001 012581406 2025-06-17 2025-06-18 2026-03-15 3.2 2.18

到期还本询价债券市债券市场机否付息交易期超短期融资券场构投资者珠海华发实业股份有银行间全国银行间

2025 25 华发实业 012581733 2025-07-22 2025-07-23 2026-04-19 4.5 2.06 到期还本 询 价限公司 年度第二 SCP002 债券市 债券市场机 否付息 交易

期超短期融资券场构投资者公司对债券终止上市交易风险的应对措施

□适用√不适用

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

√适用□不适用（1）“21 华发实业 PPN001”初始发行总额为 8.4亿元，存续余额为 0.72亿元，根据发行人《珠海华发实业股份有限公司 2021年度第一期定向债务融资工具募集说明书》中约定，2025年2月，本期债券触发发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。发行人选择调整票面利率为0.50%，即本期债券存续期的第5年（2025年2月4日至2026年2月3日）票面利率为0.50%。本期债券投资者行使回售选择权，回售部分金额为0.72亿元。本次

0.72亿元回售定向债务融资工具债券已全额注销。

（2）“23 华发实业MTN001”初始发行总额为 10 亿元，根据发行人《珠海华发实业股份有限公司 2023年度第一期中期票据募集说明书》中约定，

2025年4月，本期债券触发发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。发行人选择调整票面利率为3.30%，即本期债券存续期的第3年至第4年

（2025年4月3日至2027年4月2日）票面利率为3.30%。本期债券部分投资者行使回售选择权，回售部分金额为4.6亿元。本次4.6亿元回售中期票据债券已全额转售。

（3）“23 华发实业MTN002(并购)”初始发行总额为 4亿元，根据发行人《珠海华发实业股份有限公司 2023年度第二期中期票据(并购)募集说明书》中约定，2025年4月，本期债券触发发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。发行人选择调整票面利率为3.20%，即本期债券存续期的第3年

58/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

至第4年（2025年4月27日至2027年4月26日）票面利率为3.20%。本期债券部分投资者行使回售选择权，回售部分金额为1.6亿元。本次1.6亿元回售中期票据债券已全额转售。

（4）“21 华发实业MTN002”初始发行总额为 3.8 亿元，根据发行人《珠海华发实业股份有限公司 2021年度第二期中期票据募集说明书》中约定，2025年6月，本期债券触发发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。发行人选择调整票面利率为2.50%，即本期债券存续期的第5年（2025年

6月24日至2026年6月23日）票面利率为2.50%。本期债券部分投资者行使回售选择权，回售部分金额为2.1亿元。本次2.1亿元回售中期票据债券已全额转售。

（5）“22 华发实业MTN001A”初始发行总额为 12亿元，根据发行人《珠海华发实业股份有限公司 2022年度第一期中期票据(品种一)募集说明书》中约定，2025年7月，本期债券触发发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。发行人选择调整票面利率为2.90%，即本期债券存续期的第4年

至第5年（2025年7月4日至2027年7月3日）票面利率为2.90%。本期债券部分投资者行使回售选择权，回售部分金额为3.8亿元。本次3.8亿元回售中期票据债券已全额转售。

（6）“22华发实业MTN002A” 初始发行总额为 6亿元，根据发行人《珠海华发实业股份有限公司 2022 年度第二期中期票据(品种一)募集说明书》中约定，2025年8月，本期债券触发发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。发行人选择调整票面利率为2.68%，即本期债券存续期的第4年

至第5年（2025年8月8日至2027年8月7日）票面利率为2.68%。本期债券部分投资者行使回售选择权，回售部分金额为1.3亿元。本次1.3亿元回售中期票据债券已全额转售。

3、信用评级结果调整情况

□适用√不适用

4、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响

□适用√不适用

5、非金融企业债务融资工具其他情况的说明

□适用√不适用

59/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

(六)公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

□适用√不适用

(七)主要会计数据和财务指标

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本报告期末比上年度主要指标本报告期末上年度末

末增减（%）

流动比率2.091.995.03

速动比率0.620.586.90

资产负债率（%）69.9170.26减少0.35个百分点本报告期本报告期比上年同期

1-6上年同期（月）增减(%)

扣除非经常性损益后净利润152237122.651185026266.36-87.15

EBITDA全部债务比（%） 1.63 1.76 减少 0.13个百分点

利息保障倍数1.261.27-0.79

现金利息保障倍数4.391.59176.10

EBITDA利息保障倍数 1.32 1.33 -0.75

贷款偿还率（%）100100-

利息偿付率（%）100100-

二、可转换公司债券情况

□适用√不适用

60/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

第八节财务报告

一、审计报告

□适用√不适用

二、财务报表合并资产负债表

2025年6月30日

编制单位：珠海华发实业股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年6月30日2024年12月31日

流动资产：

货币资金七、注释129421185380.3433219770458.21结算备付金拆出资金

交易性金融资产七、注释223297879.3821669269.75

衍生金融资产七、注释336261836.1032826789.51

应收票据七、注释41044620.68

应收账款七、注释52165312349.001583640167.00应收款项融资

预付款项七、注释61971214538.361859826002.23应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款七、注释71697928954.711699987262.01

其中：应收利息应收股利买入返售金融资产

存货七、注释8230988918747.08247950540075.83

其中：数据资源

合同资产887703.59887703.59

持有待售资产870000000.00

一年内到期的非流动资产七、注释926704039.0428984853.53

其他流动资产七、注释1061578708548.2061844294253.22

流动资产合计327911464596.48349112426834.88

非流动资产：

发放贷款和垫款债权投资其他债权投资

长期应收款27517442.44

长期股权投资七、注释1127756065501.1028025219560.06

其他权益工具投资七、注释12100000.00100000.00其他非流动金融资产

投资性房地产七、注释1330406036831.3229851247951.14

固定资产七、注释145121749849.365234272111.21

在建工程七、注释1591868595.9776681853.23生产性生物资产

61/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

油气资产

使用权资产七、注释161071309873.271120196914.32

无形资产七、注释17473416803.83483302245.66

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉

长期待摊费用七、注释18159097789.73175836220.53

递延所得税资产七、注释195267134943.035287229884.69

其他非流动资产七、注释20983000000.00983000000.00

非流动资产合计71329780187.6171264604183.28

资产总计399241244784.09420377031018.16

流动负债：

短期借款七、注释225188606958.823479890205.21向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款七、注释2329520340255.3329105434573.28

预收款项七、注释24485928020.53494099837.73

合同负债七、注释2567817508253.5481271847496.73卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬七、注释26106492487.59133508992.54

应交税费七、注释27862078368.112039858324.11

其他应付款七、注释2828636366751.5931708627109.04

其中：应付利息

应付股利七、注释28102118584.6096624963.12应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债七、注释2917250015740.4420041935910.58

其他流动负债七、注释307017446278.606790518274.57

流动负债合计156884783114.55175065720723.79

非流动负债：

保险合同准备金

长期借款七、注释3180963149799.0779381565698.59

应付债券七、注释3223522573139.2822486175172.13

其中：优先股永续债

租赁负债七、注释33951126993.55956445931.31长期应付款长期应付职工薪酬预计负债递延收益

62/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

递延所得税负债七、注释19473157026.13442395012.36

其他非流动负债七、注释3416306852759.8817038273290.88

非流动负债合计122216859717.91120304855105.27

负债合计279101642832.46295370575829.06

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）七、注释352752152116.002752152116.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积七、注释361136407717.751421051059.51

减：库存股七、注释3759744798.83

其他综合收益七、注释3821611392.363378919.23专项储备

盈余公积七、注释391261945656.801261945656.80一般风险准备

未分配利润七、注释4014210429604.5614323965958.01

归属于母公司所有者权益19322801688.6419762493709.55（或股东权益）合计

少数股东权益100816800262.99105243961479.55所有者权益（或股东权120139601951.63125006455189.10益）合计

负债和所有者权益399241244784.09420377031018.16（或股东权益）总计

公司负责人：郭凌勇主管会计工作负责人：杨拥军会计机构负责人：陈新云母公司资产负债表

2025年6月30日

编制单位：珠海华发实业股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年6月30日2024年12月31日

流动资产：

货币资金1751787387.283372777756.00交易性金融资产

衍生金融资产36261836.1032826789.51应收票据

应收账款十九、注释11166455800.371322839063.05应收款项融资

预付款项12325467.264890933.57

其他应收款十九、注释269126978269.7868811720532.11

其中：应收利息

应收股利48200000.00

存货762967655.82878699226.88

其中：数据资源合同资产持有待售资产

一年内到期的非流动资产18913557.6420528980.54

63/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

其他流动资产3919058124.334252761340.96

流动资产合计76794748098.5878697044622.62

非流动资产：

债权投资2180898500.001232078500.00其他债权投资

长期应收款19489663.45

长期股权投资十九、注释393602803547.5493576596708.93

其他权益工具投资100000.00100000.00其他非流动金融资产投资性房地产

固定资产135422054.67138556585.09在建工程生产性生物资产油气资产使用权资产

无形资产5035863.935091508.84

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉

长期待摊费用1331534.052817638.52

递延所得税资产701162750.99693927198.85其他非流动资产

非流动资产合计96626754251.1895668657803.68

资产总计173421502349.76174365702426.30

流动负债：

短期借款584121006.99800000000.00交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款220088542.42274283874.08

预收款项81927.1184422.33

合同负债123891380.4127798696.28

应付职工薪酬18633873.4518639212.00

应交税费33885606.6160189293.70

其他应付款115058898686.15117529772566.53

其中：应付利息

应付股利85643621.48持有待售负债

一年内到期的非流动负债3398217399.973804619795.63

其他流动负债789492365.51454238854.73

流动负债合计120227310788.62122969626715.28

非流动负债：

长期借款6378833002.246884150078.25

应付债券23522573139.2822336484146.49

其中：优先股永续债租赁负债

64/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

长期应付款长期应付职工薪酬预计负债递延收益递延所得税负债

其他非流动负债899820000.00

非流动负债合计30801226141.5229220634224.74

负债合计151028536930.14152190260940.02

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）2752152116.002752152116.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积9837923419.169837923419.16

减：库存股59744798.83

其他综合收益4437819.094197707.01专项储备

盈余公积1258347106.771258347106.77

未分配利润8599849757.438322821137.34

所有者权益（或股东权益）合计22392965419.6222175441486.28负债和所有者权益（或股东权173421502349.76174365702426.30益）总计

公司负责人：郭凌勇主管会计工作负责人：杨拥军会计机构负责人：陈新云合并利润表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2025年半年度2024年半年度

一、营业总收入七、注释4138198579315.2124891390318.27

其中：营业收入七、注释4138198579315.2124891390318.27利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本35319593743.3122582799990.06

其中：营业成本七、注释4132791192303.9220725154976.69利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加七、注释42675868196.39268705038.20

销售费用七、注释43881044938.36791987352.52

管理费用七、注释44521451737.39566614909.66

研发费用七、注释4533511918.0929827512.88

65/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

财务费用七、注释46416524649.16200510200.11

其中：利息费用七、注释46626546728.16648253541.77

利息收入七、注释46241301980.26426423851.52

加：其他收益七、注释4711231754.2611366257.34

投资收益（损失以“－”号填列）七、注释48-136415603.53268234810.39

其中：对联营企业和合营企业的投资收

七、注释48-136415603.53209648464.02益以摊余成本计量的金融资产终止

确认收益（损失以“-”号填列）

汇兑收益（损失以“－”号填列）

净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以“－”号填七、注释49-12811899.5521006975.89

列）

信用减值损失（损失以“-”号填列）七、注释50-79218675.99-54440858.40

资产减值损失（损失以“-”号填列）七、注释51-1436057004.41

资产处置收益（损失以“－”号填列）七、注释52136094.83246422.10

三、营业利润（亏损以“－”号填列）1225850237.512555003935.53

加：营业外收入七、注释5359674766.8048760591.01

减：营业外支出七、注释5422641161.5122696960.27

四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）1262883842.802581067566.27

减：所得税费用七、注释55504251373.75845500077.35

五、净利润（净亏损以“－”号填列）758632469.051735567488.92

（一）按经营持续性分类

1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）758632469.051735567488.92

2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

（二）按所有权归属分类1.归属于母公司股东的净利润（净亏损以-”171909026.611265382121.91“号填列）

2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列）586723442.44470185367.01

六、其他综合收益的税后净额七、注释3821584504.6339962041.99

（一）归属母公司所有者的其他综合收益的18232473.1342686724.45税后净额

1.不能重分类进损益的其他综合收益

（1）重新计量设定受益计划变动额

（2）权益法下不能转损益的其他综合收益

（3）其他权益工具投资公允价值变动

（4）企业自身信用风险公允价值变动

2.将重分类进损益的其他综合收益七、注释3818232473.1342686724.45

（1）权益法下可转损益的其他综合收益七、注释38240112.081598182.82

（2）其他债权投资公允价值变动

（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额

（4）其他债权投资信用减值准备

（5）现金流量套期储备七、注释3823117112.28

（6）外币财务报表折算差额七、注释3817217738.0517971429.35

（7）其他774623.00

（二）归属于少数股东的其他综合收益的税3352031.50-2724682.46后净额

七、综合收益总额780216973.681775529530.91

66/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

（一）归属于母公司所有者的综合收益总额190141499.741308068846.36

（二）归属于少数股东的综合收益总额590075473.94467460684.55

八、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)0.060.46

（二）稀释每股收益(元/股)0.060.46

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：2219117.21元上期被合并方实现的净利润为：2723664.33元。

公司负责人：郭凌勇主管会计工作负责人：杨拥军会计机构负责人：陈新云母公司利润表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2025年半年度2024年半年度

一、营业收入十九、注释4838317903.31412048240.17

减：营业成本十九、注释4115678845.8525296648.97

税金及附加11070443.748888015.39

销售费用9850072.7613854406.52

管理费用37276471.6839563339.66研发费用

财务费用681681432.781124353196.64

其中：利息费用823379573.301399875974.28

利息收入149403503.92272560781.38

加：其他收益3420355.012247361.78

投资收益（损失以“－”号填列）十九、注释5584180656.57900242155.33

其中：对联营企业和合营企业的投资收23994326.5334451209.50益以摊余成本计量的金融资产终止

确认收益（损失以“-”号填列）

净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以“－”号填3435046.59101205881.62列）

信用减值损失（损失以“-”号填列）-15346526.70-2446676.94

资产减值损失（损失以“-”号填列）

资产处置收益（损失以“－”号填列）

二、营业利润（亏损以“－”号填列）558450167.97201341354.78

加：营业外收入1.28528972.51

减：营业外支出3211721.2460969.40

三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）555238448.01201809357.89

减：所得税费用-7235552.1423774287.01

四、净利润（净亏损以“－”号填列）562474000.15178035070.88

（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填562474000.15178035070.88列）

（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

五、其他综合收益的税后净额240112.081978395.50

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

67/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

1.重新计量设定受益计划变动额

2.权益法下不能转损益的其他综合收益

3.其他权益工具投资公允价值变动

4.企业自身信用风险公允价值变动

（二）将重分类进损益的其他综合收益240112.081978395.50

1.权益法下可转损益的其他综合收益240112.081978395.50

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综合收益的

金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额562714112.23180013466.38

七、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)

（二）稀释每股收益(元/股)

公司负责人：郭凌勇主管会计工作负责人：杨拥军会计机构负责人：陈新云合并现金流量表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2025年半年度2024年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金22932864327.5320824982593.67客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额

收到的税费返还258502088.31397850949.95

收到其他与经营活动有关的现金七、注释564900297879.454251295906.50

经营活动现金流入小计28091664295.2925474129450.12

购买商品、接受劳务支付的现金8235948777.6114628683951.08客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金

支付给职工及为职工支付的现金1613064590.101596712315.96

68/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

支付的各项税费4509393560.334888696746.50

支付其他与经营活动有关的现金七、注释564237499312.623698312596.19

经营活动现金流出小计18595906240.6624812405609.73

经营活动产生的现金流量净额七、注释579495758054.63661723840.39

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金2754464014.032588487252.62

取得投资收益收到的现金155704841.22260334037.71

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回295557.55176354.82的现金净额

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额35370080.5630850000.00

收到其他与投资活动有关的现金七、注释562692133.88

投资活动现金流入小计2945834493.362882539779.03

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付4721080330.288677083393.15的现金

投资支付的现金4994925526.5911299885684.57质押贷款净增加额

取得子公司及其他营业单位支付的现金净额963783105.02

支付其他与投资活动有关的现金七、注释5641940280.79

投资活动现金流出小计9716005856.8720982692463.53

投资活动产生的现金流量净额-6770171363.51-18100152684.50

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金1001284050.007169484007.65

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金1001284050.007169484007.65

取得借款收到的现金39425311392.7445968672578.50

收到其他与筹资活动有关的现金七、注释5655611794.3289438249.76

筹资活动现金流入小计40482207237.0653227594835.91

偿还债务支付的现金41597994979.9439438753238.99

分配股利、利润或偿付利息支付的现金3529125811.083359194720.58

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润82291611.74

支付其他与筹资活动有关的现金七、注释562024486068.584270826480.38

筹资活动现金流出小计47151606859.6047068774439.95

筹资活动产生的现金流量净额-6669399622.546158820395.96

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响-6964.76-2293331.48

五、现金及现金等价物净增加额-3943819896.18-11281901779.63

加：期初现金及现金等价物余额32579618423.2645477426011.14

六、期末现金及现金等价物余额28635798527.0834195524231.51

公司负责人：郭凌勇主管会计工作负责人：杨拥军会计机构负责人：陈新云母公司现金流量表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2025年半年度2024年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金196745972.0028340166.00收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金6078006716.435426865868.32

经营活动现金流入小计6274752688.435455206034.32

69/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

购买商品、接受劳务支付的现金75494073.5963042084.19

支付给职工及为职工支付的现金4823363.175314202.36

支付的各项税费82666827.7567119016.59

支付其他与经营活动有关的现金7800460163.038392227385.20

经营活动现金流出小计7963444427.548527702688.34

经营活动产生的现金流量净额-1688691739.11-3072496654.02

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金1630897292.682984870196.12

取得投资收益收到的现金133392545.69534733669.62

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回10692.00的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计1764289838.373519614557.74

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付3407566.6511505.69的现金

投资支付的现金1644308629.884252408828.80取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计1647716196.534252420334.49

投资活动产生的现金流量净额116573641.84-732805776.75

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金4859819999.008141270000.00

收到其他与筹资活动有关的现金4822200.0011941672.94

筹资活动现金流入小计4864642199.008153211672.94

偿还债务支付的现金4207488957.255431592202.04

分配股利、利润或偿付利息支付的现金604791124.68507766780.66

支付其他与筹资活动有关的现金101234388.5222853964.53

筹资活动现金流出小计4913514470.455962212947.23

筹资活动产生的现金流量净额-48872271.452190998725.71

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额-1620990368.72-1614303705.06

加：期初现金及现金等价物余额3372777756.007554305046.35

六、期末现金及现金等价物余额1751787387.285940001341.29

公司负责人：郭凌勇主管会计工作负责人：杨拥军会计机构负责人：陈新云

70/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

合并所有者权益变动表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币

2025年半年度

归属于母公司所有者权益其他权项目益工具一专般少数股东权益所有者权益合计

实收资本(或其他综合收其

资本公积减：库存股项盈余公积风未分配利润小计

股本)优永益他其储险先续他备准股债备

2752152116.1421051059.3378919.21261945656.14323965958.19762493709.105243961479.5125006455189.1

一、上年期末余额0051380015550

加：会计政策变更前期差错更正其他

2752152116.1421051059.3378919.21261945656.14323965958.19762493709.105243961479.5125006455189.1

二、本年期初余额0051380015550

三、本期增减变动金额-284643341.759744798.18232473.（减少以“－”号填列）68313

-113536353.45-439692020.91-4427161216.56-4866853237.47

18232473.

（一）综合收益总额13171909026.61190141499.74590075473.94780216973.68

（二）所有者投入和减少-284643341.759744798.

683-344388140.59-4835623668.81-5180011809.40资本

159744798.．所有者投入的普通股83-59744798.831076084050.001016339251.17

2．其他权益工具持有者

投入资本

3．股份支付计入所有者

权益的金额

4-284643341.7．其他6-284643341.76-5911707718.81-6196351060.57

（三）利润分配-285445380.06-285445380.06-181613021.69-467058401.75

1．提取盈余公积

71/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

2．提取一般风险准备

3．对所有者（或股东）

-285445380.06-285445380.06-181613021.69-467058401.75的分配

4．其他

（四）所有者权益内部结转1．资本公积转增资本（或股本）2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额

结转留存收益

5．其他综合收益结转留

存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

2752152116.1136407717.59744798.21611392.1261945656.14210429604.19322801688.100816800262.9120139601951.6

四、本期期末余额0075833680566493

2024年半年度

归属于母公司所有者权益其他权益一项目工具减般所有者权益合专少数股东权益

实收资本(或：其他综合收风其计

)永资本公积项盈余公积未分配利润小计股本优库益险他续其储先存准债他备股股备

2752152116.3739123447.50427466.114358240814523253600.9022208539038.一、上年期末余额000437.0435109523011298.22

131731550336.57

加：会计政策变更

72/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

前期差错更正其他

2752152116.3739123447.50427466.114358240814523253600.9022208539038.二、本年期初余额000437.0435109523011298.22

131731550336.57

三、本期增减变动金额-391687145.742686724.1265382121.91916381700.581697225287.612613606988.1（减少以“－”号填列）8459

42686724.1265382121.911308068846.3（一）综合收益总额456467460684.55

1775529530.9

（二）所有者投入和减少-391687145.7

8-391687145.781994784603.06

1603097457.2

资本8

18064030327.418064030327.4．所有者投入的普通股1

2．其他权益工具持有者

投入资本

3．股份支付计入所有者

权益的金额

4-391687145.7-391687145.78-6069245724.35-6460932870.1．其他83

（三）利润分配-765020000.00-765020000.00

1．提取盈余公积

2．提取一般风险准备

3．对所有者（或股东）

-765020000.00-765020000.00的分配

4．其他

（四）所有者权益内部结转1．资本公积转增资本（或股本）2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额

结转留存收益

5．其他综合收益结转留

存收益

6．其他

73/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

2752152116.3347436301.93114190.114358240815788635722.8123124920738.111220236585.83134345157324四、本期期末余额002682.0493.76

公司负责人：郭凌勇主管会计工作负责人：杨拥军会计机构负责人：陈新云母公司所有者权益变动表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币

2025年半年度

其他权益工具专

项目实收资本(或股项

资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润所有者权益合计

本)优永储其先续备他股债

2752152116.0

一、上年期末余额09837923419.164197707.01

1258347106.7

78322821137.34

22175441486.2

8

加：会计政策变更前期差错更正其他

2752152116.09837923419.164197707.011258347106.7二、本年期初余额078322821137.34

22175441486.2

8

三、本期增减变动金

额（减少以“－”号填59744798.83240112.08277028620.09217523933.34列）

（一）综合收益总额240112.08562474000.15562714112.23

（二）所有者投入和59744798.83-59744798.83减少资本

1．所有者投入的普通59744798.83-59744798.83

74/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

股

2．其他权益工具持有

者投入资本

3．股份支付计入所有

者权益的金额

4．其他

（三）利润分配-285445380.06-285445380.06

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）-285445380.06-285445380.06

的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动

额结转留存收益

5．其他综合收益结转

留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

2752152116.0

四、本期期末余额09837923419.1659744798.834437819.09

1258347106.722392965419.6

78599849757.432

2024年半年度

项目实收资本(或股其他权专

资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润所有者权益合计

本)益工具项

75/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

储优永备其先续他股债

2752152116.0

一、上年期末余额09837923419.167009599.02

1139983858.0

18275848181.43

22012917173.6

加：会计政策变更前期差错更正其他

2752152116.09837923419.167009599.021139983858.08275848181.4322012917173.6二、本年期初余额012

三、本期增减变动金

额（减少以“－”号填1978395.50178035070.88180013466.38列）

（一）综合收益总额1978395.50178035070.88180013466.38

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普通

股

2．其他权益工具持有

者投入资本

3．股份支付计入所有

者权益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）

的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本

76/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动

额结转留存收益

5．其他综合收益结转

留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

2752152116.0

四、本期期末余额09837923419.168987994.52

1139983858.0

18453883252.31

22192930640.0

0

公司负责人：郭凌勇主管会计工作负责人：杨拥军会计机构负责人：陈新云

77/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

三、公司基本情况

1、公司概况

√适用□不适用

（一）公司历史沿革

珠海华发实业股份有限公司（以下简称“本公司”或者“公司”）前身系珠海华发集团有限公司（以下简称华发集团）的全资子公司珠海经济特区华发房地产公司。1992年4月20日，经珠海市经济体制改革委员会珠体改委[1992]50号文批准，在珠海经济特区华发房地产公司的基础上改组设立为珠海经济特区华发房地产股份有限公司。1992年10月6日，经珠海市经济体制改革委员会珠体改委[1992]93号文批准更名为现名，并于1994年12月30日经广东省经济体制改革委员会粤体改[1994]140号文确认。经中国证券监督管理委员会证监发行[2004]7号文批准，2004年 2月 25日，本公司发行之 A股在上海证券交易所上市，现持有统一社会信用代码为

9144040019256618XC的营业执照。

经过历年派送红股、配售新股、转增股本、增发新股、非公开发行股票等，截止2025年6月30日，本公司注册资本为2752152116.00元。

公司法定代表人：郭凌勇。公司总部住所：珠海市昌盛路155号。公司注册地点：珠海市。

本公司的母公司为珠海华发集团有限公司；最终控制人为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。

（二）经营范围房地产开发经营；销售代理；建筑材料销售；建筑装饰材料销售；金属材料销售；五金产品批发；五金产品零售；化工产品销售（不含许可类化工产品）；非居住房地产租赁。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）

（三）公司业务性质和主要经营活动

本公司属于房地产开发与经营行业。主要产品是住宅、商铺等。

（四）合并财务报表范围本期纳入合并财务报表范围的子公司以及本部共计780户。

本期纳入合并财务报表范围的子公司较上期相比，增加23户，减少35户，本期新纳入合并范围的子公司及不再纳入合并范围的子公司详见附注九、合并范围的变更。

（五）财务报表的批准报出本财务报表业经全体董事于2025年8月14日批准报出。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本公司财务报表以持续经营为编制基础。

78/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

本公司根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和具体企业会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”）进行确认和计量，在此基础上，结合中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》（2023年修订）的规定，编制财务报表。

2、持续经营

√适用□不适用

本公司对报告期末起12个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产生重大怀疑的事项或情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

□适用√不适用

1、遵循企业会计准则的声明

本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。

2、会计期间

本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

√适用□不适用

本公司主要业务为房地产开发，房地产行业的营业周期通常从购买土地起到房产开发至销售变现，一般在12个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准；除房地产行业以外的其他经营业务，营业周期较短，以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。

4、记账本位币

本公司的记账本位币为人民币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

√适用□不适用项目重要性标准单家联合营公司本年按权益法核算确认的投资收益占本公重要的合营企业或联营企业

司合并净利润10%以上

子公司净资产占公司合并净资产总额10%以上且净利润占公重要的非全资子公司

司合并净利润总额10%以上账龄超过1年的重要预付款项金额超过20000万元重要的应收款项核销金额超过10000万元

79/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

账龄超过1年的重要应付账款前五大且金额超过10000万元

单项合同负债余额占合同负债总额的1%以上且金额超过重要的合同负债

50000万元

账龄超过1年的重要合同负债金额超过100000万元

合同负债账面价值发生重大变动合同负债账面价值变动金额占期初合同负债余额的30%以上账龄超过1年的重要其他应付款前五大且金额超过100000万元

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用□不适用

（1）“一揽子交易”判断

各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理

*这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

*这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

*一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

*一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

（2）同一控制下企业合并

参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。

本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方资产、负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。如果存在或有对价并需要确认预计负债或资产，该预计负债或资产金额与后续或有对价结算金额的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足的，调整留存收益。

通过多次交易分步实现的同一控制下企业合并，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，在取得控制权日，长期股权投资初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。对于合并日之前持有的股权投资，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；

因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的所有

者权益其他变动，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时转入当期损益。

80/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

（3）非同一控制下企业合并

参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。

购买日是指本公司实际取得对被购买方控制权的日期，即被购买方的净资产或生产经营决策的控制权转移给本公司的日期。同时满足下列条件时，本公司一般认为实现了控制权的转移：

*企业合并合同或协议已获本公司内部权力机构通过。

*企业合并事项需要经过国家有关主管部门审批的，已获得批准。

*已办理了必要的财产权转移手续。

*本公司已支付了合并价款的大部分（支付比例通常大于50%），并且有能力、有计划支付剩余款项。

*本公司实际上已经控制了被购买方的财务和经营政策，并享有相应的利益、承担相应的风险。

本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后，计入当期损益。

通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，合并日之前持有的股权投资采用权益法核算的，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。合并日之前持有的股权投资采用金融工具确认和计量准则核算的，以该股权投资在合并日的公允价值加上新增投资成本之和，作为合并日的初始投资成本。原持有股权的公允价值与账面价值之间的差额以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动应全部转入合并日当期的投资收益。

（4）为合并发生的相关费用

为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，可直接归属于权益性交易的从权益中扣减。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

√适用□不适用

81/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

（1）控制的判断标准控制，是指投资方拥有对被投资方的权力通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

本公司在综合考虑所有相关事实和情况的基础上对是否控制被投资方进行判断。一旦相关事实和情况的变化导致对控制定义所涉及的相关要素发生变化的，本公司会进行重新评估。相关事实和情况主要包括：

*被投资方的设立目的。

*被投资方的相关活动以及如何对相关活动作出决策。

*投资方享有的权利是否使其目前有能力主导被投资方的相关活动。

*投资方是否通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报。

*投资方是否有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

*投资方与其他方的关系。

（2）合并范围

合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，不仅包括根据表决权（或类似权利）本身或者结合其他安排确定的子公司，也包括基于一项或多项合同安排确定的结构化主体。

（3）合并程序

本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确认、计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。

所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。

合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产负债

表、合并利润表、合并现金流量表、合并股东权益变动表的影响。如果站在企业集团合并财务报表角度与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从企业集团的角度对该交易予以调整。

子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债

表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。

82/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包括最终控制方收购该子公司而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为基础对其财务报表进行调整。

对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。

1）增加子公司或业务

*在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表的期初数；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司

或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。

因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的各方在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损

益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。

*在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并资产负债表期初数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。

因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和利润分配之外的其他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

2）处置子公司或业务

*一般处理方法

在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合

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收益或除净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

*分步处置子公司

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合本附注五、6、（1）“一揽子交易”判断的条件，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理。

处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关政策进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。

3）购买子公司少数股权

本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资

在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款与处置长期

股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

√适用□不适用

（1）合营安排的分类

本公司根据合营安排的结构、法律形式以及合营安排中约定的条款、其他相关事实和情况等因素，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

（2）共同经营会计处理方法

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本公司确认共同经营中利益份额中与本公司相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：

*确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；

*确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；

*确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；

*按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；

*确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。

本公司向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），在该资产等由共同经营出

售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投出或出售

的资产发生资产减值损失的，本公司全额确认该损失。

本公司自共同经营购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该资产等出售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生资产减值损失的，本公司按承担的份额确认该部分损失。

9、现金及现金等价物的确定标准

在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同时具备期限短（一般从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变

动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。

10、外币业务和外币报表折算

√适用□不适用

（1）外币业务

外币业务交易在初始确认时，采用当月月初的中国人民银行授权中国外汇交易中心公布的中间价作为折算汇率折合成人民币记账。

资产负债表日，外币货币性项目按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。

以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，属于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资的差额，计入其他综合

