行业近况

我们于 10 月 20-21 日参加了旭辉控股的反路演，以公司楼盘为切入点自下而上调研了中部典型二线城市长沙和武汉的楼市。

评论

近期销售势头出现放缓但并未显著降温，城市之间出现分化。据销售人员反馈，疫情不可避免对购买力造成一定负面影响，购房需求在前期快速恢复、冲高后又有所回落，叠加 9 月以来开发商推盘提速，项目去化速度近期有所放缓。当前长沙楼盘首开去化率平均 50%左右，略低于去年同期，武汉首开去化率 50-60%，之前为 80%左右，当前处于 2017 年以来的中低位置，且一二手房基本没有倒挂，较长沙压力更大。不过两地市场并未显著降温，目前新房价格大体平稳，长沙近期基本没有降价，武汉开发商在开盘时通常给予九八到九九折，但十一期间也仅延续了之前的活动力度，并未进一步让利。销售人员认为四季度供应端将继续放量，我们认为这将对成交量提供支撑，但去化和价格层面难以看到明显提振。

低库存叠加城市基本面长期向好，土地市场热度不减。作为中部地区核心城市，当前长沙新房住宅库存去化周期 7-8 个月，武汉则为 10 个月左右。疫情为房企在当地落子布局提供窗口，近期两地招拍挂市场温度依旧不低，长沙市内五区公开市场出让的地块溢价率基本会触碰熔断标准，武汉热门板块土地成交价格亦持续上行。同时，据区域管理层反映，拿地强度在房企间存在较大分化，全国排名前二十的房企拿地较为理性，而中小房企则积极入场，甚至愿意承担低至 3%的净利润率来获得一席之地。往前看，鉴于两市公开市场成本居高不下，我们认为具备多元拿地渠道的房企相对将更加从容。

地方楼市政策保持平稳，按揭额度边际有所收缩但放款速度仍显著快于历史同期。疫情期间两地楼市政策在执行层面相机出现小幅正向调节，但整体仍保持严格取态以稳定市场表现。长沙市内五区仍严格执行限地价、限房价，郊区则用成本加成法来进行价格调节，基本将房企净利润率控制在 6-8%。此前武汉预售标准出现放松，但随着市场表现逐渐恢复（例如年初至今新房销售面积已恢复至去年七成，单月已实现同比正增长），政策层面近期无进一步调整。按揭方面，区域团队反馈整体按揭额度略有收缩，贷款利率有抬升趋势，但受益于商业贷款办理流程优化，放款速度仍显著快于历史同期。案场人员反馈当前普遍放款速度为1-2 周，慢的也能在一个月之内，尚未出现季节性的临近年底放款周期显著拉长甚至阶段性断贷的情况。

估值与建议

当前地产股估值接近历史底部（A/H股分别交易于6.4倍和6.6倍2020年市盈率），我们认为投资者对政策端的担忧情绪已比较充分释放，且双节前个别房企信用事件也被市场逐步消化，而“345”融资新规在执行层面存在正向预期差。此外，我们判断基本面在今年四季度和明年将延续平稳表现，这将边际提振投资者的预期。我们认为以上基本面和政策面组合将驱动地产股价值修复，但个股表现将更加分化。A 股推荐保利、万科、金地、阳光城、金科和中南，港股推荐华润、龙湖、世茂和旭辉。

风险

房地产调控政策进一步收紧；海内外疫情升级；房企竣工结转不及预期。