核心观点：

政策环境综述：融资新规稳步推进，约谈城市四限调控收紧。央行表态目前重点房企资金监测和融资管理规则起步平稳，社会反响积极正面，下一步将跟踪评估执行效果，不断完善规则，稳步扩大适用范围。

地方层面， 8 月26 日住建部约谈沈阳、常州、成都、长春、唐山、银川等6 城市全部升级调控政策，杭州、徐州、绍兴四限也有所收紧。

成交市场综述：单月成交增速回落，推盘持续放量。20 年9 月统计局、房管局口径新房成交面积同比分别增长7.3%、6.7%，增速环比8 月均有回落，但绝对规模仍维持较高水平。推盘方面，9 月26 城商品房推盘面积同比增长14.6%，增速较8 月扩大13pct，房企抢占金九，维持较高推盘力度。价格方面，9 月统计局、中指院、70 大中城市口径房价均平稳增长，一定程度上反映市场当前成交热度和后续吸纳能力。

土地市场综述：市场热度相对稳定，流拍率创17 年以来新低。9 月300城市住宅成交建面同比增长6%，出让金同比增长20%，增速环比8月有所收窄，但仍处于正向增长通道。从溢价率及流拍率来看，9 月宅地溢价率为17.1%，处于合理区间，环比小幅下降1.1pct，流拍率为2.6%，创17 年以来新低，此前三道红线政策出台对土地市场影响暂时较小，9 月土地市场基本维持前期热度。

开发投资综述：单月开工增速转负，投资力度维持前期水平。9 月全国新开工面积2.02 亿平，同比增速转负下降1.9%，单月竣工面积同比下降17.7%，受开工量下降影响9 月开工库存及中期库存均有所下降。投资方面，9 月房地产投资同比增长12%，增速环比小幅扩大，投资力度基本维持前期水平。预计Q4 开工端表现或将维持当前趋势，而投资方面，随着四季度的竣工压力的增加，行业整体施工投资在20年内仍将维持较强增速表现。

资金环境综述：融资渠道仍通畅，按揭利率继续下行。9 月房企到位资金同比增长14.5%，其中国内贷款、自筹资金分别增长4.3%、19.7%，房企融资渠道仍较为通畅。按揭利率方面，9 月首套、二套房贷平均利率分别为5.24%、5.55%，环比均下降1bp，连续10 个月下行。投资方面，一线A 股龙头推荐：保利地产、金地集团、万科A、招商蛇口，二线A 股龙头推荐：中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展，H 股龙头推荐：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富集团等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝，子领域关注：光大嘉宝。

风险提示。政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。