85/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告收益；其他差额计入当期损益。

（2）外币财务报表的折算资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日中国人民银行授权中国外汇交易中心公布的中间价折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额计入其他综合收益。

处置境外经营时，将资产负债表中其他综合收益项目中列示的、与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自其他综合收益项目转入处置当期损益；在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。

11、金融工具

√适用□不适用本公司在成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入各会计期间的方法。

实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金融资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产或金融负债所有合同条款(如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等)的基础上估计预期现金流量，但不考虑预期信用损失。

金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额，再扣除累计计提的损失准备(仅适用于金融资产)。

（1）金融资产的分类、确认和计量

本公司根据所管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为以下三类：

*以摊余成本计量的金融资产。

*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

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*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收账款或应收票据未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格进行初始计量。

对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。

金融资产的后续计量取决于其分类，当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重分类。

1）分类为以摊余成本计量的金融资产

金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础

的利息的支付，且管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则本公司将该金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产。本公司分类为以摊余成本计量的金融资产包括货币资金、应收票据及应收账款、其他应收款、长期应收款、债权投资等。

本公司对此类金融资产采用实际利率法确认利息收入，按摊余成本进行后续计量，其发生减值时或终止确认、修改产生的利得或损失，计入当期损益。除下列情况外，本公司根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入：

*对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本公司自初始确认起，按照该金融资产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。

*对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，本公司在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金融工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，本公司转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利息收入。

2）分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产

金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础

的利息的支付，且管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标，则本公司将该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

本公司对此类金融资产采用实际利率法确认利息收入。除利息收入、减值损失及汇兑差额确认为当期损益外，其余公允价值变动计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

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以公允价值计量且变动计入其他综合收益的应收票据及应收账款列报为应收款项融资，其他此类金融资产列报为其他债权投资，其中：自资产负债表日起一年内到期的其他债权投资列报为一年内到期的非流动资产，原到期日在一年以内的其他债权投资列报为其他流动资产。

3）指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产

在初始确认时，本公司可以单项金融资产为基础不可撤销地将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

此类金融资产的公允价值变动计入其他综合收益，不需计提减值准备。该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。本公司持有该权益工具投资期间，在本公司收取股利的权利已经确立，与股利相关的经济利益很可能流入本公司，且股利的金额能够可靠计量时，确认股利收入并计入当期损益。本公司对此类金融资产在其他权益工具投资项目下列报。

权益工具投资满足下列条件之一的，属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：

取得该金融资产的目的主要是为了近期出售；初始确认时属于集中管理的可辨认金融资产工具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获利模式；属于衍生工具（符合财务担保合同定义的以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外）。

4）分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

不符合分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产条

件、亦不指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

本公司对此类金融资产采用公允价值进行后续计量，将公允价值变动形成的利得或损失以及与此类金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。

本公司对此类金融资产根据其流动性在交易性金融资产、其他非流动金融资产项目列报。

5）指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

在初始确认时，本公司为了消除或显著减少会计错配，可以单项金融资产为基础不可撤销地将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

混合合同包含一项或多项嵌入衍生工具，且其主合同不属于以上金融资产的，本公司可以将其整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融工具。但下列情况除外：

*嵌入衍生工具不会对混合合同的现金流量产生重大改变。

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*在初次确定类似的混合合同是否需要分拆时，几乎不需分析就能明确其包含的嵌入衍生工具不应分拆。如嵌入贷款的提前还款权，允许持有人以接近摊余成本的金额提前偿还贷款，该提前还款权不需要分拆。

本公司对此类金融资产采用公允价值进行后续计量，将公允价值变动形成的利得或损失以及与此类金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。

本公司对此类金融资产根据其流动性在交易性金融资产、其他非流动金融资产项目列报。

（2）金融负债的分类、确认和计量

本公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权益工具。

金融负债在初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、其他金融负

债、被指定为有效套期工具的衍生工具。

金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。

金融负债的后续计量取决于其分类：

1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

满足下列条件之一的，属于交易性金融负债：承担相关金融负债的目的主要是为了在近期内出售或回购；属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明企业近期采用短期获利方式模式；属于衍生工具，但是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、符合财务担保合同的衍生工具除外。交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，所有公允价值变动均计入当期损益。

在初始确认时，为了提供更相关的会计信息，本公司将满足下列条件之一的金融负债不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：

*能够消除或显著减少会计错配。

*根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报告。

本公司对此类金融负债采用公允价值进行后续计量，除由本公司自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益之外，其他公允价值变动计入当期损益。除非由本公司自身信用风

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险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益会造成或扩大损益中的会计错配，本公司将所有公允价值变动（包括自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。

2）其他金融负债

除下列各项外，公司将金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，对此类金融负债采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益：

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

*金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债。

*不属于本条前两类情形的财务担保合同，以及不属于本条第1）类情形的以低于市场利率贷款的贷款承诺。

财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，要求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，在初始确认后按照损失准备金额以及初始确认金额扣除担保期内的累计摊销额后的余额孰高进行计量。

（3）金融资产和金融负债的终止确认

1）金融资产满足下列条件之一的，终止确认金融资产，即从其账户和资产负债表内予以转销：

*收取该金融资产现金流量的合同权利终止。

*该金融资产已转移，且该转移满足金融资产终止确认的规定。

2）金融负债终止确认条件

金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，则终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。

本公司与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，或对原金融负债（或其一部分）的合同条款做出实质性修改的，则终止确认原金融负债，同时确认一项新金融负债，账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。

本公司回购金融负债一部分的，按照继续确认部分和终止确认部分在回购日各自的公允价值占整体公允价值的比例，对该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，应当计入当期损益。

（4）金融资产转移的确认依据和计量方法

本公司在发生金融资产转移时，评估其保留金融资产所有权上的风险和报酬的程度，并分别下列情形处理：

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1）转移了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的，则终止确认该金融资产，并将转移中产

生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债。

2）保留了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的，则继续确认该金融资产。

3）既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的（即除本条（1）、（2）之外的其他情形），则根据其是否保留了对金融资产的控制，分别下列情形处理：

*未保留对该金融资产控制的，则终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债。

*保留了对该金融资产控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认有关金融资产，并相应确认相关负债。继续涉入被转移金融资产的程度，是指本公司承担的被转移金融资产价值变动风险或报酬的程度。

在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。

1）金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：

*被转移金融资产在终止确认日的账面价值。

*因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产）之和。

2）金融资产部分转移且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分（在此种情形下，所保留的服务资产应当视同继续确认金融资产的一部分）之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：

*终止确认部分在终止确认日的账面价值。

*终止确认部分收到的对价，与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产）之和。

金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。

（5）金融资产和金融负债公允价值的确定方法

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存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值。活跃市场的报价包括易于且可定期从交易所、交易商、经纪人、行业集团、定价机构或监管机构等获得相关资产

或负债的报价，且能代表在公平交易基础上实际并经常发生的市场交易初始取得或衍生的金融资产或承担的金融负债，以市场交易价格作为确定其公允价值的基础。

不存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。

（6）金融工具减值

本公司以预期信用损失为基础，对分类为以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、应收租赁款以及财务担保合同，进行减值会计处理并确认损失准备。

对由收入准则规范的交易形成的应收票据、应收账款和合同资产以及由《企业会计准则第21号——租赁》规范的交易形成的应收租赁款，本公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。

对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。在每个资产负债表日，将整个存续期内预期信用损失的变动金额作为减值损失或利得计入当期损益。即使该资产负债表日确定的整个存续期内预期信用损失小于初始确认时估计现金流量所反映的预期信用损失的金额，也将预期信用损失的有利变动确认为减值利得。

除上述采用简化计量方法和购买或源生的已发生信用减值以外的其他金融资产，本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加，并按照下列情形分别计量其损失准备、确认预期信用损失及其变动：

1）如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，处于第一阶段，则按照相当于该

金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入。

2）如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，则按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入。

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3）如果该金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照相当于该

金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照摊余成本和实际利率计算利息收入。

金融工具信用损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。除分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，信用损失准备抵减金融资产的账面余额。

对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，本公司在其他综合收益中确认其信用损失准备，不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。

本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，本公司在当期资产负债表日按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。

*信用风险显著增加

本公司利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。对于财务担保合同，本公司在应用金融工具减值规定时，将本公司成为做出不可撤销承诺的一方之日作为初始确认日。

本公司在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：

A金融工具外部信用评级实际或预期是否发生显著变化；

B同一金融工具或具有相同预计存续期的类似金融工具的信用风险的外部市场指标是否发生显著变化；

C对债务人实际或预期的内部信用评级是否下调；

D预期将导致债务人履行其偿债义务的能力发生显著变化的业务、财务或经济状况的是否出现不利变化；

E债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化；

F债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化；

G作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化，这些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率；

H债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；

I本公司对金融工具信用管理方法是否发生变化等。

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于资产负债表日，若本公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则本公司假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一定降低借款人履行其合同现金义务，则该金融工具被视为具有较低的信用风险。

*已发生信用减值的金融资产

当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：

A发行方或债务人发生重大财务困难；

B债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；

C债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步；

D债务人很可能破产或进行其他财务重组；

E发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；

F以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。

基于本公司内部信用风险管理，当内部建议的或外部获取的信息中表明金融工具债务人不能全额偿付包括本公司在内的债权人(不考虑本公司取得的任何担保)，则本公司认为发生违约事件。

*预期信用损失的确定

预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。

本公司基于单项资产评估金融工具的预期信用损失，在评估预期信用损失时，考虑有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。本公司按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：

A对于金融资产和应收租赁款，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。

B对于财务担保合同，信用损失为本公司就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔付的预计付款额，减去本公司预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差额的现值。

C对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信用损失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差额。

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本公司计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而确定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成本或努力

即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。

当单项工具无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将应收款项（应收票据、应收票据融资、应收账款、其他应收款等）划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。

本公司以共同信用风险特征为依据，将应收款项划分为低风险组合和正常风险组合。本公司采用的共同信用风险特征包括：金融工具类型、信用风险评级、违约风险敞口、合同结算周期、

初始确认日期、剩余合同期限、债务人类型及所处行业等。低风险组合主要包括应收并表范围内关联方款项、应收合营联营企业款项、应收土地竞买保证金、应收政府有关机构款项、应收房产合作方款项等类别的款项。正常风险组合为除低风险组合以及因信用风险显著变化而单项评估信用损失之外的款项。

*减记金融资产

当本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。

（7）金融资产及金融负债的抵销

金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵销。但是，同时满足下列条件的，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：

*本公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；

*本公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

12、存货

√适用□不适用

（1）存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法

√适用□不适用

*存货类别本公司存货分为房地产开发类和非开发类存货。存货按实际成本进行初始计量。

房地产开发类存货包括开发产品及开发成本。开发产品指已完工建成，待出售或主要目的和意图是出售、临时出租的物业。开发成本指在开发过程中，尚未完工建成的物业。开发类存货的实际成本包括土地成本、建造成本、符合资本化条件的借款费用和其他成本。

95/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

非开发类存货包括原材料、库存商品、低值易耗品及其他。非开发类存货的实际成本包括采购成本、加工成本和其他使存货达到目前场所和状态所发生的支出。

*存货发出计价方法

房地产开发产品发出时，采用个别计价法确定发出存货的实际成本。

非开发类存货发出时，采用加权平均法确定其实际成本。

*存货的盘存制度采用永续盘存制。

*低值易耗品和包装物的摊销方法于领用时一次性摊销。

（2）存货跌价准备的确认标准和计提方法

√适用□不适用

资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。可变现净值，指存货在资产负债表日的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的现实证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。

存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。房地产开发类存货按照单个存货项目计提存货跌价准备，非房地产开发类存货按照单个或者类别计提存货跌价准备。

13、合同资产

√适用□不适用

（1）合同资产的确认方法及标准

√适用□不适用

本公司已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素的，确认为合同资产。本公司拥有的无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。

（2）按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

本公司对合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注五、11（6）金融工具减值。

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14、持有待售的非流动资产或处置组

√适用□不适用划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法

√适用□不适用

（1）划分为持有待售确认标准

本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组确认为持有待售组成部分：

*根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；

*出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议，且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。

确定的购买承诺，是指本公司与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，该协议包含交易价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销的可能性极小。

（2）持有待售核算方法

本公司对于持有待售的非流动资产或处置组不计提折旧或摊销，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，应当将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。

对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，在初始计量时比较假定其不划分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计量。

上述原则适用于所有非流动资产，但不包括采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产、采用公允价值减去出售费用后的净额计量的生物资产、职工薪酬形成的资产、递延所得税资产、

由金融工具相关会计准则规范的金融资产、由保险合同相关会计准则规范的保险合同所产生的权利。

15、长期股权投资

√适用□不适用

（1）初始投资成本的确定*企业合并形成的长期股权投资，具体会计政策详见本附注五、6“同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法”。

*其他方式取得的长期股权投资

以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。

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以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本；

发行或取得自身权益工具时发生的交易费用，可直接归属于权益性交易的从权益中扣减。

在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。

通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。

（2）后续计量及损益确认方法

*成本法

本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，并按照初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。

除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，本公司按照享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润确认为当期投资收益。

*权益法本公司对联营企业和合营企业的长期股权投资采用权益法核算；对于其中一部分通过风险投

资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的联营企业的权益性投资，采用公允价值计量且其变动计入损益。

长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。

本公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；并按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。

本公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。本公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。

98/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

被投资单位采用的会计政策及会计期间与投资方不一致的，应当按照投资方的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益等。

本公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。

被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担额后，按与上述相反的顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益及长期股权投资的账面价值后，恢复确认投资收益。

（3）长期股权投资核算方法的转换

1）公允价值计量转权益法核算

本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和计量准

则进行会计处理的权益性投资，因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》确定的原持有的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。

按权益法核算的初始投资成本小于按照追加投资后全新的持股比例计算确定的应享有被投资

单位在追加投资日可辨认净资产公允价值份额之间的差额，调整长期股权投资的账面价值，并计入当期营业外收入。

2）公允价值计量或权益法核算转成本法核算

本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和计量准

则进行会计处理的权益性投资，或原持有对联营企业、合营企业的长期股权投资，因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，在编制个别财务报表时，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。

购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。

购买日之前持有的股权投资按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的有关规

定进行会计处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益。

3）权益法核算转公允价值计量

99/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。

原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。

4）成本法转权益法

本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整。

5）成本法转公允价值计量

本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。

（4）长期股权投资处置

处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，应当计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。

处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合本附注五、6、（1）“一揽子交易”判断的条件，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理。

1）因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，不属于一揽子交易的，区

分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：

*在个别财务报表中，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额计入当期损益。处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实

施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。

*在合并财务报表中，对于在丧失对子公司控制权以前的各项交易，处置价款与处置长期股权投资相应对享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益；在丧失对子公司控制权时，对于剩余股

100/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资收益。

2）处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一

项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：

*在个别财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

*在合并财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

（5）共同控制、重大影响的判断标准

如果本公司按照相关约定与其他参与方集体控制某项安排，并且对该安排回报具有重大影响的活动决策，需要经过分享控制权的参与方一致同意时才存在，则视为本公司与其他参与方共同控制某项安排，该安排即属于合营安排。

合营安排通过单独主体达成的，根据相关约定判断本公司对该单独主体的净资产享有权利时，将该单独主体作为合营企业，采用权益法核算。若根据相关约定判断本公司并非对该单独主体的净资产享有权利时，该单独主体作为共同经营，本公司确认与共同经营利益份额相关的项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。

重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司通过以下一种或多种情形，并综合考虑所有事实和情况后，判断对被投资单位具有重大影响：

A在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表；

B参与被投资单位财务和经营政策制定过程；

C与被投资单位之间发生重要交易；

D向被投资单位派出管理人员；

E向被投资单位提供关键技术资料。

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16、投资性房地产

(1).如果采用公允价值计量模式的选择公允价值计量的依据

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。此外，对于本公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。

本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

本公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的依据为：*投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。*本公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

本公司确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格；

无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑资产状况、所在位置、交易情况、交易日期等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。

本公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为自用房地产时，以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收益。

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

17、固定资产

(1).确认条件

√适用□不适用

1）固定资产确认条件

固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：

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*与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；

*该固定资产的成本能够可靠地计量。

2）固定资产初始计量

本公司固定资产按成本进行初始计量。

*外购的固定资产的成本包括买价、进口关税等相关税费，以及为使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出。

*自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

*投资者投入的固定资产，按投资合同或协议约定的价值作为入账价值，但合同或协议约定价值不公允的按公允价值入账。

*购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除应予资本化的以外，在信用期间内计入当期损益。

(2).折旧方法

√适用□不适用

类别折旧方法折旧年限（年）残值率年折旧率

房屋建筑物年限平均法30年0-10%3%—3.33%

运输工具年限平均法5-10年0-10%9%—20%

办公设备及其他年限平均法3-10年0-10%9%—33.33%

各类固定资产的折旧方法、折旧年限和年折旧率如上表。固定资产折旧按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额；已提足折旧仍继续使用的固定资产不计提折旧。

本公司根据固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并在年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进行相应的调整。

与固定资产有关的后续支出，符合固定资产确认条件的，计入固定资产成本；不符合固定资产确认条件的，在发生时计入当期损益。

固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见本附注五、21长期资产减值。

18、在建工程

√适用□不适用

本公司自行建造的在建工程按实际成本计价，实际成本由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定资产的入账价值。所建造的在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际

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成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见本附注五、21长期资产减值。

19、借款费用

√适用□不适用

（1）借款费用资本化的确认原则

本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

借款费用同时满足下列条件时开始资本化：

*资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；

*借款费用已经发生；

*为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

（2）借款费用资本化期间

资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。

当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。

当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借款费用停止资本化。

购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。

（3）暂停资本化期间

符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。

（4）借款费用资本化金额的计算方法

为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，资本化金额以专门借款当期实际发生的利息费用及辅助费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。

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为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。

借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整每期利息金额。

20、无形资产

(1).使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

√适用□不适用无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。

*无形资产的初始计量

外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。

债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益。

在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。

以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价值；

以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。

内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注册费、在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用，以及为使该无形资产达到预定用途前所发生的其他直接费用。

*无形资产的后续计量

本公司在取得无形资产时分析判断其使用寿命，划分为使用寿命有限和使用寿命不确定的无形资产。使用寿命有限的无形资产，对其原值扣除预计净残值及累计减值准备后在使用寿命内采用直线法摊销。使用寿命按预计可使用年限、合同规定的受益年限或法律规定的有效年限等合理方法确定，并于年度终了，对其使用寿命和摊销方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进行相应的调整。使用寿命不确定的无形资产不予摊销，在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，当有确凿证据表明其使用寿命是有限的，则估计其使用寿命，按直线法进行摊销。

105/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

本公司购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未投入开发前，作为无形资产核算，并按照土地使用权使用年限平均摊销计入当年度损益类账项；土地投入开发时，将土地使用权的账面价值按合理方法分摊转入项目开发成本。

无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见本附注五、21长期资产减值。

(2).研发支出的归集范围及相关会计处理方法

√适用□不适用

*研发支出的归集范围

研发支出的归集范围包括与研发活动直接相关的人员薪资和福利费用，研发活动直接消耗的材料、燃料和动力费用，用于研发活动的固定资产、无形资产的折旧摊销费用，研发办公场地费用，委外研究支出与中介顾问费用，以及与研发活动直接相关的其他费用。

*划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准

研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活动的阶段。

开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。

内部研究开发项目研究阶段的支出，在发生时计入当期损益。

*开发阶段支出符合资本化的具体标准

内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：

1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形

资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；

4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出

售该无形资产；

5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。内部开发活动形成的无形资产的成本仅包括满足资本化条件的时点至无形资产达到预定用途前发生的支出总额，对于同一项无形资产在开发过程中达到资本化条件之前已经费用化计入损益的支出不再进行调整。

21、长期资产减值

√适用□不适用

本公司在资产负债表日判断长期股权投资、固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命确

定的无形资产等长期资产是否存在可能发生减值的迹象。如果长期资产存在减值迹象，则以单项

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资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。

资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。

可收回金额的计量结果表明，长期资产的可收回金额低于其账面价值的，将长期资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。

资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。

因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。

22、长期待摊费用

√适用□不适用

长期待摊费用，是指本公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在1年以上的各项费用。长期待摊费用在受益期内按直线法分期摊销。

23、合同负债

√适用□不适用

合同负债，是指本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。

24、职工薪酬

(1).短期薪酬的会计处理方法

√适用□不适用

职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。

(2).离职后福利的会计处理方法

√适用□不适用

离职后福利是指本公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除劳动关系后，提供的各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。

本公司的离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。

设定提存计划，是指向独立的基金缴存固定费用后，公司不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。

本公司离职后福利主要为参加由各地劳动及社会保障机构组织实施的社会基本养老保险、失业保险，以及依据国家企业年金制度的相关政策建立的企业年金计划，均属于设定提存计划。在

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职工为本公司提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(3).辞退福利的会计处理方法

√适用□不适用

辞退福利是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而给予职工的补偿，在本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。

(4).其他长期职工福利的会计处理方法

√适用□不适用

其他长期职工福利是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外的其他所有职工福利。

对符合设定提存计划条件的其他长期职工福利，在职工为本公司提供服务的会计期间，将应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

25、预计负债

√适用□不适用

（1）预计负债的确认标准

当与或有事项相关的义务是本公司承担的现时义务，且履行该义务很可能导致经济利益流出，以及该义务的金额能够可靠地计量，则确认为预计负债。

（2）预计负债的计量方法本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。

本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。

最佳估计数分别以下情况处理：

所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。

所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。

本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

26、股份支付

√适用□不适用

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（1）股份支付的种类本公司的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。

（2）权益工具公允价值的确定方法

对于授予的存在活跃市场的期权等权益工具，按照活跃市场中的报价确定其公允价值。对于授予的不存在活跃市场的期权等权益工具，采用期权定价模型等确定其公允价值，选用的期权定价模型考虑以下因素：*期权的行权价格；*期权的有效期；*标的股份的现行价格；*股价预

计波动率；*股份的预计股利；*期权有效期内的无风险利率。

在确定权益工具授予日的公允价值时，考虑股份支付协议规定的可行权条件中的市场条件和非可行权条件的影响。股份支付存在非可行权条件的，只要职工或其他方满足了所有可行权条件中的非市场条件（如服务期限等），即确认已得到服务相对应的成本费用。

（3）确定可行权权益工具最佳估计的依据

等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权权益工具的数量与实际可行权数量一致。

（4）会计处理方法

*权益结算和现金结算股份支付的会计处理

以权益结算的股份支付，按授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权的，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总额进行调整。

以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债的公允价值计量。授予后立即可行权的，在授予日以本公司承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。

*股份支付条款和条件修改的会计处理

对于不利修改，本公司视同该变更从未发生，仍继续对取得的服务进行会计处理。

对于有利修改，本公司按照如下规定进行处理：如果修改增加了所授予的权益工具的公允价值，企业应按照权益工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加。如果修改发生在等待期内，在确认修改日至修改后的可行权日之间取得服务的公允价值时，应当既包括在剩余原等待期内以原权益工具授予日公允价值为基础确定的服务金额，也包括权益工具公允价值的增加。如果修改发生在可行权日之后，应当立即确认权益工具公允价值的增加。如果股份支付协议要求职工只有

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先完成更长期间的服务才能取得修改后的权益工具，则企业应在整个等待期内确认权益工具公允价值的增加。

如果修改增加了所授予的权益工具的数量，企业将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加。如果修改发生在等待期内，在确认修改日至增加的权益工具可行权日之间取得服务的公允价值时，应当既包括在剩余原等待期内以原权益工具授予日公允价值为基础确定的服务金额，也包括权益工具公允价值的增加。

如果企业按照有利于职工的方式修改可行权条件，如缩短等待期、变更或取消业绩条件（而非市场条件），企业在处理可行权条件时，应当考虑修改后的可行权条件。

*股份支付取消的会计处理

若在等待期内取消了授予的权益工具，本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本公司将其作为授予权益工具的取消处理。

27、优先股、永续债等其他金融工具

√适用□不适用

本公司按照金融工具准则的规定，根据所发行优先股、永续债等金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权益工具：

（1）符合下列条件之一，将发行的金融工具分类为金融负债：

*向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务；

*在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务；

*将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据该合同将交付可变数量的自身权益工具；

*将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。

（2）同时满足下列条件的，将发行的金融工具分类为权益工具：

*该金融工具不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务；

*将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具的，如该金融工具为非衍生工具，不包括交付可变数量的自身权益工具进行结算的合同义务；如为衍生工具，企业只能通过以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产结算该金融工具。

（3）会计处理方法

对于归类为权益工具的金融工具，其利息支出或股利分配都应当作为发行企业的利润分配，其回购、注销等作为权益的变动处理，手续费、佣金等交易费用从权益中扣除；

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对于归类为金融负债的金融工具，其利息支出或股利分配原则上按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失等计入当期损益，手续费、佣金等交易费用计入所发行工具的初始计量金额。

28、收入

(1).按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

√适用□不适用

1）收入确认的一般原则

公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时，确认收入。

合同中包含两项或多项履约义务的，公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。

交易价格是公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项。本公司确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。有权收取的对价是非现金形式时，本公司按照非现金对价的公允价值确定交易价格。预期将退还给客户的款项作为退货负债，不计入交易价格。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。

满足下列条件之一时，本公司属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：

*客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；

*客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；

*本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。

在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司会考虑的迹象：

*公司就该商品或服务享有现时收款权利；

*公司已将该商品的实物转移给客户；

*公司已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户；

*客户已接受该商品或服务等。

本公司已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因素）作为合同资产列示，合同资产以预期信用损失为基础计提减值准备。本公司拥有的、无

111/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项列示。本公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务部分确认为合同负债。

2）特定交易的收入处理原则

*附有销售退回条款的合同在客户取得相关商品控制权时，按照因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额（即，不包含预期因销售退回将退还的金额）确认收入，按照预期因销售退回将退还的金额确认负债。

销售商品时预期将退回商品的账面价值，扣除收回该商品预计发生的成本（包括退回商品的价值减损）后的余额，在“应收退货成本”项下核算。

*附有质量保证条款的合同评估该质量保证是否在向客户保证所销售商品符合既定标准之外提供了一项单独的服务。公司提供额外服务的，则作为单项履约义务，按照收入准则规定进行会计处理；否则，质量保证责任按照或有事项的会计准则规定进行会计处理。

*附有客户额外购买选择权的销售合同

公司评估该选择权是否向客户提供了一项重大权利。提供重大权利的，则作为单项履约义务，将交易价格分摊至该履约义务，在客户未来行使购买选择权取得相关商品控制权时，或者该选择权失效时，确认相应的收入。客户额外购买选择权的单独售价无法直接观察的，则综合考虑客户行使和不行使该选择权所能获得的折扣的差异、客户行使该选择权的可能性等全部相关信息后，予以合理估计。

3）收入确认的具体方法

*房产销售

在房产完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方付款证明，达到销售合同约定的交付条件，房产已经被客户接受或根据销售合同约定被视为已获客户接受的时点，确认销售收入的实现。

*建造合同

本公司在履行履约义务的时段内按履约进度确认收入，并根据已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例确定履约进度。

*提供劳务

在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，公司根据已完成劳务的进度在一段时间内确认收入，其中已完成劳务的进度根据已经发生的成本占预计总成本的比例确定。

(2).同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法

□适用√不适用

29、合同成本

√适用□不适用

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（1）合同履约成本

本公司对于为履行合同发生的成本，不属于除收入准则外的其他企业会计准则范围且同时满足下列条件的作为合同履约成本确认为一项资产：

*该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

*该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；

*该成本预期能够收回。该资产根据其初始确认时摊销期限是否超过一个正常营业周期在存货或其他非流动资产中列报。

（2）合同取得成本

本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。增量成本是指本公司不取得合同就不会发生的成本，如销售佣金等。对于摊销期限不超过一年的，可以在发生时计入当期损益。

（3）合同成本摊销

上述与合同成本有关的资产，采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础，在履约义务履行的时点或按照履约义务的履约进度进行摊销，计入当期损益。

（4）合同成本减值

上述与合同成本有关的资产，账面价值高于本公司因转让与该资产相关的商品预期能够取得剩余对价与为转让该相关商品估计将要发生的成本的差额的，超出部分应当计提减值准备，并确认为资产减值损失。

计提减值准备后，如果以前期间减值的因素发生变化，使得上述两项差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

30、政府补助

√适用□不适用

（1）类型

政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

根据相关政府文件规定的补助对象，将政府补助划分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

（2）政府补助的确认对期末有证据表明公司能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金的，按应收金额确认政府补助。除此之外，政府补助均在实际收到时确认。

政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照

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公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额（人民币1元）计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

（3）会计处理方法

本公司根据经济业务的实质，确定某一类政府补助业务应当采用总额法还是净额法进行会计处理。通常情况下，本公司对于同类或类似政府补助业务只选用一种方法，且对该业务一贯地运用该方法。

与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在所建造或购买资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。

与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关费用或损失的期间计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期损益或冲减相关成本。

与企业日常活动相关的政府补助计入其他收益或冲减相关成本费用；与企业日常活动无关的政府补助计入营业外收支。

已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；

存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。

31、递延所得税资产/递延所得税负债

√适用□不适用

本公司的所得税采用资产负债表债务法核算。资产、负债的账面价值与其计税基础存在差异的，按照规定确认所产生的递延所得税资产和递延所得税负债。

在资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），按照税法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量；对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。

递延所得税资产的确认以本公司很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款

抵减的应纳税所得额为限。对子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债，予以确认，但同时满足能够控制应纳税暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回的，不予确认；对子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产，该可抵扣暂时性差异同时满足在可预见的未来很可能转回即在可预见的将来有处置该项投资的明确计划，且预计在处置该项投资时，除了有足够的应纳税所得以外，还有足够的投资收益用以抵扣可抵扣暂时性差异时，予以确认。

资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核。除企业合并、直接在所有者权益中确认的交易或者事项产生的所得税外，将当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益。

114/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

32、租赁

√适用□不适用作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法

√适用□不适用

对于租赁期不超过12个月的短期租赁和单项资产全新时价值不超过5万元的低价值资产租赁，本公司选择不确认使用权资产和租赁负债，将相关租金支出在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。

作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法

√适用□不适用

1）租赁的分类

本公司在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转移，也可能不转移。经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。

一项租赁存在下列一种或多种情形的，本公司通常分类为融资租赁：

*在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。

*承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款与预计行使选择权时租赁资产的公允价值相比足够低，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将行使该选择权。

*资产的所有权虽然不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。

*在租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价值。

*租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。

一项租赁存在下列一项或多项迹象的，本公司也可能分类为融资租赁：

*若承租人撤销租赁，撤销租赁对出租人造成的损失由承租人承担。

*资产余值的公允价值波动所产生的利得或损失归属于承租人。

*承租人有能力以远低于市场水平的租金继续租赁至下一期间。

2）对融资租赁的会计处理

在租赁期开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。

应收融资租赁款初始计量时，以未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和作为应收融资租赁款的入账价值。租赁收款额包括：

*扣除租赁激励相关金额后的固定付款额及实质固定付款额；

*取决于指数或比率的可变租赁付款额；

*合理确定承租人将行使购买选择权的情况下，租赁收款额包括购买选择权的行权价格；

*租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权的情况下，租赁收款额包括承租人行使终止租赁选择权需支付的款项；

*由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担保义务的独立第三方向出租人提供的担保余值。

115/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

本公司按照固定的租赁内含利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入，所取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

3）对经营租赁的会计处理

本公司在租赁期内各个期间采用直线法或其他系统合理的方法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入；发生的与经营租赁有关的初始直接费用资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益；取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。

（4）售后租回交易

售后租回交易中的资产转让属于销售的，本公司按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，本公司继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债。

33、其他重要的会计政策和会计估计

√适用□不适用

（1）终止经营

本公司将满足下列条件之一的，且该组成部分已经处置或划归为持有待售类别的、能够单独区分的组成部分确认为终止经营组成部分：

*该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区。

*该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分。

*该组成部分是专为转售而取得的子公司。

终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益在利润表中列示。

（2）套期会计

1）套期的分类

本公司将套期分为公允价值套期、现金流量套期和境外经营净投资套期。

*公允价值套期，是指对已确认资产或负债，尚未确认的确定承诺，或上述项目组成部分的公允价值变动风险敞口进行的套期。该公允价值变动源于特定风险，且将影响企业的损益或其他综合收益。

*现金流量套期，是指对现金流量变动风险进行的套期。该现金流量变动源于与已确认资产或负债、极可能发生的预期交易，或与上述项目组成部分有关的特定风险，且将影响企业的损益。

*境外经营净投资套期，是指对境外经营净投资外汇风险敞口进行的套期。境外经营净投资套期中的被套期风险是指境外经营的记账本位币与母公司的记账本位币之间的折算差额。

2）套期关系的指定及套期关系评估

116/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

在套期关系开始时，本公司对套期关系有正式的指定，并准备了关于套期关系、风险管理目标和套期策略的正式书面文件。该文件载明了套期工具性质及其数量、被套期项目性质及其数量、被套期风险的性质、套期类型、以及本公司对套期工具有效性的评估。套期有效性，是指套期工具的公允价值或现金流量变动能够抵销被套期风险引起的被套期项目公允价值或现金流量变动的程度。本公司持续地对套期有效性进行评价，判断该套期在套期关系被指定的会计期间内是否满足运用套期会计对于有效性的要求。如果不满足，则终止运用套期关系。运用套期会计，应当符合下列套期有效性的要求：

*被套期项目与套期工具之间存在经济关系。

*被套期项目与套期工具经济关系产生的价值变动中，信用风险的影响不占主导地位。

*采用适当的套期比率，该套期比率不会形成被套期项目与套期工具相对权重的失衡，从而产生与套期会计目标不一致的会计结果。如果套期比率不再适当，但套期风险管理目标没有改变的，应当对被套期项目或套期工具的数量进行调整，以使得套期比率重新满足有效性的要求。

3）套期会计处理方法

*公允价值套期会计处理

A套期工具产生的利得或损失计入当期损益。如果套期工具是对选择以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资（或其组成部分）进行套期的，套期工具产生的利得或损失计入其他综合收益。

B被套期项目因被套期风险敞口形成的利得或损失计入当期损益，同时调整未以公允价值计量的已确认被套期项目的账面价值。被套期项目为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（或其组成部分）的，其因被套期风险敞口形成的利得或损失计入当期损益，其账面价值已经按公允价值计量，不需要调整；被套期项目为公司选择以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资（或其组成部分）的，其因被套期风险敞口形成的利得或损失计入其他综合收益，其账面价值已经按公允价值计量，不需要调整。

被套期项目为尚未确认的确定承诺（或其组成部分）的，其在套期关系指定后因被套期风险引起的公允价值累计变动额确认为一项资产或负债，相关的利得或损失计入各相关期间损益。当履行确定承诺而取得资产或承担负债时，调整该资产或负债的初始确认金额，以包括已确认的被套期项目的公允价值累计变动额。

C被套期项目为以摊余成本计量的金融工具（或其组成部分）的，对被套期项目账面价值所作的调整按照开始摊销日重新计算的实际利率进行摊销，并计入当期损益。该摊销可以自调整日开始，但不晚于对被套期项目终止进行套期利得和损失调整的时点。被套期项目为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（或其组成部分）的，则按照相同的方式对累计已确认的套期利得或损失进行摊销，并计入当期损益，但不调整金融资产（或其组成部分）的账面价值。

*现金流量套期会计处理

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A套期工具产生的利得或损失中属于套期有效的部分，作为现金流量套期储备，计入其他综合收益。现金流量套期储备的金额，按照下列两项的绝对额中较低者确定：

i套期工具自套期开始的累计利得或损失；

ii被套期项目自套期开始的预计未来现金流量现值的累计变动额。每期计入其他综合收益的现金流量套期储备的金额为当期现金流量套期储备的变动额。

B套期工具产生的利得或损失中属于套期无效的部分（即扣除计入其他综合收益后的其他利得或损失），计入当期损益。

C现金流量套期储备的金额，按照下列规定处理：

i被套期项目为预期交易，且该预期交易使公司随后确认一项非金融资产或非金融负债的，或者非金融资产或非金融负债的预期交易形成一项适用于公允价值套期会计的确定承诺时，则将原在其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额转出，计入该资产或负债的初始确认金额。

ii对于不属于前一条涉及的现金流量套期，在被套期的预期现金流量影响损益的相同期间，将原在其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额转出，计入当期损益。

iii如果在其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额是一项损失，且该损失全部或部分预计在未来会计期间不能弥补的，则在预计不能弥补时，将预计不能弥补的部分从其他综合收益中转出，计入当期损益。

（3）境外经营净投资套期

对境外经营净投资的套期，包括对作为净投资的一部分进行会计处理的货币性项目的套期，本公司按照类似于现金流量套期会计的规定处理：

1）套期工具形成的利得或损失中属于套期有效的部分，应当计入其他综合收益。

全部或部分处置境外经营时，上述计入其他综合收益的套期工具利得或损失应当相应转出，计入当期损益。

2）套期工具形成的利得或损失中属于套期无效的部分，应当计入当期损益。

34、重要会计政策和会计估计的变更

(1).重要会计政策变更

□适用√不适用

(2).重要会计估计变更

□适用√不适用

(3).2025年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表

□适用√不适用

六、税项

1、主要税种及税率

主要税种及税率情况

√适用□不适用

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税种计税依据税率

增值税按销项税额抵扣进项税额后的余额3%、5%、6%、9%、13%

城市维护建设税按应交流转税计缴5%、7%

教育费附加按应交流转税计缴3%

地方教育附加按应交流转税计缴1%、1.5%、2%企业所得税应纳税所得额注1

房地产销售收入-扣除项目金额按超率累进税率30%-60%土地增值税

预缴计税依据：预收售楼款按当地税务机关核定

房产税从价计征或从租计征1.2%、12%

注1：本公司设立于澳门地区的子公司适用12%所得税税率，本公司设立于香港地区的子公司适用16.5%所得税税率，本公司设立于美国、英属维尔京群岛、开曼群岛等地的子公司按所在国（地）税收政策缴纳。

除上述公司及个别享受优惠税率的公司外，本公司及其余子公司所得税税率均为25%。

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

库存现金1335.245550.83

银行存款29388362370.0533211447361.18

其他货币资金32821675.048317546.21

合计29421185380.3433219770458.21

其中：存放在境外的款项总额222466835.44158629306.49

存放财务公司的款项总额4676807826.076669437427.73其他说明

注1：截止2025年6月30日，存放在境外的货币资金为港币23714269.17元、人民币137274466.44元、澳门元1223693.12元、美元8728454.65元（上述货币资金折合人民币合计金额为222466835.44元）注2：截止2025年6月30日，公司受限制的货币资金785386853.26元（2024年12月31日受限制的货币资金为640152034.95元），期末受限资金主要为下属公司各类保证金

498271484.53元。

2、交易性金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产23297879.3821669269.75

其中：

权益工具投资23297879.3821669269.75

合计23297879.3821669269.75

3、衍生金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

119/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

套期工具36261836.1032826789.51

合计36261836.1032826789.51

4、应收票据

(1).应收票据分类列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

银行承兑票据44620.68

商业承兑票据1000000.00

合计1044620.68

(2).期末公司已质押的应收票据

□适用√不适用

(3).期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末终止确认金额期末未终止确认金额

银行承兑票据2051410.26

合计2051410.26

5、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）1670084733.951127152587.66

其中：1年以内1670084733.951127152587.66

1至2年415280730.55405979885.21

2至3年170609478.63136747058.41

3年以上125443820.8299641307.99

合计2381418763.951769520839.27

120/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面计提账面比例比例

金额金额比例价值金额金额比例价值(%)(%)(%)(%)

按单项计提坏15481180.030.6515175388.2998.02305791.7413570321.820.7713235372.3297.53334949.50账准备

按组合计提坏2365937583.9299.35200931026.668.492165006557.261755950517.4599.23172645299.959.831583305217.50账准备

其中：

低风险组合486101197.2920.41243050.600.05485858146.69313736444.0817.73156868.220.05313579575.86

正常风险组合1879836386.6379.59200687976.0610.681679148410.571442214073.3782.27172488431.7311.961269725641.64

合计2381418763.95100216106414.959.072165312349.001769520839.27100185880672.2710.501583640167.00

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

其他15481180.0315175388.2998.02预计难以收回

合计15481180.0315175388.2998.02——

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按预期信用损失一般模型计提坏账准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段

坏账准备整个存续期预期信用损失(未发整个存续期预期信用损失(已合计未来12个月预期信用损失

生信用减值)发生信用减值)

2025年1月1日余额172645299.9513235372.32185880672.27

本期计提28285726.711940015.9730225742.68本期转回本期核销其他变动

2025年6月30日余额200931026.6615175388.29216106414.95

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额期末余额类别期初余额计提收回或转回转销或核销其他变动

按单项计提坏账准备13235372.321940015.9715175388.29

按组合计提坏账准备172645299.9528285726.71200931026.66

其中：低风险组合156868.2286182.38243050.60

正常风险组合172488431.7328199544.33200687976.06

合计185880672.2730225742.68216106414.95

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(4).本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占应收账款和合同资产应收账款期末合同资产期应收账款和合同坏账准备期单位名称期末余额合余额末余额资产期末余额末余额计数的比例

（%）

珠海十字门中央商务区建设控399547882.21198206.68399746088.8918.4530784320.47股有限公司

绍兴市城北建设工程有限公司175348111.77175348111.778.0911077205.93

珠海琴发实业有限公司108122291.33108122291.334.9954061.14

珠海华瓴建设工程有限公司89066418.0589066418.054.114457798.35

珠海华发科创产业园运营管理74482054.1274482054.123.4412413781.10有限公司

合计846566757.48198206.68846764964.1639.0958787166.99

6、预付款项

(1).预付款项按账龄列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内669371819.6433.96526753582.0928.32

1至2年362248839.4218.38470642899.9025.31

2至3年114008815.965.7837138027.722.00

3年以上825585063.3441.88825291492.5244.37

合计1971214538.36100.001859826002.23100.00

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

单位名称期末余额未及时结算原因

武汉市土地交易中心805000000.00中标土地尚未交付

合计805000000.00

(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占预付款项期末余额合计单位名称期末余额

数的比例(%)

武汉市土地交易中心805000000.0040.84迅达（中国）电梯有限公司125271565.686.36

上海乔浦房地产开发有限公司87089612.004.42

珠海十字门中央商务区建设控股有限公司76174932.003.86

通力电梯有限公司72304906.933.67

合计1165841016.6159.15

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7、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应收利息应收股利

其他应收款1697928954.711699987262.01

合计1697928954.711699987262.01其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）651872551.75677075596.51

其中：1年以内651872551.75677075596.51

1至2年817053609.69834534137.13

2至3年250282912.57243427518.41

3年以上332485795.14250204665.18

合计2051694869.152005241917.23

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

保证金、押金及备用金730497032.30837683446.00

往来款项510908424.31436228355.90

代业主垫付的维修基金316613047.12349124872.30

信托保障金167510006.80177788900.00

其他326166358.61204416343.03

合计2051694869.152005241917.23

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信整个存续期预期信坏账准备未来12个月预期合计

用损失(未发生信用损失(已发生信信用损失

用减值)用减值)

2025年1月1日余额241409657.3263844997.90305254655.22

本期计提48606254.3448606254.34

本期转回32758.6162236.5194995.12本期核销其他变动

124/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

2025年6月30日余额289983153.0563782761.39353765914.44

(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额期末余额类别期初余额收回或转转销或计提其他变动回核销

按单项计提坏账准备63844997.9062236.5163782761.39

按组合计提坏账准备241409657.3248606254.3432758.61289983153.05

其中：低风险组合442634.4632758.61409875.85

正常风险组合240967022.8648606254.34289573277.20

合计305254655.2248606254.3494995.12353765914.44

(5).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款款项的坏账准备单位名称期末余额期末余额合计账龄

(%)性质期末余额数的比例

珠海市香洲区拱北街道办事处127436781.717.51保证金1-2年63718.39

绍兴市越城区房地产管理处124248248.947.32保证金3年以内18344863.81

龙门南昆山中恒生态旅游开发有限公司49893300.002.94其他2-3年49893300.00

中山市圣都房地产开发有限公司49533861.792.92其他1-2年4953386.18

成都市财政局30540000.001.80保证金2年以内15270.00

合计381652192.4422.48//73270538.38

(7).因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

125/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

8、存货

(1).存货分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额

项目存货跌价准备/合同存货跌价准备/合同账面余额账面价值账面余额账面价值履约成本减值准备履约成本减值准备

开发成本150500784282.321591352484.51148909431797.81160047845120.75394217042.11159653628078.64

开发产品83819679149.411966456062.4481853223086.9790577024357.912543397463.9788033626893.94

其他227438844.251174981.95226263862.30265658929.362373826.11263285103.25

合计234547902275.983558983528.90230988918747.08250890528408.022939988332.19247950540075.83

(2).确认为存货的数据资源

□适用√不适用

(3).存货跌价准备及合同履约成本减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额计提其他转回或转销其他

开发成本394217042.111436057004.4169625261.50169296300.511591352484.51

开发产品2543397463.97169296300.51746237702.041966456062.44

其他2373826.111198844.161174981.95

合计2939988332.191436057004.41169296300.51817061807.70169296300.513558983528.90

126/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

(4).存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据

√适用□不适用本公司存货期末余额中含有借款费用资本化的金额24855100871.6元（期初：24732278036.93元）。本公司本期用于确定借款利息费用的资本化率为4.76%（上年：5.13%）。

(5).合同履约成本本期摊销金额的说明

□适用√不适用

(6).开发成本

单位：元币种：人民币预计首期完全预计投资总额

项目名称开工期末余额（元）期初余额（元）竣工（万元）时间时间

上海海上都荟202320271240000.008905704163.988513827695.72

上海静安北站项目202320271100000.008358548162.157923430956.32

上海苏河世纪20212025561201.523358164955.715619457022.03

上海静安华府20232025518420.995503288595.785389430818.30

上海华发四季河滨20222025455112.864672675894.464550837839.84

上海古美阅华20242026490000.004016137683.773871851513.36

上海华发蟠龙四季20232025240399.072355308517.612288840429.37

上海虹桥四季20232026315000.002359045034.172181850809.32

上海周浦项目20222026464949.852133181501.161931270792.54

杭州华发珹曜云府20232025292766.002548486754.302442471634.68

杭州武珹云府20232026246348.002168541736.682095648134.13

杭州滨月云府20232026233715.002162283483.932091736579.34

绍兴国际金融活力城202020261909367.002145960887.735294131794.92

南京绿博园202320261018531.008393872372.897972222713.92

南京钟山峰景202020251038446.021312163411.761261961919.42

苏州润鸿四季20232025234985.332148612655.182042714218.37

无锡中央首府20212026950027.001938898541.713155292497.24

北京华发中央公园20192027447539.021557826910.561495660655.17

西安利君项目20232026347285.002860451051.242541491512.26

广州华樾尊府20242026311034.202785406951.291322714321.10

深圳冰雪文旅城202120263465869.2416904256910.1016626500972.26

佛山华发滨江府20212029976553.961213649254.611027641809.31

成都阅天府20232027644782.005236248549.304768782772.62

成都华发新川印20232025240000.001843529749.111713929385.40

成都锦宸院流霞里20242026240254.001617839075.961432340705.99

成都三圣乡48亩20242027205715.001078190953.511010937263.71

成都锦宸院月华里20242027125174.00783326715.10729077526.18

成都三圣乡57亩20252027350000.002059359332.19

成都三圣乡61亩20252028302064.001645792998.63

西安锦宸赋20252027220000.001081321802.341837882.08

大连华发绿洋湾20142026251349.96849131051.62811307297.08

127/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

武汉华发公园首府202120281419306.387014052284.276740384614.90

武汉华发都荟天地202120281254026.704535491769.324383824080.13

武汉华发外滩荟20162027430173.97882429321.43822504263.80

鄂州梧桐湖国际社区20182028345681.812302399721.452216899767.45

昆明华发书香云海202020281376809.005219302181.226251065242.28

湛江华发新城市花园201920281500000.002760451303.242771385095.26

长沙华发四季云玺花园20232025122252.001131132294.821012637040.67

沈阳华发龙湖天曜20222027418226.872464913487.172578697902.26

沈阳和平首府20202027570339.641718748639.211626993059.15

沈阳华发四季20222027142279.641429267183.071380214845.97

威海华发九龙湾20142028789552.001928942131.141770498635.22

珠海华发金湾府20222027713800.004053293800.434238312602.26

珠海市联安村项目20232028555982.002819201468.982581680255.27

珠海华发峰景湾花园20142025333914.71947357018.55897369222.84

珠海城建国际海岸花园20172027670316.64913836535.95829630855.93

珠海都会四季20202025369592.38896901087.67780150381.01

其他3485858395.9017056397784.37

合计150500784282.32160047845120.75

(7).开发产品

单位：元币种：人民币首期项目竣工期初余额本期增加本期减少期末余额时间

上海苏河世纪20252333592287.972319580403.7714011884.20

上海华发半岛华庭20255675264575.925177760615.22497503960.70

上海周浦项目20242173643657.94241421162.721932222495.22

杭州华发峰荟2023833892841.23132832740.46701060100.77

绍兴国际金融活力城20223992666315.374040802175.262287430578.925746037911.71

南京紫京四季雅园20241801704034.77441627845.971360076188.80

南京四季雅筑2024137305670.481323070027.101457032485.313343212.27

苏州华发四季河滨20251909306631.851909306631.85

常熟人工智能产业园20221468145623.93364028785.681104116838.25

无锡中央首府20231675495175.791357089285.931192855404.311839729057.41

无锡鑫悦华府2020604188140.022597697.53601590442.49

无锡华发四季2024535479943.881007178623.17987190323.69555468243.36

西安华发长安首府20243546192746.5017341662.993528851083.51

佛山华发滨江府20231090044386.05590305735.51499738650.54

重庆华发四季半岛2022701428316.4265772973.63635655342.79

大连华发绿洋湾2023701468714.1649673007.60651795706.56

大连华发花间月2021562625704.14562625704.14

武汉华发公园首府20244035900952.28204005255.61457162989.743782743218.15

武汉华发都荟天地20243067443066.2541279840.353026163225.90

武汉中城荟二期20212064602007.1269303511.541995298495.58

武汉华发四季20211827774985.801827774985.80

武汉华发时光20211573395707.431573395707.43

武汉华发中央公园20211325023390.65718127.011324305263.64

128/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

鄂州梧桐湖国际社区20221429186075.961429186075.96

昆明华发书香云海20231467152848.742145560968.60844836420.892767877396.45

江门华发四季20211686191228.6881104272.881605086955.80

沈阳和平首府20221091024384.49339615129.23751409255.26

青岛华发四季2021837776447.3313540882.78824235564.55

郑州华发峰景湾20231291258693.595178476.601286080216.99

中山华发观山水20172233716834.59358376849.471875339985.12

中山华发学府壹号20251201040528.981201040528.98

珠海华发香海湖20251502009461.6441203144.731460806316.91

珠海华发首府20172094400503.994056061.522090344442.47

珠海华发未来新城20221852922222.391852732241.99

珠海华发水郡花园20151754036466.68377163806.671376872660.01

珠海华发天茂半岛花20231473414804.06457480144.65608366604.401322528344.31园

珠海城建国际海岸花20201131275007.29162140260.96969134746.33园

珠海华发十字门国际20181113870563.60205429630.22908440933.38花园

珠海都会四季20231025832694.36103300653.35922532041.01

珠海绿洋湾花园2020790945099.6796240710.77694704388.90

珠海华发水岸花园2015645483360.74104092.19645379268.55

珠海中以产业中心2021536092402.48536092402.48

其他34404023339.061535345653.1712312327959.3423627041032.89

合计90577024357.9124691745619.8531449090828.3583819679149.41

其他说明：

√适用□不适用

上述存货中有60134451801.31元的存货为本公司及下属子公司的借款设定抵押。

9、一年内到期的非流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一年内到期的股权转让款26704039.0428984853.53

合计26704039.0428984853.53

10、其他流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

合作方经营往来款33982338309.6434606548589.38

合营联营企业往来款12999664305.6513205945607.50

预交税费13109211597.7912609501198.44

合同取得成本1236967689.77984219755.22

项目预售监管资金250526645.35438079102.68

合计61578708548.2061844294253.22

其他说明：

注：其他流动资产中与合营、联营公司的往来款情况详见附注十四、6“应收、应付关联方等未结算项目情况”。

129/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

11、长期股权投资

(1).长期股权投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币减本期增减变动减值值宣告准准发放被投资单期初余额备其他计提期末余额备权益法下确认其他综合现金位（账面价值）期追加投资减少投资权益减值其他（账面价值）期的投资损益收益调整股利初变动准备末或利余余润额额

一、合营企业

合营企业12691311687.4818700540.58114240000.00-236416101.28-28190017.7112331166109.07

小计12691311687.4818700540.58114240000.00-236416101.28-28190017.7112331166109.07

二、联营企业

联营企业15333907872.5897186854.40240112.08-6435447.0315424899392.03

小计15333907872.5897186854.40240112.08-6435447.0315424899392.03

合计28025219560.0618700540.58114240000.00-139229246.88240112.08-34625464.7427756065501.10其他说明

注1:持有其他主体20%以下的表决权但对该主体具有重大影响的判断和假设:截止2025年6月30日，本公司持有珠海华发集团财务有限公司10%的股权、持有南京荟合置业有限公司 14.28%的股权、持有武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司 15%的股权、持有 InfinitvInvestmentHoldingGroup12.67%股权、

持有广州市润臻置业有限公司15%股权，由于本公司分别在上述公司董事会中派有代表并参与对上述公司财务和经营政策的决策，能够对上述公司施加重大影响。

130/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

12、其他权益工具投资

(1).其他权益工具投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动指定为以公允价值本期计累计计入累计计入本期确认计量且其期初本期计入其入其他期末其他综合其他综合项目减少投的股利收变动计入余额追加投资他综合收益综合收其他余额收益的利收益的损资入其他综合的利得益的损得失收益的原失因

广发银行股100000.00100000.00份有限公司

合计100000.00100000.00/

(2).本期存在终止确认的情况说明

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

注:本公司对珠海达盛股份有限公司股权投资成本144万元、对珠海市裕发实业投资有限公司股权投资成本5万元，2025年6月末公允价值为零。

131/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

13、投资性房地产

投资性房地产计量模式

(1).采用公允价值计量模式的投资性房地产

单位：元币种：人民币

项目房屋、建筑物土地使用权合计

一、期初余额29851247951.1429851247951.14

二、本期变动554788880.18554788880.18

加：外购480036697.20480036697.20

存货\固定资产\在建工程转入142232997.98142232997.98

公允价值变动-17952830.61-17952830.61

减：处置49527984.3949527984.39

三、期末余额30406036831.3230406036831.32

(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况：

□适用√不适用

(3).转换为投资性房地产并采用公允价值计量模式的情况说明

□适用√不适用其他说明

√适用□不适用

（1）公司的投资性房地产主要位于华东、华南、珠海等地，具备成熟活跃的房地产交易市场和良

好的商业环境，可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，具有可操作性。

（2）本公司确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格；

无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑资产状况、所在位置、交易情况、交易日期等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。为了更加客观、公允地反映投资性房地产的价值，本公司委托专业评估机构对投资性房地产公允价值进行了评估，并取得了相应的评估报告，并以评估报告确认的评估值作为公允价值进行后续计量。

（3）公司投资性房地产中有24022692321.85元为本公司下属子公司的长期借款设定抵押。

14、固定资产

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

固定资产5121271966.905234038884.31

固定资产清理477882.46233226.90

合计5121749849.365234272111.21

132/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

固定资产

(1).固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物运输工具办公设备及其他合计

一、账面原值：

1.期初余额5766912908.41155169343.95332636415.476254718667.83

2.本期增加金额-2021.55479444.015995800.266473222.72

（1）购置479444.015995800.266475244.27

（2）其他变动-2021.55-2021.55

3.本期减少金额2963290.804348379.007311669.80

（1）处置或报废2963290.804348379.007311669.80

4.期末余额5766910886.86152685497.16334283836.736253880220.75

二、累计折旧

1.期初余额671353353.15113629785.47235696644.901020679783.52

2.本期增加金额97003175.255495565.2315362708.30117861448.78

（1）计提97003175.255495565.2315362708.30117861448.78

3.本期减少金额1887366.424045612.035932978.45

（1）处置或报废1887366.424045612.035932978.45

4.期末余额768356528.40117237984.28247013741.171132608253.85

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

3.本期减少金额

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值4998554358.4635447512.8887270095.565121271966.90

2.期初账面价值5095559555.2641539558.4896939770.575234038884.31

(2).未办妥产权证书的固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目账面价值未办妥产权证书的原因

房屋及建筑物177373993.24产权证书正在办理之中

其他说明：

√适用□不适用

注1：截止2025年06月30日，本公司固定资产不存在账面价值低于可变现净值的情形，故未计提减值准备。

注2：本公司以固定资产为长期借款设定抵押，抵押资产价值790500369.43元。

固定资产清理

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

办公设备及其他477882.46233226.90

合计477882.46233226.90

133/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

15、在建工程

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

在建工程91868595.9776681853.23

合计91868595.9776681853.23在建工程

(1).在建工程情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

其他工程91868595.9791868595.9776681853.2376681853.23

合计91868595.9791868595.9776681853.2376681853.23

(2).重要在建工程项目本期变动情况

□适用√不适用

16、使用权资产

(1).使用权资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋建筑物土地使用权其他设备合计

一、账面原值

1.期初余额1652999017.4211801115.2313244920.251678045052.90

2.本期增加金额7362125.5938737492.60623693.3646723311.55

(1)租赁增加7362125.5938737492.60623693.3646723311.55

3.本期减少金额48289599.421647165.6649936765.08

（1）租赁到期48289599.421647165.6649936765.08

4.期末余额1612071543.5950538607.8312221447.951674831599.37

二、累计折旧

1.期初余额540911364.876097164.2110839609.50557848138.58

2.本期增加金额68354387.75881501.221348189.2070584078.17

(1)计提68354387.75881501.221348189.2070584078.17

3.本期减少金额24015229.18895261.4724910490.65

(1)处置24015229.18895261.4724910490.65

4.期末余额585250523.446978665.4311292537.23603521726.10

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

(1)计提

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额

134/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

四、账面价值

1.期末账面价值1026821020.1543559942.40928910.721071309873.27

2.期初账面价值1112087652.555703951.022405310.751120196914.32

17、无形资产

(1).无形资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目土地使用权软件及其他合计

一、账面原值

1.期初余额416384583.83234863567.84651248151.67

2.本期增加金额-30633.907341976.067311342.16

(1)购置3618735.213618735.21

(2)其他转入-30633.903723240.853692606.95

3.本期减少金额

4.期末余额416353949.93242205543.90658559493.83

二、累计摊销

1.期初余额55064183.07112881722.94167945906.01

2.本期增加金额4360848.9012835935.0917196783.99

（1）计提4360848.9012835935.0917196783.99

3.本期减少金额

4.期末余额59425031.97125717658.03185142690.00

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

3.本期减少金额

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值356928917.96116487885.87473416803.83

2.期初账面价值361320400.76121981844.90483302245.66

(2).无形资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

截止2025年6月30日，本公司上述无形资产不存在账面价值高于可变现净值的情形，故未计提减值准备。

18、长期待摊费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

经营租入固定资产改175836220.536671064.7922976427.29433068.30159097789.73良支出及其他

合计175836220.536671064.7922976427.29433068.30159097789.73

135/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

19、递延所得税资产/递延所得税负债

(1).未经抵销的递延所得税资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产

资产减值准备3296828533.82824207133.462488131217.36622032804.34

土地增值税准备金2868423447.10717105861.783340881611.17835220402.79

预收账款之预计利润8702099688.442175524922.118866771977.002216692994.25

可抵扣亏损9207743062.492301935765.639123277325.662280819331.41

租赁负债1053419734.65263354933.661078265768.86269566442.22

其他501631953.08125407988.27675224560.04168806140.01

合计25630146419.586407536604.9025572552460.096393138115.02

(2).未经抵销的递延所得税负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债

合同取得成本799894068.27199973517.07593236414.22148309103.56

投资性房地产2770635982.00692658995.502786472770.64696618192.66

使用权资产869300500.60217325125.15910047074.70227511768.68

其他2014404201.13503601050.281903456711.21475864177.79

合计6454234752.001613558688.006193212970.771548303242.69

(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目递延所得税资产抵销后递延所得税递延所得税资产抵销后递延所得税和负债互抵金额资产或负债余额和负债互抵金额资产或负债余额

递延所得税资产1140401661.875267134943.031105908230.335287229884.69

递延所得税负债1140401661.87473157026.131105908230.33442395012.36

(4).未确认递延所得税资产明细

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

资产减值准备900329726.271010596944.03

合计900329726.271010596944.03

136/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

20、其他非流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

不动产拆迁975000000.00975000000.00975000000.00975000000.00补偿权益

其他8000000.008000000.008000000.008000000.00

合计983000000.00983000000.00983000000.00983000000.00

其他说明：

注：公司子公司珠海华章商业管理有限公司签订相关搬迁补偿安置协议，其名下被拆迁物业后续将按约定以产权调换的形式进行补偿，补偿权益于收购基准日评估价值为9.75亿元。

21、所有权或使用权受限资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末期初项目账面价值账面价值

货币资金785386853.26640152034.95

存货60134451801.3176414063555.55

长期股权投资368464738.63

投资性房地产24022692321.8523592849146.42

固定资产790500369.43833311130.66

合计85733031345.85101848840606.21

22、短期借款

(1).短期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

保证借款4325669040.753349602072.28

信用借款807951585.5185000000.00

抵押借款40000000.0040000000.00

未到期应付利息14986332.565288132.93

合计5188606958.823479890205.21

短期借款分类的说明：

（1）上述保证借款情况参见附注十六、2。

（2）年末无已逾期未偿还的短期借款。

23、应付账款

(1).应付账款列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

工程款24539784133.5725528777406.31

土地款2643511149.551004635639.95

材料款420789446.72486156575.75

137/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

设计费及其他1916255525.492085864951.27

合计29520340255.3329105434573.28

(2).账龄超过1年或逾期的重要应付账款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

昆明市公共资源交易中心695329888.16未到付款节点

绍兴金融活力城549036590.47工程未决算

昆明草海项目400577851.84工程未决算

湛江华发新城市花园378824969.40工程未决算

武汉公园首府295925977.26工程未决算

合计2319695277.13/

其他说明：

□适用√不适用

24、预收款项

(1).预收账款项列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

预收租金及其他485928020.53494099837.73

合计485928020.53494099837.73

(2).账龄超过1年的重要预收款项

□适用√不适用

(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

25、合同负债

(1).合同负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

预收楼款67558446417.1281016539252.08

预收其他259061836.42255308244.65

合计67817508253.5481271847496.73

(2).账龄超过1年的重要合同负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

上海华发四季河滨6048139103.67尚未交付结算

上海静安华府6055945961.31尚未交付结算

上海华发蟠龙四季2785043917.43尚未交付结算

138/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

杭州华发珹曜云府3014457241.28尚未交付结算

杭州滨月云府2333583033.95尚未交付结算

苏州华发四季河滨2087728413.49尚未交付结算

成都阅天府5963268831.19尚未交付结算

成都华发新川印2240372897.25尚未交付结算

合计30528539399.57/

(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

(4).预收楼款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币预计首期竣预售比例项目名称期末余额期初余额

工时间(%)

上海华发四季河滨6048139103.676050846555.05202599.73

上海静安华府6055945961.315997138138.37202599.10

上海华发蟠龙四季2785043917.432785043917.432025100.00

上海海上都荟3155826544.041863061386.24202669.61

上海古美阅华2935561374.951850007740.11202694.93

上海周浦项目1984632399.351502764993.68202498.56

上海虹桥四季1006902419.08326395569.73202662.14

杭州华发珹曜云府3014457241.283000748963.302025100.00

杭州滨月云府2333583033.952324572300.002026100.00

杭州笕桥武珹云府2465700298.162262235272.482026100.00

南京金陵月华6142000534.244461792925.05202664.64

苏州华发四季河滨2087728413.492042636834.862025100.00

苏州润鸿四季1933689282.011438682959.63202585.85

西安都荟城央3084639501.572007269836.69202695.87

无锡中央首府838548952.29497658666.05202376.70

深圳冰雪文旅城1777909143.241444347304.54202499.50

成都阅天府5963268831.194286026630.28202586.85

成都华发新川印2240372897.252240409594.492025100.00

成都锦宸院月华里1077453090.83202676.97

成都锦宸院流霞里1156446537.62202740.86

长沙四季云玺花园899795061.22604394695.41202589.39

武汉华发公园首府961429626.52980624697.70202476.42

中山学府壹号1167809689.651039345989.912025100.00

珠海城建国际海岸花园824767137.14969517653.12202092.86

其他5616795425.6431041016627.96

合计67558446417.1281016539252.08

139/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

26、应付职工薪酬

(1).应付职工薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬128878122.551373929796.061400182563.01102625355.60

二、离职后福利-设定提存计划4630869.99124796996.95125560734.953867131.99

三、辞退福利1074253.081074253.08

合计133508992.541499801046.091526817551.04106492487.59

(2).短期薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、工资、奖金、津贴和补贴82988723.861100276302.631110429763.2872835263.21

二、职工福利费41301084.2041301084.20

三、社会保险费18313942.0948235162.6448493724.0118055380.72

其中：医疗保险费18313467.0944068512.2744326598.6418055380.72

工伤保险费2761121.922761121.92

生育保险费475.001405528.451406003.45

四、住房公积金3320239.6364490492.8664511557.213299175.28

五、工会经费和职工教育经费17069271.6823438425.6334182128.596325568.72

六、短期带薪缺勤

七、短期利润分享计划

八、其他短期薪酬7185945.2996188328.10101264305.722109967.67

合计128878122.551373929796.061400182563.01102625355.60

(3).设定提存计划列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险117627535.02117627535.02

2、失业保险费4335455.034335455.03

3、企业年金缴费4630869.992834006.903597744.903867131.99

合计4630869.99124796996.95125560734.953867131.99

27、应交税费

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

企业所得税709985279.431476569536.22

增值税96294266.54215184587.95

土地增值税2995577.78182768289.99

个人所得税9775455.9399779414.55

房产税13067594.2719397106.35

城市维护建设税15468395.0516526800.63

教育费附加6631445.577103694.54

其他税费7860353.5422528893.88

合计862078368.112039858324.11

140/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

28、其他应付款

(1).项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应付利息

应付股利102118584.6096624963.12

其他应付款28534248166.9931612002145.92

合计28636366751.5931708627109.04

(2).应付股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

普通股股利102118584.6096624963.12

合计102118584.6096624963.12

(3).其他应付款按款项性质列示其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

往来及拆借款23799212250.0526368002327.05

土地增值税准备金2868423447.103340881611.17

押金及保证金1641015412.261501166819.82

代收业主款项77231278.4567610894.29

诚意金34431245.3465033257.42

其他113934533.79269307236.17

合计28534248166.9931612002145.92账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

土地增值税准备金1635834587.17未到结算期

上海古锋房地产开发有限公司1576771000.00未到结算期

深圳融创文旅产业发展集团有限公司1487841490.52未到结算期

杭州兆越房地产有限公司1410491341.74未到结算期

太仓仁铧房地产开发有限公司1298500000.00未到结算期

合计7409438419.43/

29、1年内到期的非流动负债

√适用□不适用单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年内到期的长期借款12317872258.5215283447379.66

1年内到期的应付债券3438157291.334422979195.34

1年内到期的租赁负债102292741.10122982214.34

1年内到期的其他非流动负债1391693449.49212527121.24

合计17250015740.4420041935910.58

141/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

30、其他流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

短期应付债券770000000.00450000000.00

未到期应付利息10828274.372115000.00

待转销项税6236618004.236338403274.57

合计7017446278.606790518274.57

√适用□不适用

单位：元币种：人民币溢本是票面折债券面发行债券发行期初本期按面值计提期期末否利率价名称值（%日期期限金额余额发行利息偿余额违）摊还约销

24年度第二期1002.72024/11/14270天450000000.00450000000.008145000.0

超短期融资券0450000000.00否

25年第一期超1002.182025/6/18270天320000000.00320000000.00568274.37320000000.00否

短期融资券

合计////770000000.00450000000.00320000000.008713274.37770000000.00/

其他说明：

□适用√不适用

142/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

31、长期借款

(1).长期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

质押借款2190439275.721848319604.22

抵押借款23905194099.6625784936971.40

保证借款51505635428.7751192574192.03

信用借款15301509202.0015300044088.42

未到期应付利息378244051.44539138222.18

小计93281022057.5994665013078.25

减：一年内到期的长期借款12317872258.5215283447379.66

合计80963149799.0779381565698.59其他说明

√适用□不适用

公司上述借款的抵押物、质押物及保证情况详见附注七、22及附注十六、2，其中年末同时

由项目合作方提供保证担保或对公司提供反担保的金额为426227.40万元。

32、应付债券

(1).应付债券

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

公司债券26332221493.5926462013777.51

未到期应付利息628508937.02447140589.96

小计26960730430.6126909154367.47

减：一年内到期的应付债券3438157291.334422979195.34

合计23522573139.2822486175172.13

143/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

(2).应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

√适用□不适用

单位：元币种：人民币面是

债券(票面利发行债券发行期初本期按面值计提利本期期末值否名称)率（%溢折价摊销

）日期期限金额余额发行息偿还余额元违约

20华发021005.302020/3+2年1580000000.001579729921.4041296438.36270078.601580000000.00否

20华发实业1004.052020/3+2年830000000.009352132.33200835.62388291.559740423.88否

MTN004 10/29

20华发041004.052020/3+2年1500000000.001498529852.6729958904.11842078.061499371930.73否

20华发051002.752020/2+2+1920000000.0050000000.0021323835.6250000000.00否

11/12年

20粤铧国商 100 6.70 2020/ 2+N 年 600000000.00 593375032.31 19824657.53 3368312.22 596743344.53 否

贸 ZR008 12/29

21华发011002.702021/2+2+11920000000.00125000000.0047153095.89125000000.00否

1/18年

21华发051004.052021/2+2+11500000000.001500000000.0029958904.111500000000.00否

12/17年

21华发实业1004.952021/2+2+1840000000.0071993495.6020505205.486504.4072000000.00否

PPN001 2/4 年

21粤铧国商 100 6.50 2021/ 2+N 年 150000000.00 149691025.64 4808219.18 -898370.47 148792655.17 否

贸 ZR002 3/5

21华发实业1002.502021/2+2+1690000000.00379828120.96210000000.0013270684.93171879.04210000000.00380000000.00否

MTN002 6/24 年

21华发031003.902021/2+2+12000000000.001998938646.6338465753.42747490.121999686136.75否

9/13年

22华发实业1002.952022/2+2+11000000000.001000000000.0023671232.881000000000.00否

MTN003 10/31 年

22粤铧国商1006.002022/1+1+1245000000.00244851666.677249315.07148333.33245000000.00否

贸 ZR001 3/30 年

144/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

22华发021003.202022/5年300000000.00299926249.83180000000.007249315.0773750.17180000000.00300000000.00否

22华发011003.202022/5年390000000.00390000000.009039452.05390000000.00否

22华发实业1003.002022/2+2+11800000000.001800000000.0026630136.991800000000.00否

MTN001B 7/4 年

22华发实业1002.902022/3+2年1200000000.001199584736.4229233972.60405347.591199990084.01否

MTN001A 7/4

22华发实业1002.702022/2+2+11000000000.001000000000.0013315068.491000000000.00否

MTN002B 8/4 年

22华发实业1002.682022/3+2年600000000.00599749357.0314350684.93240000.00599989357.03否

MTN002A 8/4

22华发031002.652022/5年500000000.00500000000.0011835616.44500000000.00否

23华发041004.582023/3+2年695000000.00694139744.4415697479.45278000.00694417744.44否

23华发031002.902023/2+2+11100000000.001099518444.4422783561.64440000.001099958444.44否

7/18年

23华发实业1004.302023/3+2年400000000.00399392562.448482191.78159851.99399552414.43否

MTN004A 11/24

23华发实业1002.852023/1+1+1600000000.00600000000.0010237808.22600000000.00否

MTN004B 11/24 年

23华发实业1002.902023/1+1+11000000000.001000000000.0017753424.661000000000.00否

MTN005 12/11 年

23华发实业1003.302023/2+2+11000000000.00999844070.39460000000.0023178082.19155929.61460000000.001000000000.00否

MTN001 3/29 年

23华发实业1003.202023/2+2+1400000000.00399918524.80160000000.008284931.5181475.20160000000.00400000000.00否

MTN002 4/27 年

23华发实业1004.152023/3+2年900000000.00898763145.2418419178.08359666.97899122812.21否

MTN003A 9/19

24华发021003.802024/3+2年750000000.00748747826.0940134246.58299722.48749047548.57否

24华发实业1003.502024/3+2年610000000.00608898952.8226555890.41243774.28609142727.10否

MTN001 4/2

24华发031002.802024/3+2+1500000000.00499012025.9014383561.64199814.99499211840.89否

6/20年

145/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

24华发实业1002.552024/3+2年1500000000.001496886216.4734477397.26599444.951497485661.42否

MTN002 8/5

24华发实业1002.802024/3+2年1140000000.001137580373.7326935232.88455578.171138035951.90否

MTN003 8/26

24华发实业1002.802024/2+2+1890000000.00888761653.2618843616.44355506.24889117159.50否

MTN004 9/27 年

25华发011002.902025/5年1580000000.001580000000.0020713150.68-1949470.181578050529.82否

25华发实业1002.992025/2+2+1180000000.00180000000.001931621.92-235273.23179764726.77否

MTN001 2/19 年

合计////32810000000.0026462013777.512770000000.00718152704.117207716.082907000000.0026332221493.59/

33、租赁负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

长期租赁负债1053419734.651079428145.65

减：一年内到期的租赁负债102292741.10122982214.34

合计951126993.55956445931.31

146/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

34、其他非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

租赁住房资产支持专项计划7556820000.007320820000.00

资产支持专项计划8846037872.438673782290.88

商业地产抵押贷款支持票据1104000000.001106300000.00

未到期应付利息191688336.94149898121.24

小计17698546209.3717250800412.12

减：一年内到期的其他非流动负债1391693449.49212527121.24

合计16306852759.8817038273290.88

35、股本

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本次变动增减（+、一）期初余额发行公积金小期末余额送股其他新股转股计

股份总数2752152116.002752152116.00

36、资本公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额资本溢价（股本1362919433.22427805571.98712448913.741078276091.46溢价）

其他资本公积58131626.2958131626.29

合计1421051059.51427805571.98712448913.741136407717.75

资本公积增减变动说明：

*公司本期因同一控制下企业合并及期初所增加的资本公积本期转回，相应减少资本公积-股本溢价49534900.00元。

*公司本期因在子公司所有者权益份额发生变动，导致本期增加资本公积-股本溢价427805571.98元，减少资本公积-股本溢价662914013.74元。

37、库存股

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

限制性股份支付59744798.8359744798.83

合计59744798.8359744798.83

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

公司本期以集中竞价交易方式回购未来拟用于员工持股计划或者股权激励的股份共计

1150.00万股，增加库存股59744798.83元。

147/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

38、其他综合收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生金额

减：前期计入减：前期计期初期末

项目本期所得税前发其他综合收入其他综合减：所得税税后归属于母公税后归属于余额余额生额益当期转入收益当期转费用司少数股东损益入留存收益

一、不能重分类进损益的其他-1490000.00-1490000.00综合收益

其他权益工具投资公允价-1490000.00-1490000.00值变动

二、将重分类进损益的其他综4868919.2321801230.2610452.95206272.6818232473.133352031.5023101392.36合收益

其中：权益法下可转损益的其6438527.23240112.08240112.086678639.31他综合收益

现金流量套期储备48467944.1748467944.17

外币财务报表折算差额-331575464.1120569769.5517217738.053352031.50-314357726.06

投资性房地产初始公允价281537911.94991348.6310452.95206272.68774623.00282312534.94值变动

其他综合收益合计3378919.2321801230.2610452.95206272.6818232473.133352031.5021611392.36

148/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

39、盈余公积

√适用□不适用单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积1255235548.941255235548.94

任意盈余公积6710107.866710107.86

合计1261945656.801261945656.80

40、未分配利润

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期上年度

调整前上期末未分配利润14323965958.0114523253600.90

调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）调整后期初未分配利润14323965958.0114523253600.90

加：本期归属于母公司所有者的净利润171909026.61953846851.91

减：提取法定盈余公积118363248.76

应付普通股股利285445380.061018296282.92

其他利润分配16474963.12

期末未分配利润14210429604.5614323965958.01

41、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务34501136276.4129387128301.2222671300120.3619159167123.28

其他业务3697443038.803404064002.702220090197.911565987853.41

合计38198579315.2132791192303.9224891390318.2720725154976.69

1按行业划分

本期发生额上期发生额行业名称收入成本收入成本

房地产开发34501136276.4129387128301.2222671300120.3619159167123.28

物业服务936202212.53757269689.13845419740.63645754536.59

其他2761240826.272646794313.571374670457.28920233316.82

合计38198579315.2132791192303.9224891390318.2720725154976.69

2主营业务（分地区）

本期发生额上期发生额地区名称收入成本收入成本

华南地区4996460110.164554627457.079568692304.737336647654.83

华东地区28050944788.6623216085772.7910520570145.909660642127.67

北方地区1453731377.591616415071.362582037669.732161877340.78

合计34501136276.4129387128301.2222671300120.3619159167123.28

149/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

42、税金及附加

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

土地增值税441094350.5990991301.07

房产税52114004.2455921852.10

城市维护建设税77491799.3043601214.55

印花税31403893.5323329071.15

教育费附加59908514.8331257534.61

土地使用税6177054.825638537.62

其他7678579.0817965527.10

合计675868196.39268705038.20

43、销售费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

职工薪酬113366228.00100617720.32

品牌宣传推广费用214216685.00225623786.99

营销代理费488126465.00404374737.61

其他65335560.3661371107.60

合计881044938.36791987352.52

44、管理费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

折旧摊销费56632443.8880691306.30

职工薪酬353013558.13377983712.60

租赁费17580415.258169207.71

差旅费9573534.5812674324.41

中介顾问费53885131.4346804733.60

其他30766654.1240291625.04

合计521451737.39566614909.66

45、研发费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

人力成本26320413.4025175082.63

外协费用1034653.782559953.92

其他6156850.912092476.33

合计33511918.0929827512.88

150/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

46、财务费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

利息支出626546728.16648253541.77

减：利息收入241301980.26426423851.52

汇兑损益25795334.38-31823522.26

其他5484566.8810504032.12

合计416524649.16200510200.11

47、其他收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币按性质分类本期发生额上期发生额

政府补助5037010.615446677.72

代扣代缴税款手续费6180887.075713243.43

增值税加计抵减13856.58206336.19

合计11231754.2611366257.34

其他说明：

注：公司政府补助详见附注十一、政府补助。

48、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益-136415603.53209648464.02

处置长期股权投资产生的投资收益58575339.76

其他权益工具投资在持有期间取得的11006.61股利收入

合计-136415603.53268234810.39

49、公允价值变动收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

交易性金融资产1705884.47-102313.13

按公允价值计量的投资性房地产-17952830.61

衍生金融资产3435046.5921109289.02

合计-12811899.5521006975.89

50、信用减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

坏账损失-79218675.99-54440858.40

合计-79218675.99-54440858.40

151/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

51、资产减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

存货跌价损失1436057004.41

合计1436057004.41

52、资产处置收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

固定资产处置利得或损失136094.83246422.10

合计136094.83246422.10

53、营业外收入

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损益项目本期发生额上期发生额的金额

违约金23887288.6419903882.7223887288.64

与日常活动无关的政6000.007668268.716000.00府补助

罚款收入589823.74424555.97589823.74

其他35191654.4220763883.6135191654.42

合计59674766.8048760591.0159674766.80

其他说明：

√适用□不适用

注：公司政府补助详见附注十一、政府补助。

54、营业外支出

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额计入当期非经常性损益的金额

非流动资产毁损报废损失170331.75184589.12170331.75

对外捐赠9460000.009670805.519460000.00

违约及赔偿支出8290015.594236631.828290015.59

其他4720814.178604933.824720814.17

合计22641161.5122696960.2722641161.51

55、所得税费用

(1).所得税费用表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用449947823.37283654095.17

递延所得税费用54303550.38561845982.18

合计504251373.75845500077.35

152/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

(2).会计利润与所得税费用调整过程

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额

利润总额1262883842.80

按法定/适用税率计算的所得税费用315720960.70

子公司适用不同税率的影响-593040.02

非应税收入的影响-34103900.88

不可抵扣的成本、费用和损失的影响943290.32

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响85987574.12

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响136296489.51

所得税费用504251373.75

56、现金流量表项目

(1).与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

其他业务收入及利息收入3808080998.482469564440.44

政府补助及违约金35090150.66244039364.18

经营性受限货币资金158597271.90

往来款及其他1057126730.311379094829.98

合计4900297879.454251295906.50支付的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

现金支付的销管费用、研发费用、财务手续3230809404.801865513670.24

费、营业外支出和其他业务成本

经营性受限货币资金145234818.31

往来款流出861455089.511832798925.95

合计4237499312.623698312596.19

(2).与投资活动有关的现金收到的其他与投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

合并范围变化增加现金2692133.88

合计2692133.88

153/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

支付的其他与投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

合并范围变化减少现金41940280.79

合计41940280.79

(3).与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

收回信托保障基金55611794.3289438249.76

合计55611794.3289438249.76支付的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

支付股权收购款1801149863.174056242770.37

债券发行费及借款辅助费等107548637.59109961728.47

支付租赁负债款82439261.0255327925.26

支付信托保障金33348306.8046221056.28

返还职工项目跟投款3073000.00

合计2024486068.584270826480.38筹资活动产生的各项负债变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加本期减少项目期初余额期末余额现金变动非现金变动现金变动非现金变动

短期借款-本金347460.21340281.28167900.002479.43517362.06

其他流动负债-本金45000.0032000.0077000.00长期借款-本金（含一年内到期）9412587.492595364.622699173.4118500.909290277.80

其他非流动负债-本金（含一年内到期）1710090.23525700.00475514.919589.531750685.79

应付债券2646201.38277000.002498.62290700.002635000.00

其他应付款2243784.12172185.24526511.171889458.19

应付股利9662.5029257.0128707.6510211.86

合计16414785.933942531.1431755.634188507.1430569.8616169995.70

(4).以净额列报现金流量的说明

□适用√不适用

(5).不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财务影响

□适用√不适用

154/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

57、现金流量表补充资料

(1).现金流量表补充资料

√适用□不适用

单位：元币种：人民币补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润758632469.051735567488.92

加：资产减值准备1436057004.41

信用减值损失79218675.9954440858.40

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧117861448.78114209326.37

使用权资产摊销70584078.1769551794.35

无形资产摊销17196783.9918612485.40

长期待摊费用摊销22976427.2932968994.94处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收“”-136094.83益以－号填列）-58821761.86

固定资产报废损失（收益以“－”号填列）170331.75184589.12

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）12811899.55-21006975.89

财务费用（收益以“－”号填列）489155444.76365390337.22

投资损失（收益以“－”号填列）136415603.53-209648464.02

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）20094941.66646141701.86

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）30762013.77-129036380.81

存货的减少（增加以“－”号填列）24374465519.3914538535586.85

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）-1837654509.97-3941535702.67

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）-16232853982.66-12553830037.79其他

经营活动产生的现金流量净额9495758054.63661723840.39

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额28635798527.0834195524231.51

减：现金的期初余额32579618423.2645477426011.14

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额-3943819896.18-11281901779.63

(2).本期支付的取得子公司的现金净额

□适用√不适用

(3).本期收到的处置子公司的现金净额

√适用□不适用

单位：元币种：人民币金额本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物

减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物

加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物35370080.56

其中：珠海铧龙装饰有限公司21850000.00

155/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

建泰建设有限公司9000000.00

常熟淏锐投资发展有限公司4520080.56

处置子公司收到的现金净额35370080.56

(4).现金和现金等价物的构成

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一、现金28635798527.0832579618423.26

其中：库存现金1335.255550.83

可随时用于支付的银行存款28602975516.7932571295326.22

可随时用于支付的其他货币资金32821675.048317546.21

二、现金等价物

三、期末现金及现金等价物余额28635798527.0832579618423.26

(5).使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况

□适用√不适用

(6).不属于现金及现金等价物的货币资金

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

本公司在相关金融服务机构办理反向保理业务，供应商将对本公司的应收账款转让给金融服务机构，金融服务机构依据审核后的应收账款信息，向供应商提供融资款项。应收账款到期时(一般为供应商收到转让债权款之日起1年)，由本公司按照实际应付供应商的款项金额支付给相关金融服务机构。本公司将上述供应商融资安排所对应的金融负债列报于应付账款项目，截止2025年6月30日的账面余额为8627465770.35元。

58、外币货币性项目

(1).外币货币性项目

√适用□不适用

单位：元项目期末外币余额折算汇率期末折算人民币余额

货币资金184017661.40

其中：美元9659857.357.1586069151054.83

港元124769977.300.91195113783980.80

澳门元1223693.120.884721082625.78

应收账款150045.95

其中：港元164533.090.91195150045.95

其他应收款8100621.33

其中：美元804307.037.158605757712.30

港元2562922.790.911952337257.44

澳门元6388.000.884725651.59

156/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

其他流动资产472897033.68

其中：美元66059988.507.15860472897033.68

短期借款1578343204.86

其中：美元6185583.337.1586044280116.83

港元1682178944.060.911951534063088.04

应付账款10330423.02

其中：美元843428.577.158606037767.76

港元4706069.150.911954291699.76

澳门元1080.000.88472955.50

其他应付款297906772.44

其中：美元769255.787.158605506794.43

港元320611837.400.91195292381965.12

澳门元20360.000.8847218012.90

一年内到期的非流动负债160763559.60

其中：美元22457402.237.15860160763559.60

长期借款3741986660.51

其中：美元522726044.277.158603741986660.51

(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币

及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因□适用√不适用

59、租赁

(1).作为承租人

√适用□不适用

本公司使用权资产、租赁负债的情况详见附注七、16和附注七、33。

本公司作为承租人，简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用、与租赁相关的现金流出总额和未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额的情况如下：

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用17892245.9912816947.69

与租赁相关的现金流出总额82439261.0255327925.26未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额

(2).作为出租人作为出租人的经营租赁

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

其中:未计入租赁收款额的可变项目租赁收入租赁付款额相关的收入

不动产400142774.21

动产1332119.69

合计401474893.90

157/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

八、研发支出

1、按费用性质列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

人力成本26320413.4028161093.02

外协费用1034653.783918444.49

其他6156850.912092476.33

合计33511918.0934172013.84

其中：费用化研发支出33511918.0929827512.88

资本化研发支出4344500.96

2、符合资本化条件的研发项目开发支出

□适用√不适用

3、重要的外购在研项目

□适用√不适用

九、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

□适用√不适用

2、同一控制下企业合并

√适用□不适用

(1).本期发生的同一控制下企业合并

√适用□不适用

单位：元币种：人民币构成企业同一合并合并合并当期期合并当期期控制比较期间被比较期间被被合并方名中取日的初至合并日初至合并日下企合并日合并方的收合并方的净称得的确定被合并方的被合并方的业合入利润权益依据收入净利润并的比例依据实际珠海九洲现

100%2025年5取得代服务有限37683383.532219117.2149562474.382723664.33月28日控制公司权

其他说明：

交易构成同一控制下企业合并的依据及合并日确定依据说明：

158/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

公司下属子公司华发物业服务有限公司以4953.49万元价格收购珠海九洲文旅投资控股有限

公司所持珠海九洲现代服务有限公司100%股权。由于本公司与珠海九洲文旅投资控股有限公司均受珠海华发集团有限公司控制，因此本次股权收购属于同一控制下企业合并。

(2).合并成本

√适用□不适用

单位：元币种：人民币合并成本珠海九洲现代服务有限公司

--现金49534900.00

(3).合并日被合并方资产、负债的账面价值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币珠海九洲现代服务有限公司合并日上期期末

资产：

货币资金5473952.5114182064.25

应收账款53326136.2040646847.84

其他应收款30454568.1130449010.67

存货325085.67397975.98

其他流动资产581368.05931444.47

固定资产394781.66477044.49

使用权资产1004908.191214431.32

其他资产102241.10106840.56

负债：

短期借款9726122.376484006.21

应付款项23116699.1523366858.54

预收及合同负债1488979.671562114.73

应付职工薪酬6216846.299892922.19

应交税费792391.91222932.40

其他应付款24585331.6523087916.02

其他负债961959.951233316.20

净资产24774710.5022555593.29

减：少数股东权益

取得的净资产24774710.5022555593.29

3、反向购买

□适用√不适用

4、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

□适用√不适用是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□适用√不适用

159/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

5、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

√适用□不适用

（1）新设子公司

序号公司名称持投比例（%）

1华发会所管理（珠海）有限公司100.00

2南京铧锴物业服务有限公司100.00

3西安华景物业服务有限公司51.00

4云南华发现代农业有限公司100.00

5江门华瑜投资有限公司100.00

6江门华钧投资有限公司100.00

7深圳华发融创物业服务有限公司51.00

8昆明华发社区服务有限公司100.00

9无锡华发护理院有限公司100.00

10珠海华燊投资有限公司100.00

11北京铧发丰泰农业有限公司100.00

12珠海华焕投资有限公司100.00

13无锡华发颐养院有限公司100.00

14珠海华耘农业科技有限公司100.00

15北京铧发菊芋农业有限公司85.00

16广州华慧商业管理有限公司50.20

17成都华锦天宸房地产开发有限公司60.00

18成都华发新川印物业服务有限公司100.00

19成都华发新庐雅苑物业服务有限公司100.00

20成都华发统建璞园物业服务有限公司100.00

21珠海华奉投资有限公司100.00

22珠海华凡投资有限公司100.00

（2）其他变动序号公司名称变动原因

1武汉华发泓晟房地产开发有限公司清算注销

2北京铧颐置业有限公司清算注销

3北京铧锦置业有限公司清算注销

4广州华发城市更新投资有限公司清算注销

5广州华轩房地产开发有限公司清算注销

6无锡铧顺置业有限公司清算注销

7广州华凯房地产开发有限公司清算注销

8苏州铧茂创盛置业有限公司清算注销

9广州华旬房地产开发有限公司清算注销

10广州华怡实业发展有限公司清算注销

11北京铧顺房地产开发有限公司清算注销

12北京铧富永盛投资有限公司清算注销

13惠州华郡房地产开发有限公司清算注销

14惠州华佑房地产开发有限公司清算注销

15天津华发创颐置业有限公司清算注销

16天津华发创锦置业有限公司清算注销

17天津创锦海川置业有限公司清算注销

18上海铧纳置业有限公司清算注销

160/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

19杭州铧卓置业有限公司清算注销

20江门华发更新置业有限公司清算注销

21深圳华坤房地产开发有限公司清算注销

22珠海华沛房地产开发有限公司清算注销

23珠海华凯房产开发有限公司清算注销

24珠海华舟房地产开发有限公司清算注销

25珠海华舒房地产开发有限公司清算注销

26长沙华景房地产开发有限公司清算注销

27深圳市鹏嘉实业发展有限公司清算注销

28武汉华发璟祥房地产开发有限公司清算注销

29武汉华发辰耀房地产开发有限公司清算注销

30中山华泰更新置业有限公司清算注销

31中山华发房地产代理有限公司清算注销

32佛山华发天润置业有限公司清算注销

33深圳市润陇投资有限公司清算注销

34珠海华瑞投资有限公司清算注销

35杭州铧淞宜居置业有限公司清算注销

6、其他

□适用√不适用

161/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

十、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

(1).企业集团的构成

√适用□不适用

单位:万元币种:人民币

持股比例(%)取得方式子公司名称主要经营地注册资本注册地业务性质直接间接

1、珠海华阔综合服务有限公司珠海市55500.00珠海市咨询与服务100设立

2、珠海华聘营销咨询有限公司珠海市1000.00珠海市咨询与服务100设立

3、珠海华曙设计咨询有限公司珠海市1000.00珠海市咨询与服务100设立

4、珠海华章工程管理咨询有限公司珠海市1000.00珠海市咨询与服务100设立

5、珠海华铸供应链有限公司珠海市210000.00珠海市咨询与服务100设立

6、珠海铧国商贸有限公司珠海市20408.16珠海市批发、零售4951设立

7、珠海市海川地产有限公司珠海市100903.61珠海市房地产开发50.2同一控制下企业合并

8、珠海华发房地产开发有限公司珠海市1000.00珠海市房地产开发100设立

9、珠海华欣投资发展有限公司珠海市1000.00珠海市房地产开发100设立

10、珠海华郡房产开发有限公司珠海市200020.00珠海市房地产开发100非同一控制下企业合并

11、广州华发实业发展有限公司广州市1000.00广州市房地产开发100设立

12、广州华藤实业发展有限公司广州市1000.00广州市房地产开发100设立

13、江门华发置业有限公司江门市1000.00江门市房地产开发100设立

14、潮州华发实业发展有限公司潮州市5000.00潮州市房地产开发100设立

15、成都华旭房地产开发有限公司成都市1000.00成都市房地产开发100设立

16、惠州华发房地产开发有限公司惠州市1000.00惠州市房地产开发100设立

17、昆明华旭房地产开发有限公司昆明市5000.00昆明市房地产开发100设立

18、深圳市华发房地产开发有限公司深圳市1000.00深圳市房地产开发100设立

19、湛江华发房地产开发有限公司湛江市1000.00湛江市房地产开发100设立

20、长沙华发房地产开发有限公司长沙市1000.00长沙市房地产开发100设立

21、重庆华坤房地产开发有限公司重庆市1000.00重庆市房地产开发100设立

22、中山市华发房地产开发有限公司中山市5063.00中山市房地产开发100设立

23、上海铧福创盛企业发展有限公司上海市1000.00上海市房地产开发100设立

162/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

24、南京铧顺房地产开发有限公司南京市1000.00南京市房地产开发100设立

25、苏州铧福创盛置业有限公司苏州市1000.00苏州市房地产开发100设立

26、无锡铧泓置业有限公司无锡市1000.00无锡市房地产开发100设立

27、杭州铧泓置业有限公司杭州市1000.00杭州市房地产开发100设立

28、北京华发置业有限公司北京市1000.00北京市房地产开发100设立

29、武汉华发置业有限公司武汉市1000.00武汉市房地产开发100设立

30、上海铧发创盛置业有限公司上海市60000.00上海市房地产开发100设立

31、绍兴铧泽置业有限公司绍兴市50000.00绍兴市房地产开发100设立

32、徐州铧发置业有限公司徐州市70000.00徐州市房地产开发19.43设立

33、西安铧富永盛置业有限公司西安市1000.00西安市房地产开发100设立

34、沈阳华纳置业有限公司沈阳市190990.00沈阳市房地产开发100设立

35、青岛华发投资有限公司青岛市1000.00青岛市房地产开发100设立

36、大连华藤房地产开发有限公司大连市30000.00大连市房地产开发8020非同一控制下企业合并

37、郑州铧茂创盛置业有限公司郑州市1000.00郑州市房地产开发100设立

38、威海华发房地产开发有限公司威海市175800.00威海市房地产开发88.411.6设立

39、华发物业服务集团有限公司香港港元300百慕大物业服务100同一控制下企业合并

40、华发物业服务有限公司珠海市5000.00珠海市物业服务100同一控制下企业合并

41、珠海华发商业经营管理有限公司珠海市50000.00珠海市商业运营管理100设立

42、珠海华发房地产营销顾问有限公司珠海市700珠海市房地产营销9010设立

43、珠海华发城市更新投资控股有限公司珠海市1000.00珠海市城市更新管理100设立

44、珠海华发建筑设计咨询有限公司珠海市30000.00珠海市建筑设计9010设立

45、广东华发中建新科技投资控股有限公司珠海市10000.00珠海市投资管理65非同一控制下企业合并

46、HUAFAINDUSTRIAL(HK)LIMITED 香港 港元 7678 香港 地产贸易 100 设立

47、铧发置业（澳门）有限公司 澳门 AUD7500.00 澳门 地产贸易 90 10 设立

48、华发实业(美国)有限公司美国美元60.00美国房地产开发100设立

49、珠海华发房地产代理有限公司珠海市100珠海市物业代理100设立

50、华发优生活租赁服务（珠海）有限公司珠海市1000.00珠海市物业租赁100设立

51、珠海华绮投资有限公司珠海市10000.00珠海市投资与资产管理100设立

其他说明：本公司直接或间接持有上述公司50%或低于50%股权，根据上述公司章程及相关合作协议约定，本公司拥有对上述公司的控制权，故将其纳入合并财务报表范围。

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(2).重要的非全资子公司

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币少数股东持股本期向少数股东宣告分派的

子公司名称%本期归属于少数股东的损益期末少数股东权益余额比例（）股利

珠海市海川地产有限公司49.843755.8710081680.03

子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：

□适用√不适用

(3).重要非全资子公司的主要财务信息

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币子公期末余额期初余额司名称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计珠海市海

川地12059597.68830011.1412889608.823459023.291270121.724729145.0112690741.67798003.9913488745.664231467.251132798.895364266.14产有限公司本期发生额上期发生额子公司名称营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量

珠海市海川地产有限公1075797.3919964.0019964.00534538.14660869.689075.729075.729901.87司

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(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：

□适用√不适用

(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：

□适用√不适用

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

√适用□不适用

(1).在子公司所有者权益份额的变化情况的说明

√适用□不适用变动后持股比例

子公司名称变动前持股比（%）变动原因

（%）

杭州铧璟置业有限公司65.00100.00购买少数股东股权

上海唐骁房地产开发有限公司60.00100.00购买少数股东股权

太仓华藤房地产开发有限公司42.0083.50购买少数股东股权

太仓华鹏商务咨询有限公司35.7065.70购买少数股东股权

(2).交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响

√适用□不适用

单位：元币种：人民币杭州铧璟置业上海唐骁房地产太仓华藤房地产太仓华鹏商务咨有限公司开发有限公司开发有限公司询有限公司

购买成本/处置对价

--现金1427564400.002204800000.00420950000.00

--非现金资产的公允价值

--发行或承担的债务的公允价

1605500000.00

值

购买成本/处置对价合计1427564400.002204800000.001605500000.00420950000.00

减：按取得/处置的股权比例计

1516404014.421799073480.941369812943.13546115033.80

算的子公司净资产份额

差额-88839614.42405726519.06235687056.87-125165033.80

其中：调整资本公积88839614.42-405726519.06-235687056.87125165033.80调整盈余公积调整未分配利润

3、在合营企业或联营企业中的权益

√适用□不适用

(1).重要的合营企业或联营企业

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

持股比例(%)对合营企业或联营企业合营企业或联营企业名称主要经营地注册地业务性质直接间接投资的会计处理方法

成都华锦铭弘实业有限公司成都市成都市房地产开发33.2权益法

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(2).重要合营企业的主要财务信息

□适用√不适用

(3).重要联营企业的主要财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额成都华锦名弘实业有限公司成都华锦名弘实业有限公司

流动资产6232052768.618325712519.17

非流动资产6033645.89903204.19

资产合计6238086414.508326615723.36

流动负债3927203353.896331671797.37非流动负债

负债合计3927203353.896331671797.37少数股东权益

归属于母公司股东权益2310883060.611994943925.99

按持股比例计算的净资产份额767213176.12662321383.43调整事项

--商誉

--内部交易未实现利润

--其他

对联营企业权益投资的账面价值767213176.12662321383.43存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值

营业收入2397023478.53

净利润315939134.6214205279.39终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额315939134.6214205279.39本年度收到的来自联营企业的股利

(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

合营企业：

投资账面价值合计12331166109.0712691311687.48下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润-236416101.28173015765.40

--其他综合收益

--综合收益总额-236416101.28173015765.40

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联营企业：

投资账面价值合计14657686215.9114671586489.15下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润97186854.4035196596.17

--其他综合收益240112.081597596.63

--综合收益总额97426966.4836794192.80

(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明

□适用√不适用

(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损

□适用√不适用

(7).与合营企业投资相关的未确认承诺

□适用√不适用

(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债

□适用√不适用

4、重要的共同经营

□适用√不适用

5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益

未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

十一、政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用√不适用

2、涉及政府补助的负债项目

□适用√不适用

3、计入当期损益的政府补助

√适用□不适用

单位：元币种：人民币类型补助项目本期发生额上期发生额

与收益相关财政扶持性补贴3819832.9811964060.60

与收益相关政策性补贴120000.00531600.00

与收益相关财政贴息745381.00235490.49

与收益相关其他357796.63383795.34

合计5043010.6113114946.43

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十二、与金融工具相关的风险

1、金融工具的风险

√适用□不适用公司的经营活动会面临各种金融风险：信用风险、流动风险和市场风险（主要为汇率风险和利率风险）。公司整体的风险管理计划针对金融市场的不可预见性，力求减少对本公司财务业绩的潜在不利影响。

（一）信用风险信用风险是指交易对手未能履行合同义务而导致公司产生财务损失的风险。公司的信用风险主要来自货币资金、应收账款、其他应收款和其他流动资产等。管理层已制定适当的信用政策，并且不断监察这些信用风险的敞口。

公司持有的货币资金，主要存放于国有控股银行和其他大中型商业银行等金融机构，管理层认为这些商业银行具备较高信誉和资产状况，不存在重大的信用风险，不会产生因对方单位违约而导致的任何重大损失。

对于应收账款、其他应收款和其他流动资产，公司设定相关政策以控制信用风险敞口。公司基于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其它因素诸如目前市场状况等

评估客户的信用资质并设置相应信用期。公司会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保公司的整体信用风险在可控的范围内。

截止2025年6月30日，公司的前五大客户的应收账款和合同资产占公司应收账款和合同资产年末余额合计总额39.09%（2024年：27.57%）。

公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产（包括衍生金融工具）的账面金额。除附注七、22、31、32、34、附注十四、5、附注十六、2所载公司作出的财务担保外，公司没有提供任何其他可能令公司承受信用风险的担保。

（二）流动性风险

流动性风险是指公司无法及时获得充足资金，满足业务发展需要或偿付到期债务以及其他支付义务的风险。

公司资金管理部门持续监控公司短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。

截止2025年6月30日，公司各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：

单位：元

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期末余额项目

账面价值总值1年以内1-5年5年以上

98469629016.4114267796039.19757489411.074914271946.519596034682.

借款3956831

26960730430.628823034414.3

应付债券123805732984.51

25017301429.8

1

58263199494.558441174855.758441174855.7

应付款项277

其他流动负债780828274.37788593014.10788593014.10-

其他非流动负债17698546209.3721022568987.181204422949.3318509258681.691308887356.16

合计202172933425.30223343167311.3283997413214.77118440832058.0820904922038.47（续表）期初余额项目

账面价值总值1年以内1-5年5年以上

98144903283.4110825606832.22599534889.977274048015.10952023927.

借款69789306

26909154367.429242978585.8

应付债券775007539985.53

23729842350.

01505596250.33

61197934541.261511203191.461511203191.4

应付款项311

其他流动负债452115000.00457456438.36457456438.36

17250800412.119441978159.7

其他非流动负债291413550562.00

18028427597.

79

203954907604.221479223208.90989285067.21190323179611457620177.

合计284083.7338

注:应付款项包含本公司通过供应商融资安排延期付款余额86.27亿元。

（三）市场风险

（1）汇率风险

公司的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。但公司已确认的外币资产和负债及未来的外币交易（外币资产和负债及外币交易的计价货币主要为美元与港币）依然存在汇率风险。

公司资金部门负责管理集团外币交易和外币资产及负债的规模，以最大程度降低面临的汇率风险。

*截止2025年6月30日，公司持有的外币金融资产和外币金融负债折算成人民币的金额详见附注七、58。

*敏感性分析

截止2025年6月30日，对于公司各类美元及港币等金融资产和美元及港币等金融负债，如果人民币对美元及港币等升值或贬值10%，其他因素保持不变，则公司将减少或增加净利润约

311498276.04元（2024年度约396657634.42元）。

（2）利率风险

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公司的利率风险主要产生于银行借款及其他金融机构借款等。浮动利率的金融负债使公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使公司面临公允价值利率风险。公司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。

公司资金管理部门持续监控公司利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成本以及公司尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对公司的财务业绩产生重大的不利影响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整来降低利率风险。

1截止2025年6月30日，公司长期带息债务主要为人民币计价的固定或浮动利率合同，

金额为120792575698.23元，详见附注七31、32、34所述。

*敏感性分析

截止2025年6月30日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降50个基点，而其他因素保持不变，公司的净利润及股东权益会减少或增加约165412711.22元（2024年度约191680085.69元）。

上述敏感性分析假定在资产负债表日已发生利率变动，并且已应用于公司所有按浮动利率获得的借款。

十三、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末公允价值

项目第一层次公允第二层次公允第三层次公允价值合计价值计量价值计量计量

一、持续的公允价值计量

（一）交易性金融资产5847879.3853711836.1059559715.48

1.以公允价值计量且变动计入当5847879.3853711836.1059559715.48

期损益的金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资5847879.3817450000.0023297879.38

（3）衍生金融资产36261836.1036261836.10

2.指定以公允价值计量且其变动

计入当期损益的金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资

（二）其他债权投资

（三）其他权益工具投资100000.00100000.00

（四）投资性房地产30406036831.3230406036831.32

1.出租用的土地使用权

2.出租的建筑物30406036831.3230406036831.32

3.持有并准备增值后转让的土地

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使用权

持续以公允价值计量的资产总额5847879.3830459848667.4230465696546.80

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

√适用□不适用

公司年末之以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，持续第一层次公允价值计量的权益工具投资系公司持有的庄臣控股（HK01955），年末公司持有其股票为 11250000 股，市价取自该股票2025年6月30日收盘价，即0.57港币/股。

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

□适用√不适用

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用

（1）投资性房地产

投资性房地产，持续第三层次公允价值计量的出租建筑物，公司采用估值技术确定其公允价值，公司采取第三方评估机构评估值作为投资性房地产的公允价值。所采用的方法为租金收益模型或市场法，主要输入值包括租金增长率、资本化率、可比实例交易价格和交易修正系数等。

（2）衍生金融资产/衍生金融负债

衍生金融资产/衍生金融负债，持续第三层次公允价值计量的衍生金融负债是公司购入的境外经营净投资套期产品，公司采用的估值技术，主要是取得交易银行提供的年末公允价值确认函。

（3）其他

持续第三层次公允价值计量的其他权益工具投资、交易性金融资产是公司对外权益性投资，因

公允价值不存在重大不利条件变化，成本视同为对公允价值的最佳估计。

5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感

性分析

□适用√不适用

6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政

策

□适用√不适用

7、本期内发生的估值技术变更及变更原因

□适用√不适用

8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

√适用□不适用公司期末不以公允价值计量的各项金融资产和金融负债的账面价值与公允价值之间无重大差异。

171/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

9、其他

□适用√不适用

十四、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币母公司对本企母公司对本企业母公司名称注册地业务性质注册资本业的持股比例

(%)的表决权比例(%)珠海华发集

珠海市房地产开发经营1691978.9726.3426.34团有限公司本企业的母公司情况的说明

珠海华发集团有限公司系国有控股公司，法定代表人为谢伟。

本企业最终控制方是珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注

√适用□不适用

详见附注十、1、在子公司中的权益。

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注

√适用□不适用

本公司重要的合营或联营企业详见附注十.3、在合营企业或联营企业中的权益。

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下

√适用□不适用合营或联营企业名称与本企业关系珠海华发集团财务有限公司本公司联合营企业且受同一母公司控制珠海华发数智技术有限公司本公司联合营企业且受同一母公司控制珠海正汉置业有限公司本公司联合营企业南京联华房地产开发有限公司本公司联合营企业广州华骁房地产开发有限公司本公司联合营企业南京屿发房地产开发有限公司本公司联合营企业武汉华发中城荟商业管理有限公司本公司联合营企业北京星泰通府置业有限公司本公司联合营企业武汉华晟乾茂置业有限公司本公司联合营企业珠海雍景华越房地产有限公司本公司联合营企业深圳市润招房地产有限公司本公司联合营企业南京华铎房地产开发有限公司本公司联合营企业杭州润兴置业有限公司本公司联合营企业珠海景华房地产有限公司本公司联合营企业武汉华璋房地产开发有限公司本公司联合营企业武汉中央商务区投资开发有限公司本公司联合营企业

172/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

深圳融祺投资发展有限公司本公司联合营企业珠海华方物业运营管理有限公司本公司联合营企业珠海华发广昌房产开发有限公司本公司联合营企业惠州融拓置业有限公司本公司联合营企业苏州华恒商用置业有限公司本公司联合营企业珠海琴发投资有限公司本公司联合营企业珠海市海灏实业投资有限公司本公司联合营企业湖南梦想滨水湾置业有限公司本公司联合营企业大连万腾置业有限公司本公司联合营企业湖北疏港投资有限公司本公司联合营企业南京铧美装饰工程有限公司本公司联合营企业鄂州滨湖地产有限责任公司本公司联合营企业成都润泽蓉城房地产开发有限公司本公司联合营企业太仓仁铧房地产开发有限公司本公司联合营企业南京华崧房地产开发有限公司本公司联合营企业南京裕晟置业有限公司本公司联合营企业南京荟合置业有限公司本公司联合营企业长沙润熠房地产开发有限公司本公司联合营企业珠海市金岛碧桂园房地产开发有限公司本公司联合营企业珠海市碧海碧桂园房地产开发有限公司本公司联合营企业太仓商盛商务咨询有限公司本公司联合营企业珠海市建设安全科学研究院有限公司本公司联合营企业珠海华发凤凰房产开发有限公司本公司联合营企业南通招通置业有限公司本公司联合营企业武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司本公司联合营企业南京颐铧居置业有限公司本公司联合营企业苏州市盛澜美科房地产有限公司本公司联合营企业成都华锦铭弘实业有限公司本公司联合营企业广州市润臻置业有限公司本公司联合营企业广州市润晔置业有限公司本公司联合营企业

交投嘉华（宜昌）城市发展有限公司本公司联合营企业湖北联辰房地产开发有限公司本公司联合营企业上海润喆翔云置业有限公司本公司联合营企业上海古锋房地产开发有限公司本公司联合营企业长沙懿德房地产有限公司本公司联合营企业广州南沙区美多莉房地产开发有限公司本公司联合营企业上海华泓钜盛房地产开发有限公司本公司联合营企业长沙雍景房地产有限公司本公司联合营企业宁波招海置业有限公司本公司联合营企业义乌兆盈房地产有限公司本公司联合营企业南京华幜钜盛房地产开发有限公司本公司联合营企业南京铧隅装饰工程有限公司本公司联合营企业

YANLORDECOISLANDINVESTMENTSPTE.LTD 本公司联合营企业广州穗信置业有限公司本公司联合营企业西安紫薇华发物业管理服务有限公司本公司联合营企业珠海华发月堂房产开发有限公司本公司联合营企业

173/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

4、其他关联方情况

√适用□不适用其他关联方名称其他关联方与本企业关系珠海智慧新能源投资有限公司受同一母公司控制珠海正青建筑勘察设计咨询有限公司受同一母公司控制珠海正琴工程科技有限公司受同一母公司控制珠海云上智城投资运营控股有限公司受同一母公司控制珠海宜祝焕欣住房租赁有限公司受同一母公司控制珠海宜诸焕欣住房租赁有限公司受同一母公司控制珠海宜羽焕欣住房租赁有限公司受同一母公司控制珠海宜悠焕欣住房租赁有限公司受同一母公司控制珠海宜扬住房开发有限公司受同一母公司控制珠海宜悟焕欣住房租赁有限公司受同一母公司控制珠海宜时焕欣住房租赁有限公司受同一母公司控制珠海宜珊焕欣住房租赁有限公司受同一母公司控制珠海宜韧焕欣住房租赁有限公司受同一母公司控制珠海宜沥焕欣住房租赁有限公司受同一母公司控制珠海宜居住房开发有限公司受同一母公司控制珠海宜居焕欣住房租赁有限公司受同一母公司控制珠海宜敬住房开发有限公司受同一母公司控制珠海宜济焕欣住房租赁有限公司受同一母公司控制珠海宜朝焕欣住房租赁有限公司受同一母公司控制珠海宜斌焕欣住房租赁有限公司受同一母公司控制珠海宜岸住房开发有限公司受同一母公司控制珠海西海岸公寓管理有限公司受同一母公司控制珠海维业美华建筑设计有限公司受同一母公司控制珠海市住房租赁有限公司受同一母公司控制珠海市九控体育管理有限公司受同一母公司控制珠海市华发上众汽车有限公司受同一母公司控制珠海市恒源电力建设有限公司受同一母公司控制珠海市国际交流中心有限公司受同一母公司控制珠海市工程监理有限公司受同一母公司控制珠海市高新总部基地建设发展有限公司受同一母公司控制珠海市凤凰停车楼管理有限公司受同一母公司控制珠海市纺织工业集团公司受同一母公司控制珠海市安宜建设投资有限公司受同一母公司控制珠海市安昕住房租赁有限公司受同一母公司控制珠海市安居集团有限公司受同一母公司控制珠海十字门中央商务区建设控股有限公司受同一母公司控制珠海十字门国际会展中心管理有限公司受同一母公司控制珠海三江人力资源服务有限公司受同一母公司控制珠海情侣海岸建设有限公司受同一母公司控制珠海科技创业投资有限公司受同一母公司控制珠海科创恒瑞投资有限公司受同一母公司控制珠海科创海盛创业投资基金管理有限公司受同一母公司控制珠海康泰明输变电工程有限公司受同一母公司控制珠海金湾区华发产业新空间园区运营有限公司受同一母公司控制珠海金湾华发酒店管理有限公司受同一母公司控制

174/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

珠海稷华生态科技有限公司受同一母公司控制珠海焕新方正科技有限公司受同一母公司控制珠海铧龙装饰有限公司受同一母公司控制珠海铧龙幕墙工程有限公司受同一母公司控制珠海铧龙家居有限公司受同一母公司控制珠海铧灏投资控股有限公司受同一母公司控制珠海铧创投资管理有限公司受同一母公司控制珠海华祝投资有限公司受同一母公司控制珠海华诸投资有限公司受同一母公司控制珠海华衷投资有限公司受同一母公司控制珠海华智人力资源服务有限公司受同一母公司控制珠海华之投资有限公司受同一母公司控制珠海华兆投资有限公司受同一母公司控制珠海华兆发展有限公司受同一母公司控制珠海华载投资有限公司受同一母公司控制珠海华羽投资有限公司受同一母公司控制珠海华悠投资有限公司受同一母公司控制珠海华翼开发建设有限公司受同一母公司控制珠海华羿新能源建设有限公司受同一母公司控制珠海华易投资有限公司受同一母公司控制珠海华曜新能源建设有限公司受同一母公司控制珠海华煦新能源建设有限公司受同一母公司控制珠海华昕新能源建设有限公司受同一母公司控制珠海华昕开发建设有限公司受同一母公司控制珠海华镶投资有限公司受同一母公司控制珠海华弦投资有限公司受同一母公司控制珠海华皙投资有限公司受同一母公司控制珠海华悟投资有限公司受同一母公司控制珠海华务投资有限公司受同一母公司控制珠海华涂投资有限公司受同一母公司控制珠海华霆开发建设有限公司受同一母公司控制珠海华态投资有限公司受同一母公司控制珠海华寿投资有限公司受同一母公司控制珠海华实智远投资有限公司受同一母公司控制珠海华实智行投资有限公司受同一母公司控制珠海华实医疗器械有限公司受同一母公司控制珠海华珊投资有限公司受同一母公司控制珠海华汝投资有限公司受同一母公司控制珠海华韧投资有限公司受同一母公司控制珠海华曲投资有限公司受同一母公司控制珠海华擎大型产业集聚区开发有限公司受同一母公司控制珠海华勤开发建设有限公司受同一母公司控制珠海华淇开发建设有限公司受同一母公司控制珠海华蒲投资有限公司受同一母公司控制珠海华奈投资有限公司受同一母公司控制珠海华摩投资有限公司受同一母公司控制珠海华鸣投资有限公司受同一母公司控制珠海华律投资有限公司受同一母公司控制珠海华珞投资有限公司受同一母公司控制

175/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

珠海华隆投资有限公司受同一母公司控制珠海华凌开发建设有限公司受同一母公司控制珠海华瓴建设工程有限公司受同一母公司控制珠海华沥投资有限公司受同一母公司控制珠海华礼投资有限公司受同一母公司控制珠海华蕾投资有限公司受同一母公司控制珠海华铠开发建设有限公司受同一母公司控制珠海华聚开发建设有限公司受同一母公司控制珠海华金小额贷款有限公司受同一母公司控制珠海华金融资担保有限公司受同一母公司控制珠海华金启元投资有限公司受同一母公司控制珠海华金普惠金融发展有限公司受同一母公司控制珠海华金开发建设有限公司受同一母公司控制珠海华建联合投资控股有限公司受同一母公司控制珠海华兼投资有限公司受同一母公司控制珠海华济投资有限公司受同一母公司控制珠海华桦投资有限公司受同一母公司控制珠海华恒绿植管理有限公司受同一母公司控制珠海华荷投资有限公司受同一母公司控制珠海华和生态科技有限公司受同一母公司控制珠海华澔开发建设有限公司受同一母公司控制珠海华夯投资有限公司受同一母公司控制珠海华晗投资有限公司受同一母公司控制珠海华圭投资有限公司受同一母公司控制珠海华耿投资有限公司受同一母公司控制珠海华港建设投资有限公司受同一母公司控制珠海华馥投资有限公司受同一母公司控制珠海华发珠澳发展有限公司受同一母公司控制珠海华发中演剧院管理有限公司受同一母公司控制珠海华发智汇湾运营管理有限公司受同一母公司控制珠海华发智谷投资运营有限公司受同一母公司控制珠海华发阅潮文化有限公司受同一母公司控制珠海华发园林工程有限公司受同一母公司控制珠海华发新能源运营管理有限公司受同一母公司控制珠海华发新能源投资开发控股有限公司受同一母公司控制珠海华发新能源发展有限公司受同一母公司控制珠海华发现代农业科技投资控股有限公司受同一母公司控制珠海华发现代服务投资控股有限公司受同一母公司控制珠海华发文教旅游产业发展有限公司受同一母公司控制珠海华发文化传播有限公司受同一母公司控制珠海华发投资控股集团有限公司受同一母公司控制珠海华发体育发展有限公司受同一母公司控制珠海华发数智能源有限公司受同一母公司控制珠海华发石化能源有限公司受同一母公司控制珠海华发商贸控股有限公司受同一母公司控制珠海华发人力资源服务有限公司受同一母公司控制珠海华发人才公馆保障房建设有限公司受同一母公司控制珠海华发沁园保障房建设有限公司受同一母公司控制珠海华发汽车销售有限公司受同一母公司控制

176/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

珠海华发拍卖有限公司受同一母公司控制珠海华发科技产业集团有限公司受同一母公司控制珠海华发科创产业园运营管理有限公司受同一母公司控制珠海华发集团有限公司受同一母公司控制珠海华发集团科技研究院有限公司受同一母公司控制珠海华发华毓投资建设有限公司受同一母公司控制珠海华发国际酒店管理有限公司受同一母公司控制珠海华发国际会展有限公司受同一母公司控制珠海华发国际会展管理有限公司受同一母公司控制珠海华发供应链金融服务有限公司受同一母公司控制珠海华发高新建设控股有限公司受同一母公司控制珠海华发城市之心建设控股有限公司受同一母公司控制珠海华发城市运营投资控股有限公司受同一母公司控制珠海华发城市研究院有限公司受同一母公司控制珠海华发产业新空间招商服务有限公司受同一母公司控制珠海华发产业新空间运营服务有限公司受同一母公司控制珠海华发产业新空间投资开发有限公司受同一母公司控制珠海华发产业新空间控股有限公司受同一母公司控制珠海华发产业新空间光伏建设有限公司受同一母公司控制珠海华发保障房建设控股有限公司受同一母公司控制珠海华发澳服企业孵化管理有限公司受同一母公司控制珠海华钿投资有限公司受同一母公司控制珠海华惮投资有限公司受同一母公司控制珠海华琮投资有限公司受同一母公司控制珠海华晟新能源开发有限公司受同一母公司控制珠海华宸开发建设有限公司受同一母公司控制珠海华宸产业新空间建设有限公司受同一母公司控制珠海华沉投资有限公司受同一母公司控制珠海华朝投资有限公司受同一母公司控制珠海华卜投资有限公司受同一母公司控制珠海华缤开发建设有限公司受同一母公司控制珠海华斌投资有限公司受同一母公司控制珠海华彼投资有限公司受同一母公司控制珠海华蓓运营管理有限公司受同一母公司控制珠海华葆投资有限公司受同一母公司控制珠海华保开发建设有限公司受同一母公司控制珠海华褒投资有限公司受同一母公司控制珠海华斑投资有限公司受同一母公司控制珠海华颁投资有限公司受同一母公司控制珠海华敖投资有限公司受同一母公司控制珠海横琴新区十字门国际金融中心大厦建设有限公司受同一母公司控制珠海横琴新区丰铧股权投资基金管理有限公司受同一母公司控制珠海鹤洲北华发现代农业科技有限公司受同一母公司控制珠海国际高尔夫游乐有限公司受同一母公司控制珠海高新华发产业新空间园区综合服务有限公司受同一母公司控制珠海富山工业园投资开发有限公司受同一母公司控制珠海方正印刷电路板发展有限公司受同一母公司控制珠海发展投资基金管理有限公司受同一母公司控制珠海度假村酒店有限公司受同一母公司控制

177/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

珠海电力建设工程有限公司受同一母公司控制珠海电力工程监理有限责任公司受同一母公司控制珠海迪信通科技有限公司受同一母公司控制珠海大型产业集聚区开发有限公司受同一母公司控制珠海城市建设集团有限公司受同一母公司控制珠海城市发展基金管理有限公司受同一母公司控制珠海城建资产经营管理有限公司受同一母公司控制珠海城建投资开发有限公司受同一母公司控制珠海城建市政建设有限公司受同一母公司控制珠海城建地产开发有限公司受同一母公司控制珠海产权交易中心有限责任公司受同一母公司控制珠海奥粤能源有限公司受同一母公司控制重庆小迪通讯器材有限公司受同一母公司控制郑州迪信通电子通信技术有限公司受同一母公司控制浙江迪信通商贸有限公司受同一母公司控制长沙九五八五九八电讯设备有限公司受同一母公司控制云南迪信通电子通信技术有限公司受同一母公司控制香港华发投资控股有限公司受同一母公司控制西藏华昇物流发展有限公司受同一母公司控制西安迪信通电子通讯技术有限公司受同一母公司控制武汉易通达通讯器材有限公司受同一母公司控制武汉华启房地产开发有限公司受同一母公司控制无锡华昇新能源发展有限公司受同一母公司控制温州迪信通电子通信技术有限公司受同一母公司控制维业建设集团股份有限公司受同一母公司控制苏州新高乐融酒店管理有限公司受同一母公司控制苏州太仓华发酒店管理有限公司受同一母公司控制四川亿佳隆通讯连锁有限公司受同一母公司控制沈阳通联四海电子通信技术有限公司受同一母公司控制上海铄兑物业管理有限公司受同一母公司控制上海铭兑物业管理有限公司受同一母公司控制上海锴兑物业管理有限公司受同一母公司控制上海锴兑实业发展有限公司受同一母公司控制上海铧兑实业发展有限公司受同一母公司控制上海锋兑实业发展有限公司受同一母公司控制上海铎兑信息科技有限公司受同一母公司控制上海迪信电子通信技术有限公司受同一母公司控制上海川达通信技术有限公司受同一母公司控制汕尾市华发酒店管理有限公司受同一母公司控制山西迪信通商贸有限公司受同一母公司控制青岛迪信通通信技术有限公司受同一母公司控制南京亿家隆通信技术有限公司受同一母公司控制梅州华发现代农业科技有限公司受同一母公司控制罗定华亿新能源发展有限公司受同一母公司控制江苏迪丰通信技术有限公司受同一母公司控制建泰建设有限公司受同一母公司控制

铧金商业运营管理（珠海）有限公司受同一母公司控制

华金资产管理（深圳）有限公司受同一母公司控制华金证券股份有限公司受同一母公司控制

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华金证券（国际）有限公司受同一母公司控制华金期货有限公司受同一母公司控制

华金金融（国际）控股有限公司受同一母公司控制

华金国际商业保理（珠海）有限公司受同一母公司控制湖南中讯通电子科技有限公司受同一母公司控制横琴国际知识产权交易中心有限公司受同一母公司控制河南迪信通商贸有限公司受同一母公司控制河南迪信通电子通信技术有限公司受同一母公司控制河北迪信电子通信设备有限公司受同一母公司控制合肥迪信通通信技术有限公司受同一母公司控制广西迪信通电子通信技术有限公司受同一母公司控制广东省维业科技有限公司受同一母公司控制广东家和置地投资有限公司受同一母公司控制广东闳泰建材贸易有限公司受同一母公司控制广东横琴粤澳深度合作区华发七弦琴知识产权运营服务有受同一母公司控制限公司广东横琴粤澳深度合作区华发跨境电商园区运营管理有限受同一母公司控制公司广东富源实业集团有限公司受同一母公司控制广东迪信通商贸有限公司受同一母公司控制抚顺通联四海电子通信技术有限公司受同一母公司控制福建迪信电子通信技术有限公司受同一母公司控制佛山迪信通商贸有限公司受同一母公司控制佛山城智新能源有限公司受同一母公司控制北京市泰龙吉贸易有限公司受同一母公司控制北京铧发企业管理有限公司受同一母公司控制北京迪信通商贸股份有限公司受同一母公司控制北京迪信通电子通信技术有限公司受同一母公司控制

GUANGYUGLOBALFUNDLP 受同一母公司控制阳江华阳开发建设有限公司受同一母公司控制阳江华创开发建设管理有限公司受同一母公司控制珠海铧寿开发建设有限公司受同一母公司控制珠海市斗门区电力建设有限公司受同一母公司控制珠海华谷开发建设有限公司受同一母公司控制珠海九洲开发建设有限公司受同一母公司控制珠海九控房地产有限公司受同一母公司控制珠海九洲城市中央公园发展有限公司受同一母公司控制珠海九洲商业管理有限公司受同一母公司控制珠海三角岛运营管理有限公司受同一母公司控制珠海经济特区圆明新园旅游有限公司受同一母公司控制珠海华发城市开发建设有限公司受同一母公司控制珠海华发绿色能源有限公司受同一母公司控制珠海九洲控股集团有限公司受同一母公司控制珠海九洲文旅投资控股有限公司受同一母公司控制珠海横琴九控商业保理有限公司受同一母公司控制珠海中影城建电影城有限公司母公司之合营联营企业珠海农村商业银行股份有限公司母公司之合营联营企业珠海铧盈投资有限公司母公司之合营联营企业珠海华实美原生态科技运营管理有限公司母公司之合营联营企业

179/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

珠海华润银行股份有限公司母公司之合营联营企业珠海华金资本股份有限公司母公司之合营联营企业珠海华金智汇湾创业投资有限公司母公司之合营联营企业珠海华金领盛投资有限公司母公司之合营联营企业珠海华金领创基金管理有限公司母公司之合营联营企业珠海华发体育运营管理有限公司母公司之合营联营企业珠海华发城市服务管理有限公司母公司之合营联营企业珠海航发太空中心运营管理有限公司母公司之合营联营企业珠海城际轨道实业有限公司母公司之合营联营企业

英飞尼迪（珠海）创业投资管理有限公司母公司之合营联营企业无锡华发体育运营管理有限公司母公司之合营联营企业

天津铧兴信威企业管理合伙企业（有限合伙）母公司之合营联营企业久隆财产保险有限公司母公司之合营联营企业金埔园林股份有限公司母公司之合营联营企业横琴人寿保险有限公司母公司之合营联营企业横琴华通金融租赁有限公司母公司之合营联营企业广州市中启能源科技有限公司母公司之合营联营企业广东联合产权交易中心有限公司母公司之合营联营企业

珠海粤华合盛投资合伙企业（有限合伙）母公司之合营联营企业珠海市免税企业集团有限公司母公司之合营联营企业

珠海华耀投资合伙企业（有限合伙）母公司之合营联营企业南京仁恒江岛置业有限公司本公司联合营企业之子公司

华奥国际体育发展（珠海横琴）有限公司本公司联合营企业之子公司珠海琴发实业有限公司本公司联合营企业之子公司西安紫晟置业有限公司本公司联合营企业之子公司武汉华中投地产开发有限公司本公司联合营企业之子公司武汉华怡城房地产开发有限公司本公司联合营企业之子公司上海招盛房地产开发有限公司本公司联合营企业之子公司上海乔浦房地产开发有限公司本公司联合营企业之子公司上海铧曦房地产开发有限公司本公司联合营企业之子公司惠州大亚湾康成房地产开发有限公司本公司联合营企业之子公司杭州兆越房地产有限公司本公司联合营企业之子公司广州市增城区越华房地产开发有限公司本公司联合营企业之子公司广州海灏科技产业营运有限公司本公司联合营企业之子公司北京中冶名盈房地产开发有限公司本公司联合营企业之子公司

本公司股东且受同一母公司控制、珠海华发综合发展有限公司

持股1.78%珠海市恒华发展有限公司其他关联方

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5、关联交易情况

(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币获批的交是否超过易额度关联方关联交易内容本期发生额交易额度上期发生额

（如适（如适用）

用）珠海华发集团有限公

购买商品、接受劳务1279438916.541599149235.30司及其下属子公司珠海华发集团有限公

广告费62707055.5666856600.94司及其下属子公司珠海华发集团有限公

融资服务费22446824.7316853240.37司及其下属子公司珠海华发集团有限公

其他23649581.1014727107.36司及其下属子公司

合营联营企业购买商品、接受劳务11353587.023046073.13

合计1399595964.951700632257.10

出售商品/提供劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

珠海华发集团有限公司及其下属子公司销售商品、提供劳务45919463.3963278989.91

珠海华发集团有限公司及其下属子公司物业管理费115321324.6768877905.54

珠海华发集团有限公司及其下属子公司其他9784474.448661026.19

合营联营企业服务费27970404.0045695805.69

合营联营企业销售商品、提供劳务27349499.7573757374.04

合营联营企业其他1056230.03

合计226345166.25261327331.40

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(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

托管收益/

受托/承包资本期确认的托管受托/承包起

委托方/出包方名称受托方/承包方名称承包收益受托/承包终止日

产类型收益/承包收益始日定价依据

珠海华发集团有限公司本公司及下属子公司其他资产托管注12001/1/1有关托管资产销售完毕之日珠海横琴新区十字门国际金融中心

本公司及下属子公司其他资产托管注211869953.982019/9/19大厦建设有限公司项目物业销售完毕并完成结算珠海十字门中央商务区建设控股有

本公司及下属子公司其他资产托管注359287214.912019/9/19限公司

珠海华勤开发建设有限公司本公司及下属子公司其他资产托管注42019/12/12

广东富源实业集团有限公司本公司及下属子公司其他资产托管2020/1/23项目物业销售完毕或竣工验收，并完成结阳江华阳开发建设有限公司本公司及下属子公司其他资产托管注52020/3/5算

阳江华创开发建设管理有限公司本公司及下属子公司其他资产托管2020/3/5

至项目竣工验收、结算完成及项目集中交

珠海华瓴建设工程有限公司本公司及下属子公司其他资产托管注681968046.492020/8/21付期届满后半年为止

至项目竣工验收及结算完成、至物业销售珠海十字门中央商务区建设控股有

本公司及下属子公司其他资产托管注7109962567.522020/8/18完毕及完成结算，并支付完所有工程全流限公司程管理费为止

至项目竣工验收及结算完成、至物业销售

珠海华发华毓投资建设有限公司本公司及下属子公司其他资产托管注813122824.962022/12/5完毕及完成结算，并支付完所有工程全流程管理费和营销管理费为止

珠海华隆投资有限公司本公司及下属子公司其他资产托管注92022/1/24珠海市高新总部基地建设发展有限项目物业销售完毕并完成结算

本公司及下属子公司其他资产托管注101167209.052023/4/11公司

珠海十字门中央商务区建设控股有至项目竣工验收及结算完成、至物业销售

本公司及下属子公司其他资产托管65948646.242023/6/6

限公司注11完毕及完成结算，并支付完所有工程全流珠海华霆开发建设有限公司本公司及下属子公司其他资产托管2023/6/9程管理费和营销管理费及完成质保期客服

182/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

珠海华凌开发建设有限公司本公司及下属子公司其他资产托管8096456.012023/6/9工作为止

珠海华缤开发建设有限公司本公司及下属子公司其他资产托管614647.452023/6/5

珠海华翼开发建设有限公司本公司及下属子公司其他资产托管341392.212023/6/13

珠海华淇开发建设有限公司本公司及下属子公司其他资产托管279261.132023/6/5

至物业销售完毕及完成结算，并支付完所珠海华铠开发建设有限公司本公司及下属子公司其他资产托管注122023/6/13有合作费用及完成质保期客服工作为止

至本项目竣工验收及结算完成、至物业销

售完毕且完成结算，并支付完所有应付的珠海华聚开发建设有限公司本公司及下属子公司其他资产托管注1318645108.282023/12/26

工程全流程管理费、所有应付的营销管理费及完成质保期客服工作为止

广东家和置地投资有限公司本公司及下属子公司其他资产托管10655564.572024/8/31至项目竣工验收及结算完成、至物业销售

完毕及完成结算，并支付完所有工程全流珠海华发城市之心建设控股有限公注13

本公司及下属子公司其他资产托管466340.072024/10/31程管理费和营销管理费及完成质保期客服司工作为止

珠海华发沁园保障房建设有限公司本公司及下属子公司其他资产托管注142024/1/8项目物业销售完毕并完成结算

至项目竣工验收及结算完成、至物业销售

珠海铧寿开发建设有限公司本公司及下属子公司其他资产托管注152024/3/28完毕及完成结算，并支付完所有工程全流程管理费为止

珠海市斗门区电力建设有限公司本公司及下属子公司其他资产托管注16118188.692024/9/29项目物业销售完毕并完成结算

珠海华谷开发建设有限公司本公司及下属子公司其他资产托管2025/4/28

珠海城市建设集团有限公司本公司及下属子公司其他资产托管2025/5/23注17项目物业销售完毕并完成结算

珠海九洲开发建设有限公司本公司及下属子公司其他资产托管2025/6/9

珠海九控房地产有限公司本公司及下属子公司其他资产托管2025/6/30

合计382543421.56

关联托管/承包情况说明

√适用□不适用

注1：按托管资产营业收入总额收取8%的托管费用，按预收售楼款项的1%收取销售佣金。

注2:按实际销售回款金额收取0.5%的商标使用费；按实际销售回款金额收取住宅部分2-2.5%的营销管理费、非住宅部分2-2.5%的工程顾问及营销管理费。

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注3:按实际销售回款金额收取0.5%的商标使用费；按实际销售回款金额收取住宅地块2.5%的工程全流程管理费、2-2.5%的营销管理费；按实际销售回款金额收取公建地块2-2.5%的工程顾问及营销管理费；营销涉及的第三方费用收费标准为所负责销售的物业实际销售回款金额的0.8%（销售物业不含车位销售部分），且总额不超过人民币3800万元。

注4：按实际销售回款金额收取0.5%的商标使用费；按实际销售回款金额收取住宅地块2.5%的工程全流程管理费、2-2.5%的营销管理费；按实际销售回

款金额收取公建地块2-2.5%的工程顾问及营销管理费。

注5:按实际销售回款金额收取0.5%的商标使用费；按实际销售回款金额收取2.5%的工程全流程管理费、2-2.5%的营销管理费。

注6:商标使用费为受托销售物业实际销售回款金额的0.5%；工程全流程管理费为受托销售物业实际销售回款金额的2.5%与不销售物业实际开发成本的

8%之和；营销管理费为受托销售物业实际销售回款金额的2.5%。

注7：按实际销售回款金额收取0.5%的商标使用费；按实际销售回款金额收取住宅地块2.5%的工程全流程管理费、2.5%的营销管理费；按实际销售回款

金额收取公建地块2.5%的工程顾问及营销管理费；如被委托方进行货量区装修的，需额外支付货量区装修管理费，收费标准为货量区装修工程结算建安成本的8%。

注8：按项目销售物业实际销售回款金额收取0.4%的商标使用费；按项目销售物业实际建设总投资的6%收取工程全流程管理费、按项目销售物业实际销

售回款金额的2.0%收取营销管理费。

注9：按实际销售回款金额收取0.5%的商标使用费；按物业实际销售回款金额收取2%的工程顾问费、2%的营销管理费；营销涉及第三方费用，最多不超过物业实际销售回款的1.1%。

注10:按实际销售回款金额收取0.5%的商标使用费；按实际销售回款金额收取2-2.5%的营销管理费。

注11：按项目销售物业实际销售回款金额收取0.4%的商标使用费。若项目实际建设总投资低千20亿元，工程全流程管理费费率为6%；若项目实际建设总投资在20亿~30亿，工程全流程管理费费率为5.5%；若委托项目实际建设总投资高于30亿，项目工程全流程管理费率为5%。对未使用营销渠道成交的销售物业，按项目销售物业实际销售回款金额的2.0%收取营销管理费；对使用了营销渠道成交的销售物业，按项目销售物业实际销售回款金额的1.8%收取营销管理费。

注12：按实际销售回款金额收取0.5%的商标使用费；按物业实际销售回款金额收取2.5%的工程顾问费、2.5%营销管理费。

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注13：工程全流程管理：以项目实际建设总投资作为计算基数，实行阶梯式费率。实际建设总投资＜20亿元，费率为6%；20亿元≤实际建设总投资＜

30亿元，费率为5.5%；实际建设总投资≥30亿元，费率为5%。营销管理费：对未使用营销渠道成交的销售物业，珠海华聚按照该部分委托销售物业实

际销售回款金额的2%支付营销管理费；对使用了营销渠道成交的销售物业，则按该部分委托销售物业实际销售回款金额的1.8%支付营销管理费。注册商标许可使用：收费标准为项目实际销售回款金额的0.4%。

注14:按实际销售回款金额收取0.5%的商标使用费；按实际销售回款金额收取2-2.5%的营销管理费。

注15：工程全流程管理：以项目实际建设总投资作为计算基数，实行阶梯式费率。实际建设总投资＜20亿元，费率为6%；20亿元≤实际建设总投资＜

30亿元，费率为5.5%；实际建设总投资≥30亿元，费率为5%。

注16：营销管理费：对未使用营销渠道成交的销售物业，营销管理费收费标准为该部分委托销售物业实际销售回款金额的2%；对使用了营销渠道成交的销售物业，则营销管理费收费标准为该部分委托销售物业实际销售回款金额的1.8%。

注17：若项目实际建设总投资低于20亿元，工程全流程管理费费率为6%；若项目实际建设总投资在20亿~30亿，工程全流程管理费费率为5.5%；若委托项目实际建设总投资高于30亿，项目工程全流程管理费率为5%。对未使用营销渠道成交的销售物业，按项目销售物业实际销售回款金额的2.0%收取营销管理费；对使用了营销渠道成交的销售物业，按项目销售物业实际销售回款金额的1.8%收取营销管理费。

(3).关联租赁情况

本公司作为出租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入

珠海华发集团有限公司及其下属子公司房屋建筑物22449782.0625995465.68

珠海华发集团有限公司及其下属子公司其他611165.47996900.48

合营联营企业房屋建筑物1083090.451323224.15

合计24144037.9828315590.31

185/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

本公司作为承租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额简化处理的短期租简化处理的短期租赁资产承担的租赁承担的租赁出租方名称赁和低价值资产租增加的使用租赁和低价值资增加的使用种类支付的租金负债利息支支付的租金负债利息支赁的租金费用（如权资产产租赁的租金费权资产出出

适用）用（如适用）珠海华发集团有限

房屋建筑物1203974.1529947154.3511028412.1215520908.56896377.4728005056.7010465794.95185579847.73公司及其下属公司

珠海华发集团有限场地租赁及11532.252101771.33219972.272212477.69404213.10公司及其下属公司其他

合营联营企业房屋建筑物200306.88539813.7686400.95

合计1215506.4032249232.5611028412.1215520908.561116349.7430757348.1510956409.00185579847.73关联租赁情况说明

□适用√不适用

186/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

(4).关联担保情况本公司作为担保方

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币担保是否已经被担保方担保金额担保起始日担保到期日履行完毕

广州海灏科技产业营运有限公司33829.732023年度2037年度否

广州海灏科技产业营运有限公司4880.272024年度2037年度否

广州华骁房地产开发有限公司172046.252022年度2027年度否

广州南沙区美多莉房地产开发有限公司2919.502020年度2025年度是

广州市润臻置业有限公司1300.052024年度2025年度否

广州市润臻置业有限公司2230.802024年度2026年度否

广州市润臻置业有限公司884.252025年度2027年度否

广州市润臻置业有限公司570.002024年度2025年度是

广州市润臻置业有限公司1755.002024年度2027年度否

惠州大亚湾康成房地产开发有限公司59378.132022年度2027年度否

惠州大亚湾康成房地产开发有限公司59378.132023年度2027年度否

南京华崧房地产开发有限公司60000.002023年度2025年度是

南京联华房地产开发有限公司104118.612024年度2029年度否

南京屿发房地产开发有限公司26766.252023年度2028年度否

南京屿发房地产开发有限公司4655.002024年度2028年度否

苏州新高乐融酒店管理有限公司15900.002024年度2039年度否

武汉华启房地产开发有限公司3570.002022年度2052年度否

武汉华怡城房地产开发有限公司7558.202020年度2027年度否

武汉华怡城房地产开发有限公司8160.002019年度2025年度否

武汉华怡城房地产开发有限公司9598.202020年度2025年度是

武汉中央商务区投资开发有限公司20394.902023年度2035年度否

武汉中央商务区投资开发有限公司54417.002024年度2039年度否

西安紫晟置业有限公司19114.702022年度2025年度否

西安紫晟置业有限公司2542.802023年度2025年度否

义乌兆盈房地产有限公司19387.242021年度2027年度否

义乌兆盈房地产有限公司13572.322022年度2027年度否

珠海景华房地产有限公司1350.822022年度2025年度是

珠海景华房地产有限公司4362.072023年度2025年度是

珠海景华房地产有限公司481.972024年度2025年度是

珠海琴发实业有限公司24840.002023年度2031年度否

珠海正汉置业有限公司3426.082021年度2026年度否

珠海正汉置业有限公司3181.822021年度2027年度否

珠海正汉置业有限公司7229.312022年度2026年度否

珠海正汉置业有限公司32753.352022年度2027年度否

关联担保情况说明：

注1：经公司第十届董事局第五十一次会议决议及2024年年度股东大会决议批准的《关于公司2025年度担保计划的议案》，公司及子公司合计对外担保最高限额为1993.76亿元，其中对子公司的担保最高限额为1712.49亿元，对联合营公司的担保最高限额为281.27亿元。截至2025年6月30日，公司实际为联营合营企业提供担保余额70.73亿元，未超出担保额度。

187/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

本公司作为被担保方

√适用□不适用

单位：元币种：人民币担保是否已担保方担保金额担保起始日担保到期日经履行完毕

珠海华发集团有限公司243530000.002022年度2025年度是

珠海华发集团有限公司856750000.002022年度2025年度否

珠海华发集团有限公司309305446.392023年度2025年度是

珠海华发集团有限公司290000000.002023年度2025年度否

珠海华发集团有限公司576296344.742023年度2026年度否

珠海华发集团有限公司1350000000.002023年度2041年度否

珠海华发集团有限公司1174680000.002024年度2026年度否

珠海华发集团有限公司379527676.352025年度2026年度否

珠海华发集团有限公司585020000.002025年度2027年度否

珠海华发集团有限公司400000000.002025年度2028年度否

珠海华发集团有限公司*13170000000.002024年度2025年度是

珠海华发集团有限公司*12937000000.002024年度2025年度否

珠海华发集团有限公司*12769000000.002025年度2026年度否

珠海华发集团有限公司*22112000000.002019年度2037年度否

珠海华发集团有限公司*21485000000.002020年度2038年度否

珠海华发集团有限公司*22822000000.002022年度2040年度否

珠海华金融资担保有限公司20885278.952023年度2025年度是

珠海华金融资担保有限公司51810000.002023年度2025年度否

珠海华金融资担保有限公司13103532.002025年度2026年度否关联担保情况说明

√适用□不适用注1：根据公司第十届董事局第五十一次会议审议通过的《关于华发集团为供应链金融资产支持产品提供担保及公司向其提供反担保暨关联交易的议案》，公司控股股东珠海华发集团有限公司（以下简称“华发集团”）作为发行主体，以承包商及供应商对公司及下属公司的应收账款债权为基础资产，开展储架式供应链金融资产证券化业务（以下简称：“供应链 ABS”）；以上述供应链 ABS相同的基础资产，在银行间市场交易商协会注册供应链金融资产支持票据（以下简称“ABN”）。华发集团对本公司及下属子公司供应链 ABS、ABN付款义务提供担保，担保的主债权本金不超过人民币 350亿元。同时本公司对华发集团上述担保提供反担保。该事项经2020年第五次临时股东大会决议通过。截至2025年6月 30日，珠海华发集团有限公司实际担保供应链 ABS、ABN 付款义务金额为 57.06亿元，同时本公司为其提供反担保。

注2：公司控股股东珠海华发集团有限公司作为担保人为本公司发行的“中联前海开源-华发租赁住房一号资产支持专项计划”“华金-华发租赁住房二号资产支持专项计划”提供不可撤销的连带责任保证担保。就珠海华发集团有限公司提供的担保，公司提供反担保，反担保事项已经公司第九届董事局第三十五次会议及2018年第七次临时股东大会审议通过。截至2025年6月30日，珠海华发集团有限公司实际担保租赁住房金额为64.19亿元，同时本公司为其提供反担保。

188/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

(5).关联方资金拆借

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方拆借金额起始日到期日说明拆入

珠海华发集团财务有限公司414000000.002020年度2026年度

珠海华发集团财务有限公司1097000000.002023年度2026年度

珠海华发集团财务有限公司935000000.002024年度2026年度

珠海华发集团财务有限公司1099000000.002024年度2027年度

珠海华发集团财务有限公司1646000000.002025年度2027年度

珠海华发集团财务有限公司449000000.002025年度2028年度

横琴华通金融租赁有限公司36500000.002022年度2025年度

横琴华通金融租赁有限公司298000000.002024年度2027年度

横琴华通金融租赁有限公司100000000.002025年度2028年度

珠海华润银行股份有限公司246500000.002021年度2025年度

珠海农村商业银行股份有限公司190000000.002022年度2025年度

珠海农村商业银行股份有限公司485000000.002023年度2026年度香港华发投资控股有限公司20000万美元2018年度2027年度

香港华发投资控股有限公司5471.57万美元2020年度2028年度香港华发投资控股有限公司10000万美元2021年度2028年度

香港华发投资控股有限公司156617662.002024年度2028年度香港华发投资控股有限公司4800万美元2024年度2025年度

香港华发投资控股有限公司868375851.432025年度2028年度

GUANGYUGLOBALFUNDLP 106310354.16美元 2019年度 2026年度

GUANGYUGLOBALFUNDLP 400万美元 2020年度 2026年度

GUANGYUGLOBALFUNDLP 2250万美元 2021年度 2026年度

GUANGYUGLOBALFUNDLP 1500万美元 2022年度 2026年度

GUANGYUGLOBALFUNDLP 1150万美元 2023年度 2026年度

GUANGYUGLOBALFUNDLP 600万美元 2024年度 2026年度

GUANGYUGLOBALFUNDLP 600万美元 2025年度 2026年度

华金国际商业保理（珠海）有限公司3270000000.002024年度2026年度

华金国际商业保理（珠海）有限公司4050000000.002025年度2027年度

天津铧兴信威企业管理合伙企业（有限合伙）1732000000.002024年度2027年度

珠海横琴九控商业保理有限公司250000000.002024年度2026年度

珠海粤华合盛投资合伙企业（有限合伙）904000000.002023年度2026年度

成都华锦铭弘实业有限公司343619999.292023年度/

成都华锦铭弘实业有限公司343873000.002024年度/

广州华骁房地产开发有限公司39600000.002022年度/

广州南沙区美多莉房地产开发有限公司29730000.002020年度2025年度

广州南沙区美多莉房地产开发有限公司10794572.502020年度/

广州南沙区美多莉房地产开发有限公司225800000.002021年度/

杭州润兴置业有限公司396000000.002023年度/

杭州润兴置业有限公司79200000.002024年度/

杭州兆越房地产有限公司1261531341.742022年度/

杭州兆越房地产有限公司156408000.002023年度/

杭州兆越房地产有限公司89376000.002025年度/

湖北联辰房地产开发有限公司2544304.692023年度/

湖北联辰房地产开发有限公司14897162.51分批拆入/

189/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

惠州大亚湾康成房地产开发有限公司73095400.002022年度2025年度

惠州大亚湾康成房地产开发有限公司424076000.002022年度/

惠州大亚湾康成房地产开发有限公司412572600.002023年度/

南京华铎房地产开发有限公司588733300.002023年度/

南京华铎房地产开发有限公司21266700.002024年度/

南京华崧房地产开发有限公司125000000.002023年度2025年度

南京华崧房地产开发有限公司316679513.422023年度/

南京铧美装饰工程有限公司20400000.002022年度/

南京铧美装饰工程有限公司35700000.002023年度/

南京荟合置业有限公司55309040.422020年度2025年度

南京荟合置业有限公司28559937.172021年度2025年度

南京荟合置业有限公司14280000.002022年度2025年度

南京荟合置业有限公司16091022.412023年度2025年度

南京荟合置业有限公司49980000.002024年度/

南京仁恒江岛置业有限公司120000000.002022年度/

南京仁恒江岛置业有限公司120000000.002023年度/

南京屿发房地产开发有限公司167457765.412023年度/

南京屿发房地产开发有限公司49000000.002024年度/

南京屿发房地产开发有限公司122500000.002025年度/

南京裕晟置业有限公司242400000.002020年度/

南京裕晟置业有限公司57600000.002021年度/

南通招通置业有限公司277051873.282021年度2025年度

南通招通置业有限公司524368541.162022年度2025年度

上海古锋房地产开发有限公司856471000.002022年度/

上海古锋房地产开发有限公司720300000.002023年度/

上海古锋房地产开发有限公司7840000.002025年度/

上海华泓钜盛房地产开发有限公司4751327.322022年度2025年度

上海华泓钜盛房地产开发有限公司499900.002023年度2025年度

上海华泓钜盛房地产开发有限公司46990600.002023年度/

上海华泓钜盛房地产开发有限公司4999000.002024年度/

上海铧曦房地产开发有限公司33000000.002023年度2025年度

上海铧曦房地产开发有限公司150000000.002023年度/

上海铧曦房地产开发有限公司16000000.002025年度/

上海铧曦房地产开发有限公司61000000.002025年度/

上海乔浦房地产开发有限公司362844195.742022年度/

上海招盛房地产开发有限公司261170000.002021年度/

深圳市润招房地产有限公司319600000.002021年度/

苏州华恒商用置业有限公司34200000.00分批拆入2025年度

苏州华恒商用置业有限公司829540000.00分批拆入/

太仓仁铧房地产开发有限公司1298500000.002022年度/

太仓仁铧房地产开发有限公司109247215.002024年度/

太仓商盛商务咨询有限公司5747210.002020年度/

太仓商盛商务咨询有限公司17321500.002023年度/

武汉华璋房地产开发有限公司5000000.00分批拆入/

武汉华璋房地产开发有限公司75000000.002024年度/

武汉中央商务区投资开发有限公司807007164.85分批拆入/

西安紫晟置业有限公司69445439.002023年度/

长沙懿德房地产有限公司197960000.002021年度/

长沙懿德房地产有限公司188265693.002022年度/

190/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

长沙懿德房地产有限公司44100000.002024年度/

长沙懿德房地产有限公司14700000.002025年度/

长沙雍景房地产有限公司53900000.002023年度/

珠海华发凤凰房产开发有限公司5100000.002022年度/

珠海景华房地产有限公司39943750.002023年度/

珠海景华房地产有限公司30000000.002024年度/

珠海市碧海碧桂园房地产开发有限公司22081333.002020年度/

珠海市碧海碧桂园房地产开发有限公司19096067.002022年度/

珠海市碧海碧桂园房地产开发有限公司15047000.002023年度/

珠海市建设安全科学研究院有限公司9000000.002024年度/

珠海市金岛碧桂园房地产开发有限公司49898516.352021年度/

珠海市金岛碧桂园房地产开发有限公司5151483.652022年度/

珠海市金岛碧桂园房地产开发有限公司2936000.002023年度/

珠海雍景华越房地产有限公司32082960.962022年度/

珠海雍景华越房地产有限公司12600000.002024年度/

珠海正汉置业有限公司165570000.002022年度2025年度

珠海正汉置业有限公司102650.882023年度2025年度

珠海正汉置业有限公司87613927.312023年度/

珠海正汉置业有限公司44590828.832024年度/

珠海正汉置业有限公司51401637.002025年度/

北京星泰通府置业有限公司13000000.002024年度/

南京华幜钜盛房地产开发有限公司300000000.002024年度/

武汉华晟乾茂置业有限公司50000000.002024年度/

成都润泽蓉城房地产开发有限公司245843752.692024年度

长沙润熠房地产开发有限公司127400000.002024年度/

长沙润熠房地产开发有限公司117600000.002025年度/

义乌兆盈房地产有限公司27077950.552024年度/

南京联华房地产开发有限公司1200393161.872024年度/

南京联华房地产开发有限公司208250000.002025年度/

上海润喆翔云置业有限公司866362876.502025年度/

注：公司于2025年3月14日召开的第十届董事局独立董事专门会议2025年第一次会议、第十届董事局第五十一次会议及2025年4月17日召开的2024年年度股东大会审议通过了《关于确认公司2024年度日常关联交易执行情况及预计2025年度日常关联交易的议案》，对公司2025年度可能与控股股东华发集团（包括其全资、控股子公司）及其他关联方发生的日常关联交易进行了预计。公司在股东大会授权范围内，向控股股东及其关联方申请借款，截止2025年6月30日，向控股股东及其下属公司拆入资金余额为人民币1423499.35万元、美元52602.61万元；向控股股东联合营企业拆入资金余额人民币

399200.00万元；公司及下属子公司向珠海华发集团财务有限公司所拆入资金全部由本公司提供保证担保。

本公司依据项目合作开发协议，按照各项目的资金情况，从合营、联营企业取得项目盈余资金本金余额合计人民币1581743.05万元。

191/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

单位：元币种：人民币关联方拆借金额起始日到期日说明拆出

YANLORDECOISLANDINVESTMENTSPTE.LTD 6000万美元 分批拆出 /

北京星泰通府置业有限公司319345472.21分批拆出/

北京星泰通府置业有限公司10200000.002025年度/

北京中冶名盈房地产开发有限公司1212900000.002022年度/

成都华锦铭弘实业有限公司1833094.85分批拆出/

大连万腾置业有限公司119181034.69分批拆出/

鄂州滨湖地产有限责任公司3600000.002024年度/

广州海灏科技产业营运有限公司209292343.33分批拆出/

广州华骁房地产开发有限公司1115433000.002022年度/

广州市润晔置业有限公司337773150.00分批拆出/

广州市润臻置业有限公司387475457.652023年度2025年度

广州市润臻置业有限公司147764592.352023年度/

广州市润臻置业有限公司1176584.002024年度/

广州市增城区越华房地产开发有限公司80655715.212022年度/

广州市增城区越华房地产开发有限公司136500000.002023年度/

湖北联辰房地产开发有限公司88770000.002024年度/

湖北疏港投资有限公司47960500.002024年度/

湖北疏港投资有限公司300000.00分批拆出2025年度

交投嘉华（宜昌）城市发展有限公司216830000.002020年度/

南京华铎房地产开发有限公司600000000.002024年度/

南京颐铧居置业有限公司178996661.202022年度/

上海润喆翔云置业有限公司70236813.652024年度2025年度

武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司3421500.002021年度/

武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司64141500.002022年度/

武汉中央商务区投资开发有限公司153000000.002021年度/

武汉中央商务区投资开发有限公司1051383075.292022年度/

武汉中央商务区投资开发有限公司231030000.002023年度/

武汉中央商务区投资开发有限公司517852340.22分批拆出/

武汉中央商务区投资开发有限公司170127500.002024年度/

武汉中央商务区投资开发有限公司139893000.002025年度/

西安紫晟置业有限公司24000000.002023年度/

珠海华发广昌房产开发有限公司10200000.002020年度/

珠海华发广昌房产开发有限公司10965000.002021年度/

珠海华发广昌房产开发有限公司7650000.002022年度/

珠海华发广昌房产开发有限公司17298594.002023年度/

珠海华发广昌房产开发有限公司1530000.002024年度/

珠海华发月堂房产开发有限公司79827.242023年度/

珠海琴发投资有限公司3772247911.58分批拆出/

珠海琴发投资有限公司95000000.002025年度/

珠海市海灏实业投资有限公司186200000.002022年度/

珠海市海灏实业投资有限公司20134100.002023年度/

珠海市恒华发展有限公司20000000.002021年度/

珠海市恒华发展有限公司20560000.002022年度/

珠海市恒华发展有限公司12000000.002023年度/

珠海市恒华发展有限公司17600000.002024年度/

广州穗信置业有限公司132000000.002024年度2025年度

192/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

广州穗信置业有限公司103038601.612024年度/

南京铧美装饰工程有限公司45000000.002024年度/

南京铧美装饰工程有限公司22100000.002025年度/

注：公司于2025年3月14日召开的第十届董事局第五十一次会议及2025年4月7日召开的2024年年度股东大会审议通过了《关于提供财务资助的议案》。截止2025年6月30日，公司在上述股东大会授权范围内，按照各项目的开发进度向合营、联营企业提供资金余额合计人民币1154466.51万元、美元6000.00万元。

(6).关联方资产转让、债务重组情况

□适用√不适用

(7).关键管理人员报酬

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

关键管理人员报酬1448.161701.50

(8).其他关联交易

√适用□不适用

*商标使用许可

本公司与华发集团分别于2001年7月、2002年12月签订商标转让合同，华发集团将其拥有的注册号为747207、747208、747209的“华发”注册商标无偿转让给本公司；在转让完成后本公司许可华发集团（包括其全资子公司、控股公司）在原有范围内继续使用该商标。

*本公司以承包商及供应商对公司及下属公司的应收账款债权为基础资产，开展供应链金融资产证券化业务，其中珠海华发集团有限公司下属子公司及其联合营单位作为资管计划管理人参与发行业务规模2025年6月末为57.06亿元。

*与关联金融机构货币资金往来

单位：万元币种：人民币项目关联方期初余额本期增加本期减少期末余额

本公司及下属公司珠海华发集团财务有限公司666943.7424827927.3925027190.35467680.78

本公司及下属公司珠海华润银行股份有限公司1929.67243353.06243055.982226.75珠海农村商业银行股份有限

本公司及下属公司283.0825181.5824986.22478.44公司

注：由于本公司及下属公司银行开立账户较多，上述发生额中包括各银行账户之间相互划转等情况的金额。

193/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

*与关联方利息交易

A、应付关联方利息

单位：万元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

珠海华发集团有限公司及其下属公司贷款利息支出54391.0333307.33

联合营公司利息支出1510.606440.12

合计55901.6339747.45

B、应收关联方利息

单位：万元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

珠海华发集团有限公司及其下属公司利息收入2538.062932.59

联合营公司利息收入14755.5318762.58

合计17293.5921695.17

194/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

6、应收、应付关联方等未结算项目情况

(1).应收项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

应收账款珠海十字门中央商务区建设控股有限公司399547882.2130784320.47200149977.8412991057.93

应收账款珠海琴发实业有限公司108122291.3354061.1475971823.6037985.91

应收账款珠海华瓴建设工程有限公司89066418.054457798.351923344.2796167.21

应收账款珠海华发科创产业园运营管理有限公司74482054.1212413781.1059947221.664524220.00

应收账款珠海正汉置业有限公司58825430.2429412.7257652392.6728826.20

应收账款南京屿发房地产开发有限公司39495473.1819747.7321809336.1010904.67

应收账款珠海华勤开发建设有限公司36719002.271933883.0835640385.581813317.93

应收账款珠海华发华毓投资建设有限公司36098703.683249411.9013085419.202707191.09

应收账款广州华骁房地产开发有限公司35077421.8817538.7126421766.6713210.88

应收账款惠州大亚湾康成房地产开发有限公司31556718.6715778.3618250388.919125.19

应收账款珠海华聚开发建设有限公司31245191.161936207.7911376830.78642832.63

应收账款珠海华发城市之心建设控股有限公司30703722.601546747.7131112775.581806623.64

应收账款珠海横琴新区十字门国际金融中心大厦建设有限公司30238094.453637758.6618256325.111280192.03

应收账款广东富源实业集团有限公司23356993.091167849.6523276677.031279596.35

应收账款建泰建设有限公司18771909.161414822.8720151647.181388566.36

应收账款珠海华发城市运营投资控股有限公司15303659.80818687.808552752.25428593.91

应收账款珠海九洲城市中央公园发展有限公司12795134.00639756.70

应收账款珠海华发数智能源有限公司10794044.001872581.166205422.00828736.30

应收账款广东横琴粤澳深度合作区华发跨境电商园区运营管理有限公司10271144.25513924.711441307.7072065.39

应收账款上海铎兑信息科技有限公司8995627.982439056.489431289.25471564.46

应收账款义乌兆盈房地产有限公司8858799.954429.408834254.354417.13

应收账款珠海九控房地产有限公司8650791.58432539.58

应收账款上海润喆翔云置业有限公司8193325.734096.66

应收账款珠海华发集团有限公司7984657.902948299.956406697.29998743.30

应收账款武汉华怡城房地产开发有限公司7660713.593830.366305680.903152.84

应收账款珠海九洲开发建设有限公司7279061.64363953.0825317.001265.85

195/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

应收账款珠海九洲商业管理有限公司6969953.02348497.65

应收账款珠海华凌开发建设有限公司6852973.22342648.665043836.51252191.83

应收账款武汉华中投地产开发有限公司6724434.803362.216409241.453204.62

应收账款珠海华发城市服务管理有限公司6218400.00310920.00

应收账款珠海十字门国际会展中心管理有限公司6135752.68670743.395434214.91365851.04

应收账款南京华铎房地产开发有限公司6035039.363017.526809110.306887.18

应收账款珠海华发综合发展有限公司4909526.45245545.814465897.06244236.09

应收账款武汉华发中城荟商业管理有限公司4827836.282413.924767816.842383.91

应收账款武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司4481513.572240.763823104.231911.55

应收账款珠海三角岛运营管理有限公司3866685.21193334.26

应收账款上海铧曦房地产开发有限公司3834156.021917.083434156.021717.08

应收账款北京中冶名盈房地产开发有限公司3524572.071762.293084592.071542.30

应收账款珠海度假村酒店有限公司3100589.58155029.48

应收账款珠海经济特区圆明新园旅游有限公司2994995.60149749.78

应收账款珠海铧龙装饰有限公司2988206.24151375.442279514.33114281.87

应收账款珠海市高新总部基地建设发展有限公司2925506.56201134.661765031.3688252.67

应收账款上海铄兑物业管理有限公司2692799.85134639.992692799.85134639.99

应收账款广东家和置地投资有限公司2599844.38129992.228046767.34402338.36

应收账款上海乔浦房地产开发有限公司2535649.271267.82388356.55194.18

应收账款珠海华发体育运营管理有限公司2422982.14375804.843056793.38205438.54

应收账款南京颐铧居置业有限公司2421776.341210.892908150.621454.08

应收账款北京星泰通府置业有限公司2406223.791203.112406223.791203.11

应收账款西藏华昇物流发展有限公司2282807.45211307.452282807.45144626.90

应收账款南京铧美装饰工程有限公司2173671.581086.84

应收账款珠海城建资产经营管理有限公司1999579.32104190.33907849.1980946.83

应收账款珠海华发城市开发建设有限公司1874653.52482280.68

应收账款珠海华发文化传播有限公司1701547.4885077.371617659.4380882.97

应收账款珠海华发中演剧院管理有限公司1699657.32112446.78445732.07109772.34

应收账款珠海华发绿色能源有限公司1664003.3398956.24

应收账款珠海华发现代服务投资控股有限公司1638222.5681961.701608932.9880452.18

应收账款珠海九洲控股集团有限公司1633660.2381683.01

应收账款武汉华晟乾茂置业有限公司1593867.92796.931593867.92796.93

应收账款珠海市安昕住房租赁有限公司1563736.7478186.842325294.98116264.75

196/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

应收账款珠海宜时焕欣住房租赁有限公司1475597.6873779.891308.9765.45

应收账款珠海华发园林工程有限公司1447843.2995906.151447843.2995906.15

应收账款珠海华谷开发建设有限公司1428425.0071421.25

应收账款汕尾市华发酒店管理有限公司1420245.0085214.70852147.0042607.35

应收账款苏州市盛澜美科房地产有限公司1407559.04703.781460279.04730.14

应收账款西安紫晟置业有限公司1341317.80670.66451570.65225.79

应收账款珠海华发国际酒店管理有限公司1311567.70112629.13297141.6026649.00

应收账款珠海金湾区华发产业新空间园区运营有限公司1259324.97125052.962562217.50223255.43

应收账款珠海华保开发建设有限公司1190977.51322037.561680361.51277177.36

应收账款珠海雍景华越房地产有限公司1141591.37570.801110028.71555.01

应收账款南京华幜钜盛房地产开发有限公司1104382.86552.19811513.44405.76

应收账款上海古锋房地产开发有限公司1061286.92530.64847243.8042362.19

应收账款珠海高新华发产业新空间园区综合服务有限公司1049305.1688688.512827600.67224492.83

应收账款杭州兆越房地产有限公司1040464.07520.23120988.0060.49

应收账款珠海云上智城投资运营控股有限公司1034315.4865437.05553373.6831085.13

应收账款其他小额往来30979717.241957487.4189215311.302279882.17

合计1311083011.4880487264.98844065712.7137125288.75

预付账款上海乔浦房地产开发有限公司87089612.0087089612.00

预付账款珠海十字门中央商务区建设控股有限公司76174932.00128202378.00

预付账款成都华锦铭弘实业有限公司37734104.0037734104.00

预付账款珠海产权交易中心有限责任公司2018248.511045031.20

预付账款其他小额往来92079824.794935723.91

合计295096721.30259006849.11

其他应收款南京铧美装饰工程有限公司21823146.7110911.57

其他应收款南京颐铧居置业有限公司21649496.3510824.757971556.913985.78

其他应收款珠海九洲控股集团有限公司14785843.106355040.43

其他应收款珠海九洲文旅投资控股有限公司14510905.441450545.27

其他应收款南京华幜钜盛房地产开发有限公司14271561.027135.7814271561.027135.78

其他应收款珠海华金普惠金融发展有限公司13915522.15695776.11

其他应收款南京铧隅装饰工程有限公司10182865.165091.439497258.084748.63

其他应收款珠海华方物业运营管理有限公司8526208.034263.116367782.6520088.95

其他应收款珠海琴发实业有限公司8154256.344077.136133920.273066.96

其他应收款北京铧发企业管理有限公司6068624.003296701.155830945.402196355.42

197/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

其他应收款珠海十字门中央商务区建设控股有限公司5645796.83387665.986232874.00446273.70

其他应收款珠海华发广昌房产开发有限公司5370029.222685.025370029.222685.01

其他应收款珠海华发人才公馆保障房建设有限公司3641806.09182090.303026318.55151315.93

其他应收款珠海市恒华发展有限公司3614747.19240448.722414434.541207.22

其他应收款珠海宜居焕欣住房租赁有限公司3600000.00180000.00

其他应收款惠州融拓置业有限公司3218638.401609.323218638.401609.32

其他应收款建泰建设有限公司2699731.38305440.953703294.09286865.76

其他应收款武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司2328000.001164.002328000.001164.00

其他应收款珠海城建资产经营管理有限公司2110289.00405423.402110289.00358103.40

其他应收款上海铄兑物业管理有限公司1144125.57414412.562644125.571014412.56

其他应收款其他小额往来8533088.16597901.9219193214.84462827.30

合计175794680.1414559208.90100314242.544961845.72

其他流动资产珠海琴发投资有限公司4650289330.712325144.674439806518.712219903.26

其他流动资产武汉中央商务区投资开发有限公司2265448356.631132724.182125555356.631062777.68

其他流动资产北京中冶名盈房地产开发有限公司1507904233.34753952.121495977383.34747988.69

其他流动资产广州华骁房地产开发有限公司1115433000.00557716.501115433000.00557716.50

其他流动资产 YANLORDECOISLANDINVESTMENTSPTE.LTD 429515865.09 214757.93 431304241.25 215652.12

其他流动资产广州市润晔置业有限公司397676153.96198838.08397676153.96198838.08

其他流动资产北京星泰通府置业有限公司329545472.21164772.74319345472.21159672.74

其他流动资产广州海灏科技产业营运有限公司289473605.61144736.80280529264.77140264.63

其他流动资产南京华铎房地产开发有限公司263806160.26131903.08288806160.26300000.00

其他流动资产交投嘉华（宜昌）城市发展有限公司255927049.33127963.52259884782.99129942.39

其他流动资产南京颐铧居置业有限公司240818816.87120409.41240818816.87120409.41

其他流动资产广州市增城区越华房地产开发有限公司217155715.21108577.86217155715.21108577.86

其他流动资产珠海市海灏实业投资有限公司206334100.00103167.05206334100.00103167.05

其他流动资产广州市润臻置业有限公司161428397.7680714.20537336693.57268668.35

其他流动资产湖南梦想滨水湾置业有限公司121861327.0360930.66121861327.0360930.66

其他流动资产大连万腾置业有限公司119181034.6959590.52119181034.6959590.52

其他流动资产广州穗信置业有限公司103038601.6151519.30235038601.61117519.30

其他流动资产湖北联辰房地产开发有限公司88770000.0044385.0088770000.0044385.00

其他流动资产武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司71476945.0043554380.9170954669.5043554380.91

其他流动资产珠海市恒华发展有限公司70160000.0035080.0070160000.0035080.00

其他流动资产南京铧美装饰工程有限公司67100000.0033550.0045000000.0022500.00

198/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

其他流动资产湖北疏港投资有限公司47960500.0023980.2548260500.0024130.25

其他流动资产珠海华发广昌房产开发有限公司47643594.0023821.8047643594.0023821.80

其他流动资产西安紫晟置业有限公司24000000.0012000.0024000000.0012000.00

其他流动资产苏州市盛澜美科房地产有限公司19334954.879667.4818482243.769241.12

其他流动资产义乌兆盈房地产有限公司3906735.931953.374986160.672493.08

其他流动资产鄂州滨湖地产有限责任公司3600000.001800.003600000.001800.00

其他流动资产成都华锦铭弘实业有限公司1968555.07984.281825642.35912.82

其他流动资产其他小额往来237327.25118.6670676703.3431245.00

合计13120995832.4350079140.3713326404136.7250333609.22

合同资产其他小额往来887703.59887703.59

合计887703.59887703.59

一年内到期的非维业建设集团股份有限公司26704039.0428984853.53流动资产

合计26704039.0428984853.53

长期应收款维业建设集团股份有限公司27517442.44

合计27517442.44

199/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

(2).应付项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

应付账款建泰建设有限公司1178256329.971774703686.56

应付账款珠海铧龙装饰有限公司921285581.931075307697.90

应付账款维业建设集团股份有限公司181291022.82166037435.59

应付账款北京迪信通商贸股份有限公司73480800.8084131222.84

应付账款南京铧隅装饰工程有限公司27920283.6029430046.80

应付账款珠海华发科创产业园运营管理有限公司20682470.1020682470.10

应付账款北京迪信通电子通信技术有限公司18704943.4019880943.40

应付账款珠海十字门中央商务区建设控股有限公司16898720.749979851.09

应付账款上海迪信电子通信技术有限公司16769658.1517390481.83

应付账款珠海华发商贸控股有限公司15772860.3315772860.33

应付账款珠海华发文化传播有限公司15700610.6726088790.64

应付账款珠海华金普惠金融发展有限公司14800262.152102332.47

应付账款珠海华方物业运营管理有限公司12264139.706348991.89

应付账款广东迪信通商贸有限公司12184484.1710924667.43

应付账款河南迪信通商贸有限公司10372500.0010372500.00

应付账款珠海华发体育运营管理有限公司10179245.2810179245.28

珠海横琴新区十字门国际金融中心大厦建设有限公10150427.914084997.52应付账款司

应付账款广东省维业科技有限公司9381066.234735043.42

应付账款珠海华发集团有限公司9042311.378186569.39

应付账款珠海华发综合发展有限公司8984210.848984210.84

应付账款华金证券股份有限公司7541509.6441126246.99

应付账款武汉易通达通讯器材有限公司7530188.689150188.68

应付账款珠海华发数智技术有限公司7409930.033603398.06

应付账款江苏迪丰通信技术有限公司7357072.407961728.13

应付账款四川亿佳隆通讯连锁有限公司5558500.005570198.00

应付账款山西迪信通商贸有限公司5507226.425507226.42

应付账款云南迪信通电子通信技术有限公司5424000.006182191.65

应付账款武汉中央商务区投资开发有限公司5306416.764656893.10

应付账款浙江迪信通商贸有限公司5252500.005252500.00

应付账款福建迪信电子通信技术有限公司4532000.005242000.00

应付账款沈阳通联四海电子通信技术有限公司4083449.005142000.00

应付账款珠海华发国际会展有限公司3117786.923117786.92

应付账款长沙九五八五九八电讯设备有限公司2911500.002911500.00

应付账款重庆小迪通讯器材有限公司2717310.752692792.00

应付账款合肥迪信通通信技术有限公司2613000.003273000.00

应付账款珠海华发阅潮文化有限公司2535122.672582631.80

应付账款佛山迪信通商贸有限公司2286792.482286792.48

应付账款华金国际商业保理（珠海）有限公司2146159.07680000.00

应付账款南京亿家隆通信技术有限公司2132348.082188041.86

应付账款西安迪信通电子通讯技术有限公司2107500.002389097.00

应付账款珠海市高新总部基地建设发展有限公司2050692.211505026.47

应付账款珠海迪信通科技有限公司2049783.327513769.51

200/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

应付账款珠海九洲文旅投资控股有限公司2000000.00

应付账款珠海市工程监理有限公司1836901.522509500.00

应付账款珠海华发现代服务投资控股有限公司1746872.871843447.48

应付账款珠海铧龙家居有限公司1544811.311057811.31

应付账款青岛迪信通通信技术有限公司1510000.001510000.00

应付账款抚顺通联四海电子通信技术有限公司1470000.001947500.00

应付账款珠海电力建设工程有限公司1452352.842141703.95

应付账款珠海度假村酒店有限公司1372073.90

应付账款湖南中讯通电子科技有限公司1333737.371279276.04

应付账款珠海华发国际酒店管理有限公司1305146.99177360.40

应付账款珠海琴发实业有限公司1298951.802035347.10

应付账款广西迪信通电子通信技术有限公司1283500.001283500.00

应付账款温州迪信通电子通信技术有限公司1276500.002506500.00

应付账款珠海铧龙幕墙工程有限公司1271841.864122175.98

应付账款其他小额往来8436488.8633669778.94

合计2705431897.913491942955.59

预收账款其他小额往来986777.67389885.01

合计986777.67389885.01

合同负债珠海华发城市之心建设控股有限公司6171162.176171182.17

合同负债南京颐铧居置业有限公司2235681.441104121.56

合同负债珠海华发体育运营管理有限公司1866804.746118.58

合同负债广东家和置地投资有限公司1013695.55

合同负债珠海宜扬住房开发有限公司897810871.00

合同负债珠海宜岸住房开发有限公司92977693.00

合同负债珠海宜居住房开发有限公司65707463.00

合同负债珠海宜敬住房开发有限公司24619105.60

合同负债其他小额往来5473819.6911748696.54

合计16761163.591100145251.45

其他应付款上海古锋房地产开发有限公司1584611000.001576771000.00

其他应付款杭州兆越房地产有限公司1507315341.741417939341.74

其他应付款南京联华房地产开发有限公司1408643161.871200393161.87

其他应付款太仓仁铧房地产开发有限公司1407747215.001407747215.00

其他应付款上海润喆翔云置业有限公司866025000.01

其他应付款惠州大亚湾康成房地产开发有限公司836648600.00909744000.00

其他应付款苏州华恒商用置业有限公司829540000.00863740000.00

其他应付款武汉中央商务区投资开发有限公司807561202.80807561202.80

其他应付款成都华锦铭弘实业有限公司687210961.62687210961.62

其他应付款杭州润兴置业有限公司475200000.00475200000.00

其他应付款长沙懿德房地产有限公司443484138.24428784138.24

其他应付款上海乔浦房地产开发有限公司363311974.06362901590.20

其他应付款南京屿发房地产开发有限公司338957765.41216457765.41

其他应付款深圳市润招房地产有限公司319600000.00319600000.00

其他应付款南京华崧房地产开发有限公司313475481.78438475481.78

其他应付款南京裕晟置业有限公司300000000.00300000000.00

其他应付款南京华幜钜盛房地产开发有限公司300000000.00300000000.00

其他应付款成都润泽蓉城房地产开发有限公司283799999.99283799999.99

其他应付款上海招盛房地产开发有限公司261170000.00261170000.00

其他应付款长沙润熠房地产开发有限公司245187425.00127587425.00

其他应付款南京仁恒江岛置业有限公司243994316.67243994316.67

201/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

其他应付款广州南沙区美多莉房地产开发有限公司236594572.50266324572.50

其他应付款上海铧曦房地产开发有限公司233259933.34185157325.00

其他应付款珠海正汉置业有限公司183488565.11297657143.78

其他应付款武汉华璋房地产开发有限公司80000000.0080000000.00

其他应付款建泰建设有限公司70248772.5673746020.33

其他应付款西安紫晟置业有限公司69445439.0069445439.00

其他应付款珠海铧龙装饰有限公司60300843.7759827035.50

其他应付款珠海市金岛碧桂园房地产开发有限公司57986000.0057986000.00

其他应付款长沙雍景房地产有限公司57419231.9657419231.96

其他应付款珠海市碧海碧桂园房地产开发有限公司56224400.0056224400.00

其他应付款南京铧美装饰工程有限公司56100000.0056100000.00

其他应付款上海华泓钜盛房地产开发有限公司51989600.0057488500.00

其他应付款武汉华晟乾茂置业有限公司50000000.0050000000.00

其他应付款南京荟合置业有限公司49980000.00164220000.00

其他应付款珠海景华房地产有限公司45666992.1745666992.17

其他应付款珠海雍景华越房地产有限公司44682960.9644682960.96

其他应付款宁波招海置业有限公司44273930.5544273930.55

其他应付款广州华骁房地产开发有限公司39600000.0039600000.00

其他应付款义乌兆盈房地产有限公司27106046.5527077950.55

其他应付款太仓商盛商务咨询有限公司23068710.0023068710.00

其他应付款珠海十字门中央商务区建设控股有限公司20007289.271265553.24

其他应付款湖北联辰房地产开发有限公司17441467.2017441467.20

其他应付款北京星泰通府置业有限公司17289204.0817196651.68

其他应付款珠海市建设安全科学研究院有限公司8586897.289044418.70

其他应付款湖南梦想滨水湾置业有限公司8195606.3619171.92

其他应付款珠海华发凤凰房产开发有限公司5100000.005100000.00

其他应付款珠海华发沁园保障房建设有限公司5046503.114261395.98

其他应付款维业建设集团股份有限公司4097225.18100088.36

珠海横琴新区十字门国际金融中心大厦建设有限公4079904.493074700.10其他应付款司

其他应付款珠海九控房地产有限公司3160619.62

其他应付款珠海电力建设工程有限公司2427751.082575265.50

其他应付款珠海琴发实业有限公司2239356.206504144.77

其他应付款珠海九洲文旅投资控股有限公司1960716.18

其他应付款珠海康泰明输变电工程有限公司1679747.181509119.93

其他应付款珠海华发集团有限公司1550374.161550374.16

其他应付款金埔园林股份有限公司1326692.00824353.28

其他应付款横琴国际知识产权交易中心有限公司1280696.001280696.00

其他应付款珠海度假村酒店有限公司1236300.08

其他应付款其他小额往来9017405.95809277226.69

合计15476643338.0815266068440.13

一年内到期的珠海华润银行股份有限公司246500000.00非流动负债

一年内到期的横琴华通金融租赁有限公司37166666.78145857143.00非流动负债

一年内到期的珠海农村商业银行股份有限公司190000000.00192000000.00非流动负债

一年内到期的珠海华发集团财务有限公司1209000000.0010000000.00非流动负债

202/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

一年内到期的华金国际商业保理（珠海）有限公司1030000000.00非流动负债

一年内到期的珠海横琴九控商业保理有限公司250000000.00非流动负债

一年内到期的华发集团及下属子公司69748959.1171102097.90非流动负债

合计2785915625.89665459240.90

长期借款华金国际商业保理（珠海）有限公司6290000000.006970000000.00

长期借款珠海华发集团财务有限公司4431000000.005073000000.00

长期借款香港华发投资控股有限公司3583586917.523592675224.79

长期借款天津铧兴信威企业管理合伙企业（有限合伙）1732112000.001852044426.66

长期借款 GUANGYUGLOBALFUNDLP 1183390822.90 1188317616.68

长期借款珠海农村商业银行股份有限公司485000000.00490000000.00

长期借款横琴华通金融租赁有限公司397333333.28296999999.94

长期借款珠海横琴九控商业保理有限公司400000000.00

合计18102423073.7019863037268.06

租赁负债华发集团及下属子公司390459803.19412415554.96

租赁负债合营联营企业200306.89

合计390459803.19412615861.85

应付股利珠海华发集团有限公司75396670.23

应付股利珠海华发综合发展有限公司5083237.12

应付股利珠海九洲文旅投资控股有限公司16474963.1216474963.12

合计96954870.4716474963.12

(3).其他项目

□适用√不适用

7、关联方承诺

□适用√不适用

8、其他

□适用√不适用

十五、股份支付

1、各项权益工具

(1).明细情况

□适用√不适用

(2).期末发行在外的股票期权或其他权益工具

□适用√不适用

2、以权益结算的股份支付情况

□适用√不适用

3、以现金结算的股份支付情况

□适用√不适用

203/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

4、本期股份支付费用

□适用√不适用

5、股份支付的修改、终止情况

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

十六、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

√适用□不适用

资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额

（1）本公司将根据合资合作协议为合营联营企业提供同股比运营资金或担保等增信措施；当合营

联营企业其他股东为其提供全额担保时，本公司按持股比例向其他股东提供反担保。

（2）公司设立了华发租赁住房资产支持专项计划，本公司承担按基础初始资产评估值下降差额提

供保证金、评级下调收购优先级全部资产证券、专项计划内资金不足以分配优先级资产证券收益时的差额支付以及整租租金担保等义务；同时本公司拥有优先回购权。

（3）公司下属子公司珠海华发房地产开发有限公司（以下简称“珠海华发”）与深圳融创文旅产

业发展集团有限公司（以下简称“深圳融创文旅”）签订股权转让协议，协议约定珠海华发房产收购深圳融创文旅所持深圳融华置地投资有限公司（以下简称“融华置地”）51%股权及相应债权，其中标的股权收购价款为人民币357000万元，标的债权收购价款为人民币11902437.16元。收购完成后，珠海华发将持有融华置地100%股权。珠海华发已支付首期股权转让款208216.58万元；针对尾期股权收购价款，珠海华发应于标的股权转让工商变更登记完成后三年期限届满之日起60个工作日内（下称“尾款结算期”）以其他地块中的冰雪项目、商办等项目公司未售物业按照成本价等额冲抵。2025年11月

23日前（下称“回购期限”），深圳融创文旅有权回购标的股权及标的债权。如选择回购的，深圳融

创文旅应于回购期限前书面送达并告知珠海华发。

除存在上述承诺事项外，截止2025年6月30日，本公司无其他应披露未披露的重大承诺事项。

2、或有事项

(1).资产负债表日存在的重要或有事项

√适用□不适用

1）对关联方提供债务担保形成的或有事项及其财务影响

为关联方提供担保详见本附注十四、5、（4）。

2）为子公司担保

截止2025年6月30日，本公司与下属子公司、以及下属子公司之间银行借款提供担保尚未履行完毕的余额为880.36亿元，其明细如下：

204/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

单位：元币种：人民币担保是否已经被担保方担保金额担保起始日担保到期日履行完毕

包头市华发置业有限公司200000.002023年度2026年度否

包头市名流置业有限责任公司244500000.002023年度2026年度否

常熟铧顺科技产业园投资发展有限公司265000000.002024年度2027年度否

常熟铧顺科技产业园投资发展有限公司78000000.002024年度2039年度否

成都华睿联弘房地产开发有限公司85119000.002024年度2028年度否

成都华卓联弘房地产开发有限公司49206966.112024年度2027年度否

佛山华标房地产开发有限公司768860000.002021年度2027年度否

广州华郡房地产开发有限公司359000000.002022年度2025年度否

杭州铧安置业有限公司36500000.002024年度2039年度否

杭州铧福宜居置业有限公司237938634.002024年度2049年度否

杭州铧泓置业有限公司300000000.002025年度2029年度否

杭州铧兆置业有限公司1097000000.002023年度2026年度否

湖北广家洲投资有限公司100800000.002021年度2027年度否

华发实业(香港)有限公司1431716417.582018年度2027年度否

华发实业(香港)有限公司1126876986.512020年度2028年度否

华发实业(香港)有限公司300000000.002024年度2025年度否

华发实业(香港)有限公司156617662.002024年度2028年度否

华发实业(香港)有限公司400000000.002025年度2026年度否

华发实业(香港)有限公司868375851.432025年度2028年度否

铧金投资有限公司1533899900.002024年度2025年度否

昆明华创云房地产开发有限公司83000000.002022年度2027年度否

昆明华创云房地产开发有限公司975000000.002023年度2027年度否

罗定铧荣商贸有限公司45000000.002022年度2025年度否

罗定铧荣商贸有限公司33300000.002023年度2026年度否

罗定铧盛商贸有限公司45000000.002022年度2025年度否

罗定铧盛商贸有限公司33300000.002023年度2026年度否

罗定铧图商贸有限公司45000000.002022年度2025年度否

罗定铧图商贸有限公司32400000.002023年度2026年度否

南京铧福宜居置业有限公司500000000.002024年度2054年度否

南京铧隅房地产开发有限公司209500000.002024年度2029年度否

南京绿博城置业有限公司147259587.302024年度2026年度否

南京绿博城置业有限公司18442424.002025年度2026年度否

南京绿博城置业有限公司23605211.002025年度2027年度否

青岛华赢投资有限公司500000000.002023年度2025年度否

荣成华发房地产开发有限公司40000000.002024年度2027年度否

汕尾华金房地产开发有限公司414000000.002020年度2026年度否

上海铧福创盛企业发展有限公司560000000.002022年度2027年度否

上海铧崧房地产开发有限公司490000000.002024年度2026年度否

上海铧拓企业发展有限公司134400000.002024年度2039年度否

上海铧协房地产开发有限公司510000000.002024年度2027年度否

上海泾铖房地产开发有限公司2501700000.002023年度2028年度否

205/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

上海巷铖房地产开发有限公司1053900000.002024年度2027年度否

上海巷铖房地产开发有限公司95160000.002025年度2027年度否

上海信浦东岸置业有限公司715522019.282019年度2029年度否

绍兴铧越置业有限公司84500000.002022年度2029年度否

绍兴铧越置业有限公司465000000.002022年度2030年度否

绍兴铧越置业有限公司359850000.002023年度2026年度否

绍兴铧越置业有限公司131000000.002024年度2027年度否

绍兴铧越置业有限公司1199940000.002024年度2029年度否

绍兴铧泽置业有限公司550000000.002023年度2032年度否

深圳铧峰企业管理有限公司222000000.002023年度2026年度否

深圳铧岭企业管理有限公司366200000.002023年度2026年度否

深圳融华置地投资有限公司2950000000.002023年度2038年度否

深圳融华置地投资有限公司1099000000.002024年度2027年度否

深圳融华置地投资有限公司500000000.002025年度2027年度否

深圳融华置地投资有限公司305357876.812025年度2028年度否

深圳融华置地投资有限公司475428455.472025年度2030年度否

沈阳铧恒置业有限公司574600000.002023年度2028年度否

沈阳铧欣置业有限公司285000000.002024年度2029年度否

沈阳中东港商业地产开发有限公司595200000.002022年度2027年度否

威海华发房地产开发有限公司595800000.002022年度2042年度否

无锡铧博置业有限公司485000000.002021年度2026年度否

无锡铧博置业有限公司850000000.002023年度2026年度否

无锡铧博置业有限公司180000000.002025年度2040年度否

无锡铧美房地产有限公司90000000.002024年度2027年度否

武汉华川房地产开发有限公司1207498365.522021年度2026年度否

武汉华发鸿业房地产开发有限公司624000000.002024年度2044年度否

武汉华发睿光房地产开发有限公司2006000000.002022年度2027年度否

武汉华发长茂房地产开发有限公司41864400.002022年度2030年度否

武汉华发长盛房地产开发有限公司494666668.002024年度2039年度否

武汉华嵘房地产开发有限公司308000000.002024年度2028年度否

武汉华耀房地产开发有限公司363740000.002023年度2038年度否

武汉华瑛宜居置业有限公司331000000.002024年度2039年度否

西安曲江铧富置业有限公司826206353.652024年度2026年度否

长沙天润智樾房地产开发有限公司590000000.002023年度2026年度否

中山华盈宜居住房租赁有限公司200000000.002024年度2053年度否

中山市华晟房地产开发有限公司449970000.002022年度2027年度否

中山市华晟房地产开发有限公司376622000.002023年度2026年度否

中山市华晟房地产开发有限公司75320000.002024年度2029年度否

中山市华发商都商业经营有限公司526224000.002022年度2034年度否

中山市华屹商业运营管理有限公司150000000.002023年度2026年度否

中山市华屹商业运营管理有限公司40000000.002025年度2028年度否

中山市华屹商业运营管理有限公司556500000.002025年度2040年度否

重庆华显房地产开发有限公司66000000.002024年度2029年度否

珠海横琴华发房地产投资有限公司1690000000.002024年度2027年度否珠海横琴铧悦企业管理合伙企业（有限合

770000000.002024年度2039年度否

伙）

珠海华翀商务咨询有限公司669659330.732024年度2027年度否

206/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

珠海华发奥特美健康管理有限公司80097153.002023年度2026年度否

珠海华发奥特美健康管理有限公司171000000.002024年度2026年度否

珠海华发建筑设计咨询有限公司24000000.002023年度2026年度否

珠海华发实业股份有限公司2114000000.002019年度2037年度否

珠海华发实业股份有限公司1485000000.002020年度2038年度否

珠海华发实业股份有限公司1849000000.002022年度2025年度否

珠海华发实业股份有限公司973000000.002022年度2040年度否

珠海华发实业股份有限公司80000000.002024年度2026年度否

珠海华发实业股份有限公司660000000.002024年度2029年度否

珠海华发实业股份有限公司40000000.002025年度2028年度否

珠海华发实业股份有限公司497000000.002025年度2045年度否

珠海华发西区商业有限公司22403247.102022年度2025年度否

珠海华发西区商业有限公司78567707.522023年度2026年度否

珠海华发西区商业有限公司1350000000.002023年度2041年度否

珠海华发西区商业有限公司90000000.002024年度2026年度否

珠海华发西区商业有限公司100000000.002025年度2028年度否

珠海华发新城置业有限公司1183991370.562023年度2031年度否

珠海华枫房地产开发有限公司2958200000.002022年度2027年度否

珠海华福商贸发展有限公司33234511.592022年度2025年度否

珠海华福商贸发展有限公司3500000000.002022年度2040年度否

珠海华福商贸发展有限公司105422629.542023年度2026年度否

珠海华福商贸发展有限公司410651800.532024年度2027年度否

珠海华福商贸发展有限公司210000000.002025年度2029年度否

珠海华海置业有限公司795000000.002023年度2026年度否

珠海华翰投资有限公司38499918.022019年度/否

珠海华和建设有限公司261680000.002021年度2036年度否

珠海华湖房地产开发有限公司743673302.102022年度2027年度否

珠海华湖房地产开发有限公司350000000.002025年度2028年度否

珠海华健房地产开发有限公司904000000.002023年度2026年度否

珠海华菁管理咨询有限公司571125000.002019年度2029年度否

珠海华菁管理咨询有限公司45461298.942022年度2025年度否

珠海华菁管理咨询有限公司86865316.252023年度2026年度否

珠海华菁管理咨询有限公司314972871.752024年度2027年度否

珠海华景房地产开发有限公司201390000.002024年度2026年度否

珠海华郡房产开发有限公司800000.002023年度2026年度否

珠海华郡房产开发有限公司1600000000.002024年度2026年度否

珠海华郡房产开发有限公司54990000.002024年度2027年度否

珠海华阔综合服务有限公司25500000.002023年度2026年度否

珠海华明科技发展有限公司165000000.002023年度2025年度否

珠海华聘营销咨询有限公司18750000.002024年度2027年度否

珠海华聘营销咨询有限公司8000000.002025年度2026年度否

珠海华祺房产开发有限公司666010000.002024年度2027年度否

珠海华商百货有限公司499000000.002023年度2025年度否

珠海华商百货有限公司291000000.002023年度2026年度否

珠海华商百货有限公司195000000.002024年度2025年度否

珠海华商百货有限公司223280000.002025年度2027年度否

207/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

珠海华曙设计咨询有限公司9500000.002024年度2027年度否

珠海华曙设计咨询有限公司9900000.002024年度2028年度否

珠海华曙设计咨询有限公司8000000.002025年度2026年度否

珠海华桐房地产开发有限公司211800000.002021年度2025年度否

珠海华欣投资发展有限公司1000000.002023年度2026年度否

珠海华欣投资发展有限公司500000000.002024年度2027年度否

珠海华珣商务咨询有限公司160536624.332024年度2027年度否

珠海华曜房产开发有限公司871979400.002024年度2027年度否

珠海华耀商贸发展有限公司60000000.002023年度2026年度否

珠海华耀商贸发展有限公司48950000.002024年度2027年度否

珠海华以建设有限公司750000000.002021年度2036年度否

珠海华亿投资有限公司508200000.002022年度2040年度否

珠海华熠商业运营管理有限公司360000000.002024年度2027年度否

珠海华煜商务咨询有限公司401513236.192024年度2027年度否

珠海华章工程管理咨询有限公司28250000.002024年度2027年度否

珠海华章工程管理咨询有限公司20000000.002025年度2026年度否

珠海华智管理咨询有限公司449437500.002020年度2030年度否

珠海华智管理咨询有限公司126666666.672023年度2026年度否

珠海华智管理咨询有限公司123751195.942024年度2027年度否

珠海华智管理咨询有限公司120000000.002025年度2028年度否

珠海华铸供应链有限公司55000000.002024年度2025年度否

珠海华铸供应链有限公司148000000.002024年度2026年度否

珠海华铸供应链有限公司9750000.002024年度2027年度否

珠海华铸供应链有限公司505000000.002025年度2026年度否

珠海华铸供应链有限公司444000000.002025年度2027年度否

珠海华铸供应链有限公司340000000.002025年度2028年度否

珠海铧创经贸发展有限公司35311429.092023年度2026年度否

珠海铧创经贸发展有限公司460000000.002024年度2027年度否

珠海铧创经贸发展有限公司7430000.002025年度2027年度否

珠海铧国商贸有限公司786743344.532022年度2025年度否

珠海铧国商贸有限公司682000000.002023年度2025年度否

珠海铧国商贸有限公司1827762655.172023年度2026年度否

珠海铧国商贸有限公司916000000.002024年度2026年度否

珠海铧国商贸有限公司900935200.002024年度2027年度否

珠海铧国商贸有限公司150000000.002025年度2026年度否

珠海铧国商贸有限公司1553190000.002025年度2027年度否

珠海铧图商贸有限公司68000000.002024年度2027年度否

珠海市海润房地产开发有限公司503250000.002022年度2025年度否

中山华瑞宜居住房租赁有限公司410000000.002024年度2054年度否

华发物业服务有限公司498000000.002025年度2027年度否

珠海奥华企业管理咨询有限公司158180000.002025年度2027年度否

青岛华灿置业有限公司449000000.002025年度2028年度否

大连铧博宜居置业有限公司300000000.002025年度2055年度否

武汉华璃宜居置业有限公司267839555.002025年度2050年度否

天津铧盛置业有限公司33450000.002025年度2030年度否

天津铧景置业有限公司26230000.002025年度2030年度否

208/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

西安曲江铧发置业有限公司900000000.002025年度2028年度否

珠海华元房地产开发有限公司421500000.002025年度2055年度否

珠海华韶房地产开发有限公司381000000.002025年度2055年度否

珠海华禾宜居置业有限公司345369671.502025年度2055年度否

珠海华申资产管理有限公司236290000.002025年度2028年度否

3）对外担保

公司下属子公司的部分借款由担保公司提供担保，本公司相应向担保公司提供反担保，具体反担保明细情况如下：

截止2025年6月30日，本公司为非关联方单位提供保证情况如下：

反担保金额或最高限额被担保单位名称被担保方类型担保事项（万元）

广东粤财融资担保集团有限公司担保公司对担保公司提供反担保23000.00

除存在上述重要或有事项外，截止2025年6月30日，本公司无其他应披露未披露的重要或有事项。

(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：

□适用√不适用

3、其他

√适用□不适用

2021年度，公司将珠海华发景龙建设有限公司（以下简称“华发景龙”）50%股权、公司全资

子公司珠海华薇投资有限公司（以下简称“华薇投资”）将建泰建设有限公司（以下简称“建泰建设”）40%股权出售给关联方深圳市维业装饰集团股份有限公司（以下简称“维业股份”），按照《支付现金购买资产协议》及其补充协议约定，本公司、华薇投资对维业股份承诺的利润补偿期间为2021年度、

2022年度、2023年度、2024年度、2025年度；本公司承诺利润补偿期间华发景龙合并报表口径下扣除

非经常性损益后归属于母公司股东的净利润分别不低于5160.00万元、5270.00万元、5630.00万元、

5810.00万元、5980.00万元；华薇投资承诺利润补偿期间建泰建设合并报表口径下扣除非经常性损益

后归属于母公司股东的净利润分别不低于2830.00万元、2900.00万元、2970.00万元、3010.00万元、

2870.00万元。若华发景龙、建泰建设未能按协议约定，本公司、华薇投资将予以现金补偿。截止2025年6月30日，前述2021年度、2022年度、2023年度、2024年度承诺净利润目标均已达到。

十七、资产负债表日后事项

1、重要的非调整事项

√适用□不适用

209/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

单位：元币种：人民币对财务状无法估况和经营计影响项目内容成果的影数的响数原因公司于2025年1月10日召开的第十届董事局第五十次会议审议通

过了《关于公司向特定对象发行可转换公司债券方案（修订稿）的议案》

等多项议案，并于2025年4月16日召开的第十届董事局第五十二次会议审议通过了《关于公司向特定对象发行可转换公司债券预案（二次修订稿）的议案》等相关议案，拟对不超过35名（含35名）符合中国证可转换监会及上海证券交易所规定条件的特定对象发行可转换公司债券，发行债券发总额不超过人民币480000.00万元（含本数），其中发行数量为不超过

4800.00万张（含本数）、债券期限为六年、债券利率采用竞价方式确

行事项定；本次发行所募集资金拟用于"保交楼、保民生"相关的房地产项目。

公司于2025年7月14日收到上海证券交易所出具的《关于珠海华发实业股份有限公司向特定对象发行可转债的交易所审核意见》，于2025年8月4日收到中国证券监督管理委员会出具的《关于同意珠海华发实业股份有限公司向特定对象发行可转换公司债券注册的批复》（证监许可〔2025〕1644号）。

公司子公司深圳融华置地投资有限公司（以下简称“融华置地”）于2025年7月16日收到深圳市土地储备中心（以下简称“深圳土储中心”）发来的《市土地储备中心关于协商收回收购前海冰雪世界项目7块商业用地有关事宜的函》（深土储函〔2025〕102号），深圳土储中心拟资产盘

以44.05亿元人民币（含政府本次收回收购承担的契税）收回收购融华活事项置地持有的前海冰雪世界项目7块商业用地。公司于2025年7月28日召开的第十届董事局第五十八次会议，于2025年8月13日召开的2025年第五次股东大会审议通过了《关于以政府收回收购方式盘活深圳前海冰雪世界项目未建商业用地的议案》。

2、利润分配情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

拟分配的利润或股利54567642.32

经审议批准宣告发放的利润或股利54567642.32公司于2025年8月14日召开第十届董事局第五十九次会议，审议通过了关于《关于公司2025年半年度利润分配方案的议案》，拟以2025年半年度利润分配实施股权登记日登记的总股本为基数(扣除公司回购专用证券账户中的股份)，向全体股东每10股派发现金红利0.20元(含税)。

该事项尚需提交股东会审议。

3、销售退回

□适用√不适用

4、其他资产负债表日后事项说明

□适用√不适用

210/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

十八、其他重要事项

1、前期会计差错更正

(1).追溯重述法

□适用√不适用

(2).未来适用法

□适用√不适用

2、重要债务重组

□适用√不适用

3、资产置换

(1).非货币性资产交换

□适用√不适用

(2).其他资产置换

□适用√不适用

4、年金计划

□适用√不适用

5、终止经营

□适用√不适用

6、分部信息

(1).报告分部的确定依据与会计政策

□适用√不适用

(2).报告分部的财务信息

□适用√不适用

(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因

□适用√不适用

(4).其他说明

□适用√不适用

7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

√适用□不适用

1．财务报告期初金额重述

本年度公司通过同一控制下企业合并方式取得珠海九洲现代服务有限公司100.00%股权，具体情况详见本附注七、合并范围的变更。按照《企业会计准则第20号—企业合并》的相关规定，本年度公司在

编制合并财务报告时对上年比较数据进行重述，具体情况如下：

（1）合并资产负债表重述

单位：元币种：人民币项目名称重述前期初余额重述后期初余额

211/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

流动资产：

货币资金33205588393.9633219770458.21

交易性金融资产21669269.7521669269.75

衍生金融资产32826789.5132826789.51

应收账款1546134033.711583640167.00

预付款项1859925178.231859826002.23

其他应收款1674558273.091699987262.01

存货247950142099.85247950540075.83

合同资产887703.59887703.59

持有待售资产870000000.00870000000.00

一年内到期的非流动资产28984853.5328984853.53

其他流动资产61843362808.7561844294253.22

流动资产合计349034079403.97349112426834.88

非流动资产：

长期应收款27517442.4427517442.44

长期股权投资28025219560.0628025219560.06

其他权益工具投资100000.00100000.00

投资性房地产29851247951.1429851247951.14

固定资产5233795066.725234272111.21

在建工程76681853.2376681853.23

使用权资产1118982483.001120196914.32

无形资产483298470.20483302245.66

长期待摊费用175836220.53175836220.53

递延所得税资产5285363125.715287229884.69

其他非流动资产983000000.00983000000.00

非流动资产合计71261042173.0371264604183.28

资产总计420295121577.00420377031018.16

流动负债：

短期借款3479890205.213479890205.21

应付账款29077585438.1229105434573.28

预收款项494099837.73494099837.73

合同负债81270285382.0081271847496.73

应付职工薪酬123616070.35133508992.54

应交税费2039635391.712039858324.11

其他应付款31685539193.0231708627109.04

一年内到期的非流动负债20041029662.1020041935910.58

其他流动负债6790447335.166790518274.57

流动负债合计175002128515.40175065720723.79

非流动负债：

长期借款79381565698.5979381565698.59

应付债券22486175172.1322486175172.13

租赁负债956189803.00956445931.31

递延所得税负债442395012.36442395012.36

其他非流动负债17038273290.8817038273290.88

非流动负债合计120304598976.96120304855105.27

负债合计295306727492.36295370575829.06

股东权益：

股本2752152116.002752152116.00

资本公积1401051059.511421051059.51

212/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

其他综合收益3378919.233378919.23

盈余公积1261945656.801261945656.80

未分配利润14325904853.5514323965958.01

归属于母公司股东权益合计19744432605.0919762493709.55

少数股东权益105243961479.55105243961479.55

股东权益合计124988394084.64125006455189.10

负债和股东权益总计420295121577.00420377031018.16

（2）合并利润表重述

单位：元币种：人民币项目名称重述前上期发生额重述后上期发生额

一、营业收入24842449367.4724891390318.27

减：营业成本20680414997.9620725154976.69

税金及附加268464252.64268705038.20

销售费用791987352.52791987352.52

管理费用566614909.66566614909.66

研发费用29827512.8829827512.88

财务费用200489776.36200510200.11

其中：利息费用648239297.04648253541.77

其中：利息收入426409281.60426423851.52

加：其他收益11333652.5111366257.34

投资收益（损失以“-”号填列）268234810.39268234810.39

其中：对联营企业和合营企业的投资收益209648464.02209648464.02

公允价值变动收益（损失以“-”号填列）21006975.8921006975.89

信用减值损失（损失以“-”号填列）-51453479.95-54440858.40

资产减值损失（损失以“-”号填列）

资产处置收益（损失以“-”号填列）246422.10246422.10

二、营业利润（亏损以“-”号填列）2554018946.392555003935.53

加：营业外收入48760591.0048760591.01

减：营业外支出22696960.2722696960.27

三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）2580082577.122581067566.27

减：所得税费用845330981.35845500077.35

四、净利润（净亏损以“-”号填列）1734751595.771735567488.92

（一）按经营持续性分类

持续经营净利润（净亏损以“-”号填列）1734751595.771735567488.92

终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）

（二）按所有权归属分类归属于母公司所有者的净利润（净亏损以“-”号填

1264566228.761265382121.91

列）

少数股东损益（净亏损以“-”号填列）470185367.01470185367.01

五、其他综合收益的税后净额39962041.9939962041.99

归属于母公司所有者的其他综合收益的税后净额42686724.4542686724.45

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

（二）将重分类进损益的其他综合收益42686724.4542686724.45

1.权益法下可转损益的其他综合收益1598182.821598182.82

2.外币财务报表折算差额23117112.2823117112.28

3.投资性房地产初始公允价值变动17971429.3517971429.35

归属于少数股东的其他综合收益的税后净额-2724682.46-2724682.46

六、综合收益总额1774713637.761775529530.91

213/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

归属于母公司所有者的综合收益总额1307252953.211308068846.36

归属于少数股东的综合收益总额467460684.55467460684.55

七、每股收益：

（一）基本每股收益0.460.46

（二）稀释每股收益0.460.46

（3）合并现金流量表重述

单位：元币种：人民币项目名称重述前上期发生额重述后上期发生额

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金20824982593.6720824982593.67

收到的税费返还397850949.95397850949.95

收到其他与经营活动有关的现金4206054470.394251295906.50

经营活动现金流入小计25428888014.0125474129450.12

购买商品、接受劳务支付的现金14628683951.0814628683951.08

支付给职工以及为职工支付的现金1577467967.371596712315.96

支付的各项税费4884151470.144888696746.50

支付其他与经营活动有关的现金3673726378.003698312596.19

经营活动现金流出小计24764029766.5924812405609.73

经营活动产生的现金流量净额664858247.42661723840.39

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资所收到的现金2588487252.622588487252.62

取得投资收益收到的现金260334037.71260334037.71

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的

176354.82176354.82

现金净额

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额30850000.0030850000.00

收到其他与投资活动有关的现金2692133.882692133.88

投资活动现金流入小计2882539779.032882539779.03

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的

8677050691.158677083393.15

现金

投资支付的现金11299885684.5711299885684.57

取得子公司及其他营业单位支付的现金净额963783105.02963783105.02

支付其他与投资活动有关的现金41940280.7941940280.79

投资活动现金流出小计20982659761.5320982692463.53

投资活动产生的现金流量净额-18100119982.50-18100152684.50

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金7169484007.657169484007.65

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金7169484007.657169484007.65

取得借款收到的现金45968672578.5045968672578.50

收到其他与筹资活动有关的现金89438249.7689438249.76

筹资活动现金流入小计53227594835.9153227594835.91

偿还债务支付的现金39438753238.9939438753238.99

分配股利、利润或偿付利息支付的现金3359194720.583359194720.58

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润-

支付其他与筹资活动有关的现金4270826480.384270826480.38

筹资活动现金流出小计47068774439.9547068774439.95

筹资活动产生的现金流量净额6158820395.966158820395.96

214/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响-2293331.48-2293331.48

五、现金及现金等价物净增加额-11278734670.60-11281901779.63

加：期初现金及现金等价物余额45469395750.0145477426011.14

六、期末现金及现金等价物余额34190661079.4134195524231.51

十九、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）984754998.991243386884.61

其中：一年以内984754998.991243386884.61

1至2年156807715.2085994897.78

2至3年44952855.94

合计1186515570.131329381782.39

215/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面账面账面余额坏账准备账面余额坏账准备价值价值类别计提计提比例

金额比例(%)金额比例金额(%)金额比例(%)(%)按单项计提坏账准备

按组合计提坏账准备1186515570.13100.0020059769.761.691166455800.371329381782.391006542719.340.491322839063.05

其中：

低风险组合1017411994.1285.7569647.760.011017342346.361197567322.2390.0866521.670.011197500800.56

正常风险组合169103576.0114.2519990122.0011.82149113454.01131814460.169.926476197.674.91125338262.49

合计1186515570.1310020059769.761.691166455800.371329381782.391006542719.340.491322839063.05

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

216/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转转销或核期末余额计提其他变动回销按单项计提坏账准备

按组合计提坏账准备6542719.3413517050.4220059769.76

其中：低风险组合66521.673126.0969647.76

正常风险组合6476197.6713513924.3319990122.00

合计6542719.3413517050.4220059769.76

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(4).本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币应收账款和合同资产期占应收账款和合同资产期

单位名称%坏账准备期末余额末余额末余额合计数的比例（）

珠海十字门中央商务区建设控100358114.908.6115596940.62股有限公司

上海泾铖房地产开发有限公司90099326.117.72

深圳融华置地投资有限公司89959172.317.71

南京绿博城置业有限公司68234786.525.85

珠海铧国商贸有限公司65052358.445.58

合计413703758.2835.4715596940.62

2、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应收利息

应收股利48200000.00

其他应收款69078778269.7868811720532.11

合计69126978269.7868811720532.11

217/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

应收股利

(1).应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目(或被投资单位)期末余额期初余额

珠海华发投资发展有限公司15200000.00

珠海华茂房地产咨询有限公司8000000.00

珠海华曙设计咨询有限公司7000000.00

珠海华章工程管理咨询有限公司11000000.00

珠海华聘营销咨询有限公司7000000.00

合计48200000.00其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）36138013769.9243045681157.73

其中：1年以内36138013769.9243045681157.73

1至2年16322369762.1611981566815.43

2至3年8641579549.627748772260.84

3年以上7986100591.366043367467.65

合计69088063673.0668819387701.65

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

保证金、押金及备用金1919784.701918784.70

信托保障金7002106.808735800.00

代垫工程及业主款项10236204.7210537738.96

往来款项69068273774.2168797589707.44

其他631802.63605670.55

小计69088063673.0668819387701.65

减：坏账准备9285403.287667169.54

合计69078778269.7868811720532.11

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期信用

坏账准备未来12个月预期合计信用损失(未发生损失(已发生信用减信用损失

信用减值)值)

2025年1月1日余额3677688.843989480.707667169.54

本期计提1619087.441619087.44

218/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

本期转回853.70853.70本期核销其他变动

2025年6月30日余额5295922.583989480.709285403.28

(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

按单项计提坏账准备3989480.703989480.70

按组合计提坏账准备3677688.841619087.44853.705295922.58

其中：低风险组合4522.02853.703668.32

正常风险组合3673166.821619087.445292254.26

合计7667169.541619087.44853.709285403.28

(5).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款期末余坏账准备单位名称期末余额款项的性质账龄

额合计数的比例(%)期末余额

武汉华嵘房地产开发有限公司4934501875.597.14往来款4年以内

上海唐骁房地产开发有限公司3325497184.684.81往来款2年以内

广州华欣房地产开发有限公司2686178236.763.89往来款3年以内

杭州铧泓置业有限公司2351871209.823.40往来款1年以内

珠海华晖房地产开发有限公司2000000000.002.90往来款1-2年合计15298048506.8522.14//

(7).因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

3、长期股权投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目减值减值准账面余额账面价值账面余额账面价值准备备

对子公司投资92930315561.3892930315561.3892928343161.3892928343161.38

对联营、合营企业投资672487986.16672487986.16648253547.55648253547.55

合计93602803547.5493602803547.5493576596708.9393576596708.93

219/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

(1).对子公司投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币减值准减值期末余额（账面价本期增减变动备期末

期初余额（账面价准备值）被投资单位余额

值）期初计提减其余额追加投资减少投资值准备他

珠海华发房地产营销顾问有限公司6300000.006300000.00

珠海市华发信息咨询有限公司31189236.1131189236.11

珠海华融投资发展有限公司1022633529.401022633529.40

珠海华纳投资发展有限公司424857037.17424857037.17

珠海华茂房地产咨询有限公司1209639583.111209639583.11

珠海华发城市更新投资控股有限公司10000000.0010000000.00

珠海华发华宜投资控股有限公司100000000.00100000000.00

珠海华瑞投资有限公司27600.0027600.00

珠海铧智地产代理有限公司2000000.002000000.00

珠海华发优生活物业运营管理有限公司10000000.0010000000.00

珠海华阔综合服务有限公司500000000.00500000000.00

珠海华曙设计咨询有限公司10000000.0010000000.00

珠海华章工程管理咨询有限公司10000000.0010000000.00

珠海华聘营销咨询有限公司10000000.0010000000.00

中山市华发房地产开发有限公司1196102068.281196102068.28

中山市华发生态园房地产开发有限公司809442433.68809442433.68

中山市华腾置业有限公司10000000.0010000000.00

广西华诚房地产投资有限公司1273232566.661273232566.66

广西华明投资有限公司822000000.00822000000.00

铧发置业（澳门）有限公司54276750.0054276750.00

广东华发中建新科技投资控股有限公司68942596.5268942596.52

220/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

珠海华郡房产开发有限公司4905952402.144905952402.14

广东湛蓝房地产发展有限公司2566121700.002566121700.00

华发优生活租赁服务（珠海）有限公司10000000.0010000000.00

上海铧崧房地产开发有限公司1176000000.001176000000.00

重庆华显房地产开发有限公司650000000.00650000000.00

太仓华藤房地产开发有限公司1386000000.001386000000.00

太仓华仁房地产开发有限公司1255841177.781255841177.78

苏州铧景创盛置业有限公司596190000.00596190000.00

珠海华发人居生活研究院有限公司12000000.0012000000.00

太仓华曦房地产开发有限公司2040000000.002040000000.00

太仓华兴商务咨询有限公司1907400000.001907400000.00

太仓华铷商务咨询有限公司2120400000.002120400000.00

太仓华锦商务咨询有限公司1887000000.001887000000.00

太仓华铖商务咨询有限公司1632000000.001632000000.00

南京铧腾置业有限公司436898020.54436898020.54

南京铧福置业有限公司306196100.00306196100.00

长沙天润智樾房地产开发有限公司805977172.50805977172.50

成都华睿联弘房地产开发有限公司1275000000.001275000000.00

珠海铧创经贸发展有限公司1583617589.551583617589.55

珠海华发商业经营管理有限公司500000000.00500000000.00

珠海华发建筑设计咨询有限公司299400000.00299400000.00

珠海华发优家工程服务有限公司1718626666.661718626666.66

珠海铧国商贸有限公司1270000000.001270000000.00

华发实业(香港)有限公司518837452.80518837452.80

珠海华发企业管理有限公司31189236.1131189236.11

珠海华发奥特美健康管理有限公司490000000.00490000000.00

包头市华发置业有限公司9000000.009000000.00

沈阳华地商业投资有限公司10000000.0010000000.00

沈阳华荣置业有限公司500000000.00500000000.00

沈阳华远置业有限公司300000000.00300000000.00

221/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

沈阳华壤置业有限公司1069650684.931069650684.93

沈阳华博置业有限公司1069750684.931069750684.93

沈阳华灏置业有限公司543580000.00543580000.00

沈阳华畅置业有限公司1069800684.931069800684.93

沈阳华耀置业有限公司283750723.92283750723.92

沈阳华纳置业有限公司2215901746.152215901746.15

大连华藤房地产开发有限公司240000000.00240000000.00

大连华坤房地产开发有限公司1205861130.461205861130.46

上海铧福创盛企业发展有限公司10000000.0010000000.00

珠海华发投资发展有限公司160000000.00160000000.00

珠海市永宏基商贸有限公司226448964.96226448964.96

珠海华发商用房产管理有限公司30000000.0030000000.00

珠海华明科技发展有限公司455951574.33455951574.33

珠海市银河房地产开发有限公司13886010.4713886010.47

珠海市海川地产有限公司30250486646.8830250486646.88

珠海市中泰投资有限公司2356903695.972356903695.97

珠海奥华企业管理咨询有限公司1573013750.001573013750.00

珠海华发房地产开发有限公司10000000.0010000000.00

珠海横琴华发房地产投资有限公司2712000000.002712000000.00

珠海华发置业发展有限公司8000000.008000000.00

珠海华亿投资有限公司2506000000.002506000000.00

广州华宁房地产开发有限公司500000000.00500000000.00

广州华昊房地产开发有限公司257749444.44257749444.44

广州华枫投资有限公司839000000.00839000000.00

武汉华发置业有限公司10000000.0010000000.00

威海华发房地产开发有限公司2020700000.002020700000.00

青岛华发投资有限公司10000000.0010000000.00

上海铧发创盛置业有限公司1501616500.001501616500.00

合计92928343161.382000000.0027600.0092930315561.38

222/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

(2).对联营、合营企业投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动其减值减值追减他投资期初准备宣告发放计提期末余额（账面准备加少权益法下确认的其他综合收权其

单位余额（账面价值）期初现金股利减值价值）期末投投投资损益益调整益他余额或利润准备余额资资变动

一、合营企业

珠海市建设安全科学4187294.03188368.464375662.49研究院有限公司

小计4187294.03188368.464375662.49

二、联营企业

珠海华发集团财务有644066253.5223805958.07240112.08668112323.67限公司

小计644066253.5223805958.07240112.08668112323.67

合计648253547.5523994326.53240112.08672487986.16

223/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

4、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务105034230.36114987648.9528071664.3624407735.00

其他业务733283672.95691196.90383976575.81888913.97

合计838317903.31115678845.85412048240.1725296648.97

(2).营业收入、营业成本的分解信息

□适用√不适用

(3).履约义务的说明

□适用√不适用

(4).分摊至剩余履约义务的说明

□适用√不适用

(5).重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

5、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

成本法核算的长期股权投资收益554569515.30703085349.87

权益法核算的长期股权投资收益23994326.5334451209.50

处置长期股权投资产生的投资收益158787820.07

其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入11006.61

债权投资在持有期间取得的利息收入5616814.743906769.28

合计584180656.57900242155.33

二十、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目金额说明

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分-34236.92计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府5043010.61补助除外

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金5140931.06融负债产生的损益

同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益228380.88

224/225珠海华发实业股份有限公司2025年半年度报告

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的-17952830.61损益

除上述各项之外的其他营业外收入和支出37197937.04

减：所得税影响额6891797.40

少数股东权益影响额（税后）3059490.70

合计19671903.96

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

2、净资产收益率及每股收益

√适用□不适用加权平均净资产每股收益报告期利润

收益率（%）基本每股收益稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净利润0.880.060.06

扣除非经常性损益后归属于公司普通股股0.780.060.06东的净利润

3、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

4、其他

□适用√不适用

董事局主席：郭凌勇

董事局批准报送日期：2025年8月14日修订信息

□适用√不适用